Proyecto Final Económica

UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA.
Facultad Tecnología de la Construcción.
Ingeniería Civil
Trabajo final de Ingeniería Económica
Tema:
Evaluación Financiera de la Empresa “Avalúos Inmobiliarios
Nicaragüenses S.A”.
Elaborado por:
 Br. Jorge Luis Benavides Zeledón 2016-0097U
 Br. Enrique José Luna Gaitán. 2016-0772U
 Br. Hernán Ernesto Maldonado Rocha 2016-0273U
 Br. Cristian Alberto Martínez Gadea 2016-0563U
 Br. Juan Carlos Morales Díaz 2016-1219U
Tutor:
Ing. Msc. Yader Arnulfo Molina Lagos.
Managua, 29 de abril de 2019.
1
Contenido
1. Introducción.......................................................................................................3
2. Inversión............................................................................................................4
2.1. Activos Fijos...............................................................................................4
2.1.1. Terrenos................................................................................................4
2.1.2. Remodelación......................................................................................4
2.1.3. Vehículos..............................................................................................5
2.1.4. Mobiliario de oficinas..........................................................................5
2.1.5. Equipos.................................................................................................6
2.1.5 Servicios...............................................................................................7
2.1.6 Capital de trabajo.................................................................................8
2.1.7 Planilla...................................................................................................9
3. Costos de Producción....................................................................................13
4. Amortización....................................................................................................16
5. Depreciación y valor de rescate....................................................................17
6. Tabla de funcionamiento mensual para estimar precios...........................18
7. Trema y trema mixta.......................................................................................21
8. Análisis financeiero sin financiamiento.......................................................24
9. Análsis financiero con el 25% de financiamiento.......................................26
10. Análisis financiero con el 50% de financiamiento......................................28
11. Análisis financiero con el 75% de financiamiento......................................30
12. Análisis financiero con el 100% del financiamiento...................................32
13. Bibliografía y webgrafía..................................................................................34
14. Anexos.............................................................................................................34
2
1. Introducción.
En el presente proyecto se propone una empresa de

avalúo inmobiliario “AVINSA” por sus siglas, “Avalúos
Inmobiliarios Nicaragüenses S.A”.
AVINSA es una empresa cuya función es evaluar la Logotipo de la empresa
rentabilidad, fiabilidad y el valor monetario actual para determinadas propiedades,

terrenos y distintas obras ingenieriles.
Como empresa se prestan servicios a personas jurídicas y naturales, así como

también a organizaciones estatales o empresas del sector privado. Los costos para
presupuestos serán dados a partir de unidades de área ( m 2), utilizando el dólar
estadounidense como la moneda de cobro.
La importancia que posee esta empresa es que puede servir de base para
personas e instituciones públicas o privadas a la hora de la adquisición o venta de
un bien inmueble (Apartamentos, casas y edificios de construcción).
3
2. Inversión.
2.1. Activos Fijos

2.1.1. Terrenos
Las instalaciones de AVINSA esta ubicadas en las cumbres Edificio ESCALA

7mo piso módulo 7C.
El local es un módulo ya estructurado el cual presta con las condiciones de

operación por lo que no fue necesaria una gran remodelación, ni la compra de un
terreno sino un alquiler de este.
El cual consta con 4 oficinas, 1 sala de conferencia, 1 sala comedor, 1 bodega,

2 Baños, y 1 recepción.
El valor del dicho alquiler se detalla en la siguiente tabla:
TABLA DE TERRENO DEL LOCAL A ALQUILAR
CONCEPTO U/M CANTIDAD PRECIO UNI PRECIO TOTAL

Terreno m^2 217 $ 2.50 $ 540.00
* Precio total es igual a la renta mensual
2.1.2. Remodelación
Como dichas instalaciones prestan las condiciones para la operación de la

empresa no fue necesario hacer remodelaciones en el sitio (solo cambios leves).
Dichos cambios se presentan en la siguiente tabla (los más importantes):
TABLA DE REMODELACIÓN
CANTIDA
CONCEPTO U/M D PRECIO UNITARIO PRECIO TOTAL
UNIDA
Pintura D 5 $ 21.10 $ 105.50
4
Fachada - - - $ 120.00
Mano de obra - - - $ 212.00
2.1.3. Vehículos
Los vehículos fueron seleccionados para la movilización del personal y

transporte de carga ligera (herramientas y equipos topográficos). Sus
características nos bridan el fácil acceso a cualquier sitio en donde se requiera
trabajar.
Los costos de los vehículos se muestran en las siguientes tablas:
TABLA DE VEHICULOS
CONCEPTO U/M CANTIDAD PRECIO UNITARIO PRECIO TOTAL

VEHICULO UNIDAD 3 $ 20,990.00 $ 62,970.00
*Especificaciones técnicas ilustradas en tabla
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LOS VEHICULOS
HILUX 2018 Pick-Up

Batalla (mm) 3.085
Tanque de Combustible (Lts) 80
Capacidad de la caja (Lts) 261ABLO
Peso bruto total (Kg) 2.91
2.1.4. Mobiliario de oficinas
Para generar un buen ambiente de trabajo y para comodidad de nuestros

clientes contamos con mobiliarios suficientes para buena estancia de nuestros
acreedores y su agilidad en el proceso de solicitud de nuestros servicios.
5
TABLA MOBILIARIO DE OFICINA
CANTIDA
CONCEPTO U/M D PRECIO UNITARIO $ PRECIO TOTAL
Escritorio de UNIDA $ $
recepción D 1 361.40 361.40
UNIDA $ $
Escritorio de oficina D 4 210.80 843.20
UNIDA $ $
Archivero D 4 75.30 301.20
UNIDA $ $
Juego de sofá D 1 66.26 66.26
UNIDA $ $
Dispensador de agua D 3 147.20 441.60
UNIDA $ $
Sillas de oficina D 20 39.10 782.00
UNIDA $ $
Mesa plenario D 1 301.20 301.20
2.1.5. Equipos
Contamos con el equipo necesario para realizar cualquier operación a

cualquier distancia en tiempo y forma de las solicitadas por nuestros clientes.
En esta tabla se representan los equipos utilizados:
TABLA DE EQUIPO
CANTIDA
CONCEPTO U/M D PRECIO UNITARIO PRECIO TOTAL
Computadoras UNIDA $ $
completas D 5 542.10 2,710.50
Cámara fotográfica UNIDA 5 $ $
6
D 864.40 4,322.00
UNIDA $ $
Cintas 3M D 15 11.20 168.00
UNIDA $ $
Láser D 5 7.00 35.00
2.1.5 Servicios
Los servicios que se van a pagar son los que la empresa necesita para que
su local funcione y pueda ser acogedor, es decir las tarifas eléctricas, el pago
del agua del local, internet, seguridad, etc.
TABLA DE ENERGÍA ELÉCTRICA PROMEDIO EN EL MES
CONSUMO
ELECTRODOMÉSTICO (kWh/mes) UNIDADES PRECIO
Aire acondicionado 84.72 7 $ 67.88
Computadoras de Escritorio 119.02 5 $ 68.11
Router 4.51 2 $ 1.03
TV Plana 43'' 28.73 1 $ 3.29
Cafetera 64.41 1 $ 7.37
Aspiradora 16.23 1 $ 1.86
Lámpara tubular T12 19.03 40 $ 43.56
OASIS 19.15 5 $ 10.96
Cargadores de Celular 0.03 5 $ 0.02
TOTAL 170.77875 $ 204.08
*PRECIO AJUSTADO A LA ÚLTIMA REFORMA A LA LEY 272 "LEY DE LA INDUSTRIA
ELÉCTRICA"
TABLA DE CONSUMO DE AGUA POTABLE
PROMEDI PRECIO TOTAL
7
O
65 24.7048 $ 48.37
Precio de Kwh (USO

COMERCIAL) 8
2.1.6 Capital de trabajo
La empresa para poder operar requiere de recursos para cubrir

necesidades de insumos, materia prima, mano de obra, reposición de activos
fijos, etc. Estos recursos deben estar disponibles a corto plazo para cubrir las
necesidades de tiempo completo.
Para determinar el capital de trabajo de una forma más objetiva, se debe

restar de los activos corrientes. De esta forma obtenemos lo que se llama el
capital de trabajo neto contable. Esto supone determinar con cuántos recursos
cuentan la empresa para operar si se pagan todos los pasivos a corto plazo.
TABLA 1. CAPITAL DE TRABAJO
SUMA 8235.5
INVENTARIO 7235.5
EXIXTENCIA MATERIALES 1000
MATERIA PRIMA 0
CAJA 0
DISPONIBLES BANCO 0
SUMA 0
CUENTA POR COBRAR 0

CREDITOS DE
EXIGIBLES PROVEEDORES 0
SUMA 0
8
PLANILLA NECESARIA
MANO DE OBRA DIRECTA (PLANILLA) UNITARIO TOTALES

INGENIEROS 20000 80000
ARQUICTOS 18000 36000
SECRETARIA Y RECEPCIONISTA 8400 8400
JEFE LIMPIEZA 6700 6700
LIMPIEZA 5600 16800
SUMA 4454.81928
TABLA DE RESULTADOS. CAPITAL DE TRABAJO
CONCEPTO DOLARES
EXISTENCIA 8735.5
DISPONIBLES 0
EXIGIBLES 0
4454.8192
PLANILLA 8
13190.319
CAPITAL DE TRABAJO 3
El capital de trabajo de la empresa debe ser de al menos $13,190.31, esto para

que la empresa mantenga su funcionamiento de forma normal a corto plazo.
2.1.7 Planilla
Las planillas de pago son un registro contables. Brindan elementos que

permiten demostrar de manera transparente, ante la autoridad competente, la
relación laboral de su trabajador con la empresa, su remuneración y los demás
beneficios que se pagan.
PLANILLA MENSUAL
AVINSA
9
DEDUCCIONES OTROS INGRESOS
CÓDIGO CARGO NOMBRE SALARIO BRUTO IR INSS LLEGADAS TARDE HORAS EXTRAS ANTIGÜEDAD SALARIO NETO
1010 GERENTE GENERAL HERNÁN ERNESTO MALDONADO ROCHA CED. 0001-210400-008D 22,000.00 758.67 1,540.00 - - - 19,701.33
1011 ADMINISTRADOR CRISTIAN ALBERTO MARTINEZ GADEA CED. 0001-210598-0002G 21,000.00 572.67 1,470.00 - - - 18,957.33
1012 INGENIERIO PRESUPUESTARIO JUAN CARLOS MORALES DIAZ CED. 0001-250471-0001T 21,000.00 572.67 1,470.00 - - - 18,957.33
1013 INGENIERO ESPECIALISTA JORGE LUIS BENAVIDES ZELEDÓN CED. 0001-301199-008M 21,000.00 572.67 1,470.00 - - - 18,957.33
1014 ARQUITECTO PRESUPUESTARIO JOSE ALFONZO PÉREZ CED. 0001-290395-0003Q 17,500.00 1,191.25 1,225.00 - - - 15,083.75
1015 ARQUITECTO PRESUPUESTARIO LUIS MANUEL RODRÍGUEZ CRUZ CED. 0001-060891-0001U 17,500.00 1,191.25 1,225.00 300.00 - - 14,783.75
1016 RECEPCIONISTA MARÍA FERNANDA GUERRERO PAZ CED. 0001-020397-008T 9,100.00 19.45 637.00 - - - 8,443.55
1017 JEFE LIMPIEZA LOURDES MARÍA QUINTANA ROMERO CED. 0001-300189-0001O 5,854.99 - 409.85 75.00 - - 5,370.14
1018 LIMPIEZA ALFREDO JOSÉ CRUZ GONZALES CED. 0001-250392-0002P 5,854.99 - 409.85 375.00 - - 5,070.14
1019 LIMPIEZA ILKA FERNANDA CASTILLO CED. 0001-040592-0007K 5,854.99 - 409.85 - - - 5,445.14
1020 MANTENIMIENTO FERNANDO ANTONIO LOPÉZ FERNANDEZ CED. 001-010184-0005T 5,854.99 - 409.85 - - - 5,445.14
1021 MANTENIMIENTO JOSE MARÍA BERMUDEZ CED. 0001-050994-0008L 5,854.99 - 409.85 - - - 5,445.14
SUMATORIA TOTAL DE PLANILLA 141,660.09
$ 4,266.87
La empresa cuenta con un gasto mensual en planilla de $4,266.87. El valor está

sujeto a cambios en los gastos de operación pdebido a la posible contratación de
mano de obra proveniente del área subcontratada. La empresa debe mantener
cierto márgen de utilidades, por lo que tener una gasto en planilla elevado sería
nocivo para recuperar la inversión en menos de dos años.
2.1.8. Activos Diferidos
Son activos diferidos todos aquellos pagos o gastos que se realicen antes de
la inauguración de la empresa. Entre los activos diferidos encontramos gastos de
organización, montaje y puesta en marcha, gastos pre-operativos, y los que
posiblemente generen números más elevados, costos legales.
La empresa obtuvo un total de $5,021.67 en costos antes de ser abierta al

público en general, un número que es acorde a la magnitud del proyecto en
cuestión. En la siguiente tabla detallamos los gastos específicos de cada rubro.
TABLA DE ACTIVOS DIFERIDDOS
CONCEPTO DOLARES
GASTOS DE ORGANIZACIÓN 2000
MONTAJE Y PUESTA EN
MARCHA 288.45
OTROS GASTOS PRE-
OPERATIVOS 275.94
10
DERECHO (LEGALES) 2457.28
SUMA 5021.67
2.1.9. Costos Legales
Los costos legales son los que generan más gastos pre-inauguración de
cualquier empresa actual en el mercado. Los distintos sectores de una sociedad
deben cimentarse al marco de la legalidad para garantizar el desarrollo económico
del país en general.
TABLA DE GASTOS LEGALES
CONCEPTO PRECIO
Escritura pública $ 70.00
Inscripción de registro público $ 828.96
Inscripción en la alcaldía $ 753.60
Libro de sociedad $ 40.00
Timbres $ 2.10
Poder Generalísimo $ 3.00
Comerciante en la renta $ 753.60
Fotocopias $ 6.00
TOTAL $ 2,457.28
En AVINSA, se obtuvieron unos costos legales que rondaban el 48.9% de los

activos diferidos. En la tabla anterior, detallamos minuciosamente los costos
legales de la entidad.
2.1.10. Gastos de Organización

Dentro de los gastos pre operativos, la empresa incluyó gastos de
movilización, campañas publicitarias y costo de inauguración. Los rubros
legales fueron excluidos de esta división y se tomaron independientes en la
suma de los activos diferidos, por lo que este robro no representa más costos
11
de los anteriormente detallados. El valor total de los gastos pre operativos es
de $2,000.00.
2.1.11. Otros gastos

TABLA DE OTROS GASTOS
SERVICIO PRECIO
SERVCIO PRECIO
Internet $ 49.90
Internet $ 49.90
Seguridad $199.99
Seguridad $199.99
Servicio telefónico $ 26.05
Servicio telefónico $ 26.05
SUMA 275,94
TOTAL $275.94
TOTAL 528,39
En este rubro hemos puntualizado los que se deben pagar antes de su

instalación. Las empresas de servicios básicos piden una cuota por adelantado
para realizar la instalación de los servicios que prestan al consumidor, por lo que
hemos incluido este valor en los costos diferidos.
TABLA DE SERVICIOS BÁSICOS
12
3. Costos de Producción.
Los costos de operación de la empresa estarán divididos en: Materia prima,

mano de obra directa (Planilla) y gastos indirectos.
TABLA 1. COSTOS DE PRODUCCIÓN. MATERIA PRIMA.
MATERIA PRIMA PRECIO

PAPELEO 25
TINTA 75
SUMA 100
La materia prima no es más que los materiales que se utilizan para realizar
o producir el servicio o producto que determinada empresa ofrece. Bajo este
mandamiento, AVINSA, al ser una empresa de avalúos, su servicio no requiere la
materia prima convencional, por lo que estos gastos de papeleo y tinta han sido
incluido en este rubro.
TABLA 2. COSTOS DE PRODUCCIÓN
GASTOS INDIRECTOS PRECIO $

ALQUILER DE EQUIPOS TOPOGRAFICOS 200
MANO DE OBRA INDERECTA
(SUBCONTRATADOS) 300
13
ABOGADOS 200
SUMA 700
Los gastos indirectos están basados en las posibles subcontrataciones que

tiene la empresa para emplear su servicio al cliente, como son equipos
topográficos y obreros de empresas externas.
Para culminar las tasaciones, habrá un abogado para realizar solamente

actas y escrituras públicas, este no fue incluido en la planilla oficial de la empresa
ya que representaba un gasto mayor a ser un empleado subcontratado.
TABLA DE RESULTADOS DE COSTOS DE PRODUCCIÓN TOTALES
CONCEPTO DÓLARES
MANO DE OBRA DIRECTA 4266.87
MATERIA PRIMA 100
GASTOS INDIRECTOS 700
COSTOS DE PRODUCCION 5066.87
Los costos de producción de una empresa son los diferentes gastos que la
empresa consume por realizar sus servicios. En el caso de AVINSA, los gastos de
producción son de $5,066.87.
3.1. Costos de Operación
Los costos de operación de una empresa, son los distintos gastos de

funcionamiento mínimo a los que se rige la entidad privada o pública. En AVINSA,
se han establecido distintos rubos para describir los gastos operacionales.
El primer rubio es el gasto de administración, este no es más que el salario

mínimo dispuesto para los trabajadores esenciales en la empresa. Lo vemos
detallado en la siguiente tabla.
14
TABLA 1. COSTOS DE OPERACIÓN
GASTOS DE ADMINISTRACION UNITARIO TOTALES

INGENIEROS 15000 30000
ARQUICTOS 12000 24000
SECRETARIA Y RECEPCIONISTA 8400 8400
3746.9879
SUMA 5
El siguiente rubro es el costo de publicidad mensual de la empresa. Como

entidad privada que ofrece un servicio a la población en general, se necesita dar a
conocer en medios preiódicos, televisivos y digitales, lo que la empresa puede
ofrecer a los distintos sectores.
AVINSA se ha dispuesto a pagar únicamente publicidad en diarios y redes

sociales, debido a que los gastos en medios televisivos tienden a ser altos. La
empresa no descarta en algún momento anunciarse por la TV.
TABLA 2. COSTOS DE OPERACIÓN. PUBLICADAD.
GASTOS DE VENTA PRECIO $

PUBLICIDAD 100.3325
TABLA 2. RESULTADOS COSTOS DE OPERACIÓN
CONCEPTO DOLARES
GASTOS DE VENTA 100.3325
GASTO 3746.9879
ADMINISTRATIVOS 5
COSTOS DE 4045.3204
OPERACIÓN 5
15
4. Amortización.
En nuestra oficina o lugar de trabajo, hay un montón de objetos que nos

hacen la vida mucho más fácil en nuestro día a día: computadoras, impresoras,
teléfonos móviles, mesas, sillas, camionetas, etc.
Todos ellos comparten algo en común: pertenecen al inmovilizado de nuestra
empresa y, por tanto, se amortizan.
En Nicaragua, la Ley 822 “Ley de Concertación Tributaria”, es la que rige los
distintos factores de amortización para bienes inmobiliarios y legales.
“1. En la adquisición de activos, se seguirá el método de línea recta aplicado

en el número de años de vida útil de dichos activos;”. Ley Nº 822. LA
GACETA, Diario Oficial, 1 de enero 2013.
TABLA DE AMORTIZACIÓN
CONCEPTO DOLARES AMORTIZACION UNITARIA

TRABAJO DE INVESTIGACION 153,4 30,68
ESTUDIOS AFINES (ESTUDIO DE MERCADO) 200 40
GASTOS DE ORGANIZACIÓN 123,3 24,66
MONTAJE Y PUESTA EN MARCHA 120,48 24,096
16
OTROS GASTOS PRE-OPERATIVOS 150,6 30,12
DERECHO (LEGALES) 2457,28 491,456
CONTRATACION DE SERVICIOS 528,39 105,678
LICENCIAS 89,89 17,978
ACTIVOS DIFERIDOS 3803,94 760,788
TOTAL 1525,456
5. Depreciación y valor de rescate.
La depreciación es el mecanismo mediante el cual se reconoce el desgaste

y pérdida de valor que sufre un bien o un activo por el uso que se haga de el con
el paso del tiempo.
MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA
VALOR DEL BIEN

Depreciación=
VIDA ÚTIL DEL BIEN
TABLA DE DEPRECIACIÓN Y VALOR DE RESCATE
VALOR DE DEPRECIACION
RUBRO VIDA UTIL RESCATE UNITARIO
EDIFICACION 0 0 0
EQUIPOS 2 1447.1 2894.2
MOBILIARIO DE OFICINAS 5 619.372 495.4976
VEHICULOS 5 6297 11334.7
SUMA 8363.472 14724.3976
17
El valor del edificio no es sometido a depreciación deboido a que
AVINSA alquila el local donde se pondría en funcionamiento.
5.1. Valor de rescate o valor residual
El valor que se obtiene por la venta de los activos al finalizar la vida útil del
proyecto (período n) se le conoce como Valor Residual o Valor de Rescate de la
inversión. Dicho valor se toma como un ingreso más en el año n.
18
6. Tabla de funcionamiento mensual para estimar precios.
Para los inversionistas de AVINSA, el mayor reto se encontró en “¿Cómo

cobramos nuestro servicio?”. Debido a esto, los inversionistas se vieron obligados
a realizar un estudio de mercado, llegando a la conclusión de que cobrar un valor
congelado por metro cuadrado no estaba dentro de los parámetros posibles,
gracias a que los bienes dependerán siempre de la ubicación, costo y área de
trabajo.
El análisis de mercado dictó códigos para cada uno de los factores que
afectan la tasación de un bien, el cual está detallado en las siguientes tablas.
TABLA DE FACTORES Y CÓDIGOS PARA COBROS
ÁREA CONSTRUIDA CÓDIGO

50>A 7
100>A≥50 8
200>A≥100 9
200<A 10
ÁREA TOTAL CÓDIGO

100>A 7
200>A≥100 8
500>A≥200 9
500<A 10
ZONA CÓDIGO
PACÍFICO (A) 1
CENTRAL (B) 0,8
REGIONES AUTÓNOMAS 0,5
COSTO ESTIMADO CÓDIGO

100000>C 0,04
150000>C≥100000 0,05
200000>C≥150000 0,06
200000<C 0,07
19
Con estos factores los inversionistas se aseguraron de sobrar el precio
debido para cada uno de los avalúos que fueran solicitados a la empresa.
Este es el el funcionamiento de un mes promedio para la empresa AVINSA,

bajo estos datos se trabajarán los financiamientos que han sido solicitados.
TABLA DE ESPECIFICACIONES DE PROPIEDADES SOMETIDAS A AVALÚOS EN AVINSA
ÁREA
ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ZONA COSTO ESTIMADO DE LA PROPIEDAD
48 260 B $ 74.000,00
75 98 A $ 60.000,00
36 114 C $ 89.000,00
224 325 A $ 260.000,00
789 1358 A $ 846.000,00
148 328 B $ 160.000,00
1324 1566 A $ 458.000,00
2644 SUMA $ 1.947.000,00
Con estas especificaciones, el ingeniero acargo del proyecto deberá

clasificar la propiedad y esto dará el costo que la empresa cobrará por sus
servicios al cliente, como se muestra en la siguiente tabla:
TABLA DE COBROS POR AVALÚO
COD.
COD. AC COD. AT COD. ZONA CE IMPUESTO PRECIO UNITARIO (m^2) COSTO DEL AVALUO
7 9 0,8 0,04 15% $ 2,32 $ 111,28
8 7 1 0,04 15% $ 2,58 $ 193,20
7 8 0,5 0,04 15% $ 1,29 $ 46,37
10 9 1 0,07 15% $ 7,25 $ 1.622,88
10 10 1 0,07 15% $ 8,05 $ 6.351,45
9 9 0,8 0,06 15% $ 4,47 $ 661,74
10 10 1 0,07 15% $ 8,05 $ 10.658,20
SUMA $ 19.645,12
PROPORCIÓN $ 0,01
$ 5,18
20
Como podemos observar en la tabla, códigos que obtienen las propiedades
por su clasificación en los distintos factores son multiplicados entre sí y genera el
valor del avalúo comercial.
Valor Avaúo=C . A . T x C . A . C x C . Z x C . C . E
A este valor se le multiplicará el impuesto del 15% correspondiente al

servicio prestado por AVINSA.
21
7. Trema y trema mixta.
La tasa de retorno es el ingreso definido como ganancia o pérdida de una

inversión en un lapso determinado de tiempo. Se expresa como un porcentaje de
la inversión costeada.
Los ingresos resultantes de las inversiones son los beneficios adquiridos de

la inversión. Igualmente, se le puede adicionar la plusvalía obtenida luego de la
venta de la inversión, en el caso de que ocurriese una venta posterior a la
inversión.
Fórmula de la TREMA O TMAR:
TREMA =INFLACIÓN+ PREMIO AL RIESGO
7.1. Trema sin financiamiento
En la primera situación, AVINSA, no es financiada por un banco, es decir, su

inversión sale completamente de las bolsas de los inversionistas, por lo que la
trema se calcula de forma normal.
TABLA DE TREMA SIN FINANCIAMIENTO
TREMA
INFLACION 3,89%
PREMIO AL RIESGO 35%
TREMA 38,89%
7.2. Trema con el 25% de financiamiento
22
En esta situación, la trema a calcularse dependerá de los interéses del
prestamo del banco para la inversión inicial. El banco cobraría un interés del
13.9% para realizar el prestamo.
TABLA DE CÁCULO DE TREMA MIXTA PARA PRESTAMO DEL 25%
APORTACION INTERESES COBRADOS

INVERSIONISTA 75% 38,89% 29,168%
BANCO 25% 13,09% 3,273%
TREMA MIXTA 25% 32,440%
7.3. Trema mixta con el 50% de financiamiento
En esta situación, el bancó realizaría el préstamo del 50% de la inversión

tota de la empresa. El banco cobraría un interés del 13.9% para realizar el
préstamo.
TABLA DE TREMA MIXTA CON EL 50% DE FINANCIAMIENTO

INVERSIONISTA 50% 38,89% 19,44500%
BANCO 50% 13,09% 6,55%
En esta situación, el bancó realizaría el prestamo del 75% de la inversión

prestamo.
TABLA DE TREMA MIXTA PARA EL 75% DEL FINANCIAMIENTO

BANCO 75% 13,09% 9,817500%
23
En esta situación, el bancó realizaría el préstamo del 100% de la inversión

prestamo.
TABLA DE TREMA MIXTA CON EL 100% DEL FINANCIAMIENTO

BANCO 100% 13,09% 13,09%
24
8. Análisis financeiero sin financiamiento.
Sin el financiamiento del banco, AVINSA, debe ser financiada en un 100%

por los inversionistas. Con el uso de Microsoft Ofiice Excel 2016, realizamos el
siguiente análisis financiero.
TABLA 1. ANÁLISIS FINANCIERO
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

45946,136
PRODUCCION 36000 37800 39690 41674,5 43758,225 3 48243,4431
6,6111384
PRECIO 5,18 5,439 5,71095 5,9964975 6,29632238 9 6,94169542
INGRESOS 226667,605
TOTALES 186480 205594,2 5 249901,035 275515,891 303756,27 334891,288
AÑOS 2020 2021 2022 2023 2024

55263,4698
MANO DE OBRA DIRECTA 51202,44 53194,21492 8 57413,2189 59646,5931
MATERIA PRIMA 1200 1246,68 1284,0804 1322,60281 1362,2809
GASTOS INDIRECTOS DE 9066,23096
FABRICA 8400 8726,76 4 9418,90735 9785,30284
65613,7812
GASTOS DE PRODUCCION 60802,44 63167,65492 4 68154,729 70794,1768

GASTOS DE VENTA 1203,99 1240,1097 1277,31299 1315,63238 1355,10135
25
1
47714,8849
GASTOS DE ADMINISTRACION 44975,8554 46325,13106 9 49146,3315 50620,7215
48992,1979
GASTOS DE OPERACIÓN 46179,8454 47565,24076 8 50461,9639 51975,8228
114605,979
COSTOS TOTALES ANUALES 106982,2854 110732,8957 2 118616,693 122770
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

226667,605 275515,89
INGRESOS TOTALES ANUALES 0 205594,2 5 249901,035 1 303756,27
110732,895 118639,64
COSTOS TOTALES ANUALES 0 106982,2854 7 114617,075 8 122805,619
14724,297
DEPRECIACION 0 14724,2976 14724,2976 14724,2976 6 14724,2976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
INTERESES 0 0 0 0 0 0
101180,292 142121,82
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 0 83857,497 2 120529,543 5 157832,761
30354,0876 42636,547
IMPUESTO 0 25157,2491 7 36158,8628 6 47349,8284
UTILIDAD DESPUES DE 70826,2045 99485,277
IMPUESTO 0 58700,2479 6 84370,68 7 110482,933
APORTE AL PRINCIPAL 0 0 0 0 0 0
14724,297
DEPRECIACION 0 14724,2976 14724,2976 14724,2976 6 14724,2976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
INVERSION 92205,208 0 0 0 0 0
85580,6221 114239,69
FNE -92205,208 73454,6655 6 99125,0976 5 133600,822
8.1. Análisis de criterios VAN, TIR Y PRI
Los análisis de criterios te dan una clara proyección de la producción de

utilería en la empresa, así como la aceptación económica que tiende a tener la
empresa.
26
Para este caso, concluimos que la empresa podría entrar en un perfecto
funcionamiento sin ningún tipo de financiamiento externo a los inversionistas.
TABLA DE ANÁLISIS DE CRITERIOS 0% DE FINANCIAMIENTO
VAN(38.89%
) C$98.592,62 SE ACEPTA EL PROYECTO VAN >0
PRI 1 año y 3 meses
TIR 88,8% EL PROYECTO ES ACEPTABLE (TIR > VAN)
9. Análsis financiero con el 25% de financiamiento.
En esta situación someteremos la inversión a un 25% de financiamiento de

AVINSA por parte de una banca. Con el uso de Microsoft Ofiice Excel 2016,
realizamos el siguiente análisis financiero.
CALENDARIO DE PAGO. ANÁLISIS CON EL 25% DE FINANCIAMIENTO
APORTE AL
AÑOS PRINCIPAL INTERESES CUOTAS SALDO
0 23051,302
C$6.568,2
1 C$3.550,80 3017,415432 2 C$19.500,50
C$6.568,2
2 C$4.015,60 2552,615345 2 C$15.484,90
27
C$6.568,2
3 C$4.541,25 2026,972928 2 C$10.943,65
C$6.568,2
4 C$5.135,69 1432,523918 2 C$5.807,96
C$6.568,2
5 C$5.807,96 760,2615319 2 -C$0,00
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

PRODUCCION 36000 37800 39690 41674,5 43758,225 45946,1363 48243,4431
PRECIO 5,18 5,439 5,71095 5,9964975 6,29632238 6,61113849 6,94169542
INGRESOS 249901,035
TOTALES 186480 205594,2 226667,6055 1 275515,891 303756,27 334891,288
AÑOS 2020 2021 2022 2023 2024

MANO DE OBRA DIRECTA 51202,44 53194,21492 55263,46988 57413,21885 59646,5931
MATERIA PRIMA 1200 1246,68 1295,175852 1345,558193 1397,90041
GASTOS INDIRECTOS DE
FABRICA 8400 8726,76 9066,230964 9418,907348 9785,30284
GASTOS DE PRODUCCION 60802,44 63167,65492 65624,87669 68177,6844 70829,7963

GASTOS DE VENTA 1203,99 1240,1097 1277,312991 1315,632381 1355,10135
GASTOS DE ADMINISTRACION 44975,8554 46325,13106 47714,88499 49146,33154 50620,7215
GASTOS DE OPERACIÓN 46179,8454 47565,24076 48992,19798 50461,96392 51975,8228
106982,285
COSTOS TOTALES ANUALES 4 110732,8957 114617,0747 118639,6483 122805,619
TABLA 3. ANÁLISIS FINANCIERO CON 25% DE FINANCIAMIENTO.
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

275515,89
INGRESOS TOTALES ANUALES 0 205594,2 226667,6055 249901,0351 1 303756,27
118639,64
COSTOS TOTALES ANUALES 0 106982,2854 110732,8957 114617,0747 8 122805,619
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
28
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
1432,5239
INTERESES 0 3017,415432 2552,615345 2026,972928 2 760,261532
140689,20
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 0 80839,98157 98627,57688 118502,4699 1 157072,4
42206,760
IMPUESTO 0 24251,99447 29588,27306 35550,74096 4 47121,7199
UTILIDAD DESPUES DE 98482,440
IMPUESTO 0 56587,9871 69039,30381 82951,7289 9 109950,68
5135,6943
APORTE AL PRINCIPAL 0 3550,802799 4015,602885 4541,245303 1 5807,9567
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
INVERSION 92205,208 0 0 0 0 0
- 108101,26
FNE 92205,208 67791,7019 79778,21853 93165,0012 4 127260,713
9.1. Análisis de criterios VAN , TIR y PRI

empresa.

funcionamiento con el 25% de financiamiento del banco. El VAN a aumentado en
relación al análisis sin financiamiento mientras el TIR disminuyo en un bajo
porcentaje.
ANALSIS DE CRITERIOS CON EL 25% DE FINANCIAMIENTO
VAN(32.44%
29
10. Análisis financiero con el 50% de financiamiento.

CALENDARIO DE PAGO DEL 50% DE FINANCIAMIENTO
APORTE AL
0 46102,854
1 C$7.101,64 6034,863589 C$13.136,51 C$39.001,21
2 C$8.031,25 5105,258375 C$13.136,51 C$30.969,96
3 C$9.082,54 4053,967839 C$13.136,51 C$21.887,42
4 C$10.271,44 2865,063371 C$13.136,51 C$11.615,98
5 C$11.615,98 1520,531309 C$13.136,51 -C$0,00
TABLA 1. ANÁLSIS FINANCIERO CON EL 50% DE FINANCIAMIENTO
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

PRODUCCION 36000 37800 39690 41674,5 43758,225 45946,1363 48243,4431
PRECIO 5,18 5,439 5,71095 5,9964975 6,29632238 6,61113849 6,94169542
INGRESOS 249901,035
TOTALES 186480 205594,2 226667,6055 1 275515,891 303756,27 334891,288
TABLA 2. ANÁLSIS FINANCIERO CON 50% DE FINANCIAMIENTO
AÑOS 2020 2021 2022 2023 2024

MATERIA PRIMA 1200 1246,68 1295,175852 1345,558193 1397,90041
FABRICA 8400 8726,76 9066,230964 9418,907348 9785,30284

GASTOS DE VENTA 1203,99 1240,1097 1277,312991 1315,632381 1355,10135
30
106982,285
TABLA 3. ANÁLISIS FINANCIERO CON EL 50% DE FINANCIAMIENTO
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

275515,89
118639,64
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
2865,0633
INTERESES 0 6034,863589 5105,258375 4053,967839 7 1520,53131
139256,66
41776,998
IMPUESTO 0 23346,76002 28822,48015 34942,64248 6 46893,639
IMPUESTO 0 54475,77339 67252,45369 81532,83246 3 109418,491
10271,444
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
INVERSION 92205,708 0 0 0 0 0
- 101962,73
FNE 92205,708 58958,84666 73975,72197 87204,81021 7 120920,504
10.1. Analisis de criterios VAN, TIR y PRI.

empresa.

funcionamiento con el 50% de financiamiento del banco. El VAN sigue mostrando
un aumento en relación a los análisis financieros anteriores, mientras el TIR
disminuyo en un bajo porcentaje.
31
ANÁLISIS DE CRITERIOS CON EL 50% DE FINANCIAMIENTO
VAN(25.99%
11. Análisis financiero con el 75% de financiamiento.

CALENDARIO DE PAGO CON EL 75% DE FINANCIAMIENTO
APORTE AL
0 69154,281
1 C$10.652,47 9052,295383 C$19.704,76 C$58.501,81
2 C$12.046,87 7657,887562 C$19.704,76 C$46.454,94
3 C$13.623,81 6080,951758 C$19.704,76 C$32.831,13
4 C$15.407,17 4297,595057 C$19.704,76 C$17.423,96
5 C$17.423,96 2280,796964 C$19.704,76 C$0,00
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

PRODUCCION 36000 37800 39690 41674,5 43758,225 45946,1363
PRECIO 5,18 5,439 5,71095 5,9964975 6,29632238 6,61113849
INGRESOS 226667,605
TOTALES 186480 205594,2 5 249901,035 275515,891 303756,27
32
AÑOS 2020 2021 2022 2023 2024

55263,4698
MANO DE OBRA DIRECTA 51202,44 53194,21492 8 57413,2189 59646,5931
1295,17585
MATERIA PRIMA 1200 1246,68 2 1345,55819 1397,90041
GASTOS INDIRECTOS DE 9066,23096
FABRICA 8400 8726,76 4 9418,90735 9785,30284
65624,8766
GASTOS DE PRODUCCION 60802,44 63167,65492 9 68177,6844 70829,7963

1277,31299
GASTOS DE VENTA 1203,99 1240,1097 1 1315,63238 1355,10135
47714,8849
GASTOS DE ADMINISTRACION 44975,8554 46325,13106 9 49146,3315 50620,7215
48992,1979
GASTOS DE OPERACIÓN 46179,8454 47565,24076 8 50461,9639 51975,8228
114617,074
COSTOS TOTALES ANUALES 106982,2854 110732,8957 7 118639,648 122805,619
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

226667,605 275515,89
INGRESOS TOTALES ANUALES 0 205594,2 5 249901,035 1 303756,27
110732,895 118639,64
COSTOS TOTALES ANUALES 0 106982,2854 7 114617,075 8 122805,619
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
7657,88756 4297,5950
INTERESES 0 9052,295383 2 6080,95176 6 2280,79696
93522,3046
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 0 74805,10162 6 114448,491 137824,13 155551,864
41347,239
IMPUESTO 0 22441,53049 28056,6914 34334,5473 1 46665,5593
UTILIDAD DESPUES DE 65465,6132 96476,891
IMPUESTO 0 52363,57113 6 80113,9437 1 108886,305
12046,8739 15407,166
APORTE AL PRINCIPAL 0 10652,46616 8 13623,8098 5 17423,9646
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
33
VR 0 0 0 0 0 8363,472
INVERSION 92205,708 0 0 0 0 0
68173,2568 95824,242
FNE -92205,708 51710,92224 8 81244,6515 2 114580,33
11.1. Análisis de criterios VAN, TIR y PRI

empresa.

funcionamiento con el 75% de financiamiento del banco. El VAN sigue mostrando
un aumento en relación a los análisis financieros anteriores, mientras el TIR
disminuyo en un bajo porcentaje.
ANÁLSIS DE CRITERIOS CON EL 75% DE FINANCIAMIENTO
VAN(19.54%) C$140.188,63 SE ACEPTA EL PROYECTO VAN >0

12. Análisis financiero con el 100% del financiamiento.

CALENDARIO DE PAGO CON EL 100% DE FINANCIAMIENTO
APORTE AL
34
0 92205,708
1 14203,29 12069,73 26273,02 78002,42
2 16062,50 10210,52 26273,02 61939,92
3 18165,08 8107,94 26273,02 43774,84
4 20542,89 5730,13 26273,02 23231,95
5 23231,95 3041,06 26273,02 0,00
TABLA 1. ANÁLISIS CON EL 100% DE FINANCIAMIENTO
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

PRODUCCION 36000 37800 39690 41674,5 43758,225 45946,1363
PRECIO 5,18 5,439 5,71095 5,9964975 6,29632238 6,61113849
205594,
INGRESOS TOTALES 186480 2 226667,6055 249901,0351 275515,891 303756,27
AÑOS 2020 2021 2022 2023 2024

MATERIA PRIMA 1200 1246,68 1295,175852 1345,558193 1397,90041
FABRICA 8400 8726,76 9066,230964 9418,907348 9785,30284

GASTOS DE VENTA 1203,99 1240,1097 1277,312991 1315,632381 1355,10135
106982,285
TABLA 3. ANÁLISIS CON EL 100% DE FINANCIAMIENTO
AÑOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024

275515,89
118639,64
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
35
5730,1267
INTERESES 0 12069,72718 10210,51675 8107,935677 4 3041,06262
136391,59
40917,479
IMPUESTO 0 21536,30095 27290,90264 33726,45213 5 46437,4796
IMPUESTO 0 50251,36888 63678,77283 78695,05498 9 108354,119
20542,888
14724,397
DEPRECIACION 0 14724,3976 14724,3976 14724,3976 6 14724,3976
AMORTIZACION 0 30,12 30,12 30,12 30,12 30,12
VR 0 0 0 0 0 8363,472
INVERSION 92205,708 0 0 0 0 0
- 89685,747
FNE 92205,708 50802,59826 62370,79179 75284,49286 9 108240,156
12.1. Análisis de criterios VAN, TIR y PRI.

empresa.

funcionamiento con el 100% de financiamiento del banco. El VAN es el mayor en
todos los análisis financieros, por lo que deducimos que es la mejor situación para
aperturar la empresa.
ANÁLISIS DE CRITERIOS CON EL 100% DE FINANCIAMIENTO
VAN(13.09%
TIR 64,4% EL PROYECTO ES ACEPTBLE (TIR > VAN)
36
13. Bibliografía y webgrafía
 Gabriel Baca Urbina,. (2015). Ingeniería Económica. 6ta. Edición McGraw-

Hill.
 Ley Nº 822,. ”Ley de Concertación Tributaria”. LA GACETA, Diario Oficial, 1
de enero 2013.
 Ley Nº 453,. “Ley de Equidad Fiscal”. LA GACETA, Diario Oficial, 29 de
abril 2003.
 “¿Qué es la depreciación?”(2018-2019). Gerencie.com. Recuperado en:
https://www.gerencie.com/depreciacion.html
 “Los tres criterios más usados para evaluar un plan financiero”.(2016-2019).
Silvia Shauvin. Recuperado por: http://www.mujeresdeempresa.com/los-3-
criterios-mas-usados-para-evaluar-un-plan-financiero/
14. Anexos
VAN vs % DE FINANCIAMIENTO
180000
166881.87067383
160000
140188.625469696
140000
123356.071050119
120000 110936.943077995
98592.622729123
100000
80000
60000
40000
20000
0
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
37

Proyecto Final Económica

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2.1.9. Costos Legales

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2.1.10. Gastos de Organización

2.1.11. Otros gastos

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MATERIA PRIMA PRECIO

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GASTOS INDIRECTOS PRECIO $

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