CONTRATO DE PROMESA Y

OPCIÓN
MSC. RAÚL ESTUARDO SAMAYOA ALVARADO
 1. DEFINICIÓN

• ES UN CONTRATO PRELIMINAR O PREPARATORIO, CUYA FUNCIÓN Y FIN ES LA

CELEBRACIÓN DE OTRO CONTRATO DIFERENTE ENTE LAS MISMAS PARES O SUS
CESIONARIOS.

• ESTE CONTRATO NACE DE UNA VERDADERA Y REAL RELACIÓN CONTRACTUAL,

QUE TIENE EXISTENCIA Y GENERA DERECHOS Y OBLIGACIONES PARA LAS
PARTES.

• ES LLAMADO COMO PRECONTRATO.

 2. ELEMENTOS

• 2.1 ELEMENTO PERSONAL: SE CELEBRA ENTRE DOS PARTES, CADA UNA DELAS
CUALES DEBE TENER CAPACIDAD PARA OBLIGARSE. REGULARMENTE SE LES
DENOMINA PROMITENTES Y DEPENDIENDO QUE TIPO DE CONTRATO FUTURO
REALICEN SE LES INDIVIDUALIZA DE ESA MANERA. EJEMPLO: PROMITENTE
VENDEDOR, PROMITENTE ARRENDATARIO, PROMITENTE DONANTE, ETC.

• 2.2 ELEMENTO REAL: EN ESTE CASO ESTAMOS ANTE EL OBJETO MEDIATO DEL
CONTRATO, EL CUAL ES EL CONTRATO FUTURO Y EL OBJETO INMEDIATO SERÁ
LA CELEBRACIÓN DE DICHO CONTRATO FUTURO.
 2. ELEMENTOS

• 2.1 ELEMENTO FORMAL: SE APLICAN LAS FORMALIDADES PREVISTAS PARA

LOS CONTRATOS, DEBE DE CONSTAR POR ESCRITO CUANDO TENGA VALOR
DE Q 300.00, Y CUANDO SEA NECESARIO SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
CORRESPONDIENTE DEBEN DE CONSTAR EN ESCRITURA PÚBLICA.

• SE DEBE REALIZAR DE LA MISA FORMA REQUERIDA PARA EL CONTRATO

FUTURO, (ESCRITURA PÚBLICA E INSCRIPCIÓN) CUANDO EL CONTRATO FUTURO
LO EXIJA.

• CUANDO SE REFIERA A ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES O DERECHOS

REALES SOBRE LOS MISMOS, DEBE DE INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO GENERAL
DE LA PROPIEDAD, LO CUAL CONLLEVA A DEMÁS QUE SE REALICE EN
ESCRITURA PÚBLICA.
 3. MODALIDADES

• EL CONTRATO DE PROMESA PUEDE SER UNILATERAL O BILATERAL.

• AL REFERIRNOS A LA PROMESA UNILATERAL NOS ENCONTRAMOS ANTE EL

CONTRATO DE OPCIÓN, EN VIRTUD QUE EN ÉL UNA SOLA PARTE
(BENEFICIARIO OPTANTE), PUEDE EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
DEFINITIVO, EN TANTO LA OTRA (EL PROMITENTE), NO TIENE DERECHOS Y SÓLO
LA OBLIGACIÓN DE OTORGAR EL CONTRATO DEFINITIVO, CUANDO EL
BENEFICIARIO SE LO REQUIERA.

• LOS ELEMENTOS PERSONALES EN ESTE CONTRATO ES EL PROMITENTE Y EL

BENEFECIARIO U OPTANTE.
 4. CARACTERÍSTICAS

• EL CONTRATO DE PROMESA PUEDE SER:

• A) PRINCIPAL O ACCESORIO
• B) BILATERAL O UNILATERAL (OPCIÓN)
• C) GRATUITO
• D) ONEROSO
• E) CONSENSUAL
• F) FORMAL
 5. ELEMENTOS ACCIDENTALES
• 5.1 CONDICIÓN: PUEDEN ESTABLECERSE CONDICIONES (SUSPENSIVAS O
RESOLUTORIAS SEGÚN EL CASO)

• 5.2 PLAZO: NO PODRÁ EXCEDER DE DOS AÑOS SI SE TRATARE DE BIENES

INMUEBLES O DE DERECHOS REALES SOBRE LOS MISMOS, Y DE UN AÑO SI SE
TRATARE DE OTROS BIENES O PRESTACIONES.

• 5.3 ARRAS: ES LA CANTIDAD DE DINERO DADA EN ADELANTO DE UNA

OBLIGACIÓN; Y QUE GARANTIZA EL INCUMPLIMIENTO DE LA MISMA, PARA CUBRIR
DAÑOS Y PERJUICIOS.

• 5.4 CLAUSULA PENAL: SON LAS MULTAS QUE SE PACTAN POR INCUMPLIMIENTO DE
LA OBLIGACIÓN.
 5. REQUISITOS PREVIOS

• A) DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN DE AMBOS CONTRATANTES.

• B) ACREDITACIÓN DE LA PROPIEDAD O DEL DERECHO REAL (EN CASO QUE EL

CONTRATO FUTURO TENGA DE POR MEDIO BIENES O DERECHOS REALES).
TESTIMONIO DE ESCRITURA PÚBLICA, FACTURAS, CERTIFICADOS DE PROPIEDAD
O DE TENENCIA, PARA EL CASO DE VEHÍCULOS O ARMAS.
 6. OBLIGACIONES POSTERIORES

• A) EMISIÓN DEL PRIMER TESTIMONIO, EN EL CUAL SE DEBERÁ DE PAGAR EL

IMPUESTO CORRESPONDIENTE (IMPUESTO AL VALOR AGREGADO, CON
TIMBRES FISCALES O BIEN FORMULARIO DE SAT)

• B) REMISIÓN DEL TESTIMONIO ESPECIAL AL ARCHIVO GENERAL DE

PROTOCOLOS, DENTRO DEL OS VEINTICINCO DÍAS SIGUIENTES A LA
CELEBRACIÓN DEL CONTRATO.

• C) EN CASO QUE EL CONTRATO SEA DE ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES

REGISTRADOS O DERECHOS REALES, INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO EN EL
REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD.
 7. VÍA PROCESAL

• CUANDO SE REFIERA AL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA O DE

OPCIÓN SE VENTILA EN LA EJECUCIÓN ESPECIAL DE ESCRITURAR, DEBIENDO
OBSERVAR PARA ENTABLAR LA EJECUCIÓN EL PLAZO DE CADUCIDAD PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO QUE SON TRES MESES.

• AHORA SI SE VA IMPUGNAR ALGÚN VICIO DEL CONSENTIMIENTO O ALGUNA

CAUSA DE NULIDAD, SERÁ A TRAVÉS DE LA VÍA ORDINARIA.
“GRACIAS POR SU
ATENCIÓN”