ANÁLISIS LEGAL Y DOCTRINAL DE

LOS CONTRATOS

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Referencias Bibliográficas
Subero Isa, J. A. (2010). El Contrato y los Cuasicontratos. Tercera Edición. Editora Corripio.
República Dominicana.

Barrientos Grandon, J. (2001). Apuntes Sobre Derecho de las Obligaciones. Universidad

Diego Portales. Recuperado de: http://www.oocities.org/gwilliam81/obligaciones.pdf

Enciclopedia Jurídica. (2014). Vicios de la voluntad. Recuperado

de: http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/vicios-de-la-voluntad/vicios-de-la-
voluntad.htm

Código Civil Dominicano. Artículo 1108 y siguientes.

El concepto general de obligaciones concebido por el Código Civil descansa

sobre una base diferente del que existía en Derecho Romano. En éste, en sus
inicios, la voluntad humana por sí sola no era suficiente para crear obligaciones;
para ella era necesario valerse de ciertos modos y formas prescritos por el derecho
civil. Nuestro derecho se sentó en el sentido de la autonomía de la voluntad,
según el cual por regla general, la voluntad puede por sí misma crear obligaciones,
salvo ciertos casos excepcionales. Los redactores del Código Civil desformalizaron
los contratos y las obligaciones en sentido general, y consagraron como principio
dominante en materia civil y comercial el principio del consensualismo. Tal como
ha sido admitido hoy en día por la doctrina: los redactores del Código Civil han
visto en el consensualismo el corolario de la autonomía de la voluntad.

El Pleno de la Suprema Corte de Justicia, juzgando disciplinariamente a un notario

y aplicando el art. 1319 del Código Civil, dijo que la denominada fe pública es la
credibilidad, confianza y fuerza probatoria atribuida a determinados documentos
producidos por ciertos oficiales públicos en virtud de la autoridad que a esos fines
le otorga la ley, prerrogativa que existe hasta la prueba en contrario en caso de
querella por falso principal o de inscripción en falsedad; que sin embargo esas vías
de impugnación de los actos auténticos sólo pueden ser empleadas respecto de
las comprobaciones hechas por el oficial público, el notario en la especie, ya que
las que no tienen ese carácter pueden ser atacadas mediante cualquier medio de
prueba.

Por el contrario, el acto bajo firma privada no hace por sí mismo prueba de la
verdad de sus enunciaciones, como se desprende de las disposiciones del art. 1322
del Código Civil, al tenor del cual para que esta clase de actos tengan la fuerza
probante del acto auténtico, es necesario que sea reconocido por la parte a quien
se opone, o se tenga legalmente por reconocido.

La existencia de los contratos solemnes se justifica porque los contratos

consensuales pueden acarrear inconvenientes tanto para las partes contratantes
como para los terceros. Las partes pueden verse afectadas por la prontitud con
que se realiza el contrato, sin la debida reflexión sobre el negocio jurídico

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involucrado, mientras que el sometimiento a una formalidad les permite a esas
partes meditar y sopesar la magnitud del acto jurídico de que se trate. En cuanto a
los terceros, esos inconvenientes resultan mayormente de que no existe ningún
documento que los pueda poner en conocimiento de una operación en las cuales
ellos pudieran tener algún interés jurídico. Perfeccionándose los contratos
consensuales solamente con el consentimiento, sin necesidad de escrito y sin
necesidad de formas, justificada es la existencia de los contratos solemnes.

Los profesores Mazeaud y Mazeaud dicen que los redactores del Código Civil
previeron cuatro contratos solemnes: la formalidad exigida para su validez consiste
en la redacción de un documento notarial. Esos cuatro contratos solemnes son: la
convención matrimonial, la donación, la constitución de hipoteca y la subrogación
convencional consentida por el deudor.

a) La convención matrimonial es la que regula la suerte de los bienes de los

esposos durante el matrimonio. En virtud del principio de la libertad de las
convenciones matrimoniales establecido por el art. 1387 del Código Civil, los
futuros cónyuges son libres de elegir el régimen matrimonial que estimen mejor, el
que más se acomode a su situación personal. Sin embargo, en la práctica adoptan
uno de los regímenes tipos preestablecidos en el Código Civil, dentro de los cuales
es preciso señalar: 1o el régimen de la comunidad; 2o el régimen sin comunidad; 3o
el régimen dotal y 4o el régimen de separación de bienes.

Los esposos no están obligados a realizar una convención matrimonial, pero en

éste caso el art. 1393 del Código Civil dispone que sus bienes se regirán por el
régimen de la comunidad. Este régimen constituye en nuestro derecho el régimen
de derecho común, el régimen legal.

Cuando los futuros esposos decidan acogerse al principio de la libertad de las

convenciones matrimoniales establecido por el art. 1387 del Código Civil, la
convención que celebren deberá extenderse antes del matrimonio y por acto ante

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notario, según lo expresamente establecido por el art. 1394 del mismo Código.

b) La donación implica un contrato mediante el cual una persona llamada

donante, sin recibir ninguna contraprestación, transfiere en vida los derechos que
tiene sobre una cosa en beneficio de otra persona llamada donatario. Las
donaciones por causa de muerte contenidas en un testamento escapan a las
presentes previsiones.

El art. 931 del Código Civil dispone de manera expresa que todo acto que
contenga donación entre vivos, se hará ante notario, en la forma ordinaria de los
contratos, protocolizándose, bajo pena de nulidad.

Sin embargo, las denominadas donaciones mobiliarias, llamadas comúnmente

donaciones en mano, no se encuentran sometidas al requisito exigido por el art.
931, pero para su validez es preciso que el donatario haya sido puesto en posesión
de la cosa donada: la entrega de la cosa es un requisito para la validez de la
donación en mano. Por eso se considera que ésta donación constituye un contrato
real.

La tendencia de la jurisprudencia dominicana ha sido la de restringir el ámbito de

aplicación del art. 931 del Código Civil, manteniéndolo prácticamente dentro de
negocios jurídicos contemplados por dicho Código. Todos los días más se
interpreta de manera muy liberal la legislación extra código. Las sentencias
pronunciadas por nuestra Suprema Corte de Justicia que indicamos a continuación
nos confirman lo anterior.

Aun tratándose de una donación entre vivos de un inmueble, nuestro máximo

tribunal judicial, interpretando el art. 189 de la Ley de Registro de Tierras,
considera que la donación se puede hacer mediante un acto bajo firma privada
cuando se trata de terrenos registrados, siempre que las firmas sean legalizadas
por un notario. Al respecto dice dicho tribunal, que por otra parte, si es cierto que

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el art. 931 del Código Civil establece como regla que todo acto que contenga
donación entre vivos se hará ante notario, en la forma ordinaria de los contratos,
no es menos cierto, que el art. 189 de la Ley de Registro de Tierras establece que
los actos traslativos de derechos registrados, podrán redactarse en forma auténtica
o bajo firma privada; que como la parcela que discute se encuentra registrada, es
evidente que las operaciones jurídicas relativas a la misma están recogidas por
este último texto legal.

c) La constitución de una hipoteca convencional se encuentra sometida al requisito

de la redacción de un documento notarial, según lo dispone el art. 2127 del
Código Civil. Para las hipotecas no convencionales se establecen disposiciones
propias a cada caso, dependiendo de si se trata de hipotecas legales o de
hipotecas judiciales.

Debemos recordar que la hipoteca es un derecho real accesorio que tiene por
finalidad garantizar el cumplimiento de una obligación. El art. 2114 del mismo
Código define la hipoteca como un derecho real sobre los inmuebles que están
afectos al cumplimiento de una obligación.

Los arts. del 2124 al 2133 del Código Civil establecen las condiciones que deben
observarse para la constitución de una hipoteca convencional.

Al exigir el art. 2127 la forma auténtica notarial se está descartando la constitución

de una hipoteca mediante un documento bajo firma privada. Sin embargo, cuando
se trata de terrenos registrados el art. 184 de la Ley de Registro de Tierras
autorizaba expresamente que la constitución de la hipoteca se hagan en forma
auténtica o bajo firma privada; en éste último caso las firmas serán necesariamente
legalizadas por un notario o por cualquier otro funcionario competente. En la
actualidad el art. 38 del Reglamento General del Registro de Títulos mantiene esa
forma de actuar.

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Observemos que tanto para la hipoteca convencional como para la donación,
cuando ellas tienen por objeto inmuebles registrados de conformidad con la Ley
de Registro de Tierras, tanto la forma auténtica como la legalización de firmas son
admitidas; con la diferencia de que para la donación el criterio es jurisprudencial,
mientras que para la hipoteca es legislativo.

d) La subrogación convencional consentida por el deudor no es más que una de

las clases de subrogación previstas por el art. 1250 del Código Civil.

La subrogación consiste en la sustitución de una persona por otra persona en una

relación de derecho. Cuando un tercero realiza un pago, en determinadas
circunstancias se puede beneficiar de los derechos y garantías que poseía el
acreedor pagado. La subrogación puede ser legal o convencional. La primera
existe de pleno derecho en los casos establecidos por el art. 1251 del Código Civil;
la segunda se produce mediante un acuerdo entre el tercero y el acreedor, o entre
el tercero y el deudor.

Existe la subrogación convencional consentida por el acreedor cuando el acreedor

recibe directamente el pago de manos de una tercera persona, y le transfiere a
ésta todos sus derechos, acciones, privilegios o hipotecas contra el deudor.

Existe la subrogación convencional consentida por el deudor cuando éste pide

prestada una suma con objeto de pagar su deuda y de subrogar al prestador en
los derechos del acreedor. 0 sea que en esta subrogación los derechos que tenía el
acreedor son transferidos al tercero que paga sin el consentimiento del acreedor
pagado. De conformidad con lo que dispone el art. 1250, segunda parte, del
Código Civil, para que esta subrogación sea válida es preciso que el acta de
préstamo y el pago se hagan ante notario. De ahí que la subrogación convencional
consentida por el deudor debe realizarse mediante acto auténtico por ante
notario.

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Formalidades relativas a la oponibilidad de los terceros. Los actos jurídicos para
que tengan fecha cierta frente a los terceros deben ser sometidos a las
formalidades prescritas por el art. 1328 del Código Civil. Una de las formas
establecidas por ese art. para darle fecha cierta a los actos es el del registro,
establecido en nuestro derecho por las leyes 2334 del 20 de mayo de 1855, sobre
Registro de Actos Civiles, Judiciales y Extrajudiciales, modificada por la Ley núm.
5511 del 18 de marzo de 1961 y por la Ley núm. 27-91 del 29 de octubre de 1991.

La inscripción en el registro no está requerida a pena de nulidad del acto: su falta

solamente produce, por una parte, una sanción fiscal; y por otra parte, una carencia
de fecha cierta frente a los terceros.

Los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles
a los terceros, deben ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente
aquellos actos que recaen sobre los inmuebles.

Ya los redactores del Código Civil habían afirmado en el art. 1138 que los derechos
reales se transmiten por la sola voluntad (solus consensus). De donde resulta que
un derecho real cualquiera, como el de propiedad, podría ser transmitido mediante
un contrato sin el cumplimiento de ninguna formalidad. Ante esta situación los
terceros se encuentran impedidos de ser informados sobre las operaciones
realizadas relativas a la cosa sobre la cual recae el derecho real.

Debemos insistir en que la formalidad del registro es un requisito exclusivamente

para la protección de los terceros y que la venta es perfectamente válida entre el
vendedor y el comprador por el simple consentimiento de ellos y no puede ser
desconocida por sus respectivos herederos.

La actual Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, dispone en su art. 90, relativo a
los efectos del registro, lo siguiente: “Art. 90. Efectos del Registro. El Registro es
constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido

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de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en
contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material o
por causa de fraude.

Párrafo I: El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o

gravamen en el Registro de Título correspondiente.

Párrafo II: Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen
derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados a
excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”.

Los documentos que deben ser sometidos al registro de títulos, de conformidad

con lo que dispone el art. 89 de la precitada ley, son los siguientes: “Art. 89
Documentos Registrables. Los documentos que se registran en los Registros de
Títulos son los siguientes:

Párrafo 1: Los que constituyan, transmita, declaren, modifiquen o extingan

derechos reales sobre los inmuebles.

Párrafo 2: Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre

los mismos.

Párrafo 3: Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter

particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio
cultural y otras que de alguna manera limitan o registren la libertad de disposición
sobre el inmueble.

Párrafo 4: Los derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así como la
parte proporcional en las áreas comunes”.

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Por su parte, el art. 38 del Reglamento General del Registro de Títulos establece los
requisitos de forma que deben reunir los documentos sometidos a registro,
disponiendo al efecto que: “Para ser admitidos como fundamento de un asiento
registral, las decisiones judiciales, las aprobaciones de las Direcciones Regionales
de Mensuras y Catastro y los actos convencionales que constituyen, transmiten,
declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas y/o gravámenes sobre
inmuebles, podrán redactarse en forma auténtica o bajo firma privada, en cualquier
caso se observaban además de las formalidades comunes a tales actos los
siguientes requisitos:

a) Se redactaran en castellano, con letras claras, sin abreviaturas, interlineas,

raspaduras y blancos, debiendo expresamente con toda claridad y concisión
su objeto, así como todo cuanto ellos hayan pactado y convenido; indicará
el lugar, día, mes, año de su otorgamiento; los nombres, profesión,
ocupación, nacionalidad, estado, nombre del cónyuge, domicilio y
residencia y demás datos relativos a la Cédula de Identidad y Electoral de las
partes; se hará referencia del Certificado de Título y a la Designación
Catastral del inmueble de que se trata, y siempre se empleará en la
determinación de las medidas el sistema métrico decimal.

b) Los errores que se cometan o las adiciones que se convengan hacer se

expresarán en el margen y se salvarán copiandolas íntegramente a fin del
acto. La nota al margen será firmada por las partes.

c) Cuando el acto sea hecho bajo escritura privada, las firmas serán
necesariamente legalizadas por un Notario o cualquier otro funcionario
competente.

d) Sí el acto engendra obligación, traspaso o descargo y sus autores o uno de

ellos no supiere o no pudiere firmar, podrá poner sus marcas o impresiones

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 digitales, siempre que se haga ante dos testigos y que el acto sea jurado
ante un Notario u oficial público competente”.

Sobre los requisitos de fondo que deben reunir los documentos sometidos al
registro de títulos el art. 39 del mismo Reglamento dispone lo siguiente: “Art. 39.
Para ser admitidos como fundamento de un asiento registral, las decisiones
judiciales y los actos convencionales que constituyen, transmiten, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales, cargas y/'o gravámenes sobre inmuebles,
deben consignar:

a) Tratándose de personas físicas: nombres y apellidos completos, tal como

constan en la Cédula de Identidad y Electoral, número de Cédula de
Identidad y Electoral o del pasaporte según corresponda; nacionalidad;
mayoridad o minoridad; domicilio; estado civil, nombres, apellidos y demás
generales del cónyuge y Cédula de Identidad y Electoral o pasaporte, y el
régimen matrimonial en caso de corresponder.

b) Tratándose de personas jurídicas su nombre completo según conste en el

Registro Mercantil, su número de Registro Nacional de Contribuyente (RNC)
si corresponde, domicilio, nombres y apellidos y demás generales de su
representante legal, y copia certificada del poder de representación o del
acta de asamblea o consejo de administración que lo otorga, según lo
disponga el estatuto social.

c) En el caso de organismos públicos, la representación se hará de

conformidad con la legislación vigente.

d) Calidad del solicitante, o de los intervinientes.

e) Duplicado del Certificado de Título según corresponda a cada actuación.

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f) Inmueble sobre el que se solicita la o las actuaciones, identificado con su
designación catastral incluyendo el municipio y la provincia, y matrícula si
corresponde.

g) Cuando se trate de una porción de un inmueble soportada por constancia

anotada, se deberá identificar, además de la designación catastral y
matrícula, su propietario y su extensión superficial.

h) Cuando se trate de una unidad de condominio soportada por constancia

anotada, se deberá identificar, además de la designación catastral y
matrícula, la identificación de la unidad funcional, su propietario y su
extensión superficial.

i) Tipo inscripción, anotación o certificación solicitada, indicando

expresamente los actos sometidos.

j) En caso de certificación con reserva de prioridad, se deberá indicar el

negocio jurídico a realizar, los nombres y apellidos y demás generales para
personas físicas o nombre completo según consta en el acta constitutiva y
número de RNC si corresponde para personas morales, del beneficiario del
negocio jurídico y la vigencia por la que se la solicita, la que no podrá
exceder el plazo establecido por la Ley.

k) Constancia de pago de los impuestos, de la contribución especial para

integrar el fondo de garantía de inmuebles registrados y de las tasas de
servicios que correspondan.

l) Los demás requisitos que según la naturaleza de cada actuación, determine

la Dirección Nacional de Registros de Títulos.

m) Firma del solicitante”.

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Por otra parte, es importante señalar que determinados contratos relativos a la
venta de muebles solamente son oponibles a los terceros cuando se encuentran
sometidos a determinadas formalidades de publicidad. Tal es el caso de nuestra
Ley núm. 483 de 1964, sobre Venta Condicional de Muebles, publicada en la
Gaceta Oficial núm. 8904, la cual dispone en su art. 9 que los contratos de ventas
condicionales sólo serán oponibles a terceros cuando hayan sido registrados de
conformidad con esa ley, y que las enajenaciones y cargas reales consentidas por el
comprador u obtenidas judicialmente, así como los embargos y secuestros hechos
por deudas del comprador, se reputan nulos respecto del propietario y de otro
interesado.

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