1. ¿Cuál es la partida registral más antigua y cuál la más reciente?

En el presente caso se observan dos partidas registrales: la primera contenida en la ficha SE-
013974; y la segunda, en la ficha PR0-31904. Así, la más antigua es la partida contenida en la
ficha PR0-31904, lo cual se observa en la Resolución N° 089-2004-SUNARP-TR-T (Gonzáles,
2019), en los antecedentes registrales, que afirma:

“A) Predio rural denominado ‘Fundo El Carmelo Sección 02’, de 161.62 Hás. de superficie, con
unidad catastral N° 10522, el cual fue independizado originalmente en la partida XXVIII,
corriente a fojas 111 del tomo 472 del Registro de la Propiedad Inmueble de Trujillo (RPIT).
Dicha partida fue transcrita a la ficha PR-31904.

B) Predio rural denominado “Fundo Soledad”, de 30.13 Hás. de superficie, con código catastral
158, inmatriculado en la ficha SE-13974 de la Sección Especial de Predios Rurales del RPIT”.

Además, se debe resaltar que la partida menos antigua, es decir, la que se halla en la ficha SE-
13974, se abrió en mérito a la declaración de la Administración en el sentido que la Sra.
Bernardita Rodríguez Coello adquirió por usucapión el “Fundo Soledad”. Por ello, era necesario
analizar la función y finalidad de la prescripción adquisitiva en general y del procedimiento
administrativo para declararla (el mismo que fue normado por el Decreto Legislativo 667). Así,
la configuración específica de la institución de la usucapión administrativa decide sobre la
existencia de duplicidad o inexactitud. En este sentido, esto fue la base del argumento del
demandante, el señor Fon, al referirse sobre la situación de esa doble existencia de partidas
registrales referidas al mismo predio:

“Que, no obstante existir dos partidas registrales referidas a un mismo predio, no existe
duplicidad, sino inexactitud registral, ya que la usucapión prueba contundentemente el
derecho de propiedad, resultando que no puede haber duplicidad donde existe prueba plena
de la propiedad a favor de persona distinta al propietario del «Fundo El Carmelo»”

Por último, en cuanto al tercero que adquirió el predio, la sociedad DIGARSA S.A.C., este acto
fue hecho posterior a la inscripción del título de prescripción adquisitiva, que como señala el
undécimo punto de análisis de la Resolución N° 089-2004-SUNARP-TR-T:

“(…) referido a la inscripción de la compraventa del predio en favor de la sociedad DIGARSA

AGRICOLA S.A.C. con fecha posterior a la inscripción del título de prescripción adquisitiva, la
Sala considera que la nueva propietaria no puede ser considerada como un tercero registral
que adquiere de buena fe porque adquirió el predio el 19.02.2003 mediante escritura pública
celebrada ante el Notario de Lima Aníbal Corvetto Romero y, según obra en el asiento B-2 de la
Ficha PR031904, desde el 06.12.2002 ya se publicaba el inicio del trámite del cierre de partida
por duplicidad con la ficha SE-13974”.

2. ¿El presente caso es uno de duplicidad de partidas o inexactitud de partida registral?

En el presente caso existe inexactitud de partida registral, en el sentido de que Carlos Antonio
Fon Lou solicita se extienda un asiento en la ficha SE013974, por el hecho de que se ha omitido
hacer conocer que el precedente registral de esta partida es la ficha PR031904, además de ello
en la misma partida también se ha omitido consignar un asiento que informe acerca de la
independización de un bien inmueble por prescripción adquisitiva de dominio en la ficha N°
SE013974.
Asimismo, el impugnante menciona que en la ficha PR031904 en 1984 se independizó un
inmueble denominado “fundo el Carmelo sección 2” el cual fue adjudicado en pago por orden
judicial a favor del banco Standard Chartered, sin embargo, este banco vendió el predio a
Digarsa Agricola S.A.C. Esta acción también se omite consignar en la partida PR031904. Por lo
tanto, por esta omisión existe desacuerdo en la realidad extraregistral, justamente por el error
u omisión cometido en la partida registral PR031904.

Existe también desacuerdo en el hecho que el procedimiento de prescripción adquisitiva

anotado en la ficha SE-13974 el derecho de posesión respecto de predio denominado “Fundo
Soledad”. En esta parte la inexactitud es muy visible por el error de inscribir la conversión de la
posesión por prescripción adquisitiva cuando este predio a la fecha de su realización de dicho
acto, tenía como propietario al señor Carlos Antonio Fon Lou.

Por lo tanto, de acuerdo al Tribunal Registral su resolución N° 115-2009-SUNARP. Precisa sobre

la inexactitud registral de la siguiente manera:

“Se entenderá por inexactitud del registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extraregistral; cuando la inexactitud del registro provenga de error u omisión
cometido en algún asiento o partida registral se rectificará en la forma establecida en el
reglamento.”

3. ¿Cuál es el procedimiento de cierre de partida registral por duplicidad?

De acuerdo al Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos,
aprobada por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 079-
2005-SUNARP/SN, establece que el procedimiento de cierre de partida registral por duplicidad
es el siguiente:

“Artículo 60.- Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición

Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones

incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre
de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas
partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas
partidas, así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual
cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente.

Adicionalmente, a fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y

formular oposición al cierre, se publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada
resolución en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio
nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo aviso, el extracto de dos o más
resoluciones.

Asimismo, el aviso se publicitará a través de la página Web de la SUNARP, a cuyo efecto, la

Gerencia Registral remitirá copia del mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones
Públicas, antes del inicio del cómputo del plazo a que se refiere el penúltimo párrafo, a efectos
que se publicite durante dicho plazo. El aviso a que se refieren los párrafos anteriores, debe
contener la siguiente información:

(…)

Transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la Resolución a que se refiere
el segundo párrafo del presente artículo, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral
menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición; en cuyo caso, dará
por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje
constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas.

En este último caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el
órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o
cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente. La oposición se
formulará por escrito, precisando las causales que determinen la inexistencia de duplicidad o
la improcedencia del cierre de partidas.”

A partir de la norma citada se puede concluir que el procedimiento de cierre de partida

registral por duplicidad lo realiza la Gerencia Registral, dando inicio al trámite de cierre de
partidas y ordenando que se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas
partidas.

Asimismo, la resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas
partidas, así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual
cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente.
Además de ello los avisos se publicitarán en los medios señalados por la norma. Sin embargo,
según lo señalado, se debe tener presente que durante el procedimiento de cierre de partida
registral por duplicidad cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y formular
oposición al cierre.

Finalmente, transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la resolución, la

Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo
indicado se formule oposición; en este caso, se dará por concluido el procedimiento
administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en
las partidas duplicadas.

4. Según los pronunciamientos del Tribunal Registral, ¿cuáles son los requisitos para
proceder a la extensión de asientos certificatorios de partidas registrales?

Distintos pronunciamientos de resoluciones del Tribunal Registral (Resoluciones Nº 020-2003-

SUNARP-TR-T y Nº 167-2003-SUNARP-TR-T), señalan que en estos casos donde se proceda a
una extensión de los asientos certificatorios de partidas registrales similares a este caso, son
requisitos el informe técnico y la base gráfica.

En cuanto al informe técnico, este es proporcionado por el PETT (Proyecto Especial de

Titulación de tierras y Catastro Rural), donde se evalúa la información remitida, en planos y
memoria, firmada por un profesional responsable y avalada por la entidad generadora de
catastro. Este informe es utilizado para emitir certificado catastral para que el registrador tome
una decisión respecto del predio en proceso de titulación; además, debe contener la
descripción del área remanente del predio matriz para realizar el asiento de reducción, en caso
sea necesario.

Respecto a la base gráfica, también proporcionada por el PEET, donde se incorpora el predio
en consulta a la base digital a partir de los planos de estos. Entonces se debe proceder a la
extensión de los asientos rectificatorios, en la partida generada en la SEPR (Sección Especial de
Predios Rurales) y en la partida primigeniamente inscrita, sin olvidar que la partida que debe
prevalecer es la que fue generada por el procedimiento de prescripción adquisitiva
administrativa, y sin perjuicio de los derechos de terceros inscritos.
5. ¿CUÁL SERÍA LA REDACCIÓN DEL ASIENTO RECTIFICATORIO?

La solicitud de Carlos Antonio Fon Lau se basó en extender un asiento en la ficha SE013974 que
diera a conocer que el antecedente registral de esta partida es la ficha PR031904 y, a su vez,
que en la ficha PR031904 se consigne un asiento marginal que informe acerca de la
independización de una sección de 30.13 Hás. en la ficha N° SE013974, en virtud al
procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio.

Ello significa que la partida generada en la inscripción de la posesión está vinculada a la del
predio matriz. Si antes se hubiera detectado el antecedente registral, sería en este caso, la
Registradora Karla Zagaceta Azcárate quien se hubiera dado cuenta de esta relación de ambas
partidas. Es por ello que, se constituye una inexactitud registral, y para rectificarla la
Registradora deberá extender en la ficha SE013974 un asiento donde señale que su
antecedente registral es la Ficha PR031904. Igualmente, en ésta última partida deberá
extender un asiento que precise la circunstancia de haberse inscrito el derecho de propiedad
en la Ficha SE013974 e indicando su área remanente luego de la independización, de acuerdo
a la información técnica y base gráfica que proporcione el Proyecto Especial de Titulación de
Tierras (PETT), y previo pago de los derechos correspondientes para la inscripción en esta
última partida.

Ante la premisa ya mencionada, es necesario mencionar que:

PRIMERO. La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad por el ejercicio de la

posesión durante un plazo y con los requisitos determinados por la ley. El fundamento
doctrinario de la institución de la usucapión es variado, predominando la tesis objetiva, según
la cual la apariencia de titularidad de un derecho derivada de su posesión efectiva y de otras
conductas que normalmente realiza un propietario, cuando es prolongada en el tiempo,
provoca confianza en todos los miembros de la sociedad, quienes pueden entablar múltiples
relaciones jurídicas con el propietario aparente confiando en esa situación en razón de su
antigüedad, relaciones que merecen seguridad, a fin de no ser luego perturbadas por quien
alegue un derecho por ellas desconocido.

SEGUNDO. El Reglamento General de los Registros Públicos regula la rectificación de las

inexactitudes en sus artículos 75 al 90. El artículo 75° del Reglamento General de los Registros
Públicos define a la inexactitud como “todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extrarregistral”. Y agrega “Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u
omisión cometido en algún asiento o partida, se rectificará en la forma establecida en el
presente Título. La omisión o error en los asientos se rectifican sobre la base de los títulos que
sirvieron para extenderlos; si de éstos no se desprende la inexactitud entonces se hace
necesario la presentación de nuevo título que la enmiende.

TERCERO. La inscripción de la compraventa del predio en favor de la sociedad DIGARSA

AGRICOLA S.A.C. con fecha posterior a la inscripción del título de prescripción adquisitiva, se
considera que la nueva propietaria no puede ser considerada como un tercero registral que
adquiere de buena fe porque adquirió el predio el 19 de febrero de 2003 mediante escritura
pública celebrada ante el Notario de Lima Aníbal Corvetto Romero. Mientras que el título de
prescripción adquisitiva fue realizado el 04 de octubre de 2002; o sea, se puede presumir que
el comprador tuvo conocimiento de la inexactitud registral.

CUARTO. La partida que debe de prevalecer es la generada en virtud del procedimiento de

prescripción adquisitiva administrativa, y sin perjuicio de los derechos de terceros inscritos. Los
supuestos pueden ser varios, pues el predio nacido a instancias del procedimiento de
prescripción puede ser de mayor, igual o de menor área del predio ya inscrito y cada uno de
estos casos va a reclamar respuestas distintas en la partida; pero, como ya lo hemos
mencionado, el derecho del titular que debe prevalecer es de quien fue declarado propietario
mediante el Decreto Legislativo 667.