Tasaciones Conceptos Generales3

Reglamento Nacional de Tasaciones
TASACION DE PREDIOS URBANOS
Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

¿ Qué es una Tasación?
Es el procedimiento a través del

cual el perito tasador inspecciona,
estudia y analiza las cualidades y
características de un bien en
determinada fecha para fijar su
valor razonable, de acuerdo a las
normas del presente Reglamento.
En caso que la tasación sea
retrospectiva se consideran los
valores a la fecha solicitada.
Según las IVS : Una “valuación” se refiere al acto o

proceso de determinar un estimado de valor de un activo
… aplicando las International ValuationStandards.
PRECIO:
Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o
servicio. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales, el precio que
se paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan
a los bienes o servicios.
COSTO:
Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el
bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico.
VALOR:
El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que concluirán
compradores y vendedores por un bien o servicio que está en venta. El concepto económico de valor
refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien o recibe los
servicios en la fecha efectiva de la tasación

International Valuation Standards (IVS)

Los mercados, tanto los financieros como los no financieros, utilizan ampliamente y confían en las
valuaciones, ya sea para su inclusión en estados financieros, para el cumplimiento normativo o como
apoyo para la concesión de préstamos con garantía y la realización de transacciones. Las Normas
Internacionales de Valuación (IVS) son normas para la realización de encargos valuatorios que utilizan
conceptos y principios de valuación generalmente reconocidos que promueven la transparencia y
consistencia en la práctica valuatoria.
El objetivo de las IVS es el aumento de la confianza y seguridad de los usuarios de los servicios de
valuación mediante el establecimiento de procedimientos de valuación transparentes y coherentes. Los
estándares sirven para uno o más de los siguientes propósitos:
• identificar y desarrollar principios y definiciones globalmente aceptados,
• identificar y promulgar procedimientos para la realización de encargos valuatorios y la

elaboración de valuaciones,
• identificar aspectos específicos que deben ser objeto de consideración, así como
métodos comúnmente utilizados en la valuación de diferentes tipos de activos o pasivos.

Las IVS contienen una serie de requisitos de obligatorio cumplimiento que se deben seguir para declarar
que se realizó una valuación de acuerdo con las IVS. Ciertos aspectos de las Normas no dirigen ni exigen
ninguna línea de acción en particular, pero proporcionan principios y conceptos fundamentales que
deben ser considerados al realizar una valuación.
Estándaresgenerales de las IVS

Los Estándares generales establecen requisitos para la realización de cualquier encargo de valuación,
incluyendo el establecimiento de los términos del encargo valuatorio, las bases de valor, los enfoques de
valuación y métodos valuatorios, así como la elaboración de informes. Están diseñados para ser aplicados
a valuaciones de todo tipo de bienes y para cualquier propósito de valuación. Describiremos las
siguientes:
• IVS 101 Alcance del trabajo
• IVS 103 Elaboración de Informes
• IVS 104 Bases de valor
• IVS 105 Enfoques de valuación y métodos

IVS 101 Alcance del trabajo
➢ Introducción
➢ Requisitos generales
➢ Cambios en el Alcance del trabajo

10.0 Introducción
1.El alcance del trabajo (a veces denominado términos de contratación) describe los términos
fundamentales de un encargo de valuación, tales como el activo(s) que se han de valuar, el
propósito de la valuación y las responsabilidades de las partes involucradas en la valuación.
IVS 101 Alcance del Trabajo
2. Esta norma se aplica a un amplio espectro de encargos de valuación, que incluyen:
• valuaciones realizadas por valuadores para sus empleadores ("valuaciones internas"),
• valuaciones realizadas por valuadores para clientes distintos de sus empleadores

("valoraciones para terceros"), y
• revisión de valuaciones en las que el revisor no es requerido para proporcionar su propia

opinión de valor.

Alcance de la Valuación:
¿Qué hay que Valuar?

• Edificaciones – concreto – ladrillo.
• Instalaciones mayores.
• Equipamiento electromecánico.
• Mobiliario.
• Materiales o insumos.
¿Para qué?
• Garantía hipotecaria.
• Compra - venta.
• Seguro.
• Warrant.

20.0 Requisitos Generales
1. Todos los estudios de valuación y el trabajo realizado en su preparación deben

corresponder al propósito previsto.
2.El valuador debe asegurarse de que el destinatario o destinatarios de la valuación entienda(n) lo

que ha de entregarse y cualquier limitación de su uso antes de ser finalizado el estudio y emitido
el reporte.
3.El valuador debe comunicar el alcance del trabajo a su cliente antes de finalizar la asignación,
incluyendo lo siguiente:
….. Identificación del bien materia del informe, propósito de la valuación, base de
valor, fecha, alcance y limitaciones de la valuación,….

IVS 102 Investigaciones y Conformidad
➢ Principio general
➢ Investigaciones
➢ Registro de valuación
➢ Cumplimiento con otras normas

10.0 Principios Generales

10.1. Para la conformidad con las IVS, los encargos valuatorios, incluyendo las revisiones de
valuaciones, deben realizarse de acuerdo con todos los principios establecidos en las IVS que sean
apropiados para el propósito y para los términos y condiciones establecidos en el alcance del
trabajo.
20.0 Investigaciones
1.Las investigaciones realizadas durante el transcurso del encargo valuatorio deben ser adecuadas
para el propósito de la valuación y la(s) base(s) de valor…..
2.Evidencias suficientes deben ser reunidas, a través de medios como la inspección, las consultas,
los cálculos y el análisis ………………criterio profesional………. sustento adecuado.
….
20.5. Al analizar la credibilidad y fiabilidad de la información provista……

30.0 Registro de Valuación

1.Se debe guardar un registro del trabajo hecho durante el proceso de valuación y los soportes
del trabajo sobre los que se alcanzaron las conclusiones, durante un período de tiempo razonable,
considerando cualquier requisito estatutario, legal o reglamentario …..
2.Evidencias suficientes deben ser reunidas, a través de medios como la inspección, las consultas,
los cálculos y el análisis ………………criterio profesional………. sustento adecuado.
40.0 Cumplimiento con otras Normas
40.1. ..... un valuador debe seguir los requisitos estatuarios, legales, reglamentarios u otros
requisitos de autoridad (llamados “desviaciones”).

IVS 103 Elaboración de Informes
➢ Introducción
➢ Requisitos generales
➢ Informes de valuación

10.0 Introducción
1.Es indispensable que el informe de valuación comunique la información necesaria para el

adecuado entendimiento de la valuación o revisión de valuación. Un informe debe proporcionar a
los usuarios previstos una comprensión clara de la valuación.
2.Para proporcionar información útil, el informe debe establecer una descripción clara y precisa
del alcance del encargo, su propósito y su uso previsto ….. y una declaración de cualquier
supuesto, ….. , incertidumbre significativa o condiciones restrictivas que afecten directamente la
valuación.
20.0 Requisitos Generales
20.1. El propósito de la valuación, la complejidad del activo que se valúa y los requisitos de los
usuarios determinarán el nivel de detalle apropiado para el informe de valuación. El formato del
informe debería ser acordado por las partes como parte de la determinación del alcance del
trabajo……

30.0 Informes de Valuación
1. Cuando el informe sea el resultado de un encargo que implique la valuación de un activo o

activos, el informe debe comunicar, como mínimo, lo siguiente:
• Encargo u Objeto de laValuación

• Fecha
• Marco Legal y Normativo
• Generalidades
• Descripción
• Metodología
• Valoración
• Observaciones y Conclusiones
• Anexos

IVS 104 Bases de Valor
➢ Introducción
➢ Bases de valor
➢ Base de Valor Definida IVS- Valor de mercado
➢ Base de Valor Definida IVS - Renta de mercado
➢ Base de Valor Definida IVS – Valor equitativo
➢ Base de Valor Definida IVS– Valor de inversión
➢ Base de Valor Definida IVS – Valor de sinergia

10.0 Introducción
10.1. Las bases de valor (o normas de valor) describen las premisas fundamentales en las cuales
se basarán los valores a reportar. Es crítico que la base (o bases) de valor sea(n) concordantes con
los términos y el propósito del encargo valuatorio, ya que una base de valor puede influir en, o
determinar, la selección. por parte del valuador. de los métodos, datos de entrada y supuestos y
la conclusión de valor.
….
10.3. Si bien existen muchas bases de valor diferentes utilizadas en las valuaciones, la mayoría
tienen ciertos elementos comunes: una transacción supuesta, una fecha de la transacción
supuesta y las partes supuestas que participan en la transacción.
….

20.0 Bases de Valor
20.1. ….. las bases de valor de las IVS definidas como: 1. Valor de mercado,
2. Renta de Mercado,
3. Valor Equitativo,
4. Valor de Inversión,
5. Valor de Sinergia,
6. Valor de Liquidación,
20.3. De acuerdo con el IVS 101 Alcance del Trabajo, la base de valor debe ser apropiada para el
propósito, y la fuente de la definición de cualquier base de valor utilizada debe ser citada, o la
base explicada.

30.0 Base de Valor Definida IVS - Valor de mercado
30.1. El valor de mercado es la cuantía estimada por la que un activo o pasivo debería
intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor
dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las
partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.
….
30.3. El concepto de Valor de mercado presupone un precio negociado en un mercado abierto y

competitivo donde los agentes actúan libremente. El mercado para un activo puede ser un
mercado internacional o uno local. El mercado puede estar compuesto de numerosos
compradores y vendedores, o puede estar caracterizado por un número limitado de agentes…..

30.0 Base de Valor Definida IVS - Valor de mercado
4.El valor de mercado de un activo reflejará su mayor y mejor uso. El mayor y mejor uso de un
activo es el uso de un activo que maximiza su potencial y que es posible, está legalmente
permitido y es financieramente viable.
5.La naturaleza y fuente de los datos de entrada de la valuación debe ser consistente con la base
de valor, que a su vez debe tener en cuenta el propósito de la valuación. Por ejemplo, pueden
utilizarse diversos enfoques y métodos para llegar a una opinión de valor, siempre que se usen
datos derivados del mercado.

El enfoque de comparación, por definición, utilizará datos de entrada
derivados del mercado,
el enfoque de renta debe aplicarse utilizando datos de entrada y supuestos

que serían adoptados por los agentes,
el enfoque del coste, el coste de un activo de igual utilidad y la depreciación

apropiada deberían determinarse mediante el análisis de costes y
depreciación, basados en el mercado.
40.0 Base de Valor Definida IVS - Renta de mercado
40.1. La Renta de mercado es la cuantía estimada por la cual un derecho sobre un bien inmueble
debería arrendarse, en la fecha de valuación, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos a
contratar, en términos de un contrato de arrendamiento real o hipotético, en una transacción
libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento,
de manera prudente y sin coacción.
….
40.6. Al calcular la Renta de mercado, el valuador debe considerar lo siguiente:
a) con respecto a una Renta de mercado objeto de un contrato de arrendamiento,

que los términos y condiciones de ese contrato sean términos de arrendamiento
apropiados,
b) con respecto a una Renta de mercado que no esté sujeta a un contrato de

arrendamiento, que los términos y condiciones supuestos sean los términos que
normalmente se acordarían en un mercado para el tipo de propiedad, en la fecha
de valuación, entre agentes en el mercado
50.0 Base de Valor Definida IVS – Valor Equitativo
50.1. El Valor equitativo es el precio estimado para la transacción de un activo o pasivo entre dos
partes identificadas, informadas y dispuestas que refleja los respectivos intereses de dichas
partes….
60.0 Base de Valor Definida IVS – Valor de Inversión

60.1. El Valor de inversión es el valor de un activo para el propietario o un propietario potencial,

para objetivos individuales de inversión o de operaciones.
70.0 Base de Valor Definida IVS – Valor de Sinergia
70.1. El Valor de sinergia es el resultado de la combinación de dos o más activos o

participaciones cuando el valor combinado es mayor que la suma de los valores separados.

IVS 105 Enfoques de Valuación y Métodos
➢ Introducción
➢ Enfoque de comparación
➢ Métodos del Enfoque de comparación
➢ Enfoque basado en el ingreso
➢ Métodos del enfoque basado en el ingreso
➢ Enfoque del coste
➢ Métodos del enfoque del costo
➢ Depreciación/Obsolescencia
10.0 Introducción
1.Enfoques de valuación pertinentes y apropiados deben ser considerados. Los tres enfoques
descritos y definidos a continuación son los principales enfoques utilizados en valuación. Todos
ellos se basan en los principios económicos de equilibrio de precio, anticipación de beneficios o
sustitución. Los principales enfoques de valuación son:
a) enfoque de comparación (de mercado),
b) enfoque basado en el ingreso, y
c) enfoque del coste.
2.Cada uno de estos enfoques de valuación incluye diferentes métodos detallados de aplicación.
10.4. Los valuadores no están obligados a utilizar más de un método para la valuación de un
activo, particularmente cuando el valuador tiene un alto grado de confianza en la precisión y
fiabilidad de Ingun.JumanéIgtonadciooLeunnaMpaerrat-icAguolsator2…02.0
10.8. Aún cuando ningún enfoque o método es aplicable en todas las circunstancias, se considera
que la información de precios de un mercado activo es, generalmente, la más sólida evidencia de
valor…..La información sobre precios de un mercado inactivo puede seguir siendo una buena
evidencia de valor, pero podrían ser necesarios ajustes subjetivos.

20.0 Enfoque de COMPARACIÓN
1.El Enfoque de comparación provee una estimación de valor mediante la comparación del activo
con activos idénticos o comparables (similares) para los cuales se dispone de información de
precios.
2.El Enfoque de comparación debería aplicarse y recibir peso significativo bajo las siguientes
circunstancias:
a) el activo objeto ha sido vendido recientemente en una transacción apropiada para

considerarse conforme a la base de valor,
b) el activo objeto o activos sustancialmente similares se comercializan en el mercado

públicamente de manera activa,
c) hay transacciones observables frecuentes y/o recientes de activos similares.

3.Al usar el Enfoque de comparación bajo las siguientes circunstancias, un valuador debería
considerar si puede aplicarse cualquier otro enfoque y ponderarse para corroborar la estimación
de valor del Enfoque de comparación:
a) Las transacciones que involucran al activo objeto o a activos sustancialmente similares no
son lo suficientemente recientes considerando los niveles de volatilidad y actividad del
mercado.
b) El activo o activos sustancialmente similares son comercializados públicamente pero no

de manera activa.
c) La información sobre transacciones de mercado está disponible, pero los activos

comparables tienen diferencias significativas con el activo objeto, por lo que,
potencialmente, se requieren ajustes subjetivos.
d) La información sobre transacciones recientes no es fiable (rumores, información

incompleta, comprador sinérgico, transacción no libre, venta urgente, etc.).
e) El elemento crítico que afecta al valor del activo es el precio que alcanzaría en el
mercado, más que el costo de reposición o su capacidad de generar ingresos.
4.La naturaleza heterogénea de muchos activos significa que a menudo no es posible encontrar
evidencias de transacciones de mercado que impliquen activos idénticos o similares. Aún en
circunstancias en las que no se use el Enfoque de comparación, el uso de datos de entrada
basados en el mercado debería ser maximizado en la aplicación de los otros enfoques.
5.Cuando la información comparable de mercado no se corresponde exactamente o

sustancialmente con el mismo activo, el valuador debe desarrollar un análisis comparativo de las
similitudes y diferencias cualitativas y cuantitativas entre los activos comparables y el activo
objeto. A menudo será necesario hacer ajustes con base en este análisis comparativo. Estos
ajustes deben ser razonables y los valuadores deben documentar las razones que dan lugar a
dichos ajustes y cómo fueron cuantificados.

30.0 Métodos del Enfoque de COMPARACIÓN
Método de Comparación de Transacciones
1.El método de comparación de transacciones, también conocido como el método de

transacciones de referencia, utiliza información sobre transacciones que involucran activos que
son iguales o similares al activo objeto para llegar a una estimación de valor.
2.Cuando las transacciones comparables consideradas involucran al activo objeto, este método en
ocasiones se conoce como método de transacciones previas.
3.Si pocas transacciones recientes han ocurrido, el valuador puede considerar precios de activos
idénticos o similares que estén anunciados u ofertados para su venta, siempre que la pertinencia
de esta información sea claramente establecida, críticamente analizada y documentada…….Al
considerar anuncios u ofertas de compra o venta, el peso atribuido al precio del anuncio/oferta
deberá considerar el nivel de compromiso inherente en el precio y cuánto tiempo ha estado en el
mercado…..

30.7. Un valuador debería seleccionar transacciones comparables dentro del siguiente contexto:
a) evidencia de varias transacciones es generalmente preferible a una sola transacción,
b) evidencia de transacciones de activos muy similares provee una mejor estimación de

valor,
c) transacciones que ocurren más cerca de la fecha de valuación son más representativas
del mercado en la fecha de valuación que transacciones más antiguas,
d) las transacciones deberían ser “transacciones libres” entre partes no relacionadas,
e) disponer de suficiente información sobre la transacción para que el valuador desarrolle

una interpretación razonable del activo y evalúe la evidencia de métricas/comparables
de valuación,
f) la información sobre las transacciones comparables debe tomarse de una fuente fiable,
g) transacciones reales proveen mejores evidencias para la valuación.

30.8. El valuador deberá analizar y hacer ajustes por cualquier diferencia sustancial entre las
transacciones comparables y el activo objeto. Ejemplos de diferencias comunes que justificarían
ajustes pueden incluir, pero no están limitadas a:
(a) características materiales (edad, tamaño, especificaciones, etc.)
(b) restricciones relevantes sobre o el activo objeto o los activos comparables,
(c)localización geográfica (localización del activo y/o localización de donde es posible que sea
transado/usado el activo) y los entornos económico y regulatorio relativos.
(d) rentabilidad o capacidad de generar utilidades de los activos,
(e) crecimiento histórico y esperado,
(f) rentabilidad,etc

16.Algunas veces se considera como Enfoque de comparación tomar puntos de referencia de

valuación apreciativos basados en ”reglas empíricas”. Sin embargo, las estimaciones de valor
derivadas de tales reglas no deben recibir peso sustancial a menos que pueda demostrarse que
compradores y vendedores ponen confianza significativa en ellas.
17.En el Enfoque de comparación, la base fundamental para hacer ajustes es ajustar por
diferencias entre el activo objeto y las transacciones de referencia. Algunos de los ajustes más
comunes en el Enfoque de comparación se conocen como deducciones y primas (acciones,etc).
a. Las Deducciones por Falta de Comerciabilidad (Discounts for Lack of Marketability, DLOM)
deberán aplicarse cuando se considere que los comprables tienen una comerciabilidad
superior a la del activo objeto. Un DLOM refleja el concepto de que cuando se comparan
activos idénticos en todo lo demás, un activo fácilmente comercializable tendría un valor
superior que un activo con un periodo largo de comercialización o restricciones sobre la
capacidad para vender el activo.

40.0 Enfoque basado en el INGRESO
1.El enfoque basado en el ingreso provee una estimación de valor convirtiendo un flujo futuro de
tesorería a un solo valor presente. Según el enfoque basado en el ingreso, el valor de un activo se
determina con referencia al valor de los ingresos, flujo de caja o ahorro de costos generados por
el activo.
2.El enfoque basado en el ingreso debe aplicarse y asignársele peso significativo bajo las
siguientes circunstancias:
a) la capacidad de generar rentas del activo es el elemento crítico que afecta al valor
desde la perspectiva de un agente, y/o
b) se dispone de proyecciones razonables sobre la cantidad y momento de los

ingresos futuros del activo objeto, pero hay pocos, si existen, comprables de
mercado relevantes.

3.Aun cuando las circunstancias anteriormente descritas indiquen que el enfoque basado en el
ingreso debería aplicarse asignándole peso significativo,….. Cuando se utilice el enfoque basado
en el ingreso bajo las siguientes circunstancias, el valuador debería considerar si cualquier otro
enfoque puede ser aplicado y ponderado para corroborar la estimación de valor proveniente del
enfoque basado en el ingreso.
a) la capacidad de generar ingresos del activo objeto es sólo uno de varios factores
que afectan al valor desde la perspectiva de un agente,
b) existe una incertidumbre significativa sobre la cantidad y el momento de los

ingresos futuros del activo objeto,
c) hay una falta de acceso a la información relacionada con el activo objeto (por
ejemplo, un propietario minoritario puede tener acceso a estados financieros
históricos pero no a las proyecciones/presupuestos), y /o
d) el activo objeto todavía no ha comenzado a generar ingresos, pero se proyecta que

lo hará.

40.4. Una base fundamental para el enfoque basado en el ingreso es que los inversores esperan
recibir un retorno sobre sus inversiones y que tal retorno debería reflejar el nivel de riesgo de la
inversión.

50.0 Métodos del enfoque basado en el INGRESO
50.1. Aunque existen muchas maneras de implementar el enfoque basado en el ingreso, los
métodos dentro del enfoque basado en el ingreso se basan principalmente en el descuento de
flujos futuros de efectivo al valor presente en un único valor capital. Existen variantes del método
de Flujos de Caja Descontados (FCD) y los conceptos siguientes son aplicables en parte o
totalmente a los métodos del enfoque basado en el ingreso.
Método de Flujos de Caja Descontados (FCD)
2.Bajo el método de FCD el flujo de efectivo proyectado se descontará a la fecha de valuación,

dando por resultado el valor presente del activo.
3.En algunas circunstancias para activos de larga vida o vida indefinida, el FCD puede incluir un
valor terminal que representa el valor del activo al final del periodo explícito proyectado. En otras
circunstancias, el valor del activo puede calcularse únicamente utilizando un valor terminal sin un
periodo explícito de proyección. A esto se le conoce normalmente como método de capitalización
de rentas

50.4. Los pasos claves en el método de FCD son:
(a) escoger el tipo de flujo de caja más apropiado de acuerdo con la naturaleza del
activo objeto y el encargo (antes de impuestos, después de impuestos, flujo de caja
bruto, neto, etc.),
(b)determinar el periodo explícito más apropiado, si lo hubiere, a lo largo del cual se

habrá de pronosticar el flujo de caja,
(c) preparar las proyecciones de flujo de caja para ese periodo,
(d)determinar si es apropiado un valor terminal para el activo objeto al final de periodo

explícito de proyección (si lo hubiere) y luego determinar el valor terminal apropiado
para la naturaleza del activo,
(e) determinar la tasa de descuento apropiada, y
(f)aplicar la tasa de descuento al flujo de caja futuro, incluyendo el valor terminal, si es

el caso.
50.29. La tasa a la cual se ha de descontar el flujo de caja proyectado debería reflejar no

solamente el valor del dinero en el tiempo, también los riesgos asociados con el tipo de flujo de
caja y las operaciones futuras del activo.
50.33. Al desarrollar una tasa de descuento, un valuador debería considerar:
(a) el riesgo asociado con las proyecciones hechas en el flujo de caja utilizado,
(b)el tipo de activo que se está valuando. Por ejemplo, las tasas de descuento utilizadas al
valorar deuda podrían ser diferentes de aquellas empleadas cuando se valoran bienes
inmobiliarios o una empresa,
(c) las tasas implícitas en transacciones de mercado comparables,
(d)la ubicación geográfica del activo y/o la localización de los mercados en los cuales se
comercializaría,

60.0 Enfoque de COSTOS
1.El enfoque del costo provee un indicador de valor utilizando el principio económico de que un
comprador no pagaría por un activo más que el costo que representaría obtener un activo de
igual utilidad, ya sea mediante compra o construcción, a no ser que ello involucrara tiempo,
inconvenientes, riesgo u otros factores. El enfoque provee una estimación de valor calculando el
costo de reposición o reproducción de un activo y haciendo deducciones por deterioro físico y
otras formas pertinentes de obsolescencia.
2.El enfoque del costo debería aplicarse y atribuírsele peso significativo, en las siguientes
circunstancias:
(a)los agentes pueden tener la posibilidad de recrear un activo con la misma utilidad que el
activo objeto, sin restricciones reglamentarias o legales, y el activo podría ser recreado con
tal rapidez que un agente no estaría dispuesto a pagar una prima significativa por la
capacidad de usar el activo objeto inmediatamente,
(b) el activo no es un generador directo de ingresos y la naturaleza singular del activo

desaconseja y no hace viable usar un enfoque basado en el ingreso o comparación, y/o
(c)la base de valor que se está usando está basada fundamentalmente en el costo de
reposición, como es el caso del valor de reposición.
60.0 Enfoque de COSTOS
3.Aunque las circunstancias que señala el párrafo 60.2 indican cuándo el enfoque del costo
debería aplicarse y atribuírsele peso significativo, las siguientes son circunstancias adicionales en
las que el enfoque del costo puede ser aplicado y atribuírsele peso significativo. Cuando se utiliza
el enfoque del costo bajo las siguientes circunstancias, el valuador debería considerar si
cualquier otro enfoque puede ser aplicado y ponderado para corroborar la estimación de valor del
enfoque del costo:
a.los participantes podrían considerar la recreación de un activo con utilidad similar,
pero hay restricciones potenciales legales o reglamentarias o existe un tiempo
implícito significativo para recrear el activo,
b.cuando se está utilizando el enfoque del costo como una forma de verificar la
razonabilidad de otros enfoques (por ejemplo, utilizando el enfoque del costo para
confirmar si una empresa valorada como empresa en funcionamiento puede ser más
valiosa valuada sobre una base de liquidación), y/o
c.el activo fue creado recientemente, por lo tanto hay un alto grado de confianza en
los supuestos utilizados en el enfoque del costo.

70.0 Métodos del Enfoque de COSTOS
70.1. En general, hay tres métodos para el enfoque del costo:
a. Método de Costo de Reposición: método que indica el valor mediante el cálculo del costo de
un activo similar que ofrece una utilidad equivalente,
b. método de costo de reproducción: método, dentro del costo, que indica el valor calculando el
costo de recrear una réplica de un activo (el coste de un activo moderno equivalente es mayor
que el coste de recrear un réplica del activo objeto),
c. método aditivo: método que calcula el valor de un activo mediante la suma de los valores de
las partes que lo componen. Normalmente se emplea para compañías de inversión u otros
tipos de activos o entidades para las que el valor es principalmente un factor del valor de sus
participaciones.

Método del Costo de Reposición.
2.Por lo general, el costo de reposición es el costo relevante para determinar el precio que
pagaría un agente, ya que está basado en reproducir la utilidad del activo, no sus propiedades
físicas exactas.
3.Generalmente el costo de reposición se ajusta por deterioro físico y todas las formas pertinentes
de obsolescencia. Después de dichos ajustes, se puede hacer referencia a él como costo de
reposición depreciado.
4. Los pasos claves en el método del costo de reposición, son:
a) calcular todos los costos en que incurriría un agente típico que buscase crear y obtener un
activo que proporcione una utilidad equivalente,
b) determinar si hay alguna depreciación relacionada con obsolescencia física, funcional o

externa asociada con el activo objeto, y
c) deducir la depreciación total de los costos totales para llegar al valor del activo objeto.

70.5. El costo de reposición generalmente es el de un activo nuevo equivalente, es decir, uno que
provee una función similar y equivalente a la del activo que se está valuando, pero que responde
a un diseño contemporáneo y está construido o hecho usando materiales y técnicas actuales y
costo- eficientes.
70.11. Los elementos de costo pueden ser diferentes dependiendo del tipo de activo y deberían
incluir los costos directos e indirectos que se requerirían para reponer/recrear el activo en la
fecha de valuación. Algunos de los elementos comunes a considerar incluyen:
Costos Directos Costos Indirectos
• materiales, y • costos de transporte,

• mano de obra. • costos de instalación,
• honorarios profesionales,
• gastos generales,
• impuestos,
• costos financieros
• margen de beneficio

70.14. Los costos actuales asociados a la creación del activo objeto (o un activo de referencia
comparable) pueden estar disponibles y proveer un indicador pertinente del costo del activo. Sin
embargo, puede ser necesario hacer ajustes para reflejar lo siguiente:
(a) fluctuaciones de costo entre la fecha en la que se generó ese costo y la fecha de
valuación, y
(b) cualquier costo o ahorro, atípico o excepcional, que se vería reflejado en la información.

80.0 Depreciación / Obsolescencia
1.En el contexto del enfoque del costo, la “depreciación” se refiere a los ajustes hechos al costo
estimado de creación de un activo de igual utilidad, para reflejar el impacto sobre el valor de
cualquier obsolescencia que afecte al activo objeto. Este significado es diferente al uso que se da
a la palabra en la elaboración de informes financieros o en normas tributarias, en donde
generalmente hace referencia a un método para distribuir sistemáticamente el gasto de capital a
lo largo del tiempo.
2.Generalmente se consideraran ajustes por depreciación para los siguientes tipos de
obsolescencia…..:
Obsolescencia física: Obsolescencia funcional: Obsolescencia externa

Cualquier pérdida de Cualquier pérdida de utilidad o económica: Cualquier
utilidad debida a un que resulte de ineficiencias pérdida de utilidad
deterioro físico del en el activo objeto causada por factores
activo o de sus comparadas con el activo económicos o de
componentes a causa que lo reemplaza, tales ubicación externos al
de su edad o uso. como su diseño, activo. Este tipo de
especificación o tecnología depreciación puede ser
desactualizados. temporal o permanente.

PRINCIPIOS DE VALOR

a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación
económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
Es el principio que sienta las bases del método de tasación por capitalización de rentas o
comúnmente llamado de actualización. Se aplica en inmuebles sujetos a rentas, como
pueden ser locales comerciales, viviendas en alquiler, naves industriales o garajes.
En la práctica, el valor obtenido equivaldrá a la cuantía máxima que estará dispuesto a

pagar un inversor por un activo según las expectativas de revalorización que se piensa
obtener en el futuro.

b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la tasación condiciona el método y las técnicas de
tasación a seguir. Los criterios y métodos de tasación utilizados serán coherentes con la finalidad de la
tasación.
La tasación inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por la finalidad,
dependiendo de ésta, las necesidades, requerimientos, criterios y métodos a utilizar serán
los que determine la misma.
Además, es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda tasación realizada, a fin de
que se eviten confusiones e interpretaciones erróneas que puedan perjudicar a terceros.
Las distintas finalidades más frecuentes que existen son garantía hipotecaria, asesoramiento
de mercado, provisiones técnicas compañías aseguradoras, patrimonio de las instituciones
de inversión, patrimonio inmobiliario de fondos de pensiones, patrimoniales, valoraciones
de parte, expropiatorias y catastrales.

c)Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al
económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la
intensidad que permita obtener su mayor valor.
Generalmente, este principio no es sino un reflejo de la realidad del mercado inmobiliario.

El posible comprador del inmueble será el que esté dispuesto a pagar más en función del
mejor uso final posible del activo, dentro de la legalidad vigente siempre.
Es más, con la aplicación de este principio se le exige el tasador el estudio de las posibles
alternativas de comercialización del activo valorado, teniendo siempre en cuenta la
legalidad de las mismas, así como la probabilidad y rentabilidad de las hipótesis posibles. La
elección de dichas hipótesis no es en ningún caso arbitraria, debe cumplir las siguientes
condiciones:
• Uso razonable del inmueble,

• Probabilidad de compra,
• Legalidad,
• Posibilidadfísica,
• Rentabilidad

Uso razonable del inmueble, es decir, si planteamos que un local comercial bajo se destine
como mejor uso a vivienda, se debe tener en cuenta su morfología, instalaciones,
salubridad etc.
Probabilidad de compra, que el local que queremos reconvertir en vivienda tenga

demanda en el entorno. Si la zona es altamente consolidada como residencial, está claro
que el mejor y mayor uso seguiría siendo el comercial.
Legalidad, siempre se debe comprobar que el uso que queremos plantear esté permitido
en la normativa urbanística vigente del municipio en el que se encuentre. En muchos
municipios o zonas de los mismos, no es posible cambiar el uso a vivienda en la planta baja
comercial de los edificios.
Posibilidad física, sea de ejemplo el mismo local, si tiene una superficie inferior a 50m2 y
sólo dispone de una apertura de hueco a fachada (es decir no es posible abrir ventanas
hacia la calle), es altamente probable que el mejor uso siga siendo el actual, pues no
reuniría de las condiciones mínimas de habitabilidad impuestas para vivienda.
Rentabilidad, terminamos viendo la realidad económica del cambio, supongamos el mismo

local anterior inferior a 50 m2, adaptarlo al uso vivienda requeriría de una serie de obras y
modificaciones que probablemente no lo harían rentable, por lo que su mejor uso seguiría
siendo el de local.
d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se
elegirán aquellos que se estimen más probables.
En otras palabras, se deberán plantear las hipótesis posibles para valorar el elemento, se
descartarán aquellas que sean poco probables o razonables. Para determinar si un
planteamiento es probable o no se deberán tener en cuenta factores económicos, sociales,
urbanísticos y legales.
Por ejemplo, sería improbable plantear una hipótesis de construcción de un edificio con
100 viviendas aún cuando la normativa lo permita, en un entorno de viviendas
unifamiliares de un pequeño municipio, pues no podrían ser absorbidas por el mercado y
población existentes y no sería demandado.

e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud
adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de tasación, así como su singularidad en el
mercado.
Este principio indica que, si por ejemplo debemos valorar una vivienda de calidad alta en
una buena zona residencial y con una superficie de unos 150 m2, no se puede equiparar su
valor unitario con viviendas de calidad media, en una zona poco consolidada y con
superficies menores a 90 m2. No se incluirán muestras, métodos o valores que desfiguren
los datos homogeneizados utilizados en la misma.

f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente
probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de
aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas: de
garantía hipotecaria, provisiones de entidades aseguradoras o determinación del patrimonio de Fondos de
Pensiones.
No obstante, la aplicación de este principio no indica que haya que emitir una tasación a la baja, sino que
se debe realizar con coherencia en relación con el valor real del mercado actual.

g)Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de
similares características sustitutivos de aquél.
Este principio sirve como base del método de tasación por comparación. La clave de este
método y en consecuencia la de la aplicación de este principio está en determinar qué
bienes pueden considerarse similares al valorado. Como ya veremos, para establecer
similitudes entre varios activos tendremos en cuenta factores como:
• Ubicación
• Entorno
• Tamaño
• Diseño
• Calidad
• Instalaciones
• Tipología edificatoria
• Antigüedad
• Estado de conservación
• Riegos
• Topografía
• Frontis
• Visual
• Factores medio ambientales, etc
h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Este principio apela a la necesidad de datar las valoraciones inmobiliarias, así como a
establecer su caducidad. Además, en algunos casos como las valoraciones con finalidad
hipotecaria está establecida explícitamente dicha caducidad (máximo 1 año).
En consecuencia, la temporalidad pretende desligar el inmueble de las múltiples
circunstancias que lo condicionan como la fluctuación del mercado inmobiliario. Es decir, no
puede ser válido un valor emitido hace 10 años de una vivienda que el valor que se emitiría
hoy, pues tanto las características del inmueble como las condiciones del mercado han
variado.

2003 2006 2009
2020
Variaciones de Condiciones Propias y del Entorno con el paso del Tiempo.

i) Principio de transparencia, según el cual el informe de tasación de un inmueble deberá contener la
información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación
utilizadas.
En un informe de tasación, se debe especificar la información necesaria y suficiente, que
permitan su fácil comprensión, detallar las hipótesis y documentación utilizadas. El valor es
el resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fácilmente.
Hay que tener en consideración que tanto las conclusiones como las argumentaciones
contenidas en los informes de tasación han de ser lo más claras posibles, ya que el usuario
de los mismos no solamente tiene que reconocer cual es el resultado de los informes sino
el proceso por el cual se ha llegado a él.

j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de
un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores.
Surge de la experiencia de que el costo de un producto es la suma de los costos de cada

uno de sus factores, considerando el beneficio como un factor más y su cuantificación
como un costo adicional. El método del costo para hallar el valor o costo de reposición es el
método más directamente relacionado con este principio. También se basa en este
principio, el llamado método del valor residual que pretende obtener el valor del suelo
restando al valor de mercado de un inmueble los costos de los factores de producción
asimilando el beneficio a un costo más.

MÉTODOS DE TASACIÓN

Método de Comparación de Mercado, consiste en considerar las ofertas de venta y transacciones de
inmuebles con características similares en el mercado por medio del análisis y la ponderación de la
información.
Método de Costo de Reposición, está basado en el principio de anticipación el cual establece que nadie
pagará por un inmueble más de lo que costaría reponerlo, y en que todos los bienes muebles e inmuebles
tienen una vida útil determinada. El costo de reposición visualiza la construcción de una estructura de
comparable utilidad empleando el diseño y los materiales en uso corriente en el mercado.
Método de la Renta, está basado en el principio de anticipación, considerando que el valor de un

inmueble está medido en los beneficios futuros.
Método Residual, resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere
un terreno urbano, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de algún tipo.

TASACIÓN DE INMUEBLES
MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALORDELPREDIOTERRENO:
• Terreno c/ 1 frente
• Terreno c/ 2 frente
• Terreno c/ 3 frente Valor por m2 * Area de terreno
• Terreno interior
• Terreno expansión urbana
VALORDELASEDIFICACIONES:
• Tipología Constructiva 1
• Tipología Constructiva 2
Valor por m2 * Area de techada/construída
• Tipología Constructiva n
• Tipología Obras Complementarias

“VALOR DE MERCADO. Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre
un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el
bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren
disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la
naturaleza del inmueble, para negociar la venta”.
Para ello se considerará:
a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de ellos
tiene un interés personal o profesional en la transacción.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al
tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las parte
intervinientes.
c) Que el valor del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación
razonable el precio.
d) No se incluirán gastos de comercialización.

MÉTODO DE COMPARACIÓN
Es el método más utilizado y consiste en analizar el bien que se va a valuar comparándolo con otros bienes
similares cuyo valor sea conocido.
Para poder aplicar este método, se deberá contar con una base de datos de operaciones de compraventa
de inmuebles suficientemente amplia que le permita seleccionar un mínimo de bienes comparables, de
características similares al inmueble objeto de la valuación.
La normativa exige un mínimo de muestras comparables, para que la fiabilidad de los resultados sea la
adecuada. Pero no sólo se trata de promediar directamente dichas muestras, antes hay que pasar por un
proceso de homogenización/homologación para encontrar un valor unitario aplicable al inmueble a valuar.
Los resultados obtenidos deben de tener un rango de dispersión estadística aceptable (ejemplo 20%) en
caso de no serlo, se debe buscar nuevos datos que permitan obtener un resultado homogéneo o de ser
necesario, eliminar los comparables que distorsionan los resultados. Con ello obtendremos un valor
unitario del m2 representativo del mercado.

Procedimiento General
Una vez seleccionadas las muestras, estas son ponderadas al alza o a la baja (mayor o menor que 1) en
una serie de parámetros básicos que hacen que su valor sea aún más comparable a nuestro inmueble. Por
ejemplo, una muestra que tenga frente a parque puede verse claramente minorada frente a otra que
tenga frente a calle. Esta será la primera homologación del valor, se basa en el profundo conocimiento del
mercado local así como una amplia base de datos.

Una vez se han ponderado todas las muestras respecto al inmueble que está siendo objeto de valuación,
aún nos queda un último paso para dar más peso en el unitario adoptado a aquellos inmuebles del
muestreo que se consideren más representativos y menos a las que no lo sean tanto. En este caso, el
ejemplo claro sería otorgar más peso a una vivienda en el mismo edificio y con las mismas características
que una en otro inmueble y de características algo distintas.
Los resultados obtenidos deben de tener un rango de dispersión estadística aceptable (ejemplo 20%) en
caso de no serlo, se debe buscar nuevos datos que permitan obtener un resultado homogéneo o de ser
necesario, eliminar los comparables que distorsionan los resultados.
Después de todos estos cálculos, se obtiene un valor unitario (U$/m2) que será el que se multiplicará por
la superficie del inmueble materia de valuación.

Para poder utilizar este Método, debemos considerar lo siguiente:
• La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
• Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, identificar parámetros
adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
• Disponer de información suficiente sobre varias transacciones u ofertas de comparables que reflejen
adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

3.2.16 Factores de homologación: Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de
inmuebles comparables, analizando sus características en relación al bien a tasar… Es mayor a uno
(1), cuando las características de los bienes comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario,
es menor a uno (1).

Factores de Homologación
Aterreno = 160 Factores x Homologar TERRENO

Muestra Vi /m2 Ub. Ent. Sup Zon. Riesg. Top. Forma Frente Seg. F.N
8 350 1.00 1.00 1.06 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95
5 430 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95
4 410 1.00 1.00 1.07 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95
1 280 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95
7 550 1.00 1.00 1.16 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95


MÉTODO DE COSTOS

El método del Costos se define el valor de un inmueble como suma de los costos de cada uno de sus
componentes necesarios para su construcción, incluyendo entre estos componentes:
El valor del terreno sobre el que se edifica (método de Comparación – método

Residual)
El costo de la construcción, es decir, el valor estimado de construcción por m2 o el

importe total del Presupuesto de Ejecución atribuible al proyecto.
Los Gastos necesarios para la ejecución del proyecto (honorarios, licencias y otros
aranceles)
El valor de reposición corresponde al coste total que se estima por reemplazar el inmueble valorado por
otro de iguales características realizado con los materiales y la tecnología actuales.

El método del Costos - Representación Gráfica
Valor de Terreno
Valor de Construcción
Valor de Inmueble
Este método es aplicable a todo tipo de inmuebles sea cual sea su estado de construcción (en proyecto,
con construcción iniciada, en rehabilitación o terminados).
El valor de reposición neto tiene en cuenta la antigüedad del inmueble valorado y la depreciación
atribuible al mismo por este hecho. Por este motivo, en obras de nueva construcción en las que la no
existe depreciación, los valores de reposición bruto (VSN) y neto son iguales.
Su utilización es lógica cuando el activo valorado no dispone de un mercado de comparables suficiente

que permita la utilización del método de comparación o cuando éste no es susceptible de ser arrendado y
no dispone por tanto de un mercado de alquileres análogos (condicionantes para el método de las
Rentas).

El valor comercial del predio (VC) será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), más el Valor de las
Edificaciones (VE) y el de las Obras Complementarias (VOC + IF).
VALOREDIFICACIONES
VALORDELTERRENO

TASACIÓN DE TERRENOS
MÉTODO RESIDUAL

MÉTODO RESIDUAL
Esta Metodología de Tasación se utiliza para calcular el valor del terreno cuando no es posible utilizar del
Método de Comparación. Éste es el caso de la ciudad consolidada o de terrenos urbanos o urbanizables
destinados a usos que generan un posible lucro en el mercado (como el residencial multifamiliar,
residencial unifamiliar, comercial, industrial).
Por tanto, el método se basa en la consideración del “valor de suelo” (VS) como uno de los factores que
contribuyen a la formación del “valor en venta” (VV) del producto inmobiliario terminado. En efecto, el
promotor de un edificio de vivienda multifamiliar (cuyo objetivo es comercializar los distintos elementos
que lo componen, es decir, las viviendas, locales comerciales, estacionamientos, etc.) debe adquirir, en
primer lugar, el suelo. Si el suelo ya está urbanizado, construirá sobre él el edificio en cuestión y el
siguiente elemento a tener en cuenta en la formación del precio de venta será el “costo de la
construcción” (CC) de la edificación concluida.

Estos tres factores (valor del suelo, costo de la construcción y gastos del promotor) son la cantidad de
inversión realizada por el promotor, quién desea una remuneración del capital invertido que constituirá el
rendimiento económico, rentabilidad o beneficio (B) de la operaciónrealizada.
Vv = VS + CC + G +B
En resumen, para el posible comprador, el “valor en venta” de la vivienda es el posible precio de venta
estipulado por el promotor, el comprador adquiere el valor de la parte proporcional del suelo VS que le
corresponde (es decir, el que mercado asigna según su localización), los costos de construcción (CC)
incluirán desde la cimentación a los acabados, los gastos (G) de promoción que incluyen por ejemplo
honorarios de los arquitectos y la parte proporcional del beneficio (B)del promotor en la comercialización
de la vivienda.

En la aplicación del método residual se podrán seguir los procedimientos siguientes:
a) Procedimiento Dinámico: Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados. Se podrá

aplicar a terrenos urbanos o urbanizables (estén o no edificados) y a edificios en proyecto, construcción o
rehabilitación. Los pasos a seguir serán los siguientes:
-Se estimarán los flujos de caja. Se tomarán como flujos de caja: los cobros que se estime obtener
por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costos y
gastos durante la construcción o rehabilitación. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas
previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

-Se elegirá el tipo de actualización. A los efectos del cálculo del valor residual por el
procedimiento dinámico se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la
rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un
promotor medio en una promoción de las características de la analizada.
-Se aplicará la fórmula de cálculo. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado
por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por
la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y
gastos, para el tipo de actualización fijado.

b)Procedimiento Estático: Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales. Solo se podrá
aplicar a terrenos e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o
rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. Para utilizar este
procedimiento se seguirán los siguientes pasos:
–Se estimarán los costos de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su
caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para un proyecto inmobiliario de
características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos
terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de
construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.
–Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en
la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los
párrafos precedentes (Comparación, Costos,etc).

–Se fijará el margen de beneficio del promotor. El margen de beneficio del promotor se fijará por
la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante
naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y
emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
– Se aplicará la fórmula de cálculo siguiente:
Vs= Vv ∙ (1 – B) – Σ Ci
En donde:
Vs = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Vv = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

B = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno (decimal).
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

A modo de ejemplo, suponiendo que tenemos una inmueble con un valor en venta Vv de 250 U$/m2, los
costos de construcción asciende a 80 U$/m2, unos gastos de proyecto G del 25% del importe conjunto del
valor del suelo más el valor de la construcción y un 20 % del beneficio B sobre la inversión, el valor del
suelo Vsseobtendría simplificadamente:
250 = Vs+ 80 + 0.25 (Vs + 80)+ 0.2 (Vs + 80 + 0.25 (Vs + 80))
250 = (Vs + 80) x 1.25 x 1.20
Vs= 86.67 U$/m2
Datos Iniciales
Gastos 25%
Beneficio 20%
Vv = 250.00
Cc= 80.00
G =0.25*(Vs+Cc) 41.67
B=0.2*(Vs+Cc+0.25*(Vs+Cc) 41.67
Vs = 86.67
Vv = 250.01

Por último indicamos que para poder aplicar el Método Residual se deberán cumplir una serie de
requisitos:
–La existencia de información adecuada para determinar el proyecto inmobiliario más probable a
desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados,
para comprobar si cumplen con dicho régimen.
–La existencia de información suficiente sobre costos de construcción, gastos necesarios de proyecto,
financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costos y gastos normales para un
promotor de tipo medio y para un proyecto de características semejantes a la que se va adesarrollar.
–La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los
elementos que seincluyen en el proyecto o en el edificio en las fechas previstas para sucomercialización.

MÉTODO DE LAS RENTAS

Este método denominado con los nombres de Capitalización de Rentas y Capitalización de Ingresos Netos.
Se fundamenta en que el valor de mercado de una propiedad raíz o inmueble, es el valor presente de los
ingresos futuros que seespera obtener del predio.
Los valuadores emplean este método considerando que se ha comprobado que existe un alto grado de
correlación entre los precios de compra y la productividad del bien raíz; en consecuencia, se estima que el
ingreso es una buena herramienta para medir el mercado.
Este método sepuede aplicar con ventajas en áreas donde el arrendamiento es una práctica normal.
Este método sedesarrolla de manera simplificada con los siguientes pasos:
1) determinación del ingreso bruto;

2) determinación de los gastos estimados;
3) cálculo de la renta de mercado;
4) Selección de la tasa de capitalización o tasa de interés;
5) Determinación del valor del inmueble;

El método tiene su fundamento en la siguiente expresión(Capitalización Directa):
P = R/ i ó i = R/ P
Donde:
P = precio del inmueble/valor comercial.
R = renta neta en periodo determinado.

VA
i = tasa de capitalización de la renta.
Renta neta es aquella calculada a partir de los ingresos brutos menos los descuentos por concepto de
vacíos y cobranzas, gastos de operación y cuotas de mantenimiento, y por descuentos del régimen
tributario. Desde el punto de vista de valoración de activos dicha tasa es igual a la tasa de rendimiento de
capital invertido obtenido de la relación de los productos financieros entre el capital invertido

Esquema operativo Método de lasRentas
1) ingreso bruto
2) gastos
3) renta de mercado
4) tasa de capitalización
5) valor del inmueble

Tasación
Una tasación inmobiliaria fija oficialmente el precio del inmueble, en base a unos criterios objetivos y
comunes para todas las tasaciones. Necesitas una tasación, entre otros supuestos, cuando quieras pedir
una hipoteca a una entidad bancaria para comprar la propiedad.
Valoración
Es una apreciación previa, subjetiva, y sin repercusión legal, sobre el precio de una propiedad. Servirá para
tener una primera impresión sobre el posible precio de un inmueble. Podríamos considerar como ejemplo
la estimación del valor de un inmueble al producto del área por un valor estimado de construcción.
Peritaje
Es una explicación objetiva de porqué un inmueble alcanza un determinado precio, siguiendo sólo
criterios técnicos. Se suele recurrir al peritaje cuando existe un desacuerdo, por ejemplo durante un
procedimiento judicial. Forma parte de este informe la tasación propiamente dicha.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- Objeto
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer criterios, métodos y procedimientos
técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación

La presente norma técnica es de aplicación facultativa en el territorio nacional, para efectuar tasaciones
de bienes por el sector privado (persona natural o jurídica).
Artículo 3.- Definiciones

Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se tiene en cuenta las definiciones siguientes:

1. Definiciones Generales
1.Informe Técnico de Tasación.-Es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que
contiene la tasación de un bien mueble, inmueble e intangible, e indica con precisión la fecha en que
es realizada y los valores empleados en la misma; en caso que la tasación sea retrospectiva, se deja
constancia en el informe de dicha situación. Comprende la memoria descriptiva, la tasación y los
anexos, cuyo contenido es desarrollado en el presente Reglamento.
2.Perito tasador.- Profesional colegiado hábil que cuenta con calificaciones, capacitaciones
acreditadas y experiencia en tasaciones, compatibles con su
formación profesional, que resultan necesarias para realizar de manera objetiva e imparcial, la
tasación de un bien, y con inscripción vigente en el registro de peritos
adscritos del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento u otros registros de peritos. La
condición de colegiado no es exigible en aquellos casos en que la ley no establezca su obligatoriedad
para el ejercicio de la profesión.
3.Tasación.- Es el procedimiento a través del cual el perito tasador o el perito de VIVIENDA

inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para
fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del presente Reglamento. En caso que la tasación
sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha solicitada.

4.Tasación reglamentaria.- Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los Valores
Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados de acuerdo con la
normativa vigente.
5.Tasación comercial.- Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos
directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
2. Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles
2.Área Libre: Superficie de terreno en la que no existen proyecciones de áreas techadas. Se calcula
sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por las
proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la edificación y
hasta los límites de la propiedad.
3.Área ocupada: Superficie y/o área techada y sin techar de dominio propio, de propiedad exclusiva o
común de un inmueble y/o unidad inmobiliaria, delimitada por los linderos de una poligonal trazada en
la cara exterior de los muros del perímetro o sobre el eje del muro divisorio en caso de colindancia con
otra unidad inmobiliaria. No incluye los ductos verticales.

Nota: Se ha considerado que la cobertura de la escalera es
translúcida – liviana//concreto,

3.2.4 Área techada: Superficie y/o área que se calcula sumando la proyección de los límites de la
poligonal del techo que encierra cada piso. En los espacios a doble o mayor altura se calcula en el
piso que se proyecta. No forman parte del área techada: los ductos, las cisternas, los tanques de
agua, los cuartos de máquinas, los espacios para la instalación de equipos donde no ingresen
personas, los aleros, desde la cara externa de los muros exteriores cuando tienen como finalidad la
protección de la lluvia, las cornisas, y los elementos descubiertos como los balcones y las jardineras;
las cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o translúcido con un espesor menor a 10
mm cuando cubran patios interiores o terrazas.
3.2.14 Edificaciones: Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar actividades humanas.
Comprende las áreas techadas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

Esquema Gráfico Área
Ocupada/Techada
Área Ocupada = 46.60 m2

Área Techada = 44.78 m2

3.2.16 A Inspección ocular Presencial: Es la acción mediante la cual el perito tasador o perito de
VIVIENDA, visita el bien a tasar, a fin de verificar sus componentes y características consignados en el
expediente técnico legal.
3.2.16 A Inspección ocular Virtual: Es la acción por la cual el perito tasador o el perito de VIVIENDA hace
uso de herramientas tecnológicas, informáticas y/o de telecomunicaciones con el fin de analizar los
componentes y características del bien a tasar consignados en el expediente técnico legal, realizado
excepcionalmente cuando no sea factible efectuar una inspección ocular presencial por caso fortuito o
fuerza mayor debidamente acreditado o por haberse declarado el estado de emergencia en el que se
limite el derecho al libre tránsito.

17.Instalaciones fijas y permanentes: Son todas aquellas instalaciones que forman parte del predio, que
no pueden ser separadas de éste sin alterar, deteriorar o destruir el predio.
18.Isla rústica: Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitación urbana que mantiene su
condición legal como predio rústico.
3.2.20-A. Muestras de mercado inmobiliario: Información que se utiliza para determinar el valor
comercial del bien, la misma que se obtiene de las transacciones de compra-venta, avisos publicitarios y
otros, debidamente acreditados; los cuales deben ser analizados, comparados y/u homologados con las
características del bien a tasar.
3.2.21 Obras complementarias: Obras de carácter permanente edificadas fuera de los límites del área
techada que forman parte del funcionamiento de la edificación principal y se ejecutan para cumplir
funciones de seguridad, almacenamiento, pavimentación y colocación de equipos.

Isla Rústica
Visualización : Isla Rústica, Muestras, Terreno Urbano.

3.2.25 Predio urbano: Es el inmueble ubicado dentro de un área urbana, y está conformado por el terreno,
las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que no pueden ser separados sin alterar, deteriorar o
destruir la edificación.
3.2.27 Terrenos eriazos: Son aquellos terrenos con potencial agrícola que no se cultivan por falta o exceso de
agua y los improductivos que puedan ser destinados a otros usos que se encuentran fuera del área urbana y
de expansión urbana establecida en los planes de desarrollo urbano aprobados por la entidad competente.
29. Terreno rústico: Tierra con actividad o potencial de explotación agrícola.
30.Terreno rústico en zona de expansión urbana: Aquel que manteniendo su condición legal de rústico está
comprendido dentro del área destinada para el crecimiento de la ciudad.
31.Terreno urbano.- Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que cuenta con
obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos conforme a las disposiciones legales
vigentes.

33.Valor Comercial: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares
características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación.
34.Valor de Realización: Es el valor estimado de venta de un bien, tomando como base el valor comercial del
mismo y aplicando un factor que considere todos los costos y gastos deducibles…… vender el bien en el menor
tiempo posible…..
35.Valor de Reposición: Es el valor similar nuevo del bien afectado por la depreciación. Entendiendo por
Depreciación, a la pérdida de valor de que sufre un bien, como
consecuencia de su uso regular o del transcurso del tiempo.
3.2.37 Valor Similar Nuevo: Es el valor de reposición del bien sin depreciar.

41.Zona de expansión urbana: Para efectos del presente
Reglamento, la zona de expansión urbana es el área
constituida por terrenos rústicos comprendidos en los planes
de desarrollo urbano de la municipalidad, para su crecimiento
futuro, de acuerdo a la zonificación y plan vial oficial, ubicados
generalmente en la periferia del área urbana.
42.Zona rural: Área no habilitada como urbana en la cual se

desarrollan actividades agrícolas, ganaderas, forestales y
actividades análogas, ubicadas fuera del área urbana y de
expansión urbana.
3.2.43 Zona urbana: Está constituída por áreas ocupadas con

actividades urbanas, con servicios de agua, alcantarillado,
electrificación, vías de comunicación y transporte. Plano de Zonificación

3.2.44 Zonificación: Es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo en el ámbito de actuación
y/o intervención de los Planes de Desarrollo Urbano, en función a los objetivos de desarrollo sostenible, a
la capacidad de soporte del suelo y a las normas pertinentes, para localizar actividades con fines sociales y
económicos como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como, la producción industrial,
comercio, transportes y comunicaciones.
1) Tipo Residencial: Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda, pudiendo
tolerar además otros usos compatibles.
Residencial Densidad Baja (RDB): ….. En esta zona se permiten viviendas o residencias que con una
baja concentración poblacional, tales como las residencias tratadas en forma individual: Viviendas
Unifamiliares.
Residencial Densidad Media (RDM): ….. Es la zona que tiene media resistencia de suelo, que cuenta
con versatilidad, flexibilidad para una posibilidad de densificación futura. En esta zona se permiten
tipologías de viviendas o residencias que permiten una concentración poblacional media; tales como
las residencias tratadas individualmente o en conjunto: Unifamiliares y Multifamiliares.

Residencial Densidad Alta (RDA): ….. Es la zona que tiene alta resistencia de suelo,
cuya ubicación se plantea frente a las avenidas como corredores de Alta densidad.
En esta zona se permiten tipologías de viviendas o residencias que permiten una alta
concentración poblacional; tales como las residencias tratadas en conjunto:
Multifamiliares y Conjuntos Residenciales.

TÍTULOII
TASACIÓN DEPREDIOSURBANOS
CAPÍTULO I
DISPOSICIONESGENERALES
Artículo 4.- Tasación del predio urbano
1.Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio urbano, en términos de
terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
2.En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos urbanos y valores unitarios
oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos legales pertinentes.
3.En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de mercado con el método
utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los mismos que son detallados y justificados por el
perito tasador.
4.Para la tasación de las edificaciones se aplican, según corresponda, los factores de depreciación por
antigüedad y estado de conservación, establecidos en el presente Reglamento.
Artículo 5.- Informe Técnico de Tasación
En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
1. Valor del terreno.
2. Valor de las edificaciones.
a. Valor del área techada.
b. Valor de las obras complementarias
c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.
3. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
4. Valor total del predio.
3. Anexos.
a.Cuadro resumen de los elementos tasados, según
corresponda.
b. Registro fotográfico.
TÍTULO II
CAPÍTULO II
MEMORIADESCRIPTIVA
Artículo 6.- Memoria Descriptiva
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio.

4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.
8. Zonificación y uso actual del predio.
9. Área de la edificación y área del terreno.
10. Linderos y perímetro.
11. Descripción del predio:
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravámenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la información.
Artículo 7.- Situación Registral del Predio
1.Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida Registral del Registro de
Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de propiedad o de posesión inscrita
…, cuando corresponda.
2.En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que acreditan la posesión,
precisando la fecha, el tipo de documento público o privado, el funcionario que lo emite y las demás
características que el perito considere pertinentes.
ANÁLISIS DEDOCUMENTACIÓN REGISTRAL
Inmueble con Registro Completo
Detalle de Ubicación
Linderos y área
Declaratoria de Fábrica
errada” – forma
rte de otropredio
Indica po ib subdivisión o
Titulación COFOPRI
Propietarios
Código del Predio

Artículo 8.- Ubicación del Predio
1.Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo con los
datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma manera, el perito
consigna la denominación de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, vías
públicas a las cuales da frente y la numeración municipal, precisando la manzana y lote

correspondiente.
2.De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado en el numeral
anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio, siguiendo
la línea de fachada, con indicación de las vías públicas de referencia; de lo contrario, indica cualquier
otro dato que permita dejar constancia de la existencia y ubicación del predio.
Esquema de Ubicación de Predio
d3
d1
d2
Artículo 9.- Zonificación y uso actual del predio
1.Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificación vigente y
la normativa aprobada por la autoridad competente.
2.En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica la falta de
zonificación y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno urbano de la zona.
P1
P2
P1 Zon. Actual P2 Zon. Actual

Artículo 10.- Área de la edificación y área del terreno
10.1 Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno, describiendo el mismo en
un cuadro de áreas.
Terreno
Caracterización TipoA
Caracterización Tipo B
Caracterización TipoC
Terreno 1° Piso 2° Piso

10.2 El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de edificación se expresa
en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
Artículo 11.- Linderos y perímetro
En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas, colindancias y cambios de dirección
de éstos, a partir de su frente principal, continuando por los costados derecho e izquierdo (entrando) y
finalizando por el fondo.
Artículo 12.- Descripción del predio
1.En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso al cual es
destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas.
2.En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los sistemas y materiales
empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
3.En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se detallan las
principales características técnicas de las mismas.
Artículo 13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación
1.Se considera como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la totalidad de la
misma o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que se obtenga de cualquiera de los
documentos siguientes:
a. Declaratoria de fábrica o de edificación.

b. Certificado de conformidad de obra.
c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
d. Declaración jurada de autoavalúo.
2.A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador asume la antigüedad
sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos a la época, el sistema constructivo y
los materiales utilizados en la edificación, los mismos que son señalados en el informe técnico de
tasación.
13.4 La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso, antigüedad y estado
de conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la depreciación es asignada, de acuerdo a
las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04 consignadas en el Anexo I …. En el caso de la tasación comercial,
adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador debidamente sustentado.
Visualización de acabados
in situ para “estimar
antigüedad”
TÍTULO II
CAPÍTULO III
TASACION DELTERRENO
Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno
1.En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano, a fin de
aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente Reglamento, según
correspondan, los cuales se aplican de acuerdo a la naturaleza, objeto y fines de la tasación, de
conformidad a las normas vigentes.
2.En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el perito
considera el valor estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o, en defecto de ella, estima los
valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la misma zonificación y uso,
similares obras de infraestructura urbana, nivel socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares
próximos al terreno materia de tasación.
3.En la tasación comercial, se toma como base el valor comercial unitario obtenido del análisis del
mercado inmobiliario de la zona.
Contingencias sobre el Valor Comercial , cuando
la Ubicación del Inmueble no es adecuada.
Predio en zona
monumental /
Predio afectado arqueológica.
por servidumbres
Predio en zonas de paso o
factibles de eléctricas.
Predio en zonas afectaciones /
poco favorables expropiaciones
para el desarrollo por parte del
Predio en zonas estado.
carentes de residencial –
servicios básicos comercial.
Predio en zona
vulnerable a elementales.
inundaciones,
derrumbes,
huaycos.
Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública, se sujeta al
procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del remanente

terreno y se compara con el área del terreno. (S=3xa2)
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del a

cuadrado del frente, se multiplica el área de terreno por el Valor
Arancelario de Terreno Urbano.
a
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente,
este último se multiplica por el Valor Arancelario de Terreno a
Urbano, sumándose el producto del exceso del área de terreno por
el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano. a
Para tasación comercial se usan los valores de mercado del

terreno.
Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a la vía pública, se sujeta al
procedimiento siguiente:
1.El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procede
con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo precedente, sumándose luego los
resultados parciales.
2.Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que tiene el terreno y se
les aplica el procedimiento señalado en el artículo precedente.
3.El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los casos antes descritos.
Calle 2 – Frente 9 m – 1,800/m2
Calle 3
Av. A – Frente 10 m – 2,500/m2

At 1 =180 m2 ---- Vt1 = 129,600
At 2 =180 m2 ---- Vt2 = 129,600
1 2
Si tenemos 02 terrenos colindantes de iguales dimensiones

Aterr = 120 m2 c/u …….. VT = US$ 259,200
At 12 =360 m2 ---- Vt1 = 356,400
(1+2)
Artículo 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía de dominio
privado en condominio, se obtiene sumando el valor del área del dominio exclusivo y el valor que le
corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento:
1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo 19, pero
con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de la manera siguiente:
SVAU = VATU xa (1,00 – 0,01 d)

3,00
Si el SVAU resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.
SVAU = VATU x a (1,00 – 0,01 d)
3,00
Donde:
• SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio

privado. Considerándose como mínimo 0,5 VATU.
• VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública d

desde la que se accede a la vía de dominio privado.
a
• a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con
aproximación al centésimo, medida en el lindero de ésta con la vía
pública. Si la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una
unidad (1,0)
• d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno

materia de tasación, expresado en metros con aproximación al
centésimo, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía
de dominio privado.
2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en
el artículo 19 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto, al frente
del lote materia de tasación.
Artículo 22.- Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía
privada en condominio
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en
condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se
efectúa de acuerdo con el procedimiento establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente
Reglamento, multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0,8. El resultado final
no puede ser menor de 0,4 VATU.
Artículo 23.- Tasación comercial de terreno urbano

Para la tasación comercial el perito aplica lo establecido en el artículo 24 a fin de estimar el valor
comercial unitario de terreno urbano y en los casos que corresponda, por la forma y acceso al terreno,
puede considerar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente Reglamento
utilizando valores comerciales; u otros métodos debidamente sustentados en normas internacionales de
valuación.
Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado
Los valores comerciales de mercado se determinan en base a la comparación de muestras de mercado
inmobiliario de la zona en la que se ubica el predio a tasar, identificando por lo menos cinco (5) muestras
con características similares y/u homologadas, considerando:
1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación, zonificación,

extensión, entorno, topografía, fuentes de información de compraventa y otros aspectos que se
consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el

perito estime necesarios, debidamente justificados.
Artículo 25.- Restricción de uso por servidumbre

En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de la existencia de una
servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga el valor del terreno del predio sirviente con
un coeficiente determinado a criterio del perito y debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones
de la servidumbre.
Artículo 26.- Tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o río
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o río, se valoriza
únicamente la parte no inundable del área total, identificándose como límite entre ésta y la línea
marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria.
Artículo 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno urbano
En los casos que existan discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de un terreno urbano
consignadas en la documentación presentada para efectuar la tasación, con la realidad física del terreno
u otros documentos técnicos, el perito ejecuta la tasación considerando la información que figura inscrita
en la Partida del Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando constancia de las
discrepancias encontradas.
TÍTULO II
CAPÍTULO IV
TASACIÓN DELASEDIFICACIONES
Artículo 28.- Valor de la Edificación
El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras complementarias y
de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo a las características
predominantes de cada una.
Artículo 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo

El Valor Similar Nuevo es la suma de los productos comprendidos por el área techada, el metrado de las
obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos valores unitarios.
VSN = Σ (At x VUAt) + Σ (metr.oc x VUOC) + Σ (metr.if x VUIF)
Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fIjas y permanentes.
Artículo 30.- Depreciación de la edificación
30.1 La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de conservación, según

el material constructivo predominante, empleando la expresión siguiente:
D = (P / 100) x VSN
Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01,02, 03 y 04 del Anexo I del
presente Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.
Tablas de Depreciación N° 1 - 2
Artículo 32.- Tasación comercial de los componentes de la edificación
1.Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de edifi cación comerciales que
obtenga el perito como resultado de su análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, así como los
factores de depreciación, en caso correspondan.
2.Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de acuerdo a los elementos que
las conforman y los materiales empleados, mediante el análisis de costos unitarios para obtener el costo
directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando los factores de depreciación
por antigüedad y estado de conservación, para cada componente de la edificación, a criterio del perito
tasador.
Artículo 33.- Determinación del Valor de la Edificación
33.1 El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor Similar Nuevo, aplicando la
siguiente expresión:
VE = VSN – D
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.
Artículo 34.- Tasación de edificaciones con características o usos especiales
1.Las edificaciones con características, usos especiales o sistemas constructivos no convencionales se

tasan teniendo en cuenta los elementos que las componen y los materiales empleados, aplicando los
porcentajes de depreciación, señalados en las Tablas Nº. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente
Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que amerite, debidamente
sustentado.
2.En el caso de edificaciones en proceso de construcción o inconclusas, el perito tasa las partes construidas
de la edificación con los valores por partidas o, cuando el avance de la obra es uniforme, aplica un precio
unitario por el área total.

TÍTULO II
CAPÍTULO V
VALORTOTALDELPREDIO
Artículo 36.- Determinación del Valor Total del Predio
1. El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
VTP = VT + VE
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificación.
2.En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor total del predio un factor de
incremento o pérdida del valor por las características especiales que éste pudiera tener. En este caso, el
perito justifica las razones del incremento o pérdida del valor.
TÍTULO II
CAPÍTULO VI
TASACIÓN DEUNIDADES INMOBILIARIASSUJETAS

ALRÉGIMEN DEPROPIEDAD EXCLUSIVAYPROPIEDADCOMÚN
Artículo 38.- Régimen Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
Para efectos del presente Reglamento, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es un
régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto e edificaciones integradas por
secciones o unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios sobre un
terreno matriz con bienes y servicios de dominio común.
Artículo 39.- Criterios para la tasación de la unidad inmobiliaria

Para la tasación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
se efectúa de acuerdo al procedimiento siguiente:
1.El terreno matriz, en tanto constituye un bien común, se considera en forma proporcional,
incluyéndose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2.En los casos que el régimen se encuentre registrado, a cada unidad inmobiliaria se asigna el valor
proporcional del terreno matriz que corresponda al porcentaje de participación según los títulos de
propiedad y el reglamento interno.
3.En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de participación de cada una
de las secciones del bien, se prorratea el valor total del terreno entre las secciones del edificio o
conjunto, proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.
Artículo 40.- Valor de edificación de las unidades inmobiliarias
40.1 El valor de la edificación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y de

propiedad común, se obtiene según lo establecido en el Capítulo IV del Título II del presente Reglamento.
2.Para el cálculo del valor de la edificación se consideran las áreas de uso exclusivo, así como las que
correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o áreas techadas de uso común, de acuerdo con el
porcentaje establecido en los títulos correspondientes.
3.En los casos que no exista información sobre el porcentaje de las áreas comunes que corresponden a la
unidad inmobiliaria objeto de la tasación, el valor de las mismas se calcula en base al 15% del valor de la
edificación de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
* Edificaciones hasta 5 Pisos * Edificaciones mayores a 5 Pisos
* Ejemplo simplificado
Artículo 41.- Valor Total de Unidad Inmobiliaria
El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es igual
a la sumatoria de los valores obtenidos para la alícuota del terreno matriz, de la edificación de uso exclusivo
y de las áreas y bienes de uso común que correspondan a la misma, de acuerdo con la expresión siguiente:
VTUI = %VT + VEUE + VAC
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edificación de Uso
Exclusivo
VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor que refleje los valores del
mercado, de conformidad con lo señalado en el numeral 4.3 del artículo 4 del presente Reglamento, el cual
debe ser debidamente sustentado.
Tipologías Constructivas para Ejemplo
A B
C D
B
D
¿Para qué sirve una tasación inmobiliaria?
La tasación inmobiliaria sirve para determinar el valor de mercado de un inmueble a la fecha de
elaboración del informe. En un proceso de compra – venta este valor es muy importante, pues para
el comprador es la certeza de que está pagando un precio razonable por el inmueble y para el
vendedor el que recibirá un precio justo por su inmueble.
¿Sepuede considerar el Valor de la tasación como precio de ventafinal?

El Valor de una tasación inmobiliaria se considera como un valor referencial, el cual si ha sido
elaborado correctamente puede ser bastante cercano a la realidad de mercado, sin embargo,
muchas veces el propietario del inmueble considera factores externos a la tasación, como: el valor
sentimental sobre el inmueble, necesidad económica en el corto plazo u otros. Los cuales no deben
ser tomados en cuenta en una Tasación elaborada con los parámetros técnicos normados.
Como hemos mencionado, en la compra - venta de un inmueble, una tasación es imprescindible para el
comprador, para el vendedor y para el banco. En todos los casos muestra el justiprecio del bien. Pero
puede suceder que el valor de venta sea superior al valor de tasación. Esto no te impide realizar la
compra, pero si es necesario el financiamiento bancario, es posible que no te financien más del 80% sobre
el valor de tasación.

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Reglamento Nacional de Tasaciones

TASACION DE PREDIOS URBANOS

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

Es el procedimiento a través del

Según las IVS : Una “valuación” se refiere al acto o

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

• identificar y desarrollar principios y definiciones globalmente aceptados,

• identificar y promulgar procedimientos para la realización de encargos valuatorios y la

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

Estándaresgenerales de las IVS

• IVS 103 Elaboración de Informes

• IVS 104 Bases de valor

• IVS 105 Enfoques de valuación y métodos

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

➢ Cambios en el Alcance del trabajo

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

2. Esta norma se aplica a un amplio espectro de encargos de valuación, que incluyen:

• valuaciones realizadas por valuadores para sus empleadores ("valuaciones internas"),

• valuaciones realizadas por valuadores para clientes distintos de sus empleadores

• revisión de valuaciones en las que el revisor no es requerido para proporcionar su propia

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

¿Qué hay que Valuar?

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

20.0 Requisitos Generales

1. Todos los estudios de valuación y el trabajo realizado en su preparación deben

2.El valuador debe asegurarse de que el destinatario o destinatarios de la valuación entienda(n) lo

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

➢ Cumplimiento con otras normas

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

10.0 Principios Generales

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

30.0 Registro de Valuación

40.0 Cumplimiento con otras Normas

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

1.Es indispensable que el informe de valuación comunique la información necesaria para el

los usuarios previstos una comprensión clara de la valuación.

20.0 Requisitos Generales

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

30.0 Informes de Valuación

1. Cuando el informe sea el resultado de un encargo que implique la valuación de un activo o

• Encargo u Objeto de laValuación

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

➢ Base de Valor Definida IVS- Valor de mercado

➢ Base de Valor Definida IVS - Renta de mercado

➢ Base de Valor Definida IVS – Valor equitativo

➢ Base de Valor Definida IVS– Valor de inversión

➢ Base de Valor Definida IVS – Valor de sinergia

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

20.0 Bases de Valor

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

30.0 Base de Valor Definida IVS - Valor de mercado

30.3. El concepto de Valor de mercado presupone un precio negociado en un mercado abierto y

Ing. Juan Ignacio Luna Mera - Agosto 2020

30.0 Base de Valor Definida IVS - Valor de mercado

datos derivados del mercado.

el enfoque de renta debe aplicarse utilizando datos de entrada y supuestos

el enfoque del coste, el coste de un activo de igual utilidad y la depreciación

40.0 Base de Valor Definida IVS - Renta de mercado

40.6. Al calcular la Renta de mercado, el valuador debe considerar lo siguiente:

a) con respecto a una Renta de mercado objeto de un contrato de arrendamiento,