Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.

EXPERTO TASADOR PROFESIONAL

CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

1. ¿QUÉ ES IVSC?
•International Valuation Standards Committee es una asociación no gubernamental, sin ánimo de lucro, de carácter
internacional creada en 1981. •Inicialmente se llamó TIAVSC, The International Assets Valuation Standards
Committee. •En 1994 se cambió el nombre a IVSC (International Valuation Standards Committee). •Está
conformada por asociaciones de valuadores de los cinco (5) continentes. •Sus oficinas centrales están en Londres.
•En 2008 se cambió el nombre a IVSC – International Valuation Standards Council International Valuation
Standards Council 12 Great George Street London, SW1P3AD United Kingdom Teléfono: 44(0) 1442 879306
Facsímil: 44 (0) 1442 879306 Internet: http://www.ivsc.org Directora Ejecutiva: Marianne Tissier

2. PAÍSES MIEMBROS:
•Son miembros de IVSC más de 50 países, como: •Argentina, Australia, Austria, Brasil, Canadá, China, Colombia,
República Checa, Francia, Alemania, Grecia, China (Hong Kong), Indonesia, Irlanda, Italia, Japón, Corea, Latvia,
Lituania, Malasia, Malawi, México, Holanda, Nueva Zelandia, Noruega, Nigeria, Polonia, Rumania, Rusia,
Singapur, Eslovenia, Sudáfrica, España, Tanzania, Tailandia, Turquía, Albania, Barbados, Estonia, Finlandia,
Georgia, Kazaquistán, Luxemburgo, Macedonia, Eslovaquia, Ucrania, Palestina, Vietnam, Reino Unido, Estados
Unidos, Venezuela. El propósito de IVSC se puede resumir en:

–Formular y publicar las normas internacionales para adecuada valuación, y promover su aceptación a nivel mundial.
–Armonizar estas normas entre todos los países del mundo.

Especialmente importante para las actividades del IVSC son los vínculos con:
–International Accounting Standards Board (Junta Internacional de Normas de Contabilidad), –Federación
Internacional de Contadores (International Federation of Accountants), –Organización Internacional de Comisiones
de Valores (International Organization of Security Commissions) –Comité de Basilea sobre Supervisión Bancaria
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

(Basel Committee on Banking Supervisión). –Banco Mundial (World Bank) –ONU Organización de Naciones
Unidas. –FMI Fondo Monetario Internacional. –OMC Organización Mundial del Comercio.
Hoy en día, IVSC está dedicado a promover la actividad valuatoria como profesión que exige:
–Una importante base de conocimientos, –utiliza metodologías y procedimientos científicos, –atiende necesidades
importantes del público, –enmarca su actividad en principios éticos, •con el fin de proteger a los individuos y a la
sociedad de equivocaciones, confusiones, incompetencia o fraudes, que se puedan presentar.
•En este marco, estas normas (estándares) proporcionan una guía internacional para todos los países del mundo.
IVSC ha publicado el IVS (International Valuation Standards) en versiones 1985, 1994, 1997, 2000, 2001, 2003,
2005 y 2007.

3. ¿QUE ES LA UPAV…?
UPAV en alianza con ATASA (de España) realizaron la traducción de las normas al español, versiones 2005 y 2007.

4. IVS – INTRODUCCIÓN Y FUNDAMENTOS.

•OBJETIVOS Y ALCANCE. El desarrollo de las Normas Internacionales de Valuación (IVS) se ha orientado a

tres objetivos principales:
–Facilitar las transacciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados internacionales de bienes
promoviendo la transparencia en los informes financieros, así como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para
respaldar préstamos e hipotecas, para transacciones que involucran transferencias de propiedad y para conciliaciones
en litigios o asuntos fiscales;
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

Servir como un parámetro o guía profesional para los Valuadores alrededor del mundo, permitiéndoles de ese modo,
responder a las exigencias de los mercados internacionales de propiedades para obtener valuaciones confiables y
cumplir con los requisitos de información financiera de la comunidad internacional de negocios.

–Proporcionar Normas de valuación e informes financieros que satisfagan las necesidades de los países en vías de
desarrollo y de reciente industrialización.
-Los usuarios de valuaciones realizadas conforme a las IVS podrán confiar en que dichas valuaciones las llevaron a
cabo profesionales competentes que se apegan a las normas más altas de conducta ética.
Código de Conducta.- Orienta los requerimientos éticos y de competencia de los valuadores en la práctica
profesional. La conducta ética sirve a los intereses públicos, sustenta la confianza que las instituciones financieras
necesariamente esperan de los valuadores, y colabora al prestigio de la profesión misma. Asegura que los resultados
de las valuaciones sean confiables, consistentes e imparciales.

5. IVS - CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIÓN

–Introducción

–Conceptos de Terreno y Propiedad

–Conceptos de Bien Raíz, Propiedad y Activo

–Precio, Costo, Mercado y Valor

–Valor de Mercado
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

–Mayor y Mejor Uso o Uso Mejor y Más Productivo

–Utilidad

–Otros Conceptos Importantes

–Enfoques de Valuación

–Resumen

5.1. NORMA IVS 1. BASES DE VALUACIÓN DE VALOR DE MERCADO.

Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:
–Valor de Mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre
un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender; en una transacción libre, tras una
comercialización en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin
coacción.

•5.1.1. “La cuantía estimada...” se refiere al precio expresado en términos monetarios (normalmente moneda local),
que se ha de pagar por adquirir el bien en una transacción libre de mercado. El Valor de Mercado se mide como el
precio más probable que razonablemente puede obtenerse en el mercado en la fecha de valuación de acuerdo con la
definición de valor de mercado. Se trata del mejor precio que el vendedor pueda obtener razonablemente y el precio
más ventajoso que el que razonablemente pueda obtener el comprador. Esta apreciación excluye específicamente un
precio sobre estimado debido a condiciones o circunstancias especiales, tales como una financiación atípica, acuerdo
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

de venta y leaseback, consideraciones a concesiones especiales otorgadas por cualquier persona relacionada con la
venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVS 2).

5.2. Norma IVS 1 Bases de Valuación de Valor de Mercado

El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos que reflejan la naturaleza del
bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien más probablemente se comercializaría en el mercado abierto. Los
métodos más comunes para estimar el Valor de Mercado incluyen el enfoque de costo, enfoque de comparación de
ventas, y el enfoque de capitalización de ingresos, incluyendo el análisis de flujo de efectivo descontado.
Todos los métodos de medición, técnicas y procedimientos de Valor de Mercado, si son aplicables y se aplican
apropiada y correctamente, llevan a una expresión común de Valor de Mercado cuando se basen en criterios
derivados del mercado. La Comparación de Ventas u otros métodos de comparación de mercado deben surgir de
observaciones de mercado. Los costos de construcción y la depreciación deberán determinarse mediante referencia a
un análisis de estimación de costo y depreciación acumulada basado en el mercado. El Método de Ingresos
Capitalizados o el Método de Flujo de Caja Descontado deberán basarse en flujos de caja determinados por el
mercado y en tasas de retorno derivadas del mercado.

5.3. NORMA IVS 2. BASES DE VALUACIÓN DISTINTAS DEL VALOR DE MERCADO

Esta Norma debe leerse en el contexto del material de respaldo y orientación de aplicación contenida en el
Prefacio y en el Capítulo de Conceptos y Principios Generales de Valuación.

•Los objetivos de ésta Norma son dobles:

 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

Primero, identificar y explicar las bases de valor distintas del Valor de Mercado y establecer normas para su
aplicación; Segundo, distinguirlas del Valor de Mercado. Es esencial que tanto Valuador como usuarios de la
valuación entiendan claramente la distinción entre Valor de Mercado y las valuaciones con base de Valor de No –
Mercado y los efectos (si los hubiere) que las diferencias entre estos conceptos pudieran tener sobre la aplicabilidad
de la valuación

VALORES DISTINTOS DEL VALOR DE MERCADO.

Valor de Inversión
Valor de Negocio en Marcha
Valor de Seguros
Valor de Salvamento
Valor Catastral
Valor de Liquidación
Valor Especial
Valor Préstamo Hipotecario

VALOR EN USO: Es el valor que tiene un determinado bien para un uso específico para un usuario concreto y, por
tanto, no está relacionado con el mercado.
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

•Este tipo de valoración se centra en el valor con el que un bien específico contribuye a la organización de la que
forma parte, sin tomar en consideración el mayor y mejor uso del bien o la cuantía pecuniaria que podría resultar de
su venta.

•La definición contable de Valor de uso es el valor actual de los flujos de caja futuros que se espera derivarán del
uso continuado del activo y de su enajenación al final de su vida útil. (Vid. Norma Internacional de Información
Financiera 5, Apéndice A [NIIF 5, Apéndice A]).

Propiedad con Mercado Limitado es aquella propiedad que, debido a las condiciones de mercado, características
singulares u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales en un tiempo particular.

•La característica distintiva de las Propiedades de Mercado Limitado no es que sean incapaces de venderse en el
mercado (abierto), sino que la venta de tales propiedades generalmente requiere un periodo de comercialización
mayor que el que es común para propiedades más fácilmente vendibles
Propiedad Especializada, de Propósito Especial o Especialmente Diseñada Se trata de aquellas propiedades que se
venden, si acaso, raramente en el mercado, salvo a través de la venta de una empresa u organización de la que forme
parte, por su unicidad; debido a la especialidad de su naturaleza y diseño, configuración, tamaño, localización u
otros.

•Ejemplos de propiedades especializadas incluyen refinerías, centrales energéticas, muelles, instalaciones de

manufactura especializadas, instalaciones públicas, iglesias, museos y propiedades con ubicaciones geográficas
especiales por razones operativas o empresariales.
Valor de Inversión o Valía Es el valor de un bien para un inversionista concreto, o una clase de inversionistas, como
objeto concreto de su inversión.
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

•Este concepto subjetivo relaciona un bien específico con un inversor determinado, grupo de inversionistas, u
organización con objetivos y/o criterios de inversión identificables.

•El valor de inversión, o valía, de un activo puede ser mayor o menor que el Valor de Mercado de dicho activo.
Valor de Negocio en Marcha. Es el valor de la empresa en conjunto. El concepto gira en torno a la valoración de
una organización en activo a partir de la cual se puede hacer la asignación o distribución del valor total de la
empresa en funcionamiento a las partes que la constituyen atendiendo a la forma en que contribuyen al todo, pero
ninguno de esos componentes por sí solo puede servir como base para el Valor de Mercado.

•Por tanto, el concepto de Valor de Empresa en funcionamiento sólo puede aplicarse a un bien que sea parte de una
empresa u organización.
Valor Asegurable es el valor de la propiedad dado por las definiciones estipuladas en un contrato o póliza de
seguros.
Valor Fiscal, Catastral o Gravable es un valor que se basa en las definiciones contenidas en el cuerpo normativo
sobre gravámenes o tributación de bienes.

•Aun cuando algunas jurisdicciones pueden establecer el Valor de Mercado como base de la valuación, los métodos
utilizados para estimar el valor pueden determinar resultados que difieren del Valor de Mercado tal como queda
definido en la IVS 1.

•Por lo tanto, no se puede considerar que el Valor Gravable o valor a efectos fiscales o catastrales cumpla los
requisitos de la definición de Valor de Mercado de la IVS 1 salvo que de manera explícita se establezca lo contrario.
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

El Costo de Reposición Depreciado (CRD) es un método de valuación sustituto aceptable que se usa en la
información financiera para llegar a un valor relacionado con el mercado para propiedades Especializadas y de
Mercado Limitado.

•El CRD se basa en una estimación de los costos brutos de reposición (o reproducción) menos deducciones por
deterioro físico y todas las formas pertinentes de obsolescencia y optimización.
Valor de Liquidación o Venta Forzada. Es el importe que en términos razonables se podría obtener por la venta del
bien dentro de un marco temporal demasiado corto para satisfacer el marco temporal de comercialización adecuada
exigido en la definición de Valor de Mercado.

•En algunos Países el valor de venta forzosa en concreto puede también incluir al vendedor no dispuesto a vender y
al comprador o compradores que adquieren el bien con pleno conocimiento de la situación de desventaja del
vendedor.
Valor Especial. Se trata de un término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior al Valor de
Mercado.

•El Valor Especial podría surgir, por ejemplo, por la relación física, funcional o económica de un bien con algún otro
bien, como por ejemplo inmuebles vecinos.

•Este incremento de valor sería aplicable a un propietario o usuario concreto o a un propietario o usuario potencial
del bien más que al mercado en general; es decir, el Valor Especial solamente es aplicable a un comprador que tiene
un interés especial.
 Ing. MSc. Miguel Ángel Luque Serrano.
EXPERTO TASADOR PROFESIONAL
CURSO DE ACTUALIZACIÓN PARA TASADORES PROFESIONALES, ONLINE 2020

•El Valor de Sinergia, que es el incremento de valor que resulta de la fusión de dos o más intereses sobre una
propiedad, representa un ejemplo específico de Valor Especial.
Valor para Préstamo Hipotecario. El valor del inmueble determinado por un Valuador que realice una evaluación
prudente de la comercialización futura del inmueble, teniendo en cuenta los aspectos del inmueble sostenibles a largo
plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso actual y los usos alternativos del inmueble.

•En la determinación del Valor Hipotecario no se podrán tener en cuenta los elementos especulativos. El valor
hipotecario deberá documentarse de forma transparente y clara.

•La definición de valor para préstamos hipotecarios está contenida en la Directiva Comunitaria 89/647/CEE,
modificada por la Directiva 98/32/CE. Estas Directivas tratan la regulación de la banca y establecen unas ratios de
solvencia mínimas para los prestamistas que participen en préstamos con garantía inmobiliaria.

•El valor hipotecario es una de tantas técnicas de análisis de riesgos, que puede utilizarse para calcular el peso del
riesgo asociado a la garantía hipotecaria que tiene una entidad financiera de acuerdo con las Directivas.