Informe de Rendición de Cuentas

Fondo de Inversión Colectivo Inmobiliario Visum Rentas Inmobiliarias

Segundo Semestre del 2021

Administrador del Fondo: BTG Pactual S.A. Comisionista de Bolsa

Gestor del Fondo: Visum Capital S.A.S

1. Highlights del Semestre

Ver Anexo 1 - INFORMACIÓN DE DESEMPEÑO DEL FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO “VISUM RENTAS INMOBILIARIAS”.

2. Composición del Portafolio

Composición del portafolio por tipo de Activo (m2) dic-21

El portafolio en metros cuadrados tiene una composición a corte del 31 de diciembre de 2021 de la
siguiente forma: Industrial 73 %, Oficinas 15 %, Comercial 7 % y Residencias Estudiantiles 5 %. Es
importante aclarar que estos porcentajes incluyen la totalidad de metros cuadrados de los activos
estabilizados y en estabilización.

Composición del portafolio por tipo de Activo ( Valor del Activo COP)

El portafolio de activos medidos en términos de valor en pesos tiene una composición con corte al
31 de diciembre de 2021 así: Industrial 44 %, Oficinas 25 %, Comercial 24 % y Residencias
Estudiantiles 7 %. La composición obedece a la estrategia de diversificación del Fondo, con un
énfasis claro de crecimiento y concentración en el segmento industrial.

Composición del Fondo por Tipo de Inversión

Al 31 de diciembre del 2021 el Fondo contaba con una inversión del 98.04% de sus recursos en
activos inmobiliarios. El restante se encontroba en fondos a la vista y en disponible.

Composición del portafolio por tipo de Activo (Ingresos COP)

El portafolio de activos medidos en términos de ingresos en pesos tiene una composición con
corte al 31 de diciembre de 2021 así: Industrial 51 %, Oficinas 24 %, Comercial 20 % y Residencias
Estudiantiles 4 %.

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Segundo Semestre del 2021

dic-21
Composición del portafolio por estado del Activo (COP)

Al 31 de diciembre de 2021, el 96 % de los activos del portafolio son activos estabilizados que
generan rentas periódicas y un 4 % se encuentra construido y en estabilización (Livinn X21).

3. Política de Inversión
OBJETIVO DE INVERSIÓN:
El FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO “FICI Visum Rentas Inmobiliarias ” tiene el objetivo dual de generar ganancias de capital y rentas periódicas a través de inversiones a largo
plazo en activos inmobiliarios ubicados en Colombia.

ESTRATEGIA DE INVERSIÓN:
Para conseguir el objetivo, el FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO “FICI Visum Rentas Inmobiliarias ” buscará invertir directamente en activos inmobiliarios o en activos cuyos
subyacentes sean activos inmobiliarios, y que tengan el potencial de generar flujos de caja periódicos y a su vez una expectativa razonable de valorización a largo plazo.
El fondo de inversión colectiva sólo invertirá en activos ubicados en Colombia. Cuando se trate de vehículos de inversión indirecta constituidos en Colombia, tales como patrimonios autónomos,
carteras colectivas, o cualquier otro tipo de vehículo de inversión colectiva que llegare a ser aprobado legalmente, los activos inmobiliarios subyacentes también deberán estar ubicados en
Colombia.

4. Información de Desempeño

Rentabilidad Histórica Volatilidad Histórica

Último Últimos Año Ultimo Últimos Últimos Último Últimos Año Último Últimos Últimos
Mes 6 meses Corrido Año 2 años 3 años Mes 6 meses Corrido Año 2 años 3 años
-2.01%
Fici Visum Rentas Inmobiliarias 1.45% 3.26% 3.26% - - 0.27% 0.84% 1.09% 1.09% - -

Rentabilidad Mes Corrido Volatilidad Mes Corrido

Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre
3.106%
Fici Visum Rentas Inmobiliarias 4.206% 4.097% -0.784% 0.290% -2.007% 0.955% 1.175% 1.150% 0.459% 0.544% 0.270%
* Tasas expresadas en términos efectivos anuales.
** En el evento en que la fecha de constitución de la clase sea posterior al período en cuestión, se presenta la rentabilidad y volatilidad desde su inicio.

5. Rentabilidad Neta

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6. Portafolio e Inversiones

Activo Ubicación Tipo GLA (1)

Tipo de Activo N° de Activos GLA (1) % Ingresos Vacancia Economica
La Cofradia Bogotá Industrial 49,246 Industrial 13 218,907 51% 1.73%
CEDI Tocancipá Cundinamarca
Valle del Industrial 37,993 Oficinas 12 43,819 24% 3.85%
CEDI Yumbo Cauca Industrial 22,888 Comercial 4 21,869 20% 1.74%
Lógika II Cundinamarca Industrial 31,736 Nicho 2 14,452 4% 1.62%
CEDI Sibaté Cundinamarca Industrial 20,670 T otal 31 299,04 7 100% 8.94 %
Bodegas - Zona Francade Occidente Cundinamarca Industrial 17,012
Bodegas Zona Franca de la Candelaria IICartagena Industrial 14,171
Lotes Zona Franca de la Candelaria I - IICartagena Industrial 6,040
Lotes Zona Franca de la Candelaria I - ICartagena Industrial 5,630
Bodegas almacenamiento Bogotá Industrial 4,814
Celta Lote I Cundinamarca Industrial 4,108
Celta Lote II Cundinamarca Industrial 3,580
Data Centers Cundinamarca Industrial 1,020
Titán Centro Empresarial Bogotá Oficinas 7,169
Edificio Terranova 93 Bogotá Oficinas 6,460
Ofi7 Centro Empresarial Medellín Oficinas 3,007
Oficinas Tranvia Medellín Oficinas 5,279
Edificio Punto 99 Bogotá Oficinas 5,104
Call center Bogotá Oficinas 4,262
Centro de Negocios Calle 125 Bogotá Oficinas 3,810
Edificio 14x97 Bogotá Oficinas 2,422
OFI7-II Medellín Oficinas 2,364
Centro Internacional de Negocios Bogotá Oficinas 1,972
Edificio Calle 97 Bogotá Oficinas 1,493
Oficinas Cra 7 Bogotá Oficinas 475
Titán Centro Comercial Bogotá Comercial 11,694
Local El Dorado Bogotá Comercial 5,844
Centro Comercial Multidrive Bogotá Comercial 3,376
Locales Hermes Bogotá Comercial 955
Student Housing I Bogotá Nicho 7,443
Student Housing II Bogotá Nicho 7,009
T otal Ingresos por activo 299,04 7
Ingresos por activo

Vencimiento Contratos

Notas:
(1) Área arrendable correspondiente al 100% del activo.

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8. Estados Financieros

Análisis Horizontal del Estado de Resultados Diciembre de 2020 Diciembre de 2021 V ariación

In g re s os Ope raci on al e s
Rendimientos en Operaciones Repo y Simultáneas $ 0.00 $ 0.00 -
Rendimientos Financieros $ 41,247,438.56 $ 12,758,258.31 -69.07%
Ajuste por Valoración de Inversiones $ 128,148,013,000.21 $ 136,932,210,838.79 6.85%
Utilidad en Venta o Redencion de Inversiones $ 19,328,908.54 $ 15,933,081.00 -17.57%
Futuro de Venta de Títulos $ 0.00 $ 0.00 -
Otros Ingresos Operacionales $ 31,639,675,212.01 $ 38,096,441,670.98 20.41%
Total In g re s os Ope raci on al e s $ 1 5 9 ,848,2 6 4,5 5 9 .32 $ 1 75 ,05 7,343,849 .08 9 .5 1 %

Gas tos Ope raci on al e s

Rendimientos en Operaciones Repo y Simultáneas $ 0.00 $ 0.00 -
Comisiones $ 19,724,722,357.37 $ 20,720,525,661.18 5.05%
Pérdida en Venta o Redención de Inversiones $ 993,595,887.48 $ 363,363,983.17 -63.43%
Pérdida en Venta de Futuros $ 0.00 $ 0.00 -
Provisiones $ 0.00 $ 0.00 -
Pérdida en Valoración de Futuros $ 0.00 $ 0.00 -
Ajuste por valoración de inversiones $ 99,852,841,394.72 $ 105,261,380,003.36 5.42%
Otros Gastos Operacionales $ 13,622,962,342.15 $ 12,741,691,359.75 -6.47%
Total Gas tos Ope raci on al e s $ 1 34,2 08,2 80,1 2 5 .72 $ 1 39 ,1 5 5 ,6 39 ,9 5 7.03 3.6 9 %

U ti l i dad Ope raci on al $ 2 5 ,6 39 ,9 84,433.6 0 $ 35 ,9 01 ,703,89 2 .05

U ti l i dad N e ta $ 2 5 ,6 39 ,9 84,433.6 0 $ 35 ,9 01 ,703,89 2 .05

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Análisis Vertical
Diciembre de 2020 Diciembre de 2021 V ariación
ROA: Utilidad neta / Activos 1.96% 2.70% 37.74%
ROE: Utilidad neta / Patrimonio 2.29% 3.25% 42.02%
ROA (Oper): Utilidad operativa / Activos 1.96% 2.70% 37.74%
ROE (Oper): Utilidad operativa / Patrimonio 2.29% 3.25% 42.02%
Activo / Patrimonio 116.75% 120.38% 3.11%
Ingresos operativos / Patrimonio 14.25% 15.83% 11.08%
Gastos operativos / Patrimonio 11.96% 12.58% 5.17%

9. Evolución Valor del Fondo

Evolución de 100.000 COP invertidos hace 5 años

Evolución del Valor de la Unidad en los últimos 5 años

Fici Visum Rentas Inmobiliarias

Fici V isum Rentas Inmobiliarias

Fecha V alor del Fondo V alor de UnidadUn. en Circulación Suscriptores
31/07/2021 $ 1,128,307,486,052.26 $ 10,406.34 108,425,003 1,214
31/08/2021 $ 1,119,447,575,486.84 $ 10,442.82 107,197,845 1,214
30/09/2021 $ 1,123,148,137,368.30 $ 10,477.34 107,197,845 1,214
31/10/2021 $ 1,122,395,978,089.88 $ 10,470.34 107,197,691 1,215
30/11/2021 $ 1,122,652,236,989.86 $ 10,472.83 107,196,661 1,215
31/12/2021 $ 1,105,945,990,610.74 $ 10,454.81 105,783,473 1,217

10. Análisis de Gastos

Gasto Diciembre de 2020 Participación Diciembre de 2021 Participación V ariación
Remuneración de la Sociedad Administradora $ 3,535,602,431.46 10.60% $ 1,836,658,276.14 5.48% -48.05%
Remuneración del Gestor Profesional $ 19,139,900,849.84 57.37% $ 22,324,975,032.19 66.58% 16.64%
Honorarios Revisoría $ 19,512,136.00 0.06% $ 42,311,000.42 0.13% 116.84%
Gastos Bancarios $ 1,910,621.04 0.01% $ 733,554.59 0.00% -61.61%
Gastos sostenimiento BVC y calificadora $ 91,154,000.68 0.27% $ 93,296,001.00 0.28% 2.35%
Gastos en citaciones y asamblea de inversionistas $ 25,070,053.68 0.08% $ 0.00 0.00% -100.00%
Pago administración DECEVAL $ 189,492,635.23 0.57% $ 197,390,361.30 0.59% 4.17%
Intereses y demas rendimientos financieros por razon de operaciones $ 9,865,872,009.49 29.57% $ 7,642,244,418.50 22.79% -22.54%
Gastos Asesoria Legal $ 182,920,294.25 0.55% $ 1,209,404,315.46 3.61% 561.16%
Gastos Financieros $ 256,898,549.18 0.77% $ 121,144,460.05 0.36% -52.84%
Otros Gastos $ 53,509,262.67 0.16% $ 62,738,550.85 0.19% 17.25%
T O T A L GA ST O S $ 3 3 ,3 61,84 2,84 3 .52 100.00% $ 3 3 ,53 0,895,970.50 100.00% 0.51%
Los gastos descritos anteriormente represetan los costos en los que incurrió el Fondo de Inversión Colectiva durante el período descrito. Dichos rubros están constituidos principalmente por la
Remuneración a la Sociedad Administradora que representó el 5,48%% del total de gastos, La remuneracion al Gestor Profesional que representó el 66.58% del total de los gastos y los intereses y demás
rendimientos Financieros por tazon de las operaciones que representó el 22.79% del total de los gastos. La comisión de Administración es equivalente al cero coma cero nueve por ciento efectivo anual
(0,09% E.A.) sobre el valor total de los activos del Fondo, la cual se liquidará y causará diariamente y se cancelará mensualmente a la Sociedad Administradora.

Donde,
VCGD= Valor de la comisión de Gestión Diaria.
VF t-1= Valor Patrimonial del Fondo en t-1 (Valor de cierre del Fondo del día anterior.
Para mayor información acerca de los gastos del Fondo de Inversión Colectiva y del cálculo de la Comisión de Administración, diríjase al Reglamento del Fondo de Inversión Colectiva en nuestra Página Web
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 ANEXO 1

INFORMACIÓN DE DESEMPEÑO DEL FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA

INMOBILIARIO “VISUM RENTAS INMOBILIARIAS”.

1. Luego de distribuir COP 23.732 Millones durante el primer semestre de 2021, el

FICI VISUM realizó redenciones anticipadas por valor de COP 27.064 Millones en el
segundo semestre: COP 12.548 Millones en agosto y COP 14.515 Millones en diciembre,
equivalentes a un 1.12% y 1.29% del patrimonio al cierre de 2020 respectivamente.
Con esto, el total distribuido a los inversionistas del FICI en el 2021 correspondió al
4,53% del patrimonio al cierre de 2020."

2. La estrategia de endeudamiento durante el segundo semestre continuó basada

en optimizar la deuda actual aprovechando un entorno de tasas aún favorable y
buscando sinergias con aliados financieros estratégicos. En diciembre de 2021, el Fondo
adquirió un nuevo crédito por COP$10.000 Millones, lo que no afectó significativamente
sus niveles de endeudamiento ni su estructura de deuda."

3. En términos de los avalúos, durante el semestre se realizaron tres registros

contables: julio, octubre y diciembre. En conjunto, los avalúos registrados definidos
para el segundo semestre correspondieron a 23 de los 31 activos del fondo y tuvieron
un impacto negativo de COP$4.812 Millones (-0.38%), principalmente por el deterioro
del CEDI Yumbo y el CEDI de Tocancipá como consecuencia de la situación de los
arrendatarios de estos inmuebles (Almacenes La14 SA/ Mercadería SAS), quienes se
encuentran en procesos concursales ante la Superintendencia de Sociedades. Cabe
recordar que el avalúo de los activos restantes se registró durante el primer semestre
del 2021."

4. Al 31 de diciembre de 2021, comparado con la cifra a junio de 2021, se presentó

una disminución leve en los niveles de vacancia pasando del 9.09 % al 8.94%, con una
mejoría en activos comerciales y activos especializados, donde la contribución por cada
segmento fue de 3.85% para oficinas, 1.74% para comercio, 1.73 % para industrial y
1.62% para residencias estudiantiles."

5. A diciembre 31 de 2021, tres de los principales arrendatarios del fondo, se

encontraban en procesos concursales (reorganización o liquidación judicial):

• Almacenes La14 SA, arrendatario del CEDI Yumbo con cerca de 23.000 m2 de
Área Arrendable y que representa alrededor del 5.9% de los ingresos potenciales del
Fondo, entró en proceso de liquidación judicial. Como consecuencia, si bien ya se había
afectado el valor del activo en julio con una desvalorización del 15%, se registró una
actualización que reflejo una desvalorización adicional del 6%, respecto al avalúo original
registrado en Julio 2021. Adicionalmente, se deterioró la totalidad de la cartera, monto
que asciende a cerca de COP $4.537 Millones. No obstante, en el marco de las
negociaciones adelantadas con la compañía de seguros por concepto de indemnidad de
la póliza de cumplimiento vigente en su momento, durante diciembre se logró un pago
adicional por un valor de COP $1.150 Millones, disminuyendo el impacto del castigo que
había sufrido la cartera. Cabe recordar que la póliza de cumplimiento había sido afectada
durante el primer semestre de 2021, por cerca de COP$2.425 millones por concepto de
cánones de arrendamiento no pagados durante diciembre 2020 y enero y marzo de
2021. La restitución del activo se consiguió formalizar el pasado 3 de enero de 2022,
aumentando así la posibilidad de acelerar la colocación del inmueble. "

• BBI Colombia, arrendatario de un activo industrial con cerca de 17.993 m2 de

Área Arrendable en el CEDI Tocancipá, y que representa alrededor del 3,9% de los
ingresos potenciales del Fondo, se encuentra en proceso de reorganización ante la
Superintendencia de Sociedades, proceso que permitió la confirmación del acuerdo de
reorganización, reestructurándose el modelo operativo de esa compañía y del cual es
parte el Fondo. A través de todo este proceso que comenzó en julio de 2020, se han
logrado diferentes acuerdos de pago con el arrendatario, los cuales se vienen cumpliendo
a la fecha y han permitido disminuir la cartera generada por este arrendatario de manera
importante."

• Mercadería SAS, arrendatario del CEDI Tocancipá con cerca de 20.000 m2 de

Área Arrendable y que representa alrededor del 3,8% de los ingresos potenciales del
Fondo, inició un trámite de Negociación de Emergencia de Acuerdos de Reorganización
("NEAR") bajo el decreto 560 de 2020, dentro de este trámite Mercadería S.A.S. solicitó
ante la Superintendencia de Sociedades la autorización de un esquema de nueva
financiación, de conformidad con lo establecido en el parágrafo 2 del artículo 5 del
Decreto 560 de 2020. Esta nueva financiación sería otorgada por VR Global Partners L.P.
por un valor de USD$75.000.000. Producto de la solicitud de autorización presentada
por Mercadería S.A.S., la Superintendencia de Sociedades convocó dentro del NEAR a
audiencia de autorización de financiación para el día 22 de octubre de 2021.
El día 22 de octubre de 2021 se llevó a cabo la audiencia de autorización de financiación
donde los representantes de Mercadería S.A.S. informaron que el día 21 de octubre de
2021 VR Global Partners L.P. había retirado la propuesta de financiación. Frente a esto,
la Superintendencia de Sociedades le solicitó a Mercadería S.A.S. que informara la
perspectiva de la sociedad dentro del proceso del NEAR, ya que la financiación a través
de VR Global Partners L.P. era fundamental para continuar con el proceso, dándole 3
días para manifestar de manera clara sí Mercadería S.A.S. pretendía seguir adelante con
el NEAR, y con la confirmación del acuerdo presentado. Como consecuencia de esta
audiencia, Mercadería remitió un comunicado a la Superintendencia de Sociedades
informando que solicitaría formalmente ser admitida en un proceso de reorganización
empresarial en los términos de la Ley 1116 de 2006, admisión que a la fecha de este
informe no ha sido efectuada.
En línea con la comunicación presentada por Mercadería, la Superintendencia mediante
Auto No. 2021-01-641377 declaró el fracaso del NEAR y dio por terminado dicho
proceso.
La cartera acumulada a diciembre asciende a la suma de $3.057 millones, sin embargo,
se deterioraron COP $1.000 Millones que representan cerca del 33% de la cartera de
dicho arrendatario al 31 de diciembre.
Los deterioros mencionados (COP $ 5.537 Millones) equivalen aproximadamente al 4,6%
de los ingresos anuales del FICI Visum."

6. Durante el segundo semestre del 2021 si bien se continuó evidenciado un

comportamiento más normalizado en términos de ingresos y control de la vacancia del
portafolio del FICI, como consecuencia de las situaciones de los arrendatarios
anteriormente mencionadas, se presentaron impactos tanto de deterioro de cartera
como de desvalorizaciones en los respectivos activos inmobiliarios, que afectaron la
rentabilidad del semestre y por ende, la rentabilidad anual que cerró en 3,26% e.a. Sin
embargo, y como se expuso anteriormente, la capacidad de generar caja del Fondo este
año fue robusta, lo que permitió distribuir un yield de 4,53%, del patrimonio a cierre de
2020 ubicándose como una de la más altas en los últimos años si se compara con los
fondos predecesores."

7. En general, la liquidez del mercado, y específicamente la del Fondo, se vieron

limitadas durante el semestre, esto en el marco de la implementación de la Circular
Externa 006 de 2021 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, y vigente
desde el 1 de junio de 2021. Esta circular cambió la metodología de valoración de los
títulos de participación emitidos por fondos de inversión colectiva cerrados, fondos de
capital privado, patrimonios autónomos, o procesos de titularización, inscritos en el
RNVE, entre ellos, las unidades de participación del Fondo. Esto representó un impacto
en la rentabilidad y volatilidad de algunos de estos títulos, en los títulos con subyacentes
inmobiliarios.