Hotel Amazonas

Supuestos de Inversión

Habitaciones 10 Suites
15 Habitaciones King
50 Habitaciones dobles

Tarifas (ADR) Suites

Kings En base a las tarifas dadas por composición de
Dobles habitaciones obtener el promedio
Nota: Se espera que las tarifas se incrementen 3% al año

Ocupacion % 58.54% Se espera que se mantenga durante los próximos 5 años

Restaurante
Capacidad: 85
Cheque promedio $ 5.50 Desayuno 53%
$ 11.50 Almuerzo 65% Rotación/O
$ 8.00 Cena 60% cupación
Nota: Se espera que las tarifas se incrementen 5% al año
Costos y Gastos Departamentales

14% de las
ventas de
Costos y Gastos Habitaciones habitaciones El primer año; Se espera un incremento de 3% cada año
Costos y Gastos Restaurante $ 353,452.31 El primer año; Se espera un incremento de 3% cada año
Gastos No Distribuidos
11% de las
Administración ventas totales El primer año; Se espera un incremento de 3% cada año
3% de las
Mercadeo ventas totales El primer año; Se espera un incremento de 2% cada año
Mantenimiento $ 71,225.37 El primer año; Se espera un incremento de 2% cada año
Agua-Luz-Fuerza $ 98,132.73 El primer año; Se espera un incremento de 3,5% cada año
Cargos Fijos
Total management fees 3.5% Del total de ingresos
Seguros a la
propiedad 1.50% Del total de ingresos
Total arriendos, impuestos y seguros
Impuesto predial ( rent, property taxes, and insurance) 1.50% Del total de ingresos
Depreciación 30 años (vida útil) línea recta
Amortización $ 600.00 (costos de financiamiento a 20 años)
Impuestos
Repartición trabajadores 15% De la utilidad antes de impuestos
Impuesto renta 24% De la utilidad antes de impuestos-repartición trabajadores
Valor del activo (Hotel Amazonas) $ 1,250,000
Costos de Adquisición $ 2,500

Financiamiento
Loan-to-Value (LTV) 70%
Tasa de interés 12.50%
Plazo 15 años con pagos mensuales
Costos de financiamiento $ 12,000

Periodo que mantendremos el hotel 5 años

Precio estimado de venta ???
Gastos de venta 7%
Tasa de Impuestos por venta de bienes inmuebles 25%
Costo de Capital 17.50%
Hotel Amazonas
Inversión Total Capital propio Financiamiento

Financiamiento
Loan-to-Value
(LTV) Tasa de interes mensual 30.0%
Tasa de interes
Plazo (# años) años con pagos mensuales
Costos de
financiamiento

PAGO

PERIODO SALDO INICIAL PAGO CAPITAL

1
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20
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40
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88
 89
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176
177
178
179
180
 Total periodos

INTERESES SALDO FINAL SUMA INTERÉS SUMA DE CAPITAL

 Habitaciones
Tamano del Hotel # Suites
# Habitaciones King
# Habitaciones dobles

Tarifas (ADR) Suites

Kings
Dobles
Nota: Se espera que las tarifas se incrementen 3% al año

Ocupacion % Se espera que se mantenga durante los próximos 5

Suites Kings
Ventas Habitaciones

Restaurante Se espera que las tarifas se incrementen 5% al año

Capacidad: Cheque promedio

Cheque promedio
Desayuno Almuerzo
Ventas Restaurante

Año 1 Año 2
Ventas Habitaciones
Ventas Restaurante

+ Total Ingresos departamentales

Costos y Gastos Habitaciones
Costos y Gastos Restaurante
- Total Costos y Gastos departamentales
= utilidad Departamental

Administración
Mercadeo
Mantenimiento
Agua-Luz-Fuerza
- Total Gastos No Distribuidos
= utilidad despues de gastos operativos no
distribuidos

Total management fees

Seguros a la propiedad
Impuesto predial
Gastos financieros
Depreciación
Amortización $ 600.00 $ 600.00
- Total Cargos Fijos

(15% Empleados)
Saldo
(24% Impuesto a la renta)
= Utilidad Neta

1) Flujo de caja Operativo después de impuestos

= utilidad antes de intereses, impuestos,

depreciaciones y amortizaciones (EBITDA)
- Intereses
- Pago de Principal (Capital)
= Flujo de caja antes de impuestos
- Impuestos de la operación

= Flujo operativo despues de impuestos

Reversion del patrimonio depúes de impuestos

Flujo de Caja Total

Cálculo de impuestos para el flujo operativo

(EBITDA)
- Intereses sobre la deuda
- Depreciacion
- Costos financieros amortizados $ 600.00 $600.00
+ reserva para reposiciones $ - $ -
= utilidad antes de impuestos
- 15% trabajadores
saldo
- 24 % impuesto renta

2) Estimar la Reversión del patrimonio después de impuestos

Precio de Venta Esperado

- Gastos de venta
= ingresos netos por venta

- Saldo pendiente de la deuda

Reversión del patrimonio antes de
impuestos
- Impuesto Generado en Venta 25 %

Reversión del patrimonio depues de impuestos

Cálculo de impuestos generados por la venta

= ingresos netos por venta
- valor en libros
= Ganancia por venta de Activos
- Impuesto Generado en Venta 25 %

Paso 3

Año 0 Año 1 Año 2

Costo de Capital

Valores presentes de los flujos futuros (5

años)
Inversión Inicial
VAN

TIR
que las tarifas se incrementen 3% al año

que se mantenga durante los próximos 5 años

Dobles Total

que las tarifas se incrementen 5% al año

Rotación/Ocupación
Desayuno
Almuerzo
Cena
Cena Total

Año 3 Año 4 Año 5

RATIO EN
RELACIÓN A LAS
VENTAS TOTALES
HOTEL AMAZONAS
AÑO 1
 $ 600.00 $ 600.00 $ 600.00

rativo después de impuestos

a el flujo operativo

$600.00 $600.00 $ 600.00

$ - $ - $ -

onio después de impuestos

erados por la venta

Precio de
Compra/Valor del
activo (Hotel
Amazonas)
+ Costos de
Adquisición
= Costo Total
- Préstamo
Inversión

Año 3 Año 4 Año 5

RATIO EN RELACIÓN
A LAS VENTAS
TOTALES
(SUGERIDAS POR LA
NORMA)