10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

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10 Consultas sobre
Propiedad Horizontal

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Índice

1. Regulación municipal y del CTE sobre plazas de garaje

2. Estacionamiento irregular en zonas de elementos comunes
3. Carácter obligatorio de obras necesarias para la conservación
del inmueble
4. Protección de datos por parte del Administrador de la
comunidad
5. Validez de las actas de reuniones de la Junta de propietarios
6. Obligación de contribuir a los gastos generales de la
comunidad de propietarios
7. Obras de accesibilidad obligatorias
8. Impugnación de acuerdos adoptados en Junta de
propietarios
9. Requisitos de acceso al cargo de administrador
10. Capacidad del Vicepresidente de la comunidad para convocar
Junta extraordinaria

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1. Regulación municipal y del CTE sobre plazas

de garaje

Pregunta: ¿Se pueden legalizar como plaza de garaje las

zonas de rampa tanto de salida como de entrada y ampliar
esta zona cogiendo más de medio metro de la zona central?

Respuesta: Las Ordenanzas y Normas Urbanísticas de cada

Ayuntamiento marcan las condiciones y normas que deben
cumplirse en los aparcamientos privados, también vienen regulados
los mismos en el Código técnico de Edificación. Son dichas normas
urbanísticas las que delimitaran las dimensiones mínimas de las
plazas, las dimensiones de los accesos viales al aparcamiento, el
número de plazas que deben destinarse a vehículos denominados
grandes y vehículos pertenecientes a personas con discapacidad o
movilidad reducida, la anchura de los viales, el modo de ventilación
natural y cualquier otra cuestión al respecto.

El código de Edificación estable las siguientes características

generales que han de cumplir los aparcamientos:

"Sección SU 7

Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento

1. Ámbito de aplicación

- Esta Sección es aplicable a las zonas de uso Aparcamiento y vías de

circulación de vehículos existentes en los edificios, con excepción de los
aparcamientos de las viviendas unifamiliares.

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2. Características constructivas

- Las zonas de uso Aparcamiento dispondrán de un espacio de

acceso y espera en su incorporación al exterior, con una
profundidad adecuada a la longitud del tipo de vehículo y de 4,5
m como mínimo y una pendiente del 5% como máximo.

- El acceso a los aparcamientos permitirá la entrada y salida frontal de

los vehículos sin que haya que realizar maniobras de marcha atrás.

- Existirá al menos un acceso peatonal independiente. Para que un

acceso peatonal contiguo al vial para vehículos se pueda considerar
como independiente deberá cumplir las siguientes condiciones:

a) su anchura será de 800 mm, como mínimo;

b) estará protegido, bien mediante barreras de protección de 800 mm

de altura, como mínimo, o bien mediante pavimento a un nivel más
elevado, en cuyo caso el desnivel cumplirá lo especificado en el
apartado 3.1 de la Sección SU 1"

Así mismo, las normas urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid,

indican lo siguiente:

Artículo 7.5.10 Plaza de aparcamiento (N-2)

1. Se define plaza de aparcamiento el espacio debidamente

señalizado destinado a la estancia de vehículos.

Sus dimensiones mínimas serán las siguientes:

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a) Para vehículos de dos ruedas: Doscientos cincuenta (250)

centímetros de longitud por ciento cincuenta (150) centímetros de
anchura.

b) Para vehículos automóviles pequeños y medios: Cuatrocientos

(400) centímetros y cuatrocientos cincuenta (450) centímetros de
longitud, respectivamente, por doscientos veinticinco (225)
centímetros de anchura.

c) Para vehículos automóviles grandes: Cinco (5) metros de longitud

por doscientos cuarenta (240) centímetros de anchura.

d) Para vehículos de personas discapacitadas o con movilidad

reducida:

Las dimensiones y disposición de plazas de aparcamiento

destinadas a personas discapacitadas o de movilidad reducida, se
regulan por las prescripciones al efecto contenidas en la Ley 8/1993
de 22 de Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de
Barreras Arquitectónicas de la CAM y demás disposiciones legales
vigentes sobre la materia.

e) Para vehículos industriales ligeros: Quinientos setenta (570)

centímetros de longitud por doscientos cincuenta (250) centímetros
de anchura.

f) Para vehículos industriales pesados y autobuses: Nueve (9) metros

de longitud por tres (3) metros de anchura.

2. Las anchuras citadas se entenderán dimensiones libres entre ejes

de marcas delimitadoras perimetrales de la plaza, admitiéndose una
reducción por existencia de pilares u otros obstáculos fijos, de hasta

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un diez por ciento (10%) de la anchura en, como máximo, el veinte

por ciento (20%) de la longitud de la plaza.

Las plazas delimitadas lateralmente por un muro, tabique u

obstáculo continuo fijo similar dispondrán de un sobreancho de
veinte (20) centímetros.

2 La delimitación de cada plaza se efectuará mediante marcas en el

pavimento, no pudiendo independizarse del resto del
aparcamiento mediante ningún tipo de cerramiento.

En el caso de actuaciones conjuntas destinadas exclusivamente a

viviendas unifamiliares en régimen especial, cabrá independizar las
plazas del aparcamiento conjunto en las siguientes condiciones:

a) En el Estudio de Detalle exigido para dicho régimen se preverá la

resolución del garaje-aparcamiento conjunto.

b) La totalidad de las plazas del aparcamiento estarán vinculadas a

las viviendas.

c) Desde las plazas de aparcamiento vinculadas a cada vivienda, se

accederá directamente a la misma sin utilización de espacios
comunes, con interposición de vestíbulo de independencia.

d) La iluminación, ventilación, condiciones ambientales y de

seguridad de las plazas vinculadas se resolverá con independencia
del resto del aparcamiento y los elementos compartimentadores de
las plazas tendrán la resistencia al fuego obligada por la normativa
aplicable.

e) En ningún caso estos espacios perderán la condición de garaje-

aparcamiento.

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5. Los aparcamientos dispondrán:

a) Para vehículos automóviles grandes, un mínimo del quince por

ciento (15%) de sus plazas, admitiéndose para vehículos
automóviles pequeños hasta un diez por ciento (10%) del número
total de plazas.

La dotación de plazas de aparcamiento para vehículos de personas

discapacitadas o de movilidad reducida, se regula por las
prescripciones al efecto contenidas por la Ley 8/1993 de 22 de
Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras
Arquitectónicas de la CAM y demás disposiciones legales vigentes
sobre la materia.

Artículo 7.5.11 Accesos de vehículos a garajes-aparcamientos

(N-2)

1. Los accesos de vehículos a los garajes-aparcamientos podrán

resolverse mediante:

a) Vial de sentido único, de tres (3) metros de anchura mínima si

es de directriz recta y de trescientos cincuenta (350)
centímetros si es de directriz curva, utilizándose
exclusivamente como entrada o como salida de vehículos del
garaje.

b) Vial de sentido alternativo, de las mismas características

dimensionales que el de sentido único, utilizándose como
entrada o salida indistintamente.

c) Vial con dos sentidos diferenciados, uno de ellos de entrada y

otro de salida, permitiendo el cruce de vehículos. Su anchura
mínima total si son de directriz recta será de seis (6) metros, tres

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(3) metros por sentido, y si son de directriz curva de siete (7)

metros, trescientos cincuenta (350) centímetros por sentido.

Estas soluciones serán aplicables a las rampas de acceso y

comunicación entre plantas.

2. Los garajes-aparcamientos dispondrán como mínimo:

a) Cuando su superficie útil sea inferior a dos mil (2000) metros

cuadrados, de un acceso formado por un vial de sentido alternativo.

i) Los tramos de rampa integrados en el mismo serán de directriz

recta. No obstante, cuando por la configuración de la parcela la
aplicación de esta condición impida resolver la dotación de
aparcamiento al servicio del edificio en plantas bajo rasante se
admitirá al efecto que los tramos de rampa integrados en el acceso
sean de directriz curva.

ii) Cuando la longitud total del acceso sea superior a veinticinco (25)
metros o los tramos de rampa superen los quince (15) metros, se
dispondrá de semáforos en los extremos de aquél.

b) En los garajes de superficie útil inferior a seiscientos (600) metros

cuadrados se podrá utilizar como acceso el portal del inmueble
cuando el garaje sea para uso exclusivo de los ocupantes del
edificio. Los accesos de estos garajes de menos de seiscientos (600)
metros cuadrados podrán servir también para dar entrada a locales
con usos distintos, siempre que las puertas que den al mismo sean
de la resistencia al fuego obligada por normativa aplicable y el
ancho del acceso sea superior a cuatro (4) metros; en los de menos
de doscientos (200) metros cuadrados, habrá de ser superior este
acceso a tres (3) metros, debiendo establecerse una diferencia de

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nivel o separación física entre la zona de vehículos y la peatonal,

con una anchura mínima para ésta de sesenta (60) centímetros.

c) Los garajes-aparcamientos de superficie útil comprendida entre

dos mil (2000) y seis mil (6000) metros cuadrados de superficie útil,
dispondrán de un acceso formado por un vial con dos sentidos
diferenciados o dos accesos formados por un vial de sentido único
independientes, uno para entrada de vehículos y otro para salida.

d) Los garajes-aparcamiento de superficie útil superior a seis mil

(6000) metros cuadrados, dispondrán de dos accesos constituidos,
cada uno de ellos, por un vial con dos sentidos diferenciados. Estos
accesos únicamente podrán dar a la misma vía pública cuando la
distancia entre los ejes de ambos sea superior a cuarenta (40)
metros. Cada uno de los accesos podrá ser sustituido por dos
accesos de un vial de sentido único.

3. El Ayuntamiento podrá, previo informe de los servicios técnicos

competentes, denegar la licencia municipal correspondiente
cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a) La salida de vehículos se sitúe en un emplazamiento de baja

visibilidad o en vías de Intensidad Media Diaria (I.M.D.) superior a
ochenta mil (80.000) vehículos.

b) La salida o el acceso se sitúe en lugares que incidan

negativamente en el tráfico o para llegar al mismo sea necesario
atravesar aceras públicas considerables como áreas estanciales.

c) En las situaciones señaladas en el art. 7.14.10.

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4. Las dimensiones mínimas libres de los huecos de acceso de

vehículos al interior de los garajes-aparcamientos cumplirán las
siguientes condiciones:

a) Su anchura mínima será coincidente con los accesos a los que

sirve. En edificios catalogados la anchura mínima podrá reducirse
previa justificación.

b) Su altura mínima en todos sus puntos será la misma que el mayor

de los gálibos a los que sirve. En edificios catalogados la altura
mínima podrá reducirse previa justificación.

c) En todas las salidas de los garajes al exterior se situará, dentro de

la parcela, un espacio de cuatro (4) metros de fondo mínimo cuyo
pavimento tenga una pendiente máxima del cinco por ciento (5%) y
se ajuste a la rasante de la acera sin alterar su trazado. En vivienda
unifamiliar podrá incrementarse la pendiente de este espacio hasta
un nueve por ciento (9%).

d) La puerta del garaje-aparcamiento no sobrepasará en ningún

punto la alineación oficial.

e) Si la puerta es de accionamiento automático dispondrá de un

sistema de seguridad que provoque su parada en caso de existir
algún obstáculo.

f) Los accesos se situarán, salvo imposibilidad manifiesta, de tal

forma que no se destruya el arbolado existente.

5. Las rampas tendrán una pendiente máxima del dieciocho por

ciento (18%) en los tramos de directriz recta y del dieciséis por
ciento (16%) en los de directriz curva, medida esta última pendiente
en el eje de la rampa, si está formada por un vial de sentido único o

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alternativo, o en el eje del sentido interior, si está formada por vial

con dos sentidos diferenciados.

Los acuerdos de las rampas con los pavimentos de las plantas se

efectuarán adoptando una de las soluciones siguientes:

a) Mediante una superficie curva de radio de curvatura no inferior a

doce (12) metros.

b) Reduciendo la pendiente de la rampa hasta un máximo del

nueve por ciento (9%) en, al menos, los dos (2) metros anteriores a
la línea de acuerdo.

c) Estas condiciones de acuerdo no serán de aplicación en el caso de

acceso a garaje-aparcamiento de una vivienda unifamiliar.

1. La anchura de las rampas se determinará en función de los viales

que las forman, según los criterios expresados en este artículo y en
función de las superficies de aparcamiento a las que sirvan. En los
tramos curvos, el radio de curvatura medido en el eje del sentido
interior no será inferior a seis (6) metros.

2. Se admitirá la utilización de aparatos elevadores montacoches.

Cuando el acceso de vehículos se efectúe exclusivamente por este
sistema, se instalará un elevador por cada veinte (20) plazas o
fracción superior a diez (10) y se dispondrá un espacio de espera
diseñado de forma que dicha espera no afecte a la circulación en la
vía pública, lo que deberá justificarse razonadamente en el proyecto
que se presente para la solicitud de la oportuna licencia municipal.

Las rampas y accesos a Garajes-Aparcamientos o de

intercomunicación entre distintas plantas que discurran a través de
patios o espacios libres, deberán ir dotados, en su caso, de los

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elementos ligeros de insonorización adecuada para el

cumplimiento de la Ordenanza General de Protección del Medio
Ambiente Urbano. Su altura máxima será inferior o igual a
doscientos cincuenta (250) centímetros.

Artículo 7.5.12 Accesos de peatones a los aparcamientos (N-2)

1. El número de accesos y salidas de peatones de los garajes-

aparcamientos y las condiciones a las que deben ajustarse serán las
establecidas por la Ordenanza de Prevención de Incendios.

2. Con independencia de su consideración a efectos de evacuación

en caso de siniestro, podrá disponerse contiguo a accesos o salidas
de vehículos siempre que el primero tenga una anchura libre
mínima de sesenta (60) centímetros, esté diferenciado del segundo
mediante pavimento a distinto nivel o elementos de separación
física y disponga en su salida al exterior de puerta peatonal
independiente.

3. El garaje-aparcamiento cumplirá, en su caso, la legislación

vigente en materia de promoción de la accesibilidad y supresión de
barreras arquitectónicas.

Artículo 7.5.13 Condiciones de diseño de los espacios de

circulación interior de los aparcamientos privados (N-2)

1. Los espacios interiores de circulación en los garajes-

aparcamientos se dimensionarán de forma que permitan el fácil
acceso y salida de los vehículos de las plazas de aparcamiento.

2. A efectos de diseño, se recomiendan los valores de anchura

mínima de vial resultantes de la tabla que figura a
continuación, en función del ángulo de aparcamiento, definido

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como el ángulo que forman los ejes de la plaza de aparcamiento

y del vial que da acceso a la misma.

?: ángulo de aparcamiento en grados sexagesimales.

A: anchura del vial en metros.

1. La anchura mínima libre de los viales proyectados para

circulación en sentido único será de tres (3) metros.

2. La anchura mínima libre de los viales proyectados para

circulación en dos sentidos diferenciados será de cuatrocientos
setenta y cinco (475) centímetros.

3. Se admitirá la reducción de la anchura de los viales en los de dos

sentidos diferenciados de circulación hasta un mínimo de tres (3)
metros, siempre que la longitud del tramo no supere los quince (15)
metros y quede garantizado el acceso a las plazas.

4. En garajes de planta muy irregular, de funcionalidad reducida por

la existencia de pilares, patios, núcleos de comunicación vertical, o
en los que existan condiciones de carácter restrictivo derivadas de
la catalogación del inmueble, el Ayuntamiento podrá admitir
reducciones de la anchura de los pasillos de circulación en aras a la
obtención de la dotación de servicio de aparcamiento del edificio.

Artículo 7.5.14 Altura libre en garajes privados (N-2)

1. La altura libre de piso no será inferior a doscientos quince (215)

centímetros.

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2. La altura libre podrá reducirse puntualmente a dos (2) metros por

descuelgues de elementos constructivos, conductos o equipos de
ventilación, instalaciones, tuberías o similares.

3. En zonas de circulación de vehículos, el gálibo mínimo no será en

ningún caso inferior a doscientos cinco (205) centímetros.

4 En garajes de viviendas unifamiliares, la altura mínima libre de

piso será de dos (2) metros, admitiéndose la reducción puntual de
esta altura en zonas que no afecten a la maniobrabilidad de las
plazas y circulación de peatones.

Artículo 7.5.15 Ventilación (N-2)

1 A fin de evitar la acumulación de gases procedentes de los

motores de los vehículos, todos los garajes dispondrán de
ventilación adecuada, que podrá ser natural o forzada.

2. Se admitirá la ventilación natural como solución única de

ventilación de una planta de un garaje, siempre que se trate de
plantas sobre rasante en los términos regulados en las presentes
normas. En este supuesto la aportación de aire exterior deberá
situarse cerca del suelo."

Con lo cual habrá que tener en cuentas la normativa local para

saber si es posible la ampliación del número de plazas del
aparcamiento en cuestión debiendo solicitarse la preceptiva
licencia al ayuntamiento.

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2. Estacionamiento irregular en zonas de

elementos comunes

Pregunta: Las empresas de grúas privadas se niegan a retirar

o trasladar vehículos de las zonas comunes si no están
presentes sus propietarios. Entonces ¿qué se puede hacer?

Respuesta: En el supuesto de que los propietarios de inmuebles, o

incluso inquilinos, de manera recurrente invade el derecho
posesorio de los titulares de las plazas de garaje, o que estacionen
sus vehículos en zonas de elementos comunes se puede instar una
acción judicial en base a lo previsto en el artículo art. 710 LEC con el
fin de conseguir una sentencia de "no hacer", es decir, condenado al
demandado a que se abstenga de aparcar bien en zonas comunes,
bien en plazas pertenecientes a otros comuneros. En el supuesto de
que le condenado incumpla la sentencia, se instará la ejecución
forzosa de la sentencia, así como se solicitara una indemnización los
daños y perjuicios causados, con apercibimiento que de reiterar en
su comportamiento incurriría en un delito de desobediencia a la
autoridad judicial.

La comunidad también podrá ejercitar acciones en base a lo

previsto en el artículo 7.2 de la LPh, el presidente de la comunidad a
través del administrador de fincas requerirá al comunero y/o al
inquilino para que cese en su actividad molesta. Si hace caso omiso
a sus pedimentos la comunidad estará legitimada para, en una
junta extraordinaria o en la anual ordinaria, acordar por mayoría
simple el ejercicio de acciones judiciales frente al mismo, a fin de
que se estime la acción de cesación ejercitada por la comunidad de
propietarios y se le condene a que cese en su conducta

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3. Carácter obligatorio de obras necesarias para

la conservación del inmueble

Pregunta: ¿Para la rehabilitación de las fachadas también se

necesitan los 3/5 de los propietarios?

Respuesta: Si se trata de una obra necesaria para el adecuado

mantenimiento y en cumplimiento del deber de conservación del
inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, se englobará
dentro de aquellas previstas en el artículo 10.1 de la vigente LPH.

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo

previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas
por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de
los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado

mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del
inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en
todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de
seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de
conservación."

En caso contrario, se requerirá el voto favorable de las tres quintas

partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.

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4. Protección de datos por parte del

Administrador de la comunidad

Pregunta: Mi administrador de la Comunidad se niega a

facilitarme fotocopias y a que yo haga fotografías a ciertas
facturas de la restauración del edificio; dice que está
prohibido por la Ley de Protección de Datos. ¿Esto es
correcto?

Respuesta: El artículo veinte de la LPH, establece como funciones

del administrador las siguientes:

"1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios,

y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de

gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,

disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar

los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

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10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a

disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."

En virtud de lo anterior, el administrador tiene la obligación, cuando

así lo requiera un propietario, de exhibir o mostrar la
documentación, pero no puede hacer entrega de copias a los
comuneros salvo que se trate de las actas de los acuerdos
adoptados en junta, dado que supondría una vulneración del deber
de custodia establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, y lo que
es más importante una cesión de datos no consentida por lo que se
estaría infringiendo la normativa vigente en materia de protección
de datos de carácter personal.

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5. Validez de las actas de reuniones de la Junta

de propietarios

Pregunta: Un acta que no está firmada por el presidente y el

secretario ¿es válida?

Respuesta: Al respecto el artículo 19 de la vigente Ley de

Propiedad Horizontal estipula lo siguiente:

"1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de

actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar,

al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la

hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su

celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de

los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus
cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

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f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera

relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así
como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario
al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere
lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el

procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma
exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las
cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre
firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá
efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que
deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.

Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones."

En virtud de la literalidad del artículo transcrito, la falta de la firma

del presidente y secretario se trata de un defecto insubsanable, y
por lo tanto la lleva aparejado la insubsanabilidad del acuerdo
adoptado.

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10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

Sin embargo, la postura de la doctrina jurisprudencial mayoritaria

afirma que la validez de una Junta y los acuerdos adoptados en la
misma no deben condicionarse a esta circunstancia, dado que de lo
contrario se les estaría otorgando a ambos el derecho de veto a las
decisiones válidamente adoptadas en Junta.

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10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

6. Obligación de contribuir a los gastos

generales de la comunidad de propietarios

Respuesta: ¿Tengo que contribuir a los gastos generales

aunque la comunidad no esté constituida legalmente?

Soy propietaria de un local desde hace más de años. Hace tres

años aproximadamente me llamaron para decirme que
empezaron a pagar mensualidades y que por tanto yo
también tenía que aportar. Como quiera que es una
obligación de por vida, les pedí que me enviaran la
documentación: Acta constitutiva, cuentas, acuerdos. No me
enviaron nada porque me dijeron que no tenían nada; que
como eran pocos vecinos, pues no tenían papeles. A lo largo
de estos tres años me llamaron dos veces más y dos veces más
les dije que me enviasen copias de los documentos y el
número de cuenta. Hace un mes me dicen que lo único que
me pueden enviar es un extracto de las cuentas del último
año. Pero tampoco he recibido nada de esto. Hoy me llega un
burofax de un abogado en el que me insta a pagar o me
denuncian. ¿Esto es correcto? ¿Yo tengo que pagar aunque no
tenga documentación? ¿Tendría que confiar por el simple
hecho de que es una comunidad de propietarios y prescindir
de mis derechos a tener copias de lo que estoy pagando?

Respuesta: El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula

literalmente:

"Artículo segundo.

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10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo

dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en

el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones

de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los
derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos

establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan

cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios
propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y
disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes
dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que

así lo dispongan sus estatutos."

Con lo cual el que la Comunidad no esté constituida legalmente no

le exime como propietaria del inmueble perteneciente a la misma a
contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de
la finca así como a contribuir a la dotación del fondo de reserva.

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10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

7. Obras de accesibilidad obligatorias

Respuesta: Hemos solicitado la parada del ascensor en Junta,

pero todos votaron en contra. ¿Qué se debe hacer? ¿Poner
una demanda contra la comunidad? ¿Existe jurisprudencia?
¿Debemos seguir pagando la comunidad?

Respuesta: Si se trata de una obra de accesibilidad prevista en el

artículo 10.1b de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, la
comunidad de vecinos queda obligada a favor de las personas con
discapacidad y mayores de 70 años a realizar las obras de
accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su
discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de
dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su
comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso tendrán
carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta
de propietarios. En este supuesto de hacer esta caso omiso a sus
pedimentos deberá demandar a la Comunidad de Propietarios con
el fin de obtener una condena con una obligación de hacer.

Así mismo, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.2 del

mismo texto legal indica lo siguiente.

"2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización

de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que
tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en
todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los

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propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de

participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de

obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de
los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda
de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

Es decir, dado que la instalación del ascensor en la entreplanta no

ha sido acordada por mayoría simple en Junta de Propietarios,
usted deberá invocar lo previsto en el 10.1b, siempre y cuando se
cumplan los requisitos previstos en dicho artículo.

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8. Impugnación de acuerdos adoptados en Junta

de propietarios

Pregunta: Con el ánimo de perjudicar a una parte de

propietarios de un inmueble, ¿puede el resto argumentar
mayoría para estos efectos?

Respuesta: Los acuerdos adoptados en Junta de propietarios no

deberían adoptarse con la finalidad de perjudicar a parte de los
comuneros, sino en aras de beneficiar a la Comunidad de
propietarios en su conjunto.

Sin perjuicio de lo anterior, los acuerdos válidamente adoptados

con arreglo a lo dispuesto al artículo 17 de de la Ley de Propiedad
Horizontal obligan a todos los propietarios.

El supuesto de que un propietario entienda que el acuerdo

alcanzado se encuentra dentro de lo supuestos previstos en el
artículo 18 de la LPH podrá impugnar el mismo antes los Tribunales
de Justicia, siguiendo el Procedimiento previsto en el referido texto
legal.

"Artículo dieciocho.

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante

los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad

de propietarios.

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b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la

propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que

no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los

propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido
privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la
Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder
previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no
será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta
relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por

la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la
ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido
en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su

ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a
solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios."

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9. Requisitos de acceso al cargo de

administrador

Pregunta: Necesito obtener información acerca del grado y

los requisitos de acceso al cargo de administrador.

Respuesta: El artículo 13.6 de la LPH al respecto estipula lo

siguiente:

"Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en

una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-

administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así
como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras
personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico."

Debe ser una Titulación Oficial, es decir, impartida por un Centro

Oficial de Educación y bajo un régimen oficial de estudios, que
actualmente no existe en nuestro sistema educativo.

Para ejercer como administrador de fincas no es necesario

incorporarse a un Colegio Profesional, sin perjuicio de que la
colegiación resulta de ayuda al administrador y de garantía a la
Comunidad de Propietarios al tener que contar el profesional con
una determinada formación, así como seguro de responsabilidad

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10 Consultas reales sobre Propiedad Horizontal

civil. Para incorporarse a un colegio profesional de administradores

de fincas oficial, se debe acreditar bien poseer un título oficial de
Experto Inmobiliario/ Administrador de Fincas o bien poseer alguna
de las siguientes titulaciones.

 Licenciados en Derecho.
 Licenciados en Políticas.
 Licenciados en Económicas y Comerciales.
 Licenciados en Dirección y Administración de empresas.
 Arquitectos Superiores.
 Diplomados en ciencias económicas y empresariales.
 Profesores mercantiles.
 Procuradores de los Tribunales de Justicia.
 Ingenieros Agrónomos y los de Montes.
 Veterinarios.
 Ingenieros Técnicos Agrícolas.
 Ayudantes de Montes.

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10. Capacidad del Vicepresidente de la

comunidad para convocar Junta
extraordinaria

Pregunta: ¿Puede el vicepresidente de una comunidad

convocar junta extraordinaria?

Respuesta: El artículo 13 de la LPH, con respecto a las funciones del

vicepresidente indica lo siguiente:

"4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su

nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el
establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden,

sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios."

En virtud de lo cual podrá sustituir en sus funciones al Presidente

en los casos reseñados en el referido artículo.

Sin perjuicio de lo anterior tal y como indica el artículo 16 del

mismo texto legal, la convocatoria de la Junta extraordinaria podrá
realizarse por los promotores de la misma.

"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año

para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones
que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta
parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al
menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

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2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su

defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los
asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera
o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones
en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá
una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago
de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación
del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2."

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