SEMINARIO DE PRÁCTICA PROFESIONAL

EMSOL S.A.

SOLICITUD DE INFORME DE ASESORÍA

EMPRESA: INTER

DATOS GENERALES

REQUIRENTE: Juan Wasmery gerente de INTER

OBJETIVO: Apertura de sucursal en la ciudad de Ushuaia, Tierra del Fuego.

SOLICITUD:

1. Propuesta de dos inmuebles aptos para el ingreso y egreso de

maquinaria grande con los siguientes requisitos:

a. Dimensión: mínimo 1500m2

b. Zona céntrica-comercial

c. Fácil acceso

d. Distancia entre ambos locales no superior a 600m

e. Apto el guardado de grandes bienes

2. Evaluación y análisis de un inmueble propuesto por otra inmobiliaria, el

cual se encuentra deteriorado.

DESARROLLO DE INFORME

Nos dirigimos al domicilio indicado en base a la propuesta ofrecida a la

empresa INTER S.A, por una inmobiliaria.

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A raíz de la evaluación del local, se percibe un alto grado de deterioro que

implica un gasto para refacciones que ronda los $450.000, en un local que

tiene muchos años de antigüedad. Asimismo, habiendo analizado nuestro

cuerpo legal la documentación respaldatoria de dicho inmueble, se verifica que

se encuentra hipotecado.

Habiendo descartado dicha propuesta, en base a los requisitos exigidos

y en virtud de haber visitado y observado locales que encuadran en dichas

exigencias se proponen dos inmuebles a saber:

PROPUESTA N°1

 Ubicación: Boulevard San Martin N°1234.

 Zona centro-comercial en el ingreso de la ciudad.

 Superficie: 1670 m2

 Valor por m2: DOLARES ESTADOUNIDENSES $$233

 Características: 35 m de frente, con dos portones de ingreso de 7m cada

uno.

 Estacionamiento en el ingreso.

 Piso de hormigón de alta resistencia.

 Red de incendios por hidrantes.

 Planta alta con 4 oficinas.

 Sanitarios en correcto funcionamiento.

 Buen estado de conservación, impuestos al día y servicio de energía

eléctrica gas natural y agua corriente en funcionamiento.

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 Desventaja: deficiente iluminación que se puede subsanar con un bajo

presupuesto. (Conforme averiguaciones $90.000)

VALOR: DOLARES ESTADOUNIDENSES $390.000 (TRESCIENTOS

NOVENTA MIL)

PROPUESTA N°2

 Ubicación: Rivadavia 132

 Zona céntrica-comercial.

 Distancia del inmueble N°1: 400m

 Valor por m2: DOLARES ESTADOUNIDENSES $$200

 Superficie: 1500m2

 Características: 27 metros de frente, portón de ingreso 8 m.

 Cubierta parabólica de estructura metálica.

 Piso de hormigón de alta resistencia.

 Nuevo. Antigüedad 6 meses. En excelente estado de conservación.

 Desventaja: si bien cuenta con el cableado para la instalación eléctrica,

no cuenta con el sistema instalado. No tiene oficinas pero se pueden

instalar divisiones. (Precio estimado de arreglo de cableado eléctrico

$145.000 incluido mano de obra)

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VALOR: DOLARES ESTADOUNIDENSES $300.000 (TRESCIENTOS MIL)

Ambos locales propuestos cumplen los las exigencias requeridas, disponiendo

de fácil y amplios accesos, en una ubicación estratégica y con posibilidad de

refacciones sin grandes inversiones. Asimismo, ambos locales quedan

comprendidos en una zona habilitada para el desarrollo de la actividad de la

empresa.

HABILITACIONES Y ORDENANZAS QUE REGULAN LA ACTIVIDAD

Ordenanza Municipal N° 3867, referente a la habilitación de inmuebles

comerciales.

Ordenanza Municipal de Ushuaia N° 565/89 referente a la habilitación de

la actividad comercial.

Ordenanza Municipal de Ushuaia N° 1293 – Servicio Transporte Cargas

Generales.
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FORMULARIOS

Formulario habilitación vehículos

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Formulario y requisitos habilitación choferes

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Hecha la propuesta integral de los dos inmuebles ut supra referidos y haciendo

un análisis de los mismos, los cuales cumplen con los requisitos exigidos por la

empresa requirente, se procede a detallar la información necesaria para

cumplir con el objetivo de puntualizar los trámites y regímenes legales

pertinentes para poder concretar la efectiva adquisición de los mismos, razón

por la cual, se procede a detallar los organismos consultados para obtener la

información que determine y fundamente la inversión.

Organismos consultados:

• La Dirección General de Rentas de la Municipalidad de Ushuaia: donde

se procederá a indagar sobre las tasas municipales que deberán ser llevadas

a cabo y habilitaciones tanto del inmueble sujeto a comercio como para

transporte de bienes. Además aquí se hará el registro de inmuebles con

destino comercial en virtud de la Ordenanza Municipal Nº 3867, promulgada

por Decreto Municipal Nº 1576/10. (Fuente:

https://www.ushuaia.gob.ar/rentas/registro-inmuebles)

• Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de Ushuaia: donde se

inscriben todos los documentos que transmiten, declaran, modifican o extingan

derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y

demás providencias. Esto nos permitirá obtener información sobre gravámenes

que recaigan sobre los inmuebles como así también se hará las pertinentes

consultas sobre las formalidades para la inscripción del dominio.

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• Dirección Provincial de Catastro: donde se obtendrá información relativa

a datos del inmueble a certificar: plano de mensura, año del plano, superficie

de mejoras y acto por el cual solicita el certificado catastral, zona y ubicación

del Inmueble: Calle y Número. Datos de los Propietarios: Apellido y Nombre,

Tipo y Nº de Documento, CUIT/CUIL y si está Vivo o Fallecido. Estos datos

sirve para la confección de las escrituras públicas, así como sus posteriores

transmisiones. Asimismo se obtendrá información acerca de la valuación fiscal

del inmueble.

• Dirección de Comercio e Industria: Cualquier actividad comercial o

industrial que se lleve adelante en la ciudad de Ushuaia debe estar habilitada

bajo la Ordenanza Municipal 565/87, su decreto reglamentario y

modificaciones. (Fuente; https://www.ushuaia.gob.ar/comercio-industria)

Por último se accederá al informe impositivo del inmueble. Esta

información es muy valiosa ya que la transferencia debe ser a libre de deudas.

Esta información se obtendrá concurriendo a las reparticiones (públicas o

privadas según corresponda el impuesto o servicio) a los efectos de obtener el

“libre de deudas “o bien si existe algún periodo impago, contar con el detalle de

fechas y montos.

De igual manera será necesario hacer la inscripción en Impuestos

Provinciales que se realiza en la Agencia de Recaudación Fueguina para lo

cual se necesita obtener el CUIT y clave fiscal nivel 2 e ingresar a la página

www.aref.gob.ar/contribuyente y oportunamente recibirá a su dirección de

correo electrónico informada en IGJ la inscripción de Ingresos Brutos

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Por otro lado habrá que considerar lo determinado por la ordenanza

municipal N° 2241 (Reglamento de prevención contra incendios) ya que

conforme dicha normativa, será de aplicación a todo edificio que se construya o

amplíe dentro del Ejido Urbano de la ciudad de Ushuaia , a excepción de los

destinados a viviendas unifamiliares . La norma se aplicará también a edificios

existentes de mas de 600 m2 de Superficie cubierta y/o Planta baja y tres pisos

altos y que por su destino, estén comprendidos en la misma. Para los edificios

existentes menores a 600 m2 y con un riesgo de incendio de consideración ,

para cualquier destino y materiales utilizados el Area Técnica de Bomberos

podrá exigir las medidas de seguridad que considere necesario implementar

para cumplir con el presente reglamento.( Fuente:

http://www.concejoushuaia.com/bibioteca/files/ordenanzas/2241.pd)

Por ultimo será importante tener presente, ¿qué sucede en caso que el

inmueble este hipotecado? El artículo 2205 define a la hipoteca como el

derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles

individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al

acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y

preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado” (Código Civil

y Comercial). Para que sea eficaz la constitución de la hipoteca, es necesario

que una vez constituido el derecho de acuerdo a las formalidades del acto

(artículo 1017 CCiv. y Com.), es decir, plasmarse en escritura pública, el mismo

sea inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. Recuérdese, que al no

ejercerse este derecho real por la posesión, es indispensable para que sea

oponible a terceros interesados, se realice la publicidad registral. A través de

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esta publicidad, el acreedor podrá dar a conocer su derecho, logrando el efecto

de oponibilidad frente a terceros que tengan interés en el acto. De acuerdo a la

ley registral 17.801, el plazo de la inscripción del gravamen es de veinte años, y

puede ser renovado. Luego de pasado tal plazo, la inscripción caduca de pleno

derecho sin necesidad de efectuarse un contra asiento de cancelación.

Entonces ¿Puede el deudor hipotecario alquilar el inmueble? Puede hacerlo,

pero podría estar incumpliendo cláusulas de la hipoteca. Por tal motivo, en

general se necesita la conformidad del acreedor (Fuente: Colegio de

Escribanos de la Provincia de Buenos Aires).

Solución al caso planteado

Habiendo desarrollado un análisis con propuestas conforme lo requerido

por el cliente, información ut supra detallada, a la cual nos remitimos en honor

a la brevedad, estamos en condiciones de desarrollar una conclusión con una

solución fundada y adaptada a los requerimientos solicitados:

En primer lugar, con respecto a los inmuebles propuestos, han sido

clasificados luego de analizar exhaustivamente el resto de las posibles

propiedades. No es dato menor que la ciudad de Ushuaia, tiene una superficie

terrestre de 23 km, por tanto es una ciudad pequeña que no cuenta con

numerosas opciones. Dicho esto se analizó la posibilidad de otro inmueble de

1500 m2 Valor =DOLARES ESTADOUNIDENSES $$190 x m2 que reunía los

requisitos solicitados, pero con una gran desventaja que llevó a desestimar la

posibilidad de considerarlo óptimo y es que se encuentra en el micro-centro de

la ciudad. Esta situación trae aparejada complicaciones para los choferes para
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ingresar a la ciudad, siendo que asimismo se encuentran vigentes

disposiciones que no permiten la circulación de camiones en esa área como es

la Ordenanza Municipal N° 1293 (Transporte de Cargas en General).

De esta manera, consideramos que los inmuebles que se han descripto

con anterioridad detallados como PROPUESTA N° 1 ubicado en calle

Boulevard San Martin N°1234 y PROPUESTA N° 2 con ubicación en calle

Rivadavia 132 cumplen con las exigencias requeridas en tanto:

- Se encuentra dentro del rango de dimensiones solicitadas.

- Se encuentran ambos dos, estratégicamente ubicados en el ingreso de la

ciudad lo que permitiría el acceso de manera sencilla por parte de los choferes

sin ningún tipo de restricción. Es importante destacar que durante los períodos

de invierno dentro de Ushuaia rige la ordenanza Nº 3771, que establece el uso

de cubiertas de invierno para poder circular, efectuando la Gendarmería

Nacional los respectivos controles en el ingreso a la ciudad.

- Como sugerencia, un galpón podría utilizarse para depósito (PROPUESTA 2)

ya que cuenta con piso de hormigón de alta resistencia y doble ingreso y el otro

(PROPUESTA 1) para atención al público teniendo en cuenta que cuenta con

oficinas, baños y todos los servicios en perfecto funcionamiento y asimismo

cuenta con la posibilidad de estacionamiento de vehículos.

- Ambos inmuebles se encuentran a una distancia menor a 400m, lo cual

resulta beneficioso para el traslado de mercadería.

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- Los costos para refacciones de ambos inmuebles son accesibles. De igual

manera los tiempos son relativamente rápidos lo cual le permitirá comenzar a

desarrollar su actividad comercial de manera expedita. A tal efecto,

elaboramos una listado de electricistas, gasistas matriculados, constructoras

etc., a los efectos de facilitar la comunicación y contacto con profesionales en

el rubro. Asimismo contamos con un presupuesto con costos de refacción que

oportunamente ya solicitamos para cada inmueble a los fines de ponerlo en

conocimiento de los posibles importes que deberán afrontarse.

- Ambos inmuebles se encuentran en buen estado de conservación y con los

impuestos al día, y cumplen todos los recaudos de seguridad e higiene.

- Sobre ambos inmuebles, nuestro equipo de abogados ha solicitado informes

de dominio y gravamen constatando que la situación legal de los mismos se

encuentra en óptimas condiciones.

- Ambas propiedades pertenecen a un mismo propietario, situación que resulta

beneficiosa a los fines de llevar a cabo la negociación y para minimizar gastos

de escrituración, simplificando asimismo, la elección de profesionales

intervinientes. A tal efecto nos comunicamos con el Escribano Roberto Alarcón

Tel.: 02901 437372, profesional de confianza del propietario, quien manifiesta

contar con toda la documentación pertinente de ambos inmuebles.

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Plano de la ciudad de Ushuaia. Se detalla en el mapa con un punto rojo la ubicación de los dos inmueble.

A consideración de lo antes detallado, estamos a disposición para evacuar

cualquier duda que pueda surgir del presente informe.

Atte.
Gerencia EMSOL.SA