Herrera & Asociados

Asesores Legales

Prescripción de las cuotas de administración

Sea lo primero precisar que conforme con el artículo 2.535 código civil colombiano, la “prescripción” es
una de las formas de extinción de las obligaciones, por no ejercer las acciones necesarias durante un
tiempo determinado, lo que es igual a decir que si se deja pasar el tiempo, establecido en la ley, sin
cobrar una obligación, se podría perder el derecho a hacerlo y la obligación por tanto desaparece.
La prescripción, así definida, se convierte en un riesgo en la recuperación de cartera en propiedad
horizontal, pues el no iniciar las acciones judiciales en contra de los deudores de expensas comunes, en
un tiempo determinado, puede generar consecuencias desafortunadas y pérdidas económicas para las
copropiedades. Por tanto, consideramos necesario analizar cómo opera la “prescripción” en el cobro de
expensas comunes en mora en las copropiedades.
La acción ejecutiva permite el cobro de expensas en la P.H.
Inicialmente debemos decir que del artículo 29 de la actual 675 de 2001, se desprende una obligación
de carácter civil, a cargo de todos los propietarios de los diferentes inmuebles sometidos a propiedad
horizontal, de pagar una proporción de las expensas necesarias causadas por la administración y la
prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes
comunes.
Tales expensas se conocen con el nombre de cuotas de administración, y para su cobro, por ser
obligaciones consagradas en la ley, se debe hacer uso de la llamada acción ejecutiva.
Prescripción de la acción ejecutiva
A las voces del antiguo artículo 2536 del Código Civil, modificado por el artículo 8º de la Ley 791 de 2002,
el derecho a reclamar por la vía judicial las cuotas de administración, en ejercicio de la acción ejecutiva,
prescribe en cinco (5) años, es decir, que cada cuota de administración, de manera independiente,
podría ser cobrada hasta pasados cinco años desde el día en que se causó.
Es importante aclarar que la acción ejecutiva es distinta a la acción cambiaria consagrada en el Código
de Comercio, la cual permite el cobro, por la vía ejecutiva, de los títulos valores. Tal acción cambiaria
prescribe, en la mayoría de los casos, en tres (3) años, siendo los ejemplos más sobresalientes las letras
de cambio, las facturas y los pagarés. La carencia de una claridad conceptual sobre estos dos tipos de
acciones, ha llevado a considerar que las cuotas de administración prescriben en tres (3) años, pues
consideran que sobre las mismas aplica la acción cambiaria. Esa posición, como claramente se puede
colegir de las explicaciones contenidas en esta nota, es equivocada, pues la acción ejecutiva consagrada
en la ley civil, es la propia de las expensas comunes.
Cómo opera la prescripción
Aunque la prescripción sólo se predica sobre cada cuota de administración en forma independiente y lo
normal es que se demande ejecutivamente por varias cuotas al tiempo, esto es, cuando el propietario
presenta varios meses en mora, lo importante es tener en la cuenta que ninguna de aquellas por las
cuales se va a demandar, se haya causado hace más de cinco (5) años.
Así las cosas, tenemos que la cuota de administración que se causó el 1º de mayo de 2017, podrá ser
cobrada a través de un proceso ejecutivo hasta el día 30 de abril de 2022. En caso de demandarse con
posterioridad a esa fecha, el Juez igualmente aceptará la demanda, pues la prescripción debe ser alegada
y no declarada de oficio, pero el deudor podrá alegar como excepción, al momento de ser notificado de
auto de mandamiento de pago proferido en el proceso, la prescripción de la obligación ante el Juez y
éste eximirlo de pagar la cuota de administración del mes de mayo, así como de cada una de las expensas
que, antes de la presentación de la demanda, ya hubiesen cumplido más de cinco (5) años en mora.

Carrera 7ª Nº 33-49 Oficina 1601 Tels. 3231326-2328522 Cel. 3223066842-3106996650 Bogotá D.C. Colombia
Email: gherrera_riveros@hotmail.com
Página 1 de 3
 Herrera & Asociados
Asesores Legales

La prescripción de las cuotas de administración debe ser declarada judicialmente

En la propiedad horizontal es común escuchar que las cuotas de administración, después de cinco (5)
años, no se pueden cobrar, porque ya están prescritas, lo que ha llevado a muchas copropiedades a
renunciar, aun sin que ningún Juez lo haya ordenado, al cobro de esas expensas comunes y sus intereses.
Ahora bien, la Corte Constitucional, se pronunció sobre el tema, para determinar que la prescripción de
las obligaciones debe ser declarada por el Juez, en la sentencia C-091 de 2018, sobre la
constitucionalidad de algunos apartes del artículo 282 de la Ley 1564 de 2012 (Código General del
Proceso) y del artículo 2513 del Código Civil, que establecen como obligación de la persona que desee
la declaración de prescripción de una obligación, alegarla ante el Juez, pues este no puede declararla de
oficio.
Código General del Proceso. ARTÍCULO 282. RESOLUCIÓN SOBRE EXCEPCIONES
…
Cuando no se proponga oportunamente la excepción de prescripción extintiva, se entenderá renunciada.
Código Civil
ARTICULO 2513. El que quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla; el juez no puede declararla de oficio.
Para la Corte Constitucional ambas normas se encuentran ajustadas a la Constitución, para lo cual tuvo
en cuenta, entre otros argumentos, los siguientes:
“La razón de ser de que en los asuntos regidos por el derecho privado y, en este caso, por el Código General del Proceso, la
prescripción deba ser alegada como una carga procesal, radica en que con el transcurso del tiempo necesario para la
prescripción del derecho o de la obligación, surge para el deudor la posibilidad, mas no la obligación, de oponerse al cobro,
como una medida pensada en su interés particular, razón por la cual, una vez cumplido el tiempo, quien puede beneficiarse
de ella pueda renunciar de manera expresa o tácita a la misma, sin comprometer el interés general (artículo 2514 del Código
Civil) y aceptar voluntariamente, por esta vía, la ejecución de la obligación. En otras palabras, la no oposición de la excepción
de prescripción en el proceso, constituye un acto dispositivo de renuncia o abandono de la misma, frente a la cual, es necesario
concluir que el legislador, al prohibir el reconocimiento oficioso de la prescripción, en las normas demandadas, buscó
justamente amparar la autonomía de la voluntad privada, limitada por la posibilidad de que la misma pueda ser alegada por
terceros con interés en subrogación del deudor.”
De acuerdo con la sentencia de la Corte, mientras no sea un Juez, quien declare la prescripción de una
obligación, la misma no opera, y por tanto la obligación seguirá existiendo a favor del acreedor, en
nuestro caso la propiedad horizontal, lo cual se concluye de otro aparte de la sentencia.
“La prescripción extintiva ante la Jurisdicción Ordinaria requiere, para su configuración, la participación de tres sujetos: el
acreedor o titular del derecho que no exigió su cumplimiento o ejecución a tiempo, el deudor o sujeto pasivo de la relación
jurídica que alegó la ocurrencia de la prescripción como excepción y así se opuso a su realización y el juez que la declaró en la
sentencia. La falta de la participación de cualquiera de los tres sujetos, impide la configuración de la prescripción.”
El deudor puede interrumpir el término de prescripción
Como conclusión podemos afirmar que las cuotas de administración sí prescriben, por lo cual es
equivocada la posición de quienes sostienen que las cuotas de administración no prescriben. Confunden,
quienes defienden tal postura, la no prescripción con la interrupción de la misma, siendo fenómenos
diferentes. En efecto, el término prescriptivo se interrumpe bien sea, civilmente, con la presentación de
la demanda –siempre que esta se notifique dentro del año siguiente a la notificación al ejecutante del
mandamiento de pago,- o naturalmente, con la aceptación del deudor de la existencia de la deuda.
Sobre ese último punto se ha dicho que la aceptación del deudor se da cada año en la asamblea, cuando
se aprueban los estados financieros. Nos alejamos parcialmente de esa teoría, pues ello opera en
presencia física del deudor en la asamblea o de su representante, con su voto a favor de la aprobación
de los estados financieros, lo cual no siempre ocurre. Cuando el deudor no está presente, la interrupción
de la prescripción no opera, toda vez que la manifestación debe ser espontánea y personal. Aquí no

Carrera 7ª Nº 33-49 Oficina 1601 Tels. 3231326-2328522 Cel. 3223066842-3106996650 Bogotá D.C. Colombia
Email: gherrera_riveros@hotmail.com
Página 2 de 3
 Herrera & Asociados
Asesores Legales

aplica la norma de ser obligatorias las decisiones de la asamblea para los ausentes o para quienes voten
en contra, pues esta se refiere a situaciones relativas a los bienes comunes, pero la renuncia a la
prescripción es un derecho personal sobre la cual la asamblea no tiene atribuciones.
Compartido por

German Alberto Herrera Riveros

Asesor Legal
Herrera & Asociados

020920210
Herrera & Asociados/Propiedad Horizontal/
Prescripción de las cuotas de administración.

Carrera 7ª Nº 33-49 Oficina 1601 Tels. 3231326-2328522 Cel. 3223066842-3106996650 Bogotá D.C. Colombia
Email: gherrera_riveros@hotmail.com
Página 3 de 3