Funcionamiento esencial de una hipoteca

Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en España
escritura pública ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien
objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de la citada escritura
pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea debidamente
inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y
alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfección, su función
exclusiva será únicamente la de servir de garantía a una deuda de dinero, u otra
obligación evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura,
considerado el negocio principal. La realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo
mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al
deudor y demanda y resolución ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez
haya sido fehacientemente requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo
proceso contra el hipotecado no deudor y contra el tercer poseedor de bienes
hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueño del bien
hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

La obligación principal garantizada

Evolución del tipo de interés Euribor (EDITAR LETRA), entre 2002 y 2008, usada
como tasa de interés de referencia en gran parte de los préstamos hipotecarios en
Europa. Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un
crédito concedido, o un préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias

derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parámetros

fundamentales:
El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor
hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el valor de realización
del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder del capital alcanzando eficacia
solutoria en la subasta pública, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del
crédito o préstamo debitado.

El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital y sus accesorias. La
devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente

mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados

durante el tiempo pactado para devolver el principal.

El tipo de interés, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor

hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto

de ganancias del capital.

 El tipo de interés puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.

Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado

actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el
EURIBOR1 (EDITAR LETRA)(NOTAS AL PIE), el Libor2 o el IRPH3 , al cual se le
añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al
índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para
conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será
la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al
banco).

Fórmulas financieras de un préstamo

Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones, siendo el más común el
modelo francés, que es el que aquí se explica. En este modelo, la mayor parte de los
intereses del préstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas del préstamo, de
forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al
banco, éste ya habrá cobrado una parte importante de sus beneficios. Hay que tener en
cuenta que si el tipo de interés es variable será necesario repetir los cálculos cada vez
que se revise el valor del interés, generalmente una vez al año.

1
índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades
financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro.
2
tasa de referencia diaria basada en las tasas de interés bajo la cual los bancos ofrecen fondos no
asegurados a otros bancos
3
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios
Cálculo de la cuota periódica

Para calcular cuál es la cuota que debemos abonar periódicamente al banco se emplea la
fórmula siguiente:
(INSERTAR ECUACIÓN CON EL EDITOR)
capital ∙ interés
Cuota=
interés
( (
100 ∙ 1− 1+
100 )
− plazo )
El interés debe ser el valor que se aplica durante cada periodo.
Así, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el interés anual entre 12,
para conocer cuál es el tipo de interés mensual.

Ejemplo de simulación de un préstamo hipotecario

Por ejemplo, para calcular la cuota de un préstamo hipotecario de 100.000 unidades de
capital, de 15 años de plazo y un tipo de interés fijo del 1,605% anual en el que los pagos
se realizan mensualmente, empleamos los siguientes cálculos:
Como los pagos son mensuales, comenzamos calculando el plazo expresado en meses y
el tipo de interés mensual

Plazo ( en meses )=15 ∙ 12=180 meses

1 ,605 %
Interés ( mensual )= =0,13375 %
12

La cuota que debemos ingresar mensualmente será:

100000∙ 0,13375
Cuota= =625,496
0,13375
( (
100 ∙ 1− 1+
100 )
−180 )
Sobre el origen histórico de la hipoteca (PONER A DOS COLUMNAS

El término hipoteca es una expresión El perfeccionamiento posterior dio lugar,

compuesta, que procede de la lengua en ocasiones, cuando el deudor
griega clásica, derivada de las palabras necesitaba sus bienes para poder pagar
hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es la deuda, a que la prenda fuera pactada
decir, que la hypo-teka era para los sin desplazamiento de la posesión en
griegos algo que estaba oculto, aquello favor del acreedor. Se utilizaba así para
que permanecía escondido debajo del que los arrendadores de la tierra
cajón, puesto que no existen signos garantizasen el pago al arrendatario,
externos de su existencia, al no conllevar ignorando sus aperos de labranza (que
la posesión en favor del acreedor iban a necesitar en todo caso para
hipotecario para ser constituida, y el bien
hipotecado continúa perteneciendo al, y
sigue siendo poseído por, el deudor
hipotecario. No obstante, la regulación
actual y la idea de la hipoteca es
heredada del derecho romano.
Concretamente, en la antigua Roma
trabajar, por lo que no podían ceder al
había dos formas principales de
acreedor).
garantizar, con eficacia real, una deuda:
Fue esta figura el germen de la hipoteca
La Fiducia: Que consistía en que el
actual. Sin embargo, por motivos de
deudor traspasaba la propiedad de un
seguridad jurídica, dado que por falta de
bien al acreedor para garantizar la deuda.
posesión permanecía como carga oculta,
Generaba una gran desprotección para el
no fue sino hasta el establecimiento de
deudor.
las Contadurías de hipotecas, luego
La Prenda o pignus, con una regulación
convertidas en Registros de la propiedad
muy parecida a la actual.
que trajeron el final de la hipoteca como
carga oculta, mediante la publicidad
registral, cuando empezó a utilizarse de
forma generalizada, como gran
dinamizadora del crédito territorial.

El plazo, que es el tiempo que tomará la

devolución del capital y sus accesorias.
La devolución del préstamo se realiza
mediante pagos periódicos
(generalmente mensuales), hasta
devolver el capital solicitado más todos
los intereses acumulados durante el
tiempo pactado para devolver el principal.

El tipo de interés, que indica un

porcentaje anual que se debe abonar al
acreedor hipotecario (banco, caja de
ahorros, sociedad financiera, o particular)
en concepto de ganancias del capital.
 Cuenta Financiera
Cuenta Propia
Funcionario

FORMULARIO
FORMULARIO SOLICITUD PRÉSTAMO BANCARIO
Nombre: Juan Manuel
Cuenta ajena
Apellido: Vidal Naranjo Cuenta propia
Funcionario

Sexo Profesión: Estudios:

hombre Situación Laboral:
Elija un elemento.
mujer Fecha de Nacimiento:

10/10/2010
Estado Civil Hijos Ingresos Casa Propia Otros bienes
año
Casado
Soltero Sí no

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FORMULARIO SOLICITUD PRÉSTAMO BANCARIO

Nombre: Juan Manuel

Apellidos: Vidal Naranjo Cuenta Financiera

Edad DNI Letra R Cuenta Propia
Sexo Profesión: Estudios: Funcionario
hombre Situación laboral:

mujer
Fecha Nacimiento:
10/10/2010

Estado Civil Hijos

Casado
Soltero