¿QUÉ DOCUMENTOS ME PEDIRÁN PARA EL ESTUDIO DE TÍTULOS

INMOBILIARIOS?
Santiago, 4 de enero de 2019
Kristal Scheel Osorio es Abogada de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Se
desempeñó como abogada inmobiliaria y de garantías en una institución financiera
por más de 5 años, tras haber iniciado su carrera en dicha área en un estudio jurídico.
Entre 2014 y 2015 cursó estudios de postítulo en la Pontificia Universidad Católica de
Chile, especializándose en Derecho y Negocio Inmobiliario. Actualmente, es Abogada
y Directora Ejecutiva en Estudia Tu Título.
En esta publicación, analizaremos los principales antecedentes que un abogado
revisará al estudiar los títulos de un inmueble y para qué sirve que se examinen.
Iniciaremos entregando un listado resumen de los diferentes documentos, agrupados
por ciertos criterios, y continuaremos desarrollando la importancia de cada uno de los
antecedentes.
En nuestro artículo anterior cubrimos las ventajas e importancia de realizar un estudio
de títulos inmobiliarios antes de invertir en una propiedad, como cuando queremos
comprar, arrendar, construir o desarrollar actividades comerciales, entre otras
opciones, especialmente cuando se opta por operar con una garantía hipotecaria.
Sin embargo, teniendo claro el valor de hacer un estudio de títulos inmobiliarios, a la
hora de enfrentarnos a uno nos veremos inundados por una serie de solicitudes de
documentos con nombres raros, que no siempre sabremos dónde obtener ni si son
importantes.
¿CUÁLES DOCUMENTOS SE REVISAN HABITUALMENTE EN UN ESTUDIO DE
TÍTULOS INMOBILIARIOS?
A continuación, les damos un listado de los documentos más frecuentes y de algunos
menos comunes que se necesitan para hacer un estudio de títulos inmobiliarios por un
abogado:
DOMINIO: Se trata de documentos que, a grandes rasgos, nos permitirán conocer
quién es el dueño, cómo llegó a ser dueño, qué cabida y deslindes tiene el inmueble,
los datos de los dueños anteriores, y si se ha cumplido con los requisitos legales para
ir traspasando la propiedad de una persona a otra a lo largo de los años.
1. Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones, prohibiciones,
litigios y bien familiar EMITIDO POR TODO EL PERÍODO, de no más de 30 días
2. Inscripción de dominio de la propiedad con certificado de vigencia, emitido
no más allá de 30 días
3. Inscripciones de dominio hasta completar un mínimo 10 años, emitidas con
fecha reciente donde consten las anotaciones marginales de traspaso del dominio
4. Copia de los títulos que motivaron las inscripciones de dominio, hasta
completar un mínimo 10 años, incluyendo el título actual
GRAVÁMENES Y PROHIBICIONES: Estos antecedentes nos muestran las "cargas" que
están inscritas y arrastra la propiedad.
5. Inscripciones de hipoteca y prohibición de terceros acreedores
6. Inscripciones de reglamentos, servidumbres, usufructos, embargos o
cualquier otro gravamen o limitación
CABIDA Y DESLINDES: Revisando estos documentos podemos conocer el tamaño y
límites de la propiedad, así como si el terreno cumplió con los requisitos legales para
existir.
7. Copia de el o los planos de subdivisión / fusión / copropiedad / venta por pisos /
loteo que dieron origen al inmueble que actualmente se da en garantía con sus

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minutas de deslindes si las hubiere y certificaciones de aprobación por la
autoridad
AVALÚO FISCAL Y CONTRIBUCIONES: Con estos instrumentos podemos conocer el
valor que el Fisco le asigna a la propiedad, cuántas contribuciones debe pagar y si
existe o no deuda por esas contribuciones.
8. Certificado de avalúo
9. Certificado en que conste la ausencia de deuda de contribuciones o copia
de la resolución y talonario de convenio con Tesorería
10. Copia del último pago de contribuciones
11. Certificado de Asignación de Roles de Avalúo en Trámite con menos de 4 a
5 meses de antigüedad
EXPROPIACIONES: En estos antecedentes se revisan las 2 fuentes más comunes de
expropiación, que son la Municipalidad de la comuna y el SERVIU de la Región donde
se ubica el inmueble.
12. Certificado de no expropiación emitido por SERVIU de una antigüedad no
mayor a 30 días
13. Certificado de no expropiación emitido por la respectiva Municipalidad de
una antigüedad no mayor a 30 días
ANTECEDENTES MUNICIPALES: Se trata de documentos que reflejan las
características que la Municipalidad le ha dado al inmueble, como la dirección, el tipo
de actividades que se pueden desarrollar en él, restricciones a la construcción,
remodelación u otras acciones, necesidad de estudios especiales, entre otras.
14. Certificado de número municipal de una antigüedad no mayor a 30 días
15. Certificado de Informaciones Previas emitido con menos de 30 días de
antigüedad por la respectiva Municipalidad, con especial mención del estado de la
urbanización
COPROPIEDAD INMOBILIARIA: Estos son papeles que se analizan cuando el inmueble
forma parte de un condominio (Ley de Copropiedad Inmobiliaria).
16. Certificado de encontrarse acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria,
emitido por la Municipalidad respectiva
17. Copia de la escritura pública en que conste el reglamento de
copropiedad, con constancia de su inscripción en el C.B.R.
18. Nómina de proyectistas, arquitectos, calculistas y constructores
DOCUMENTOS ESPECIALES: En el desarrollo de un estudio de títulos inmobiliarios,
puede surgir la necesidad de solicitar documentos especiales.
19. Certificado de urbanización
20. Certificado de prenda agraria y de prenda industrial EMITIDO POR TODO EL
PERÍODO, de no más de 30 días
21. Copia de las escrituras donde consten las personerías de los
representantes de sociedades o personas en cualquiera de los títulos estudiados

¿PARA QUÉ ME PIDEN ESTOS DOCUMENTOS?

Pasaremos a ver la importancia de cada uno. En esta publicación, analizaremos los
primeros siete documentos de nuestro listado:
1. CERTIFICADO DE HIPOTECAS, GRAVÁMENES, INTERDICCIONES,
PROHIBICIONES, LITIGIOS Y BIEN FAMILIAR EMITIDO POR TODO EL PERÍODO,
DE NO MÁS DE 30 DÍAS:
Este certificado lo emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se
encuentra el inmueble. Debe solicitarse al Conservador que lo emita "con revisión a
30 años", que significa que revisa hasta 30 años hacia atrás contados desde la fecha

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de solicitud del certificado (Ej: desde el 05/01/1989 hasta el 05/01/2019). En algunos
casos especiales, su abogado podría pedirle que el certificado se emita con "revisión
por todo el período", que significa que el Conservador ha mirado sus libros desde lo
más antiguo que tiene de ese inmueble hasta el día de hoy (Ej: desde el 05/02/1968
hasta el 28/12/2018).
Este documento, junto con el siguiente del listado, son los dos antecedentes más
importantes de cualquier propiedad y con ellos se puede investigar para llegar a
los demás documentos. Se le suele asignar una validez de entre 30 y 60
días máximo en el ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar
oportunamente posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde
la última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir el
plazo de vigencia con su contraparte.
Nos permitirá saber:

 Los datos de la inscripción de dominio vigente

 Si la propiedad tiene hipotecas, usufructos, servidumbres, embargos,
prohibiciones, medidas precautorias, u otro tipo de "cargas" inscritas.

La importancia de pedir el certificado por todo el período o mínimo a 30 años es

que las hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones no tienen un
"límite de tiempo" por regla general, lo que significa que si existe una hipoteca
constituida el año 2005 y el Conservador me emite un certificado con revisión sólo a
10 años (Ej: revisando desde 2008 a 2018), no aparecerá esa hipoteca del año 2005
en el certificado, a pesar de estar vigente. Es importante saber que el comprador
será responsable de las cargas del inmueble en muchos casos, incluso si no
aparecieron en el certificado, pues no todas las cargas necesitan
inscribirse (Ej: la mayoría de las servidumbres).
Por último, se debe tener claro que el certificado es un documento que redacta
caso a caso un funcionario del Conservador tras leer todos los antecedentes
de la propiedad. Por lo anterior, puede contener errores humanos, como
equivocarse en el nombre del dueño, los datos de la inscripción de dominio e incluso
mostrar cargas que no están vigentes o no mostrar cargas que si están vigentes. Por
lo anterior, su abogado siempre debe preocuparse de contrastar el certificado con los
demás documentos de la propiedad que tenga a la mano.
2. INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE LA PROPIEDAD CON CERTIFICADO DE
VIGENCIA, EMITIDO NO MÁS ALLÁ DE 30 DÍAS
Este documento lo entrega el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde
se encuentra el inmueble. Es una fotocopia de las hojas del libro donde se registró la
adquisición de la propiedad por el dueño actual.
Este documento, junto con el anterior del listado, son los dos antecedentes más
importantes de cualquier propiedad y con ellos se puede investigar para llegar a
los demás documentos. Para que sea "con vigencia", se debe solicitar así al
Conservador y éste pondrá una declaración en la fotocopia que dice que "se
encuentra vigente". Se le suele asignar una validez de entre 30 y 60
días máximo en el ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar
oportunamente posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde
la última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir el
plazo de vigencia con su contraparte.
Nos permitirá saber:

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  Los datos de la inscripción de dominio vigente
 El nombre de la o las personas que son "dueñas" (poseedores inscritos)**
actualmente del bien
 Los datos del título por el que se adquirió el dominio
 La descripción y datos del inmueble (dónde se ubica, cuáles son sus deslindes,
su rol de avalúo, precio al que se adquirió en la época)
 Los datos del dueño inmediatamente anterior y su inscripción
 En los bordes de la hoja ("al margen") podremos ver si la propiedad tiene
hipotecas, usufructos, servidumbres, embargos, prohibiciones, medidas
precautorias, y otro tipo de gravámenes, práctica que mantienen la mayoría de
los Conservadores del país.

Todos los antecedentes que aparecen en esta fotocopia son necesarios para

redactar los contratos de compraventa, hipoteca y en algunos casos, de arriendo.
Por eso, no puede faltar.
3. INSCRIPCIONES DE DOMINIO HASTA COMPLETAR UN MÍNIMO 10 AÑOS,
EMITIDAS CON FECHA RECIENTE DONDE CONSTEN LAS ANOTACIONES MARGINALES
DE TRASPASO DEL DOMINIO
Estos documentos los emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde
se encuentra el inmueble*. Es una fotocopia de las hojas de los libros donde se
registraron las adquisiciones de la propiedad por los dueños anteriores.
En el borde de cada inscripción debe estar anotada la transferencia de dominio al
siguiente propietario, ya que así queda constancia de que la persona anterior dejó
de ser el dueño. Por regla general, estas copias no pierden su vigencia.
Se estudia un mínimo de 10 años hacia atrás (incluyendo día, mes y año). Esto
significa que, si la inscripción actual es de 2017 y la anterior de 2007, el año 2007 fue
hace más de 10 años atrás, por lo que bastará con solicitar las inscripciones de 2017
y 2007. Sin embargo, si la inscripción actual es de 2017 y la anterior es de 2009, el
año 2009 fue hace menos de 10 años atrás, por lo que deberá irse más hacia el
pasado hasta que a lo menos hayan transcurrido esos 10 años. La razón de estudiar
ese plazo es para ver si se cumple con los requisitos para el saneamiento de los vicios
anteriores a 10 años y para la prescripción adquisitiva irregular. El saneamiento de los
vicios se refiere a que, transcurridos 10 años o más, se habrían extinguido las
acciones que permiten demandar al nuevo dueño por los vicios que tenía su propiedad
antes de esos 10 años (Ej: Al año 2018, no se podría demandar por un vicio ocurrido
el año 2007). Por otro lado, la prescripción adquisitiva irregular, permite que el
comprador se defienda en el evento de que alguno de los vendedores de más de 10
años atrás no era realmente dueño de la propiedad, ya que, por tener inscripciones
correctas por más de 10 años, puede hacerse dueño igualmente del inmueble, incluso
si 11, 15 o 30 años atrás vendió alguien que no tenía derechos.
Nos permitirá saber:

 Si en los últimos 10 años hay errores u omisiones que deban corregirse

mediante la gestión de su Abogado antes de poder celebrar los contratos
 Si en los últimos 10 años hay problemas que no se pueden solucionar y ponen
en riesgo el negocio que usted desea realizar o derechamente lo imposibilitan.
 Si se cumple con los requisitos para el saneamiento de los vicios por transcurso
del tiempo.
 Si se cumple con los requisitos para la llamada "prescripción adquisitiva
irregular de los inmuebles".

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Otro impacto que tienen estos antecedentes es que el estudio satisfactorio y solución
de errores u omisiones en estos títulos suele ser un requisito para la celebración de
las compraventas finales, acordado así en las promesas de compraventa.
4. COPIA DE LOS TÍTULOS QUE MOTIVARON LAS INSCRIPCIONES DE
DOMINIO, HASTA COMPLETAR UN MÍNIMO 10 AÑOS, INCLUYENDO EL
TÍTULO ACTUAL
Estas son fotocopias de las escrituras de compraventa, dación en pago, permuta y
otras en que las partes transfirieron el inmueble.*** Estos documentos se consiguen
con el vendedor o directamente en las Notarías o Archiveros Judiciales. Las
Notarías mantienen las escrituras hasta 1 año desde que se firman; después se van al
Archivo Judicial de la comuna de la Notaría.
Cada inscripción de propiedad de las indicadas antes en el listado va
acompañada de un "título", esto es, de un documento que firmaron las partes. Los
datos de esos "títulos" se mencionan en las inscripciones. Por regla general, estas
copias no pierden su vigencia.
Nos permitirá saber:

 Si en los últimos 10 años hay errores u omisiones que deban corregirse antes
de poder celebrar los contratos o incluso si hay problemas que no se pueden
solucionar y pone en riesgo el negocio que usted desea realizar.
 Si se cumple con los requisitos para el saneamiento de los vicios por transcurso
del tiempo.
 Si se cumple con los requisitos para la llamada "prescripción adquisitiva
irregular de los inmuebles".

Estos documentos deben decir lo mismo que las inscripciones del Conservador.

Si no dicen lo mismo, existe un "vicio" o error que debe ser corregido por un
abogado con ayuda de las personas involucradas en la época.
Al igual que los documentos del punto anterior, el estudio satisfactorio y solución de
errores u omisiones en estos títulos suele ser un requisito para la celebración de las
compraventas finales, acordado así en las promesas de compraventa.
5. INSCRIPCIONES DE HIPOTECA, GRAVÁMEN Y PROHIBICIÓN DE TERCEROS
ACREEDORES
Estos documentos los emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde
se encuentra el inmueble*. Es una fotocopia de las hojas de los libros donde se
registraron las hipotecas y prohibiciones que otras personas constituyeron sobre la
propiedad.
Podremos saber cuáles son en el Certificado de Hipotecas, Gravámenes,
Prohibiciones, Interdicciones, Litigios y Bien Familiar que nos entregó
previamente el Conservador. La mayoría de los Conservadores también anotan
estos gravámenes ("cargas") en los bordes de las inscripciones de dominio.
Por regla general, las deudas son "personales", lo que significa que "persiguen a la
persona" que contrajo la deuda, y será ella la que deberá pagarla con el dinero y
bienes que tenga. Excepcionalmente, sin embargo, las deudas de una persona pueden
haber sido garantizadas con una hipoteca (Ej: crédito hipotecario) o ser deudas que
por ley "persiguen" al inmueble al que están relacionadas (Ej: deuda de
contribuciones), y en ese caso no importa que el inmueble haya cambiado de dueño,
porque quien sea el nuevo propietario deberá preocuparse de pagarlas a los
acreedores, independiente de si después podrá demandar al anterior dueño para
recuperar esos fondos.

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Nos permitirá saber:

 Qué deudas "arrastra" la propiedad de años anteriores y con quién hay que
negociar el pago (Ej: créditos hipotecarios)
 Si la propiedad tiene prohibición de celebrar actos y contratos, que puede
acarrear demanda de daños y perjuicios si no se respeta.

Es muy importante tener estas copias, ya que no siempre las hipotecas son para
pagar deudas de el dueño de la propiedad, sino que a veces los créditos se dieron
a otras personas (Ej: El dueño anterior de la propiedad, Roberto, le dio hipoteca al
Banco para asegurar que se pagaría el crédito que le otorgó el Banco a su hermano
José). Lo anterior es esencial, porque a la hora de averiguar la deuda con el Banco, se
deberá pedir por el nombre y R.U.T. del deudor, y no del dueño de la propiedad a la
época en que se hizo la hipoteca (Ej: En este caso, se debe pedir al Banco la deuda de
José, y no de Roberto, porque, aunque Roberto era el dueño que hizo la hipoteca, él
no es el deudor del dinero).
También es vital tener las copias, porque en ellas sabremos qué tipo de deudas
comprende la hipoteca, que nos sólo pueden ser créditos hipotecarios, sino
también deudas de línea de crédito, tarjetas de crédito, créditos de consumo, e
incluso deudas "indirectas", de cuando la persona fue aval de alguien más que no
pagó su propia deuda (Ej: En la hipoteca de don Roberto para asegurar al Banco que
se pagaría el crédito entregado a su hermano José, el Banco exigió que además se
incluyeran todas las deudas personales y como aval de José). Cuando se incluyen este
tipo de deudas adicionales, se debe solicitar la liquidación de deuda directa e
indirecta del verdadero deudor con el acreedor, y no sólo la liquidación del
crédito hipotecario (Ej: Así, siguiendo el ejemplo anterior, la carga que arrastra el
inmueble no es sólo de UF 1.500 pendientes de pagar por el crédito hipotecario de
José, sino que además $500.000.- de la línea de crédito de José y $800.000.-
utilizados en la tarjeta de crédito de José).
La consecuencia de no pagar al acreedor todas las deudas que comprende la
hipoteca, es que normalmente el acreedor no levantará (alzará) esa hipoteca
mientras no se pague todo lo que se le debe. En ocasiones, los acreedores
aceptarán negociar por un monto inferior, pero no están obligados a aceptar esa
propuesta. En contraste, si se ha pagado la totalidad de la deuda, el acreedor
está obligado a alzar. Se recomienda asesorarse con un Abogado y dejar constancia
escrita de todas las presentaciones y solicitudes hechas al acreedor.
El alzamiento de las hipotecas, gravámenes y prohibiciones puede hacerse antes,
durante o después de celebrar el contrato que se quiere, dependiendo de lo que
acuerden entre las partes. Su abogado puede ayudarlo a conseguir el alzamiento en
cualquiera de las etapas, incluso mientras se hace el estudio de títulos del inmueble.
6. INSCRIPCIONES DE REGLAMENTOS, SERVIDUMBRES, USUFRUCTOS,
EMBARGOS O CUALQUIER OTRO GRAVAMEN O LIMITACIÓN
Estos documentos los entrega el Conservador de Bienes Raíces de la comuna
donde se encuentra el inmueble*. Es una fotocopia de las hojas de los libros donde se
registraron estas "cargas" (gravámenes) que otras personas constituyeron sobre la
propiedad.
Podremos saber cuáles son en el Certificado de Hipotecas, Gravámenes,
Prohibiciones, Interdicciones, Litigios y Bien Familiar que nos entregó
previamente el Conservador. Algunos Conservadores también anotan estos
gravámenes en los bordes de las inscripciones de dominio.

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Nos permitirá saber:

 Si hay reglamentos que rigen la forma de usar y de comportarse en la

propiedad (como en el caso de los condominios)
 Si hay servidumbres que se deben respetar (Ej: Servidumbre de Paso en
beneficio del vecino, lo que significa que deberé permitirle atravesar por mi
terreno en el lugar definido en el documento)
 Si hay usufructos, que significa que otra persona que no es el dueño tiene
derecho de vivir, cultivar o arrendar la propiedad hasta una cierta fecha o
hasta que fallezca.
 Si hay embargos asociados a un juicio y que podrían llevarnos a perder la
propiedad en un remate.
 Si hay "declaración de bien familiar", que significa que no se puede realizar el
negocio sin contar con la autorización especial del marido o mujer del dueño
(lo cual puede ser difícil cuando se encuentran separados en malos términos).
 Si existe otro tipo de "cargas".

El alzamiento de los gravámenes puede hacerse antes, durante o después de celebrar

el contrato que se quiere, dependiendo de lo que acuerden entre las partes. Su
abogado puede ayudarlo a conseguir el alzamiento en cualquiera de las etapas,
incluso mientras se hace el estudio de títulos del inmueble.
7. COPIA DE EL O LOS PLANOS DE SUBDIVISIÓN / FUSIÓN / COPROPIEDAD /
VENTA POR PISOS / LOTEO QUE DIERON ORIGEN AL INMUEBLE QUE ACTUALMENTE
SE DA EN GARANTÍA CON SUS MINUTAS DE DESLINDES SI LAS HUBIERE Y
CERTIFICACIONES DE APROBACIÓN POR LA AUTORIDAD
Son fotocopias de los planos asociados a la propiedad, emitidas por el Conservador
de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble*.
Es importante que se trate de los planos archivados en el Conservador y no
aquellos que estén en Municipalidades, SAG o en manos del arquitecto, ya que estos
últimos no tienen validez como documentos finales. Los datos para encontrar los
planos suelen ser mencionados en las inscripciones de dominio y en los títulos
(escrituras).
Las minutas son documentos que acompañan a algunos planos que son muy
complejos (Ej: donde el terreno tiene muchos lados y vértices y se hace difícil leer
los detalles de los deslindes). En las minutas se describen los límites de la
propiedad en palabras claras.
La resolución de aprobación de la autoridad competente consiste en el acto por
el que la autoridad que debía revisar la propuesta, la aprobó, quedando así reflejado
en el plano mismo en forma de timbre con los datos de la resolución, la fecha y la
autoridad. Es esta copia final del plano la que queda archivada en el Conservador y
que se estudia.
Nos permite:

 Corroborar que las inscripciones y escrituras citaron correctamente el tamaño

de la propiedad y sus límites. Si no coinciden, es un vicio que hay que corregir.
 Corroborar que se cumplió con los requisitos legales para subdividir, fusionar,
lotear, etc.

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En una próxima publicación continuaremos detallando la importancia de los
distintos antecedentes que se requieren para hacer un estudio de títulos
inmobiliarios.
Visite nuestra sección de Servicios y vea nuestra propuesta de estudios de
títulos para usted.
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* Salvo en los casos en que un inmueble "cambió de comuna", donde tendrá
inscripciones antiguas en otro Conservador además de las inscripciones recientes en
el Conservador de la comuna actual. En esos casos se pedirán las inscripciones de
todos los Conservadores involucrados.
** En Chile, no se habla de "dueño" con certeza, sino de "poseedor inscrito". Por ser
casi imposible investigar de tal manera la historia de un inmueble (que pueden ser
muchas décadas) y sus propietarios de manera de establecer sin duda alguna ni error
que todos los intervinientes tenían plenos derechos sobre el inmueble y transfirieron
legalmente esos derechos al siguiente propietario, es que nuestra legislación opta por
tratar a la persona a cuyo nombre se encuentra la inscripción de dominio en el
Conservador de Bienes Raíces ("poseedor inscrito") como si fuera el verdadero dueño
mientras no se pruebe lo contrario. Para ello, debe existir otra persona que demuestre
en Tribunales que es el verdadero dueño y se modifique la inscripción en el
Conservador para que quede a nombre del ganador del juicio. Además, el "poseedor
inscrito" puede aprovecharse de la "prescripción adquisitiva irregular de los
inmuebles".
*** En las herencias no encontraremos "escrituras", sino que se pide copia de la
posesión efectiva, copia del certificado de impuesto a la herencia y copia de la
inscripción de la posesión efectiva, además de la inscripción de dominio, que se llama
"inscripción especial de herencia". Estos documentos deben estar todos en el
Conservador de Bienes Raíces archivados.

8. CERTIFICADO DE AVALÚO
Este certificado lo emite el Servicio de Impuestos Internos (SII). Puede
obtenerse gratuitamente en la página web del SII ingresando con el usuario
y clave de quien lo solicita. En general, basta con un certificado de avalúo
simple para el estudio de títulos; en los casos en que se requiera un
certificado de avalúo detallado (que contiene además nombre y R.U.T. del
propietario registrado para efectos del pago de contribuciones, detalle del
valor asignado al terreno y a las construcciones y superficie del terreno y de
las construcciones), deberá ser solicitado por quien figura como propietario
en el pago de contribuciones.
Nos permitirá saber:

 La dirección o nombre de la propiedad que se encuentra asociada al

rol de avalúo
 El valor total que el Fisco le ha asignado al inmueble

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  La parte del valor total que se encuentra afecta al pago de impuestos
y la que no, además del año de término de la exención, cuando
corresponda

Es importante que el rol de avalúo y comuna asignados al inmueble

estén correctamente citados en las inscripciones, escrituras y demás
antecedentes del inmueble. Si no coinciden los datos, debe ser corregido
con la ayuda de su abogado. 
9. CERTIFICADO EN QUE CONSTE LA AUSENCIA DE DEUDA DE
CONTRIBUCIONES O COPIA DE LA RESOLUCIÓN Y TALONARIO DE
CONVENIO CON TESORERÍA
Este certificado lo emite la Tesorería General de República. Puede
obtenerse gratuitamente en la página web de Tesorería (sección
Recaudación / Certificados / Deudas de Bienes Raíces).
Debe tener menos de 30 días de antigüedad y reflejar el estado actual de
la deuda de contribuciones del inmueble.
Nos permitirá saber:

 La dirección o nombre de la propiedad que se encuentra asociada al

rol de avalúo
 El nombre del propietario registrado para efectos del pago de
contribuciones
 La deuda de contribuciones del inmueble, detallando cuotas vencidas
y cuotas por vencer

Es importante que el rol de avalúo y comuna asignados al inmueble

estén correctamente citados en las inscripciones, escrituras y demás
antecedentes del inmueble. Si no coinciden los datos, debe ser corregido
con la ayuda de su abogado.
En los casos en que el propietario del inmueble haya firmado un convenio
de pago de deudas de contribuciones con Tesorería, éste deberá
entregar copia de la resolución de Tesorería que aprobó el convenio
y copia del talonario de pago de cuotas del convenio. Estos
antecedentes podrán ser solicitados por el Notario y el Conservador.
10. COPIA DEL ÚLTIMO PAGO DE CONTRIBUCIONES
Este documento lo emite la Tesorería General de la República una vez
que se ha pagado la cuota de contribuciones adeudada. El origen del
comprobante dependerá de si se ha pagado a través de la página web de
Tesorería, en un Banco u otro medio.
Lo debe proporcionar la persona que recibió el comprobante de pago
originalmente.
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Nos permitirá saber:

 Que la última cuota de contribuciones se encuentra pagada

 Este documento puede ser solicitado por el Notario o el Conservador
de Bienes Raíces

11. CERTIFICADO DE ASIGNACIÓN DE ROLES DE AVALÚO EN

TRÁMITE CON MENOS DE 4 A 5 MESES DE ANTIGÜEDAD
Este certificado lo emite el Servicio de Impuestos Internos (SII). Es
gratuito y debe ser solicitado en las Unidades del SII o en la Oficina de
Convenio Municipal de la comuna donde se ubica el inmueble, por quien
figura como propietario en el pago de contribuciones.
Corresponde a la solicitud de un número de rol de Avalúo, por parte del
contribuyente, para la propiedad, dado que esta carece de rol de Avalúo por
provenir de una subdivisión, loteo, saneamiento de títulos, o por tratarse de
un condominio o edificio acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Tiene una vigencia total de 6 meses desde su emisión y debe
acompañarse al Notario y al Conservador. Por ello, se solicita con no más
de 4 o 5 meses de antigüedad a la fecha del estudio de títulos con el fin
de que siga vigente al momento de firmar e inscribir los contratos.
Nos permitirá saber:

 El rol de avalúo matriz (original) del inmueble que dio origen a los
sitios nuevos o del terreno donde se ubican los inmuebles acogidos a
Copropiedad Inmobiliaria
 El nuevo rol de avalúo de los sitios nuevos o de los inmuebles
acogidos a Copropiedad Inmobiliaria

12. CERTIFICADO DE NO EXPROPIACIÓN EMITIDO POR

SERVIU DE UNA ANTIGÜEDAD NO MAYOR A 30 DÍAS
Este certificado lo emite el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
Puede obtenerse gratuitamente en la página web del MINVU con los datos
de rol de avalúo y comuna del inmueble.
Se le suele asignar una validez de entre 30 y 60 días máximo en el ámbito
Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente posibles
cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la última vez
que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir el plazo
de vigencia con su contraparte.
Nos permitirá saber:

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  Si el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) de la Región
donde se ubica el inmueble, lo tiene considerado para expropiación
total o parcial
 La expropiación, implica que el SERVIU puede exigir a quien sea el
propietario que le entregue todo o parte del inmueble, a cambio de un
pago justo
 Por regla generalísima, nadie puede negarse a la expropiación y sólo
puede discutir el monto de la compensación
 La expropiación que afecte a un edificio o construcción puede
significar su demolición o imposibilidad de funcionamiento
 Puede afectar a inmuebles rurales, urbanos o de zona de extensión
urbana

13. CERTIFICADO DE NO EXPROPIACIÓN EMITIDO POR LA

RESPECTIVA MUNICIPALIDAD DE UNA ANTIGÜEDAD NO
MAYOR A 30 DÍAS
El nombre oficial del certificado es "de afectación a utilidad pública" y lo
emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la Municipalidad de
la comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las
oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar
cada una en particular. Se deberá pagar por anticipado el costo que fija
cada Municipalidad.
Se le suele asignar una validez de entre 30 días y 6 meses máximo en el
ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente
posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la
última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir
el plazo de vigencia con su contraparte.
Nos permitirá saber:

 Si la Municipalidad de la comuna donde se ubica el inmueble, lo tiene

considerado para expropiación total o parcial
 Para qué fines podrá ser expropiado (ensanche o apertura de calles,
creación de áreas verdes)
 La expropiación, implica que la Municipalidad puede exigir a quien sea
el propietario que le entregue todo o parte del inmueble, a cambio de
un pago justo
 Por regla generalísima, nadie puede negarse a la expropiación y sólo
puede discutir el monto de la compensación

11
  La expropiación que afecte a un edificio o construcción puede
significar su demolición o imposibilidad de funcionamiento
 Puede afectar a inmuebles urbanos o de zona de extensión urbana,
se excluyen los inmuebles rurales

14. CERTIFICADO DE NÚMERO MUNICIPAL DE UNA

ANTIGÜEDAD NO MAYOR A 30 DÍAS
Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la
Municipalidad de la comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene
directamente en las oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y
otros que pueda solicitar cada una en particular. Se deberá pagar por
anticipado el costo que fija cada Municipalidad.
Se le suele asignar una validez de entre 30 días y 6 meses máximo en el
ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente
posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la
última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir
el plazo de vigencia con su contraparte.
Nos permitirá saber:

 La calle donde se encuentra ubicado el inmueble dentro de la comuna

 El número que se le asignó al inmueble en la calle de la comuna
donde está ubicado
 Otros datos, cuando corresponda, como sector, población, manzana y
número de predio.
 Aplica para inmuebles urbanos o de zona de extensión urbana, se
excluyen los inmuebles rurales

5. Certificado de Informaciones Previas emitido con menos de 30 días

de antigüedad por la respectiva Municipalidad, con especial mención
del estado de la urbanización
Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la
comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las
oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar
cada una en particular, como calles cercanas de referencia. Se deberá
pagar por anticipado el costo que fija cada Municipalidad.
Se le suele asignar una validez de entre 30 días y 6 meses máximo en el
ámbito Bancario y Financiero, práctica que busca detectar oportunamente
posibles cambios que haya sufrido la propiedad en ese tiempo desde la
última vez que se le presentaron los documentos, pero usted debe convenir
el plazo de vigencia con su contraparte.

12
Nos permitirá saber:

 Los mismos antecedentes del certificado de número y del certificado

de no afectación a utilidad pública, además de información adicional
sobre la propiedad
 La calle donde se encuentra ubicado el inmueble dentro de la comuna
 El número que se le asignó al inmueble en la calle de la comuna
donde está ubicado
 Otros datos, cuando corresponda, como sector, población, manzana y
número de predio
 El o los planes reguladores que le aplican
 Si el predio es urbano, de extensión urbana o rural
 Si para solicitar permisos municipales requiere presentar informes de
calidad del subsuelo
 Los usos de suelo permitidos y/o prohibidos y las limitaciones y
exigencias a la construcción sobre el predio (vivienda, comercio,
equipamiento, industrial, zona agropecuaria exclusiva, riesgo para
asentamientos humanos, a modo ejemplar)
 Si el inmueble se ubica en zona de riesgo o protección que impida su
uso para algún fin (conservación histórica, zona típica o monumento
nacional, protección de cauces o cuerpos de agua, zona de
inundación, humedales, quebrada, entre otros). Estas limitaciones
serán determinantes a la hora de poder desarrollar cualquier actividad
o construcción sobre la propiedad
 Las líneas oficiales de la propiedad (calle o camino que enfrenta y
distancias si aplican)
 Si la Municipalidad lo tiene considerado para expropiación total o
parcial y para qué fines podrá ser expropiado (ensanche o apertura de
calles, creación de áreas verdes). La expropiación implica que la
Municipalidad puede exigir a quien sea el propietario que le entregue
todo o parte del inmueble, a cambio de un pago justo. Por regla
generalísima, nadie puede negarse a la expropiación y sólo puede
discutir el monto de la compensación. La expropiación que afecte a un
edificio o construcción puede significar su demolición o imposibilidad
de funcionamiento
 Para los inmuebles urbanos o de zona de extensión urbana, en qué
estado se encuentran las obras de urbanización que exige la ley
(ejecutada, recibida o garantizada)

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  En ocasiones se acompañan planos y anexos con detalles de las
exigencias y restricciones del plan y plano reguladores que
corresponden al inmueble
 Aplica para inmuebles urbanos, de zona de extensión urbana y
también rurales, aunque en este último caso, no indicará afectaciones
a utilidad pública (expropiación municipal) ni número

COPROPIEDAD INMOBILIARIA: Estos son papeles que se analizan

cuando el inmueble forma parte de un condominio (Ley de
Copropiedad Inmobiliaria).
16. Certificado de encontrarse acogido a la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, emitido por la Municipalidad respectiva
Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la
comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las
oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar
cada una en particular. Se deberá pagar por anticipado el costo que fija
cada Municipalidad.
Se solicita cuando se trata de la primera venta de una unidad de un
condominio (departamento, casa, oficina, etc.), es decir, cuando aún no
posee una inscripción propia en el Conservador de Bienes Raíces.
Su importancia principal radica en determinar si el inmueble ya ha sido
acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria y tiene la calidad de
"condominio", debiendo entonces cumplir con los requisitos que la ley exige
para ese tipo de propiedades (datos y documentos que deben citarse o
insertarse en las escrituras, cómo debe describirse el inmueble para ser
vendido o gravado, etc.).
Nos permitirá saber:

 Si el inmueble se rige por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

 El detalle de todas las "unidades" que conforman el condominio. Aquí
se podrá verificar cuáles son los departamentos, oficinas,
estacionamientos, bodegas o locales que pueden ser vendidos a los
particulares, cuáles son las áreas comunes del condominio y qué
instalaciones o edificaciones son comunes, pero que se asignan "en
uso exclusivo" a otra unidad. Esto último es muy importante, ya que
los bienes de "uso exclusivo" no son de propiedad de quien los usa
exclusivamente y pueden serle "quitados" si se modifica el
Reglamento de Copropiedad (siendo así, no pueden ser vendidos ni
gravados por el usuario)
 Aplica para todos los inmuebles que son o forman parte de un
condominio
14
17. Copia de la escritura pública en que conste el reglamento de
copropiedad, con constancia de su inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces
La copia de la escritura pública se podrá conseguir directamente con el
propietario si la tiene o, de lo contrario, se podrá comprar en la Notaría en
que fue otorgada (si tiene menos de 12 meses de antigüedad) o en el
Archivo Judicial con competencia en la comuna donde fue otorgada (si han
transcurrido más de 12 meses). La constancia de la inscripción estará al
final de la escritura. Si la copia no consta con dicha constancia, se debe
solicitar al Conservador de Bienes Raíces respectivo una copia de la
inscripción, proporcionándole los datos de número, foja y año que deberá
tener la Administración del condominio.
Su principal importancia para efectos de un estudio de títulos se encuentra
en que la ley exige su otorgamiento para que el condominio adquiera la
calidad de tal. Además, para cada cliente en particular, es allí donde podrá
conocer las "reglas de comportamiento" entre los vecinos, definiéndose qué
se puede y no se puede hacer en los espacios comunes, a quiénes se ha
destinado espacios de uso y goce exclusivo, entre otras cosas.
Nos permitirá saber:

 Si el condominio cumplió con los requisitos para acogerse a la Ley de

Copropiedad Inmobiliaria
 Cuáles son las unidades del condominio que pueden ser enajenadas
a terceros, cuáles son los bienes de uso y goce exclusivo y a quién
están asignados, cuáles son los bienes comunes y reglas sobre su
uso
 En términos generales, establece los derechos y deberes de los
vecinos, impone limitaciones al uso de los bienes comunes, reglas de
buen comportamiento y fija multas
 Determina el porcentaje de gastos comunes que le corresponde pagar
a cada unidad y formas de cálculo
 Puede establecer medidas de apremio, como multas por infracciones
a las reglas de la comunidad o la facultad de cortar la electricidad a
las unidades con deuda de gastos comunes

18. Nómina de proyectistas, arquitectos, calculistas y constructores

Este requisito se refiere a la obligación que le impone la ley al "propietario
primer vendedor" de una construcción nueva, el "...incluir en la escritura
pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización del
arquitecto que realizó el proyecto de arquitectura, del profesional que
realizó el proyecto de cálculo estructural, del profesional a cargo de la obra,
15
de los profesionales a cargo de los proyectos de especialidades, así como
del inspector técnico de obra (ITO), del revisor independiente de obras de
construcción y del revisor del proyecto de cálculo estructural, cuando
corresponda, a quienes pueda asistir responsabilidad...". El "propietario
primer vendedor" es aquel que vende por primera vez después de haberse
obtenido la recepción definitiva de la obra. Usualmente será la inmobiliaria,
pero podría ser un tercero si éste compró a la inmobiliaria antes de la
recepción definitiva.
Tiene por finalidad facilitar la determinación de los responsables de los
eventuales daños provenientes de las fallas o defectos en la construcción
que se está vendiendo.
Mientras no se le proporcione al Notario esta nómina, no cerrará (no firmará
ni dará copia de) la escritura de compraventa.
DOCUMENTOS ESPECIALES: En el desarrollo de un estudio de títulos
inmobiliarios, puede surgir la necesidad de solicitar documentos
especiales.
19. Certificado de urbanización
Este certificado lo emite la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la
comuna donde se ubica el inmueble. Se obtiene directamente en las
oficinas de la DOM con los datos de rol de avalúo y otros que pueda solicitar
cada una en particular. Se deberá pagar por anticipado el costo que fija
cada Municipalidad.
Su importancia radica en determinar si se cumple con los requisitos legales
para enajenar o gravar un inmueble urbano sin la necesidad de realizar o
garantizar la realización de obras de urbanización y la necesidad de obtener
un permiso previo especial de la Municipalidad.
Nos permitirá saber:

 En qué estado se encuentran las obras de urbanización que exige la

ley (ejecutada, recibida o garantizada)
 Si se arriesga cometer el delito especial asociado a no cumplir con los
requisitos de urbanización cuando la ley lo exige, con altas sanciones
(incluso la privación de libertad)
 Si se arriesga que la enajenación o gravamen no tenga valor legal y
sólo pueda sanearse con el transcurso de 10 años, que es otra
sanción por no cumplir con estos requisitos
 Esta información puede estar contenida también en el Certificado de
Informaciones Previas
 Puede afectar a inmuebles urbanos o de zona de extensión urbana,
se excluyen los inmuebles rurales

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20. Certificado de prenda agraria y de prenda industrial EMITIDO POR
TODO EL PERÍODO, de no más de 30 días
Estas prendas son de carácter especial y fueron derogadas el 22 de enero
de 2011 y reemplazadas por la nueva prenda sin desplazamiento de la Ley
20.190.
Sin perjuicio de lo anterior, permanecen vigentes todas aquellas prendas
agrarias e industriales que hayan sido constituidas antes de la derogación
de sus respectivas normas.
Los certificados de prenda y prohibición agraria y de prenda y prohibición
industrial los emite el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde
se ubica el inmueble respectivo, y usualmente se emiten con revisión a 30
años, y hasta la fecha en que dicho Conservador dejó de inscribir nuevas
prendas por haber sido derogadas las leyes referidas anteriormente.
Usted debe convenir el plazo de vigencia con su contraparte, pues al no
poder existir nuevas prendas de este tipo inscritas en el Conservador, no se
debiesen registrar cambios en los certificados emitidos por el Conservador.
Nos permitirá saber:

 Si a la propiedad le afectan prendas o prohibiciones de prenda agraria

o industrial
 La prenda agraria tiene como finalidad: "...caucionar obligaciones
contraídas en el giro de los negocios relacionados con la agricultura,
ganadería y demás industrias anexas, conservando el deudor la
tenencia y uso de la prenda." Puede afectar a los siguientes bienes
que se encuentran en el inmueble donde se desarrolla la actividad
agrícola, ganadera o de industrias anexas la existencia de
mercaderías, materias primas, productos elaborados o
semielaborados y repuestos del comercio o industria y, en general, de
cualquier actividad de la producción o de los servicios.
 La prenda industrial tiene como finalidad: "...caucionar obligaciones
contraídas en el giro de los negocios que se relacionan con
cualquiera clase de trabajos o explotaciones industriales,
conservando el deudor la tenencia y uso de la prenda" Puede afectar
a los siguientes bienes que se encuentran en el inmueble donde se
desarrolla la actividad industrial: a) Materias primas; b) Productos
elaborados; c) Maquinarias; d) Vasijas; e) Productos agrícolas
destinados a la industria; f) Herramientas y útiles; g) Animales,
siempre que ellos sean elementos de trabajo industrial; h) Maderas; i)
Elementos de transporte, como carros, camiones, naves,
embarcaciones, etc.; j) Acciones, bonos y otros valores; k) En general,

17
 todas aquellas especies muebles que, en razón de la industria, forman
parte integrante o accesoria de ella.
 La deuda que garantizan estas prendas da derecho al acreedor a
perseguir las cosas de manos de quien las tenga, imponen una serie
de restricciones respecto de su uso y transformación e incluso
removerlas del predio original sin su consentimiento puede configurar
graves faltas.

21. Copia de las escrituras donde consten las personerías de los

representantes de sociedades o personas en cualquiera de los títulos
estudiados
Estas copias las podrá proveer usualmente el propietario actual del
inmueble. Si no los tuviere, se deberán conseguir directamente en
las Notarías o Archiveros Judiciales. Las Notarías mantienen las
escrituras hasta 1 año desde que se firman; después se van al Archivo
Judicial de la comuna de la Notaría respectiva.
Nos permitirá saber:

 Si quienes comparecieron como representantes de ciertas personas,

eran efectivamente sus representantes
 Si dichos representantes contaban con las facultades para realizar los
actos y contratos específicos que celebraron
 Si dichos poderes estaban vigentes a la fecha en que se celebraron
los actos y contratos
 Si no se cumplen todos estos requisitos, el título adolecerá de un vicio
y deberá ser saneado de la manera que su abogad@ le recomiende
en el caso concreto.

Los antecedentes que hemos listado en las tres partes de este artículo
no son los únicos, pero si los más frecuentes. Existen otros
documentos igual de relevantes que pueden ser requeridos por su
abogad@, siendo lo más importante que ést@ siempre le explique por
qué y para qué se los ha solicitado.

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