TEMA 10 EFECTOS DE LA HIPOTECA

Hay que tener presente que la hipoteca es un derecho real oponible erga omnes y configura una trilogía de derecho
para el acreedor
Los efectos de la hipoteca es analizar las distintas relaciones que se dan entre los sujetos que intervienen en ese
contrato lo cual está basada en la trilogía de derecho que tiene el acreedor, a saber, un derecho de remate, un
derecho de persecución y un derecho de preferencia.
Al hablar de hipoteca se está en presencia de una garantía real y la garantía reales le transfiere a la persona del
acreedor el iudes praendi (es una trilogía de derechos, de facultades que tiene), en consecuencia, el acreedor
hipotecario tiene el derecho de preferencia, es decir el de hacerse pagar primero que otro, tiene derecho de rematar
judicialmente la cosa (juicio de ejecución hipotecario) y tiene derecho se persecución.
Entonces los tres derechos son:
1. El derecho de preferencia
2. El derecho de remate judicial
3. El derecho de persecución
RELACION ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y EL DEUDOR CONSTITUYENTE
Acreedor hipotecario tiene frente al constituyente los siguientes derechos:
a) El derecho de ejecutar la cosa hipotecada: que se da desde el mismo momento en que se produce el
incumplimiento de la obligación principal.
b) Tiene derecho de preferencia sobre el precio que se obtenga en el remate judicial por encima de otros
coacreedores de menor rango o grado, prohibiéndose por ley el pacto comisorio.
Facultades del deudor
El propietario sin embargo conserva ciertas facultades y en ese sentido puede constituir servidumbre, puede
hipotecar en grados inferiores, puede modificar el inmueble sin disminuirlo, puede enajenar por cualquier título el
inmueble pasándole la hipoteca a nuevo propietario, puede explotar el inmueble directamente dándolo por contrato,
la ley le permite el ejercicio de ciertas facultades a la persona del deudor por ser propietario.
Limitaciones del deudor
Se conoce como las limitaciones del derecho del deudor sobre la cosa hipotecada, de manera que el deudor no
puede realizar actos que desmejore la garantía en perjuicio de los derechos del acreedor hipotecario y le es
prohibido al deudor en consecuencia actos de disposición que disminuya el valor del bien dado en hipoteca, y si lo
hace no puede reclamar el beneficio del termino y la obligación se hace exigible y los acreedores además pueden
ejercer la acción pauliana de fraude que prescribe a los 05 años
Derecho de complemento de la garantía
En caso de perecimiento de la cosa por deterioro el acreedor tiene derecho a un suplemento de hipoteca o al pago
de la obligación, aunque esta no este vencida, pero cuando se trate de actos humanos excluyendo el caso fortuito o
la fuerza mayor
REQUISITOS O CONDICIONES PARA EL SUPLEMENTO DE GARANTÍA
1. Que se hayan producido los deterioros imputables a la persona del deudor
2. Que como consecuencia de ese deterioro el inmueble resulte insuficiente para asegurar el pago.
La ley prohíbe expresamente la convención donde el deudor o tercero se compromete a no gravar ni enajenar los
bienes como consecuencia de una negociación de prenda o con hipoteca.
El derecho de preferencia es el derecho que tiene el acreedor de que se le pague por encima de cualquier otro que
no tenga su rango o grado en cuestión
RELACION ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS DEMAS ACREEDORES
Estas relaciones están referidas a un derecho de preferencia que es el derecho de ser pagado con prelación a los
otros acreedores centrada en el precio obtenido o bien por el remate judicial o del pago del seguro o del pago por
expropiación de utilidad pública o por servidumbre legal. De manera que hay prelación entre hipotecario con los
grados y si no alcanza para todo los insolutos concurren con los acreedores quirografarios sobre los otros bienes
del deudor
Si concurren hipotecarios con acreedores privilegiados la preferencia está dada a favor del acreedor privilegiado e
inclusive el privilegio general puede ir subsidiariamente sobre los inmuebles en remate.
Es decir, el acreedor hipotecario tiene el derecho de preferencia y va cobrar por encima de cualquier otro acreedor
hipotecario que este en grados por debajo. El Acreedor Hipotecario tendrá preferencia sobre los demás acreedores
excepto con respecto al acreedor privilegiado (ver tema del privilegio)
RELACION ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS TERCEROS POSEEDORES.
Se refiere a los derechos de persecución y remate judicial
Art 1899 CC: el acreedor hipotecario puede trabar ejecución sobre la cosa hipotecada y hacerla rematar, aunque
este poseído por terceros. Esta disposición no producirá efecto contra el tercero que haya adquirido la cosa
hipotecada en remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se traslada al precio del
remate. El acreedor no podrá ejercer este derecho respecto de los bienes muebles que son accesorios del
inmueble hipotecado, que hubieren sido enajenados a título oneroso sin fraude de parte del adquirente.
Art 1900 CC: el tercer poseedor de la cosa hipotecada no podrá alegar el beneficio de excusión, aunque se haya
constituido la hipoteca por un tercero, a menos que haya pacto en contrario.
El acreedor hipotecario le importa muy poco quien está teniendo como tal, no importa en manos de quien este, si es
posesión de otra persona, de una familia, de un tercero a cualquier título. El acreedor tiene el derecho de
perseguirlo en manos de quien se encuentre indistintamente de la persona que esté en posesión de ella y además
de eso el derecho de hacerlo rematar judicialmente.
El tercero en todo caso puede adquirir en juicio de hipoteca el bien hipotecado, pero para poder adquirirlo en todo
caso tiene que haberse dado citaciones a todos los acreedores hipotecarios
Y el tercer poseedor de la cosa hipotecada no puede alegar beneficio de excusión, aunque se haya constituido la
hipoteca por un tercero a menos que se haya pactado. Pero si no se ha pactado bajo ninguna naturaleza puede
este pretender alegar beneficio de excusión. El beneficio de excusión es propio de la persona del fiador.
El tercero en todo caso no puede alegar ese beneficio de excusión por el contrario tendría que establecerlo ya que
el derecho de persecución vería afectado la excusión como tal, sin embargo, ese tercero puede citar el
saneamiento a su causante.
ACCIONES QUE PUEDE EJERCER LA PERSONA DEL TERCERO La ley le da una solución a una salida al
tercero de manera que dentro de las soluciones el tercero puede hacer 03 cosas a saber:
1.Dejarse rematar el inmueble
2.Pagar a los acreedores hipotecarios
3. Abandonar el bien.
CAUSAS DE LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
Se extingue por vía de consecuencia y por vía principal
1.POR VÍA DE CONSECUENCIA por ser un derecho accesorio, en principio se extingue al extinguirse la obligación
principal que ella garantiza, sigue su misma suerte, pero si la obligación principal se extingue parcialmente, la
hipoteca por ser indivisible subsiste en su totalidad
Entonces por vía de consecuencia se extingue por:
 La Novación
 Dación en Pago
 El Pago
 La Compensación
 La Confusión de la Deuda
 La Prescripción
2.POR VÍA PRINCIPAL la hipoteca se extingue por vía principal independientemente de la extinción de la
obligación principal según las siguientes circunstancias a saber.
 Por la prescripción en favor del tercero poseedor en 10 años si no conoce el gravamen y en 20 años si lo
conoce.
 Por la pérdida de la cosa de vida, salvo que la cosa este hipotecada
 Por la renuncia del acreedor, que es un acto unilateral del acreedor
 Por el pago del precio de la cosa hipotecada en caso de remate judicial con citación de todos los acreedores
 Por la expiración del término a que se las haya limitado
 Por el cumplimiento de la condición resolutoria
 Por la anulación del título que lo origina
 Por la consolidación de personas de acreedor y titular que se da cuando el acreedor adquiere la cosa
hipotecada.
FUNDAMENTACIÓN LEGAL

Art 1907 CC: las hipotecas se extinguen: por la vía principal

1º Por la extinción de la obligación.
2º Por la pérdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en el art 1865.
3º Por la renuncia del acreedor.
4º Por el pago del precio de la cosa hipotecada.
5º Por la expiración del término a que se las haya limitado
6º Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en ellas.