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INFORME de TASACIÓN JUDICIAL Orden - Juzgado Letrado de 1 Instancia en Lo Civil de 18º Turno.
INFORME de TASACIÓN JUDICIAL Orden - Juzgado Letrado de 1 Instancia en Lo Civil de 18º Turno.
Ubicación: AV. Rivera 3086/88 Unidad 702. (Entre Mac Eachen y 14 de Julio)
Padrón: 29.080/702
Barrio: Villa Dolores-Pocitos Nuevo (Montevideo)
Método empleado: Tasación Metrológica. Planilla Activa Magnou (PAM). Cálculo Universal
por Asimilación Interna. Regresión Poligonal
Fecha: Junio 2011.
Juez digo:
PRIMERO. Oportunamente fui designado por la Sede para realizar la tasación de la unidad de
ubicado sobre Av. Rivera Nº 3086/88 (barrio Villa Dolores) señalado en el presente expediente.
Cargo que acepté y agradezco la confianza del juzgado para cumplir con el cometido ordenado.
mercado del inmueble a la presente fecha (junio 2011). Se procederá a la medición del precio
Normalizado y Formalizado IRAM – ISO, método directo por comparación de ofertas, que nos
ofrece la posibilidad de analizar en forma objetiva, imparcial y científica los valores actuales del
Cálculo Universal por Asimilación Interna Tabulada por Regresión Poligonal. Se indicarán los
criterios y medidas de valor que influyen directamente sobre el mismo. En esta valuación se
utilizarán 4 antecedentes de ventas (a1, a2, a3 y a4) con semejanzas comparables por ubicación
y/o funcionalidad para cada uno de los inmuebles que se tasarán. En nuestro trabajo se indicará
estudio se tendrán en cuenta los factores siguientes: a) cualidades intrínsecas, referidas a las
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propias del bien en sí mismo; b) cualidades extrínsecas, referidas al entorno (zona) que afecta al
ser la moneda que se utiliza para la comercialización de los mismos en el mercado local.
Unidad de Propiedad Horizontal Nº 702, padrón 29080/702 del edificio “San Marino”, sito en
Av. Rivera Nº 3086/88 entre las calles 14 de Julio y Eduardo Mac Eachen (Planta Urbana de
Montevideo).
7º piso (último piso) del edificio “San Marino” construido en el año 1988 Esta unidad
Sobre terreno con una superficie de 495 metros cuadrados con 9,70 metros de frente, se
construyó sobre padrón individual Nº 29080 con plano de mensura del Agrimensor José
diciembre de 1987, cuyo titular es FLOMAJI S.A. El edificio que integra el PH que se
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tasará, tiene actualmente una antigüedad de 23 años, categoría de la construcción es
pilares perimetrales que brinda seguridad e impide el libre acceso a personas extrañas.
(Ver foto de fachada). Por el portón principal ingresan los peatones y por los otros dos
subsuelo y el otro hacia el estacionamiento de planta baja al fondo, parte de las cocheras
es techado de chapa.
mayores observaciones.
La Unidad 702 (36 m.c.) se ubica en “contrafrente” del edificio, se accede por ascensor y
por escalera. En la planta se encuentran otras tres unidades, es decir que hay 4
apartamento por piso, dos son frontales y los otros dos contrafrente. Esta Unidad tiene
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integrado a la cocina con mesada de madera y pie de muro de ladrillo de campo a la vista,
piso de cerámica, tiene armario bajo mesada de 3 puertas 1 cajón y una pileta de acero
2012, bajo el régimen de la Ley 14.219 Art. 2º que no otorga prórroga. El alquiler lo
son de dos o tres plantas con tendencia a las edificaciones en altura. La calidad edilicia
del área es buena al igual que la calidad urbana del área. Densidad de población es de
mediana a alta y el nivel socio económico es medio a medio alto. Como elementos
tránsito por Av. Rivera es muy intenso con líneas de transporte colectivo muy dinámica y
Referente a infraestructura y servicios de la zona, la misma cuenta con todos los servicios
modernos de energía eléctrica, agua potable de red, gas y saneamiento entre otros.
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5. Antecedentes de Inmuebles a la venta en la zona.
del mercado que permitirá pronosticar el precio, el perito seleccionó dentro de la zona
El inmueble que tasaremos se representa por la letra “b” y las otras cuatro propiedades
comparables se señalan como a1, a2, a3 y a4 y se encuentran en la misma zona, con área
los valores del mercado de los Comparables que utilizamos, las fuentes y teléfonos de los
Agentes Vendedores.
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“a 1” (ANTECEDENTE 1). Padrón Nº 29644/001. Se ubica sobre Av. Francisco Muñoz Nº
3183 entre Agustín de Urturbey y La Gaceta, a tres cuadras y media del apartamento “b”
(Unidad 702 que se tasará) hacia el Sur, lo que se conoce como Pocitos Nuevo. Esta unidad
posee un dormitorio en 39 m.c., es la primera que se encuentra pasando la puerta de acceso, tiene
ventana con rejas y celosías de madera color blanco hacia el frente. Estado de conservación es
bueno, recientemente fue totalmente reciclado, piso flotante en dormitorio con baño en suite,
estar amplio de 21 m.c. con kichenette con mesada doble pileta de acero inoxidable de granito.
superior (39 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasará Padrón 29080/702 situado en Av.
equivalente. 10) Ventilación es inferior. 12) Mejoras externas es inferior (cocheras). Este
Barca, Tel.2619.4892
MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS - PROPIEDADES COMPARABLE (a 1 y “b”)
Inm. - Edif. - Año - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. – C. func. Piso Vis/ Lu/V. Ofertas
“b” 36 1988 1 X .
mismo edificio de (a1), Av. Francisco Muñoz Nº 3183 entre Agustín de Urturbey y La Gaceta,
a tres cuadras y media del apartamento “b” (Unidad 702 que se tasará) hacia el Sur, lo que se
conoce como Pocitos Nuevo. Esta unidad posee dos dormitorios en 43 m.c.
recientemente fue totalmente reciclado, piso flotante en dormitorio. Baño y cocina fue reciclado
Referencias comparables entre “a2” y “b”: 1) Superficie cubierta edificada (a2) es superior
(43 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasará padrón 29080/702 situado en Av. Rivera 3086/88.
despejada es inferior 10) Luminosidad es equivalente. 10) Ventilación es inferior. 12) Mejoras
Inm. - Edif. - Año - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. – C. func. Piso Vis/ Lu/V. Ofertas -
“b” 36 1988 1 X .
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“a 3” (ANTECEDENTE 3). Padrón Nº 28435/303. Se encuentra ubicado en el edificio
Construido en el año 1956 sobre Av. Rivera Nº 3309 entre Dolores Pereira de Rossell y
Francisco de Medina.
por escalera en el piso 3º. Muy luminoso y ventilado, su distribución consta de living comedor y
amplio dormitorio de parquet en buen estado, baño con mampara en duchero y cocina en buen
Referencias comparables entre “a3” y “b”: 1) Superficie cubierta edificada (a3) es superior
(37 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasará (padrón 29080/702 situado también sobre Av.
es inferior (Piso 3º por escalera a 7º con ascensor). 9) Vista despejada es inferior 10)
Luminosidad es equivalente. 10) Ventilación es inferior. 12) Mejoras externas es inferior (pallier
65.000, se vendió recientemente en USD 64.000, oo., por Inmobiliaria Carmen Morales Tel:
2.622.8281.
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MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS - PROPIEDADES COMPARABLE (a3 y “b”)
(La propiedad semejante (a3), individualmente se coteja frente al inmueble “b” a tasar)
Inm. - Edif. - Año - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. – C. func. Piso Vis/ Lu/V. Vendido
“b” 36 1988 1 X .
1952, ubicado Sobre Francisco de Medina Nº 1429 entre Horacio y Francisco Bauzá a una
Plano de ubicación del Padrón 28441 Fachada del edificio, Fco .De Medina
El acceso a la Unidad 103, es en el primer piso por escalera. Posee dos dormitorios, con una
Superficie de 46 m.c. living comedor, cocina y baño en buen estado. Buena luminosidad de los
ambientes. Gastos comunes $ 1.000, oo por mes. Se ofrece a la venta en USD 70.000, oo por
Referencias comparables entre “a4” y “b”: 1) Superficie cubierta edificada (A4) es superior
(46 m.c a 36 m.c) al inmueble que se tasará (padrón 29080/702) 2) Antigüedad es mayor. 3)
(Piso 1º por escalera a 7º con ascensor). 9) Vista despejada es inferior 10) Luminosidad es
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MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS -PROPIEDADES COMPARABLE (a4 y b)
Inm. - Edif. - Año - Ubic - Cal. Co - E. cons. - Dorm. – C. func. Piso Vis/ Lu/ V. Oferta
a4 46 1952 inf. inf. equiv. 2 sup. inf. inf. inf inf 70.000
“b” 36 1988 1 X .
comparables seleccionados por el tasador que se confrontarán con el bien a tasar; en este caso se
Comparable” del Profesor Artemio Aguiar y se tuvo en cuenta el cotejo individual de las
características de las propiedades que propone el Profesor Daniel Boveri (ambos argentinos).
iniciado por el Ing. Mario Eduardo Chandías y desarrollado por el Dr. Eduardo
MAGNOU.
El Análisis Matricial es una herramienta indispensable para identificar variaciones clave en las
diferentes fases del proceso valuatorio y así poder tener un razonable control para asegurar la
con la mayor certeza y claridad posible la “realidad observable que reconoce el mercado”
especialmente la aptitud cualitativa de los bienes que deben reflejar sus propias cualidades y
necesariamente las que les atribuye los eventuales compradores, junto con la aptitud cuantitativa
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Previamente confeccionamos la matriz de características de cada una de las propiedades que se
confrontaron todas contra todas (no individualmente), en este caso y por alta semejanzas entre
Cálculo. En este proceso solo se considerarán las principales características valorizantes que
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Referencia para cualificar el rango de los inmuebles:
2. Segunda columna ubicación, se agrupan junto a ésta: Altura del inmueble, Vista,
Luminosidad y Ventilación.
Asimilador de oferta, conocido también como Coeficiente de regateo (es la rebaja que
propuesto por la mayoría de los tratadistas con fundamentación estadística que permite
apreciar una reducción aconsejable del monto de la oferta al precio real efectivamente
dinámica del mercado, para el caso de “A3”, la diferencia entre la oferta y el precio de
venta ascendió a 1,5 % (USD 65.000 A 64.000) y para “A1” el Rdor Barca nos ha
virtud del activo movimiento de interesados que se está registrando (entre 8 a 10 visitas
semanales) que le hace pensar que la venta se realizará por el precio requerido, por lo que
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PLANILLA (PAM) CÁLCULO UNIVERSAL DE ASIMILACIÓN INTERNA.
MÉTODO DE REGRSIÓN POLIGONAL
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CUARTO. TASACIÓN DEL INMUEBLE PADRÓN Nº 29.080/702 “b”
1º) Téngame por presentado en mi calidad de perito tasador, por cumplido bien y fielmente con
2º) Téngase por cumplido la tasación ordenada, que asciende a:………. USD 64. 000, oo
3º) Téngase presente los honorarios del perito tasador que ascienden a: USD 781, oo
4º) Se agregan: ANEXO I (Información catastral del bien que se tasa, información territorial,
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