CADUCIDAD DE LAS HIPOTECAS: ANÁLISIS DE LA JURISPRUDENCIA DEL

TRIBUNAL REGISTRAL

Fernando Tarazona Alvarado

1. INTRODUCCIÓN.

Con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26639 se restableció la extinción de las

inscripciones de las hipotecas, que se encontraba regulada en el Código Civil de
19361, pero no en el actual.

Así, tenemos que en su artículo 3 se señala lo siguiente:

"Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las

facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras
resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se
extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes

que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del
crédito garantizado".

Sin embargo, desde su entrada en vigencia, a los 90 días después de su

publicación, es decir, el 25 de setiembre de 1996, existieron diversos problemas en
la aplicación de la extinción de los gravámenes en general, y de la hipoteca en
particular, debido a la forma poca feliz en que fue regulada en la Ley N° 26639.

Así, tenemos que uno de los problemas encontrados es lo referente al supuesto de

aplicación de la norma. Al respecto, a diferencia del Código Civil de 1936, donde el
plazo de extinción era uno solo: a partir de la fecha de inscripción del gravamen, en
el artículo 3 de la Ley N° 26639 el plazo de extinción del gravamen varía
dependiendo de si se trata de un gravamen que garantiza un crédito o no. Si no
garantiza crédito alguno, el plazo de extinción del gravamen es de 10 años a partir
de su inscripción, y si garantiza un crédito, el plazo de extinción se cumplirá a los 10
años contados desde el “vencimiento del plazo del crédito garantizado” (segundo
párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639).

El problema del establecimiento de dos supuestos de extinción de inscripciones de

gravámenes dependiendo de si garantiza o no un crédito, es que en el caso de las
hipotecas, no resulta claro en qué casos se estará ante el primer supuesto, es decir,
ante el supuesto de gravámenes que no garantizan un crédito, teniendo en cuenta la
naturaleza accesoria de la hipoteca, cual es la de ser un derecho real que se


Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, con estudios de Maestría en Derecho Civil en
dicha casa de estudios. Vicepresidente del Tribunal Registral.
1
En su artículo 1049 se señalaba: Las inscripciones de las hipotecas y de los demás gravámenes
indicados en los incisos quinto y octavo del artículo 1042, inclusive las que consten en los asientos de dominio,
se extinguirán a los treinta años de las fechas de las respectivas inscripciones si no fueran renovadas.
constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.

Asimismo, teniendo en cuenta que la Ley Nº 26702, Ley General del Sistema
Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y
Seguros, en su artículo 172, excluye a los gravámenes reales constituidos a favor de
entidades del sistema financiero de los alcances de la extinción regulada en la Ley
N° 26639, resultaba necesario determinar si dicha disposición también comprendía a
aquellas hipotecas cuyo plazo de extinción había transcurrido antes de la entrada en
vigencia de la Ley N° 2702.

Frente al silencio de la norma, tanto el Tribunal Registral, a través de la expedición

de diversas resoluciones, muchas veces contradictorias, como de precedentes de
observancia obligatoria, como la SUNARP, a través del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, trataron de dar una respuesta a las interrogantes antes
señaladas, siendo que muchas de las normas dictadas por la SUNARP recogen
criterios establecidos por el Tribunal Registral.

A continuación se expondrán los principales alcances de la extinción de las

hipotecas, recogida en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, teniendo en cuenta para ello
la jurisprudencia desarrollada por el Tribunal Registral de la SUNARP, así como la
regulación dada en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. NUEVA CAUSAL DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA.

Conforme al artículo 1122 del Código Civil, los supuestos de extinción de la hipoteca
son: la extinción de la obligación garantizada, la anulación, rescisión o resolución de
dicha obligación, la renuncia escrita del acreedor, la destrucción total del inmueble y
la consolidación.

Teniendo en cuenta el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca, dado que

su registro es un requisito de validez de acuerdo con lo señalado en el numeral 3 del
artículo 1099 del Código Civil, se verifica que la extinción por caducidad de su
asiento de inscripción determinará la pérdida de un requisito de validez de la
hipoteca misma, y por tanto, se extinguirá el derecho de hipoteca y no solamente su
asiento de inscripción.

En este sentido, mediante el artículo 3 de la Ley Nº 26639 se agrega una causal más
de extinción de la hipoteca, adicional a las contempladas en el artículo 1122 del
Código Civil, conforme lo señaló el Tribunal Registral, mediante la aprobación en el
Cuarto Pleno Registral, desarrollado los días 6 y 7 de febrero de 2003 y publicado en
el diario oficial El Peruano el 18 de junio de 2003, del siguiente criterio de
observancia obligatoria

"El artículo 3 de la Ley Nº 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la

hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil".
3. NATURALEZA DEL PLAZO DE EXTINCIÓN.

A diferencia de la regulación dada en el caso de las medidas cautelares y de

ejecución trabadas bajo las normas del Código Procesal Civil y Código de
Procedimientos Civiles (artículos 1 y 2 de la Ley Nº 26639), en los que se señala de
manera expresa un plazo de caducidad, en el caso de las hipotecas y demás
gravámenes solamente se alude a un plazo de extinción (Art. 3).

Al respecto, resulta necesario determinar la naturaleza del plazo de extinción

regulado en el referido artículo 3, porque dependiendo de ello se entenderá o no
extinguida la inscripción de la hipoteca en una situación dada.

Básicamente son dos los institutos vinculados con la extinción de derechos: la

prescripción y la caducidad. Si bien ambas figuras tienen como elemento común el
decurso del tiempo como modificador de una determinada situación jurídica
subjetiva, se diferencian en cuanto al objeto que es materia de dicha modificación.

En cuanto a la prescripción, en nuestra legislación se optó por la doctrina dualista,

en contraposición de la unitarista 2, en razón de distinguir dos tipos diferentes de
prescripción: la adquisitiva y la extintiva. Ambas se diferencian en que mientras en la
prescripción adquisitiva el transcurso del tiempo determina el nacimiento de un
derecho y la pérdida de otro derecho, como consecuencia del ejercicio de una
situación de hecho, como sucede en el caso de la adquisición de propiedad de un
terreno por prescripción adquisitiva, mediante la posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante 10 años (Art. 950 del Código Civil); en la extintiva
el transcurso del tiempo determina la extinción de la pretensión para reclamar un
derecho que se posee y que no se ha reclamado, sin que ello implique que nazca un
derecho a favor de la contraparte. Por ejemplo, la pretensión del acreedor de cobrar
una cantidad de dinero prestado a su deudor.

La caducidad, en cambio, es aquella institución que determina la extinción del

derecho por su no ejercicio dentro de un tiempo determinado. Se diferencia de la
prescripción extintiva en que en ésta no se extingue el derecho, sino sólo la
pretensión de su ejercicio.

De lo expuesto se tiene que si bien existe cierta semejanza entre la prescripción

extintiva y la caducidad, porque en ambas figuras se extingue una situación jurídica
subjetiva por el transcurso del tiempo ante la inacción del titular, sin que ello implique
actos de hecho por parte del deudor que le haga adquirir un derecho; sin embargo,
en la prescripción extintiva sólo se extingue la pretensión de ejercicio del derecho,
mas no éste derecho, a diferencia de la caducidad, en que lo que se extingue es el
derecho mismo.

Esto determina que la caducidad opere de pleno derecho, sin que admita plazo de
interrupción ni de suspensión3, pudiendo ser declarada de oficio. En cambio, en la
prescripción extintiva pervive el derecho y por lo tanto, cabe que se renuncie a ella,

2
Esta doctrina conceptúa a la prescripción como una sola, y es aquella cuyo transcurso del tiempo origina
la transformación de una situación de hecho en una de derechos.
3
Salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, en dicho caso se suspende.
sea en forma expresa o tácita, correspondiendo deducirla solamente a pedido de
parte y nunca de oficio.

Teniendo en cuenta los conceptos desarrollados se tiene que el plazo de extinción

regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad y no de
prescripción (adquisitiva o extintiva), dado que se adecua a la naturaleza de aquella,
es decir, que el decurso del tiempo determina la extinción de un derecho, que en
este caso es el asiento de inscripción de hipoteca, que a su vez determina la
extinción de la hipoteca.

No es prescripción adquisitiva porque no existe un ejercicio de hecho que determine

la adquisición de un derecho y pérdida de otro como consecuencia de este ejercicio.
Tampoco es prescripción extintiva porque lo que se extingue es la hipoteca y no su
pretensión de ejercicio.

En ese sentido se pronunció el Tribunal Registral, en la Resolución Nº 040-2002-

ORLL-TRN, sétimo considerando:

“…el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, es un plazo de caducidad

pues se refiere a la extinción de las inscripciones, por lo tanto es aplicable lo
dispuesto en el artículo 2005 del Código Civil según el cual “La caducidad no admite
interrupción ni suspensión, salvo el caso previsto en el artículo 1994, inciso 8)” y
también lo regulado en el artículo 2007 del Código Civil que señala lo siguiente: “La
caducidad se produce transcurrido el último día del plazo, aunque éste sea inhábil “”.

Dicha precisión, que el plazo regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de

caducidad, genera básicamente dos consecuencias:

- El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca.

- Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en la partida o en el
título presentado.

A continuación se verá cada uno de ellos.

3.1. El transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de la hipoteca.

Tratándose de un plazo de caducidad, no resulta necesario que se cancele el

asiento de inscripción de la hipoteca para que ésta se entienda extinguida, dado los
efectos del transcurso del plazo: la extinción del derecho (hipoteca), sin estar
supeditado a un requisito adicional.

Al respecto, el artículo 103 del Reglamento General de los Registros Públicos

dispone que “Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando
opere la caducidad. Sin perjuicio de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los
asientos de cancelación respectivos, salvo en los supuestos que por disposición
especial se requiera la solicitud de parte”.

Esta es la razón por la cual en el caso de las hipotecas que garantizan deudas a
favor de entidades del sistema financiero el Tribunal Registral entendió que han
caducado aquellas cuyo plazo de extinción hubiera transcurrido antes de la entrada
en vigencia de la Ley Nº 26702.

Como se sabe, con la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702 (10/12/96), se

estableció una excepción a la caducidad de gravámenes reales constituidos a favor
de entidades del sistema financiero4.

Dado que dicha ley entró en vigencia con posterioridad a la Ley Nº 26639, surgió la
duda acerca de la situación de aquellos gravámenes reales cuyo plazo de extinción
había transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.

Para dar solución a este problema debe analizarse la naturaleza del plazo de
extinción regulado. Si es de prescripción extintiva, entonces, el solo transcurso del
tiempo no determina la extinción de la inscripción, necesitándose para ello que se
cancele el asiento. En cambio, si es de caducidad, no necesita que se cancele el
asiento del gravamen para entender extinguido el asiento con el mero transcurso del
plazo, en razón a que la caducidad extingue el derecho.

Entonces, teniendo en cuenta que el plazo es de caducidad, conforme se indicó,

entonces, se concluye que han caducado todas aquellas hipotecas que garantizaban
obligaciones a favor de empresas del sistema financiero cuyo plazo de extinción ha
transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 26702.

Entender lo contrario, es decir, que no caducan en mérito a la Ley Nº 26702, sería

aplicar retroactivamente esta última norma, interpretación que iría en contra de lo
dispuesto por la Constitución (Art. 103), que sólo permite la aplicación retroactiva en
materia penal. Sobre el particular, en el artículo III del Título Preliminar del Código
Civil se señala que la norma se aplica a las consecuencias de las situaciones
jurídicas existentes, no teniendo efectos retroactivos, salvo las excepciones
previstas en la Constitución.

Respecto al tema, el Tribunal Registral, en su Segundo Pleno, desarrollado los días

29 y 30 de noviembre de 2002 y publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de
enero de 2003, ratificó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Pueden cancelarse en mérito a la Ley Nº 26639 los gravámenes cuyo plazo de

caducidad se haya cumplido entre el 25-9-1996 (fecha de entrada en vigencia de la
Ley Nº 26639) y el 9-12-1996 (fecha de publicación de la Ley Nº 26702), aun cuando
hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero”.

4
Así en su artículo 172, último párrafo, se estableció lo siguientes: "La liberación y extinción de toda
garantía real constituida a favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada
por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para
los gravámenes constituidos a favor de una empresa".
3.2. Improcedencia de cancelación de la hipoteca cuando en la partida o en el
título presentado consta su ejecución.

En la jurisprudencia del Tribunal Registral se admitió de manera uniforme que la

inscripción de la hipoteca no caduca si es que se desprende de la partida que la
misma se está ejecutando.

Si bien el supuesto de hipoteca en ejecución no se ha previsto de manera expresa

en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sin embargo se ha venido aplicando el criterio
indicado en razón a que la extinción contemplada es una de caducidad y por
consiguiente sólo se producirá en la medida que el titular del derecho no lo haya
ejercido dentro del plazo establecido. Debe tenerse en cuenta que para que un
derecho caduque es necesario que se presenten dos situaciones concurrentes: que
transcurra el plazo de extinción y que el titular del derecho no lo haya ejercido. Basta
que falte uno de dichos elementos para que no se produzca la caducidad.

Cabe resaltar la equivalencia que existe entre el plazo de extinción regulado en el

segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 con el plazo de prescripción
extintiva de la acción real 5, que es de 10 años del vencimiento de la obligación
garantizada; equivalencia que denota la intención de la norma, cual es, que
caduquen aquellas hipotecas que no puedan ser ejecutadas en razón que ha
prescrito la acción real para el cobro de la deuda garantizada.

Al respecto, en el Dictamen de la Comisión de Justicia del Congreso de la República

sobre los proyectos de Ley Nº 931-95 y 1050-95, se señaló lo siguiente: "(...) Distinto
es el caso de la extinción de las inscripciones prevista en el artículo 1049 del Código
Civil de 1936. Debe reproducirse esta norma, pero cambiando el antiguo plazo de
treinta años por el de diez, dado que éste es el nuevo término de la prescripción
extintiva de la acción real (...)".

Por tanto, si de la partida del inmueble, o del título presentado para la inscripción, se
desprende que el acreedor hipotecario ejercitó la acción real antes del vencimiento
del plazo de extinción, entonces no caducará la hipoteca, aunque al momento en
que se solicite su cancelación haya transcurrido el plazo de extinción.

En este caso, entonces, no resulta necesario inscribir la renovación de la hipoteca

para evitar su caducidad, dado que la hipoteca no se extinguirá por haber ejercido el
titular de la misma la acción real correspondiente.

Sobre el tema el Tribunal Registral expidió varias resoluciones, tales como las Nsº
474-2005-SUNARP-TR-L del 19.8.2005, 259-2004-SUNARP-TR-L del 30.4.2004 y
340-2000-ORLCTR del 18.10.2000.
.
Así, tenemos que en la Resolución Nº 474-2005-SUNARP-TR-L del 19.8.2005 se
indicó, en el noveno numeral, lo siguiente:

5
Artículo 2001: Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:
1. A los diez años, la acción personal, la acción real, la que nace de una ejecutoria y la de
nulidad del acto jurídico.
"... si de la partida consta que la hipoteca se encuentra en ejecución, entonces, ya
no caducaría. En este caso ya no sería necesaria la inscripción de la renovación.
(...)

En el caso de las hipotecas, estas caducan si dentro el plazo de 10 años del

vencimiento de la obligación garantizada, no se ha hecho ejercicio de la acción real.
De lo contrario, si se ha hecho ejercicio de dicha acción antes de dicho plazo,
entonces, la hipoteca no se va a extinguir".

Asimismo, el Tribunal Registral aprobó, en su IV Pleno, el siguiente acuerdo 6:

“El plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley N° 26639 es uno de

caducidad. Sin embargo, la caducidad no opera si del título presentado o de la
partida registral se desprende que dentro de dicho plazo se ha iniciado la ejecución
del gravamen”.

4. SUPUESTOS DE CADUCIDAD.

Como se señaló, el artículo 3 de la Ley N° 26639 regula dos supuestos de extinción

de gravámenes: a) gravámenes que no garantizan créditos, caducan a los 10 años
de su inscripción en el Registro si antes no son renovadas (primer párrafo); y b)
gravámenes que si garantizan créditos, caducan a los 10 años desde la fecha de
vencimiento de la obligación garantizada (segundo párrafo).

A continuación se analizará cada uno de estos supuestos.

4.1. Caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones.

Conforme al segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, la hipoteca caduca

transcurrido el plazo de extinción de 10 años a partir de la fecha de vencimiento de
la obligación garantizada.

Siendo que en este supuesto el plazo extintivo comienza a correr a partir de la fecha
de vencimiento del pago del crédito, es que resulta importante que en la partida
registral conste la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, así como
también las modificaciones de dicha fecha que pacten la partes (refinanciamiento),
para efectos de un adecuado cómputo del plazo de extinción.

Sobre el tema, el Tribunal Registral aprobó, en su IV Pleno, el siguiente precedente

de observancia obligatoria:

"La fecha de vencimiento del plazo de crédito garantizado y su modificación, tanto en

el contrato de mutuo como en los demás actos y contratos de los que surjan
obligaciones garantizadas por gravámenes inscritos, requerirán acceder al registro
en atención a las consecuencias registrales que el segundo párrafo del artículo 3 de
la Ley Nº 26639 le otorga a dicho plazo".
6
Los acuerdos, a diferencia de los precedentes de observancia obligatoria, no obligan a todas las
instancias registrales, pero sí al Tribunal Registral.
Dicho criterio fue recogido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, en el inciso c) de su artículo 837.

El problema surge con las hipotecas inscritas con anterioridad, ya que en aquellas
no se consignó la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. En este
supuesto se tiene que recurrir a los títulos archivados para hallar dicha información.

Sucede muchas veces que la fecha de vencimiento de la obligación no consta en la

partida ni en el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca. En
estos casos, el Tribunal Registral ha venido denegando la cancelación de la hipoteca
ante la imposibilidad del registrador de comprobar el transcurso del plazo de
extinción.

Así se estableció en la Resolución Nº 558-2005-SUNARP-TR-L del 28.9.2005, en el

tercer párrafo de su numeral 9, resolución que fue expedida cuando estaba vigente
el anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

" (...). Cabe señalar que en la parte final del segundo párrafo del artículo 112 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se establece que procederá la
cancelación de las hipotecas que garanticen obligaciones de ejecución diferida a los
10 años contados desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado,
siempre que éste pueda determinarse del contenido del título, de lo que se tiene
que, si no puede determinarse, no procede la cancelación (...)".

Conforme al segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios, en estos casos cabe la posibilidad que el interesado presente al
Registro el título en donde conste la fecha de vencimiento de la obligación. Una vez
corroborado por el registrador que se trata del título respectivo, procede a realizar el
cómputo del plazo, y a cancelar la hipoteca si hubiera transcurrido el plazo de
caducidad.

El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite ampliar el

asiento de inscripción de la hipoteca para efectos que se registre la fecha de
vencimiento del crédito, debiendo presentarse para ello documentación fehaciente,
conforme se señala en el artículo 84 del RIRP.

Existen circunstancias en las cuales el Tribunal Registral admitió la cancelación de

hipotecas a pesar de no constar en el título archivado la fecha del vencimiento de la
obligación garantizada, en base a la aplicación de presunciones contenidas en el
ordenamiento legal.

Como se sabe, en mérito a la autonomía privada, las partes pueden fijar libremente
el contenido del contrato siempre que no se contravenga normas imperativas (Art.
1354 del Código Civil). A su vez, el ordenamiento jurídico regula aquellos tipos de
contratos de uso más frecuente con la finalidad de facilitar la contratación, y de esta

7
Artículo 83.- Inscripciones de hipoteca
En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará:
(…)
c) La fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título.
forma reducir los costos de transacción porque las partes no tendrán que fijar todo el
contenido negocial, dado que los aspectos no establecidos por las partes serán
regulados por las normas establecidas para el tipo contractual de que se trate. Se
entiende que estas normas son de carácter dispositivo, ya que sólo resultan
aplicables a falta de regulación distinta de las partes.

En consecuencia, en aplicación de dichas presunciones, el Tribunal Registral se

pronunció por la cancelación de las hipotecas en los siguientes casos:

a) Cuando la hipoteca garantiza un mutuo, habiéndose señalado que éste deberá

pagarse dentro de un tiempo determinado a partir de la fecha de entrega del dinero,
sin que se indique cuándo se entregó dicho dinero.

En este caso, el Tribunal Registral interpretó que debe entenderse entregado el

mutuo en la fecha de celebración del contrato, en aplicación del artículo 1653 del
Código Civil8, según lo señala en su Resolución Nº 268-2004-SUNARP-TR-L del
30.4.2004, quinto considerando:

"... debe tenerse en cuenta que las partes contratantes no solamente se obligan a lo
expresamente pactado, sino también a lo señalado en las normas vigentes, sean
estas imperativas o dispositivas, siendo que en este último caso se van a aplicar de
manera supletoria los artículos 1353, 1354 y 1356 del Código Civil vigente.
Así tenemos que conforme al Art. 1653 del código sustantivo, el bien que se da en
mutuo debe entregarse en la fecha pactada, y en su defecto, en la fecha del
contrato".

b) Cuando se estableció la forma de pago de la obligación garantizada, la misma

que se realizará en armadas mensuales, pero no se señaló la fecha de vencimiento
de la primera cuota.

El Tribunal Registral viene interpretando de manera uniforme en el sentido que se

entiende que la primera armada vence a los 30 días de la celebración del contrato,
esto es, desde la fecha de la celebración de la escritura pública.

Así se señaló en la Resolución Nº 645-2004-SUNARP-TR-L del 29.10.2004, en su

quinto considerando:.

"Al respecto, esta instancia ha establecido en anteriores pronunciamientos de

manera reiterada que: "Cuando en el contrato se haya pactado que el vencimiento
de las armadas es mensual y no exista ningún período de gracia para dar inicio al
cómputo del vencimiento de la primera armada, debe interpretarse (en concordancia
con el artículo 169 del Código Civil) que el pago de la primera armada se efectuará
luego de transcurrido un mes de la fecha de celebración del contrato, es decir, desde
el otorgamiento de la escritura pública, por ser la fecha cierta del contrato"".

8
Artículo 1653: El mutuante está obligado a efectuar la entrega en la oportunidad convenida y, en su
defecto, al momento de celebrarse el contrato.
Asimismo, en el X Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 8 y 9 de abril de
2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se aprobó el
siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el segundo párrafo del

artículo 3 de la Ley 26639, cuando en un contrato se haya pactado que el
vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algún período de gracia para dar
inicio al cómputo del vencimiento de la primera cuota, debe interpretarse que el pago
de la primera armada se efectuará luego de transcurrido un mes de la fecha cierta
de celebración del contrato”.

c) Cuando se estipuló que el plazo para devolver la suma mutuada se contará desde
la entrega, y ésta se realizará con la inscripción de la hipoteca.

Sobre el particular, los registradores aplicaban dos interpretaciones: una, que

entendía entregado el mutuo en la fecha de la inscripción de la hipoteca, y por
consiguiente a partir de dicho momento se podía contar la fecha de vencimiento de
la deuda; y otra, que exigía que se acredite que efectivamente fue entregado el
dinero en la fecha de la inscripción, para poder realizar el cómputo del plazo
respectivo.

El problema originado por las distintas interpretaciones fue resuelto mediante la

aprobación de un precedente de observancia obligatoria, que adoptó la primera
posición.

Así, tenemos que en el VIII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 13 y 14
de agosto de 2004 y publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de octubre 2004,
se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

"Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se

contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la inscripción de la hipoteca en el
Registro, se presume que la entrega se efectuó según lo acordado y en
consecuencia resulta posible determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de
caducidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639".

Entre las razones expuestas por el Tribunal para adoptar dicho criterio está el
respeto a la libertad contractual de la que gozan las partes para fijar el contenido del
contrato, por lo que en la interpretación del mismo debe estarse a los términos
pactados.9

4.2. Caducidad de hipotecas que no garantizan obligaciones.

Si bien inicialmente el Tribunal Registral entendió que en el caso de las hipotecas

solamente era aplicable el supuesto de caducidad contemplado en el segundo

9
En el sétimo considerando de la Resolución del Tribunal Registral Nº 292-2003-SUNARP-TR-L del
9.5.2003 se señala: "...basta que el Registrador verifique la inscripción (...) para considerar que la entrega se
produjo en ese momento. Exigir que además se acredite la efectividad de la entrega es ir mas allá de la voluntad
de las partes y de los límites de la facultades que otorga al Registrador el artículo 3 de la Ley Nº 26639:
verificar el transcurso del plazo a partir de una fecha determinada por las partes (...)".
párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, en razón a su carácter de derecho
accesorio de uno principal, después varió de criterio, aceptando que existen
circunstancias donde se constituyen hipotecas sin que existan obligaciones
garantizadas, supuesto que se presenta cuando a la fecha de su constitución éstas
eran futuras, eventuales o indeterminadas.

A continuación se verá cada uno de estos supuestos:

4.2.1. Obligaciones indeterminadas.

Muchas veces en el contrato de constitución de hipoteca se estipula que dicho

gravamen garantizará no sólo una obligación determinada o determinable, sino
también "cualquier otra obligación futura que pudiera contraer el deudor con el
acreedor hipotecario".

Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que constituye uno de los requisitos de
validez de la hipoteca el que asegure el cumplimiento de una obligación
determinada o determinable, conforme se señala en el numeral 2) del artículo 1099
del Código Civil.

De acuerdo a la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, publicada en el diario

oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990, una obligación es determinada
cuando se encuentran especificados todos sus elementos en el contrato y es
determinable cuando faltando alguno, puede llegarse a determinar sin necesidad de
un nuevo acuerdo de las partes, en base a la información contenida en el contrato.
En cambio será indeterminada cuando no se encuentran establecidos sus elementos
y en el contrato no se ha fijado el mecanismo para determinarlo, necesitándose por
ello un nuevo acuerdo entre las partes

Teniendo en cuenta la definición de obligación determinada, determinable e

indeterminada, las obligaciones contenidas en la expresión "cualquier otra
obligación futura que pudiera contraer el deudor con el acreedor hipotecario" son en
realidad indeterminadas, por cuanto no se especifica de qué tipo de obligaciones se
trata, no pudiendo determinarse dichas obligaciones a partir del contenido del
contrato de constitución de la hipoteca.

Frente a la caducidad de las hipotecas que garantizan estas obligaciones, el Tribunal

Registral tuvo tres criterios distintos.

Así, en un primer criterio, el Tribunal no aceptaba la cancelación de estas hipotecas

por cuanto entendía que si bien pudo haber transcurrido el plazo de caducidad de la
obligación determinada garantizada, también era cierto que la hipoteca garantizaba
futuras obligaciones indeterminadas, y, por lo tanto no era posible cancelarla por
cuanto al garantizar dichas obligaciones futuras, no resultaba posible determinar la
fecha de vencimiento de estas obligaciones.

Así se señaló en la Resolución Nº 131-2004-SUNARP-TR-L del 5/3/2004, en su

sexto considerando:
"Siendo que es indispensable la verificación del transcurso del plazo de los 10 años
desde el vencimiento de la obligación garantizada con el gravamen sobre la base del
documento público de constitución de hipoteca, no es posible en sede registral
adecuar esta situación al supuesto previsto en la precitada ley, porque no se puede
determinar si es que efectivamente se ha cumplido con el plazo señalado, por
tratarse de obligaciones futuras. En tales casos, a efectos de la cancelación de la
hipoteca por causal de caducidad, la parte interesada se encuentra facultada para
presentar los documentos fehacientes en virtud de los cuales el Registrador verifique
que efectivamente ha transcurrido el plazo de caducidad de 10 años a partir del
vencimiento de la última obligación contraída por la deudora, o, declaración expresa
por parte del acreedor en la cual se manifieste el cumplimiento del crédito a
satisfacción, o declaración judicial que así lo establezca".

Un segundo criterio se pronunciaba a favor de cancelar estas hipotecas siempre que

haya transcurrido el plazo de caducidad de la obligación determinada, sin importar la
otra cláusula que garantiza obligaciones indeterminadas; concluyó el Tribunal que
esta cláusula del contrato era nula por cuanto uno de los requisitos de validez de la
hipoteca es que la obligación garantizada sea determinada o determinable, siendo
que estas futuras obligaciones eran indeterminadas.

Entonces, por aplicación del principio de conservación del contrato 10, se reputaba
inválida dicha cláusula pero válida las demás cláusulas del contrato de constitución
de hipoteca, y por lo tanto, al momento del cómputo del plazo de caducidad,
solamente se tomaba en cuenta el plazo de extinción de la obligación determinada, o
determinable, garantizada.

Así se resolvió en la Resolución Nº 449-2004-SUNARP-TR-L del 23.7.2004, en su

décimo segundo considerando:

"...La circunstancia de que la hipoteca se haya inscrito garantizando también

obligaciones indeterminadas, no afecta a la hipoteca inscrita, por cuanto la hipoteca
también garantiza obligaciones determinadas: el mutuo y sus intereses, siendo esta
disposición separable, de acuerdo a lo señalado en el artículo 224 del Código Civil".

Un tercer criterio del Tribunal establecía que en dichas cláusulas, en las que se
garantizaba obligaciones indeterminadas, en realidad se está frente a un supuesto
en que no existe una obligación propiamente dicha, en razón a que ésta no se
encuentra determinada ni es determinable.

Se indicó que al haberse registrado la hipoteca se encontraban legitimadas todas las

cláusulas del contrato de constitución, por lo que no correspondía señalar que
alguna de sus cláusulas fueran inválidas. Sin embargo, para el cómputo del plazo de
caducidad, en el caso de estas obligaciones, tenía que aplicarse el plazo de
extinción regulado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, dado que al
ser indeterminada, entonces, no existía obligación, por lo que se estaba frente a una
hipoteca que no garantiza una obligación.

10
Recogida en el artículo 224 del Código Civil, que señala que la nulidad de una disposición no anula la
integridad del acto si es separable.
Dicho criterio fue recogido en la Resolución Nº 540-B-2004-SUNARP-TR-L del
10.9.2004:
.
"En el caso de las obligaciones indeterminadas a que se refiere la cláusula tercera
de la misma escritura, en la medida que dichas obligaciones no se han hecho
constar en el Registro, el plazo de extinción de la hipoteca se computa a partir de la
fecha de su inscripción en el Registro (...)".

Aplicando esta última interpretación, el Tribunal Registral aprobó, en el XI Pleno

Registral, desarrollado el 27/7/2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el
5/9/2005, un precedente de observancia obligatoria referido a hipotecas constituidas
a favor de entidades del sistema financiero que garanticen obligaciones
indeterminadas y cuyo plazo de caducidad hubiera transcurrido antes que entre en
vigencia la Ley Nº 26702; en el sentido que han caducado a los 10 años de su
inscripción.

Dicho precedente señala que: " Las hipotecas constituidas a favor de empresas del
sistema financiero que garanticen obligaciones indeterminadas caducan a los 10
años de inscritas, siempre que dicho plazo hubiera transcurrido antes de la vigencia
de la Ley Nº 26702".

De esta manera, con la adopción de dicho precedente de observancia obligatoria, el

Tribunal Registral se inclinó por interpretar que en los casos en que la obligación
garantizada con la hipoteca es indeterminada, en realidad no existe tal obligación, y
por tanto, nos encontramos frente a una garantía hipotecaria que no garantiza un
crédito.

Si bien constituye uno de los requisitos de validez de la hipoteca el que la obligación

garantizada sea determinada o determinable, conforme al numeral 2 del artículo
1099 del Código Civil, sin embargo, debe tenerse en cuenta que conforme al
principio de legitimación, recogido en el artículo 2013 del Código Civil, los asientos
se presumen válidos mientras no sean rectificados o anulados por el Poder Judicial.

Por consiguiente, a pesar de la invalidez de la hipoteca inscrita, mientras no sea

declarada nula por el Poder Judicial se presumirá válida, y por consiguiente, surtirá
efectos.

Con la entrada en vigencia del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, mediante Resolución N° 248-2008-SUNARP-SN del 28 de agosto de 2008,
ya no resultaría posible cancelar por caducidad las hipotecas que garantizan
obligaciones indeterminadas, porque, conforme se señala en el segundo párrafo del
artículo 87 del mencionado reglamento, “(…) Tratándose de inscripciones
correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo
del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en
el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o
indeterminadas, sólo caducarán si se acredita fehacientemente el cómputo del
plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo
que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación
garantizada”. (Lo resaltado es nuestro).
Así lo interpretó el Tribunal Registral en varias resoluciones, como la Resolución N°
1789-2011-SUNARP-TR-L del 22 de setiembre de 2011, en el que se indicó lo
siguiente:

“De conformidad al artículo 87 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios, las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan
obligaciones indeterminadas, futuras o eventuales sólo caducan si se acredita
fehacientemente el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación y, ha
transcurrido el plazo de 10 años contado desde la fecha de vencimiento de la
obligación garantizada, habiéndose quedado sin efecto en virtud de dicha
disposición el sétimo precedente aprobado en el Octavo Pleno Registral sobre
caducidad de hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual”. (Lo resaltado
es nuestro).

Nosotros discrepamos con dicha interpretación del Tribunal porque, en el caso de

las obligaciones indeterminadas, como su propio nombre lo indica, no están
determinadas, y por tanto, no resulta posible establecer cuales son las obligaciones
garantizadas o que van a ser garantizadas con la hipoteca. Por tanto, al no estar
determinadas ni ser determinables las obligaciones garantizadas con la hipoteca no
resulta posible acreditar ante el Registro la fecha de vencimiento o de nacimiento,
supuestos bajo los cuales, conforme al segundo párrafo del artículo 87 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se podría verificar si
transcurrió el plazo de caducidad de la hipoteca.

En ese sentido, si bien en el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios se hace referencia a las obligaciones
indeterminadas, creemos que en realidad regula los supuestos de obligaciones cuya
fecha de vencimiento no consta en el título archivado y de obligaciones futuras y
eventuales, en cuyo caso, sólo procederá cancelar la hipoteca cuando se presente el
título que contenga la fecha de vencimiento de la obligación garantizada o el título
que acredite el nacimiento de la obligación futura o eventual.

Por tanto, nosotros creemos que en el caso de las hipotecas que garantizan
obligaciones indeterminadas sigue vigente el criterio establecido por el Tribunal
Registral, en el sentido que nos encontramos ante un gravamen que no garantiza
obligación alguna y por tanto, resulta aplicable el plazo de caducidad contemplado
en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639: 10 años desde la fecha de
inscripción de la hipoteca.

4.2.2. Obligaciones futuras y eventuales.

Conforme al artículo 1104 del Código Civil, mediante la hipoteca pueden

garantizarse obligaciones futuras y eventuales.

Las obligaciones futuras son aquellas que no existen al momento de la constitución

de la hipoteca, pero que van a existir en un momento posterior. Las obligaciones
eventuales son aquellas que no existen al momento de la constitución de la hipoteca
pero que pueden existir posteriormente.
Para que sean garantizables dichas obligaciones deben estar determinadas o ser
determinables, por ser éste un requisito de validez de la hipoteca, conforme se
señala en el numeral 2 del artículo 1099 del Código Civil.

Sobre el particular, el Tribunal Registral aprobó como precedente de observancia

obligatoria criterios para establecer si la obligación futura o eventual garantizada con
la hipoteca es determinada o determinable. Así, en el XII Pleno, realizado los días
18, 19 y 20 de diciembre de 2006, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 24 de
enero de 2007, se aprobó el siguiente precedente:

“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero,
debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como
criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a
cualquiera de los siguientes:
a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el
título;
b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones;
c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por
Ley”.

Debe tenerse en cuenta que al momento de la constitución de la hipoteca las

obligaciones futuras o eventuales aún no existen; y al no existir, resulta imposible
realizar el cómputo del plazo de caducidad.

Respecto a estas obligaciones, el Tribunal Registral señaló que dado que aún no
han "nacido", entonces el plazo de caducidad aplicable a las hipotecas que las
garantizan es el regulado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639,
debido a que en la fecha en que se solicita su cancelación aún no se ha registrado el
nacimiento de dichas obligaciones, por lo que en estricto se está frente a hipotecas
que no garantizan obligaciones; salvo que en forma previa se registre dicho
“nacimiento”, en cuyo caso será de aplicación el plazo de caducidad regulado en el
segundo párrafo del artículo 3 de dicha ley, teniendo en cuenta la fecha de
vencimiento de la obligación surgida11.

11
En la Resolución Nº 598-2004-SUNARP-TR-L del 13.10.2004, se señala, citando a su vez la
Resolución Nº 136-2004-SUNARP-TR-T del 24.7.2004: "(...) las hipotecas que garantizan obligaciones futuras
no garantizan en estricto un crédito. Registralmente, constituyen sólo un vínculo jurídico aún ineficaz que sujeta
el predio al poder del acreedor, quien sólo puede ejercer sus facultades de persecución y preferencia de cobro,
pero no la venta judicial, puesto que para ello es presupuesto lógico y jurídico que nazca una obligación y sea
incumplida.
(...) Cuando el Registro no publicite el nacimiento de la obligación futura o eventual, y
consecuentemente se trate de una hipoteca "en fase potencial", se extinguirá a los 10 años desde la fecha de
inscripción del gravamen, pues en este caso se trata de un gravamen que registralmente no garantiza crédito
alguno, con prescindencia de si, extrarregistralmente, la obligación surgió y está vigente. Lo señalado resulta
comprensible si se tiene en cuenta que el contenido del asiento de inscripción de la hipoteca se presume exacto
por derivación del principio de legitimación regulado por el artículo 2013 del Código Civil, esto es, que el
derecho de garantía le pertenece al acreedor hipotecario en la forma que consta en el Registro, resultando de
ello que, para todo efecto, debe presumirse que la hipoteca en cuestión no garantiza un crédito mientras lo
contrario no surja de la partida registral del bien gravado. No esta demás recordar que lo inscrito tiene el
carácter de verdad oficial como consecuencia de los principios registrales de legalidad y exactitud, por lo cual
es el Estado quien proclama que las obligaciones coberturadas con la hipoteca aún no han surgido".
En concordancia con ese criterio, en el VIII Pleno del Tribunal Registral, desarrollado
los días 14 y 15 de agosto de 2004, y publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de
octubre del mismo año, se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:

"La hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual, caduca a los 10 años
desde su inscripción, salvo que se haya hecho constar en la partida registral el
nacimiento de la obligación determinada o determinable antes del vencimiento de
dicho plazo, en cuyo caso caducará a los 10 años desde la fecha de vencimiento del
plazo del crédito garantizado".

Dicho precedente del Tribunal Registral sin embargo, fue dejado sin efecto por el
actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que en el segundo
párrafo de su artículo 87 señala que sólo caducaran estas hipotecas si se acredita el
nacimiento de la obligación futura o eventual y transcurrió el plazo de extinción de 10
años desde la fecha de vencimiento.

Discrepamos con esta posición del Reglamento de Inscripciones por los siguientes
motivos:

a) El hecho de exigir para cancelar por caducidad este tipo de hipotecas el que
se presente el título donde conste el nacimiento de la obligación futura o
eventual, desvirtúa el efecto de la publicidad registral, cual es el publicitar con
efecto erga omnes los actos y derechos inscritos, los que se presumen
válidos, salvo que sean rectificados o invalidados por el Poder Judicial (Art.
2013 del Código Civil).

Por tanto, mientras no se registre el nacimiento de la obligación futura o

eventual garantizada con la hipoteca inscrita, no se puede presumir, como se
hace de manera errada en el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, que ésta ha nacido; por el contrario,
mientras no se inscriba su nacimiento la presunción es que nos encontramos
frente a un gravamen hipotecario que no garantiza obligación alguna.

b) Va en contra de la finalidad buscada con la expedición de la Ley N° 26639,

cual es la de cancelar todos aquellos gravámenes y cargas de naturaleza
temporal que ya cumplieron su finalidad pero que sin embargo siguen
registrados, a pesar de las gestiones realizadas por sus propietarios para
cancelarlos, afectando con ello el valor de los predios.

Al respecto, debe tenerse en cuenta lo expuesto en la parte considerativa del

Proyecto de Ley N° 1050-95, antecedente de la Ley N° 26639: “se ha omitido
en el actual Código Civil (de 1984) una disposición similar a la del artículo
1049 del Código Civil (de 1936), hecho que perturba el ejercicio del
derecho de la propiedad inmueble y obliga a realizar trámites
engorrosos y onerosos que carecen de justificación”. (Lo resaltado es
nuestro).

c) El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios cae en el error de

suponer que las obligaciones futuras o eventuales nacerán de todas maneras,
 cuando ello no es así. Puede suceder que la obligación nunca llegue a tener
existencia o nunca se contraiga, por diferentes motivos. En este caso, nunca
existirá el título que acredite el nacimiento de la obligación, condenándose al
propietario a no poder levantar la hipoteca que grava su predio por caducidad,
obligándolo a realizar gestiones para su levantamiento (gestiones que
justamente la Ley N° 26639 pretendió evitar) como el solicitar a la persona
que nunca llegó a ser a acreedora, que otorgue el documento cancelatorio, o
recurrir al Poder Judicial, en caso de negativa de esta última, con la
consiguiente pérdida de tiempo y dinero, teniendo en cuanto lo engorroso y
lento que resultan los procesos judiciales.

En razón a lo expuesto, es que resulta necesario derogar dicha disposición para

efectos que las hipotecas que garanticen obligaciones futuras o eventuales puedan
caducar una vez transcurrido el plazo de 10 años desde que su registro, salvo que
se haya inscrito el nacimiento de la obligación, conforme se señala en el precedente
del Tribunal Registral, aprobado en el VIII Pleno.

Un tema vinculado a lo expuesto es lo señalado en el segundo párrafo del artículo

85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que indica que en
ningún caso la declaración del constituyente de la hipoteca dará mérito a su
cancelación “cualquiera sea el título o modalidad de constitución de ésta”; postura
del reglamento que por cierto resulta muy cuestionable porque en los casos de
constitución de hipoteca de manera unilateral, sólo interviene en su constitución el
propietario12.

Incluso, al no intervenir el potencial acreedor en la constitución de la hipoteca puede

darse el caso que al final no otorgue el crédito, y por tanto, que la hipoteca
constituida e inscrita no garantice crédito alguno.

Por tanto, creemos que al igual que las hipotecas constituidas contractualmente en
garantía de una obligación futura o eventual, las hipotecas constituidas
unilateralmente deben caducar una vez transcurrido el plazo de extinción
contemplado en el primer párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, es decir, 10 años
desde la fecha de inscripción de la hipoteca, salvo que previamente se haya
registrado el nacimiento de la obligación garantizada.

Además, si no se registra el nacimiento de la obligación se presume que la hipoteca

constituida unilateralmente no garantiza obligación alguna, por lo que no existiría
inconveniente para que el propietario solicite la cancelación de la hipoteca
constituida por él mismo.13.
12
Sobre el particular el Tribunal Registral se pronunció por la procedencia de la inscripción de hipotecas
constituidas en forma unilateral. Así, en el XII Pleno, desarrollado los días 4 y 5 de agosto de 2005 y publicado
en el diario oficial El Peruano el 13 de setiembre del mismo año, aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
“Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de
intervención del acreedor”.
13
En su XXXII Pleno, realizado los días 3 y 4 de abril de 2008 y publicado en el diario oficial El
Peruano el 11 de junio de 2008, el Tribunal Registral aprobó el siguiente criterio como precedente de
observancia obligatoria:
“Procede la cancelación de una garantía unilateral en cualquier momento por la sola voluntad del
constituyente, siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor”.
En razón a lo expuesto, debe derogarse el segundo párrafo del artículo 85 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

5. CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA POR EXTINCIÓN DEL ACREEDOR

HIPOTECARIO.

Supuesto distinto al de la cancelación de hipotecas por caducidad es el de la

cancelación de dicho gravamen por extinción del acreedor, ya que en este último
caso, la razón de la cancelación de la hipoteca no es el transcurso del tiempo sin
que se haya renovado o ejecutado la hipoteca, sino la extinción de la obligación
como consecuencia de la extinción del acreedor hipotecario.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que la existencia de la obligación se encuentra

supeditada a la existencia de los sujetos contratantes y de la relación obligatoria. Por
tanto, si se extingue una de las partes, se extingue la obligación, y por consiguiente,
la garantía hipotecaria, conforme al numeral 1 del artículo 1122 del Código Civil.

Ahora bien, para que se extinga la hipoteca por extinción del acreedor hipotecario
debe darse dos requisitos: que el acreedor hipotecario sea una persona jurídica y
que no se haya transferido e inscrito dicha acreencia.

La exigencia que el acreedor hipotecario sea una persona jurídica está dada por el
hecho que en las personas jurídicas, a diferencia de las personas naturales, no
existe sucesión, por lo que al extinguirse, y por consiguiente dejar de ser sujetos de
derechos y obligaciones, se extinguen también las relaciones obligatorias en las que
fueron parte al no ser posible la sucesión universal de sus derechos y obligaciones
en favor de otra persona, natural o jurídica 14. Por ello es que, en forma previa a la
extinción de una persona jurídica, ésta se disuelve y liquida, con la finalidad que en
esta etapa, concluyan todas sus relaciones jurídicas.

Evidentemente se ha supeditado dicha extinción de la hipoteca al hecho que no se

haya registrado en la partida del inmueble la cesión de la hipoteca a favor de
persona natural o jurídica, así como a que en la partida registral de la persona
jurídica extinguida no conste la cesión de sus acreencias.

El Tribunal Registral recogió dicho criterio en numerosas resoluciones, entre otras,

en las Resoluciones Nos. 632-2001-ORLC/TR del 28.12.2001, 109-2004-SUNARP-
TR-L del 27.2.2004, 149-2004-SUNARP-TR-L del 13.3.2004 y 250-2004-SUNARP-
TR-L del 23.4.200415, 095-2009-SUNARP-TR-L del 23.1.2009 y 1001-2009-

14
Si bien en el artículo 422 de la Ley General de Sociedades se señala que una vez extinguida la
sociedad, los acreedores que no hayan sido pagados por ésta pueden hacer vales sus acreencias frente a los
socios o liquidadores, según el caso, debe señalarse que se trata de un supuesto especial, que no implica que
exista sucesión universal de todos los derechos y obligaciones de la sociedad. En este caso, sólo se transmiten las
acreencias indicadas en las personas señaladas en dicho artículo.
15
En la Resolución Nº 250-2004-SUNARP-TR se señaló lo siguiente: "La extinción de la persona
jurídica acreedora supone la extinción de la obligación garantizada con la hipoteca, situación que importa
asimismo la extinción de la hipoteca, siempre que no aparezca la cesión de sus derechos en la partida registral
del bien gravado o en la partida registral de la persona jurídica".
SUNARP-TR- del 26.6.2009 aprobando en el L Pleno el siguiente precedente de
observancia obligatoria:

“La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación

y consecuentemente la extinción de la hipoteca.
En aplicación del principio iura novit curia procede disponer la cancelación de una
hipoteca por extinción de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado
la cancelación por caducidad conforme a la Ley 26639”.

Dicho criterio del Tribunal Registral no toma en cuenta el hecho que la empresa
acreedora haya pertenecido al sistema financiero, en razón a que el supuesto de
extinción no es el de caducidad, regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sino el
de extinción de la hipoteca como consecuencia de la extinción de la obligación
garantizada (numeral 1 del Art. 1122 del Código Civil).

Sin embargo, debe destacarse que en el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones

del Registro de Predios16, se establece una regulación distinta para los casos de
extinción de una entidad del sistema financiero, señalándose que en dicho supuesto
se aplica las reglas de caducidad reguladas en el artículo 87 del referido reglamento.

En nuestra opinión, dicho artículo 92 no resulta aplicable por cuanto, como se

señaló, al haberse extinguido la obligación garantizada, como consecuencia de la
extinción de uno de los sujetos de dicho relación (el acreedor), entonces resulta de
aplicación el numeral 1 del artículo 1122 del Código Civil, teniendo en cuenta el
carácter accesorio de la hipoteca, no importando para estos efectos que la
acreedora haya sido una entidad perteneciente al sistema financiero.

La aplicación de dicho criterio, a nuestro entender, no va en contra de lo señalado en

el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, porque la
cancelación de la hipoteca se realiza por haberse extinguido, como consecuencia de
la extinción de la obligación garantizada (numeral 1 del artículo 1122 del Código
Civil), y no por haber caducado (artículo 3 de la Ley Nº 26639).

CONCLUSIONES.

Después de analizar la caducidad de las hipotecas a la luz de la jurisprudencia

administrativa expedida por el Tribunal Registral, se puede arribar a las siguientes
conclusiones:

1. Mediante la Ley Nº 26639 se introduce una nueva causal de extinción de

hipotecas, por cuanto al ser su inscripción un requisito de validez, la extinción de su
asiento de inscripción determinará la extinción de la hipoteca misma.

2. El plazo de extinción regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de

caducidad. Por tanto, el transcurso del plazo de extinción determina la caducidad de
la hipoteca al margen que se cancele o no el asiento.

16
Artículo 92.- Garantías constituidas a favor de empresas del Sistema Financiero.
Lo dispuesto en el artículo 172 de la Ley N° 26702 no resulta aplicable a las empresas del sistema
financiero cuya personalidad jurídica se ha extinguido, en cuyo caso es de aplicación lo dispuesto en el artículo
87.
3. No procede la cancelación de la hipoteca cuando en la partida registral o en el
título presentado consta que se inició su ejecución antes del vencimiento del plazo
de extinción.

4. No procede la cancelación de la hipoteca cuando no consta en la partida registral

ni en el título archivado la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

5. Existen supuestos en que a pesar de no constar en el título archivado la fecha de

vencimiento de la obligación garantizada, ésta se puede determinar a través de la
aplicación de determinadas presunciones, tales como la naturaleza de la obligación
(mutuo), la forma de pago (armadas mensuales), o indicación de la entrega de la
suma mutuada al momento de la inscripción de la hipoteca; presunciones que al ser
aplicadas permiten hallar la fecha de vencimiento de la obligación.

6. Conforme al segundo párrafo del artículo 87 del actual Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, las hipotecas que garantizan obligaciones
futuras y eventuales sólo caducan si se acredita el nacimiento de la obligación
garantizada, y ha transcurrido el plazo de caducidad de 10 años de la fecha de su
vencimiento. En este sentido, se dejó sin efecto el precedente del Tribunal Registral
aprobado en el VIII Pleno, que estableció que estas hipotecas caducan a los 10 años
de su registro, salvo que se haya registrado el nacimiento de la hipoteca.

7. Si bien conforme a la jurisprudencia del Tribunal Registral, en mérito al segundo

párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios las
hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas sólo caducan si se acredita el
nacimiento de la obligación y ha transcurrido el plazo de caducidad de 10 años de la
fecha de su vencimiento, somos de la opinión que dicho artículo no resulta aplicable
a este tipo de hipotecas, porque las obligaciones indeterminadas, como su propio
nombre lo indica, no están determinadas, y por tanto, no resulta posible establecer
cuáles son las obligaciones garantizadas o que van a ser garantizadas con la
hipoteca. Por tanto, al no estar determinadas ni ser determinables las obligaciones
garantizadas con la hipoteca no resulta posible acreditar ante el Registro la fecha de
vencimiento o de nacimiento. En ese sentido, respecto de este tipo de hipotecas
seguiría vigente el criterio establecido en el VIII Pleno del Tribunal Registral, en el
sentido que caducaría a los 10 años de su registro.

8. La inscripción de la extinción de la empresa acreedora en general determina la

cancelación de la hipoteca por haberse extinguido la obligación.