La reinscripción de las hipotecas extinguidas por la Ley N° 26639.

OSCAR HUERTA AYALA

Profesor de Derecho Registral y Notarial en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de

la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Registrador Público de la Zona Registral
N° IX – Sede Lima. Miembro Fundador del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán
oscarhuerta1976@gmail.com

RESUMEN: El presente artículo trata sobre la problemática de la cancelación de hipoteca

por la Ley N° 26639, para ello se analiza a la hipoteca, su inscripción en el Registro de
Predios como requisito de validez, teniendo en cuenta que el Sistema Registral Peruano si
bien es declarativo, en el caso de la hipoteca se puede considerar como constitutivo.
Asimismo se analiza los requisitos sencillos que exige la citada para la procedencia de la
cancelación por extinción, la postura del Tribunal Registral frente a esta ley, al considerar
que regula un supuesto de caducidad, y finalmente la reinscripción de la hipoteca como un
remedio ante hipotecas canceladas bajo el imperio de esta ley.

INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA

Según Siguas, la hipoteca es una garantía real que otorga un titular registral - sea o no deudor
-, a favor del acreedor, a efectos que en el supuesto de incumplimiento en el pago de la
obligación, este pueda solicitar judicialmente la venta forzada de la finca garantizada
obteniendo del valor de cambio el pago de la deuda solo hasta el monto de sujeción que haya
constituido el titular registral1.

En tal sentido conforme al Artículo 1097 del Código Civil2, la hipoteca en el Perú solo recae
sobre inmuebles en garantía de una obligación que pueda ser propia o de un tercero, si bien
la garantía no determina la desposesión, el acreedor tiene el derecho de persecución,
preferencia y venta judicial del bien, tal como lo precisa Cuadros Villena, la hipoteca es un
derecho real de garantía, por el que se asegura el cumplimiento de una obligación con un
inmueble, que queda en poder del deudor3

En la misma línea Nerio Gonzales señala que la hipoteca es: el derecho de garantía que

1
Siguas Rivas, M. Julián LA CADUCIDAD REGISTRAL DE LAS MEDIDAS CAUTELARES DE
EMBARGO EN FORMA DE INSCRIPCIÓN Y DE LAS HIPOTECAS. En:
https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5171105.pdf.
2
Artículo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

3
Cuadros Villena, Carlos F. Derechos Reales Tomo IV. Editora Fecat. Lima, 1996. Pág. 257
recae solo sobre bienes inmuebles determinados de propiedad del deudor, sin el
desplazamiento de la posesión y con el objeto de asegurar el préstamo o crédito
determinado que le otorga el acreedor, del que nace la obligación principal4.
Para su validez se requiere de la su inscripción registral en el Registro de Propiedad
Inmueble, conforme el numeral del 3 del Artículo 1099 del Código Civil5.

La importancia de la hipoteca es que va facilitar el acceso al crédito, pero además que va

servir al acreedor para que garantice ese crédito, siendo uno de los derechos el derecho de
persecución, preferencia y venta judicial del bien; sin embargo si es que la inscripción de la
hipoteca se levanta no por algunas de las causales contempladas en el Artículo 1122 del
Código Civil6, sino una causal de extinción solo de la inscripción consideramos que se afecta
al mercado inmobiliario sino también a los derechos del acreedor que no podrá ejercer su
derecho de persecución, preferencia y venta judicial del bien.

Tal como señala Moisés Arata, se puede decir que el acreedor no toca el bien sino que,
simplemente, a través de la inscripción de su derecho en el Registro para que todos, en
virtud de la oponibilidad que el Registro confiere- estén en la necesidad de reconocer que
el bien está afectado a la satisfacción del crédito de acreedor quien, en caso de
incumplimiento del deudor, tendrá derecho a perseguir su realización contra quien quiera
que lo tenga y a cobrarse con preferencia tanto frente a otros acreedores con garantías
reales no preferentes a la suya como frente a acreedores ordinarios7

La inscripción de la hipoteca según el Artículo 116 del Registro de Inscripciones del Registro
de Predios deberá contener: En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará:

a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación;

b) La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o determinable; y,
c) La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título.

En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita,

no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la
edificación también es objeto de la hipoteca.

4
González Linares, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Segunda Edición. Jurista Editores.
2012. Pag. 987.
5
Artículo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad
inmueble.
6
Artículo 1122.- La hipoteca se acaba por:
1.- Extinción de la obligación que garantiza.
2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3.- Renuncia escrita del acreedor.
4.- Destrucción total del inmueble.
5.- Consolidación.
7
Arata Solís, Moisés. La Especialidad de la Hipoteca. En Revista de Direito Imobiário RDI. Año 42.87.Julho-
Dezembro.2019. Thomson Reuters Brasil Conteúdo E Tecnologia Ltda. Pag. 401
LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA POR LA LEY N° 26639

La Ley 266639 (publicada en el Diario Oficial El Peruano el 27/06/1996 dispuso lo siguiente:

Artículo 1.- El plazo de caducidad previsto en el artículo 625o del Código Procesal Civil se
aplica a todos los embargos y medidas cautelares dispuestas judicial o administrativamente,
incluso con anterioridad a la vigencia de dicho Código y ya sea que se trate de procesos
concluidos o en trámite. Tratándose de medidas inscritas, los asientos registrales serán
cancelados a instancia del interesado, con la presentación de una declaración jurada con
firma legalizada por Fedatario o Notario Público, en la que se indique la fecha del asiento
de presentación que originó la anotación de la medida cautelar y el tiempo transcurrido. El
Registrador cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido.
Quienes presenten declaraciones falsas serán pasibles de las responsabilidades civiles y
penales previstas en la ley.

Artículo 2.- Los embargos definitivos y otras medidas de ejecución trabados bajo las normas
del Código de Procedimientos Civiles, caducarán en el plazo de 5 años contados desde la
fecha de su ejecución, salvo que sean renovados

Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a
las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras
resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen
a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que

garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito
garantizado.

Según Siguas, bajo criterios de predictibilidad en la inejecución de la venta forzada de los

embargos o hipotecas que gravan el predio; y bajo los alcances de los conceptos registrales;
se promulgo la Ley 26639 publicada el 27 de junio del 1996 y vigente desde el 25 de
septiembre del mismo año; que bajo mecanismos céleres permite en sede administrativa
registral - sin recurrir a las instancias judiciales o requerimientos al acreedor hipotecario -
solicitar que se extiendan los asientos denominados de Caducidad de Embargos o Hipotecas,
cuyos efectos jurídicos son el de publicitar que estos embargos o hipotecas han dejado de
surtir efectos de pleno derecho por el trascurso del tiempo, que si bien es cierto podría
entenderse ello como supuestos de caducidad8

8
Siguas Rivas, M. Julián LA CADUCIDAD REGISTRAL DE LAS MEDIDAS CAUTELARES DE
EMBARGO EN FORMA DE INSCRIPCIÓN Y DE LAS HIPOTECAS. En:
https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/5171105.pdf.
Para Gilberto Mendoza, con referencia al Art. 1122 del Código Civil. Siendo que la
caducidad no era un supuesto de extinción, se interpretó inicialmente como que las
garantías hipotecarias no caducaban9.

Para el Tribunal Registral el artículo 3 de la Ley N° 26639 es una nueva causal de

extinción de hipoteca a las reguladas en el Código Civil según consta en el Sexto
precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el IV PLENO Sesión ordinaria
realizada los días 6 y 7 de junio de 2003. Publicado en el diario oficial “El Peruano”
el 18 de julio de 2003: CAUSAL DE EXTINCIÓN DE HIPOTECA “El artículo
3° de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la
hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122° del Código Civil”.
Criterio adoptado en la Resolución N° 232-2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero
de 2003.
Al comentar el Artículo 3 de la Ley N° 266639, Gilberto Del Maestro señala: el artículo
bajo comentario regula 2 supuestos para aplicar el cómputo de plazos:

1. Si se trata de gravámenes que garantizan créditos el plazo de diez años

contabiliza a partir del vencimiento del plazo del crédito garantizado.
2. En caso se trate de gravámenes que no garantizan créditos el plazo de diez
años se contabiliza desde la fecha de la inscripción, esto es, desde la fecha
del asiento de presentación del título, por la retroprioridad de la
inscripción.

Ahora téngase en cuenta lo dispuesto en el cuarto acuerdo aprobado en el Pleno

IV del Tribunal Registral:

El plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de

caducidad. Sin embargo, la caducidad no opera si del título presentado o de la
partida registral se desprende que dentro de dicho plazo se ha iniciado la
ejecución el gravamen.

Esto se aplica tanto a las hipotecas voluntarias como a las legales. Téngase en
cuenta que respecto a estas últimas, si fueron constituidas bajo la vigencia del
Código Civil de 1936 el Tribunal Registral en su resolución No. 1070-2013-

9 Mendoza del Maestro, Gilberto. Caducidad de hipoteca, ¿extinción de

inscripción o del derecho? En: https://www.enfoquederecho.com/2016/07/08/caducidad-de-
hipoteca-extincion-de-inscripcion-o-del-derecho/.
SUNARP-TR-L resolvió que procedía cancelar por caducidad al amparo del
artículo 3 de la Ley Nº 26639, de una hipoteca legal no inscrita.

Es decir en la partida existía sólo la transferencia, aunque se señalaba en el

asiento que no se había cancelado totalmente el precio. Esto generaba una
hipoteca legal, y siendo que no se requería la emisión de un asiento que señalase
ello, la existencia del efecto real hipotecario estaba implícitamente en el registro.
Para cancelar ello, el Tribunal señaló que era aplicable el supuesto de caducidad.

Ahora bien, caduca en este caso la inscripción pero también el derecho real
hipotecario, toda vez que si esto no fuera así podría reinscribirse mediante el
cotejo con el título archivado que le dio mérito.

El presupuesto del que parte el legislador es que la inscripción es constitutiva y,

cancelando la inscripción se cancela también el derecho10.

Efectivamente según el Tribunal Registral en IV PLENO (Sesión ordinaria realizada los días
6 y 7 de junio de 2003) señalo como 4 acuerdo plenario: NATURALEZA DEL PLAZO
PREVISTO EN EL ARTÍCULO 3 DE LA LEY Nº 26639 “El plazo de extinción
contemplado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad. Sin embargo, la
caducidad no opera si del título presentado o de la partida registral se desprende que dentro
de dicho plazo se ha iniciado la ejecución el gravamen”

Según Vidal Ramírez, el origen histórico de la caducidad es materia de divergencias. Para

unos, particularmente los romanistas, la remontan a la Lex Caducarias, que alentaban las
nupcias y procreación de hijos legítimos e imponían a los casados y a los célibes la privación
de las liberalidades que les hubieren sido otorgadas por no haber procreado o no haber
celebrado nupcias. Para otros, no tiene origen tan remoto, aunque sí le reconocen
antecedentes en el Derecho Romano, en el que se distinguía la actio perpetuae, sometida
a la prescripción extintiva, de la actio temporalis, que por depender de un tiempo
previamente determinado devenían en nulas ipso jure por el simple transcurso del tiempo.
Al respecto, somos del parecer, entonces, que el origen remoto de la noción de caducidad
incorporada al artículo 2003 puede tener su antecedente en la actio temporalis, pues la
expresión caducidad es indicativa de la pérdida o extinción de un derecho, como sanción a

10 Mendoza del Maestro, Gilberto. Caducidad de hipoteca, ¿extinción de

inscripción o del derecho? En: https://www.enfoquederecho.com/2016/07/08/caducidad-de-
hipoteca-extincion-de-inscripcion-o-del-derecho/.
su falta de ejercicio, ya que las actio temporalis en el derecho romano debían ejercitarse
dentro de un plazo prefijado para no periclitar”11

Para Tarazona, la caducidad es una forma de extinción de derechos, como consecuencia

de su falta de ejercicio dentro de un plazo fijado por ley. De esta forma, la caducidad resulta
ser una sanción frente a la inacción del titular de un derecho no ejercido, por qué se entiende
que esta situación afecta la seguridad jurídica que debe existir en las relaciones jurídicas12.

La Ley 26639 en su artículo 3 no indica acerca de la caducidad de hipoteca, sino solo se

refiere a la extinción, tanto es así que actualmente se admite la reinscripción de la hipoteca,
por lo que desde mi punto de vista, la citada ley solo contempla un supuesto de extinción
de hipoteca que puede demostrarse lo contrario, que la hipoteca no se ha extinguido al
existir un proceso de ejecución de garantía.

Al respecto Avendaño sostiene: “Se afirma que el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es un

supuesto de caducidad de la hipoteca. De hecho, los artículos 87 y 88 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aluden expresamente a la
caducidad. Me permito discrepar.

El artículo 3 de la Ley Nº 26639 no dice que la inscripción de la hipoteca “caduque”

sino que se “extingue”. Nótese la diferente redacción de los artículos 1 y 2 de la
misma Ley Nº 26639 que sí se refieren expresamente a la “caducidad” de medidas
cautelares. Una interpretación literal y sistemática de la norma me permite sostener
que el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no se refiere a caducidad.

Por otro lado, si la acción del acreedor para demandar el pago de su crédito
prescribe extintivamente (y no caduca), la misma suerte debe seguir la hipoteca, o
más precisamente la acción hipotecaria. Resultaría absurdo que prescriba el crédito
garantizado con la hipoteca y al mismo tiempo caduque la hipoteca.

No se trata de una disquisición teórica, sino de que las consecuencias entre la

prescripción y la caducidad son importantes. Mediante la prescripción extintiva o
liberatoria (artículo 1989 del Código Civil) se produce la pérdida de la acción,
entendida esta como la facultad de acudir a un órgano jurisdiccional para que se
reconozca o se haga efectivo un derecho subjetivo. El derecho subsiste cuando se
produce la prescripción, pero no está protegido para accionar en su defensa. El
transcurso del plazo de prescripción puede alterarse por ciertas situaciones que
acarreen su suspensión o su interrupción. La suspensión supone el detenimiento
del conteo del plazo prescriptorio sin afectar el periodo transcurrido. Desaparecida

11 Vidal Ramírez, Fernando y Otros. Código Civil Comentado. Tomo X. Gaceta Jurídica. Segunda
Edición. Lima, 2007. Pág. 257-258
12 Tarazona Alvarado, Fernando. La caducidad de los embargos. En: El Derecho Registral en la
Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurídica. Lima, 2005. Pág. 82-83.
la causal de suspensión, al tiempo de prescripción continúa adicionándose el plazo
transcurrido anteriormente (artículo 1995 del Código Civil). Por su parte, la
interrupción inutiliza y elimina completamente el tiempo de prescripción que hubiese
corrido. Finalizada la causal de interrupción, el plazo comienza a contarse
nuevamente.
Por otro lado, la caducidad o decadencia extingue el derecho y la acción
correspondiente (artículo 2003 del Código Civil). En términos estrictos, la caducidad
es un modo de extinción de ciertos derechos subjetivos por el transcurso del tiempo.
Los derechos caducables nacen con un plazo de vida prefijado. Si se ejercitan
dentro del plazo, despliegan sus efectos jurídicos de forma plena; por el contrario,
si no se accionan dentro del periodo previsto, se extinguen de manera inexorable.
El plazo de caducidad es de carácter perentorio, por lo que no admite supuestos de
interrupción ni de suspensión. Por eso se dice en doctrina que la caducidad
constituye un tempus continuum, pues con ella el tiempo no se detiene por ningún
motivo o circunstancia particular.

Si el artículo 3 de la Ley Nº 26639 se interpretara como un supuesto de caducidad

de la hipoteca, esto significaría que no cabría interrupción ni suspensión. Podría
ocurrir, por ejemplo, que antes del vencimiento del plazo de la prescripción extintiva
el acreedor demande judicialmente el pago del crédito y la ejecución de la garantía,
pero antes de la culminación del proceso se cumplan los diez años a los que se
refiere el artículo 3 de la Ley Nº 26639. ¿Debe extinguirse la inscripción de la
hipoteca? Evidentemente, la respuesta es negativa13”.

Según el Artículo120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Caducidad

de la inscripción de los gravámenes.- La inscripción de los gravámenes a que se refiere el
primer párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento
de presentación del título que los originó. Se encuentran comprendidas dentro de este
supuesto las inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que
no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible
inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil,
salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará
conforme al siguiente párrafo.

En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del
artículo 3 de la Ley Nº 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha
de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o
del título. Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan
obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y
13
Avendaño Arana, Francisco. La “caducidad” de la hipoteca: A propósito de la Resolución 522-2009-
SUNARP-TR-L: Análisis y critica jurisprudencial. En: Revista Diálogo con la Jurisprudencia. Tomo 144.
Setiembre 2010. Año 16. Gaceta Jurídica. Lima, Pag. 291-300
dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras,
eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o por la circunstancias que consten en el
título no estén concebidas para asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se
acredita fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el nacimiento de
la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo,
contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada.

Lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley Nº 26639 no es de aplicación para los gravámenes

constituidos en favor de las empresas del sistema financiero.

Y conforme el Artículo 121 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Título
que da mérito a la cancelación por caducidad.- El asiento de cancelación por caducidad de
la inscripción de un gravamen se extenderá a solicitud de parte, en mérito de su declaración
jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique
la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. El
registrador cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido,
siempre que de los actos inscritos en la partida no se desprenda la actividad del acreedor o
del deudor que desvirtúe la caducidad invocada.
Desde nuestro punto de vista si bien en la RESOLUCIÓN N° 232-2003-SUNARP-TR-
L del 11 de enero de 2003 se indica en su sexto considerando que: (...) La finalidad
de la Ley N° 26639 con respecto a la extinción de la inscripción de hipotecas
consiste en eliminar de las partidas registrales aquellas garantías reales que no
puedan ser ejecutadas sancionando a la vez, la inacción del acreedor hipotecario,
quien tiene expedita la vía, dentro del plazo de 10 años otorgado por la ley, para
renegociar el crédito otorgado, con lo que se daría origen a una renovación de la
hipoteca con el establecimiento de un nuevo plazo para el cumplimiento de la
obligación, o iniciar acción en vía judicial con el objeto de hacer efectivo el pago
de la deuda, situaciones ambas que demostrarían la diligencia del acreedor,
enervando la presunción de que transcurrido el plazo señalado en la ley, la
hipoteca se habría extinguido como consecuencia del transcurso del término
prescriptorio para iniciar el cobro de la obligación garantizada.”

Considero que el problema de la cancelación de la hipoteca por la Ley 26639, es

por su facilidad, toda vez que según el artículo 1 puede pedirlo cualquiera, es decir
no necesita pedirlo el deudor, y la formalidad es simple, basta una declaración
jurada con firma legalizada por Fedatario o Notario Público, es decir no es
necesario un instrumento público.

Lo otro es lo relativo al contenido de la declaración jurada según la norma: en la

que se indique la fecha del asiento de presentación que originó la anotación de la medida
cautelar y el tiempo transcurrido. El Registrador cancelará el respectivo asiento con la sola
verificación del tiempo transcurrido.
Es decir ni siquiera se exige una declaración en el sentido que no existe procesos judiciales
de ejecución de garantía.
Si bien la norma señala que: “Quienes presenten declaraciones falsas serán pasibles de las
responsabilidades civiles y penales previstas en la ley”.

Para que ello ocurra el presentante del título de cancelación tendría que saber de la
existencia de un proceso de ejecución de garantía, lo cual muchas veces ello no
ocurre.

Muchas veces el Registrador debe cancelar la hipoteca que garantiza una

obligación garantizada, a solicitud del interesado verificando el título archivado, y
computando el plazo de 10 años del crédito último garantizado, y siempre que no
sea el acreedor una entidad del sistema financiero14, se procede a la cancelación de
hipoteca, pero en los hechos se puede estar tramitando un proceso de ejecución de
garantía cuya anotación de demanda no ha accedido al Registro de Predios.

Esto es cuando el acreedor hipotecario pretenda inscribir la adjudicación vía

remate se va encontrar que la hipoteca ya está cancelada, gracias a las bondades de
la Ley 266639, que ni siquiera ha contemplado como requisito la notificación al
acreedor para su procedencia.

Lo cual desde mi punto de vista no solo se afecta a los derechos del acreedor sino
se también se afecta al mismo Registro, si bien conforme el Artículo 92 del
Reglamento General de los Registros Públicos.- Las anotaciones preventivas se
extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.

Sin embargo en el caso de las hipotecas no estamos ante un caso de anotación

preventiva sino ante una inscripción definitiva, lo cual no quiere decir que existan
hipotecas eternas, pero para su extinción se debió seguir otro tipo de procedimiento
que establece la Ley 26639, con mayores garantías, con notificación al acreedor,
con instrumento público y con un mayor plazo que pudiera ser el de 30 años como
lo señalaba el Código Civil de 1936.

El Art. 1049 del Código Civil de 1936 indicaba:

Las inscripciones de las hipotecas y de los gravámenes indicadas en los incisos 5

a 8 del artículo 1042, inclusive las que constan en los asientos de dominio, se

14
A menos que se hubiera cumplido el plazo de 10 años antes de la dación de la Ley 26762 Publicado el 06 de
diciembre de 1996: LEY GENERAL DEL SISTEMA FINANCIERO Y DEL SISTEMA DE SEGUROS Y
ORGANICA DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS
extinguirán a los 30 años de las fechas de las respectivas inscripciones si no fueren
renovadas15.

REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA

Al respecto el escenario de la reinscripción de la hipoteca se da luego que se ha

procedido su cancelación por la Ley N° 26639, esto es se va reinscribir la hipoteca
para que se inscribir la adjudicación por ejecución de la garantía hipotecaria, el
Registro desconocía que esa hipoteca que se ha pedido su cancelación estaba
siendo ejecutado a nivel judicial, el acreedor no había anotado la demanda de
ejecución de garantía.

El Tribunal Registral inicialmente declaró la improcedencia de la reinscripción de

la hipoteca señalando como Cuarto Precedente de Observancia Obligatoria
aprobado en el XXXII PLENO Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de abril de
2008. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 11 de junio de 2008.
IMPROCEDENCIA DE LA REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS CANCELADAS.-
“No procede la reinscripción de una hipoteca cuando ésta se canceló por
caducidad de conformidad con la Ley Nº 26639”. Criterio sustentando en la
Resolución Nº 311-2008-SUNARP-TR-L del 19 de marzo de 2008.

Sin embargo dicha postura fue cambiada en el CLXXXVII PLENO Sesión

extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 11 y 12 de abril de 2018.
Publicado en el diario oficial El Peruano el 13.05.2018 señalándose.-
PROCEDENCIA DE REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA CUANDO SE
DEMUESTRA QUE ESTÁ EN EJECUCIÓN. "Procede la reinscripción de la
hipoteca extinguida por caducidad siempre que el predio siga siendo de propiedad
del constituyente de la garantía y tendrá efectos desde la fecha en que se realiza,
en mérito a solicitud del acreedor hipotecario invocando el título Tribunal
Registral Precedentes de Observancia Obligatoria Página 75 de 82 constitutivo
del gravamen que obra archivado en el registro y que se encuentra en ejecución,
lo cual se acreditará con las copias certificadas del auto de ejecución consentido
y la resolución que ordena el remate del bien dado en garantía.” Criterio
sustentado en la Resolución Nº 851-2018-SUNARP-TR-L del 16.04.2018.

Y finalmente fue precisado en el Primer Precedente de Observancia Obligatoria

aprobado en el CCVIII PLENO Sesión ordinaria modalidad presencial realizada
los días 10 y 11 de abril de 2019. Publicado en el diario “El Peruano” el 14.05.2019

15
Mendoza del Maestro, Gilberto. Caducidad de hipoteca, ¿extinción de
inscripción o del derecho? En: https://www.enfoquederecho.com/2016/07/08/caducidad-de-
hipoteca-extincion-de-inscripcion-o-del-derecho/
1. PRECISIÓN AL PRECEDENTE SOBRE REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA
ADOPTADO EN EL PLENO CLXXXVII DEL 11 Y 12 DE ABRIL DE 2018
Procede la reinscripción de la hipoteca extinguida por caducidad siempre que el
predio siga siendo de propiedad del constituyente de la garantía y tendrá efectos
desde la fecha en que se realiza, en mérito a solicitud del acreedor hipotecario
invocando el título constitutivo del gravamen que obra archivado en el registro y
que se encuentra en ejecución, lo cual se acreditará con la copia certificada de la
resolución que ordena el remate del bien dado en garantía. Criterio sustentado en
la Resolución 851-2018-SUNARP-TR-L del 16.04.2018.

Con lo cual se admite la reinscripción de la hipotecaa solicitud del acreedor hipotecario

invocando el título constitutivo del gravamen que obra archivado en el registro y que se
encuentra en ejecución, lo cual se acreditará con la copia certificada de la resolución que
ordena el remate del bien dado en garantía, lo cual consideramos que es acertado a efectos
de no afectar al acreedor, pero también refleja los efectos nocivos de la cancelación de la
hipoteca contemplada en la Ley N° 26639.

Otra resolución importante es la Resolución : 248-2019-SUNARP-TR-A de 05/04/2019.-

Sumilla : PROCEDENCIA DE REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA CUANDO SE DEMUESTRA QUE
ESTÁ EN EJECUCIÓN Procede la reinscripción de la hipoteca extinguida por caducidad siempre que el
predio siga siendo de propiedad del constituyente de la garantía y tendrá efectos desde la fecha en que se
realiza, en mérito a solicitud del acreedor hipotecario invocando el título constitutivo del gravamen que obra
archivado en el registro y que se encuentra en ejecución, lo cual se acreditará con las copias certificadas del
auto de ejecución consentido y la resolución que ordena el remate del bien dado en garantía.

A efectos de permitir que lleguen con mayor celeridad las anotaciones de demanda de
ejecución de hipoteca y evitar la cancelación de hipoteca cuando exista en curso su
ejecución a nivel judicial considero que es positivo la dación de la RESOLUCIÓN DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N° 240-2019-
SUNARP/SN que aprueba la Directiva DI- 03 -SNR-DTR, Directiva que regula la
presentación, trámite e inscripción del título conformado por el parte judicial con firma digital
sobre medidas cautelares que fue publicado en el Diario Oficial El Peruano el 19/11/2019.

La citada Directiva señala en su numeral 6.1. Acto inscribible y registro comprendido El

procedimiento regulado por esta directiva comprende la inscripción, modificación y
levantamiento de la medida cautelar dispuesta por los jueces de los distintos órganos
jurisdiccionales, a través del SID-SUNARP, para su inscripción en el Registro de Predios
de las oficinas registrales a cargo de la SUNARP

En el numeral 6.2 de la citada Directiva se indica: Presentación electrónica.- La

presentación electrónica de la medida cautelar se realiza mediante un servicio web que
permite el envío al Registro de la solicitud de inscripción y del parte judicial, firmados
digitalmente por el juez y por el secretario del juzgado correspondiente, para la generación
del asiento de presentación, la calificación y su inscripción. Los jueces se constituyen en
presentantes de la medida cautelar ante el registro y son los responsables por el uso
correcto del servicio web.
Y en el Numeral 6.4. Título que da mérito a la inscripción La medida cautelar se inscribe en
el Registro de Predios de la oficina registral competente, en mérito a la solicitud de
inscripción y al parte judicial conformado por el oficio dirigido al registrador y la resolución
que ordena su inscripción sobre el/los predio(s) debidamente identificado(s), de
competencia de la misma oficina registral. Ambos documentos se envían en formato PDF,
firmados digitalmente por el juez y el secretario del juzgado, según corresponda.