Prefactibilidad - Edificio QBO 82

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE PROYECTO DE CONTRUCCIÓN, EDIFICIO QBO 82
En este ejercicio de prefactibilidad de costos del proyecto de construcción de vivienda del

edificio QBO 82, se revisa la viabilidad de mismo, basados información de proyectos
anteriores construidos por la compañía GEOBINES S.A.S, empresa del mismo grupo
constructor y las fuentes secundarias para definir con aproximación las variables
secundarias referidas al mercado, las alternativas y la capacidad financiera.
INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

El proyecto Qbo 82 es un proyecto exclusivo de 11 apartamentos ,5 oficinas y 1 local
comercial, ubicado en un punto estratégico de la ciudad en el barrio Calasanz cuenta son
un semisótano para 5 parqueaderos privados y zonas de quipos y planta eléctrica en
primer piso cuenta con un local comercial y 4 parqueaderos privados más ,el segundo piso
constaría de 5 oficinas ,desde piso 3 a piso 7 dos apartamentos, en el 8 piso consta del
apartamento pent-house del proyecto y en el último piso consta de excelentes zonas
comunes que serían gimnasio al aire libre ,jacuzzi y salón social
INFORMACION GENERAL DEL LOTE

Dirección: Carrera 82#51ª-51
Área: 293.28 m2
Tipo de predio: Urbano
Certificado de libertada:
Vistas del lote:
Figura 1: Vista lejana del lote Figura 2: Vista cercana del lote
NIT 901143724-6 TELÉFONO: 6071277 CELULAR: 3022160960 DIRECCIÓN CARRERA 74 53-215

CORREO: Info@geobienes.com.co PAGINA WEB: www.gobienes.com.co
Figura 3: Vista frontal del lote
INFORMACIÓN GENERAL DEL MERCADO:
Método de comparación o de mercado. Es la técnica evaluatoria que busca establecer el

valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.
ESTUDIO DE MERCADO:
A continuación, se presentarán proyectos uno de ellos construidos por el grupo
constructor y otros con características similares, para determinar el valor del M2 de venta.
1. Proyecto Valverde, construido por la empresa GEOBINES S.A.S (compañía del

grupo constructor del edificio QBO-82), Medellín, sector los Colores.
Valverde es un exclusivo edificio de 28 apartamentos, 15 oficinas y 10 locales comerciales
ubicados cerca al centro comercial Obelisco, unidad deportiva Atanasio Girardot y
estación Estadio del metro. Tres tipologías de apartamentos que van desde 41,40 m2
hasta 81.40m2 y una modulación de i. 3 alcobas, ii. 2 alcobas y iii. 1 alcoba, parqueaderos
y zonas comunes.

Área: 70M2
Valor: $ 5.000.000
Valor apartamento: $350.000.000
Figura 4: Fachada Figura 5: Interior del edificio.
2. Proyecto Reserva Serrat, Medellín, sector Calazans.
Reserva Serrat es proyecto de 186 unidades vivienda y estará conformado por 3 torres de
apartamentos de 62, 68 y 76 m2 (áreas construidas). Apartamentos todos de tres alcobas
con una distribución que beneficia la iluminación y ventilación natura. Zonas comunes y
parqueaderos.
Área: 62 m2
Valor: $ 4.733.990
Valor apartamento: $ 293.507.379
Figura 6: Fachada Figura 7: Interior del edificio.

3. Proyecto Acuarela del Parque, Medellín, Sector Calazans.
Acuarela del Parque es un proyecto de apartamentos que cuenta con todas las
comodidades del sector estadio, sector residencial, tranquilo, con buenas vías de acceso y
excelente transporte público.
Área: 84.8 m2
Valor: $ 4.504. 717
Valor apartamento: $ 293.507.319
Figura 8: Diseño del interior Figura 9: Diseño del interior
RESUMEN:
PROYECTO ÁREA VALOR M2 TOTAL

Valverde 70 $ 5.000.000 $ 350.000.000
Acuarela del Parque 84,8 $ 4.504.717 $ 382.000.002
Reserva Serrat 62 $ 4.733.990 $ 293.507.380
PROMEDIOS $ 4.746.236 $ 341.835.794
A través del análisis de los proyectos anteriormente mencionados se toma la decisión de

empezar las ventas con un valor de $ 4.500.000 m2.
FLUJO DEL PROYECTO

Consideraciones
- 1 venta mensual
- Un punto de equilibrio a 6 meses (7 apartamentos)
- Duración de construcción de 6 meses

CLONCLUSIÓNES:
1.Como conclusión se determina que el valor del lote es de $ 980.000.000 millones de
pesos de 19.07%, pesando un 15%, siendo razonable en los estándares de la construcción.
2.Se estima un costo directo de $2,283,784,338 Miles de millones de pesos, el cual tiene
un peso del 44.44% siendo un valor uy razonable.
Sebastián Tovar García

Ingeniero Civil


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Vistas del lote:

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Método de comparación o de mercado. Es la técnica evaluatoria que busca establecer el

1. Proyecto Valverde, construido por la empresa GEOBINES S.A.S (compañía del

NIT 901143724-6 TELÉFONO: 6071277 CELULAR: 3022160960 DIRECCIÓN CARRERA 74 53-215

Figura 4: Fachada Figura 5: Interior del edificio.

2. Proyecto Reserva Serrat, Medellín, sector Calazans.

Figura 6: Fachada Figura 7: Interior del edificio.

NIT 901143724-6 TELÉFONO: 6071277 CELULAR: 3022160960 DIRECCIÓN CARRERA 74 53-215

Figura 8: Diseño del interior Figura 9: Diseño del interior

PROYECTO ÁREA VALOR M2 TOTAL

A través del análisis de los proyectos anteriormente mencionados se toma la decisión de

FLUJO DEL PROYECTO

NIT 901143724-6 TELÉFONO: 6071277 CELULAR: 3022160960 DIRECCIÓN CARRERA 74 53-215

Sebastián Tovar García

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