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AREA DE PROYECTOS

DIRECCION DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS


COMO VENDER PRIMERO Y DESPUES ELABORAR UN PRODUCTO DE CALIDAD

Tesis para optar al grado de:

Especialista en Dirección de Proyectos

Presentado por:

JOSE AGUSTIN LARA CARRERA

COIPCRP1433977

Director:

Marcelo Salinas

Santa Marta, Colombia

Abril 3 de 2018
DEDICATORIA

A ese gran hombre que fue mi padre. Qué a pesar del tiempo transcurrido desde su partida,
sigue siendo un motor inagotable en mi vida.

A mi esposa, compañera inseparable y faro con su propia luz de la esencia de mi vida.

A mis hijos y nietas, como ejemplo al desarrollo futuro de sus logros.

AGRADECIMIENTOS

Agradezco al Arquitecto Jorge Katime y a los Ingenieros Roberto Katime y Martha


Henríquez por su apoyo incondicional para la realización de este proyecto.

II
INDICE

Página

MARCO TEÓRICO

CAPITULO 1: PROYECTO DE CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS

1.1 Anteproyecto 2
1.2 Edificabilidad 2
1.3 Terreno disponible 3
1.4 Diseño arquitectónico 4
1.5 Otros diseños 5
1.6 El papel de la Curaduría Urbana 7

CAPITULO 2: MERCADO DE VIVIENDA EN SANTA MARTA

2.1 Las ventas inmobiliarias en Colombia 8

2.2 Ventas de apartamentos por estrato socioeconómico 10

2.3 Plan de ordenamiento territorial en la zona del proyecto 10

2.4 Estrategias comunes en las ventas inmobiliarias 12

CAPITULO 3: CONSTRUCCION DE EDIFICIOS EN COLOMBIA

3.1 Marco jurídico 19

3.2 Marco económico 20

3.3 Normatividad y planificación 20

3.4 Factores técnicos aplicables 21

CAPITULO 4: LA CALIDAD EN LA CONSTRUCCION

4.1 La cadena del valor en la construcción 22

III
4.2 Generalidades sobre la calidad en la construcción 23

4.3 Dirección de la obra 25

4.4 Calidad de la obra 25

MARCO EMPÍRICO

CAPITULO 5: PROYECTO EDIFICIO EN EL BARRIO EL PRADO CIUDAD DE


SANTAMARTA

5.1 Antecedentes 27

5.2 El mercado inmobiliario en el barrio El Prado Santa Marta 27

5.3 Plan de inversionistas 33

5.4 Proyecto 33

5.5 Diseños y licencia de construcción 38

CAPITULO 6: DIRECCION DE VENTAS DE APARTAMENTOS Y LOCALES DEL EDIFICIO


BARRIO EL PRADO SANTA MARTA

6.1 Dirección general de ventas 43

6.2 Equipo de ventas 44

6.3 Estrategias de ventas 45

6.4 Dirección de avance en ventas 48

CAPITULO 7:

7.1 DIRECCION DE LA CONSTRUCCION DEL EDIFICIO BARRIO EL PRADO SANTA


MARTA

7.1 Descripción general del proyecto 49

IV
7.2 Desarrollo de la dirección 49

7.3 Cimentación 55

7.4 Estructura 55

7.5 Mampostería y Pañetes 56

7.6 Instalaciones eléctricas y comunicaciones 56

7.7 Instalaciones hidráulicas, sanitarias, gas natural y red

contra incendio 57

7.8 Enchapes en cerámicas y porcelanato 57

7.9 Carpintera metálica y ventanería 58

7.10 Carpintería de madera: Puertas, closets y muebles 58

7.11 Equipos de bombas y ascensores 59

7.12 Pintura y acabados finales 59

CAPITULO 8: DIRECCION DE LA ENTREGA FINAL DE LOCALES, APARTAMENTOS Y


ZONAS COMUNES DEL EDIFICIO

8.1 Pruebas de calidad 67

8.2 Aseo final 66

8.3 Entrega de un local 66

8.4 Entrega de un apartamento 67

8.5 Entrega de zonas comunes 67

8.6 Primera Asamblea general de copropietarios 67

CAPÍTULO9: RESULTADOS 69

V
CAPÍTULO10: DISCUSIÓN 70

CAPÍTULO11: CONCLUSIONES GENERALES 71

BIBLIOGRAFÍA: 71

TABLAS

Tabla N° Pagina

1: Proyectos apartamentos barrio El Prado - Santa Marta 31

2: Mercadeo de Proyectos barrio El Prado- Santa Marta 32

3: Cuadro de presupuesto por capítulos San Marino 36

4: Cuadro de ventas por área proyecto San Marino 37

5: Cuadro de utilidades por ventas proyecto San Marino 38

6: Ensayos de calidad de concreto Obra san Marino 61

8: Cuadro control de verticalidad 67

FIGURAS

Figura No.

1: Cadena del Valor Modificada 22

2: Ubicación del barrio El Prado en la ciudad de Santa Marta 29

3: Copia resolución de Licencia de Construcción 42

4: Organigrama de Dirección de ventas del proyecto 43

5: Portada catálogo de ventas San Marino 46

6: Apartamento tipo San Marino 47

7: Organigrama de Dirección de obra San Marino 51

8: Organigrama de dirección de Interventoría 52

9: Organigrama de Dirección de supervisión técnica 52

10: Organigrama de dirección de seguridad industrial 53

VI
11: Organigrama de reuniones de seguimiento o comité 54

12: Ensayos de calidad de aceros del proyecto 64

13: Ensayos de calidad de ladrillo del proyecto 65

17: Cadena del valor 70

18: Cadena del valor modificada: 70

VII
AREA DE PROYECTOS

DIRECCION DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION DE


APARTAMENTOS. COMO VENDER PRIMERO Y DESPUES
ELABORAR UN PRODUCTO DE CALIDAD

PROYECTO FINAL PARA OPTAR EL TITULO DE ESPECIALISTA EN


DIRECCION DE PROYECTOS

INTRODUCCION:

El presente trabajo final busca demostrar desde la idea empresarial de la construcción de


apartamentos de vivienda, pasando por la normatividad y aprobación del proyecto por
cuenta de las autoridades locales, qué si es posible vender primero el producto, y después
elaborarlo con la calidad que el cliente realmente espera. Así las cosas, el trabajo consiste
en hacer el seguimiento desde el enfoque de una dirección de proyecto en cada una de las
etapas para la culminación exitosa del mismo, razón de ser del emprendimiento materia de
este caso.

Casi todos los negocios que implican mercadeo de tangibles se basan en elaborar primero
el producto y después venderlo. Se hacen campañas promocionales, comerciales de radio
y televisión, se anuncia en revistas, y en términos generales se da a conocer el producto.
Se elabora y reparte a tiendas especializadas donde normalmente el cliente tiene la
oportunidad de percibirlo. Casi siempre tiene la opción de verlo, probarlo, ensayarlo, medirlo
etc. En la construcción de apartamentos no es el caso, acá primero se vende y después se
elabora. Es pues este el gran reto, que desde las mismas ventas y toda la etapa de
construcción, el cliente este totalmente convencido que ha hecho una buena inversión y la
empresa constructora está construyendo y entregará en el tiempo pactado el producto con
la calidad esperada.

Nuestro proyecto de estudio se encuentra en el barrio El Prado ubicado en la ciudad de


Santa Marta, capital del departamento del Madalena en Colombia. Una ciudad turística por
excelencia, pero además con una economía medianamente sólida dependiente de sectores
agrícolas, ganaderos y de servicios integrales.
MARCO TEORICO

CAPITULO 1
PROYECTO DE CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS

1.1 ANTEPROYECTO

Una vez los socios del proyecto han decidido el negocio, todo deberá iniciar con el estudio
de mercadeo, pasar a la etapa de diseño y de este a las ventas. La etapa de anteproyecto,
que consiste en el planteamiento del posible negocio, nace de un estudio de mercadeo en
una determinada zona. Se estudiarán entonces las construcciones vecinas al terreno
elegido, el régimen de ventas del sector, los parámetros de normas existentes aplicables,
con el fin de determinar con respecto al área del terreno, la altura del edificio o edificios si
se tratase de un conjunto dependiendo de la edificabilidad, el tipo y área de los
apartamentos, estacionamientos, áreas comunes de servicios y sociales y en general todos
los parámetros inmobiliarios de la futura construcción.
En consecuencia, se puede decir que, con un terreno, normatividad, socios, planes de
financiación, plan de ventas y plan de construcción, tenemos un anteproyecto. Ha nacido la
idea y con los estudios primarios, comienza a consolidarse y a trabajar verdaderamente en
que este anteproyecto se comience a llamar proyecto.

1.2 EDIFICABILIDAD 1

Se entiende por edificabilidad 1 la consolidación de varios aspectos inherentes a una


construcción, en este caso de apartamentos de vivienda. Tendremos entonces que evaluar
el área de construcción para venta dependiendo del Índice de construcción, el Índice de
ocupación, la altura máxima permitida, los retrocesos, aislamientos y uso de voladizos, así:

Ic = Ac/At

Donde
Ic= Índice de construcción
Ac= Área construida
At= Área de terreno
Io = As/At
Donde
Io = Índice de Ocupación

____________________
1: Fuentes: POT Bogotá Decreto 190 DE 2004 – POT Santa Marta – Decreto
Acuerdo 005 de 2000 “Jate Matuna”

2
As = Área del suelo en primer piso que se puede ocupar
At = Área del terreno

Las normas del sector establecen el Ic, y con el terreno disponible se establece el Área que
se puede construir.

Las normas del sector establecen el Io, y con el terreno disponible se establece el área que
se puede ocupar en el primer nivel del mismo, proyectando de este la construcción hacia
arriba por lo n pisos permitidos.

H = Altura máxima permitida. Esta depende de factores inherentes a los Índices de


construcción y ocupación o en algunos casos simplemente se remite a un número de pisos
determinado. Dentro de estos esquemas cabe resaltar el uso de sótanos, semisótanos o
altillos en algunos casos.
Los retrocesos, aislamientos y voladizos se determinan igualmente por aspectos que se
conjugan con los Índices de construcción, de Ocupación y del tamaño o clasificación de la
vía o vías sobre las cuales se encuentra el predio.
Todos los aspectos que conciernen a la edificabilidad de un proyecto se encuentran
normalizados en el Plan de ordenamiento territorial (POT) del municipio donde se encuentra
el terreno.
Así las cosas, los futuros emprendedores deberán contar con la edificabilidad como factor
preponderante en la consecución del futuro proyecto. Todos los esquemas de negocio a la
hora de elegir el terreno y plasmar en él un diseño que se convierta en proyecto real,
deberán partir con un análisis muy detallado de la edificabilidad.

1.3 TERRENO DISPONIBLE2

El terreno de la futura construcción es supremamente importante a la hora del


planteamiento del proyecto. El terreno 2 es la base de un exitoso negocio. Debe tener el
área que nos permita trabajar una adecuada edificabilidad, estar situado estratégicamente
cumpliendo los aspectos manejados en el anteproyecto en cuanto a atractivo de ventas,
facilidades de acceso, ubicación en cuanto al comercio, salud, escuelas y rutas de
transporte. No es lo mismo un terreno plano que uno inclinado, y no es lo mismo un terreno
regular que uno irregular. La ubicación del terreno en una determinada comuna es también
fundamental a la hora de su elección y planteamiento como futuro proyecto.

____________________
2: Fuente: Arquys Arquitectura. Portal de arquitectura y decoración 2017

3
Hay empresas constructoras que prefieren la construcción especializada en vivienda
prioritaria dirigida a familias de menores recursos. Las hay con preferencia a las
construcciones de vivienda para clases altas, y lógicamente quienes construyen, siendo la
gran mayoría vivienda para la llamada clase media. Este aspecto es importante para la
elección del terreno en cuanto a su ubicación, tamaño y de manera muy especial su
edificabilidad.
La elección del terreno supone en gran parte de acuerdo con el pensamiento de muchos
autores y constructores en general, el verdadero éxito del proyecto.

1.4 DISEÑO ARQUITECTONICO3

Un diseño arquitectónico no es solamente unos planos. Es la dirección y coordinación de


todo el proyecto de diseño como tal.
Tenemos un anteproyecto, un terreno elegido, la normatividad aplicable, análisis de
edificabilidad y el correspondiente estudio de mercadeo. Con todos estos parámetros
debidamente encaminados se debe pasar al diseño arquitectónico.
Con un equipo interdisciplinario compuesto por Arquitectos diseñadores, Ingenieros,
diseñadores de interiores y dibujantes se trabaja mancomunadamente en el diseño del
proyecto. Un diseño arquitectónico verdaderamente exitoso no es una idea individualmente
forzosa, sino una idea con nacimiento individual desarrollada en equipo, la cual debe ser
dirigida y coordinada adecuadamente.
De aquí en adelante tenemos el verdadero reto de la dirección de proyectos en este sector.
La consecución de un proyecto real y su puesta en marcha.
El proyecto arquitectónico se compone de los siguientes elementos:

-PLANTAS:
Las plantas arquitectónicas son los llamados planos en planta. En ellas están distribuidos
piso a piso los esquemas de cada uno de los apartamentos, con todos sus trazados, cotas
y medidas. De igual forma estarán las plantas de los pisos de servicios generales,
parqueaderos, terrazas y cubiertas. Se suelen trabajar en escalas que oscilan entre 1:100,
1:75 y 1:50, utilizando escalas de 1:20 y 1:25 normalmente para los detalles a destacar.

-CORTES: Son planos en alzado cortando en una determinada línea, con el fin de mostrar
los aspectos verticales fundamentales del diseño que las plantas no pueden mostrar. En
estos cortes se suelen mostrar los desarrollos de las escaleras, ascensores, alturas, y
detalles generales de carpinterías.
____________________
3: Fuentes: Arquys Arquitectura. Portal de arquitectura y decoración 2017
Camino al diseño arquitectónico. Universidad Nacional de Colombia 2000
POT Bogotá Decreto 190 DE 2004

4
-FACHADAS: Son los planos verticales del proyecto vistos desde afuera. Muestran el
acabado exterior, ventanas, balcones, alturas de sección, accesos y de manera especial la
altura total de la o las edificaciones.
-CUADROS DE AREAS: Se plasman en cuadros adjuntos en los planos, las áreas
correspondientes a cada apartamento, cada piso, y en general las áreas por usos. Se trata
de garantizar el cumplimiento de las áreas verdaderamente generadas por la normatividad
y que cumplan los parámetros permitidos.
-EQUIPAMENTO: Se presentan cuadros con las correspondientes áreas de usos para
equipamento, tales como salones sociales, salones de juegos, áreas recreativas, piscinas,
zonas verdes etc.
-APARTAMENTOS TIPO; Se acostumbra a generar planos de detalle a veces ampliados
de los tipos de apartamento. La idea es destacar en estos planos las bondades de cada
POT Bogotá Decreto 190 DE 2004
tipo y de manera muy especial su forma y tamaño, así como su compartimento a las zonas
comunes y fachadas.
-ZONAS COMUNES DE SERVICIOS; Se destacan en los planos las zonas de servicios,
tales como porterías, accesos, corredores, cuartos eléctricos, cuartos de bombas etc.
-ESTACIONAMIENTOS: Se dibuja uno a uno cada estacionamiento con su correspondiente
vía de acceso y movimiento. Se presentan los estacionamientos con sus correspondientes
y posibles servidumbres, medidas y
-DEPOSITOS UTILES: Se plasman en los planos los cuartos útiles o depósitos, ya sean
comunales o privados, con sus correspondientes ubicaciones y medidas.

1.5 OTROS DISEÑOS4

-TOPOGRAFIA: Localización del terreno en el sistema de coordenadas de los institutos


encargados a nivel nacional. Además de la topografía general de amarre con lo dispuesto
en la cartografía general del sector, se tiene la topografía interna del proyecto.
El diseño completo obedece a una localización de ejes en dos sentidos ortogonales,
ubicando todas las líneas del proyecto en un mismo lenguaje de localización. De igual forma
el alzado de las edificaciones obedece a unas alturas diferenciadas desde el nivel tomado
en la calle en el acceso principal, denominado normalmente “nivel cero” del proyecto.
La topografía será la base fundamental en la prefecta localización del proyecto dentro de
los terrenos legalmente constituidos y una de las bases en la dirección de calidad del
mismo.
De la topografía dependen aspectos tales como, cumplimiento de las alturas permitidas,
adecuadas descargas de aguas residuales, control de verticalidad de las edificaciones,
control de asentamientos totales a corto y largo plazo, y una muy importante el control de
la propiedad privada y respeto por el espacio público debidamente reglamentado.
____________________
4: Fuentes: NSR 10 Reglamento de construcciones sismo resistentes de Colombia
- Decreto ley 400 de 1997 – Edit. AIS Asociación de Ingeniería sísmica.
POT Santa Marta – Decreto Acuerdo 005 de 2000 “Jate Matuna”

5
-ESTUDIO DE SUELOS: El estudio de suelos se realiza mediante sondeos de baja a gran
profundidad en el terreno dependiendo de la complejidad en carga y altura del futuro
proyecto. Realizados los sondeos que pueden estar entre 6 y 30 m de profundidad promedio
se toman muestras de los diferentes estratos del suelo, las cuales serán objeto de ensayos
de laboratorio para conocer las características físicas del suelo. Con estos ensayos de
laboratorio se determina la capacidad del suelo y se define la profundidad y tipo de
cimentación.
En Colombia los estudios de suelos se regulan mediante lo mandado en el decreto ley
llamado NSR-10, el cual rige desde inicios del año 2011.
-DISEÑO ESTRUCTURAL: Es el diseño realizado por profesionales dedicado a la
ingeniería estructural. En este diseño se determina la estructura de cimentación y la
conocida como estructura aérea del proyecto. El ingeniero calculista presenta su diseño
mediante unas memorias de cálculos y los planos de construcción. En los planos se
muestran las plantas de cada nivel y los diferentes despieces constructivos de cada
elemento, tales como placas de cimentación, zapatas, pilotes, caissons, columnas, vigas,
placas, cubierta etc.
Al igual que para el estudio de suelos el diseño estructural se rige por el NSR-10, además
en dicho decreto se dictan normas para la supervisión técnica durante la construcción.
-DISEÑO HIDROSANITARIO: Los diseños de acueducto, alcantarillado y disposición de
aguas lluvias se rige en Colombia por el decreto llamado RAS -2000, vigente precisamente
desde al año 2000. El diseño hidrosanitario es elaborado por ingenieros civiles o sanitarios
especializados en este campo. Presentan el diseño mediante una memoria de cálculos y
planos que contienen la distribución de las tuberías de suministro del agua a cada vivienda,
desde los tanques de almacenamiento dispuestos. De igual forma en los planos de
muestran las líneas de tuberías de desagües de aguas residuales llamadas negras a las de
deshecho humano y lluvias a las recolectadas y conducidas después de los fenómenos de
lluvia.
Existen otros diseños de gran importancia realizados por estos mismos profesionales tales
como el diseño de las redes Contra Incendio y la distribución de gas doméstico a cada una
de las unidades de apartamento de vivienda.
-DISEÑO ELECTRICO Y DE COMUNICACIONES: Los diseños eléctricos son igual que
para los casos anteriores las memorias de cálculos y planos, en los cuales se consigna toda
la distribución de circuitos eléctricos. Tendremos en estos planos la distribución en cada
unidad de vivienda con las luces, tomas eléctricas de servicios y las correspondientes redes
de comunicaciones conocidas como voz y datos, refiriéndose específicamente a teléfonos,
televisión y redes de internet. Se presenta además en los planos las acometidas desde el
operador de servicios a la denominada subestación, la cual, a través de un transformador
y tableros de distribución y medición, entregan la energía eléctrica a cada unidad.

Un mancomunado trabajo en equipo de cada uno de los diseñadores y una adecuada


dirección será el factor clave para la obtención de un buen proyecto. Un buen proyecto en

6
todos los sentidos, que genere confort y sea verdaderamente atractivo a la hora de ponerlo
en venta.

1.6 EL PAPEL DE LA CURADURIA URBANA5

La curaduría urbana es el organismo encargado de estudiar los proyectos, analizar su


viabilidad y otorgar las correspondientes licencias. En Colombia las curadurías urbanas
tienen su jurisdicción en un determinado municipio, y existen en cantidad de acuerdo con
la demanda de dicho municipio. Por ejemplo, en Bogotá hay 5 curadurías, en Cali 3, y en
Santa Marta 2.
La curaduría urbana es un ente privado, pero con vigilancia del estado a través de los
departamentos de planeación municipales. Normalmente cuentan con un equipo
compuesto por arquitectos urbanistas, abogados, ingenieros y profesionales vinculados con
la normatividad urbana.
Existen Licencias de urbanismo y de construcción que se otorgan por dos años, con
prorroga de un año, si la construcción no termina en los dos primeros.

-LICENCIA DE URBANISMO: Si el sector no ha sido objeto de un desarrollo urbanístico,


deberá solicitar una licencia de urbanismo. En ella serán aprobadas las vías, servicios
generales de acueducto, alcantarillado y energía, cesiones para parques y zonas verdes y
en general el vínculo del sector a la armonía urbana contemplada en el POT del -
correspondiente municipio.
-LICENCIA DE CONSTRUCCION: La licencia de construcción es otorgada para cualquier
intervención pública o privada que implique una obra de construcción, cualquiera que ella
sea. Desde un simple cerramiento o movimiento de tierras, hasta la construcción de un gran
complejo, deben tener Licencia de Construcción. Las licencias de construcción existen para
obras nuevas, adecuaciones, ampliaciones, demoliciones, cerramientos e incluso si se
pretende reforzar una construcción existente.
-SEGUIMIENTO: El seguimiento a la construcción del proyecto aprobado en una licencia
les corresponde a las alcaldías de los municipios y en algunos casos a los departamentos
de planeación. Esos entes realizan inspecciones periódicas en algunos casos y en otra
atienden las quejas interpuestas por vecinos del proyecto. Si se detecta incumplimiento en
cualquier parámetro del proyecto aprobado, la obra puede suspenderse, siendo objeto de
multas el constructor responsable, con órdenes de demolición en casos que así lo ameriten.
Cabe resaltar que el director de proyecto de diseño deberá guardar una estrecha relación
con la curaduría urbana en el proceso de aprobación de la licencia, y posteriormente en el
seguimiento que haga el ente correspondiente.

____________________
5: Fuente: NSR 10 Reglamento de construcciones sismo resistentes Decreto ley 400
de 1997 - Edit. AIS Asociación de Ingeniería sísmica.

7
CAPITULO 2
MERCADO DE VIVIENDA EN SANTA MARTA

2.1 LAS VENTAS INMOBILIARIAS EN COLOMBIA


Análisis del sector construcción en Colombia. Juan Carlos Vargas edit. PMI6

Según la cámara de comercio de la construcción (CAMACOL), se prevé que entre 2016 y


2017 se construirán alrededor de 200.000 unidades de vivienda en todo el territorio
nacional. La presidente de la organización Sandra Forero supone un aumento considerable
del 12% respecto al año 2015, cuando se construyeron cerca de 175.000 unidades. De
igual forma se indica por parte de este organismo que será vital la dinámica del gobierno
para que el sector de las construcciones, específicamente en vivienda cumpla con estas
metas propuestas.

El gobierno nacional ha creado un programa denominado “Mi Casa ya”, donde los
constructores y banca puedan interactuar con la oferta y la demanda. Ciudades como
Bogotá y sus alrededores, y otras de gran importancia como Medellín, Cali, Barranquilla,
habrán de mejorar sus ventas en cada región.
El sector le apunta a trabajar con un mercado precavido por el entorno económico, aunque
la finca raíz sigue siendo atractiva.

A pesar de que durante el tercer trimestre de 2016 el PIB presentó apenas una variación
anual de 1,2% -corroborando la desaceleración que ha vivido el país-, la construcción de
vivienda fue el sector más dinámico, con una expansión del 11% en comparación con el
mismo período del año anterior y un acumulado del 8,1% en todo el año.

Sandra Forero, Presidenta Ejecutiva de Camacol, manifestó que estos índices se deben al
volumen de actividad constructora generado por los proyectos comercializados desde 2015,
así como por el desarrollo de proyectos comerciales de gran escala en las ciudades y el
volumen de construcción de vivienda impulsado por la política habitacional del Gobierno.

Roberto Cáceres, Gerente General de Colliers International Colombia, estima que las
expectativas para el próximo año no son muy diferentes de las que existían para 2016,
exceptuando las consecuencias definitivas de la reforma tributaria, que, en su opinión, va a
tener efectos mayoritariamente negativos para el negocio inmobiliario corporativo.

“El efecto positivo de la reforma es que muchas empresas podrían liberar algunos de sus
activos inmobiliarios o buena parte de ellos para no tener activos de este tipo dentro de sus
estados financieros, dependiendo de lo que se apruebe”, afirma Cáceres y añade que esto
generaría algunas oportunidades de compra, permitiendo que salgan al mercado portafolio
interesantes.
____________________
6: Fuentes: Revista Portafolio. Noticias de economía y negocios en Colombia y el
mundo. 2016-2017

8
Sin embargo, con los actuales índices de crecimiento económico que no cumplen los
pronósticos, este Directivo considera que 2017 será un año en que continuará la
desaceleración general de la economía. “Este es un ciclo de descenso o de contracción del
mercado, normal en todos los mercados inmobiliarios del mundo. Primero hay un ciclo hacia
arriba, al cual se llama expansión y cuando empiezan a presentarse situaciones de
sobreoferta como la que estamos ahora, la actividad edificadora, las compras y las tomas
en arriendo disminuyen, la oferta aumenta, y los precios tienden a bajar, es un proceso
natural”.

En resumen, esto implica que, respecto a la compra y venta de inmuebles, la compra va a


ser mucho más medida ⎯sin querer decir que va a ser nula⎯, porque los inversionistas van
a ser muy cautelosos en sus decisiones de compra, entendiendo que los inmuebles que
adquieren ya no se arriendan tan fácilmente, y por ello el retorno de la inversión va a
demorarse más, explica Cáceres.

María Clara Luque, presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz,


Fedelonjas, señala que durante 2016 el crecimiento en el sector inmobiliario se dio pese a
fuertes ajustes en variables de gran impacto, como la tasa de crecimiento económico a la
baja y el índice de precios al consumidor que sobrepasó el límite estimado por el Banco de
la República, lo cual llevó a fuertes incrementos en las tasas de interés.

“Se espera que para el año 2017 estas variables tiendan a normalizarse, lo que impulsaría
aún más el mercado de venta de inmuebles y el mercado inmobiliario en general”, observa.

Los pronósticos de Camacol para 2017 señalan que el crecimiento de la actividad


edificadora podría ser del 4,4%, donde la reactivación del segmento de Vivienda de interés
prioritario (VIP) y la segunda fase del programa de Vivienda gratuita, tendrían un aporte
relevante. De la misma manera, la continuidad del subsidio a la tasa de interés para la
vivienda social (FRECH II), el programa Mi Casa Ya y el subsidio a la tasa para la clase
media, determinarán los volúmenes de actividad. En el segmento no residencial, hay
buenas expectativas con la construcción de establecimientos derivados del Plan Nacional
de Infraestructura Educativa.

“La ejecución de la política de vivienda del Gobierno Nacional será un factor determinante
para lograr ese desempeño, puesto que los retos de 2016 en materia de tasas de interés,
inflación, y otros factores, como el ciclo de gobierno a nivel municipal, marcaron un entorno
de menor confianza en la inversión de los hogares en vivienda, y dificultades en el
licenciamiento de proyectos, factores que impactarán en el valor agregado del sector para
el próximo año”, expone Forero.

Y es que, a nivel sectorial, hoy la actividad edificadora apalanca gran parte de su dinámica
en la vivienda social, por lo cual el desempeño de este segmento dependerá de un marco
tributario coherente con las metas de política de vivienda y acorde con las expectativas de
las empresas, explica esta Directiva, quien añade que, de no darse estas condiciones, la
proyección estaría sesgada a la baja.

9
2.2 VENTAS DE APARTAMENTOS POR ESTRATO SOCIOECONOMICO

Los proyectos inmobiliarios de vivienda en Colombia se desarrollan, por los denominados


estratos socioeconómicos. Se entienden los estratos de la siguiente manera:

Estrato 1 y 2: Familias de menores recursos. Mal llamada clase baja

Estratos 3 y 4; Familias de ingresos medios. Llamada clase media.

Estratos 5 y 6: Familias con alto ingreso o clase alta.

Dentro de cada estrato hay subdivisiones internas del mismo estrato. Por ejemplo, hay
estrato 5 bajo, medio y alto. En algunas ciudades de Colombia como Bogotá, Medellín o
Cali los estratos socioeconómicos son muy notorios ya que se sectorizan de manera radical.
Por ejemplo, en Bogotá el estrato 1 está a en un gran porcentaje en el sur de la ciudad y el
estrato 6 está 100% en el norte.

En ciudades como Santa marta no es tan notoria y radical esta “separación” y pueden
observarse combinaciones de estratos de una calle a otra.

En el caso de nuestro proyecto denominado San Marino en el barrio El Prado de la ciudad


de Santa Marta, este está en el barrio El prado, y corresponde a un estrato 5 medio.

Así las cosas, los constructores ubican sus proyectos y lógicamente su desarrollo como
negocio dentro del estrato del mismo proyecto como tal y por ende su ubicación.

Cabe aclarar que el barrio Del Prado no es exclusivamente un barrio estratificado como 5,
y en él de todas formas se puede observar diferentes tipos de proyectos estratificados.

2.3 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT) EL PRADO:

El Plan de Ordenamiento territorial (POT) de la ciudad de Santa Marta 7 se compone de los


siguientes títulos:

TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES

TITULO II: ELEMENTOS ESTRUCTURANTES DEL TERRITORIO

TITULO III: ESTRUCTURA Y DINAMICA TERRITORIAL

TITULO IV: GESTION DEL DESARROLLO TERRITORIAL

____________________
7: Fuente. POT Santa Marta – Decreto Acuerdo 005 de 2000 “Jate Matuna”

10
TITULO V: DISPOSICIONES FINALES.

Dentro de nuestro contexto para el sector de estudio resaltamos los siguientes artículos a
saber:

ARTICULO 113º Del Uso Residencial. Se consideran como uso residencial las áreas y
edificaciones

Destinadas a servir como lugar de habitación y de actividades complementarias a la misma.


Las áreas de actividad residencial, son aquellas cuyo uso principal es el residencial, con los
usos complementarios permitidos para el mismo, de acuerdo a las diferentes áreas de
zonificación y su tipología establecidas en Documento Técnico de Soporte.

ARTICULO 115º Clasificación de las áreas de Actividad Residencial. Se clasifican como


áreas de actividad residencial las establecidas en las siguientes zonas homogéneas
tipologías:

a) Área Residencial AR1 (Zona Homogénea ZHT1): El área confinada en el perímetro del
Centro histórico con las restricciones propias del tratamiento de conservación del área.

b) Área residencial AR2 (Zona Homogénea ZHT1A) Conformada por asentamiento de


características particulares como el Barrio el Prado, su carácter es de conservación.

c) Área Residencial AR-2A (Zona Homogénea ZHT2). Define procesos históricos de


desarrollo urbano bajo patrones de trazado con características particulares de vialidad,
tipología predial y arquitectónica, como los barrios de Pescadito y Manzanares y áreas
afines.

d) Área Residencial AR 3 (Zona Homogénea ZHT-7) Se establece para aquellos barrios


de origen planificado, que mantienen una tipología de retiros y de estructura peatonal, más
una regular estructura de espacio público y de equipamientos como Los Almendros, 17 de
diciembre, Galicia, Bastidas, Chimila, Ciudadela, Pando, Cisne, Cantilito, Garagoa, La
Concepción, El Parque, El Bosque, Los Trupillos, Etc

c) La definición del tipo de actividades a desarrollar en cada subzona, de acuerdo con


lo establecido en el literal b), y que para los efectos del modelo de ocupación de cada una
de las cabeceras corregimentales, se describen a continuación:

_ Residencial Unifamiliar o individual: Actividad urbanística fundamentada en la


construcción y desarrollo de la vivienda unifamiliar.

_ Residencial Múltiple: Actividad urbanísticas dirigida a la construcción y consolidación de


la vivienda bifamiliar, multifamiliar y de agrupaciones o conjuntos residenciales.

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_ Servicios Institucionales: Referente a las actividades y servicios sociales, asistenciales,
de saneamiento y administrativos ofrecidos por la administración distrital y demás instancias
del Estado.

_ Explotación Pecuaria: Actividades relacionadas con la cría y levante de ganado mayor y


menor.

_ Explotación Minera: Actividades dedicadas a la extracción de recursos naturales no


renovables.

_ Industrial: Actividad dirigida a la transformación de materias primas y las elaboradas bajo


estrictos controles ambientales, y a escala microempresarial, campesina o pesquera.

_ Comercial: Actividad ligada al mercadeo de productos, bienes, enseres y servicios.

_ Recreación: Actividad asociada a los eventos deportivos, el ocio, la socialización,


colectividad, contemplación, etc. de los habitantes y visitantes.

_ Turismo: Actividad que va desde la construcción de edificaciones para el alojamiento de


visitantes, hasta la oferta de servicios comerciales y recreacionales, el disfrute del ambiente
y la contemplación del paisaje.

_ Protección: Actividad que permite mantener, rehabilitar, revegetalizar y/o recuperar el


paisaje, las áreas de valor ambiental y de alto riesgo.

_ Conservación: Actividad destinada al cuidado, manejo y administración exclusiva de


ecosistemas e inmuebles de importancia estratégica.

_ Rehabilitación: Actividad dirigida a superar el estado de deterioro de los inmuebles


arquitectónicos y las áreas de valor ambiental.

Para la zona homogénea ZHT1A del sector ubicado a lo largo de la calle 24 desde la carrera
2 hasta la 3, se permiten 15 pisos de construcción, con hasta 3 niveles para estacionamiento
de vehículos y equipamento comunal que no cuentan en los 15 pisos, los cuales pueden
ser exclusivos para vivienda. Se permite adosar con terrenos aledaños hasta el tercer piso.
Del tercer piso hacia arriba se deberán tener aislamientos contra los vecinos de 9.00 m.
La línea de paramento tiene un retroceso de 5.00 m utilizado como antejardín de protección
ambiental a lo largo del eje de la calle 24. Se permite tener estacionamientos en este
retroceso en la carrera 2.

2.4 ESTRATEGIAS COMUNES VENTAS:

Las ventas inmobiliarias no son de ninguna forma iguales a las ventas de productos de
consumo o incluso de servicios intangibles. Existen ventas inmobiliarias de proyectos
nuevos, tanto en vivienda como en sectores de comercio o de oficinas. También existen
inmobiliarias dedicadas al mercado usado. Vender un inmueble no es el simple proceso de

12
entregar un producto y recibir su pago. Estas ventas requieren de verdadera estrategia, ya
que nadie sale a la tienda a comprar un apartamento.

A continuación, veremos un resumen de las mejores técnicas utilizadas en el mercado


inmobiliario8:

-MODELO CIMA:

Es un modelo formado por las iniciales de Comprender, Influir, Match en inglés y Actuar.
Comprender al cliente y sus motivaciones y claro atraerlo hacia nosotros, Influir en la visión
de lo que el cliente visualiza, Aplicar un Match que permita establecer acuerdos y finalmente
Actuar en conjunto con el cliente llevándolo de la mano hasta la consecución de la venta,
con el objetivo pleno de satisfacer sus necesidades.

-MODELO KANO:

El modelo Kano, por su autor el japonés Noriaki Kano en los años 80, establece 5 categorías
para la interrelación de cliente y producto:

Factor atractivo; Incluir todos los factores que resultan sorpresivos o impactantes para el
cliente. Si estos factores no existen el cliente no los va a extrañar.

Factor Lineal: Estos son factores tales como marca, o distintivos muy específicos con
respecto de otros competidores. Son atractivos para los clientes cuando están plenamente
identificadas.

Factor de Indiferencia: Son aquellas partes o elementos del producto que normalmente no
se usan. En este caso detectar estos elementos puede ahorrar costes y gastos de
implementación y desarrollo.

Factor imprescindible o básico: Son características de lo fundamental del producto o


servicio, sin ellas se provocaría una insatisfacción manifiesta del cliente.

Factor de rechazo: Son las características que no van con el cliente al que nos dirigimos.

-MODELO SPIN:

Fue formulado por la empresa Rank Xerox en los 90. El modelo se toma de las iniciales
inglesas Situation, Problem, Implication y Need pay off.

Situación: Se aplica a las distintas situaciones como llamadas telefónicas, campañas, test,
entre otras con el objeto de conocer los datos básicos del cliente.

____________________
8: Fuente: Inmogesco. Portal inmobiliario Software inmobiliario febrero 2016

13
Problema: Se deben conocer los problemas del producto para avanzar en la negociación
con el cliente. Es importante escuchar al cliente as y hablar menos.

Implicación: Averiguar las consecuencias de los problemas detectados en la fase anterior.


Dichas consecuencias pueden generar pérdida de oportunidades.

Beneficio: Una buena labor comercial es capaz de magnificar y resolver todos los problemas
encontrados. De esta forma los beneficios se presentarán de manera contundente. O sea,
un gana-gana entre vendedor y cliente.

-MODELO 1-CLICK

Es el modelo de ventas on line con un simple click. Se puede aplicar este método como
agente inmobiliario siguiéndolas siguientes pautas:

Su casa es un click; Mantener un archivo con sus preferencias en el ordenador, teniendo


coherentemente y con fácil acceso. En un momento determinado tener a la mano si el
cliente se contacta.

Productos de la web inmobiliaria a un click; Todo debe estar a un sólo click del cliente.
Ofrecer una buena web para inmobiliarias, ordenada, con rapidez de carga y posibilidad de
que filtren sus búsquedas es, hoy día, crucial.

Relación con el cliente en un click: La presencia de la inmobiliaria en redes sociales


permitirá a estos clientes escribir directamente sin necesidad de abandonar las plataformas
en las que les gusta pasar el tiempo. Un contacto… en un click.

-MODELO KNOW YOUR CUSTOMER:

Denominada KYC por sus siglas en inglés (Know Your Customer), esta técnica permite
centrar la atención en las necesidades y preocupaciones de los clientes.

Algunos consejos para conocer mejor al cliente y conseguir la venta:

 No mencionar la vivienda objeto de la venta en los primeros 30 minutos de


conversación con el cliente. Dedicar ese tiempo a conocerlo.

 No se debe intentar dar una lección sobre el sector inmobiliario de la región, sino
resolver dudas a modo de profesor que desea que sus alumnos realmente
aprendan.

 Tener conciencia en todo momento de que la labor de ayuda al cliente no termina


con la venta, sino que debe perdurar en el tiempo y quizás, acabar convirtiendo
a este cliente en un auténtico embajador de la marca.

14
 Intentar garantizar el valor de lo que el cliente ha adquirido. La satisfacción del
cliente en el momento de la post-venta deberá ser la propia satisfacción.

Y ¿cuándo sabremos que hemos conseguido dominar esta técnica? Cuando el cliente
acuda con cuestiones ajenas a la venta del inmueble en cuestión, pero relacionadas con el
sector inmobiliario, o cuando la relación que une con el cliente deje de estar dominada por
meras transacciones de información, y pase de un estado de “tengo que” a un estado de
“quiero que”.

-MODELO AIDA

El Modelo AIDA se basa en cuatro pilares básicos para atraer la atención de nuestro
interlocutor y llevarlo allá donde queramos dirigirlo:

Atraer la atención del cliente/Attention; Para iniciar la negociación, utilizar palabras con
fuerza que consigan centrar la atención total del interlocutor, intentando siempre enfatizar
el objetivo común.

Generar un interés en el cliente/Interest; Este paso es uno de los más complicados en


cualquier proceso de negociación. Una vez conseguido la atención, convertirla en un
interés. ¿Cómo? Permitiendo que entre en juego un factor clave: el grado de compromiso
del cliente con la actividad profesional.

Convertir el interés en deseo/Desire: Mientras se está intentando generar un interés en el


cliente, éste comenzará a convertirse automáticamente en deseo.

Animarlo a actuar/Action: Sólo queda cerrar la venta. El interlocutor está ya convencido de


que adquirirá la vivienda que se ofrece y está dispuesto a finalizar la compra.

Por último, hacer hincapié en que ejercer presión no es aconsejable en ningún estado
del proceso de venta inmobiliario, hay que dejar que el cliente siga su ritmo.

Es importante tener en cuenta que en las ventas inmobiliarias pueden presentarse


situaciones tales como fallas o problemas en relación con los clientes. Puede ser frustrante
ver cómo algunos de los clientes dejan de confiar.

La evaluación de los posibles fallos que hemos podido cometer, y proponer soluciones, son
la mejor manera de evitar que vuelva a ocurrir. ¿Qué ha pasado?

Las razones pueden ser de diversa índole, y no siempre seremos nosotros los causantes
de esta situación.

El cliente ha encontrado el mismo servicio por menos precio.

Solución: Asegurarse de que en los contactos con los clientes se comunican los beneficios
del proyecto de forma clara.

15
El cliente siente que la calidad ha bajado.

Solución: Fidelizar a los clientes activos con descuentos y promociones recurrentes. Ellos
sentirán que se les está ofreciendo un beneficio por ser un cliente fiel.

Ha tenido problemas con el servicio de atención al cliente.

Solución: Formar al equipo de atención al cliente en soporte y en técnicas de venta


inmobiliaria.

¿Qué podemos hacer?

Los incentivos, son la mejor manera de arreglar las diferencias y no tienen por qué ser
costosos. Sorprende saber que el 63% de los que abandonaron la marca, se conformaría
con una disculpa formal por parte de algún cargo de responsabilidad.

Las ventas inmobiliarias presentan numerosos aspectos que pueden transformarse en


errores vitales a la hora de conseguir una venta. Es importante que la dirección de ventas
y el equipo interdisciplinario tengan en cuenta no cometerlos. Algunos errores comunes son
entre otros:

Confiar demasiado en la presentación de la venta

Resulta muy sencillo caer en el error de dar la venta por hecha simplemente porque la
presentación es impecable y muy atractiva para el cliente.

Hablar demasiado (y no escuchar)

Básico. Conocer al cliente es imprescindible para ofrecerle exactamente lo que está


buscando.

Creer que se es capaz de venderlo todo a cualquiera

No es cierto, por muy especialista y excelente en las técnicas de venta inmobiliaria, hay
ciertos escollos que no siempre se pueden superar. Centrarse en conocer bien las
necesidades del cliente y en satisfacerlas.

Tratar de convencer al cliente cambiándole su perspectiva

No intentar “reeducarlo” en su forma de pensar, o se puede sentir manipulado. Es mejor


satisfacer una necesidad que crear una nueva.

Olvidar que también se deben que tomar decisiones durante el proceso

Intentar saber siempre cuándo te corresponde al vendedor tomar una decisión y aplicarla.
Además, esforzarse en dar lo mejor de sí en cada paso y el cliente se sentirá en deuda.

16
Trabajar gratis para conseguir la venta

Todo el mundo aprecia aquello que le cuesta dinero, y el trabajo de una venta bien lo
merece.

A continuación, algunas técnicas de venta inmobiliaria on line:

Técnica del pie en la puerta

Conocida también como venta secuencial, tiene su origen en aquellos vendedores que de
puerta en puerta ofrecían productos a las amas de casa en los años 60. Como forma de
evitar que dichas amas de casa les cerraran la puerta en la cara, colocaban el pie para
impedirlo.

Sin embargo, la técnica de venta secuencial es algo más complejo y sofisticado. Consiste
en ganarse la aceptación del consumidor con pequeños gestos (y ventas) que abren paso
a un mayor compromiso.

¿Qué aplicación tiene esta técnica en marketing inmobiliario online? Sencillo, pedir a los
seguidores algo pequeño para empezar, y después solicita mayor compromiso.

Se puede empezar por solicitar a la audiencia su dirección de correo, o que sigan en redes
sociales o que comenten una actualización.

Técnica del portazo en la cara

Aparentemente suena muy parecida a la primera de las técnicas de venta inmobiliaria, pero
en realidad es justo lo contrario.

La técnica del portazo en la cara, como todas, se basa en los principios de influencia social.
Como el ser humano está programado para relacionarse con los demás, existen una serie
de pautas que todos seguimos y que nos hacen confiar en las personas.

Es el caso del principio de reciprocidad. Desde pequeños aprendemos a tratar a los demás
como ellos nos tratan, por eso cuando alguien nos hace un favor nos inclinamos a
devolvérselo.

Como demuestran numerosos experimentos en este sentido, es una técnica muy


satisfactoria. Puede ser aplicada al entorno online de la siguiente forma:

 Pedir a los visitantes que se suscriban a un producto Premium, para


inmediatamente rebajar sus expectativas y ofrecer el mismo servicio gratis
durante un mes.

 Ofrecer a la lista de correo la asistencia a un seminario exclusivo fuera de su


zona de influencia (en otra ciudad o incluso en el extranjero) para
inmediatamente ofrecer un webinar gratuito de una hora de duración.

17
 Si se tiene una landing page solicitar un alto compromiso al visitante para a
continuación rebajarlo a menos de la mitad.

La técnica de Dame una semana

Es uno de los pilares de la negociación profesional y se enseña en todas las escuelas de


negocios del mundo.

En una cultura orientada a la consecución de objetivos en un marco temporal como la


nuestra, es fácil conseguir compromisos basados en esta técnica por parte de los
consumidores. Esta técnica es muy utilizada en nuestro sector, pero hay que recordar
siempre que exige gran responsabilidad. Si no se consigue aquello que se ha prometido, el
batacazo para el cliente puede ser brutal.

Se puede aplicar la técnica de Dame una semana en marketing online inmobiliario de la


siguiente forma:

 Reescribir la presentación en redes sociales para remarcar el compromiso que


se adquiere con los clientes.

 Utilizar ese compromiso como slogan o claim y aprovechar para renovar la


imagen de la web inmobiliaria.

 Crear un blog inmobiliario. Explicar a los clientes cómo se va a llevar a cabo ese
compromiso en sucesivos post que marcarán la identidad como marca.

¿Cómo captar clientes para inmobiliaria? Esta y otras preguntas se la hacen muchos
agentes constantemente.

Podemos ser los mejores en nuestra profesión, pero sin clientes, de nada sirve. Por eso es
importante tener en cuenta la captación de clientes a través de las redes sociales.

Con frecuencia se escucha que las redes sociales para inmobiliarias no sirven para vender.
La misión de las redes es conectar personas, establecer lazos que permitan ser un referente
en la mente de los usuarios, con la esperanza de que cuando nos necesiten, acudan a
nosotros.

No se puede pensar en abrir todos los perfiles del mundo y echarse a dormir. No es tan
fácil, ni es tan rápido.

Sin embargo, esto no significa que las redes sociales no puedan ser una buena fuente de
captación de clientes para una inmobiliaria. Están ahí, y también son espacio de información
y búsqueda, no sólo de diversión.
Para hacerse a una idea, según un reciente estudio sobre comportamiento internauta, los
usuarios de hoy en día se fían más de otros clientes que de sus propios amigos.

18
CAPITULO 3
CONSTRUCCION DE EDIFICIOS EN COLOMBIA

3.1 MARCO JURIDICO

Edificios públicos9: Colombia es un país de grandes edificaciones. Los edificios de mayor


envergadura en área y altura son por lo regular edificios públicos. Las edificaciones públicas
se desarrollan de acuerdo con los POT de los municipios correspondientes y obedecen a
los tratamientos denominados de uso institucional.
Los edificios de uso institucional pertenecen a entes gubernamentales, centros cívicos,
colegios y universidades, hospitales y clínicas, teatros, sector financiero etc.
La construcción de un edificio de uso institucional depende de la normatividad del sector y
se debe desarrollar mediante la expedición de una Licencia de Construcción tramitada en
una curaduría urbana, haciendo las veces de propietario el ente o institución sede del
proyecto. Existe una modalidad en la cual el propietario de la edificación es un tercero
privado. En este caso el trámite es exactamente el mismo, ya que el uso institucional será
el que prevalezca en su estudio y aprobación. Normalmente se tramita después de que el
propietario ha llegado a u acuerdo para alquilar el edificio al ente o institución que allí
funcionará.

Edificios privados mixtos9: Los edificios privados mixtos son aquellos que se construyen
contemplando dos o más usos, siempre y cuando las normas del sector a que corresponde
el POT del municipio del proyecto así lo permitan.

Se construyen principalmente edificaciones mixtas con vivienda y comercio, comercio y


servicios, comercio e institucional, o la combinación de estos.
De igual forma un edificio mixto debe tramitarse mediante la obtención de una licencia de
construcción de la misma manera que los públicos. El tramitador de la licencia es por lo
general la empresa constructora y/o comercializadora del proyecto.
Edificios para vivienda: La mayoría de las edificaciones tiene como objetivo la vivienda. La
vivienda es una necesidad primaria del ser humano, no solo conseguirla sino ampliarla o
mejorarla. Y la mejor manera de ampliarse o mejorar ubicación, área, acabados o incluso a
veces por caprichos, es cambiar. Es decir, vender y comprar una nueva. Y entonces
tenemos la construcción de vivienda como un gran sector de desarrollo empresarial. En
Colombia la edificación de vivienda tiene normativas para su construcción dependiendo del
estrato socioeconómico, POT del municipio, normas sismo resistentes, ubicación, y además
se construyen con las preferencias de compradores en los servicios o “PLUS” adicionales
ofrecidos por quienes construyen. Por ejemplo, se generan atractivos al ofrecer salones de
juegos, zonas verdes recreativas, salones de reuniones, parques, zonas acuáticas,
conjuntos reservados etc.
__________________
9: Fuentes: Boletines varios Camacol 2016 – 2017 - Análisis del sector construcción
en Colombia. Juan Carlos Vargas edit. PMI

19
Al igual forma que para los casos anteriores se deberá desarrollar un proyecto con sus
correspondientes planos de diseño para ser aprobados por una curaduría urbana mediante
una licencia de construcción.
Para el año de 2016 se construyeron numerosos proyectos en el país de los cuales el 11%
fueron edificaciones públicas, el 23% edificaciones mixtas y el 66% construcciones para
vivienda.

3.2 MARCO ECONOMICO

Las edificaciones para vivienda 10 como hemos visto en el capítulo anterior son la gran
mayoría de las construcciones en casi todo el mundo. Por tal motivo se ha hecho
imprescindible que sean empresas especializadas las encargadas de vender el producto
elaborado por las constructoras. Casi todos los modelos actuales, y recalcamos
específicamente en la vivienda, primero se vende y después se elabora el producto. Por tal
motivo las empresas que se dedican a las ventas, llamadas inmobiliarias, deben prepararse
para vender un intangible que será tangible en el momento de la entrega final; es decir un
trabajo mancomunado en equipo con la constructora.
En la actualidad existen en Colombia alrededor de 14.000 empresas inmobiliarias y del
orden de 100.000 agentes inmobiliarios independientes. Normalmente las empresas
inmobiliarias cobran como cifra prácticamente establecida en promedio el 3% sobre el valor
de la venta.
La más reconocida inmobiliaria extranjera actuando en el país es Keller Williams. De las
inmobiliarias colombianas mejor posicionadas tenemos a RV Inmobiliaria, Julio Corredor y
Cia, Coninsa Ramon H S.A, Financar, Bensa, Bencasa, Alianza, AR inmobiliaria, Luque
inmobiliaria, y Global entre otras. Las inmobiliarias de mayor acción en Santa Marta son
Vivesco, Sol Tayrona y el grupo Grama.

3.3 NORMATIVIDAD Y PLANIFICACION

Las normas y planificación de los proyectos de vivienda dependen de:


POT: Plan de ordenamiento del municipio sede de la construcción.
NSR 10: Decreto de construcciones sismo resistentes para toda la república de Colombia,
dispuesto desde el año 2011. Se consignan allí todas las normas y exigencias a cumplir en
cuanto a estructuras de las edificaciones, estudios de suelos, cimentaciones, normas para
protección contra incendios, normas de urbanismo y edificabilidad para evacuación de los
edificios. El NSR10 contempla la normativa para edificaciones nuevas y reforzamiento de
las existentes antes del decreto.

_________________
10: Fuentes: Boletines varios Camacol 2016 – 2017 - Análisis del sector construcción
en Colombia. Juan Carlos Vargas edit. PMI

20
NSR 10 en cuanto a la vivienda, clasifica las construcciones en grupos de casas de 1 y 2
pisos y de más de 3 pisos. También se aplica normatividad al grado de importancia de la
edificación y de manera muy importante las normas se aplican dependiendo de la zona
sísmica en la que se encuentra el proyecto.
Otras Normas: Existen otras normas aplicables a la vivienda principalmente en lo que tiene
que ver con servicios públicos domiciliarios. Así el servicio de acueducto y alcantarillado se
normaliza en el llamado RAS 2000, el servicio eléctrico y de telecomunicaciones en el
RETILAB 2013 y el gas domiciliario en el 1509 de 2009 Fenosa gas natural.
CURADURIA URBANA. Es el ente privado pero vigilado y regulado por los departamentos
de planeación nacional y regional, para revisar, aprobar y otorgar las licencias de
construcción de cualquier edificación. La curaduría urbana debe contar con los
profesionales idóneos, arquitectos, ingenieros, abogados, etc., que tengan competencia
para revisar los proyectos presentados y aprobar su construcción teniendo en cuanta el
estricto cumplimiento de las normas aplicables.

3.4 FACTORES TECNICOS APLICABLES

Toda construcción de vivienda debe tener en cuenta los factores técnicos a aplicar en su
diseño y construcción.
El diseño ha de contar con todos sus componentes básicos; planos, memorias de diseño,
especificaciones y recomendaciones. Pero también es importante desde el diseño definir
todos los detalles minuciosamente en cuanto a equipos y sistemas de la construcción.
Durante la construcción la debida interpretación e implementación de todos los aspectos
técnicos es vital a la hora de realizar una construcción de buena calidad y sobre todo la
elaboración del producto que el cliente no está viendo, pero que recibirá en su momento
percibiendo la buena o mala calidad del producto a recibir.
Dentro de los factores técnicos aplicables principales está la calidad de materiales
específicos tales como concretos (hormigón), aceros de refuerzo, ladrillos y bloques,
arenas, cementos, maderas; la mano de obra es un factor importantísimo y su elección
debe ser preponderante a lo largo de ll desarrollo de la obra; la correcta elección de equipos
y herramientas para la construcción, las diferentes pruebas y ensayos de campo y
laboratorio antes , durante y posterior a la construcción y un factor vital es la correcta
supervisión de la obra desde su inicio hasta la entrega a satisfacción del cliente.

21
CAPITULO 4
LA CALIDAD EN LA CONSTRUCCION11

4.1 LA CADENA DEL VALOR EN LA CONSTRUCCION

La Cadena de Valor de la Industria de la Construcción La Cadena Productiva de la


Construcción está compuesta por distintos eslabones. Para el análisis de las principales
características de los distintos “eslabones” (o actividades) que lo conforman, se utiliza como
modelo al Estudio realizado por el Instituto de Altos Estudios Empresariales de la
Universidad Austral (Carrera, Gulli, Herrmann y Paladino, 1997) junto con un grupo de
empresas líderes denominado “Grupo Promotor”, en un proyecto llamado “C2 –
Competitividad en la Construcción”. El objetivo del estudio fue identificar los distintos
eslabones de la cadena de valor y determinar los factores positivos y negativos que
impactan en la competitividad del sector.

CADENA DEL VALOR MODIFICADA

COMERCIALI ENTREGA
DESARROLLADOR
ZACION DISEÑO INSUMOS EJECUCION

CLIENTE

Figura N° 1

Desarrollador: En la Cadena de Valor, la primera actividad está realizada por el


Desarrollador, protagonista principal de esta actividad, que luego de identificar las
necesidades del Cliente Final, responde con una idea que proporciona una solución a esa
necesidad. Su visión y capacidad de liderazgo, como también la realización de estudios de
mercado, análisis de factibilidad y una buena administración son claves fundamentales para
que pueda llevar un proceso constructivo competitivo.
Comercialización Esta actividad involucra todas aquellas tareas que tienen lugar una vez
generad y aprobado el proyecto y en el momento de “transferirla” al mercado o conservarla
y “explotarla” comercialmente.

__________________
11: Fuente: La calidad en la construcción – Universidad de Palermo- Facultad de
Arquitectura y urbanismo – Buenos Aires Argentina- Edit. Construya

22
Diseño: Es la actividad posicionada dentro de la cadena de valor, como la de mayor
impacto-influencia de cara a la competitividad del sector. Está conformada por todo
profesional dedicado al Diseño, entre los que se destacan, como los principales, Arquitectos
e Ingenieros. Ellos deben explorar, evaluar y detallar diversas opciones y alternativas,
tomando decisiones que permitan que el proyecto sea factible de ejecutar, compatibilizando
sistemas operativos, constructivos y funcionales con el entorno ambiental y socio-
económico en el que están inmersos.
Lograr una mayor competitividad en el área del Diseño significa ayudar a los
diseñadores/proyectistas a invertir menos tiempo en la recolección de la información,
elaboración y preparación de la documentación y dedicar más en la resolución del
problema. Del Estudio del IAE, la Capacitación, también se presenta como factor clave para
preparar al profesional para las nuevas tecnologías y, por lo tanto, mantenerlo competitivo.
Aprovisionamiento de Insumos La disponibilidad de insumos y sistemas apropiados
determinan el marco dentro del cual se definen los retos de mejora de competitividad. La
industria debe no sólo desarrollar materiales, elementos y sistemas de alta perfomance e
integrabilidad, sino también promover acciones para su utilización y aplicación por parte del
mercado. La clave identificada en esta actividad es el conocimiento y desarrollo de insumos
apropiados para enfrentar los desafíos planteados para mejorar la competitividad. Para
conseguir esta meta, es importante mejorar o incrementar la Investigación y Desarrollo por
parte de la industria, así como definir y realizar una correcta transferencia de tecnología al
mercado.
Ejecución La capacidad de mejorar la planificación/control y seguimiento de la obra,
sumado a la constante capacitación de la Mano de Obra para poder resolver conflictos es
clave dentro del eslabón de la Cadena. La calidad en el Diseño, la de capacitación de la
Mano de Obra y la calidad de los insumos y equipos, son los factores identificados como
los que afectan al sector.
Así como en el Diseño, en la Ejecución aparece como clave la Materialidad y como limitante
una relación no cooperativa entre los participantes.
Entrega: Es la actividad que cierra la cadena ya que tiene como “cliente” al usuario de la
construcción. Para ser competitivo, hace falta contar con una oferta de calidad, y cumplir
con ella en el momento de la entrega final al cliente.

4.2 GENERALIDADES SOBRE LA CALIDAD EN LA CONSTRUCCION

Concepto de Calidad, una definición objetiva y universal de “Calidad”, es la de Phill Crosby:


“Calidad es cumplir con los requerimientos o también el grado de satisfacción que ofrecen
las características del producto o servicio, en relación con las exigencias del consumidor”.
Como requerimiento se define a la relación cliente – proveedor que se establece de común
acuerdo entre ellos respecto del cumplimiento de pautas o especificaciones acerca de los
bienes o servicios que serán provistos. Si ambas partes coinciden en que las condiciones
establecidas son posibles de cumplir, entonces se ha establecido un contrato de calidad.
La Calidad Total puede definirse también como el principio unificador que constituye la base
de toda estrategia, planificación y actividad de la empresa, basado en la dedicación total al

23
cliente. Es decir, la empresa se dedica por entero a la satisfacción del cliente. Calidad Total
es hacer las cosas bien desde el principio: Es hacer lo correcto (QUÉ) En la forma correcta
(CÓMO) En la oportunidad correcta (CUÁNDO) A costos razonables (CÚANTO) Entre los
principales referentes del concepto de Calidad Total, se destaca Edwards Deming, quien
desarrolló los 14 Principios que resaltan la necesidad de una mejora continua (TQM) en el
sistema de producción y servicio: 1. Hacer constante el propósito de mejorar la calidad del
producto o servicio; 2. Adoptar la nueva filosofía; 3. Terminar con la dependencia de la
inspección masiva; 4. Terminar con la práctica de decidir negocios en base al precio y no
en base a la calidad; 5. Encontrar y resolver problemas para mejorar el sistema de
producción y servicios, de manera constante y permanente; 6. Instituir métodos modernos
de capacitación en el trabajo; 7. Instituir liderazgo con modernos métodos estadísticos; 8.
Expulsar de la organización el miedo; 9. Romper las barreras entre departamentos de apoyo
y de línea10. Eliminar metas numéricas, carteles y frases publicitarias que piden aumentar
la productividad sin proporcionar métodos; 11. Eliminar estándares de trabajo que estipulen
cantidad y no calidad; 12. Eliminar las barreras que impiden al trabajador hacer un buen
trabajo; 13. Instituir un vigoroso programa de educación y entrenamiento; y 14. Crear una
estructura en la alta administración que impulse día a día los trece puntos anteriores.
A su vez, Joseph Juran, quien también ha escrito sobre el Concepto de la Calidad, sostiene
que “la calidad no sucede por accidente, debe ser planeada”. Considera una trilogía
integrada por el: - Planeamiento de calidad; - Control de calidad; y - Mejora de calidad. Los
tres procesos se relacionan entre sí. El proceso comienza con la planificación de la calidad.
El objeto de planificar la calidad es suministrar a las fuerzas operativas los medios para
obtener productos que puedan satisfacer las necesidades de los clientes. Una vez que se
ha completado la planificación, comienza la producción. Luego se analiza que cambios se
le deben hacer al proceso para obtener una mejor calidad.

En su Plan de Acción, identifica los principales elementos necesarios para implementar en


el Planeamiento Estratégico de Calidad de una empresa: - Identificar quienes son los
clientes; - Determinar sus necesidades; - Traducirlas al lenguaje de la organización; -
Desarrollar un producto que responda a dichas necesidades; - Optimizar las bondades del
producto para satisfacer las necesidades de la empresa así como las de los clientes; -
Desarrollar un proceso capaz de producir el producto; - Optimizar el producto; - Comprobar
que el proceso puede producir el producto bajo condiciones operativas; y - Transferir el
proceso a las operaciones. El tercer referente a mencionar es Armand Feigenbaum, creador
del Control de la Calidad, incluyendo la medición y el control de la calidad en todas las
etapas del proceso, define un sistema de Calidad Total como “la estructura de trabajo
operativa común a toda la empresa y a toda la planta, documentada en procedimientos
técnicos y gerenciales integrados y eficaces para guiar las acciones coordinadas de las
personas, las máquinas y la información de la empresa y la planta de las maneras más
prácticas y mejores para asegurar la satisfacción de calidad del cliente y los costos
económicos de la calidad”. Los costos de la calidad, según él, pueden dividirse en:
- COSTOS PREVENTIVOS: incluido el planeamiento de calidad;
- COSTOS VALORATIVOS: incluida la inspección;
- COSTOS POR DEFICIENCIAS INTERNAS: incluidos defectos y repetición del trabajo; y

24
- COSTOS POR DEFICIENCIAS EXTERNAS: incluidos los costos de garantía y anulación
de productos. Su definición del Control de Calidad Total se basa en 10 puntos de referencia
fundamentales que establecen sobre la calidad:

4.3 DIRECCION DE LA OBRA

Una correcta dirección de obra habrá de actuar respecto de la calidad en sus


correspondientes pasos como se describe a continuación:

CIMENTACION Y ESTRUCTURA
Planos de diseño
Especificaciones de materiales
Equipo y herramientas disponibles
Proveedores de concretos
Proveedores de aceros
Otros proveedores
Mano de obra
Proceso constructivo
OBRA GRIS:
Planos arquitectónicos completos
Proveedores de ladrillos y bloques
Proveedores de cementos
Proveedores de agregados gruesos y finos
Mano de obra
Proceso constructivo
OBRAS BLANCA Y ACABADOS FINALES
Planos de detalles
Especificaciones de acabado final
Proveedores de carpinterías
Proveedores de enchapes cerámicos de muros y pisos
Proveedores de acabados de cielo rasos
Proveedores de impermeabilizantes y otros aditivos
Mano de obra
Proceso constructivo

4.4 CALIDAD DE LA OBRA

Una adecuada calidad del producto final en todas sus etapas deberá contar con los
siguientes factores:

• Correcto diseño del producto: Documentación gráfica adecuada. Debe mostrarse con
exactitud las características del edificio a construir, en todo y en cada una de sus partes.
• Especificaciones técnicas claras y precisas: Hechas con criterio amplio para permitir
conocer la calidad del producto con la mayor exactitud posible.

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• Programación y control de la producción: Ejecución de las tareas de acuerdo con un plan
que debe seguir un programa, asegurando que se cumpla en el plazo establecido y en las
condiciones estipuladas.
• Presupuesto y control presupuestario: Permite conocer los desvíos en los costos por mal
manejo de los recursos.
• Control de calidad: Permite conocer y corregir los desvíos en la calidad de la producción.
Permite su corrección y disminuye la posibilidad de rehacer trabajos (por falta de aceptación
de su nivel de calidad).
Estudio del trabajo: Permite mejorar los métodos actuales de la producción aumentando el
rendimiento con el mismo esfuerzo. Es el factor que más puede influir para el aumento de
la productividad.
• Normas de seguridad: Disminuye la posibilidad de accidentes serios y aumenta la
confianza en los operarios que han tenido accidentes o han estado próximos a ellos.
• Normas de higiene: Es complementaria a la anterior y tiende a prevenir las enfermedades
o males que afectan a los operarios de la construcción por estar expuestos a la intemperie
todo el año.
• Relaciones industriales: Políticas de personal Facilita a la planificación de la producción.
Si existe una buena política de personal se crea un ambiente de confianza y seguridad sin
problemas de ningún tipo.
• Determinación del estándar de producción: Mediante estos datos podemos determinar con
exactitud el costo de cada ítem, datos que se utilizan para hacer control de costos y conocer
los eventuales desvíos.
• Estudio de los costos directos e indirectos: Se deben desmenuzar y analizar para conocer
su incidencia y su posible racionalización.
• Racionalización administrativa: Examinar la organización y su gestión para disminuir la
incidencia de los gastos indirectos.
• Gestión de compras: Se deben hacer las compras en forma programada atendiendo a la
posibilidad de conseguir mejores precios por cantidad y, además, asegurar el acopio de los
materiales críticos.
• Infraestructura de producción adecuada: Organización del obrador en forma racional,
distribuyendo los espacios para las distintas funciones evitando superposiciones
innecesarias y recorridos largos. Tender a la adopción de las disposiciones corrientes en la
industria, para que el esfuerzo de producción se canalice hacia una actividad plenamente
productiva.
• Movimiento de materiales: Cuidando que el material se almacene y manipule
debidamente en todas sus fases, desde su estado de materia prima hasta el de producto
terminado, evitando todo transporte innecesario.
• Mejora de los lugares de trabajo: Para que las tareas se realicen en condiciones que
eviten fatiga y molestias innecesarias.
• Economía de materiales: Eligiendo el diseño que permita fabricar el producto con el menor
consumo posible de materiales, particularmente cuando sean escasos o caros.

26
MARCO EMPIRICO

CAPITULO 5
PROYECTO EDIFICIO EN EL BARRIO EL PRADO SANTA MARTA

5.1 ANTECEDENTES

Tres empresas constructoras Psas, APsas e IKsas, que han realizado construcciones varias
en la ciudad, han decidido unir fuerzas para el desarrollo de un proyecto de vivienda. La
situación nace de la existencia del terreno disponible ubicado en el barrio El Prado,
propiedad de Psas. Una de las 3 empresas IKsas con gran experiencia en construcción de
edificios de gran altura para uso de vivienda y Psas y APsas constructoras e inversionistas
del proyecto en mención.

Se ha hecho el planteamiento del proyecto y con el estudio de edificabilidad y características


del terreno, respectos de su ubicación, área, POT, normativa y disposiciones normativas
adicionales, se ha pasado a tener un anteproyecto de edificio entre 15 y 18 pisos para ser
comercializado en apartamentos de vivienda.

Las 3 constructoras con participación exactamente igual han creado una sociedad
denominada Edificadora El Prado, la cual será la encargada como persona jurídica
legalmente establecida de gerenciar el proyecto denominado edificio San Marino. Una
sociedad que inicialmente pretende comercializar y construir apartamentos entre 60 y 150
m2, áreas de factibilidad estudiadas para llegar al alcance de los posibles clientes.

Con este horizonte de viabilidad, el correspondiente estudio de mercadeo y el consenso de


normas y demás actores, nace la idea a partir de la cual se materializará la construcción de
un edificio de apartamentos ubicado en el barrio El Prado de la ciudad de Santa Marta, con
el nombre de San Marino.

5.2 EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL BARRIO EL PRADO:

El barrio El prado está ubicado en la comuna N° 2 de la ciudad de Santa Marta, denominada


comuna Central, limita por el Norte con la Calle 22 conocida como Avenida Santa Rita, por
el occidente con la carrera 1 que corresponde a la llamada playa de Los Cocos frente al
mar Caribe, por el sur con la calle 29, extensión de la llamada avenida del Río y por el
oriente con la carrera 5 conocida como la avenida Campo Serrano. El barrio El Prado está
enmarcado en los puntos límites de coordenadas (11.241501 Lat. Norte - 74.216110 Long
oeste), (11.240260 Lat. Norte - 74.211077 Long oeste), ( 11.233618 Lat. Norte – 74.210179
Long Oeste) y (11.235769 – 74.219797 Long oeste). Es un barrio mixto hacia el norte y
oriente. Cuenta con la clínica El Prado y la del Seguro Social conocida como
Cardiovascular. Tiene algunos sitios comerciales de gran escala, principalmente en
concesionario de vehículos y un centro comercial llamado Prado Plaza. La vivienda se
concentra en los costados sur y occidental del barrio. En el sector occidental se han
construido a través de los años numerosos proyectos de casas y edificios de apartamentos

27
algunos con la exclusividad de ser aledaños a la playa de los Cocos en primera fila. Otros
por el contrario se erigieron en las calles subsiguientes de la playa, conservando un gran
carácter urbanístico y en algunos casos turístico. Hay también en este sector edificios
hoteleros como es el caso de cadenas Marriot y Hilton, así como otros de menor escala
internacional.

En la gráfica de la figura 2 puede observarse la excelente ubicación del barrio en la ciudad.

28
FIGURA N° 2 - EL BARRIO EL PRADO EN SANTA MARTA

Fuente: Google Maps

29
En la tabla No. 1 pueden apreciarse las diferentes constructoras que participan en el sector
y sus diferentes proyectos clasificados en el tiempo como antiguos hasta los más nuevos y
en especial los que están en construcción.

De la misma forma en la tabla No. 2 puede apreciarse el grado de mercadeo en el que cada
proyecto en construcción maneja sus ventas y mercadeo del producto.

El proyecto denominado San Marino, objeto de estudio se encuentra con ventas


aproximadas del 85% del área total y será entregado a sus compradores en diciembre de
2017.

30
PROYECTO DE APARTAMENTOS BARRIO EL PRADO – SANTA MARTA

CONSTRUCTORA PROYECTO UBICACI TIPO VIVIENDA ANTIGÜEDAD


ON
PROMOTORA TORRE Calle 24 A Edificio Apartamentos
PANORAMA PANORAMA # 1 Oeste - 18 pisos 126 a 206 m2 6 meses
10

CONSTRUCTORA EDIFICIO Calle 1B # Edificio Apartamentos En


VIVES ALMIRANTE 27-59 19 pisos 80 a 163 m2 construcción

INSA CRISTAL Calle 29 # Edificio Apartamentos En


CONSTRUCCION APARTAMEN 3-15 16 pisos 41 a 135 m2 construcción
ES TOS

CONSTRUCTORA EDIFICIO Cra 1 A # Edificio Apartamentos 6 meses


JIMENEZ TERRAMAR 26 A -10 15 pisos 98 a 150 m2

CONSTRUCTORA TORRES Cra 1C # 2 Apartamentos 3 meses


JIMENEZ MARINA 25-15 edificios 54 a 121 m2
CLUB 17 pisos

ATRIO TORRE Calle 27 # Edificio Apartamentos En


CONSTRUCTORA CAYENAS 3-35 15 pisos 97 a 138 m2 construcción
DEL PRADO

ARQUITECTURHA PRADO LOFT Calle 28C Edificio 6 Apartamentos En


SAS #1C – 98 pisos 98 m2 construcción

LA EDIFICIO EL Calle 26 # Edificio Apartamentos 1 año


KONSTRUCTORA PRADO 3-53 15 pisos 56 a 130 m2

EDIFICADORA EL EDIFICIO SAN Calle 24 A Edificio Apartamentos En


PRADO MARINO # 2-39 18 pisos 65 a 230 m2 construcción

Tabla Nº 1

Fuente: Investigación de sector y revistas Metrocuadrado (ISSN 1692-1658 No. 34 junio


2017, Fincaraiz (ISSN 1900-4672 No. 411 julio 2017, Construcaribe (No. 81 julio 2017)

31
MERCADEO DE PROYECTOS BARRIO EL PRADO – SANTA MARTA

CONSTRUCTORA PROYECTO MERCADEO


PROMOTORA TORRE Sala de ventas, apartamento modelo, avisos
PANORAMA PANORAMA en sector, portal de internet, clasificado en
revistas especializadas, volantes, redes
sociales, rediferidos.
Sala de ventas, apartamento modelo, avisos
CONSTRUCTORA EDIFICIO en sector, portal de internet, clasificado en
VIVES ALMIRANTE revistas especializadas, volantes, redes
sociales, rediferidos.
Sala de ventas, portal de internet,
INSA CRISTAL clasificado en revistas especializadas.
CONSTRUCCIONES APARTAMENTOS
Sala de ventas, avisos en sector, portal de
CONSTRUCTORA EDIFICIO internet, clasificado en revistas
JIMENEZ TERRAMAR especializadas, volantes, redes sociales,
rediferidos.
Sala de ventas, apartamento modelo, avisos
CONSTRUCTORA TORRES MARINA en sector, portal de internet, clasificado en
JIMENEZ CLUB revistas especializadas, otras revistas de
variedades, volantes, rediferidos.
Portal de internet, clasificado en revistas
ATRIO TORRE especializadas, volantes, redes sociales,
CONSTRUCTORA CAYENAS DEL rediferidos.
PRADO
Sala de ventas, apartamento modelo, avisos
ARQUITECTURHA PRADO LOFT en sector.
SAS
Sala de ventas, avisos en sector, portal de
LA EDIFICIO EL internet, clasificado en revistas
KONSTRUCTORA PRADO especializadas, volantes, redes sociales,
rediferidos.
Sala de ventas, apartamento modelo, avisos
EDIFICADORA EL EDIFICIO SAN en sector, portal de internet, clasificado en
PRADO MARINO revistas especializadas, volantes, redes
sociales, rediferidos.

Tabla Nº 2

Fuente: Investigación de sector y revistas Metrocuadrado(ISSN 1692-1658 No. 34 junio


2017, Fincaraiz (ISSN 1900-4672 No. 411 julio 2017, Construcaribe(No. 81 julio 2017)

32
5.3 PLAN DE INVERSIONISTAS

Las 3 empresas socias que conforman la edificadora El prado han decidido participar con
partes iguales del 33.33% en la conformación de esta sociedad. Se ha constituido la
empresa EDIFICADORA EL PRADO, la cual será quien gerencie y construya el edificio.

Las 3 empresas han decidido además trabajar el proyecto de la siguiente forma:

Construcción a cargo de IKsas

Ventas a cargo de la Inmobiliaria Santa Marta de la cual es participante Psas

Veeduría general: APsas

Sistema de financiación: Aportes de socios, encargo fiduciario y crédito bancario


constructor.

Interventoría a cargo de una empresa externa denominada Hernández

A partir de este momento se inicia la etapa de diseños y se inicia el esquema de


comercialización y ventas a través de la inmobiliaria elegida.

5.4 PROYECTO

Una vez hechos los estudios de mercadeo y aprobado el anteproyecto, pasamos al


proyecto, en definitiva. Se ha planteado y aprobado un edificio de 18 pisos con el diseño
del arquitecto JK. El proyecto se denomina Edificio San Marino. Está compuesto por 3
primeros niveles correspondientes al acceso principal, recibo o Lobby como se dice en
Colombia. Estos 3 niveles conforman los estacionamientos y cuartos de depósito útil, así
como los espacios para cuartos técnicos eléctricos y de bombeo de aguas.

En el tercer piso tenemos la piscina o alberca como es conocida en otros lugares, los
salones de reuniones y juegos y la zona de juegos infantiles. En este mismo tercer piso se
dispone de 4 apartamentos de 63 m2 a 94 m2. Del cuarto al noveno piso tenemos 40
unidades entre 63 y 121 m2. Del décimo al 14 tenemos 24 unidades entre 63 y 156 m2.
Finalmente, del 15 al 17 tenemos 6 unidades entre 156 y 228 m2.

En el primer piso tenemos 5 locales de comercio tipo 1, con tipología externa, es decir
frentes hacia una de las calles de fachada, y sin comunicación a la parte interna del edificio.

En total se dispone de un área vendible de 10.106.15 m2 y un área comunal de 4390.48


m2. Se realizan los análisis de inversión, presupuesto de construcción, financiación, ventas
y se obtiene la viabilidad del proyecto.

33
En la tabla Nº 3 tenemos el resumen del presupuesto por capítulos, en la tabla Nº 4 la
asignación de ventas y en la Nº 5 el estado general del proyecto, incluida las utilidades.

El valor de venta por m2 se ha basado en las siguientes consideraciones:

- Acabados: Algunos apartamentos tienen acabados especiales,


principalmente en carpinterías, enchapes cerámicos y de forma muy
particular especificaciones superiores en los aparatos sanitarios, eléctricos y
de baños y cocinas.
- Plus en altura: A mayor altura del piso para el apartamento se generan
mayores inversiones en construcción y posterior mantenimiento. Por esta
razón a mayor altura el apartamento tendrá mayor costo en su venta.
Adicionalmente en la estrategia de ventas los primeros apartamentos en
ventas son los de pisos superiores, haciendo más dificultosa la venta de los
inferiores, lo que implica mayores costos en los procesos de venta para estos
inmuebles.
- Amplitud del apartamento: A mayor tamaño de apartamento se tiene
igualmente mayores costos en sus acabados. Por esta razón los
apartamentos más grandes generan mayor costo en el valor del m2 de venta.

El sistema de financiación será de la siguiente forma:

Aportes propios de socios: Cada socio hace un aporte con lo cual se tiene la adquisición
del terreno, todos los estudios previos hasta proyecto, inversión en sala de ventas y los
preliminares que implican el inicio de obra.

Encargo fiduciario: Con las ventas por sistema de cuota inicial a plazo durante la etapa de
comercialización y ventas, además de la construcción, se tuvieron ingresos de cada
comprador, los cuales fueron recaudados mediante un sistema denominado fiducia. El
banco encargado giró a medida que avanza la construcción, estos dineros para inversión
del proyecto.

Crédito constructor: Un reconocido banco colombiano otorgó un crédito denominado


constructor. El cual consiste en hacer los desembolsos de gastos, de acuerdo a los avances
de la obra.

Otros créditos: Créditos otorgados por proveedores varios, de los cuales principalmente la
empresa encargada de la construcción es cliente con muchos años de experiencia y
excelentes relaciones comerciales.

34
CUADRO DE PRESUPUESTO POR CAPITULOS PROYECTO EDIFICIO SAN MARINO

VALOR EN MILES
MONEDA PESO
CAPITULO COLOMBIANO
$
1 ACTIVIDADES PRELIMINARES
96.727
$
2 CIMIENTOS
1.244.245
$
3 ESTRUCTURAS EN CONCRETO
5.735.369
$
4 MAMPOSTERIA
966.590
$
5 PAÑETES
459.990
$
6 CUBIERTAS
24.789
$
7 CIELOS RASOS
366.549
$
8 PISOS - BASES
333.914
$
9 PISOS - ACABADOS
891.025
$
10 ENCHAPES Y ACCESORIOS
295.936
$
11 INSTALACIÓN SANITARIA / HIDRAULICAS
401.960
$
12 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
1.183.459
$
13 CARPINTERÍA MADERA
1.240.327
$
14 CARPINTERÍA METÁLICA
1.802.962
$
15 ESTUCO Y PINTURA
426.126
$
16 APARATOS SANITARIOS
282.332
$
17 CERRADURAS
24.781
$
18 VIDRIOS Y ESPEJOS
37.708
$
19 EQUIPOS ESPECIALES
408.504
$
20 OBRAS EXTERIORES
10.145
$
21 INSTALACIÓN DE GAS
125.987
$
22 GASTOS GENERALES - EQUIPOS
99.687

35
$
23 GASTOS GENERALES - VARIOS
54.225
$
24 ADMINISTRACION Y DIRECCION
451.725
$
25 INTERVENTORIA Y SUPERVISION TECNICA
156.459
$
26 ESTUDIOS DE DISEÑO Y LICENCIA DE CONSTRUCCION 1.122.500
$
27 GASTOS ADMINISTRATIVOS Y DE CREDITO
516.000
$
28 LOTE DE TERRENO 1.725.100
$
29 VARIOS NO PREVISTOS 510.255

$
SUB TOTAL PRESUPUESTO 20.995.376
$
CORRECCION POR TIEMPO DE OBRA 24.304.772
$
GASTOS ENCARGO FIDUCIARIO 781.641

TOTAL PRESUPUESTO REAL CORREGIDO $ 25.086.414

Tabla Nº 3

36
CUADRO DE VENTAS POR AREA PROYECTO SAN MARINO

VALOR NETO EN MILES


AREA DE MONEDA PESOS
INMUEBLES VENTA VALOR POR M2 COLOMBIANO

$ $
Área de venta 17 PH 220 4.277 940.940
$ $
Área de venta 15 y 16 1067 4.005 4.273.335
$ $
Área de venta 11 a 14 2470 3.730 9.213.100
$ $
Área de venta 7 a 10 2560 3.548 9.082.880
$ $
Área de venta 3 a 6 2135 3.365 7.184.275
$ $
Parqueaderos venta 86 21.840 1.878.240
$ $
Depósitos en venta 74 4.550 336.700
$ $
Área venta locales 148 3.448 510.304

$ 33.419.774

Tabla Nº 4

37
CUADRO DE UTILIDADES POR VENTAS PROYECTO SAN MARINO

VALORES EN MILES MONEDA PESOS


DESCRIPCION COLOMBIANO
$
VALOR VENTAS 33.419.774
$
COMISIONES POR VENTAS 1.169.692
$
INGRESO NETO 32.250.082

$
VALOR PRESUPUESTO 25.086.414
$
UTILIDAD BRUTA 7.163.668

$
OTRAS COMISIONES 222.074

UTILIDAD NETA $ 6.941.595

PORCENTAJE DE UTILIDAD 27,67%

Tabla Nº 5

5.5 DISEÑOS Y LICENCIA DE CONSTRUCCION

Con un equipo interdisciplinario el proyecto San Marino fue concebido bajo la dirección del
Arq. JK de la siguiente manera:

- DISEÑO ARQUITECTONICO

San Marino está compuesto arquitectónicamente por un edificio de 18 pisos. Con tres
niveles donde se encuentran los parqueaderos, salones de gimnasio, reuniones, juegos,
áreas infantiles, BBQ, piscina, cuartos de depósitos útiles, cuartos técnicos eléctricos y de
bombas, y el lobby o recibo, este último ubicado en el primer piso en el acceso principal de
la edificación. Entre los pisos 3º y 18º se ubican los apartamentos ubicados pisos a piso.

38
Se cuenta con dos ascensores que tienen recorrido desde el primero hasta el último nivel.
La cubierta fue utilizada para ubicar en ella los tanques de abastecimiento de agua y
algunos equipos de sistema de condensación de aire acondicionado. En la fig. N podemos
ver el plano de planta de piso tipo de 5º a 9º piso.

- DISEÑO ESTRUCTURAL:

Compuesto por un sistema aporticado de vigas y columnas soportado por una cimentación
profunda tipo pilotes. Los pilotes rematan en dados de transferencia. Todo el sistema
estructural está diseñado en concreto reforzado con acero estructural debidamente
sustentado en memorias y planos realizados por el ingeniero ABado.

- DISEÑO HIDROSANITARIO, GAS Y RED CONTRA INCENDIO

Diseño compuesto por una red de suministro con bombeo a tanques altos, los cuales surten
el agua por gravedad a los diferentes pisos. Las aguas residuales se recogen y se entregan
a bajantes, las cuales conectan finalmente con una red en tierra, encargada de entregar las
aguas al alcantarillado municipal que pasa frente al proyecto.

La red de gas diseñada por el Ing. ROspina de Gases del caribe, surte uno a unos los
diferentes puntos de cada apartamento como son estufas, hornos, calentadores de agua y
secadoras.

La red de incendio que al igual que la red hidrosanitaria fue diseñada por el Ing. HEscobar,
está compuesta por equipo de incendio debidamente certificado y los diferentes elementos
tales como gabinetes de incendio, hidrantes, rociadores de emergencia y válvulas para
conexión del cuerpo de bomberos.

- DISEÑO ELECTRICO:

Realizado por el Ing. JPalacio, dispone de una subestación principal ubicada en el primer
nivel del proyecto y alimentaciones a cada apartamento, donde se tiene un tablero principal
respectivamente. El diseño contempla adecuadamente todos los componentes de
tomacorrientes y luces, así como las alimentaciones a equipos de bombas y de aire
acondicionado.

- OTROS DISEÑOS:

Se coordinó el proyecto con otros diseños aportantes, tales como topografía, aire
acondicionado, comunicaciones,

- COORDINACION Y DIRECCION GENERAL

La dirección de proyecto se realizó mediante varias reuniones de coordinación con los


diferentes diseñadores, además del uso frecuente de herramientas tales como Autodesk,
AutoCAD online, y en general todas las herramientas actuales denominadas TICS.

39
El esquema de dirección se realizó de manera de dirección horizontal, pero siempre bajo la
coordinación general del arquitecto JK, implementando en cada sesión todos los ajustes,
observaciones, variables y demás aportes por parte de cada integrante de la mesa de
trabajo de diseño.

Desde la concepción del anteproyecto hasta la obtención del proyecto final y su posterior
radicación a permiso de ventas y solicitud de licencia de construcción, el equipo de trabajo
realizo un minucioso seguimiento al avance de cada diseño.

Todos los diseñadores fueron participantes de la obtención final del proyecto en esta etapa.
Se realizaron 14 sesiones de coordinación de proyecto, además de todos los trabajos
realizados en red de datos y trabajo colaborativo mediante el uso de los ordenadores y
equipos de comunicación.

Una vez el proyecto de diseño fue considerado viable respecto de cada diseñador y
ajustado a normas y factibilidad de ventas, el proyecto fue radicado en la curaduría urbana
número 2 de Santa Marta para la solicitud de la correspondiente licencia de construcción,
la cual requirió de la competencia de dirección y seguimiento desde su radicación hasta su
obtención.

- LICENCIA DE CONSTRUCCION.

Se tramito la Licencia de construcción en la curaduría urbana No 2 de Santa Marta. En la


figura N° 3 puede verse la copia de la resolución en su primer y última página.

La Licencia de construcción es la LC Nº 080 para un predio de área 13397.95 m2 y un área


construida de 14496.63 m2.

La Licencia de construcción fue otorgada para la construcción del edificio San marino,
ubicado en la Calle 24 A N° 2-39, barrio El Prado para la modalidad de obra nueva por una
vigencia de dos años prorrogables por un año adicional en caso de requerirse.

La resolución fue ejecutoriada por el departamento de planeación distrital de la ciudad, lo


que convirtió esta licencia en un auto legal para el inicio de las obras.

40
41
Figura No. 3 – LICENCIA DE CONSTRUCCION SAN MARINO – Primera y última pagina

42
CAPITULO 6: DIRECCION DE VENTAS DE APARTAMENTOS Y LOCALES DEL
EDIFICIO BARRIO EL PRADO SANTA MARTA

6.1 DIRECCION GENERAL DE VENTAS

Una vez obtenida la LC y el correspondiente permiso de Venta y enajenación de inmuebles


obtenidos de las autoridades competentes, se inicia el mercadeo y venta de los
apartamentos del proyecto.

Las ventas fueron realizadas por la Inmobiliaria Santa Marta, con un equipo humano dirigido
y coordinado mediante el concurso de un director de ventas y un asistente operativo.

La dirección de ventas se realizó mediante un esquema de dirección vertical, pero con gran
influencia de la asistente de ventas y los vendedores de sala, para poder coordinar y trabajar
en conjunto con los vendedores externos, también llamados referidos.

La dirección de ventas se realizó con el esquema de la figura N° 4.

ORGANIGRAMA DE DIRECCION DE VENTAS PROYECTO SAN MARINO

DIRECTOR GENERAL DE
VENTAS

ASISTENTE DE VENTAS

VENDEDORES REFERIDOS
VENDEDORES DE SALA

Figura Nº 4

43
6.2 EQUIPO DE VENTAS

Equipo de ventas compuesto por:

DIRECTOR: Con amplia experiencia en ventas inmobiliarias y dirección de empresas


constructoras.

ASISTENTES DE VENTAS: Vendedora inmobiliaria con amplios conocimientos en


derecho inmobiliario y comercialización de inmuebles en todos los niveles.

VENDEDORES DE SALA: Un equipo que se mantuvo entre 2 y 4 vendedores a lo largo


del proceso de comercialización.

EXTERNOS O REFERIDOS: Compuesto por los mismos socios, familiares de estos,


allegados y demás, quienes participaron concienzudamente con aporte de posibles clientes
en todos los canales de venta asimilados.

6.3 ESTRATEGIAS DE VENTAS

La primera estrategia de ventas utilizada fue la conocida como lanzamiento., técnica


utilizada en Colombia mediante la invitación de amigos, familiares y allegados de tipo
comercial u ocasional, a un coctel de lanzamiento. Allí se presentó el proyecto ofreciendo
importantes descuentos y premios, como electrodomésticos y algún acabado especial
adicional. En solo este día de lanzamiento el equipo de ventas reportó el cierre de venta de
7 inmuebles de los 74 ofrecidos, es decir casi el 10%.

Las ventas del proyecto San Marino fueron adelantadas mediante el uso de una mezcla de
estrategias y técnicas conocidas a nivel inmobiliario, pero reduciendo el esquema a la
técnica conocida como AIDA, mayormente extendida en el mundo en esta clase de
negocios.

Se aplicó el modelo generando una atención inicial a los posibles clientes. Todo mediante
publicidad generada por aviso en las revistas especializadas de la ciudad, avisos en vallas
de sector, volantes, catálogos (Ver figura No. 5 y figura No. 6 correspondientes a la portada
de catálogo y un ejemplo de apartamento del mismo), y el uso de las redes sociales.

Se generaron varias campañas y presentaciones en ferias inmobiliarias y gran despliegue


de información en revistas y periódicos locales.

El proyecto se presentó además en la página web de la inmobiliaria y a nivel publicitario en


otras páginas de reconocidas firmas de finca raíz.

Dentro de la estrategia se pasó a generar el interés en los clientes captados desde el nivel
de atención. Se trabajó en equipo para generar este interés. Se trabajó desde una sala de
ventas y un apartamento tipo ubicado en el edificio EL Prado, cuyas características de área,
acabados, especificaciones y equipamento son similares a las ofrecidas en San Marino.

44
El equipo de trabajo manejo diferentes formas de generar el interés en los clientes, tales
como presentación de oferta y facilidad de crédito, pago de la cuta inicial o pacto de pago
a lo largo de la construcción, ofrecimiento de un sistema de encargo fiduciario, presentación
de las empresas participantes con sus correspondientes proyectos y en general se brindó
toda la asesoría para generar la confianza de los posibles compradores.

Dentro de la estrategia de generar el interés al cliente se ofreció todo el apoyo en el


conocimiento del proyecto como tal y sus características y especialmente se trabajó en la
parte comercial con respecto a la forma de pago, facilidades y confianza en la inversión.

La dirección de ventas mantuvo una excelente relación con su equipo de trabajo en esta
etapa definitiva en la toma de decisiones por parte de los clientes y un gran enlace con la
asistente de ventas en esta labor.

Una vez causado el interés se trabajó en generar el deseo o necesidad dentro del esquema
de ventas a través de seguimiento de los clientes, logrando cerrar por lo menos el 25% del
proyecto en los 3 primeros meses de trabajo.

Conservando siempre el equipo de trabajo, la dirección firme y la coordinación de los


diferentes actores en las ventas del proyecto, se trabajó en el cierre de ventas incluso con
la participación de la gerencia general en casos difíciles, pero como dicen los vendedores
de inmuebles, clientes potenciales.

En solo 7 meses de trabajo en ventas se logró vender un total de 48 inmuebles


correspondientes al65% del total del proyecto, cantidad exigida por el banco acreditador
para el inicio de los desembolsos de recursos para la construcción.

45
Figura no. 5 PORTADA CATALOGO VENTAS SAN MARINO

46
Figura No. 6 APARTAMENTO TIPO SAN MARINO

47
6.4 DIRECCION DE AVANCE DE VENTAS

La dirección de ventas mantuvo siempre un sistema de seguimiento y control de avance de


las mismas.

Se realizaron Comités de seguimiento semanales y a veces de dos veces por semana para
evaluaciones, concesiones y a veces incluso para descartar un cliente ya trabajado.

Durante toda la actividad de ventas se implementaron estrategias adicionales, tales como


el uso de pendón colgante en vallas y en la misma obra con el ofrecimiento de las unidades
faltantes, se implementaron las redes sociales como gran apoyo y en cada reunión de
trabajo se estudió cliente a cliente para ubicarlos desde su grado de potencial a
simplemente descartarlo.

Una vez iniciadas las entregas, las ventas han alcanzado el punto de venta en 68 unidades
correspondientes al 93% del total del proyecto, Se tiene pendiente únicamente un
apartamento en 9º piso y 5 unidades entre 3º. Y 4º. Piso.

La dirección de ventas reporta el seguimiento y avance en el trabajo en equipo para lograr


en corto tiempo el cierre definitivo de ventas del proyecto.

48
CAPITULO 7
DIRECCION DE LA CONSTRUCCION DEL EDIFICIO

7.1 DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO

El proyecto San Marino es un edificio de 18 niveles, de los cuales los 3 primeros están
destinados a parqueaderos o estacionamientos, cuartos de depósitos útiles y el lobby o
recibo en el nivel de acceso. Los 15 piso de 3° a 17° llamados así con nombre como cada
piso, conforman los apartamentos de vivienda y en el tercer piso la zona de servicios
recreativos, tales como piscina y salones de juegos, social y esparcimiento infantil.

Se puede apreciar en planos de las fig. y la distribución del proyecto en los diferentes
pisos, sus alzados y fachadas.

A continuación, el seguimiento de dirección de la construcción.

7.2 DESARROLLO DE LA DIRECCION

La dirección del proyecto se realizó con 4 grandes equipos, de los cuales a la postre se
conformó un gran equipo directivo.

Así las cosas, estos 4 equipos son:

-DIRECCION DE OBRA: La dirección de obra es la encargada de la ejecución material del


proyecto. La dirección de obra compuesta por un organigrama vertical con un director
responsable absoluto de todos los procesos ejecución, rendimiento, calidad y seguridad, un
segundo renglón compuesto por un ingeniero y un arquitecto residente encargados del
desarrollo de la obra en controles de estructuras y acabados respectivamente. Los
siguientes renglones con la parte de ejecución y supervisión, con los maestros, contratistas,
oficiales, operarios, ayudantes, almacén y en general toda la parte operativa de la obra.

La dirección de obra encargada desde el momento de la cotización de equipos, materiales


y manos de obra, la contratación de obras y personal, así como del a la dirección del
seguimiento de la construcción en todos sus procesos.

-INTERVENTORIA: Encargada de certificar los procesos de calidad de la construcción, así


como de definir todas las variables y gestión de tiempos para el desarrollo del trabajo de
construcción. Compuesto por un director, un residente y supervisores en cada área de la
construcción.

-SUPERVISION TECNICA: Encargada de supervisar fundamentalmente lo concerniente a


la construcción en compromiso con las normas aplicables. Se entiende que la norma
específica sobre la cual se desarrolla esta supervisión es el decreto ley conocido como
NSR-10 que rige actualmente en las construcciones en el país. Se compone de un director
y los supervisores a que haya lugar en cada proceso.

49
-DIRECCION DE SEGURIDAD INDUSTRIAL Y SALUD OCUPACIONAL (SISO):
Encargada de dirigir, supervisar, exigir y sancionar en todos lo concerniente a la seguridad
social de todos los que intervienen en el proyecto. Se compone de un SISO coordinador y
SISOS por área o por contratista según sea el caso. Para San marino se mantuvo un SISO
por cada contratista, siempre que este tuviese más de 10 trabajadores en la obra.

A continuación, en las Fig. 7, 8, 9 y 10 podemos apreciar los organigramas de dirección con


los que se adelantaron los procesos constructivos del proyecto San Marino.

50
ORGANIGRAMA DE DIRECCION DE OBRA PROYECTO SAN MARINO

DIRECTOR DE OBRA

RESIDENTE DE ESTRUCTURA E
RESIDENTE DE ACABADOS
INSTALACIONES

MAESTRO DE ESTRUCTURA E
INSTALACIONES MAESTRO DE ACABADOS

ALMACEN

CONTRATISTAS

OFICIALES – OPERARIOS -
INSTALADORES

AYUDANTES GENERAL

Figura Nº 7

51
ORGANIGRAMA DE DIRECCION DE INTERVENTORIA PROYECTO SAN MARINO

DIRECTOR DE
INTERVENTORIA

RESIDENTE DE INTERVENTORIA

SUPERVISOR DE ESTRUCTURA E SUPERVISOR DE ACABADOS


IINSTALACIONES

Figura Nº 8

ORGANIGRAMA DE DIRECCION DE SUPERVISION TECNICA PROYECTO SAN


MARINO

DIRECTOR DE SUPERVISION
TECNICA

SUPERVISOR DE DIRECCION
TECNICA

Figura Nº 9

52
ORGANIGRAMA DE DIRECCION DE SEGURIDAD INDUSTRIAL Y SALUD
OCUPACIONAL PROYECTO SAN MARINO

SISO COORDINADOR

INSPECTORES SISO POR


CONTRATISTA

PERSONAL DE OBRA
PERSONAL DE OBRA DIRECTIVO OPERATIVO

Figura Nº 10

-COMITES DE OBRA O REUNIONES DE SEGUIMIENTO: El seguimiento de las obras se


desarrolló mediante la realización de reuniones semanales de seguimiento llamados
Comités. Estos comités tienen un organigrama particular de tipo horizontal en cada escalón
de intervención. Es en ellos donde se revisaron las tareas semana a semana y se controla
el rendimiento siempre con reportes de calidad, rendimientos, errores, correctivos,
sanciones y demás que el proyecto demanda.

A continuación, en la figura N° 11 podemos ver el organigrama de realización de comités


de seguimiento.

53
ORGANIGRAMA DE REUNIONES DE SEGUIMIENTO O COMITÉ PROYECTO SAN
MARINO

DIRECTOR GERENCIA DIRECTOR DE DIRECTOR DE


DE OBRA DE OBRA INTERVENTORIA INTERVENTORIA

AGENTES
EXTERNOS

SISO SISOS
COORDINADOR CONTRATISTAS

RESIDENTE DE RESIDENTE MAESTROS CONTRATISTAS


ESTRUCTURA E ACABADOS DE OBRA
INSTALACIONES

Figura Nº 11

54
A continuación, establecemos el seguimiento en la calidad compuesta por ítems específicos
en las obras y que determinan este control de calidad. Evaluamos para cada obra la
programación y su seguimiento, el presupuesto y su control y el control de calidad.

Los estudios y diseños y seguimiento, las normas de seguridad, higiene y procesos


industriales, los estándares de producción y finalmente la gestión de compras y mejoras,
fueron aplicadas de acuerdo con la normatividad existente y exigida, y durante todos los
procesos de construcción a lo largo del proyecto.

Se mantuvieron excelentes relaciones industriales en compras y suministros y en todos los


estándares de producción ejercidos desde la dirección de obra.

7.3 CIMENTACION

Programación y control: De acuerdo con la programación 4 meses. Realmente se


emplearon 3 meses 4 días. Se utilizaron contingencias en vaciado de concretos y la
posibilidad de mayor volumen a los programados en varios días. Excelente manejo por
parte del equipo de compras para tener todos los insumos especialmente el de los aceros
de refuerzo.

Presupuesto: El presupuesto inicial, fue superado por esquemas de costos mayores y


ajustes programáticos del diseño. El mayor valor fue aprobado en comité de costos y
presupuesto previa presentación de ajustes con otros capítulos.

Control de calidad; Cada excavación, colocación de hierro y vaciados de concreto fue


debidamente ejecutado y supervisado. Se realizaron 8 comités de obra a lo largo de la
construcción de la cimentación.

7.4 ESTRUCTURA

Programación y control: De acuerdo con la programación 7 meses. Realmente se


emplearon 6 meses 25 días. Se presentaron varios problemas en el suministro de concreto
por parte del proveedor, lo que llevo a perdida de tiempos que se habían ganado
inicialmente. Sin embargo, el tiempo empleado en la construcción de la estructura es
satisfactorio respecto de la programación inicial.

Presupuesto: El presupuesto inicial fue empleado con un ahorro importante. Este ahorro
se debió al excelente manejo del equipo de compras y cumplimiento de plan de programa
y control de la calidad.

Control de calidad; Cada proceso constructivo, fundida de columnas, vigas y placas


programadas fue ejecutado con la supervisión de todo el equipo de trabajo. Solo tres
fundidas de placa superaron horarios de 6pm. Pero en ningún caso se superó el horario de
las 8 pm. Se realizaron 15 comités de obra a lo largo de la construcción de la estructura.

55
7.5 MAMPOSTERIA Y PAÑETES

Programación y control: De acuerdo con la programación 20 semanas. Realmente se


emplearon 25, pero este mayor tiempo no incidió en la programación general, ya que las
actividades fueron ejecutadas si afectar la ruta crítica de la programación. Se trabajaron
algunos lunes festivos representativos de la mayoría de celebraciones religiosas en
Colombia.

Presupuesto: El presupuesto inicial estuvo de acuerdo a lo realmente gastado. El gasto


estuvo realmente por debajo del presupuesto, razón de ser del equilibrio presupuestal por
los capítulos que superaron sus respectivos presupuestos.

Normas de seguridad: Todas las normas de seguridad fueron aplicadas. El sistema de


movimiento vertical de materiales se ejecutó con la torre grúa descrita en el punto de
estructura y el uso de dos plumas grúas de ton de capacidad estratégicamente instaladas
en los pisos y removidas al piso superior cada vez que se requirió.

De acuerdo con los esquemas de seguridad se mantuvo todo el tiempo la supervisión del
siso coordinador los sisos de los contratistas. Se presentaron dos accidentes menores con
compromiso de mano y dedos, pero superados con la debida atención clínica. Los
incidentes por caída de objetos o desprendimientos fueron menores. Se realizaron los
comités correspondientes.

Control de calidad; Todas las construcciones de muros y pañetes en general obedecieron


a un trazo inicial ejecutado por personal de topografía debidamente capacitado. Se
superviso todo el tiempo a través del equipo principalmente por maestro general, y
supervisores de interventoría. Los muros o pañetes no conformes fueron desmontados a
costas de los contratistas actuantes, y levantados nuevamente con las condiciones de
calidad requeridas en localización, trazado, verticalidad y materiales. Los contratistas de
mampostería y pañetes participaron con todo el equipo constructor en 25 comités de obra
a lo largo de sus correspondientes contratos.

7.6 INSTALACIONES ELECTRICAS Y COMUNICACIONES

Programación y control: El cronograma de instalaciones eléctricas es especial, pues él se


desarrolla a lo largo de toda la construcción. Se divide en una parte inicial con las tuberías
y alambrado eléctrico de cada uno de los espacios. Esta parte inicial se programó para 32
semanas, pero en realidad se utilizaron 60 semanas netas en este. Todo ocurrió por
incumplimiento del contratista en sus obligaciones, lo que llevó a tomar acciones de tipo
contractual, tales como solicitudes a la compañía de seguros dadas las condiciones de
incumplimiento y mal manejo de los fondos del anticipo otorgado. En una segunda parte la
programación comprendía las instalaciones de aparatos, equipos y la subestación eléctrica,
presentándose igualmente como en la primera parte atrasos e inconvenientes en el
desarrollo de los procesos. Este contratista amenazó seriamente el buen avance de las
obras, pero la adecuada dirección y manejo por parte del equipo del proyecto lo sacó
adelante, con las actuaciones a que hubo lugar. Casi siempre el avance de los trabajos se
mantuvo por debajo de las expectativas de la programación, ocasionando atrasos a otros

56
procesos. De todas formas, el gran inconveniente fue superado con la intervención oportuna
del gerente de proyecto, con las correspondientes reclamaciones ante las autoridades y
además tomando acciones sobre el manejo de los fondos. Presupuesto: El presupuesto
inicial fue superado por esquemas de costos mayores y además por el incumplimiento del
contratista, razón por la cual la utilidad se vio ligeramente afectada con los planteamientos
iniciales.

Control de calidad; Todos los trabajos de conducción, alimentación, alambrado,


instalaciones de aparatos y tableros, así como los equipos de medición fueros supervisados
por el equipo de obra dispuesto. En todo lo concerniente a la calidad de materiales y mano
de obra se cumplió a cabalidad por el contratista. Las instalaciones además fueron
supervisadas y certificadas por una empresa externa llamado en Colombia certificados
RETIE y RETILAP. El contratista de instalaciones eléctricas estuvo a lo largo del proyecto
en 62 comités de obra.

7.7 INSTALACIONES HIDRAULICAS, SANITARIAS, GAS NATURAL Y RED INCENDIO

Programación y control: De acuerdo con la programación 60 semanas divididas en dos


`partes. La primera parte todas las instalaciones de tuberías con sus correspondientes
pruebas en las primeras 40 semanas. Se cumplió a cabalidad con la programación llegando
incluso a estar adelantada durante gran parte del proceso. Al final se igualo por la
competencia de trabajo de los demás contratistas, especialmente las instalaciones
eléctricas. Para la segunda parte de 20 semanas correspondiente a la instalación de
equipos y aparatos sanitarios en general, se cumplió con la programación, especialmente
por el tiempo de respuesta del contratista para atender cada vez que fue requerido.

Presupuesto: El presupuesto inicial fue superado por temas de precios de insumos


principalmente. Sin embargo, el desfase fue bien asimilado con el equilibrio del presupuesto
en otras actividades.

Control de calidad; Todas las instalaciones fueron ejecutadas de acuerdo con el diseño y
con la mano de obra y materiales óptimos para estos trabajos. Se realizaron 61 comités de
obra con la presencia del contratista.

7.8 ENCHAPES EN CERAMICAS Y PORCELANATO

Programación y control: De acuerdo con la programación 24 semanas cumplidas en su


totalidad. Excelente manejo por parte del equipo e compras, para tener todos los insumos
especialmente el de los materiales cerámicos y de porcelanato, así como los pegantes para
cada caso.

Presupuesto: El presupuesto inicial tuvo un ahorro importante que permitió equilibrar


fuerzas con respecto a los sobrecostos generado en otros capítulos.

57
Control de calidad: Cada excavación Todo el proceso fue debidamente supervisado a
cabalidad por el equipo de trabajo, con especial mención del Ing. residente y maestro
general de obra. Se realizaron 20 comités de obra a lo largo de las obras de enchapes
cerámicos y de porcelanato.

7.9 CARPINTERIA METALICA Y VENTANERIA

Programación y control: De acuerdo con la programación 10 semanas de taller y 12


semanas de instalación en obra, fueron cumplidas únicamente con una semana de atraso
nada representativa, teniendo en cuenta las fechas finales y empalme con los demás
procesos de obra. Excelente manejo por parte del equipo de contratación, para tener todos
los elementos a tiempo en la obra para dar inicio al día en la instalación.

Presupuesto: El presupuesto inicial d fue equilibrado al final, ya que, aunque la ventanería


metaliza fue más costosa que la inicial de presupuesto, los demás elementos tales como
barandas, puertas útiles, escaleras de emergencia y otros terminaron nivelando los gastos
del presupuesto.

Control de calidad; Todo el proceso de taller y la posterior instalación fue debidamente


supervisada. Se encontraron problemas en unas ventanas de fachada de tres cuerpos lo
que implicó un cambio de última hora en el diseño, ya que presentaron inestabilidad
primaria. Una vez superado el inconveniente se trabajó bajo estricta supervisión en todo el
proceso de instalación de la carpintería metálica, obteniendo resultados de excelente
calidad. Se aclara que el contratista de ventanería una reconocida empresa de Bogotá
Colombia, tiene su correspondiente certificación a la calidad por parte de organismos
internacionales. La carpintería metálica de hierro fue ejecutada por una empresa samaria,
igual con toda la supervisión por parte del equipo de dirección del proyecto.

7.10 CARPINTERIA DE MADERA

Programación y control: De acuerdo con la programación 11 semas de taller y 13 semanas


de instalación en obra. Se incluyen en este capítulo todas las puertas, closets, muebles de
cocina, alacenas y muebles de baño. La programación se cumplió en su totalidad. No se
presentaron inconvenientes.

Presupuesto: El presupuesto inicial tuvo un ahorro importante respecto del pro inicial, pero
se conservaron todos los elementos del diseño inicial. Se contrató con 3 contratistas
diferentes a saber: uno para puertas y closets, otro para muebles de cocina y alacena y un
tercero para los muebles de baño.

Control de calidad; Se realizaron las correspondientes supervisiones tanto de taller como


de instalación en obra a los tres contratistas. Se ejecutó la carpintería de madera con altos
estándares de calidad respetando todas las condiciones de diseño y excelente manejo de
materiales elegidos y mano de obra de alta experiencia en la instalación de la carpintería

58
en cada caso. Se realizaron 9 comités de obra con los contratistas de carpintería con
excelentes resultados de gestión.

7.11 EQUIPOS DE BOMBAS Y ASCENSORES

Programación y control: De acuerdo con la programación 4 semanas para equipos de


bombeo de aguas y 46 semanas para los ascensores dividido en dos partes, una para la
fabricación y la segunda para la instalación de dichos equipos. Realmente se emplearon 5
semanas en la puesta en marcha de los equipos de bombeo, pero de ninguna forma se
afectó la programación, ya que estos equipos no fueron parte de la ruta crítica de la
programación. Los ascensores se instalaron en el momento oportuno, los que incluso
permitió realizar algunos movimientos verticales de carpinterías utilizando el carro de uno
de los dos equipos dispuestos para el proyecto. Excelente manejo por parte del equipo de
contratos para definir y contratar a su debido tiempo estos equipos, así como la dirección y
coordinación para el seguimiento de fabricación e instalación.

Presupuesto: El presupuesto inicial fue superado por esquemas de costos mayores y


ajustes programáticos del diseño, en el tema de los ascensores, ya que se superaron los
estándares de calidad de los equipos finalmente contratados. En cuanto a los equipos de
bombeo se presentó un ahorro menor, pero siempre importante a la hora de equilibrar el
presupuesto. El mayor valor fue aprobado en comité de costos y presupuesto previa
presentación de ajustes con otros capítulos.

Control de calidad; Los equipos contratados fueron los realmente instalados en un todo con
la calidad de cada caso correspondiente. 2 comités con la empresa de suministro de
equipos de bombeo y 10 con quienes suministraron los equipos de ascensor.

7.12 PINTURA Y ACABADOS FINALES

Programación y control: De acuerdo con la programación 15 semanas, estas se ampliaron


a 21, por efectos de los acabados para la entrega final. No se afectó la ruta crítica y por
ende se cumplió con los tiempos de entrega. Excelente manejo por parte del equipo e
compras y contratación para el desarrollo de estos acabados.

Presupuesto: El presupuesto inicial fue manejado de manera excelente con un ligero ahorro
en el precio final.

Control de calidad; Todos los procesos de estucos, pinturas, enlucidos y acabados finales
fueron ejecutados siguiendo estrictamente los estándares de calidad exigidos por todo el
equipo del proyecto... Se realizaron 10 comités de obra a lo largo del desarrollo de los
acabados finales de pinturas y enlucidos.

59
CAPITULO 8
DIRECCION DE ENTREGA

8.1 PRUEBAS DE CALIDAD

Materiales:

Se ejecutaron las pruebas de calidad sobre los materiales manejados en obra y se exigió
la presentación de las correspondientes certificaciones de calidad a los proveedores.

En el cuadro tabla Nº 6 podemos ver los ensayos de calidad de concretos. En el cuadro


tabla Nº 7 los resultados de pruebas de verticalidad. Se adjuntan en las figuras Nº 12 y 13
ensayos de calidad de aceros y ladrillos utilizados.

Los cementos utilizados también fueron objetos de seguimiento en calidad, así como las
arenas, gravas, y en general todos los materiales utilizados en el proyecto.

Mano de obra

La amplia experiencia de la empresa constructora y manejo de contratistas permitió el


excelente control de la calidad de mano de obra utilizada.

60
REGISRO DE ENSAYO DE LABORATORIO DE RESISTENCIA A LA COMPRESIÓN DE CILINDROS DE
CONCRETO PROYECTO EDIFICIO SAN MARINO

(Ejecutado por el departamento de control de calidad de obra)

Tabla No. 6

61
REGISRO DE CONTROL DE ASENTAMIENTO PROYECTO EDIFICIO SAN MARINO - SANTA MARTA

VERTICALIDAD

CONTROL DE ASENTAMIENTO SAN-MARINO 2/05/2017 25/08/2017

VISTA VISTA (-) VISTA (-) COLUMNAS COTA


(+)
PUNTOS ALTURA ADELANTE INTERMEDIA COTA # DE DIFERENCIA
INSTR ATRÁS INICIO
BM 0.047
1.559 1.512

(-) 0.059 1.500 AO 1.500 0.000 0.003

(-) 0.063 1.496 A1 1.500 0.004 0.012

(-) 0.065 1.494 A3 1.500 0.006 0.016

(-) 0.067 1.492 A5 1.500 0.008 0.02

(-) 0.065 1.494 A7 1.500 0.006 0.017

0.064 1.495 A8 1.500 0.005 0.01

C#1 1.214 0.345

C#1 1.531 1.186

(-) 0.035 1.496 B0 1.500 0.004 0.013

(-) 0.040 1.491 B1 1.500 0.009 0.022

(-) 0.048 1.483 B3 1.500 0.017 0.033

(-) 0.051 1.480 B5 1.500 0.020 0.037

(-) 0.052 1.479 B7 1.500 0.021 0.037

(-) 0.042 1.489 B8 1.500 0.011 0.025

(-) 0.054 1.477 C3 1.500 0.023 0.043

(-) 0.055 1.476 C5 1.500 0.024 0.045

(-) 0.055 1.476 C7 1.500 0.024 0.043

(-) 0.047 1.484 C8 1.500 0.016 0.034

(-) 0.060 1.471 D5 1.500 0.029 0.05

(-) 0.055 1.476 D7 1.500 0.024 0.046

(-) 0.050 1.481 D8 1.500 0.019 0.034

C#1 1.214 0.345

C#2 A 1.137 0.792

62
(+) 0.353 1.490 D0 1.500 0.010 0.017

(+) 0.343 1.480 D1 1.500 0.020 0.038

(+) 0.337 1.474 D4 1.500 0.026 0.048

(-) 0.143 0.994 E0 1.000 0.006 0.013

(-) 0.165 0.972 E4 1.000 0.028 0.044

(-) 0.156 0.981 E1 1.000 0.019 0.037

(-) 0.153 0.984 F2 1.000 0.016 0.026

(-) 0.155 0.982 F4 1.000 0.018 0.033

(-) 0.137 1.000 G0 1.000 0.000 0.014

(-) 0.145 0.992 G2 1.000 0.008 0.007

(-) 0.148 0.989 G4 1.000 0.011 0.014

C#3 1.214 0.345

C#3 1.321 0.976

(+) 0.173 1.494 C0 1.500 0.006 0.017

(+) 0.164 1.485 C1 1.500 0.015 0.032

(-) 0.330 0.991 F0 1.000 0.009 0.013

C#4 1.214 0.345

C#4 1.864 1.519

(-) 0.381 1.483 E6 1.500 0.017 0.043

(-) 0.386 1.478 E7 1.500 0.022 0.041

(-) 0.381 1.483 E8 1.500 0.017 0.033

(+) 0.121 1.985 F6 2.000 0.015 0.033

(+) 0.132 1.996 G6 2.000 0.004 0.023

(-) 0.372 1.492 G8 1.500 0.008 0.033

(-) 0.371 1.493 F8 1.500 0.007 0.022

C#5 1.771 0.093

C#5 1.584 1.491

BM (-) 1.536 0.048

Tabla No. 7

63
REGISRO DE ENSAYO DE LABORATORIO DE CALIDAD DE ACERO DE REFUERZO PROYECTO EDIFICIO
SAN MARINO

Figura No. 12

64
REGISRO DE ENSAYO DE LABORATORIO DE CALIDAD DE BLOQUES DE CONCRETO PROYECTO EDIFICIO
SAN MARINO

(Ejecutado por el departamento de control de calidad de obra)

Figura No. 13

65
8.2 ASEO FINAL

El aseo final es el proceso final, metódicamente fundamental para la debida entrega de un


proyecto. No es solo hacer aseo, es hacerlo bien. Un mal aseo puede dañar o causar
problemas a la verdadera entrega. El aseo es primordial. Se debe ejecutar con absoluto
cuidado y uso de los insumos y mano de obra idóneos.

Para el caso de nuestro proyecto el aseo final fue manejado directamente por la dirección
de proyecto, con el apoyo de todo el equipo, mediante la contratación de un capataz general
y 10 aseadores de obra, entre hombres y mujeres, a los cuales se otorgaron tareas
específicas.

El aseo final de las cerámicas fue debidamente ejecutado con el uso de espátulas, brillos
finos, ácidos y limpiadores de reconocidas marcas en la construcción y principalmente en
el acabado y aseo final. Se realizaron las labores de aseo a carpinterías y vidrios, muebles,
puertas, ventanas, closets y todas las paredes y pisos de cada unidad.

Por último, se realizó una inspección general detallando uno a uno hasta la minucia, la
presentación del inmueble para su entrega final.

La esencia de la entrega de un inmueble. Es casi la misma aplicada al comprar cualquier


otro insumo o elemento, hay que procurar que se sienta y huela a nuevo. Al fin y al cabo,
se está entregando un producto nuevo, aunque sobre algunas partes de ellos haya habido
procesos.

Fue importante para que las labores de aseo fuesen lo más higiénicas posible, el uso de
elementos de protección en los pisos y carpinterías, tales como cartón, plástico, papeles de
película, mallas etc., producidos con este fin.

Al final el resultado es de áreas impecables, en toda la dimensión de cada área privada o


comunal del proyecto San marino.

El aseo final se inició apenas cada unidad fue recibida en pintura y acabado final, con las
pruebas de instalaciones y funcionamiento de los correspondientes aparatos y carpinterías.

El aseo final se realizó a lo largo de 14 semanas de trabajo cuidadoso y diligente por parte
del personal contratado y con la supervisión y dirección del equipo del proyecto, además
de la supervisión y aporte de la interventoría.

8.3 ENTREGA LOCAL

El primer local se entregó mediante Acta, con todas las condiciones de calidad ofrecidas en
la oferta y contrato de compraventa.

Una vez firmada la escritura pública y pleno conocimiento por parte del comprador se
procedió a disponer un día exacto a la hora exacta para esta entrega.

66
Se informó al nuevo propietario que todas las instalaciones y servicios están totalmente al
día y fusionando y podrá mudarse inmediatamente si así es su intención.

Durante la entrega se realizaron las pruebas de presión de agua, agua fría y caliente,
servicio en todos los grifos, sistemas de desagüe con los desniveles óptimos, pruebas
eléctricas en tomas, luces, y prueba de sistemas de comunicaciones.

Se entregó el inmueble en estado “NUEVO” debidamente aseado y con el compromiso de


atender inmediatamente cualquier requerimiento.

8.4 ENTREGA APARTAMENTO

El primer Apartamento se entregó mediante Acta, con todas las condiciones de calidad
ofrecidas en la oferta y contrato de compraventa.

Una vez firmada la escritura pública y pleno conocimiento por parte del comprador se
procedió a disponer un día exacto a la hora exacta para esta entrega.

Se informó al nuevo propietario que todas las instalaciones y servicios están totalmente al
día y fusionando y podrá mudarse inmediatamente si así es su intención.

Durante la entrega se realizaron las pruebas de presión de agua, agua fría y caliente,
servicio en todos los grifos, sistemas de desagüe con los desniveles óptimos, pruebas
eléctricas en tomas, luces, y prueba de sistemas de comunicaciones.

Se entregó el inmueble en estado “NUEVO” debidamente aseado y con el compromiso de


atender inmediatamente cualquier requerimiento.

8.5 ENTREGA ZONAS COMUNES

Acta: Las zonas comunales fueron entregadas mediante Acta a un comité nombrado en la
primera Asamblea General de copropietarios.

Se atendieron todas las observaciones indicadas por el comité y se procedió a realizar todas
las pruebas finales a que hubo lugar.

8.6 PRIMERA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

Se realizó la primera asamblea de copropietarios siguiendo los lineamientos de la ley 675


de 2001, sobre edificaciones, conjuntos residenciales o mixtos elevados a la categoría de
Propiedad Horizontal. De acuerdo con el artículo 52 de la misma ley se citó a la asamblea
una vez se completó el 51% de las entregas de inmuebles por coeficiente de copropiedad.

67
De manera importante en esta asamblea la constructora presentó su informe de gestión
durante la construcción y en la etapa de entrega de inmuebles.

En esta asamblea se aclararon todas las dudas y observaciones que tuvieron los ya
residentes y los futuros respecto de la construcción como tal.

Solo se presentaron breves reclamaciones por temas del servicio de comunicaciones, pero
se aclaró teniendo en cuanta que deber ser cada propietario quien escoja y contrate a su
proveedor de servicios, es decir televisión, teléfono e internet.

Aclarado el tema, la constructora recibió la aclamación de la honorable asamblea por la


buena nueva de haber adelantado este proyecto satisfactoriamente para la comunidad
propietaria.

Por último, se informó que la constructora seguirá entregando los inmuebles faltantes, bajo
las premisas del respeto y tolerancia a quienes desde ahora habitan el edificio.

68
CAPITULO 9
RESULTADOS

Con una buena planeación desde el momento de la concepción de una sociedad para
implementar cualquier negocio, proyecto o empresa, este saldrá adelante.

La dirección de un proyecto es vital. No solamente es ejecutar, más importante es dirigir


paso a paso, proceso a proceso cada una de las partes de que se compone un proyecto

La dirección de diseño es fundamental para obtener el mejor producto.

La adecuada dirección de ventas es el éxito del futuro proyecto. Sin ventas no hay ninguna
posibilidad de desarrollo. En las ventas está el principio fundamental del éxito.

La dirección de construcción es el éxito de la calidad de lo que el cliente ha comprado. A lo


largo de la construcción deben tenerse en cuenta Todos los aspectos inherentes,
materiales, mano de obra, procesos constructivos y en general el trabajo en equipo
manejado desde una dirección linealmente horizontal bien definida.

La dirección de entrega del producto es el remate del proceso. No solo es entregar, hay
que entregar bien y principalmente tener en cuenta: Hay que entregar lo que el cliente
compró.

69
CAPITULO 10
DISCUSIÓN

Ponemos a consideración en este capítulo la modificación tradicional de la Cadena del


Valor.

Hemos transformado por razones de forma en lo que sucede en la construcción de vivienda


en Colombia. Podemos observar respecto de la cadena del valor que posterior al
desarrollador tenemos el diseño, insumos, ejecución y normalmente la comercialización.
Esto para la mayoría de los procesos de producción, como puede verse en la figura N° 14.
En nuestro caso la comercialización se inicia una vez se ha determinado el desarrollo del
futuro proyecto. Tal como se ve a continuación en la cadena del valor transformada que se
muestra en la figura N° 15, primero vendemos y luego ejecutamos. Y nuestro principal reto
aparece, vender primero y después elaborar un producto de calidad.

CADENA DEL VALOR

ENTREGA
DESARROLLADOR EJECUCION
DISEÑO INSUMOS COMERCIALI
ZACION

CLIENTE

Figura N° 14

CADENA DEL VALOR MODIFICADA

COMERCIALI ENTREGA
DESARROLLADOR
ZACION DISEÑO INSUMOS EJECUCION

CLIENTE

Figura N° 15

70
CAPITULO 11
CONCLUSIONES

Si es posible vender primero y después construir un proyecto de apartamentos de vivienda


con la calidad que se ha prometido al cliente.

Se puede construir con calidad desde el punto de vista de una bien planificada dirección
que inicia desde la misma venta, pasa por la construcción y remata en el alistamiento y
entrega del inmueble a su propietario.

Se ha trabajado de manera eficiente para no defraudar al comprador. Es vital entender


hasta la saciedad, que al cliente hay que entregarle lo que compró, y hasta más. Buena
calidad, excelentes acabados y la seguridad de que su inmueble goza de todos los
estándares de seguridad en todos los aspectos de instalaciones y servicios.

Puede implementarse este proceso en otro tipo de negocios que impliquen primero la
comercialización. Cualquiera que sea el caso tendrá que tenerse claro la importancia de la
dirección del proyecto desde su inicio hasta su feliz terminación.

71
BIBLIOGRAFIA:

LUIS FERNANDO BOTERO BOTERO, "Construcción sin pérdidas, análisis de procesos y


filosofía lean construction" En: Colombia 2004. ed:Legis Sa ISBN: 9586531279 v. 500
pags. 133

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