UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SANTO DOMINGO

(UASD)
PRIMADA DE AMÉRICA
FUNDADA EL 28 DE OCTUBRE DEL 1530
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
UNIDAD DE POSTGRADO Y EDUCACIÓN PERMANENTE

Programa de Maestría:

GARANTIA DEL DEBIDO PROCESO DE SANEAMIENTO EN EL

DEPARTAMENTO CENTRAL DE LA JURISDICCION INMOBILIARIA

PROYECTO DE INVESTIGACION PARA LA TESIS DEL CUARTO NIIVEL PARA

OPTAR POR EL TÍTULO DE MAESTRÍA PROFESIONALIZANTE EN
DERECHO INMOBILIARIO 2015-2017.

Asesor de Contenido:
Catalina Ferrera Cuevas, M.A.
Asesor de Metodológico:
Oscar P. Valdez Guillen, M.A
Sustentante:
Minerva María Magdalena de la Cruz Carvajal

Distrito Nacional
República Dominicana
2017

1
 GARANTIA DEL DEBIDO PROCESO DE SANEAMIENTO EN EL
DEPARTAMENTO CENTRAL DE LA JURISDICCION INMOBILIARIA

2
 INDICE

INTRODUCCIÓN.............................................................................................................I

AGRADECIMIENTOS....................................................................................................II

DEDICATORIA.............................................................................................................IV

CAPITULO I

ASPECTOS METODOLOGICOS

1.1.- Planteamiento del Problema...............................................................................1

1.1.1.- Origen...........................................................................................................1
1.1.2.- Descripción del Problema..........................................................................1
1.1.3.- Formulación del Problema.........................................................................2
1.1.4.- Interrogantes Claves...................................................................................2

1.2.- Antecedentes........................................................................................................3

1.3.- Revisión Literaria.................................................................................................4

1.4.- Justificación de la Investigación........................................................................5

1.4.1.- Importancia y Relevancia...........................................................................5

1.4.2.- Novedad........................................................................................................6
1.4.3.- Aporte...........................................................................................................6
1.4.4.- Motivos Personales.....................................................................................6

1.5.- Tipo de Investigación..........................................................................................7

1.6.- Objetivos...............................................................................................................8

1.6.1.- Objetivos Generales....................................................................................8

1.6.2.- Objetivos Específicos.................................................................................8

1.7.- Marco Teórico.......................................................................................................9

1.7.1.- Definición de Conceptos..........................................................................13

1.7.2.- Ideas a Defender........................................................................................15

1.8.- Contexto..............................................................................................................15

3
 1.8.1.- Muestra.......................................................................................................15
1.8.2.- Método........................................................................................................15
1.8.3.- Técnica........................................................................................................16
1.8.4.- Instrumento................................................................................................17
1.8.5.- Validación de los Instrumentos...............................................................17

CAPITULO II

ANÁLISIS HISTÓRICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO EN EL

ORDENAMIENTO JURÍDICO DOMINICANO

2.1.-Generalidades.......................................................................................................P

2.1.1.- Articulo 711 del Código Civil Dominicano................................................P

2.1.2.- ¿Qué es el saneamiento?...........................................................................P
2.1.3.- ¿Qué es el colindante? ..............................................................................P
2.1.4.- ¿Qué es el reclamante? .............................................................................P
2.1.5.- ¿Cuáles son los órganos que conforman la Jurisdicción
Inmobiliaria .............................................................................................................P
2.1.6.- ¿Qué es un agrimensor y su función? ....................................................P
2.1.7.- ¿Qué es la posesión? ................................................................................P
2.1.8.- ¿Qué es la prescripción adquisitiva? ......................................................P

2.2.- Modo de registro de la propiedad en la orden ejecutiva 511 de 1920...........P

2.3.- Proceso de Saneamiento en la Ley 1542 de Registro de Tierras ..................P

2.3.1.- Estructura orgánica del Departamento Central de la jurisdicción

Inmobiliaria .............................................................................................................P
2.3.2.- Funciones principales del Departamento Central de la Jurisdicción
Inmobiliaria .............................................................................................................P
2.3.3.- Proceso de saneamiento ante el Departamento Central de la
Jurisdicción Inmobiliaria ......................................................................................P

CAPITULO III

El PROCESO DE SANEAMIENTO EN LA LEY 108-05 SOBRE REGISTRO

INMOBILIARIO

3.1.- LAS ETAPAS DEL PROCESO DE SANEAMIENTO...........................................P

3.1.1.- Etapa Técnica..............................................................................................P

4
 3.1.2.- Etapa Judicial..............................................................................................P
3.1.3.- Etapa Registral............................................................................................P

CAPITULO IV

LOS RECURSOS EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO

4.1.- Recurso de Apelación.........................................................................................P

4.1.1.- ¿Quién tiene capacidad para apelar? ......................................................P

4.1.2.- ¿Cuándo está abierto el recurso de apelación?......................................P
4.1.3.- ¿Cuándo está cerrado el recurso de apelación?.....................................P

4.2.- Recurso de Revisión por Causa de Fraude......................................................P

4.2.1.- ¿Qué es la superposición técnica en la revisión por causa de

fraude? ....................................................................................................................P
4.2.2.-Superposicion de Litis sobre Terrenos Registrados...............................P

CAPITULO V

DEBIDO PROCESO DE LEY EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO

5.1.- ¿Qué es el debido proceso de ley?...................................................................P

5.1.1.- La Constitución y la Doctrina en el Debido Proceso de Ley .................P

5.1.2.- ¿Qué es la publicidad técnica?.................................................................P
5.1.3.- ¿Qué es la publicidad judicial?.................................................................P
5.1.4.- ¿Qué es la publicidad registral?...............................................................P

CONCLUSION
RECOMENDACIÓN
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS

5
 INTRODUCCION

Históricamente el sistema de Saneamiento inmobiliario ha sido complicado en

República Dominicana, debido a los intereses que han llevado a litigios y
disputas por tierras, creando para estos fines las bases legales que permiten
su regulación y protección al derecho de propiedad.

Según el Código Civil Dominicano en su artículo 711 establece cuales son los
modos de adquirir la propiedad, el mismo dispone que “La propiedad de los
bienes se adquiere y trasmite por sucesión, por donación entre vivos o
testamentaria y por efecto de obligaciones”.

Continúa diciendo el artículo 712 del mismo Código Civil que “La propiedad se
adquiere también por accesión o incorporación, y por prescripción. Art. 713.-
Los bienes que no tienen dueño, pertenecen al Estado”. El articulo 712 al
disponer que se adquiere por Prescripción incluye el Saneamiento, que a su
vez está regido por la Leyes Inmobiliarias.

Adaptándose a los nuevos tiempos de globalización, Republica Dominicana

cuenta con la ley de regulación del Registro Inmobiliario Dominicano No. 108-
05, promulgada en el año 2005, la cual fue modificada en el 2007, por la Ley
51-07, que del mismo modo deroga la ley 1547, del año 1947.

Con la promulgación de la Ley 108-05, se crea una nueva etapa que da inicio a
un período que ha permeado la seguridad en cuanto a derecho inmobiliario se
refiere. De este modo, jurídicamente existe un procedimiento jurídico de orden
público que determina e individualiza la tierra, conocido como saneamiento, es
decir el terreno, en el cual se depuran e identifican los derechos que recaen
sobre el mismo y quedan registrados con sustentaciones legales recabadas en
la emisión de un certificado de título de propiedad a favor del beneficiario que

1
se indicara mediante una sentencia emitida por los tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

La tesis de investigación no solo investigará las estructuras en el proceso de

saneamiento que puede ser iniciado indistintamente por el Estado Dominicano
o toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un
inmueble que no se encuentra registrado, sino que la misma también abarcará
las garantías del debido proceso de saneamiento en el contexto especial del
Departamento Central de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En nuestras investigaciones de campo al valorar el proceso de Saneamiento

en sus distintas fases o etapas, tanto en la Ley 1542 sobre Registro de Tierras
como en la actual Ley 108-05 de Registro Inmobiliario nos hemos encontrado
con actuaciones violatorias al debido proceso, en especial en cuanto se refiere
a la publicidad técnica y judicial por parte de los profesionales agrimensores y
abogados, así como de los mismos reclamantes.

Igualmente, el proceso cuenta con debilidades en su fase de instrucción y

prueba, sobre todo cuando los jueces llamados a conocerle y el abogado del
Estado no le dedican el suficiente esfuerzo como para depurar el Derecho de
Propiedad y establecer con certeza quien es el real titular de la posesión y de
ese modo evitar futuros procesos de litigiosidad y Recursos de Revisión por
Causa de Fraude, todo lo cual es analizado y probado en esta tesis.

La investigación que se desarrollará constará de cinco capítulos, establecidos

en los conceptos y su estructuración, los cuales permitirán arrojar las
respuestas al problema que gira en torno al fenómeno.

2
 CAPITULO I
ASPECTOS METODOLOGICOS

1.1.- Planteamiento del Problema

1.1.1.- Origen del Problema

A partir de la promulgación de la Ley 108-05, sobre registro inmobiliario se

implementan procedimientos de actuaciones judiciales que tienen como objetivo
esencial la descongestión, reducción y agilización de las gestiones ante los
tribunales y demás órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, que ciertamente se
retardaban como es el caso especial del Proceso de Saneamiento y de la Revisión
por Causa de Fraude.

En la presente investigación se tratará de enfocar los aspectos relevantes en

cuanto a la “Garantía del Debido Proceso de Saneamiento en el Departamento
Central de la Jurisdicción Inmobiliaria”, además de las violaciones a los derechos
fundamentales de propiedad y al derecho de posesión, establecidos en el artículo
21, el cual se cita “(…), hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo
su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para
que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública,
pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según
la posesión de que se trate. (…)”.

Se consideran deficiencias en los trámites para la publicación establecidos en el

reglamento de mensura catastral, los cuales cuentan con un sistema reconocido
como débil y propenso a trasgresiones y ocultamientos para satisfacer la mala fe,
además de las decisiones de los tribunales hay retrasos en las notificaciones de
las mismas por parte del tribunal de Jurisdicción Original.

3
 1.2.- Descripción del Problema

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, en su etapa técnica

territorialmente competente finalizada y aprobada por este organismo con la
expedición de la correspondiente sentencia y el sellado y firmado de los planos de
ubicación y plano individual de la parcela, es frecuentemente objeto de objeciones
por parte de los colindantes y en múltiples ocasiones anulada por el Tribunal
Superior de Tierras, durante el proceso judicial de saneamiento inmobiliario, lo
cual se convierte en un obstáculo procesal violatorio de uno de los principios
cardinales del proceso.

Conforme establece la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el Proceso de

Saneamiento cuenta con 3 etapas y dentro de estas etapas debemos sostener
que la Etapa Técnica es fundamental para la correcta determinación, ubicación y
delimitación de la porción de terreno que posteriormente será depurada en la
etapa judicial; es por ello que dicha dirección y los profesionales agrimensores
deben observar estrictamente la publicidad para garantía del derecho de terceros.

Cuando esa publicidad se vulnera, puede ocasionar lesión al Derecho de

Propiedad registrado y amparado en Certificado de Titulo por el efecto de las
denominadas Superposiciones Técnicas, pero además violenta del Derecho del
verdadero poseedor del terreno; asimismo violenta el derecho de colindantes y
cualquier otra persona que tenga interés legítimo sobre esa propiedad. Dichas
alteraciones o violaciones del Debido Proceso resultan ser el problema de nuestra
investigación.

1.3.- Formulación del Problema

Este Trabajo pretende dar respuesta al siguiente problema de investigación:

4
¿Cuáles garantías procesales protegen a la persona con un derecho de
posesión sobre un terreno durante el proceso de saneamiento y posterior al
nacimiento del derecho de propiedad?

1.4.- Interrogantes Claves

 ¿Cómo surge el Saneamiento en República Dominicana?

 ¿Qué tratamiento le daba la Ley 1542 al Saneamiento?
 ¿Cómo incide la prescripción en el proceso de Saneamiento?
 ¿Cómo se realiza el proceso de Saneamiento de conformidad con la Ley
108-05 y las resoluciones y reglamentos que la complementan?
 ¿Cuáles procedimientos pueden realizarse en la Jurisdicción
Inmobiliaria conjuntamente con el Saneamiento?
 ¿Cuál es la norma aplicable para los emplazamiento por ante la
Jurisdicción Inmobiliaria?
 ¿De qué forma la aplicación de la Ley de los Reglamentos de los
Tribunales de Tierras de la Jurisdicción Inmobiliaria conceden igualdad
de armas y de oportunidad a todas las personas en un proceso de
Saneamiento?
 ¿Cuáles vías recursivas puede ejercer la persona que se encuentre
perjudicada durante el proceso de Saneamiento?
 ¿Cuáles vías recursivas puede ejercer la persona perjudicada por una
sentencia de Saneamiento posterior a la emisión del Certificado de
Titulo?
 ¿Cómo se puede atacar una sentencia de Saneamiento que violenta el
Derecho de Propiedad en virtud de las Superposiciones Técnicas?
 ¿De qué forma se cumple el Debido Proceso de Ley por ante la
Jurisdicción Inmobiliaria en el proceso de Saneamiento?

5
1.2.-Antecedentes de Investigación

A continuación, citaremos trabajos e investigaciones anteriores al desarrollo del

presente proyecto de investigación, relacionado con el debido proceso de
saneamiento y sus garantías ante el Departamento Central de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

- Báez, L. y Encarnación, S. (1996). El Saneamiento Catastral en la

República Dominicana, en un estudio realizado indica que el saneamiento
en la República Dominicana, sus implicaciones y procedimientos. Dichos
sustentantes, señalan que el bajo nivel de saneamientos inmobiliarios
detectados, se debe a la falta de protección y de apoyo en tal sentido por
parte del Estado Dominicano y de los organismos que intervienen en el
proceso de saneamiento.

Las dificultades que tienen las personas para proceder al saneamiento de

su propiedad. Por lo que, dichas sustentantes señalan, que entre las
principales dificultades para los poseedores de terrenos acceder al
procedimiento de saneamiento inmobiliario, se establece, de manera
especial, el alto nivel de la tarifa de los impuestos.

- Sin embargo, según los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 2),
todos los derechos reales son susceptibles de posesión, por lo que el
poseedor cabe comportarse como propietario, como usufructuario, como
titular de una servidumbre, aunque la posesión se extienda a todos los
derechos reales, siendo la posesión del derecho de propiedad la que
presenta mayor importancia. Ha sido expresado anteriormente, que el
artículo 2228 del Código Civil, establece que "la posesión es la ocupación o

6
el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por
nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en
nuestro nombre".

La posesión es el poder de hecho. La propiedad, el usufructo u otro derecho

real, es el poder de derecho. Para determinar quién es poseedor, se
examina la situación de hecho, sin indagar si esa situación de hecho
corresponde a una situación de derecho. En cuanto a la posesión, una
persona puede ejercer un poder sobre una cosa sin ser titular del derecho
correspondiente a ese poder, así, por ejemplo, una persona puede
comportarse como propietaria o como usufructuaria de un inmueble sin ser
titular del derecho de propiedad o del usufructo. Ciertamente se reconoce
como poseedor, a la persona que ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
con la intención de comportarse como si fuera titular del derecho
correspondiente. Es, además, quien tiene el poder de la cosa en el
momento actual. Pues no tiene gran importancia el hecho de examinar
quien lo poseía antes, siendo lo más importante, la posesión actual.

Los hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 5), señalan que la posesión
es un simple poder de hecho, el cual se opone a la propiedad y a los otros
derechos reales, los que confieren a su titular, un poder de derecho, siendo
el propietario de la cosa el que tiene la posesión de la misma. Además,
señalan los autores, que es preciso distinguir el poder de hecho y el poder
de derecho, los cuales están reunidos normalmente en la misma persona,
pero no necesariamente.

- Guzmán Ariza, Fabio J., Repertorio de la Jurisprudencia Civil,

Comercial e inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014), Editora
Judicial, SRL., primera edición, 2015, Pág. 357, describe de manera

7
pormenorizada el concepto que se cita en la Sentencia No. 17 del 20 de
noviembre de 2013, de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia,
sobre la condición en la que se entiende que ha habido violación al debido
proceso cuando no se ha observado el debido respeto de las
reglamentaciones jurídicas del proceso”.

- Read Ortiz, Alexis; Hernández Perera, Yoaldo, La Jurisdicción

Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central), Selección de
precedentes relevantes (2015-2017), Librería Jurídica Internacional, SRL.,
Santo Domingo de Guzmán, 2017, Pág. 335, manifiesta que en el proceso
de saneamiento se debe citar a los colindantes. Igual que en el deslinde,
para el proceso de saneamiento se deben citar a los colindantes. La falta de
citación de éstos provoca un aplazamiento. (sentencia in voce dictada el 23
de noviembre de 2016, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras
del Departamento Central).

- Ureña, R.; Almonte, E.; Reyes, O. et al (2005), titulada: "Factores que

inciden en el no registro del derecho de propiedad inmobiliaria en la ciudad
de San Francisco de Macorís, años 2000-2005", cuyo objetivo general fue
determinar los factores que inciden para que los propietarios de inmuebles
no procedan a registrar sus propiedades, éstas señalan que la baja cantidad
de saneamientos inmobiliarios tiene su causa en el alto valor de los
impuestos a pagar por los poseedores con relación al proceso de
saneamiento, así como en la escasez de conocimientos y bajo nivel de
concientización por parte de los parceleros.

- Otro estudio fue realizado por Payams, D. (2006), quien presentó un

trabajo de investigación titulado: "Los efectos jurídicos como consecuencia
de los terrenos no saneados en el sector de Las Ciénagas, Santiago,

8
período 2005-2006", cuyo objetivo general fue determinar los efectos
jurídicos que generan los terrenos no saneados en el Sector de Las
Ciénagas perteneciente al municipio de Santiago de los Caballeros. Dentro
de sus conclusiones señala que las razones por las cuales los moradores
del indicado sector no tienen sus terrenos saneados, es debido a la falta de
interés, carencia de recursos, así como también, desconocimiento de la ley;
especificando además, que por no tener dichos moradores sus inmuebles
saneados, han estado viviendo en una situación de inseguridad jurídica al
no tener certificados de títulos, por lo que han intentado desalojarlos de sus
terrenos y además de que le han ocupado parte de los mismos. Señala
también que ante la carencia de tener sus inmuebles saneados, han sufrido
dificultades para la realización de diversas transacciones, dificultades para
construir, además de la pérdida de valor de sus terrenos, y sobre todo, han
tenido que cargar con sacrificios económicos para hacer valer sus derechos,
todo lo cual le impide el bienestar familiar y el desarrollo de su sector, lo que
les impide lograr el ascenso social.

- En una investigación sustentada por Vásquez, Y.; Esmurdoc, L.;

Peña, C. et al (2007), titulada: "Implementación del Procedimiento de
Saneamiento Catastral en San Francisco de Macorís, período 2005-2006",
cuyo propósito general fue analizar la forma en que se ha implementado el
saneamiento en el municipio de San Francisco de Macorís, entre otros
aspectos, concluyeron que las mayores dificultades para el saneamiento
inmobiliario lo constituye la longitud en cuanto al tiempo de duración, el alto
costo del procedimiento, la falta de concientización por parte de los
poseedores de bienes inmuebles, y sobre todo, por el desinterés
demostrado por los parceleros.

9
1.3.- Revisión Literaria
Abreu, J. y Olivares, P. (2007). El proceso de saneamiento: comparación entre la
Ley 1542 de Registro de Tierras y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Tesis de
grado no publicada. Universidad Católica Nordestana (UCNE), San Francisco de
Macorís.

- Servirá para establecer cuáles son las mayores dificultades para el

saneamiento inmobiliario que constituye la longitud en cuanto al tiempo de
duración, creando desinterés en los parceleros, por lo que, con la nueva
Ley 108-05 se espera que el procedimiento sea más eficiente. Es oportuno
señalar aquí, que el proceso de saneamiento tiene varias etapas, como: la
mensura, el proceso judicial y el registro; y en cada una de ellas hay
determinados plazos a tomar en cuenta. 

Báez, L. y Encarnación, S. (1996). El Saneamiento Catastral en la República

Dominicana, 1995-1996. Tesis de grado no publicada. UASD, Santo Domingo,
República Dominicana.

- En este estudio se busca plantear el análisis del saneamiento en la

República Dominicana, sus implicaciones y procedimientos. Dichas
sustentantes, señalan que el bajo nivel de saneamientos inmobiliarios
detectados, se debe a la falta de protección y de apoyo en tal sentido por
parte del Estado Dominicano y de los organismos que intervienen en el
proceso de saneamiento.

Capitant, H. (1930). Vocabulario Jurídico. Buenos Aires: Ediciones Depalma.

- Se usará para realizar el glosario de términos de las palabras que sean

necesarias conocer en la presente investigación.

10
Cedeño, P. (2006). Jurisdicción Inmobiliaria. República Dominicana: Editora
Centenario.

- Se analizará con el trabajo este autor las dificultades que sufren las
personas cuyos bienes no han sido depurados, y los poseedores de bienes
inmuebles no saneados donde se traduce en ciertos aspectos negativos
para aquellos que poseen inmuebles o terrenos en tales condiciones.

Ciprián, R. (2003). Tratado de Derecho Inmobiliario. Santo Domingo: Editora

Centenario.

- Este autor describe como se adquieren los derechos reales y accesorios, y

permitirá diferenciar así las personas poseedoras de los bienes inmuebles
en el proceso de saneamiento.

Ciprián, R. (2009). Tratado de Derecho Inmobiliario, Vol. I, 2da. Edición. Santo

Domingo: Editora Alfa y Omega.

- Este autor permite conocer los períodos en que se divide la propiedad en la

Republica Dominicana, así como realizar un análisis de cada uno de estos
sistemas.

Código Civil de la República Dominicana, 7ma. edición, 1998. Moca: Editora Dalis.

- Permitirá comprender lo relativo a la causa del derecho de propiedad y la

posesión, la cual debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida
por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate.

Constitución de la República Dominicana del 2010. Santo Domingo: s.p.i.

11
 - Servirá para conocer el régimen de adquisición y transferencia inmobiliario
establecido en la legislación dominicana.

De la Cruz, P. (2005). Saneamiento Catastral de los terrenos ubicados en el casco

fundacional del municipio de Salcedo, período 1920-2000, basado en las leyes
1542 y la 108-05 de registro inmobiliario. Tesis de Maestría no publicada. UAPA,
Santiago, República Dominicana.

- Proporcionará datos importantes sobre las incidencias de saneamiento

catastral de terrenos basados en las leyes 1542 y 108-05 de registro
inmobiliario.

Díaz A. Máximo. (1999). Procedimientos y Formularios sobre la Ley de Registro de

Tierras. 2da. Edición. Ed. Impreso & Colr, República Dominicana.

- Se identificarán los formularios y procedimientos sobre la ley de registro de

tierras que servirá de aporte en la investigación.

Díaz, Máximo A. “Ley de Registro Inmobiliario (108-05) Promulgada el 23 de

marzo del 2005 (mod. Por la Ley 51-07, del 23 de abril del 2007)  G. O. 10316”.
Reglamentos de los tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria.
General de Registro de Títulos”.

- Se utilizará para comprender la obligación de formalizar las notificaciones a

través de los actos de alguaciles, ya que lo que se pretende es que las
partes tengan conocimiento de la demanda en su contra y puedan
defenderse.

12
Ciprián, Rafael, (2003). Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales,
Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo.

- Aportará información sobre el procedimiento de saneamiento y los pasos

necesarios que se deben realizar arrojará el manejo de los términos
inmobiliarios dentro del sistema dominicano.

Guzmán Bencosme, Juan Luis. (2003). El Registrador de Títulos en Perspectiva.

Ed. Centenario, S. A. República Dominicana.

- Establecer el proceso de seguimiento del orden de los pasos establecidos

para obtener el saneamiento de una propiedad inmobiliaria.

Gómez, W. (2003). Derecho Inmobiliario Registral. Santo Domingo: Editorial

Claridad.

- Permitirá el desarrollo de los capítulos de la investigación en cuanto al

derecho registral dominicano.

Hernández, F. (2002). Metodología de la Investigación en Ciencias Sociales.

Santo Domingo: Editora Búho.

- La estructura y pasos para la realización del trabajo de investigación

estarán fundamentadas en este libro de metodología.

Hernández, R.; Fernández, C. y Baptista, L. (2008). Metodología de la

Investigación, cuarta edición. México: Editora de Desarrollo Marcela I.

- Permitirá conocer algunos ejemplos a seguir más actualizados del método

científico, que serán útiles para la investigación.

13
Hernández y D´Oleo (2000). Metodología y Técnica de la Investigación Científica.
Santo Domingo, República Dominicana: Editora Colofón.

- Las técnicas de la investigación científica están detalladas en este libro, y

serán de gran aporte al desarrollo de la misma.

Ley número 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo del año 2005 y
Reglamentos de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de
la Jurisdicción Inmobiliaria, con comentarios preparados por los Licdos. Segundo
Monción y Leonardo Mirabal. Santiago, República Dominicana: Impresión
Hermanos Capellán.

- Esta ley es la investigación que se estará desarrollando, con la misma se

buscará entender el protocolo establecido en el debido proceso de
saneamiento inmobiliario.

Ley número 1542 de Registro de Tierras, de fecha 11 de octubre del 1947, G. O.

No. 6707. Santo Domingo: Publicaciones América.

- Permitirá realizar una comparación sucinta del proceso evolutivo del

registro inmobiliario en la República Dominicana.

Mazeaud, H. y León (1978). Lecciones de Derecho Civil. Buenos Aires: Ediciones

Jurídicas Europa-América.

- Los términos empleados en estas lecciones de derecho civil, son de gran

colaboración para el desarrollo del capítulo II de la investigación, ya que
señala términos y ejemplos sustanciales.

14
Medrano Vásquez, Manuel W. (1986). Principales Acciones ante el Tribunal de
Tierras. Imp. Mary, Santo Domingo, R. D.

- La información recabada en esta literatura, nos establece cuales son las

acciones de los tribunales de segundo grado que conocen de las
apelaciones contra las decisiones que emanan de los tribunales de tierras
de Jurisdicción Original, así como del recurso de revisión por causa de
fraude, contra las sentencias de saneamiento y los recursos administrativos
contra las resoluciones emitidas por los tribunales de tierras de Jurisdicción
Original, que se encuentran dentro de su jurisdicción. 

Medrano Vásquez, Manuel W. (1995). Formularios sobre el Saneamiento

Inmobiliaria en Santo Domingo. 2da. Ed. Editora ARTEGRAF, Santo Domingo,
R.D.

Payams, D. (2006). Efectos Jurídicos como consecuencia de los terrenos no

saneados en el sector de las Ciénagas de Santiago, período 2005-2006. Tesis de
Maestría. UAPA, Santiago, República Dominicana.

- La misma permitirá como tesis de grado entender y diferenciar qué es y

cómo funciona el saneamiento inmobiliario.

Read Ortiz, Alexis; Hernández Perera, Yoaldo. (2017). La Jurisdicción Inmobiliaria

y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central), Selección de precedentes
relevantes (2015-2017), Librería Jurídica Internacional, SRL., Santo Domingo de
Guzmán.

15
 - Establecer cuál es la función de la administración general del Tribunal
Superior de Tierras, como se agilizan y facilitan los procesos.

Santana, V. (2008). Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo

Domingo: Editora Corripio.

- Diferenciar las Litis sobre Derechos Registrados, los recursos

administrativos, Los medios de inadmisión, el saneamiento inmobiliario, los
recursos contra las decisiones jurisdiccionales, entre otros procesos que
son desarrollados en el saneamiento.

Santana Polanco, Víctor. (2000). Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras. Ed.

Cocolo, Editorial Búho, República Dominicana.

- Con este vocabulario doctrinal se conocerá que es el propietario del terreno

que se pretende sanear, un copropietario, los propietarios de los derechos
de usufructo, habitación y anticresis, los titulares de privilegios e hipotecas y
anticresis, por los titulares de privilegios e hipotecas, en fin, diferencia cual
es la persona que pretenda o crea ser titular de derechos dentro de los
terrenos a mensurar.

Santana Polanco, Víctor. (2002). Derecho Procesal en Materia de Tierras. Tomo I,

Ed. Centenario, S. A. República Dominicana.

- Estudiar el pedimento de la concesión de la prioridad o sea la orden para

saneamiento y la adjudicación de títulos.

Sosa, Juan Manuel. (2012). Informe propuesto sobre la titularidad inmobiliaria,

https://www.diariolibre.com/noticias/la-titulacin-inmobiliaria-ese-problema-
MODL351287.

16
 - Entender el tipo de documento que contiene las reseñas objetivas de lo
actualizado, sus antecedentes y conclusiones sobre la ubicación de los
límites y ocupaciones del derecho de propiedad.

Tejada, Antonio. (2009). El Nuevo Proceso de Saneamiento Catastral”, Editora

JAL Computer, Santo Domingo, República Dominicana.

- Este aporte del autor ayudara a desarrollar cada paso del proceso de
saneamiento definido.

Sentencia No. 20166167, del 22 de noviembre de 2016, de la Primera Sala del

Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central (Pág. 339 Read Ortiz,
Alexis; Hernández Perera, Yoaldo, La Jurisdicción Inmobiliaria y el Tribunal
Superior de Tierras (Dpto. Central), Selección de precedentes relevantes (2015-
2017).

- Servirá de referencia en cuanto a las decisiones tomadas en el

Departamento Central del Tribunal Superior de tierras.

1.4.- Justificación de la Investigación

Se escogió el tema de investigación "GARANTIA DEL DEBIDO PROCESO DE

SANEAMIENTO EN EL DEPARTAMENTO CENTRAL DE LA JURISDICCION
INMOBILIARIA", para analizar el proceso que es llevado a cabo en la Jurisdicción
Inmobiliaria y los plazos para ejercer los recursos para proteger a la persona con
derecho de posesión de un bien inmueble.

En búsqueda de nuevos y mejores conocimientos, proyectando el futuro de la

maestría realizada, el tema en cuestión es interesante, ya que será República

17
Dominicana en cuanto al sistema de saneamiento inmobiliario ha sido confuso, ya
que los intereses por las tierras han sido objetos de controversias y discusiones,
por esta razón se ha hecho necesario crear las bases jurídicas que regulen y
protejan el derecho de propiedad.

Existen garantías procesales que protegen a la persona su derecho de posesión

sobre un inmueble, en cambio los plazos una vez transcurridos en proceso de
saneamiento de conformidad con la Ley 108-05, las resoluciones y reglamentos
que la complementan, permite tener interés en conocer las razones para que
pueda ser o no ejercido el recurso de apelación o de revisión contra la sentencia
que aprueba el saneamiento.

La presente investigación busca demostrar la necesidad de cambios considerables

en el procedimiento en la etapa judicial de saneamiento inmobiliario que
actualmente se conoce de manera contradictoria no litigiosa en la República
Dominicana.

1.4.1.- Importancia y Relevancia

La importancia para establecer la presente investigación es la iniciativa de

proponer una desjudialización del saneamiento no contradictorio, lo cual se
traduciría en economía procesal, eficiencia procedimental y agilización del tráfico
mobiliario en la jurisdicción inmobiliaria.

1.4.2.- Novedad

La investigación no solo abarca aspectos estructurales y funcionales del proceso

de saneamiento dominicano, si no que a la vez evalúa las incidencias y maniobras
para poder contar con los procesos dentro de mensura catastral, el trámite judicial
además del registro inmobiliario.

1.4.3.- Aporte

18
Es importante para la comunidad jurídica en general comprender aparte de la
configuración la figura legal del saneamiento en República Dominicana y los
tiempos en el debido proceso para la agilización en la Jurisdicción Inmobiliaria.

1.4.4.- Motivos Personales

En el ejercicio profesional se percibe que en el proceso de saneamiento

inmobiliario el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y
debe trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario; es decir, no está
limitado a dos audiencias como en los procesos relativos a las Litis sobre
Derechos Registrados, además los reclamantes presentarán sus pretensiones
relativas al inmueble objeto del proceso de saneamiento por escrito, haciendo que
la solución del mismo tenga lapsos relativamente largos, consideramos que
deberían existir mecanismos para que sea ágil y efectivo, así permitiría realizar el
descongestionamiento de los tribunales en el debido proceso de saneamiento del
departamento central de la Jurisdicción Inmobiliaria.

1.5.- Tipo de Investigación

En cuanto al aspecto metodológico de la investigación, se utilizará el estudio

exploratorio-documental y el estudio descriptivo-explicativo, los cuales pertenecen
al enfoque cualitativo.

La metodología cualitativa, como indica su denominación, tiene como fuente

principal la descripción de las cualidades de un fenómeno. Es un concepto que
busca abarcar una parte de la realidad.

El proyecto de investigación amparado de la investigación cualitativa desmenuzara

las incidencias jurídico a estudiar, de forma tal que descomponiendo elementos
por elementos y relacionado con la realidad actual en relación al saneamiento y su
proceso administrativo ante la Jurisdicción Inmobiliaria, en tal sentido se podrá
elaborar un producto acabado que brinde no solo un análisis detallado del

19
fenómeno en cuestión, sino también una visión concreta del estado actual, de sus
deficiencias, de sus retos y de los que pudiesen eventualmente ser la solución a
algunas problemáticas que se originan en su entorno.

1.6.- Objetivos

1.6.1.- Objetivo Generales

Analizar las garantías procesales que protegen a la persona con un derecho de

posesión sobre un terrero luego de realizado el proceso de Saneamiento en el
Departamento Central de la Jurisdicción Inmobiliaria, sin ser debidamente citado,
una vez transcurrido los plazos para ejercer el Recurso de Apelación o de
Revisión contra la sentencia que aprueba el Saneamiento.

1.6.2.- Objetivos Específicos

 Determinar cómo surge el Saneamiento en República Dominicana

 Describir el tratamiento dado ante la Ley 1542 al Saneamiento.

 Verificar como incide la prescripción en el proceso de Saneamiento.

 Analizar el proceso de Saneamiento de conformidad con la Ley 108-05 y

las resoluciones y reglamentos que la complementan.

 Definir los procedimientos que pueden realizarse en la Jurisdicción

Inmobiliaria conjuntamente con el Saneamiento.

 Estudiar la aplicación del Reglamento de los Tribunales de Tierra de la

Jurisdicción Inmobiliaria concede igualdad de armas y de oportunidad a
todas las personas en un proceso de Saneamiento.

20
  Evidenciar la norma que prevalecer en el emplazamiento a una persona
en un proceso de Saneamiento, la establecida por la Ley 108-05 o la
establecida por el Reglamento de los Tribunales de Tierra de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

1.7.- Marco Teórico

- Rosario, A.; Veras, S. et al. (1994). El saneamiento inmobiliario en la

República Dominicana.

Realiza el estudio del procedimiento del saneamiento en relación a su incidencia,

establecieron en sus conclusiones, que entre las razones o motivos que no
permiten el dinamismo, o más bien, el aumento de los procedimientos de
saneamiento inmobiliario, radica en el bajo nivel de información, desconocimiento
y de falta de concientización de los poseedores en tal sentido, además por lo
tedioso y largo que resulta dicho proceso.

- Santana Polanco, Víctor, (2000). Vocabulario Doctrinal en Materia de

Tierras, Ed. Cocolo Editorial. Ed. Editora Búho. Santo Domingo, República
Dominicana.

A partir del 1997 el Tribunal Superior de Tierras logró un gran avance en lo relativo
a la seguridad y salvaguardia de los Duplicados de Certificados de Títulos, al
adoptar y poner en práctica los formularios RT4, que vinieron a contrarrestar
eficazmente la plaga de falsificaciones a que se prestaban los anteriores
ejemplares.

El duplicado del Certificado de Título debe ser una copia fiel del original que
llevará el sello oficial que se adopte. Cualquier diferencia entre el original y el
duplicado del Certificado de Título, se le da preferencia a este último.

21
La prioridad puede ser solicitada, por el propietario del terreno que se pretende
sanear, un copropietario, por los propietarios de los derechos de usufructo,
habitación y anticresis, por los titulares de privilegios e hipotecas y anticresis, por
los titulares de privilegios e hipotecas, en fin, por toda persona que pretenda o
crea ser titular de derechos dentro de los terrenos a mensurar.

La solicitud de una Mensura Catastral lleva enlazado el pedimento de la concesión

de la prioridad o sea la orden para saneamiento y la adjudicación de títulos, ya que
el objeto principal de la ley de registro de tierras según su artículo 1 no es
mensurar, sino "registrar todos los terrenos" que forman el territorio de la
República.

- Sosa, Juan Manuel. (2012). Informe propuesto sobre la titularidad

inmobiliaria, https://www.diariolibre.com/noticias/la-titulacin-inmobiliaria-
ese-problema-MODL351287.

La ley de Registro Inmobiliario anterior, la 1542, considera el saneamiento como

un proceso administrativo, donde anteriormente la persona que adquiría un
inmueble iba con su acta de venta a la Oficina de Registro de Títulos, pagaba sus
impuestos y obtenía una constancia de venta anotada, con la cual podía
gestionar el saneamiento para obtener finalmente su título de propiedad en
el Registro de Títulos.

Dicha ley 108-05 debe ser modificada, en las partes que se refiere al
saneamiento, de tal manera se organizara de forma positiva la Jurisdicción
Inmobiliaria, asignando a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, al
Tribunal de Tierra y a la Dirección Nacional de Registro de Títulos funciones
específicas e independencia.

En referencias al saneamiento y su carácter contradictorio, se están

22
ocasionando muchos inconvenientes, porque los Tribunales de Tierra de
Jurisdicción Original sólo tienen un juez para atender vastos territorios.

- Ureña, R.; Almonte, E.; Reyes, O. et al (2005), Factores que inciden en el

no registro del derecho de propiedad inmobiliaria en la ciudad de San
Francisco de Macorís.

El objetivo general fue determinar los factores que inciden para que los
propietarios de inmuebles no procedan a registrar sus propiedades, éstas señalan
que la baja cantidad de saneamientos inmobiliarios tiene su causa en el alto valor
de los impuestos a pagar por los poseedores con relación al proceso de
saneamiento, así como en la escasez de conocimientos y bajo nivel de
concientización por parte de los parceleros.

- Ferreira, M. y Grullón, V. (2006), Situación Jurídica de los terrenos no

saneados ubicados en la sección de La Guama en la cuenca alta del río
Yaque del Norte, Jánico, durante el período 1998-2006".

Resalta en la investigación la situación jurídica de los terrenos de la Guama en la

cuenca del rio Yaque del Norte donde los mismos no fueron saneados en la
indicada sección de La Guama. Y señala que el 85% de los poseedores de
terrenos de la indicada localidad, no están conscientes de los riesgos que corren
como consecuencia de no tener saneados sus inmuebles; mientras que el 100%
de los abogados entrevistados, especificó que los parceleros que no tienen en
dicha zona sus terrenos saneados, se exponen a diversos peligros, tales como: el
desalojo de sus predios, la expropiación por parte de terceros, en fin, a enfrentar
problemas legales, y sobre todo, a no estar en condiciones para realizar
negociaciones con sus terrenos.

Establecieron que los motivos por los que los parceleros no han podido sanear sus
terrenos, es debido a la falta de recursos económicos para costear el proceso, el

23
cual resulta largo y costoso, destacando también la falta de apoyo por parte del
Estado para tales fines, así como falta de conocimiento, situaciones por las cuales
el 92% de ellos no tienen sus inmuebles saneados, y que a pesar de todo lo
expuesto, se reveló que a la mayoría de dichos poseedores se les puede adjudicar
el derecho de propiedad de los terrenos que poseen por prescripción adquisitiva,
al tener viviendo en dichos predios toda su vida, especialmente por más de 20
años.

- Abreu, J. y Olivares, P. (2007), El proceso de saneamiento: comparación

entre la Ley 1542 de Registro de Tierras y la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario.

Realiza un estudio comparativo entre las Leyes 1542 y 108-05 en torno al

saneamiento. Los investigadores hacen constar, que la causa principal por la cual
los poseedores de bienes inmobiliarios no se interesan por sanear los bienes
poseídos, es por carecer de los más mínimos niveles de conocimientos en cuanto
a los beneficios que representa para ellos el hecho de tener sus bienes
debidamente saneados, es decir, la falta de conciencia en tal sentido.

1.7.1.- Definición de Conceptos

Abogado del Estado: Es el funcionario que tiene la representación

del Estado ante el Tribunal Superior de Tierras.

Acta de Mensura: Es el relato verbal, fiel y autentica de la operación

de campo practicado por el Agrimensor.

Acto Posesorio: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su

cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que
en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se
tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.

24
 Adjudicación: Es el proceso mediante el cual alguien obtiene que se
le declare titular de un Derecho Inmobiliario.

Agrimensor: Es aquel funcionario público encargado de realizar los

trabajos de mensura catastrales, cuyas actuaciones están regida por la Ley
de Registro de Tierra y el Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Colindante: Que colinda con otro terreno o construcción,

especialmente cuando tiene una pared común con él.

Debido Proceso: Es un principio jurídico procesal o sustantivo,

según el cual toda persona tiene derecho a ciertas garantías mínimas,
tendientes a asegurar un resultado justo y equitativo dentro del proceso, y a
permitirle tener oportunidad de ser oído y hacer valer sus pretensiones
frente al juez. 

Derecho de Mejora: La mejora sólo existe si el testador hace uso

efectivo de la misma, pues en caso contrario se reconduce a la legítima .

Depuración: Es una acción dada al poseedor de un derecho real

inmobiliario, propiedad o servidumbre.

Descenso de lugares: Es una medida conservatoria consistente en

traslado del Juez de Jurisdicción Original, asistido del Secretario o
delegado, para proceder a ciertas verificaciones juzgada útiles para la
solución de un procedimiento de saneamiento.

Emplazamiento: Es el documento mediante el cual se notifica a la

parte demandada o promovida que existe una reclamación en su contra.

25
 Fuentes materiales: Son los factores y elementos que provocan la
aparición y determinan el contenido de las normas jurídicas.

Fuentes formales: Estas son las manifestaciones exteriores de una

voluntad dispuesta a crear derecho, a dar nacimiento a una nueva norma jurídica,
que proviene de un acto individual o colectivo humano, que la moldea y la hace
surgir a la realidad.  La ley, la costumbre, la jurisprudencia, la doctrina, es la forma
en que se manifiesta la fuente formal, que es el medio de exteriorización de la
voluntad creadora del orden jurídico.

Georreferenciación: Es el uso de coordenadas de mapa para

asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas.  

Igualdad de Partes: Es la garantía que un Estado ofrece a sus

ciudadanos, para que estos acudan en procura de justicia al Poder
encargado de administrarla. 

Jurisprudencia: Después de la ley, la jurisprudencia es la fuente más

importante, y, se define como el conjunto de decisiones de los Tribunales,
principalmente del más alto Tribunal La Suprema Corte de Justicia.

Jurisprudencia ordinaria: Es una fuente del derecho que consiste

en el hábito de interpretar correctamente las leyes y hacer posible su
aplicación oportuna a los casos que ocurren, por parte de la Suprema Corte
de Justicia. Es aquella que dicta un tribunal cuando es apoderado como
medio de defensa y para que este estatuya sobre la constitucionalidad o
inconstitucionalidad de una ley determinada, cuando quien lo presente, en
casos concretos y delimitados a su propia órbita, tenga calidad legítima e
interés cierto.

26
 Los actos jurídicos: Es toda manifestación de una o varias voluntades que
tengan por finalidad producir un efecto jurídico, es decir, constituye un modo de
producción de normas tanto por los organismos del Estado, como también por los
particulares, el cual se realiza con ánimo de producir efectos jurídicos.

La doctrina: Se denomina doctrina al conjunto de opiniones emitidas por

los estudiosos del derecho a través de libros, revistas, artículos, periódicos, etc.

La ley: Es la fuente principal del derecho, podemos definirla como el

acto votado por la Cámara Legislativa y promulgada por el Presidente de la
República, que se impone al libre albedrío de los hombres, indicándoles lo
que debe ser, en que forma deben obrar para conseguir una conducta
recta.

Las Normas Jurídicas: Se definen como el conjunto de reglas o preceptos

que se imponen a la conducta de los seres humanos que viven en sociedad y cuyo
cumplimiento puede ser coactivamente exigida en la mayor parte de los casos.

Normas Morales: Las normas morales son imperativas, pero a diferencia

de las normas jurídicas no son obligatorias. Las normas morales son espontáneas
y tienen un carácter subjetivo, surge de la propia conciencia del sujeto, en
consecuencia, son unilaterales y autónomas.

Plano Catastral: Gráfico o mapa de un cierto área que muestra los

límites de terrenos individuales, calles y servidumbres.

Plazos: Período de tiempo en el que se puede o se debe hacer una

cosa.

Prescripción: Es el medio de adquirir un derecho o de liberarse de

una obligación por el transcurso del tiempo que la ley determina, y que es

27
variable según se trate de bienes muebles o inmuebles y según también
que se posean o no de buena fe y con justo título.

Prescripción Adquisitiva: También llamada usucapión es el modo

de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión a título de
dueño, continuada por el tiempo señalado en la ley, es decir, si una persona
posee un bien durante un tiempo determinado y transcurre el plazo que
marque la ley, puede adquirir la propiedad de dicho bien.

Proceso: Es la sucesión de fases jurídicas concatenadas realizadas

conforme al orden trazado por la ley, el juez, las partes y los terceros en
ejercicio de los poderes, derechos, facultades y cargas que les atribuye la
ley procesal o en cumplimiento de los deberes y obligaciones que la misma
les impone, cursadas ante órgano jurisdiccional.

Procedimiento: Se compone de la serie de actuaciones o

diligencias sustanciadas o tramitadas según el orden y la forma prescritos
en cada caso por el legislador.

Reclamante: Que reclama la petición de los reclamantes fue

atendida de inmediato.

Recursos: Vías dadas por el legislador a las partes en un proceso y

excepcionalmente a los terceros para atacar o recurrir las sentencias
dictadas por un tribunal con la que no están de acuerdo, a fin de obtener del
tribunal competente apoderado su reformación o revocación.

Recurrente: Es aquella persona que establece una acción en un

determinado caso.

28
 Recurrido: Es aquella persona llamada a responder en una acción
de una determinada cosa.

Registro de Título: Es el procedimiento realizado para formalizar el

derecho de propiedad que está sustentado en un Acto de Venta o en una
Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda propiedad del resto de la
parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado
de Título.

Saneamiento: es el proceso de orden público por medio del cual se

determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen
sobre él y éstos quedan registrados por primera vez.

Sentencia de adjudicación: Es un acto de administración judicial

que se contrae a dar constancia del transporte de propiedad operado como
consecuencia del procedimiento de embargo inmobiliario, desprovisto de la
autoridad de la cosa, no susceptible de ninguna de las vías ordinarias de
recurso, sino por una acción principal en nulidad. 

Ordenamiento Jurídico: Es un conjunto ordenado y sistemático de

normas, principios y valores que dichas normas expresan y de relaciones e
instituciones jurídicas.

1.7.2.- Ideas a Defender

El proceso de Saneamiento en la República Dominicana cuenta con un protocolo

para su ejecución en el Debido Proceso de Saneamiento en el Departamento
Central de la Jurisdicción Inmobiliaria, no obstante, existe la necesidad de que los
protagonistas del proceso (Reclamantes, Agrimensores, Abogados, Órganos de la

29
Jurisdicción Inmobiliaria y Abogado del Estado) observen correctamente la norma,
a fin de evitar los constantes Procesos irregulares y violatorios de derecho.

1.8.- Contexto

1.8.1.- Muestra

A los fines de realizar la investigación de la especie el universo de trabajo lo

compondrán algunos de los expedientes de que muestran el debido proceso y las
violaciones en la garantía de los plazos para realizar el descongestionamiento de
los tribunales en el debido proceso de saneamiento del departamento central de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

1.8.2.- Método

Para llevar a la culminación de los objetivos planteados, es evidente que se tuvo

que hacer un análisis objetivo, razonable y minucioso de carácter general.

Método Deductivo: Proceso de conocimiento que se inicia con la observación de

fenómeno generales con el propósito de señalar las verdades particulares
contenidas explícitamente en la situación general.

Método de Análisis: Proceso de conocimiento que se inicia por la identificación

de cada una de las partes que caracterizan una realidad. De esa manera se
establece la relación de causa-efecto entre los elementos que componen el objeto
de investigación.
Método de investigación: Es el procedimiento riguroso, formulado de una
manera lógica, que el investigador debe seguir en la adquisición del conocimiento.

Método Inductivo: Proceso de conocimiento que se inicia por la observación de

fenómenos particulares con el propósito de llegar a conclusiones y premisas
generales que pueden ser aplicadas a situaciones similares a la observada.

30
 1.8.3.- Técnica

La técnica de investigación utilizada son la observación, descripción y la entrevista

a profesionales en la materia, las cuales nos ayudarán a encontrar las
conclusiones argumentadas en los datos obtenidos durante esta investigación,
mediante el tipo de ficha bibliográfica, ya que la información se obtiene de los
libros, textos, bibliotecas, revista, periódico.

Recolección de Documentos: Es un proceso consistente en la inspección y

captación para la posterior transformación de datos útiles a una investigación.

Análisis de Datos: Una vez recolectados los datos, esta técnica consiste en un
proceso coherente de revisión y depuración de datos a los fines de determinar su
pertinencia para la investigación.

1.8.4.- Instrumento

Para ser posible las técnicas a utilizar en este estudio, se pusieron a disposición
instrumentos que respondieron objetivamente al objeto de las técnicas que se
enuncia en el apartado anterior.

En tal sentido se utilizaron los siguientes instrumentos:

1. Como instrumentos de investigación se utilizan las fichas para la

recolección de la información escrita sobre las doctrinas, leyes,
jurisprudencias y casos de irracionalidad del monto en las sentencias
emitidas.

La incorporación de fichas, para la organización coherente de los datos

que sirvieron para un mejor desarrollo de la investigación.

31
 2. Cuestionarios: El mismo consiste en una lista de cuestiones o preguntas
a las cuales se les debe dar respuesta ya sea de manera verbal o
escrita. En ese sentido se realizó a diferentes profesionales del derecho,
para de esa manera obtener información sobre la materia y la práctica
de los procesos de los recursos administrativos, la costumbre del
accionante fuera de plazo y las posibles soluciones. Este cuestionario se
llevó a cabo en la modalidad de preguntas abierta a los fines de que el
encuestado de su opinión sin evidenciar las intenciones para llegar a los
problemas objeto de dicha tesis.

1.8.5.- Validación de los Instrumentos

Para aumentar la confiabilidad de los instrumentos utilizados, así para una

clara y precisa interpretación del contenido en relaciona al tema en cuestión se
dio inicio a sometimiento del tema a diferentes escenarios. Dicho sometimiento
que fue sometido al minucioso análisis de terceros imparciales, a los fines de
que sean estos quienes juzguen y verifique los instrumentos utilizados,
haciendo las aclaraciones y recomendaciones de lugar.

Estos evaluadores estarán integrados por:

 Profesores en el área de Derecho

 Abogados en ejercicios
 Asesores en el área de tierras
 Examinadores del Departamento Central de la Jurisdicción Inmobiliaria.

32
33
 CAPITULO II

ANÁLISIS HISTÓRICO DEL PROCESO DE

SANEAMIENTO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO
DOMINICANO

34
2. Análisis Histórico del Proceso de Saneamiento en el Ordenamiento
Jurídico Dominicano

2.1.-Generalidades

La primera Constitución Dominicana del 6 de noviembre del 1844, trajo consigo la

división de las partes del territorio dominicano y las islas adyacentes, donde en el
artículo 21 fue consagrado el derecho de propiedad, desde donde se inician las
disposiciones del precio justo como pago de los derechos expropiados. También,
fue promulgada la Ley General sobre Bienes Nacionales, en el año 1845, la cual
en su artículo primero, establece que todas las propiedades que no tengan dueño
conocido y se encuentren situadas en territorio dominicano son bienes nacionales.

Esta ley general de bienes nacionales establece además, la extinción de los

gravámenes que existían hasta ese momento, además establece que el Estado es
dueño absoluto de las tierras sin dueño conocido; que los bienes de los haitianos
que se rehusaron a naturalizarse como dominicanos, el Estado seria propietario de
los mismos.

Sucesivamente, se crea la ley de conservaciones de hipotecas con el No. 2914, en

Gaceta Oficial No. 827, donde dicha ley prevé en el artículo 29, que no serán
oponibles a terceros los actos no transcritos entre vivos relativos a derechos de
propiedad inmobiliaria.

Sin embargo, ya en el año 1885, se promulga la ley 2334, donde dispone que
habrá un registro civil en cada ciudad cabecera de provincia

Luego se promulgó la Ley núm. 2334 de fecha 20 de mayo del año 1885,
disponiendo que habrá un Registro Civil en cada ciudad cabecera de provincia o
distrito, y en cada cabecera de común una oficina de registro a cargo de un
director de registro, el cual deberá llevar tres libros para actos civiles, judiciales y
misceláneos.

Ya para 1911, se promulga la ley sobre División de Terrenos Comuneros, los

cuales constituyen los predios indivisos que pertenecen a dos o más personas,

35
sobre los cuales ningún propietario puede establecer límites en lo que se refiriere
a extensión superficial y su ubicación material.

Vega, W. (Págs.91-94) refiere que el origen de los terrenos comuneros se sitúa en

el siglo XVI, donde la economía de la Colonia Española le dio preeminencia al
sistema de Ganadería más que al cultivo de la tierra, esta ley establecía un
procedimiento de partición por ante el Tribunal de Primera Instancia del lugar
donde se encuentra ubicado el terrero, que iniciaba con la solicitud de mensura y
partición, anexando los títulos que justifican el derecho.

Esta ley tampoco creaba obligatoriedad de iniciar el procedimiento, ahora bien,

una vez iniciado el procedimiento en un predio quedaban afectados todos los
titulares de acciones de pesos. La sentencia a intervenir se les hacía oponible. Ya
designados el agrimensor y el notario, dichos profesionales tenían que hacer una
publicación de la sentencia y distribuir avisos entre los vecinos del lugar y
copropietarios.

Más adelante, se crea la ley sobre Inscripción de Terrenos Rurales, la cual

estructuró una especie de Catastro nacional, donde la inscripción formal era parte
de las funciones del Conservador de Hipotecas, quien tenía a su vez el control del
registro de la propiedad territorial.

(Poder Judicial, en Línea). Se puso con esto en funcionamiento para 1859 la

Orden Ejecutiva 511 sobre el Sistema Torrens, que inscribe derechos en razón del
terreno; creando un tribunal de tierras con competencia exclusiva en los
procedimientos para registro de títulos de terrenos, edificios y mejoras, que incluye
el deslinde, mensura y partición de terrenos comuneros; se implementa el
procedimiento in rem contra tierras, edificios y mejoras existentes.

2.1.1.- Articulo 711 del Código Civil Dominicano

El Libro Tercero del Código Civil Dominicano establece los diferentes modos para
adquirir la propiedad, y sus disposiciones generales están contenidas en el artículo

36
711, el cual determina que la propiedad de los bienes se adquiere y trasmite por
sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de obligaciones.

La adquisición del derecho de propiedad por prescripción consiste en la pérdida o

adquisición de un derecho por el transcurso del tiempo (prescripción extintiva y
adquisitiva). La prescripción adquisitiva también se denomina usucapión. Para
adquirir algo por usucapión se requiere haber tenido la cosa ya sea por posesión
de hecho o de derecho.

Cuando el propietario pierde la cosa tiene sobre ella un poder de derecho pero no
de hecho. Al referirnos al arrendatario, se dice que es la persona que posee sobre
la cosa, en base a un contrato, un poder de hecho y un poder de derecho, sin ser
propietario.

2.1.2.- ¿Qué es el saneamiento?

(Crisfer, 2012). Es el proceso por medio del cual se registra por primera vez un
inmueble, obteniéndose con ello el primer Certificado de Título.

El saneamiento según lo establece el artículo 20 de la Ley de Registro

Inmobiliario, citamos:
“El proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza
el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos
quedan registrados por primera vez”.
Los Tribunales de Jurisdicción Original del Tribunal de Tierras o de primer grado
tienen competencia para reconocer el proceso de saneamiento.

(Santana, 2000). El Vocabulario Doctrinal en materia de tierras del magistrado

Víctor Santana Polanco, el saneamiento es “el mecanismo adjetivo en este
sistema de publicidad para llegar al establecimiento del primer Certificado de
Título de cada inmueble.”

37
Conforme al Tratado de derecho inmobiliario (Ciprián, R. 2010), en el
procedimiento de saneamiento catastral se reconoce al Estado como propietario
originario, en principio, de todas las tierras. Esta presunción deberá ser liquidada
por todo particular que reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos.

En términos legales el saneamiento es definido como “El proceso de orden público

por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos
que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez.

2.1.3.- ¿Qué es el colindante?

(definiciona.com, 2015).  Se dice de los campos, terrenos rurales o de una

edificación o construcción que esta que están contiguo, cercano o próximo entre
sí. (en derecho) se dice del dueño, administrador o propietario de una hacienda
o finca rustica. Se dice de las condiciones municipales o de los pueblos que son
limítrofes con otros incluido las veredas.

2.1.4.- ¿Qué es el reclamante?

2.1.5.- ¿Cuáles son los órganos que conforman la Jurisdicción

Inmobiliaria?

(OMG, 2011). La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los siguientes

órganos:

a) Tribunales Superiores de Tierras: Son tribunales colegiados que conocen en

segunda instancia todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones
que emanan de los tribunales de jurisdicción original dentro de su jurisdicción. En
la actualidad existen tres (3), con jurisdicción para conocer asuntos de los
diferentes departamento judiciales del país.

38
b) Tribunales de Jurisdicción Original: Son tribunales unipersonales que conocen
en primera instancia todas las acciones que sean de la competencia de la
Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del
interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. Se encuentran adscritos a un
Tribunal Superior de Tierras.

En la actualidad existen veintitrés (23) tribunales de Jurisdicción Original, uno en

cada Provincia sede de un Registro de Títulos.

c) Dirección Nacional de Registro de Títulos: Es un órgano de carácter nacional

que coordina, dirige y regula el funcionamiento de las Oficinas de Registro de
Títulos a nivel nacional; con sede en la ciudad de Santo Domingo, Distrito
Nacional.

Las Oficinas de Registro de Títulos son órganos subordinados a la Dirección

Nacional de Registro de Títulos y se encargan de registrar los derechos
inmobiliarios, expedir y/o cancelar los certificados de títulos que avalan la
existencia del derecho de propiedad dentro de su jurisdicción; realizar los asientos
de cargas, gravámenes, transferencias y modificaciones parcelarias. Actualmente
existen veintitrés (23) oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional.

d) Dirección Nacional de Mensuras Catastrales: Es un órgano de carácter

nacional, con su sede en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, que se
encarga de coordinar y dirigir el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales
de Mensuras Catastrales a nivel nacional. Asimismo ofrece soporte técnico a la
Jurisdicción Inmobiliaria, a fin de lograr que los inmuebles puedan ser
determinados, ubicados e individualizados y documentados a través de un plano
catastral. 

Las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales son órganos supeditados a

la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y se encargan de conocer,
controlar, aprobar o rechazar los trabajos técnicos; y de otorgar la designación

39
catastral de las parcelas bajo su jurisdicción. En la actualidad existen tres
Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. 

Dichos órganos y todos los procesos de su competencia, así como los servicios
que ofrece la Jurisdicción Inmobiliaria, son regulados complementariamente por
una serie de reglamentos emanados de la Suprema Corte de Justicia, atendido a
la facultad reglamentaria conferida por la Ley 108-05 para dictar los reglamentos y
normas complementarias requeridos para la aplicación y desarrollo de las
previsiones contenidas en dicha Ley 108-05.

2.1.6.- ¿Qué es un agrimensor y su función?

2.1.7.- ¿Qué es la posesión?
2.1.8.- ¿Qué es la prescripción adquisitiva?

2.2.- Modo de registro de la propiedad en la orden ejecutiva 511 de 1920

2.3.- Proceso de Saneamiento en la Ley 1542 de Registro de Tierras

(Jurisdicción Inmobiliaria, en línea). Se establece el Sistema Torrens en la

República Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos
concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la
Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la
Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana.
Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país.  El
desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en
técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema
dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas
ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera
pronta e inequívoca. 

(Monografia, 2014). La Primera fase del proceso de saneamiento es aquella en la

que solo interviene el agrimensor contratista, siendo esto un trabajo meramente de
carácter técnico de dichos profesionales, esta fase tiene una serie de pasos
detallados a continuación:
40
Paso 1.- Contrato de mensura, establecido en la referida ley en el artículo 48, el
cual textualmente citamos:

“Este contrato tiene que ser suscrito entre el Agrimensor y el interesado, en

el cual se establezcan las condiciones en que se va a realizar el trabajo de
mensura, en cuanto a tiempo y costo, fundamentalmente”.

Paso 2.- Instancia de solicitud de concesión de propiedad, la misma se realiza vía

el Abogado del estado, y tal como consta en el artículo 47, la instancia debe
contener anexos tales como: a) Contrato de mensura suscrito entre el agrimensor
y el solicitante; b) Títulos o documentos en que el solicitante apoya sus derechos o
documentos probatorios de la posesión; c) Un croquis ilustrativo relativo al terreno;
d) Declaración jurada donde el agrimensor y el interesado declaran que el
reclamante esta posesión del terreno; e) Recibo de pago de la publicación de
aviso de mensura; f) Devolución del expediente por el Director General de
Mensuras Catastrales dirigido al Abogad del Estado, donde en la misma consta la
designación catastral mediante oficio.

Se deben agotar unos tramites preliminares a la concesión de prioridad, los cuales

son: a) El Abogado del Estado envía una instancia de solicitud de concesiones de
prioridad con documentos anexos de apoyo ante el Director General de Mensuras
Catastrales, a los fines de realizar la designación catastral; b) El expediente debe
ser devuelto por el Director General de Mensuras Catastrales al Abogado del
Estado con la designación mediante oficio, tal como consta inciso f) del paso 2, el
cual se encuentra establecido en el artículo 37 de la ley 1542 de Registro de
Tierras.

Paso 3.- Resolución sobre Concesión de Prioridad, establecido en el artículo 38 de

la citada ley, que luego de analizada y estudiada la solicitud de concesión de
prioridad por ante los jueces del Tribunal Superior de Tierras, se emite una
resolución donde ordena la mensura para el saneamiento del inmueble del que se
trata.

41
Paso 4.- Aviso de Mensura, según los artículos 52 y 53, luego de emitida la
Resolución por la Dirección General de Mensuras Catastrales, es requerido al
agrimensor sea elaborado un aviso de mensura, el cual es conocido por el Director
General de Mensuras Catastrales, y se hace constar que para este procedimiento
los plazos, tal como lo establece el artículo 38, deberá cumplirse un tiempo de no
menos de 15 días entre la publicación del aviso de mensura y la mensura de
terrenos situados en zonas urbanas y de conformidad a lo estipulado en el artículo
52 de la ley en cuestión; no menos de 20 días entre el aviso de mensura y la
mensura para aquellos terrenos situados fuera de la zona urbana de conformidad
con el artículo 53 del texto legal.

Paso 5.- Ejecución de la Mensura, para la ejecución de la misma el artículo 60 del

ordenamiento jurídico, esta tiene dos etapas: La primera es el trabajo de campo,
que consiste en realizar en el terreno la medición de ángulos y distancias,
observaciones astronómicas, colocación de los bornes, hitos o mojonaduras y
anotación en la libreta de campo. La Segunda es el trabajo de gabinete, que se
circunscribe en realizar los cálculos, la computación del área del terreno así como
la confección del plano o los planos en el área de trabajo de agrimensor.

Paso 6.- Presentación de los Trabajos de Mensura ante la Dirección General de

Mensuras Catastrales, esto se encuentra estipulado en el texto legal en el párrafo
III del artículo 60, que establece que tan pronto el agrimensor termine el trabajo de
mensura, deberá someterlo a la Dirección General de Mensuras Catastrales, a los
fines de que pueda ser revisado y aprobado y dicha dirección dentro de un plazo
de 60 días de haber recibido los planos provisionales y las actas de mensuras
elaboradas por el agrimensor, procederá a la aprobación o rechazo de este trabajo
presentado. Dicho plazo además, puede ser prorrogado mediante decisión dictada
por el Tribunal Superior de Tierras en vista de razones que sean justificadas tal
como lo expresa el párrafo del artículo 61 de la citada ley.

42
Paso 7.- Remisión del Expediente por el Director General de Mensuras
Catastrales al Abogado del Estado con el plano para audiencia y aprobación. Tal
como cita el artículo 60, luego de revisado y aprobado el trabajo de mensura por el
Dirección General de Mensuras Catastrales se envía al Abogado del Estado el
expediente completo donde en el mismo se incluye copia del plano o los planos
para la audiencia debidamente aprobados.

Paso 8.- Requerimiento del Abogado del Estado, el cual deberá presentar por
ante el Tribunal Superior de Tierras un requerimiento, con el cual se solicite a
dicho tribunal que se proceda al saneamiento y adjudicación del título de
propiedad del inmueble cuyo saneamiento fue solicitado, lo cual consta en el
artículo 61 de dicho ordenamiento.

Paso 9.- Auto de Designación de Juez, el Presidente del Tribunal Superior de

Tierras, según el artículo 63, luego de revisar el expediente completo que el
Abogado del Estado interpuso por requerimiento ante dicho Tribunal, emite un
auto de designación de juez, con el cual designa a un Juez de Jurisdicción Original
para que conozca del saneamiento del inmueble de que se trata.

La Segunda Fase del Proceso de Saneamiento consististe en los aspectos

jurídicos del saneamiento, establecidos a su vez en el artículo 67 del texto legal,
donde determina que no es obligatorio el ministerio de abogado ante la
Jurisdicción Catastral, y que los interesados pueden comparecer en persona o por
medio de un representante con un poder especial como reclamante o poseedor.

Esta fase también cuanta con una serie de pasos que se detallarán a
continuación:

43
2.3.1.- Estructura orgánica del Departamento Central de la jurisdicción
Inmobiliaria

2.3.2.- Funciones principales del Departamento Central de la Jurisdicción

Inmobiliaria

2.3.3.- Proceso de saneamiento ante el Departamento Central de la

Jurisdicción Inmobiliaria

44
 CAPITULO III

El PROCESO DE SANEAMIENTO EN LA LEY 108-05

SOBRE REGISTRO INMOBILIARIO

45
CONCLUSIÓN

46
RECOMENDACIÓN

47
 BIBLIOGRAFIA

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Ley 1542 de Registro de Tierras y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Tesis de
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ANEXOS

53