Decanato

De Ciencias Económicas Y Empresariales Escuela De Mercadeo Y

Negocios Internacionales
ADMINISTRACION Y TECNICAS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS - MER299-82101

Tema:
Análisis De La Oportunidad De Inversión En Las Bienes Raíces

Sustentantes:
Jose Miguel 2016-1304
Elsa Torres 2015-0231
Apolinar Manzueta 2016-2883
Lisbeth Fermín 2016-2904
Jorge González 2017-0833
Jatnna De La Cruz 2017-1567

Asesor:
Héctor Javier Delgado

Santo Domingo, D.N
Noviembre 2020

 1. Necesidad De Análisis De Inversión En Bienes Rices
Cuando el inversionista se pregunta qué riesgos representa la inversión inmobiliaria, la
respuesta es que los riesgos son los mismos que en instrumentos financieros como acciones
o bonos. Sin embargo, a diferencia de éstos últimos, donde se espera un ingreso periódico, la
ganancia en bienes raíces se genera en la valoración final, que siempre debe encontrarse por
encima de la inversión inicial.
A pesar de los factores inherentes de riesgo, el más peligroso de ellos al menos en bienes
raíces es el exceso de confianza, pues si bien la inversión inmobiliaria tiene un conocido alto
potencial para redituar ganancias, también es necesario un movimiento cuidadoso de los
recursos que se encaucen a ella. No importa si el capital con el que se cuenta es suficiente
para comprar un departamento de una sola habitación o todo un edificio, siempre y cuando
se esté consciente que los recursos utilizados podrán, como en cualquier otra inversión,
retribuir una ganancia si se dispone adecuadamente de ellos.

Para cualquier negocio es vital, además de conocer el mercado de su competencia, estar al

tanto de las necesidades que surjan en éste, y el caso de la inversión inmobiliaria no es la
excepción, el inversionista debe estar vigilando su contexto actual, tanto social como
económico, para así prever el futuro, y de esta manera tomar una decisión concienzuda
acerca de cuál sería la opción más viable para invertir.

¿En qué invertir?

El primer reto del inversionista es conocer exactamente qué inmueble es el que puede ofrecer
mayor rentabilidad. Para esto es necesario saber qué es lo que caracteriza a los bienes raíces.
No es sencillo conjugar varios elementos como los que a continuación se refieren, pero es
exactamente éste el reto para fijar el inmueble ideal en el que se pueda invertir.

Ubicación

La ubicación es una de las particularidades de los bienes raíces que determinan en gran
magnitud su valor. Al considerar que trasladar un inmueble es costoso y por demás complejo,
su localización es un factor que inevitablemente deberá tomarse en cuenta, así como también
su entorno, que casi siempre es inmodificable.

La ubicación puede ser geográfica, temporal o de posicionamiento. La primera se refiere a su

emplazamiento físico; en dónde se encuentra, que es sin duda uno de los elementos que
inciden directamente en la rentabilidad de un inmueble. La ubicación temporal se refiere al
movimiento oportuno, observar y concluir si es el momento adecuado para realizar una
determinada operación con el inmueble. Por su parte, el posicionamiento se refiere al nicho
de mercado al que puede dirigirse la propiedad en la que se planea invertir.

Amplitud

Además de hacer alusión a su espacio, la amplitud se refiere a la cantidad de recursos y

tiempo que los bienes raíces substancialmente demandan. Esto aplica generalmente a los
proyectos que se inician desde los cimientos, y cuya extensa inversión en dinero y tiempo
puede afectar su valor final.

Vida útil

El uso práctico y la naturaleza material de una construcción pueden perdurar por mucho
tiempo si se le provee de un mantenimiento regular. No obstante, la duración de su
rentabilidad está sujeta a factores externos, por lo que no es constante.

Mercado de bienes raíces

Las diversas características de los inmuebles hacen que el mercado también sea diverso en
sus riesgos.

El primero es la fragmentación, que se refiere precisamente a las divisiones del mercado de

acuerdo a las necesidades sociales y económicas de la región. Las categorías principales son
residenciales, comerciales e industriales; y éstas a su vez se dividen en sub categorías más
específicas establecidas por el entorno. La opacidad, por su parte, señala que no hay
realmente una base de datos visible con respecto a los factores que fijan el valor de una
propiedad, por lo que no hay un esquema afín para evaluarlas a todas. Finalmente, el
comportamiento cíclico se determina, como en el caso de la localización de tiempo, en
elementos que tienen que ver con el contexto temporal; la demanda dentro del mercado en
el momento en el que se adquiere un inmueble no será la misma al momento de venderlo.

Los riesgos

Cualquier inversión representa riesgos, y la inmobiliaria, al demandar una gran cantidad de

recursos del inversionista, es una de las que más implica peligros de pérdida.

El más elemental es el riesgo económico, el cual involucra varios factores:

a) el producto que se comercializa, basado en la fundamental oferta y demanda dentro del

mercado, b) la estructura de costos, es decir, entre más recursos se inviertan, mayor es el
riesgo, y c) condiciones comerciales, definida por la estabilidad o inestabilidad de los precios
en el mercado.

Estado del inmueble

Al invertir en una propiedad, si es que ésta se encuentra ya construida, es importante conocer

su antigüedad y el estado en el que se encuentra actualmente. De esta manera, se podrá
proyectar qué tan extenso será su mantenimiento a futuro. Si el inmueble requiere del arreglo
de unos cuantos detalles, el riesgo al invertir en él es menor; pero si desde un principio
necesita de una remodelación total, lo más probable es que a la larga la inversión supere al
valor final y represente una pérdida para el inversionista. Para obtener ganancia en la
inversión es necesario asegurarse que el inmueble incrementará su valía con el tiempo o que
tenga una alta rentabilidad.

Exceso de confianza

El negocio inmobiliario siempre ha sido muy atractivo para el inversionista, debido en gran
parte a su enorme potencial para producir utilidades. No obstante, éste atractivo ha
representado también uno de sus mayores riesgos. Muchos de los que invierten en el
mercado inmobiliario lo hacen con fe ciega, y asumen que los beneficios de su inmueble están
garantizados, sin tomar en cuenta que entre más recursos se orienten a una inversión, ésta
debe ser planeada hasta el último detalle. Un plan de financiamiento bien estructurado
siempre será indispensable, sin importar que el mercado sea o no garantía de ganancia.

Desconocimiento de la ley

Es de suma importancia que el inversionista conozca las legislaciones referentes al mercado

inmobiliario. No es necesario que las memorice, sino que posea el conocimiento de las que
conciernen directamente al negocio y la noción de aquéllas que lo hagan indirectamente. De
esta manera, la normatividad no será desconocida para el inversionista, y al momento de
elaborar su planeación, podrá tomar en cuenta las leyes que pueden tener un efecto directo
a su inversión.

Desconocimiento del mercado

Como en cualquier otro aspecto de la vida, la información significa poder de decisión. Si se

planea encaminar recursos a una inversión, es necesario conocer toda la información
necesaria sobre el mercado en el que se planea incursionar, para así entender los trucos que
subyacen en él. Una inversión con mala o nula información está condenada al fracaso, y esto
sólo se hace evidente hasta el momento en el que se hace el recuento de los daños.

Análisis pobre del mercado y de su proyección a largo plazo

Al momento de invertir en el mercado inmobiliario, es preciso evaluar su estado actual. De

acuerdo a este análisis, se podrá tomar una decisión con una tasa de riesgo menor a diferencia
de si simplemente se sigue una burbuja de especulación o una corazonada. Es necesario
observar cuáles con los precios promedio de las propiedades, ubicar la zona con mayor
rentabilidad, investigar el comportamiento del mercado en los últimos meses o incluso años,
entre otros.

Por otro lado, el inversionista deberá hacer un cotejo de los factores económicos inmediatos
y de precedentes que pudieran establecer la oferta y demanda de inmuebles. Por ejemplo, la
demanda en la renta de inmuebles orientados a oficina va de la mano con el comportamiento
del Producto Interno Bruto, por lo tanto, si éste último se incrementa, significa que habrá
también un aumento en la demanda de oficinas.

Un ejemplo claro de proyección a largo plazo es el que se dio con los terrenos en los que
actualmente se edifica Plaza Carso. Décadas atrás, este largo espacio había sido ocupado por
una fábrica de llantas, hasta que ésta cerró y los terrenos fueron adquiridos por el Ing. Carlos
Slim, quien eventualmente vería frutos en su inversión al ver cómo la zona aledaña de
Polanco crecía para convertirse en un importante espacio de desarrollo urbano.

2. Tipos de Inversión
Al igual que con las inversiones en papel, también existen diferentes renglones o tipos
inversión en bienes raíces, para colocar nuestros capitales:

a) Habitacional:
Son propiedades para ser habitadas por personas individuales o familias. Estos a su vez los
podemos dividir en:
• Unifamiliar: El más común son las casas o apartamentos, también se incluyen en este
tipo, los dúplex, en las que pueden habitar 2 familias.
• Multifamiliar: En esta categoría se incluyen edificios o desarrollos que pueden
albergar de tres o cuatro hasta cientos de familias.

b) Comercial:
Este tipo de bienes raíces son para que se establezcan negocios en lugar de familias. Estos a
su vez, se pueden clasificar en:
• Oficinas: Propiedades están diseñadas para que se establezcan las oficinas de
diferentes tipos de negocios.
• Comercios: Principalmente locales para negocios de venta al menudeo, así como
centros comerciales.
• Industrial: Para el establecimiento de empresas que necesitan bodegas, ya sea, para
manufacturar sus productos o almacenar los mismos.
 c) Mixta:
Para desarrollar, armar y estructurar proyectos inmobiliarios en las que puedan interactuar
varios modelos de negocios inmobiliarios.
• Inversión en solares: Con posibilidad de construir sobre ellos, locales en primer nivel
y viviendas unifamiliares.
• Casas para remodelar.
d) Inversión Colectiva:
Conjunto de socios que aporten recursos entre todos para adquirir inmuebles con fines
comerciales, es decir, para alquilarlos a cambio de un beneficio porcentual de la renta y/o de
los dividendos generados por las ganancias con la venta del inmueble.

3. Ventajas de invertir
• Amplía tus conocimientos. Cuando inviertes, no solo importan los números.
• Enseña que los matices importan.
• Te enseña a ignorar el ruido.
• Enseña a ser empresario.
• Invertir te hace responsable.
4. Desventaja
• Riesgo de perder el dinero
• Se pueden ver las ganancias a largo plazo
• Pierdes de inmediato liquidez y capacidad de maniobra por la ausencia de
disponibilidad de tus recursos
• Crisis financiera

5. Análisis de las propiedades de inversión
Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios o partes de edificios o
ambas) mantenidos por su dueño o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para
obtener rentas, plusvalías o ambas.

 • Ejemplo: Una sociedad mantiene dentro de sus activos un inmueble que arrienda a
terceros mediante la modalidad de un arrendamiento operativo. ¿Este inmueble se
puede definir como propiedad de inversión? La respuesta es que si, es una propiedad
que se mantiene para obtener rentas, por lo cual debería registrarse como
propiedades de inversión.

Reconocimiento Inicial

La propiedad de inversión se medirá inicialmente por su costo. En caso de haber sido

comprada este incluirá: Su precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal
como honorarios legales y de intermediación, impuestos por la transferencia de propiedad y
otros costos de transacción. Si el pago se aplaza más allá de los términos normales del crédito,
el costo es el valor presente de todos los pagos futuros.

El costo inicial de la participación en una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento

y clasificada como propiedades de inversión será el establecido para los arrendamientos
financieros en el párrafo 20.9.

Medición posterior al reconocimiento

Las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera fiable sin costo
o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en cada fecha sobre la que se
informa, reconociendo en resultados los cambios en el valor razonable.

Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento se clasifica como

propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor razonable será esa
participación y no la propiedad subyacente. Una entidad contabilizará todas las demás
propiedades de inversión como propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo costo-
depreciación-deterioro del valor de la Sección 17.

Información a revelar

Una entidad revelará la siguiente información para todas las propiedades de inversión
contabilizadas por el valor razonable con cambios en resultados:

(a) Los métodos e hipótesis significativos empleados en la determinación del valor razonable.

(b) La medida en que el valor razonable está basado en una tasación hecha por un tasador
independiente, de reconocida cualificación profesional y con suficiente experiencia reciente
en la zona y categoría de la propiedad de inversión objeto de valoración. Si no hubiera tenido
lugar dicha forma de valoración, se revelará este hecho.

(c) La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades de

inversión, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por
su disposición.

(d) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de

propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras de las
mismas.

(e) Una conciliación entre el importe en libros de la propiedad de inversión entre el inicio y
el fin del periodo:

• Adiciones, (separando aquellas que provienen de combinaciones de negocios)

• Ganancias o pérdidas netas de ajustes al valor razonable

• Transferencias a propiedades planta y equipo, porque ya no es posible su medición de

forma fiable y sin un esfuerzo desproporcionado

• Transferencias de propiedades de inversión a inventarios o de inventarios a

propiedades de inversión

• Otros cambios
De acuerdo con la Sección 20, el dueño de propiedades de inversión proporcionará
información a revelar del arrendador sobre arrendamientos en los que haya participado.

6. Características físicas y legales de una inversión

a) Introducción

Aquí debes agregar una breve reseña histórica del desarrollo y los usos del producto, además
de precisar cuáles son los factores relevantes que influyen directamente en su consumo.

b) Antecedentes

En este capítulo es necesario que proporciones detalles de constitución de la persona física o

moral a quien le interesa el proyecto, así como también el estudio debe ser situado en las
condiciones económicas y sociales prevalecientes en el momento de su realización.

c) Objetivo

Preocúpate de sintetizar los fines del proyecto, tanto de manera general como específica.

d) El estudio de mercado

El objetivo aquí es estimar las ventas. Lo primero que debes hacer es definir el producto o
servicio: ¿Qué es? ¿Para qué sirve? ¿Cuál es su "unidad": piezas, litros, kilos, etc.?. Después
analiza la demanda del producto, a quien lo compra y cuanto se compra en la ciudad, o en el
área donde está el mercado.

Una vez determinada la demanda, estudia la oferta que existe en el mercado. Pues esta
constituirá tu competencia. Responde a las siguientes preguntas: ¿De dónde obtiene el
mercado ese producto ahora? ¿Cuántas tiendas o talleres hay? ¿Se importa de otros lugares?,
se debe hacer una estimación de cuanto se oferta.

De la oferta y demanda, definirá cuanto será lo que se oferte, y a qué precio, este será el
presupuesto de ventas. Un presupuesto es una proyección a futuro.
 e) El estudio técnico

El objetivo de aquí es diseñar como se producirá aquello que venderás. Si se elige una idea es
porque se sabe o se puede investigar cómo se hace un producto, o porque alguna actividad
gusta de modo especial. En el estudio técnico se define:

• Donde ubicar la empresa, o las instalaciones del proyecto

• Donde obtener los materiales o materia prima

• Que máquinas y procesos usar

• Que personal es necesario para llevar a cabo este proyecto

En este estudio, se describe que proceso se va a usar, y cuanto costara todo esto, que se
necesita para producir y vender. Estos serán los presupuestos de inversión y de gastos.
f) El estudio financiero
Aquí demostrarás uno de los aspectos más importantes: La rentabilidad de la idea. Para
medirla se tienen tres presupuestos: ventas, inversión, gastos. Que salieron de los estudios
anteriores.
A través de estos datos, se podrá decidir si el proyecto es viable, o si necesita cambios, como
por ejemplo, si se debe vender más, comprar maquinas más baratas o gastar menos.

Hay que recordar que cualquier cambio en los presupuestos debe ser realista y alcanzable, si
la ganancia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los cambios y opciones posibles
entonces el proyecto será "no viable" y es necesario encontrar otra idea de inversión.

Así, después de modificaciones y cambios, y una vez que estés seguro de que la idea es viable,
podrás pasar al último estudio.

g) El estudio de organización

Este estudio consiste en definir como se hará la empresa, o que cambios hay que hacer si la
empresa ya está formada. Deberás definir tres aspectos:
 • Qué régimen fiscal es el más conveniente
• Qué pasos se necesitan para dar de alta el proyecto
• Cómo organizaras la empresa cuando el proyecto esté en operación

7. Características Legales De Una Inversión

Siempre cerciorarse que el nuevo inversionista suministre sus referencias bancarias y
contables. En ellas debe demostrar el origen de los fondos de su negocio o empresa, y estos a
su vez deben cumplir con lo establecido en la Ley 155-17 sobre lavado de activos. Así se evita
riesgos e involucrarse en una situación fraudulenta.

Aclarada esta parte, hay que establecer los compromisos y beneficios a través de un contrato
legal. De entrada, este documento debe estipular y definir lo siguiente:

1. Monto total de la inversión.

2. Porcentaje de beneficios que recibirá el inversor.
3. Indicar cuál es la comisión pactada y la forma de pago.
4. Precisar el número de acciones que le corresponde por la inversión realizada.
5. Establecer la duración del contrato y los términos de reinversión.
6. Indicar cuál sería el mecanismo de salida de un inversionista, las sanciones (en caso
de ser necesarias) y lo normativo entorno a la venta de su participación.
7. Evaluación de riesgos y crisis inmobiliaria del 2008

La crisis financiera Global de 2008 se desató de manera directa debido al colapso de
la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos en el año 2006, que provocó aproximadamente
en octubre de 2007 la llamada crisis de las hipotecas subprime. Las repercusiones de la crisis
hipotecaria comenzaron a manifestarse de manera extremadamente grave desde inicios de
2008, contagiándose primero al sistema financiero estadounidense, y después al
internacional, teniendo como consecuencia una profunda crisis de liquidez, y causando,
indirectamente, otros fenómenos económicos, como una crisis alimentaria global, diferentes
derrumbes bursátiles (como la crisis bursátil de enero de 2008 y la crisis bursátil mundial de
octubre de 2008) y, en conjunto, una crisis económica a escala internacional conocida
como Gran recesión.

La crisis financiera Global de 2008 se desató de manera directa debido al colapso de la
burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos en el año 2006, que provocó aproximadamente
en octubre de 2007 la llamada crisis de las hipotecas subprime. Las repercusiones de la crisis
hipotecaria comenzaron a manifestarse de manera extremadamente grave desde inicios de
2008, contagiándose primero al sistema financiero estadounidense, y después al
internacional, teniendo como consecuencia una profunda crisis de liquidez, y causando,
indirectamente, otros fenómenos económicos, como una crisis alimentaria global, diferentes
derrumbes bursátiles (como la crisis bursátil de enero de 2008 y la crisis bursátil mundial de
octubre de 2008) y, en conjunto, una crisis económica a escala internacional.

Las autoridades económicas, desde el inicio de la crisis, han optado por diferentes soluciones:
la inyección de liquidez desde los bancos centrales, la intervención y la nacionalización de
bancos, la ampliación de la garantía de los depósitos, la creación de fondos millonarios para
la compra de activos dañados o la garantía de la deuda bancaria. Las medidas parecen tener
como objetivo mantener la solvencia de las entidades financieras, restablecer la confianza
entre entidades financieras, calmar las turbulencias bursátiles y tranquilizar a los
depositantes de ahorros.

8. Inquietudes en el negocio de los bienes raíces y la sobre-oferta

Hay muchas inquietudes a la hora de hacer una inversión o entrar en el negocio de bines
raíces, ya sea para la adquisición de un inmueble en el cual se desee vivir, comprar y vender
o rentarlo.

1- ¿Que garantía se tiene de recibir ganancias a través de BR?

El negocio inmobiliario sigue siendo una inversión estable, segura y rentable, ya que
aumenta su valor a través del tiempo. Puedes elegir donde quieres invertir y que tipo
 de inversión, refiriéndose a una entidad financiera, atreves de fideicomiso o de forma
independiente, si dependerá en que quieras invertir se obtiene la ganancia esperada.

2- ¿Como puedo invertir?

Dos de las maneras de invertir, la cuales pueden ser para: compra y venta de
inmuebles o para arrendamiento.

Comprar un departamento,una casa o un establecimiento y después venderlo es una
forma segura de proteger el dinero y hacerlo crecer ante los cambios constantes de
las finanzas locales. Sin embargo, esta no es una manera simple de invertir. Para
lograrlo se requiere una fuerte inversión que puede provenir del capital propio o de
algún crédito hipotecario.

Comprar un inmueble para rentarlo, ya sea para uso comercial o de vivienda. En este
caso, es a través del cobro mensual que se obtienen rendimientos. La ventaja es que,
de acuerdo a la calidad del mantenimiento aplicado al inmueble, mayor es su plusvalía
y es posible obtener más ganancias.

3- ¿Impuestos?

En República Dominicana los inmuebles o bienes raíces, como las viviendas,
instalaciones empresariales, son gravados por el Impuesto a la Propiedad
Inmobiliaria (IPI). Es un impuesto anual que se aplica sobre la suma total del
patrimonio inmobiliario gravado que tienen registrados las personas físicas y
fideicomisos.

4- ¿Dónde registrar el inmueble?

La Dirección General de Registro de Títulos y la Dirección General de Mensuras
Catastrales, así como las oficinas locales que de ellas dependen, son los órganos del
 Estado responsables de coordinar y dirigir el registro de propiedades y de las
operaciones inmobiliarias.

5- ¿En caso de que se quiera tranferir el inmueble?

o Acto de transferencia original y dos (2) copias notarizado.
o Copia del título del inmueble o propiedad.
o Dos (2) copias de la Cédula de Identidad y Electoral del comprador o
adquiriente, de ambos lados, (aplica en caso de Personas Físicas).
o Dos (2) copias de Cédula de Identidad y Electoral del vendedor o
cedente, de ambos lados (aplica en caso de Personas Físicas).
o Efectuar el pago del 3% del valor del inmueble o propiedad.
o Efectuar el pago de RD$ 20.00 establecido en la Ley 33-91.
o Copia de la Cédula de Identidad y Electoral de ambos lados del
representante (aplica en caso de que sea un representante que realice
la solicitud).

Estos requisitos siempre dependeran del tipo de tranferencia, ej, si es por permuta,
adjudicasion, etc.

La sobre-oferta

la sobre oferta se entiende como el exeso de oferta o el exeso de produccion de un bien o
servicio.

Teniendo en cuenta esta deficinicion general, la sobre oferta en bienes raices es la cantidad
ofertada de inmuebles a un menor costo ya que hay muchas obciones en el mercado.
Por ejemplo; El mercado de viviendas de lujo en República Dominicana ha tenido un repunte
significativo en los últimos años, hasta el punto que la cara de las grandes ciudades se ha
transformado drásticamente en tan solo una década.

Ese auge en la demanda de inmuebles de lujo motivó una creciente oferta. Sin embargo, la
crisis financiera internacional provocó una caída de la compra de ese tipo de viviendas y por
tanto la oferta se incrementa, como tambien se tiene an cuenta las competencias.

Por lo general, puede esperar una caída en precios cuando hay un exceso de oferta de
viviendas o terrenos en un área determinada. Esto se debe a que no es posible mover el
excedente de propiedades a otra área para mantener los precios estables.