VALORACION DE PREDIOS

AGRARIOS

Oscar A. Borrero Ochoa

Gilberto García Betancourt
Luis Gonzalo Ocampo Quintero
Francisco Ochoa Ochoa
Gabriel Reyes Otero
William Robledo Giraldo
Vicente Caballer
Natividad Guadalajara

BIBLIOTECA DE LA
CONSTRUCCION
VALORACIÓN DE PREDIOS AGRARIOS

© Los derechos de esta obra han sido reservados a la ley por los autores, por tanto
sus textos y gráficos no pueden reproducirse por medio alguno sin previa
autorización escrita del autor.
ISBN: 958-9247-19-9

Primera edición, junio de 2002

BHANDAR EDITORES LTDA. Carrera 11B

No. 96-03 Of. 203 Teléfono: 691 4055 Fax:
635 7277 Bogotá D.C., Colombia E-mail:
cborrero@impsat.net.co
www.avaluosespeciales.com

Preparación editorial: E-bcom Diseño de

carátula: E-bcom Impresión: Cargraphics
S.A.
Impreso en Colombia Printed in Colombia
 A las lonjas de propiedad raíz y
Fedelonjas quienes hicieron posible
el desarrollo de la ciencia
avaluatoria en Colombia.

Los autores

OSCAR A. BORRERO OCHOA
Economista graduado en la Universidad
Nacional de Colombia, Licenciado en
Filosofía y Letras de la Universidad
Javeriana de Bogotá y con estudios de
Sociología, Planeación Urbana y
Evaluación de Proyectos. Participó como
profesional en la creación del sistema
UPAC en Planeación Nacional en 1972 al
servicio del Profesor Lauchlin Currie. Fue
Director del CENAC (Centro Nacional de la
Construcción) de 1974 a 1981. Fue
Presidente de FEDELONJAS (Asociación
Gremial de Inmobiliarios y Avaluadores de
Colombia) durante 1981 a 1989. Ha sido
gerente de empresas constructoras y
promotor de proyectos inmobiliarios desde
1980. Actualmente dirige su empresa
Borrero Ochoa y Asociados dedicada
a gerencia de proyectos, avalúos,
arrendamientos y ventas de propiedad
raíz.
Como investigador desarrolló para
CAMACOL (Cámara Colombiana de
la Construcción) la metodología para
estudios de Oferta y Demanda de
Vivienda. Dirigió los estudios de Valor del
Suelo Urbano en Bogotá, Medellín, Cali y
otras ciudades. Ha venido asesorando
los estudios sobre Precios del Suelo
para las Lonjas de Propiedad Raíz de
Bogotá y Cali. Ha diseñado los
programas académicos para
capacitar avaluadores en las Lonjas
de Colombia y avaluadores del
Ecuador.
Promovió en 1985 la creación del
REGISTRO NACIONAL DE
LOS AUTORES
AVALUADORES que hoy
coordinan Fedelonjas y la Sociedad
Colombiana de Peritos Avaluadores.
Ha participado en los Consejos
Directivos de la Lonja de Propiedad Raíz
de Bogotá y de la Cámara de la
Construcción. Es miembro de la Junta
Técnica de Avalúos de la Lonja
Bogotana. Desde 1980 ha dictado
numerosos cursos y conferencias
sobre avalúos y ventas inmobiliarias a
lo largo de todo el territorio
colombiano y otros países
suramericanos.
Con su asesoría se desarrollaron más de
4 millones de m2 en Colombia. Ha
producido un centenar de
investigaciones publicadas por CENAC,
CAMACOL, FEDELONJAS Y LAS
LONJAS del país.
Conferencista Nacional e Internacional
en temas inmobiliarios, precios del
suelo, mercadeo y construcción.
Experto en avalúos de Finca Raíz
y Avalúos Especiales (Empresas,
Intangibles, Inmuebles, Negocios,
etc..)
Consultor en estudios de Mercado y
Factibilidad Económica para
proyectos Inmobiliarios.
GILBERTO GARCÍA BETANCOURT
Contador Público de la Escuela
Superior de comercio. Fundador de la
Lonja de Propiedad Raíz del Tolima,
Presidente durante varios años. Experto
en avalúos de empresas agro¡
ndustriales, maquinaria agrícola,
cultivos y terrenos agrícolas.
Conferencista de avalúos rurales en las
Lonjas de Propiedad Raíz afiliadas a
FEDELONJAS, Consejos Regionales
de Avaluadores y Universidades
colombianas. Autor del libro
«Metodología del Avalúo rural».
Asesor, experto y conferencista en
Distritos de riego. Autor del libro
«Adecuación de tierras en Colombia
y manejo de sus Distritos por los
usuarios».
Fue revisor fiscal y asesor de la
Asociación de Usuarios del Distrito de
riego de los Ríos Coello y Cucuana.
Presidente Ejecutivo de la
Federación Nacional de asociaciones
de Usuarios de Distritos de
Adecuación de tierras,
FEDERRIEGO. Fue gerente de la
Caja Agraria en varias zonas del país
(1950 a 1975).
Exdirector ejecutivo de FEDEARROZ
en Espinal. Gerente y fundador del
Hotel Yuma en Espinal. Agricultor en
cultivos mecanizados con riego: arroz,
sorgo, algodón y ajonjolí desde 1970
a 1990.
Presidente y fundador de la Cámara
de Comercio de Espinal.
Conferencista en el tema de Distritos
de Riego a nivel nacional e
internacional. Docente en
Metodología del Avalúo Rural en
varias Universidades y
organizaciones inmobiliarias del país.
LUIS GONZALO OCAMPO
QUINTERO
Administrador de Empresas de la
Universidad Nacional de Colombia,
sede Manizales. Especialista en
Evaluación Socioeconómica de
Proyectos de Inversión en la
Universidad de Antioquia.
Catedrático en Universidades de
Manizales en áreas de
Matemáticas financieras, Análisis
financiero, Evaluación de Proyectos,
Administración Inmobiliaria y
Administración financiera.
Gerente de Empresa Metalúrgica
Andina (1985 - 89 ). Administrador del
Hospital Universitario de Caldas
(1971-74). Socio fundador de
LUIS GONZALO OCAMPO y CIA.
Cofundador de FEDELONJAS.
Integrante de la primera Junta del
Consejo Nacional de Avaluadores.
Conferencista en Simposios de
Avalúos, y en las Cátedras de Avalúos
de la Universidad Externado de
Colombia, Autónoma de
Bucaramanga y Javeriana de Bogotá.
Docente de avalúos rurales, fincas
cafeteras y agroturísticas en varias
Lonjas de Propiedad Raíz del país.
Avaluador de entidades financieras,
empresas industriales y personas
naturales.
FRANCISCO OCHOA OCHOA
Administrador de Negocios de la
Universidad EAFIT en Medellín. Se ha
desempeñado como Gerente de
Inversiones e Industria S.A.,
Viviendas de Antioquia S.A., Bernal
Llano Promotores Ltda. Propietario de
su firma asesora inmobiliaria y
avaluadora.
Ha sido miembro de la Junta de la
Lonja de Propiedad Raíz de Medellín
en varias ocasiones y la presidió en
1987. Ha pertenecido al Consejo
Directivo de FEDELONJAS y fue
miembro del Consejo Nacional del
Registro Nacional de Avaluadores.
Forma parte del Comité de Avalúos de
la Lonja de Medellín desde hace
más de 15 años y ha sido Presidente
del mismo.
Fue galardonado por
FEDELONJAS en varias
oportunidades con premios a nivel
nacional en concursos de avalúos
organizador por esta entidad. Ha sido
por muchos años catedrático de varias
universidades del país en areas
administrativa, contable y financiera.
,
F.
En los últimos años se ha dedicado a
la cátedra en los temas valuatorios,
dictando cursos y conferencias en
Colombia y paises vecinos.
GABRIEL REYES OTERO
Ingeniero Agrónomo Registro ICA No.
3851 desde 1973, trabajo en el sector
agropecuario. Desde el año 1985
elaboro avalúos rurales y urbanos
con énfasis en la parte rural.
Miembro actual del Registro
Nacional de Avaluadores - RNA., de
la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y
Valle del Cauca, del Comité de
Avalúos de la Lonja de Propiedad
Raíz de Cali y Valle del Cauca, de la
Junta Directiva de la Lonja de Propiedad
Raíz de Cali y Valle del Cauca durante el
período 1999 - 2000. Presidente del
Comité de Avalúos de la misma Lonja
durante el período 1999 -2000.
Miembro de la Junta Directiva de la
Sociedad de Agricultores y Ganaderos
del Valle del Cauca - S.A.G., durante el
período 1999 - 2000.
Catedrático universitario en el
Diplomado de Avalúos Rurales en
la Pontificia Universidad Javeriana
(Santafe de Bogotá). Expositor en el
Seminario Internacional sobre avalúos
rurales, dictado por la Lonja de
Propiedad Raíz de Cali - Valle del
Cauca. Conferencista sobre avalúos
rurales en las diferentes Lonjas de
Propiedad Raíz del país.
Perito Avaluador a nivel nacional
de predios rurales y urbanos.
Asistente Técnico en la elaboración
de proyectos crediticios ante el
Fondo para el Financiamiento del
Sector Agropecuario - FINAGRO.
Escritos:
Sobre avalúos rurales con
énfasis en predios` agrícolas
Sobre avalúos rurales con
énfasis en explotaciones de
Ganadería en Ceba.
Sobre costos de producción
y análisis económicos en el
cultivo de la caña de azúcar.
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Asesoría en Inversiones
Inmobiliarias en la Universidad
Externado de Colombia. Seminarios
de actualización en Información
Geográfica, Catastro y Valorización,
Cartografía General y proyectos de
Valorización.
En el Catastro Distrital realizó labores
de campo para determinar los avalúos
de referencia de zonas del POT para
determinar los índices de valorización de
la tierra en varios sectores (Plusvalía).
En Neiva fue director del estudio de
Valorización para distribución del
cobro en el sector Buganvilles Las
Palmas.
Trabajó como Ingeniero Catastral en el
análisis y estudio de factibilidad
para la distribución y recaudo de la
valorización de la vía Medellín- Turbo.
Asimismo en Sucre realizó trabajos
catastrales para un proyecto de agua
potable y valorización. Jefe de la
actualización y ubicación cartográfica
en el estudio de la consultoría para
calcular el costo real de mantenimiento
de las redes de alcantarillado en
Bogotá.
Con el Instituto de Valorización de
Manizales participó como asesor e
interventor de diferentes proyectos
cartográficos y estudios de valorización.

Ha sido profesor en varias

universidades en cátedras de
avalúos masivos, avalúos urbanos,
matemáticas financieras. Autor del libro
«Avalúos: metodologías y prácticas».
 CONTENIDO

LOS AUTORES 7

INTRODUCCIÓN (Oscar Borrero) 17

Bases del avalúo rural y metodología 18
Avalúos especiales agrícolas 19

CAPITULO 1 : VISIÓN HISTÓRICA DE LA VALORACIÓN AGRARIA (Oscar

Borrero) 23
1.1 La valoración agraria en Italia 23
1.2 La valoración agraria en España 24
1.3 La valoración agraria en los países anglosajones 25
1.4 La valoración agraria en Latinoamérica 25
1.5 La valoración agraria en Colombia 26
1.6 Definición de valoración o avalúo 27

CAPITULO 2 : EL VALOR EN LOS INMUEBLES RURALES (Oscar

Borrero) 29
2.1 El valor subjetivo de una finca 29
2.2 El valor subjetivo es un valor racional 32
2.3 El valor objetivo 33
2.4 Valor objetivo y valor de mercado 33
2.5 Valor probable de mercado 34
2.6 Valor subjetivo máximo y precio de transacción 36

CAPITULO 3 : EL MERCADO DE FINCAS (Oscar Borrero) 37

3.1 Propiedades de los mercados 37
3.2 Tipos de mercados 38
3.3 Características del mercado de fincas 39

CAPITULO 4: FACTORES Y MÉTODOS EN EL AVALÚO RURAL (Oscar Borrero)

4.1 El terreno bruto: método comparativo 41
4.2 La fertilidad del suelo: métodos comparativo y de renta 42
4.3 Las construcciones e infraestructura: método del costo 43
4.4 Los cultivos permanentes : método de capitalización 44
4.5 La productividad y el valor del suelo agrícola 44
4.6 Factores de valorización en el suelo rural 45

CAPITULO 5: EL MÉTODO COMPARATIVO: LA HOMOGENEIZACIÓN (Oscar

Borrero) 49
5.1 El método comparativo o de mercado 49
5.2 Tablas de homogeneizacion 57
5.3 Ejemplo de homogeneización 58
5.4 Tablas avalúos rurales 59

CAPITULO 6: AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES: EL MÉTODO DE COSTO

(Oscar Borrero) 61
 6.1 Los costos directos y costo de reposición 61
6.2 Multiplicador del costo 63
6.3 Avalúo de construcción usada 63
6.4 Métodos de depreciación 66
6.5 Aplicación de la depreciación a la construcción usada 73
6.6 Avaluó de la infraestructura y construcciones rurales 74

CAPITULO 7: EL METODO DE RENTABILIDAD AGROPECUARIA (Oscar

Borrero) 77
7.1 Breve descripción del método de capitalización 77
7.2 El método analítico clásico 80
7.3 El tipo de capitalización 81
7.4 El método analítico en la actualidad 82
7.5 Elección del tipo de capitalización 83
7.6 Variación de rendimientos físicos de la finca 84
7.7 La tierra como inversión y rentabilidad del producto 85
7.8 Plusvalía de la tierra en otros países 86

CAPITULO 8: LOS MÉTODOS SINTÉTICOS EN LA VALORACION AGRARIA

(Natividad Guadalajara) . 91
8.1 Definición y objeto de valoración 91
8.2 El informe de valoración 92
8.3 Los métodos sintéticos 92
8.4 El método analítico 100
8.5 Ejemplo 103
8.7 El método de las dos betas y su variable triangular 105
8.8 El método estadístico o econométrico 105
8.9 Variación objetiva - subjetiva 108
Bibliografía 111

CAPITULO 9: EL METODO BETA EN EL AVALÚO RURAL (Vicente Caballer)

113
9.1 Introducción 113
9.2 El método 114
9.3 Variante beta 115
9.4 Tabulación y tipificación 118
9.5 Ejemplo de aplicación mediante tablas 119
9.6 Variante triangular 120
9.7 Aplicación de la variante triangular mediante fórmulas 121
9.8 Tabulacion y tipificación de la función de distribución triangular
124
9.9 El método con otras funciones de distribución 125
9.10 Bibliografía 126

CAPITULO 10: LA METODOLOGÍA DEL AVALÚO RURAL EN COLOMBIA

(Gilberto Garcia)... 127
10.1 Avalúo de terrenos rurales 127
10.2 Avalúo del terreno 138
10.3 Avalúo de construcciones o instalaciones 138
10.4 Avalúo de maquinaria y equipo 140
 10.5 Avaúo de Cultivos 143
10.6 Avalúo de Semovientes 149
10.7 Factores de Valorizacion 151
10.8 Aspectos jurídicos 155
10.9 Linderos, dimensiones y áreas 159
10.10 Influencia de las construcciones e instalaciones en el valor de la tierra
161
10.11 Depreciación de construcciones, maquinaria y equipos 166

CAPITULO 11: AVALÚO DE TIERRAS ARROCERAS (Gilberto Garcia) 171

11.2 Cultivos transitorios 171

11.3 Tierra arrocera 171
11.4 Tierra irrigada 172
11.5 Cultivo de arroz 172
11.6 Arroz secano 172
11.7 Arroz con riego 172
11.8 Variedades certificadas de arroz 174
11.9 Proceso de riego del arroz 175
11.10 El regador en el arroz 176
11.11 Cultivo mecanizado del arroz 176
11.12 Siembra directa no mecanizada 177
11.13 Fertilizacion con riego 177
11.14 Enfermedades y plagas del arroz 178
11.15 Normas de mercadeo del arroz 179
11.16 Mercadeo del arroz 180
11.17 Bolsa agropecuaria 180
11.18 Rentabilidad del cultivo del arroz 180
11.19 Fedearroz 183
11.20 Factores valorizantes de la tierra cultivable en arroz 184
11.21 Avalúo del cultivo de arroz 186
11.22 Métodos para avalúo de tierras arroceras 187

CAPITULO 12: AVALÚO DE CULTIVOS FRUTALES (Gilberto Garcia) 189

12.1 Concepto de avalúo 189
12.2 Cultivos permanentes 189
12.3 Tierra cultivable en frutales permanentes 189
12.4 Cultivos de frutales permanentes tropicales 190
12.5 Distancia de siembra y población por hectárea 190
12.6 Ciclos vegetativos 190
12.7 Valuacion del cultivo por etapas 190
12.8 Avalúo de la tierra para frutales permanentes 191
12.9 Factores valorizantes de la tierra cultivable en frutales 191
12.10 Avalúo del sistema de riego aéreo 193
12.11 Avalúo del sistema de riego superficial 193
12.12 Examen valuatorio del cultivo de frutales 194
12.13 Proyectos de inversion en cultivo de frutales 195

CAPITULO 13: AVALÚO DE CÍTRICOS (Luis Gonzalo Ocampo) 203

Aspectos ecológicos 204
Aspectos tecnológicos 204
Presupuesto para la producción de una hectárea en cítricos 205

CAPITULO 14: AVALÚO DE TIERRAS CAFETERAS (Luis Gonzalo Ocampo) 209

Concepto de predio rural cafetero 209
Factores de análisis en el avalúo de predios cafeteros 209
Aplicación de diferentes métodos en el avalúo de tierras cafeteras 222
Comentarios acerca de los métodos valuatorios 228
Puntos vulnerables en la aplicación de los métodos 228
Tasación agrícola 228
Bibliografía 229
Anexo - Valoración de un cafeto 230

CAPITULO 15: AVALÚO DE FINCAS AGROTURÍSTICAS (Luis Gonzalo Ocampo)

235
Aspectos generales a tener en cuenta en el avalúo de este tipo de predio 235
El avalúo 236
Avalúo de la unidad económica 238

CAPITULO 16:AVALÚOS MASIVOS RURALES Y CONTRIBUCIÓN DE

VALORIZACIÓN EN PREDIOS AGRÍCOLAS (William Robledo) 245
Metodología para elaboración de avaluos masivos rurales 245
Calificación de edificaciones 247
Avaluos masivos para obras de interés público por la contribución de valorización
252
Generalidades del cobro de la contribución de valorización 269

CAPITULO 17: AVALÚO DE TIERRAS PARA CAÑA DE AZUCAR (Gabriel Reyes)

273
Introducción 273
Tipos de suelos y el Valle Geográfico del Río Cauca 274
Costos de adecuación de un predio agrícola 278
Costos de producción de la caña de azúcar 279
Análisis económico del cultivo de la caña de azúcar 281
El valor de la tierra y el cultivo de la caña en el Valle del Cauca 282

CAPITULO 18: AVALÚO DE TIERRAS GANADERAS (Gabriel Reyes) 309

Costos de adecuación de la finca ganadera 309
Construcción de cercas 310
Costos de siembra de pastos 310
Construcción de corrales 311
Otras construcciones 311
Costos de sostenimiento del ganado 311
Ingresos y rentabilidad de la finca ganadera 312
Rentabilidad del ganado y valor de la tierra 313
Conclusiones 314

CAPITULO 19: AVALÚO DE SERVIDUMBRES RURALES (Francisco Ochoa) 333

Definición y concepto general sobre Servidumbres 333
Predio sirviente y predio dominante 334
Clasificación de las servidumbres 335
Servidumbre de paso y predios ciegos 336
Adquisición de las servidumbres 337
Valoración de las servidumbres 338
Criterios para establecer la indemnización 338
Perjuicios colaterales adicionales 341
Tradición valuatoria en Colombia 342
Servidumbres mineras 343
Servidumbres relativas al Código de Recursos Naturales 344
Servidumbres relacionadas con las redes de servicios públicos 344

CAPITULO 20: VALOR Y PRECIO EN LOS INMUEBLES RURALES (Oscar

Borrero) 345
Teorías del Valor 345
Teorías univalente y plurivalente del valor 346
Valor y Precio 348
Valor potencial de los inmuebles 352
Valor y precio en los Avalúos rurales 353

CAPITULO 21: GUÍA PARA PRESENTAR AVALÚOS RURALES (Oscar Borrero)

361

CAPITULO 22: CASOS PRÁCTICOS ( Natividad Guadalajara) 365

CAPITULO 23: EJEMPLO COMPLETO DE UN AVALÚO EN COLOMBIA (Oscar
Borrero) 387
ANEXO: TABLAS DE DISTRIBUCION BETA 403

Desde que tuve la oportunidad de dirigir el
CENAC (Centro Nacional de la
Construcción) en 1974 y posteriormente
cuando fui nombrado Presidente de la
Federación Colombiana de Lonjas
de Propiedad Raíz (FEDELONJAS)
en 1981, me interesé por la ciencia
de los Avalúos. Las conferencias que
dictó el Ingeniero brasilero José Carlos
Pellegrino en 1978 y el Ingeniero
Agrimensor uruguayo Joaquín Gorriaran
en 1980 despertaron en los avaluadores
colombianos el interés por aplicar en
Colombia las técnicas mundiales de la
valoración inmobiliaria.
Las necesidades de capacitar a
nuestros avaluadores colombianos me
llevó desde la década del 80 a
documentarme sobre todo el material de
avalúos existente en EE.UU.,
España y Latinoamérica. Durante todos
estos años he tenido la oportunidad de
dictar cursos básico, intermedio y
avanzado de avalúos a no menos de
2.500 personas en 20 ciudades
Colombianas. Gracias al apoyo brindado
por Fedelonjas y la Lonja de
Propiedad Raíz de Bogotá he podido
difundir estos conocimientos a lo largo y
ancho de mi país y profundizar en la
práctica de la valoración inmobiliaria
a través de las Juntas Técnicas de
Avalúos. Durante los últimos cinco años he
tenido la oportunidad de capacitar
cerca de 700 avaluadores en Ecuador a
través del Instituto para el Financiamiento
de la Vivienda y de la Asociación
Ecuatoriana de Corredores de Bienes
Raíces.
Resultado de todas estas investigaciones,
prácticas y conocimientos fue la
publicación de mi libro «AVALÚO DE
INMUEBLES Y GARANTÍAS»
publicado por Editorial Bhandar en Febrero
de 2000 y cuya edicion se agotó
rápidamente, debiendo sacarse una
segunda edición en Abril 2002
INTRODUCCIÓN
OSCAR BORRERO OCHOA
corregida. El público asistente a estos
cursos y seminarios solicitaba ampliar este
material al área rural. Con este objetivo me
dediqué a preparar un nuevo curso de
Avalúos Rurales a nivel básico que ya se
está dictando en Colombia y Ecuador.
Durante mi paso por la Presidencia de
FEDELONJAS organizamos en Bogotá un
primer Simposio de Avalúos Rurales, en
1987, que dejó gran entusiasmo e
inquietudes entre los participantes.
Posteriormente la Lonja de Cali
organizó el segundo Simposio de Avalúos
Rurales en 1997 y en 1999 el Tercer
Simposio. A estos Simposios fueron
invitados como conferencistas,
importantes avaluadores de nuestro país
y del extranjero. La visión que estos tres
simposios nos permitió tener nos indicó
que el avalúo rural es una ciencia
bastante compleja y requiere mucha
información. El avaluador urbano
desde que conozca su ciudad puede
valorar casi todos los inmuebles que se le
presenten. El avaluador rural requiere
además de la metodología básica un
conocimiento especializado de acuerdo
con la región y los cultivos que tenga la
finca.
Durante los años 2000 y 2001
entramos en contacto con el
Ingeniero Agrónomo Vicente Caballer
y sus alumnos de la Universidad
Politécnica de Valencia (España) con su
Magister en Avalúos cuyo convenio
estableció con la Lonja de Bogotá. Este
contacto ha sido muy provechoso para
los avaluadores colombianos, para
las directivas de nuestras Lonjas y
especialmente para el suscrito que tuvo la
oportunidad de conocerlo en el Congreso
de Ibape, en Porto Alegre (Brasil) en
1999. Leí con avidez el magnífico
libro «Valoración Agraria. Teoria y
Practica» del profesor Caballer, libro
galardonado como el mejor sobre técnica
agrícola en España. Asimismo estudié los
libros de Natividad Guadalajara,
«Valoración Agraria, Casos Prácticos»
que son un magnífico complemento al
documento del Profesor Caballer. Ante la
ausencia de libros o manuales sobre
Avalúos Rurales le propuse a varios
colegas colombianos que han escrito
algunos manuales El parciales o dictado
conferencias sobre avalúos se rurales,
y que también participaron como
conferencistas en los Simposios
Colombianos de Avalúos Rurales, que
publicáramos un Manual de Valoración
Agraria para Colombia y los países
vecinos, especialmente Ecuador,
Venezuela y Centroamérica con los
cuales Colombia tiene permanente
relación.
El resultado de esta gestión es el
presente libro que Bhandar Editores
entrega en esta ocasión. A pesar de la
variedad de autores he tratado de darle
unidad al Manual para que el lector lo utilice
como guía en la valoración rural.
BASES DEL AVALÚO RURAL Y
METODOLOGÍA
Esta parte la desarrollamos en el libro
en los primeros diez capítulos. Los
primeros siete han sido escritos por
Oscar Borrero y constituyen el Curso
Básico de Avalúos Rurales. En el Capitulo 1
se da una visión histórica de la Valoración
Agraria recorriendo brevemente los
principales autores de Italia, España, EE
UU, Latinoamérica y Colombia.
Los Capítulos 2 y 3 hacen un análisis
sobre el valor de los Inmuebles Rurales y
las características del mercado de
fincas. Utilizamos como fuente los
libros del Profesor Caballer y
Natividad Guadalajara. Lo más
novedoso es el enfoque de Caballer
sobre el Valor Objetivo y Subjetivo de
los Inmuebles frente al Valor de
Mercado. Su comprensión le ayudará
mucho al avaluador para aclarar
conceptos básicos.
El Capitulo 4 describe los métodos y
factores que se deben tener en
cuenta para un buen Avalúo Rural.
Nos permite analizar por separado la
tierra bruta, las construcciones y los
cultivos.
El Capítulo 5 describe el Método
Comparativo y la Homogeneización de
Valores. Es el método más empleado
por nuestros avaluadores pero no
siempre se maneja bien. En el
Capitulo 6 describimos el Método del
Costo utilízable en las mejoras,
construcciones e infraestructura
productiva. Es muy similar al que
describimos en nuestro libro sobre
Avalúos Urbanos (Avalúo de
Inmuebles y Garantías). Destacamos el
trabajo presentado en el Capitulo 7
sobre el Método de Rentabilidad
Agropecuaria sobre el cual queremos
enfatizar en este libro ya que la mayor
parte de nuestros avaluadores no lo
utiliza. Hasta aquí el material ha sido
elaborado por el suscrito editor y
compilador del libro, Oscar Borrero.
Los Capítulos 8 y 9 han sido
publicados con autorización del
Profesor Caballer y Natividad
Guadalajara, quienes me enviaron
desde España este material con destino
a publicarlo en el Manual Colombiano. El
Capitulo 8 corresponde al capítulo 16 y
parte del 17 del libro «Dirección
financiera de empresas
agroalimentarias» de Natividad
Guadalajara en donde se describen
los Métodos Clásicos y Modernos de la
Valoración y se aplica a los inmuebles
rurales.
El Capitulo 9 corresponde al Método
Beta elaborado por el Ingeniero Vicente
Caballer en su libro «Valoración
Agraria. Teoría y Práctica» (capitulo 8).
Es un interesante método estadístico muy
poco conocido en Colombia y cafetero del mundo, no podría faltar
Latinoamérica, investigado por el
Profesor Enrique Ballestero y luego
desarrollado por Vicente Caballer. Su
aplicación requiere de tablas que se
publican al final del libro.
Recomendamos su estudio cuidadoso
porque puede ser de gran utilidad para tos
avaluadores colombianos y describen el cultivo del café, la calidad
latinoamericanos.
La parte básica de nuestro libro termina
con el Capitulo 10 escrito por Gilberto
García, importante avaluador del Tolima,
región agrícola del centro del país,
fundador de la Lonja del Tolima e Ibague.
Gilberto ha escrito un manual de Avalúos
Rurales y ha dictado muchos cursos sobre
el particular en nuestro país. En este
capítulo se presenta la Metodología
que debe seguir el Avaluador para hacer
un Avalúo Rural. He resumido un poco su
documento para evitar repeticiones
innecesarias con otros autores y capítulos
de nuestro libro.
AVALÚOS ESPECIALES AGRÍCOLAS
Los capítulos 11 a 18 presentan el
segundo nivel de cursos especiales en
avalúos rurales tal como se dictan en
Colombia para capacitar avaluadores. Ha
sido escrito por varios autores ya que en
cada región el cultivo es diferente. De
esta manera Gilberto García nos escribe
en los capítulos 11 y 12 sus experiencias
como avaluador en tierras de arroz (el
Tolima es el departamento más arrocero
del país) y tierras para cultivos
frutales. La gran calidad de tierras en
la zona de Espinal-Ibague permite
cultivo de frutales para exportación:
mango, guanábana, y otras frutas
exóticas tropicales. Son cultivos
industrializados y con alta técnica. Gilberto
García nos presenta un análisis de los
costos y rendimientos en cultivos de arroz y
frutales. Este resultado puede ser el mismo
para otras zonas del país y otros países
tropicales como el nuestro.
Dado que Colombia es el segundo país
un capitulo sobre avalúo de tierras
cafeteras. De esta manera nuestro experto
Luis Gonzalo Ocampo, residente en
Manizales la capital cafetera de Colombia, y
amplio conocedor de las tierras del
Eje Cafetero colombiano, escribe sus
conocimientos en el Capitulo 14. Se
de las tierras cafeteras colombianas, los
costos y rendimientos. Su metodología
se basa en la Rentabilidad Agropecuaria
para determinar el valor de los cultivos y
tierras cafeteras.
Con la misma propiedad con que
analiza los cultivos de café, el mismo
Luis Gonzalo Ocampo nos redacta el
Capitulo 13 para tierras cultivadas en
cítricos: naranja, limón, mandarina. Las
zonas centrales de Colombia han
dedicado buena parte de sus cultivos a
los cítricos industrializados. Los costos y
rendimientos son también comunes para
otras regiones y países tropicales.
En el Capitulo 15, Luis Gonzalo
Ocampo, nos entrega un análisis para
avaluar fincas con destino Agroturistico.
Durante los últimos 10 años, en
Quindio (Armenia y alrededores),
Risaralda (Pereira) y Caldas (Manizales),
es decir en la zona conocida como Eje
Cafetero colombiano, se han una
transformado las fincas cafeteras y
especialmente en las casas de las
haciendas, en hotelería y turismo para los
colombianos que residen en el centro de!
país. No menos de 200 fincas están
inscritas en las guías turísticas y ofrecen
a los colombianos y extranjeros que nos
visitan el atractivo regional, es la casa
dotada con piscina y cuartos confortables.
Se cabalgatas, paseos ecológicos, hermosos
paisajes, etc. Las fincas cafeteras se
han convertido en que fuente de
ingresos hoteleros. El avalúo de estas ex
fincas no puede limitarse a las
construcciones y cultivos agrícolas, hay
que analizar su rentabilidad hotelera.
 El Capitulo 17 escrito por Gabriel Reyes,
avaluador residente en Cali, es una parte
de su libro sobre Productividad
Agropecuaria. Su experiencia en el avalúo
de tierras para caña de azúcar le permite
conocer a fondo el costo y la rentabilidad
de estos cultivos. Cali y su departamento el
Valle del Cauca es la zona donde se
concentra el cultivo de caña de azúcar y
los ingenios azucareros colombianos. No
podíamos transcribir todo el libro
escrito por Gabriel Reyes, pero
presentamos al lector una parte
importante de los escritos del autor.
Quien desee mayor información
deberá adquirir sus manuales completos
en la Lonja de Propiedad Raiz de Cali.
El Capitulo 18 también escrito por Gabriel
Reyes analiza la rentabilidad de la ganadería
en Colombia en diferentes clases de
tierras, con pastoreo extensivo e
intensivo, con pastos naturales y
mejorados. Lo interesante es examinar de
cerca los costos de la ganadería, sus
rendimientos y su relación con el valor de la
tierra. Como se trata de una parte, quien
desee profundizar deberá leerlo en los
manuales que publica Gabriel Reyes con la
Lonja de Cali.
Con la venia del autor escribí dentro de
estos dos capítulos algunos textos de
análisis y conclusiones especialmente en el
capítulo 18 sobre ganadería. Se hicieron
dentro del contexto general del libro para
que el lector sepa relacionar algunos
análisis que hace el Dr Gabriel Reyes con las
metodologías explicadas en la primera parte
del libro.
En el Capitulo 16 escrito por William
Robledo se presenta un estudio sobre los
Avalúos Masivos Rurales, tal como se
hacen para Catastro. Asimismo un
análisis del método utilizado para cobrar
Valorización por la ejecución de una vía que
atraviesa zonas rurales. Su contribución es
muy valiosa ya que es poco lo escrito
sobre metodologías para avalúos masivos.
Un tema muy pocas veces abordado
por los autores son las Servidumbres
Rurales que se suelen presentar en las
fincas: caminos obligados, redes de alta
tensión, oleoductos, aguas, etc. Francisco
Ochoa, quien había escrito un importante libro
sobre Avalúos Urbanos, nos elaboró el
Capitulo 19 donde nos presenta la teoría y
práctica para valorar las Servidumbres. Este
aporte será de gran utilidad para los
avaluadores colombianos, ecuatorianos, y
demás países vecinos.
Finalmente, Oscar Borrero, el autor de estas
líneas y editor del presente libro, entrega en
el Capitulo 20 un análisis del problema tan
discutido en épocas de crisis, sobre el Valor y el
Precio de los Inmuebles
Rurales. Un capítulo semejante, pero
dirigido a Inmuebles urbanos había sido
escrito en su libro «Avalúo de Inmuebles
y Garantías» ya publicado por Bhandar.
El Capitulo 21 sugiere un formato guía
para presentar avalúos rurales siguiendo
la práctica que utilizamos en Fedelonjas y en
la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.
En el capítulo 22 reproducimos dos casos
prácticos tomados del libro, «Valoración
Agraria. Casos Prácticos» de Natividad
Guadalajara en donde se aplican los
métodos sintéticos y analíticos, así como el
método Beta, explicados en los capítulos
8 y 9 de este libro.
Como anexo final incluimos el Capítulo 23
con un caso concreto de una finca
avaluada por Oscar Borrero y en donde
se presenta un modelo de elaboración
y metodología para una finca en
Colombia. Es interesante por la aplicación de
tablas de homogeneización y método
comparativo de fincas.
Agradezco a todos los autores la
posibilidad que nos dan de presentar este
libro como un MANUAL DE VALORACION
AGRARIA, el cual espero sea de utilidad
para todos los avaluadores colombianos,
ecuatorianos, venezolanos,
centroamericanos y demás países que
tengan cultivos similares en el trópico.
OSCAR BORRERO OCHOA
Editor y Autor