DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE Everfit PDF

FORMULACIÓN
PLAN PARCIAL Z2_RED_28

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE
FORMULACIÓN DE LA PROPUESTA URBANA
1. PRINCIPIOS Y OBJETIVOS
ÍNDICE
TABLA DE CONTENIDO
1. PRINCIPIOS DEL PLAN PARCIAL .................................................................... 10
2. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL..................................................................... 10
1. PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO.................................................................... 13
2.1. DEFINICIÓN DEL MODELO DE OCUPACIÓN ....................................... 14
2.1.1. Lo Estructurante – Lo Público ............................................................. 17
2.1.2. Lo estructurado – Lo Privado .............................................................. 18
2.2. DEFINICIÓN DEL SISTEMA DE MOVILIDAD .......................................... 23
2.2.1. Secciones viales .................................................................................. 24
2.3. MANEJO AMBIENTAL ............................................................................. 39
2.3.1. Plan De Manejo Ambiental (PMA) Para El Desarrollo De Las Obras
Civiles E Intervenciones En Cada Unidad De Actuación................................. 39
2.3.2. Manejo Operativo Del PMA ................................................................. 46
2.3.3. Normatividad Aplicable ....................................................................... 46
2.3.4. Aseguramiento De Capacidades Del PMA......................................... 47
2.3.5. Resumen de los Programas que deben adelantarse......................... 48
2.3.6. Perfiles de proyectos de mejora Ambiental en la Quebrada La
Malpaso ............................................................................................................ 49
2.4. PROPUESTA DE REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS ............................ 50
2.4.1. Servicio de Alcantarillado de Aguas Residuales ................................ 50
2.4.2. Servicios De Alcantarillado De Aguas Lluvias .................................... 51
2.4.3. Red de Acueducto............................................................................... 52
2.4.4. Servicio de Gas ................................................................................... 53
3. DEFINICION DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA ........................ 58
3.1. UNIDAD 1................................................................................................. 59
3.2. UNIDAD 2................................................................................................. 60
3.3. UNIDAD 3................................................................................................. 61
3.4. UNIDAD 4................................................................................................. 62
3.5. UNIDAD 5................................................................................................. 63
3.6. UNIDAD 6................................................................................................. 64

1
3.7. UNIDAD 7................................................................................................. 64

3.8. UNIDAD 8................................................................................................. 65
3.9. UNIDAD 9................................................................................................. 65
3.10. UNIDAD 10............................................................................................... 66
3.11. UNIDAD 11............................................................................................... 66
3.12. UNIDAD 12............................................................................................... 67
3.13. ÁREA RECEPTORA DE CARGAS –ARC- ................................................ 67
3.14. ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL.............................................................. 68
3.14.1. AME Equipamiento......................................................................... 69
3.14.2. AME Multicentro Caribe................................................................... 69
3.15. ESPACIOS PÚBLICOS EXISTENTES ...................................................... 73
4. NORMAS URBANÍSTICAS ................................................................................ 73
4.1. APROVECHAMIENTOS ........................................................................... 74
4.1.1. Aprovechamientos por unidad de Actuación Urbanística.................. 75
4.1.2. Edificabilidades en las Áreas de Manejo Especial ............................. 76
4.2. ÁREA DE LOTES POR U.A.U. ................................................................. 76
4.3. USOS DEL SUELO .................................................................................. 77
4.3.1. Manzanas 5-19-4 y 5-19-3 ................................................................. 78
4.3.2. Manzana 5-19-20................................................................................ 80
4.3.3. Niveles de de los usos del suelo ....................................................... 82
4.3.4. Régimen de Transición para los usos del suelo................................. 82
4.3.5. Procesos de ampliación y/o adición................................................... 83
4.4. ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL ............................................... 87
4.5. OBLIGACIONES URBANÍSTICAS............................................................ 89
4.5.1. Cesión de suelo:.................................................................................. 89
4.5.2. Cesión para Equipamientos................................................................ 96
4.5.3. Cesión de suelo para Vías Y Redes:................................................... 98
4.5.4. Formulación del Plan Parcial.............................................................100
4.5.5. Otros costos de urbanismo y Compensaciones ..............................101
4.5.6. Criterios para la estimación del pago de obligaciones urbanísticas de
acuerdo con el total de aprovechamientos por Unidad de Actuación
Urbanística ......................................................................................................102

2
4.5.7. Obligación de calificación de suelo para vivienda de interés prioritario

104
4.5.8. Obligación de parqueaderos ............................................................104
4.6. REGLAS PARA CONVERTIBILIDAD DE UAS........................................104
4.7. NORMAS BÁSICAS ...............................................................................105
4.7.1. Normas para locales comerciales ....................................................105
4.7.2. Industria artesanal .............................................................................105
4.7.3. Normas para edificaciones industriales en general .........................105
4.7.4. Normas para edificaciones de servicios...........................................105
4.7.5. Retiros y Aislamientos .......................................................................106
4.7.6. Normas sobre áreas de cargue y descargue, radios de giro y
condiciones de parqueo.................................................................................106
5. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN..........................................................................107
5.1. SECUENCIA DEL PROCESO DE GESTIÓN .........................................107
5.2. PRINCIPALES ACTORES EN LA GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL ........108
5.2.1. Los propietarios del suelo .................................................................108
5.2.2. La Administración Municipal .............................................................109
5.2.3. La entidad gestora.............................................................................109
5.2.4. La Entidad Fiduciaria.........................................................................111
5.2.5. Los arrendatarios o moradores.........................................................111
5.3. INSTRUMENTOS LEGALES DE GESTIÓN ...........................................112
5.3.1. Gestión Asociada para la ejecución de las diferentes Unidades de
Actuación Urbanística que contempla el plan parcial ...................................112
5.4. DELIMITACIÓN DE LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.112
5.4.1. Ejecución de las unidad de actuación urbanística previamente
delimitadas......................................................................................................112
5.4.2. Mecanismos para el desarrollo de las unidades de actuación
urbanística.......................................................................................................113
5.5. RECONOCIMIENTO DE DERECHOS A PROPIETARIOS QUE NO
PUEDAN EDIFICAR ............................................................................................113
5.5.1. Situación de propiedades con leasing .............................................113
5.5.2. Situación Jurídica De Los Arrendatarios...........................................114
5.6. CONSIDERACIONES EN CUANTO A LOS REGLAMENTOS DE
PROPIEDAD HORIZONTAL................................................................................115

3
5.6.1. Normas generales aplicables............................................................116

5.7. NECESIDAD DE LICENCIAS DE SUBDIVISION....................................118
6. PAGOS DE OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y DEMÁS CARGAS DEL
PROCESO DE URBANIZACIÓN DE LAS U.A.U. ...................................................118
6.1. CARGAS FIJAS ......................................................................................119
6.2. CARGAS MOVILIZABLES ......................................................................121
6.3. PROCEDIMIENTO PARA LA CONSTRUCCIÓN Y ENTREGA DE
CESIONES. .........................................................................................................126
6.4. DESTINACIÓN DE RECURSOS INVERTIDOS EN EL FONDO
FIDUCIARIO DEL PLAN PARCIAL......................................................................127
6.5. CONSIDERACIÓN ESPECIAL PARA EL CASO DE ESPACIOS
PÚBLICOS A ENTREGAR...................................................................................128
6.6. OTROS COSTOS DEL PLAN PARCIAL.................................................128
7. GESTIÓN SOCIOECONÓMICA......................................................................129
7.1. PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS .......................................129
7.1.1. Programa 1: Entidad Gestora ...........................................................130
7.1.2. Programa 2: Acompañamiento a Población Vulnerable ..................133
8. EVALUACIÓN FINANCIERA DE LA INTERVENCIÓN.....................................145
8.1. TIPOLOGÍAS DE USO PROPUESTAS...................................................145
8.1.1. Áreas construidas y vendibles en las diferentes tipologías de uso .146
8.2. SIMULACIÓN DE PARQUEADEROS ....................................................148
8.3. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN ............................................................150
8.4. VALORES DE VENTAS ..........................................................................150
8.5. UTILIDAD ACTUACIÓN INMOBILIARIA.................................................151
8.6. COSTOS DEL URBANISMO INTERNO .................................................152
8.7. COSTOS INDIRECTOS..........................................................................152
8.8. VALOR RESIDUAL .................................................................................153
8.9. ACTUACIONES URBANÍSTICAS ...........................................................154
8.9.1. Urbanización......................................................................................154
8.9.2. Construcción......................................................................................155
9. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS ........................................................155
9.1. ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO..........................................156
9.1.1. Aportes totales...................................................................................156

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9.1.2. Estrategia Para El Reparto De Cargas..............................................161

9.2. BENEFICIOS OTORGADOS POR EL PLAN..........................................161
9.3. METODOLOGÍA ADOPTADA PARA CONSTRUIR EL SISTEMA DE
REPARTO............................................................................................................162
9.4. RESUMEN DEL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.....................165
10. PROGRAMA DE EJECUCIÓN ...................................................................166
10.1. CORTO PLAZO ......................................................................................166
10.2. MEDIANO PLAZO ..................................................................................167
10.3. LARGO PLAZO ......................................................................................167
10.4. CRONOGRAMA DE ACTUACIONES VIALES .......................................170
11. PROGRAMA DE FINANCIAMIENTO..........................................................171
12. PROYECTO DE DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN
URBANÍSTICA ........................................................................................................171
13. PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍAS ............................................................171
14. CARTOGRAFÍA ..........................................................................................172
14.1. DIAGNÓSTICO ......................................................................................172
14.2. FORMULACIÓN.....................................................................................177
15. BIBLIOGRAFÍA ...........................................................................................182
16. ANEXOS.....................................................................................................183

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ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Cantidad de metros cuadrados construidos totales en el Plan Parcial... 18
Tabla 2. Cantidad de metros cuadrados para índice en el Plan Parcial................. 19
Tabla 3. Requerimientos de parqueaderos en la zona acorde con el planteamiento
del Plan Parcial......................................................................................................... 23
Tabla 4. Ingresos Zona Sur ...................................................................................... 31
Tabla 5. Salidas Zona Sur ........................................................................................ 31
Tabla 6. Ingresos Zona Norte................................................................................... 32
Tabla 7. Salidas Zona Norte..................................................................................... 32
Tabla 8. Demandas generadas por el desarrollo de locales comerciales e industria
.................................................................................................................................. 34
Tabla 9. La demanda generada por el desarrollo de oficinas y servicios es: ........ 34
Tabla 10. Total demanda generada......................................................................... 34
Tabla 11. Asignación de porcentaje a las zonas de origen y destino .................... 35
Tabla 12. Capacidad y Niveles de Servicio del sistema vial con volúmenes
actuales más generados por el desarrollo del plan parcial ................................... 36
Tabla 13. Matriz Leopold de impactos ambientales ............................................... 40
Tabla 14. Resumen de los objetivos de las obras del PMA.................................... 48
Tabla 15. Perfiles de proyectos de Mejora Ambiental en la quebrada Malpaso .... 49
Tabla 16. Áreas aplicables al Plan Parcial ............................................................... 58
Tabla 17. Unidades de actuación urbanística propuestas...................................... 59
Tabla 18. Lotes involucrados en la Unidad de actuación urbanística 1 ................. 60
Tabla 19. Lotes involucrados en la unidad de actuación urbanística 2.................. 60
Tabla 27. Lotes involucrados en la unidad de actuación urbanística 10................ 66

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Tabla 30. Lotes involucrados en el área receptora de cargas ................................ 68
Tabla 31. Lotes que constituyen Áreas de manejo especial públicas (suelos no
objeto de reparto)..................................................................................................... 73
Tabla 32. Máximo aprovechamiento admisible en el Plan Parcial.......................... 74
Tabla 33. Aprovechamientos por unidad................................................................. 75
Tabla 34. Usos del suelo propuestos para las UAU 1,2,3,4,5 y 6 .......................... 78
Tabla 35. Usos del suelo propuestos para la manzana 5-19-20 ............................ 80
Tabla 36. Requerimiento de cesión de suelo según U.A.U. ................................... 91
Tabla 37. Suelo a ceder al interior del polígono ...................................................... 95
Tabla 38. Obligación de Equipamientos por U.A.U. ............................................... 96
Tabla 39. Cesión de suelo para vías........................................................................ 98
Tabla 40. Infraestructura vial secundaria y vía propuesta por el Plan Parcial.......100
Tabla 41. Tabla de equivalencias por usos ...........................................................103
Tabla 42. Norma de parqueaderos propuesta por el Plan....................................104
Tabla 43. Cargas transferibles por área y por costo .............................................121
Tabla 44. Asunción en $ de cargas movilizables ..................................................121
Tabla 45. Unidades que asumirán el área receptora de cargas...........................123
Tabla 46. Proporcionalidad de valores a entregar en el ARC ...............................124
Tabla 47. Cantidad de suelo y monto a pagar por parte de cada U.A.U. en espacio
público a transferir..................................................................................................125
Tabla 48. Proyecto 1.1: Creación de Entidad Gestora..........................................131
Tabla 49. Proyecto 2.1: Atención a Moradores de Predios Afectados por Cesiones
de Espacio Publico ................................................................................................136
Tabla 50. Proyecto 2.2: Atención a Arrendatarios ................................................138
Tabla 51. Proyecto 2.3: Atención A Actividades Económicas Desplazadas ........140
Tabla 52. Proyecto 2.3: Atención a Población Residente .....................................142
Tabla 53. Tipologías de usos .................................................................................146
Tabla 54. Variables parqueaderos .........................................................................146
Tabla 55. Áreas construidas totales distribuidas en las diferentes Unidades de
Actuación Urbanísticas propuestas. [Áreas en m²]. ............................................146
Tabla 56. Áreas construidas para índice distribuidas en las diferentes Unidades de
Actuación Urbanísticas propuestas. [Áreas en m²]. ............................................147

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Tabla 57. Variables para la simulación urbanística de parqueaderos ..................148

Tabla 58.Áreas construidas en parqueaderos [m²] ..............................................148
Tabla 59. Unidades de parqueaderos para la venta.............................................149
Tabla 60. Costos de construcción [costos de construcción en MM $] ................150
Tabla 61. Valores de ventas [ventas en MM $] .....................................................150
Tabla 62. Utilidad estimada del proceso inmobiliario [utilidad en MM $].............151
Tabla 63. Costos del urbanismo interno [costos en MM $] ..................................152
Tabla 64. Incidencia de costos y gastos indirectos sobre el valor de ventas ......153
Tabla 65. Costos y gastos indirectos totales [costos en MM $] ...........................153
Tabla 66. Valor residual total del suelo [valores en MM $] y unitario [valores en $]
................................................................................................................................154
Tabla 67. Valores de referencia del suelo según las zonas geofísicas determinadas
................................................................................................................................156
Tabla 68. Composición de aportes por unidad de actuación, según las zonas
geofísicas consideradas ........................................................................................157
Tabla 69. Aportes en suelo ponderados por unidad de actuación urbanística....158
Tabla 70. Inversiones adecuación espacio público- [Costos MM $]....................159
Tabla 71. Inversiones adecuación vías y redes de servicios públicos locales -
[Costos MM $]........................................................................................................160
Tabla 72. Aprovechamientos determinados por el plan parcial - [m² vendibles].161
Tabla 73. Determinación del valor base del factor UAS........................................163
Tabla 74. Conversión metros cuadrados vendibles a UAS...................................163
Tabla 75. UAS teóricas según aportes realmente efectuados..............................164
Tabla 76. Reparto final. Distribución de cargas variables para el logro del
equilibrio. ................................................................................................................165
Tabla 77. Resumen del Reparto de Cargas y Beneficios......................................166
Tabla 78. Cronograma de ejecución de las unidades ..........................................168

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ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1. Configuración de sistema Y Conectividad...................................... 14
Gráfico 2. Transición y conexión...................................................................... 15
Gráfico 3. Comercio sobre la Trv. 78 ............................................................... 15
Gráfico 4. Planteamiento de usos.................................................................... 16
Gráfico 5. Propuesta vial del Plan Parcial........................................................ 17
Gráfico 6. Carrera 65 – Sección B-B................................................................ 24
Gráfico 7. Transversal 78, Sección 691A propuesta por el Municipio ............ 25
Gráfico 8. Transversal 78, Sección 691A propuesta por el Plan Parcial......... 25
Gráfico 9. Transversal 78, Sección 693A......................................................... 26
Gráfico 10. Calle 80, Sección 602...................................................................... 26
Gráfico 11. Calle 71, Sección 544...................................................................... 26
Gráfico 12. Lazo maniobra E-S calle 71 con carrera 65, Sección C-C ............. 27
Gráfico 13. Calle 79B, sección A-A.................................................................... 27
Gráfico 14. Propuesta zona de parqueo sobre Calle 79B, sección A-A........... 27
Gráfico 15. Carrera 67, sección 148 .................................................................. 28
Gráfico 16. Carrera 67 entre las calles 71 y 73 Sección 215 ........................... 28
Gráfico 17. Cra 67 entre las calles 80 y 81 Sección 228 -Calle 80 entre cras 67
y 67A 29
Gráfico 18. Carrera 66, Sección E-E (Nueva) .................................................... 30
Gráfico 19. Propuesta aprovechamientos por alturas...................................... 76
Gráfico 20. Usos del suelo propuestos ............................................................. 78
Gráfico 21. Propuesta de Parque de la Vida. .................................................... 92
Gráfico 22. Propuesta de Boulevard El Progreso.............................................. 92
Gráfico 23. Propuesta de Plaza del Comercio .................................................. 93
Gráfico 24. Propuesta de Parque Urbano El Cerrro.......................................... 94
Gráfico 25. Propuesta de equipamiento recreativo........................................... 97
Gráfico 26. Cargas fijas por unidad de actuación urbanística........................120
Gráfico 27. Estructura de programas y proyectos del Plan Parcial ................130
Gráfico 28. Perfiles de programas y proyectos ...............................................130

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PRINCIPIOS Y OBJETIVOS
1. PRINCIPIOS DEL PLAN PARCIAL
• Enfoque hacia la metropolización, la regionalización e internacionalización de

usos productivos y de servicios
• Consolidación de actividades que incluyan procesos abiertos a la
competitividad y el crecimiento económico del sector y por ende, de la ciudad
• Incentivo al mantenimiento de las actividades productivas actuales y
generación de alternativas para reubicación de usos que no se encuentren
acordes con los de la propuesta, garantizando acciones que permitan mitigar
los impactos
• Creación e incorporación del espacio público como elemento estructurante del
Plan y conector de otros espacios relevantes a nivel de ciudad
• Utilización de instrumentos de gestión del suelo que permitan concretar un
reparto de cargas y beneficios equilibrado para el sector.
Foto 1. Planteamiento urbanístico del Plan Parcial
2. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL
Una vez realizado el diagnóstico del Plan Parcial e identificadas las

potencialidades y problemáticas presentes en la zona, el objetivo principal se
centra en:

10
Promover una transformación urbanística del sector a través de la adopción de un

modelo de ocupación que responda a las dinámicas presentes en el sitio y a las
directrices de ciudad establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial, de tal
forma que se genere un equilibrio entre los espacios públicos y los
aprovechamientos privados, hasta garantizar un ejercicio inmobiliario real y
eficiente para la zona.
Este objetivo se refleja en los siguientes objetivos específicos:

• Potenciar la localización estratégica de la zona a través del establecimiento de
nuevas actividades económicas que respondan a los cambios permanentes
de la industria y sus afines, implantando estructuras que se adecuen al
impulso de actividades relacionadas con la investigación, el diseño, la edición,
la cultura, la gestión de datos, el conocimiento, de tal forma que se
reconozcan las características de estos nuevos procesos y las condiciones
urbanas específicas que éstos requieren; incentivando el mantenimiento de las
actividades productivas actuales y generando alternativas para la reubicación
de actividades que no se encuentren acordes con las propuestas.
• Garantizar a través de la propuesta urbana, una diversidad de actividades que
responda a las exigencias funcionales de las mismas y a una gradación
necesaria para compatibilizar su ubicación con respecto a las zonas de borde
residenciales y áreas de actividad múltiple que circundan el área de
planificación; consolidando las actividades que incluyan procesos abiertos a la
competitividad, al crecimiento económico del sector y, por ende, de la ciudad
• Apoyar el establecimiento de actividades de soporte a la productividad,
caracterizada como la actividad dominante en el sector, con base en las
determinaciones del Plan de Ordenamiento Territorial. Estas actividades se
refieren a la ubicación de áreas de transporte, logística y servicios, en
concordancia con los diagnósticos de la zona, con un enfoque hacia la
metropolización, la regionalización e internacionalización de usos productivos y
de servicios.
• Aprovechar la existencia de corredores de movilidad de importancia de ciudad,
con el fin de focalizar sobre ellos, la localización de actividades comerciales

11
que retroalimenten y dinamicen los elementos públicos destacados como la

red caminera, la red peatonal de ciudad, el futuro corredor de Metroplús, etc.
• Disponer un modelo de ocupación que garantice la mejor utilización y
aprovechamiento del suelo privado y, a la vez, incorpore elementos
estructurantes públicos de carácter local y de calidad.
• Mantener la localización de las unidades productivas y las diferentes empresas
instaladas en el sector propiciando en éstas, procesos más limpios y de alta
tecnología, coherentes con el uso propuesto por el Plan de Ordenamiento
Territorial para la zona.
• Cualificar el sector, a partir de la generación de espacios públicos y
equipamientos que, actualmente, no se poseen en el área de planificación.
• Articular la propuesta de espacios privados a partir de un sistema de espacios
públicos claramente identificado, que sirva de transición entre los usos actuales
y propuestos, permitidos dentro del polígono y los barrios o polígonos circundantes.
• Valorar los elementos constitutivos del sistema de espacio público natural y
artificial, así como los equipamientos actuales que se encuentran dentro o
fuera del polígono, destacando su localización y haciéndolos parte integral del
sistema de espacios públicos propuesto por el plan parcial.
• Crear espacios públicos de calidad y reconocerlos como elementos
articuladores e integradores de las actividades dentro del plan parcial o área
de planeamiento, a fin de servir de soporte de socialización y cohesión con las
estructuras urbanas y sociales vecinas al área de planificación.
• Aprovechar los elementos naturales como principales componentes del
sistema de espacios públicos e introducir elementos complementarios que
refuercen los espacios públicos determinados por el plan parcial, propiciando
la conexión e integración de elementos existentes como son, el Cerro El
Volador y el Parque Cementerio Universal y el Parque Recreativo y Deportivo
Juanes de la Paz.
• Complementar, racionalizar y optimizar la oferta de infraestructura vial y de
servicios del sector, con el fin de incentivar un mejor aprovechamiento de los
suelos al interior del Plan Parcial.
• Implementar estrategias que garanticen el reparto equitativo de cargas y
beneficios, sin detrimento del interés general sobre el particular.
• Establecer métodos de gestión que faciliten el desarrollo del plan de forma
coherente y de acuerdo a las políticas de Ordenamiento Territorial.

12
CAPÍTULO I. PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO
CAPÍTULO I.
1. PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO
El diagnóstico realizado para el polígono Z2_RED_28 establece los principales

elementos que sirven de base para realizar el planteamiento urbanístico
presentado en el presente documento.
El proyecto se centra en la transformación de 28 hectáreas industriales del centro
Expandido de ciudad, consolidando un importante complejo productivo en el cual
se concentran y desarrollan actividades intensivas en conocimiento, bajo un
entorno unificado, en el cual las empresas intensivas en mano de obra, conviven
con centros de investigación, formación y transferencia tecnológica, así como con
comercios, servicios y zonas verdes que favorecen la vitalidad social y
empresarial.
Además, se constituye en una oportunidad para concretar en el barrio El
Progreso, su vocación histórico productiva dentro de la ciudad, así como para
impulsar procesos de integración e interrelación entre los diferentes actores que
trabajan en la zona y la participación de los vecinos y vecinas en las
oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías, a partir de la generación de
elementos públicos.
Con el Plan Parcial se estarían creando alrededor de 445.582 m² de nuevo
desarrollo económico en el corredor metropolitano de servicios, así como 48.004
m² de nuevas zonas verdes al interior y 3.827 m² de áreas para equipamientos
públicos, que permiten transformar la actual zona industrial en un entorno de
elevada calidad urbana y medioambiental. Así mismo, se cumple con los
requerimientos del total de m² de espacio público con una porción por fuera del
polígono, permitiendo de esta manera, aportar para el mejoramiento del estándar
de espacio público a nivel municipal.
Los desarrollos inmobiliarios propuestos para el proyecto, conllevarán la creación
de clusters en determinados ámbitos del conocimiento en los que la ciudad
puede alcanzar un liderazgo importante, a través de la concentración en el
territorio de empresas, entidades públicas y centros científicos y tecnológicos de
referencia en los sectores considerados estratégicos, potenciando la capacidad
de innovación de las empresas y la cultura emprendedora del conjunto productivo
a través de iniciativas que promuevan la concentración de centros de
Investigación y Desarrollo Empresarial I+D y de transferencia de tecnología y
favoreciendo la atracción de los proyectos empresariales innovadores.
A partir de la adopción del Plan Parcial, además de incentivar el mantenimiento de
las actividades presentes en la zona, se espera que muchas empresas,
instituciones y centros de investigación e innovación decidan instalarse allí. De
esta manera, se espera que en el sector delimitado por el polígono se potencie

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significativamente su estructura productiva, perfilándose como uno de los polos

de generación y aplicación de conocimiento, más dinámicos de la ciudad y su
Área Metropolitana.
2.1. DEFINICIÓN DEL MODELO DE OCUPACIÓN
A este respecto, el Plan se organiza a partir de una estructura de espacios

públicos que nace de las necesidades de transición y conectividad identificadas
en el diagnóstico. Es así como los espacios públicos sirven de integradores entre
el polígono y su zona de influencia, con el resto de ciudad, pero a la vez servirán
de elementos de transición entre los usos existentes en el borde, que se
caracterizan por el predominio de la actividad residencial y los usos propuestos
por el Plan, en donde sigue manteniéndose la vocación industrial.
La configuración de los elementos del espacio público (Espacios públicos
efectivos – plazas, parques, plazoletas-, subsistema vial, equipamientos públicos),
determina a su vez la estructuración de los espacios privados. Es así como se
parte de las siguientes premisas
CONFIGURACIÓN DE SISTEMA Y CONECTIVIDAD -Elementos ambientales-
A este respecto, el Plan evalúa los estructurantes de ciudad ubicados a su interior,
o en su área de influencia. De ahí parte la
CEMENTERIO propuesta de aprovechar la presencia del
UNIVERSAL Cerro El Volador justo en el costado sur
del polígono, destacando su importancia
como elemento público ambiental, de
escala municipal
Adicionalmente, se encuentra en el
costado norte, el Cementerio Universal,
que se reconoce como estructurante
artificial y cuya localización, además de
estar al lado del Cementerio Israelita,
sugieren la generación de una zona de
uso público que a la vez se convierte en el
primer nodo de acceso al Plan Parcial por
este cuadrante.
Es así como se propone la conectividad e
CERRO EL
integración de ambos espacios públicos,
VOLADOR
a través de un elemento transición entre
vivienda y producción
Gráfico 1. Configuración de sistema Y Conectividad
TRANSICIÓN
Revisado el diagnóstico ambiental del polígono, se observa que en la actualidad,
existen algunos impactos sobre las viviendas localizada en la carrera 67,

14
generados por las actividades industriales y los flujos vehiculares que estas
demandan.
El presente Plan propone generar un corredor verde que marque una transición y
consolide una barrera natural entre la vivienda y otros usos, con el fin de minimizar
el impacto que estos ocasionan sobre las
inmediaciones del polígono.
Este corredor verde además de consolidar
la transición mencionada, sirve también de
hilo conductor entre los espacios públicos
principales, propuestos por el Plan.
Gráfico 2. Transición y conexión
CONFIGURACIÓN DE SISTEMA Y
CONECTIVIDAD -Elementos artificiales-
Partiendo de una estructuración de los
flujos peatonales que se presentan en el
sector a partir de la Terminal de
Transportes y los ejes viales importantes
de ciudad y sector, como son la carrera 65
y la calle 80, se crea un nodo de acceso
importante a la zona del plan parcial a
traves de la Plaza del Comercio, ubicada
en la esquina de la Cra 65, la Transv. 78 y la Calle 80. Desde este sitio, se
desprende un amplio corredor de actividad comercial sobre la transversal 78, que
está reforzado por lo que en el Plan se identifica como el Bulevard del Comercio,
dada la importante actividad comercial que se espera que se encuentre ubicada
sobre este corredor.
Adicionalmente, se ubica al interior de la
zona delimitada por el Plan, la quebrada
Malpaso, considerada como el principal
elemento ambiental.que se encuentra
presente en el sector.
En las zonas de retiro de la misma, se
configuran espacios públicos que se
asientan sobre la cobertura ya existente
de esta quebrada y que se proyectan
como amplios corredores verdes que
darán acceso desde el sector occidental
hacia el espacio público principal –
Parque Urbano Al pie del Cerro-.
Gráfico 3. Comercio sobre la Trv. 78
De esta forma se logra una articulación
con el entorno y a la vez una

15
optimización de lo público en función de un sistema tanto natural como artificial

que se integran y conforman los llenos urbanos que darán como resultado una
distribución de actividades consecuente con su condición de zona ya urbanizada
y con una dinámica actual que debe respetarse y potenciarse a partir del
redesarrollo, por medio del cual se busca una mejor ocupación y
aprovechamiento del suelo.
OPTIMIZACIÓN DEL SUELO A PARTIR DE LA LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
Gráfico 4. Planteamiento de usos
2
5 1
6 3
4
Así pues, se estructuran los espacios privados, respondiendo como ya se

mencionó a las dinámicas actuales. Adicionalmente, se propone una localización
de usos comerciales, sobre los principales corredores de movilidad (carrera 65,
transversal 78 y calle 71) -1-.
La propuesta de usos se hace estructurando en cada manzana unos usos que
serán principales a medida que se implementa el Plan Parcial. No obstante, no
significa esto que si los usos son industriales y de servicios no pueda haber una
combinación de estos usos. Por ejemplo, la manzana logística, también podrá
albergar a su interior usos de bodegas o almacenamiento y/o producción
De esta forma se propone:
-2- Manzana donde prima logística y servicios
-3- Manzana donde prima la actividad industrial de producción gran industria
-4- Manzana de industria para el desarrollo tecnológico, la investigación y la
innovación
-5- Manzana donde prima el almacenamiento y bodegaje
-6- Manzana destinada a servicios

16
El modelo de ocupación se enfoca hacia la consolidación de parques industriales

con vocaciones claramente establecidas a partir de las demandas actuales del
sitio, detectadas por el diagnóstico. Es así como prevalece el criterio de conservar
en cuanto a su uso y localización, las unidades productivas existentes, pero
permitiendo un mayor aprovechamiento en altura, en el tiempo, que garantice el
aumento en la rentabilidad de los suelos.
2.1.1. LO ESTRUCTURANTE – LO PÚBLICO

En cumplimiento del Decreto 2181, el planteamiento urbanístico a través del
modelo de ocupación propone con respecto a los subsistemas que componen el
espacio público:
• Se garantiza la continuidad de la red vial existente, debido a que los proyectos
viales propuestos coinciden con las obligaciones viales determinadas por la
autoridad de Planeación y se refuerzan a partir de la generación de dos nuevas
vías que mejoran la movilidad e interconexión con las zonas vecinas. Así
mismo, se potencian los principales corredores de movilidad ubicando usos
del suelo comerciales que permiten un mejor aprovechamiento de estas
fachadas. El comercio que se propone localizar en estos corredores es de tipo
mayorista. Adicionalmente, sobre la transversal 78 se ubica paralelo a la
sección vial un boulevard que permite atender los flujos peatonales y a la vez,
reforzar la red caminera existente sobre esta via. Las actividades en general, se
localizan sobre las vías vehiculares, de manera que se facilite su accesibilidad
sin afectar la circulación vial y peatonal.
Gráfico 5. Propuesta vial del Plan Parcial
• Se conforman los elementos

ambientales de la zona (Q. Malpaso)
como parque de uso público en la
mitad de su recorrido y en la otra
mitad se involucra dentro de los
espacios privados, configurando el
proyecto comercial. Así mismo, se
da conexión a través de los parques
lineales (verde-transición con
vivienda y el boulevard comercial)
del principal elemento ambiental
ubicado en el área de influencia,
como es el Parque Cerro El Volador y
los demás estructurantes de ciudad
presentes en el polígono y dicha
área de influencia.
• Se delimitan exactamente las áreas
de espacio público destinadas a
parques, zonas verdes, boulevards y
equipamientos de interés público o
social.

17
• Se incentiva a través de la propuesta, la facilidad de acceso vehicular y

peatonal a los equipamientos, así como su directa relación con los espacios
recreativos y ambientales. Su vocación será hacia la temática recreativa y
cultural.
• El trazado y las características de las redes de servicios públicos domiciliarios,
se integran a los elementos viales y a los colectores existentes, de manera
que distribuyan sus puntos de articulación con las redes existentes en
diferentes puntos haciendo posible un desarrollo autónomo en el tiempo.
Así pues, el modelo de ocupación aprovecha la localización estratégica de esta
zona industrial, para acrecentar la oferta tecnológica y mejorar la competitividad a
nivel de la ciudad, a partir de una propuesta urbana que no solo redunde en la
construcción de edificaciones que alberguen los usos propuestos, sino que
también mejoren las condiciones de disponibilidad y calidad de los espacios
públicos.
Los equipamientos
La propuesta de Plan Parcial se centra en la construcción de dos equipamientos,
localizados de la siguiente manera:
• Equipamiento cultural: ubicado en la mz. 35 del barrio 9 - comuna 7. Este
equipamiento se ubica sobre la cesión de suelo localizada en el área receptora
de carga definida por el Plan Parcial.
El uso propuesto para este equipamiento es consecuente con su localización,
justo entre los dos cementerios (Israelita y Universal). Además, se considera
de acuerdo con el diagnóstico realizado que existe una amplia oferta de
equipamientos educativos y de salud en el sector. Serviría de soporte a la
actividad industrial, comercial y de servicios que se está proponiendo.
• Equipamiento recreativo: al estar localizado en la mz 20 del barrio El Progreso,
sobre el suelo de cesión del Parque recreativo verde Al pie del Cerro, se
considera que es consecuente con las necesidades de la población flotante
que se instala en el sitio.
2.1.2. LO ESTRUCTURADO – LO PRIVADO

Dada la configuración del proyecto de Plan Parcial, a partir de los espacios
públicos propuestos, se conforman los espacios privados como elementos
estructurados que responden a las necesidades de uso detectadas a partir de los
diagnósticos
Es así como en total, se presenta la siguiente propuesta de usos:
Tabla 1. Cantidad de metros cuadrados construidos totales en el Plan Parcial
USO PROPUESTO ÁREA %
COMERCIAL Tipo1 14.482 3,25%

18

GRAN INDUSTRIA 30.655 6,88%
INDUSTRIA MENOR 95.855 21,51%
SERVICIOS 151.710 34,05%
INDUSTRIA I+D 126.296 28,34%
GRAN SUPERFICIE 5.782 1,30%
445.582 100,00%
NOTA: Estos aprovechamientos se miden sobre el área total construida. El área
para índice será la resultante de restar del total de áreas construidas el porcentaje
de áreas comunes según uso, con lo cual, el área para índice será de:
Tabla 2. Cantidad de metros cuadrados para índice en el Plan Parcial

GRAN INDUSTRIA 30.655 8,01%
INDUSTRIA MENOR 86.270 22,54%
SERVICIOS 125.919 32.90%
INDUSTRIA I+D 107.351 28,05%
GRAN SUPERFICIE 5.782 1,51%
382.740 100,00%
Estos usos serán la base para la determinación de los aprovechamientos y el
reparto de cargas y beneficios de todo el Plan. No obstante, se mantiene el criterio
de flexibilidad por parte del Plan con respecto a los usos a instalar en el suelo de
manera definitiva, en la medida que podrán desarrollarse usos diferentes, siempre
y cuando éstos no vayan en contravía de lo expresado por el Plan de
Ordenamiento Territorial ni a las reglas establecidas para la convertibilidad de
UAS, consideradas en el numeral 3.5.8. Este aspecto se propone, dado que en
las diferentes reuniones de socialización se presentó un constante
cuestionamiento en este sentido, pues los propietarios expresaban su deseo de
poder construir o ampliar el mismo uso actual, aunque el plan estuviera
proponiendo un uso más rentable.
Esto no cambiaría el sistema de reparto, toda vez que el total de metros
cuadrados a ceder y las cargas urbanísticas imputables a un propietario no
variará si este construye menos metros cuadrados que los que el Plan le permite.
Adicionalmente, el cambio de usos solo podrá hacerse en proporción a las cargas
imputables a la unidad, por lo cual se propondrá una tabla de equivalencias en el
presente documento.
A continuación se aclara el planteamiento de usos del suelo, acorde con la tabla1.
2.1.2.1. Comercial tipo 1
Esta actividad se refiere a aquellos usos comerciales propios de centro comercial,
con grandes superficies, comercio minorista y suntuario. En cuanto a los locales

19
no habrá límite en las áreas, ni tampoco en el número de locales. Para los análisis
pertinentes se utilizará como promedio de área por local, para el desarrollo de la
actividad, de 50 m².
2.1.2.2. Comercial tipo 2:
Este comercio, ubicado sobre el boulevard de la Transversal 78 se orienta hacia el
comercio mayorista, de soporte o no, a la actividad industrial localizada al interior
del polígono. Locales comerciales entre 150 y 300 m². Para los análisis
pertinentes se utilizará como promedio de área por local para el desarrollo de la
actividad, de 200 m².
2.1.2.3. Comercial Gran superficie:
Dada la factibilidad de uso de este tipo de comercio, en la zona de influencia
sobre el costado occidental de la carrera 65, se propone la localización de una
gran superficie en el polígono. Se condiciona su localización dentro de la UAU 7.
2.1.2.4. Comercial tipo 3:
Se enfoca hacia el comercio minorista de productos de primera necesidad.
Además, se proponen actividades de industria artesanal. Los locales estarían
entre 36 y 100 m² en promedio. Para los análisis pertinentes se utilizará como
promedio 36 m².
2.1.2.5. Gran Industria:
Acorde con el Plan de Ordenamiento Territorial, esta calificación de usos
corresponde a actividades industriales altamente productivas, con un alto número
de operarios, equipos y volúmenes de producción. Demandan grandes áreas
para su instalación y el impacto sobre los diferentes componentes del espacio
público, servicios públicos y eqipamientos, deben ser controlados. El Área mínima
del local es de 2.000 m².
2.1.2.6. Industria Menor:
Dedicada a la producción de mediana y pequeña empresa, así como a la
Industria artesanal, bodegas de almacenamiento, zonas de logística industrial y
de apoyo al vehículo. El área determinada para las Bodegas está entre 300 y
1.999 m². Para los análisis pertinentes se utilizará como promedio 500 m².
2.1.2.7. Industria I+D:
Esta tipología industrial se define por su magnitud, como intermedia,
considerando la utilización de equipos, personal, tecnología, áreas de sus
instalaciones y volúmenes de producción. Pueden presentar impactos sobre el
ambiente y espacios públicos en general y equipamientos, los cuales deben ser
controlados.
En el presente plan parcial se pretende reforzar o consolidar el desarrollo de
actividades en las cuales, el capital de trabajo se vuelca hacia el conocimiento y el
desarrollo de tecnologías e investigación. Actividades que pueden ser

20
desarrolladas en edificios en altura.. Para los análisis pertinentes, se tendrá en

cuenta que, en este tipo de edificios se alberga una mano de obra que se
asemeja a la de las zonas destinadas a los servicios, por lo tanto, como
promedio se utilizarán los mismos indicadores de áreas requeridas para ese tipo
de uso.
2.1.2.8. Servicios:
En general. Para los análisis pertinentes, se utilizará como promedio, unidades
espaciales o locales u oficinas de 50 m² de área.
2.1.2.9. Uso social obligado:
Acorde con lo establecido en el Artículo 71 del Plan de Ordenamiento Territorial y
acorde con el plano D-6 “Sistema de Centralidades y Uso Social Obligado”, se
identifican dentro del Plan Parcial del presente Decreto como uso social obligado
–sanitario y de salud, respectivamente, los siguientes inmuebles:
• Cbml 7-9-35-012: Cementerio Israelita
• Cbml 5-19-20-008: IPS Susalud
2.1.3. CRITERIOS GENERALES PARA LA INSTALACIÓN DE LAS

ACTIVIDADES
La mezcla de los usos existentes y propuestos, no generan problemáticas
aparentes para la instalación de los mismos, toda vez que se respeta la normativa
establecida por el POT y a la vez, hay consecuencia con las actividades
localizadas en el sitio actualmente.
Concientes que el presente Plan Parcial no cuenta con la capacidad económica
de asumir el costo del traslado de las actividades actuales, éstas podrán
permanecer en el sector hasta cuando cada una de ellas lo considere pertinente a
sus intereses1. No obstante, se deberá propender por mejorar las condiciones
actuales en lo que respecta a sus impactos ambientales.
Según el artículo 34 del Decreto 1521 de 2008, la actividad se considerará como
uso establecido y podrá permanecer en el sitio, siempre y cuando cumpla con los
requisitos generales allí dispuestos.
Por lo tanto, si una unidad de actuación urbanística desea desarrollarse, deberá
entregar las cesiones obligatorias de espacio público y vías, con lo cual, será
inherente a dicho desarrollo, el traslado de algunas actividades o su reconversión.
Los nuevos usos a instalar al interior del Plan, deberán adoptar las medidas de
mitigación necesarias y exigidas por la Autoridad Ambiental competente, acorde
con la normativa vigente para su instalación.
1
Este criterio fue adoptado por el plan parcial de redesarrollo de SIMESA, y se considera aplicable
para el presente Plan Parcial

21
Se propone considerar como aceptables los niveles actuales de impactos

ambientales, sin admitir un aumento de los mismos; toda vez que su mitigación
se dará una vez se realicen los proyectos establecidos en las diferentes unidades
de actuación urbanística. Los costos de las medidas ambientales que sean
necesarias para instalar un determinado uso, correrán por cuenta de los
promotores de la respectiva unidad de actuación urbanística.
Para ello se explica en el presente documento el plan de manejo ambiental. Sin
embargo, este será un referente, pues podrán exigirse medidas de otro tipo si la
actividad a instalar así lo requiere.
Adicionalmente, se debe propender por que el Plan sea flexible ante los
requerimientos de los propietarios actuales y de las posibles variables en el
mercado inmobiliario, por lo cual deberán establecerse reglas para dicha
flexibilidad.
Se permitirá la adición, la reforma o la repotenciación a las edificaciones donde se
desarrolla la actividad considerada como uso establecido, siempre y cuando la
adición, la reforma o la repotenciación se realice con el propósito de adecuarse a
la norma o mejorar el funcionamiento de la actividad.
Las edificaciones en las cuales se desarrollan las actividades consideradas como
usos establecidos, podrán ser objeto de adiciones en áreas construidas según lo
dispuesto en este plan.
Las actividades ya establecidas y clasificadas como usos prohibidas por este
Decreto y que estén en pleno funcionamiento a la fecha de entrada en vigencia
del mismo, podrán funcionar en el sitio donde se encuentren ubicadas y se
tolerarán hasta tanto la actividad desaparezca del sitio de ubicación por
fenecimiento de dicha actividad a causa del cierre o por traslado a otro sector que
admita la actividad o por desarrollo de la Unidad de Actuación Urbanística.
En caso de traslado de la actividad o liquidación, el área o terreno pasará a
asumir el uso asignado en el plan parcial.
Los costos de las medidas ambientales que sean necesarias para localizar una
actividad económica, correrán por cuenta de los promotores y propietarios de la
respectiva unidad de actuación urbanística. No se entenderán como sujetos al
Plan, sus aportes y sus respectivos costos de gestión, las licencias y
construcciones que se realicen sin la norma del Plan Parcial, ni tampoco aquellas
construcciones ejecutadas ilegalmente.
En edificaciones industriales se podrá considerar el uso de oficinas
administrativas, admitiendo los niveles requeridos para el uso de la empresa y
adicionalmente un total de tres (3) pisos para alquiler o venta. No se podrá
superar el aprovechamiento y la altura permitida por el plan parcial.
En concordancia con el artículo 265 del Acuerdo 46 de 2006, todos los usos que
se instalen deben garantizar la mitigación de todos sus impactos ambientales. En
la zona que da fachada sobre la carrera 67, se debe cumplir con los estándares

22
de Zona Residencial, así como, cubrir todas sus necesidades funcionales tales
como accesibilidad y parqueo sin impactar negativamente el espacio público.
2.2. DEFINICIÓN DEL SISTEMA DE MOVILIDAD
El plan parcial Z2_RED_28 considera tres usos en general: Comercial, Industrial y

Servicios, cuyos requerimientos de parqueaderos se observan a continuación:
Tabla 3. Requerimientos de parqueaderos en la zona acorde con el planteamiento
del Plan Parcial
VEHÍCULOS MOTOS
GRAN INDUSTRIA
GRAN INDUSTRIA
TOTAL Unidades
TOTAL Unidades
INDUSTRIA I+D
INDUSTRIA I+D
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SUPERFICIE
INDUSTRIA
INDUSTRIA
SERVICIOS
SERVICIOS
UAU MENOR
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Tipo1
Tipo2
Tipo3
TOTAL 159 347 29 116 2.518 891 46 2.147 6.254 319 694 57 231 1.259 1.725 613 1.061 5.960
1 0 54 7 0 66 3 17 67 214 0 108 14 0 33 7 223 34 418
2 0 42 0 0 195 336 0 200 773 0 83 0 0 98 650 0 100 931
3 0 38 0 0 171 102 0 105 416 0 76 0 0 85 197 0 53 411
4 0 0 6 0 147 194 0 90 438 0 0 12 0 74 376 0 45 507
5 0 47 16 0 65 256 0 120 503 0 94 31 0 32 495 0 60 713
6 0 0 0 0 136 0 0 84 220 0 0 0 0 68 0 0 42 110
7 159 0 0 116 361 0 0 0 636 319 0 0 231 180 0 0 0 730
8 0 0 0 0 0 0 0 236 236 0 0 0 0 0 0 0 118 118
9 0 0 0 0 339 0 0 276 615 0 0 0 0 170 0 0 138 308
10 0 74 0 0 748 0 0 739 1.562 0 149 0 0 374 0 0 369 892
11 0 92 0 0 127 0 29 130 379 0 184 0 0 64 0 390 65 703
12 0 0 0 0 163 0 0 100 263 0 0 0 0 82 0 0 50 132
Nota: Estos parqueaderos se concretarían siempre y cuando se construya toda el área que se
considera a construir dentro del plan parcial
En el diagnóstico se identificó que el área de influencia del plan parcial, está bien
dotada de vías arterias y colectoras, pero hay deficiencia en vías de servicio que
proporcionen conectividad entre el sistema arterial.
El plan parcial propone un sistema de vías nuevas al interior del polígono, que
proporcionan accesibilidad directa a los desarrollos planteados, ofrecen
conectividad al sistema arterial y ofrecen alternativas de circulación. Además,
propone mejorar las secciones viales de las vías de servicio actuales. El sistema
vial está compuesto por:
• Transversal 73: vía de servicio nueva que comunica la carrera 65 con la calle
71. con una calzada de 7,0m, de dos carriles bidireccionales.

23
Esta vía se encuentra localizada en su mayoría dentro del área de intervención

del Plan Parcial. Para lograr la continuidad necesaria con la carrera 65 se
debe intervenir el predio del Área de Manejo Especial Multicentro Caribe, con
lo cual, la sección vial se reduce a calzada y andenes, toda vez que la
edificación de Multicentro Caribe restringiría la posibilidad de lograr la sección
total.
• Carrera 66: Vía de servicio nueva, comunica la transversal 73 con la
transversal 78. Está compuesta por una calzada de 7,0m con operación
bidireccional.
• Calle 79B: Vía existente que retomará sus funciones de vía de servicio, con
una calzada de 9,50m, que comunica la transversal 78 con la carrera 67. Se
recomienda que esta vía tenga operación bidireccional, para evitar
sobrecargar el cruce de la carrera 65 con calle 80.
2.2.1. SECCIONES VIALES

En el plano 7 (Vial) se presenta la propuesta urbanística, vial y de circulación del
plan parcial Z2_RED_28. En el plano 8 (Vial) se presentan las secciones viales.
2.2.1.1. Sistema vial primario
La definición por proyecto vial del sistema primario se describe a continuación:
Carrera 65, Sección B-B

Gráfico 6. Carrera 65 – Sección B-B
Sección pública: 55 mts.

Dos Calzadas arteriales 10.50 m c/u
Separador central 6.00 m
Zonas verdes laterales 4.00 (W), 6.00 (E)
Dos calzadas de Servicio 7.00 m c/u
Andenes laterales 2.00 m c/u
Antejardines laterales 5.00 m c/u

24
Transversal 78, Sección 691ª
Gráfico 7. Transversal 78, Sección 691A propuesta por el Municipio

Sección pública 40.00 m
Cuatro calzadas vehiculares 7.00 m c/u, dos arteriales y dos de
servicio
Tres separadores 2.00 m c/u
Antejardín costado sur 4.00 m
El punto fijo para desarrollar la sección descrita se debe localizar en el sitio
Aunque la sección vial del Municipio propone una zona de parqueo de 4.50 m en
el costado norte, la presente propuesta ubica la zona de parqueo al interior de los
predios y por tanto modifica la sección como se ve a continuación:
Gráfico 8. Transversal 78, Sección 691A propuesta por el Plan Parcial
Transversal 78, Sección 693A

Tres calzadas vehiculares 7.00 m c/u, dos arteriales y una de servicio
Dos separadores 2.00 m c/u
Zona verde costado norte 3.50 m
Andén costado norte 2.00 m
Antejardín costado sur 4.00 m
Antejardín costado norte variable
Andén costado sur 3.00 m
El punto fijo para desarrollar la sección descrita, se deberá localizar en el sitio.

25
Gráfico 9. Transversal 78, Sección 693A
Calle 80, Sección 602
Gráfico 10. Calle 80, Sección 602

Dos calzadas vehiculares 7.00 m c/u
Zonas verdes laterales 2.00 m c/u
Antejardines laterales 3.00 m.

El punto fijo se deberá localizar en el sitio.
Calle 71, Sección 544
Gráfico 11. Calle 71, Sección 544

Dos calzadas vehiculares 7.00 m c/u

26
Lazo maniobra E-S calle 71 con carrera 65, Sección C-C
Gráfico 12. Lazo maniobra E-S calle 71 con carrera 65, Sección C-C
Total sección pública Variable
Una calzada vehicular 7.00 m
Zona verde Sur-Oriental Variable
Zona verde Nor-Occidental 1.50 m
2.2.1.2. Sistema vial secundario:
Se deben respetar las secciones viales descritas para las siguientes vías:
Calle 79B, sección A-A

Gráfico 13. Calle 79B, sección A-A
Total sección pública 13.50m
Calzada 9.50 m
Andenes laterales 2.00m c/u
Antejardín (es) 4.00m c/u
Código sección vía A-A
Punto fijo: Eje por localizar en el sitio
Gráfico 14. Propuesta zona de parqueo sobre Calle 79B, sección A-A

27
Carrera 67, sección 148
Gráfico 15. Carrera 67, sección 148

Total sección pública 12.00m
Calzada 7.00 m
Zonas verdes laterales 1.00m c/u
Antejardín (es) 3.00 m c/u
Código sección vía 148
Carrera 67 entre las calles 71 y 73 Sección 215
Gráfico 16. Carrera 67 entre las calles 71 y 73 Sección 215

Total sección pública 15.00 m
Calzada 7.00 m
Antejardín costado oriental 4.50 m
Antejardín costado Occidental 5.00 m (por fuera del área de planificación del
plan parcial

28
Carrera 67 entre las calles 80 y 81 Sección 228
Gráfico 17. Cra 67 entre las calles 80 y 81 Sección 228 -Calle 80 entre cras 67 y 67A
Total sección pública Variable mínimo 20.00 m
Calzada 7.00 m
Zonas verdes laterales Variables mínimo 5.00 m
Transversal 73 entre la carrera 65 y la calle 71, Sección D-D (Propuesta)

Esta vía presenta dos tramos. Inicialmente se construye la calzada y dos andenes
de 1 metro cada uno. Esto se debe a que la via atraviesa el Multicentro Caribe,
zona AME localizada en el área de planificación del plan Parcial. Una vez sea
posible concretar la via por completo, la sección vial sería

29
Total sección pública 15.00 m

Calzada 7.00 m
Zonas verdes laterales 2.00 m
c/u
Andenes laterales 2.00 m
c/u
Carrera 66, Sección E-E (Propuesta)
Gráfico 18. Carrera 66, Sección E-E (Nueva)

Calzada 7.00 m
Para el funcionamiento óptimo de las actividades a desarrollarse y para garantizar

la movilidad al interior del plan, una vez se desarrolle todo el plan parcial, deberán
estar implementados como mínimo las vías de servicio de la Doble Calzada
Transversal 78, además el Sistema de vías de servicio al interior del plan parcial
que proporcionan accesibilidad directa y la autosuficiencia de cada una de las
Unidades de Actuación y las bahías de aproximación donde se requieran.
Durante el desarrollo del plan los ejecutores deben gestionar ante la
Administración Municipal la ejecución de las intervenciones que recomienda el
estudio de movilidad sobre las intersecciones consideradas críticas
2.2.1.3. Accesibilidad futura
La futura configuración vial divide al polígono en estudio en dos zonas (la zona sur
y la zona norte). La zona sur está comprendida entre la transversal 78, la calle 71 y
la carrera 65, y la zona norte está comprendida al norte de la transversal 78 entre
carreras 65 y 67.

30
A continuación se describe la accesibilidad a estas zonas de acuerdo a la futura

configuración vial:
Tabla 4. Ingresos Zona Sur
DESDE RUTAS
1. Se puede ingresar por la carrera 65 y luego tomar la calzada
derecha de esta vía para ingresar por la transversal 77.
2. Ingreso desde la autopista norte hasta la glorieta de la terminal
y allí tomar la 65 en sentido norte – sur para finalmente ingresar
NORTE
por la calzada derecha de esta última.
3. Desde el norte circulando por la Avenida Regional, luego tomar
la calle 67 (Barranquilla), luego la diagonal 64E y finalmente la
calle 71 la cual brinda acceso por las carreras 66 y 67.
4. Calle 73, para tomar el intercambio vial de la carrera 69 hacia la
transversal 78, y por esta se tiene la posibilidad de ingresar por
las carreras 67 y 66.
5. Se puede acceder desde los barrios del nor-occidente, por la
OCCIDENTE calle 80, tomando la carrera 65 y accediendo por la transversal
77.
6. Calle 80, carrera 69 hasta el intercambio vial de esta carrera
con la calle 73 y tomar la transversal 78 en sentido occidente –
oriente hasta las vías de servicio (carreras 67 y 66).
7. Calle 67 (Barranquilla) y luego puede tomar la calle 71 hasta las
vías de servicio de este sector (carreras 66 y 67).
8. Calle 77 (puente del Mico) continuando por la transversal 78
ORIENTE
hasta el giro izquierdo indirecto de las calles 79B, carrera 67 y
calle 80, donde se toma la carrera 65 al sur y se ingresa por la
transversal 77.
9. Carrera 65 hasta la calle 71 y luego girar por algunas de las
vías de servicio de esta zona.
SUR 10. Desde el sur por la autopista, tomando la calle 71 en el
intercambio “Punto Cero” y luego entrar a la zona por alguna
de las vías de servicio.
Tabla 5. Salidas Zona Sur
HACIA RUTAS
1. Se debe tomar la transversal 78 y luego el giro izquierdo
indirecto por la calle 75B, para luego tomar la carrera 65 hacia
el norte.
NORTE 2. Igual que el anterior, pero se toma la autopista norte en la
glorieta de la terminal.
3. Transversal 78 al oriente hasta el puente del Mico, tomando la
vía Regional hacia el norte
4. Transversal 78 y luego la carrera 65 hasta “Punto Cero” y allí
ORIENTE tomar la calle 67 (Barranquilla)

31
HACIA RUTAS
5. Transversal 78 hasta el puente del Mico el cual brinda conexión
con el oriente de la ciudad.
6. Se puede salir por la calle 71 luego tomar la carrera 69 y salir
por la calle 73.
OCCIDENTE
7. Se puede salir hacia los barrios del nor-occidente de la ciudad,
circulando por la calle 71 luego por la carrera 69.
8. Se toma la transversal 78 hasta la carrera 65 para tomar el
intercambio vial Punto Cero y dirigirse hacia el sur.
SUR
9. Transversal 78 hacia el oriente y en la carrera 64A tomar la vía
Regional al sur.
Tabla 6. Ingresos Zona Norte
DESDE RUTAS
1. Carrera 65 y luego girar en la transversal 78 en donde tiene la
posibilidad de acceder a las vías de servicio de esta zona.
NORTE
2. Autopista Norte y girar hacia la transversal 78 en la glorieta de
la Terminal del Norte.
3. Calle 73 luego tomar el intercambio vial de la carrera 69, por
esta última dirigirse hacia la zona norte.
OCCIDENTE
4. Se puede acceder directamente a esta zona por la calle 80 y
carrera 67.
5. Calle 67 (Barranquilla) y luego tomar la calle 71 hasta la carrera
69 y por esta hacia el norte.
ORIENTE
6. Calle 77 (puente del Mico), transversal 78 y por ésta ingresar
por las vías de servicio de esta zona.
7. Carrera 65 hasta la calle 71 y luego por la carrera 69 hacia la
zona norte.
SUR 8. Desde el sur por la autopista, tomando la Calle 77 (puente del
Mico), transversal 78 y por ésta ingresar por las vías de servicio
de esta zona.
Tabla 7. Salidas Zona Norte
HACIA RUTAS
1. Calle 80 y luego girar a la izquierda en la carrera 65 hacia el
norte.
NORTE
2. Igual que la anterior, pero se toma la glorieta de la Terminal y
allí tomar la Autopista Norte.
3. Calle 80 luego girar en la carrera 65 hacia el sur y por esta
hasta Punto Cero y por la calle 67 (Barranquilla) al oriente.
ORIENTE
4. Transversal 78 al occidente, luego retornar en el intercambio de
la carrera 69 y finalmente la transversal 78 hasta le puente del

32
HACIA RUTAS
Mico o la calle 71 hacia la calle Barranquilla.
5. Se puede salir directamente por la transversal 78 y la calle 73.
OCCIDENTE 6. Se puede salir hacia los barrios del nor-occidente de la ciudad,
circulando por la calle 80.
7. Se toma la calle 80 y luego la carrera 65 hacia el sur.
8. Calle 80, carrera 65 hacia el norte y luego la glorieta de la
SUR
terminal, para tonar el puente del Mico y por la carrera 64A
tomar la vía Regional hacia el sur.
2.2.1.4. Demandas generadas por el desarrollo del plan

parcial
El estimativo del número de viajes generado por el desarrollo del plan parcial
Z2_RED_28, se realiza por analogía del comportamiento con usos existentes en la
zona, que tienen condiciones similares al desarrollo planteado.
2.2.1.4.1. Uso Comercial e industrial
Esta actividad agrupa los usos: comercio industrial liviano, comercio industrial
pesado, comercio liviano, industrias medianas, bodegaje y distribución. Se
realizaron observaciones en las instalaciones actuales en el área de planificación,
que agrupan estas actividades y que además ofrecen una movilidad similar a la
del plan parcial Z2_RED_28. Las observaciones se realizaron el día miércoles 13
de junio de 2007, en el período pico de la mañana entre las 6:00 y las 9:00 horas,
y en el período pico de la tarde entre las 16:00 y las 19:00 horas, con la
discriminación entre entradas y salidas cada 15 minutos. Se diferenció por tipo de
transporte utilizado, así: automóvil, y camión (discriminando por número de ejes).
Además, se observó el número de personas a pie que se alejaban a tomar otro
modo de transporte o que concluían su viaje a pie. En la tabla 29 se presentan
los resultados de las observaciones realizadas.
El área total construida en el modelo es de 47.018m².
Area plan parcial

Demanda del plan parcial = Demanda en ana log ía x
Area ana log ía
126.222
Dda del plan parcial = Dda en ana log ía x
47.018 = 2,7 x demanda
analogía
Nota: el área del plan parcial destinada a comercio e industria, que genera
demandas nuevas de tráfico vehicular y peatonal, es el área proyectada por el
plan parcial menos el área actual: 32.544 m² (comercio) + 223.335 m² (industria)
– 19.695 m² (comercio actual) – 109.962 m² (industria actual) = 126.222 m²

33
2.2.1.4.2. Oficinas y servicios

De igual forma, se realizaron observaciones en oficinas de la zona, el mismo día y
para el mismo período, con discriminación entre entradas y salidas. Se diferenció
por tipo de transporte utilizado, así: automóvil particular, taxi y camión. Además,
se observó el número de personas que ingresaron o salieron a pie y se alejaban a
tomar otro modo de transporte o que concluían su viaje a pie. En la tabla 30 se
presentan los resultados de las observaciones para el modelo de oficinas.
El área construida del modelo de oficinas es de 11.434 m².
Area plan parcial

Demanda del plan parcial = Demanda en ana log ía x
Area ana log ía
90.749
Dda del plan parcial = Dda en ana log ía x
11.434 = 7,9 x demanda
analogía
1.2.1.1 Total demanda generada

Tabla 8. Demandas generadas por el desarrollo de locales comerciales e industria
PERÍODO Vehículos ingresando Vehículos saliendo
Hora pico de la mañana
164 x 2,7 = 443 97 x 2,7 = 262
(p.c.u/h)
Hora pico de la tarde (p.c.u/h) 123 x 2,7 = 332 142 x 2,7 = 383
Tabla 9. La demanda generada por el desarrollo de oficinas y servicios es:
Hora pico de la mañana (p.c.u/h) 110 x 7,9 = 869 59 x 7,9 = 466
Hora pico de la tarde (p.c.u/h) 49 x 7,9 = 387 105 x 7,9 = 830
En total, el desarrollo del plan parcial Z2_RED_28, generará las siguientes cargas
vehiculares, para las horas pico de la mañana y de la tarde.
Tabla 10. Total demanda generada
Hora pico de la mañana
1312 728
(p.c.u/h)
Hora pico de la tarde (p.c.u/h) 719 1213

34
2.2.1.5. Asignación de las demandas generadas por el

desarrollo del plan parcial a la red vial
Se realiza la asignación de las demandas generadas por el desarrollo del plan
parcial, al sistema vial proyectado, de acuerdo con los sentidos viales, las rutas
de acceso y a los orígenes y destinos de los viajes.
Para la asignación de la demanda a la red vial aledaña, se tendrá en cuenta las
diferentes zonas generadoras de viajes (orígenes y destinos) y la ruta más
expedita entre origen y destino. Se elabora un modelo que considera zonas de
origen y destino generales con respecto al plan parcial y los posibles accesos
desde las mismas.
Las zonas consideradas como origen y destino son las descritas en el numeral
1.2.2 del presente capítulo (accesibilidad futura):
• Norte
• Occidente
• Oriente
• Sur
Se presenta la asignación en porcentaje a las diferentes zonas de origen y
destino:
Tabla 11. Asignación de porcentaje a las zonas de origen y destino
Zona de origen y % de
destino Asignación
Norte 20
Occidental 35
Oriental 25
Sur 20
En los planos 9 y 10 (Vial) se presentan las cargas vehiculares actuales asignadas
y las generadas por el desarrollo del plan parcial, para la hora pico de la mañana
y de la tarde, respectivamente.
2.2.1.6. Análisis de capacidad del sistema vial
Se evalúa la capacidad y el nivel de servicio de los cruces a nivel, utilizando el
software especializado aaSIDRA 2.0, considerando los volúmenes asignados y los
generados por el desarrollo del plan parcial, en la hora pico de la mañana y de la
tarde.

35
Tabla 12. Capacidad y Niveles de Servicio del sistema vial con volúmenes
actuales más generados por el desarrollo del plan parcial
MAÑANA TARDE
No CRUCE GRADO DE GRADO DE
CAPACIDAD SATURACIÓN N.S. CAPACIDAD SATURACIÓN N.S.
(%) (%)
1 Calle 73 X Carrera 69 5882 91 C 5424 93 C
3 Carrera 65 X Calle 80 5088 96 C 6588 77 C
4 Carrera 65 X Transv 78 5617 95 D 5331 96 E
Se anexan los resultados arrojados por el programa aaSIDRA 2.0, para cada
cruce y para cada hora pico del día.
Los cruces de la malla vial urbana presentan altas reservas de capacidad
(superiores al 67%), lo que indica que las vías y cruces de acceso directo al
polígono de planificación, pueden atender satisfactoriamente las demandas
generadas por el desarrollo del plan parcial y de los demás polígonos de
expansión, aún con prelación vial (señal de PARE), es decir, no se requieren
semaforizar.
2.2.1.7. Posible localización de estaciones de
metroplus
El sistema de transporte masivo de mediana capacidad para la ciudad aún no
tiene definida la ubicación precisa de las estaciones en los corredores incluidos
en su plan de desarrollo, pero tiene definida como política para la ubicación de
estaciones un espaciamiento promedio de 500 m entre paradas, siempre y
cuando la demanda amerite la ubicación de la estación.
En el corredor de la calle 67 y 71, es evidente que exista una estación en
inmediaciones del intercambio de Carabineros o Punto Cero, para atender la
demanda de la Universidad Nacional a la vez que se debe integrar la movilidad
procedente del norte por el corredor de la Autopista. Hacia el occidente puede
existir una estación en la intersección de la calle 71 con la carrera 77, ubicada a
800 m al occidente del sitio anterior y podría atender una demanda importante de
pasajeros procedentes de los desarrollos del Plan Parcial.
Sobre el corredor de la calle 80 es de esperarse que exista una estación ubicada
en inmediaciones de la Terminal del Norte y en el área de influencia del Plan
Parcial debe existir otra, según la modulación descrita. Igualmente sobre el
corredor de la carrera 65 la extensión del tramo de esta vía que limita el Plan
Parcial por el costado oriental hace muy probable la ubicación de una estación en
este trayecto.

36
2.2.1.8. Aprobación de Diseños viales.

Una vez realizado el proyecto de delimitación de las Unidades de Actuación
urbanística y cuando se vaya a solicitar licencia urbanística deben presentarse a la
Unidad de Vías transporte y Movilidad, para la respectiva revisión y aprobación,
los planos con los prediseños geométricos horizontal y vertical de todas las vías
que tienen que ver con la respectiva unidad de actuación urbanística del plan
parcial, acompañados con los cuadros de coordenadas y elementos geométricos
de diseño, las secciones transversales cada 10.00 metros y la correspondiente
línea de chaflanes, además todas las secciones típicas propuestas para todas
éllas.
La escala de los planos presentados debe ser la apropiada, se recomienda
(1:1000 H, 1 :100 V).
2.2.1.9. Conclusiones Y Recomendaciones
a. El sistema arterial que sirve de acceso directo, tiene capacidad suficiente para
atender las nuevas demandas, ya que está compuesto por vías de dos
calzadas, cada una con dos carriles para la circulación vehicular. Presentando
dificultades en las intersecciones arteriales de la carrera 65 con la calle 80 y
con la transversal 78, debido a su proximidad y los volúmenes que debe
atender
b. El sistema vial propuesto al interior del plan parcial, es un sistema de vías de
servicio, con calzadas de 7,0 m, que operan de forma bidireccional,
ofreciendo una adecuada accesibilidad y limitando las posibilidades de
parqueo lateral sobre las vías.
c. Debido a que las maniobras de cargue y descargue se deben realizar al
interior de los predios, y los usos proyectados pueden requerir de la llegada
de vehículos pesados, se deberán diseñar los ochaves con radios adecuados
para la circulación de estos vehículos, radio mínimo 8 metros. Así mismo los
ingresos a bodegas, locales industriales o predios que requieran el servicio
de vehículos pesados deberán adecuar el trazado de sus ingresos de tal
manera que permitan una adecuada operación de los vehículos de mayores
dimensiones sin afectar la normal circulación sobre las vías del Plan Parcial.
d. La gran variedad de alternativas de ingreso y salida desde y hacia las
diferentes zonas de la ciudad, hacen que las cargas generadas por el
desarrollo del plan parcial se repartan, evitando concentraciones que saturen
el sistema vial aledaño.
e. Una vez se desarrolle el plan parcial, deberán estar implementados como
mínimo los siguientes proyectos viales:
• Sistema de vías de servicio al interior del plan parcial que proporcionan
accesibilidad directa.
• Doble calzada de la transversal 78, con sus vías de servicio.
• Doble calzada de la calle 80 entre carreras 65 y 67.

37
f. El cruce de la carrera 69 con calle 73 deberá operar semaforizado, este cruce

con los volúmenes existentes, más las cargas que genera el desarrollo del
plan parcial, y con la adecuación vial proyectada para el sector operará
satisfactoriamente.
g. Los cruces de la carrera 65 con la calle 80 y la transversal 78, se deben
resolver de una forma que optimice su capacidad y reduzca el impacto sobre
la circulación en estas vías arterias, para lo que se propone una solución en el
plano 7 de propuesta vial y urbanística.
h. En la actualidad, por el perímetro del plan parcial circulan diversidad de rutas
de transporte público que se dirigen al centro de la ciudad de Medellín y a los
municipios del norte del valle de Aburrá. Estas rutas atenderán
satisfactoriamente las demandas generadas por el desarrollo del plan parcial.
Se deben adecuar paraderos de buses oficiales, con bahías adecuadas para
garantizar maniobras seguras. Además, deben contar con protección para los
usuarios.
i. Los corredores del sistema de transporte Metroplús, de la carrera 65, calle 71
y calle 80, deberán implementarse sobre las secciones viales proyectadas por
el Departamento Administrativo de Planeación del municipio de Medellín. Para
cada corredor deberán proyectarse estaciones en inmediaciones del plan
parcial, ya que este sistema atraerá gran cantidad de viajes que hoy se
realizan en buses tradicionales, desplazando un importante número de ellos.
Con el Metroplús, el sistema arterial ofrecerá mejores niveles de servicio, al
disminuir las cargas vehiculares y mejoras en las velocidades de operación.
j. El número de personas que realiza viajes a pie, o que se aleja a tomar rutas
de buses cercanas, o el sistema Metro, es considerable. Se debe adecuar el
sistema de andenes y senderos peatonales al interior del plan parcial y darles
continuidad hasta las vías que sirven de acceso directo.
k. La transversal 78 servirá de corredor peatonal para comunicar la estación del
Metro con la zona central del plan parcial. Se propone que sobre uno de los
costados de esta vía, la sección del andén para la circulación peatonal sea de
3,0 metros de ancho.
l. El desarrollo del plan parcial Z2_RED_28 y otros desarrollos en la zona, hacen
necesaria la implementación de sistemas de transportes público colectivo
que sean alimentadores del sistema Metro, motivando el uso del mismo y
desmotivando el uso del vehículo particular.
m. Se identifican puntos de conflicto menores entre peatones y vehículos
automotores, en los cruces de las vías de servicio, los cuales deben contar
con espacios adecuados y bien señalizados para el transporte no motorizado.
El diseño vial en detalle, debe incluir el diseño de la señalización horizontal y
vertical, marcas viales, etc., que guíen al peatón y adviertan al conductor.
n. Para la solución de las intersecciones de la carrera 65 con la calle 80 y la
transversal 78 se recomienda integrarlas en una sola intersección
semaforizada que permita realizar todas las maniobras requeridas en el sector

38
con un nivel de servicio aceptable y reserva de capacidad para tráficos

futuros.
En el plano 7, propuesta para el plan parcial, se presenta una idea de
solución a esta intersección donde se coordina la salida de la glorieta de
Caribe hacia el occidente, con una adecuada continuidad de la calle 80, que
además permite resolver de manera adecuada el giro izquierdo de sur a
occidente, desde la carrera 65 a la calle 80.
o. Con la propuesta anterior se incluye un esquema de la recomendación para la
geometría de la incorporación del lazo que desciende del viaducto de la
transversal 78, del sentido occidente oriente, a la carrera 65, sentido sur norte,
a la altura de la calle 75B.
p. En consideración al impacto que cotidianamente tienen los resaltos ubicados
sobre la calle 71, y considerando que el tramo de vía no presenta riesgos
considerables que ameriten dos detenciones continuas de un flujo vehicular
de tan alta intensidad y tan importante para toda la zona noroccidental de la
ciudad, se recomienda la remoción de estos resaltos.
A medida que avance el plan parcial, los promotores de los distintos proyectos
harán las gestiones ante la Administración Municipal con el fin de que ésta
adelante la ejecución de las intervenciones recomendadas por el estudio de
movilidad del Plan.
2.3. MANEJO AMBIENTAL
2.3.1. PLAN DE MANEJO AMBIENTAL (PMA) PARA EL

DESARROLLO DE LAS OBRAS CIVILES E INTERVENCIONES
EN CADA UNIDAD DE ACTUACIÓN
Se describen a continuación las medidas de manejo ambiental genéricas que
deben ser adoptadas al momento de adelantar las obras civiles. Estas medidas,
además de las recomendaciones generales derivadas del diagnóstico, se
complementarán con base en los resultados finales de la propuesta específica de
intervención de cada Unidad de de actuación.
A través del PMA se establecen las medidas que pueden prevenir, mitigar,
corregir y/o compensar los impactos previamente identificados como posibles a
causa de la ejecución de un proyecto urbanístico genérico para las unidades de
Actuación propuestas.
2.3.1.1. Identificación De Impactos Ambientales
Los impactos ambientales causados a partir de obras civiles de estas
características se encuentran ampliamente documentados. Una manera clara y
resumida de ilustrar las afectaciones medio ambientales se puede lograr a partir
del uso de La Matriz de Leopold, una herramienta pensada para este tipo de
obras. La tabla siguiente relaciona cada una de las actividades realizadas durante

39
el proceso constructivo y de ocupación del territorio con las diferentes

dimensiones y sus respectivos componentes, mostrando la afectación en cada
uno de ellos por medio de una equis (X) en la celda correspondiente.
Posteriormente se describe el tipo de impacto ocasionado y el riesgo que se corre
ejecutando dicha actividad, en caso de existir.
Tabla 13. Matriz Leopold de impactos ambientales
Dimensión Física Biótica Social
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
Componente Ambientales
ACTIVIDAD
1. CONSTRUCCIÓN
1.1 Cerramiento X X Ocupación del
provisional espacio público,
transformación del
paisaje
1.2 Demoliciones X X X X X Contaminación del Riesgo de
aire con material accidentalid
particulado, ad, caída
generación de de
ruido, generación materiales,
de escombros, riesgos
ocupación del operacional
espacio público, es
transformación del
paisaje,
interrupción de
servicios públicos,
cambios en el uso
de edificaciones
1.3 Adecuación de X X X Contaminación de Incendios
campamentos y cauces,
construcciones contaminación de
temporales suelos, generación
de ruido,
generación de
residuos sólidos
1.4 Construcción de X X X X X X X X X Contaminación con
accesos nuevos y material
adecuación de los particulado,
existentes Generación de
ruido, Alteración de

40
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
las características
del suelo, perdida
de cobertura
vegetal, ocupación
del espacio
público,
transformación del
paisaje,
desplazamiento de
población, cambio
de actividad
económica,
desplazamiento de
fauna, generación
de emisiones
atmosféricas
vehiculares
1.5 Remoción de X X X X X X X X X Alteración de las Riegos
cobertura vegetal características del operacional
suelo, es
contaminación del
aire, generación de
ruido, generación
de sobrantes de
excavación,
pérdida de
cobertura vegetal,
contaminación del
agua con sólidos
suspendidos,
transformación del
paisaje,
desplazamiento de
fauna, generación
de emisiones
atmosféricas
vehiculares
1.6 Excavaciones X X X X X Alteración de las Riesgo de
superficiales características del accidentalid
suelo, ad,

41
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
contaminación del movimiento

aire, generación de s en masa,
ruido, generación deslizamien
de sobrantes de tos, riesgos
excavación, operacional
contaminación del es
agua con sólidos
suspendidos,
generación de
emisiones
atmosféricas
vehiculares,
1.7 Excavación de X X X X Alteración de las Riesgo
fundaciones características del accidentalid
suelo, generación ad, riesgos
de ruido, operacional
generación de es
sobrantes de
excavación,
interrupción de
servicios públicos,
contaminación del
agua con sólidos
suspendidos,
generación de
emisiones
atmosféricas
vehiculares
1.8 Carga, retiro y X X Generación de Riesgo
disposición ruido, alteración de accidentalid
escombros las condiciones del ad, riesgos
suelo, operacional
contaminación con es
material
particulado,
generación de
residuos sólidos,
generación de
emisiones
atmosféricas

42
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
vehiculares
1.9 Disposición de X X Generación de Riesgo
material de lleno ruido, alteración de accidentalid
las condiciones del ad, riesgos
suelo , operacional
material
particulado,
generación de
residuos sólidos,
generación de
emisiones
atmosféricas
vehiculares
1.10 Lleno con material X X X X Generación de Riesgo
de préstamo ruido, alteración de accidentalid
las condiciones del ad, riesgos
suelo in situ, operacional
material
particulado,
generación de
residuos sólidos,
generación de
emisiones
atmosféricas
vehiculares,
alteración de las
condiciones del
suelo ex situ,
disipación de suelo
en las vías
1.12 Transporte de X X Generación de Riesgo
materiales emisiones accidentalid
atmosféricas ad, riesgos
vehiculares, operacional
generación de es
presión sobre el
tráfico vehicular

43
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
1.13 Vaciado de X X Generación de Riegos

concreto en ruido, consumo de operacional
fundaciones materiales, es
contaminación del
suelo, generación
de escombros
1.14 Instalación de X X X Generación de Caída de
hierro ruido, consumo de materiales,
materiales riesgos
operacional
es
1.15 Preparación y X X X X Consumo de Caída de
vaciado de materiales, materiales,
concretos generación de riesgos
ruido, operacional
escombros,
ocupación del
espacio público,
transformación del
paisaje
1.16 Mampostería X X X X Consumo de Riesgos
materiales, operacional
escombros,
ocupación del
espacio público,
transformación del
paisaje
1.17 Cubrimientos X X Contaminación del Riesgos
(Revoques, aire, generación de operacional
estucos, escombros es
enchapes)
1.18 Instalación de X Generación de
pisos escombros
1.19 Conexión de X Interrupción de los riesgo de
servicios servicios públicos inundación

44
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
1.20 Obras de X X X X Alteración de las Riesgo de

urbanismo características del accidentalid
(Andenes, zonas suelo, generación ad, riesgos
verdes, parques) de ruido, operacional
generación de es
escombros,
ocupación del
espacio público,
transformación del
paisaje,
interrupción de los
servicios públicos
1.21 Desmantelamient X X Generación de
o de instalaciones ruido,
provisionales contaminación del
escombros
1.22 Cerramiento X X Ocupación del
definitivo espacio público,
trasformación del
paisaje
2. OPERACIÓN Y
MANTENIMIENTO
2.1 Ocupación X X X X X X X Contaminación del Riesgo de
recurso hídrico con incendio,
aguas residuales riesgos de
domésticas, amenazas
generación de naturales
residuos sólidos,
contaminación del
aire, aumento en la
demanda de
recursos, bienes y
servicios, aumento
en la población
residente y flotante,
cambio en los
hábitos culturales,
aumento del tráfico

45
Demografía
Economía
Procesos
Impactos
Hábitats
Política
Cultura
Fauna
Riesgos
Suelo
Agua
Flora
Aire
automotor
2.2 Mantenimiento de X X Aumento en el riesgos

la infraestructura consumo de operacional
existente recursos, es
generación de
residuos sólidos,
generación de
escombros
2.3.2. MANEJO OPERATIVO DEL PMA

La ejecución de este PMA será llevada a cabo por la empresa constructora de
cada una de las unidades de Actuación Urbanística, garantizando el cumplimiento
en las actividades aquí definidas y desarrollándolas efectivamente. Para ello cada
obra debe contar con una interventoría ambiental, que además de verificar la
debida realización y cumplimiento de las medidas de manejo ambiental
propuestas en el presente estudio, proponga las modificaciones y nuevas
medidas que se hagan necesarias.
2.3.3. NORMATIVIDAD APLICABLE

Dentro de la normatividad básica que se tiene para el proyecto se cuenta con los
aspectos relacionados con Planeación del Área Metropolitana, además de los
aspectos concernientes a la normatividad en las emisiones de ruido y gases para
el área y las otras normas legales a las que hubiere lugar.
La principal normatividad aplicable a la obra es la siguiente:
• Ley 99 de 1993 - Sobre Licencias Ambientales y sus decretos reglamentarios
• Decreto 2811 de 1974 - Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y
de protección del medio ambiente
• Decreto 02 de 1982 - Contaminación del aire
• Resolución 541 de 1994 - Manejo de escombros
• Decreto 1220 de 2005 - Licencias Ambientales
• Decreto 948 de 1995 - Prevención y control de la Contaminación atmosférica y
protección de la calidad del aire
• Decreto 1594 de 1984 - Contaminación del agua

46
• Decreto 2104 de 1983 – Prohibición de disponer residuos sólidos en cuerpos

de agua
• Resolución 601 de 2006 - Sobre niveles de inmisión y calidad de aire
• Resolución 627 de 2006 - Sobre emisión de ruido y ruido ambiental
2.3.4. ASEGURAMIENTO DE CAPACIDADES DEL PMA

A través de este análisis se pretende definir elementos que ayuden a garantizar
que las labores ambientales de la obra puedan tener el desarrollo adecuado de
acuerdo con lo indicado en este Plan. Para un efectivo aseguramiento de
capacidades del PMA se requiere:
A. Personal: Debe ser personal competente y responsable de todas las acciones
que puedan generar efectos ambientales debido a sus actividades. El
ingeniero director del proyecto es el responsable de la totalidad de las
medidas ambientales que deben tomarse dentro de la obra, y es quien podrá
delegar la responsabilidad en un profesional que considere idóneo para la
realización de dicho trabajo.
B. Instrucción y conocimiento: El encargado de dirigir las acciones en la obra
deberá leer el presente documento, haciendo énfasis en las labores
ambientales que se desprenden del PMA. En caso de que existan dudas al
respecto de las obras a implementar, estas deberán ser aclaradas por nuestra
oficina tan pronto el ingeniero las solicite.
Es de gran importancia que la totalidad del personal de la obra que labore en
actividades susceptibles de generar impactos ambientales significativos sea
consciente de dichos efectos, lo cual deberá ser informado por el ingeniero
de la obra, los maestros, etc., antes de iniciar la respectiva actividad.
C. Recursos económicos: Los costos totales del PMA estarán incluidos en el
presupuesto de la obra con el objeto de adelantar todas las actividades
según los diseños presentados.
D. Asesoría especializada: A lo largo del desarrollo de la obra pueden
presentarse eventos no previstos en el presente PMA. Ante estas
eventualidades E&C Ambiental producirá los informes o aclaraciones
pertinentes.
E. Interventoría ambiental: Con el fin de verificar un cumplimiento adecuado de
las medidas ambientales propuestas en este PMA, la obra debe contar con
una interventoría ambiental de tal modo que igualmente se puedan realizar
ajustes a las medidas cuando las condiciones lo ameriten.
La labor de interventoría ambiental deberá ser realizada por personal idóneo.
De acuerdo con el desarrollo de las obras y la magnitud del impacto ambiental
causado, se recomienda realizar una visita mensual durante las labores de
movimiento de tierras y obra negra. Para el caso de las obras gris y blanca, es
recomendable la realización de una visita bimensual.

47
Los informes de interventoría producidos en cada una de las visitas serán

conservados en la obra y estarán a disposición de la Unidad Ambiental del
Área Metropolitana si así lo solicitase durante una visita de control y
seguimiento.
2.3.5. RESUMEN DE LOS PROGRAMAS QUE DEBEN ADELANTARSE

Con el objeto de garantizar la efectiva aplicación de las medidas de manejo
ambiental, se presenta a continuación, un resumen de las labores que en este
sentido deben llevarse a cabo en la obra con sus objetivos correspondientes:
Tabla 14. Resumen de los objetivos de las obras del PMA
NOMBRE DE LA MEDIDA OBJETIVO
Cerramiento Aislar la obra evitando interferencias con
otras áreas y a su vez el ingreso a la
obra de personal ajeno
Señalización y control de ingreso Evitar accidentes en el interior de la obra
e interferencias con zonas vulnerables.
Horario de trabajo y suministro de materiales Evitar molestias a los vecinos
Manejo de excavaciones y movimientos de tierra Garantizar que los estériles generados y
el estado parcial del terreno no se
convierta en factor de deterioro
ambiental, tanto por el material sólido
como por el manejo de sedimentos.
Manejo de Residuos Sólidos Asegurar una adecuada disposición de
los materiales sobrantes, permitir la
reutilización del material de descapote y
el aprovechamiento de algunos de los
residuos producidos.
Reducción de la contaminación atmosférica Minimizar las descargas de partículas a
la atmósfera
Manejo de campamentos Establecer las medidas de manejo
preventivas y de mitigación para
proteger los recursos agua y suelo por
efecto del establecimiento de los
campamentos dentro del predio.
Manejo forestal Plantear los lineamientos básicos para
los trabajos del aprovechamiento
forestal y la remoción de coberturas
vegetales en general, dentro del
concepto de conservar lo máximo
posible de los hábitats naturales y
utilizar factores de seguridad, entre
otros.
Manejo de grasas, aceites, lubricantes y Establecer unas medidas de manejo

48
NOMBRE DE LA MEDIDA OBJETIVO

combustibles ambiental de tal manera que se
minimicen la posibilidad de
contaminación por el derrame de
grasas, aceites, lubricantes o
combustibles.
Participación comunitaria Mantener oportunamente informada a la
comunidad y responder de manera
rápida y ágil a las quejas e inquietudes
Labores de manejo ambiental durante la Sentar las bases para un adecuado
ocupación manejo de residuos sólidos y áreas
verdes durante el procesos de
ocupación del territorio
Manejo de las actividades constructivas que Minimizar los impactos causados por
invaden las áreas de retiro y los lechos de la procesos constructivos en los cuerpos
quebrada Malpaso de agua
En documento anexo de Componente Ambiental se explican detalladamente cada
uno de los programas. También se incluye un anexo sobre las especies vegetales
a ser sembradas en las diferentes actuaciones.
2.3.6. PERFILES DE PROYECTOS DE MEJORA AMBIENTAL EN LA

QUEBRADA LA MALPASO
Con miras a la futura ocupación del territorio en el área que enmarca al Plan
Parcial Z2_RED_28 se deben plantear algunos proyectos medioambientales que
tiendan a mejorar las condiciones actuales tanto en la zona de estudio como en
su vecindades ya que estas últimas ejercen un impacto al polígono de interés. La
responsabilidad en la intervención sería fijada por la Gerencia del Plan y
Planeación del Municipio.
Tabla 15. Perfiles de proyectos de Mejora Ambiental en la quebrada Malpaso
Punto Factor de Deterioro Ambiental Proyectos de Actuación
Medidas puntuales
1 Alta energía en el flujo a la entrada de Mejora de las condiciones de entrada a la bóveda y en la curva
la bóveda, degastando pisos, que se presenta inmediatamente aguas abajo del inicio de la
paredes y llaves y aumentando el entrada de la bóveda
riesgo en periodos de crecientes
2 Aumento del nivel de sedimentos en Presas para la retención de sedimentos aguas arriba de la
el interior de la bóveda y el box bóveda
culvert disminuyendo el área de flujo
y por consiguiente aumentando el
3 Aumento del nivel de sedimentos en Evacuación de sedimentos del piso de la bóveda y el box culvert
el interior de la bóveda y el box

49
Punto Factor de Deterioro Ambiental Proyectos de Actuación

culvert disminuyendo el área de flujo
y por consiguiente aumentando el
4 Disminución por uso de la Mantenimiento de pisos y llaves y recinte de paredes da la
calidad de las estructuras bóveda y el box culvert
Aumento de la cantidad de agua Recuperación del tamaño original del cauce
transportada por el cauce de Revegetalización
Malpaso y por consiguiente aumento
Recuperación del área invadida
en el riesgo de inundación en
periodos de crecientes
MEDIDAS GENERALES
General Vertimiento de Residuos Campañas de recolección de residuos sólidos del cauce de los
Sólidos aguas arriba del área cuerpos de agua
en estudio
Planes de Manejo Integral de Residuos Sólidos (PMIRS) para los
vecinos de las quebradas
General Vertimiento de Aguas Propuestas de mejora para el sistema de alcantarillado del sector
Residuales Domésticas aguas Control de vertimientos por parte de las autoridades ambientales
arriba del área en estudio
General Invasión de las áreas de retiro Mayor control por parte de la autoridad ambiental
de las quebradas aguas arriba Recuperación de zonas recientemente invadidas
del área en estudio
Creación de propuestas de reubicación para la población
invasora
2.4. PROPUESTA DE REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS
Las Empresas Públicas de Medellín expidieron el certificado de factibilidad de

servicios # 14342353, con fecha de Julio 24/07. (Se anexa) El planteamiento
esquemático presentado y descrito en este documento para esos servicios, se
rige por este documento, y muestra el alineamiento propuesto sin definir los
diámetros y pendientes, los cuales se calcularán en la fase de diseño, una vez se
desarrolle el Plan Parcial.
2.4.1. SERVICIO DE ALCANTARILLADO DE AGUAS RESIDUALES
Unidades de actuación # 1, 2 y 3
Se diseñará y construirá, al interior de las unidades de actuación 1 y 2 una red de
aguas residuales que discurrirá en dirección occidente- oriente hacia la red
existente en la calle 80. Para los locales que puedan drenar hacia las vías
existentes (al exterior de las unidades de actuación), se conectarán directamente
a las redes existentes en la transversal 78, en la calle 79B y en la calle 80,

50
Unidad de actuación 4
Drenarán hacia la red existente en la calle 79B y en la transversal 78.
Se construirá red interna en la unidad 4. Esta discurre en dirección norte- sur
hacia el colector existente en la transversal 78.
Drenarán hacia el colector existente en la transversal 78
Unidades de actuación 8 y 7
Drenarán hacia el colector existente, paralelo a la cobertura de la q. Malpaso.
Se proyecta colector que discurre en dirección norte- sur, hacia el colector
existente paralelo a la quebrada Malpaso. Los locales que se ubiquen sobre la
transversal 78, drenarán directamente hacia el colector existente en esta vía.
Unidad de actuación 10 y 11
Se construirá colector sobre la vía interna proyectada, que discurre en dirección
norte- sur, hacia el colector existente paralelo a la quebrada Malpaso y los locales
que se ubiquen frente a la transversal 78, drenarán directamente al colector
ubicado en dicha vía.
Drenará hacia las redes existentes en la transversal 78 y en la carrera 65
(proveniente del Multicentro Caribe).
2.4.2. SERVICIOS DE ALCANTARILLADO DE AGUAS LLUVIAS

Unidad de actuación 1, 2 y 3
Se construirá red al interior de las unidades 1, 2 y 3, discurriendo hacia el colector
de aguas lluvias, ubicado en la Calle 80. Para los locales ubicados sobre la
transversal 78, se proyectará una red, sobre esta vía, que lanza a la cobertura
existente en el cruce de la calle 80 con la carrera 65. Sobre la calle 79B, existe
una red que menciona el certificado como red de aguas lluvias, pero debe
chequearse, pues aparenta ser combinada, sin embargo podrá recibir los aportes
de aguas lluvias de los locales de las unidades de actuación 1 y 2 que dan frente
a esta vía.
Drenarán a la red mencionada, sobre la calle 79 A y sobre el colector de aguas
lluvias a construirse en la transversal 78.

51
Se construirá red al interior de esta unidad que discurre en dirección norte- sur,
hacia la red a construirse sobre la transversal 78. Los locales sobre esta vía,
pueden descargar directamente sobre esta tubería.
Drenará directamente hacia la red a construir sobre la transversal 78.
Discurre hacia la cobertura de la quebrada Malpaso.
Se construirá red que discurre en dirección norte-sur, hacia la cobertura de la
quebrada Malpaso. Para los locales sobre la transversal 78, estos drenarán a la
red proyectada sobre dicha vía., que discurre en dirección occidente-oriente,
hacia la cobertura en el cruce de la calle 80 con carrera 65.
Se construirá red interna, paralela a la vía propuesta, y discurre hacia la cobertura
de la quebrada Malpaso. Los locales hacia la transversal 78, drenarán hacia la
red proyectada sobre esta vía.
Drenará hacia la red existente sobre la carrera 65 y la red proyectada sobre la
transversal 78.
2.4.3. RED DE ACUEDUCTO

Nota Importante: Aunque el certificado de servicios recomienda diseñar y construir
una red exclusiva proveniente desde el tanque El Volador , para atender el Plan
Parcial Z2 red 28, las Empresas Públicas proponen volver a chequear las
condiciones de la red existente en el momento del desarrollo del polígono, en
vista de que se programa por cuenta de las Empresas Públicas de Medellín,
trabajos de reposición de redes existentes en las zonas aledañas al polígono
(calle 71), lo cual podrá mejorar las condiciones de servicio y eventualmente
podrá evitarse la construcción de dicha línea. Además, una vez definidos los
proyectos en forma específica, las demandas pueden revisarse y al tener
exigencias menores que las usadas en la simulación en el momento de la
expedición del certificado, pueden motivar , por este hecho, la justificación de
prestación del servicio desde las redes existentes (calle 71). Por estos motivos, se
presenta un plano, en el que se atiende el polígono, con una red independiente,
desde la calle 71, con las dos posibilidades : construcción de una línea
independiente desde el tanque del Volador hasta el polígono, o conectarse a la
red existente en la carrera 71 si la condición mejora.

52
También es importante desarrollar en forma parcial el polígono, consultar a las

Empresas Públicas la posibilidad de la prestación de servicio en forma provisional
desde las redes existentes, en la zona perimetral del polígono, mientras se
construye la red independiente desde el tanque El Volador.
2.4.4. SERVICIO DE GAS

Unidades de actuación 1, 2 y 3: El polígono se atenderá desde la red existente
sobre la transversal 78, en 6¨ AC: una línea se instalará sobre la calle 79B y la
carrera 67 y se prolongará hacia el interior de la unidad 2, atendiendo así la
totalidad de estas unidades de actuación.
Unidades de actuación 4 y 5: Se atiende desde la red existente sobre la
transversal 78. Debe construirse un tramo que atiende el interior de la unidad 4.
Unidad de actuación 6: Se atiende desde la red existente en la transversal 78 y
la carrera 87, en 6¨ AC y 3¨AC respectivamente.
Unidades de actuación 7, 8, 9, 10 y 11: Se debe construir red interna sobre la
vía proyectada, que atiende estas unidades de actuación, conectada a la red de
6¨ sobre la transversal 78.
Unidad de actuación 12: Puede servirse desde la red existente sobre la
transversal 78.

53

54

55

56

57
3. DEFINICION DE UNIDADES DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA
La propuesta define las siguientes áreas generales para la determinación de las

superficies sobre las cuales se estructuran las unidades de actuación urbanística
Tabla 16. Áreas aplicables al Plan Parcial
DEFINICIÓN M²
Área del polígono 281.684
Área Bruta 243.571
Espacio público existente (incluye cesiones
9.813
viales existentes y parque infantil existente)
Área AMEs privadas 30.330
Área Bruta (descontando AMEs) 203.428
Área Neta Urbanizable 179.932
Área Útil 121.321
Vías a ceder 23.496
Vías a construir 6.708
Vía propuesta 7.624
Cesión por fuera del plan parcial 28.544
Cesión al interior 48.004
Equipamiento 3.827
Total aprovechamientos 445.582
Unidades requeridas para parqueo de carros 6.254 (156.343 m²)
Unidades requeridas para motos 5.973 (20.905m2)
Área Construida actual 117.625
Con el fin de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las
normas urbanísticas, facilitar la dotación de equipamientos y la entrega de
cesiones, se establecen unidades de planeamiento, constituidas por uno o varios
inmuebles denominadas unidades de actuación urbanística. Solamente, en caso
en que haya un consenso del 100% de los propietarios o la unidad sea de un solo
propietario, se podrán entender como unidades de gestión, una vez adoptado el
Plan.
En total se determinan doce unidades de actuación urbanística y un Área
receptora de cargas así:

58
Tabla 17. Unidades de actuación urbanística propuestas

UAU AREA - CATASTRO
CONVENCIONES
1 8.445,00
Unidades de Actuacion Urbanistica
2 26.405,00
EV_UAU1
3 10.015,00 EV_UAU2
EV_UAU3
4 9.011,00
EV_UAU4
5 14.190,00 EV_UAU5
6 5.148,00 EV_UAU6
EV_UAU7
7 26.685,00 EV_UAU8
8 7.745,00 EV_UAU9
EV_UAU10
9 13.190,00 EV_UAU11
10 53.624,00 EV_UAU12
EV_ARC
11 17.863,00
AMEs Y API
12 3.949,00 AME Privada
ARC 7.158,00 AME Pública

API
203.428,00
Adicionalmente, se debe tener en cuenta que de acuerdo con lo determinado en

el diagnóstico, se encuentran dos áreas de manejo especial de carácter privadas:
1. Multicentro Caribe – cedula catastral 5-19-20-15: dado su grado de
consolidación arquitectónica e inmobiliaria (122 matriculas inmobiliarias en 22.407
m²).
2. Equipamiento - cedula catastral 7-9-35-12. Considerándolo como un uso social
obligado, el cual deberá someterse a la normativa que contiene el POT y sus
decretos reglamentarios en lo que respecta a este tipo de equipamientos.
A continuación se presenta la delimitación de las distintas unidades de actuación
urbanística:
3.1. UNIDAD 1
Conformada por los siguientes lotes:

59
Tabla 18. Lotes involucrados en la Unidad de actuación urbanística 1

%
% SUELO X
SUELO X
CBML ÁREA LOTE MATRICULA PROPIETARIOS PROPIETARIO
LOTE EN
EN UNIDAD
UNIDAD
5-19-4-20 551,00 5028812 VON DER WALDE GUTTMAN RODOLFO 6,52% 6,52%
5-19-4-19 541,00 5028813 HERNANDEZ URIBE LUIS GUILLERMO 6,41% 6,41%
5-19-4-18 664,00 5028814 GIRALDO GARCIA JAIME 7,86% 7,86%
5-19-4-17 897,00 5028815 MARQUEZ ESCOBAR RAFAEL AUGUSTO 5,31% 16,70%
MARQUEZ ESCOBAR JUAN CARLOS 5,31% 16,70%
5-19-4-16 710,00 5000256 MARQUEZ ESCOBAR RAFAEL AUGUSTO 4,20%
MARQUEZ ESCOBAR JUAN CARLOS 4,20%
5-19-4-15 590,00 5001342 MARQUEZ ESCOBAR JUAN CARLOS 3,49%
MARQUEZ ESCOBAR RAFAEL AUGUSTO 3,49%
5-19-4-14 605,00 5001341 MARQUEZ ESCOBAR JUAN CARLOS 3,69%
MARQUEZ ESCOBAR RAFAEL AUGUSTO 3,69%
5-19-4-13 1.287,00 481696 LEASING SURAMERICANA 15,24% 15,24%
LEASING DE CREDITO S A HELM 15,24% 15,24%
5-19-4-12 1.287,00 476667
FINANCIAL
LEASING SURAMERICANA CIA DE 15,33% 15,33%
5-19-4-11 1.295,00 476666
FINANCIAMIENTO
AREA TOTAL SEGÚN CATASTRO 8.445,00
La delimitación de esta unidad es:
Esta Unidad se encuentra ubicada en la manzana 5-19-4 y está delimitada así:
Partiendo del norte en la esquina de la carrera 67 con la calle 80, por ésta en
dirección suroriente hasta encontrar la UAU 2, por ésta hacia el interior de la
manzana con los predios 5-19-4-21, 5-19-4-22 y 5-19-4-10 hasta encontrar la calle
79B, por ésta en dirección noroccidente hasta el cruce con la carrera 67 y por ésta
en dirección nororiente hasta la esquina con la calle 80.
3.2. UNIDAD 2

Tabla 19. Lotes involucrados en la unidad de actuación urbanística 2
% % SUELO X
AREA SUELO X PROPIETARI
CBML MATRICULA PROPIETARIOS
LOTE LOTE EN O EN
UNIDAD UNIDAD
5-19-4-6 1.972,00 27361 RESTREPO RESTREPO ANGELA MARIA 1,49% 3,04%
RESTREPO RESTREPO FERNANDO 1,49% 3,04%
RESTREPO RESTREPO MARTA EUGENIA 1,49% 3,04%

60
% % SUELO X
AREA SUELO X PROPIETARI
CBML MATRICULA PROPIETARIOS
LOTE LOTE EN O EN
UNIDAD UNIDAD
RESTREPO RESTREPO JORGE HERNAN 1,49% 3,04%
RESTREPO RESTREPO IGNACIO 1,49% 3,04%
5-19-4-7 2.035,00 18878 RESTREPO RESTREPO IGNACIO 1,54%
RESTREPO RESTREPO MARTA EUGENIAI 1,54%
RESTREPO RESTREPO JORGE HERNAN 1,54%
RESTREPO RESTREPO FERNANDO 1,54%
RESTREPO RESTREPO ANGELA MARIA 1,54%
5-19-4-8 2.062,00 11609 RAMIREZ RAMIREZ MARCO TULIO 7,42% 7,42%
ARANGO PUERTA GABRIEL DE J 0,39% 0,39%
5-19-4-9 5.617,00 100086 LEASING SURAMERICANA 10,64% 34,63%
LEASING DEL VALLE S A COMPAÑIA 10,64% 10,64%
5-19-4-10 1.327,00 343839 LEASING COLOMBIA S A. C. F. C. 5,03% 5,03%
5-19-4-26 656,00 454898 FABIO MEJIA Y CIA S C A 1,24% 4,21%
INES CAMPUZANO DE MEJIA Y CIA 1,24% 7,29%
5-19-4-21 3.205,00 5017133 BENNY RZONZEW T Y ASOCIADOS Y 4,31% 4,31%
INVERSIONES VALIN LTDA Y CIA 7,83% 7,83%
5-19-4-22 6.336,00 5021095 LEASING SURAMERICANA 24,00%
5-19-4-23 1.627,00 454899 INVERSIONES YALTA S.A. 3,08% 3,08%
INES CAMPUZANO DE MEJIA Y CIA 3,08%
5-19-4-27 1.568,00 454900 INES CAMPUZANO DE MEJIA Y CIA 2,97%
FABIO MEJIA Y CIA S C A 2,97%
Esta Unidad de Actuación Urbanística se encuentra ubicada en la manzana 5-19-4
y se encuentra delimitada así: Iniciando en el norte limitando con la UAU 1 y la
calle 80, por ésta en dirección suroriente hasta encontrar la UAU 3, por ésta y
hacia el interior de la manzana por los predios 5-19-4-24, 5-19-4-4 y 5-19-4-5
hasta encontrar la transversal 78, por ésta en dirección suroccidente hasta la
esquina con la calle 79B, por ésta en dirección noroccidente hasta encontrar la
UAU 1, por ésta y hacia el interior de la manzana por los predios 5-19-4-11, 5-19-
4-12, 5-19-4-13, 5-19-4-17, 5-19-4-18, 5-19-4-19 y 5-19-4-20 hasta encontrar el
punto inicial en la calle 80.
3.3. UNIDAD 3

61

%
% SUELO X
SUELO
CBML AREA LOTE MATRICULA PROPIETARIOS PROPIETARIO
X LOTE
EN UNIDAD
UNIDAD
5-19-4-2 3.314,00 5022269 INVERSIONES DEL RIO PASOS Y CI 33,09% 33,09%
5-19-4-3 1.638,00 127553 PANIFICADORA CASTILLA LIMITADA 16,36% 16,36%
5-19-4-4 1.898,00 117243 PANIFICADORA CASTILLA LIMITADA 18,95% 18,95%
5-19-4-5 954,00 37786 PANADERÍA ASTORIA LTDA 9,53% 9,53%
5-19-4-24 1.513,00 454896 LEASING COLOMBIA S A. C. F. C. 15,11% 15,11%
5-19-4-25 698,00 454897 LEASING COLOMBIA S A. C. F. C. 6,97% 6,97%
Partiendo del norte limitando con la UAU 2 y la calle 80, por ésta en dirección
suroriente hasta llegar al predio 5-19-4-1 AME, por éste hacia el interior de
manzana y en dirección suroriente hasta encontrar la transversal 78, por ésta en
dirección suroccidente hasta encontrar la UAU 2, por esta hacia el interior de la
manzana por los predios 5-19-4-6, 5-19-4-22 y 5-19-4-27 hasta encontrar la calle
80 en el punto inicial.
3.4. UNIDAD 4

%
% SUELO X
AREA SUELO
CBML MATRICULA PROPIETARIOS PROPIETARIO
LOTE X LOTE
EN UNIDAD
UNIDAD
5-19-3-1 4.582,00 321706 ACEVEDO Y MARTINEZ LTDA 12,71% 71,98%
321707 ACEVEDO Y MARTINEZ LTDA 9,66%
321708 ACEVEDO Y MARTINEZ LTDA 28,48%
5-19-3-11 1.192,00 5005563 INVERSIONES VALIN LTDA Y CIA 1,65% 1,65%
DYNER REZONZEW BERNARDO 9,92% 9,92%
BENSION RZONZEW TESONE 1,65% 1,65%
ECHEVERRI CORREA RAUL
5-19-3-12 1.333,00 5006861 HUMBERTO 14,79% 14,79%
5-19-3-13 1.904,00 251946 ACEVEDO Y MARTINEZ LTDA 21,13%

62
Esta Unidad de Actuación están delimitada así:

1. Partiendo del norte limitando con el predio 5-19-3-10 y la calle 79B, por esta en
dirección suroriente hasta la esquina con la transversal 78, por ésta en dirección
suroccidente hasta encontrar la UAU 5, por esta hacia el interior de la manzana
y en dirección noroccidente hasta encontrar el predio 5-19-3-10, por éste en
dirección nororiente hasta llegar a la calle 79B.
3.5. UNIDAD 5

% SUELO % SUELO X
X LOTE PROPIETARI
CBML AREA LOTE MATRICULA PROPIETARIOS UNIDAD O EN UNIDAD
5-19-3-2 884,00 5255939 MANUFACTURA DE CEREALES CORO 2,06% 2,06%
PRODUCTOS ALIMENTICIOS CASTIPAN 4,17% 4,17%
5-19-3-3 2.328,00 5057810 CUBIDES OLARTE HENRY 16,41% 36,03%
5-19-3-4 2.784,00 238898 CUBIDES OLARTE HENRY 19,62%
5-19-3-9 3.457,00 5034097 POSADA DE MOLINA GLORIA CECILIA 0,81% 2,15%
5034098 INVERSIONES AMMALY LTDA 0,98% 9,42%
5034099 A MOLINA URIBE Y POSADA ARIAS 1,14% 7,21%
5034100 INVERSIONES AMMALY LTDA 2,48%
5034102 A MOLINA URIBE Y POSADA ARIAS 3,27%
5034103 POSADA DE MOLINA GLORIA CECILIA 1,34%
5034105 A MOLINA URIBE Y POSADA ARIAS 2,80%
5034106 INGENIERIA SANITARIA LTDA 2,80% 2,80%
5034107 INDUSTRIAS ALIMENTICIAS LA REINA LTDA 2,79% 2,79%
5-19-3-14 864,00 5255940 LEASING COLOMBIA S A. C. F. C. 6,09% 6,09%
5-19-3-5 3.488,00 5007145 LAFE SIERRA & CIA S C A 24,58% 24,58%
LEASING SURAMERICANA CIA DE
5-19-3-8 385,00 5007146 FINANCIAMIENTO 2,71% 2,71%
Partiendo del norte limitando con la carrera 67 y el predio 5-19-3-10, por éste
hacia el interior de la manzana y en dirección suroriente pasando también por la
UAU 4 siempre en la misma dirección hasta encontrar la transversal 78, por ésta
en dirección suroccidente hasta encontrar la UAU 6, por ésta hacia el interior de la
manzana y en dirección noroccidente limitando con el predio 5-19-3-6 hasta llegar
a la carrera 67 y por ésta en dirección nororiente hasta llegar al predio 5-19-3-10.

63
3.6. UNIDAD 6

%
% SUELO X
AREA SUELO
LOTE X LOTE
EN UNIDAD
UNIDAD
5-19-3-6 4.621,00 5045296 PAPELES IMPERMEABLES IND LTDA 89,77% 89,77%
5-19-3-7 526,57 71341 GIL MARIN HECTOR ABAD 10,23% 10,23%
AREA TOTAL SEGÚN CATASTRO 5.148.00
Iniciando en el norte limitando con la carrera 67 y la UAU 5, por ésta hacia el
interior de la manzana y en dirección suroriente por el predio 5-19-3-6 hasta llegar
a la transversal 78, por ésta en dirección suroccidente hasta formar esquina con
la carrera 67, por ésa en dirección nororiente hasta el punto de partida.
3.7. UNIDAD 7

% SUELO % SUELO X
AREA
CBML MATRICULA PROPIETARIOS X LOTE PROPIETARIO
LOTE
UNIDAD EN UNIDAD
INVERSIONES EVERFIT INDULANA
5-19-20-12
19.731,00 5147219 L 73.94% 100,00%
5-19-20-21
6.954,00 5142113 L 26.06%
Partiendo del norte en el interior de la manzana limitando con la UAU 10 y la UAU
11, por ésta última en dirección suroriente hasta encontrar el predio 5-10-20-1
perteneciente al Área de Preservación de Infraestructuras (API) – Comando de
Policía-, por éste en dirección suroriente hasta encontrar el predio 5-19-20-26
perteneciente al API, por éste en dirección suroccidente hasta llegar a la calle 71,
por ésta en dirección noroccidente hasta llegar a la UAU 8, por ésta en dirección
norte hasta encontrar la UAU 11, por ésta en dirección oriente hasta encontrar la
UAU 10 y por ésta en dirección nororiente hasta el punto de partida.

64
3.8. UNIDAD 8

% SUELO X % SUELO X
AREA
CBML MATRICULA PROPIETARIOS LOTE EN PROPIETARIO
LOTE
UNIDAD EN UNIDAD
INVERSIONES ALTOVERO
5-19-20-22
3.590,00 5230221 S.A. 46,35% 100,00%
INVERSIONES ALTOVERO
5-19-20-23
4.155,00 5230226 S.A. 53,65%
Iniciando en el norte limita con el predio 5-19-20-5 de la UAU 9, por ésta en
dirección suroriente hasta encontrar el sector 1 de la UAU 11, por ésta en
dirección sur y pasando por la UAU 7 hasta llegar a la calle 71, por ésta en
dirección noroccidente hasta llegar a la esquina con la carrera 67, por ésta en
dirección norte hasta llegar a la UAU 9.
3.9. UNIDAD 9

% SUELO % SUELO X
AREA
CBML MATRICULA PROPIETARIOS X LOTE EN PROPIETARIO
LOTE
UNIDAD EN UNIDAD
5-19-20-5 3.341,00 5040805 INTEGRAL S A 25,33% 25,33%
5-19-20-6 1.258,00 5103259 RESTREPO POSADA CLARA INES 1,36% 1,36%
RESTREPO POSADA EMILIO ANTONIO 1,36% 1,36%
RESTREPO POSADA ANGELA MARIA 1,36% 1,36%
ALVAREZ LONDOÑO OLGA STELLA 1,36% 1,36%
RESTREPO POSADA Y CIA S EN C 1,36% 1,36%
RESTREPO POSADA MARIA ISABEL 1,36% 1,36%
RESTREPO POSADA JUAN JOSE 1,36% 1,36%
5-19-20-7 1.968,00 482700 RESTREPO MONTOYA JUAN MANUEL 7,46% 7,46%
RESTREPO MONTOYA ANDRES 7,46% 7,46%
5-19-20-8 2.312,00 482699 LEMUR 700 S.A 17,53% 17,53%
5-19-20-9 3.019,00 307075 E S E RAFAEL URIBE URIBE 22,89% 22,89%

65
% SUELO % SUELO X
AREA
CBML MATRICULA PROPIETARIOS X LOTE EN PROPIETARIO
LOTE
UNIDAD EN UNIDAD
5-19-20-24 1.292,00 5103258 LEASING BANCOLDEX S.A 9,80% 9,80%
Iniciando en el norte limita con la transversal 78 y el predio 5-19-20-10 de la UAU
10, por el borde de este predio hasta encontrar el 5-19-20-5, por este en sentido
sur hasta el predio 5-19-20-22, por este en sentido oriental hasta el cruce con la
carrera 67 y el predio 5-19-20-23, por este en sentido norte hasta formar esquina
con la transversal 78 y por ésta en dirección nororiente hasta el predio 5-19-20-12
de la UAU 10, punto de partida.
3.10. UNIDAD 10

%
% SUELO X
AREA SUELO
LOTE X LOTE
EN UNIDAD
UNIDAD
5-19-20-10 10.012,00 5239870 INVERSIONES EL CHUSCAL LTDA 18,67% 18,67%
5-19-20-12 43.612,00 5147219 INVERSIONES EVERFIT INDULANA L 81,33% 81,33%
Esta Unidad de Actuación Urbanística está ubicada en la manzana 5-19-20, y
delimitada así:
Por el norte, partiendo del cruce entre la transversal 78 y el extremo oriental del
predio 5-19-20-12, que limita con la UAU 11, por ésta en dirección sur por 270
metros hasta encontrarse con la UAU 7, sigue por el sur a través del limite con
esta unidad hasta encontrarse con el predio 5-19-20-22, desde este punto y en
dirección norte hasta encontrar el predio 5-19-20-10 de la UAU 10, por ésta en
dirección norte hasta llegar a la transversal 78 y por ésta hasta el punto de partida.
3.11. UNIDAD 11

66
% SUELO % SUELO X
AREA
LOTE
UNIDAD EN UNIDAD
5-19-20-12
16.756,00 5147219 L 93.80% 100,00%
5-19-20-13
1.107,00 5010449 L 6.20%
Partiendo del norte desde el cruce de la transversal 78 con la zona norte del
predio 5-19-20-13, por este hasta encontrar el predio 5-19-20-12, por este en
sentido sur hasta encontrar la UAU 7, por ésta en sentido occidental hasta
encontrar la UAU 10 por esta en sentido norte hasta la transversal 78 y por esta
hasta el punto de origen
3.12. UNIDAD 12

%
SUELO % SUELO X
Area
Lote
EN EN UNIDAD
UNIDAD
5-19-20-16 3.949,00 5118263 EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. 100% 100%
AREA TOTAL SEGÚN CATASTRO 3.949.00
Su delimitación se expresa a continuación:
Inicia al norte limitando con el predio 5-19-20-25, sigue por éste en dirección
suroriente hasta encontrar el predio 5-19-20-17 por éste en dirección noroccidente
hasta encontrar el predio 5-19-20-15 del AME Multicentro Caribe, por éste en
dirección noroccidente hasta encontrar el predio 5-19-20-25.
3.13. ÁREA RECEPTORA DE CARGAS –ARC-
Esta zona se propone como área receptora de obligaciones urbanísticas, dada su

condición de zona pública en la cual se involucran elementos de la estructura
pública del plan parcial, como son: el parque de la Vida, la calle 81 y la ampliación
de la calle 80.

67
Tabla 30. Lotes involucrados en el área receptora de cargas

%
% SUELO X
SUELO X
CBML Area Lote MATRICULA PROPIETARIOS PROPIETARIO
LOTE EN
EN UNIDAD
UNIDAD
7-9-35-8 1.424,00 293057 ALVAREZ ZAPATA MARIA JASMIN 9,95% 9,95%
ALVAREZ ZAPATA JORGE ELIECER 9,95% 9,95%
7-9-35-9 779 5098706 ALVAREZ MEDINA CAMILO 1,09% 2,16%
ALVAREZ MEDINA MA ESPERANZA 1,09% 2,09%
MEDINA GABRIEL ARTURO 1,09% 1,76%
ALVAREZ MEDINA JORGE ELEAZAR 1,09% 2,39%
ALVAREZ MEDINA ESMITH 1,09% 2,30%
ALVAREZ MEDINA MARIA CARIDAD 1,09% 2,69%
ALVAREZ MEDINA DORA 1,09% 2,32%
ALVAREZ MEDINA MARIA PIEDAD 1,09% 2,18%
ALVAREZ MEDINA OVER DE JESUS 1,09% 1,48%
GOEZ ALVAREZ WALTER 1,09% 1,31%
7-9-35-10 3950 5125412 LE TRANSPORTAMOS A TIEMPO LTDA 55,18% 55,18%
7-9-35-11 157 5091936 YEPES ACEVEDO ANA MARIELA 1,10% 1,10%
RAVE ZAPATA OSWALDO DE JESUS 1,10% 1,10%
7-9-35-28 87 5141566 ALVAREZ MEDINA ESMITH 1,22%
7-9-35-29 115 5141567 ALVAREZ MEDINA MARIA CARIDAD 1,61%
7-9-35-30 28 5141562 ALVAREZ MEDINA OVER DE JESUS 0,39%
7-9-35-31 93 5141561 ALVAREZ MEDINA JORGE ELEAZAR 1,30%
7-9-35-32 144 5148776 GOEZ ALVAREZ WALTER 0,22%
GOEZ ALVAREZ NORMAN 0,22% 0,22%
MEDINA GABRIEL ARTURO 0,67%
GOEZ ALVAREZ EFRAIN ANTONIO 0,22% 1,55%
ALVAREZ MEDINA DORA 0,67%
7-9-35-33 77 5148777 ALVAREZ MEDINA CAMILO ANTONIO 1,08%
7-9-35-34 78 5148778 ALVAREZ MEDINA MARIA PIEDAD 1,09%
7-9-35-35 72 5148779 ALVAREZ MEDINA MA ESPERANZA 1,01%
7-9-35-36 114 5179145 GOEZ ALVAREZ EFRAIN ANTONIO 0,53%
5179146 GOEZ ALVAREZ EFRAIN ANTONIO 0,24%
5179147 GOEZ ALVAREZ EFRAIN ANTONIO 0,30%
5179148 ALVAREZ TAMAYO GLORIA IVONE 0,26% 0,26%
GOEZ ALVAREZ EFRAIN ANTONIO 0,26%
7-9-35-37 40 5098705 ALVAREZ MEDINA DORA 0,56%
Esta zona está constituida por todos los predios de la manzana 35 que
pertenecen al polígono Z2_RED_28 y que no se encuentran incluidos en el área
de manejo especial.
Se propone éste, como área receptora de cargas, dado que allí se conformará
parte de la estructura pública del plan parcial, con los siguientes elementos: el
Parque de la Vida, la calle 81 y la ampliación de la calle 80.
3.14. ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL
Su delimitación es la siguiente:

68
3.14.1. AME EQUIPAMIENTO

Este predio, a cuyo interior se ubica un equipamiento de carácter zonal, cumple
hoy el uso de cementerio. Se considera AME, sujeto a la normativa que existe en
el Municipio sobre equipamientos en general, dada su condición de uso social
obligado. Esta Área de manejo especial está constituida por el siguiente inmueble:
%
% SUELO X
SUELO
CBML Area Lote MATRICULA PROPIETARIOS PROPIETARIO
X LOTE
EN UNIDAD
UNIDAD
7-9-35-12 7.923,00 5043168 UNION ISRAELITA DE BENEFICENCIA DE MEDELLIN 100,00% 100,00%
Esta Área de Manejo Especial se ubica al interior de la manzana 7-9-35 y está
delimitada así: Iniciando al norte limita en esquina con el “Polideportivo la 67A” y
la calle 81, por ésta en dirección suroriente hasta encontrar el predio 7-9-35-8 del
ARC, por éste hacia el interior de la manzana y en dirección suroccidente pasando
también al lado de los predios 7-9-35-36, 7-9-35-9, 7-9-35-35, 7-9-35-34, 7-9-35-
33, 7-9-35-10 y 7-9-35-11 hasta llegar a la calle 80, por esta en dirección
noroccidente hasta finalizar el frente del predio (42.35 metros), desde este punto
hacia el interior de la manzana hasta llegar al punto de partida en la calle 81.
3.14.2. AME MULTICENTRO CARIBE

Esta Área de Manejo Especial está comprendida por el lote 5-19-20-15 de la
manzana 5-19-20. Este predio tiene a su interior un total de
ÁREA DEL % POR % POR
CBML MATRICULA PROPIETARIO
LOTE INMUEBLE PROPIETARIO
5-19-20-15 22.407,00 5102213 INVERSIONES CALLE RESTREPO Y C 1,62% 3,74%
5-19-20-15 5102214 INVERSIONES CALLE RESTREPO Y C 2,12%
5-19-20-15 5102215 CONALQUIPO LTDA 1,21% 1,21%
5-19-20-15 5102218 USUGA DAVID LUIS EDUARDO 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102219 MUNICIPIO DE MEDELLIN FONDOS C 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102220 VELEZ CARTAGENA PEDRO ANTONIO 0,39% 0,39%
5-19-20-15 5102220 ECHEVERRY GOMEZ LUZ MARINA 0,39% 0,39%
5-19-20-15 5102221 PIEDRAHITA BETANCUR LUZ MARGAR 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102222 CALLE DE PINEDA MARGARITA 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102223 LEASING BOLIVAR S A CIA DE FIN 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102224 SCHMIDT KRAEMER THOMAS CHRISTI 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102225 INVERSIONES MANURIBE Y CIA S.C 0,77% 2,77%
5-19-20-15 5102226 INVERSIONES MANURIBE Y CIA S.C 0,77%
5-19-20-15 5102227 INDUSTRIAS GONZALO HERNANDEZ 0,77% 1,64%
5-19-20-15 5102228 MERCALLANTAS S A 4,04% 4,04%
5-19-20-15 5102229 ALMACEN RODAMIENTOS S A 1,11% 3,43%
5-19-20-15 5102230 VALENCIA DE AGUDELO FLOR MARIN 1,11% 1,11%
5-19-20-15 5102231 RESTREPO RESTREPO GUSTAVO 0,56% 0,56%

69

5-19-20-15 5102231 JARAMILLO DE RESTREPO HILDA 0,56% 0,56%
5-19-20-15 5102232 BANCO DEL ESTADO S A 1,47% 1,47%
5-19-20-15 5102233 BLAIR GARCIA SANDRA 0,15% 0,15%
5-19-20-15 5102233 BLAIR GARCIA CLARA ELENA 0,15% 0,15%
5-19-20-15 5102233 BLAIR GARCIA HAROLD 0,15% 0,15%
5-19-20-15 5102233 BLAIR GARCIA ALEXIS 0,15% 0,15%
5-19-20-15 5102233 BLAIR GARCIA MARSHA 0,15% 0,15%
5-19-20-15 5102234 HOYOS GOMEZ EVA DEL SOCORRO 0,54% 0,54%
5-19-20-15 5102234 OCHOA GONZALEZ GABRIEL JAIME 0,54% 0,54%
5-19-20-15 5102235 AGUDELO MUÑOZ MONICA MARIA 1,90% 1,90%
5-19-20-15 5102236 ALMACEN RODAMIENTOS S A 2,32%
5-19-20-15 5102237 INDUSTRIAS GONZALO FACOVE 0,87%
5-19-20-15 5102238 LEASING DE OCCIDENTE S. A. C. F. C. 0,87% 3,21%
5-19-20-15 5102240 LOPEZ ECHEVERRY CLAUDIA PATRIC 0,80% 1,16%
5-19-20-15 5102240 LOPEZ ECHEVERRY LILIANA MARIA 0,80% 1,16%
5-19-20-15 5102241 GARCIA BAYLLERES JOSE PABLO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 ECHEVERRI GUTIERREZ HUGO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 JARAMILLO DE URIBE HELENA 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 ATUESTA BARRIGA ENRIQUE 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 DUPERLY CANO HENRY 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 LONDOÑO POSADA JOSE FERNANDO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 MONDRAGON ARROYAVE JUAN 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 VELEZ CRUZ SANTIAGO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 RAMIREZ GONZALEZ ANTONIO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 TORO GARCES ALBERTO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 URIBE ESCOBAR MANUEL 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 REY GARCIA WALDEMAR 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102241 URIBE ESCOBAR JOSE FERNANDO 0,07% 0,07%
5-19-20-15 5102242 OSORIO DE GIRALDO MARIA MATILD 0,87% 0,87%
5-19-20-15 5102243 GANADERIA EL CAIRO S.A. 0,87% 0,87%
5-19-20-15 5102244 INVERSIONES VELASQUEZ CAMPUZAN 0,87% 0,87%
5-19-20-15 5102245 LEASING DE OCCIDENTE S. A. C. F. C. 0,87%
5-19-20-15 5102247 HINCAPIE ALVAREZ OSCAR OVIDIO 0,22% 0,22%
5-19-20-15 5102248 MORALES BUSTAMANTE SOL BEATRIZ 0,87% 0,87%
5-19-20-15 5102249 MORALES BUSTAMANTE MAURICIO DE 0,87% 0,87%
5-19-20-15 5102250 MARTHA Y RICARDO RESTREPO Y CI 0,87% 5,98%
5-19-20-15 5102251 MARTHA Y RICARDO RESTREPO Y CI 0,87%
5-19-20-15 5102252 RESTREPO RESTREPO JORGE 0,87% 0,87%
5-19-20-15 5102253 ECHEVERRI DE PELAEZ MARIA GABR 2,31% 2,31%
5-19-20-15 5102254 LACTEOS EL ZARZAL LTDA 1,62% 1,62%
5-19-20-15 5102254 JARAMILLO ECHEVERRI NELSON ALB 1,62% 1,62%
5-19-20-15 5102255 INVERSIONES CAPI RAMIREZ Y CIA 1,38% 2,51%

70

5-19-20-15 5102255 INVERSIONES FEP GONZALEZ Y CIA 1,38% 2,51%
5-19-20-15 5102256 INVERSIONES FEP GONZALEZ Y CIA 1,13%
5-19-20-15 5102256 INVERSIONES CAPI RAMIREZ Y CIA 1,13%
5-19-20-15 5102257 GALINDO CORREA JUAN GUILLERMO 1,00% 1,00%
5-19-20-15 5102257 GALINDO ZAPATA DIANA MARIA 1,00% 1,00%
5-19-20-15 5102257 GALINDO CORREA MARGARITA MARIA 1,00% 1,00%
5-19-20-15 5102257 GALINDO ALZATE AURELIO 1,00% 1,00%
5-19-20-15 5102258 COMERCIALIZAD TECNISUMER S.A. 3,43% 3,43%
5-19-20-15 5102259 ANTONIO J PELAEZ E HIJOS LTDA 4,00% 4,00%
5-19-20-15 5102260 AGROPECUARIA PELAEZ ECHEVERRI 0,87% 1,64%
5-19-20-15 5102261 JARAMILLO ARANGO ROSA CECILIA 0,43% 0,69%
5-19-20-15 5102261 JARAMILLO ARANGO CLARA INES 0,44% 0,69%
5-19-20-15 5102262 TAMAYO URIBE ANDRES 0,29% 0,29%
5-19-20-15 5102262 TAMAYO URIBE SERGIO 0,29% 0,29%
5-19-20-15 5102262 TAMAYO URIBE MONICA 0,29% 0,29%
5-19-20-15 5102263 ECHEVERRI DE LOPEZ AMILVIA 0,36% 0,36%
5-19-20-15 5102263 LOPEZ ECHEVERRY CLAUDIA PATRIC 0,36%
5-19-20-15 5102263 LOPEZ ECHEVERRY LILIANA MARIA 0,36%
5-19-20-15 5102264 REPRESENTACIONES ALDRIN LTDA 1,07% 1,07%
5-19-20-15 5102265 ESCOBAR CUARTAS ANTONIO JOSE 1,07% 2,18%
5-19-20-15 5102266 VILLA MACHADO BERNARDO 1,07% 1,07%
5-19-20-15 5102267 PQUIM LTDA 1,07% 1,07%
5-19-20-15 5102268 DIAZ JARAMILLO JOSE JOAQUIN 0,36% 0,36%
5-19-20-15 5102268 AGUDELO MONTOYA OSCAR LEON 0,36% 0,36%
5-19-20-15 5102269 IMPORTADORA H.O 1,07% 1,07%
5-19-20-15 5102270 QUINTERO & CIA. S.C.A. 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102272 MEJIA CAMPUZANO MARIA INES 0,55% 0,55%
5-19-20-15 5102272 MEJIA CAMPUZANO SUSANA 0,55% 0,55%
5-19-20-15 5102272 MEJIA CAMPUZANO MARIA CECILIA 0,55% 0,55%
5-19-20-15 5102272 MEJIA CAMPUZANO GRACIELA DEL S 0,55% 0,55%
5-19-20-15 5102275 PIEDRAHITA GONZALEZ CARLOS ALB 1,11% 1,11%
5-19-20-15 5102276 ESCOBAR CUARTAS ANTONIO JOSE 1,11%
5-19-20-15 5102277 SALDARRIAGA RESTREPO RODRIGO 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102278 CORREA MARQUEZ Y CIA. S.C.A 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102279 FUNDACION RODRIGO ARROYAVE 0,77% 0,77%
5-19-20-15 5102280 JARAMILLO ARANGO HERNANDO 0,26% 0,26%
5-19-20-15 5102280 JARAMILLO ARANGO ROSA CECILIA 0,26%
5-19-20-15 5102280 JARAMILLO ARANGO CLARA INES 0,26%
5-19-20-15 5102281 AGROPECUARIA PELAEZ ECHEVERRI 0,77%
5-19-20-15 5102282 INVERSIONES LAGUNA LTDA Y CIA 0,77% 0,77%

71

5-19-20-15 5102285 RESTREPO ARRUBLA MANUELA 0,51% 1,03%
5-19-20-15 5102285 RESTREPO ARRUBLA CAMILA 0,51% 1,03%
5-19-20-15 5102286 LEASING SURAMERICANA CIA DE 1,01% 1,01%
5-19-20-15 5102288 RESTREPO ARRUBLA MANUELA 0,52%
5-19-20-15 5102288 RESTREPO ARRUBLA CAMILA 0,52%
5-19-20-15 5102289 MORALES ESPINOSA LIBIA DE JESU 1,04% 1,04%
5-19-20-15 5102290 CASTAÑO DE CORREA MARTHA LIGIA 0,47% 0,47%
5-19-20-15 5102290 CORREA CASTAÑO CARLOS ALBERTO 0,47% 0,47%
5-19-20-15 5102291 ARRUBLA CARBALLO ANA PATRICIA 1,40% 1,40%
5-19-20-15 5224962 MADRID VELEZ MARGARITA MARIA 0,40% 1,08%
5-19-20-15 5224962 AGUIRRE ARREDONDO JOSE 0,40% 1,08%
5-19-20-15 5224963 MADRID VELEZ MARGARITA MARIA 0,69%
5-19-20-15 5224963 AGUIRRE ARREDONDO JOSE 0,69%
5-19-20-15 5225017 GRAFICAS PAJON Y CIA EN C S 3,11% 3,11%
100,00% 100,00%
TOTAL AREA DE MANEJO ESPECIAL – MULTICENTRO CARIBE 22.407,00
Está delimitada así: Iniciando al norte limita formando esquina con el lote 5-19-20-
14 y la UAU 12, por ésta en dirección suroriente hasta encontrar el lote 5-19-20-17,
por éste en dirección suroccidente hasta encontrar el predio 5-19-20-1 del API –
Comando de Policía-, por éste 22.3 metros en dirección occidente hasta encontrar
el sector 2 de la UAU 11, por éste 227.7 metros en dirección norte, a partir de este
punto 23.3 metros en dirección oriente y a partir de este punto continúa en
dirección norte hasta encontrar el predio 5-19-20-4 y por éste en dirección
nororiente hasta el punto de partida en la UAU 12.
Se considera que esta zona al interior del área de planificación debe ser
catalogada como de manejo especial, dadas las siguientes situaciones:
1.1.1. Consolidación física: Dado que la licencia de construcción data del año
1994, es decir 13 años. Se plantea que esta edificación aun no ha llegado a su
ciclo de vida util, que se calcula en 100 años, atendiendo a lo expresado por la
resolución 762 del IGAC, en la cual se habla específicamente sobre este tema.
1.1.2. Consolidación inmobiliaria: Toda vez que este lote cuenta con 121
matrículas inmobiliarias, y 122 propietarios, con lo cual, se presume un alto
grado de dificultad para la concertación de cambios al interior de los predios.
Así mismo, no se considera que en el tiempo de vigencia del plan parcial (15
años) se den cambios importantes en estos predios.

72
3.15. ESPACIOS PÚBLICOS EXISTENTES
Teniendo en cuenta que el Decreto Nacional 2181 de 2006, en su artículo 27

estableció como áreas no objeto de reparto las siguientes:
1. Las vías, parques, zonas verdes, espacios públicos y equipamientos
existentes.
2. Los inmuebles afectados en los términos del artículo 37 de la Ley 9ª de 1989
o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
3. Los inmuebles adquiridos por las entidades competentes para adelantar
obras del plan vial, de infraestructura de servicios públicos domiciliarios o
destinados a equipamientos públicos, que para su desarrollo deberán
acogerse a la reglamentación del plan parcial.
4. Los predios que tengan licencias urbanísticas vigentes, los cuales se regirán
por las condiciones definidas en la respectiva licencia.
5. Los predios que hayan ejecutado la totalidad de las obras contempladas en
la licencia de urbanización y entregado y dotado las cesiones
correspondientes.
Se encuentran los siguientes predios a nombre del Municipio de Medellín que se
comportan como bienes de uso público y que se denominarán áreas de manejo
especial públicas:
Tabla 31. Lotes que constituyen espacios públicos existentes (suelos no objeto de
reparto)
CBML DIRECCIÓN PROPIETARIO AREA LOTE MATRICULA OBSERVACION
5-19-4-1 CR065 CL080 00001 MUNICIPIO DE MEDELLIN 1.306,0 5022268 CESIÓN VIAL
5-19-3-10 CR67 CL79B 00010 MUNICIPIO DE MEDELLIN 838 960033989 ESP. PUBLICO
5-19-20-14 TR078 CR065 00014 MUNICIPIO DE MEDELLIN 787,0 5094470 CESIÓN VIAL
5-19-20-17 CR065 CL071 00017 MUNICIPIO DE MEDELLIN 4.333,0 5094469 CESIÓN VIAL
5-19-20-25 CR065 TR 078 00025 MUNICIPIO DE MEDELLIN 2.549,0 5118264 CESIÓN VIAL
Al interior del área de planificación no se ubica ningún bien fiscal en propiedad del
Municipio de Medellín.
4. NORMAS URBANÍSTICAS
Teniendo en cuenta los lineamientos de la ley 388 y la estructura normativa de la

misma, en el presente Plan Parcial, se podrá hacer una propuesta de la norma
básica, además de acoger la norma estructural y general del POT – Acuerdo 046-,
detallándola y complementándola.

73
• En cuanto a las normas estructurales del POT se cumplen por completo los
lineamientos, principios, objetivos, estrategias y todos los determinantes del
modelo de ordenamiento del Acuerdo 046 de 2006 para el polígono.
• En lo que respecta a la norma general, a través del Plan Parcial, se
complementan y detallan las siguientes normas:
4.1. APROVECHAMIENTOS
El aprovechamiento en el presente Plan Parcial es producto de la norma

establecida por el POT – Acuerdo 046 de 2006-, en la cual se define que el criterio
para su determinación será por altura. La altura máxima es 5 pisos, de acuerdo
con el art. 252 de dicho Acuerdo. En el parágrafo segundo del mismo artículo se
plantea que en los polígonos de redesarrollo segundo grupo2 destinados al uso
de producción de gran empresa, se permitirán además de los cinco primeros
pisos, tres niveles adicionales para el uso administrativo de la misma empresa o
implementación de nuevas tecnologías.
Para el planteamiento de aprovechamientos máximos del Plan Parcial, se realizó
un análisis inicial, a partir de la identificación del área neta urbanizable, su índice
de ocupación (50% según el art. 252 del POT) y el supuesto que dicha ocupación
fuera utilizada en su totalidad con una estimación de cinco pisos de altura. Así las
cosas, el resultado de dichos cálculos es el siguiente:
Tabla 32. Máximo aprovechamiento admisible en el Plan Parcial
CRITERIO ÁREA EN M² Í. O
AREA NETA URBANIZABLE 179.932
INDICE DE OCUPACIÓN 50 %
AREA MÁX DE OCUPACIÓN 89.966
AREA MÁX CONSTRUIDA – 5 PISOS DE ALTURA 449.830
Una vez estipulado el total de m², utilizando una altura máx. de 5 pisos, como
punto de partida, se toma como premisa que no puede superarse este total de
edificabilidad con la actuación. Las alturas adicionales como áreas administrativas
o de desarrollo tecnológico en algunos casos, serán incluidas hasta llegar max a 8
pisos pero sin superar el total de m² construidos identificado en la tabla 32
De esta forma, se definen las siguientes edificabilidades por unidad de actuación
urbanística:
2
Caso del polígono Z2_RED_28

74
4.1.1. APROVECHAMIENTOS POR UNIDAD DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA
El Plan Parcial propone un modelo de ocupación basado en edificaciones entre 2
y 8 pisos de altura.
De esta manera, el aprovechamiento tendrá en cuenta el total de metros
cuadrados edificables en un uso específico, acorde con el numeral 3.1.1. En caso
de algún cambio al respecto se deberán tener en cuenta los criterios de este
mismo numeral.
Tabla 33. Aprovechamientos por unidad
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3 Total
I+D
UAU
S
general
1 3.006 369 11.141 369 3.954 3.954 22.793

2 2.316 36.120 11.770 11.742 61.948
3 2.120 10.940 10.300 6.180 29.540
4 314 20.899 8.860 5.316 35.389
5 2.604 827 27.527 3.906 7.044 41.908
6 8.200 4.920 13.120
7 14.482 21.723 5.782 41.987
8 13.867 13.867
9 20.428 16.240 36.668
10 4.130 45.075 43.467 92.672
11 5.116 19.514 7.674 7.674 39.978
12 9.820 5.892 15.712
ARC 0
Total general 14.482 19.292 1.510 30.655 95.855 151.710 126.296 5.782 445.582
CONVENCIONES * Las alturas se

considerarán una
Delimitacion Poligono referencia para la
Alturas propuestas fijación de
2 aprovechamientos.
3 No obstante, se
5 podrá llegar al
7 máximo de
8
aprovechamientos
permitidos por
unidad, con una
variación en las
alturas, siempre y

75
cuando se tenga en cuenta los criterios fijados en el art. 252 del POT – Acuerdo
046 de 2006-.
Gráfico 19. Propuesta aprovechamientos por alturas
4.1.2. EDIFICABILIDADES EN LAS ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL

Para el caso específico de las dos Áreas de Manejo Especial: AME Multicentro
Caribe y AME Equipamiento (cementerio Israelita), deberán cumplir la siguiente
normativa:
Para el predio 7-9-35-12: Equipamiento: se somete a lo establecido en el
Plan de Ordenamiento Territorial para este tipo de usos, así como a la
normativa expuesta en el Decreto 409 de 2007
Para el predio 5-19-20-15, que alberga actividades industriales,
comerciales y de servicios, la norma de aprovechamientos será
consecuente con lo establecido para el polígono, es decir, cinco (5)
pisos, con posibilidad de adicionar tres (3) pisos para el uso
administrativo de la misma empresa industrial o implementación de
nuevas tecnologías, con una ocupación máxima del 50%; así pues, las
futuras ampliaciones sobre los locales del Multicentro, solo podrán
hacerse en proporción a dicho 50% de ocupación.
Estas ampliaciones deberán pagar obligaciones urbanísticas en proporción a 20
m² de suelo a ceder por espacio público por cada 100 m² construidos, 1 m² de
equipamiento por cada 100 m² construidos y la cesión y adecuación de las vías
secundarias que quedan involucradas en el lote del AME respectivo.
Adicionalmente, para el Multicentro Caribe, se debe tener en cuenta la ciclorruta,
la cual se localiza sobre la infraestructura vial principal (Carrera 65). En el capítulo
de estrategias de gestión se hará claridad sobre la forma de cómo realizar estos
pagos.
4.2. ÁREA DE LOTES POR U.A.U.
• U.A.U. 1: Área mínima de lote: 1.000 m².

• U.A.U. 2: Área mínima de lote: 2000 m².

76

• U.A.U. 12: Área mínima de lote: 2000 m²
El establecimiento de áreas mínimas, corresponde con las condiciones espaciales
de cada unidad de actuación urbanística.
Según el art. 283 del Decreto 409 de 2007, las áreas mínimas presentadas en el
listado anterior corresponde a edificaciones independientes para los lotes de 300
m2. Sin embargo, en estas unidades se podrán hacer desarrollos urbanísticos
industriales cumpliendo con el área mínima de lote de 2000 m2, según el art. 284
del mismo Decreto.
4.3. USOS DEL SUELO
A este respecto, el Plan presenta una propuesta de usos, acorde con el

planteamiento urbanístico general, para el cual caracteriza las manzanas por
temáticas:
• Manzana 5-19-4: UAU 1, UAU 2, UAU 3: industria menor y servicios
• Manzana 5-19-3: UAU 4, UAU 5, UAU 6: industria menor y servicios
• Manzana 5-19-20: UAU 7, 8, 9, 10, 11, 12: Industria menor con centros de
desarrollo tecnológico I+D, comercio y servicios, así como algunas áreas
para usos de gran industria.
Así pues se
CONVENCIONES
establece la
Delimitacion polígono AMEs y API siguiente
Usos del suelo AME
Comercio Tipo1 AMEPB
propuesta de
Comercio Tipo2 API usos por UAU.
Comercio Tipo3 Para su análisis
Equipamiento
debe
Gran Industria
Industria menor
acompañarse de
Industria I+D la tabla de usos
Servicios del POT de
Medellín, pues
utiliza la misma
clasificación y del
Codigo
Internacional de
Usos Uniforme
CIIU, pues los
códigos
corresponden a
su catalogación.

77
Gráfico 20. Usos del suelo propuestos

Para el desarrollo de los usos por Unidad de Actuación Urbanística debe aplicarse
la tabla de usos del Plan de Ordenamiento Territorial Anexo III del Acuerdo 46 de
2006 y el Código Internacional de Usos Uniforme CIIU y lo dispuesto en los
Decretos Municipales 409 de 2007 y 1521 de 2008, o la norma que los modifique
o sustituya:
4.3.1. MANZANAS 5-19-4 Y 5-19-3

En estas dos manzanas se ubican seis unidades de actuación urbanística: 1, 2, 3,
4, 5 y 6
Tabla 34. Usos del suelo propuestos para las UAU 1,2,3,4,5 y 6
USO
COMPLEMENTARIO CONDICIONADOS PROHIBIDO
PRINCIPAL
Comercio minorista Servicio al vehículo: 504005, Vivienda
Gran Industria frecuente: 512401, 521900, 633905
522400, 522500, 522900, Se condiciona a su ubicación, la
523100, 523200, 523300, cual no puede darse sobre la
523400, 523500, 523600, Carrera 67
523701, 523702, 523901,
524300, 524400, 524500,
524600, 524900, 525100,
525200, 526100, 526900,
Comercio minorista de Servicios menores de reparación: Recuperación y
Industria Mediana demanda cotidiana: 527100, 527204, 725000 selección de
521100, 522100, 512200, Se condiciona a su ubicación en materiales: 371001,
522300, 233701, Centros locales con área mínima de 18 372001
comerciales y comercio m2 y máxima de 48 m².².
suntuario:
Servicios Establecimientos de Antenas de
Industria Menor 221100, 221200, 221300, esparcimiento público con venta telecomunicaciones
221900, 222000, 223104, y consumo de licor:
223200, 223300, 223400, 5521003, 552300, 553000
223900, 224000, 454200, Se condiciona al tamaño del
454300, 454900, 455100, , local el cual no puede exceder un
455200, 455900, 456000, área de 48 m2 para garantizar
642101, 712300, 712900, que la actividad se desarrolle al
713000, 729005, 749300, interior para cantinas, cafés,
749400, 749500, 749905, bares y heladería. Sin exceder
851305, 900000, 921100, 100 m2 para restaurantes.
921405, 930200, 930307. Discotecas: máximo una por
costado de cuadra.
Oficinas Establecimientos de Discotecas
223105, 451100, 451200, esparcimiento público sin venta y
452100, 452200, 453000, consumo de licor:
454100, 511900, 634000, 552100, 552300, 553000, 924200,
651905, 660105, 660205, 924900
671100, 671200, 671300, Área máxima 48 m²
3
No incluye discotecas

78
USO
PRINCIPAL
671400, 671500, 671900,
672100, 701000, 702000,
721000, 722000, ,723000,
724000, 729006, 741100,
741200, 741300, 741400,
742100, 742200, 743000,
749100, 749200, 749906,
911100, 911200, 921406,
922005, 930306 ,930900,
990000
Industria Artesanal Comunicaciones4. Servicios básicos: hornos Equipamientos de
641206, 642106, 642200, crematorios: 930307. Se culto y de asociación y
642300, 642400, 642600, condiciona al cumplimiento de organización de la
921300, 922000. No se todas las normas ambientales. comunidad,
permite la ubicación de Deberá contar con aprobación Salas de velación,
antenas de especifica. funerarias, alquiler y
telecomunicaciones venta de tumbas y
ataúdes y
embalsamamiento
Comercio mayorista Educación a nivel superior Comercio minorista de vehículos, Alojamientos
en general: 511300, maquinarias y equipos: 501101,
512300, 512403, 501201, 501102.
512700, 513100, Se prohíbe sobre la cr. 67.
513200, 513300, Alojamientos: solo en la
513400, 513500, modalidad de hoteles con
513600, 513703, calidad del servicio de dos
513900, 515203, estrellas, máximo uno por
516300, 519000 manzana.
Talleres industriales Salud: 851100, 851200, Reparación y mantenimiento de

en escala media: 851306, 851400, 851500, vehículos, maquinarias y equipos:
369905, 517000, 851900, 852000 502005, 517005.
527202 No podrá acceder sobre la
carrera 67. Estaciones de
servicio: cumplir con la
normatividad establecida en el
Acuerdo Municipal 46 de 2006 y
las normas nacionales que
regulan la materia.
Logistica y servicios de Comercio minorista industrial:
transporte, 503001, 504001, 505100, 505200,
almacentamiento y 514101, 523902, 524100, 524200
bodegaje de mercancías: Solamente se admiten sobre la
604100, 604200, 604300, carrera 65, la transversal 78 y la
604400, 631000, 632000 calle 80
Oficinas en todas sus Servicios financieros
modalidades. 651100, 651200, 651300, 651400,
651500, 651600, 651906, 659100,
659200, 659300, 659400, 659500,
659600, 659900, 660106, 660206,
4
No se permite la ubicación de antenas de telecomunicaciones

79
USO
PRINCIPAL
660400
Solamente se admiten sobre la
carrera 65, la transversal 78 y la
calle 80
4.3.2. MANZANA 5-19-20

Se determinan los usos del suelo para las UAU 7, 8, 9, 10, 11 y 12:
Tabla 35. Usos del suelo propuestos para la manzana 5-19-20
USO
PRINCIPAL
Gran Industria Grandes superficies y/o Vivienda
almacenes por
departamentos.
Conglomerado comercial en
la modalidad de centro
comercial: Su localización se
admite solo en la UAU_7 por
su ubicación en el corredor
del río y porque garantiza su
vinculación con la carrera 65
a través de la transversal 73.
Conglomerado comercial en
la modalidad de pasaje
comercial:
Industria Mediana Comercio minorista Servicios menores de Equipamientos de culto
frecuente: 512401, 521900, reparación: y de asociación y
522400, 522500, 522900, 527100, 527204, 725000 organización de la
523100, 523200, 523300, Se condiciona a su ubicación comunidad,
523400, 523500, 523600, en locales con área mínima Salas de velación,
523701, 523702, 523901, de construcción de 18 m2 y funerarias, alquiler y
524300, 524400, 524500, máxima de 48 m². venta de tumbas y
524600, 524900, 525100, ataúdes y
525200, 526100, 526900, embalsamamiento
Comercio y servicio de
vehículos automotores para
pasajeros; vehículos
automotores de carga; de
vehículos automotores
especiales como:
ambulancias, casas
rodantes, microbuses, etc.:
501102, con área máxima de

80
USO
PRINCIPAL
construcción de 1.000 m2.
Comercio minorista 5 Recuperación y
Comunicaciones
industrial: 503001, 504001, 641206, 642106, 642200, selección de
505100, 505200, 514101, 642300, 642400, 642600, materiales: 371001,
523902, 524100, 524200. 921300, 922000. 372001. Excepto los
programas oficiales de
la administración
Industria I+D Comercio minorista de Comercio de riesgo
demanda cotidiana: tecnológico y ambiental
521100, 522100, 512200,
522300, 233701.
Industria Menor - Establecimientos de Antenas de
esparcimiento público con telecomunicaciones
venta y consumo de licor:
552100, 552300, 553000
Servicios Servicios básicos: hornos
Industria Artesanal - 221100, 221200, 221300, crematorios con aprobación
221900, 222000, 223104, especifica
223200, 223300, 223400,
223900, 224000, 454200,
454300, 454900, 455100, ,
455200, 455900, 456000,
642101, 712300, 712900,
713000, 729005, 749300,
749400, 749500, 749905,
851305, 900000, 921100,
921405, 930200, 930307.
Comercio minorista Comercio mayorista en Alojamientos solo en la
de vehículos, general: 511300, 512700, modalidad de hotel con
maquinarias y 513100, 512300, 512403, calidad de servicio de 2
equipos: 501101, 513200, 513300, 513400, estrellas
501201, se exceptúa 513500, 513600, 513703,
el código 501102, 50 513900, 515203, 516300,
519000.
Talleres industriales Servicios financieros
en escala media: 651100, 651200, 651300,
369905, 517000, 651400, 651500, 651600,
527202 651906, 659100, 659200,
659300, 659400, 659500,
659600, 659900, 660106,
660206, 660400
Servicios al vehículo Oficinas
504005, 633905. 223105, 451100, 451200,
452100, 452200, 453000,
454100, 511900, 634000,
651905, 660105, 660205,
671100, 671200, 671300,
671400, 671500, 671900,
672100, 701000, 702000,
21000, 722000, ,723000,
5
No se permite la ubicación de antenas de telecomunicaciones

81
USO
PRINCIPAL
724000, 729006, 741100,
741200, 741300, 741400,
742100, 742200, 743000,
749100, 749200, 749906,
911100, 911200, 921406,
922005, 930306 ,930900,
990000
Reparación y Salud: 851100, 851200,
mantenimiento de 851306, 851400, 851500,
vehículos, 851900, 852000
maquinarias y
equipos: 502005,
517005
Educación nivel superior
Servicios de transporte,
almacenamiento y
bodegaje de mercancías:
604100, 604200, 604300,
604400, 631000, 632000
Oficinas administrativas en
todas sus modalidades
Todos los usos que se instalen deben garantizar la mitigación de todos sus
impactos ambientales. En la zona que da fachada sobre la carrera 67, se debe
cumplir con los estándares de Zona Residencial así como cubrir todas sus
necesidades funcionales tales como accesibilidad y parqueo sin impactar
negativamente el espacio público.
4.3.3. NIVELES DE DE LOS USOS DEL SUELO

Los usos del suelo propuestos por el Plan Parcial podrán ser ubicados sin límite
de saturación, exceptuando aquellos que se localizan sobre la carrera 67, dada su
cercanía con zonas residenciales. Para ello, se deberán seguir las siguientes
reglas:
• Por costado de manzana no podrán ubicarse más de (2) dos locales con
venta y consumo de licor. Se considera costado de manzana de 80 metros,
por lo tanto, se podrá tener locales cada cuarenta metros lineales. El tamaño
máximo del local ya ha sido considerado en los condicionamientos de este
uso en la tabla de usos.
• La Industria artesanal podrá instalarse en el corredor sobre la carrera 67, pero
no podrá sobrepasar mas del 50% del total de área construida sobre dicha
fachada.
4.3.4. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN PARA LOS USOS DEL SUELO

Los usos del suelo instalados al interior del polígono de este Plan previamente a la
radicación del mismo, tendrán prioridad para mantenerse en el sitio. Para ello se
deberá consultar los usos del suelo según catastro en el primer semestre de 2007.

82
No se entenderán como sujetos al Plan, sus aportes y a sus respectivos costos de

gestión, las licencias y construcciones que se realicen sin la norma del Plan
Parcial, después de radicado el mismo ante el Departamento Administrativo de
Planeación. No se entenderán tampoco como aportes ante el Plan Parcial,
aquellas construcciones ejecutadas de manera ilegal.
Es importante tener en cuenta que dada la naturaleza del Plan y su promoción
desde el sector privado, la totalidad de las acciones de gestión son privadas. Así
las cosas, el tiempo de ejecución del Plan, y tal como se manifestó previamente,
la implementación de las unidades de actuación no se llevará a cabo
simultáneamente y dependerá de los intereses directos de los propietarios para
desarrollar las actuaciones que están implícitas en sus lotes de acuerdo con la
norma que le otorga el Decreto de Plan Parcial. Es así como se prevé que para
llegar a la consolidación del proyecto total, habrá de pasar tiempo suficiente
inclusive hasta un período de largo plazo. Con lo cual podrán permanecer
muchos inmuebles con su uso actual y ejerciendo la misma actividad durante un
lapso importante de tiempo.
Por tanto, se espera que los propietarios y las actividades que se han venido
desarrollando en la actualidad puedan seguir operando sin problema; aún si para
ello se requieren hacer adecuaciones en el predio, con las estructuras actuales,
acorde con lo que se expresa a continuación6:
4.3.5. PROCESOS DE AMPLIACIÓN Y/O ADICIÓN

Estos pueden presentarse en los inmuebles existentes involucrados en el área de
planificación y sólo se podrán realizar cumpliendo con las siguientes condiciones:
• No se podrán realizar adiciones o ampliaciones sobre áreas destinadas en
virtud del presente Plan Parcial a espacios públicos propuestos como áreas de
cesión y contribuciones especiales tales como, parques plazas, plazoletas,
equipamientos, vías públicas, salvo que hayan obtenido licencia de
construcción previo a la radicación del Plan Parcial ante la Dirección de
Planeación7.
• Los lotes con áreas mayores de 250m² sólo podrán ampliar la edificación el
10% del área total construida actual. Estas modificaciones y ampliaciones se
deberán realizar conservando la misma actividad o uso sin generar nuevas
destinaciones.
• Para el caso de esta zona, dado que se encuentra calificada en la categoría de
uso de producción de gran empresa, se podrán hacer las modificaciones y
ampliaciones sin límite de área a las industrias existentes, siempre y cuando
estas obras se requieran para el mejor funcionamiento de las mismas y
deberán estar relacionadas con el mejoramiento de la productividad o la
6
Se extraen estas acciones del documento Técnico de Soporte del Plan Parcial de SIMESA, toda vez
que las situaciones expresadas se consideran similares.
7
Estas ampliaciones, aún con licencia, no serán consideradas dentro de los aportes del Plan Parcial.

83
generación de áreas administrativas requeridas. Estas adiciones no podrán

generar nuevas destinaciones ni sobrepasar los aprovechamientos señalados
en la Tabla de “Densidades, Aprovechamientos y Obligaciones”, conservando
el uso industrial. La ocupación estará determinada por los retiros laterales y de
fondo que se requieran, dependiendo del área en donde se localicen.
• Las adiciones y ampliaciones sólo podrán ser ejecutadas con el único fin de
mejorar la actividad actual.
• Las actividades que se desarrollen en el área adicionada deberá cumplir con el
protocolo ambiental y con las exigencias establecidas por las autoridades
ambientales
En todo caso, la áreas objeto de la adición o ampliación siempre estarán
dedicadas a ejercer la actividad existente y deberán cumplir con las obligaciones
de cesión de áreas públicas y las especiales a las que se refiere el POT del
Municipio.
4.3.5.1. La localización de nuevas empresas en predios
actuales
En las construcciones en donde hoy se localiza la actividad industrial, y deberá
cumplir con los siguientes requisitos.
• Deberán cumplir con el protocolo ambiental y con las exigencias de las
autoridades ambientales
• Sólo se podrá localizar una empresa industrial en el mismo predio y
construcción en donde funcionaba la anterior empresa.
• No se permitirá particiones ni integraciones de predios realizados por fuera del
marco normativo del Plan Parcial, dentro de este régimen de transición.
Tanto para los procesos de ampliación y/o adición como para la localización de
nuevas empresas en predios actuales, las adecuaciones necesarias se
considerarán como transitorias y no entrarán en el reparto de cargas y beneficios.
4.3.5.2. Transición para los usos residenciales
actuales y otros usos en el área receptora de
cargas
En el caso de las viviendas y demás usos del suelo localizadas actualmente en la
zona residencial del plan parcial, identificada como área receptora de carga, se
permite desarrollar hasta dos pisos de altura, sin generar nuevas destinaciones.
4.3.5.3. Entrega de obligaciones urbanísticas
Los dineros correspondientes a las obligaciones urbanísticas que se generen por
estos procesos de adición a los inmuebles en transición deberán ser aportados al
Fondo Fiduciario del Plan Parcial.

84
4.3.5.4. Estudio de caso – Licencias otorgadas por

fuera de la normativa del Plan Parcial
Aunque no es de competencia del plan, se ha realizado el análisis del predio 5-19-
20-10, el cual obtuvo recientemente por parte de la Curaduría Cuarta una licencia
otorgada para una nueva destinación:
1.1. Mediante Resolución C4-LC-8770 del 23 de abril de 2005 de la Curaduría
Cuarta de Medellín se otorgó licencia de construcción de “parqueadero público”,
con vigencia de dos años, en el predio ubicado en la transversal 78 65-351,
polígono Z2_RED_16, según Acuerdo Municipal 62 de 1999.
1.2. Mediante solicitud del 3 de marzo de 2007, el beneficiario de la anterior
licencia Inversiones El Chuscal Ltda., solicitó su modificación y prórroga.
1.3. Mediante Resolución C4-4135 del 14 de mayo de 2007 de la Curaduría Cuarta
de Medellín se otorgó modificación y prórroga de la licencia de construcción,
consistente en adicionar a la destinación “1 parqueadero público” la expresión “y
1 centro de diagnóstico automotriz” (artículo primero de la licencia).
1.4. La prórroga fue por un año.
Normas sobre prórrogas de licencias de construcción

El artículo 41 del Decreto Nacional 564 de 2006 se refiere a las prórrogas. Entre
otros aspectos, se pueden conceder siempre y cuando su beneficiario
“…certifique la iniciación de la obra.” De esta disposición lógicamente se
desprende que quien ha concluido la obra no tiene derecho a su prórroga.
En el presente caso sería de interés jurídico verificar si la obra sólo se había
iniciado o ya se había concluido.
Normas sobre modificaciones de licencias de construcción

No existen normas nacionales que regulen este aspecto.
A nivel municipal, el actual POT (Acuerdo Municipal 46 de 2006, artículo 257)
previó esta figura, que en el caso del polígono Z2_RED_28 presenta las siguientes
regulaciones cuando no exista plan parcial:
• Para predios superiores a 250 m2 podrá ampliar hasta el 10% del área
construida.
• Se debe conservar la actividad o uso sin generar nuevas destinaciones.
En virtud de lo anterior, en este caso, no era posible adicionar a “parqueadero
público” el uso o actividad de “centro de diagnóstico automotriz”. La única
modificación posible era ampliar el área construida y además cumplir con las
obligaciones de cesiones de áreas públicas y las especiales a que se refiere el
POT (artículo 257, inciso 9º del POT vigente).

85
La transición de normas urbanísticas

El artículo 43 del Decreto Nacional 564 de 2006 es el que más se aproxima al
presente caso: “…el interesado podrá… solicitar que la nueva licencia para
concluir las obras iniciadas, se le conceda con base en la misma norma con la
que se otorgó la licencia vencida, siempre y cuando el proyecto mantenga las
condiciones originales con que fue aprobado inicialmente…”.
En otras palabras: la licencia de que trata este escrito fue bien prorrogada, pero la
modificación no se podía porque el único caso en el ordenamiento jurídico en el
que se autoriza la figura de la “modificación” de licencia es en el del POT de 2006
y sólo opera en relación con los metros cuadrados de construcción. De ninguna
manera para modificar actividades o usos, pues algo va de un “parqueadero
público” a un “centro de diagnóstico automotriz -CDA”. Veamos esta cuestión en
las normas.
Normas sobre parqueaderos públicos y CDA

Ambos tipos de servicios están regulados en el Decreto Municipal 409 de 2007:
los parqueaderos están regulados en los artículos 489 a 502 mientras que los
CDA en los artículos 486 a 488.
En el Acuerdo Municipal 38 de 1990 se regulaba la actividad de los parqueaderos
con nombre propio en los artículos 432 a 442, en los cuales el único servicio
adicional que se autorizaba era el de lavado (artículo 436). Otras actividades de
servicio al vehículo se regulaban con el título de Almacenamiento, distribución y
expendio de combustibles (artículo s 443 a 460) y Servicios de mantenimiento al
vehículo que a su vez comprendían servitecas, talleres y centros de lubricación
(artículos 461 a 468).
De la revisión de las normas estudiadas se concluye lo obvio: desde el punto de
vista normativo los centros de diagnóstico automotriz y los parqueaderos públicos
son actividades y usos diferentes y que por lo tanto no había lugar a conceder la
modificación que estableció la licencia a que se refiere este escrito.
Implicaciones de la licencia prorrogada y modificada sobre el plan parcial

Al margen de la legalidad o ilegalidad de la citada licencia, se aprecia lo siguiente:
• El plan parcial tiene la libertad de definir usos para las diferentes unidades de
actuación y predios de su ámbito (parágrafo del artículo 244 del POT vigente).
La licencia no opera como determinante del plan.
• A la hora de radicar la formulación del plan parcial –momento a partir del cual
se inicia formalmente el trámite- el reparto de cargas y beneficios no es
afectado por la licencia ya que el propietario del predio con o sin licencia tenía
unos derechos de construcción y desarrollo que el plan parcial de todos
modos le tenía que reconocer.
• Si como consecuencia del plan parcial no es posible desarrollar en el predio
objeto de licencia la actividad o uso que le otorgó la licencia, el propietario

86
deberá reubicarse, aceptar sus derechos de construcción y desarrollo en otro

lugar, incluso en otros usos, tal como le ocurre a todos los propietarios y
según sea la conveniencia para el plan parcial.
• Una vez radicada, comunicada y notificada la formulación del plan parcial, no
habrá lugar a reconocer valores por procesos constructivos pues jurídicamente
ya los propietarios quedan informados de que deben atender a los resultados
del plan parcial.
Desde la perspectiva del beneficiario de la licencia, es necesario ver esta
implicación:
• Podrá desarrollar su licencia mientras una autoridad no la anule o revoque, lo
cual le permitirá beneficiarse del uso y actividad hasta el momento en que se
inicie la ejecución del plan parcial en el respectivo predio.
Alternativas ante la ilegalidad de la licencia

No obstante que ese aspecto no es de estricto interés para el plan parcial ya que
como vimos en el numeral anterior no afecta su formulación ni su reparto de
cargas y de beneficios, sí es de interés jurídico ver las opciones si se estableciere
finalmente que la licencia viola las normas que regulan su expedición.
En síntesis podrían proceder entre otros estos mecanismos:
• La revocatoria directa, a través de la cual el Director Municipal de Planeación
mediante un proceso expedito hace que la licencia pierda existencia jurídica
(artículos 69 y 73 del Código Contencioso Administrativo y artículo y artículo 37
del Decreto Nacional 564 de 2006). Es posible pensar en este mecanismo si
se llega a la conclusión de que la licencia se produjo por medios ilegales.
• El proceso judicial de anulación ante la jurisdicción administrativa. Es
impensable porque sus resultados son a muy largo plazo
4.4. ESPACIO PÚBLICO DEL PLAN PARCIAL
La propuesta de espacio público se formuló teniendo en cuenta la configuración

de un espacio público representativo y que al mismo tiempo se encuentre
articulado con el entorno, permitiendo subsanar las necesidades actuales del
sector en que se ubica, e igualmente responder a las necesidades generadas por
los nuevos desarrollos. Es así como se plantean conexiones tanto peatonales
como vehiculares entre los sectores aledaños y el parque Al pie del Cerro y se
responde a la localización de vivienda en las zonas inmediatas al Plan Parcial, a
través del boulevard peatonal que se ubica sobre la carrera 67 y cuya dimensión
siempre es igual o superior a doce metros.
Se tuvo en cuenta para la localización de los espacios públicos y zonas verdes
privadas, todos los elementos ambientales presentes, tales como la Quebrada
Malpaso y las áreas verdes localizadas al interior del predio de Everfit. Así mismo,
se plantea corredores peatonales y vehiculares que permitirán la integración con

87
el sistema de espacios públicos de ciudad, incluyendo el Cerro El Volador,

localizado en el área de influencia inmediata del Plan Parcial.
También, se caracteriza la presencia de equipamientos en los diferentes parques:
Parque de la Vida, Parque Al pie del Cerro, con el fin de servir de soporte a la
actividad pública que se presente en dichos parques.
Se potencia la localización de la centralidad en predios de Everfit y lotes vecinos,
con usos del suelo que pueden ir desde comerciales, servicios, centros de
desarrollo tecnológico, en edificaciones localizadas de manera disgregada en el
espacio público, con el fin de mantener una vitalidad constante en el sector.
4.4.1. CONDICIONES RELACIONADAS CON EL ESPACIO PÚBLICO

• Todas las edificaciones que se proyecten dentro del Plan Parcial deberán
tener fachadas abiertas frente al espacio público, con el fin de garantizar la
integración visual, la protección y seguridad del entorno y de los habitantes
del sector. El porcentaje que debe dejarse en fachada abierta hacia el
espacio público, en concordancia con el Artículo 253 del Acuerdo 46 de 2006,
debe ser como mínimo, el 50% de la longitud en primer piso. De esta
manera, se conformará un zócalo urbano que garantice la dinámica y
utilización adecuada del espacio público.
• Los parqueaderos no podrán estar localizados en la parte frontal del lote,
sobre la fachada.
• Toda intervención sobre el espacio público garantizará la accesibilidad y
movilidad de personas con discapacidad física, de acuerdo con lo
establecido en el Manual de Diseño y Construcción de los Componentes de
Espacio Público, los artículos 153 y 155 del Acuerdo 46 de 2006 y el artículo
41 del Decreto 409 de 2007.
• La definición de la arborización que hará parte de los proyectos de espacio
público, parques, plazas, bulevares, andenes y zonas verdes, será en
concordancia con lo establecido en el Manual de Silvicultura Urbana (Decreto
1803 de 2006).
• Para la obtención de la licencia de urbanismo de cada Unidad de Actuación
Urbanística, deberá definir en el Plan Parcial, los lineamientos para la
adecuación del espacio público, los cuales establecerán en general, el tipo de
amoblamiento (luminarias, bancas y basureras) para todo el proyecto, el tipo
de arborización que se va a sembrar, como también, los elementos y
materiales a utilizar para los andenes, rampas de rebaje, franjas táctiles y
demás, relacionados con la movilidad peatonal y el tratamiento de las zonas
verdes que hacen parte de la sección vial. Para garantizar la construcción
efectiva del equipamiento propuesto en la vigencia del Plan Parcial, también
realizará el diseño total de éste y establecerá el modo de construcción y
entrega por procesos de ampliación, para lo cual, diseñará un sistema
modular autosuficiente.

88
• Al momento de obtener la licencia, la construcción de equipamiento recreativo

y cultural; deberá consultar con el INDER y las Secretarías de Cultura y
Educación, la pertinencia de la generación de los mismos, de acuerdo con los
requerimientos de la comunidad, el uso propuesto para el polígono y los
existentes en los barrios circundantes. En caso, de encontrarse que la
tipología de equipamientos propuestos no es requerida, deberá presentar una
nueva propuesta, debidamente sustentada.
• Previa solicitud de la licencia de urbanismo, deberá presentar la propuesta
urbana y los diseños específicos de cada parque, para el respectivo aval de la
Oficina de Planeación, cumpliendo con las observaciones anteriormente
realizadas y la reglamentación vigente.
4.5. OBLIGACIONES URBANÍSTICAS
Las obligaciones urbanísticas del Plan Parcial, son parte de las cargas que serán
objeto de reparto de cargas y beneficios. Para ello se tendrán en cuenta:
4.5.1. CESIÓN DE SUELO:

Esta se realiza en proporción a 20 m² por cada 100 m² construidos en otros usos,
tomada esta definición de área construida, como aquella que se determina para
índice de construcción. Para realizar esta cesión se tuvo en cuenta un análisis del
Cálculo de obligaciones en suelo por metros cuadrados construidos en usos
diferentes a vivienda:
Las cesiones de suelo para espacio público se contabilizan según áreas de
las que habla el Art. 2530 del Acuerdo 46 de 2006 en la definición de índice de
construcción. Las cesiones de espacio público se calculan sobre el área
construida que contabiliza para índice de construcción.
De acuerdo con el artículo 252 del Plan de Ordenamiento Territorial de
Medellín se fijan los aprovechamientos y las obligaciones que se deben
cumplir con motivo de las actuaciones urbanísticas. En relación con estas
últimas se fija como criterio de cálculo los metros cuadrados construidos en
otros usos, señalando como mínimo un porcentaje de área neta mínima de
cesión obligatoria que se fija sobre el área neta urbanizable.
La regla anterior se complementa, en relación con la construcción de
equipamientos, en el artículo 332 del POT citado, cuyo cuarto inciso
literalmente dice que “Para otros usos diferentes a vivienda se construirá en
equipamientos el 1% del área total construida.”, agregando que “…Se
contabilizará sobre las áreas construidas que hacen parte del ‘índice de
construcción’ señalado en este Acuerdo”.
Al verificar las definiciones del ‘índice de construcción’ señalado en el POT se
encuentra el artículo 253, el cual excluye para la contabilización de dicho
índice varios elementos:

89
• “Los parqueaderos privados y de visitantes al servicio del proyecto,

localizadas en sótano y semisótano.
• Las áreas exclusivamente destinadas a parqueaderos en los tres
primeros pisos, siempre y cuando en éstos el área que de frente a la vía
pública, parques, plazas, zonas verdes y retiros de quebradas, tenga
destinaciones en primero y segundo nivel a portería, vivienda, locales,
oficinas o áreas destinadas a la recreación colectiva. El porcentaje que
debe dejarse en fachada abierta hacia el espacio público, debe ser como
mínimo el 50% de la longitud en primer piso; en el 50% restante, se
localizarán los accesos peatonales y vehiculares. En predios con varios
frentes, la fachada de acceso en el segundo piso y las demás fachadas
en primero y segundo piso estarán totalmente abiertas, con los usos
mencionados. De todas maneras la ubicación de locales u oficinas
deberá sujetarse a lo dispuesto en el capítulo “Usos del Suelo Urbano”
• En urbanizaciones residenciales desarrolladas en predios con área
superior a 2000 m2, no se contabilizarán en el índice de construcción los
parqueaderos cubiertos al servicio del proyecto, ubicados en
edificaciones aisladas hasta tres pisos, siempre y cuando no den frente
al espacio público, como vías, parques, plazas, zonas verdes públicas ni
a quebradas, y conserven los retiros laterales, de fondo, a quebradas y
demás retiros establecidos en la norma.
Tampoco se contabilizarán para el cálculo del índice de construcción:
• La circulación peatonal, escaleras y corredores.
• Portería y áreas destinadas a la recreación colectiva privada con sus
servicios (cocinetas, servicios sanitarios, circulaciones, entre otros).
• Las proyecciones de marquesinas, voladizos o tapasoles y azoteas que
no configuren áreas utilizables.
Serán contabilizadas dentro del índice de construcción:
• Las áreas construidas privadas, incluyendo mezanines.
• Las áreas técnicas tales como cuartos de maquinas, cuartos de basuras,
cuartos útiles, estructura portante, muros internos y externos.
• Los balcones y terrazas que presenten cubiertas de cualquier material.”
Frente a las cesiones en suelo la norma que define el criterio es el artículo 325 del
POT, el cual expresa que la obligación de cesiones en suelo para otros usos se
paga “…con una porción de la cantidad de construcción en metros cuadrados.”,
porción que se fija de manera concreta en la tabla de aprovechamientos y
obligaciones del artículo 252 del POT, que para el caso del polígono Z2_RED_28
es de 20 metros cuadrados.
Dado el principio jurídico consistente en que “a situación igual, igual regulación”,
es posible concluir que la cantidad de construcción en metros cuadrados para las
cesiones en suelo se contabiliza como se hace con el índice de construcción,
excluyendo una serie de áreas y de elementos, tal como se vio que lo regula el
artículo 253 del POT. Es decir, la norma del artículo 325 del POT no lo hizo

90
explícitamente, pero la regulación del artículo 332 del POT sienta el antecedente
en relación con la forma de fijar los metros cuadrados a construir en
equipamientos, tal como ya se expuso y se recuerda: con fundamento en la
cantidad de construcción definida en términos del índice de construcción.
Esta interpretación, además, es consecuente con el motivo que inspira las
cesiones obligatorias en suelo para espacio público efectivo y equipamientos,
pues son las áreas con fundamento en las cuales se calcula el índice de
construcción las que en efecto atraen la población que demandará y hará uso de
esas cesiones urbanísticas. Las demás áreas construidas –las que se excluyen
del índice de construcción- en efecto no atraen población y por ello no sería lógico
contabilizarlas para efecto de las cesiones obligatorias destinadas a espacio
público efectivo y equipamientos. De acuerdo con esto, se plantean los siguientes
requerimientos a nivel de cesión de espacio público:
Tabla 36. Requerimiento de cesión de suelo según U.A.U.
U.A.U. ÁREA PARA ÍNDICE ÁREA DE OBLIGACIÓN EP
1 21.172 4.234,40
2 54.342 10.868,44
3 25.556 5.111,20
4 30.980 6.195,96
5 37.133 7.426,59
6 10.988 2.197,60
7 31.777 6.355,44
8 11.787 2.357,39
9 30.759 6.151,81
10 78.076 15.615,24
11 37.011 7.402,14
12 13.159 2.631,76
382.740 76.547,97
Para el cumplimiento de esta obligación, el Plan Parcial dispone de los siguientes
espacios públicos:
4.5.1.1. Parque de la Vida
Este parque, nace de la necesidad de consolidar una zona de equipamientos
importante en este sector que permita atender a las comunidades del barrio
Córdoba y El Progreso. Marca el inicio del Plan Parcial por este cuadrante.
Se ubica en la manzana 35, en los siguientes predios: 7-9-35-8, 7-9-35-9, 7-9-35-
10, 7-9-35-11, 7-9-35-28, 7-9-35-29, 7-9-35-30, 7-9-35-31, 7-9-35-32, 7-9-35-33, 7-
9-35-34, 7-9-35-35, 7-9-35-36, 7-9-35-37. Se encuentra en el sector norte del
polígono, entre los dos cementerios –Cementerio Universal y Cementerio Israelita
El espacio público que se cede en esta manzana es de 4.036 m². Se concibe
como un espacio verde con mucha presencia arbórea y una plazoleta que marque
el acceso al edificio de equipamiento presente en esta cesión.

91
El diseño final del Parque incluirá la eliminación de los cerramientos totales o

muros medianeros y generar fachadas abiertas hacia este espacio de forma tal
que haya integralidad espacial entre el parque y las áreas privadas que lo
circundan; para ello, se deberá concertar esta situación en el momento de
realización del proyecto con los dueños de los predios circundantes.
Gráfico 21. Propuesta de Parque de la Vida.
4.5.1.2. Boulevard El Progreso:

Este boulevard, que constituye un espacio público de transición entre los usos de
vivienda presentes en el sector y las otras actividades que se vuelcan sobre esta
zona del Polígono Z2_RED_28, se encuentra localizado en los lotes que dan
fachada sobre la carrera 67.
Este espacio público se ubica en las manzanas 3 y 4 del barrio El Progreso y
ocupa parte de los lotes 5-19-4-14, 5-19-4-15, 5-19-4-16, 5-19-4-17, 5-19-4-18, 5-
19-4-19, 5-19-4-20, 5-19-3-6, 5-19-3-7, 5-19-3-8, 5-19-3-9, 5-19-3-11. El predio 5-
19-3-10 es público actualmente. Se involucraría dentro de todo el proyecto del boulevard.
Gráfico 22. Propuesta de Boulevard El Progreso.

92
El área de este espacio público es de 7.182 m². Se concibe como un espacio

verde con mucha presencia arbórea (que permitirá amortiguar posibles impactos)
y pocas zonas en piso duro.
Este espacio, destinado a satisfacer las necesidades integrales de la comunidad
en general en lo que respecta a la recreación y encuentro ciudadano, se deberá
dotar de grama y arborización con amoblamiento urbano (Iuminarias, basureras,
bancas, juegos infantiles, fuentes de agua, esculturas, senderos y pequeñas
terrazas, entre otros), dando continuidad a los otros parques que plantea. Su
dimensión se plantea como mínimo de 12 metros de ancho.
4.5.1.3. Plaza del Comercio
Dando acceso al sector del Plan Parcial se ubica un importante nodo de comercio
y servicios que sirve de receptor de los flujos peatonales que ingresan al área de
planificación.
Gráfico 23. Propuesta de Plaza del Comercio
Este espacio público se ubica en la manzana 4 del barrio El Progreso y ocupa

parte de los lotes 5-19-4-2, 5-19-4-3, 5-19-4-4. Este espacio público incluye el lote
1 de la misma manzana que actualmente es público y en el cual se genera parte
de la obligación vial y se complementa el espacio público mencionado.
El área de este espacio público es de 2.596 m². Se concibe como un espacio tipo
plazoleta con zonas en piso duro y algunas fuentes y zonas verdes puntuales, con
una retícula de árboles.
4.5.1.4. Parque Urbano Al pie del Cerro
Este es el principal espacio público de la propuesta y se concibe como el que
dará soporte a las actividades industriales, comerciales y de servicios que se
generan con el Plan Parcial. Su localización, presupone a futuro una integración
con el espacio público estructurantes del Cerro EL Volador. Se accede por medio
de la carrera 67, la transversal 78, la via interna propuesta por el Plan Parcial y por
la calle 71.

93
Se concibe como una amplia zona verde que presenta zonas para el descanso y
la práctica de actividades recreativas y deportivas entre las cuales se incluye el
trote, el patinaje y otras mas.
En este parque se propone la localización de unos módulos de comercio que
deberán cumplir con las respectivas licencias de ocupación del espacio público y
que permitirán generar espacios para los vendedores informales localizados en la
zona.
Se localiza en la manzana 20 del barrio El Progreso y ocupa parte de los predios
predios 5-19-20-5, 5-19-20-10, 5-19-20-12, 5-19-20-21, 5-19-20-22, 5-19-20-23. En
los predios 21, 22, 23 y 5 se ubica la cobertura sobre la quebrada Malpaso, que
también se cederá como espacio público (solo el ancho del boxcoulvert).
El área de este espacio público es de 34.189.80 m².
Gráfico 24. Propuesta de Parque Urbano El Cerrro

Teniendo en cuenta que este Parque se constituye en el principal nodo de

94
espacio público de todo el sector y que su localización incluye una propuesta de

integración futura con el Parque Cerro El Volador, se define que los suelos que
sea necesario adquirir por fuera del área de planificación del Plan Parcial, para
cubrir el total de la obligación urbanística de espacio público, se compren y
adecúen en los terrenos del Cerro.
El proyecto del Plan Parcial, propone una integración con el Cerro a través de un
sendero peatonal, que una con el mirador Norte –existente-, reforzando de esta
manera la buena accesibilidad peatonal y vehicular que este presenta.
El mirador norte es uno de los amoblamientos presentes en el cerro,
acondicionado para promover la vista hacia el paisaje urbano del norte de la
ciudad. Este mirador tiene
una importante visual
sobre el Plan Parcial
Z2_RED_28.
Dado que no se puede
subir en vehículo hasta la
cima, sino hasta el
parqueadero, ubicado en
la parte media del cerro,
se considera que es cerro
exclusivamente para
caminar, trotar o montar
en bicicleta por los
circuitos preparados para
ello.
La parte alta y media del cerro posee una buena oferta de espacios para usos
recreativos, debido a que se encuentran los miradores y la plazoleta, los cuales
presentan buenas condiciones físicas. Los parques infantiles y placas deportivas
ubicadas en los bordes del cerro son importantes a escala barrial.
4.5.1.5. Total de suelo a ceder
Una vez realizada la propuesta urbana, se concluye que no es posible hacer
todas las cesiones de espacio público al interior del área de planificación, con lo
cual, se propone ceder una parte al interior, hasta consolidar 50.684 m². El área
adicional, deberá gestionarse a la hora de consolidar las unidades de actuación
urbanística y se propone que se consolide en el sector del Cerro El Volador. A
continuación se ubican los suelos a ceder al interior de cada unidad de actuación
urbanística:
Tabla 37. Suelo a ceder al interior del polígono
BOULEVARD PLAZA DEL PARQUE AL PIE PLAZA DE TOTAL

UAU
EL PROGRESO COMERCIO DEL CERRO LA VIDA E.P. Ef.
1 2.021 2,021
2 0

95
BOULEVARD PLAZA DEL PARQUE AL PIE PLAZA DE TOTAL

UAU
EL PROGRESO COMERCIO DEL CERRO LA VIDA E.P. Ef.
3 2.596 2,596
4 479 479
5 2.326 2,326
6 2.356 2,356
7 1.609 1,609
8 335 335
9 2,602 2,602
10 28,351 28,351
11 1,293 1,293
12 0
7.182 2.596 34.190 0 43,968
AREA RECEPTORA 4.036 4.036
TOTAL 48.004
Teniendo en cuenta que el total del área de suelo a ceder es de 76.548, se
concluye que deben pagarse por fuera del Plan Parcial un total de 28.544 m²
4.5.2. CESIÓN PARA EQUIPAMIENTOS

Acorde con lo expresado en el numeral anterior, el artículo 332 del POT –Acuerdo
046 de 2006-, cuarto inciso literalmente dice que “Para otros usos diferentes a
vivienda se construirá en equipamientos el 1% del área total construida.”,
agregando que “…Se contabilizará sobre las áreas construidas que hacen parte
del ‘índice de construcción’ señalado en este Acuerdo”.
Por lo tanto, la cesión de equipamientos se hace con base en las siguientes áreas:
Tabla 38. Obligación de Equipamientos por U.A.U.
ÁREA ÁREA OBLIGACIÓN
U.A.U.
ÍNDICE EQUIPAMIENTO
1 21.172 211,72
2 54.342 543,42
3 25.556 255,56
4 30.980 309,80
5 37.133 371,33
6 10.988 109,88
7 31.777 317,77
8 11.787 117,87
9 30.759 307,59
10 78.076 780,76
11 37.011 370,11
12 13.159 131,59
382.740 3.827,40

96
La tabla anterior establece que habrá de realizarse la construcción de

equipamientos en un área total de 3.827.4 m². El Plan Parcial establece la entrega
de estos equipamientos de la siguiente manera:
4.5.2.1. Equipamiento Cultural
Este equipamiento se ubica en el sector norte del Plan Parcial y se construye en
ese sitio, con el fin de dar soporte al espacio público que se ha denominado
Parque de La Vida.
Se plantea un centro cultural, debido a la importancia de promover la identidad
social y cultural del sector. Se ubica en las inmediaciones de los dos cementerios
–Cementerio Universal y Cementerio Israelita
El equipamiento propuesto es un edificio de tres pisos en un área de 425.66 m²
por piso para un total de 1.277 m².
Para su ejecución se deberá plantear la localización de actividades que pueden
ser:
• Salones para el Desarrollo de grupos de enseñanza de Música, Artes,
Danza, Artesanías, idiomas extranjeros.
• Actividades lúdicas y de integración comunitaria.
• Desarrollo comunitario.
• Teatro.
• Áreas de promoción para el desarrollo personal, entre otros.
4.5.2.2. Equipamiento Recreativo
Ubicado en el Parque Al pie del Cerro, este equipamiento constituye el principio
de un conglomerado de espacios públicos urbanos que dan soporte a toda la
estructuración de los recorridos y espacios de socialización y ocio que se
encuentran al interior del Plan Parcial
Gráfico 25. Propuesta
de equipamiento recreativo
El uso de este
equipamiento
corresponde con las
necesidades que se han
identificado en el sitio,
dada la población flotante
que se tiene y las
posibles interacciones y
conexiones con los
futuros espacios públicos
a consolidar en el cerro El
Volador.

97
El equipamiento propuesto se concibe como un edificio público que incluye en el

primer piso una zona de cafetería, mesas de juegos en general y salones al aire
libre, en el segundo piso se ubicaría un gimnasio y en el tercero una cancha para
deportes, además de la zona administrativa.
El área en primer piso es de 850 m² para un total de 2.550 m² en tres pisos.
Este equipamiento está localizado dentro del Parque Al Pie del Cerro, y consiste
en una edificación que se integra con el uso recreativo a nivel de primer piso,
presentando una planta permeable que contenga actividades de lúdica abiertas al
público; además se ubica aprovechando el parque como nodo de actividades en
donde se pueda trotar, montar en bicicleta, patinar y hacer deportes al aire libre.
4.5.3. CESIÓN DE SUELO PARA VÍAS Y REDES:

Las vías que habrán de construirse en el presente Plan Parcial corresponden al
planteamiento de vías obligadas que contiene el plan vial municipal.
En cuanto a la obligación asumida por el Plan Parcial, se entregará la cesión de
suelo necesaria para las ampliaciones viales que se incluyen en las vías obligadas
que atraviesan la zona; adicionalmente, se entrega la cesión de suelo
correspondiente a la nueva vía propuesta por el Plan Parcial.
De esta manera, se identifican por unidad, las siguientes cesiones viales:
Tabla 39. Cesión de suelo para vías
VIA OBLIGADA VIA PROPUESTA VÍAS TOTALES
UAU
(Suelo) (Suelo) (Suelo)
1 522 0 522
2 2.414 0 2.414
3 1.032 0 1.032
4 1.088 0 1.088
5 1.322 0 1.322
6 1.022 0 1.022
7 3.827 3.835 7.662
8 1.930 0 1.930
9 2.408 0 2.408
10 3.294 3.789 7.083
11 1.282 0 1.282
12 537 0 537
20.677 7.624 28.301
ARC 2.819 2.819
TOTAL 23.496 7.624 31.120
Adicionalmente, el plan parcial deberá adquirir el suelo correspondiente a la nueva
vía que une la via propuesta con la carrera 65 y que discurre por el área de
manejo especial –Multicentro Caribe-, considerada como de bien de interés

98
general y que mide 275 m² aproximadamente, para la cual se estima un costo de

234 millones de pesos, teniendo en cuenta que habrá de realizarse la compra del
predio y la respectiva adecuación, además de los trámites legales.
Es de anotar que esta vía debería tener un ancho de calzada de 7.00 mt., los
cuales se terminarían de consolidar con el área adicional que tendría que
calificarse como via pública dentro de lo que hoy es el A.P.I. del Comando de la
Policía.
Para su concreción se debe declarar como de utilidad pública, con el fin de evitar
los procesos especulatorios del suelo.
Vía Multicentro Caribe
Área [m2] 275
Valor unitario suelo [$/m2] 550.000
Costo adecuación [$/m2] 160.000
Costos de gestión 20%
Valor suelo 151.250.000
Costo adecuación 44.000.000
Subtotal 195.250.000
Costos de gestión 39.050.000
Costos totales 234.300.000
Valor unitario 852.000
4.5.3.1. Construcción de infraestructura vial:

De acuerdo con el parágrafo 39 de la ley 388
“Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del
reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación
incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras
públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios
públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las
cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la
dotación de los equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes
matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el
área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas,
contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial o
cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y
beneficios de las actuaciones”.
De acuerdo con lo planteado en el Decreto Nacional 2181 de 2006, la
construcción de las redes matrices de servicios públicos domiciliarios se
regirá por lo dispuesto en la Ley 142 de 1994 y su reglamento o las normas
que los adicionen, modifiquen o sustituyan.
Por lo tanto, se entregarán adecuadas por parte del Plan Parcial las vías de
carácter secundario, las cuales se especifican a continuación por cada unidad:

99
Tabla 40. Infraestructura vial secundaria y vía propuesta por el Plan Parcial
VIA OBLIGADA VIA PROPUESTA VÍAS TOTALES

UAU
(Adecuación) (Adecuación) (Adecuación)
1 504 0 504
2 527 0 527
3 0 0 0
4 588 0 588
5 577 0 577
6 503 0 503
7 0 3.835 3.835
8 723 0 723
9 861 0 861
10 0 3.789 3.789
11 0 0 0
12 0 0 0
4.284 7.624 11.908
ARC 2.424 2.424
TOTAL 6.708 7.624 14.332
Adicionalmente, se considera la construcción de las vías secundarias localizadas

sobre la transversal 78
VIAS DE SERVICIO
UAU EN TR 78
(Adecuación)
1 0
2 1763.49
3 1017.62
4 821.50
5 1487.82
6 1787.97
7
8
9 1351.77
10 2659.50
11 1029.15
12
11.918,82
4.5.4. FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL

Considerada como una carga, deberá ser tenida en cuenta a la hora de hacer el
reparto de cargas y beneficios. Se estima un costo de 195 millones de pesos

100
Para su cálculo se tuvo en cuenta el contrato firmado por el Consorcio Dinpro &
CONINSA Ramon H con la empresa Everfit Confecciones Colombia. Este contrato
incluye:
• Coordinación del Plan Parcial
• Componente urbanístico
• Componente ambiental
• Componente redes de servicios públicos y vías
• Componente movilidad
• Componente jurídico
• Componente socioeconómico
• Avalúos
• Trámites legales y documentación en general
4.5.5. OTROS COSTOS DE URBANISMO Y COMPENSACIONES

Esta carga obedece a la necesidad de mantener en un fondo fiduciario del Plan
Parcial, los costos correspondientes a las adecuaciones necesarias en la
infraestructura de ingreso al box coulvert de la quebrada Malpaso, así como los
costos necesarios para la construcción de redes de servicios públicos que
permitan poner en funcionamiento todas las redes del Plan Parcial, de acuerdo
con la factibilidad de servicios públicos expedida por Empresas Públicas y a la
compensación a propietarios del área receptora de cargas
Infraestructura de ingreso en la quebrada. 160 millones
Otros costos de adecuaciones del box Coulvert: 40 millones
Redes según certificado de factibilidad: 400 millones.
Compensaciones a los propietarios del área receptora de cargas de
acuerdo con la metodología establecida en el Decreto Municipal 2050 de
2006. Se calculan aprox. 100 millones.
Las cargas asociadas a otros costos de urbanismo, cuyo valor se ha estimado en
pesos, deberán ser actualizadas para el momento del pago de acuerdo con el
incremento de precios al consumidor IPC, suponiendo los valores aquí estimados
de acuerdo con el año 2008

101
4.5.6. CRITERIOS PARA LA ESTIMACIÓN DEL PAGO DE

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS DE ACUERDO CON EL TOTAL
DE APROVECHAMIENTOS POR UNIDAD DE ACTUACIÓN
8
URBANÍSTICA
Con el fin de aclarar las posibles reglas que regirán el total de aprovechamientos
que finalmente se construyan por unidad se pueden presentar las siguientes
situaciones:
a. El promotor y/o constructor de la unidad utiliza exactamente la misma
cantidad de metros cuadrados totales, en el mismo uso propuesto por el Plan
Parcial:
El total de m² a ceder como suelo para espacio público y equipamientos se
mantiene en igual proporción a como fue establecido para la respectiva
unidad, acorde con el reparto de cargas y beneficios realizados a partir del
ejercicio de reparto propuesto por el Plan.
b. El promotor de la unidad utiliza menos cantidad de metros cuadrados totales,
en el mismo uso propuesto por el Plan Parcial:
entrega en la misma cantidad a como fue establecido para la respectiva
c. El promotor de la unidad utiliza la misma cantidad de metros cuadrados
totales, en un uso menos rentable que el propuesto por el Plan Parcial:
entrega en la misma cantidad a como fue establecido para la respectiva
d. El promotor de la unidad utiliza una proporción diferente de metros cuadrados
totales, en un uso más rentable al propuesto por el Plan Parcial para la UAU.
Este uso deberá estar considerado entre los posibles usos compatibles
dentro de la unidad.
La posibilidad de construir un uso mas rentable, manteniendo o no, la misma
cantidad de metros cuadrados construidos de acuerdo con el
aprovechamiento fijado para la unidad, podría desequilibrar el ejercicio de
reparto. No obstante, dado el criterio de flexibilidad que se ha planteado
dentro del Plan Parcial, esta situación podría presentarse, siempre y cuando
se cumpla con:
• Si se quiere ceder únicamente lo estipulado para la respectiva UAU en el
reparto equitativo de cargas y beneficios, se deberá construir menos área
8
Unidad de Actuación Urbanística - UAU

102
en el uso mas rentable elegido por el promotor, de acuerdo con la

siguiente tabla de equivalencias:
Tabla 41. Tabla de equivalencias por usos
UAS9
COMERCIAL Tipo1 0 1,905
GRAN SUPERFICIES 0 0,857
SERVICIOS Base Uas 1,000
INDUSTRIA MENOR 0 0,762
GRAN INDUSTRIA 0 0,714
INDUSTRIA I+D 0 1,000
El total de m² a ceder como suelo para espacio público y equipamientos
se entrega en la misma cantidad a como fue establecido para la
respectiva unidad, acorde con el reparto de cargas y beneficios
realizados a partir del ejercicio de reparto propuesto por el Plan.
Si se quiere mantener la misma área de construcción (es decir, la misma
edificabilidad total otorgada por el plan parcial), con un uso mas rentable, se
deberá ceder carga adicional a la establecida por el Plan para la respectiva
unidad, en proporción a 20 m² de suelo a ceder por espacio público por cada 100
m² construidos (tomados del área para índice), 1 m² por cada 100 m² construidos
para equipamiento y la construcción de la infraestructura vial principal que esté
ubicada en la respectiva unidad, los cálculos se harán con base en lo que se
construya por encima de las U.A.S. permitidas para cada unidad.
En conclusión, las cargas inherentes a la unidad que deben ser entregadas por
los diversos proyectos, serán como mínimo, las que fueron determinadas a partir
del reparto equitativo de cargas y beneficios del Plan.
9
Para la definición de equivalencias se tendrá en cuenta la definición de U.A.S. establecida para el
reparto de cargas y beneficios
Con el fin de mantener los principios legales de reparto equitativo de cargas y de beneficios, la
edificabilidad a utilizar en cada unidad de actuación urbanística y a su interior entre las etapas que
sean previstas en su correspondiente licencia de urbanismo, se regirá mediante un factor de
conversión denominado UAS –Unidades de Aprovechamiento de Superficie-, de forma tal que a partir
del aprovechamiento determinado, cada unidad de actuación posee un máximo de UAS convertibles
en metros cuadrados en cada una de las categorías de usos.
La convertibilidad de las UAS en metros cuadrados permite mantener la equidad entre usos
comercialmente más rentables que otros, partiendo de valores actuales de mercado de ventas,
proporciones que se mantendrán a todo lo largo de la vigencia del plan parcial, para calcular la
edificabilidad posible de cada proyecto en las unidades de actuación, Una UAS corresponde a 1 metro
cuadrado edificable en Servicios, estimada a valor de venta del momento de formulación del presente
plan parcial a $2’100.000 pesos.

103
4.5.7. OBLIGACIÓN DE CALIFICACIÓN DE SUELO PARA VIVIENDA

DE INTERÉS PRIORITARIO
Según lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley 1151 de 2007, están exentos de la
obligación de calificación de suelo para vivienda de interés social prioritario –VIP-
los suelos destinados a usos industriales; igualmente el Decreto Nacional 4259 de
2007, establece que los porcentajes mínimos de suelo que se destinarán al
desarrollo de programas de vivienda de interés social o de interés prioritario, no
son exigibles cuando se trate de suelos destinados a usos industriales,
dotacionales o institucionales, o cuando los predios estén cobijados por un
tratamiento distinto al tratamiento urbanístico de desarrollo.
4.5.8. OBLIGACIÓN DE PARQUEADEROS

Teniendo en cuenta la localización del plan parcial, entre tres vías con proyecto de
corredores de transporte masivo de mediana capacidad Metroplús (calles 71 y 80,
y carrera 65), se deben adoptar acciones consecuentes con la política de
desestímulo de al uso del vehículo particular y promoción del uso del transporte
masivo de baja ocupación de la infraestructura vial y bajas emisiones de gases y
ruido. Por esta razón se propone una norma de acuerdo con los siguientes
indicadores:
La norma para parqueaderos en el presente Plan Parcial es:
Tabla 42. Norma de parqueaderos propuesta por el Plan
Cargue PRIVADOS VISITANTES MOTOS
DESCRIPCION
[1 Parq / x m2] [1 Parq / X m2] [1 Parq / X m²] [1 Parq / X m²]
COMERCIAL Tipo1 100 100 50
GRAN SUPERFICIE 100 100 50
SERVICIOS 100 100 200
GRAN INDUSTRIA 2.000 0 1.000 100
INDUSTRIA MENOR 600 500 150 100
INDUSTRIA I+D 0 50 100 200
4.6. REGLAS PARA CONVERTIBILIDAD DE UAS.
En cualquier caso, y con el fin de establecer un nivel mínimo de industria (para

garantizar el uso principal del plan parcial), se establece el siguiente listado de
reglas para la convertibilidad de UAS:
• No podrá cambiarse UAS de uso industrial por UAS en otros usos.
• Podrá mantenerse la convertibilidad de UAS comerciales por servicios o
viceversa

104
• Siempre que haya interés, podrán cambiarse UAS de servicio o

comerciales por UAS de uso industrial.
4.7. NORMAS BÁSICAS
4.7.1. NORMAS PARA LOCALES COMERCIALES

Áreas mínimas y máximas por zonas del Plan Parcial:
• Para locales ubicados sobre la carrera 67, su área construida será de
cuarenta y ocho metros cuadrados (48m2) y máximo de cien metros
cuadrados (100m2). No obstante, podrán desarrollarse pequeños malls o
agrupaciones de locales de hasta máximo cinco (5) locales y con un
máximo de quinientos metros cuadrados (500m2) construidos.
Sobre esta vía podrá localizarse uso de minimercado con un área hasta
de doscientos metros cuadrados (200m2) construidos, con una
modulación de cada trescientos metros lineales (300m) en este sector.
Estos locales podrían adecuarse como oficinas con un máximo de
cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m²) sobre este sector.
• Para locales comerciales de tipo mayorista, el área mínima será de cien
metros cuadrados (100m²).
• Para locales comerciales en centro comercial, acorde con los artículos
261 y 265 del Decreto Municipal 409 de 2007, se considera que forman
parte de conglomerados comerciales, los cuales no tendrán límite en su
área ni en la cantidad de locales, siempre y cuando se cumpla con las
normas definidas para este tipo de desarrollos.
4.7.2. INDUSTRIA ARTESANAL

Teniendo en cuenta que puede localizarse sobre el boulevard ubicado en la
carrera 67, se podrá ubicar en locales con un área entre treinta y seis (36.00) y
cien (100.00) m².
4.7.3. NORMAS PARA EDIFICACIONES INDUSTRIALES EN

GENERAL
Se aplicarán en lo pertinente, las disposiciones contenidas en los Decretos
Municipales 409 de 2007 y 1521 de 2008 y en particular para este plan parcial las
siguientes
4.7.4. NORMAS PARA EDIFICACIONES DE SERVICIOS

En la ubicación de locales abiertos al público con venta y consumo de licor se
tendrá en cuenta que cuando en el capítulo de saturación de usos del suelo se
habrá de costado de manzana, se están considerando éstas como de 80 m de
lado. Dado que en la carrera 67 estas manzanas presentan dimensiones mayores,

105
se podrá ubicar los locales que correspondan proporcional al tamaño de la

manzana, tomando en cuenta que por cada 80 metros se admitirán dos locales.
El presente Plan Parcial se adhiere a lo estipulado en el Decreto 409 de 2007 a
efecto del establecimiento de norma específica en lo que respecta al uso de
servicios
4.7.5. RETIROS Y AISLAMIENTOS

• En las zonas industriales y comerciales no se exigirá retiros de aislamiento de
los edificios
• En la U.A.U. número 11, donde se ubica el uso de producción gran empresa,
deberá respetarse un retiro de aislamiento con respecto al andén, de 12
metros como mínimo, con el fin de garantizar las posibles bahías necesarias
para el ingreso de vehículos.
• En cuanto al espacio público adyacente a la Quebrada Malpaso, sobre las
coberturas que cubren la corriente de agua y los retiros, será necesario cumplir
lo establecido por el artículo 20 del Plan de Ordenamiento Territorial.
4.7.6. NORMAS SOBRE ÁREAS DE CARGUE Y DESCARGUE,

RADIOS DE GIRO Y CONDICIONES DE PARQUEO
Debido al alto porcentaje de vehículos de carga, todas las maniobras de carga y
descarga tendrán que hacerse en el interior de los proyectos, así mismo, tendrán
que diseñarse los accesos considerando las normas que para este tipo de
vehículos están planteada en el POT de la ciudad. Se deberá plantear en los
accesos por donde ingresen vehículos de carga a los predios unos radios de giro
de 5.00 metros.
Todos los radios de giro en las esquinas de proyectos viales deberán ser de 10.00
metros
En lo que respecta a las condiciones de parqueo (exceptuando el número de
celdas, el cual se ajusta al numeral 3.6 del presente documento), el plan parcial se
sujeta a lo establecido por el Decreto Municipal 409 de 2007.

106
CAPÍTULO II. GESTIÓN Y FINANCIACIÓN
CAPÍTULO II.
GESTIÓN Y FINANCIACIÓN
5. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
Tal como lo establece el Plan de Ordenamiento Territorial vigente para el

municipio de Medellín – Acuerdo 046 de 2006-, para alcanzar los máximos
aprovechamientos en el desarrollo inmobiliario de los predios ubicados en el
polígono Z2_RED_28, es necesaria la formulación y adopción de un plan parcial.
Para el caso que nos ocupa, podría plantearse dos escenarios posibles:
1. Ejecución de las unidades de actuación a partir de la promoción de proyectos
individualizados en cada U.A.U.:
En este caso, la gestión y realización de cada uno de los pasos que son
necesarios para llegar hasta la construcción serán emprendidos directamente por
los propietarios del área de la misma, implicando esto un mayor desgaste y
reprocesos dado que cada unidad tendría que partir desde la delimitación de la
UAU hasta las licencias, para ello se requiere en todo caso la asociación mediante
diversas formas:
• Crear empresas inmobiliarias aportando los bienes inmuebles que hacen parte
del área del plan.
• Asociarse con empresas inmobiliarias que ya existan, aportando los inmuebles
u otros recursos.
• Asociarse entre varias unidades de actuación urbanística, con el fin de
adelantar el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas del plan parcial.
2. Conformación de una entidad gestora:
En lo posible deberá conformarse una entidad gestora que haga las veces de
operador urbano para este plan. Esta entidad sería privada y estaría encargada de
adelantar las diferentes actividades que conduzcan a facilitar y concretar la
gestión asociada entre los diferentes propietarios de predios dentro del área de
planificación.
El proceso de gestión plantea una secuencia que dependerá de la conformación
o no dicha entidad gestora:
5.1. SECUENCIA DEL PROCESO DE GESTIÓN
Con el presente plan parcial, se propone la delimitación de 12 unidades de

planeamiento -unidades de actuación urbanística-. El inicio del desarrollo

107
urbanístico y posteriormente el ejercicio inmobiliario de dichas unidades, estará

supeditado a la voluntad de asociación por parte de todos los propietarios de los
inmuebles que las componen, caso en el cual la unidad se denominará unidad de
gestión.
En caso de no lograrse el consenso de voluntades, deberá acudirse al trámite
administrativo de delimitación de las unidades de actuación propuestas, proceso
que podrá ser realizado de manera independiente para cada una de ellas. Una
vez delimitadas, podrá procederse a su ejecución, la cual podrá ser forzada en
cuanto a los propietarios renuentes a participar en ella, siempre y cuando medie la
aprobación del 51% de ellos –proporción que será cuantificada en relación con el
área de los predios (en suelo) aportados-; lograda dicha mayoría podrá hacerse
uso de los diferentes instrumentos contemplados en la Ley 388 de 1997:
enajenación voluntaria, enajenación forzosa y la expropiación por vías
administrativa o judicial; de esta manera la entidad gestora que ejecute la unidad
de actuación urbanística, podrá contar con la totalidad de los predios –
obviamente previo pago de los valores comerciales de los mismos- necesarios
para comenzar los diferentes desarrollos.
Su ejecución deberá recurrir a los mecanismos de la integración inmobiliaria o
cooperación entre partícipes; esto de acuerdo a la situación predial, la necesidad
de los mismos para el cumplimiento de las cargas impuestas y al reparto
equitativo de las cargas y beneficios. En caso de ser necesaria la integración
inmobiliaria, deberá ser aprobado y ejecutado el respectivo proyecto de
integración, el cual conducirá a los trámites de integración y posterior subdivisión
de los predios resultantes.
5.2. PRINCIPALES ACTORES EN LA GESTIÓN DEL PLAN

PARCIAL
5.2.1. LOS PROPIETARIOS DEL SUELO

Actúan como agentes fundamentales de la operación de este plan parcial, toda
vez que son los aportantes del recurso suelo, el cual se convierte en el elemento
de partida para la realización del Plan Parcial; su asociación voluntaria o forzada -
a través de los instrumentos contenidos en la Ley 388 de 1997-, se constituye en
la base para emprender el desarrollo urbanístico e inmobiliario de los predios
localizados al interior del área de planificación. Es a ellos a quienes en primera
instancia se impactará con la propuesta, y son ellos quienes participarán
directamente del reparto equitativo de cargas y beneficios.
Su asociación permitirá su participación como socios gestores dentro de la
operación generada para el desarrollo de la unidad de actuación urbanística en la
cual se encuentran los predios de su propiedad; su participación será valorada en
función de sus aportes en suelo -teniendo en cuenta el valor de los predios antes
de concretarse la adopción del plan parcial-. También podría llegar a plantearse
su participación en la operación inmobiliaria que se desarrollase posterior al

108
desarrollo urbanístico, lo cual implicaría participar también en las utilidades

generadas por éstos.
5.2.2. LA ADMINISTRACIÓN MUNICIPAL

Como garante del proceso de formulación del Plan Parcial, deberá evaluar el
cumplimiento de las premisas urbanas determinadas en el marco del Plan de
Ordenamiento vigente para la zona objeto de planificación. Adicionalmente
deberá verificar el cumplimiento de las condiciones de equidad determinadas por
el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios previsto dentro de la
formulación.
Dentro de la gestión de las diferentes unidades constitutivas del plan parcial,
deberá aprobar la delimitación de las diferentes unidades puestas a
consideración, teniendo en cuenta los procedimientos previstos en la Ley 388 de
1997 y Decreto 2181 de 2006.
Durante la ejecución de las unidades de actuación urbanística, deberá realizar la
declaratoria de utilidad pública o interés social, de aquellos predios cuyos
propietarios hayan sido renuentes a participar en la ejecución de la unidad
respectiva, ello cuando se haya obtenido un consenso favorable mayoritario de
los propietarios de la misma -teniendo en cuenta la proporción del área del suelo
aportado-. Esta declaratoria servirá de base para efectos de decretar la
expropiación de dichos predios.
La propuesta del plan parcial, ha previsto la construcción de una nueva vía, la cual
atraviesa un predio que no hace parte de los que participan en el sistema de
reparto de cargas y beneficios -esto por encontrarse en un área delimitada como
de manejo especial-. Para concretar la disposición del suelo necesario para
finalizar dicha vía, la Administración Municipal -en caso en el cual no se logre un
acuerdo privado con los propietarios de dicho predio- deberá acudir también a la
declaratoria de la faja necesaria, como de utilidad pública -fundamentado en la
construcción de un proyecto de infraestructura vial-, esto con el objeto de declarar
su expropiación. Cabe aclarar que los recursos necesarios para concretar su
adquisición, serán aportados el Fondo Fiduciario del Plan Parcial, según las
determinaciones del sistema de reparto10.
5.2.3. LA ENTIDAD GESTORA.

De origen privado, deberá efectuar la coordinación de las entidades y actividades
necesarias para la ejecución de las unidades de actuación urbanística previstas
en el marco del plan parcial. Algunas funciones o actividades específicas a
desarrollar son:
10
Pues previamente ya se habrá obtenido los recursos para ello, por parte de la unidad encargada de
este aporte

109
• Tramitar ante la Administración Municipal, la delimitación de las diferentes

unidades de actuación urbanística, en caso de no lograrse el consenso de
todos los propietarios que componen las diferentes unidades.
• Gestionar los consensos necesarios para acometer la ejecución de las
diferentes unidades de actuación urbanística.
• Activar el empleo de los diferentes instrumentos de gestión previstos en la Ley
388 de 1997.
• Diseñar estrategias de gestión que permitan establecer alternativas adicionales
como mecanismo de financiación, diferentes a la fiducia, que permitan
asegurar la concreción de lo público sin ir en detrimento de los intereses de los
particulares asociados en las unidades de actuación.
• Elaborar y presentar ante el Departamento Administrativo de Planeación el
proyecto de integración inmobiliaria en los términos que establece el artículo
47 de la ley 388 de 1997.
• Elaborar y presentar la escritura de integración inmobiliaria y de cesiones
urbanísticas a favor del Municipio de Medellín en los términos del artículo 46 de
la Ley 388 de 1997 y gestionar su inscripción en el folio de matrícula
inmobiliaria de cada uno de los predios que conforman la Unidad de Actuación
urbanística.
• Adelantar los trámites correspondientes para la expedición de las licencias
urbanísticas (Licencia de Urbanismo y construcción)
• Celebrar los contratos de fiducia mercantil cuando los proyectos urbanísticos
se vayan a realizar por este mecanismo.
• Ejecutar las obras que de acuerdo a lo planteado en el plan parcial estén a
cargo de los propietarios involucrados en la Unidad de actuación urbanística.
• Gestionar los recursos para financiar la ejecución de las obras a cargo de los
propietarios.
• Coordinar el desarrollo de los programas de mitigación de los impactos
derivados de la acción urbanística.
• Gestionar y garantizar las cesiones urbanísticas a favor del Municipio de
Medellín de acuerdo con el reparto equitativo de cargas y beneficios
establecido en el presente decreto.
Cuando la Unidad de actuación urbanística se va a desarrollar por medio del
mecanismo de cooperación entre participes, la entidad gestora tendrá las
siguientes funciones:
• Elaborar una reorganización predial, mediante la cual, se establezcan las
cesiones en suelo a favor del Municipio de Medellín, y los lotes objeto de los
desarrollos urbanísticos o, excepcionalmente, su compensación en dinero.

110
• Elaborar y formalizar el acuerdo con la Administración Municipal, en el cual, se

definan las condiciones bajo las que se costearán las obras de urbanismo a
cargo de la respectiva unidad cuya ejecución o financiación es requisito para
la licencia de construcción.
5.2.4. LA ENTIDAD FIDUCIARIA

El mecanismo de fiducia, y en especial el de la fiducia mercantil, proporciona
especiales condiciones para concretar el esquema de gestión asociada que
permita el desarrollo de las diferentes unidades de actuación urbanística previstas
por el plan parcial.
A través de la fiducia mercantil, también puede llegar a promoverse el desarrollo
de unidades de actuación en el cual la entidad gestora o la empresa que tenga a
bien desarrollar el predio recibe en transferencia los inmuebles, ejecuta la Unidad
de Actuación y retorna a los propietarios originales el producto que les
corresponde del proceso de urbanización.
No obstante, dado que en este el único mecanismo para asegurar la concreción
de lo público, se podrán proponer otras alternativas que garanticen los objetivos
de cada unidad.
5.2.5. LOS ARRENDATARIOS O MORADORES

Quienes se verán directa o indirectamente afectados por la actuación.
Los propietarios de los predios que conforman cada unidad de actuación podrán
presentar al Municipio de Medellín, la propuesta de un gestor de lo público, que
podrá coincidir con el que se proponga para la gestión privada; también se podrá
conformar un único gestor de lo público de todo el plan parcial, previo acuerdo de
todos los propietarios de las unidades de actuación; en este evento, la entidad
gestora que se constituya deberá garantizar previa a su liquidación que se hayan
entregado y recibido a entera satisfacción, las obligaciones urbanísticas por las
entidades competentes. Los gastos que demande esta gestión, serán a cargo de
los propietarios de los predios.
El gestor de lo público que se constituya tendrá, entre otras, las siguientes
funciones:
1. Deberá cumplir el rol de facilitador y orientador en la aplicación de las
normas previstas en el presente Decreto, especialmente en lo relacionado
con el espacio público y las cargas urbanísticas asociadas al plan parcial.
2. Coordinar con la entidad encargada de la gestión privada la entrega
material y jurídica de las áreas objeto de las cesiones urbanísticas.

111
5.3. INSTRUMENTOS LEGALES DE GESTIÓN
5.3.1. GESTIÓN ASOCIADA PARA LA EJECUCIÓN DE LAS

DIFERENTES UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA QUE
CONTEMPLA EL PLAN PARCIAL
Para la ejecución de las unidades de actuación urbanística proyectadas, es
necesaria la gestión asociada de los propietarios de los inmuebles
comprometidos en cada una de ellas -asociados de manera voluntaria o forzada-:
5.3.1.1. Asociación voluntaria
Tal como fue expresado previamente, en el caso en que haya un consenso de la
totalidad de propietarios (100%) incluidos en el área de la correspondiente unidad,
esta se denominará Unidad de Gestión
Una vez aprobado el presente plan parcial, los propietarios de las unidades que
se constituyan como unidades de gestión, podrán tramitar los respectivos
proyectos urbanisticos generales o las licencias de urbanismo y posterior o
paralelamente las de construcción para cada una de las etapas en las que pueda
ser subdividida cada unidad.
5.3.1.2. Asociación necesariamente forzosa
La Ley 388 de 1997 y Decreto 2181 de 2006, especifican la manera en la cuál
deben ser acometidos los procedimientos de la delimitación y ejecución de las
unidades propuestas por el plan parcial.
5.4. DELIMITACIÓN DE LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA
Posterior a la adopción del Plan Parcial, los privados interesados o incluso la

propia Administración Municipal, podrán gestionar el proceso de delimitación de
las unidades de actuación urbanística propuestas, teniendo en cuenta los
procedimientos descritos en el Decreto 2181 de 2006. El acto administrativo que
deja en firme la delimitación, deberá inscribirse en los diferentes folios de
matrícula inmobiliaria de los inmuebles componentes de la unidad en cuestión;
esta inscripción determinará la necesaria asociación entre los predios, para un
posterior desarrollo urbanístico e inmobiliario de los mismos.
5.4.1. EJECUCIÓN DE LAS UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

PREVIAMENTE DELIMITADAS.
Posterior al proceso de delimitación y una vez sea logrado el apoyo del 51% de
los propietarios del suelo que conforma la respectiva unidad de actuación, podrá
ser utilizada la figura de la expropiación de los inmuebles de los propietarios
renuentes. En este caso la administración municipal realizará la expropiación de

112
dichos inmuebles, con recursos que podrán provenir de la entidad gestora que
promueve la ejecución de la unidad.
5.4.2. MECANISMOS PARA EL DESARROLLO DE LAS UNIDADES DE

ACTUACIÓN URBANÍSTICA
Para el desarrollo de las unidades, es fundamental identificar la necesidad de
realizar procesos de reconfiguración predial, de los inmuebles que componen la
unidad en consideración. Teniendo como base dicha necesidad, podrán ser
utilizados el mecanismo de la integración inmobiliaria o el de la cooperación entre
partícipes.
En el primer de los casos, los inmuebles incluidos dentro de la respectiva unidad
deberán ser inicialmente englobados, para posteriormente ser divididos en los
predios que resultarán ser objeto de la cesión pública y los privados en los cuales
serán desarrollados los aprovechamientos lucrativos determinados por el plan.
El mecanismo de la cooperación entre partícipes implica que los predios
originales podrán ser desarrollados de acuerdo a las previsiones contenidas en el
plan parcial, sin que para éste deba ser necesario realizar el proceso de
integración o englobe, además de ser posible darse la distribución equitativa de
las cargas y beneficios entre los propietarios de los inmuebles constitutivos,
teniendo en cuenta la configuración predial original.
5.5. RECONOCIMIENTO DE DERECHOS A PROPIETARIOS

QUE NO PUEDAN EDIFICAR
Es necesario prever en el Plan la posible situación en la cual se compensa a los

propietarios que no puedan edificar. Es el caso de los predios que se van a
convertir en vías, parques u otros bienes públicos. A dichos propietarios se les
garantiza su beneficio mediante derechos de construcción en otros inmuebles
que sí pueden edificar, dentro de la misma unidad de actuación urbanística. Es
su primera opción, mas no la única, toda vez que este podría optar por vender su
predio o sus derechos de construcción y desarrollo, según sea el momento en
que lo haga, antes de aprobarse el plan parcial o después de adoptado.
En todo caso, para no limitar las posibilidades de desarrollo de las diferentes
unidades, podría hacerse uso del fondo fiduciario del plan parcial, para realizar el
aporte de los dineros correspondientes al espacio público que haya que comprar
en zonas destinadas para espacio público dentro del área receptora de carga.
Esto, con el fin de reunir recursos suficientes para hacer compras de predios
completos.
5.5.1. SITUACIÓN DE PROPIEDADES CON LEASING

En este caso, para la ejecución de la respectiva unidad de actuación deberá
contarse con la aprobación del 51% de los titulares reales (leasing) y asegurar que
los eventuales propietarios futuros estén informados.

113
5.5.2. SITUACIÓN JURÍDICA DE LOS ARRENDATARIOS

Los artículos 515 y siguientes del Código de Comercio (LIBRO TERCERO DE LOS
BIENES MERCANTILES, TITULO I DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO)
regulan las relaciones esenciales entre propietarios de establecimientos de
comercio y propietarios de los locales que aquellos ocupan con su
establecimiento de comercio. Como se verá, estas regulaciones van a incidir en
el plan parcial. Veamos
ARTICULO 515. DEFINICIÓN de Establecimiento de comercio.
Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.
ARTICULO 518. DERECHO A LA RENOVACION DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos
años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio,
tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo
en los siguientes casos:
1…
2…
3. Cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o
demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Este último numeral sería el aplicable al caso del plan parcial: la construcción de
obra nueva hace que el propietario del inmueble no esté obligado a la renovación
del contrato
ARTICULO 519. DIFERENCIAS SOBRE LA RENOVACIÓN.
Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación
del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con
intervención de peritos.
ARTICULO 520. DESAHUCIO CON SEIS MESES DE ANTICIPACIÓN.
En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del artículo 518, el propietario
desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la
fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere
renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del
contrato inicial.
El caso aplicable es el numeral 3º. El desahucio es el aviso, verbal o escrito,
aunque se recomienda escrito por correo certificado. Este aviso no debiera
producirse sino al menos cuando se esté planificando el trámite de la licencia de
urbanización, ya que una vez el arrendatario entregue en virtud del desahucio al
propietario le corren términos frente al arrendatario para adelantar las obras.

114
ARTICULO 521. PREFERENCIA DE ANTERIORES ARRENDATARIOS.

El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de
circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales
reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar
primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se
fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Parágrafo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al
comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que
pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquél, con no menos de
treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de
preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor
que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
ARTICULO 522. CASOS EN QUE EL ARRENDADOR DEBE INDEMNIZAR AL
ARRENDATARIO.
Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las
obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de
peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos
arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se
desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la
estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por
el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las
indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura
o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y
útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la
indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se
previene para las que versen sobre el dominio de inmuebles.
El Plan Parcial no podrá ser una excusa a favor de propietarios para hacer
lanzamiento de arrendatarios ya que puede haber lugar a indemnización a favor
del arrendatario, según se ve en las normas expuestas.
En síntesis, frente a arrendatarios la gestión del plan parcial implica sencillamente
acoger las disposiciones del Código de Comercio, pues como se ve existe plena
regulación del asunto.
5.6. CONSIDERACIONES EN CUANTO A LOS

REGLAMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Se han identificado dos situaciones tipo en que el plan parcial debe prever sus
relaciones con edificaciones sometidas a régimen de propiedad horizontal -RPH:

115
• En virtud del plan parcial, una edificación con RPH deberá dar paso a una
vía para consolidar una sección vial de carácter público que el sector
requiere y que sería asumida por el Plan Parcial. Tal es el caso del
Multicentro Caribe. Se prevé que dicha ocupación sólo afecta un área
común, del tipo zona verde. Posiblemente no se afectan áreas privadas,
pero en el análisis se considera esta situación11.
• En virtud del plan parcial, una edificación con RPH debe ser demolida
totalmente para dar lugar a una nueva configuración de lotes y de
edificaciones. Este caso posiblemente se dé en varias oportunidades e
incluye las viviendas sometidas a RPH.
5.6.1. NORMAS GENERALES APLICABLES

La norma esencial de los RPH es la Ley 675 de 2001. Allí se previeron los casos
de extinción total o parcial de la propiedad horizontal, en los artículos 9 y
siguientes. Una de las causales previstas es la orden de autoridad judicial o
administrativa (numeral 3 del artículo 9). Esta norma ya sería suficiente para
determinar la viabilidad jurídica del plan parcial en sus relaciones con los RPH: el
decreto del plan parcial autorizaría que se extinga total o parcialmente la
propiedad horizontal si no se produce espontáneamente la decisión en la
Asamblea de Propietarios, que es la que tiene dicha función (numerales 7, 10, 12
del artículo 38 de la Ley 765 de 2001).
Sin embargo se puede ahondar en otros aspectos.
5.6.1.1. Demolición y extinción parcial de la propiedad
horizontal
Tratándose del primer caso (demolición parcial 12 ) es necesario distinguir si la
demolición y, por ende, la extinción parcial afecta bienes comunes esenciales o
bienes no esenciales.
5.6.1.2. Bienes comunes esenciales
Si se trata de bienes esenciales debe procederse a una evaluación a fin de
determinar las posibilidades y costos de su reubicación. Se consideran bienes
esenciales (artículo 3 de la Ley 675 de 2001) al RPH aquellos que son
indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del
edificio y los indispensables para el uso y disfrute de los bienes de dominio
particular. Si los bienes esenciales en el caso concreto son reubicables es posible
continuar adelante con la extinción parcial de la propiedad horizontal, sin perder
de vista la evaluación de costos. Si no es posible reubicarlos habría que desistir
11
En el planteamiento vial, se observa que la via solo se propone con su sección de calzada y anden.
La zona verde no cabría (a no ser que se demuela parte de la edificación de Multicentro y parte de la
de la Policía. Por tanto, se propone que la via solo incluya la calzada y sus andenes.
12
Solo si fuera necesario demoler una porción del bien aledaño a la vía.

116
de la iniciativa o tomar la decisión de hacer una extinción total y por lo tanto una
demolición de igual naturaleza.
Es útil precisar que de acuerdo al artículo 19 de la Ley 675 de 2001 los bienes
comunes esenciales son inalienables e inembargables. Esta es una salvaguarda
jurídica muy valiosa a favor de los copropietarios, que los protege de abusos de
los órganos de administración o de decisiones arbitrarias de la mayoría. Sin
embargo es evidente que ella no aplica frente a requerimientos de interés público
y general como lo es aquel a que se refiere el plan parcial, pues el RPH no podría
convertirse en un escudo para evadir decisiones de interés para toda la Ciudad.
El precio se pagará a la copropiedad para que lo distribuya de acuerdo al
coeficiente de copropiedad, salvo determinación de la Asamblea.
5.6.1.3. Bienes comunes no esenciales
Si se trata de bienes comunes no esenciales (los demás bienes de la propiedad
horizontal) no existe dificultad: procede la extinción y demolición parcial de la
propiedad horizontal.
El precio se pagará a la copropiedad para que lo distribuya de acuerdo al
coeficiente de copropiedad, salvo determinación de la Asamblea.
Para el caso que nos ocupa, consideramos que la zona verde se trata como un
bien común no esencial.
5.6.1.4. Bienes privados
En igual sentido puede decirse si la extinción y demolición parcial recae sobre
bienes privados sometidos a RPH: procede la extinción y demolición parcial de la
propiedad horizontal, sólo que durante el trámite consensual o forzado debe
preverse el pleno contacto, comunicación y notificación con el titular del derecho,
además de las facultades que le concierne a la Asamblea de propietarios y a los
administradores, pues es obvio que aunque se trate de un espacio privado, la
disponibilidad del mismo en cuanto afecta la copropiedad implica sus órganos
de administración.
El precio se pagará al propietario particular.
5.6.1.5. Procedimiento
Una vez determinada la posibilidad de demolición y extinción parcial de la
propiedad horizontal procede entonces por parte de los gestores del plan parcial:
• Buscar un acuerdo directo con los representantes de la persona jurídica
(administrador, según numeral 10 del artículo 52 de la Ley 675 de 2001)
para que esta lleve a la Asamblea de propietarios la cuestión. En algunos
RPH el reglamento también prevé un Consejo de Administración, por lo cual
es necesario estudiar en el caso concreto qué funciones se le asignaron en
la escritura pública para saber el papel que juega en el proceso de extinción
total o parcial de dominio (artículos 36 y 53 a 55 de la Ley 675 de 2001).

117
• Si no se produce acuerdo directo hacer uso del numeral 3 del artículo 9 de

la Ley 675 de 2001 que le permite a la autoridad administrativa proceder a
la extinción total o parcial de la propiedad horizontal, sin perjuicio del pago
del valor comercial de la parte extinguida. Para llevar a cabo esta decisión,
la autoridad administrativa deberá invocar como motivo los propósitos y
principios consagrados en la Ley 388 de 1997, en el Decreto Nacional 2181
de 2006 y en el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio.
5.6.1.6. Demolición y extinción total de la propiedad
horizontal
A diferencia de la demolición y extinción parcial aquí no es pertinente el análisis
sobre bienes comunes esenciales y no esenciales a fin de determinar la viabilidad
jurídica. Hecha esta salvedad, en lo demás proceden los mismos aspectos
expuestos frente a la demolición parcial.
Es necesario agregar que en este caso no se trata de un área de manejo especial
–AME, a diferencia del caso anterior, por lo cual es necesario tener en cuenta a
los copropietarios del RPH que se extinga o vaya a extinguir en el reparto de
cargas y beneficios, en la proporción que fijen los coeficientes de copropiedad
aplicados a todo el lote (artículos 25 a 28 de la Ley 675 de 2001). En dicha
proporción serán sus derechos de construcción y desarrollo y sus cargas en el
marco de la propuesta que fije el plan parcial.
Una vez extinguida (vale decir disuelta) la propiedad horizontal (forma especial de
dominio, según el artículo 1º de la Ley 675 de 2001), vuelve a la forma ordinaria
de propiedad (artículo 11 de la Ley 675 de 2001) y puede ser sometida a
procesos de gestión asociada mediante integración inmobiliaria.
5.7. NECESIDAD DE LICENCIAS DE SUBDIVISION
Con el fin de poder consolidar las Unidades de Actuación Urbanística y antes de

su configuración, se podrá, si se requiere, solicitar licencias de subdivisión con el
fin de dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o más predios existentes,
conforme a lo dispuesto por el Plan Parcial.
6. PAGOS DE OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y

DEMÁS CARGAS DEL PROCESO DE
URBANIZACIÓN DE LAS U.A.U.
Acorde con lo mencionado a lo largo del presente documento, el proyecto de Plan

Parcial define 12 unidades de actuación urbanística, en las cuales se ha
consolidado distintos proyectos que habrán de hacer el pago de sus
obligaciones, de manera proporcional a la edificabilidad que pueden obtener.

118
Como estrategia para realizar el pago de estas obligaciones, el Plan Parcial

propone que las unidades sean autosuficientes en lo que respecta al pago de las
obligaciones que tienen directamente incorporadas en el suelo que las delimita,
dejando el pago de las demás cargas como variable y movilizándolas de tal
manera que se compensen entre las distintas unidades a partir del
establecimiento de unas edificabilidades acordes con la carga que se deberá
asumir finalmente.
Adicionalmente, se genera un área receptora de cargas, la cual se considerará
con prioridad a la hora de concretar el espacio público interior del Plan Parcial,
para aquellas unidades que no cuentan con todas sus cargas al interior de su
área de planeamiento. En cualquier caso, antes de pagar espacio público por
fuera del área de planificación del plan parcial, se deberá haber concretado todo
el espacio público al interior del área receptora de carga.
Para que esta área receptora de carga se mantenga por fuera de procesos
especulatorios en el valor del suelo, es necesario que el Departamento de
Planeación aplique directamente los instrumentos de gestión del suelo
disponibles, declarando estos predios como de utilidad pública, con el fin de
poder hacer uso de los mecanismos de adquisición de dicho suelo a precios de
mercado.
Así las cosas, con el fin de establecer la forma de realizar dichos pagos se
determina:
6.1. CARGAS FIJAS
A continuación se presenta la forma de asunción de las cargas fijas del plan

parcial, por parte de cada una de las unidades de actuación urbanística
Estas cargas se refieren específicamente al suelo a ceder para elementos
públicos y a la construcción de equipamientos.

119
Gráfico 26. Cargas fijas por unidad de actuación urbanística
Cesión de suelo para EP y EQ VÍAS

C1 CARGAS VIALES
C3 CESION Y ADECUACION UAU1
ARC CESION Y ADECUACION UAU11

CESION Y ADECUACION ARC
AME privada
CESION DE SUELO PRIMARIA
AME pública
NUEVAS VIAS PROPUESTAS
API
CESION Y ADECUACION UAU 10
Cesion Equipamiento
CESION Y ADECUACION UAU7
Cultural U.A.U. 4, 2, 3
Recreativo UAU 7
1. Todas las unidades de actuación urbanística harán entrega del suelo e

infraestructura para espacio público que se encuentra directamente ubicada
en el área delimitada para la unidad.
2. En lo que respecta a las vías, el Plan deberá asegurar la entrega del suelo
para la infraestructura vial principal y secundaria, así como para las vías
propuestas al interior de cada una de las U.A.U y las calzadas de carácter
secundario localizadas en las vías arteriales
3. En cuanto a la construcción de infraestructura vial y de redes de servicios
públicos, cada U.A.U entregará como aporte a cargas las vías y redes
secundarias totalmente adecuadas.
4. En cuanto a la infraestructura vial principal y de redes matrices de servicios
públicos, no asumirá el Plan Parcial esta carga, dada su cobertura general. Es
por esto que aunque se ha diseñado la red necesaria para cubrir la totalidad
de las demandas, esta no se incluye como aporte a cargas y deberá ser
realizada por el Municipio, recuperándose a través de los mecanismos que
establece el art. 39 de la Ley 388.
5. Los costos de formulación del Plan Parcial, serán cargados directamente a la
unidad número 7, teniendo en cuenta que ésta sería la primera unidad a
desarrollar, tal como se verá en el cronograma que se incluye en el presente
documento técnico de soporte y se considerarán como aporte a cargas por

120
parte de la empresa Everfit, toda vez que fue dicha empresa quien asumió los
costos del Plan.
Una vez realizado el reparto de cargas y beneficios, la unidad 10 no podría asumir
el total del costo de las infraestructuras que tienen determinadas a su interior, pero
se espera que el fondo Fiduciario creado al interior del Plan Parcial tenga
apalancados los recursos para asegurar su ejecución en el momento en que se
desarrolle la misma
Así mismo, es de anotar que existen unos costos de urbanismo que es necesario
asumir por parte de todo el plan, como son las obras sobre la cobertura de la
quebrada Malpaso y los costos de redes de servicios públicos que dan cobertura
al sector, además de las compensaciones generadas en el área receptora de
cargas.
6.2. CARGAS MOVILIZABLES
Una vez revisada la posibilidad de que cada unidad pueda asumir de manera
directa el valor de sus cargas fijas (localizadas a su interior), se estima que
pueden movilizarse en total 15.922 millones entre las distintas unidades, que se
resumen en:
Tabla 43. Cargas transferibles por área y por costo
AREA MILLONES DE $
ESPACIO PÚBLICO A TRANSFERIR 28.544 9.134
SUELO ARC 7.158 1.774
CONSTRUCCIONES ACTUALES ARC 758
ESPACIO PÚBLICO ARC 4.036 220
VIAS ADECUACION ARC 2.424 388
OTROS - URBANISMO 700
EQUIPAMIENTO ADECUACION ARC 1.277 984
EQUIPAMIENTO ADECUACION UAU 7 2.550 1.964
15.922
A continuación, se propone de acuerdo al reparto de cargas y beneficios, como
sería la asunción de las cargas de acuerdo con su clasificación:
Tabla 44. Asunción en $ de cargas movilizables
INTERNAS EXTERNAS
U.A.U. OBSERVACIONES
EP 10 ARC EPE EQUIPA URBANISMO TOTAL
SE ENTREGA EN SUELO POR
1 1,038.00 1,038.00 FUERA DEL AREA DE
PLANIFICACION
SE ENTREGA OBLIGACIÓN EN
EL AREA RECEPTORA DE
2 863.82 863.82 CARGAS. SI HAY
DIFICULTADES O ES

121
INTERNAS EXTERNAS
INOPERANTE LA COMPRA
DEL LOTE, SE PUEDE
INGRESAR AL FONDO
FIDUCIARIO DEL PLAN,
HASTA REUNIR LOS
RECURSOS SUFICIENTES
PARA HACER LAS COMPRAS
PRIMERO, SE ENTREGA
OBLIGACIÓN EN EL AREA
RECEPTORA DE CARGAS. SI
HAY DIFICULTADES O ES
DEL LOTE, SE PUEDE
INGRESAR AL FONDO
3 283.07 1,039.99 1,323.06 FIDUCIARIO DEL PLAN,
HASTA REUNIR LOS
PARA HACER LAS COMPRAS,
LUEGO SE COMPRA Y
ADECÚA SUELO POR FUERA
DEL AREA DE PLANIFICACIÓN
4 2,895.34 2,895.34 FUERA DEL AREA DE
PLANIFICACION
5 2,007.36 2,007.36 FUERA DEL AREA DE
PLANIFICACION
CARGAS. SI HAY
DIFICULTADES O ES
6 262.56 262.56 DEL LOTE, SE PUEDE
INGRESAR AL FONDO
HASTA REUNIR LOS
PARA HACER LAS COMPRAS
SE CONSTRUYE
EQUIPAMIENTO DE LA UAU 7,
EL RESTO DE RECURSOS SE
ENTREGAN RECURSOS AL
7 1,964.14 511.85 2,475.99 FONDO FIDUCIARIO PARA
GARANTIZAR LA EJECUCION
DE OBRAS URBANISTICAS DE
QUEBRADA Y REDES SSPP
SE ENTREGAN RECURSOS AL
FONDO FIDUCIARIO PARA
8 78.42 78.42 GARANTIZAR LA EJECUCION
DE OBRAS URBANISTICAS DE
QUEBRADA Y REDES SSPP
CARGAS. SI HAY
DIFICULTADES O ES
9 2,715.00 501.82 3,216.82 DEL LOTE, SE PUEDE
INGRESAR AL FONDO
HASTA REUNIR LOS
PARA HACER LAS COMPRAS.

122
INTERNAS EXTERNAS
SE COMPRA Y ADECÚA
SUELO POR FUERA DEL AREA
DE PLANIFICACIÓN.
LA U.A.U. 11 TERMINA DE
CUBRIR ESTA OBLIGACIÓN
INTERNA PUES LA UAU 10 NO
10 -1.245,06 -1,245.06 ES CAPAZ DE CUMPLIR EL
TOTAL DE CONSTRUCCION
DE SU INFRAESTRUCTURA
EN ESPACIO PÚBLICO.
VA A FONDO FIDUCIARIO DEL
PLAN PARCIAL PARA CUBRIR
OBLIGACION AL INTERIOR DE
11 1.245,06 268.68 178.86 1,423.92 LA UAU 10 Y SE INGRESAN
RECURSOS PARA EL FONDO
FIDUCIARIO DEL PLAN
PARCIAL PARA URBANISMO
12 1.303.76 1,274.18 FUERA DEL AREA DE
PLANIFICACION
- 4,124 9,133 1,964.14 700.00 15,921.94
6. En primera instancia, las unidades de actuación deberán garantizar la

adquisión del espacio público y las vías en el área receptora de carga. Para
ello, se asigna a las unidades 2, 3, 6 y 9 la compra de estos suelos y su
adecuación. Esta asignación obedece al orden que podría encontrarse en las
etapas del Plan Parcial. No obstante, si se desarrollan las unidades 1, 3, 4, 5 y
12 antes que las anteriores, se deberá priorizar en estas unidades la
concreción del área receptora antes de pagar espacio público por fuera. Para
facilitar la gestión del plan, se dará la opción a los propietarios del plan parcial
de ingresar los recursos correspondientes al Fondo Fiduciario del Plan, con el
fin de reunir los dineros suficientes para hacer compras totales de predios.
Así pues, el orden de concreción del área receptora de carga será:
a) Suelo para espacio público y vías (incluida las construcciones): 2.532
millones de pesos – 7158 m²
b) Adecuación de vía secundaria: 388 millones de pesos – 2424 m²
c) Adecuación de espacio público: 219.9 millones de pesos – 4036 m²
d) Construcción de equipamiento: 984 millones de pesos – 1277 m²
Las unidades que deben cumplir con la compra de suelo y adecuación en el
área receptora de carga son:
Tabla 45. Unidades que asumirán el área receptora de cargas
M² SUELO M2 DE ADECUACION
U.A.U. COSTO [MM] +
CONSTRUC
2 863.82 2441.97

123
M² SUELO M2 DE ADECUACION
U.A.U. COSTO [MM] +
CONSTRUC
3 283.07 800,22
6 262.56 742.24
4036 M2 ESPACIO PUBLICO
9 2714.34 3173.57 2424 M2 VIAS
984 M2 DE EQUIPAMIENTO
4.124 7.158,00
Dado que los recursos recibidos de cada unidad deberán ser destinados a la
compra y adecuación del espacio público, vías y equipamiento, se deberá
establecer la siguiente proporcionalidad para la entrega de esta obligación:
Tabla 46. Proporcionalidad de valores a entregar en el ARC
VALOR
ÁREAS %
[MM $]
SUELO ARC 7.158 1.774 43.01%
CONSTRUCCIONES ARC 758 18.39%
ESPACIO PÚBLICO ARC 4.036 220 5,33%
VIAS ADECUACION ARC 2.424 388 9.41%
EQUIPAMIENTO ADECUACION ARC 1.277 984 23.86%
4.124 100%
Así, para las compras de terreno, se podrá entregar al Fondo fiduciario del
Plan Parcial, si los dineros recogidos no son suficientes para por lo menos
adquirir uno de los predios involucrados en la ARC.
En todo caso, la negociación con los propietarios del suelo de la ARC puede
ser en dinero o en derechos de construcción.
Esta zona considerada como Área Receptora de Carga deberá ser declarada
de utilidad pública, con el fin de limitar los procesos especulatorios del suelo.
7. El espacio público a transferir se calcula en 9.134 millones de pesos, que
equivale a 28.544 metros cuadrados y que serían entregados a razón de $
320.000 por metro cuadrado. No obstante, este cálculo se hace como
referencia para establecer el reparto equitativo de cargas y beneficios, pues
para el pago de este suelo se cuantificará de acuerdo con el avalúo que
realice la Secretaría de Hacienda, con base en las zonas homogéneas
geoeconómicas, en el momento de la solicitud de la correspondiente licencia
de urbanismo; no obstante, este avalúo deberá ser actualizado por esa
entidad, al momento en que el interesado pretenda cumplir efectivamente con
la obligación, cuando la información se haya vencido, en concordancia con lo
dispuesto para el efecto por dicha entidad..

124
8. Para recibir este suelo, las respectivas U.A.U.s del Plan Parcial deberán
gestionar con los propietarios del suelo hasta adquirir el suelo, para la
obtención de la respectiva licencia de urbanismo. En primera instancia, se
propone que estos metros cuadrados de suelo se deben compensar en
predios aledaños al área de planeamiento, de interés prioritario para la
Administración Municipal, tales como los requeridos en el Cerro El Volador
para reforzar los proyectos de espacio público que allí se están realizando; en
el área residencial que presenta déficit de estos espacios públicos, en el
Sector de La Candelaria, entre otros, de acuerdo con las ejecución de las
unidades de actuación urbanística, una vez se agote el área de cesión
ubicada al interior del área de planeamiento, según las determinaciones y
concertaciones que se realicen con la comunidad y el Departamento
Administrativo de Planeación Municipal.
En caso de no encontrarse lotes disponibles al interior de esta zona, el
espacio público deberá pagarse donde lo indique el Departamento
Administrativo de Planeación
Es de anotar que el pago del espacio público por fuera del área de
planificación, solo procederá, una vez se haya obtenido todo el suelo al
interior del área de planificación.
Tabla 47. Cantidad de suelo y monto a pagar por parte de cada U.A.U. en espacio
público a transferir
M² de SUELO A
VALOR ADQUIRIR FUERA DEL
U.A.U.
[320.000 x m²] ÁREA DE
PLANIFICACIÓN
1 1038.00 3.244
3 1039.99 3.250
4 2.895,34 9.048
5 2007.36 6.273
8 78.42 245
9 501.82 1568
11 268.68 840
12 1.303,76 4.074
9.134.01 28.544
9. El proyecto de Plan Parcial ha estipulado que es necesario incluir costos de
urbanismo por adecuaciones en la estructura de la quebrada La Malpaso y de
redes de servicios públicos en el Plan Parcial. Estos costos se usarán solo en
caso que sea necesario, dados los requerimientos del certificado de
factibilidad entregado por Empresas Públicas de Medellín. En caso que estos
dineros no se usen, se deberán devolver a los propietarios del Plan Parcial
proporcional a como fueron realizados sus aportes.

125
10. Los pagos realizados por la Unidad 11, con el fin de asegurar la concreción
del espacio público y las vías al interior de la U.A.U. 10, deberán ingresar al
Fondo Fiduciario creado por el Plan para tal fin, bajo la figura de Fiducia
Mercantil. En este caso, cada propietario ingresará el dinero correspondiente
con los pagos que deba asumir de estas cargas.
11. Los recursos necesarios para la construcción de la vía al interior del
Multicentro Caribe deberán ser asumidos por la unidad 7.
12. Los dineros para las cesiones de espacio público y equipamientos
provenientes de las ampliaciones, adecuaciones y reformas realizadas en las
áreas de manejo especial deberán ingresarse al Fondo de Espacio público
del Municipio.
13. Los recursos provenientes de las cesiones entregadas por las adecuaciones
provisionales realizadas por los propietarios del Plan, deberán ser entregadas
al Fondo Fiduciario del Plan, y serán consideradas como aporte anticipado a
las cargas que le serán imputadas en un futuro a la unidad a la cual
pertenecen.
14. En cuanto a los recursos para el pago del equipamiento interno del Plan
Parcial, se asumirán de la siguiente manera:
La unidad 7 cuenta en su interior con el equipamiento deportivo, el cual
deberá construir paralelamente con la ejecución de su proyecto, toda vez que
está imputado directamente a esta misma unidad.
El Área Receptora de cargas tiene a su interior el pago del equipamiento
cultural, el cual se concretará con los recursos aportados por la unidad 9.
6.3. PROCEDIMIENTO PARA LA CONSTRUCCIÓN Y

ENTREGA DE CESIONES.
Cada unidad de planeamiento se urbaniza y construye de manera autónoma,

garantizando el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitando la dotación
con cargo a sus propietarios de la infraestructura de transporte, los servicios
públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, mediante reparto equitativo
de las cargas y beneficios, conforme con lo previsto en el Decreto Nacional 2181 y
el Capítulo V de la Ley 388 de 1997.
Teniendo en cuenta lo planteado en el mismo decreto Nacional 2181, delimitada
la respectiva unidad de actuación urbanística, para el desarrollo de cada unidad
se podrá obtener una única licencia de urbanización o contar con la aprobación
de un único proyecto urbanístico general en los términos del artículo 42 del
Decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Ya sea con una única licencia o con un proyecto urbanístico general, se deberá
señalar la forma como se cumplirá con la totalidad de las obligaciones
urbanísticas así como la forma en que se distribuirán las UAS, teniendo en cuenta
que si se solicitan etapas de desarrollo urbanístico y constructivo, cada una de

126
estas deberá tener especificado como acometer las respectivas obligaciones y

obtener la edificabilidad determinada.
Cuando para el desarrollo de una U.A.U se obtenga un P.U.G., para cada etapa
se podrá solicitar y expedir una licencia, siempre que se garantice para cada una
de ellas la prestación de servicios públicos domiciliarios, los accesos y el
cumplimiento autónomo de los porcentajes de cesión.
Posteriormente se podrá solicitar licencias de construcción por cada etapa.
Acorde con el Artículo 51 del Decreto Nacional 564 de 2006, el espacio
público resultante para cada U.A.U. se incorporará con el procedimiento de
registro de la escritura de constitución de la urbanización en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos, en la cual se determinen las áreas públicas
objeto de cesión y las áreas privadas, por su localización y linderos. La escritura
correspondiente deberá otorgarse y registrarse antes de la iniciación de las
ventas del proyecto respectivo y deberá estar acorde con lo estipulado en el
proceso respectivo de integración inmobiliaria que se haya realizado previo a la
obtención de la licencia de urbanización, si este fue necesario.
La entrega material de las zonas objeto de cesión obligatoria, así como la
ejecución de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre dichas zonas,
se hará como requisito previo a la solicitud de permiso de ocupación de la
edificación y se hará de manera proporcional al avance del proyecto urbanístico.
Los procedimientos a este respecto vienen demarcados en el Decreto Nacional
564 de 2006.
Los propietarios dentro de una U.A.U. podrán proponer al Municipio, o estos a
aquellos, la cesión de porción o porciones de cesiones de los desarrollos
urbanísticos futuros. En este evento, el Municipio efectuará el recibo del área o las
áreas cedidas, indicando su destino, y procederá a efectuar, con el propietario, el
otorgamiento de la escritura pública de cesión anticipada y su correspondiente
inscripción en el registro.
En cuanto a los metros cuadrados a construir en equipamientos públicos por
concepto de las obligaciones urbanísticas, se hará de conformidad con el
mecanismo de gestión definido en el presente documento, al momento de
aprobarse la licencia de construcción.
6.4. DESTINACIÓN DE RECURSOS INVERTIDOS EN EL

FONDO FIDUCIARIO DEL PLAN PARCIAL
Los propietarios involucrados en cada una de las U.A.U. deberán ingresar los
recursos al Fondo Fiduciario, de conformidad a como fue establecido en este
capítulo. No obstante, con el fin de apalancar los diversos desarrollos, se puede
optar por parte de la entidad gestora del Plan en hacer pagos los mismos al
Municipio o a los propietarios del Plan por paquetes de obligación, priorizando en
su orden:

127
• Urbanismo general
• Vías internas del Plan Parcial
• Espacio público al interior del Plan Parcial y de las áreas receptoras de
carga
• Equipamiento cultural
6.5. CONSIDERACIÓN ESPECIAL PARA EL CASO DE

ESPACIOS PÚBLICOS A ENTREGAR
Los lotes que pierden su condición de edificables, debido a que el Plan los
delimita como futuros espacios públicos y a que no pueden entrar en el régimen
de transición de los usos para hacer adecuaciones, tendrán prioridad para el Plan.
En las reuniones de socialización, algunos de estos propietarios han manifestado
su interés en vender los predios, con lo cual los derechos de construcción de
estos, pasarían directamente a quien los adquiera.
Es así como se propone que eventualmente puedan utilizarse recursos del Fondo
Fiduciario para adquirir dichos predios.
6.6. OTROS COSTOS DEL PLAN PARCIAL
Además de las cargas que deben asumir los propietarios del Plan Parcial debido
a la posibilidad de desarrollar los distintos proyectos inmobiliarios, también
existen costos propios de las unidades de actuación de manera individualizada.
Es así como se ha considerado que estos costos no se reparten sino que son
asumidos de manera directa por los propietarios de la respectiva unidad.
Estos costos se denominan:
• Costos de gestión: se calculan en un 0.15% sobre el valor de las ventas. Para
el desarrollo total de las unidades es deseable que se configure la entidad
gestora, la cual se constituye en un costo que es necesario considerar.
• Construcciones existentes. Pues es necesario tener en cuenta que las
construcciones existentes tienen un costo y deben ser valoradas como aportes
en la actuación. Estos costos se asumirían siempre y cuando el desarrollo se
diera de manera forzada en alguna de las unidades13, pues de lo contrario, si
el desarrollo se da por iniciativa directa de los propietarios no habrá lugar a
ninguna indemnización de este tipo.
13
En este sentido, se espera que los desarrollos se den a partir de la iniciativa de los propietarios.

128
7. GESTIÓN SOCIOECONÓMICA
La ejecución de las obras físicas del plan parcial debe estar acompañada por
acciones que permitan mitigar los impactos que éste pueda generar. Estas
acciones se conciben en un marco de programas y proyectos que, partiendo de
los perfiles que quedarán planteados en el Decreto de aprobación del Plan,
deberán ser diseñados y ejecutados de acuerdo al cronograma de ejecución. De
este modo, los perfiles de programas que constituyen la estrategia de gestión
pretenden ser lineamientos para la ejecución satisfactoria del plan parcial.
Con el fin de cumplir con los objetivos de desarrollo planteados por el Plan
Parcial, desde un inicio la propuesta urbanística ha tenido en cuenta la necesidad
de ser planteada desde una perspectiva que facilite su gestión. Por esto mismo,
como se observa en la propuesta, se plantea la autonomía de cada una de las
unidades de actuación urbanística en cuanto al pago de cesiones, generando de
tal modo un equilibrio en el reparto de cargas y beneficios entre propietarios de
cada unidad y entre las unidades que componen el plan parcial. Los usos
propuestos corresponden a los usos que existen actualmente, protegiendo las
actividades económicas existentes y permitiéndoles desarrollarse en un futuro en
su misma ubicación, en la mayoría de casos. El uso residencial es el único uso
que no tiene posibilidades de permanencia en el polígono, generando la principal
dificultad de gestión.
Las estrategias de gestión del Plan Parcial Z2_RED_28 buscan facilitar la
ejecución del plan parcial y mitigar sus impactos, teniendo en cuenta los
instrumentos jurídicos preexistentes y la población y situaciones posibles
identificadas. Esto con el fin de realizar el planteamiento de 2 perfiles de
programas, teniendo como objetivo común la ejecución del plan parcial.
7.1. PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS
Los perfiles de proyectos se plantean bajo la lógica de alternativas para la

solución de las distintas situaciones que pueden presentarse, y en este sentido
pueden ser considerados como medidas de prevención que pueden no ser
implementadas. Como complemento, el Plan Parcial propone un instrumento que
permitirá cuantificar las vulnerabilidades generadas por el mismo, sirviendo para
la priorización de las acciones y, dado el caso, el cálculo de las compensaciones
necesarias.
Si bien este plan parcial se trata de un caso apropiado para la generación de
alternativas y estrategias de desarrollo económico, se ha considerado prudente
concentrarse en los programas y proyectos que apoyen la gestión para la
ejecución del plan parcial. Esta priorización se realizó basada en la poca
capacidad financiera para desarrollar un proyecto de tal magnitud, especialmente
teniendo en cuenta la composición de las empresas existentes en el territorio, que
tienen como precedente el bajo nivel de agremiación y la inexistencia de una red

129
productiva o comercial entre ellas. Sin embargo, se considera posible la inclusión

de dichos proyectos en el decreto del plan parcial, siempre y cuando estos
puedan contar con fuentes de financiación independientes al plan parcial.
Gráfico 27. Estructura de programas y proyectos del Plan Parcial
EJECUCIÓN PLAN PARCIAL Z2_RED_28
ENTIDAD
GESTORA ACOMPAÑAMIENTO
A POBLACIÓN VULNERABLE
ARRENDATARIOS UNIDADES ECO. POBLACIÓN

DESPLAZADAS RESIDENTE
Gráfico 28. Perfiles de programas y proyectos

Los perfiles de proyectos se plantean bajo la lógica de alternativas para la
solución de las distintas situaciones que pueden presentarse, y en este sentido
pueden ser considerados como medidas de prevención que pueden no ser
implementadas. Como complemento, el Plan Parcial propone un instrumento que
permitirá cuantificar las vulnerabilidades generadas por el mismo, sirviendo para
la priorización de las acciones y, dado el caso, el cálculo de las compensaciones
necesarias.
Si bien este plan parcial se trata de un caso apropiado para la generación de
alternativas y estrategias de desarrollo económico, se ha considerado prudente
concentrarse en los programas y proyectos que apoyen la gestión para la
ejecución del plan parcial. Esta priorización se realizó basada en la poca
capacidad financiera para desarrollar un proyecto de tal magnitud, especialmente
teniendo en cuenta la composición de las empresas existentes en el territorio, que
tienen como precedente el bajo nivel de agremiación y la inexistencia de una red
productiva o comercial entre ellas.
7.1.1. PROGRAMA 1: ENTIDAD GESTORA

7.1.1.1. Descripción general
Este programa se fundamenta en el reconocimiento de la necesidad de contar
con una entidad gestora para los proyectos de desarrollo urbanístico. Esta debe
ser creada para la ejecución del plan parcial, razón por la cual debe ser prioritaria
en el calendario de ejecución.

130
7.1.1.2. Perfiles de proyectos

Tabla 48. Proyecto 1.1: Creación de Entidad Gestora
PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS PLAN PARCIAL Z2_RED_28
PROGRAMA: ENTIDAD GESTORA
Nombre
CREACIÓN DE ENTIDAD GESTORA
Proyecto
Tema • Gestión del proceso de ejecución del Plan Parcial.
Ubicación Polígono Z2_RED_28
La ejecución de un proyecto de desarrollo urbanístico, como
es el caso de los planes parciales, exige la puesta en marcha
Justificación
de distintas acciones que se considera necesario que sean
gestionadas por una entidad centralizada.
Objetivo general Ejecutar el plan parcial.
• Cumplir con el reparto equitativo de cargas y beneficios
• Mitigar los posibles impactos generados por la ejecución
Objetivos
del Plan Parcial.
específicos
• Prestar asesoría y acompañamiento a los actores y
moradores involucrados.
• Identificación de entidades privadas o públicas
capacitadas.
Estrategias
• Creación de alianza(s) entre actores involucrados e
interesados.
Asociación de propietarios por UAU, manzana o del Plan
Entidad
Parcial según se defina en el momento de delimitación de las
responsable
UAU.
• Departamento Administrativo de Planeación
(acompañamiento en la asesoría y coordinación
Actores interinstitucional)
involucrados • Promotores inmobiliarios
• Propietarios de predios
• Arrendatarios
Creación de una o varias entidades de carácter privado o
público con la capacidad de promover y gestionar la
Resultados ejecución de la totalidad de las UAU, asegurando el reparto
esperados equitativo de cargas y beneficios, al igual que la ejecución de
los programas y proyectos estipulados en la estrategia de
gestión del Plan Parcial.
Tiempo estimado Aproximadamente 3 años desde la adopción del Plan Parcial.

131

140 millones de pesos, equivalente a los costos de gestión
asumidos por la UAU7.
Entre el presupuesto deberá tenerse en cuenta la
conformación de un equipo interdisciplinario constante:
Presupuesto
estimado - Asesor jurídico
- Asesor social
- Asesor financiero
- Asesor inmobiliario
7.1.1.2.1. Proyecto 1.1: Actividades específicas

El proyecto de “Creación de la entidad gestora” deberá tener como principales
actividades:
• Identificación de profesionales o empresas con el perfil necesario para asumir
la gestión de los diferentes componentes del plan parcial:
− Urbanístico
− Financiero
− Inmobiliario
− Jurídico
− Ambiental
− Social
− Movilidad
• Definir de las responsabilidades de la entidad gestora.
• Identificar e implementar mecanismos de financiación.
Estas actividades deberán ser realizadas por parte del Departamento
Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín.
7.1.1.2.2. Proyecto 1.1: Marco Jurídico
Puesto que no existen experiencias oficiales que permitan definir un marco jurídico
para la entidad gestora, será necesaria la creación de la normativa referente, la
cual deberá quedar consignada en el decreto de adopción del plan parcial.
Los siguientes parámetros deberán ser desarrollados:
• Estructura de la entidad gestora.
Teniendo en cuenta que la iniciativa del plan parcial es privada, y buscando la
independencia de su ejecución, se considera pertinente que esta entidad sea de
carácter privado.

132
Deberá estar conformada por profesionales interdisciplinarios, con el fin de

asegurar el cumplimiento de las funciones que deberán ser desarrolladas para la
ejecución satisfactoria del plan parcial.
Su financiación parte de un porcentaje de lo correspondiente a las cargas de
gestión definidas en el reparto de cargas y beneficios. Sin embargo, la entidad
gestora deberá generar sus propios mecanismos de financiación para asegurar
su continuidad.
• Alcances y responsabilidades frente a la gestión del plan parcial.

La entidad tiene como responsabilidad la gestión y el acompañamiento a los
propietarios en el proceso de ejecución del plan. Su alcance está delimitado por
la ejecución de la totalidad de las UAU y el pago de cesiones, incluyendo el
desarrollo de la vivienda de interés social.
• Funciones.
Tramitar ante la Administración Municipal, la delimitación de las diferentes
unidades de actuación urbanística, en caso de no lograrse el consenso de todos
los propietarios que componen las diferentes unidades.
Gestionar los consensos necesarios para acometer la ejecución de las diferentes
unidades de actuación urbanística.
Activar el empleo de los diferentes instrumentos de gestión previstos en la Ley 388
de 1997.
Estructurar y configurar los diferentes fondos necesarios para gestionar las cargas
determinadas por el plan parcial.
7.1.2. PROGRAMA 2: ACOMPAÑAMIENTO A POBLACIÓN

VULNERABLE
7.1.2.1. Descripción general
Este programa se fundamenta en el reconocimiento de la necesidad de
establecer medidas que permitan la ejecución del plan parcial cumpliendo con la
protección a moradores, especialmente de la población considerada como
potencialmente vulnerable.
7.1.2.2. Identificación de población
Reconociendo los impactos inherentes a la ejecución del Plan, especialmente
como ejercicio previo al planteamiento de los perfiles de proyectos
correspondientes al perfil de programa “Acompañamiento a población
potencialmente vulnerable”, se identificaron los actores involucrados y la manera
cómo son impactados positiva o negativamente por el plan parcial. Esta
descripción pretende identificar la población más vulnerable que deberá ser la
principal beneficiaria de este acompañamiento. Es importante considerar que,
dadas las características generales de la población y las actividades que en el

133
momento de realización del diagnóstico para la formulación del Plan Parcial (abril
– junio de 2007), los arrendatarios y los propietarios de actividades no
compatibles (como lo son los residentes) son la población actual del polígono que
presenta potenciales condiciones de vulnerabilidad frente a la ejecución del Plan.
Entendiendo por vulnerabilidad14 el conjunto de condiciones previas a la ejecución
del plan, considerados como potenciales factores que impidan la adecuada
resolución, de manera autónoma, de las dificultades que puedan presentarse
durante su ejecución.
Beneficiarios directos
• Propietarios de predios.
Su beneficio radica principalmente en los aprovechamientos generados por la
normativa. En un largo plazo obtendrán un beneficio relacionado con las
utilidades del proyecto inmobiliario que lograrán desarrollar.
• Actividades económicas compatibles ubicadas actualmente en el polígono
Los usos compatibles corresponden en gran medida a los actuales. Las
actividades económicas se verán beneficiadas en la medida en que las
condiciones de infraestructura, privada y pública, serán mejoradas a través del
plan parcial.
Beneficiarios indirectos
• Arrendatarios
Los beneficios de los arrendatarios podrán ser tangibles bajo las siguientes
situaciones:
− Reconocimiento de derecho de preferencia para convertirse en arrendatario
en el proyecto desarrollado por el propietario del predio que ocupa en el
momento de la delimitación de la UAU.
− Cambio de situación frente a la tenencia: convirtiéndose en socio o
accionista del proyecto.
− Actividades económicas compatibles no ubicadas actualmente en el
polígono.
Dadas las condiciones del polígono, las cuales son estratégicas para el desarrollo
de actividades productivas, comerciales y de servicios, la ejecución del plan
parcial creará condiciones óptimas para la instalación de nuevas empresas. Estas
se beneficiaran a través de la oferta que será generada.
14
“La vulnerabilidad social es el resultado de los impactos provocados por el patrón de desarrollo
vigente pero también expresa la incapacidad de los grupos más débiles de la sociedad para
enfrentarlos, neutralizarlos u obtener beneficios de ellos.”. Pizarro, Roberto. La vulnerabilidad social y
sus desafíos: una mirada desde América Latina. CEPAL – ECLAC. 2001

134
• Población área de influencia

Su beneficio está directamente relacionado con las cesiones de espacio
público, equipamiento y vías, las cuales mejorarán la calidad de vida del
polígono y su área de influencia directa.
• Ciudad
La ciudad se beneficiará por las cesiones urbanísticas y la proyección de los
nuevos desarrollos, los cuales permitirán fortalecer la plataforma productiva y
de servicios medellinense, volviéndola más productiva y competitiva.
Afectados: población potencialmente vulnerable

• Propietarios en desacuerdo
En el momento de delimitación de la UAU puede darse el desacuerdo por
parte de algún propietario, el cual se verá perjudicado por la ejecución de la
misma. Sus derechos serán igualmente reconocidos según las disposiciones
de la normativa vigente.
• Propietarios de predios afectados en su totalidad por cesiones de espacio
público.
El perjuicio generado por el plan parcial en este caso debe ser resuelto a
través de la gestión asociada entre los propietarios de la UAU que realiza las
cesiones correspondientes en el predio. Los derechos de construcción
correspondientes deberán ser reconocidos a través de los mecanismos que
los mismos propietarios acuerden.
En este sentido, una vez se inicié la ejecución de las UAU y se tenga
identificado el o los predios donde se realizará el pago de cesiones por fuera
del polígono de planeamiento (Z2_RED_28), se deberá desarrollar una
estrategia de acompañamiento al propietario, la cual podrá estar
fundamentada en la definida para el acompañamiento a los moradores de los
predios afectados por espacio público.
• Arrendatarios
Los arrendatarios son perjudicados por el plan parcial en la medida en que
están sujetos a las decisiones tomadas por el propietario del predio que
ocupan, sin contar con mecanismos que les permitan interferir efectivamente.
Este impacto negativo puede ser mitigado a través de disposiciones
establecidas por el plan parcial que motiven la creación de espacios de
concertación entre propietarios y arrendatarios para llegar a acuerdos que
permitan la permanencia de los arrendatarios interesados o su posible
vinculación como accionistas en el proyecto a desarrollar.
• Actividades económicas incompatibles
Aunque se trata de una situación ocasionada directamente por las
disposiciones normativas del Pan de Ordenamiento Territorial, puede

135
presentarse el caso de incompatibilidad de una actividad ya existente con el

proyecto acordado en la UAU donde se ubica. Esta situación podría
presentarse cuando para el desarrollo de una unidad no se deje abierta la
posibilidad de diversos usos, sino que en el proyecto se centren las opciones
sobre una misma actividad. De este modo, la actividad se verá en la obligación
de reubicarse, ya sea en el mismo polígono o en otra zona de la ciudad. Los
impactos serán compensados en el caso de las actividades que son
propietarias del mismo predio, a través de los aprovechamientos y los
beneficios económicos que estos generan. En el caso de arrendatarios, las
medidas deberán ser tomadas al interior de cada UAU, siguiendo lo estipulado
por el Código de Comercio y el contrato de arrendamiento.
• Población residente al interior del área de planificación
La población residente es la población más vulnerable dadas las disposiciones
del POT frente al desarrollo de este uso en su ubicación actual. Su afectación
por el plan parcial se traduce en la obligatoriedad de reubicación en el
momento de desarrollo de la UAU dónde se encuentran actualmente. El plan
parcial propone para la mitigación de este impacto el acompañamiento de la
población para su reubicación, pero no le es posible asumir los costos de ésta,
máxime si se tiene en cuenta que no fue una imposición del mismo Plan
Parcial la que determinó su reubicación. Los residentes propietarios se verán
beneficiados al igual que los otros propietarios de los predios.
7.1.2.3. Perfiles de proyectos
7.1.2.3.1. PROYECTO 2.1: ATENCIÓN A
MORADORES DE PREDIOS AFECTADOS POR
CESIONES DE ESPACIO PÚBLICO
Tabla 49. Proyecto 2.1: Atención a Moradores de Predios Afectados por Cesiones
de Espacio Publico
PROGRAMA: ACOMPAÑAMIENTO A POBLACIÓN VULNERABLE
ATENCIÓN A MORADORES DE PREDIOS
Nombre Proyecto AFECTADOS POR CESIONES DE ESPACIO
PUBLICO
Protección a moradores.
Tema
Permanencia actividades económicas.
UAUs Polígono Z2_RED_28, Predio(s) por identificar
Ubicación
fuera del polígono
Los moradores de los predios afectados por las
cesiones de espacio público, al interior y al exterior del
Justificación polígono, deben asumir un proceso de negociación
complejo, el cual necesita de un acompañamiento y
asesoría cuidadosos por parte de la entidad gestora,

136

con el fin de permitir el efectivo pago de cesiones y el
cumplimiento de los principios de protección a
moradores y reparto equitativo de cargas y beneficios.
Asegurar el cumplimiento del principio de reparto
Objetivo general
equitativo de cargas y beneficios.
• Facilitar el proceso de concertación que permitirá el
efectivo pago de cesiones de espacio público
Objetivos
correspondientes al Plan.
específicos
• Permitir a los distintos moradores beneficiarse de las
ventajas que traerá la ejecución del plan parcial
• Gestión asociada
• Vinculación a proyecto a desarrollar
Estrategias • Reconocimiento de derechos por impactos
generados: proceso de negociación entre
propietarios y arrendatarios de la UAU a desarrollar.
Entidad responsable Entidad Gestora Plan Parcial Z2_RED_28
• Asociación de propietarios de la UAU.
Actores involucrados • Departamento Administrativo de Planeación
• Promotores
La efectiva gestión asociada entre los propietarios del
Resultados predio afectado por cesiones de espacio público y los
esperados propietarios de los otros predios que conforman la UAU
que debe realizar el pago.
De acuerdo al cronograma de ejecución de cada una
de las UAU del Plan Parcial.
Tiempo estimado Aproximadamente durante el tiempo que se toma la
delimitación (8meses) y la ejecución de la UAU
(dependiendo del cronograma, mínimo 6 meses).
Los gastos estimados son referentes a:
- Honorarios de abogado: asesor durante el
proceso de concertación correspondiente a la
delimitación de la UAU, encargado de trámites
legales correspondientes. (valor aproximado:
$3’000.000/ mes = $24’000.000)
Presupuesto - Honorarios de profesional del área social:
estimado encargado del acompañamiento en la
reubicación de la actividad durante la ejecución
de la UAU. (valor aproximado: $2’000.000/ mes
= $12’000.000)
PRESUPUESTO APROXIMADO: $36’000.000 por UAU
Este deberá ser incluido en el reparto de cargas interno
a la UAU.

137

- Valor de indemnización o negociación entre
propietarios.
Proyecto 2.1: Actividades específicas

El proyecto de “Atención a arrendatarios” deberá tener como principales
actividades:
El proyecto de “Atención a moradores de predios afectados por cesiones de
espacio publico” deberá tener como principales actividades:
• Identificación de propietarios afectados por el pago de cesiones tanto al
interior como al exterior del polígono.
• Generación de espacios de concertación entre los propietarios del predio
afectado y de la UAU en ejecución.
• Acompañamiento a propietarios afectados en su reubicación al interior o al
exterior del polígono.
• Asesoría a propietarios y arrendatarios en la aplicación de normativa vigente
frente a contratos de arrendamiento.
Estas actividades deberán ser realizadas por la entidad gestora.
El propietario del predio tiene como primera opción poder desarrollar sus
derechos de construcción y desarrollo en la UAU vinculada al mismo o si se
llegare a una negociación, en otra UAU. También podrá tener la opción de vender
el predio.
7.1.2.3.3. PROYECTO 2.2: Atención a
Arrendatarios
Tabla 50. Proyecto 2.2: Atención a Arrendatarios
PROGRAMA: ACOMPAÑAMIENTO A POBLACIÓN POTENCIALMENTE
VULNERABLE
Nombre Proyecto ATENCIÓN A ARRENDATARIOS
Protección a moradores.
Tema
Permanencia actividades económicas existentes.
Ubicación UAUs Polígono Z2_RED_28
Los arrendatarios que se encuentran en el polígono
Z2_RED_28 hacen parte fundamental del valor
Justificación agregado de éste como sector estratégico para el
desarrollo de actividades económicas. Su permanencia
contribuirá a la continuidad de ésta situación.

138

Mitigar los impactos generados por la ejecución del
Objetivo general plan parcial a través de alternativas acordes con las
necesidades de los diferentes actores.
• Motivar la permanencia de las empresas existentes
Objetivos en el polígono.
específicos • Permitir a los distintos moradores beneficiarse de las
ventajas que traerá la ejecución del plan parcial
• Derecho de preferencia
• Vinculación a proyecto a desarrollar
generados: proceso de negociación entre
propietarios y arrendatarios de la UAU a desarrollar.
• Promotores
Actores involucrados
• Propietarios predios UAU correspondiente a cada
caso
• Arrendatarios
Garantizar la permanencia de las actividades
Resultados
económicas compatibles existentes en el polígono
esperados
desde antes de la adopción del Plan Parcial.
de las UAU del Plan Parcial.
Tiempo estimado Aproximadamente durante el tiempo que se toma la
delimitación (8meses) y la ejecución de la UAU
(dependiendo del cronograma, mínimo 6 meses).
En caso de no cumplirse con lo estipulado por el
Código de Comercio, este proyecto deberá ser
ejecutado. Dado el caso, deberá ser cubierto por el
propietario del predio o incluido en el reparto de cargas
al interior de la UAU, según las negociaciones
acordadas para cada una.
Presupuesto - Honorarios de abogado: asesor durante el
estimado proceso de concertación correspondiente a la
$3’000.000/ mes = $24’000.000)
- Honorarios de profesional del área social:
encargado del acompañamiento en la

139

= $12’000.000)
a la UAU.
propietario y arrendatario.

El proyecto de “Atención a arrendatarios” deberá tener como principales
actividades:
• Identificación de arrendatarios interesados en permanecer en el polígono.
• Generación de espacios de concertación entre arrendatarios y propietarios.
• Planteamiento y aplicación de mecanismo de derecho de preferencia para
arrendatarios interesados en permanecer.
• Acompañamiento a arrendatarios en reubicación al interior del polígono.
Estas actividades deberán ser realizadas por la entidad gestora.
Este fue ampliamente desarrollado en el numeral 2.3
PROYECTO 2.3: ATENCIÓN A ACTIVIDADES ECONÓMICAS DESPLAZADAS

Tabla 51. Proyecto 2.3: Atención A Actividades Económicas Desplazadas
Nombre ATENCIÓN A ACTIVIDADES ECONÓMICAS
Proyecto DESPLAZADAS
• Protección a moradores.
Tema
• Permanencia actividades económicas.
Ubicación UAUs Polígono Z2_RED_28
Si bien este caso en lo posible no habrá de presentarse, teniendo
en cuenta las disposiciones del Plan parcial, se considera
Justificación
pertinente determinar un marco de acción frente a la posible
situación de desplazamiento de alguna actividad económica.
Mitigar los impactos generados por la ejecución del plan parcial a
Objetivo general través de alternativas acordes con las necesidades de los
diferentes actores.
Objetivos • Permitir a los distintos moradores beneficiarse de las ventajas
específicos que traerá la ejecución del plan parcial,

140

• Generar alternativas de reubicación para las actividades
económicas desplazadas por el desarrollo del plan parcial.
• Vinculación a proyecto a desarrollar: transformación de la
actividad económica.
Estrategias
• Reconocimiento de derechos por impactos generados:
instrumentación de matriz de vulnerabilidades.
Entidad
Entidad Gestora Plan Parcial Z2_RED_28
responsable
Actores • Promotores
involucrados • Propietarios predios UAU correspondiente a cada caso
Actividades económicas
Apoyar a las actividades económicas incompatibles con los
Resultados
desarrollos de la UAU donde se ubican encontrar alternativas para
esperados
continuar su actividad en el polígono o en otra zona de la ciudad.
De acuerdo al cronograma de ejecución de cada una de las UAU
Tiempo
del Plan Parcial.
estimado
Aproximadamente 15 años desde la adopción.
- Honorarios de profesional del área social: encargado del
acompañamiento en la reubicación de la actividad durante
la ejecución de la UAU. (valor aproximado: $2’000.000/
mes = $12’000.000)
PRESUPUESTO APROXIMADO: $12’000.000 por Unidad
Presupuesto
económica.
estimado
Este deberá ser incluido en el reparto de cargas interno a la UAU.
Dado el caso, cualquier compensación deberá ser calculada
teniendo en cuenta los beneficios que trae la normativa del plan
parcial para el propietario, su valor equivaldría en este sentido a la
diferencia entre el costo de desplazamiento y las utilidades del
proyecto inmobiliario

El proyecto de “Atención a actividades económicas desplazadas” deberá tener
como principales actividades:
• Identificación de las actividades económicas incompatibles con los desarrollos
planteados por cada una de las UAU.
• Generación de espacios de concertación los propietarios de la UAU.
• Puesta en marcha del régimen de transición.
• Acompañamiento en la reubicación al interior del polígono en casos que sea
posible.

141
• Asesoría en la reubicación en otras zonas de la ciudad: identificación de

posibles ubicaciones estratégicas.
Estas actividades deberán ser realizadas por el Entidad Gestora.
Si bien el planteamiento del plan parcial busca no generar la situación de
desplazamiento de los usos actuales, razón por la cual se definen usos flexibles
para cada una de las UAU, se considera necesario dejar estipulado este proyecto,
sustentándolo en la medida de lo posible a partir de lo dispuesto en las distintas
normas y leyes referentes al desplazamiento o reubicación de actividades
económicas, entre las cuales se pudieron identificar diferentes situaciones o
casos posibles, para los cuales se definen los siguientes lineamientos:
• Uso no compatible con el plan parcial, con derechos de desarrollo: propietario.
El propietario del predio tiene derecho en primer lugar a permanecer en el
pedio de su propiedad efectuando el cambio de uso, beneficiándose de los
derechos de desarrollo que le corresponden en el marco del plan parcial. En
caso de voluntad de venta o de venta efectiva, no afecta el régimen aplicable
al predio en el marco del plan parcial.
Si además de ser propietario del predio es el dueño de la actividad o
establecimiento de comercio, industria o servicio, tendría derecho a solicitar
que se le pagara compensación por el desplazamiento de la actividad,
siempre y cuando demostrara que en efecto la ejecución del plan parcial le
causará un daño. En respuesta, se cruzaría la magnitud del reclamo con la
magnitud del beneficio que obtiene con el plan parcial y jurídicamente en
principio sería necesario pagar la diferencia negativa que perjudique este
propietario, en el marco del reparto equitativo. Esto partiendo de los resultados
de la matriz de vulnerabilidades, la cual determinara casos prioritarios.
• Uso no compatible con el Plan Parcial, afectación total del predio por
obligación urbanística: propietario.
El propietario del predio tiene como primera opción poder desarrollar sus
derechos de construcción y desarrollo en la UAU vinculada al mismo o si se
llegare a una negociación, en otra UAU, adaptándose al uso de esta.
También podrá tener la opción de vender el predio
7.1.2.4. Proyecto 2.3: Atención a Población Residente
Tabla 52. Proyecto 2.3: Atención a Población Residente
Nombre Proyecto ATENCIÓN A POBLACIÓN RESIDENTE

142

• Protección a moradores.
Tema
• Población residente.
Ubicación Manzana 35, Polígono Z2_RED_28
Se trata de la población más vulnerada por la normativa
de usos del POT, razón por la cual no se considera
Justificación
como un impacto generado directamente por el plan
parcial.
• Mitigar los impactos generados por la ejecución del
Objetivo general plan parcial a través de alternativas acordes con las
necesidades de los diferentes actores.
• Permitir a los distintos moradores beneficiarse de las
ventajas que traerá la ejecución del plan parcial,
Objetivos específicos
• Generar alternativas de reubicación para la
población residente una vez ésta sea necesaria.
• Vinculación a proyecto a desarrollar en otra UAU:
figura de asociación con propietarios de otras UAU.
generados: instrumentación de matriz de
vulnerabilidades.
• Promotores
Actores involucrados • Población residente: propietarios y arrendatarios de
viviendas
Apoyar a las unidades residenciales actuales,
incompatibles con los desarrollos de la UAU donde se
Resultados esperados ubican, encontrar alternativas para reubicarse en otra
zona de la ciudad, mitigando los impactos que esto
genera.
de las UAU del Plan Parcial relacionadas con el pago
Tiempo estimado
de cesiones en la UAU receptora.
Aproximadamente 15 años desde la adopción.
- Honorarios de abogado: asesor durante el
proceso de concertación correspondiente a la
Presupuesto estimado
$3’000.000/ mes = $24’000.000)
- Honorarios de profesional del área social:
encargado del acompañamiento en la

143

= $12’000.000)
a la UAU a la cual corresponda.
propietario y arrendatario.
Dado el caso, cualquier compensación deberá ser
calculada teniendo en cuenta los beneficios que trae la
normativa del plan parcial para el propietario, su valor
equivaldría en este sentido a la diferencia entre el costo
de desplazamiento y las utilidades del proyecto
inmobiliario.
7.1.2.5. Proyecto 2.3: Actividades Específicas

El proyecto de “Atención a población residente” deberá tener como principales
actividades:
• Identificación de las voluntades de desarrollo por parte de los propietarios de
viviendas.
• Generación de espacios de concertación que vinculen a los propietarios de
viviendas interesados en desarrollar otro tipo de proyectos: gestión asociada
con otra UAU.
• Puesta en marcha del régimen de transición.
• Acompañamiento en la reubicación.
Estas actividades deberán ser realizadas por el Entidad Gestora.
7.1.2.6. Proyecto 2.3: Marco Jurídico
El plan parcial no debe ser considerado como el causante del desplazamiento de
la población residente, puesto que se trata de disposiciones del POT. No
obstante, se considera necesario dejar estipulado este proyecto, sustentándolo en
la medida de lo posible a partir de lo dispuesto en las distintas normas y leyes
referentes al desplazamiento o reubicación de población residente. Lo definido
para la gestión de estos casos debe tener en cuenta las disposiciones de las
normativas municipales vigentes, como es el caso del Decreto 2320 de 2005, que
determina la política de compensaciones. De igual forma debe tenerse en cuenta
las experiencias que se han tenido en el desarrollo de otros planes parciales o
proyectos urbanísticos.
De este modo, se plantean los siguientes lineamientos o alternativas para tener en
cuenta en el momento de negociación:

144
• Recibir derechos de construcción y desarrollo, escogiendo en lo posible la

UAU y el uso compatible con esta. En tal caso resolverán su reasentamiento
de manera autónoma y así lo deberán manifestar.
• Reasentarse aceptando gestionar su propio reasentamiento a cambio del valor
comercial de sus viviendas.
8. EVALUACIÓN FINANCIERA DE LA INTERVENCIÓN
Mediante el ejercicio de simulación urbanística, se ha podido establecer el

potencial de aprovechamientos inherente a cada una de las doce unidades de
actuación urbanísticas propuestas. Estos aprovechamientos urbanísticos,
estimados como la edificabilidad posible en los diferentes usos establecidos,
permiten realizar la proyección financiera generada a partir de la intervención
inmobiliaria propuesta.
El objetivo final de este ejercicio de simulación financiera, es determinar el valor
residual del suelo objeto de intervención, es decir estimar los ingresos que para
los propietarios del suelo, serán generados debido a las ventas del suelo a los
agentes inmobiliarios encargados de su desarrollo.
Como se ha comentado, para esta estimación se utiliza la técnica residual, la cual
establece el valor del suelo, como la diferencia entre el valor estimado por las
ventas generadas por el proyecto inmobiliario, menos el monto de los costos de
producción de los inmuebles propuestos -el cual debe incluir los costos del
urbanismo interior, los de construcción, indirectos y la utilidad que debe generar el
proceso inmobiliario para el agente inmobiliario-.
8.1. TIPOLOGÍAS DE USO PROPUESTAS
Teniendo como referencia los usos que pueden ser ubicados en el área del plan
parcial –de acuerdo a las determinaciones determinadas desde el Plan de
Ordenamiento Territorial-, han sido proyectados tres usos fundamentales: el
industrial, comercial y de servicios. El diagnóstico inmobiliario ha previsto el
desarrollo de diez tipologías de uso -derivadas todas ellas de los usos
fundamentales-.
Para cada una de estas tipologías, la simulación parte de valores unitarios de
construcción y ventas, así como de los porcentajes de zonas de circulaciones (no
vendibles), los cuales se estiman como un porcentaje del área construida
resultante para cada uso propuesto.
Adicionalmente, para cada tipología de uso se establece el porcentaje de la
utilidad derivada del proceso inmobiliario, es decir, la que le es inherente al agente
de dicho proceso.

145
Tabla 53. Tipologías de usos

% Costo %
USOS Valor Ventas
Circulaciones Construcción [$/m²] Utilidad
[% Area Const.] [$/m²]
COMERCIAL Tipo1 45% 850.000 4.000.000 8%
COMERCIAL Tipo2 10% 750.000 1.800.000 8%
COMERCIAL Tipo3 5% 750.000 1.600.000 8%
GRAN SUPERFICIES 0% 750.000 1.800.000 8%
SERVICIOS 17% 800.000 2.100.000 5%
INDUSTRIA MENOR 10% 700.000 1.600.000 5%
GRAN INDUSTRIA 0% 700.000 1.500.000 5%
INDUSTRIA I+D 15% 800.000 2.100.000 5%
La simulación determina el costo de los parqueaderos que deban ser construidos
en sótano. Adicionalmente establece los valores de ventas de aquellos parqueos
que pueden ser vendidos. El costo de construcción así como el valor de ventas
de las unidades susceptibles de ello, se presentan en la siguiente tabla:
Tabla 54. Variables parqueaderos
Costo Construcción [$/m²] 450.000
Valor Ventas [$/Und.] 12.000.000
8.1.1. ÁREAS CONSTRUIDAS Y VENDIBLES EN LAS DIFERENTES

TIPOLOGÍAS DE USO
La simulación urbanístico inmobiliaria realizada, proyectó la construcción de
445.582 m² de construcción en las diferentes tipologías de uso posibles, de los
cuales contarán para índice de construcción un total de 382.740 m²
Tabla 55. Áreas construidas totales distribuidas en las diferentes Unidades de
Actuación Urbanísticas propuestas. [Áreas en m²].
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Total
I+D
UAU
S
general
1 3.006 369 11.141 369 3.954 3.954 22.793

2 2.316 36.120 11.770 11.742 61.948
3 2.120 10.940 10.300 6.180 29.540
4 314 20.899 8.860 5.316 35.389
5 2.604 827 27.527 3.906 7.044 41.908
6 8.200 4.920 13.120
7 14.482 21.723 5.782 41.987

146
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Total
I+D
UAU
S
general
8 13.867 13.867
9 20.428 16.240 36.668
10 4.130 45.075 43.467 92.672
11 5.116 19.514 7.674 7.674 39.978
12 9.820 5.892 15.712
ARC 0
Total general 14.482 19.292 1.510 30.655 95.855 151.710 126.296 5.782 445.582
Teniendo en cuenta los porcentajes de áreas de circulaciones establecidas en las
diferentes tipologías de uso, se realiza la proyección de las áreas vendibles para
cada unidad, que se considerarán como las áreas tenidas en cuenta para índice
de construcción.
Tabla 56. Áreas construidas para índice distribuidas en las diferentes Unidades de
Actuación Urbanísticas propuestas. [Áreas en m²].
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Total
I+D
UAU
S
general
1 2,705 351 11,141 332 3,282 3,361 21,172

2 2,084 32,508 9,769 9,981 54,342
3 1,908 9,846 8,549 5,253 25,556
4 298 18,809 7,354 4,519 30,980
5 2,344 786 24,774 3,242 5,987 37,133
6 6,806 4,182 10,988
7 7,965 18,030 5,782 31,777
8 11,787 11,787
9 16,955 13,804 30,759
10 3,717 37,412 36,947 78,076
11 4,604 19,514 6,369 6,523 37,011
12 8,151 5,008 13,159
ARC 0
Total general 7,965 17,362 1,435 30,655 86,270 125,919 107.351 5.782 382.740

147
8.2. SIMULACIÓN DE PARQUEADEROS
La simulación financiera, incluye la propuesta normativa realizada por el plan

parcial, en cuanto a la construcción y venta de unidades de parqueaderos.
Las unidades correspondientes al uso gran industria e industria menor, serán
ubicados en superficie, lo cual implicará que los costos de construcción no
tendrán en cuenta su realización. Para estas unidades, los costos del urbanismo
interior los deberán considerar.
Así mismo se ha establecido que sólo las unidades privadas correspondientes al
uso de servicios e industrial I+D, serán vendidos. Los demás se asumen
incluidos en los valores de venta de las respectivas unidades inmobiliarias.
Tabla 57. Variables para la simulación urbanística de parqueaderos
VEHÍCULOS
DESCRIPCION
Cargue PRIVADOS VISITANTES MOTOS VENDIBLES/ TIPO
[1 Parq / x m2] [1 Parq / X m2] [1 Parq / X m²] [1 Parq / X m²] Tt Privados
COMERCIAL Tipo1 100 100 50 0 Sótano
GRAN SUPERFICIE 100 100 50 0 Sótano
SERVICIOS 100 100 200 1 Sótano
GRAN INDUSTRIA 2.000 0 1.000 100 0 Superficie
INDUSTRIA MENOR 600 500 150 100 0 Superficie
INDUSTRIA I+D 0 50 100 200 1 Sótano
Nota: La normativa se aplica sobre el núm. de m. cuadrados vendibles en los diferentes

usos.
Para estimar las áreas a construir, las celdas de parqueos han sido calculadas
teniendo en cuenta que las unidades para vehículos alcanzan los 25 m² y las de
motos 3,5 m², esto incluyendo las circulaciones para ambos casos.
Tabla 58.Áreas construidas en parqueaderos [m²]
VEHÍCULOS
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Subtotal Área
I+D
UAU SubTotal
Construida
1 0 54 7 0 0 0 0 67 194 4.849
2 0 42 0 0 0 0 0 200 437 10.917
3 0 38 0 0 0 0 0 105 314 7.855
4 0 0 6 0 0 0 0 90 243 6.085
5 0 47 16 0 0 0 0 120 247 6.179

148
VEHÍCULOS
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Subtotal Área
I+D
UAU SubTotal
Construida
6 0 0 0 0 0 0 0 56 220 5.494
7 159 0 0 0 116 0 0 0 636 15.889
8 0 0 0 0 0 0 0 239 236 5.893
9 0 0 0 0 0 0 0 276 615 15.380
10 0 74 0 0 0 0 0 739 1.562 39.038
11 0 92 0 0 0 0 0 130 350 8.748
12 0 0 0 0 0 0 0 100 263 6.579
TOTAL 5.316 132.907
MOTOS
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Subtotal Área
I+D
UAU Subtotal
Construida
319 694 57 231 1.259 0 0 1.061 3.622 12676,9

1 0 108 14 0 33 0 0 34 189 660,3
2 0 83 0 0 98 0 0 100 281 983,1
3 0 76 0 0 85 0 0 53 214 750,2
4 0 0 12 0 74 0 0 45 131 457,3
5 0 94 31 0 32 0 0 60 217 761,1
6 0 0 0 0 68 0 0 28 96 335,8
7 319 0 0 231 180 0 0 0 730 2555,6
8 0 0 0 0 0 0 0 119 119 417,5
9 0 0 0 0 170 0 0 138 308 1076,6
10 0 149 0 0 374 0 0 369 892 3123,0
11 0 184 0 0 64 0 0 65 313 1095,8
12 0 0 0 0 82 0 0 50 132 460,6
Tabla 59. Unidades de parqueaderos para la venta
UAU SERVICIOS INDUSTRIA I+D TOTAL

1259 1074 2.333
1 33 34 66
2 98 100 197
3 85 53 138

149
UAU SERVICIOS INDUSTRIA I+D TOTAL

4 74 45 119
5 32 60 92
6 68 42 110
7 180 0 180
8 0 118 118
9 170 138 308
10 374 369 744
11 64 65 129
12 82 50 132
8.3. COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
La estimación de los costos de construcción correspondiente a las diferentes

tipologías de uso y parqueaderos, es como se presente a continuación:
Tabla 60. Costos de construcción [costos de construcción en MM $]
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
850.000 750.000 750.000 750.000 800.000 700.000 700.000 800.000 450.000
U.AU. COMERCIAL COMERCIAL COMERCIAL GRAN
SERVICIOS
INDUSTRIA GRAN INDUSTRIA
Parqueaderos
TOTAL
Tipo1 Tipo2 Tipo3 SUPERFICIE MENOR INDUSTRIA I+D $ CONST.
12,310 14,469 1,133 4,337 121,368 67,099 21,459 101,037 62,670 405,880
1 0 2,254 277 0 3,163 258 7,799 3,163 2,331 19,245
2 0 1,737 0 0 9,416 25,284 0 9,394 5,134 50,964
3 0 1,590 0 0 8,240 7,658 0 4,944 3,704 26,136
4 0 0 236 0 7,088 14,629 0 4,253 2,841 29,047
5 0 1,953 620 0 3,125 19,269 0 5,635 2,952 33,554
6 0 0 0 0 6,560 0 0 3,936 2,559 13,055
7 12,310 0 0 4,337 17,378 0 0 0 7,725 41,749
8 0 0 0 0 0 0 0 11,094 2,745 13,838
9 0 0 0 0 16,342 0 0 12,992 7,163 36,497
10 0 3,098 0 0 36,060 0 0 34,774 18,270 92,201
11 0 3,837 0 0 6,139 0 13,660 6,139 4,183 33,959
12 0 0 0 0 7,856 0 0 4,714 3,064 15,634
8.4. VALORES DE VENTAS
La determinación de los valores de ventas esperados, son los que siguen:

Tabla 61. Valores de ventas [ventas en MM $]
VALOR DE VENTAS
4.000.000 1.800.000 1.600.000 1.800.000 2.100.000 1.600.000 1.500.000 2.100.000 12.000.000

150
COMERCIAL COMERCIAL COMERCIAL GRAN INDUSTRIA GRAN INDUSTRIA TOTAL

SERVICIOS Parqueaderos
Tipo1 Tipo2 Tipo3 SUPERFICIE MENOR INDUSTRIA I+D VENTAS
31,860 31,252 2,296 10,408 264,430 138,032 45,983 225,438 27,992 777,691
1 0 4,869 561 0 6,891 532 16,712 7,058 797 37,420
2 0 3,752 0 0 20,515 52,013 0 20,959 2,370 99,609
3 0 3,434 0 0 17,953 15,754 0 11,031 1,656 49,828
4 0 0 477 0 15,443 30,095 0 9,489 1,425 56,929
5 0 4,218 1,257 0 6,808 39,639 0 12,574 1,108 65,604
6 0 0 0 0 14,293 0 0 8,782 1,319 24,393
7 31,860 0 0 10,408 37,863 0 0 0 2,164 82,295
8 0 0 0 0 0 0 0 24,753 1,414 26,167
9 0 0 0 0 35,606 0 0 28,988 3,691 68,285
10 0 6,691 0 0 78,566 0 0 77,589 8,923 171,768
11 0 8,288 0 0 13,376 0 29,271 13,698 1,547 66,180
12 0 0 0 0 17,116 0 0 10,517 1,579 29,213
8.5. UTILIDAD ACTUACIÓN INMOBILIARIA
La utilidad generada por el proceso inmobiliario, es estimada como un porcentaje

del valor de las ventas estimadas para la operación inmobiliaria.
Se ha estimado que para las diferentes tipologías de uso, la utilidad de dicho
proceso es del 5% sobre el monto de las ventas proyectadas.
Tabla 62. Utilidad estimada del proceso inmobiliario [utilidad en MM $]
TOTAL Utilidad
Utilidad
U.A.U VENTAS Estimada
777,691 5.3% 41,223
1 37,420 5.4% 2,037
2 99,609 5.1% 5,096
3 49,828 5.2% 2,598
4 56,929 5.0% 2,861
5 65,604 5.3% 3,447
6 24,393 5.0% 1,220
7 82,295 6.6% 5,417
8 26,167 5.0% 1,308
9 68,285 5.0% 3,414
10 171,768 5.1% 8,800
11 66,180 5.4% 3,564
12 29,213 5.0% 1,461
Cabe recordar que esta utilidad es diferente a la que debe ser calculada para el
agente propietario del suelo.

151
8.6. COSTOS DEL URBANISMO INTERNO
El urbanismo interno a cada una de las unidades consideradas por el plan parcial,
incluye las obras de urbanismo necesarias al interior de las respectivas unidades;
comprende las adecuaciones de vías internas, espacios privados de uso común
en superficie, parqueaderos ubicados en superficie, etc. Se excluyen de esta
consideración las obras relacionadas con las cargas objeto de reparto.
El área base para el cálculo del urbanismo interno, se calcula restando del área
neta o privada de cada una de las unidades, el área de cesión destinada a las
cargas objeto de reparto: las correspondientes al espacio público y vías públicas
ubicadas al interior de cada unidad; es decir, el área útil resultante para cada una
de las unidades.
El costo unitario de este concepto, ha sido estimado en 100.000 $/m² del área útil
así calculada.
Tabla 63. Costos del urbanismo interno [costos en MM $]
Área Urbanismo
Unidad Cesiones Área Útil
Privada Interno
TOTAL 196.27015 72,270 124,000 12,400
1 8.445 2,543 5,902 590
2 26.405 2,414 23,991 2,399
3 10.015 3,628 6,387 639
4 9.011 1,566 7,445 744
5 14.190 3,648 10,542 1,054
6 5.148 3,377 1,771 177
7 26.685 9,271 17,414 1,741
8 7.745 2,265 5,480 548
9 13.190 5,010 8,180 818
10 53.624 35,434 18,190 1,819
11 17.863 2,575 15,288 1,529
12 3.949 537 3,412 341
8.7. COSTOS INDIRECTOS
Los costos indirectos del proceso inmobiliario, incluyen los generados por los
diferentes honorarios técnicos, impuestos, gastos de administración y ventas, así
como los gastos financieros.
15
El área receptora de carga no se cuenta dentro de esta zona, dado que se contabilizará en las
cargas

152
Aunque los costos han sido calculados para cada uno de los conceptos o ítemes
que lo componen, en términos generales pueden ser considerados los siguientes
porcentajes de incidencia, teniendo en cuenta como referencia el valor calculado
de las ventas para cada unidad.
Tabla 64. Incidencia de costos y gastos indirectos sobre el valor de ventas
Concepto % Ventas
Honorarios 15,5%
Impuestos 1,8%
Gastos de administración y ventas 4,8%
Financieros 2,0%
Total 24,1%
Para el proyecto han sido calculados los siguientes costos para las diferentes
unidades consideradas:
Tabla 65. Costos y gastos indirectos totales [costos en MM $]
U.A.U Indirectos
187,279
1 8,958
2 23,948
3 12,000
4 13,534
5 15,666
6 5,904
7 19,627
8 6,362
9 16,518
10 41,788
11 15,898
12 7,076
8.8. VALOR RESIDUAL
Calculados todos los costos de producción generados por el proceso

inmobiliario, el valor residual del suelo, se obtiene como la diferencia entre el valor
de las ventas del proyecto, menos los costos de producción: urbanismo interno,
construcción, indirectos y utilidad del proceso inmobiliario.

153
Como se indicó al comienzo de esta sección, el valor residual corresponde al que

se proyecta recibirán los propietarios del suelo debido a la venta del suelo a los
diferentes agentes inmobiliarios que puedan acometer las actuaciones posibles
en cada una de las unidades consideradas.
El valor unitario del suelo es calculado como el valor total residual calculado,
dividido por el área del suelo aportado (área privada actual o bruta aportada).
Tabla 66. Valor residual total del suelo [valores en MM $] y unitario [valores en $]
SUELO
Unidad Área Privada Total [MM] [$/m2]
TOTAL 196.27016 130,908 666,981
1 8.445 6,590 780,316
2 26.405 17,201 651,447
3 10.015 8,457 844,403
4 9.011 10,742 1,192,093
5 14.190 11,882 837,356
6 5.148 4,038 784,366
7 26.685 13,760 515,659
8 7.745 4,110 530,640
9 13.190 11,037 836,800
10 53.624 27,160 506,483
11 17.863 11,231 628,717
12 3.949 4,701 1,190,324
8.9. ACTUACIONES URBANÍSTICAS
En el ordenamiento territorial y más específicamente en el instrumento del plan

parcial, se entremezclan dos actuaciones urbanísticas claramente definidas: las
de urbanización y edificación (construcción o desarrollo inmobiliario). Para
analizar y entender los procesos y formación económica del precio del suelo, es
fundamental tener conciencia de ambas actuaciones.
8.9.1. URBANIZACIÓN
En esta actuación se define el esquema de ocupación público y privado del suelo
y se ejecutan las obras de infraestructura requeridas para la adecuación de los
sistemas públicos: de movilidad, parques y plazoletas.
16
El área receptora de carga no se cuenta dentro de esta zona, dado que se contabilizará en las
cargas

154
Por lo tanto en esta actuación se deberán realizar las inversiones privadas -a

cargo de los propietarios del suelo- (necesarias para la adecuación de los suelos),
con el fin de posibilitar el desarrollo inmobiliario posterior. Adicionalmente
deberán ser sufragados otros costos y gastos implícitos a este proceso o
determinados como cargas normativas.
8.9.2. CONSTRUCCIÓN
En esta actuación se desarrollan las edificabilidades posibilitadas por el plan
(desarrollo inmobiliario propiamente dicho); esto de acuerdo a la normatividad
establecida por el plan parcial.
De los aprovechamientos permitidos por la normativa establecida por el plan
parcial y las condiciones y reales posibilidades del mercado, se puede extractar el
valor del suelo -según la técnica conocida como del valor residual-. La misma
establece que el valor del suelo resultará de la diferencia del valor de venta de los
aprovechamientos posibilitados, menos los costos de producción de éstos.
Este valor que soporta el proyecto inmobiliario, es a su vez el insumo necesario
para la determinación del valor de los beneficios económicos del suelo resultante
del proceso urbanizador del plan parcial.
De esta manera la plusvalía generada por la normativa del plan parcial, es igual al
valor residual del suelo (calculada de acuerdo a las posibilidades del proceso
inmobiliario) menos los costos y gastos inherentes al proceso urbanizador, menos
el valor inicial del suelo (teniendo en cuenta las características imperantes antes
de las determinaciones adoptadas por la normativa del plan parcial).
9. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
Mediante el ejercicio de reparto de cargas y beneficios, se plantea un escenario

que permita plasmar y distribuir de manera equitativa, las cargas y beneficios
determinadas por el ordenamiento determinado por el proyecto de plan parcial,
de tal manera que los beneficios determinados por éste, son distribuidos
equitativamente entre las diferentes unidades de actuación planteadas, en función
de los aportes de dichas unidades; aportes estos determinados en función del
valor del suelo aportado y del valor de las inversiones en cargas asumidas por
cada una. Es decir se reciben beneficios en función de los aportes entregados
(suelo + inversiones).
Se define como cargas, los costos e inversiones que deben ser realizadas para
poder materializar los aprovechamientos (usos y edificabilidades) posibilitados
por la normativa del plan parcial. Es decir, involucran todos los costos necesarios
para adelantar el proceso urbanizador que se ejecute previo al desarrollo
inmobiliario. Concretamente incluyen los costos en las infraestructuras públicas
de los sistemas de movilidad y de servicios públicos, la calificación obligatoria del

155
suelo para la vivienda de interés social, los gastos de los estudios y demás
derivados de la formulación del plan parcial.
Beneficios: Se materializan en beneficios económicos para los predios sobre los
cuales pueden ser desarrollados los aprovechamientos que posibilita la normativa
del plan parcial (usos e intensidad de uso), como las potenciales rentas del suelo
debidas a la utilización de los aprovechamientos permitidos.
9.1. ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO
9.1.1. APORTES TOTALES

Los aportes para desarrollar el plan parcial, están dados en función de los suelos
privados aportados (valorados a los precios de referencia inicial: sin incluir las
expectativas brindadas por el plan parcial) y las inversiones en obra pública para
acometer las infraestructuras públicas necesarias para el desarrollo del plan
(cargas) y demás cargas objeto de reparto.
9.1.1.1. Aportes en suelo

Están constituidos por los suelos privados que conforman las diferentes unidades
de actuación que componen el plan. Dicha valoración debe considerar las
condiciones imperantes antes de la adopción del plan parcial.
Para establecer estos valores, se realizaron avalúos específicos en cada una de
las zonas geofísicas establecidas sobre el área de planificación; con base en
éstas, se definieron valores de referencia para estas zonas:
Tabla 67. Valores de referencia del suelo según las zonas geofísicas
determinadas
Zona Valor m2 Suelo

1 220.000
2 220.000
3 350.000
4 400.000
5 500.000
6 400.000
7 400.000
8 420.000
9 450.000

156
Zona Valor m2 Suelo

10 380.000
11 550.000
12 550.000
13 150.000
14 450.000
15 320.000
16 400.000
17 350.000
Teniendo en cuenta las zonas geofísicas que componen cada una de las
unidades de actuación urbanística planteadas, se realizó una valoración promedio
del suelo en cada una de dichas unidades, teniendo en cuenta la proporción de
las áreas contenidas en cada una de las zonas geofísicas:
Tabla 68. Composición de aportes por unidad de actuación, según las zonas
geofísicas consideradas
SUELO
Área Zona Valor Valor
UAU
catastral Geofísica m2 Total
1 7.894 6 400.000 3.158
1 551 4 400.000 220
2 11.873 7 400.000 4.749
2 2.767 4 400.000 1.107
2 7.354 6 400.000 2.942
2 4.411 5 500.000 2.206
3 4.731 7 400.000 1.892
3 4.272 5 500.000 2.136
3 1.012 4 400.000 405
4 7.327 8 420.000 3.077
4 1.684 9 450.000 758
5 10.512 10 380.000 3.995
5 3.678 9 450.000 1.655
6 2.447 10 380.000 930
6 2.701 9 450.000 1.215
7 17.780 13 150.000 2.667
7 6.904 14 450.000 3.107
7 2.001 17 350.000 700
8 4.488 15 320.000 1.436
8 3.257 14 450.000 1.466

157
SUELO
Área Zona Valor Valor
UAU
catastral Geofísica m2 Total
9 6.789 15 320.000 2.172
9 6.401 17 350.000 2.240
10 43.578 17 350.000 15.252
10 1.300 13 150.000 195
10 8.746 16 400.000 3.498
11 3.004 16 400.000 1.202
11 14.859 17 350.000 5.201
12 3.949 11 550.000 2.172
ARC 5.628 2 220.000 1.238
ARC 1.530 3 350.000 536
Los valores resultantes ponderados por unidad, son los que aparecen a
continuación:
Tabla 69. Aportes en suelo ponderados por unidad de actuación urbanística
SUELO
Valor Total Valor unitario
UAU Área
[MM $] [$/m2]
TOTAL 196.270 71.753 365.584
1 8.445 3.378 400.000
2 26.405 11.003 416.705
3 10.015 4.433 442.656
4 9.011 3.835 425.606
5 14.190 5.650 398.144
6 5.148 2.145 416.727
7 26.685 6.474 242.614
8 7.745 2.902 374.669
9 13.190 4.413 334.559
10 53.624 18.946 353.306
11 17.863 6.402 358.408
12 3.949 2.172 550.000
Area Receptora de cargas

ARC 7.158 1.774 247.787
TOTAL 203.428 73.527 361.439

158
9.1.1.2. Cargas
Se han establecidos como cargas imputables al sistema de reparto, las
inversiones por los siguientes conceptos:
9.1.1.2.1. Adecuación del espacio público
localizado al interior del área de planificación
El modelo de ocupación determinado para el plan parcial, ha determinado que al
interior del área de planificación, sean ubicados 42.818 m². De éstos y como
premisas del plan parcial, se pretende que un 70% de las áreas localizadas sean
en zonas verdes (pisos blandos); mientras que un 30% los serán en pisos duros.
Las valoraciones unitarias de estas adecuaciones se estiman en 35.000 $/m² y
100.000 $/m² respectivamente.
Las cargas internas que cada unidad deberá asumir a su interior, se establecen
de acuerdo a la siguiente manera:
Tabla 70. Inversiones adecuación espacio público- [Costos MM $]
Espacio público blando Espacio público duro
Costo unitario
35.000 100.000
[$/m²]
Valor Total Valor Total
TOTAL Área Área
[$ MM] [$ MM]
Total 30,778 1,077 13,190 1,319
1 1,415 50 606 61
2 0 0 0 0
3 1,818 64 779 78
4 335 12 144 14
5 1,628 57 698 70
6 1,649 58 707 71
7 1,126 39 483 48
8 234 8 100 10
9 1,821 64 781 78
10 19,846 695 8,505 851
11 905 32 388 39
12 0 0 0 0
9.1.1.2.2. Vías y redes

Se consideran las vías y redes de servicios públicos locales, localizadas al interior
del área de planificación: 14.811 m² de vías totales. Para cuantificarlas, se ha
estimado que su costo de adecuación es de 160.000 $/m² de vía, incluyendo el
costo de las redes de servicios públicos locales.

159
Tabla 71. Inversiones adecuación vías y redes de servicios públicos locales -

[Costos MM $]
Vías y redes
Costo unitario
160.000
[$/m²]
TOTAL Área Valor Total [$ MM]
23,827 3,812
1 504 81
2 2,290 366
3 1,018 163
4 1,410 226
5 2,065 330
6 2,291 367
7 3,835 614
8 723 116
9 2,213 354
10 6,449 1,032
11 1,029 165
12 0 0
9.1.1.2.3. Formulación del plan parcial
Los gastos inherentes a la formulación del plan parcial, han sido sufragados por
los propietarios de la unidad de actuación urbanística 7; éstos ascienden a 195
MM.
9.1.1.2.4. Espacio público a transferir
La obligación de espacio público que debe cumplir el plan parcial, ha sido
cuantificada en 76.548. Dicha cuantía ha sido calculada teniendo como base el
área vendible (área para índice) proyectada por el plan parcial.
Como se comentó anteriormente, al interior del plan parcial se han ubicado
48.004 m², por lo tanto la obligación a transferir es el remanente: 28.544 m².
El valor del suelo a transferir, ha sido cuantificado en 320.000 $/m², el cual
corresponde al valor promedio estimado actualmente por Catastro municipal.
Este valor es al cual la Subsecretaría de Catastro, efectúa la correspondiente
liquidación para efectos del cobro de la obligación de suelo de cesión.
Teniendo en cuenta lo anterior, el costo de esta carga u obligación, es de
9.134.01 MM$.
9.1.1.2.5. Vía Multicentro Caribe
El diagnóstico y formulación de este plan parcial, ha establecido la necesidad de
adquirir una faja de terreno de 275 m², propiedad de la PH Multicentro Caribe,
para la continuación de la transversal 73 a través de dicha urbanización.

160
Dicha faja por lo tanto deberá ser adquirida y adecuada. Los costos de su
adquisición han sido estimados en 550.000 $/m², valor establecido por el avalúo
realizado por la zona geofísica. Los costos de adecuación han sido también
establecidos en 210.000 $/m². Adicionalmente se han cuantificado unos costos
de gestión del 20% del valor de los costos totales: valor del suelo y su
adecuación.
De acuerdo a lo anterior, el costo total de esta carga es de $ 234.300.000.
9.1.1.2.6. Equipamientos
La obligación de construcción de equipamientos, ha sido cuantificada teniendo en
cuenta el 1% del área vendible (área para índice) proyectada para el proyecto del
plan parcial: 3.827 m². El costo unitario de construcción es de 770.250 $/m²,
costo promedio de construcción teniendo en cuenta el costo promedio de
construcción de las diferentes tipologías de uso proyectadas por el plan parcial.
De lo anterior se calcula un costo de inversión total por concepto de la
construcción de equipamientos de 2.948 MM $. Esta obligación será fija para el
plan parcial, independiente de la edificabilidad realmente construida.
9.1.2. ESTRATEGIA PARA EL REPARTO DE CARGAS

Las diferentes cargas consideradas, han sido clasificadas en cargas Fijas y
Variables. Como cargas Fijas se entiende aquellas que serán cumplidas
necesariamente por cada una de las unidades de actuación contempladas por el
plan; se consideran como cargas Fijas la adecuación del espacio público
localizado al interior de la unidad (tanto el duro como el blando), vía localizada al
interior del Multicentro Caribe, las vías públicas y redes de servicios públicos
locales localizados al interior y los gastos de formulación del plan parcial.
Las cargas Movilizables: espacio público a transferir, la construcción de
equipamientos y el monto correspondiente a la transferencia de la obligación de
suelo para VIP; servirán para ajustar y equilibrar el sistema de reparto.
9.2. BENEFICIOS OTORGADOS POR EL PLAN
Partiendo de estudios o análisis de mercado, se ha realizado la estimación de la

potencial demanda sobre los aprovechamientos que han de ser determinados por
el plan (edificabilidad en los diferentes usos considerados):
Tabla 72. Aprovechamientos determinados por el plan parcial - [m² vendibles]
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Total
I+D
UAU
S
general
1 2,705 351 11,141 332 3,282 3,361 21,172

161
COMERCIAL
COMERCIAL
COMERCIAL
SUPERFICIE
SERVICIOS
INDUSTRIA
INDUSTRIA
INDUSTRIA
MENOR
GRAN
GRAN
Tipo1
Tipo2
Tipo3
Total
I+D
UAU
S
general
2 2,084 32,508 9,769 9,981 54,342

3 1,908 9,846 8,549 5,253 25,556
4 298 18,809 7,354 4,519 30,980
5 2,344 786 24,774 3,242 5,987 37,133
6 6,806 4,182 10,988
7 7,965 18,030 5,782 31,777
8 11,787 11,787
9 16,955 13,804 30,759
10 3,717 37,412 36,947 78,076
11 4,604 19,514 6,369 6,523 37,011
12 8,151 5,008 13,159
ARC 0
Total general 7,965 17,362 1,435 30,655 86,270 125,919 107,351 5,782 382.740
9.3. METODOLOGÍA ADOPTADA PARA CONSTRUIR EL

SISTEMA DE REPARTO
Los beneficios urbanísticos entendidos como las potenciales rentas generadas

para el suelo, producidas a partir del otorgamiento de derechos urbanísticos
(usos y aprovechamientos) a partir de las Normas municipales que los regulan;
deberán ser entendidos con el valor del suelo útil urbanizable que es transferido
en venta al agente inmobiliario para su aprovechamiento en el desarrollo de
proyectos inmobiliarios, una vez este suelo ha cumplido con las cargas generales
(cesión) y locales impuestas por el ordenamiento territorial.
Los derechos urbanísticos dados al suelo son materializados o concretados por
medio de las normas a través de la determinación de aprovechamientos
urbanísticos, determinados éstos por la edificabilidad e intensidad de uso
concedida por dicha norma.
En consecuencia, las variables edificabilidad y uso están asociados y condicionan
de manera directa los beneficios urbanísticos. Es por ello que para la
cuantificación de éstos se utiliza esta variable, de tal manera que los beneficios
sean medidos en términos de los metros cuadrados (vendibles) entregados a las
diferentes UAU en los usos establecidos.
Para realizar la conversión de usos a uno equivalente de tal manera que se
permita realizar la convertibilidad entre ellos, se utiliza el factor adimensional UAS

162
17
el cual es retomado de la técnica española. La metodología consiste en
estandarizar los beneficios a través de la relación del precio unitario de ventas en
relación con el de otro uso también establecido por el plan.
Valor m² vendible en el uso mas intensivo en cuanto
UAU base =
a la edificabilidad otorgada por la normativa
Tabla 73. Determinación del valor base del factor UAS

Total m2
Uas Valor Venta
vendibles
COMERCIAL Tipo1 0 7.965 1,905 4.000.000
COMERCIAL Tipo2 0 17.362 0,857 1.800.000
COMERCIAL Tipo3 0 1.435 0,762 1.600.000
GRAN SUPERFICIES 0 5.782 0,857 1.800.000
SERVICIOS Base Uas 125.652 1,000 2.100.000
INDUSTRIA MENOR 0 86.270 0,762 1.600.000
GRAN INDUSTRIA 0 30.655 0,714 1.500.000
INDUSTRIA I+D 0 106.303 1,000 2.100.000
Base UAS 2.100.000
Tabla 74. Conversión metros cuadrados vendibles a UAS
COMERCIAL COMERCIAL COMERCIAL GRAN INDUSTRIA GRAN INDUSTRIA
TOTAL Tipo1 Tipo2 Tipo3 SUPERFICIE
SERVICIOS
MENOR INDUSTRIA I+D
TOTAL
Uas
equivalente
1.90 0.86 0.76 0.86 1.00 0.76 0.71 1.00
TOTAL 15,172 14,882 1,093 4,956 125,919 65,729 21,897 107,351 356,999
1 0 2,319 267 0 3,282 253 7,958 3,361 17,440
2 0 1,787 0 0 9,769 24,768 0 9,981 46,304
3 0 1,635 0 0 8,549 7,502 0 5,253 22,939
4 0 0 227 0 7,354 14,331 0 4,519 26,430
17
GARCÍA BOCANEGRA, Juan Carlos. (2005) Pág. 21: “..corresponde a un metro cuadrado de
venta a edificar y comercializar en el uso permitido y previsto por el respectivo instrumento de
planeamiento o actuación urbanística más frecuente o numeroso a ser desarrollado, de manera tal
que la equivalencia con los otros usos se determinará en proporción al valor de venta, de esta
manera el beneficio urbanístico medido en UAS de cualquier actuación urbanística o instrumento
de planeamiento será correspondiente a la totalidad de los metros cuadrados permitidos o
habilitados por la edificabilidad, utilizados en el uso más frecuente, siendo necesaria su
convertibilidad a realizar en otros usos a partir de utilizar la ponderación que resulte de la
proporcionalidad del valor comercial establecido previamente.”

163
COMERCIAL COMERCIAL COMERCIAL GRAN INDUSTRIA GRAN INDUSTRIA

TOTAL Tipo1 Tipo2 Tipo3 SUPERFICIE
SERVICIOS
MENOR INDUSTRIA I+D
TOTAL
5 0 2,009 599 0 3,242 18,876 0 5,987 30,712

6 0 0 0 0 6,806 0 0 4,182 10,988
7 15,172 0 0 4,956 18,030 0 0 0 38,158
8 0 0 0 0 0 0 0 11,787 11,787
9 0 0 0 0 16,955 0 0 13,804 30,759
10 0 3,186 0 0 37,412 0 0 36,947 77,545
11 0 3,947 0 0 6,369 0 13,939 6,523 30,778
12 0 0 0 0 8,151 0 0 5,008 13,159
Para realizar la equivalencia entre puntos de aportes y UAS, se hace uso de un
factor que vincula estas dos variables.
El cierre del reparto, verifica las condiciones de aportes con los cuales cada
unidad de actuación entra a formar parte del reparto y los determinantes
establecidos por el ordenamiento del plan. Para ello se realiza la conversión de
las UAS que realmente el plan otorga a cada UAU y realiza la conversión de éstas
a puntos de aportes totales mediante la utilización del factor δ .
Tabla 75. UAS teóricas según aportes realmente efectuados.
Uas
U.A.U. Aportes
Teóricas
94,313 356,999
1 4,607 17,438
2 12,233 46,307
3 6,061 22,941
4 6,982 26,429
5 8,114 30,714
6 2,903 10,988
7 10,081 38,158
8 3,114 11,788
9 8,126 30,757
10 20,485 77,542

164
Uas
U.A.U. Aportes
Teóricas
11 8,132 30,781
12 3,476 13,157
El sistema de reparto equilibrará o distribuirá las cargas movilizables entre las

diferentes unidades de actuación consideradas, de tal manera que se logre el
equilibrio en las cargas (aportes) y beneficios (UAS) determinadas por el plan.
Tabla 76. Reparto final. Distribución de cargas variables para el logro del
equilibrio.
Cargas
Uas Uas Cargas
TOTAL Aportes Movilizables
Teóricas Reales Finales
Finales
94,313 356,999 356,999 22,560 15,922
1 4,607 17,438 17,440 1,229 1,038
2 12,233 46,307 46,304 1,230 864
3 6,061 22,941 22,939 1,627 1,323
4 6,982 26,429 26,430 3,147 2,895
5 8,114 30,714 30,712 2,464 2,007
6 2,903 10,988 10,988 758 263
7 10,081 38,158 38,158 3,607 2,476
8 3,114 11,788 11,787 212 78
9 8,126 30,757 30,759 3,713 3,217
10 20,485 77,542 77,545 1,539 -1,037
11 8,132 30,781 30,778 1,729 1,494
12 3,476 13,157 13,159 1,304 1,304
9.4. RESUMEN DEL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
A continuación, se presenta el resumen del Reparto, el cual servirá de guía para la

determinación del pago de obligaciones de cada una de las unidades de
actuación del plan parcial:

165
Tabla 77. Resumen del Reparto de Cargas y Beneficios

CARGAS FIJAS CARGAS MOVILIZABLES
ACTUAL
ARC ADECUACION
ARC ADECUACION
ESPACIO PUBLICO A
URBANISMO GRAL [
ESPACIO PÚBLICO
AL INTERIOR DE LA
ESPACIO PÚBLICO
ADECUACION VIAS Y
VIA MULTICENTRO
Y
PP
EQUIPAM UAU 7 [m²]

ARC EQUIPAM [m²]
TRANSFERIR [m²]
SUELO
FORMULACION
ADECUACION
ADECUACION
CARIBE [m²]
UAU 10 [m²]
U.A.U
REDES [m²]
U.A.U. [m²]
CONSTR
VIA [m²]
EP [m²]
[MM $]
MM $]
ARC
[m²]
1 2,021 504 0 0 3,244 0.00
2 0 2,290 0 0 2,442 00 0 0.00 0
3 2,596 1,018 0 0 800 3,250 0.00
4 479 1,410 0 0 9,048 0.00
5 2,326 2,065 0 0 6,273 0.00
6 2,356 2,291 0 0 742 0
7 1,609 3,835 275 195 0 2,550 511.85
8 335 723 0 0 245 0.00
9 2,602 2,213 0 0 3,174 2,424 4,036 1,277 1,568 0.00
10 9,034 6,449 0 0 0 0.00
11 1,293 19,317 1,029 0 0 840 188.15
12 0 0 0 0 4,074 0.00
24,651 19,317 23,827 275 195 7,158 2,424 4,036 1,277 28,542 2,550 700
10. PROGRAMA DE EJECUCIÓN
Para establecer el programa de ejecución del Plan Parcial, se incorporaron las

acciones que se considera necesarias para el desarrollo de las distintas unidades,
y se hizo una evaluación en el orden de las posibles intervenciones destacando
los intereses que han manifestado los propietarios en desarrollarse en el corto,
mediano o largo plazo
En su orden, las principales actuaciones para desarrollar el presente Plan son:
10.1. CORTO PLAZO
1. Se debe hacer el reloteo de los inmuebles de Everfit, toda vez que actualmente
se encuentra una muy buena parte del suelo englobado en el lote 12 de la mz 20.
Dicho predio deberá desligarse en tres y a la vez englobarse con los predios 13 y
21 para poder preparar los inmuebles a su futuro desarrollo como U.A.U.s.

166
2. Se desarrollará la unidad 7, para lo cual no es necesario emprender proyecto

de delimitación de la unidad, toda vez que se realizaría como unidad de gestión,
pues es de un solo propietario. Para su desarrollo se deberá realizar una licencia
urbanística y posteriormente proceder a la ejecución del proyecto y a la entrega
material de cesiones.
pues los dos predios involucrados pertenecen a un solo propietario. Para su
desarrollo se deberá realizar una licencia urbanística y posteriormente proceder a
la ejecución del proyecto y a la entrega material de cesiones.
4. Se desarrollará la unidad 6, para lo cual es necesario en principio, hacer el
proyecto de delimitación de la UAU. Para su desarrollo se podrá establecer un
P.U.G. y posteriormente desarrollar las licencias urbanísticas y constructivas
implicadas. Teniendo en cuenta que es una UAU que solo involucra a dos
propietarios, se podría prescindir de realizar el proyecto de delimitación de la UAU
y el PUG, emprendiendo la solicitud licencia de licencia urbanística directamente
P.U.G., después desarrollar las licencias urbanísticas por etapas y posteriormente
las licencias constructivas implicadas. Este desarrollo se preve en tres etapas y
estará involucrado en periodo de corto y mediano plazo
10.2. MEDIANO PLAZO

pues es de un solo propietario. Para su desarrollo se deberá realizar un P.U.G.
que especificará la forma de pago de cesiones. Luego las respectivas licencias
urbanísticas y posteriormente proceder a la ejecución de los proyectos y a la
entrega material de cesiones.
7. Se desarrollarán las unidades 2 y 3, para lo cual es necesario en principio,
hacer el proyecto de delimitación de la UAU. Para su desarrollo se podrá
establecer un P.U.G. y posteriormente desarrollar las licencias urbanísticas y
constructivas implicadas.
10.3. LARGO PLAZO

implicadas.

167

implicadas. Este proceso tomará todo el periodo de largo plazo, dada la
complejidad y tamaño de la actuación.
implicadas.
proyecto de delimitación de la UAU. En este caso se considera necesario declarar
la caducidad del R.P.H. existente en la manzana y proceder con los lineamientos
legales que sea necesario para establecer el proceso de integración inmobiliaria
necesario. Para su desarrollo se podrá establecer un P.U.G. y posteriormente
desarrollar las licencias urbanísticas y constructivas implicadas.
implicadas.
A continuación se plantea el orden de priorización de desarrollo de las unidades
de Actuación:
Tabla 78. Cronograma de ejecución de las unidades
CORTO PLAZO MEDIANO PLAZO LARGO PLAZO
AÑO 10
AÑO 1
AÑO 2
AÑO 3
AÑO 4
AÑO 5
AÑO 6
AÑO 7
AÑO 8
AÑO 9
RELOTEO LOTE EVERFIT X
U.AU. 7
Licencia urbanística e incorporación
X X
cesiones
Entrega material cesiones X
CREACION ENTIDAD GESTORA X
U.A.U 8
X
cesiones
U.A.U 6
Delimitación UAU X
X
cesiones
U.A.U 11

168
AÑO 10
AÑO 1
AÑO 2
AÑO 3
AÑO 4
AÑO 5
AÑO 6
AÑO 7
AÑO 8
AÑO 9
X
cesiones
Primera etapa X X
Segunda etapa X X
U.A.U 9
Delimitación UAU X
X
cesiones
Primera etapa X X
Entrega material cesiones primera etapa X
Segunda etapa X X
X
Entrega material cesiones segunda etapa
Tercera etapa X X
Entrega material cesiones tercera etapa X
U.A.U 2
Delimitación UAU X
X X X X
cesiones
Entrega material cesiones X X X
U.A.U 3
Delimitación UAU X
X X x
cesiones
Entrega material cesiones X x
U.A.U 4
Delimitación UAU X
X X X X
cesiones
U.A.U 10
Delimitación UAU X
X X X X
cesiones

169
AÑO 10
AÑO 1
AÑO 2
AÑO 3
AÑO 4
AÑO 5
AÑO 6
AÑO 7
AÑO 8
AÑO 9
U.A.U 1
Delimitación UAU X
X X X
cesiones
Entrega material cesiones X X
U.A.U 5
Delimitación UAU X
X X X
cesiones
U.A.U 12
Delimitación UAU X
X X
cesiones
Es necesario considerar que el anterior cronograma cumple una función

indicativa, no taxativa. No obstante, la propuesta ha modelado una lógica
razonable, que permite una flexibilidad que responda a las dinámicas del
mercado.
No se condicionarán las unidades a que otras se desarrollen. Podrá
eventualmente desarrollarse simultáneamente varias unidades.
10.4. CRONOGRAMA DE ACTUACIONES VIALES
Dada la naturaleza de las actuaciones en general, el plan parcial se consolida

bajo una completa independencia de cada uno de las unidades de actuación
urbanística en lo que respecta a las manzanas 5-19-4 y 5-19-3. Esto indica que
ninguna de las unidades de actuación entre la 1 y la 6 dependen para su
desarrollo de la consolidación de ninguna de las propuestas viales presentes en el
plan parcial, exceptuando las implícitas en su desarrollo interno, que consideran
las cesiones viales sobre vías existentes. No obstante, dadas las características
de la red primaria presente en la zona, los promotores de los distintos proyectos
deberán adelantar las gestiones necesarias para la consolidación de las
intervenciones sobre las distintas infraestructuras que no son parte de las
cesiones del plan y que si se encuentran establecidas como necesarias en el
numeral 1.2.6 de este documento.

170
En lo que respecta a la manzana 5-19-20 se encuentran las unidades 7, 8, 9, 10,

11 y 12. De acuerdo con la propuesta vial interna del plan parcial, se requiere que
la unidad de actuación 7 se haya ejecutado desde el punto de vista vial para
poder dar inicio a las actuaciones sobre las unidades 10 y 11. Las unidades 8, 9 y
12 ejecutan cada una, las cargas viales sobre la via de servicio que las delimita y
por tanto, son autosuficientes en el tema vial. De igual manera, la red primaria
adyacente a esta manzana deberá ser gestionada por los promotores de las
unidades.
11. PROGRAMA DE FINANCIAMIENTO
Teniendo en cuenta que la ejecución del presente Plan se hará de manera

paulatina por medio del autofinanciamento y la iniciativa directa de los propietarios
de cada una de las unidades, se propone que sean éstos los que diseñen su
propia dinámica financiera y los que regulen sus flujos de caja y sus recursos para
el apalancamiento de las intervenciones a medida que se desarrollen y ejecuten
las mismas.
12. PROYECTO DE DELIMITACIÓN DE UNIDADES

DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA
Las unidades de actuación fueron delimitadas en el capítulo primero, numeral dos

del presente Documento de Formulación.
13. PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍAS
Según lo dispuesto en el artículo 483 del Acuerdo Municipal 46 de 2006, en los

planes parciales que se adopten en polígonos de redesarrollo segundo grupo,
entre otros, se evaluarán los posibles hechos generadores que se presenten por
los aprovechamientos que se asignan en el Plan de Ordenamiento Territorial y en
el mismo Decreto que apruebe el Plan Parcial, se debe decidir el cobro de la
participación en Plusvalía. En este plan parcial, no existen hechos generadores
que le permitan al Municipio de Medellín el cobro de la participación en plusvalía,
según los términos de la Ley 388 de 1997 y su Decreto reglamentario 1788 de
2004. Lo anterior, de acuerdo con el análisis de la normativa aplicable: Acuerdo
62 de 1999, Acuerdo 23 de 2000, Acuerdo 46 de 2006 y la propuesta normativa
del plan parcial. (Ver Documento Técnico de Soporte)
.

171
CAPÍTULO III. CARTOGRAFIA
14. CARTOGRAFÍA
La cartografía que acompaña el presente Plan es la siguiente:
14.1. DIAGNÓSTICO
D1- Localización General:

Formato ArcGIS; \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_1_LOCALIZACION GRAL
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_DeliPoli.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\PEEPMEDELLIN\SISTEMAS_TRANS
PORTE_MASIVO2.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\PEEPMEDELLIN\CORREDORES_LI
NEAS.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\PEEPMEDELLIN\QUEBRADAS_EST
RUCTURALES.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\RIO_MEDELLIN.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\EV_Z2RED28_Localizacion.dwg
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\PEEP
MEDELLIN\CERROS_TUTELARES.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_AreaInfluencia.shp
D2- Area de Planificación:

Formato ArcGis. \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_2_AREA PLANIFICACION

172
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_ArBruta.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_AViObligad.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\EV_Z2RED28_A_RetQuebSoloAN.dwg
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_ANetaDef.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_AMEs.shp
\EVERFIT\EV_FOTOS\EV_ORTOFOTO\182.tif
D3- Estructura Predial:
Formato ArcGIS: EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_3_ESTRUCTURA PREDIAL
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_ArBruta.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_Catastro2007.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\plano182\h182.dwg
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\plano182\v182.dwg
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\plano173\c173.dwg
D4- Sistema ambiental:

Formato ArcGIS: \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_4_SIST AMBIENTAL
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\EV_localizacion_everfit.dwg
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\areainfluencia\EV_Z2RED28_L_AInfluencia_vi
as.dwg

173
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\PEEPMEDELLIN\QUEBRADAS_EST
RUCTURALES.shp
MEDELLIN\PEEP_QuebSecund.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\AnalisisMorfo\areainfluencia\EV_Z2RED28_A_
AnalisisMorfo_AI_ZV-PUBLICAS.shp
D5- Sistema de espacio público y zonas verdes
Formato ArcGIS: \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_5_ESP PUB
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_L_RedPeat.shp
AnalisisMorfo_AI_ZV-parques-plazas.shp
as.dwg
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\PEEPMEDELLIN\CORREDORES_LI
NEAS.shp
AnalisisMorfo_AI_ZV-parques-plazas.shp

174
D6- Sistema de Equipamientos

Formato ArcGIS. \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_6_EQUIP
as.dwg
AnalisisMorfo_AI_eq_ppales.shp
AnalisisMorfo_AI_eq_locales.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\POT
046_2006\une_tu_eq_ppales.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\Medellin\POT 046_2006\une_tu_eq_local.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\CFC_localizacion_everfit.dwg
D7- Analisis morfologico
Formato ArcGIS. \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_7_PUB TPRED
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_LotesMpio.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_Catastro2007.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_ViaActual.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_AnalisisMorfo.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\CFC_localizacion_everfit.dwg
D8- Usos del Suelo:

175
Formato ArcGIS. \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_8_USOS

\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_AnalisisMorfo.shp
D9- Analisis morfologico- Nivel ocupación-alturas-accesibilidad
Formato ArcGIS: \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_9_OCUP ALT
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_Catastro2007predios_areas.
shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_ConstAreas_predios.shp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\c182_173.dwg
D10- Diagnostico socioeconomico:

Formato ArcGIS. \EV_Planos\Mapas\ EV_Diagnostico_10_SOCIOECONOMICO
EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\ EV_Z2RED28_A_SocioEconomico.shp
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\plano182\h182.dwg
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\plano182\v182.dwg
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\sigame\plano173\c173.dwg

176
14.2. FORMULACIÓN
F1- Planteamiento urbanístico:

Formato Autocad: :\EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS \EV_Propuesta_
1_PlanteamUrb
F2- Red Vial:
Formato Autocad: :\EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS \EV_Propuesta_2_RedVial
F3- Secciones generales:

Formato Autocad: :\EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS \EV_Propuesta_3_Secciones
F4- Espacio publico y Equipamientos:
Formato Autocad: :\EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS \EV_Propuesta_4_EspPubyEq

177
F5- Redes de servicios publicos:

Formato Autocad: :\EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS \EV_Propuesta_5_Redes
F6- Usos del suelo
Formato ArcGIS: . \EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS\EV_Propuesta_6_Usos.mxd
\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_A_UAUABr.s
hp
\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\EV_Z2RED28_Vía AME-API.dwg
Formato Autocad: :\EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS \EV_Propuesta_2_RedVial

F7- Aprovechamientos alturas
Formato ArcGIS: . \EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS\EV_Propuesta_7_Alturas.mxd
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\medellin\EV_Z2RED28_ViasOblig.dwg
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\acad\EV_Z2RED28_Vía AME-API.dwg
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_A_UAUABr.
shp
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_PropDef.sh
p
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_DeliPoli.shp

178
F8- Unidades de Actuación Urbanística
Formato ArcGIS: . \EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS\EV_Propuesta_8_UAU.mxd
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_Catastro2007.shp
shp
F9- Asignación de cargas urbanísticas

Formato ArcGIS: . \EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS\EV_Propuesta_9_Cargas.mxd
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_A_ViaPropu
esta.shp
shp

179
p
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_DeliPoli.shp
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_SoloViaObl.shp
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_A_EPub.sh
p
F10- Etapas de desarrollo
Formato ArcGIS: . \EVERFIT\EV_PLANOS\MAPAS\EV_Propuesta_10_Etapas.mxd
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_SoloViaObl.shp
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_A_ViaPropu
esta.shp
shp
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_PROPUESTA\EV_Z2RED28_A_EPub.sh
p
p
E:\EVERFIT\EV_PLANOS\SHP\EV_Z2RED28_A_Catastro2007.shp

180
NOTA ACLARATORIA: No se presenta plano de zonas beneficiarias de las

acciones urbanísticas (plusvalía), debido a que comparativamente con el acuerdo
062 de 1999 no se produce ninguno de los hechos generadores de plusvalía.

181
BIBLIOGRAFÍA
15. BIBLIOGRAFÍA
Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. Acuerdo 046 de 2006. Municipio de

Medellín
Decreto Municipal 409 de 2007. Municipio de Medellín
Decreto Nacional 2181 de 2006.
Decreto Nacional 564 de 2006.
Código del Comercio (LIBRO TERCERO DE LOS BIENES MERCANTILES, TITULO
I DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO)
Cartilla de Planes Parciales. Municipio de Medellín. 2007.
Spera, Giovanna y otros. Plan Parcial SIMESA. Decreto Municipal 124 de 2006.
Municipio de Medellín.

182
ANEXOS
16. ANEXOS.
ANEXO 1. DECRETO

183
ANEXOS
ANEXO 2. COMPONENTE VÍAS Y REDES

184
ANEXOS
ANEXO 3. COMPONENTE AMBIENTAL

185
ANEXOS
ANEXO 4. COMPONENTE SOCIOECONÓMICO

186
ANEXOS
ANEXO 5. AVALÚOS

187

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FORMULACIÓN

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

3.7. UNIDAD 7................................................................................................. 64

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

4.5.7. Obligación de calificación de suelo para vivienda de interés prioritario

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

5.6.1. Normas generales aplicables............................................................116

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

9.1.2. Estrategia Para El Reparto De Cargas..............................................161

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

Tabla 29. Lotes involucrados en la unidad de actuación urbanística 12................ 67

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

Tabla 57. Variables para la simulación urbanística de parqueaderos ..................148

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

1. PRINCIPIOS DEL PLAN PARCIAL

• Enfoque hacia la metropolización, la regionalización e internacionalización de

Foto 1. Planteamiento urbanístico del Plan Parcial

2. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL

Una vez realizado el diagnóstico del Plan Parcial e identificadas las

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

Promover una transformación urbanística del sector a través de la adopción de un

Este objetivo se refleja en los siguientes objetivos específicos:

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

que retroalimenten y dinamicen los elementos públicos destacados como la

Foto 3. Planteamiento urbanístico del Plan Parcial

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

El diagnóstico realizado para el polígono Z2_RED_28 establece los principales

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

significativamente su estructura productiva, perfilándose como uno de los polos

2.1. DEFINICIÓN DEL MODELO DE OCUPACIÓN

A este respecto, el Plan se organiza a partir de una estructura de espacios

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

optimización de lo público en función de un sistema tanto natural como artificial

Así pues, se estructuran los espacios privados, respondiendo como ya se

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

El modelo de ocupación se enfoca hacia la consolidación de parques industriales

2.1.1. LO ESTRUCTURANTE – LO PÚBLICO

• Se conforman los elementos

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

• Se incentiva a través de la propuesta, la facilidad de acceso vehicular y

2.1.2. LO ESTRUCTURADO – LO PRIVADO

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

USO PROPUESTO ÁREA %

USO PROPUESTO ÁREA %

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

desarrolladas en edificios en altura.. Para los análisis pertinentes, se tendrá en

2.1.3. CRITERIOS GENERALES PARA LA INSTALACIÓN DE LAS

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

Se propone considerar como aceptables los niveles actuales de impactos

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

2.2. DEFINICIÓN DEL SISTEMA DE MOVILIDAD

El plan parcial Z2_RED_28 considera tres usos en general: Comercial, Industrial y

PLAN PARCIAL Z2_RED_28

Esta vía se encuentra localizada en su mayoría dentro del área de intervención

2.2.1. SECCIONES VIALES

Carrera 65, Sección B-B

Sección pública: 55 mts.

PLAN PARCIAL Z2_RED_28