Vivienda de Altura PDF

[NOMBRE DEL AUTOR] 1
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTADA MULTIDISCIPLINARIA DE OCCIDENTE
DEPARTAMENTO DE ARQUITECTURA E INGENIERIA
ANTEPROYECTO ARQUITECTÓNICO HABITACIONAL EN ALTURA EN LA CIUDAD

DE SANTA ANA
URBANISMO VIII
DOCENTE: ARQ. MARTA BEATRIZ GODOY DE DELGADO
NOTA DEL APELLIDOS NOMBRES OBSERVACIONES

DOCENTE
Martínez Mejía José David
SANTA ANA, 16 DE SEPTIEMBRE DE 2020

APELLIDOS, NOMBRE % PARTICIPACION FIRMA DEL ALUMNO
Martínez Mejía, José David 100%
TOTAL: 100%

TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN. .............................................................................................................................................. 7
CAPITULO I: EL PROBLEMA ........................................................................................................................ 2
1.1 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA ................................................................................................. 2
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................................................................ 4
1.3 ENUNCIADO DEL PROBLEMA. ......................................................................................................... 5
1.4 JUSTIFICACIÓN. .................................................................................................................................... 5
1.5 OBJETIVOS ............................................................................................................................................. 6
1.5.1 Objetivos Específico: ........................................................................................................................ 6
1.6 LÍMITES .................................................................................................................................................... 6
1.7 ALCANCES .............................................................................................................................................. 7
1.8 METAS ...................................................................................................................................................... 7
CAPITULO II: MARCO TEORICO ................................................................................................................. 9
2.1 CONCEPTOS GENERALES ................................................................................................................ 9
2.1.1 Revitalización Urbana....................................................................................................................... 9
2.1.2 Vitalidad urbana ................................................................................................................................. 9
2.1.3 Uso de suelo ...................................................................................................................................... 9
2.1.4 Uso de suelo habitacional.............................................................................................................. 10
2.1.5 Vivienda ............................................................................................................................................. 10
2.1.6 Vivienda urbana ............................................................................................................................... 11
2.2 PROBLEMÁTICA DE vivienda EN EL SALVADOR. ................................................................... 13
2.2.1 El Estado como ente productor de viviendas. ..................................................................... 13
2.2.2. El Estado como ente facilitador de viviendas. .......................................................................... 16
2.3 POLITICA HABITACIONAL DE VIVIENDA EN EL SALVADOR ............................................... 23
2.3.1. Aporte de las instituciones públicas al otorgamiento de financiamiento para adquisición

de vivienda. ................................................................................................................................................. 25

2.3.2. Instituciones Privadas que otorgan financiamiento para vivienda........................................ 32
2.3.3. Aporte de Instituciones Internacionales en el otorgamiento de viviendas .......................... 33
2.3.4. Organismos No Gubernamentales encargados de otorgar créditos para vivienda. ......... 35
2.4 VIVIENDA en Altura en El Salvador. .............................................................................................. 41
2.5 MARCO NORMATIVO ......................................................................................................................... 42
2.4.1 Reglamento de La Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a parcelaciones y

Urbanizaciones Habitacionales. ............................................................................................................. 42
2.4.2. Modificación de criterios para el diseño de apartamentos para vivienda popular según el
Viceministerio de VIVIENDA Y Desarrollo Urbano. (VMVDU) ......................................................... 44
2.4.3. REGIMEN DE ORDENAMIENTO PARA LA REGION METROPOLITANA DE SAN

SALVADOR. ............................................................................................................................................... 46
2.4.4. REGLAMENTO A LA LEY DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL

AREA METROPOLITANA DE SAN SALVADOR Y DE LOS MUNICIPIOS ALEDAÑOS
CON SUS ANEXOS .................................................................................................................................. 47
2.4.4. Normas a considerar en la construcción de edificios.............................................................. 49
CAPITULO III: DIAGNÓSTICO .................................................................................................................... 51
3.1. Datos Generales de La República de El Salvador. .................................................................... 51
3.2. Estructura Política Administrativa de La República de El Salvador ........................................ 52
3.7. Ubicación Geográfica del Terreno en Estudio. ......................................................................... 63
CAPITULO IV: DISEÑO ................................................................................................................................. 65
4.1 ANALISIS DE SITIO ............................................................................................................................. 65
4.1.2 SOLEAMIENTO, VIENTOS DOMINANTES Y HUMEDAD RELATIVA ................................ 65
4.1.3. COLINDANTES .............................................................................................................................. 66
4.1.4. ACCESIBILIDAD ............................................................................................................................ 67
4.1.5. EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS. ............................................................................................... 68
4.2 GENERALIDADES ............................................................................................................................... 70
4.1.1 Análisis de resultados del Diagnóstico........................................................................................ 70
4.1.2 Identificación de necesidades ....................................................................................................... 70

4.3. CALCULO DE ÁREAS SEGÚN NORMATIVA DE OPAMSS ................................................... 74
4.4. ANÁLISIS ANTROPOMÉTRICO Y ERGONOMÉTRICO DE LA VIVIENDA ......................... 77
4.5 PROGRAMAS ARQUITECTONICOS .................................................................................................. 81
4.6 CRITERIOS DE DISEÑO ..................................................................................................................... 85
4.6.1 Criterios de diseño arquitectónico ................................................................................................ 87
4.7 FORMULACIÓN DE CRITERIOS PARA LAELABORACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DE

ZONIFICACIÓN ............................................................................................................................................ 90
4.6.1 Criterios generales de zonificación .............................................................................................. 91
4.6.2 Criterios específicos de zonificación ........................................................................................... 92
4.7 ZONIFICACIÓN .................................................................................................................................... 93
4.7.1 Criterios para la evaluación de propuestas de zonificación.................................................... 94
............................................................................................................................................................................. 96
............................................................................................................................................................................. 96
CAPITULO V: propuesta .............................................................................................................................. 97
CONCLUSIÓN ................................................................................................................................................ 105
BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................................................................. 106
CRITICAS ........................................................................................................................................................ 108

INTRODUCCIÓN.
En El Salvador y en todos los países del mundo, los ciudadanos buscan día a día la plena
satisfacción de sus necesidades para el mejor cumplimiento de sus funciones productivas
dentro de la sociedad. Por consiguiente, la completa satisfacción de necesidades humanas
individuales conlleva a un mejor desarrollo económico del país, ya que el ser humano al
estar física y emocionalmente sano brinda un mejor rendimiento en sus labores cotidianas
generando una mejor productividad en su trabajo y aportando mayores beneficios a la
nación. Es por esta razón que se ha decidido conocer si en El Salvador se está dando
cumplimiento a la satisfacción de una de las necesidades, como lo es la vivienda.
El Salvador está conformado en su mayoría por familias que obtienen un salario promedio
mensual de US$300, de suyo suficiente para suplir sus necesidades básicas, tales como:
educación, alimentación balanceada, salud, vestuario y por supuesto vivienda. Por tal
motivo, el presente trabajo está orientado a investigar el comportamiento y la problemática
asociada al sector de la vivienda en El Salvador.
En el primer capítulo conoceremos el problema que ha venido teniendo la vivienda en

nuestro pais, el déficit habitacional el cual tiene y las principales problemáticas que se dan.
Los objetivos que tendrá este trabajo para su elaboración y sus metas.
En el segundo capítulo contiene el marco teorico conceptual, para el conocimiento de ello.

Además, se conocerán los últimos años de nuestro país, que se ha visto afectado por una
incontrolable crisis urbana, agravado por la falta de un plan de desarrollo urbano por parte
de las Instituciones Gubernamentales y no Gubernamentales relacionadas con el ramo.
Posteriormente, el capítulo 3 parte de un diagnóstico y esta etapa se definen los aspectos

generales como tasas de crecimiento regional, administración de red vial, dimensiones
políticas-administrativas de Santa Ana; clima predominante y así mismo los aspectos
específicos del espacio territorial que se describen y puntualizan esas condiciones,
considerando las diferentes variables que intervienen en cada caso.
En el capítulo 4, establece parámetros a seguir bajo una recopilación de datos en el cual,

se expone la información de un estudio específico de la propuesta Arquitectónica de
Vivienda en Altura en la Ciudad de Santa Ana.
Finalmente, como parte de la solución al déficit habitacional se plantea el desarrollo de

viviendas en altura, las cuales son piezas arquitectónicas muy interesantes, que
estéticamente son una buena creación morfológica. Este tipo de edificaciones no es
adecuado a una ciudad donde la densidad poblacional es baja, en cambio en estos sectores
es más apropiado establecer proyectos de rehabilitación integral de los barrios.

Para cubrir muchas de las necesidades y carencias de nuestro país en lo
que respecta al déficit habitacional se estudiaran los factores sociales y psicológicos de la
población ante el concepto de vivienda en altura, mejor conocidos como vivienda vertical o
edificio de apartamentos.
El estudio de este tema, está enfocado a darle una nueva perspectiva a la población, en
donde éste tipo de vivienda, hace algunos años, se ha venido ejecutando, pero en
ocasiones su valor es elevado o ninguna persona se ha interesado en comprar alguno de
esos inmuebles por temor a inseguridad, por causas a temblores que el pais se ve
diariamente. Es por ello que se vuelve necesario, investigar las condiciones para que la
población requiera para la aceptación de la vivienda en altura.
Hay que considerar muchos aspectos para la ejecución de una obra de esa magnitud:
aspectos sociales, físicos, económicos, de diseño, ambientales, entre otras; sin embargo,
en otras ciudades donde los apartamentos son una realidad, se manifiesta mayor
descentralización; por ello, la implementación de ese tipo de sistema de vivienda en la
Ciudad de Santa Ana, sería además de positivo, por ser innovador, una opción económica
y beneficiadora para el déficit de vivienda o habitacional.

CAPITULO I

CAPITULO I: EL PROBLEMA
1.1 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA
Los problemas sociales, económicos, ambientales que se dan en los países de Latino
América, hacen que el sub desarrollo se manifieste cada vez más. El Salvador entre las
muchas carencias, encontramos el déficit de vivienda, que es un conjunto de necesidades
insatisfactorias de la población en materia habitacional, que puede ser absoluta o
insuficiente.
El déficit habitacional en nuestro país va sobre una tendencia en aumento, a causa de las
distintas problemáticas que se dan, la principal, el crecimiento acelerado y descontrolado
poblacional que implican además, otros problemas sociales importantes como
asentamientos humanos, que a la larga se expanden y conllevan a mas pobreza, indigencia
y escasez1.
Dicho déficit se expresa numéricamente mediante un cálculo aproximado, puede ser

absoluto cuando se carece de vivienda, y relativo cuando las condiciones son inadecuadas
de habitabilidad, es decir, viviendas con espacio insuficiente, y requerimientos de
sustitución de viviendas totalmente deterioradas de acuerdo con el estado físico de los
materiales que las constituyen.
La suma de los requerimientos y/o carencias mencionadas, constituyen el déficit

y se calcula usualmente en base a la información de censos. Puede ser estimado a futuro
o en relación con los momentos censales concretos, considerando las necesidades
generadas por el crecimiento demográfico tendencial y el proceso normal de deterioro de
las viviendas existentes.
Esta irregularidad puede ser medida en forma particular a partir de diversos parámetros
como son: número de personas por vivienda, deterioro de los materiales, deficiencias
constructivas y carencias de servicios, entre otros.
Es necesario enfatizar que el déficit no es un simple desajuste en el mercado habitacional,

o consecuencia de diferencias técnicas, organizativas o de diseño en la producción de
1
Tesis: “La vivienda popular en Altura como solución Habitacional, en los Municipios de Soyapango, Ilopango y San
Marcos”
Universidad Tecnológica de El Salvador UTEC

viviendas; su explicación debe asociarse directamente a otras carencias como las referidas
al empleo y al ingreso, impidiendo que gran parte de la población, pueda pagar los altos
costos da la vivienda y de sus elementos componentes: tierra, materiales de construcción,
fuerza de trabajo, financiamiento y tecnología.
Debido a su extensión territorial y número de habitantes, El Salvador se presenta como el

país con más alta densidad poblacional en Centro América.
Cuadro 1: Extensión Territorial, Población y Densidad de los países de Centro América
Según un estudio realizado en el año 2004, en nuestro país nacen cada año, 28 personas
por cada mil habitantes y mueren 6, quedando un remanente de 22 personas vivas, es
decir, estamos creciendo en 2.2 habitantes por cada mil personas cada año.
Se multiplica dicho índice de crecimiento, 2.2 por 6 millones 300 mil habitantes (sin contar
con los emigrantes) resulta un total de 136,600 nuevos ciudadanos cada año. Si una familia
salvadoreña está integrada por cinco personas (dos padres y tres hijos) dicho grupo familiar
tiene necesidad de una casa de habitación.
Entonces al dividir los 136,600 nuevos salvadoreños entre cinco personas, surgen 27,320
casas cada año a construir. Un ataque al déficit de viviendas y un impacto a la pobreza.

Desdichadamente se tienen 500 mil casas de déficit debido a la pobreza, terremotos,
incendios, inundaciones, etc., es decir que es necesario construir por lo menos 40,000
casas cada año, lo cual se hace muy difícil de cumplir2.
Las causas del déficit habitacional a través del crecimiento poblacional en nuestro país
pueden ser muchas: factores económicos, desempleo, mal regulación de planes de
desarrollo urbano, inmigración entre otros. Sin embargo, se manifiestan más en los cascos
urbanos de los municipios más importantes debido a la afluencia que se da, las
oportunidades de empleo, accesibilidad, etc.
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
El aumento desproporcionado de la población en el pais, genera una sobrepoblación

habitacional con respecto a años atrás, por lo cual existen nuevos Barrios o Colonias
distribuidas en zonas, ya sean económicas o exclusivas. Sin embargo, los usuarios o
habitantes no siempre recuren a estas viviendas o sectores por diferentes problemas o
causas, estos también pueden ser por motivos económicos o sociales, también puede ser,
por la necesidad de trasladarse a zonas más cercanas a áreas de trabajos, y sectores
estudiantiles.
Una fuerte causa de la sobrepoblación es el problema de poder accesar a préstamos

financieros o el pago fluido de una vivienda digna, por la inestabilidad social que existe en
nuestro país, debido a ello optan por rentar viviendas que se ajusten a su salario o nivel
económico3.
Un problema que se manifiesta también, es la poca o nula aceptación que las edificaciones
en altura generan, y mucho menos si estos son destinados a vivienda.
Es por ello, que surge la interrogante del por qué en la zona oriental y occidental del pais
no se realizan Viviendas en Altura. Las causas pueden ser varias, los aspectos culturales
que existen en las zonas del país, entre los que podemos mencionar: la convivencia entre
vecinos o usuarios y la intimidad que puede llegar a perderse debido a los espacios
reducidos entre hogar y hogar; los costos, que tienen la fama de que son muy elevados.
2
Datos Censales http//:www.censos.gob.sv/sitepoblacion/HistoriaCensoPoblacion.html/
3
Tesis: “La vivienda popular en Altura como solución Habitacional, en los Municipios de Soyapango, Ilopango y San
Marcos”
Universidad Tecnológica de El Salvador UTEC

Por ser un país con mucho movimiento sísmico, los terremotos generan un miedo a la
población, entre otros que se pudieran mencionar.
1.3 ENUNCIADO DEL PROBLEMA.
¿Cómo desarrollar una propuesta Urbano - Arquitectónico de vivienda en altura para los
sectores más necesitados de manera que esta sea viable a la hora de su implementación?
1.4 JUSTIFICACIÓN.
La elaboración de un diseño de viviendas en altura en las demás zonas del país seria de
gran ayuda, ya que en él se concentraría la población más adecuada según las
necesidades.
La construcción de un complejo de viviendas con accesibilidad para personas de bajos

recursos, supliría las diferentes necesidades básicas que en condiciones de pobreza y
escasez se dan. Este tipo de vivienda a su vez da una mejor vistosidad arquitectónica y
urbana.
Implementando materiales que estén acorde con la estabilidad económica actual de los
habitantes, siendo estas viviendas accesibles a pagos, a través de los diferentes medios
bancarios o cualquier entidad que facilite su adquisición.
A su vez el diseño de vivienda multifamiliar, para cierta población, es también un proyecto

factible, ya que con esto se da un paso al desarrollo de la Ciudad, su expansión, belleza
arquitectónica y su complejidad.
Algunas de las razones, que se consideran importantes para la realización de un proyecto

de vivienda en altura son las siguientes:
• Los beneficios, que pueden ser varios: económicos, ambientales, mejoramiento de la

imagen urbana, etc.
• Los beneficiarios, los usuarios que puedan llegar ocupar dichos inmuebles, que puede ser
un sector indefinido de la ciudad.
• El aporte académico, que consiste en la investigación realizada

desde un punto de vista profesional arquitectónico, tomando en cuenta aspectos,
reglamentos y leyes urbanísticas.

1.5 OBJETIVOS
Desarrollar una propuesta Urbano - Arquitectónica de vivienda en altura, funcional para

impulsar el desarrollo de este tipo de vivienda en todas las zonas del país.
1.5.1 OBJETIVOS ESPECÍFICO:
• Generar espacios funcionales para la población a fin de solucionar problemas de tipo

social, mejorando así la calidad de vida de los habitantes de cada una de las
ciudades.
• Crear espacios habitacionales que permitan a los usuarios un ambiente agradable y
confortable, de igual manera que armonice con el entorno donde se proyecte su
ubicación.
• Investigar los tipos de vivienda en altura en El Salvador, y encontrar soluciones que
se puedan ser aplicables.
1.6 LÍMITES
Las limitantes geográficas serán establecidas de acuerdo a las ciudades que no cuenta con
este tipo de infraestructura (Viviendas en altura ya sean complejos habitacionales,
multifamiliares). La mayor demanda se encuentra en la Ciudad de San Salvador, y sus
alrededores.

1.7 ALCANCES
Con la realización de la Propuesta Urbano-Arquitectónico de Vivienda en Altura se

pretende:
1. Que se desarrolle una propuesta de acuerdo a las necesidades de la población

beneficiada.
2. Que se Fomente a través de la propuesta, facilidad económica para obtener una vivienda
digna, ya sea para adquirirla de manera absoluta o arrendarla.
3. Elaborar una propuesta de diseño.
4. Que se logre contribuir al mejoramiento de la imagen Urbana de cada una de las

ciudades.
5. Que el desarrollo de la propuesta esté acorde a los requerimientos de la sociedad.
1.8 METAS
1. Generar un espacio físico que armonice con el entorno en el cual estará ubicada la
vivienda en altura.
2. Descentralizar la expansión de asentamientos hacia zonas rurales y de alto riesgo, así

evitando el desgaste de los recursos naturales.

CAPITULO II

CAPITULO II: MARCO TEORICO
2.1 CONCEPTOS GENERALES
2.1.1 REVITALIZACIÓN URBANA
La revitalización urbana es el instrumento y el recurso potencial para revertir los efectos del
deterioro – físico, social y económico – de los centros de ciudad y de otras partes
importantes de la misma; es la oportunidad para recrear las condiciones urbanas que los
centros tradicionales demandan para su sostenibilidad4.
2.1.2 VITALIDAD URBANA
La vitalidad del espacio urbano es un elemento indispensable en la consolidación de éste

como estructura básica de la ciudad. La vitalidad como estrategia de intervención urbana
es capaz de crear espacios representativos; cargados de sentido y relevantes en la
estructura física y mental de la ciudad5.
2.1.3 USO DE SUELO
El uso del suelo es el uso que los seres humanos hacen de la superficie terrestre. El uso
del suelo abarca la gestión y modificación del medio ambiente natural para convertirlo en
un ambiente construido tal como campos de sembradío, pasturas y asentamientos
humanos. El término uso del suelo a menudo es utilizado para referirse a los distintos usos
de la tierra en zonificaciones.
4
Arq. Erwin Taracena (2013). La Revitalización Urbana: Un Proceso Necesario.. 16 agosto, 2013, de Conceptos, Urbanismo
Sitio web: https://conarqket.wordpress.com/2013/08/16/la-revitalizacion-urbana- un-proceso-necesario/
5
Johanna Granados (1998). La Vitalidad de los Espacios Abiertos. 1998, de Bitácora Urbano-Territorial
Sitio web: https://www.redib.org/recursos/Record/oai_articulo547263-vitalidad- espacios-abiertos

2.1.4 USO DE SUELO HABITACIONAL
Este uso de suelo comprende todo tipo de edificaciones para el uso habitacional, se integra
por la vivienda y esta se distingue por los siguientes grupos: vivienda unifamiliar, vivienda
plurifamiliar horizontal y vivienda plurifamiliar vertical.
2.1.5 VIVIENDA
En sentido amplio, la vivienda es un elemento natural o

artificial, que sirve para que los seres animales hallen
refugio y abrigo ante las inclemencias naturales. En
sentido estricto, se denomina vivienda, a la obra
arquitectónica humana, que cumple las necesidades
básicas del hombre actual, con un mínimo de confort,
que asegura reparo contra el frío, mínimas necesidades
Imagen 1: Ejemplo de vivienda
de privacidad a cada integrante del núcleo familiar,
seguridad frente a incendios y contra el ingreso de
extraños, etc.6.
Existen distintos tipos de vivienda, que dependen en gran forma de los lugares donde se
ubican: vivienda urbana y vivienda rural.
Las viviendas rurales, halladas en el campo, tienen a su alrededor grandes espacios de

tierra sin edificar, que son útiles para las tareas del campo, como la agricultura y la
ganadería. Las viviendas urbanas, ubicadas en las ciudades, tienen menos contacto con la
naturaleza y menos espacios verdes; contienen usualmente más tecnología y se
encuentran más cerca del comercio.
Las viviendas urbanas pueden ser casas, o departamentos (también llamados

apartamentos). Los departamentos son edificios que contienen dos o más viviendas, en
donde viven varias familias.
6
Desconocido. (2015). Vivienda: Concepto.. 2015, de DeConceptos.com Sitio web:
http://deconceptos.com/ciencias-juridicas/vivienda

2.1.6 VIVIENDA URBANA
Existen distintos tipos de vivienda urbana, los principales a continuación se señalan:

vivienda unifamiliar o tradicional y vivienda en bloque o en altura.
Vivienda unifamiliar o tradicional
Inmueble situado en parcelas independientes. Es residencia habitual permanente o

temporal, para una sola familia. Pueden o no ser viviendas en serie, su distribución, número,
clase y calidad de espacios depende del diseño, el tipo de vivienda y el estrato social a que
pertenezca.
§ Aislada:
Edificación que se encuentra aislada en su perímetro exterior de cualquier otra edificación.
Imagen 2: Ejemplo de vivienda aislada
Vivienda plurifamiliar horizontal
Viviendas para dos o más familias dentro de un mismo lote, independientemente del
régimen de propiedad que se constituya, con la característica de que pueden estar aisladas,
entrelazadas o adosadas en forma horizontal, o superpuestas en un número no mayor a
dos unidades.
Este tipo se puede dividir en:
§ Pareada:
El inmueble se encuentra en contigüidad con otra edificación, quedando el resto de su

perímetro exterior aislado de cualquier otra edificación colindante.

§ Adosada:
Edificación contigua con otras dos edificaciones colindantes, quedando el resto de su

perímetro exterior aislado de cualquier otra edificación.
Imagen 4: Ejemplo de vivienda

adosada
§ Vivienda en bloque o en altura
Esta clase de vivienda se caracteriza por no estar ligada a una trama tradicional; nacen
como producto de una dimensión predial, en muchos casos, lo que deriva en una alta
densidad urbana.
Imagen 5: Ejemplo de vivienda en

altura

2.2 PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA EN EL SALVADOR.
2.2.1 EL ESTADO COMO ENTE PRODUCTOR DE VIVIENDAS.
Desde inicios del siglo XX, la situación de la vivienda en El Salvador ha tenido constantes
retos que afrontar, ya que el acceso a la vivienda constituye una de las principales
necesidades de la población salvadoreña. A mediados del siglo XX fue notable la constante
precariedad de la mayoría de las casas campesinas y de las diferencias entre los modos
de vida de todos los estratos sociales. Las fincas y haciendas mostraban la creciente
heterogeneidad habitacional en los diferentes departamentos de El Salvador. Los barrios
populares cada día veían el aparecimiento de nuevas colonias de los grupos sociales de
ingresos medios y altos.
Debido a la problemática que se presentaba en el sector de la vivienda en El Salvador, la

participación del Estado en este sector comenzó a mostrar dinamismo durante los años de
1950. En este año se decreta una nueva Constitución Política de la República de El
Salvador, donde se plasmaron los cambios del antiguo esquema liberal del siglo XIX hacia
un nuevo Estado promotor del Bienestar Público.
A partir de la Constitución de 1950, se inicia una serie de reformas tendientes a modernizar

el papel del Estado Salvadoreño; donde sus principales políticas estaban dirigidas a mejorar
las condiciones de vida de la población, pero sin transformar las 4 estructuras de
denominación políticas y económicas de la sociedad salvadoreña 7.
Una de las principales funciones del Estado salvadoreño en la década de 1950 fue la de
construcción de viviendas como una función de interés social8, por lo que se creó el Instituto
de Vivienda Urbana (IVU). El IVU nace con la función específica de desarrollar y ejecutar
proyectos habitacionales de carácter social a familias con ingresos bajos y medios.
Las viviendas que se proporcionaban a las familias salvadoreñas se otorgaban con

subsidios, y sus intereses y formas de pago eran diferentes a las del mercado financiero
regulado por las leyes de la banca comercial de esa época. El IVU también desarrolló
proyectos de lotes con servicio y de mejoramiento y renovación de tugurios a través del
programa de Acceso al Bienestar Comunitario.
7
FUNDASAL “1950, Las Reformas del Estado y la Vivienda”, Carta Urbana 1992-1993, El Salvador.
8
“Constitución de la República de El Salvador” Artículo 148, El Salvador 1950.

El IVU funcionó durante 41 años y logró construir y adjudicar aproximadamente 31,382
viviendas. Para la década de 1980 se le retiraron al IVU los recursos que el gobierno le
transfería del presupuesto de la nación. La crisis económica en el marco de la guerra y las
políticas de privatización aplicadas a partir de 1989, llevaron a la liquidación y al cierre
definitivo del IVU en 1991.
Para los años de 1960, el Gobierno retomó políticas encaminadas a “modernizar el Estado”
debido a la nueva incorporación comercial con el Mercado Común Centroamericano. En
1962 se crea el Consejo Nacional de Planificación y Coordinación Económica (CONAPLAN)
y la Oficina Técnica de Planificación. Algunas de las funciones que tenían que desempeñar
era la de determinar las políticas, objetivos y estrategias del desarrollo económico y social;
así mismo, de evaluar los planes sectoriales y elaborar el Primer Plan de Desarrollo de la
Nación.
En 1963 el Estado creó el Sistema Financiero de la Vivienda, el cual incluía a la Financiera

Nacional de la Vivienda (F.N.V.) y las Asociaciones de Ahorro y Préstamo (A.A.P.). El
objetivo de este Sistema Financiero de la Vivienda era darle solución al problema del
alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos. Específicamente, a la F.N.V. le
correspondía autorizar normas, vigilar y fiscalizar a las asociaciones de Ahorro y Préstamo,
así como también conceder los créditos y asegurar los ahorros. Por otra parte, a las A.A.P.
les correspondía facilitar los medios financieros adecuados para la construcción,
adquisición y mejoras a la vivienda haciendo uso de los ahorros depositados.
La F.N.V. fijaba sus propias políticas y condiciones del financiamiento; es decir, sus tasas
de interés eran más bajas que las impuestas por la banca comercial. La F.N.V. actuaba al
margen de las leyes del Sistema Bancario Comercial. En cambio, las A.A.P. estaban sujetas
a las disposiciones del Código de Comercio y a la ley, normas y reglamentos de la F.N.V.
Estas Asociaciones de Ahorro y Préstamo cumplieron funciones hasta 1992 y financiaron
aproximadamente 119,439 casas.
Estas medidas implementadas por el Estado durante la década de los 60 tenían la

esperanza de mejorar la situación económica, especialmente de las familias que no poseían
vivienda. Pero al término de dicha década, los objetivos no fueron cumplidos. Los siguientes
datos confirman lo anterior: el ingreso per capita de la mayoría de la población era de $ 5.71
mensuales, la tasa de desempleo era aproximadamente de 21%, el analfabetismo en zonas
urbanas alcanzaba el 20%, en lo rural el 55%, el proceso de urbanización se aceleraba en
los núcleos urbanos, principalmente en el Área Metropolitana de San Salvador y el 63% de

la población urbana de las cinco ciudades principales, se alojaba en los asentamientos
populares urbanos9.
En el área de la vivienda, la década de los 70’s se caracterizó por el establecimiento de un

proceso de planificación urbana dentro de la estructura nacional de planificación global y la
complementación del panorama de instituciones gubernamentales que actuaban
directamente en el área habitacional. Hacia el año de 1973 apareció el Fondo Social para
la Vivienda F.S.V. como parte de la nueva política reformista nacional del régimen del
presidente Molina.
El F.S.V. operaba con los recursos provenientes de los mismos trabajadores y de los
patronos por medio de un sistema de cotizaciones. El F.S.V. fue creado para poder otorgar
financiamiento a familias de ingresos bajos, pero su función no pudo ser cumplida
eficazmente; ya que los proyectos habitacionales que este organismo ejecutó tenía un costo
muy alto que imposibilitaba el acceso a familias con salarios mínimos. Ante esta situación
el Fondo se convirtió en un ente financiero que otorga créditos destinados a la adquisición
de vivienda, obligando al cotizante a adquirir su vivienda de la oferta del mercado,
financiada por la Banca comercial.
Uno de los inconvenientes que surgió, era que el F.S.V. no brindaba sus servicios a los
empleados del sector público; por tal motivo el Estado se vio en la obligación de crear una
política alternativa para los empleados del Sector Público. Fue así como en 1975 surgió el
Instituto Nacional de Pensiones de los Empleados Públicos (INPEP). El INPEP operaba de
igual forma que el FSV, ya que sus reservas dependían de las cotizaciones de empleados
y patronos; y los créditos eran destinados a la adquisición de viviendas y lotes, construcción,
reparación, ampliación y mejoras de vivienda.
9
Ibid, FUNDASAL, pp 92.

2.2.2. EL ESTADO COMO ENTE FACILITADOR DE VIVIENDAS.
Dentro de la historia de El Salvador se da un gran cambio en la década de 1980; ya que

una de las principales reformas que el Estado ejecutó, fue la nacionalización del sistema
financiero. Esta reforma fue decretada el 7 de marzo de 1980 y su Ley establecía que la
mayor parte de las acciones de los bancos comerciales privados pasarán a ser propiedad
del Estado. Pero, ¿Qué repercusiones ocasionó esta nacionalización de la banca para el
sector de la vivienda? En primer lugar, la FNV, sus Instituciones de Créditos, y las
Asociaciones de Ahorro y Préstamo se nacionalizaron; lo que llevó a que el Estado
produjera viviendas a costos muy elevados y las comercializaba a bajos precios generando
así descapitalización económica para las instituciones.
Fue de esta manera que el Estado redujo el gasto público social y por lo tanto al IVU (en
esa época el mayor productor de viviendas del Estado) se le retiraron los recursos
económicos que se le transferían del presupuesto de la nación. Así mismo, los organismos
internacionales suspendieron toda clase de préstamos al IVU y al gobierno, ya que los
consideraban no sujetos de crédito.
Durante la década de los 1980 la ejecución de proyectos habitacionales se realizó según la

distribución siguiente:
Cuadro 2.
Distribución en la Ejecución de Proyectos Habitacionales. Década de 1980.
Ya para el año de 1989, el gobierno de ARENA (Alianza Republicana Nacionalista) pone

en marcha los Programas de Ajuste Estructural para corregir los desequilibrios
macroeconómicos de El Salvador. Entre las medidas que se tomaron estaban:
• Restricción del Gasto Público y Programas Sociales.

• Aumento de tarifas y pagos por los servicios públicos.
• Privatización de empresas estatales y de la ejecución de proyectos públicos.
• Reducción de empleados públicos.

El Plan de Desarrollo Económico y Social de ARENA de 1989 tenía como objetivo
fundamental la disminución de la pobreza extrema y para ello planteaba que la
economía tenía que crecer aceleradamente. Para poner en práctica el objetivo
fundamental de ARENA, se crearon los siguientes programas enfocados en el sector
vivienda10:
• Programa Especial de Emergencia Urbana: se enfocaba en la construcción de obras

de infraestructura, servicios básicos, equipamiento comunal.
• Programa de Reconstrucción del terremoto de 1986: en 1989 se crea el programa
Nuevo Amanecer para construir 6000 apartamentos en el Área Metropolitana de San
Salvador (AMSS) con fondos provenientes de USAID y el Banco Mundial.
• Fondo de Inversión Social: el FIS realiza acciones de financiamiento, para atender
las necesidades más urgentes de la población de más bajos ingresos a través de
ONG’s, como una forma de reforzar la acción gubernamental y satisfacer las
necesidades de infraestructura básica.
• Programa de Modernización y Reestructuración del sector vivienda.
Entre los objetivos básicos de las políticas del gobierno de ARENA estaban:
• El sector privado será el encargado de producir y comercializar los proyectos de

vivienda de acuerdo al libre funcionamiento del mercado.
• El Estado únicamente coordinará, normará y facilitará las actividades relacionadas
con la producción, distribución y consumo de la vivienda.
• El Sistema Financiero de la Vivienda tiene que funcionar en su conjunto de acuerdo
a las leyes y reglamentos de la banca comercial, e iniciar el proceso de privatización
de las mismas.
• Privatizar las empresas públicas de vivienda.
• Regularizar la tenencia de la tierra y/o viviendas que todavía no hayan sido
transferidas a nombre del beneficiario final.
Con estos objetivos planteados por el gobierno de ARENA, el Gobierno salvadoreño

abandona su papel de constructor de viviendas y se transforma en realizador de acciones
en vivienda como lo exigen las propuestas neoliberales.
Debido a que existe una búsqueda para tratar de solventar los problemas de las economías,
principalmente los de carácter económico, en El Salvador a partir de junio de 1989 se
comienzan a ejecutar los Programas de Estabilización Económica (PEE) y de Ajuste
Estructural (PAE), respetando el contenido programático de los organismos internacionales
responsables de su ejecución, tales como el Banco Mundial (BM) y Fondo Monetario
Internacional (FMI).
10
ARENA, Plan Nacional 1989-1994. El Salvador.

Todas estas medidas fueron influenciadas por el Consenso de Washington, el cual es un
decálogo de medidas que los países tercermundistas deben ejecutar para alcanzar el
desarrollo económico.
Estas medidas son:
1. Disciplina Presupuestaria
2. Reforma Fiscal
3. Cambio de prioridades en el gasto público (Inversión en Educación y Salud)
4. Tipo de cambio competitivo
5. Protección de los Derechos de Propiedad Intelectual
6. Política de Privatizaciones
7. Apertura Comercial
8. Promoción de la Inversión Extranjera
9. Reducción del Papel de Estado
10. Liberalización del mercado Financiero
La concepción del Consenso de Washington era que las políticas públicas debían ser
neutras respecto de las diferentes actividades económicas, para que fuera la iniciativa
privada la que decidiera las áreas en la cuales se realizarían las inversiones productivas.
Esto suponía que el sistema de precios era suficientemente perfecto para contrarrestar las
fallas naturales del mercado 11.
Las políticas contenidas en los Programas de Ajuste Estructural son las siguientes:
1. Reforma del Estado (disminuir el papel del Estado)

2. Privatización de Empresas y servicios públicos
3. Desregulación (liberación de las economías)
4. Eliminación o disminución de las políticas sociales y privatización de la Seguridad
Social.
5. Flexibilización de las leyes laborales y sociales y de las condiciones de trabajo
(terciarización).
6. Nuevas políticas Fiscales y Tributarias.
7. Nuevas políticas Monetarias y Financieras
8. Apertura económica (inserción en el proceso de globalización)
9. Modernización (reconversión) de los aparatos productivos nacionales
10. Integración económica en base a la firma de convenios o tratados de libre
comercio.
11
Apuntes de clases de Problemas Económicos de El Salvador, “Los Programas de Ajuste
Estructural” UCA, 2005.

11. Nuevo sistema educativo basado en el “código de la modernidad”.
A partir de este período se empieza a experimentar una serie de transformaciones

encaminadas a disminuir las funciones del Estado y por lo tanto, a reducir su tamaño en la
economía salvadoreña; utilizando al sistema de mercado para la asignación de recursos;
es decir, el gobierno como subsidiario. Estos cambios también incorporaron programas para
garantizar los derechos de propiedad a las familias, canalizar subsidios y proporcionar
créditos a familias cuyos ingresos no les permitía acceder a un crédito bancario, mediante
el Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO).
Un resumen sobre la Política Nacional de Vivienda ejecutada desde 1989 se presenta a

continuación:
Cuadro 3.

Se puede observar en el cuadro anterior los diferentes programas que se adoptaron. En un
inicio FONAVIPO solamente proporcionaba beneficios a familias de hasta 2 salarios
mínimos ( US$ 0 a US$ 288.00); pero para el año 2001 se realizaron reformas a la Ley de
Creación de FONAVIPO, permitiendo así que los subsidios y créditos se otorgaran a
familias con ingresos entre 0 y 4 salarios mínimos. Entre los tipos de ayuda que FONAVIPO
proporcionaba están: crédito, subsidio, seguridad jurídica sobre la propiedad y seguridad
física en su albergue. Durante esta etapa el VMVDU era el principal generador de demanda.
El período 1994 -1999, ejercido por el gobierno de ARENA, se marcó por la continuación
de las políticas anteriores, dándole seguimiento a los programas del período presidencial
anterior. Por lo tanto no se establecieron nuevos programas.
Entre los nuevos programas que se implementaron en la Política Nacional de Vivienda

durante la etapa de 1999-2004 están:
Cuadro 4.
Nuevos programas de la política de vivienda 1999-2004

En el cuadro anterior se puede observar el mayor rol que se otorga al Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU) para ejecutar los programas contemplados en la
Política de Vivienda de El Salvador. Podemos darnos cuenta que las Políticas de Vivienda
han seguido el mismo esquema en la resolución de conflictos; pero aún falta conocer cuál
será la participación del nuevo gobierno que entró al poder el 1o de junio de 2004.
En el año de 2004 se realizaron las elecciones presidenciales en El Salvador, resultando

electo nuevamente el gobierno de ARENA. Dentro de su plan de gobierno, la política de
vivienda contempla 3 áreas estratégicas y su respectivo accionar:

Cuadro 5.
Cuadro Comparativo de las políticas nacionales de vivienda implementadas en 3
períodos presidenciales de El Salvador.

2.3 POLITICA HABITACIONAL DE VIVIENDA EN EL SALVADOR
La vivienda como bien se ha mencionado anteriormente es una de las necesidades básicas

de toda familia salvadoreña, sin embargo son escasos los medios por los cuales una familia
puede optar por adquirir una de estas. La población habitacional ha estado presente a los
largo de la historia de nuestro país, el acelerado crecimiento poblacional de la migración
campo-ciudad y el conflicto armado vivido en la época de los 80’s son algunos de los
factores que han agudizado ésta problemática, dentro de la cual figura un déficit tanto
cuantitativo como cualitativo, encontrándose este en su mayoría dentro de los sectores de
más bajos ingresos los cuales no tienen acceso al sector formal de la vivienda ubicándose
en asentamientos marginales dentro de viviendas que carecen de los servicios básicos y
de las condiciones de habitabilidad necesaria; conformando así el sector informal de la
vivienda.
Durante la década de los 90’s el gobierno implemento estrategias con el

objeto de minimizar el problema de la vivienda, pasando de ser un ejecutor a un facilitador,
otorgando diferentes líneas de crédito a través del Fondo Social para la Vivienda (FSV),
subsidio por medio del Fondo Nacional para la Vivienda Popular (FONAVIPO), impulsando
la construcción de viviendas por parte del sector privado y las ONG’s, con éstas medidas
en los siguientes años el déficit habitacional experimentó una tendencia decreciente
pasando de 590,292 unidades en 1994 a 554,324 unidades en 1999 (ver figura ).
FIGURA 1
DÉFICIT HABITACIONAL 1992-200
Para el años 2000 se cuantifico un déficit de 544,1621 viviendas, el cual se incrementó a

raíz de los terremotos ocurridos en enero y febrero de 2001 los cuales dejaron un total de
334,866 unidades habitacionales, entre viviendas dañadas y destruidas totalmente.
Este déficit de vivienda como se menciono anteriormente no solo es cuantitativo , sino

también es cualitativo ya que gran parte de las viviendas sobretodo de los sectores más
bajos de la población se encuentran en un estado deplorable y carentes de servicios

básicos: según datos formulados dentro de la Política Salvadoreña de Vivienda un 53.5%
de las residencias se abastecen de agua a través de cañería domiciliar, el restante 46.5%
la obtiene atreves de otras fuentes como ríos, quebradas, pozos, entre otras ; el 81.4% de
las viviendas disponen de energía eléctrica, el 18.6% restante utiliza gas, kerosén, candela
u otro medio; en lo referente a las condiciones físicas se tiene que dé el total de viviendas
existentes el 60.1% se encuentra en condiciones adecuadas, el 39.7% necesita
mejoramiento en los diferentes componentes físicos como techo, piso y paredes.
La necesidad de viviendas se concentra en los sectores más bajo de la población, sectores

constituidos por población cuyos ingresos son inferiores o iguales a dos salarios mínimos
observando estos el 78.2% déficit actual; evidentemente la demanda habitacional proviene
de los tratos más bajos de la población, sin embargo la oferta de viviendas está orientada
a sectores con una capacidad adquisitiva mayor, así tenemos que para el periodo de 1994-
1999 se distribuyo por medio de un 56% en viviendas en precios arriba de los $9714.18 y
únicamente un 44% en viviendas con precios menores de los $9714.18.
La oferta de vivienda formal está dirigida a segmentos de población de clase media y alta,
lo que demuestra que existe un desajuste al momento de solventar las necesidades de la
demanda de vivienda, ya que la producción no está orientada a las necesidades.
Actualmente la demanda de vivienda por parte del sector informal, el cual lo constituye la
población cuyos ingresos no le permiten convertirse en sujeto de crédito para adquirir una
vivienda dentro del sector formal; ha sido manejado por instituciones no gubernamentales
(ONG), las cuales realizan proyectos de mejora y construcción de viviendas, legalización
de tierras entre otros; sin embargo la ayuda brindada por estos proyectos es insuficiente
ante la demanda existente, no pudiendo satisfacer la necesidades de la población.
Sin embargo, son varios los esfuerzos tanto gubernamentales como privados que se han
llevado a cabo o se están ejecutando para suplir con esta necesidad básica, sobre todo a
los sectores con más bajos ingresos en nuestra sociedad. Por esta razón a continuación
se expondrán algunos de los programas que el gobierno y la empresa privada han venido
ejecutando desde la década pasada.

2.3.1. APORTE DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS AL OTORGAMIENTO DE
FINANCIAMIENTO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA.
En un esfuerzo por darle solución al problema de vivienda se crean diversas instituciones

que actúan como intermediarias para la adquisición de vivienda, desde la década de 1980
al primer lustro de 2000, las instituciones y políticas para adquirir una vivienda en los
estratos de más bajos ingresos ha ido cambiando un poco. Algunas de las instituciones que
han contribuido en gran medida a dar solución a dicho problema, se mencionan a
continuación:
A. Instituto de Vivienda Urbana (IVU)
Este instituto se creó en 1950, tenía como principal función el desarrollo y ejecución de
proyectos habitacionales de carácter social, todo esto bajo el régimen de tenencia del bien
común familiar. En este período la construcción de viviendas estaba declarada de interés
social.
Dicha institución tenía la facultad de poder realizar expropiaciones de terrenos con vocación
urbana y destinar estos a sus propios proyectos habitacionales; las viviendas se otorgaban
a las familias con un fuerte componente de subsidio, las cuales no estaban regidas por los
precios del mercado financiero.
B. Sistema Financiero de Vivienda
Para el año de 1963 se crea el Sistema Financiero de Vivienda, con el objetivo de dar
solución al problema de alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos, el cual
estaba formado por dos instituciones:
1. Financiera Nacional de Vivienda (FNV)

Entre las funciones de la FNV se encuentran: autorizar, normar, vigilar y
fiscalizar a las Asociaciones de Ahorro y Préstamo (AAP), así como también
conceder los créditos y autorizar los ahorros de las cuentas de sus
depositantes. Esta institución actuaba al margen del sistema bancario
comercial, es decir que tenían un poco más de libertad para fijar junto con las
Asociaciones de ahorro y préstamo las condiciones de préstamos y tasas de
interés.
2. Las Asociaciones de Ahorro y Préstamo (AAP) Estas asociaciones tienen
como función principal facilitar los medios financieros adecuados para la
construcción, adquisición y mejoras a la vivienda, haciendo uso de los ahorros
depositados. Estas instituciones estaban sujetas a las disposiciones del
Código de Comercio y las leyes y políticas de la Financiera Nacional de
Vivienda.

C. Fondo Social para la Vivienda
Dado que el problema habitacional no se logro resolver con la creación de las instituciones
antes mencionadas, el gobierno decide crear otra entidad que se encargará del
otorgamiento de créditos a los trabajadores del sector privado, es así como en 1973 se crea
el Fondo Social para la Vivienda (FSV), como primer miembro del nuevo Sistema de
Seguridad Social.
Dado que muchas de las familias de ingresos bajos no tenían los recursos necesarios para
adquirir una vivienda construida, el FSV aprobó en 1990 una ley para otorgar financiamiento
destinado a la adquisición de lotes para laconstrucción de viviendas, y la instalación de
servicios, tales como: agua potable y drenajes, favoreciendo así a los lotificadores y
contribuyendo a que la solución al problema habitacional se vuelva menos transparente y
adecuada para la población.
La demanda de los servicios del FSV ha continuado creciendo, y esto se refleja en el

incremento de afiliados a los Sistemas de Pensiones Público y Privado.
Para el año de 1999 se llevo a cabo un plan de financiamiento, en el cual se vieron
involucrados tres partes: el gobierno a través del FSV, la Asociación Bancaria Salvadoreña
(ABANSA) y la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO). Este
plan fue diseñado primero para otorgar vivienda a un mayor número de trabajadores y en
segundo lugar, se trata de un sector con mucha relevancia en la actividad productiva
nacional.
Este programa se enmarcó en el Programa del Presidente Flores llamado “Alianza

Solidaria”. Para concretar el pacto mencionado anteriormente se firmaron cuatro
importantes convenios destinados al financiamiento de vivienda de interés social, suscrito
con: CASALCO, ABANASA, FONAVIPO e Inversiones Roble.
En la actualidad el FSV no sólo otorga financiamiento de viviendas a las personas de

menores ingresos, sino también debe administrar responsablemente y de manera eficiente
los recursos que tiene a su cargo para el logro de los objetivos habitacionales 12.
D. Sistema de Seguridad Social
El sistema de Seguridad Social iniciado con la creación del Fondo Social para la Vivienda
se ve completado con la creación del Instituto Nacional de Pensiones (INPEP) en 1975 y
con la creación del Instituto de Previsión Social de la Fuerza Armada (IPSFA). Ambas
instituciones tenían como objetivo fundamental otorgar las prestaciones y dar cobertura al
12
Fondo Social para la Vivienda (FSV). Memoria de Labores 1999.

riesgo de invalidez, vejez y muerte de los empleados públicos y miembros de la Fuerza
Armada.
El otorgamiento de crédito por parte de ambas instituciones se destinaba a la adquisición

de viviendas y lotes, construcción, reparaciones, ampliaciones y mejoras a las viviendas.
E. Reformas al Sistema Financiero
A mediados de 1989 se implementan en El Salvador ciertas políticas o reformas al Sistema

Financiero, junto con su desregulación y ajuste de la economía. Entre algunas de estas
medidas se pueden mencionar las siguientes13.
• El sistema financiero debía estar controlado por la Superintendencia del Sistema

Financiero.
• Se inicia un proceso de saneamiento de la situación financiera de los bancos
comerciales y las Asociaciones de ahorro y préstamo.
• Da inicio un nuevo proceso de reprivatizaciones, ya en 1981 las Asociaciones de
ahorro y préstamo se habían estatizado.
F. Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO)
Creado en 1992 el fondo se encarga de facilitar recursos a las familias de más bajos
ingresos económicos para que mejoren sus viviendas, trabajando con una red de
instituciones autorizadas que promueven sus programas de Contribuciones para el
Mejoramiento de Viviendas y de Créditos.
FONAVIPO no está facultada para otorgar directamente el crédito a las familias, sino que
debe canalizarlo a través de Instituciones que después de un proceso de calificación son
autorizadas para cumplir esa labor. Esta institución depende directamente de la
Superintendencia del Sistema Financiero y del Banco Central de Reserva.
13
Libros de FUNDASAL, “Carta Urbana 1992/1993”. 1ra. Edición. Unidad de planificación y estudios.

FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en otorgar por una
sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin discriminación, un aporte en
dinero o en especie. Dicha contribución puede otorgarse por medio de tres modalidades14:
1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAO’s)

Los cuales se constituyen a partir del traslado voluntario de las familias, de lugares
de alto riesgo, inseguridad legal, usurpación de terrenos públicos o privados; a otros
previamente seleccionados garantizando así la seguridad habitacional.
2. .Crédito Contribución
Esta modalidad puede ejecutarse de dos formas:
• Otorgar un crédito a la familia seleccionada, complementado con un subsidio
para cubrir el costo de la solución habitacional. Tanto el monto del crédito
como del subsidio son otorgados por FONAVIPO.
• Otra opción es otorgar subsidios para la reconstrucción del Programa

Construyendo un Sueño, el cual es financiado con recursos provenientes del
Banco Interamericano de Desarrollo (BID). En esta segunda modalidad el
crédito es proporcionado por FONAVIPO u otra institución financiera y el
subsidio es otorgado por el BID.
3- Modalidad Individual
Con esta modalidad se favorece sobre todo a las familias que ya son propietarias de
un terreno o vivienda, pero que no poseen las condiciones mínimas de habitabilidad.
Las Principales fuentes de financiamiento del Programa de Contribuciones son:
• Donaciones de terrenos provenientes del Gobierno de El Salvador (GOES).
• Fondos transferidos por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
• Recursos provenientes del Fondo de la Asociación Nacional de Telecomunicaciones

(FANTEL)
• Préstamo otorgado al GOES por el BID, el cual esta destinado al desarrollo del
Programa de Vivienda Fase I.
• Recursos propios del FONAVIPO, los cuales se obtienen mediante la venta de los
terrenos que reciben en donación, y de la recuperación de la Cartera del extinto
Instituto de Vivienda Urbana (IVU).
14
Fondo Nacional para la Vivienda Popular (FONAVIPO). Memoria de Labores 2004. El Salvador.

FONAVIPO ha definido un plan estratégico 2005-2009, el cual establece los siguientes
desafíos institucionales:
• Ampliar la cobertura de los programas de vivienda
• Potenciar el volumen de la cartera de créditos en función de la autosostenibilidad de

FONAVIPO.
• Incrementar la eficiencia en el otorgamiento de los subsidios focalizándolos a las

familias que viven en situación de pobreza
• Impulsar nuevos servicios para atender a la población objeto de FONAVIPO.
• Focalizar los programas sociales a la población identificada en el mapa de pobreza.
G. Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU)
El Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano en el Plan de Vivienda Nacional 2005,

plantea seis desafíos claves para la eliminación del problema de vivienda popular; entre
estos se pueden mencionar:
1. Contrarrestar el déficit habitacional de cerca de 545 mil viviendas, esto entendido como
la situación en la que se encuentran los hogares del país que no tienen acceso a una
vivienda (déficit cuantitativo); o que habitan en viviendas cuyos techos y paredes son de
desechos o materiales que no ofrecen seguridad, o tienen piso de tierra, o carecen de algún
tipo de servicio básico (déficit cualitativo). Para hacer frente a dicho problema el
viceministerio ha creado ciertas líneas de acción entre las cuales se pueden mencionar:
La promoción de mecanismos de financiamiento que permitan dar sostenibilidad y ampliar

la cobertura del programa de subsidios habitacionales directos.
• FortalecerelsistemaAhorro-bono-crédito.
• Promocióneimpulsodelmercadosecundariodehipotecas.
• Diseño de instrumentos que faciliten el acceso al financiamiento de viviendas a los
salvadoreños en el exterior.
2. El financiamiento habitacional se ha visto reducido a través de los años y se ha

concentrado en los segmentos de mayor capacidad de pago. Al respecto el viceministerio
promueve las siguientes líneas de acción:
• Promoción del sistema de ahorro y capitalización individual destinado a la

adquisición de vivienda.
• Establecimiento de un sistema de garantías que permita a las empresas aumentar
su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo plazo.

• Creación de instancias emisoras y administradoras de hipotecas respaldadas
(mercado secundario de hipotecas), que faciliten el acceso al financiamiento de
viviendas.
3. Escaso desarrollo y bajo aprovechamiento de tecnología y materiales de construcción de

bajo costo, que sean amigables con el medio ambiente y adaptados a la realidad del país.
Al respecto se pretende:
• Impulsar la coordinación y promoción de investigaciones tecnológicas para la

industria de la construcción.
• Impulsar y promover la creación de un fondo para investigaciones de tecnologías y
materiales de construcción seguros.
4. La inseguridad jurídica de las parcelas habitacionales. Muchos lotificadores ilegales se

aprovechan de la incapacidad que tienen la mayoría de familias de bajos ingresos para
acceder a un terreno o una vivienda en el mercado formal y son fácilmente engañados. Por
esta razón, el Viceministerio propone los siguiente puntos de acción:
• Fortalecerelsistemaderegularizaciónylegalizacióndeparcelas.
• Actualizar la normativa técnica y de legalización de parcelas a fin de constituir un
sistema ordenado de división de territorio.
• Difundir entre las familias los mecanismos legales de tenencia de la tierra.
5. Familias ubicadas en zonas protegidas, servidumbres, derechos de vía inseguras o de

alto riesgo. Al respecto, el Viceministerio pretende reubicar a las familias que residen en
dichas parcelas habitacionales, las cuales no están destinadas para ello. Al respecto se
pretende:
• Identificar y habilitar terrenos habitacionales que respondan a los lineamientos de

zonificación de los planes territoriales, para reubicar a la población en asentamientos
de alto riesgo.
• Incorporación de las familias reubicadas en el programa de subsidios habitacionales
• Establecimiento de un sistema de disuasivos para asentamientos en estas zonas.

6. La falta de terrenos que brinden los servicios sociales básicos es otro de los
problemas que afectan las posibilidades de que las familias salvadoreñas tengan
acceso a una vivienda adecuada. Debido a la problemática anterior se pueden realizar
las siguientes acciones:
Promover los asentamientos habitacionales acordes a los lineamientos de desarrollo

territorial.
• Desarrollo de un sistema de información habitacional.

• Establecimiento de programas de promoción de la vivienda por pisos y
apartamentos.
• Creación de incentivos para la construcción y adquisición de ese tipo de
soluciones habitacionales.
• Actualización de la normativa de habitación en condominios y los mecanismos
de participación de residentes en vivienda por pisos y apartamentos.
Anteriormente se ha visto la problemática habitacional y sus implicaciones en las familias

salvadoreñas de bajos ingresos, por esta razón la intervención y participación del gobierno
a través de las instituciones públicas pertinentes (arriba mencionadas), es de gran
importancia. Sin embargo, se debe lograr una labor armoniosa entre dichas instituciones,
para lograr así el objetivo principal, que para este caso, es otorgar financiamiento a más
familias de bajos ingresos para que así puedan tener acceso a una vivienda digna, donde
se encuentren seguros y con todos los servicios básicos que les corresponden.
Aunque el papel que juegan las instituciones públicas es de mucha importancia para lograr
erradicar el problema habitacional, estas no pueden actuar solas y necesitan la cooperación
de instituciones privadas y organismos internacionales, para poder hacer frente a las
múltiples demandas y por supuesto para poder tomar las medidas correctas al respecto.

2.3.2. INSTITUCIONES PRIVADAS QUE OTORGAN FINANCIAMIENTO PARA
VIVIENDA
A. Asociación Bancaria Salvadoreña (ABANSA)
ABANSA presentó en su comunicado de prensa de 2005, la situación económica del país.

Entre los aspectos en los cuales destacó que se debe trabajar aún más es en el sector
vivienda y el otorgamiento de crédito para la misma.
El mercado financiero salvadoreño ha continuado ampliando el plazo de concesión de

créditos. Esto, conjugado con las bajas tasas de interés que los bancos ofrecen, se
transforma en un importante beneficio para los usuarios. A marzo de 2001, los créditos a
un plazo entre 5-20 años representaron 52.6% y a más de 20 años 3.9%, equivalentes a
56.5% del total de créditos. A junio de 2005, se observa un fuerte incremento del número
de créditos a largo plazo, en la medida que los créditos a un plazo entre 5-20 años
aumentaron a 54.3% y a más de 20 años se dispararon a 13.2%, para representar 67.5%
del total. Dado que una parte significativa de este crédito está orientado a la adquisición de
viviendas, sucedió que durante la reciente visita del subdirector gerente del Fondo
Monetario Internacional, Agustín Carstens, lo llevó a destacar tal característica del crédito
de largo plazo, por la extraordinaria función social que cumple, al facilitar la adquisición de
una vivienda, algo que sobresale en Chile, El Salvador, y recientemente comienza a
manifestarse en México15.
B. EncuentroNacionaldelaEmpresaPrivada(ENADE)
ENADE 2001 dejó ver muchos de los problemas que todavía no han tenido resolución, o
más bien, se han agravado a través del tiempo, este es el caso de la industria de la
construcción, esto a pesar de que dicho sector posee una capacidad instalada lo
suficientemente grande como para construir 20,000 unidades habitacionales completas por
año .
En este encuentro la empresa privada determina que existe un elevado inventario de

unidades habitacionales terminadas y en proceso de construcción, y en igual situación se
tiene un considerable número de lotes urbanizados, todo esto a pesar de la reducción que
han experimentado las tasas de interés en el Fondo Social para la Vivienda, como
consecuencia de la aplicación de la Ley de Integración Monetaria, implementada por el
15
ABANSA, comunicado de prensa 23 de agosto de 2005.

gobierno, en enero de 2001. Entre los objetivos planteados en dicho encuentro de la
empresa privada se encuentran:
1. Crear condiciones financieras e institucionales para la reactivación del sector, dentro

de una estrategia global de desarrollo.
2. Contribuir a la reducción del déficit habitacional histórico y minimizar el impacto

causado por los sismos en al vivienda de interés social.
3. Potenciar el desarrollo y modernización de la infraestructura física, en un ambiente

de sana competencia.
4. Contribuir al ordenamiento territorial y a la mitigación de riesgos.
Como planteamiento general se mantiene la propuesta incluida en ENADE
2000, de la formulación de una Política Nacional de Vivienda, la cual deberá incluir tanto
elementos económicos y elementos técnicos.
2.3.3. APORTE DE INSTITUCIONES INTERNACIONALES EN EL OTORGAMIENTO DE

VIVIENDAS
Las instituciones privadas y públicas están realizando grandes esfuerzos para que las
familias de bajos y medianos ingresos puedan adquirir una vivienda digna y con todos los
servicios básicos. Pero también, hay organismos internacionales que se suman en esta
lucha por combatir el déficit habitacional en El Salvador, tanto el déficit cuantitativo como el
cualitativo. Entre algunas de las instituciones u organismos internacionales que velan por
el bienestar habitacional en el país se encuentran:
A. LaCorporaciónFinancieraInternacional
La Corporación Financiera Internacional (IFC, en sus siglas en inglés), la entidad del Grupo
del Banco Mundial que promueve inversiones sostenibles en el sector privado de mercados
emergentes, firmó el día 25 de junio de 2004 un acuerdo de concesión de un préstamo por
valor de US$50 millones por cuenta propia al Banco Agrícola S.A., el mayor banco de El
Salvador. La mitad de la inversión de la Corporación Financiera Internacional (IFC) será
utilizada por el banco para ampliar el crédito hipotecario a prestatarios de ingresos bajos y
medianos, y la otra mitad para otorgar préstamos a mediano o largo plazo a pequeñas y
medianas empresas (PYMEs).
La inversión, llevada a cabo en la ciudad de Washington, por Peter Woicke, Vicepresidente

ejecutivo de IFC, y Rodolfo Schildknecht, Presidente del Banco Agrícola, pone de relieve la

estrategia de IFC en El Salvador en lo relativo a ayudar a la reconstrucción de
infraestructuras sociales fundamentales (después del terremoto) y contribuir al
afianzamiento del sector financiero a fin de promover la prosperidad del sector privado y la
creación de empleos que son muy necesarios.
El Sr. Woicke, que también es uno de los Directores del Grupo del Banco Mundial, dijo que
“el apoyo de IFC a los sectores del financiamiento de la vivienda y de las pequeñas y
medianas empresas tendrá importantes repercusiones en el desarrollo al ampliar el crédito
a mediano, o largo plazo para importantes sectores de la economía y apoyar el desarrollo
de los mercados de capital del país y el sector privado”.
Jyrki Koskelo, Director del Grupo de Mercados Financieros Mundiales de IFC, agregó: "El
desarrollo de un amplio mercado de financiamiento para la vivienda es un componente
importante del sector financiero del país. El buen funcionamiento de un sistema hipotecario
ayudará a crear un mercado de la vivienda con mayor liquidez y hará que aumente el
número de personas que adquieren por primera vez su propia
B. Banco Interamericano de Desarrollo (BID)
Esta institución hace un estudio exhaustivo acerca de las medidas que se pretenden
conseguir con respecto al sistema de financiamiento y subsidios para la vivienda en
Centroamérica y Belice. Hace especial énfasis en las circunstancias que imposibilitan las
acciones correctas para hacer frente al problema habitacional de la mejor manera posible
y así conseguir unos resultados satisfactorios, donde los más beneficiados sean las familias
de bajos ingresos de dichos países.
El Banco Interamericano de Desarrollo ha determinado ciertos obstáculos para que el

sistema de subsidios para la vivienda funcione de manera adecuada, entre los cuales se
mencionan:
• - El sistema financiero de vivienda (no subsidiado) no alcanza a los sectores de más

bajos ingresos (bajos y moderados), debido a los precios elevados de las viviendas,
las duras condiciones de los créditos y el bajo nivel de ingresos familiares.
• - Cuando sí se alcanzan los estratos de ingresos bajos, el sobre-énfasis del subsidio

en esta población meta puede crear desbalances de proporcionalidad con respecto
a los estratos de ingresos moderados.
• - El subsidio no se complementa con los créditos hipotecarios.
En El Salvador existe un programa de subsidios, el cual es llevado a cabo por FONAVIPO,

y ha estado focalizado principalmente en los sectores de ingresos por debajo de los dos
salarios mínimos, pero que no alcanza efectivamente los que siguen hasta los cuatros
salarios mínimos.

2.3.4. ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES ENCARGADOS DE OTORGAR
CRÉDITOS PARA VIVIENDA.
Algunas ONG’s dedicadas a la construcción de la vivienda popular en el país son16:
• Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)

• Cooperative Housing Foundation (Fundación para la Vivienda Cooperativa)
• Fundación Salvadoreña de Apoyo Integral.
• Fundación Habitat
Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)
FUNDASAL es una institución privada, sin fines de

lucro, dedicada a “la creación de una conciencia social
que promueve el desarrollo y las transformaciones
sociales necesarias en beneficio de los sectores más
pobres del pueblo salvadoreño17.
Dicha institución pretende a través de los programas

que ejecutan, contribuir a erradicar algunas de las manifestaciones de la pobreza, y a la vez
lograr una mejor distribución de la riqueza social. Por tal motivo, FUNDASAL destina su
apoyo al sector popular de la población de El Salvador, sobre todo en lo que al sector
vivienda se refiere.
Desde su fundación en 1968 hasta el año 2004 FUNDASAL ha obtenido los siguientes
logros:
16
Salazar, Armando. “Los procesos comunicacionales en los proyectos de vivienda popular” ECA 644, El
Salvador, junio 2002.
17
FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org

Cuadro 6
Todo lo anterior se ha llevado a cabo en los 14 departamentos de El Salvador y ha sido

posible por el gran aporte que han brindado las instituciones internacionales, así como
también otros organismos no gubernamentales e instituciones privadas que velan por el
bienestar de la población salvadoreña. En el cuadro 26 se puede observar el número de
proyectos ejecutados y en ejecución que ha tenido o tiene FUNDASAL en el primer lustro
del 2000.
Cuadro 7
La ayuda que FUNDASAL otorgó a la población de El Salvador pos-terremotos fue de vital

importancia, ya que fue en los períodos de 2001 – 2002 en los cuales se desarrollaron
mayores cantidades de proyectos habitacionales y de créditos viviendas.

FUNDASAL ANTE LA POLITICA DE VIVIENDA
Según FUNDASAL la crisis de vivienda se ha dado por la falta de una política de

habitacional concertada, ya que no existe una secuencia lógica en las acciones seguidas
ante el problema de la vivienda.
Los gobiernos locales no asumen un papel activo en la solución de los problemas de

vivienda, lo que da como resultado la descentralización de los programas del sector, por la
debilidad de las municipalidades y la visión gubernamental que reduce la participación de
las ONG ̈s para convertirse en simples ejecutores de
Uno de los principales problemas que tienen mucho que ver con la vivienda es la pobreza
y el desempleo, ya que los dos tercios de la población se encuentran en situación de
pobreza.
Otro factor es que una buena cantidad de la población adulta no cuenta con empleo formal
donde existe principalmente el déficit habitacional lo que obstaculiza obtener un crédito
formal.
Ante tal problema FUNDASAL afirma que:
• Los programas habitacionales son inaccesibles para los sectores populosos, es

decir, para los que no tienen capacidad de pago.
• Lentitud en los procesos administrativos gubernamentales a los que se enfrentan las

empresas constructoras, retrasando la ejecución de los proyectos habitacionales,
elevando así el costo de los inmuebles.
• El empleo de materiales de baja calidad en la construcción de viviendas, dando como

resultado, viviendas inseguras.
• Poca información sobre el mercado inmobiliario y la falta de información de la oferta

y la demanda para un adecuado comportamiento de los involucrados.
• Deficiente desempeño en la provisión de los servicios básicos y equipamiento, sobre

todo para los estratos sociales más bajos ubicados en las áreas urbanas y rurales.
• Las condiciones actuales de las ciudades no tienen relación a la demanda de un

gran número de sus habitantes, ya que existe una disponibilidad limitada de tierra
urbana, apta para proyectos de bajo costo.
• Incapacidad del sector publico para suplir la alta demanda de viviendas, por la falta
de recursos y la poca disponibilidad de la banca privada para dar solución a los
sectores de más bajos ingresos.

• La marginación territorial centralizada únicamente en la ciudad de San Salvador lo
que lleva a obtener un desarrollo desigual permitiendo de esta forma el incremento
de tugurios y colonias ilegales que urgen de una vivienda.
Acciones que deben ser tomadas en cuenta:
• Construir sustancialmente el desarrollo humano y económico del país.
• Asumir la responsabilidad constitucional, social, política, y moral que permita que

toda familia salvadoreña llegue a ser propietaria de una vivienda acorde a sus
necesidades.
• Que sea respetada la política de vivienda, no importando que tipo de gobierno llegue
al poder permitiendo de esta forma concluir cada proyecto emprendido en pro de la
población.
• Se necesita crear una política de vivienda que promueva los proyectos de vivienda
social diseñada para los tugurios y colonias ilegales, que cambie las tendencias
sectoriales.
• Mejorar las condiciones del sector informal, a través del mejoramiento de los barrios,
los cuales pueden ser reubicados en lugares seguros construidos en terrenos
adecuados para la construcción de viviendas para este tipo de sector que
actualmente vive en lugares de alto riesgo.
• Fomentar el reciclaje de edificios en las áreas urbanas que actualmente no están

siendo utilizados.
• Lograr la participación de los ciudadanos en la creación de instrumentos, gestión y

ejecución de proyectos a través de programas de cooperación social y ayuda mutua.
• Flexibilidad para legalizar los terrenos mediante leyes que eliminen la marginalidad
de los sectores sociales.
• Evitar el acaparamiento de la tierra para un solo tipo de sector de la población.
• Permitir la creación de complejos habitacionales que puedan ser adquiridos por

familias cuyos ingresos son el equivalente a 3 salarios mínimos, mediante la creación
de viviendas en altura.

Cooperative Housing Foundation (CHF).
Esta institución estadounidense se encuentra enfocada a la reconstrucción después de la

devastación causada por la tormenta tropical Mitch en 1998. Este programa se ejecuta en
oriente y en el Bajo Lempa. Hasta 1992, esta fundación había ejecutado un total de 16
proyectos de condominio.18 Cabe señalar que es de las pocas
organizaciones extranjeras autorizadas para ejecutar proyectos de construcción.
La vivienda promovida por Cooperative Housing Foundation es donada, sin comprar los
terrenos. El valor aportado por las familias beneficiadas es el valor de su trabajo realizado
como auxiliares de albañilería. La fundación Cooperative Housing Foundation posee una
limitante para facilitar la vivienda y es que el terreno debe estar legalmente inscrito. Esto ha
acarreado que muchas familias no puedan acceder a los beneficios que la fundación
proporciona.
Cuadro 8
18
CHF, “Estudio de desarrollo físico y social de la vivienda en condominio en el AMSS”, p. 7 El Salvador.

Fundación Salvadoreña de Apoyo Integral.
Esta organización capta recursos de la cooperación

extranjera, con los cuales ha conformado un fondo
rotativo junto con FUNDASAL, y es de las pocas ONG’s
autorizadas para ejecutar proyectos de vivienda con
dinero del FONAVIPO.
Esta fundación compra el terreno, a partir de una

demanda segura de familias o comunidades. Es así como
esta fundación construye viviendas a través de un
convenio con el FONAVIPO, con dinero proveniente del
programa de contribuciones, denominado Nuevos
Asentamientos Organizados (NAO).
Cuadro 9
Hábitat para la Humanidad
La Fundación Hábitat para la Humanidad proporciona

viviendas con un costo total de US$ 4.000 por vivienda, los
costos directos (materiales, mano de obra, transporte y
gastos legales), que oscilan entre el 85 y 90 por ciento y los
costos indirectos (personal, alquiler de oficinas y otros
gastos organizacionales), que oscilan entre el 10 y 15 por
ciento. El financiamiento es a 10 años plazo y las familias pagan un promedio de US$35
mensuales.
Esta fundación cuenta con diseños alternativos de vivienda de desarrollo progresivo. Esto
quiere decir que de acuerdo a la capacidad futura de las familias, ellas podrán ampliar las
casas y mejorarlas. Los tipos de viviendas de desarrollo progresivo disponibles son: con un
área de construcción de 40m2 (US$ 2,750) o con un área de construcción de 30m2
(US$2,100).

2.4 VIVIENDA EN ALTURA EN EL SALVADOR.
El déficit habitacional en El Salvador y sobretodo en el área metropolitana de San Salvador

y sus municipios más cercanos y de mayor índice poblacional como Soyapango, Ilopango
y San Marcos; los factores son diversos entre los que se mencionan:
• Los terremotos del 2001.

• Las migraciones del interior del país hacia la ciudad capital, y
• las deportaciones masivas del exterior del país, causando una gran demanda de
viviendas.
Se estima que de un 100% de habitantes residentes en el área metropolitana de san

salvador, el 34% viven en condiciones no adecuadas y el 64% no cuentan con una vivienda
propia par su grupo familiar que perciben ingresos inferiores a dos salarios mínimos.
Aún cuando se han implementado programas de vivienda a través de las instituciones

públicas del sector vivienda: VMVDU; Fondo Social para la Vivienda (FSV), FUNDASAL y
Fondo Nacional para la Vivienda Popular, (FONAVIPO).
Estos planes han pretendido facilitar el otorgamiento de subsidios y créditos

para la construcción y mejoramiento de viviendas, mejoramiento de barrios y adquisición
de casas, pero la mayoría son empleados del sector informal y no cuentan con estabilidad
laboral ni las condiciones financieras que les permitan ser sujetos de crédito para comprar
una casa.
Según Censo de población y vivienda 2007 la población de El salvador es de 5, 744,113,

es decir 277 habitantes/ km , por su parte, el Censo de Vivienda señala que el número de
viviendas aumentó de 1.10 millones en 1992, a 1.67 millones en 2007, esto indica que en
15 años se han construido 568,000 nuevas viviendas.
Es importante observar que tres de cada cuatro familias son dueñas o están comprando
sus viviendas. También hay un notable progreso en la calidad de la vivienda, en tanto que
el 87.5%, casi 1 millón y medio, son de concreto, adobe o mixto en el año 2007, comparado
con el año de 1992 que era de un 79.3%, ósea 873 mil viviendas. Sin embargo, el 6.0%
viviendas son de lámina otro 1.2% son de otros materiales, lo que sugiere que el déficit
cuantitativo de viviendas es de aproximadamente de un 8 a 10%.

2.5 MARCO NORMATIVO
La implementación de los artículos a continuación detallados, se considera importantes

para el desarrollo del diseño arquitectónico adecuado y optimo.
2.4.1 REGLAMENTO DE LA LEY DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN EN LO RELATIVO

A PARCELACIONES Y URBANIZACIONES HABITACIONALES.
Art. 50: Todo accidente natural dentro de una parcelación o colindante con otra deberá
contar con una zona de protección con las excepciones reguladas en el Art. 51 de este
Reglamento.
El ancho de la zona de protección se establecerá basándose en los criterios siguientes:
a) Profundidad de la quebrada
El ancho de la zona de protección en quebrada se determinará multiplicando su profundidad
por el factor 1.5 y se medirá paralela a partir de dicha orilla y a todo lo largo del terreno en
la parte afectada.
La profundidad de la quebrada se medirá a partir de la orilla próxima inferior al borde
inmediato superior o el borde inferior cuando el lecho se encuentre al pie de un cerro o
fuerte desnivel topográfico.
El ancho de la zona de protección solamente podrá modificarse según lo dispuesto en el

Art. 51 de este Reglamento.
b) Estudio de área de reconocimiento.
El ancho de la zona de protección de un río o de una quebrada caudalosa

deberá ser determinado por un estudio de las áreas de recogimiento o influencia de los
mismos con el cual se determinará el área hidráulica necesaria de acuerdo con el caudal
máximo instantáneo resultante.
Este estudio deberá determinar al menos la altura máxima probable que alcanzará la
corriente adyacente al terreno el ancho de la zona de protección y las obras de protección
necesarias con sus detalles y características correspondientes (inclinación de taludes, tipos
de secciones de muros, etc.). Dicho estudio deberá ser realizado por profesionales o
empresas debidamente acreditadas.
c) Diferencia natural de nivel dentro del terreno con sus terrenos colindantes
El ancho de la zona de protección en cambios de nivel se determinará multiplicándola
profundidad próxima al nivel inferior de la inferencia natural de nivel de terreno por el factor
1.5 y se medirá paralela a partir de dicho nivel inferior y a todo lo largo del terreno en la
parte afectada.

Obras de protección para mantener y/o disminuir las zonas de protección.
Art. 51: Las zonas de protección que no cuenten con vegetación adecuada a que se
presenten cambios de nivel mayores de un metro deberán ser protegidos con obras tales
como: taludes, en gramados, barreras naturales, etc.
El ancho de la zona de protección original en quebradas secas, o estacionarias podrá

reducirse mediante la construcción de muros o la combinación de muros y taludes cuya
relación será de 1.5 horizontal por 1.0 vertical o mediante la cual podrá aumentarse
mediante tratamientos especiales de los mismos, con suelo, cementos, enchapados y otros,
pero tal medida deberá justificarse mediante la presentación de un estudio o elaborado por
un laboratorio de suelos y materiales.
Por ningún motivo se permitirá la tala de árboles dentro de las zonas de protección ni la
variación de su perfil natural cuando este se encuentre cubierto de vegetación natural con
el objeto de reducir el ancho de la misma.
Debido que el terreno presenta una topografía accidentada se ha considerado el artículo 50

artículo 51 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a
parcelaciones y urbanizaciones habitacionales.
Art. 52: Los terrenos afectados por las zonas de protección podrán ser de propiedad pública
o privada.
En caso de ser propiedad privada ésta deberá de ser incorporada a los lotes vecinos,
debiendo identificarse y describirse en la Escritura Pública correspondiente señalando
además las limitaciones y obligaciones que a continuación detalla el presente Reglamento.
Los propietarios de zonas de protección no podrán realizar obras que destruyan la flora
existente, alteren la estabilidad del terreno y/o de las construcciones vecinas, asimismo
tendrán la obligación de mantener un buen estad las obras de protección con que se cuente
la misma (en gramos, canales, etc.,). Estas zonas de protección solamente podrán
reducirse conforme a lo dispuesto en el Art. 51 de este Reglamento.
Por ningún motivo, razón o circunstancia se permitirá la reducción del ancho natural del
lecho de las quebradas o ríos ni la obstrucción del normal curso de agua, tampoco se
permitirá la tala de árboles existentes.
Las zonas de protección de propiedad pública formarán parte del Área Verde Ecológica de
la parcelación la cual no podrá ser utilizada para la construcción de edificaciones de ninguna
naturaleza y deberá regirse por lo dispuesto en el Capítulo IV del presente título del
Reglamento.
Art. 57: El propietario de una parcelación estará obligado a dotar un área verde relativa
equipada de la infraestructura mínima para lo cual deberá contar con una luminaria de 250

watts como mínimo por cada 500 m2 mecha para agua potable para efectos de
mantenimiento, mecha para aguas negras y drenajes superficiales para aguas lluvias,
siempre y cuando el proyecto cuente con dichos servicios.
Art. 58: Las Áreas Verdes Recreativas se deberán ubicar centralizadas

en relación con su área de influencia, así como también deberán estar comunicadas por
vías herviculares o peatonales.
Las variaciones del centro geométrico del Área Verde Recreativa dependerán de las
características y condiciones de terreno; en todo caso, la última vivienda más alejada de la
urbanización nunca deberá estar a una distancia radial mayor de 400 metros.
Cuando la extensión del asentamiento no permita cumplir con esta norma el área verde
deberá dividirse, lo cual en ningún caso podrá ser en lotes menores de 500 m2.
Cuando esta área verde se localice frente a las vías de circulación mayor o vías de
circulación menor de distribución deberá protegerse con barreras naturales a fin de darle
seguridad al usuario.
Art. 59: El urbanizador para calcular el área verde recreativa deberá utilizar un índice del
60% del área verde total. Equipamiento del Área Verde Recreativa.
Jerarquización del Sistema Vial

Art. 69: La jerarquización comprende dos grandes grupos: las vías de circulación mayor,
las vías de circulación menor, las que a su vez se subdividen así:
Circulación Mayor: Autopistas, Vías Expresas, Arterias Primarias y Arterias Secundarias.
Circulación Menor: Vías de Distribución, Vías de Reparto y Vías de Acceso.

Vías de Circulación Mayor
2.4.2. MODIFICACIÓN DE CRITERIOS PARA EL DISEÑO DE APARTAMENTOS PARA

VIVIENDA POPULAR SEGÚN EL VICEMINISTERIO DE VIVIENDA Y DESARROLLO
URBANO. (VMVDU)
El Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU) actualizará la Ley de la

Propiedad Inmobiliaria de Pisos y Apartamientos, para mejorar las condiciones en que viven
miles de personas en el Gran San Salvador y sus municipios.
Por otro lado, han contemplado la creación de una normativa para las nuevas
construcciones que efectúen las empresas privadas. El objetivo es que cada salvadoreño
que adquiera un inmueble de este tipo obtenga las mismas condiciones de seguridad

debido a que los tiempos han cambiado y las necesidades de la población son diferentes a
las que se tenían en 1961, cuando se creó la legislación. "Esa fue una época en que la
población no estaba lista para vivir de ese modo. Pero las necesidades de espacio dentro
de la ciudad han cambiado también. Ahora, las colonias están saturadas y la única manera
de crear más viviendas sin alterar los espacios verdes son los apartamentos.
Alternativa
Las familias de estos años, ya está educada para convivir con cinco o diez familias más. La
gente se encuentra más preparada académicamente y sus necesidades económicas les
hacen trabajar todo el día.
"Dentro de las modificaciones se debe enfatizar el tema de la seguridad dentro de los

apartamentos, la convivencia, entre otras cosas.
Art. 12.- "Se prohíbe a los propietarios de los apartamentos perturbar con ruidos o
escándalos de otra índole la tranquilidad de los vecinos y ejercer actividades que
comprometan la seguridad".
Art. 20.- "Es obligación del propietario costear los gastos de conservación de la obra liviana
de los suelos, puertas, ventanas, cielos rasos y pinturas en general que sea de uso
exclusivo". Ley de Pisos y Por ejemplo, dicha institución enfatiza la idea de que la empresa
privada debería construir en zonas como la Colonia Flor Blanca, la Alameda Roosevelt y la
1a. Calle Poniente. Espacios donde existe una buena plusvalía de los inmuebles y que han
sido poco explotados para la vivienda en altura.
La entidad busca que las personas que residen dentro de los barrios o zonas de alto riesgo,
puedan cambiar de ambiente y habitar lugares como los mencionados.
Eso mejorará la calidad de vida de mucha gente que tiene un empleo decente y quieren
cambiar las expectativas de sus nuevas generaciones.
El viceministro fue claro al decir que el VMVDU no construirá apartamentos de interés

social; pero sí trabajarán por motivar a que los bancos y otras empresas privadas inviertan
en este tipo de proyectos.
"Antes, las personas no estaban educadas para vivir en altura. Ahora las cosas han
cambiado mucho y se pueden potenciar las ideas en este tema"
El objetivo es que todas las construcciones tengan las mismas normas de seguridad,
espacio mínimo dentro de las propiedades y condiciones de habitabilidad.
"Por ejemplo, los pasillos tendrán una medida, las puertas, los accesos, las zonas verdes
comunes, entre otros.
Es necesario someter este tema a licitación para que participen consultores que elaboren
una propuesta.; considerando que entre los participantes se encuentren: organizaciones no
gubernamentales, universidades y constructoras, que ayuden a resolver el actual problema
de la vivienda.
Con esto, se pretende incorporar las diferentes experiencias e ideas de los sectores, lo que
enriquecerá el proyecto para beneficio de los futuros compradores de los inmuebles.
"Esta institución tiene una misión importante y es la de motivar a los constructores a crear
proyectos de este tipo, que reduzcan los problemas de espacio dentro del “Gran San
Salvador" y los municipios de: Soyapango, Ilopango y San Marcos considerados los mas
populosos.
Si continuamos construyendo casas para una sola familia, en unos años necesitaremos de
unas 23 o 40 mil manzanas de terreno para seguir edificando. Y eso, no es posible.
2.4.3. REGIMEN DE ORDENAMIENTO PARA LA REGION METROPOLITANA DE SAN

SALVADOR.
DECRETO No 39.
EL ORGANO EJECUTIVO DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,
CONSIDERANDO:
I.- Que el intensivo crecimiento de los asentamientos humanos en el Área Metropolitana de
San Salvador, ha invadido zonas rurales inclusive masas boscosas, trayendo como
consecuencia la contaminación ambiental, aumento de escorrentía y erosión de los suelos,
disminuyendo la capacidad de infiltración de los mismos.
II.-Que el desarrollo desordenado de tales asentamientos, especialmente del Área

Metropolitana de San Salvador y sus alrededores, requiere de una acción coordinada del
Gobierno Central y local, a fin de lograr una estrecha relación con los Municipios que la
rodean y conformar una Región planificada.
III.-Que deben planificarse nuevas áreas físicas para el desarrollo de los asentamientos
humanos y dictarse las disposiciones legales correspondientes.
IV.-Que de conformidad a las facultades que la ley confiere al Ministerio de Obras públicas,
en lo relativo a los asentamientos humanos para crear y ordenar los desarrollos regionales
en todo el territorio.

2.4.4. REGLAMENTO A LA LEY DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
DEL AREA METROPOLITANA DE SAN SALVADOR Y DE LOS MUNICIPIOS
ALEDAÑOS CON SUS ANEXOS
TITULO SEGUNDO: DE LAS EDIFICACIONES CAPITULO I - GENERALIDADES DE LAS

EDIFICACIONES
Art. VI. 3 Tipos de Edificación
En la construcción de obras se reconocerán tres grupos de edificación, según la seguridad

que demandan; los cuales podrán ser ampliados y complementados según los códigos de
Ingeniería y Arquitectura que se dicten.
Grupo 1.
.Edificios para Centros de Reunión con capacidad menor de 100 personas
.Edificios para Vivienda menores de cuatro pisos
Edificios para Industria
Estacionamientos
Obras de Infraestructura
Grupo 2
Edificios para Centros de Reunión con capacidad mayor de 100 personas
Edificios para Salas de Espectáculo Escénico
Edificios para Salas de Espectáculo Deportivo
Edificios para Establecimientos Comerciales y Oficinas
Edificios para Hospitales con capacidad menor de 100 camas
Edificios para Centros Educativos
Edificios para Templos
Edificios para Vivienda Multifamiliar mayores de cuatros piso.

Grupo 3
Edificios para Instituciones de Auxilio Inmediato
Edificios para Hospitales con capacidad mayor de 100 camas
Terminales de Transporte
Art. VI. 4 Altura de Edificaciones
La altura de las edificaciones podrá estar regulada por los proyectos de zonificación
y/o por los demás reglamentos respectivos y regirán las alturas señaladas por ellos,
las cuales se indicarán en la Calificación de lugar respectiva. La altura se contará
sobre la cota media del cordón de la acera en el tramo de calle correspondiente al
frente del predio.
En las zonas habitacionales, ningún punto de las fachadas de una edificación estará
a mayor altura que 1.5 veces la distancia entre las líneas de verja y/o de
construcción correspondientes de la calle, mientras que en las Zonas de Servicio,
de Equipamiento o Industriales se permitirán alturas hasta dos veces esa distancia.
A partir de ese límite la parte superior de la fachada se construirá a partir de la línea
de construcción a una distancia igual a un tercio de la altura excedente a la
permitida. Ver Anexo No. 19
En el Distrito Comercial Central de Cada uno de los Municipios del AMSS, la División
de Planificación de la OPAMSS fijará las limitaciones propias de cada sector; así
como también, cuando se trate de remodelaciones de edificaciones de interés
histórico.
La altura del nivel del piso terminado a cielo falso en locales comerciales y
espacios habitacionales deberá tener un mínimo de 2.40 Mts. y 3.00 Mts. como
mínimo cuando se trate de aulas escolares, o centros de trabajo.

2.4.4. NORMAS A CONSIDERAR EN LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS
1. Superficie libre: en estos edificios deberán quedar libres aquellas superficies

destinadas a patios que sirvan para dar
iluminación y ventilación a las distintas dependencias.
2. Altura de piso a cielo: la altura mínima de piso a cielo será de 2,40 metros,
siempre que exista cielo falso; en caso contrario esta altura debe aumentarse a un
máximo de 2,60 metros
3. Paredes comunes: l que separen unos apartamentos de otros o que separen a

estos de los pasillos comunes, o de secciones destinadas a otros usos, deberán ser
de materiales con coeficiente retardatorio al fuego de un mínimo de una hora, hasta
la altura de la cubierta de techo.
4. Escaleras de uso común: los edificios de más de un piso deberán tener

escaleras que comuniquen todos los niveles, si fuese posible se incorporar aunque
se disponga de ascensores. Cada escalera podrá servir a 20 viviendas como
máximo en cada piso, también se sugiere utilizar escaleras de emergencia, las
cuales deben ser incorporadas en la estructura desde su diseño inicial.
5. Desagües pluviales: las aguas pluviales de techos, terrazas y patios, deberán

ser conducidas a sistemas de alcantarillado pluvial o a cursos de aguas naturales.

CAPITULO III

CAPITULO III: DIAGNÓSTICO
3.1. DATOS GENERALES DE LA REPÚBLICA DE EL SALVADOR.
El Salvador posee una extensión territorial de 21,040 Km2 siendo el segundo país
con menos territorio de Centroamérica y uno de los más pequeños del continente
Americano, sin salida al océano Atlántico; según datos del último censo, tenemos
una población de 5, 744,113 habitantes, de los cuales el 59.7% se encuentra
ubicada en el área Urbana, y el 40.3% en el área Rural, 52.5% son mujeres. Unos
2,300,000 habitantes estarían viviendo fuera del país principalmente en los Estados
Unidos de América.
La población salvadoreña menor de 30 años constituye alrededor del 61.7% (4,

170,874 personas) de la población total y los mayores de 60 años representan el
9.5% (693,415). La población femenina constituye el 52% (3, 526,383) y la población
masculina el 47.8% (3, 230,403).
El porcentaje de personas menores de 15 años representa el 34.03% (DIGESTYC,

1996). En el grupo de 19 años o menos en el área rural el 51.7% son hombres y el
48.3% son mujeres, en el área urbana es un porcentaje del 49.5% hombres y 50.5%
mujeres, lo que podría estar relacionado con una mayor migración de niñas y
adolescentes mujeres a las ciudades en búsqueda de trabajo (MSPAS/OPS en
PIEMA, 2004).
La posición geográfica de El Salvador es la siguiente: Está comprendido

en la zona tórrida septentrional, que determina su condición climática más o menos
cálida durante todo el año. Es parte del hemisferio norte por la latitud geográfica,
como del hemisferio occidental por la longitud geográfica.
Los países que lo circundan son: Guatemala por el oeste, Honduras por el norte y
el este y Nicaragua al sureste, en la región del Golfo de Fonseca. Al sur del territorio
continental se extienden las 200 millas marinas del mar territorial, que lo pone en
contacto con las aguas internacionales del Océano Pacífico.

3.2. ESTRUCTURA POLÍTICA ADMINISTRATIVA DE LA REPÚBLICA DE EL
SALVADOR
El Salvador se divide en 14 departamentos y éstos a su vez en 39 distritos, los

cuales se dividen en 262 municipios. Así mismo, los departamentos están
agrupados en tres zonas, las cuales son: Occidental, Oriental y Central.
Cada departamento es dirigido por un Gobernador en representación del poder

ejecutivo, nombrado directamente por el presidente de la República y residente en
la cabecera departamental, la capital del Departamento.
Los municipios son gobernados por los concejos municipales, elegidos cada tres
años en elección directa por los ciudadanos inscritos en la circunscripción municipal
respectiva.
Según el Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial (PNODT), el

territorio de la Región Santa Ana-Ahuachapán, equivale a la suma de las partes más
esenciales de los Departamentos de Santa Ana y Ahuachapán; no incluye los tres
municipios del norte del primero y los cuatro de la vertiente costera del segundo.
La Región forma parte de la zona Centro-Occidente según la regionalización del

PNODT, y está formada por 16 municipios, de los cuales 8 pertenecen al
Departamento de Santa Ana y 8 al Departamento de Ahuachapán y su 28
composición en municipios se resume así: Ahuachapán, Apaneca, Atiquizaya,
Concepción de Ataco, El Refugio, San Lorenzo, Tacuba, Turín del departamento de
Ahuachapán, y los municipios de Candelaria de La Frontera, Chalchuapa,
Coatepeque, El Congo, El Porvenir, San Sebastián Salitrillo, Santa Ana,
Texistepeque todos del departamento de Santa Ana.
Cuadro 10
CUADRO DIVISIÓN ADMINISTRATIVA DE LA REGIÓN SANTA ANA-Fuente: Plan de

Ordenamiento y Desarrollo Territorial para la Región de Santa Ana – Ahuachapán, Síntesis
Municipal, PNDOT Pág. 3
DPTO. ÁREA
MUNICIPIO
2
KM M2
Candelaria de La Frontera 91.13 91,130,000.00
Chalchuapa 165.76 165,760,000.00
Coatepeque 126.85 126,850,000.00
El Congo 91.43 91,430,000.00

Santa Ana
El Porvenir 52.52 52,520,000.00
San Sebastián Salitrillo 42.32 42,320,000.00
Santa Ana 400.05 400,050,000.00
Texistepeque 178.97 178,970,000.00
Esta región está delimitada por otras 4 regiones de las 14 que conforman la
regionalización del PNODT; colindando al norte con la Región Trifinio, al sur con la
Región Sonsonate y la Región Valle de San Andrés, al poniente con la 29 República
de Guatemala y al oriente con la Región Chalatenango y la Región Valle de San
Andrés.
La ciudad de Santa Ana posee una población aproximada de 272,554 habitantes.

El 36% de la población total de la Región se localiza en Santa Ana. La densidad de

población estimada es de 366 hab/km2, por encima de la media nacional y tercera
en relación al conjunto de las Regiones del país, sólo superada por San Salvador y
el Valle de San Andrés. Chalchuapa-Atiquizaya son los municipios de mayor
densidad, 421 hab/km2. Y salvo en Ahuachapán, las densidades rurales son
superiores a la media nacional.
3.3. ESTRUCTURA URBANA

La estructura urbana de la ciudad de Santa Ana muestra una drástica modificación
a partir del año 1970, con la ampliación de las actividades industriales, comerciales
y financieras se va observando cierta transformación del antiguo centro de la ciudad,
en el que va apareciendo nuevas edificaciones para locales comerciales
(Metrocentro) y de oficina, principalmente.
Por otra parte, esa misma ampliación de las actividades urbanas y el funcionamiento
del centro universitario de occidente produce una ampliación de los sectores medios
(administradores, profesionales, etc.) que demandan vivienda, así surgen nuevas
urbanizaciones y colonias para los sectores de ingresos medios y medios altos. Pero
también afecta la estructura física la población desocupada o sub-ocupada que
demanda vivienda y que únicamente pueden acceder a las colonias ilegales,
mesones o tugurios.
Se puede afirmar que actualmente tiene una estructura urbana bastante

consolidada y modificada con relación a la estructura urbana básica conformada en
la ciudad a principios del siglo pasado, de donde existían 6 barrios y hoy son 12
barrios en los que se divide la ciudad así: San Juan, San Lorenzo, Santa Bárbara,
Santa Lucia, San Rafael, El Ángel, Santa Cruz, San Sebastián, El Carmen, San
Miguelito, El Calvario, y Nuevo. La ciudad ha mantenido en su centro la forma
ortogonal en sus calles y avenidas, tanto en el costado norte como sur y ésta se ha
ido perdiendo conforme se va encontrando los caminos vecinales que lleva a los
diferentes cantones aledaños a la ciudad.
La red vial actual le otorga al núcleo urbano una importancia preponderante, ya que
la Avenida Independencia conecta la calle que conduce a Metapán con el parque
central del centro histórico de la ciudad, siendo este el paso obligado a los barrios y
colonias de su periferia.

• Patrimonio Histórico-Cultural
Tres de las 15 ciudades del país que cuentan con centros históricos precalificables
de interés nacional se encuentran en esta Región: Santa Ana (el centro histórico
más extenso del país).
En particular, Santa Ana es la más prestigiosa de las ciudades del país, resaltando
el conjunto monumental del Parque principal, a su vez superpuesto a una cruz de
calles cuyos cuatro extremos son ejes de fachadas de iglesias.
El centro urbano de Santa Ana cuenta con un inventario de inmuebles con valor
cultural para la ciudad, estos se encuentran ubicados dentro los limites de la primer
área o Centro Histórico y existe un asegunda área que incluye una zona adicional o
de Amortiguamiento.
La Primera Área está comprendida así:
• Costado Norte, por la 6ta. Calle Oriente-Poniente;  

• Costado Oriente, por la 9na. Avenida Sur;  
• Costado Sur, por la 9na. Calle Oriente-Poniente; y  
• Costado Poniente, por la 10ava. Avenida Norte.
 La Segunda Área o de Amortiguamiento comprendida así:
• Costado Norte, por la 12. Calle Oriente-Poniente;  

• Costado Oriente, por la 12. Avenida Sur-Norte;  
• Costado Sur, por la 11va. Y 13va. Calle Oriente-Poniente; y  
• Costado Poniente, por la 12. Avenida Sur.
En el centro histórico tiene un patrimonio físico cultural heredado de la época

colonial con valor histórico, arquitectónico y urbanístico que son: la Iglesia El
Calvario, el Palacio Municipal, el Teatro Nacional, la Catedral (Iglesia Parroquial de
Santa Ana), la Iglesia El Carmen, La Casa Regalado, la Escuela de Arte y Oficios
(Escuela José Mariano Méndez), Hospital de Santa Ana, el Circulo Militar, la
Alcaldía y algunos portales, que en el pasado fueron utilizados para el desarrollo de
actividades comerciales importantes de la ciudad.  

3.4. USO DEL SUELO URBANO
Las diferentes actividades urbanas que se desarrollan en la ciudad de Santa Ana

están definidas por sus actividades habitacionales, comerciales y de servicio que se
localizan de forma dispersa o agrupada dependiendo de su naturaleza.
En el cuadro No.2.3, se muestra los usos del suelo del área urbana de Santa Ana,
donde se observa que predomina el uso habitacional con el 70.53%, seguidamente
el uso de área verde y espacio abierto con el 13.50% de las hectáreas totales, luego
el uso institucional con el 8.44%, el uso industrial 2.37% y finalmente el uso
comercial con el 5.16%, haciendo un total de 2,222.20 hectáreas de suelo urbano.
Esta secuencia de porcentajes refleja lo bien que se encuentra la ciudad con el
equipamiento deportivo y de recreación.
a) Habitacional
Al igual que en el resto de municipios de la región, el uso predominante en el

municipio de Santa Ana es el habitacional, estas viviendas se encuentran
diseminadas por toda la ciudad sin formar zonas definidas, sino más bien parece
una única zona en la cual se insertan los demás usos del suelo en mayor o menor
magnitud.
Santa Ana es la ciudad que presenta patrones de asentamientos diferentes como

tugurios, mesones y colonias ilegales; los primeros se han desarrollado a lo largo
del derecho de vía del ferrocarril y esta formada por casas en condiciones precarias;
los
mesones se encuentran en la zona norte y sur-este de la ciudad y las colonias

ilegales se encuentran en la periferia de la ciudad, muchas veces sin servicios
básicos de infraestructura de aguas lluvias.
2)
Las viviendas de alta densidad (lotes entre 60 y 100 m se encuentran ubicadas al
norte, al suroeste y al sureste, en las afueras del núcleo urbano de la ciudad.
La construcción predominante la constituye la vivienda unifamiliar con densidad

media, con desarrollos habitacionales como la colonia Luna Maya, El Trébol, Sinaí,
Urbanización Heroica, entre otras. Sin embargo la densidad no es homogénea

presentando variaciones dentro de una misma zona, esta es homogénea cuando se
trata de condóminos horizontales o parcelaciones habitacionales de media o baja
densidad.
El sistema actual de urbanización obedece a normas de densidades habitacionales,

área verde y equipamiento social, sin dejar los últimos construidos y sin prever
equipamientos de ámbito regional, esto ha propiciado un déficit del mismo y la falta
de suelos disponibles para los mismos.
En el área rural, el uso predominante es el habitacional, sin embargo los lotes son
de mayores proporciones y generalmente con espacio para el desarrollo de cultivos.
b) Equipamiento
En la tabla siguiente se puede observar el equipamiento urbano que tiene esta

ciudad, lo que le da una ventaja en materia cultural y educativa en la región
occidental del país, lo cual queda evidenciado con los porcentajes de suelo en áreas
verdes y recreación.
Se observa que la ciudad de Santa Ana tiene todo el equipamiento que demanda la
población que habita en ella, y da cobertura a las ciudades aledañas. Sin embargo
algunos son limitados en cuanto a los servicios que prestan o están mal ubicados
dentro de la ciudad (caso Rastro contiguo a turicentro Sihuatehuacán).
Tiene sitio de interés turístico como el Turicentro de Sihuatehuacán; así como el

Lago de Coatepeque que es compartido con el municipio de El Congo
Dentro del equipamiento recreativo tiene el estadio Oscar Quiteño y el Complejo

deportivo del INDES, al costado sur de la ciudad; así como parques municipales en
diferentes zonas de la ciudad.

Cuadro 11
EQUIPAMIENTO URBANO DE SANTA ANA
c) Comercio, Servicios y Oficinas
La zona comercial del municipio se desarrolla en el centro de la ciudad

principalmente alrededor de los mercados municipales, ocupando algunas calles y
aceras para mostrar sus productos. Santa Ana tiene 3 mercados ubicados en el
centro de la ciudad, uno sobre la 1ra. Calle Poniente a una cuadra de la Alcaldía
Municipal, donde el comercio informal ha invadido en la 8a Av. Sur y; el segundo
mercado frente a la Terminal de buses donde el comercio informal ha invadido en

la. El resto de usos comerciales se ubica a la salida de la ciudad hacia Chalchuapa.
Los patrones de asentamientos más comunes del uso comercial son: el comercio
disperso en las zonas habitacionales; el comercio del centro de la ciudad
(almacenes, bancos, cine); el comercio de las principales vías de comunicaciones
(ferretería, gasolineras); los mercados (2 mercados) y el centro comercial periférico,
en este último caso Metrocentro.
d) Industrial
Santa Ana no cuenta con gran actividad industrial, las grandes empresas
industriales son el Beneficio de Café Río Zarco, por la lotificación Santa Anita; la
zona Franca; ARNECON; Fábrica de Ladrillos; IMACASA; BENISAL; La
Constancia; Fábrica de Muebles; Agua Aurora. Otro tipo de actividades productivas
más informales son unas ladrilleras ubicadas sobre la Carretera Panamericana, las
cuales causan contaminación y consumen excesivas cantidades de leña. Asimismo,
existen zonas de extracción de tierra blanca y piedra, que también causan efectos
contaminantes en toda el área.
Cuadro 12
OCUPACIÓN DEL SUELO URBANO EN SANTA ANA

En las siguientes fotografías se muestran algunos ejemplos más representativos del
núcleo urbano de la ciudad de Santa Ana.

3.5. JERARQUIA VIAL SEGÚN LA LEY DE CARRETERAS Y CAMINOS
VECINALES
El presente mapa detalla la Jerarquización de las vías principales al interior del

Municipio de Santa Ana, las cuales atendiendo a su importancia y características
geométricas las carreteras se subdividen en:
Plano 1
JERARQUIZACION VIAL SEGÚN LEY DE CARRETERAS Y CAMINOS VECINDALES
FUENTE: FOVIAL – MAPA DE RED VIAL SANTA ANA

- Primarias: Capacitadas para intensidades de transito superiores a 2,000 vehículos
promedio por día, con doce metros de plataforma, siete metros treinta centímetros
de rodaje y un mínimo de siete metros noventa centímetros de rodaje en los
puentes. 
- Secundarias: Las capacitadas para intensidades de transito comprendidas entre

los 500 y 2000 vehículos promedio por día, con nueve metros cincuenta centímetros
de plataforma, seis metros cincuenta centímetros de rodaje y un mínimo de siete
metros cuarenta centímetros de rodaje en los puentes.
3.6. ENTRADAS Y SALIDAS DEL MUNICIPIO DE SANTA ANA.

La identificación de los accesos y salidas del municipio de Santa Ana, tiene como
principal objetivo reconocer el tipo de vía y las condiciones que estas ofrecen para
facilitar la movilidad vehicular en estos puntos, el análisis es de suma importancia.
Plano 2 : Conectividad Vial Santa Ana. FUENTE: Elaboración Propia
El Plano 2 muestra los puntos de acceso vehicular (sobre la red vial) identificados,
se representa a través de las flechas verdes la dirección del flujo vehicular
mayoritario de autos, motos, buses y microbuses hacia Santa Ana en las horas pico
de la mañana, y las flechas moradas representan la dirección del flujo mayoritario
de vehículos en las horas pico de la tarde.
3.7. UBICACIÓN GEOGRÁFICA DEL TERRENO EN ESTUDIO.
El sitio a ser analizado para la propuesta se ubica en la Republica de El Salvador,

en el departamento de Santa Ana y la ciudad de Santa Ana, entre Av. Independencia
Sur y Calle Monseñor Clemente Barrera Rivas, Santa Ana; cuenta con un área de
19,489.3m2 y perimetro de 562.75 m.

CAPITULO IV

CAPITULO IV: DISEÑO
4.1 ANALISIS DE SITIO
El sitio a ser analizado para la propuesta se ubica en la Republica de El Salvador,

en el departamento de Santa Ana y la ciudad de Santa Ana, entre Av. Independencia
Sur y Calle Monseñor Clemente Barrera Rivas, Santa Ana; cuenta con un área de
19,489.3m2 y perimetro de 562.75 m.
Se considera necesario hacer una descripción de las características del terreno,

donde se ubicará la propuesta habitacional, así como el análisis de clima,
contaminación y entorno, con lo cual se podrá plantear un diseño acorde a las
características específicas del lugar. Para poder realizar un estudio completo del
sitio. Es importante conocer las particularidades del lugar, analizar entorno,
accesibilidad, sistema vial, uso del suelo urbano y tendencias de crecimiento, entre
otros aspectos que son relevantes para la concepción del anteproyecto. A
continuación se describen los aspectos más importantes.
4.1.2 SOLEAMIENTO, VIENTOS DOMINANTES Y HUMEDAD RELATIVA

4.1.3. COLINDANTES
El sitio colinda al norte con:
1- Centro Comercial METROCENTRO.
al este colinda con:
2- Avenida Blvd. los 44.
al sur colinda con:
3- Cementerio Parque Jardín Las Flores.
al lado oeste colinda con:
4- Escuela Interamericana.

4.1.4. ACCESIBILIDAD
Dentro del sector delimitado se encuentran las siguientes calles:
- Avenida Independencia Sur.
- 6 avenida Sur.
- 37 calle poniente.(Calle Monseñor Clemente Barrera)
Podemos definir que la 6a Avenida sur y la Av. Independencia Sur poseen un buen
estado no tienen baches ni grietas o alcantarillas destapadas al contrario de la 37
calle poniente posee un estado deplorable y descuidado con muchos baches.
Los materiales utilizados como revestimiento son: revestimiento asfaltico y concreto.

4.1.5. EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS.
Los hitos referenciales existentes cercanos al sector obtienen su relevancia debido

a su localización la cual es una de las zonas comerciales mas importantes de Santa
Ana ya que posee un fácil acceso a diferentes puntos de la ciudad.
Cabe destacar que edificaciones recientes tienden a ser hitos importantes por su
tamaño y relevancia comercial y de servicios, por ejemplo: centros comerciales,
gasolineras, restaurantes, colegios, bancos, entre otros.
Se considera que el proyecto a proponer formará parte de este grupo de hitos ya

que su construcción sería dentro de las zonas con mayor auge comercial de la
ciudad.

4.2 GENERALIDADES
4.1.1 ANÁLISIS DE RESULTADOS DEL DIAGNÓSTICO
El diagnóstico realizado es el punto de partida para plantear las respuestas idóneas

ante las necesidades que presenta la población.
El pronóstico parte de las necesidades que presenta una familia tipo de 5 habitantes,
así como también por aspectos propios arrojados por la investigación.
4.1.2 IDENTIFICACIÓN DE NECESIDADES
Todo proyecto arquitectónico tiene como fin la satisfacción de las necesidades del
usuario a quien va dirigido. Para elaborar el programa de necesidades
correspondiente a la propuesta para el anteproyecto arquitectónico de vivienda en
altura, han sido de gran valor el estudio de la población a beneficiar, experiencias
anteriores en materia de vivienda social en altura realizadas en San Salvador.
En términos generales, la población demanda la satisfacción equilibrada de dos

tipos de necesidades:
Las necesidades básicas que genera habitar una vivienda, y las necesidades
complementarias que vinculan a los miembros de cada familia con su entorno.
Estas necesidades se traducen en dos tipos de espacios:
1- Los espacios básicos privados de cada familia, dentro de la unidad

habitacional.
2- Los espacios destinados para la convivencia comunitaria,
representados por las áreas verdes, espacios abiertos y otros.
La vivienda en altura presenta las necesidades fundamentales de una vivienda

unifamiliar, con un énfasis particular en los siguientes aspectos:
• Proponer soluciones al área de servicio de viviendas, con especial atención

al área de lavado, especialmente el área de secado de ropa.
• Presentar soluciones a las necesidades de recreación, reunión y
esparcimiento de la población, expresado en el diseño de áreas verdes,
espacios abiertos y comunitarios que brinden a las familias un mejor
ambiente y propicien las relaciones interpersonales en la comunidad.
• Diseñar un tipo de vivienda que permita que las familias vivan
confortablemente.

El análisis de los espacios necesarios para los posibles usuarios se analizará en
tres partes que son:
a) Espacios necesarios para la unidad habitacional.

b) Espacios necesarios para áreas comunitarias.
c) Espacios necesarios para áreas administrativas.
Cuadro de Necesidades Habitacionales
La elaboración del cuadro de necesidades permitirá evaluar los espacios necesarios

que requiere la vivienda para que el grupo familiar se desarrolle dignamente, en
familia como en el entorno.
Cuadro 13

Cuadro de Necesidades Complementarias
Se proyecta incorporar en la propuesta arquitectónica, usos complementarios a la

necesidad básica de vivienda, con el fin de lograr una mejor calidad de vida al
proponer proyectos de equipamiento comunal y productivo que sean de beneficio
para los habitantes del mismo complejo.
Entre los espacios destinados para la convivencia comunitaria, según el estudio

realizado y considerando el área para el desarrollo del proyecto, se mencionan a
continuación las principales necesidades de equipamiento para el desarrollo
comunitario, estas son:
• Salón de usos múltiples, como lugar de reunión podría utilizarse para

actividades de convivencia.
• Oficinas administrativas, para el mantenimiento y administración del
complejo habitacional.
• Áreas recreativas
• Estacionamiento
• Bodega y suministro de servicios

Cuadro 14
Entre los espacios destinados para la obtención de ingresos extras en pro del
mantenimiento del conjunto habitacional, se propone la incorporación de dos locales
para uso comercial, en la planta baja o nivel 1 del complejo habitacional.

4.3. CALCULO DE ÁREAS SEGÚN NORMATIVA DE OPAMSS
De conformidad al Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del

AMSS, este anteproyecto arquitectónico habitacional está clasificado según el
Art.VI. 3, como una edificación del Grupo 2: Edificios para Vivienda Multifamiliar
mayores de cuatros pisos.
En relación al Art. VI. 4, la altura del nivel del piso terminado a cielo falso en cada
espacio habitacional tendrá2.40 Metros de altura.
Cumpliendo el mencionado Reglamento las áreas complementarias y equipamiento

en condominios habitacionales se determinara conforme al capítulo V – Áreas
complementarias y equipamiento, del mencionado reglamento.
Según la clasificación que establece este Reglamento en el Art.VI 32, cuadro N° VI

1-A “Normas mínimas para condominios y/o complejos urbanos”, la propuesta
presentada para este anteproyecto arquitectónico está inmersa en la clasificación:
Hr 20 = 20% Vivienda residencial
Los condominios o complejos urbanos Habitacionales deberán cumplir con las

siguientes condiciones o normas mínimas para su construcción, según el cuadro a
continuación:
Cuadro 15
AREA MINIMA AREA MINIMA AREA PARCELA ESTACIONAMIENTO

CONSTRUIDA EN PATIOS Y INDIVIDUAL CONDOMINIO
ZONA CONDOMINIO JARDINES EN CONDOMINIO VERTICAL Y
2
VERTICAL 5/ (m ) CONDOMINIO HORIZONTAL HORIZONTAL
HORIZONTAL 6/
2
(m )
Hr 20 ≤ 48 ≤ 30% 125 4/ 1 vehículo/1 Apto

Área recreativa
Todo condominio y/o complejo urbano, deberá disponer de un área recreativa

común debidamente engramada, arborizada y equipada, según los factores
establecidos para cada zona, para nuestro interés la zona Hr 20, los cuales se
presentan a continuación:
Cuadro 16
ZONA AREA DE RECREACIÓN

Hr 20 9 m2 / apto.
Entonces, si se cuenta con 90 apartamentos se tiene:
(90 x9m2)= 810 m2 para área verde.
Estacionamiento
Cumpliendo el citado Reglamento, el área destinada para estacionamiento se

determina conforme al Art. VI 34 del capítulo V – Áreas complementarias y
equipamiento, del mencionado reglamento.
Las áreas para estacionamiento en las edificaciones, deberán tener una capacidad
mínima para el número de espacios que se determine. Dicha capacidad se
determinará en base al uso destinado en el predio y a la localización del lote en
zonas de mayor o menor demanda de estacionamiento de acuerdo al Cuadro No.
VI-1.
Cuando la norma de estacionamiento esté dada en función de los metros cuadrados

de construcción, éstos serán de área útil de la edificación. En los casos que en el
cuadro VI-1 no se encuentre especificada la norma de estacionamiento por alguna
zona determinada, la norma a utilizar será la mínima indicada en dicho cuadro de
acuerdo a su uso, densidad y demanda.
Cuadro 17
NORMA DE
UsO ZONA CLAVE
EsTACIONAMIENTO
Habitacional Habitacional 200 Hr - 20 1 por cada lote 2/
Hab./HA

Circulaciones horizontales
Según el Art. VI 13 Pasillos y Puertas de Accesos Principales, el ancho mínimo de

los pasillos deberá ser no menor de 1.30 m por una longitud máxima de 35.0 m, esto
nos procura un área mínima para pasillos por cada nivel de: 45.5 m2
Considera también que la pendiente máxima para una rampa peatonal es de 10 %.
Circulaciones verticales
Considerando el Art. VI 16 Pendiente de Escaleras, estudiamos la tabla de

dimensiones mínima para determinar las huellas y contrahuellas para escaleras, de
las cuales adoptamos dos tipos para este anteproyecto, las cuales son: Escaleras
principales y escaleras de emergencia.
Escaleras principales
Se establece una huella mínima de 0.30 m y una contra huella de 0.16 m.
Escaleras de emergencia
Se establece un mínimo de huella de 0.25 m y una contrahuella de 0.17 m.
También en el Art. VI 17 Escaleras Principales, se determina que el ancho útil de

cada escalón será de 1.20 m y para el caso de las escalera de emergencia un ancho
útil de 0.80 m.
Definiendo así un área de 12.72 m para las Escaleras Principales, vista desde su
proyección en planta y un área de 10.68 m2 para escaleras de Emergencia.
Área mínima de la unidad habitacional
En el Capítulo V- áreas complementarias y equipamiento, se encuentra el cuadro

No. VI 1-A “Normas mínimas para condominios y/o complejos urbanos
habitacionales”, en donde se define que para asentamientos de interés social, el
área mínima construida en condominio vertical es de 36 m2 .

4.4. ANÁLISIS ANTROPOMÉTRICO Y ERGONOMÉTRICO DE LA VIVIENDA
En este análisis, se estipulará el área mínima para garantizar un grado aceptable

de confort dentro de cada espacio, considerando el mobiliario y la cantidad de
usuarios que estos tendrán, para un desarrollo más integral de cada una de las
actividades que necesita realizarse en cada uno.
Las áreas mínimas de los espacios a implementar en este anteproyecto

arquitectónica habitacional, con las cuales se definirá el programa arquitectónico del
mismo, se obtuvieron mediante el análisis de los ejercicios propuestos en la
enciclopedia “Arquitectura Habitacional Plazola”.
Las áreas mínimas a implementar son las siguientes:
• Área de persona por m2 (promedio de 5 personas en el espacio al mismo

tiempo)
• Área de mobiliario
• Área de circulación
A continuación se muestra el cálculo mínimo de cada área en los distintos espacios

a implementar:

A" rea de Circulació n:
Sala El área de circulación corresponde al 25%

de la suma del área del mobiliario de la
A" rea de Personas: siguiente manera:
Una persona parada y vista en planta,

Área de personas= 2.16 m2
utiliza un área de 0.60mx0.60 m.
Área de mobiliario = 3.33 m2
Multiplicado por 6 (número de personas
promedio). Entonces:(2.16 + 3.33) = 5.49 m2
Entonces: 0.36m x 6p = 2.16 m2(Mínimos Entonces 5.49m2+1.37m2 (25% para

aceptables). circulación)=6.86 m2(Mínimos
aceptables).
A" rea de Mobiliario:
Sofá: 1.45 m2; sillones: 0.41 m2; mesita de

centro: 0.33 m2; mueble: 1.14 m2
(1.45 + 0.41 + 0.33 + 1.14) m2= 3.33m2

Cocina
A" rea de Personas:
Este espacio se limitara de 2 a 3 personas
como máximo, en el cual cada una de ellas
Área de mobiliario = 3.32 m2
necesitara alrededor de un área de 0.60m
x 0.60m.
Entonces:(3.32 + 1.08)m2 = 4.4 m2
Entonces 4.40 m2 +1.10m2 (25% para
Mesa: 1.13 m2; sillas: 0.20 m2; entonces circulación)= 5.5 m2(Mínimos aceptables).
seria 1.20 m2
Comedor
Teniendo un área de: 2.33 m2
A" rea de Personas:
En este espacio se necesitara un máximo
El área de circulación corresponde al 25% de 6 personas, para lo cual cada uno de
de la suma del área del mobiliario de la ellos necesitara de un área de 0.60mx
siguiente manera: 0.60m.
Área de personas= 2.16 m2 Entonces: 0.36m2x 6p = 2.16 m2 (Mínimos

Área de mobiliario = 2.33 m Entonces (2.16 aceptables).
+ 2.33) m2 = 4.49 m2
Entonces 4.49 m2+1.12m2 (25% para

circulación)=5.61 m2(Mínimos aceptables).
Entonces: 0.36m x 3p = 1.08 m . (Mínimos

aceptables).
Cocina: 0.81 m2; lavatrastos: 1.10 m2;

refrigerador: 0.41 m2; mesa: 1.0 m2.
(0.81 + 1.10 + 0.41 + 1.00) = 3.32m2

Dormitorio principal Dormitorio compartido
A" reas de personas: A" rea de Personas:
Para el dormitorio principal se planteará Dentro de los dormitorios compartidos, se

un máximo de 2personas, de las cuales manejara un máximo de 2 personas en
cada una necesita un área de 0.60mx cada habitación de las cuales cada una
0.60m. necesita un área de 0.60mx 0.60 m.
Entonces: 0.36m2x 2p= 0.72 m2 Entonces: 0.36m2x 2p= 0.72 m2
A" rea de Mobiliario: A" rea de Mobiliario:
Cama: 3.0 m2; ropero/closet: 1.65 m2; mesa Cama: 2.0 m2 C/U, entonces tendríamos:
de noche: 0.80 m2. (3.0 + 1.65 + 0.80) m2 = 4.0 m2; ropero/closet:
5.45 m2
22 1.65 m ; mesa de noche: 0.80 m .
Área de mobiliario = 5.45 m2 Entonces A" rea de Circulació n:
(0.72 + 5.45) m2 = 6.17 m2
Entonces 6.17 m2+1.54m2 (25% para Área de mobiliario = 6.45 m2 Entonces
circulación)= 7.71m2(Mínimos aceptables). (0.72 + 6.45) m2 = 7.17m2
Entonces 7.17m2+1.79m2 (25% para

circulación)= 8.96m2 (Mínimos
aceptables).

Servicio sanitario Servicios domésticos
A" rea de Personas A" rea de Personas:
Para el área de servicios sanitarios, se ha En el área de servicios domésticos o de

considerado la utilización de una persona oficios se ha proyectado ser usado por un
a la vez la cual solo requerirá de 1.0 x1.0 = máximo de 2 personas a la vez, las cuales
1.0 m2 (Mínimos aceptables). necesitara de un área de 1.10 x 1.10 m cada
una.
Entonces 1.21m2 x 2p = 2.42 m2 (Mínimos
222 Ducha:1.0 m ; lavamanos: 0.20 m ; aceptables).
inodoro: 0.42 m .
Teniendo un área de: 1.62 m2(Mínimos
aceptables). 22 Lavadero: 0.90 m ; área de aseo: 2.0m .
A" rea de Circulació n: Teniendo un área de: 2.90 m2
Área de personas= 1.0 m2 A" rea de Circulació n:

Área de mobiliario = 1.62 m2 Entonces (1.0
+ 1.62) m2= 2.62 m2 Área de personas= 2.42 m2
Área de mobiliario = 2.90 m2 Entonces
Entonces 2.62m2 +0.65 m2(Mínimos (2.90+ 2.42) m2= 5.32 m2
aceptables).
Entonces 5.32m +1.33m (25% para
2
m (25% para circulación)= 3.27 circulación)= 6.65 m .
(Mínimos aceptables).
4.5 PROGRAMAS ARQUITECTONICOS

4.5.1. PROGRAMA ARQUITECTÓNICO HABITACIONAL - VIVIENDA

4.5.2. PROGRAMA ARQUITECTÓNICO ÁREAS COMPLEMENTARIAS

4.6 CRITERIOS DE DISEÑO
Son aquellos elementos orientadores para el desarrollo del proyecto, basados en

criterios técnicos de diseño, adaptados a las circunstancias y realidad de los
problemas que caracterizan a la población; con la finalidad de que se tenga una
aplicación directa y eficaz, para la solución del proyecto. Para el diseño de las
propuestas arquitectónicas, se tomarán en cuenta criterios tanto formales,
funcionales, ambientales y tecnológicos, de tal manera que faciliten elaborar una
respuesta acorde e integrada al entorno en que se desarrollará el proyecto.
Es así que se plantean los siguientes criterios:
Para la Unidad Habitacional
Las viviendas contaran con los siguientes espacios:
• Sala comedor: Espacio necesario para albergar al mobiliario que permita el

consumo de alimentos y convivencia familiar.
• Cocina: Los diseños presentados en este ítem tendrán que considerar el

almacenamiento, limpieza, y preparación óptima de los alimentos.
• Servicios sanitarios: se contemplara la unidad completa
• Dormitorio Principal: Como mínimo se contempla en este espacio albergar

una cama matrimonial, que sea funcional y que provea de espacios para
almacenar los diferentes implementos de uso personal, electrodomésticos,
etc.
• Dormitorios secundarios: Deberán contar con instalaciones que minimicen el

espacio ocupado por los implementos de uso personal, electrodomésticos y
otros.
• Oficios Lavado/ Tendido: Procurar en el área de oficios, dobles alturas para

aprovechar la energía solar en el secado de la ropa. El diseño deberá
considerar que dicha área no se visualice desde el exterior de los
apartamentos o edificaciones evitando así la contaminación visual de las
fachadas y del entorno.
Para el Edificio
• Deberá considerarse acceso vertical principal, teniendo en cuenta el

reglamento respectivo, y contemplar los anchos de pasillos de acuerdo al
reglamento vigente, y que sea accesible para personas con discapacidades
(anchos).

• Lograr un conjunto habitacional en altura que sea atractivo para la población,
que la motive a adoptar esta tipología habitacional como una solución de
vivienda.
Espacio Público (Áreas Verdes)
Contemplar en el diseño, áreas verdes que contengan variedad de especies de

arbustos y árboles que no perjudiquen al crecer, además se debe contemplar
vegetación que ayude a la arquitectura bioclimática, y que produzca paisajismo
vertical, además todo el equipamiento recreativo de las zonas verdes comunes y de
los edificios tienen que estar bajo norma.
Técnicos generales
Con el objetivo de que las instalaciones tanto hidráulicas como eléctricas cumplan
con los requisitos básicos de ingeniería y de sustentabilidad se presentan los
siguientes criterios:
Agua Potable
• Ubicar las redes primarias centralizadas, para minimizar costos en

accesorios.
• Minimizar cambios de dirección en tuberías para no disminuir la presión del

agua.
• Diseñar redes con válvulas de compuerta que permitan aislar tramos o zonas,
sin interrumpir el abastecimiento de otras áreas.
• Contemplar en el diseño un sistema de almacenamiento y bombeo de agua

potable que pueda abastecer a la población.
Agua Lluvia
Aprovechar las pendientes superficiales del terreno para recolectar el agua lluvia en
cajas tragantes, canaletas, etc.
Ubicar las redes principales recolectoras centralizadas para reducir costos en

tubería.
Instalaciones Eléctricas
Se debe colocar luminarias ahorrativas y de alto rendimiento, de mediana y baja

altura, que clarifique la señalización vial y peatonal, que sea acorde al diseño de la
urbanización.

4.6.1 CRITERIOS DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO
CRITERIOS FORMALES
• El diseño se genera, a partir de ejes compositivos ortogonales y/o diagonales

con respecto a un núcleo central.
• Se debe mantener unidad en las características formales de diseño para

todas las edificaciones del conjunto, tales como colores, tipos de ventanas y
materiales.
• La geometría a utilizar está basada en formas puras como el cuadrado, con

sus variaciones, adiciones y sustracciones para lograr dinamismo en las
edificaciones.
• Proporción de ventanas y puertas, según las fachadas que predominen en el

entorno.
• Implementación del manejo de alturas anchuras y profundidades, además

texturas y color para darle armonía visual al espacio.
• Fachadas vanguardistas, que se integren con la imagen del lugar.
• Se propone investigar la gama cromática de colores del inmueble para definir

los colores originales en espacios, tanto interiores como exteriores.
CRITERIOS FUNCIONALES
• En la conformación del conjunto, deberá estar bien definida la circulación

peatonal y de igual manera, los accesos, tanto peatonal como vehicular, con
buena señalización.
• Las áreas donde se desarrollaran las actividades de tipo social deberán ser
flexibles, de modo que permitan la transformación del espacio de acuerdo a
las actividades que lo requieran.
• Las edificaciones deberán mantener una orientación que permita la
ventilación e iluminación natural de los espacios contemplados en este
anteproyecto, tomando en cuenta los requerimientos mínimos de diseño en
los reglamentos y normas de diseño.
• Zonificación clara y bien definida de las áreas y los espacios, de acuerdo a
su uso.
• Las circulaciones peatonales en los espacios deberán ser fluidas
garantizando el libre paso.

• Las circulaciones vehiculares estarán condicionadas al mínimo conflicto con
el tráfico de las arterias viales, en el exterior del inmueble.
CRITERIOS TECNOLÓGICOS
• Los materiales que serán utilizados en la construcción de las edificaciones

serán de fácil adquisición en el mercado local, y deberán cumplir las normas
técnicas especificadas para los materiales de construcción y que garanticen
su durabilidad.
• En los espacios de uso social colectivo para evitar accidentes debido a la
concentración de personas en caso de emergencia las puertas deberán abrir
hacia fuera.
• Los materiales a implementar para los acabados deberán cumplir con la
función de seguridad, limpieza, durabilidad y buena apariencia.
• Iluminación interna: deberá ser natural y artificial, por lo cual se utilizaran
lámparas fluorescentes por consumir menos energía y ser más adecuada
para los diferentes espacios.
• Iluminación externa: se utilizarán lámparas enjardines y áreas verdes para
mejor visualidad y seguridad.
CRITERIOS AMBIENTALES
• Las áreas verdes se ubicarán en todas las zonas construidas

proporcionándole un ambiente fresco, y con una producción de oxígeno
mayor, y de esta manera reforestar el ecosistema periférico a la comunidad.
• Con el fin de relacionar edificios con el sitio y con las colindancias, el uso de
los arboles favorece principalmente a los esquemas de mejoramiento del
paisaje urbano. En este caso, la recomendación del uso de la vegetación se
centrara principalmente en proteger de las temperaturas externas que por
convección influyen en el proyecto. El uso de los arboles por lo tanto es
recomendable cuando se requiere protección del viento, polvo, asoleamiento
y ruido. Se propondrá un diseño ornamental, tanto en el exterior como al
interior del edificio.
• Mantener un área verde, con vegetación de pequeño y mediano follaje para
generar una especie de micro clima y a la vez manejar el uso de vegetación
de mediana altura que enmarque el edificio visualmente.
• Se plantarán diferentes tipos de árboles, tanto de sombras como
ornamentales cuya sombra y altura va desde los 4 mts. hasta los 15 mts, los
cuales contrarrestarán el asoleamiento y los efectos térmicos producidos por
este fenómeno.

• Se propondrá la ubicación ordenada de elementos arquitectónicos que
ayuden a minimizar el impacto solar en las fachadas.
• Para contribuir a conservar el ecosistema, se utilizaran materiales que no
afecten al mismo, como el cascajo, en las Áreas Verdes Recreativas, este
tipo de material evita la refracción de los rayos solares, conservando la
permeabilidad del agua y ayudando a mantener la humedad del subsuelo. En
otras zonas, se variara con grama tipo Maní.
CRITERIOS FISICOS-SOCIALES
• Si es en el área del gran San Salvador,el diseño se regirá, bajo los requisitos
urbanos requeridos por la Oficina de Planificación del Área metropolitana de
San Salvador (OPAMSS)tomando en cuenta la creación de un área mínima
destinada a áreaverde recreativa, esto con el fin de mejorar y contribuir al
desarrollo de los niños y adolescentes que representan un gran porcentaje
en lapoblación.
• Considerar la integración de circulaciones y mobiliario para personas con
discapacidad, sin romper la identidad del elemento a intervenir.
• Proponer elementos que ayuden a reducir la reproducción de vectores
infecciosos.
• Facilitar el acceso de los usuarios que hacen uso del transporte público,
mediante paradas de buses debidamente autorizadas y señalizadas.
• Los desechos sólidos y las aguas servidas deberán ser evacuados por medio
de tuberías de PVC (con el diámetro y material adecuado), conectándose a
las tuberías de Aguas Negras más cercanas al terreno.
CRITERIOS PSICOLOGICOS
• Las relaciones de los espacios y las dimensiones de estos deberán ser

agradables y adecuadas logrando una sensación de confort y comodidad
para que la familia se desarrolle integralmente.
• Partiendo de las características físicas del entorno, se deberá aprovechar
algún punto de interés visual que contribuya a ser más agradables los
espacios.

CRITERIOS ECONOMICOS
• Las diversas áreas y espacios se diseñaran con espacios óptimos, de tal

forma que el área se construya con el menor costo posible pero con lo mínimo
necesario para habitar.
• Durante la adquisición de los materiales, se recomienda que el suministro de
estos sea lo más cercana al inmueble, esto para reducir los costos de
transporte.
4.7 FORMULACIÓN DE CRITERIOS PARA LAELABORACIÓN DE LAS

ALTERNATIVAS DE ZONIFICACIÓN
La zonificación se utiliza para definir un orden lógico, quesea compatible con las
diferentes edificaciones que conformarán el anteproyecto arquitectónico, tomando
en cuenta, el análisis de sitio y los criterios de diseño.
La composición básica de la propuesta de zonificación, se generará a partir de ejes

compositivos, que se definen como las características propias de éste, que guiarán
de manera apropiada la ubicación y ordenamiento de las edificaciones, y que a su
vez precisan la interconexión entre sí.
En cuanto a la conectividad de las edificaciones, es necesario establecer las

conexiones internas del Complejo, a través de circulaciones.
Las características más importantes a tomar en cuenta, partiendo de los ejes en el

terreno en estudio, son la topografía, orientación y componentes del paisaje, así
como también la organización compositiva, para la cual deberá considerarse el tipo
de organización de acuerdo a la geometría y características del terreno.

4.6.1 CRITERIOS GENERALES DE ZONIFICACIÓN
Accesibilidad:
• Vehicular
Los accesos vehiculares deben ubicarse de tal forma que no obstaculicen el flujo
vehicular en el entorno del terreno, pero que puedan ser fácilmente identificables, y
no interferir con los pasos peatonales.
• Peatonal
El acceso peatonal, deben ser claramente identificables, considerando siempre la

debida señalización vial, principalmente por la seguridad de los niños y personas
mayores.
Circulaciones:
Las circulaciones entre zonas deben ser peatonales y estar bien definidas y de fácil
recorrido.
Las circulaciones peatonales deben conducir siempre a distintas zonas abiertas y

no a topes o zonas ciegas, proporcionando al usuario distintas opciones de
recorrido.
Ambientales
El anteproyecto propondrá la dotación de zonas verdes, con las cuales se procura

mantener una orientación que permita la ventilación e iluminación natural de cada
una de las edificaciones de cada zona.
Paisaje
Ubicar las zonas para crear un ambiente agradable para los usuarios.
Que todo el Complejo habitacional, genere una armonía y unidad visual agradable
a visitantes, y sobre todo con su entorno.
Ubicación de zonas
La zona social deberá estar relacionada indirectamente con la zona habitacional.
El área verde recreativa deberá ubicarse en la porción del terreno que ofrezca las
mejores condiciones de orientación, contiguo a la zona habitacional del Complejo.

4.6.2 CRITERIOS ESPECÍFICOS DE ZONIFICACIÓN
Anticipadamente a la organización de las áreas determinadas para el anteproyecto

del Complejo, es conveniente el establecimiento de criterios de localización, con el
propósito de optimizar la fácil integración de todos los ambientes que realmente
satisfaga las necesidades demandantes. Los criterios a utilizar son los siguientes:
Zona Habitacional
Dentro del área habitacional, se consideran ciertos criterios de localización tales

como:
Deberán estar próximas a espacios recreativos.

La zonificación habitacional debe tener conexión avías de
acceso peatonal.
Zona Administrativa
Esta zona debe estar relacionada directamente con el salón de usos múltiples. Se
le dará una ubicación estratégica de manera que pueda regir el conjunto en su área.
Llevará el control y registro de todas las actividades que se desarrollen dentro del
Complejo.
Zona de Recreación
Los criterios de recreación son los siguientes:
• Las zonas recreativas deben ser de fácil acceso.

• Piscina (Opcional)
• Gimnasio (Opcional)
• Complementación con otros usos, como el área habitacional.
• Además en esta zona se ubicará la zona recreativa para niños en lugares
visibles y seguros y la recreación pasiva, para jóvenes y adultos.

4.7 ZONIFICACIÓN
A continuación se presenta la propuesta de zonificación para proyectar una

propuesta de diseño arquitectónico viable.
Se han planteado algunas zonas, las cuales se encuentran relacionadas de acuerdo

a sus características, compatibilidad y a las necesidades de la población. Estas
propuestas de zonificación facilitarán el ordenamiento de las diferentes áreas dentro
del terreno logrando una mayor eficiencia de acuerdo a sus características y
afinidad.
METROCENTRO SANTA ANA
ESCUELA INTERAMERICANA
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VE.
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DE
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A VE
ACCESSO PRINCIPAL.
ACCESO VEHICULAR
LOCALES COMERCIALES
PARQUEO LOCALES
ADMINISTRACIÓN
SALON DE USOS MULTIPLES
ÁREAS VERDES

4.7.1 CRITERIOS PARA LA EVALUACIÓN DE PROPUESTAS DE
ZONIFICACIÓN
4.7.1.1 ORIENTACIÓN
Disposición de los inmuebles, de tal manera que su posición sea la adecuada para
recibir la cantidad de iluminación natural necesaria y apropiada en el transcurso del
día, y que a su vez, esta ubicación le permita recibir una adecuada ventilación
natural que favorezca y provea a los espacios interiores de un mayor estado de
confort.
4.7.1.2 ESTACIONAMIENTO
El inmueble debe de proveer a sus ocupantes de espacios de estacionamiento para

sus vehículos.
4.7.1.3 ACCESIBILIDAD PARA TODOS
Deberá entenderse como accesibilidad para todos, al aspecto que influye en que el
inmueble cumpla con las facilidades de acercamiento a personas con
discapacidades físicas y/o sensoriales, así también a adultos mayores, jóvenes y
niños, a todos los espacios del Complejo, sin distinción alguna.
4.7.1.4 MAYOR CANTIDAD DE ÁREA VERDE
Se concibe necesario dotar a este de un área verde que le proporcione la creación

de jardines y de espacios de meditación que dentro del inmueble permitan un mayor
estado de confort entre las familias habitantes.
4.7.1.5 ÁREA DE AMORTIGUAMIENTO
Como ya anteriormente se mencionó, la ubicación del inmueble objeto de nuestro

interés se encuentra en una de las manzanas de mayor influencia comercial en
Santa Ana, por tal motivo es necesario disponer en el interior del anteproyecto con
una área de amortiguamiento, por lo cual se pretende con la creación de esta área
una zona de protección entre estos edificios y el futuro proyecto.
4.7.1.6 CIRCULACIONES
Las circulaciones entre zonas deben ser peatonales y estar bien definidas y de fácil
recorrido.
Las circulaciones peatonales deben conducir siempre a distintas zonas abiertas y

no a topes o zonas ciegas, proporcionando al usuario distintas opciones de
recorrido.

4.7.1.7 UBICACIÓN DE ZONAS
La zona social deberá estar relacionada indirectamente con la zona habitacional.
El área verde recreativa deberá ubicarse en la porción del terreno que ofrezca las
mejores condiciones de orientación, contiguo a la zona habitacional del Complejo.

CAPITULO V

CAPITULO V: PROPUESTA

Imagen 6
Interior del apartamento

CONCLUSIÓN
A lo largo de esta investigación de la evolución histórica y el contexto actual local

de la vivienda en nuestro país, se observó que el aislamiento originó una primera
idea de convivencia colectiva y por ello aparece la vivienda en altura como solución
óptima al déficit de vivienda, siendo promovidas además como grandes obras
públicas.
De esta forma, proponemos líneas de acción o consideraciones para la aplicación

de vivienda en altura para población de bajos recursos de acuerdo con las
características expuestas.
Estas investigaciones ampliarían el estudio sobre la vivienda en altura digna y la

aplicación de altas densidades en busca de un modelo de crecimiento urbano
compacto sustentable y que tenga como prioridad la calidad de vida de los
habitantes en el marco de la dinámica social, política y económica que distingue a
las ciudades Latinoamericanas contemporáneas, donde la vida armónica de
comunidades grandes, concentradas y variables deje de estar asociada con
fantasías y que se conviertan en realidad.
Se establece la propuesta de Vivienda en Altura como una solución apropiada al

déficit de vivienda. Santa Ana, es considerada como una de las ciudades más
importantes del país, por su constante desarrollo y crecimiento a nivel industrial,
comercial y empresarial, en infraestructura, inversión nacional y extranjera entre
otras. Debido a esto la demanda en los diferentes sectores también aumenta, y la
población crece de manera desproporcionada, convirtiéndose en un problema para
el déficit de vivienda. El lugar de elcción para la vivienda de altura en Santa Ana, es
de la más apropiada, pues esta en una zona comercial de alto nivel de insidencia
para que las personas puedan optar por una vivienda. Dado el diseño se aprovecha
para que en ella, ademas de ser residencial, la parte baja pueda ser utilizada como
comercial y darle un optimo uso.
Además, el diseño a proponer sobre la vivienda de altura en la ciudad de Santa Ana,

esadecuado para poder ser explotado y realizado en nuestro país. De acuerdo a la
investigación realizada, es en San Salvador y su periferia, en donde se observa este
tipo de vivienda en altura, que van desde apartamentos económicos, complejos
multifamiliares, hasta condominios de lujo. La aplicación de este sistema de vivienda
en Santa Anal, según el diseño propuesto, vendría a ser una opción beneficiaria,
para recursos ambientales, económicos, de desarrollo urbano y descentralización
para la ciudad.

BIBLIOGRAFÍA
• Carla Mariela Sandoval Velado, Marta Argentina Sorto Martínez (2012).

“Propuesta Urbano Arquitectónica de Vivienda en Altura en el Modelo
Cooperativo, El Limón, Soyapango”. Universidad de El Salvador
• Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Gobierno de el Salvador
(2011), Plan de desarrollo territorial para la subregión Metropolitana de San
Salvador. El Salvador.
• Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima – FUNDASAL
(2012) El camino posible. Producción social del hábitat en América latina.
San Salvador, ES.
(2009) Usos de Suelo del Centro Histórico de San Salvador. San Salvador,
ES.
(2010) Hábitat del Centro Histórico de San Salvador. San Salvador, Es.
• Salvador Pérez Mendoza, Rosendo Pujol Mesalles, 1° Edición, (2003)
Desafíos de los centros de las ciudades mesoamericanos: los casos de tres
metrópolis (Puebla- México, San José-Costa Rica, San Salvador-El
Salvador), San José, CR. : FLACSO.
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• “El Salvador: Balance económico del 2005”
http://www.camarasal.com/panorama.php
• “El Salvador: Presidente Saca lanza programa de vivienda solidaria”
Noviembre2005. http://www.reliefweb.int
• “Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano”, Página web:
www.mop.org.sv
• CHF, “Estudio de desarrollo físico y social de la vivienda en condominio en el
AMSS”, p. 7 El Salvador.
• Comunicado de Prensa, Asociación Bancaria Salvadoreña ABANSA. CP-11-
2005. San Salvador, 23 de Agosto de 2005
• Constitución de la República, artículo 38 ordinal 2o.
Diagnóstico de la Vivienda en El Salvador http://www.cepis.ops-
oms.org/bvsasv/e/diagnostico/Salvador.pdf
• DIGESTYC “Déficit Habitacional”.
• El Diario de Hoy “Porto Pango. Un proyecto turístico de $40 millones” p 32 y
33 El Salvador, Viernes 7 de julio de 2006.
• El Diario de Hoy. 9 de Septiembre de 2005
http://viviendaenred.com/vivienda/viv6849.html

• ENADE 2001, 29 de Agosto. http://www.anep.org.sv/ENADE2001/1intro.html
• Fondo Social para la vivienda, Sitio web: http:// www.fsv.gob.sv.
• Fundación Salvadoreña para el Desarrollo, Sitio web: http://
www.fundasal.org
• FUNDASAL, “Las Palmas: de la utopía al mejoramiento de barrios en El
Salvador”. San Salvador 2003. El Salvador.
• Holuigue, Ana, Economía: Principios y Problemas, Ediciones Universidad
Católica de Chile.
• Libros de FUNDASAL, Carta Urbana 1992/1993, 1ra. Edición. Unidad de
Planificación y Estudios.

CRITICAS

ANEXO 2
HOJA DE AVANCE DEL PROYECTO Y OBSERVACIONES
ASIGNATURA: URBANISMO VIII # DE GRUPO: 8
FECHA: 11/SEPTIEMBRE/2020 # DE CRÍTICA: 1
INTEGRANTES DE GRUPO
NOMBRE COMPLETO (APELLIDOS, NOMBRES) FIRMAS DE ASISTENCIA:

MARTINEZ MEJIA, JOSE DAVID
LISTADO DE CONTENIDO PRESENTADO PARA REVISAR

LISTADO (COLOCAR EN ORDEN ESTABLECIDO) CONSULTAS
ANALISIS DE LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA EN EL
SALVADOR
OBSERVACIONES
DEBE DE PRESENTARSE LA PROPUESTA, PORQUE SE TIENE LOS ANTECEDENTES

PERO DEBEMOS TENER LA PROPUESTA.

ANEXO 2
HOJA DE AVANCE DEL PROYECTO Y OBSERVACIONES
ASIGNATURA: URBANISMO VIII # DE GRUPO: 8
FECHA: 14/SEPTIEMBRE/2020 # DE CRÍTICA: 2
INTEGRANTES DE GRUPO
NOMBRE COMPLETO (APELLIDOS, NOMBRES) FIRMAS DE ASISTENCIA:

MARTINEZ MEJIA, JOSE DAVID
LISTADO DE CONTENIDO PRESENTADO PARA REVISAR

LISTADO (COLOCAR EN ORDEN ESTABLECIDO) CONSULTAS
PROPUESTA: HABITACION DE ALTURA PARA LA
SOLUCIÓN DE LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA EN
EL SALVADOR
DIAGNÓSTICO PROPUESTA
SE PUEDE USAR EL REGLAMENTO DE LA
OPAMSS
OBSERVACIONES
PONER UN PROTOTIPO EN UN LUGAR ESPECIFICO EN LA CIUDAD QUE SE PUEDA

USAR EN LAS DEMÁS CIUDADES PARA IMPLEMENTARSE

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[NOMBRE DEL AUTOR] 1

ANTEPROYECTO ARQUITECTÓNICO HABITACIONAL EN ALTURA EN LA CIUDAD

DOCENTE: ARQ. MARTA BEATRIZ GODOY DE DELGADO

NOTA DEL APELLIDOS NOMBRES OBSERVACIONES

Martínez Mejía José David

SANTA ANA, 16 DE SEPTIEMBRE DE 2020

[NOMBRE DEL AUTOR] 2

[NOMBRE DEL AUTOR] 3

CAPITULO I: EL PROBLEMA ........................................................................................................................ 2

1.1 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA ................................................................................................. 2

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................................................................ 4

1.3 ENUNCIADO DEL PROBLEMA. ......................................................................................................... 5

1.4 JUSTIFICACIÓN. .................................................................................................................................... 5

1.5 OBJETIVOS ............................................................................................................................................. 6

1.5.1 Objetivos Específico: ........................................................................................................................ 6

1.6 LÍMITES .................................................................................................................................................... 6

1.7 ALCANCES .............................................................................................................................................. 7

1.8 METAS ...................................................................................................................................................... 7

CAPITULO II: MARCO TEORICO ................................................................................................................. 9

2.1 CONCEPTOS GENERALES ................................................................................................................ 9

2.1.1 Revitalización Urbana....................................................................................................................... 9

2.1.2 Vitalidad urbana ................................................................................................................................. 9

2.1.3 Uso de suelo ...................................................................................................................................... 9

2.1.4 Uso de suelo habitacional.............................................................................................................. 10

2.1.5 Vivienda ............................................................................................................................................. 10

2.1.6 Vivienda urbana ............................................................................................................................... 11

2.2 PROBLEMÁTICA DE vivienda EN EL SALVADOR. ................................................................... 13

2.2.1 El Estado como ente productor de viviendas. ..................................................................... 13

2.2.2. El Estado como ente facilitador de viviendas. .......................................................................... 16

2.3 POLITICA HABITACIONAL DE VIVIENDA EN EL SALVADOR ............................................... 23

2.3.1. Aporte de las instituciones públicas al otorgamiento de financiamiento para adquisición

[NOMBRE DEL AUTOR] 4

2.3.3. Aporte de Instituciones Internacionales en el otorgamiento de viviendas .......................... 33

2.3.4. Organismos No Gubernamentales encargados de otorgar créditos para vivienda. ......... 35

2.4 VIVIENDA en Altura en El Salvador. .............................................................................................. 41

2.5 MARCO NORMATIVO ......................................................................................................................... 42

2.4.1 Reglamento de La Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a parcelaciones y

2.4.3. REGIMEN DE ORDENAMIENTO PARA LA REGION METROPOLITANA DE SAN

2.4.4. REGLAMENTO A LA LEY DE DESARROLLO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL

2.4.4. Normas a considerar en la construcción de edificios.............................................................. 49

CAPITULO III: DIAGNÓSTICO .................................................................................................................... 51

3.1. Datos Generales de La República de El Salvador. .................................................................... 51

3.2. Estructura Política Administrativa de La República de El Salvador ........................................ 52

3.7. Ubicación Geográfica del Terreno en Estudio. ......................................................................... 63

CAPITULO IV: DISEÑO ................................................................................................................................. 65

4.1 ANALISIS DE SITIO ............................................................................................................................. 65

4.1.2 SOLEAMIENTO, VIENTOS DOMINANTES Y HUMEDAD RELATIVA ................................ 65

4.1.3. COLINDANTES .............................................................................................................................. 66

4.1.4. ACCESIBILIDAD ............................................................................................................................ 67

4.1.5. EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS. ............................................................................................... 68

4.2 GENERALIDADES ............................................................................................................................... 70

4.1.1 Análisis de resultados del Diagnóstico........................................................................................ 70

4.1.2 Identificación de necesidades ....................................................................................................... 70

[NOMBRE DEL AUTOR] 5

4.4. ANÁLISIS ANTROPOMÉTRICO Y ERGONOMÉTRICO DE LA VIVIENDA ......................... 77

4.5 PROGRAMAS ARQUITECTONICOS .................................................................................................. 81

4.6 CRITERIOS DE DISEÑO ..................................................................................................................... 85

4.6.1 Criterios de diseño arquitectónico ................................................................................................ 87

4.7 FORMULACIÓN DE CRITERIOS PARA LAELABORACIÓN DE LAS ALTERNATIVAS DE

4.6.1 Criterios generales de zonificación .............................................................................................. 91

4.6.2 Criterios específicos de zonificación ........................................................................................... 92

4.7 ZONIFICACIÓN .................................................................................................................................... 93

4.7.1 Criterios para la evaluación de propuestas de zonificación.................................................... 94