AVALÚO

Solicitante: C. AMARO GARCÍA IVAN

Ubicación del Inmueble: Norberto Martínez No 44, Independencia Norte, Colonia

Independencia, Xalapa Veracruz
Fecha del Avalúo: Jueves 15 de Febrero del 2018

Resumen de Valores
Valor físico Directo: $ 1,050,000.00

*El Presente Avaluó tiene una Vigencia de 1 (un) año a partir de la fecha de elaboración la cual vence el día 15 de Febrero del
2019

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I Antecedente
Solicitante del Avalúo:
Propietario del Inmueble:
Valuador:
Fecha de Avalúo: FEBRERO 15 DEL 2018
Inmueble que se Valúa:
Ubicación del Inmueble:
Régimen de Propiedad:
Número de Cuenta Predial:
Propósito/destino del Avalúo:
C. AMARO GARCÍA IVÁN
C. AMARO GARCÍA IVÁN
ARQ. CARMELO VIVANCO GONZÁLEZ
TERRENO 237.50 M2
Calle Norberto Martínez No 44, Colonia Independencia, Xalapa, Veracruz
Privada; Tenencia Particular
001-08-247-078-00-000 Código Postal
Conocer el Valor comercial, real y actual 91170

II Características Urbanas
Clasificación de la Zona: Habitacional interés social y comercial
Tipo de Construcción Dominante: Casas habitación de interés social
Índice de Saturación de la Zona: 75% Población: 350 habitantes por hectárea
contaminación Ambiental: No Existe Uso del suelo: Habitacional
     
Vías de Acceso:

Avenida Ferrocarril Interoceánico, Camino Importancia:

Antiguo a Naolinco

Vialidad Primaria

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 Tipo de vialidad Vialidad local Intensidad Flujo vehicular Alta en la Zona y alta en las vialidades de acceso

Infraestructura y servicios públicos Nivel 1 Completos Calidad de los Servicios Buena % de Infraestructura de la zona 100%

Agua Potable: Red de dist. Mpal. sin suministro

Drenaje Sanitario: Colector municipal Vialidades: Ancho 8.00 m De Terrecería Compactada

Banquetas: Ancho No Existe

Energía Eléctrica: Red Aérea con suministro Guarniciones: No Existe

Alumbrado público: Aérea, con lámparas de vapor de sodio

Otros servicios

Gas natural: No existe Recolección de basura: Municipal Transporte: urbano

Teléfono: Aéreo con acometida Frecuencia: 3 dias/sem. Dist. De Abordaje: 0.20 Km

Vigilancia: municipal Separación de basura en contenedores Frecuencia: 20 min

Nomenclatura y Solo nomenclatura de calles Contenedor para composta

Señalización

Equipamiento y Mobiliario Urbano Nivel 1 Completo

Iglesias En un radio menor a 1000 m Centro Comunitario En un rango de 1000 a 2000 m Urbano No existe en un radio de 200 m

Mercados En un rango de 2,000 a 5,000 m. Parques En un rango de 1000 a 2000 m Suburbano En un radio de 200 m

Supermercados: En un rango de 2,000 a 5,000 m. Plazas publicas En un rango de 1000 a 2000 m Preescolar En un radio menor de 100 m

Cancha Deport. En un rango de 500 a 1000 m Jardines En un rango de 1000 a 2000 m Primaria En un radio menor de 200 m
DeEscuelas

En un rango de 1000 a 2000 m En un rango de 1000 a 2000 m No existe en un radio de 2000 m

Servicios

Centro Deport. Primer Nivel Secundaria

Salud

Locales com. En un rango de 2000 a 5000 m Segundo Nivel En un rango de 1000 a 2000 m Preparatoria No existe en un radio de 2000 m

Tercer Nivel En un rango de 1000 a 2000 m Profesional No existe en un radio de 5,000 m

Bancos En un rango de 1000 a 2000 m Otras: No existe en un radio de 5000 m

Observaciones: Ninguna detectada

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III Terreno
Escritura Pública Número 174 a fojas 1681 a 1690 del tomo I de la Sección Primera, del presente año Xalapa
Ver, 9 de Enero del 2014,,de la notaría pública número dos
Al Norte: En 10.00 m, con colindantes.
Al Sur: En 10.00 m con la Calle Norberto Martínez
Medidas, Colindancias, croquis del Terreno, Al Oriente: En 23.75 m con colindancia.
Orientación. Al Poniente: En 23.75 m con colindancia.

AREA TOTAL:: 237.50 m2  

Topografía Y configuración:
Características Panorámicas:
Servidumbre y/o Restricciones:
Densidad Habitacional Permitida:
Intensidad de Construcción Permitida (C.U.S):
Topografía buena, plana y con acceso al nivel de la calle de su ubicación
Normal, con visibilidad la acera frontal
No existen legamente establecidas de ningún tipo
100 a 200 Viv/Ha  Que equivale aprox. A 100 a 150 Hab/Ha
1.50  Según apreciación del Valuador

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IV Descripción general de las Construcciones
Uso Actual: Casa Habitación de dos niveles constituida por una recamara principal con baño, recamara, estudio, sala
comedor, cocina y baño, cochera la topografía del terreno es buena.

Planta Baja: Casa Habitación.

Planta Alta: Salón de Juegos

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Uno

TIPO 1: 84.60 M2
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: 0-04-4
CLASE DE EDIFICIO: Coloquial, Medio
NÚMERO DE NIVELES: Dos
EDAD APROXIMADA: 3 años con remodelación
VIDA ÚTIL REMANENTE: 65 años
VIDA TOTAL: 70 años
ESTADO DEL PROYECTO: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado al uso
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Casa Habitación

V.- Elementos de la Construcción.

a)Obra Negra o Gruesa:
CIMIENTOS: Piedra brasa mamposteada
ESTRUCTURA: Columnas, trabes, castillos y cadenas de concreto armado. Cerchas y trabes
metálicos.
MUROS: De carga, tabique de 14 cms de espesor.
ENTREPISO: Losa plana de concreto armado.
TECHOS: Losa plana de concreto armado.
AZOTEAS: Aplanado con fino impermeabilizada
BARDAS: No se considera.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
INTERIORES
APLANADOS INTERIORES: Mortero cemento-cal-arena, aplanado, y pastas.
APLANADOS EXTERIORES: Mortero cemento-cal-arena, aplanado, y pastas.
PLAFONES: Aplanados, rebatidos.
LAMBRINES: Azulejos cerámico distintas medidas en baños.
PISOS: Loseta cerámica
ESCALERAS: Rampa de concreto armado
PINTURA: Vinílica en muros y plafones, esmalte en herrería, barniz en madera.
RECUBRIMIENTOS ESPECIUALES:
c) CARPINTERIA Algunos elementos interiores de madera.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y Toma domiciliaria reglamentaria, tubería de cobre y galvanizado, tinacos rotoplas,
SANITARIAS: descarga de aguas residuales a la red municipal, bajantes y tubería de pvc en red
sanitaria interior
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Wc, lavabo, blancos buena calidad media
e) INSTALACIONES ELECTRICAS: Toma domiciliaria, oculta, suficientes salidas para contactos, apagadores y luminarias
requeridas al uso de espacios y oficinas
f) PUERTAS Y VENTANERIA: Perfiles de aluminio
HERRERIA: Tubular y otros elementos con perfiles estructurales.
g) VIDRIERIA: Cristal de 3, 6 y 9 mm.
h) CERRAJERIA: Chapas marcas nacionales
i)FACHADA A ras de paramento, ángulos rectos, ventanería remetida, claros medios en ventanas,
aplanada, pintada, losas planas y sin aleros
i) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver detalle en hoja específica)

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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

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V.- CONSIDERACIONES GENERALES PREVIAS AL AVALUO
Terreno con buena topografía, buena ubicación debido a que es una zona de creciente plusvalía.

DEFINICIONES:

ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS:

Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el comparativo de mercado, el de costos y el ingresos y es en
función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o algunos de ellos.

ENFOQUE COSTOS: Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como
sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente.
Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus
accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad
empresarial o las ganancias del desarrollador.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FISICO o VALOR NETO DE REPOSICIÓN.

VI ANALISIS FISICO

A)ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

VALOR
SUPERFICIE: VALOR UNIT.
FRACCIÓN COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE UNITARIO VALOR PARCIAL: $
M2 $/M2
RESTANTE
1 237.50 2,500.00 1.05 Buena ubicación 2,625.00 623 ,437.50

TOTAL: 237.50 SUMA (a): $ 623 ,437.50

100.00%
SUBTOTAL: 623 ,437.50

B) DE LAS CONSTRUCCIONES
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. VRN (Total) FACTOR DE V.N.R. VALOR
LAS M2 (unitario) DEMÉRITO (unitario PARCIAL: $
CONSTRUCCIONES
1 Casa Habitación 84.60 5,100.00 431,460.00 0.95 4,845.00 409,887.00

TOTAL: 84.60 SUBTOTAL: (b) 409,887.00

$
Valor unit. Medio: 4,845.00. $/m2

C) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, SUBTOTAL: $ 20,540.00

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VII Resumen
Valor Físico Directo A + B+C: $ 1,053,864.50

En base a lo anteriormente analizado, determino de acuerdo a mi Leal Saber y Entender en materia

de Valuación, que el Valor Comercial, Real y Actual del Inmueble, es a esta Fecha la Cantidad de:

$ 1, 050,000.00 (Un millón cincuenta mil pesos 00/100 M.N)

ARQ. CARMELO VIVANCO GONZÁLEZ

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CED.PROFESIONAL 08708959

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ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO

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