VALUACION DE PREDIO URBANO

Avenida Túpac Amaru 342. Huacho

HUAURA-LIMA

Huacho, 01 de Noviembre del 2020

Chang Valladares Jhon Jairo

Ingeniero Civil
Tasador

Ing. Valverde Figueroa Jean

Curso Valuaciones y Tasaciones
 INFORME DE TASACION

SRS. : ARTEMIO ARTURO CHANG CHIRITO Y MARIA VALLADARES DE CHANG

CLIENTE: ARTEMIO ARTURO CHANG CHIRITO

TIPO DE BIEN: INMUEBLE.

PERSONA DE CONTACTO: ARTEMIO

COM. TELEFONO: 999-852-987

FECHA DE TASACION: 01 DE NOVIEMBRE DE 2020.

TIPO DE CAMBIO (Referencial): 1 US$ = S/. 3.62

1. OBJETIVO DE LA TASACION.
1.1 FINALIDAD:
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de Realización de los activos para la
determinación del precio mínimo a ser tomado en cuenta por la MUNICIPALIDAD DE HUAURA, de conformidad a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº
172-2016- VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS,
aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880- 97 y sus modificatorias.

1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del inmueble y se contó con la debida
autorización correspondiente por parte del cliente para la inspección al inmueble.

1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realizó la valuación a fecha 01 de Noviembre del 2020, y se recopiló, evaluó y analizó la documentación administrativa-
legal y registral proporcionada por el que se precisa en el Ítem 4.00.

2. DATOS DEL INMUEBLE.

2.1 UBICACIÓN:
El inmueble se encuentra ubicado en la 3era cuadra de la Avenida Túpac Amaru, provincia de
Huaura, departamento de Lima.
2.2 DESCRIPCION:

Sobre el terreno conjunto de forma irregular alargada y superficie inclinada, ubicado en la

3era cuadra, calle principal de acceso a la plaza de armas de Huacho, en el centro de zona
comercial de la ciudad de huacho.
Se ha levantado una edificación de uso urbano, destinada a vivienda unifamiliar. Consta de
3 niveles construidos, con sus correspondientes obras complementarias, instalaciones y
áreas libres destinadas a un predio urbano.

2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Vivienda Unifamiliar

2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS

Av. Túpac Amaru 342, Huacho

Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la Partida Electrónica N° 11114825.
Propietario: ARTEMIO ARTURO CHANG CHIRITO. inscrito en el asiento C0002 de su
respectiva partida registral.
Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto.

2.5 AREA DE TERRENO:

Lote : 200.00 m2 Según Autoevalúo y tasación anterior.

TOTAL : 200.00 m2

Nota: Según Partidas Registrales, Autoavalúos y tasación anterior.

Zonificación según Ordenanza Municipal: Zona comercial.

2.6 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:

1er Piso : 180.00 m2 Según Autoavalúo y/o tasación anterior.

2do Piso : 180.00 m2
3er Piso : 90.00 m2

TOTAL : 350.00 m2

Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas en los

Autoavalúos.
 2.7 ESPECIFICACIONES TECNICAS

DESTINO: Residencial si CONSERVACION: Bueno si

Comercial si Regular si
Industrial Malo
Agrícola
Obrero
Mixto

INTERES : Alto si ARTERIA TIPO: Principal si

Medio Secundaria
Bajo Pasaje
Camino

EDAD MEDIA Nuevo NIVEL SOCIO Alto

Medio SI ECONOMICO Medio-Alto SI
Antiguo Medio
Remodelado Medio-Bajo
Bajo

URBANIZACION CALZADA EDIFICACION TIPO

Hormigón Aislada
Asfalto SI Pareada SI
Piedra huevillo Adosada
Local

EQUIPAMIENTO Municipalidad a 500 metros

Banco a 350 metros
Notaria a 150 metros
Escuela a 40 metros
Hospital a 600 metros
Policía a 200 metros

DESARROLLO Estacionario si
URBANO En expansión
Cambio Destino

2.8 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La antigüedad es de 20 años; y el estado de conservación es bueno.
2.9 DEPRECIACION:

Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 01 de depreciación

del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación de 11%.

2.10 METODO UTILIZADO:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y pautas de la S.B.S, y su modificatoria,
en consecuencia, es para determinar el valor comercial y de realización del presente
inmueble, utilizando el método de tasación directa, el cual considera la valorización de cada
uno de sus componentes físicos del inmueble.

3.0 VALORIZACION.

3.1 VALOR COMERCIAL DEL TERRENO:

 Valor de Tasación estimado por m²: US$ 2250.00

 Valor del Terreno:

VT = US$ 2250.00 x 200.00m2
VT = US$ 450,000.00
3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 11%.

Valor
Área Estimado Valor de Reconst Factor de Valor Total
Descripción
(m2) por m2 (US$) Deprec. (US$)
(US$)
LOTE 1 : 200.00m2
1er Piso 180.00 258.00 46,440.00 0.89 41,331.60
2do Piso 180.00 258.00 46,440.00 0.89 41,331.60
3er Piso 90.00 129.00 23220.00 0.89 20,665.80
Sub Total: 350.00 116,100.00 103,327.80
TOTAL GENERAL: 116,100.00 103,327.80

3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA:

 3.1 + 3.2: US$ 553,327.80

3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 553,327.80

Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor Comercial,

teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.

3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 442,662.24

Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un factor de

realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario así como
los gastos de venta, comisiones, avisos, etc. detallados como, gastos de publicidad 2.00%,
Gastos de tasación 0.20%, comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación
de descuento por remate 10.00%, otros 0.80%.

3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:

 El entorno del predio en estudio corresponde a una zona urbana, que se

extiende a lo largo de la avenida principal de ingreso a Huacho, centro
de las actividades comerciales del área que constituyen las principales
fuentes de ingreso local.
 La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando
que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación
alguna ni pertenecer al mismo grupo económico.

 Estudio de mercado de inmuebles:

Ref. 1: Venta de terreno de 1,000.00 m2 en Av. La paz con Av. Túpac Amaru - Huacho,
Precio US$ 2´500,000.00. Precio: US$ $ 2,500.00/m2.
 Nota: No se ha encontrado mayores referencias en la zona terrenos de similares
características, extensión y topografía; se procederá a confirmar la valuación
considerando el valor arancelario y aplicará por el factor de oficialización para
determinar el valor por metro cuadrado; por lo que tenemos: S/11,977.94/m2 / 0.68
(factor) = S/8,145.00/m2.
Tipo de cambio referencial: US$=S/.3.62, tenemos: S/8,145.00/3.62=$2,250.00. Por lo
indicado y a criterio del perito considerando la extensión, topografía y características de
los terrenos, el valor promedio del terreno materia de la presente valuación es de US$
2,250.00/m2.

Elaboro:

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Chang Valladares Jhon Jairo.
Ingeniero Civil
Tasador de Bienes Raíces Urbanos