LICENCIATURA EN DERECHO BUROCRATICO

MODALIDAD MIXTA

PROFESOR: JUAN MANUEL PACHECO

ALUMNO: ROSA MARIA ANAYA BALBUENA

TAREA:
CUADRO SIPNOTICO DE TEMAS DEL CURSO
INSTITUCIONES DE APOYO PRINCIPIOS REGISTRALES,
DESARROLLO DE DOS
DOCUMENTOS INSCRIBIBLES
CUADRO SIPNOTICO DE PROCEDIMIENTO REGISTRAL
RECTIFICACION REPOSICION DE ASIENTOS
REGISTRALES

MATERIA: DERECHO NOTARIAL REGISTRAL

GENERACION:10
SALON:303
GRUPO: 2 MIXTO

8° CUATRIMESTRE
 LEY DEL NOTARIADO CDMX
ART 1.-FUNCION Y DEL
NOTARIADO DE LA CIUDAD DE
MEXICO

DISPOSICIONES GENERALES

LEY DE ORDEN DE INTERES PUBLICO Y

TIENE POR OBJETO REGULAR LA FUNCION
ADMINISTRACION PUBLICA DE LA
NOTARIAL DEL NOTARIO CDMX
CDMX REGULA LA ACTIVIDAD DEL
ESTADO, RELACIONES ENTRE EL
GOBERNADO Y EL ESTADO, EJEMPLO
RECAE EN EL EJECUTIVO

ADM PUBLICA SE DIVIDE EN CENTRALIZADA Y

DESENTRALIZADA - CENTRALIZADA ES MEJOR
DESEMPEÑO DEL ORDEN ADMINISTRATIVO= SECRETARIA
DE ESTADO Y CONSEJERIA JURIDICA, DESENTRALIZADAS
SON AUXILIARES PERSONA FISICA Y
EN LA ADMINISTRACION PUBLICA CENTRALIZADA CDMX PERSONA MORAL ART 2
EL MAXIMO ES = EL JEFE DE GOBIERNO

QUE ES UN DOCUMENTO
NOTARIAL PRUEBA DE QUE
CAUSAHABIENTE PERSONA FISICA O FE PUBLICA
LOS OTORGANTES
JURIDICA QUE SE HA SUSTITUIDO POR
OTRA
MANIFESTARON SU CLASES
VOLUNTAD
ADMINISTRATIV
A, REGISTRAL,
ART. CONSTITUCIONAL QUE DA AUTORIDAD DE EXPEDIR JUDICIAL,
FUNDAMENTO AL NOTARIO 121 PATENTES DE NOTARIO Y CONSULAR,
Y 122 ASPIRANTE A NOTARIO MERCANTIL, DE
JEFE DE GOBIERNO REG. CIVIL,
CDMX MARITIMA FE
QUEJA DE NOTARIOS ANTE LA CONSEJERIA JURIDICA SI ES
ADMTIVO FRAUDES MP QUEJAS CONSEJERIA JURIDICA Y
PUBLICA LEG.
COLEGIO DE NOTARIOS.

QUE ES NOTARIO ART 44PROFESIONAL DEL PROFESION CON LA QUE ES CARRERA

DERECHO INVESTIDO DE FE PUBLICA POR EL INCOMPATIBLE EL EJERCICIO NOTARIAL, NOTARIAL
ESTADO
Articulo 32-33 COMERCIANTE MINISTRO ART 49
DE CULTO AGENTE ECONOMICO

REQUISITOS DE
PROTOCOLO CONJUNTO ESCRITURA ART101
ASPIRANTE A NOTARIO
DE LIBROS FORMADOS INSTRUMENTO ORIGINAL QUE
ART 45 F. IX
POR FOLIOS ARTICULOS ASIENTA EN FOLIOS
COPIA CERTIFICADA HECHOS QUE EL NOTARIO DEBE TENER ART131-
ART157REPORODUC NOTIFICACIONES INTERPELACIONES ACTO NOTARIAL ART 128 RELACION DE
CION DE UNA VARIOS HECHOS BAJO SU FE QUE LE
ESCRITURA CONSTAN Y ASIENTA CON SELLO Y FIRMA
COPIA CERTIFICADA ELECTRONICA
ART 158 REPRODUCCION TOTAL O
PARCIAL DE UNA ESCRITURA CETIFICACION NOTARIAL
TESTIMONIO ART 166 LO QUE HACE UN
TRANSCRIPCION DE UN NOTARIO DE UN ACTO O
DOCUMENTO SUCESIONES DE NOTARIOS DECRETOS 902 HECHO
DE 1988 Y 1729 DE 1989 COMO LA
LIQUIDACION DE LA HERENCIA

SANCIONES PARA
SUPUESTOS DE SEPARACION DE NOTARIOS POR
PUEDE SER SUSPENDIO UN NOTARIO VIOLACIONES ART 138
FUNCIONES DE UN NOTARIO, ART
POR AMONESTACION POR ESCRITO AMONESTACION POR
205 PUESTOS DE ELECCION POPULAR,
POR TARDANZA INJUSTIFICADA ESCRITO MULTA DE 100 A
ALGUN EMPLEO CARGO COMISION
PUBLICO 400 VECES EL SALARIO
MINIMO DE LA REGION
INSTITUCIONES QUE SUSPENCIO HASTA POR 1
APOYEN LA FUNCION AÑO
PUBLICA ART 247 EL
DECANATO ART 270 ASISTIR CUANDO
REGISTO PUBLICO, EL
SEA CITADO, SOLICITAR DEL COLEGIO
ARCHIVO, EL COLEGIO
INTERVENIR EMITIR OPINIONES
INSTITUCIONES QUE APOYAN, PRINCIPIOS REGISTRALES:
El Registro de la Propiedad se organiza de forma unitaria y
centralizada para todo el Estado como institución administrativa
dependiente de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
perteneciente al Ministerio de Justicia
OFICINAS ADMINISTRATIVAS
Artículo 12. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio, se integrará de las siguientes áreas
operativas:

I.-Dirección General
II. Dirección de Acervos Registrales y Certificados
III. Dirección de Inmuebles Públicos y Registro de Programas
IV. Dirección Proceso Registral Inmobiliario y de Comercio
V. Dirección Jurídica VI. Subdirección de Ventanilla Única y Control de
Gestión
VII. Subdirección de Certificados
VIII. Subdirección de Comercio y Organizaciones Civiles
IX. Subdirección de Proceso Registral Inmobiliario
X. Subdirección de Dictaminación Registral
XI. Subdirección de lo Contencioso y Amparos
XII. Jefatura de Unidad Departamental de Calificación Registral A
XIII. Jefatura de Unidad Departamental de Calificación Registral B
XIV. Jefatura de Unidad Departamental de Investigación Registral
XV. Jefatura de Unidad Departamental de Calificación e Inscripción de
Inmuebles Públicos
XVI. Jefatura de Unidad Departamental de Control Técnico y
Programas Sectoriales
XVII. Jefatura de Unidad Departamental de Registro Inmobiliario A
XVIII. Jefatura de Unidad Departamental de Registro Inmobiliario B
XIX. Jefatura de Unidad Departamental de Registro Inmobiliario C
XX. Jefatura de Unidad Departamental de Embargos
XXI. Jefatura de Unidad Departamental de Comercio y Organizaciones
Civiles A
XXII. Jefatura de Unidad Departamental de Comercio y
Organizaciones Civiles B
XXIII. Jefatura de Unidad Departamental de Calificación Legal
Mencione los principios registrales y desarrolle dos de ellos
Principios registrales que se refieren a los requisitos de
la Inscripción

-          Principio de rogación o instancia

-          Principio de tracto sucesivo
-          Principio de legalidad
-          Principio de titulación auténtica
-          Principio de especialidad o determinación
-          Principio de prioridad preferente
-          Principio de impenetrabilidad
   Principios registrales que se refieren a los efectos de
la Inscripción

-          Principio de legitimación registral

-          Principio de fe pública registral
-          Principio de prioridad excluyente
-          Principio de Publicidad Registral
PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS
REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN
1.1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA
La acción de rogar, rogación, se entiende en el ámbito del Derecho
Registral como instancia (solicitud), resultando equivalente “a ruego
de” y “a petición de”. Por el principio de rogación entendemos que la
administración registral no puede actuar si no media solicitud, petición,
ruego, instancia, disposición de los otorgantes de un acto o derecho o
de tercero interesado.
El principio de rogación, pues, es conocido igualmente como principio
de instancia, de solicitud, de petición, principio depositario, etc. En
efecto, si no existe mandato legal expreso, la actuación de los órganos
registrales no puede realizarse de oficio.
Podemos decir en términos latos que la rogación constituye un
presupuesto de la calificación Registral, sin aquella ésta no se
produce. Igualmente, determina el momento de inicio de la prioridad.
Se constituye además en una derivación de la voluntariedad de la
inscripción y en el vehículo a través del cual transita la titulación
auténtica para su acceso al Registro. Tales pueden ser los vínculos de
este principio con algunos de los demás principios registrales que
tratamos seguidamente.
Es importante este principio por su incidencia como impulso inicial del
procedimiento registral y sus manifestaciones dentro del mismo.
Permite al presentante o a quien este representa el desistimiento total
o parcial de la rogatoria; así como el desistimiento de la apelación
(manifestaciones negativas). Igualmente, permite al legitimado a
solicitar prórrogas, interponer recursos, realizar subsanaciones y
cancelar derechos registrales.
El principio de rogación se define como aquel que establece la
necesaria instancia o solicitud de los otorgantes de un acto o
derecho o de tercero interesado para la práctica por el
Registrador Público de los asuntos registrales; salvo mandato
legal expreso en contrario.
“El principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición
de parte interesada para lograr la matriculación del inmueble objeto del
derecho real o, posteriormente, obtener la mutación de las situaciones
jurídicas reales sea ya se encuentran registradas”
Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando
establece que los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Los alcances
mencionados anteriormente no se aplican, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución
judicial que ordene la inscripción; en este supuesto, el Registrador
podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias
que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables,
sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (Art. 2011 CC).
Asimismo, a nivel reglamentario encontramos este principio con la
siguiente fórmula: Los asientos registrales se extienden a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que
el presentante del título actúa en representación del adquirente del
derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se
solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción
que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del
procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa,
salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13 del RGRRPP o
norma expresa que disponga algo distinto. En caso de contradicción o
conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud
de éste (numeral III del RGRRPP). Importante distinción realizada por
la norma entre presentante del título y el sujeto a quien corresponde la
rogatoria.

Existen otras normas reglamentarias de las inscripciones en cada

registro (Registro de propiedad vehicular, Registro de predios, etc.)
que sin variar las definiciones anotadas hacen mención al principio de
rogación.
1.2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Este principio es regulado por el Código Civil en su artículo 2015 y sus
alcances son propios del registro de predios.
Así, se establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace
sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane (art.
2015 CC).

En tal sentido se concibe a este principio como “presupuesto esencial

del procedimiento registral…” y como “principio de orden registral.” Se
trata de que la cadena de transmisiones se produzca de modo
continuo, que el historial del predio se produzca ordenadamente.
Posteriormente para darle alcance a la totalidad de registros (registro
de bienes y registro de personas) se amplía su contenido en el
RGRRPP comprendiendo tanto “el derecho de donde emane” como “el
acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición
en contrario” (numeral VI del RGRRPP)     
1.1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Está referido al control de legalidad que realizan las instancias
registrales de los actos, derechos, contratos, etc. cuya inscripción se
solicita.

Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando

establece que los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Los alcances
mencionados anteriormente no se aplican, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución
judicial que ordene la inscripción; en este supuesto, el Registrador
podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias
que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables,
sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (Art. 2011 CC).

Precisando los alcances de la norma referida se establece que los

registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita
la inscripción. La calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación
comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto
o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente,
de los antecedentes que obran en el Registro (numeral V del
RGRRPP).
1.1. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
La titulación auténtica constituye “una primera garantía de legalidad”
que persigue el sistema registral al exigir, salvo disposición en
contrario, que la inscripción se realice en mérito a instrumento público,
vale decir con instrumentos en los que interviene el Notario,
profesional del Derecho, o de funcionarios públicos en el ejercicio de
sus funciones.

La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento

público, salvo disposición contraria (art. 2010 del CC). Precisando
estos alcances, el RGRRPP establece que los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa (numeral III del Título preliminar).
1.5. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

Además del orden que exige el registro, en las inscripciones, con el

tracto sucesivo, el sistema registral busca otorgar claridad en la
inscripción. Esta finalidad la cumple el principio de especialidad. Al
registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas
perfectamente determinadas. Por ello se denomina, igualmente,
principio de determinación o especificación.
En nuestro sistema registral este principio no se limita únicamente al
registro de predios, sino que alcanza a la generalidad de los registros.
A nivel legislativo, este principio, no ha sido recogido por el Código
Civil. Sin embargo, en el RGRRPP se establece que por cada bien o
persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas, así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del
Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se
abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se
extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral.
1.6.  PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
Parte del aforismo Prior tempore potior iure, que en nuestro sistema
registral está referido a la fecha de ingreso del título en el Registro. Se
trata de una de las manifestaciones del principio de prioridad.
Legislativamente se formula como sigue: “La prioridad en el tiempo de
la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro” (art. 2016 CC). Los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación,
salvo disposición en contrario (numeral IX TP del RGRRPP).
1.7.  PRINCIPIO IMPENETRABILIDAD (numeral X TP RGRRPP)
Pau Pedrón lo incluyó como uno de los “principios hipotecarios
apócrifos”. Sin embargo, en nuestro sistema normativo fue recogido en
el art. 149 del derogado Reglamento General de los Registros
Públicos de 1968 y, actualmente, se encuentra regulado en el nuevo
RGRRPP en el numeral X del título preliminar.
Existen tres momentos desde la presentación del título a la conclusión
del procedimiento registral. Hasta la presentación del título es de
aplicación el principio de prioridad preferente; desde la presentación
del título hasta la conclusión del procedimiento opera el principio
de impenetrabilidad; y, desde la inscripción resulta aplicable el
principio de prioridad excluyente.
Legislativamente este principio se formula al establecerse que no
puede inscribirse un título incompatible con otro… pendiente de
inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. Asimismo, en el art.
26 del RGRRPP se establece que durante la vigencia del asiento de
presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible
con éste.
Un título es incompatible con otro ya presentado cuando la eventual
inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar
(art. 26 del RGRRPP).
Este principio no ha sido recogido por el Código Civil de 1984, no
obstante encontrarse regulado ya en el Reglamento General de los
Registros Públicos derogado, como queda dicho.
1. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS
EFECTOS DE INSCRIPCIÓN
2.1 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL
La lectura del artículo 32 del RGRRPP nos da una idea clara del
carácter progresivo de la calificación: Cada una de las
comprobaciones, confrontaciones o verificaciones que realiza el
registrador Público constituyen pronunciamiento de legalidad o licitud,
si esto no se produce está obligado a formular la denegatoria en forma
simultánea y fundamentada jurídicamente. En razón a ello se concluye
que, siendo progresiva, “la legitimación es el pronunciamiento de un
oficial público acerca de la legalidad o licitud de un acto jurídico”.
El principio de legitimación está referido a uno los efectos que
produce la inscripción: presunción iuris tantum de certeza respecto de
su contenido, al que, igualmente, se presume exacto y válido. La
legitimación puede ser activa cuando está dirigida al titular quien
puede actuar conforme al contenido del asiento o pasiva cuanto es un
tercero el que valiéndose del contenido de un asiento se relaciona con
el titular.
No debemos olvidar que la inscripción legitima mas no convalida los
actos que sean nulos o anulables (art. 42 del RGRRPP).
En nuestro sistema normativo registral este principio establece que el
contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez (art. 2013 del CC). El RGRRPP al reglamentar este principio
no solo presume certeza, sino exactitud y validez, situación que lo
hace discutible. Así, señala que los asientos registrales se
presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman
al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez (numeral VII del RGRRPP).
2.2. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
Los elementos que definen a este importante principio, que otorga
integridad al sistema registral e integra a los demás principios, los
encontramos en el art. 2014 del Código civil.
En efecto, dicha norma establece que el tercero que de buena
fe  (1) adquiere a título oneroso (2) algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo (3), mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho (4), aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro (art.
2014 CC).
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,
resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos regístrales (numeral VIII del TP del RGRRPP).

2.3. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Constituye, igualmente, una de las manifestaciones de la prioridad
registral y legislativamente se formula estableciendo que no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito… aunque sea
de igual o anterior fecha (art. 2017 CC – numeral X TP RGRRPP).
Un título es incompatible con otro ya presentado cuando la eventual
inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar
(art. 26 del RGRRPP).
Este principio constituye un “efecto de cierre” del registro que viene a
ser “una operación meramente formal y mecánica: el título que llega
primero clausura el registro para el ulterior incompatible, sin que este
título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz,
ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquel.”
2.4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGIS
La publicidad jurídica registral, entendida en términos generales, viene
a ser la exteriorización de situaciones y relaciones jurídicas de modo
permanente, continuo y organizado a través del Registro. Su finalidad
es proporcionar seguridad jurídica de las situaciones y relaciones
jurídicas incorporadas al Registro (seguridad estática) y seguridad en
el tráfico (seguridad dinámica) derivado de lo inscrito.
Puede concebirse a la publicidad jurídica registral desde dos
perspectivas: como objeto del Sistema Registral en el sentido anotado
anteriormente y de modo estricto como principio derivado de los
efectos materiales o formales de dicha publicidad.
Así, en el Código Civil se regulan los efectos materiales de la
publicidad como presunción iuris et de iure y es reconocida como
principio. Se establece que se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones (art. 2012 del CC).  Tal presunción se hace efectiva con
la posibilidad de conocer, cognoscibilidad, que se otorga a los inscrito
mediante la denominada publicidad formal.
2.4.1. PUBLICIDAD MATERIAL
Está referida a los efectos recogidos por el Código Civil. Se establece
que se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones (art. 2012 del
CC).

El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos

inscritos. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros
aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que el RGRRPP expresamente las diferencie.
(numeral I del Título Preliminar del RGRRPP).
2.4.2. PUBLICIDAD FORMAL
En tanto que el Registro es público, la publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga
información del archivo Registral. El personal responsable del Registro
no puede mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro (numeral II del Título Preliminar del
RGRRPP). Un supuesto de este tipo lo contiene el segundo párrafo
del art. 126 del RGRRPP cuando la información solicitada afecte el
derecho a la intimidad, en cuyo caso la publicidad se proporciona a
quienes acrediten interés conforme a las disposiciones de la SUNARP.
¿CUALES SON LOS DOCUMENTOS INSCRIBIBLES?
Actos inscribibles
Derecho Hipotecario

El concepto y la acepción de «actos inscribibles» no resulta pacífico

dentro de la doctrina que se ha ocupado del mismo. En
un principio podríamos considerar como «actos inscribibles» todos
aquellos que son admitidos a inscripción en el Registro de la
Propiedad. Pero la discusión doctrinal y la terminología legal no
ayudan a la aceptación de «actos y contratos» relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 1 L.H.), mientras
que en otros, por ejemplo el artículo 2, se utiliza la expresión de títulos
traslativos o declarativos en que constituyan, reconozcan, transmitan,
modifiquen o extingan una serie de derechos reales. Al lado de estas
dos expresiones existen en el mismo artículo citado las resoluciones
judiciales y los contratos de arrendamiento como actos inscribibles. En
algún otro artículo, como por ejemplo el 4.º
del Reglamento Hipotecario, se habla de que «serán inscribibles
los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos», lo cual
genera una nueva expresión que dificulta el concepto.
Doctrinalmente, al clasificar los registros, NÚÑEZ LAGOS distinguía
los de documentos, de actos y contratos, de títulos, de
hechos jurídicos y de derechos reales, preguntándose si el Registro de
la Propiedad español podía ser incluido dentro de estos últimos. En
otros trabajos procedentes de hipotecaristas, como RAMÓN DE LA
RICA y H. LINARES, se atacó dicha postura doctrinal entendiendo que
el Registro de la Propiedad español era un registro de derechos
reales, aunque la inscripción no daba el carácter constitutivo a los
mismos, salvo en determinados casos, como el de la hipoteca.
LACRUZ BERDEJO sostuvo
una postura intermedia, considerando que hay que distinguir entre lo
que se inscribe y lo que se publica. Y así decía que «lo que se inscribe
en el Registro es el acto o contrato con su causa correspondiente y lo
que se publica es el derecho real efectivo». Una postura aclaratoria de
toda esta discusión es la de SANZ FERNÁNDEZ, el cual, al tratar de
determinar el objeto de los asientos del Registro de la Propiedad,
distingue la finca, el derecho real y el acto o contrato por virtud del cual
nacen, se modifican o extinguen los derechos reales. La base
del registro es la finca, que es objeto un asiento, de un primer asiento
registral denominado inmatriculación; el derecho real es
el principal objeto de la inscripción, puesto que en el Registro de la
Propiedad solamente deben tener acceso todos
aquellos derechos que tengan trascendencia real o que puedan
hacerse efectivos frente a todos erga omnes, y por último, el acto
o contrato es la causa de la modificación real que no constituye por sí
sola el objeto de la inscripción.
La pureza doctrinal de la precisión oscurece el concepto y de ahí que
pueda concluirse, por razones de claridad, que el acto o contrato que
se contiene en uno de los documentos inscribibles, genera
un derecho que, si reúne los requisitos de ser real, puede ser inscrito
en el Registro de la Propiedad, con lo cual la inscripción se convierte
en la última fase del ciclo constitutivo del derecho que adquiere así su
plena efectividad frente a todos.
En el Registro de la propiedad se inscriben los derechos reales que
afectan a bienes inmuebles; excepcionalmente, se inscriben también
determinados derechos personales. Pero los derechos aludidos no son
inscribibles por sí mismos, sino que se inscriben los actos jurídicos en
que se produce el cambio jurídico-real inscribible y que se materializa
en un documento idóneo. Son inscribibles, pues, los títulos traslativos
o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos. Asimismo son inscribibles:
los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan cualesquiera derechos reales; los actos y contratos por los
que se adjudiquen a alguien bienes inmuebles o derechos
reales mediante transmisión fiduciaria; resoluciones sobre el estado
civil del titular registral; y determinados contratos, como los
de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos. En todo caso, el único derecho real que
sólo puede existir si se inscribe en el Registro es el de hipoteca. De
ahí que la columna vertebral sustantiva de la legislación hipotecaria
sea la hipoteca inmobiliaria.

Ley Hipotecaria, artículo 2, con las modificaciones introducidas por la

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos.
urbanos, disposición adicional segunda.
 CUADRO SINOPTICO DE PROCEDIMIENTO REGISTRAL
tiene por objeto establecer las
disposiciones legales que regulan el
proceso registral del Registro Público
de la Propiedad de la Ciudad de
México
Para los efectos de esta Ley se entenderá por -
Administración Pública CDMX, Asientos registrales
Autoridad Competente: el Jefe de Gobierno de la
Ciudad de México, la Consejería Jurídica y de
Servicios Legales, el Registro Público de la
Propiedad
Registro Público, quien tendrá las siguientes
atribuciones: Art. 6 Ser depositario de la fe
pública registral y ejercerla, Coordinar y
controlar las actividades registrales y
promover políticas, Registro contará con
Registradores
La inscripción de los actos o contratos en el Registro
Público tiene efectos declarativos
La finca y la
persona moral
constituyen la El folio real y el folio de persona moral,
unidad básica numerado y autorizado, son los documentos
registral. físicos o electrónicos
El sistema informático incluirá:
I. Un control de gestión;
II. Un sistema de procedimiento
registral;
III. Un sistema de información
permanente y actualizado para
su consulta pública, incluyendo
El Registro Público de la
Propiedad es la Institución a
través de la cual el Gobierno
de la Ciudad de México,
cumple la función de dar
publicidad
Corresponde el ejercicio de la función
registral al Jefe de Gobierno de la
Ciudad de México y la realiza a través
del titular del Registro Público.
La función registral se prestará con
base en los principios registrales
Publicidad, Inscripción,
Consentimiento, Tracto Sucesivo,
Rogación
El Servicio Profesional
Registral es un sistema
público de carrera que se
integrará por servidores
públicos calificados en el
desempeño de sus
funciones
La consulta de los asientos se realizará
proporcionando el número del folio real o de la
persona moral. A falta de éstos se podrá solicitar la
búsqueda de los asientos proporcionando cualquiera
de los siguientes datos:
I. Tratándose de inmuebles:
 :
Cuando el acto sea
inscribible y el notario
haya sido requerido y
expensado para ello,
deberá presentar a
inscripción el formato El registrador autorizará con su firma los
precodificado asientos que practique.

Efectuada la publicación a que se

Los asientos registrales que se
refiere el artículo 29, los interesados
practicarán en los folios, son los
gozarán de un plazo de 30 días
siguientes:
hábiles para retirar sus documentos.
I.- Notas de presentación;
II.- Anotaciones preventivas;
III.- Inscripciones;
Las anotaciones relativas a fianzas y contrafianzas,
contendrán cuando menos los siguientes datos: IV.- Cancelaciones; y

I. La autoridad ordenadora, en su caso; V.- Rectificaciones.

II. El otorgante;
III. La afianzadora;
IV. Objeto y cuantía; y
V. Vigencia.

En el folio real
Los asientos de las resoluciones La finca es la unidad básica electrónico se
judiciales en materia de amparo que registral en el Registro, la asentarán los
ordenen la suspensión provisional o actos jurídicos
cual constará en un folio real
definitiva, contendrán: contenidos en
electrónico.
I. El Juzgado o Tribunal que las los títulos o
 La persona moral será la
unidad básica de este Los errores
registro, identificándose con materiales en los
un número único asientos
correspondiente a cada folio registrales serán
electrónico rectificados de
oficio cuando de
la revisión de los
antecedentes se
advierta que
puedan
corregirse con
base en la
información de
Se equipara al error los asientos con
material, la práctica de los cuales se
un asiento en folio encuentran
Las anotaciones preventivas distinto a aquél en que relacionados,
se cancelarán: debió practicarse. Su indicando las
rectificación se hará de causas y
I. Cuando se practique la oficio mediante el motivos que
inscripción definitiva; traslado del asiento al generaron dicha
II. Por caducidad en los folio correcto cuando se rectificación.
advierta.
términos del artículo 3035 del
Código, sin prejuzgar sobre el
derecho de que se trate y sin
El Registro emitirá
perjuicio de que dicha las siguientes
anotación pueda realizarse certificaciones:
nuevamente; a) Certificado de
libertad de
III. A petición del titular del Los asientos registrales son públicos existencia o
inexistencia de
derecho anotado o de quien gravámenes,
haya solicitado su anotación; limitaciones de
- dominio y
IV. A petición del notario que El certificado de existencia o anotaciones
haya solicitado la anotación a inexistencia de gravámenes a que se preventivas único;
que se refiere el primer b) Certificado de
refiere el inciso a) del artículo 81 se inscripción;
párrafo del artículo 3016 del expedirá a más tardar el séptimo día c) Certificado de
Código; y contado a partir de aquél en que se no inscripción;

V. Cuando así lo ordene la haya presentado la solicitud. d) Certificado de

adquisición o
autoridad competente o por
enajenación de
sentencia firme. bienes
. inmuebles; y
Cuando el Titular detecte alguna anomalía u omisión en cualquiera de los libros o folios, pondrá en custodia el
libro o folio de que se trate Los motivos por los que el Titular pondrá en custodia el libro o folio de que se trate
son:
I. Multiplicidad de folios;
II. Falta de tracto sucesivo que no pueda ser rectificado;
III. Todos los documentos que aun localizándose en los archivos de la bóveda del Registro Público de la
Propiedad de la Ciudad de México, carezcan de los elementos y de los requisitos que puedan probar su correcta
elaboración y validez como asientos regístrales;
IV. Múltiple titularidad;
 .-

a) El Tribunal de Justicia
El solicitante del servicio podrá
Administrativa de la Ciudad de
interponer el recurso de
México, en juicio de lesividad o
inconformidad, contra la
nulidad, en el acuerdo
calificación del Registrador
correspondiente en el que se La custodia de los que suspenda o deniegue la
otorgue la suspensión del acto libros o folios del inscripción o anotación.
impugnado Registro, pondrá en a) Cuando falte la firma
b) El Instituto de Verificación resguardo y vigilancia del interesado;
Administrativa de la Ciudad de el libro o folio de que b) Ante la falta de
México, dentro del procedimiento se trate, previa legitimación del
de verificación administrativa, en resolución motivada y recurrente;
el acuerdo de suspensión que fundada, que al efecto c) Cuando haya salida
dicte como medida de seguridad; se dicte. sin registro a petición
c) Los Órganos Políticos La resolución de de parte, una vez
Administrativos, dentro del custodia: calificado;
procedimiento de revocación y I.- Se publicará en el d) Cuando no se haya
lesividad; Boletín el contenido subsanado el motivo
d) La Secretaría de Desarrollo íntegro de la de suspensión
Urbano y Vivienda de la Ciudad mediante los
resolución.
de México, dentro del documentos idóneos;
II.- En todo caso
procedimiento de revocación y de e) Cuando se interponga
deberá dejarse
lesividad, en el que dicte el en contra de aquellos
constancia de la trámites en los cuales
acuerdo de suspensión resolución en el no se realiza una
correspondiente; y
calificación respecto
e) La Procuraduría Ambiental y del documento tales
del Ordenamiento Territorial, en como liberaciones,
los procedimientos de rectificaciones,
investigación que conozcan con reposiciones; o bien
motivo de ilícitos ambientales. en contra de la
anotación preventiva a
que alude el artículo
3016 del Código Civil
El Titular del Registro, los Registradores y demás servidores públicos para la Ciudad de
adscritos al Registro, son responsables por los delitos o faltas que México;
cometan en el ejercicio de su función, en los términos que previenen las f) Cuando el recurso sea
leyes penales del fuero común y federales. interpuesto
extemporáneamente;
g) En contra de aquellos
trámites que
provengan de
autoridades judiciales
o administrativas, en

Se sancionará al Titular, a los Se sancionará al Titular, a los

Registradores y a los demás servidores
adscritos al Registro, con amonestación:
I. Por retraso injustificado
imputable al servidor público
de que se trate en la
realización de una actuación
Registradores y a los demás servidores
adscritos al registro, con multa de treinta a
trescientos sesenta veces la Unidad de
Medida y Actualización vigente, en el
momento del incumplimiento:
.-

¿Que es la rectificación reposición de asientos Registrales?

La rectificación de los asientos registrales tiene su fundamento en
que la única verdad material no es la que publica el Registro; por ello,
como el Registro, o mejor dicho, lo que el Registro publica y protege
puede no ser exacto, debe instrumentarse un sistema para poder
rectificar los asientos registrales.
Conceptos generales de la rectificación de asientos
registralesRectificación de asientos en el sistema español
Un sistema en el que lo que el Registro publica supusiera siempre la
verdad, sería por definición un Registro exacto siempre, lo que iría en
detrimento de la Justicia.
Por ello, nuestra legislación adopta el sistema de que, si bien
los asientos registrales están bajo el amparo de los Tribunales, hay la
posibilidad y el deseo de que sean rectificados cuando proceda. Como
dice la Resolución de la DGRN 4 de septiembre de 2012: [j 1]
los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que
significa una exposición del principio hipotecario de legitimación
registral o de presunción de exactitud; esto supone, que
los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos por la Ley, lo que se exalta en
los artículos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria (LH).
Y que haya inexactitud es natural: los asientos registrales no siempre
coinciden con la realidad jurídica extrarregistral, pudiendo
anunciar titularidades que se contradicen con dicha realidad, por
diversos motivos:
,, un cambio real que aún no ha llegado al Registro.
,, un título posterior e incompatible con uno anterior ha accedido al
Registro (clásico tema de la doble venta, por ejemplo).
,, se publica una titularidad que no ha nacido válidamente, y no ha
sido detectada (o no ha podido ser detectada) por la calificación
registral.
,, una titularidad se ha extinguido, pero aún no consta en el Registro
(ejemplo: ha fallecido el usufructuario y su derecho aún consta
registrado.)
,, una titularidad no se ha inscrito correctamente.
En definitiva, como en nuestro Derecho los cambios reales se
producen fuera del Registro, la inexactitud es relativamente frecuente
entendiendo por ella, según el art. 39 de la LH,
«todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista
entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral».
Diferencia concordancia, exactitud e irregularidad en la rectificación de
asientos registrales Concordancia y exactitud registrales
Doctrinalmente, se suelen equiparar los conceptos de concordancia y
exactitud como contrapuestos a los correlativos de discordancia e
inexactitud. Pero no son lo mismo concordancia y exactitud; de los
preceptos de la legislación hipotecaria se deduce que hay una cierta
afinidad entre ambos conceptos, pero:

 Concordancia es un término más amplio en el que entran no

sólo circunstancias de derecho, sino también las de hecho, como la
necesaria conveniencia de hacer constar en el Registro los excesos
de cabida, los datos catastrales, etc.; la Ley 13/2015, de 24 de
junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria – entró en vigor el 1 de
noviembre de 2015 – al modificar varios preceptos de la LH habla
con frecuencia de rectificación de la descripción de una finca, del
expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de
cualquier finca registral, etc.)

 Exactitud registral se refiere al acuerdo entre los derechos tal

como aparecen en el Registro y como son en la realidad; por esto,
exactitud es un término más reducido, como se deduce del art. 38
de la LH cuando dice que:

«por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en

orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad
jurídica extrarregistral».
Con esta definición se marcan los límites de la acción de
rectificación, la cual, según se ve, está destinada a reparar la
inexactitud en orden a los derechos reales inscribibles: por esto,
queda fuera y no afectan a la exactitud los asientos de derechos
protegidos por la fe pública registral (tercero protegido) o la
circunstancia de que hay derecho cuya registración no se considera
necesaria por razones sociales o por su patente exteriorización.
Queda fuera del ámbito de la exactitud:
,, el estado civil de las personas, salvo que afecten al ejercicio de
derechos inscritos.
,, las relaciones de mero carácter obligatorio.
,, las limitaciones legales.
, los derechos notorios o conocidos.
Puede verse: Derechos que no pueden inscribirse y Derechos que no
necesitan ser inscritos.
Irregularidad registral
La irregularidad de los asientos es una cualidad de los asientos
independientemente de su concordancia o discordancia con los títulos
materiales; significa, simplemente, que en el proceso de inscripción o
en el asiento practicado existe algún defecto; de estos defectos unos
facultan para anular definitivamente el asiento, otros para pedir la
rectificación, unos suponen inexactitud registral y otros no; la Ley no
habla de irregularidades o defectos, sino más específicamente, pero
con poco acierto, de nulidad y de error.
Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 4 de septiembre de
2019 [j 2] que hay que diferenciar entre inexactitud y error. Inexactitud
es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. artículo 39 de la
Ley Hipotecaria); el error existe cuando el registrador, al trasladar al
Registro los datos que constan en los documentos que se emplean
para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien
conceptual.
De todo lo dicho se desprende que los asientos pueden ser:
,, inexactos, pero no nulos ni erróneos.
,, nulos o erróneos, pero no inexactos.
,, inexactos y nulos.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que otra cosa es si se impugna la
veracidad o la existencia de un asiento; como recuerda la Sentencia nº
401/2012 de TS, Sala 2ª, de lo Penal, 24 de Mayo de 2012 [j 3] está
prohibido por la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario que los
libros salgan de las oficinas registrales por lo que la pericia
contradictoria habrá de hacerse sobre las bases de funcionamiento del
sistema.
Problema que crea la inexactitud registral
La inexactitud registral provoca un grave riesgo, ya que, en virtud
del principio de legitimación, se presume que el contenido del Registro
es exacto aunque sea inexacto, y ello es así mientras no se contradiga
en forma, haciéndose constar la declaración de inexactitud.
La persistencia de esta situación de inexactitud puede dar lugar
incluso a la figura del tercero hipotecario, de forma que sea inatacable
la inexactitud por el fundamental principio de fe pública registral.
Causas de la inexactitud registral
Debe hablarse de:
• una inexactitud normal que es la que tiene lugar desde que se
produce un cambio real (una compra, por ejemplo) hasta que se
inscribe: es el lapso de tiempo que media entre la adquisición y la
inscripción, cada vez más corto al haber introducido las tecnologías
entre las Oficinas Públicas (Notarios, Registros, etc.)
• una inexactitud originaria, patológica: tiene lugar cuando la
inscripción que se practica en el Registro anuncia un cambio real
que no se ha producido, o, en su caso, no se ha reflejado
correctamente (error en la inscripción) .
La inexactitud del asiento puede ir acompañada de la nulidad del
mismo o no; el primer caso es que se denomina nulidad material y
también nulidad del título; aquí se procederá a examinar la
inexactitud regulada en el art. 40 de la LH.
Normas para la rectificación de asiento. Art. 40, LH
La inexactitud registral provoca un serio peligro derivado de la
presunción de exactitud e integridad registral contenidos en
el Principio de fe pública registral, , en virtud del cual se protege al
tercero que contrata confiado en lo que el Registro publica; de ahí la
necesidad de encontrar una solución al problema mediante la
pertinente rectificación registral, que implica la sustitución de un
asiento formalmente erróneo por uno nuevo y perfecto. En este punto
se apoya el art. 40 de la LH.
Legitimación para la rectificación de asientos registralesLegitimación
activa para la rectificación de asientos registrales
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del
dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto.
Naturalmente, también por el representante legal o voluntario éste
debidamente apoderado; para asegurarse a resultas del juicio, se
podrá pedir anotación preventiva al amparo del párrafo 1º del art. 42
de la LH.
Legitimación pasiva para la rectificación de asientos registrales
Están legitimados todos aquellos a quienes el asiento que se trate
de rectificar les concede algún derecho.