CARLOS l.

MUÑOZ ROCHA

Originario de Guanajuato, es de Instrucción Personalizada, abogado general, di­

licenciado en derecho por la rector de la Facultad de Derecho, rector de campus,
Universidad Tecnológica de director general de formación y desarrollo acadé­
México (Unitec), maestro en mico, y director general de desarrollo académico.
derecho por la Universidad En la actualidad es director general de Posgrado y
Iberoamericana (UIA) y can­ Planeación Académica en esta institución.
didato a doctor en derecho
de la empresa por la Universi­
dad Anáhuac y la Universidad
Complutense de Madrid.
Bienes y derechos
Cuenta con una amplia trayectoria docente en
el área de derecho de diferentes universidades, en­
tre ellas: la Unitec, donde ha impartido clases du­
reales
rante 30 años en los niveles de licenciatura y pos­
grado; la Universidad Autónoma Metropolitana,
donde es profesor por oposición (pensionado), y la
UIA. Las asignaturas que ha impartido son: Teoría
del derecho, Deontología jurídica, Ciencia política,
Filosofía del derecho, Teoría del Estado, Derecho
civil y Metodología de la investigación jurídica.
Ha publicado las siguientes obras: Apuntes para
la democracia (coautor); Fundamentos para la teoría ge­
neral del derecho; Teoría del derecho; Lexicologíajurídica;
Filosofía; Etimologías grecolatinas del español, así como
una gran cantidad de artículos para diversas revis­
tas especializadas, entre ellas Jurídica, de la UIA, y
Economía Nacional. Es autor además de diferentes
textos universitarios publicados por la Unitec.
Ha impartido numerosas conferencias, cursos
y seminarios sobre diferentes aspectos del derecho
en varias instituciones de educación superior de la
República Mexicana, así como en el Instituto de Es­
pecialización Judicial de la Suprema Corte de Justi­
cia de la Nación, la Asociación Nacional de Faculta­
des y Escuelas de Contabilidad y Administración, la
Tesorería de la Federación y la Procuraduría Fiscal
de la Federación.
Es miembro de número de la Asociación Ibero­
americana de Derecho del Trabajo; miembro de la
Asociación Nacional de Profesores en Administra­
ción y Derecho Municipal, y acreditador visitante
de escuelas, facultades de derecho e institutos de
investigación jurídica del Consejo Nacional para la
Acreditación de la Educación Superior en Derecho
(Confede).
Además de su labor docente ha ocupado diver­
sos puestos directivos en la Universidad Tecnoló
gica de México, donde ha aidc, director del ..,,,,, 111
o.....,
Cf:¡

Bienes y derechos
reales

Carlos l. Muñoz Rocha

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE MÉXICO
UNIVERSIDAD IBEROAMERICANA
UNIVERSIDAD ANÁHUAC
UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID

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Área de Derecho y Ciencias Sociales
Colección Textos Jurídicos Universitarios
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Portada: Brenda Reyes Coix
BIENES Y DERECHOS REALES
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ISBN 978-607-426-153-0
Impreso en México
Diciembre de 201O
En la composición de esta obra realizada por
Alfonso Romero López,
Sur 4A núm. 12, Col. Agrícola Oriental, C.P. 08500, México, D.F.,
se usaron cipos Minian Pro (9, 10, 11 y 12 pts.), Binary ITC (32 pes.)
y Helvecica Neue (8 y 12.5 pes.).
Se terminó de imprimir en el mes de diciembre de 201O en
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Tomás Vázquez núm. 152, Col. San Pedro Iztacalco,
C.P. 08220, México, D.F.,
., sobre papel Bond Editor Alca Opacidad de 7 5 g
'CI
El ciraje fue de 1 000 ejemplares.
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 lndice de contenido

A manera de prólogo............................................. XV
lntroducción ..................................................... xix

Capítulo 1 1 El patrimonio...................................... 1
Introducción ....................................................... 2
1.1 Concepto de patrimonio.......................................... 2
1.1.1 Cosas fuera de nuestro patrimonio ........................... 5
1.1.2 Cosas dentro de nuestro patrimonio .......................... 9
1.2 Elementos del patrimonio ........................................ 12
1.3 Patrimonio como atributo de la personalidad ....................... 12
1.4 Teorías sobre el patrimonio ....................................... 13
1.4.1 Teoría clásica: tesis conceptualista de Aubry y Rau ............. 13
1.4.2 Crítica de Frarn;:ois Geny a la teoría clásica ........., .......... 15
1.4.3 Postura de Marcel Planiol y Georges Ripert ................... 19
1.4.4 Posición de Julien Bonnecase ................................ 20
1.4.5 Doctrina del patrimonio afectación ........................... 23
1.5 Crítica a la teoría del patrimonio .................................. 25
1.6 La condición del acreedor quirografario frente al patrimonio
del deudor ...................................................... 25
1.7 Contenido del patrimonio. Derechos reales, derechos personales y
obligaciones reales ............................................... 30
l. 7.1 Sistema romano y desarrollo de los derechos reales ............. 30
l.7.2 Principales teorías para distinguir los derechos reales de los
derechos personales ...... , , , ,,, , , , . , ..................... . 32
1.7.2.1 Escuela clásica o dt lu t 1•• , •••••••••••••••••••••• 33
1,7,2. 1 ll•orlu tlt Julic•n B11111wl, 1 36
Viii BIENES Y DERECHOS REALES Índice de contenido ix

1.7.2.3 Teoría personalista de Planiol......................... 37 3.4 Formas de adquisición de la propiedad............................. 95

1.7.2.4 Teoría objetivista.................................... 38 3.4.1 Adquisición del dominio a través de la ley .................... 97
1.7.2.5 Teoría ecléctica...................................... 40 3.4.2 El contrato ................................................ 97
1.8 Obligación propter rem y derechos reales in faciendo................. 41 3.4.3 Formas naturales u originarias de adquirir la propiedad......... 98
1.8.1 Julien Bonnecase...................... ..................... 41 3.4.3.1 Ocupación.......................................... 98
1.8.2 Derechos reales in faciendo.................................. 44 3.4.3.2 Accesión ........................... ................ 100
Actividades......................................................... 46 3.4.4 Formas derivadas de adquirir la propiedad .................... 108
3.4.4.1 La herencia y el legado............................... 10 9
3.4.4.2 La cesión de derechos................................ 110
Capítulo 2 1 Clasificación de los bienes......................... 51 3.4.4.3 La adjudicación ..................................... 110
Introducción .. .... . ................................................ 52 3.5 Extensión y limitaciones al derecho de propiedad.................... 111
2.1 Conceptos: cosas y bienes ........................................ 52 3.5.1 Extensión de la propiedad respecto de lo producido por ella..... 112
2.1.1 Concepto económico y jurídico de bien................... .... 53 3.5.2 Extensión de la propiedad al subsuelo y al espacio aéreo ........ 112
2.2 Noción de bien en nuestra legislación .. . ........................... 54 3.5.3 Limitaciones a la propiedad ................................. 113
2.3 Clasificación de los bienes en el derecho romano .................... 55 3.6 Protección del derecho de propiedad dentro del derecho vigente.
2.3.1 Las cosas en tiempos de la Ley de las XII Tablas ........ ....... 55 ''.Acción reivindicatoria'' .......................... ................ 115
2.3.2 Las cosas en tiempos de Gayo y Ulpiano...................... 56 Actividades......................................................... 118
2.3.3 Las cosas según las Institutas de Justiniano .................... 58
2.4 Clasificación de los bienes en general ...... . ....................... 60 Capítulo 4 1 La copropiedad .................................... 123
2.4.1 Clasificación de los bienes según Bonnecase................... 60
2.4.2 Clasificación de los bienes según Planiol y Ripert .............. 62 Introducción ....................................................... 124
2.4.3 Clasificación de los bienes según juristas mexicanos ............ 62 4.1 Concepto....................................................... 124
2.4.4 Clasificación de los bienes recomendada ...................... 63 4.1.1 Copropiedad y comunidad .................................. 125
2.5 Clasificación de los bienes en nuestra legislación .................... 67 4.2 La copropiedad y su evolución .................................... 127
Actividades........... .............................................. 72 4.2.1 La copropiedad en el derecho romano ........................ 127
4.2.2 La copropiedad en el derecho francés......................... 129
4.3 Principios de la copropiedad ...................................... 130
Capítulo 3 1 La propiedad ...................................... 77
4.4 Tipos de copropiedad ........................� ................... 131
Introducción ....................................................... 78 4.5 Régimen de copropiedad ......................................... 133
3.1 Progresión histórica de la propiedad ............................... 78 4.5.1 Derecho del tanto .......................................... 135
3.1.1 La propiedad en tiempos de las XII Tablas .................... 79 4.5.1.1 El retracto......................................... . 136
3.1.2 La propiedad en tiempos de Gayo y Ulpiano .................. 81 4.5.1.2 Derecho de preferencia............................... 137
3.1.3 La propiedad en tiempos de Justiniano........................ 83 4.5.2 Presunción y signos contrarios a la copropiedad ............... 138
3.1.4 La propiedad en el código de Napoleón....................... 84 4.5.3 Extinción de la copropiedad ................................. 140
3.1.5 Evolución de la propiedad en nuestra legislación ............... 85 4.6 Propiedad y condominio ......................................... 140
3.1.5.1 Constitución de 185 7 .......................·......... 85 4.6.1 Concepto .............................. , .................. 141
3.1.5.2 Códigos civiles de 1870 y 1884 ........................ 85 4.6.2 Naturaleza jurídica .......... ,. , ...,...,,.., , ,,............. 142
3.1.5.3 Constitución vigente................................. 86 4.6.3 Reconocimiento legal de la doble 1111111ifostlu Ión
3.1.5.4 Código Civil vigente (19 28)............ ,,.• ,... ,...... 90 de la propiedad . . .. . . . ... . . . ............ 145
3.2 Concepto de propiedad........................,,, , , , ., .... , , . 91 4,6,3,I Los bienes considt11,111 ,le p10¡ 1, ,1,HI • 11111111\ , dt
3.3 Características del derecho de propiedad , .. 92 , opropiednd y h1C'11t ,h ¡11o1¡,1, d ,1 , 111 lv,
X BIENES Y DERECHOS REALES
4.6.3.2 Restricciones de los condóminos y de los habitantes
del condominio .......... ........................... 14 7
4.6.4 Clasificación de los condominios............................. 14 8
4.6.5 Constitución del régimen de propiedad en condominio ......... 14 9
4.6.5.1 El reglamento del condominio ...... .................. 15 0
4.6.5.2 Las cuotas previstas para gastos y obligaciones comunes . 15 2
4.6.5.3 El derecho de tanto y el derecho de preferencia ....... .. 15 2
4.6.6 Organización y administración de los condominios ............ 15 4
4.6.6.1 El administrador ......... ........................... 15 6
4.6.6.2 Comité de vigilancia...... ........................... 15 8
4.6.6.3 De la cultura condominal ............................ 15 9
4.6.6.4 Destrucción, ruina y reconstrucción del condominio .... 15 9
4.7 Derecho real de tiempo compartido................................ 16 0
Actividades.................................................. ....... 16 4
Capítulo 5 1 Desmembramiento de la propiedad.
Usufructo, uso y habitación ...... .............. ... 16 9
Introducción ....................................................... 170
5.1 Derecho real de usufructo .... . . .......... ........................ 171
5.1.1 Concepto ............. ......... ..... . ... .................. 171
5.2 El usufructo en Roma. . ...... ......... ........................... 172
5.2.1 Obligaciones del usufructuario....................... . .. . .... 173
5.2.2 Constitución del usufructo ................ . ......... ........ 173
5.2.3 Cosas o bienes sobre las que se constituye el usufructo . . ....... 174
5.2.4 Terminación del usufructo ....... .................. ........ . 176
5.3 El sistema francés ............................................... 177
5.4 El usufructo en la legislación mexicana............ ................. 179
5.4.1 Concepto ... . ......... ........... .................. . ...... 179
5.4.2 Formas de constitución del usufructo......................... 182
5.4.3 Objeto materia del usufructo .................. ....... ....... 183
5.4.4 Modalidades de la constitución del usufructo............... . .. 184
5.4.5 Duración.............. .............. ...................... 185
5.4.6 Derechos del usufructuario....... ........................... 185
5.4.7 Obligaciones del usufructuario. . ............................. 186
5.4.8 Obligaciones del nudo propietario.................. , ......... 188
5.4.9 Formas de extinción del usufructo ......... .................. 188
5.5 Derechos reales de uso y habitación................................ 19 1
5.5.1 Conceptos...................................... , ...... .... 191
5.5.2 Uso y habitación en Roma ....., ..........., . , . . . . • .... , , , 191
5.5.3 Uso y habitación en el derecho francés.... ..... 19'1
Índice de contenido xi
5.5.4 El derecho de uso y habitación en nuestra legislación .......... 195
Actividades...............................••.. •••••• • • · ····· · · · ····· 197
Capítulo 6 1Servidumbres ...................... ............... 203
· 204
Introducción ..................................•••.••••••• · ···•····
6.1 Concepto........................... ...... ..• • • • • •• • • • · · · · · · · · · 204
6.2 Principios rectores de las servidumbres en el derecho romano . . . . . . . 205
.. • • • • 208
6.3 Elementos de las servidumbres ..........................•••
210
6.4 Clasificación de las servidumbres en el derecho romano.............
mbres. . . . . . .. . . . . . . . . . . . 213
6.5 Elementos para la existencia de las servidu
...... .. • • . • • • • • 214
6.6 Modos de establecer las servidumbres ............
• • • • • • 214
6.7 Extinción de las servidumbres ...........................••
6.8 Las servidumbres en el derecho francés ........................••• 215
6.8.1 Características jurídicas de las servidumbres................ , 215
6.8.2 Diversas clasificaciones de las servidumbres ................. 216
6.8.3 Formas de establecer las servidumbres ....................•• 218
6.8.4 Modos de extinción de las servidumbres ........ . ........... 219
220
6.9 Clasificación general de las servidumbres...................•....••
6.9.1 Servidumbres rústicas y urbanas ............ ...... ...... .. • 220
6.9.2 Positivas y negativas ................................... • • • 221
6.9.3 Continuas y discontinuas..........................••....•• 221
6.9.4 Aparentes y no aparentes...........................•..•••• 221
6.9.5 Legales y voluntarias................................... • • • 222
222
6.10 Formas de constitución de las servidumbres ................•....••
6.10.1 Contrato ...............................••••.••••••••···• 222
6.10.2 Acto jurídico unilateral .............. -· ............•..•••• 223
6.10.3 Testamento .........................••..••••••••···••···· 223
6.10.4 Prescripción ......................................... • .. , 22;1
6.10.5 Ley ....................... · ...·························· 22:i
�
6.11 Servidumbres en el sistema legislativo mexicano ................ • • • 22:
6.11.1 Disposiciones generales .............. ....... ...... • . • • • • • • 223
6.11.2 Objeto o contenido obligacional de las servidumbres ........ , 224
6.11.3 Clasificación de las servidumbres...................... • • • • • 22!1
6.11.4 De las servidumbres legales..........................•••••• 22t,
6.11.5 De las servidumbres voluntarias........... , ..•....•••, , • • •, 227
6.11.6 Modos de constitución de las servidumbres .., ........... , , , 228
6.11.7 De los derechos y obligaci<HH . lk los propirlnrios
de los predios . . . , . . . . . , ••..,,,•,.,,,••
6.1 1.8 hmnnsdeextinción1l1 [,, ,1 td11111l11, •••••••••••••
• • • • •
1\, t lvldu,h ... , ,--.---.--.1'Í ••• • • •
 Índice de contenido xiii
Xii BIENES Y DERECHOS REALES

8.1.3 Pérdida de la posesión ...................................... 272

Capítulo 7 1 Derechos reales de garantía....................... 239 274
8.1.4 Defensa de la posesión......................................
Introducción ....................................................... 240 8.2 Posesión en el derecho francés .................................... 276
7.1 Origen de los derechos reales de garantía........................... 240 8.2.l Adquisición y pérdida de posesión ........................... 276
7.2 La fiducia....................................................... 24 1 8.2.2 Vicios de la posesión ....................................... 278
7.3 Pignus.......................................................... 24 2 8.2.3 Efectos jurídicos de la posesión .............................. 280
7.3.1 Extinción del derecho del acreedor pignoraticio................ 24 3 8.2.4 Protección judicial de posesión inmueble ..................... 28 1
7.3.2 Pactos posibles dentro de la prenda .......................... 24 4 8.2.5 Detentación o posesión precaria ............................. 28 1
7.4 Hipoteca ....................................................... 24 5 8.3 Teorías que explican la posesión................................... 282
7.4.1 Forma de constitución ...................................... 24 6 8.3.1 Teoría subjetiva o clásica de la posesión....................... 283
7.4.2 Objeto .................................................... 24 6 8.3.2 Teoría objetiva de Ihering ................................... 284
7.4.3 La extinción de la prenda y la hipoteca ....................... 247 8.3.3 Teoría ecléctica de Saleilles .................................. 288
7.5 Derechos reales de garantía en el derecho francés.................... 248 8.3.3.1 Concepto del corpus en Saleilles....................... 289
7.5.1 Derecho real de prenda en el derecho francés.................. 248 8.3.3.2 Concepto de Saleilles sobre el animus.................. 290
7.5.1.1 Naturaleza particular del derecho real de prenda ........ 249 8.4 Posesión en nuestra legislación .................................... 292
7.5.1.2 Derechos del acreedor prendario antes de la 8.4.1 Concepto ................................................. 292
realización de prenda ................................ 249 8.4.2 Posesión y detentación...................................... 297
7.5.1.3 Ventajas del acreedor prendario en el momento 8.4.3 Naturaleza jurídica de la posesión............................ 297
de realización de prenda ............................. 250 8.4.4 Objeto de la posesión....................................... 298
7.5.2 Derecho real de hipoteca en el derecho francés ................ 25 1 8.4.5 Efectos de la posesión ...................................... 298
7.5.2.1 Especialidades de la hipoteca ......................... 25 1 8.4.6 Clases de posesión ......................................... 301
7.5.2.2 Bienes posibles de hipoteca........................... 25 2 8.4.7 Pérdida de la posesión ...................................... 302
7.6. Derechos reales de garantía en nuestro sistema jurídico .............. 25 3 8.4.8 Protección del poseedor y defensa de la posesión .............. 302
7.6.1 Derecho real de prenda ..................................... 25 4 8.5 Prescripción positiva o adquisitiva................................. 306
7.6.1.1 Características del derecho real de prenda.............. 25 4 8.5.1 Reglas para la prescripción .................................. 306
7.6.1.2 Derechos del acreedor de la prenda.................... 25 5 8.5.2 Requisitos de la posesión para prescribir (art. 115 1) ............ 307
7.6.1.3 Obligaciones del acreedor ................. . ... . ...... 25 6 8.5.3 Plazo para prescribir (art. 115 2).......... ·.; .................. 307
7.6.2 Derecho real de hipoteca.................................... 25 6 Actividades......................................................... 308
7.6.2.1 Especies de hipoteca................................. 257
7.6.2.2 Características del derecho real de hipoteca............. 257 Capítulo 9 1 Derecho de autor.................................. 313
7.6.2.3 Constitución del derecho real de hipoteca .............. 258
7.6.2.4 Principios aplicables a la hipoteca ..................... 259 Introducción ....................................................... 314
9.1 Derecho de autor en Francia ...................................... 314
7.6.2.5 Extinción de la hipoteca. ............................. 260
Actividades......................................................... 26 1 9.1.1 Naturaleza del derecho de autor.............................. 315
9.1.2 Perpetuidad del derecho de autor ............................ 316
•i 2 Concepto ......................................................
. 317
Capítulo 8 1 Posesión y prescripción positiva............ . ...... 267 ,¡ i Teorías que explican los derechos de autor, , ... , .. , , , ............... 317
'I I Antecedentes en México... ......... , ........... 319
Introducción .......................................... , , , , , , , , , .... 268
•1 , Dcrt ,:ho de autor en la legislación nw l, ,111u 1 • •nt, ........ , 320
8.1 La posesión en el derecho romano.......... , . , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . 269
1

9 1 Dcr1 , ho moral ........ • .. , .... , HI

8.1.1 Especies de posesión........., ......., , , , , , , , , , 270
11 , De "', h,, I' 1lu11111ni11h d1•I 1111101
1 \ 11
8. 1.2 Ad,¡1midón de la posesión , , , , , , . , . . , , 271
xiv BIENES y DERECHOS REALES
9.5.3 Obras de las ramas que protege la ley del derecho de autor ......
9.5.4 Duración del derecho de autor. ..............................
9.5.5 Del Registro Público del Derecho de Autor ....................
9.5.6 Del Instituto Nacional del Derecho de Autor ................. .
Actividades...................... . ................. . . . . ... . ... . .... .
Capítulo 10 1 Registro Público de la Propiedad................. 329
Introducción ............................... . .......................
10.1 La publicidad en el derecho francés...............................
10.1.1 Principio de la publicidad .................................
10.1.2 Forma de hacer las inscripciones. ..........................
10.1.3 Datos de las inscripciones .................................
10.1.4 Proposiciones de la publicidad de los privilegios e hipotecas...
10.1.5 Cancelación y reducción de las inscripciones ................
10.2 Registro Público de la Propiedad en nuestra legislación .............
10.2.1 Concepto ...............................................
10.2.2 Materias del sistema registra! ......... .....................
10.2.3 Clases de asientos ........................................
10.2.4 Principios registrales......................................
10.2.5 Inmatriculación de bienes inmuebles .......................
10.2.6 Estructura del Registro Público de la Propiedad..............
10.2.7 Procedimiento registra! .... . ........................... ...
Actividades.................... . ... . ........ . .......................
Bibliografía ...................................................... 35 3
Índice analítico........................... . .............. . ........ 35 7
32 2
32 3
32 3
32 4
A manera de prólogo
32 6
330
330
331
331
332
333 arlos Ignacio Muñoz Rocha es un auténtico humanista. Abogado y filósofo,
334 Cexperto en literatura e historia, jurista, conocedor del pensamiento clásico
334 y acucioso lector de textos en latín. Educador universitario, autor prolífico
334 y permanente estudioso de temas eruditos.
335 Para esta misma casa editorial ha brindado la generosidad de su pensamiento
337 en obras como Teoría del derecho y Lexicología jurídica, las que evidencian al inte­
338 lectual maduro, producto de una amplia experiencia como escritor, que, desde hace
340 más de una década, nos sorprendió con su espléndido libro intitulado Fundamentos
34 3 para la teoría del derecho, dado a conocer bajo los auspicios de Plaza y Valdés.
34 5 Inquieto por naturaleza, Carlos Muñoz ha dado constancia de su interés
349 por el desarrollo integral de la sociedad (Apuntes para la democracia, 199 3), de
su preocupación por la naturaleza misma del ser humano, por sí y en cuanto a su
trascendencia (Filosofía, 2009), lo mismo que por la difusión de la cultura (Etimo­
logías greco-latinas del español, 20 10), entre otros tópic� relevantes.
Mucho tiempo antes de que ello ocurriera, tuve la fortuna de colaborar con él
en las aulas de la Universidad Tecnológica de México, como expositor de la materia
de amparo. Corría el año de 1990.
Hubo, entonces, varios hechos que llamaron poderosamente mi atención. El
primero de ellos fue que él, como Director de carrera, y no a través de sus subor­
dinados, recibiera y entrevistara personalmente a los profesores. Lo hacía en un
, ubkulo de forma casi triangular (lo cual reducía de manera notable el espacio)
,•n el que escasamente cabían su sillón, un escritorio pequeño, dos sillas para visi•
t1111tes y un librero de dimensiones menores, donde, luego me enteré, se alojaban
problemas mayores.
Recuerdo que la primera vez que lo trah' rnt n 111111 wn una actitud cordial,
1fohlt y dt-�1111mdida de toda formalidad, ',111 1111, '11'" 1w lrnhfn en ello asomo
11IR\1110 d, vulf•,1ridad. Por el contrario, su 1 •· 1 , 111 1 • 1, 11h111 , 11111 al lnstnnk ni
homlm l ult(I 1, p,·1111,•nq , omprom,•tldo, .,,, 11 t ,1 , 11 111, 11lor .\,¡uf 1w11
xvi BIENES y DERECHOS REALES
sé- sin duda, hay autoridad. Pero no era la autoridad del funcionario, basada
en la simple jerarquía, que por su propia naturaleza suele ser artificial y efímera,
sino la fundada en el verdadero poder: el del conocimiento.
Carlos Muñoz me habló de lo que para él representaba la educación univer­
sitaria. Y más que referirse al cumplimiento de los programas o de las reglas que
debían observarse para y con los alumnos, me habló de la necesidad de formar
seres humanos íntegros, con plena conciencia de un deber social y con la fortaleza
ética necesaria para enfrentar los múltiples conflictos de la vida diaria. Me retiré
emocionado por esa plática.
El segundo hecho que llamó mi atención fue en el ámbito de la cátedra. Pronto
me enteré que Carlos Muñoz era un profesor de filosofía muy exigente, con altos
estándares de disciplina; pero, a la vez, reconocido y querido por sus alumnos,
porque despertaba en ellos el interés por la materia ... además de que tenía la
enorme capacidad de agitar, para bien, la conciencia de sus jóvenes estudiantes.
Con toda sinceridad debo decir que esto me parecía un contrasentido. ¿Filosofía
del derecho?, más ¿exigencia?, más ¿interés?, más ¿cariño al profesor? Cuando, con
frecuencia, es una asignatura que -de manera infundada- se considera como
un requisito inútil y farragoso de los últimos meses de estancia en la carrera uni­
versitaria.
Una noche de lunes que salía de trabajar con mi grupo (caminando por el
tercer nivel del edificio orientado hacia el norte de la avenida Marina Nacional, en
la ciudad de México) vi a un grupo de alrededor de cincuenta estudiantes toman -
do su clase. Todos ellos atentos. Todos ellos casi estáticos. Parecían espectadores
de una película que se encontraba en su punto culminante. No había tal película.
Era el doctor Carlos Muñoz Rocha disertando entre sus alumnos sobre los temas
propios de la filosofía del derecho, con una emoción y una energía incomparables,
con una voz bien educada y mejor modulada para no caer en la monotonía, con
un lenguaje cuidado, pero a la vez sencillo a más no poder. Sin género de duda,
estaba en presencia de uno de los oradores más brillantes que he visto en mi vida.
¡ Y estaba él hablando de la teoría del conocimiento kantiana, a la luz de la conocida,
pero ciertamente compleja, Crítica de la razón pura!
En un momento dado, hizo un comentario inteligente, pero cargado de una
buena dosis de sarcasmo, acerca del conocimiento a priori en Manuel Kant -el
celebérrimo filósofo de la Universidad de Konigsberg- y el grupo entero respondió
con una carcajada. Me pegué a la ventana y terminé escuchando, sorprendido, los
últimos minutos de clase. Comprendí ahora en su justa dimensión el sentido de
aquella primera plática tenida con mi entonces Director de carrera, y me percaté
que estaba en presencia de un maestro... de un auténtico maestro.
Transcurrieron los años. El doctor Carlos Mufioz Rol ho, t",t maestro tan
admirado por mí, se convirtió en amjgo: siempre 1111 ,·t • • 1,•111p11 lc•,11, siempre
cordial, 11lc•111p1 fcctuoso, siempre sencillo, 1 11 1 , t I H 1111 lo l 1111isudo prn
A manera de prólogo xvii
una enfermedad que desafortunadamente no lo ha abandonado. Pero, lejos de
rendirse, cobró mayor bríos y su espíritu salió notablemente fortalecido. Así, lo
he visto convertirse en rector de campus y en Director General de Posgrado de
la Universidad Tecnológica de México. Lo he visto trascender a su querida aula
y convertirse en un profesor respetado y reconocido a nivel nacional. Lo he visto
consolidarse como doctrinario del derecho mexicano. Y, lo que es más importan­
te, lo he visto anteponer, ante todo, a su familia, de la que ha hecho su verdadera
causa y su compromiso de vida.
Ahora, me honra ser testigo del nacimiento de una nueva obra suya ...
El libro que se presenta a consideración del lector representa una etapa más
en la brillante trayectoria del doctor Carlos Muñoz Rocha. Se trata de una obra
didáctica, muy bien escrita y plena de la erudición del autor. Además, no es un
trabajo generado por azar en el camino académico de Muñoz Rocha. Más bien
es la continuación de uno iniciado con la elaboración y posterior publicación de
los manuales de derecho civil I, 11, 111 y IV, para los alumnos de la Universidad
Tecnológica de México, a quienes también ha impartido la materia durante varios
años. Es decir, que se trata del estadio más avanzado de un producto ya probado
en el laboratorio más difícil: el de las aulas.
Bienes y derechos reales (así de simple es su título, como completo es su con
tenido), de Carlos Muñoz Rocha, se encuentra integrado por diez capítulos, cuya
secuencia permite tener una visión integral de uno de los "libros" de los que tra
dicionalmente se componen los códigos civiles, tanto el federal como los locales,
El capítulo primero aborda el tema del patrimonio, base del concepto de "bie•
nes''. Ahí, analiza con un alarde de manejo de la doctrina y de las fuentes primarias
su concepto y elementos, a partir del derecho romano, y de las teorías surgidas en
el siglo XIX, sin descuidar al polémico "patrimonio de afectación". Más adelante,
en el capítulo segundo, se ocupa de la clasificación de lo� bienes. De manera precisa
expone la diferencia entre cosas y bienes, para luego plantear cuatro clasificaciones:
la generada en el derecho romano, la establecida a partir de las teorías clásicas, la
elaborada por el autor (siguiendo las ideas de Rafael de Pina), y, al final, desarrolla
y explica la contenida en el Código Civil Federal.
Los capítulos tercero y cuarto comprenden, en realidad, una unidad indisolu­
ble, pues el primero trata de la propiedad, derecho real por excelencia; en tanto que
el segundo se ocupa de la copropiedad, es decir, de una forma de propiedad. Por
su importancia respecto de la propiedad, Carlos Muñoz Rocha estudia la evolución
de ésta, su concepto actual, las formas de adquirirla, de protegerla y de limitarla;
a su vez, la copropiedad es explicada, de modo esencial, a través de su concepto
y régimen, que inclllye la propiedad en condominio y el tiempo compartido, as
pe, ws sobre los cuales se ha escrito más que lo 1¡u1 1 hn 1 • -., 1elto; en este senti
do, rl texto que ahoru nos ocupa es, con 111111 ho 1111 111 �1 th <> y, por tanto, más
nlc-ntndoi
xviii BIENES y DERECHOS REALES
El tópico referente al desmembramiento de la propiedad es expuesto por nues­
tro autor en dos capítulos diversos. El quinto trata del usufructo, del uso y de la ha­
bitación. Son cuestiones prioritarias, en este sentido, su concepto, su constitución,
lo mismo que los derechos y obligaciones. Por otra parte, el capítulo sexto examina
cuidadosamente un desmembramiento más de la propiedad: la servidumbre, con
especial referencia a su concepto, clasificación y régimen actual.
La hipoteca y la fianza, consideradas derechos reales secundarios, son materia
de estudio en el capítulo séptimo. En seguida, la posesión, derecho real cuya na­
turaleza jurídica sigue siendo tema de discusión, es revisada por Muñoz Rocha
en cuanto a su concepto, teorías y protección, en el capítulo octavo, junto con
la prescripción positiva, que tradicionalmente suele ser encuadrada y estudiada en
un "libro" diverso: el de las obligaciones.
Muñoz Rocha desarrolla el derecho de autor en el capítulo noveno (derecho
que, por cierto, cuenta con una regulación federal especializada, en razón de lo
previsto en la fracción x xv del artículo 73 constitucional). Y concluye su brillante
trabajo con un capítulo décimo, en el que describe, de manera más que puntual,
el llamado "derecho registrar: al cual Muñoz Rocha invoca sólo como "el Registro
Público de la Propiedad':
Así pues, por su amplitud, seriedad de contenidos y profundidad de análisis,
estamos frente a una obra completa y compleja, que, sin embargo, no deja de
sorprender por su clara intención didáctica. Se inscribe, por tanto, en una nueva
generación de textos sobre derecho civil que facilitará el trabajo de docentes y
educandos, pero que también proporcionará instrumentos invaluables de trabajo a
estudiosos, consultores, juzgadores y litigantes. Se gesta, en esta materia, la nueva
doctrina, la doctrina del siglo XXI. Démosle la bienvenida.
HuMBERTo ENRIQUE Rmz TORRES
Noviembre de 2010.
lntroducción
L
a presente obra sobre bienes y derechos reales que hoy ponemos a conside­
ración de los lectores, ha sido desarrollada con la intención de hacer acce­
sible, al estudiante de derecho y a los profesionales, una de las asignaturas
más apasionantes y técnicas del derecho civil, base para la comprensión de otras
ramas del saber jurídico.
Esta obra cubre, prácticamente, todos los contenidos sobre la materia que
se imparte en las distintas instituciones de educación superior. Toma como base
el programa de la asignatura de la Universidad Nacional Autónoma de México
(uNAM) y desarrolla, pensamos que de manera sencilla, los distintos temas que la
integran; en ello está su valor. Pensamos que para quienes se encuentran en los
primeros semestres de la licenciatura en derecho, es importante contar con una
obra que cubra sus expectativas y poco a poco, con lenguaje amigable, los intro­
duzca en el fascinante mundo del conocimiento del derecho civil, base de toda
rama del derecho. •
La obra, es fácil apreciarlo, no es para los expertos que en sus obras están más
preocupados por impresionar al lector o a otros especialistas con sus reflexiones;
algunas, debemos decirlo, verdaderamente angustiantes por su sutileza y aberrantes
por su lenguaje, lejos de los. estudiantes, pero cerca y, en algunos casos, también
muy lejos de otros eruditos; sólo tal vez por querer impresionar. Eso pensaba
cuando era joven y estudiaba esos textos; ahora, después de 30 años de docencia
en universidades públicas y privadas, como la Universidad Autónoma Metropoli•
tana, la Universidad Tecnológica de México y la Universidad Iberoamericana, por
mencionar algunas, sigo pensando lo mismo.
Por ello, la obra está pensada para jóvenes profesores de derecho y para estu
diantes también jóvenes e inquietos, pero que algún dfa serán más eruditos que
quienes les precedieron. Pienso en maestros y 11h1111110N for 1111111do una comunidad
,cr,ana, los primeros haciendo hasta lo i111po1dhh p111 11 1'fh1r, pero sobre todo
1
11wtlva11do u los ,·-.ludlanteirrnn su cntush11m111 I' 111 •111, 1111111•11 nprc·nder; los st·
 XX BIENES Y DERECHOS REALES
gundos, jóvenes inquietos que buscan, por medio del estudio, la transformación
de su vida y que, muchas veces, ven un futuro sin esperanza; sin embargo, hay que
ayudarlos a construirlo a través del mejor camino que es el conocimiento.
En el desarrollo de cada uno de los capítulos, nos pareció oportuno iniciar con
una breve explicación sobre los antecedentes romanos de cada una de las figuras e
instituciones que componen esta obra; también consideramos importante tratar los
antecedentes franceses que, en conjunto con los romanos, ayudan a comprender
mejor nuestra legislación.
Así pues, iniciamos la obra con la exposición, en el capítulo 1, del patrimonio,
su concepto y las cosas que lo integran; exponemos también, de manera sencilla,
las distintas teorías que lo explican, la distinción entre los derechos reales y los
derechos personales. Este capítulo sienta las bases para la mejor comprensión de
los bienes y, en capítulos posteriores, favorece la comprensión de los distintos
derechos reales.
En el capítulo 2 entramos al estudio de la clasificación de los bienes a través,
primeramente, de los antecedentes romanos y del derecho francés, para después
analizar los bienes y su clasificación en nuestra legislación.
En el capítulo 3 iniciamos el estudio, propiamente dicho, de los derechos reales.
Comenzamos con el derecho real de propiedad, su progresión histórica y la pro­
piedad en Roma (las formas de adquisición y transmisión, entre otros aspectos);
asimismo, desarrollamos brevemente el derecho real de propiedad en el derecho
francés, para después estudiar el derecho real de propiedad en nuestra legislación,
haciendo mención de sus limitaciones.
En el capítulo 4 tratamos lo que para muchos es una modalidad de la propie­
dad y que en los tiempos actuales es la forma de propiedad típica, sobre todo en
las grandes concentraciones urbanas de las ciudades modernas: la copropiedad;
una de sus expresiones a la cual nos referimos es la propiedad en condominio. Si
bien es cierto que la copropiedad comprende otros aspectos y que ya existía desde
el derecho romano, también lo es que su manifestación mediante la propiedad
en condominio ha tenido en los últimos años un desarrollo verdaderamente ex­
plosivo. Hacemos además algún comentario sobre una de las modalidades de la
propiedad que se han producido en tiempos recientes, sobre todo en centros de
alta concentración turística y que actualmente están siendo objeto de estudio: me
refiero a lo que algunos denominan propiedad o contrato de tiempo compartido.
En este capítulo, al igual que en los anteriores, estudiamos la copropiedad en
el derecho romano, en el derecho francés y en nuestra legislación; en esta última
parte comentamos la ley deficiente que existe en nuestro país sobre la propiedad
_ en condominio, que lejos de resolver el grave problema social de la vivienda ha
deteriorado la vida en condominio por la falta de culturn y 1,i p1 .u ticumente nulas
eficacia y efü:iencia de la legislación, que favortl r· 111 nhu· 11
Introducción xxi
Tratamos en seguida el desmembramiento de la propiedad por la separación
de los tres derechos que la integran: el jus utendi, el jus fruendi y el jus abutendi;
este desmembramiento, al cual dedicamos el capítulo 5, comprende el estudio del
usufructo, el uso y la habitación. Estudiamos el concepto, las formas de constitu­
ción, los derechos y obligaciones de quienes intervienen en ellos y las formas de
extinción, entre otros; al igual que en capítulos anteriores, se incluyó su reseña
en el derecho romano y el derecho francés, para concluir con su tratamiento en
nuestra legislación.
Pasamos en seguida -capítulo 6- al estudio de las servidumbres, sus princi­
pios rectores, elementos, clasificación, formas de constitución, formas de extinción,
derechos y obligaciones que otorga a los propietarios de los predios dominantes
y sirvientes, así como el tratamiento de las servidumbres en nuestra legislación,
entre otros aspectos.
Continuamos en el capítulo 7 con el estudio de los derechos reales de garantía,
iniciando con las referencias romanas a la fiducia, el pignus y la hypotheca, temas
obligatorios para comprender mejor estos derechos reales; pasamos en seguida a
su análisis en el derecho francés y culminamos con su examen en nuestra legisla­
ción, desarrollando la prenda y la hipoteca; de la primera explicamos su concepto,
características, así como derechos y obligaciones del acreedor; de la segunda ana­
lizamos el concepto, especies, características y su distinción con la prenda, entre
otros aspectos.
Como lo expresan algunos autores, el derecho real de posesión es un derecho
fácil de entender, aun por los que no son abogados o estudiosos del derecho,
aunque la posesión, es indudable, resulta difícil de explicar. Al derecho real de
posesión dedicamos el capítulo 8. Además de los antecedentes romanos y franceses,
explicamos las teorías de Savigny, Ihering y Saleilles acerca de la posesión y su
tratamiento en nuestra legislación, dentro de la cual �alizamos su concepto, los
tipos de posesión y la figura asociada a ella, que es la prescripción, entendiendo
la posesión como una forma de transitar hacia la propiedad, así como el término
o plazo para prescribir, entre otros aspectos importantes.
Para dar cumplimiento al programa de estudios de esta asignatura en la UNAM,
en el capítulo 9 tratamos el derecho de autor, sus antecedentes franceses, así como
las discusiones y las teorías que, en su momento, este derecho despertó. Analizamos
también los antecedentes en nuestra legislación, su naturaleza jurídica y expone­
mos algunos puntos relevantes de la Ley Federal del Derecho de Autor vigente,
entre ellos, los derechos morales y los derechos patrimoniales de autor, aspectos
relacionados con el registro de obras, el Instituto Nacional del Derecho de Autor,
.,,,1 como el Registro Público del Derecho de Autor. Finalmente culminamos con el
t ludio de una institución que no encontramuN t 11 <'I 11 11·, ho romano: me refiero a
l11 lnstiludón encargada fundamentalmcnt, d1 1,, 1 11hlh id, 1 d, los derechos reales:
1
d 1h1 1ro Públi�o d,• 1.1 Prupll'dad. 1'11 t•I, "1'111111, lll 1111l11111111 lu orguni1,1dón
1
,
xxii BIENES y DERECHOS REALES

del registro, sus funciones, los tipos de registros y sobre todo el procedimiento
registra!, entre otros aspectos; sin omitir, por supuesto, los principios registrales.
En particular destacamos el principio de publicidad, ausente en Roma y que surge
en Francia asociado a las hipotecas. En la actualidad no se entenderían a plenitud
los derechos reales sin la institución del Registro Público de la Propiedad, que
brinda, entre otras cosas, seguridad jurídica a quienes adquieren un derecho real.
Esperamos que esta reseña capitular dé noticia sobre el contenido de la obra y
deseamos que cumpla con su objetivo, expresado al principio de esta introducción, Bienes y derechos
reales
y que pueda servir a quienes incursionan en el estudio de los derechos reales. Sin
duda es susceptible de mejora, pero les puedo advertir que está realizada con la
pasión de un convencido docente universitario.
 En tiempos de las XII tablas
La ocupación
La tradición
La mancipación
El uso
En tiempos de Gayo y Ulpiano
En tiempos de Justiniano
En el código de Napoleón

Esquema qeneral Teorías sobre el patrimonio

Teoría clásica (Aubry y Rau)
Evolución en nuestra legislación
Constitución de 1857
Códigos civiles de 1870 y 1884
Constitución vigente
Código civil vigente
Crítica de Francois Geny a la teoría clásica
Postura de Planiol y Ripert
Posición de Bonnecase
Doctrina del patrimonio afectación

Sistema romano y desarrollo de los derechos reales

Principales teorías para distinguir los derechos reales de las deudas personales
Clásica o de la exégesis
De Bonnecase
Personalísta de Planiol
Objetivísta
Ecléctica

CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES

1 Conceptos: cosas y bienes 1

Noción de los bienes en nuestra legislación

1 Clasificación de los bienes

,_, Las cosas en tiempos de la Ley de las XII Tablas
- Las cosas en tiempos de Gayo y Ulpiano
- Res divini juris
-
-
-
-
Res humani juris
Res corporales
------e__ Gayo
Res incorporales______¡--
Res mancipi::=:J-
-
Uipiano
.
- Res nec mancipi
Las cosas según las lnstitutas de Justiniano
Cosas fuera de nuestro patrimonio

lE
Res publicae
Res nullíus Bienes inmuebles
Por su naturaleza
·Cosas en nuestro patrimonio (res privatae. res singulorum) Por incorporación
Por su destino
Jl:lu;;lllcacíón general de los bienes ' Por el derecho sobre el inmueble
· Soolin Bonnecase Bienes muebles
·Cosas sin du e~o Por su naturaleza
.Cosas apropiadas Por disposición de la ley
.cosas consumlll les y no consumibles
·Cosos lungllllos y no fungibles . Fungibles y no fungibles
En consideración a la persona a la que pertenocon
, Ilion os clol dominio \Júbllco y del dominio privado
dllonos corpóroos e ncorpóroos
dllonun nnrollloo o lnrnuoblos
T . Blonos ¡lol rlomlnlo público
. lllorlllll pr opluilnil 110 los particulares
· filt ill litl ltll liilll titl lli O!H rtllt COS
• :lnunn Plnnlol y 111porl • l!lft1M ltlllill !1)1 VW lllii Hil
ol:oqJóruouul nmJJpllrnon
•Mlrllllllllillllllllltllliltll•
1 d 1i1VIIIIilll Y jllllillilllll
•J•IIIIIill)lllllrlilll lllllXII IIIIII'I
· lliilll)illllll lllilil
dllilil lli "III>IIIVIilrlrllllrllllllillloll lilllll~
dlnllllllltiiii ii111JIIIillllllln - llolllllrlnll lrlllllllrlilo y 1111 lillrlllirluo
.fllllilllllri l llillilllilllllll lirl 011 jliiiiiiiii,JIIl i llllillll lllllllll y Vllllll\111
1 '•IIIJIIII • 11 lillllilll•ilirl,lll III JI IIII>III~ 11 li illll lllll lll"
 BIENES Y DERECHOS REALES

DERECHOS REALES DE GARANT[A

Principios rectores de las servidumbres en el derecho romano

Se establecen por la utilidad objetiva del fundo
La utilidad debe ser permanente
Los predios han de ser vecinos
La obligación impuesta al propietario del fundo sirviente es negativa
Son indivisibles
No pueden venderse sin el fundo dominante
No puede haber servidumbre en fundo propio
Deben tener causa perpetua
Por convención
Por disposición de la autoridad
Son derechos reales Por disposición de la ley
Son gravámenes Objeto
Utilidad del predio dominante Extinción de la prenda y la hipoteca
La acción confesaría para defender la servidumbre
El usufructo en la legislación mexicana Derechos reales de garantía en el derecho francés
Concepto Derecho real de prenda
Formas de constitución Naturaleza particular del derecho real de prenda
Por ley Derecho del acreedor prendario antes de la realización do 111 )1111111
Por voluntad Ventajas del acreedor prendario
Por contrato Derecho real de hipoteca
Por testamento Especialidades de la hipoteca
Por prescripción Especialidades de los créditos garantizados
Objeto materia del usufructo Especialidades de garantia hipotecaria
Concepto Modalidades de la constitución del usufructo Bienes posibles de hipoteca
Naturaleza jurídica Usufructo sujeto a condición
Reconocimiento de la doble manifestación Usufructo sujeto a término Derechos reales de garantia en nuestro sistema jurídico
~Bienes de propiedad común y de propiedad exclusiva Usufructo constituido a favor de varias personas
Restricción de los condóminos y habitantes del con dominio Duración Derecho real de prenda
Clasificación de los condominios Derechos del usufructuario Características
Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio Obligaciones del usufructuario Características jurídicas Derechos del acreedor de la prenda
Reglamento del condominio Anteriores a la entrega de las cosas Carácter inmueble Obligaciones del acreedor
Cuotas para gastos y obligaciones Cuando el usufructo es a titulo gratuito Carácter accesorio Derecho real de la hipoteca
El derecho del tanto y el de preferencia Cuando el usufructo es a titulo oneroso Perpetuidad Especies de hipoteca
Del nudo propietario Imposibilidad de la redención Características
Formas de extinción del usufructo Indivisibilidad Constitución
Diversas clasificaclones Principios aplicables a la hipoteca
El administrador Derechos reales de uso y habitación Según su fuente Extinción de la hipoteca
Comité de vigilancia Según su objeto
De la cultura condominal Conceptos Según sus caracteres
Destrucción , ru ina y reconstrucción del condominio En Roma Formas de establecerlas
En el derecho francés Título
En nuestra legislación La posesión
Según los elementos constitutivos
Modos de extinción

Sorvlclumbres en el sistema legislativo mexicano

• Disposiciones generales
. • ObJeto o contenido obligacional
Clasificación do las servidumbres
¡ •Contlnuas-disconti nuas
·Apnr ontes-no aparentes
,Voltultnrlns·logalos
:~:wt',~,r,~:~,~ll!i
1 Mnrlo1111 t:orl'lllllrr.lllu 1
· llillllllllitXllnrltllil luy
•VUitllllrll l
l , f'runr liprlilll
• Art JIIi llnll lilll

l tlrOiiiiiiiOV lllilltllllilllllto rt ii iiiN jlll l)lilltrllil iiíll~llll lilln l

 Capitulo l
DERECHO DE AUTOR

Especies de posesión
La possesio
Justa
Injusta
La possesio civilis
La posesio naturalis
Adquisición
Pérdida
Defensa
lnterdicta retinendae possessionis
lnterdicta recuperandae possessionis
El patrimonio
La posesión en el derecho francés
Adqui sición y pérdida
Vicios
De violencia
De clandestinidad
De equívoco Derecho moral
Efectos jurídicos de la posesión Derechos patrimoniales de autor
Protección judicial de posesión de inmueble Obras de los ramos que protege la ley del derecho de autor
Detentación precaria Duración del derecho de autor
Del Registro Público del Derecho de Autor
Del Instituto Nacional del Derecho de Autor

Subjetiva o clásica de la posesión

Objetiva de lhering
Ecléctica de Saleilles
Concepto de corpus
Concepto sobre el aninus

Posesión en nuestra legislación

Concepto
Posesión y detentación
Naturaleza jurídica de la posesión
Objeto de la posesión
Efectos de la posesió n
Objetivos
Protección legal del poseedor
Consecuencias legales del poseedor de buena fe
Consecuencias legales del poseedor de mala fe
Clases de posesión
Pérdida de la posesión
Al finalizar el alumno:
Protección del poseedor y defensa de la posesión
Acciones e interdictos
Acción publiciana
Interd ictos posesorios ~ Comprenderá y explicará el concepto de patrimonio.
~ Distinguirá los antecedentes doctrinales acerca del patrimonio.
~ Analizará y explicará las principales teorías que distinguen los
derechos reales de los derechos personales.
•o- Identificará las obligaciones propter rem y los derechos reales m
Principio de la publicidad
Forma de hacer las inscripciones
faciendo.
Datos de la inscripción
Proposiciones de la publicidad de los privilegios e hipotecas
Cancelación y reducción de las inscripciones
•o- Entenderá el contenido del patrimonio.

Concepto
Materias del sistema registra!
Clases de asientos
Pri ncipios registrales
De publicidad
De rogación
De inscripción
De legitimación
De prioridad o prelación
De tracto sucesivo
De especialidad

l l'llll'lllllillhlllliiiiiiJirl llllll ------

2 BIENES Y DERECHOS REALES
Introducción
Aun cuando la mayoría de los estudiantes de derecho y los abogados cuentan con
antecedentes acerca de qué es el patrimonio, pues se estudia también como atributo
o característica de las personas, es importante recordar y estudiar sus aspectos
relevantes para introducirse en el estudio de los bienes y derechos reales, ya que
éstos son constitutivos del mismo.
Por ese motivo, en este primer capítulo nos ocuparemos del tema del patrimo-
nio y las diferentes teorías que lo explican, así como de las teorías que distinguen
entre derechos reales y derechos personales.
1 .1 Concepto de patrimonio
¿Qué es el patrimonio? La palabra patrimonio proviene de las raíces latinas pater,
patris, que significa "padre", y monium, que significa "carga':
Por patrimonio, según el diccionario, 1 se entiende: "Hacienda que alguien ha
heredado de sus ascendientes" o "Conjunto de los bienes propios adquiridos por
cualquier título': Este concepto de patrimonio es el que confirman otros diccio-
narios, como el de Martín Alonso y el de María Moliner, por mencionar dos de
los más prestigiados.
El patrimonio se asocia a la idea de riqueza o conjunto de cosas que son
propiedad de una persona. Como veremos en el transcurso de este capítulo, los
juristas se han ocupado de estudiar el patrimonio y han elaborado varias teorías
para explicarlo; una de ellas, la de Charles Aubry y Frédéric Charles Rau, se de-
sarrollará más adelante.
Ahora bien, los romanos, en tiempos de Gayo y Justiniano, distinguían entre
cosas de derecho divino y cosas de derecho humano. Sin embargo, los redactores
de las Institutas de Justiniano se referían a las cosas de la manera siguiente:
... rebus quae vel in nostro patrimonio vel extra patrimonium habentur. Quaedam enim
naturali jure communia sunt omnium, quedam publica, quaedam universitatis, quedam
nullíus pleraque singolorum, quae ex variis causis cuique adquiruntur sicut ex subjectis
apparebit. 2
( ... cosas que se hallan o dentro de nuestro patrimonio o fuera de nuestro patrimonio. Mas
algunas por derecho natural son comunes a todos, otras son públicas, otras de universidad o
corporación cualquiera, otras de nadie, y la mayor parte de particulares, y estas últimas pueden
adquirirse por cada cual por varias maneras, como aparecerá en adelante.)
··'-------
Real Academia Española, Diccionario de la Lengua Española, 22" ed., htqJ://hu sro n.r:lt'.cs/ dracl / (con
sultado el 15 de julio de 2010) .
2 ). O rtolán , l i.~fllicnción históricn rle /m lnstilllciOIIeStlellilllper(/( /or}ll •l/111111111, 11111111 1, '1'1lhl!ll,d Supl' l ior
dl' Ju ' l h 111 d1 •l 1li 'll 1 it<l Fcdcm l, Ml1XI• o, 2001 , p. •17H.
Capítulo 1. El patrimonio 3
Los romanos dejan establecidas las bases del derecho sobre las cosas, las cuales
serán constitutivas del patrimonio, de tal manera que hablar del patrimonio hace
indispensable estudiar las cosas que lo constituyen. Cabe mencionar que el con-
cepto de cosa para los romanos se extiende más allá de las cosas materiales.
De hecho, los romanos denominan res (cosa) a todo bien patrimonial, dis-
tinguiendo así entre res corporales -cosas en sentido estricto- y res incorporales
- cosas de existencia jurídica- como la herencia, los créditos y los jura in re aliena
(derechos sobre la cosa ajena). Como se puede apreciar, el concepto de res (cosa)
de los romanos difiere del concepto de "cosa" en el derecho moderno, pues este
último se limita al mundo corporal.
Con respecto a las cosas en sentido jurídico, éstas se refieren a los objetos
materiales sobre los cuales pueden recaer derechos y que, por su naturaleza, son
jurídicamente comerciables o se encuentran en el comercio.
Entre las res in commercio que son susceptibles de apropiación privada y se
l'S tudiarán con mayor profundidad más adelante, destacan:
11) Las cosas muebles e inmuebles, que comprenden en el derecho romano el suelo
y cada una de sus parcelas; de modo que forma parte del suelo y participa
de su carácter jurídico de inmovilidad todo cuanto lo integra, sean edificios,
siembras o plantaciones. Todas las demás cosas se consideran muebles; sin
embargo, menciona Rudolph Sohm, la distinción entre cosas muebles e in
muebles no tiene gran importancia en el derecho romano. 3
/1) Las res nullíus o cosas sin dueño son, de hecho, cosas que no pertenecen en
propiedad a nadie, como la caza en el monte, pero que pueden adquirirse por
ocupación.
t) Las cosas consumibles (res quae usu minuuntur veZ consumuntur) son aquellas
que tienen por derecho ser consumidas o enajenadas mediante el uso, como
•
los víveres, el dinero, etc. Sin embargo, éstas no pueden darse en usufructo
porque el derecho del usufructo se reduce a usar y disfrutar de la cosa sin
alteración de su sustancia (salva rei substantia). El llamado "cuasi usufructo",
que recae sobre las cosas consumibles, es en rigor un traspaso de propiedad
co n pacto de restitución, pero al tratarse de consumibles resulta imposible de
volverlos. Por lo que respecta al dinero, éste se consume mediante su inversión
y también al circular y mezclarse con otro de distinto dueño, a menos que sea
posible d istinguir las monedas por su procedencia. En virtud de la confusión
tks<1parcce jurídicamente el dinero ajeno, entendiéndose que el adquirente lo
t tlllSumc y se lo apropia; aunque, en su caso, surja la obligación de restituirlo.
•i lt •,ul1111 , /¡11/lllll illll• '• d1• "' '1/'lillll!llllrl/1!1, i1 il•llil d ' "1 " 11>~1 d•l lti Uh J,¡ tl•llll ~ il lill h ·dt 'l,il ,. 11 11~ 111 '
)'N.¡, hlilod! ' t~ l qll" .¡,. A l 11~f,-rs, Mt'·~1111, '11111•. 1' 1 11
4 BIENES Y DERECHOS REALES
d) Las cosas fungibles (res, quae pondere, numero, mensurave constant), llamadas
también genéricas, son aquellas que, en el comercio, no suelen apreciarse por
unidades, sino en cantidad -peso, número o medida- como ocurre con el
vino, los cereales, etcétera.
e) Las cosas divisibles son aquellas que, sin detrimento de su valor, se pueden
fraccionar en otras de su misma naturaleza.
f) Las pertenencias son cosas que, aun teniendo existencia física propia y sus-
tantiva, se hallan económicamente al servicio de otras; su función práctica es
servir a la cosa principal, por ejemplo, las llaves de una casa o de un mueble. 4
g) Los frutos deben distinguirse entre los naturales y civiles. Los primeros son
"cosas" en sentido físico, mientras que los segundos son valores o rendimientos
obtenidos del disfrute de una cosa o de un derecho, como los réditos de un
capital, las rentas de una casa, etc.; éstos no son físicos, sino que consisten en
derechos adquiridos mediante actos jurídicos.
En cuanto a los frutos naturales, hay que distinguir dos momentos jurídicos:
frutos pendientes -cuando todavía no están separados de la cosa matriz, como
la manzana del árbol- y frutos separados. Los primeros no constituyen cosas
con existencia propia, desde el punto de vista jurídico. Son frutos naturales los
productos orgánicos de una cosa que constituyen el rendimiento propio de la
misma, según su destino, como la leche de vaca, las crías de los animales, las
piedras de una cantera, el carbón de la mina, etcétera.
Por último, cabe hacer una distinción importante entre las res mancipi y la res nec
mancipi, es decir, las "cosas manuales" y las "cosas no manuales". La manus en
el derecho primitivo es símbolo de poder individual o de propiedad privada, de
tal manera que la res mancipi, cosa mancipable, admite mancipación o venta formal
con sus efectos jurídicos, es decir, la adquisición de una propiedad romana plena.
Por otra parte, las res nec mancipi no admiten mancipación. 5
, ítll~ lllO no susceptibles de propiedad o apropiación por los particulares.
4 El concepto de pertenencia del derecho romano es menos amplio que el m oderno. Las tejas dispuestas
para su insta lac ión n o constituyen parte integrante ni pertenencia del edificio en tanto no se coloquen;
una vez colocadas se vuelven parte integrante de él; y si se retiran algunas para su reposición -detracta e,
ut reponenrentur, dicen las fuentes-, adquieren concepto de pertenencia en cuanto adaptadas en clase
y número a la casa de que forman parte (D. 19, 1, 18, 1). Citado por R. Sohm, op. cit., p. 145.
5 Son res mancipi, dice Ulpiano, 1". Todos los predios de Italia, ya rústicos como un fundo, ya urban os
como una casa; 2". Las servidumbres de los predios rurales, com o los derech os de pasaje (vía, iter, nctus),
los derechos de acueducto y otros; 3°. Los esclavos y los cuadrúpedos r¡uo e rlorso col/ove doma u/ ur,
que llevan o arrastran cargas (lo que co rresponde a nu es tra de no min nlit'l n d1 • lw,li,ts de ca rga). l"ts
demás cosas son res nec 11/nncipi, a la qu e co rrespo nd en los l'il'l.lltil'' )' , ollll..il" '•, 111, q11l' l'<"'-' .1 pod '' '
se r dn 111 •1d"' rlorso col/ove, seg ún di e~ l' l jt11 isrons ult o, Mi li .111111hlio otilo .111 ' 1'"' ' '' llolllll ,do•J.t e·¡,
). ( ¡, 1,1,11 1 ''/' ' 11 , 1'1'· •l(o•l 1M1.
Capítulo 1. El patrimonio 5
La cosa, desde el punto de vista jurídico e independientemente de sus distintas
connotaciones en otras áreas del conocimiento, es sinónimo de bien y hace referen-
Lia a todo lo que pueda ser objeto material de una relación jurídica patrimonial.
¡:,n este tipo de relaciones, si no existe la cosa como objeto material, será difícil
que pueda haber una relación jurídica y esto es lo que realmente tiene interés
¡1ara el derecho.
Según lo anterior, todo derecho real presupone, de manera ineludible, la exis-
lcncia de una cosa que le sirva de objeto; de donde deriva la distinción entre
derechos reales y derechos personales. Pese a que dicha distinción no fue abordada
1lor los juristas romanos, éstos sentaron las bases para su desarrollo.
Asimismo, cabe diferenciar el derecho real in rem, en el cual no hay relaciones
mlre personas -como ocurre con el derecho personal-, sino que el vínculo ju-
1 ídico se establece entre la persona y la cosa, y el derecho real ad rem, que era un
derecho a la cosa. Sin embargo, ésta es una diferencia que se introdujo en la Edad
Media y no fue señalada por los romanos.
Los derechos personales son relaciones jurídicas o vínculos directos entre per-
•,o nas, que se dan con independencia de las cosas.
Ahora bien, regresando al tema del patrimonio, en las Institutas de Justiniano
lit' dividen las cosas en cosas fuera del patrimonio y cosas en nuestro patrimonio.
1.1.1 Cosas fuera de nuestro patrimonio
e» Las res publicae, cosas del dominio público, son las pertenecientes en propiedad
t11:.slado o populus romanus; estas cosas son sustraídas del comercio de los particu -
lo~lt 'S. En el derecho de Justiniano subsisten como "cosas públicas", en el sentido técni -
, 11, las res publicae publico usui destinatae, esto es, las cosas destinadas al uso común
''que directamente se destinan al servicio de todos, como plazas, caminos y ríos pú -
1ol ¡,os. En el derecho romano, los flumina perennia (ríos p ~rennes), grandes ríos que
111 .1slran aguas manantiales y perennes, se consideran cosas sustraídas del comer-
' ll• privado; en consecuencia, son res publicae, o res extra commercium, y por lo
1:,1 di sfrute y aprovechamiento de las res publicae o extra commercium eran
1'1' 11l'gidos por vía administrativa mediante interdictos especiales de dos tipos:
11 J 1,os iuterdicta privata, concedidos personalmente al perjudicado, como el inter
tlic'lttlltue quid in loco publico fiat (interdicto de que no se haga o se construya
t'll lugar público) .
¡,¡ I.Ds iutcrt!icf({ populnria, que cualquier ¡wr:m11.1 JHH if.l I'JI'Il it :1r <: n nombre d<:
l.1 'oil'ctivitl:ld perjudi cada; enlre (·s to:. :.,. o'fltlll 11lt1111 , ¡ 1/tll'ttfir' fllllt rlc loc"o
flltldil u (intl'rdi~ to dl' lu gar púb li co) y o· l 111 1fllttl /11 {flttttiil, f'ttf,f~t ofiul (i nl i.' l
¡J¡, In tli-1) 11 1' 110 SI' lhl~l Si.' :tp 10VI'II11 tilo ¡•tlhlio ¡o 'J
6 BIENES Y DERECHOS REALES
.-o- Res communes omnium: son cosas comunes a todos, como el aire, el agua de
los ríos, el mar; éstas no son tales cosas en sentido jurídico, sino que están, por
su naturaleza, Juera del comercio. Las cosas comunes no son propiedad de nadie,
cualquiera puede utilizarlas, apropiárselas y usar sus elementos.
Et quidem naturali jure communia sunt omnium haec: aer, aqua profluens, et mare,
et per hoc littoral maris. Nemo igitur ad littus maris accedere prohibetur, dum ta-
men villis, et monumentis et aedificiis abstineat, quía non sunt juris gentium, sicut et
mare.
(Y según el derecho natural son cosas comunes a todos: el aire, el agua corriente, el mar
y sus costas. A ninguno, pues, le está prohibido acercarse a las costas del mar, pero con tal
de que se abstenga de ofender a las aldeas, monumentos y edificios, porque no son derecho de
gentes.) 6
.-o- Res nullíus son las cosas sin dueño o que no pertenecen en propiedad a nadie
y comprenden:
a) Cosas de las que el hombre no se ha apoderado todavía o a las que ha aban-
donado del todo.
b) Las cosas que están separadas del comercio de los hombres, denominadas cosas
de derecho divino o res divini juris.
Divini juris sunt veluti res sacrae et religiosae, esto es, las cosas de derecho divino
son las cosas sagradas y las religiosas. Nullíus autem sunt res: sacra, et religiosa
et sanctae; quod enim divini juris est, id nullíus in bonis est (Son cosas nullíus las
'cosas sagradas religiosas y santas; porque lo que es de derecho divino, no entra
en los bienes de nadie).
.-o- Las res sacrae son cosas consagradas a los dioses superiores (Sacrae sunt quae
diis superis consecratae sunt).
Sólo se consideraba sagrado el suelo consagrado públicamente, es decir, me-
diante:
a) La intervención del populus, a través de una disposición: ley, constitución im-
perial, senado consulto.
b) Una ceremonia religiosa, la dedicatio o consecratio, en la que tomaban parte
los pontífices y uno de los magistrados superiores, así como los magistrados
especiales. En la época imperial intervenía el César como Pontifex Maximus
o un delegado suyo.
(\ 1/litlr/11, 1' d li'l
Capítulo 1. El patrimonio 7
En todos los casos se pronunciaba una fórmula sacramental o lex dedicationis, que
contenía las indicaciones y los límites del terreno, para consagrar el suelo (locus) ,
los edificios (aedes, templum) y los objetos sagrados (aras, vasos, ornamentos,
etcétera).
Para que una res sacrae deje de serlo, es necesaria una ceremonia inversa a la
dedicatio o consecratio: la exauguratio, que tenía efectos permanentes, de modo
que la cosa se convertía en profana. Si la cosa sagrada caía en manos del enemigo,
dejaba de serlo provisionalmente, y si era recobrada por los romanos, regresaba
a su estado primitivo.
Lo realmente importante aquí es considerar los efectos sobre el patrimonio de
los particulares. De esta manera, los efectos de la calificación de una cosa como
res sacrae son:
a) La cosa que hasta ese momento podía ser susceptible de apropiación privada
quedaba convertida en res extra commercium, por tanto se excluía del patri -
monio de los particulares, pues pertenecía a la divinidad.
[¡) La cosa sagrada no podía enajenarse ni estimarse en dinero, es decir, estaba
fuera del patrimonio.
l.a violación de una res sacrae estaba prevista en la Lex Julia Peculatus: el violador
l'ra declarado hamo sacer y las penas, según el Digesto, podían variar según la
( ondición, el tiempo, la edad y el sexo, pero iban desde la aquae et ignis interdictio
hasta la muerte ejecutada impunemente. 7
•e>- Las res religiosae son las cosas dejadas a los dioses (Religiosae quae diis manibus
lt·lictae sunt) y se hacen por nuestra voluntad, como enterrar en nuestro terreno
.1 un muerto cuyas ceremonias funerarias (junus) nos corresponda hacer.
Al respecto, las Institutas de Justiniano dicen: •
neligiosu m locum unusquisque sua voluntate facit, dum mortuum infert in locum suum.
In communem autem locum purum invito socio inferre non licet. In commune vero sepul
cilrum etiam invitis caeteris licet inferre. Item si alienus usufructus est, proprietariu111
Jlln cet, nisi consentiente usufructuario, locum religiosum non jacere. In alienum locum
concedente domino, licet inferre; et licet postea ratum habuerit, quam illatus est mortuus,
11111/CII locus religiosus fit.
(C,1d;1 c u ~1l por su vol untad hace religioso un lugar dando en él sepultura a un muerto. En un ll'
l l l"IIO l'omún y puro no se puede enterrar contra la voluntad del c opro pi ~.!lnrio. Mas en un sc pul
1 1o wm!'ln ~e puede hacer aun contra la voluntad dt• lm dt' l\1 ,\ ~ ·¡;¡ ,¡hl \·n si ha sid o enajcnudo
,.¡ "' "1'1'\ lo, no podrá el propietario hacer rcligiw11> 1'1 ~ ,,, . ¡11 , '' 1111 ~ .. , '1111 ton~c ntimi cn t o d\'1
r;,'Y''· 111 •11111111 '. 1\111 t¡ • do~ H1~ l liH" III \'l 1\1""'• 1'1'1 1 ' 1 ~, 1HU)' I I'.'J
8 BIENES Y DERECHOS REALES
usufructuario. Se puede enterrar en otro terreno con permiso del dueño; y aun cuando no diese
éste su ratificación hasta después de enterrado el muerto, el lugar se hace religioso.)
Los requisitos esenciales de la res religiosae son:
a) La inhumación de un cadáver en un sepulcro, por ejemplo, el monumento
funerario o cenotafio elevado a la memoria de alguien, pero sin tener el cuerpo
o sus cenizas, no es res religiosae.
b) Que el entierro lo realice aquel a quien correspondan las honras fúnebres del
muerto y en terreno propio o ajeno, pero con permiso del dueño.
Las cosas sagradas se separaban del comercio de los hombres; no tenían precio,
no podían ser vendidas ni hipotecadas por el uso y tampoco podían ser objeto de
ninguna estipulación.
Las cosas que pertenecen a la comunidad y que no son de nadie en particular
se denominan, como ya quedó dicho, res publicae, pero en las Institutas de Justi-
niano se dividen en tres especies:
~ Cosas cuyo uso es común a todos los hombres (res communes).
~ Cosas que pertenecen al pueblo (res publicae, como tales).
~ Cosas que son de corporaciones (res universitatis). Aunque estas cosas pertene-
cen a comunidades, no son de nadie en particular, se consideran por ello fuera
de nuestro patrimonio: Nullíus in bonis esse creduntur; ipsius enim universitatis
esse credentur. 8
Es importante señalar que los jurisconsultos romanos llamaban cosas públicas a las
cosas comunes a todos los hombres, aunque en sentido estricto son cosas públicas
aquellas cuya propiedad corresponde al pueblo. Sola enim ea publica sunt quae
populi romani sunt, esto es, la peculiaridad de las cosas públicas consiste en que,
aunque la propiedad sea del pueblo, el uso de ellas es común a todos.
Dentro de estas cosas que son propiedad del pueblo se encuentran las vías
pretorianas, los estanques, las plazas y los lagos.
Se consideraban o se les daba el nombre de cosas públicas también a ciertas
cosas que eran propiedad del pueblo, como ciertos esclavos (serví populi romani),
las minas (meta lla), los campos (agri vestigales) y el tesoro público (aerarium).
Los demás bienes o cosas se hallaban en el patrimonio del pueblo (in patri-
monio populi).
Todas estas cosas pertenecían al patrimonio del Estado y no podían ser de l
patrimonio de los particulares; por ende, eran cosas cxtm WIII/1/ITI i11111 .
H l. ( l •lnLIJI , ''/' o// 1'1' 1'7H y •1711.
Capítulo 1. El patrimonio 9
1 .1 .2 Cosas dentro de nuestro patrimonio
De acuerdo con lo anterior, en nuestro patrimonio se encuentran:
r-e- Las res privatae o res singulorum: cosas que pertenecen a los particulares, las
cuales se asocian a las cosas o bienes que son de nuestra propiedad. En I<is Insti-
lutas, al hablar de los medios de adquirir la posesión y la propiedad, se dice:
Singulorum autem hominum multis modis res fiunt: quarumdam enim rerum dominium
nanciscimur jure naturali, quod, sicut diximus, appellatur jus gentium; quarumdam
jure civili. Commodius est itaque a vetustiore jure incipere: palam est autem vetustius
esse jus naturale, quod cum ipso genere humano rerum natura prodidit. Civilia enim
jura tune esse coeperunt cum et civitates condi, et magistratus creari, et leges scribi
coeperunt.
(Las cosas llegan a ser propiedad de los particulares de muchas maneras. En efecto, se adquiere
el dominio o por el de recho natural, como hemos dicho, derecho de gentes, o por el derecho
civil. Para mayor comodidad es preciso exponer antes el derecho más antiguo, y éste es eviden -
temente el derecho natural, que nació con la naturaleza de las cosas, con los mismos hombres,
mientras que los derechos civiles sólo tuvieron origen cuando empezaron a fundarse ciudades,
crearse magistrados y escribirse leyes.) 9
1:. 11 las Institutas, la palabra res se lee de manera general y se aplica a todas las co-
~. t s igualmente; las palabras bona y pecunia son especiales, y se aplican sólo a las
1 osas que se hallan en nuestro patrimonio.
De lo anterior podemos afirmar que al patrimonio, según las bases sentadas
¡•or los romanos, quedan asociadas las cosas pertenecientes a los particulares, al
lli L' nos en un primer acercamiento, y estas cosas se encuentran en el comercio.
Sin embargo, esta idea dista de lo que actualmente conceptualizamos como
p.tt rimonio, motivo de análisis de este primer capítulo. •
La doctrina del patrimonio no fue desarrollada explícitamente por los ro -
l'' .1nos, sino que, como veremos más adelante, su elaboración se hizo en el siglo XIX.
!\ 1 avanzar el derecho y sobre todo las codificaciones de principios del siglo
t. 1 x, se fue conformando y ampliando el concepto de patrimonio, hasta concep-
lil .ilil',arsc como una universalidad de derechos asociada a la persona y no sólo
'<~ 1110 un conjunto de bienes.
Maree! Planiol define el patrimonio de la manera siguiente:
1·: 1 conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a un a persona, apreciables en
d lll l'l'(l.
'1 11•1•1• •111 , 1' 111H
-----
10 BI ENES Y DERECHOS REALES
Si se requiere expresar su valor con una cifra es necesario sustraer el pasivo del
activo, conforme al proverbio: bona non inteliguntur nisi deducto aere alieno. 10
Otros juristas asocian el patrimonio con la personalidad misma del hombre, como
Charles Aubry y Frederic Charles Rau, quienes, al discutir sobre la noción de
obligación, dicen:
El patrimonio, en su más alta expresión, es la personalidad misma del hombre conside-
rada en sus relaciones con los objetos exteriores, sobre los cuales puede o podrá tener
derechos que ejercitar; comprende no solamente in acta los bienes ya adquiridos, sino
también in potentia los bienes por adquirirse; es esto lo que expresa correctamente la
palabra alemana Vermogen que significa a la vez poder y patrimonio. 11
El patrimonio, explican:
Es el conjunto de los bienes de una persona, considerados como una uni-
versalidad de derecho.
La mayoría de los juristas definen el patrimonio partiendo del concepto de Au-
bry y Rau, y algunos agregan que el patrimonio debe ser susceptible de una va-
luación pecuniaria o bien de un contenido económico, de modo que lo definen
así:
Conjunto de bienes, derechos y obligaciones de una persona, estimables
económicamente y que constituyen una universalidad de derechos.
Podemos apreciar que, en términos generales, el patrimonio comprende:
a) Bienes, derechos y obligaciones. Los primeros simbolizan la parte positiva o el
activo de la persona: para efectos prácticos, representan el haber de la persona,
con el que solventará sus necesidades y garantizará el cumplimiento de sus
obligaciones a sus acreedores.
Son precisamente los bienes de la persona los que permiten cubrir sus
necesidades y responder a sus deudores presentes o futuros, quienes ven ase-
gurados sus créditos con el patrimonio del deudor.
Las diferentes legislaciones del mundo le dan ese carácter al patrimonio del
deudor, el cual lo hace sujeto de crédito, en función de que los bienes responden
-
1O M. Planiol y G. Ripert, Derecho civil, Harla, México, 1997, p. :w;,
11 Cilodo por 1 1\tllliH'l'ose, Ti'rllarlo r lmH'IIfrtldt• tft'll 't/111 fi¡ •/1, 11111111 1\ I ~Jilt
Capítulo 1. El patrimonio 11
por sus posibles deudas. De esta manera lo contempla el Código Civil Federal,
en el título primero de la tercera parte, "De la concurrencia y prelación de los
créditos': que dice: "El deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones
con todos sus bienes, con excepción de aquellos que, conforme a la ley, son
inalienables o no embargables:' 12
b) Por lo que respecta a las obligaciones, éstas representan la parte negativa, el
pasivo o deudas de la persona, quien dispondrá de su activo para cumplir con
ellas. Tanto los pasivos como los activos deberán ser susceptibles de apreciación
pecuniaria o económica y su balance representa el haber patrimonial. Es fácil
deducir que el activo debe superar al pasivo, de lo contrario, resultará imposible
hacer frente a las obligaciones o pasivos. Pero, ¿qué sucede cuando el pasivo
es superior al activo? ¿Podría afirmarse que la persona carece de patrimonio?
e) Una universalidad jurídica es el conjunto de bienes, derechos y obligaciones
comprendidos en el patrimonio, los cuales constituyen una unidad abstracta
en su conjunto y no material, misma que, durante la vida de la persona, per-
manece sin tocar, aunque desde el punto de vista material sus elementos sufran
transformaciones, pues pueden cambiar, perderse, disminuirse, incrementarse,
incluso estar contablemente en números rojos. Sin embargo, el patrimonio,
como universalidad jurídica, siempre es el mismo.
rl) Finalmente, cabe destacar la valuación pecuniaria o económica del patrimonio,
la cual equilibra el activo y el pasivo. Ya comentamos que las cosas referentes
al patrimonio eran denominadas por los romanos como bona o pecunia; este
último término precisamente procede del vocablo pecus (rebaño), que despu és
se atribuiría a la moneda (pecunia), el cual significa o representa la cantidad
de riqueza o bienes susceptibles de valuación en dinero, por lo que la palabra
pecunia se usó para designar a todos los elementos constitutivos del patrimonio
de las personas. 13
•
1.1 C:árligo Civil Federal, art. 2964, y también Código Civil para el Distrito Federal.
1 1 ( Jr. A. d · Ors, Derecho privado romano, EUNSA, Pamplona, 2004, pp. 133 y 134. En esta obra dice el
ll!llor: "Constituye la base de las res nec mancipi el ganado menor (pecus) y luego el dinero; pecus, como
{II'C IIIlin, deriva de una raíz peku, que significa el patrimonio mobiliario. El valor de cambio empezó por
"'' en Roma, co mo en otros pueblos, la cabeza de ganado (1 buey= 10 ovejas); las más antiguas mullu s
'1' flj uban en ganado (también mayor); la apropiación de bienes comunes se siguió llamando peculalus;
im bie nes qu e se dejan a un hijo o esclavo son el peculium. El uso de cobre como medio de cambio
''"'Pt'1lJ sin form a de moneda, sino de barras (a es mrfe), que poclfan fr accionar en rauduscula; lus
IHIII '" tkbfan pcsarsc con una balanza de pla tillos (11/mi ) y r nd :111111 111 p t·~ nd l l tO IISiilu fa una unidad (u1111
"• 11111 11 11111
'lll•t o') qur r r,1dt• unos 273 gramos .. . La ap:11·id l'll1 dt • l11 llllllll'd'' 111 lli\11 d11 hlro lnn¡-ccsa ria la bai :IIWII,
1"'"' t'•NII\ lit' t OII Nt' l vt\ torno ri lo sim bólico, 11\1111)111 ' l 11~ 11111 111ol 1111 ~ ~ lll lll ill tlll (/ll't lllllll 1111111('1'11111) y 1111
't i' 111 '~1111 111 ... 1.11 pillll('lll linii, IHi ÓII llillllt'illlhl (iil l/1111 111 )1 Í !' i jfl(l·llfll
,¡ , 111,,111 ol1• do•, 11'11"1 y "'1 '.¡~,,.,3-
1)11 1 lijlllll'tt'lii iiiiiiiiiiiH'dll
 12 BIENES Y DERECHOS REALES
1 .2 Elementos del patrimonio
De acuerdo con la definición de patrimonio y desde el punto de vista económico
o de valuación pecuniaria, éste comprende dos elementos:
~ El activo, que se compone por todo aquello que, dentro de la masa patrimo-
nial, tiene un contenido económico que beneficia a su titular, es decir, todos los
bienes y derechos pertenecientes a una persona. Jurídicamente éste se integra por
el conjunto de bienes y derechos que son susceptibles de apreciación económica
o pecuniaria, expresados en derechos reales y derechos de crédito.
Los derechos reales son poderes jurídicos del sujeto respecto de los bienes
sobre los cuales recae esa potestad legal y que las demás personas, como sujetos
pasivos, están obligadas a respetar y no interferir en su ejercicio.
Los derechos de crédito consisten en prestaciones o abstenciones que el titular
de ese patrimonio, como acreedor, puede exigir a uno o varios sujetos que son
sus respectivos deudores: el cumplimiento de las prestaciones o abstenciones de
contenido económico.
Es evidente que los mencionados bienes y derechos de carácter patrimonial se
traducen en derechos reales, personales y mixtos, los cuales se estudiarán a lo largo
de esta obra. El activo del patrimonio es la base para la manutención de la propia
persona que es su titular y la garantía para el cumplimiento de sus obligaciones
frente a sus acreedores. El activo, como se expuso antes, puede incrementarse,
disminuirse y sufrir cambios durante la vida de la persona.
~ El pasivo o parte negativa del patrimonio se integra por el total de las obli-
gaciones del titular del patrimonio; esta obligación se entiende como la relación
jurídica entre dos personas, una de ellas denominada deudor, sujeta a otra, llamada
acreedor, que le puede exigir una prestación de carácter patrimonial.
Para el acreedor o sujeto activo el contenido de la obligación es un derecho
de crédito, que se traduce en parte de su activo. En tanto que desde el punto de
vista del deudor el contenido obligacional representa un pasivo.
El pasivo, como parte del patrimonio, también puede aumentar o disminuir
e incluso ser mayor que el activo, en cuyo caso no se puede decir que la persona
se ha quedado sin patrimonio, pues como se ha afirmado, el patrimonio es una
universalidad jurídica inherente a la persona mientras ésta viva.
1.3 Patrimonio como atributo de la personalidad
_ El patrimonio, como ya se expresó, es integrado por los bi cnvs, los derechos y las
obligaciones, que en su conjunto constituyen , más que lll\,1 'ollllhtln l i.1 <k haberes y
deberes, unn cnlidad jurídica abs1ra ct:1 dcnomill:td il 111111'1'1' '"'''11,¡ /lll f,{if ·n , l:1 < 11.d ,
Capítulo 1. El patrimonio 13
independientemente del movimiento que sufra desde el punto de vista material,
se mantiene invariable como un atributo de la persona de derecho.
De acuerdo con esto, el patrimonio es una emanación de la personalidad mis-
ma, por ello los tratadistas consideran al patrimonio como un atributo de la per-
sona o de la personalidad, de manera que podemos decir que "no hay patrimonio
sin persona, pero tampoco hay persona sin patrimonio"; éste es, pues, un atributo
de personalidad, por tal motivo es inseparable de la persona.
Sobre esta concepción o teoría del patrimonio, propuesta por Aubry y Rau, se
volverá posteriormente y se desarrollará con detalle, dada la aceptación que ha teni
do en el ámbito jurídico la también denominada teoría del patrimonio personalidad.
1 .4 Teorías sobre el patrimonio
¿Cuáles son las teorías acerca del patrimonio?
Las teorías acerca del patrimonio se crearon a principios del siglo XIX con el
auge de las legislaciones modernas, pues debemos recordar que los romanos, si
bien desarrollaron más que exhaustivamente el estudio y la legislación sobre las
cosas o bienes, no elaboraron una teoría acerca del patrimonio.
No obstante, podemos afirmar que sentaron las bases para su desarrollo poste-
rior, el cual no podía darse antes, considerando que después de la caída de Rom a
en el siglo v prevalecieron en el mundo occidental las monarquías, y no fue sino
hasta después de la Revolución Francesa -cuna de la organización republicana
que tomó auge la legislación y, con ella, el desarrollo de las diversas teorías qu ,·
daban sustento a las instituciones y figuras del código civil; destacan entre estas
teorías las que se refieren al patrimonio.
1 .4.1 Teoría clásica: tesis conceptualista f:Je Aubry y Rau
1.os autores Aubry y Rau, en el seno de la escuela exegética, desarrollan la noción
de patrimonio entendido como:
el conjunto de bienes de una persona considerado como una universalidad
de derechos, es decir, una masa de bienes que, de naturaleza y orígenes
diversos y materialmente separados, no son reunidos por el pensamiento
más que en consideración al hecho de que ellos pertenecen a una mism a
persona.
1k .\lucrdo con es ta noción, el patrimoni o ptll'dc Ull llt'm·r, ;1 l menos en teorfa,
Indos los hi l' l1 l'S, in cl uso los derechos ¡j¡• ],, l ~~' ' '• l•tlldld.lll qtw , 1' n es tricto se ntido,
~~~ ~~ <kn•, lws <.'XI mpalrinw nialcs, y ntlll 1 iilllldll ln ~o • ""' ~'•"'• 1111 1 oll il'mpiL"n vs tw.
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14 B IENES Y DERECHOS REALES
Según estos autores, si el patrimonio es de naturaleza puramente intelectual,
entonces los elementos que lo constituyen también deben revestirse del mismo
carácter y los objetos exteriores, sobre los cuales tiene derecho una persona, sólo
pueden reconocerse como partes integrantes del patrimonio a título de bienes y
en razón de la utilidad que puedan producir.
En consecuencia, la noción de patrimonio no sólo era de naturaleza intelec-
tual, pues también correspondía a la idea de los bienes como derecho subjetivo.
Por tanto, la noción de patrimonio sólo es más abstracta porque comprende una
masa de derechos, así como de obligaciones, y su contenido puede variar sin que
el patrimonio, como noción, sea modificado.
De esta concepción se desprenden los conocidos como principios de la teoría
clásica del patrimonio, a saber:
a) Todas las personas tienen patrimonio.
b) Las personas sólo tienen un patrimonio, aun cuando en un momento dado
no tengan ningún bien ni ninguna deuda.
e) El patrimonio es inalienable ínter vivos y por ende sólo es transmisible mortis
causa. Estos principios los desarrollaremos con mayor detalle más adelante.
La visión de patrimonio de Aubry y Rau es abstracta y meramente conceptual,
de ahí que su teoría sea considerada conceptualista. De acuerdo con esta teoría,
el patrimonio es una emanación de la personalidad, por lo que participa de todas
las características que a ella corresponden, como la unidad y la indivisibilidad;
de acuerdo con esto, el patrimonio es la misma personalidad contemplada en su
aspecto económico, incluyendo el patrimonio que tiene la persona en un momento
dado o patrimonium in acto, como el que pudiera llegar a tener desde su nacimien-
to hasta su muerte, patrimonium in potentia.
De conformidad con la teoría conceptualista, el patrimonio -se explica a los
estudiantes de derecho- es como una bolsa abierta que acompaña siempre a la
persona; unas veces está llena y otras vacía, pues en ella entran y salen derechos
y obligaciones.
Aubry y Rau, los autores de la escuela clásica o conceptualista, señalan los
siguientes principios o premisas fundamentales del patrimonio:
a) Sólo las personas pueden tener patrimonio, porque son las únicas capaces de
tener derechos y obligaciones; esto convierte al patrimonio en un atributo
de la personalidad, dado que la ausencia o confiscación de todos los bienes
presentes de una persona no suprime la personalidad y, por co nsiguiente, no
impide tener un patrimonio.
b) Todas /m ¡>l'rsonas tienen patrimonio, aun q1til-11 11o llc ' clc ' l,lc •cli·N, plli:s como
yn i'Xplc ''ll lll111 ,~ 1 el patrimonio CS 1111 ("() ll\ t•plcc 11 11111 o ltl icl!lcl libSII'l lllll !jiH'
Capítulo 1. El patrimonio 15
comprende no sólo los bienes que se tienen en un determinado momento
(in acto), sino también los bienes que la persona puede llegar a tener (bienes
in potentia).
El patrimonio supone tanto los bienes presentes o riqueza actual como
los bienes o riqueza futuros, ya que para la escuela conceptualista o clásica
la noción de patrimonio corresponde a la aptitud de poseer en un momento
dado bienes y derechos o de tener a su cargo obligaciones. En otras palabras,
el patrimonio puede entenderse como la aptitud o capacidad para ser titular de
derechos y obligaciones, concepto que coincide con el de persona, y como esta
capacidad jamás se agota -salvo que la persona muera- aunque el titular, en
un momento dado, disponga de todos sus bienes, la bolsa que representa su
patrimonio queda abierta o en posibilidad de recibir otros bienes. Por tanto,
el patrimonio, como concepto que es, no puede enajenarse en su totalidad, es
inalienable; constituye una capacidad a la que, durante la vida de la persona,
no se puede renunciar.
e) Toda persona sólo puede tener un patrimonio, nunca podrá tener dos patrimo-
nios, pues éste representa una totalidad; de tal manera que nuevos derechos o
bienes incrementan el patrimonio, mientras que las obligaciones significan un
decremento al mismo. El patrimonio, al igual que la persona, es indivisible, de
tal manera que los derechos y obligaciones que corresponden a un sujeto se
agrupan y se vinculan a una persona como un todo. El patrimonio participa
de la unidad e indivisibilidad de la persona.
ti) El patrimonio es inalienable durante la vida de la persona que es su titular. El
patrimonio, en todo caso, se puede enajenar parcialmente, pero esta enajena-
ción no puede ser total durante la existencia de la persona que es su titular,
pues siendo la misma personalidad significaría que ésta puede enajenarse. El
patrimonio sólo puede transmitirse en su totalidad ~ ortis causa a los herede-
ros, con excepción de los derechos y obligaciones que concluyen con la muerte
de la persona.
1" tesis conceptualista o clásica de la escuela de la exégesis, desarrollada por Aubry
} l{nu, prácticamente quedó intocable, salvo detalles que fueron complementados
pnr juristas como Gabriel Baudry-Lacantinerie, quien años después hizo la labor
de · divulgación de esta escuela y elaboró aspectos teóricos sobre la concepción de
In·. nédi tos quirografarios que estudiaremos en su oportunidad.
1.4.2 Crítica de Franc;ois Geny a la teoría clásica
i\ 11 ,•1 t'dtillH) ;1f\o de l siglo Xl X (1899) apan·, ic'1 111111 olu11 do• lit.tll\oi s Gc ny: Mr/o
,/.,s r/r ln/t'Jf!rt'll!rián y.fut• nf<"S del tfl·n•d¡o t•rli'IIIIPf'c' l/1/i''t lJIIc ' II HII'u l l'i fin de In
''"'·111:la ':xq •/'lil.l y el S ll~tri ¡•n to dt• 1,, d,•JiccccJIII .t.l'' ,·,,·/n ,.¡, 1111/lr u.
16 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 17

Geny analiza el derecho por medio del método de las ciencias sociales, pues una noción elemental y que el trabajo subjetivo de los intérpretes la ha deformado;
precisamente en la última mitad del siglo XIX el espíritu científico invade todas las hay que recordar que la obra de Geny se refiere a los métodos de interpretación.
ramas del saber humano y particularmente el derecho, que había logrado mucho Geny califica la teoría elaborada por Aubry y Rau como inútil y peligrosa:
prestigio con el calificativo de ciencia del derecho, tema muy discutido y que sigue
cuestionándose en el quehacer jurídico. Sin embargo, la pretensión de esta escuela a) Es inútil por ser incapaz de servir de justificación a todas las soluciones legales
era aplicar al derecho los mismos métodos de las ciencias sociales, por lo que para y se ve en la necesidad de condenar muchas de ellas como flagrantes atentados
Geny era importante partir de la distinción entre ciencia, técnica y método. a la lógica, pasando por alto que la técnica jurídica no es para dominar la ley,
De esta manera inicia una crítica a la escuela conceptualista de Aubry y Rau, al sino que está justificada sólo si la explica por entero.
afirmar que éstos habían creado una noción artificial y ficticia sobre el patrimonio, b) Es peligrosa porque, sin sus ideas preconcebidas o a priori que lo impiden, ten-
desvinculada de la realidad y que podría confundirse con la propia capacidad; drían lugar muchas construcciones que la jurisprudencia puede y debe hacer
incluso se decía la aberración de que puede existir un patrimonio sin los bienes por sí misma; el reconocimiento de patrimonios afectos a un fin, constituidos en
presentes, bastando la pura potencialidad de adquirirlos en el futuro. Vista así la fundaciones por medio de personas jurídicas públicas; la interpretación restric-
potencialidad del patrimonio puede llegar a inconsistencias más graves, pues con tiva de las disposiciones legales que impiden los pactos sobre sucesión futura,
la mera potencialidad es posible cualquier cosa. entre otras más.
Debido a la confusión entre patrimonio y capacidad se atribuyen al patrimonio
características ficticias de indivisibilidad e inalienabilidad. l'rccisamente a causa de esta concepción del patrimonio, muchas soluciones que-
La importancia atribuida por la teoría clásica a los conceptos presenta pro- dan privadas de éxito o no pueden llevarse a cabo sin que, según estas ideas a
blemas como el citado en el párrafo anterior; además, es evidente que el sistema ¡wiori dominantes, el legislador atente contra los principios.
positivo se reduce a algunas concepciones tipos, deducidas por operaciones ra- Respecto de la teoría conceptualista, Geny señala:
cionales abstractas que aportan cuadros inflexibles e inmutables para los hechos
de la vida jurídica, y las construcciones lógicas construidas para explicarlo no son No contento con descomponer las relaciones jurídicas en sus elementos más simples,
afortunadas. con objeto de penetrar en la sustancia íntima y profunda de las mismas, las separa
Para el derecho, la conceptualización es injustificada, dado el carácter social de la realidad y las amolda a su construcción jurídica, para obtener de ello entidad es
de la ciencia jurídica, distante de los procesos lógicos estrictos que sólo funcionan independientes de los hechos que se mueven dentro de la más pura abstracción. Se
puede observar cómo la lógica que desarrolla estas entidades no es sino el desarrollo
en la esfera ideal. El jurista es víctima de sus construcciones y no se da cuenta de la
autónomo de la concepción a priori que ha servido para formarlas. Las construcciones
irrealidad y de lo vacuo de sus resultados; para Geny, una de estas construcciones
así formadas son subjetivas y así deberían permanecer; sin embargo nos las presentan
es el concepto de patrimonio. como dotadas de realidad objetiva y necesaria, lo que fa~ea el resultado del procedi -
Según Geny, la teoría del patrimonio, construida por Aubry y Rau con base en miento y agrego falsea la realidad jurídica, por ello el derecho se encuentra lleno de
la idea a priori de que el patrimonio es una emanación de la personalidad y expre- tautologías y conceptos carentes de realidad.15
sión de la potencialidad que tiene la persona para adquirirlo durante la vida, lleva
a deducir los principios o características antes mencionados: indivisible, inseparable 1:•.1 o rebasa los límites de la realidad; el conceptualismo artificioso que domina la
de la persona, inalienable e intransmisible, salvo por mortis causa en provecho de 1 il'lll'ia jurídica contradice el sentido común y lo que aconseja la reflexión. No debe
los herederos, quienes a la postre serán continuadores de la personalidad jurídica. 14 111 'n krse de vista, bajo ninguna circunstancia, el carácter ideal y subjetivo de Jos
Esta teoría ha mostrado algunas contradicciones, pero en general ha perma- llft!ll'dimientos jurídicos, pues no hay que confundir, por un lado, los principios
necido intacta y así se transmite; podemos decir, siguiendo a Geny, que es la tlt JIISI icia elementales en su esencia y, por otro, los procedimientos técnicos, cuya
expresión de la más pura verdad jurídica, y agregar que es la teoría que persiste !.VOil de ser es la aplicación de estos principios de origen conceptual y de natu
en el derecho positivo. 1"1ilo.1 subj etiva, reducidos a simples hipótesis, sin otro valor que su adaptación
No obstante, dice Geny, la construcción cuidadosa e ingcnios.lllH'llk doborada 1! lu r c.d ización del fin señalado por la equidad, el cual no siempre es alcanzado.
no es otra cosa que un concepto ideológico, que ha tolll.ldo d1 l.1 ,,·,did:1d sólo

Id e:¡, 1 , ;,!11 \ .\ /,•totlo t!l' inft ' IJIII'ftllit\ 11 1' /tll ' llfl '\ t!l'i ,¡,., ., ¡,1,/'liltl•i!•¡•• iiÍ/It'.l, 1'¡qj, 1 l'lltltl ,¡, hÍ 1~ 1/•/.J,•,¡ , 1'1' Id ). y 1•1,1 , --------
18 BIENES Y DERECH OS REALES
Con las críticas anteriores, Geny pretende demostrar cómo el proceso de
construcción abstracta, cuando olvida el carácter ideal y subjetivo de estos proce-
dimientos y los generaliza en estereotipos, considerando estas concepciones pre-
determinadas como inmutables y carentes de realidad objetiva, reduce y limita el
campo de la ciencia jurídica.
Las normas jurídicas y sus soluciones, decía Rudolf van Ihering, se encuentran
determinadas por el fin práctico y social de las instituciones; las construcciones
lógicas deben estar en su lugar, por lo que el único modo de legitimar su empleo
es no perder de vista jamás el carácter ideal y subjetivo de sus procedimientos. 16
La crítica de Geny a la escuela conceptualista, que tuvo el mérito de haber
explicado y elaborado por primera vez una teoría acerca del patrimonio, debe ser
analizada con mayor profundidad y detalle, por lo que recomendamos leer su obra,
dadas las reflexiones filosóficas interesantes y profundas que contiene.
Sin embargo, para los fines de este libro, debemos resumir, con base en lo
dicho por Geny y otros juristas, que esta teoría conceptualista:
l. Ha sido señalada de incoherente desde el punto de vista lógico y de hacer
deducciones arbitrarias carentes de fundamento real, además de artificial y
abstracta; como afirmó Geny, su carácter ideal y subjetivo impide y limita el
trabajo de la ciencia jurídica.
2. Confunde el concepto de patrimonio con el de la personalidad, pues al pa-
trimonio se le da un sentido polisémico -además de entenderlo como el
conjunto de bienes, también lo considera como aptitud para adquirir bienes
futuros-; más grave aún, acepta que pueda existir patrimonio sin bienes pre-
sentes. Por la confusión entre patrimonio y capacidad es que le atribuye a aquél
los atributos de ésta.
3. La confusión anterior conduce a decir que la persona necesariamente tiene un
patrimonio, lo cual es una falsedad; al margen de lo ya explicado por Geny
sobre la concepción meramente abstracta y subjetiva, cualquiera entiende que
no es real, por más que se acuda a la bolsa vacía y se diga que eso es un pa-
trimonio, pues, en todo caso, es una capacidad.
4. La indivisibilidad del patrimonio o que la persona sólo puede tener un pa-
trimonio es falso: en la realidad es posible que una sola persona tenga dos
patrimonios separados, sin que haya confusión de bienes; tal como sucede en
el proceso de aceptación de una herencia, donde el heredero posee el patri-
monio heredado y el patrimonio propio, de modo que éstos no se confunden
y quedan separados, así el primero permanece como prenda de los acreedores
hereditarios y no pueden tocar el patrimonio propio del hetT<km.
16 Cfr. R. von llwring, El espíritu del derecho 1'011111110, volúnwnc' 1 d, (1 ~ l•" .1 í l11i 1'f ' ~ 11 \' 1'it ·~•. fvli'~ lw,
2001 .
Capítulo 1. El patrimonio 19
'i. Finalmente, no es sostenible que la persona durante su vida no pueda trans-
mitir todo su patrimonio.
1.4.3 Postura de Marcel Planiol y Georges Ripert
Maree! Planiol y Georges Ripert inician el estudio del patrimonio estableciendo
que éste es el conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a una persona,
«'s limables en dinero.
Si se quiere expresar su valor con una cifra es necesario sustraer el pasivo del
.lllivo, conforme al proverbio bona non intelliguntur nisi deducto aere alieno (Los
hi l·nes legados no se aprecian sino hasta que se han hecho las deducciones de las
dl' udas).
Afirman, siguiendo la teoría conceptualista, la relación de la idea de patrimo-
1110 y de la personalidad expresada en las cuatro observaciones citadas de manera
tl' xlual:
l . Sólo las personas pueden tener un patrimonio: las personas, cito, son por definición
los entes capaces de ser sujetos activos y pasivos de los derechos; por consiguiente,
sólo ellas tienen aptitud para poseer bienes o para tener créditos u obligaciones.
2. Toda persona tiene necesariamente un patrimonio: una persona puede poseer pocas
cosas, no tener derechos de ninguna especie y, como ciertos aventureros, no tener
más que deudas; sin embargo, cuenta con un patrimonio. Patrimonio no signi-
fica riqueza. Un patrimonio no encierra necesariamente un valor positivo; puede
ser como una bolsa vacía y no contener nada.
3. Cada persona no tiene más que un patrimonio: el patrimonio es uno, como la per-
sona; todos los bienes y todas las obligaciones forman una masa única. Este prin-
cipio de la unidad del patrimonio sufre, sin embargo, algunas restricciones; hay
instituciones excepcionales que operan en el patrimonio una especie de división y
que hacen de él dos masas distintas. El derecho civil ofrece como ejemplos de estos
casos el beneficio de inventario concedido al heredero y el beneficio de separación
de patrimonios, concedido a los acreedores de una persona difunta. Estos dos
beneficios tienen por resultado separar ficticiamente en las manos del heredero
dos masas de bienes: sus bienes personales y los bienes que recibió del difun -
to, de modo que parece que el heredero tiene dos patrimonios.
l. /i/ patrimonio es inseparable de la persona: en tanto que la persona vive, no se puede
efectuar una transmisión de su patrimonio a otra persona; no puede enajenar más
que los elementos, uno después de otro. Su patrimonio, considerado un todo, no
l'S sino la consecuencia de su propia personalidad y siempre permanece unido a
ella. l ~s por ello que todas las transmisiones que se hacen entre vivos son a título
p.111 iltdar. La transmisión de la totalidad dl'l pal rimonio no puede hacerse sino
dt'S(HI('s dl' 1.1 muerte de la persona. ' 7
11 1\1, Pl.11tlnl y <, l(lpn 1, "/' ,JL,._¡,....¡ .,.,
20 BIENES Y DERECHOS REALES
Hasta aquí, Planiol y Ripert son fieles a la teoría de Aubry y Rau; pero lo realmente
novedoso consiste en lo que dicen respecto de la composición del patrimonio, esto
es, que teniendo un carácter monetario, comprende un activo y un pasivo. Se trata
no sólo de derechos y bienes, sino también de obligaciones o deudas de naturaleza
muy variada, pero de ninguna manera comprende todo lo que la persona posee,
pues sólo tienen carácter patrimonial los derechos y obligaciones estimables en
dinero; todo lo que carece de este valor queda fuera del patrimonio.
Dentro de los derechos y obligaciones no patrimoniales -que carecen de valor
pecuniario- Planiol y Ripert ubican:
l. Los derechos y obligaciones que tienen carácter político: derechos que aseguran
al individuo su libertad, su vida, su honor, con las obligaciones que por razón
natural traen consigo. En general, no producen efectos jurídicos en tanto no
son dañados por otra persona, dando entonces lugar a su reparación civil o
penal. El estudio de estos derechos y obligaciones, de sus garantías y sanciones,
pertenece por completo al derecho público.
2. Los derechos de potestad de una persona sobre otra: estos derechos son la patria
potestad y la potestad marital. A diferencia de los precedentes, pertenecen
al derecho privado, pero tienen el mismo carácter no monetario, por lo que
quedan excluidos del patrimonio. Cuando una persona está sometida a un
derecho de potestad no es deudora de otra, sino su subordinada.
3. Las acciones del estado que una persona puede ejercer para defender o modificar
su condición personal. 18
De acuerdo con esto, ¿qué queda en el patrimonio? La respuesta parece sencilla, y
diríamos que quedan los derechos reales y los derechos de crédito u obligaciones.
El estudio y la distinción de estos derechos constituye uno de los elementos esen-
ciales del derecho mismo. Precisamente este libro tiene como objeto estudiar los
bienes y derechos reales; y el estudio de las obligaciones corresponde al derecho
de las obligaciones, una asignatura distinta.
1.4.4 Posición de Julien Bonnecase
Julien Bonnecase explicaba que la noción de patrimonio se encuentra en estrecha
relación con la noción de obligación, de manera que en su obra, específicamente
en el apartado correspondiente a las obligaciones, aporta sus principales ideas
acerca del patrimonio.
Bonnecase reconoce, en primera instancia, que la noción de patrimonio ha
provocado controversias científicas y dice que expo ndd la leorfa ~ 1;\s ica, la l co mo
resulta de las 12 proposicion es de Aubrcy y Rau .
') J!f{III/1'/111111/ÍO, ÍIIIIIÍI 'IIIIfJ/i • t/umnlt• /o vit/11 tfl' 11/ 1/lllfrl/ , l 1 ~ //111/.11 1/Íit: 11 /11 111 /ll'l" ft •
I H J/,(, lrlll 1' l '•h
Capítulo 1. El patrimonio 21
l. El patrimonio se traduce en una masa de bienes activos y pasivos que repre-
sentan un valor económico de conjunto, de cuya masa se excluyen aquellos que
han sido llamados, a veces, bienes morales o meramente intelectuales, como los
de familia, el talento, el honor, etc., considerados en sí mismos; pues como
veremos, cuando estos bienes son lesionados, dan derecho a una reparación
pecuniaria.
2. La idea de patrimonio está indisolublemente ligada a la idea de personalidad. No
se concibe un conjunto de bienes constitutivos de un patrimonio sin una persona
que sea su titular.
l. El patrimonio está ligado a la idea de personalidad no solamente en el sentido
de que es imposible concebir un patrimonio sin una persona que sea su titular,
sino que además el patrimonio se identifica con la persona misma desde determi-
nado punto de vista, ya que el patrimonio se reduce, por una parte, a la aptitud
de la persona para adquirir y, por la otra, a los bienes que en un momento dado
pertenecen a una persona. En otras palabras, el patrimonio comprende dos
elementos distintos: uno subjetivo, es decir, el poder económico de la persona
y su aptitud para adquirir, y otro objetivo, que hace referencia a los bienes que,
en un momento dado, pertenecen a esta persona.
l. '/'oda persona tiene necesariamente un patrimonio. Los autores más recientes
aceptan esta proposición, y es así como Planiol, en su primera edición, dice
sobre la relación de patrimonio y personalidad: "Una persona puede ser muy
pocas cosas, no tener ni derechos ni bienes de ninguna especie, y hasta, como
icrtos aventureros, no tener más que deudas; sin embargo, tiene un patrimo -
nio. Patrimonio no significa riqueza; un patrimonio no encierra necesariamen -
te un valor positivo, puede ser como una bolsa vacía y no contener nada:'
~ •. Ji/ patrimonio es de naturaleza puramente intelectual; es decir, se distingue de
los elementos concretos que en un momento dado pu~en componerlo. En otras
palabras, el patrimonio constituye una universalidad jurídica en cuyo seno
so n íungibles todos los elementos que la constituyen, unos en relación con los
ol ros; es decir, se consideran no individualmente, sino sólo en su valor. Aubry
y Rau recurren a la idea de subrogación real para explicar esto.
11. Ji/ {>({frimonio es inalienable durante la vida de la persona.
l:'lfllllrimonio de una persona es, durante su vida, uno e indivisible.
H !\ uur¡ue el patrimonio, como universalidad de bienes, se basa en la personalidad,
w tlistiugue de la persona misma. Puede concebirse la existencia de una relacióu
t'llfn· 1(/ persona y el patrimonio; ésta es la que se establece entre una persona y
todo o/Jjclo r¡ue le pertenezca. Tal relación es un derecho de propiedad. El der.
r /111 de {1ropicd({r/ es el único derecho real de que puede ser o/Jjl'IO el patrimouio
dl!/111111 ' /11 vit/11 tlt su fitu lnr.
¡,. 1' 1/1 ', 1' /1 1'/ 11'11/lt!o\TTITf'til'o ,. iu/l'g/'11/ tll'i /1tllllll t' " ' ' "' ltUt 'rlr •tPI, ti r¡u il'//1'1
22 BIENES Y DERECHOS REALES
se llama continuadores de la persona, puesto que, en principio, están obligados
al pago indefinido de las deudas; sólo se transmite objetivamente a los herederos,
llamados sucesores a los bienes, puesto que éstos únicamente responden del pasivo
hasta el monto del activo.
10. Siendo el patrimonio una emanación de la personalidad, las obligaciones a car-
go de una persona deben gravar también su patrimonio. Por ello, existe a favor
de los acreedores un derecho de garantía que recae sobre el patrimonio mis-
mo del deudor y, por consiguiente, sobre todos y cada uno de los bienes de que
se compone o pueda componerse. La idea de subrogación real contribuye a ex-
plicar este resultado.
11. Igualdad de los acreedores en la distribución del patrimonio, en cuanto al ejercicio
del derecho de garantía. En esta fórmula, Aubry y Rau establecen el principio de
que la fecha de las deudas de un patrimonio no tiene importancia precisamente
porque el derecho de los acreedores recae sobre el patrimonio, considerado
en sí mismo. Todos estos acreedores tienen los mismos derechos sobre el pa-
trimonio o más bien sobre los elementos que lo integran, al embargarse éste;
con más exactitud puede pagarse a prorrata, esto es, en proporción al monto
de sus créditos.
12. El patrimonio, considerado en su conjunto, sería protegido no sólo por la facultad
de reivindicarlo en la forma de una petición de herencia a la muerte de una
persona, sino también por la acción que compete al ausente y a mayor abunda -
miento por el enriquecimiento sin causa. 19
Después, Bonnecase cuestiona la posibilidad de una confusión entre patrimonio
y personalidad, de modo que se apega a la crítica hecha por Geny y concuerda
con él en que la teoría conceptualista es deductiva y artificiosa, además de inútil y
peligrosa, como había sido calificada y explicada por la escuela científica de Geny.
Reproduce la crítica de Geny a la teoría conceptualista de Aubry y Rau y explica
que aquél apeló a Henri Capitant en cuanto este último abandonó la doctrina de
Aubry y Rau, que había adoptado primeramente en su Introducción al estudio del
derecho civil, nociones generales, quinta edición de 1929. 20 En efecto, en el prefacio
de la segunda edición de este libro Capitant declara: "en la parte consagrada al
objeto de los derechos, he suprimido la teoría del patrimonio elaborada y expuesta
por Aubry y Rau, porque actualmente estoy convencido de que esa teoría es me-
ramente deductiva y artificiosa, lo que como Geny ha demostrado, la hace inútil y
peligrosa".
De la teoría conceptualista, agrega, lo único que debe conserva rsc "es la noción
de que el patrimonio es una universalidad jurídica, intcgr:1dn por d conj unto de
19 j. 111!11111 ' 1 1 1 ~ 1 ', "1' rit., pp. 66!! y 669.
11) ( ' 11 111 111 1"11 111111111 ' 1 ¡ 1 ~ 1 ', ¡¡,¡,¡,.,,, 1' 117 1
Capítulo 1. El patrimonio 23
derechos de tipo económico que pertenecen a la persona y de obligaciones de la
misma naturaleza''Y
Para concluir, Bonnecase cuestiona si existe una diferencia entre la teoría de
Aubry y Rau y la adoptada por Capitant, comentando lo siguiente: el patrimonio
comprende todos los bienes que pertenecen a un hombre, y todas las obligaciones
que representan un valor pecuniario a favor de otras personas ... Los bienes repre-
sentan la parte activa del patrimonio; las obligaciones, el pasivo. Por el contrario,
quedan fuera del patrimonio los derechos que no tienen carácter pecuniario: los
derechos de familia, patria potestad, potestad marital y los inherentes al individuo
o derechos públicos. Sin embargo, la violación de éstos genera una acción civil de
1 eparación contra el culpable, de naturaleza pecuniaria y, por ende, forma parte del
p.ltrimonio por ese carácter. Las fluctuaciones sufridas por el patrimonio no alteran
d carácter de esta universalidad y no le impiden subsistir como una entidad distinta.
Por otra parte, los derechos que componen el patrimonio pueden extinguirse
y ser sustituidos por otros, las deudas pueden desaparecer, disminuir, aumentar e
111cluso sobrepasar al activo; sin embargo, todas estas transformaciones no modi-
llu\n la unidad y existencia del patrimonio. Es más, subsiste aun cuando no haya
derechos ni obligaciones; el hijo que acaba de nacer tiene un patrimonio, toda
persona necesariamente tiene un patrimonio. Puede preguntarse qué interés hay
l ' ll hacer así del conjunto de las obligaciones y de los bienes, presentes y futuros, en
111\a persona, una unidad, una entidad, en vez de considerar únicamente cada uno
,¡,. los bienes y cada una de las obligaciones. Este interés -contesta Bonnecase- se
111 csenta, principalmente, desde dos puntos de vista: en primer lugar, y como hemos
d1 l ho, los acreedores tienen derecho de garantía general sobre el patrimonio de su
dt•udor, es decir, un derecho que afecta todos sus bienes presentes y futuros. En
'''1\llndo lugar, al morir una persona, su patrimonio queda definitivamente fijado ;
\'11 11 0 es susceptible de aumentar o disminuir; se transmitirá como se encuentre :l
lo
' ~ hL'rederos del difunto, fundiéndose en el suyo propio. - 22
Precisamente, para estudiar la forma en que el patrimonio opera como g::~ -
1' 111ll•1 ante las pretensiones de un acreedor de hacer efectiva una obligación, se
,¡, ·.. ~troll an o complementan doctrinas acerca del acreedor quirografario, las cuales
tl ,·xpondrán en el siguiente apartado.
1.4.5 Doctrina del patrimonio afectación
\tllt• !.1 can tid ad de críticas de que fue objeto la escuela clásica o conceptua li sw
,¡, A1 1hr y y Rau, se elaboran otras teorí::~ s, entre las que destaca la del patrimonio
il/<'tltlt iáll.
¡,, 111
1 "' ,¡/
-----
24 BIENES Y DERECHOS REALES
Sin duda, la crítica más fuerte a Aubry y Rau fue la concerniente a la indivi-
sibilidad y la inalienabilidad del patrimonio, así como a la consecuencia general
de atribuir al patrimonio características de la personalidad e incluso llegar a su
confusión.
De aquí proviene la teoría del patrimonio afectación, cuya base descansa en
la afirmación de que la fuerza que une y cohesiona a los elementos del patrimonio
para que formen una unidad no es la personalidad, sino la afectación del conjunto
de bienes para la realización de un fin específico y determinado.
En otras palabras, el concepto de patrimonio se relaciona con el fin o destino
que sea dado a los bienes para la realización específica de un fin especial aceptado
por la ley, de tal manera que esto encierra la idea de varios patrimonios en función
de los diferentes destinos que se les asignen.
De acuerdo con lo anterior, podemos señalar los siguientes casos de patrimonio
afectación: el patrimonio del ausente, la herencia, el fundo mercantil.
A la doctrina del patrimonio afectación Planiol, Ripert y Edmond Picard la
denominan doctrina moderna sobre el patrimonio. La idea de esta doctrina, como
se puede apreciar, es no confundir el patrimonio con la personalidad y, por ende,
no atribuirle las características de ésta, como son la indivisibilidad y la inalienabi-
lidad propias de la persona.
El concepto de patrimonio afectación es:
Una universalidad reposando sobre la común destinación de los elementos
que la componen, o más exactamente, un conjunto de bienes y de deudas
inseparablemente ligados, porque todos ellos se encuentran afectados a
un fin económico, y en tanto no se haga una liquidación, no parecerá el
valor activo neto. 23
Esta teoría considera al patrimonio como un conjunto de bienes afectados a la
realización de un fin jurídico económico y resuelve el equívoco de la escuela con-
ceptualista entre el patrimonio y la personalidad, al considerar que la universalidad
jurídica no debe sustentarse en la capacidad de la persona. La autonomía del pa-
trimonio, como opina Rafael Rojina Villegas, se encuentra en función del vínculo
jurídico económico, reconocido por el derecho para afectar al conjunto de bienes
a la consecución de ese fin.
En general, en el derecho mexicano se sigue la doctrina clásica, haciendo que
la teoría del patrimonio afectación no se haya adoptado.
_
)1 q, , l'i il lillil 1 llll'i 'il , 11/1, " ' ·
Capítulo 1. El patrimonio 25
1.5 Crítica a la teoría del patrimonio
Es indudable que el patrimonio tiene un carácter económico y que, a la postre,
los bienes y derechos que lo integran tienden a esa finalidad jurídico económica
que permite hacer frente a las obligaciones que adquiere la persona. Con respecto
a la teoría clásica o conceptualista de Aubry y Rau, coincidimos con las críticas
vertidas por Geny, pero agregamos que en el derecho abundan construcciones de
este tipo: ideales y que no corresponden a la realidad, lo que hace a los estudiantes
de derecho presa fácil de construcciones deductivas absurdas y artificiosas, que
deterioran su formación, en lugar de ayudarla. Por ello es frecuente encontrar
en los textos jurídicos, y particularmente en las leyes, definiciones tautológicas,
o~bsurdas y, como las anteriores, inútiles y carentes de realidad.
Muchas de estas construcciones a priori son realizadas por los juristas y muchas
veces estas teorías son forzadas simplemente para que se adecuen a las norm as
t:s lablecidas; luego, carecen de verosimilitud y de objetividad científica.
Es evidente que las personas deciden el fin de sus bienes de acuerdo con su
1 1lrweniencia personal y que pueden cambiar dicho fin si así lo quieren en cualquier
1llomento. El único límite marcado a esa decisión es lo que establezcan las leyes.
Finalmente, es verdad que ninguna teoría jurídica se incorpora íntegramente a
los códigos, por lo que puede resultar más fácil-y ocurre en muchos casos- qu e
l.ts teorías se construyan a partir de las leyes existentes, forzando el razonamiento
y creando aberraciones o teorías para justificar los absurdos e inconsistencias ck
l11 ley, y por desgracia, también para justificar injusticias.
En este orden de ideas, Leopoldo Aguilar dice: "... la teoría del patrimoni o
''l.1horada por los juristas, cualquiera que sea, es una abstracción lógica innece-
ltl'ia . .." 24
No obstante las críticas, debemos señalar que nuestra legislación sigue la teoría
1l.'1sica con una que otra variante. •
1 .6 La condición del acreedor quirografario frente
al patrimonio del deudor
1'1 p.tlrimonio opera como una garantía ante las pretensiones de los acreedores,
11' 111.1 vin culado con el denominado acreedor quirografario. Antes de entrar en el
' '\ ltt d io de és te frente al patrimonio del deudor, tratemos de entender qué es un
1" ' dtlo qui rog rafario.
Svglin el DRAE, quirografario es relativo al quirógrafo, o en esta forma ac redi
!i d o. () uirógrafo procede del griego XHP ("m:.111o") y se n•ficrc al documento d ..
' 1 1 A¡p ill ," 1·,,, v11p il , Sr,l¡ ttllllo t tll'\ 1! di' t!t'l'i'l'ill >' il•i/ /1 /¡ •¡¡n, /t, 11"1 ¡,,, ,, ,,¡, 1 fll> ' '1 /11111 '1, l'o l'l !'111, IVI!'•x l<n,
1'11111 , 1' 11
1 ---------
26 BIENES Y DERECHOS REALES
una obligación contractual que no está autorizado por notario ni lleva otro signo
oficial o público. En otras palabras, es el instrumento dado por el deudor a su
acreedor para que pueda hacer constar su crédito; de ahí proviene la denomina-
ción de acreedor quirografario para designar al que justifica su crédito con algún
documento privado.
La condición del acreedor quirografario frente al patrimonio del deudor es
un tema en estrecha relación con la teoría del patrimonio y que incide en la for-
mulación de la misma. Al respecto, el citado jurista Leopoldo Aguilar Carvajal
dice: "... todos están de acuerdo en que la teoría del patrimonio se ha elaborado
en beneficio del acreedor quirografario, a fin de evitar que sean burlados sus de-
rechos en el caso de transmisiones a título universal del patrimonio, puesto que
las enajenaciones a título particular tienen otras defensas ..."25
De modo que la figura jurídica del acreedor quirografario encontrada en los
derechos de crédito, a diferencia de los documentados -en donde se señala una
garantía específica y determinada que permite al acreedor ser preferido y pagado
con el producto de ese bien especificado en el documento-, no tiene esta cober-
tura y su posición· se reduce a una pretensión de recuperar un dinero que carece
de garantía concreta y queda expuesto al incumplimiento.
Al respecto, Bonnecase se pregunta quién podría responder de este pago. La
respuesta es obvia: el patrimonio. Prácticamente todos los códigos civiles de ins-
piración francesa establecen la regla que obliga al deudor a poner su patrimonio
como marco de sus obligaciones.
A finales del siglo xrx, la doctrina francesa se ocupó del acreedor quirogra-
fario al asegurar que éste es un causahabiente a título universal; en palabras de
Bonnecase, esta afirmación se ha elevado a la altura de un verdadero dogma, cuyo
promotor más importante es Baudry-Lacantinerie. Éste dice:
La expresión causahabiente, que recibimos de Dumoulin, es una palabra genérica que
designa a toda persona cuyos derechos en su totalidad o en parte le han sido trans-
mitidos por otra, que es su autor, y que en la totalidad o en parte de sus derechos,
tiene la misma condición de ella. Por tanto, en la noción de causahabiente existen dos
ideas fundamentales: sucesión de una persona en los derechos de otra e igualdad de
situación en los derechos transmitidos. Ahora bien, puede sucederse a otra persona
en un conjunto de derechos o en un derecho determinado real o personal. En el pri-
mer caso, es uno causahabiente a título universal, en el segundo a título particular.
Por tanto, los causahabientes a título universal tienen, como dice Dumoulin, omnem
causam et jus auctoris. Suceden a su autor en todos sus derechos y obligaciones. Estos
causahabientes son: los legatarios universales o a título universal , y los acreedores
quirografarios, quienes tienen derecho de garantía ge nera l sohn• t· l p.ttli tn onio de SLI
deudo r, es decir, se benefi cian o perjudican por los :H tm dt• ,.,~ lt ·
¡ r, 1 111 1 /1
Capítulo 1. El patrimonio 27
1\onnecase, citando a Baudry-Lacantinerie, lo dice de la manera siguiente:
La expresión causahabiente, que recibimos de Dumoulin, es una palabra genérica que
designa a toda persona cuyos derechos en su totalidad o en parte le han sido trans-
mitidos por otra, que es su autor, y que en la totalidad o en parte de sus derechos,
tiene la misma condición de ella. Por tanto, en la noción de causahabiente existen dos
ideas fundamentales: sucesión de una persona en los derechos de otra e igualdad de
situación en cuanto a los derechos transmitidos. Ahora bien, puede sucederse a otra
persona en un conjunto de derechos o en un derecho determinado real o personal. En
el primer caso, es uno causahabiente a título universal; en el segundo, causahabiente
a título particular. Por tanto, los causahabientes a título universal, tienen, como dice
Dumoulin: omnem causam et jus auctoris. Estos causahabientes son los herederos
legítimos, los sucesores irregulares, los legatarios universales o a título universal y los
acreedores quirografarios, quienes solamente tienen un derecho de garantía genera l
sobre el patrimonio de su deudor y que se benefician o perjudican por el aumento o
disminución provenientes de los actos de éste. Los causahabientes a título particular
reciben sus derechos de su autor respecto a un objeto particular. Únicamente lo su
ceden en los derechos y obligaciones que afectan a la cosa adquirida por ellos. Son
los compradores, cesionarios de crédito, legatarios a título particular, arrendatarios y
acreedores hipotecarios o privilegiados. 26
ll.111dry-Lacantinerie se apoya en el art. 1328 del código civil francés para afirma'
1.1 .tbsorción de la persona del causahabiente a título universal por la del autol',
'111110 explica Bonnecase:
1)e estas dos categorías de causahabiente, hay evidentemente una a la que se refiere
l'l art. 1328 y que es la de los causahabientes in universum jus, y porque su autor y
t• llos forman una misma persona, todos los actos de su autor los obligan y no pueden
discutirlos; por consiguiente, tanto para ellos como pai-a éste, es indiferente la fecha
de los documentos privados. Ningún interés tienen en saber la fecha exacta del naci
tnicnto de las obligaciones. 27
i 111110 explica Bonnecase:
l•:n otros términos, según Baudry-Lacantinerie, los documentos privados únicament e
lll'IICn fecha respecto de terceros en las condiciones previstas en el art. 1328. Pero ¿debe
t ot nprc nderse dentro de esta categoría de terceros al acreedor quirografario del signa
¡,,,lo? No, pues los acreedores quirografarios son causahabientes universales del autor.
< 'nlodndosc espec ialmente desde el punto de vista del acreedor quirografario, Baud ry
1 "' .1111 incrie in siste sobre el concepto del acreedo r quirogrnfario ca usahabiente a lftulo
li 1 ltottll ll' l 1 1 ~1' , 11/1. di .. p. 1>7,1.
''" 111 --------
28 B IENES Y DERECHOS REALES
universal. El derecho de crédito -dice- no implica ni el derecho de preferencia ni el
de persecución; si el deudor no cumple las obligaciones a que está sujeto, el acreedor
tiene derecho de embargar y rematar los bienes que pertenecen al deudor, para pagarse
con su precio. El acreedor tiene un derecho de garantía general sobre los bienes de su
deudor. Este derecho no recae sobre tal o cual elemento determinado, sino sobre el pa-
trimonio mismo, es decir, sobre la masa de todos los bienes que sean partes del patri-
monio del deudor, al recurrir el acreedor a la ejecución forzosa. El acreedor debe sufrir
las consecuencias de todos los actos de su deudor. Si éste enajena uno de sus bienes,
tal operación es oponible a sus acreedores, quienes no pueden inquietar al tercer ad-
quiriente y embargar en su poder un bien que, por efecto de la enajenación, ha salido
del patrimonio sobre el cual recae su derecho de garantía. Los acreedores no tienen el
derecho de persecución por lo menos en su solo carácter de tales, y disminuye igual-
mente el valor de su garantía cuando el pasivo de su deudor aumenta por efecto de
las nuevas deudas, a que puede estar sujeto éste con otras personas. Si el pasivo del
deudor excede de su activo, ninguna preferencia tienen los acreedores de créditos
que sean más antiguos contra aquellos cuyos derechos son más recientes, art. 2093.
Todos los acreedores correrán la misma suerte: el precio de los bienes del deudor se
repartirá entre ellos a prorrata, es decir, proporcionalmente al monto de sus créditos.
En otros términos, los acreedores, por lo menos cuando únicamente cuenten con el
derecho de garantía general sobre el patrimonio del deudor, no tienen, en su solo
carácter de acreedores, ningún derecho de preferencia. Un acreedor puede tener una
causa legítima de preferencia que resulte de un privilegio o de una hipoteca, pero, en
tal caso, además del derecho personal existe un derecho real, privilegio o hipoteca, el
que produce la preferencia.Z8
Ésta es, en palabras de Bonnecase, la doctrina clásica de la condición jurídica
del acreedor quirografario, segúr. su redactor directo Baudry-Lacantinerie. Esta
doctrina se expresa en las siguientes cuatro fórmulas:
Primera: De la misma manera que la vocación del heredero se refiere al patrimonio de
su autor, el derecho del acreedor quirografario recae rigurosamente sobre el patrimonio
de su deudor. El acreedor quirografario ignora los elementos concretos que, de hecho,
constituyen este patrimonio durante su existencia y a través de sus transformaciones.
Segunda: Así como el heredero, en vida de su autor, está privado de todo derecho de
intervenir en la gestión de la fortuna de éste, el acreedor quirografario, desde el naci-
miento de su crédito, hasta su exigibilidad, está condenado a una inmovilidad absoluta
ante la actividad de su deudor, siendo oponibles los resultados de esta actividad a sus
acreedores, a medida que se produzcan, y cualquiera que sea el sentido en que se orien -
ten. El acreedor está obligado a sufrir las fluctuaciones del patrimonio de su deudo r.
Tercera: No es mejor la situación del acreedor al hacerse exig ihk l' l l 1(• d ito. Así co mo
el hered ero, en principio, debe limitarse a recibir los c il'llll ' lll m .l t· l 1'•''1 Íl11onio qu"
_lK ''''"•'111 1'1' ,, ,., )' !17·1.
Capítulo 1. El patrimonio 29
existan a la muerte del autor, estando privado de toda acción retroactiva, susceptib le
de afectar los actos de disposición o de obligación realizados por éste, el acreedor
quirografario, una vez que su crédito es exigible, encuentra limitado el ejercicio de
su derecho a los bienes actualmente poseídos por su deudor. En principio, no le est::\
permitido volver sobre el pasado y discutir las enajenaciones realizadas, aunque lo
hayan sido directa o indirectamente en su perjuicio.
Cuarta: Así como el patrimonio del difunto se divide entre los legatarios universal es
sin tomar en consideración la fecha de su institución o según el caso, entre los here
deros ab intestato, cuya vocación hereditaria data de su propio nacimiento, y entre los
legatarios universales instituidos, por el contrario, muchos años después de éste, acaso
la víspera de la muerte del difunto, ninguna ventaja obtiene el acreedor quirografario,
con relación a los otros acreedores, de la anterioridad de su derecho; esto en virtud
de la idea de que el patrimonio es una masa esencialmente cambiante, abstracta, in
embargable por sí misma y que, por consiguiente, los que tienen derechos sobre ell a
(acreedores quirografarios y herederos) no podrían pretender que se inmovilizara en
parte y en su provecho exclusivo, al constituirse su crédito o al aparecer su vocación
hereditaria. Solamente la exigibilidad de la deuda y la muerte del autor les permitirán,
respectivamente, actuar en una forma eficaz sobre el patrimonio. La antigüedad del
derecho ninguna influencia tiene sobre la graduación de los créditos que, por hipótes is,
son exigibles en el mismo momento. 29
'H·gún Bonnecase, la teoría de Baudry-Lacantinerie no responde ya ni al sistema dl'
1 nnju nto del derecho privado francés ni a la naturaleza de las cosas, rechazando l.1
lllll ión del causahabiente. Por otra parte, Leopoldo Aguilar Carvajal, ya citado, Sl'
t1.d.1 que la doctrina en análisis presenta tres características o aspectos principales:
1 l.a transmisión del patrimonio a título universal mediante la sucesión.
' La subrogación real, por medio de la cual-a través de sustitución de bienes-
los nuevos quedan afectos a la realización del &n primitivo al que estaban
destinados los primeros.
1\1 patrimonio como prenda común y tácita de los acreedores quirografarios, dt
'' wnera que si el deudor no efectúa el pago al ser exigible, faculte al acreedor
JI·' ra obtener jurídicamente uno de esos bienes y con el producto obtenido dt
"1 una vez vendido- hacerse pago de la obligación. De acuerdo con es to
I 'S :1creedor quirografario aquel que no cuenta con una garantía de su crédito,
1 n11 la afectación específica y determinada de un bien, por lo que si el deudor
110 cumple, el acreedor tiene facultad de hacer embargar y rematar cualquiera
di' los bienes que pertenezcan a su deudor, o sea que se encuentren en el p~l
l11111011io de és te. De donde resulta que el patrimonio se co nsidera, de acuerdo
(1111 l'sla teoría, co mo una unidad abs tr:1c tn y :di•c t:1d., ,, la garantía de crédito.
) '"'""" · 1' lt ll --------
30 B IENES Y DERECHOS REALES
En relación con la teoría del patrimonio afectación, afirma que es una doctrina
moderna que busca otra fuerza fuera de la idea de la personalidad: la afectación
de un conjunto de bienes a la realización de un fin determinado.
El elemento fundamental de esta doctrina es el destino de los bienes, derechos
y obligaciones, para la realización de un fin jurídico. Este destino común origina
el patrimonio como organización autónoma, que conjuga sus elementos para la
realización económica del fin y ahí permanecerán unidos hasta su liquidación.
Esto implica que las personas, tanto físicas como morales, tengan varios fines por
realizar, cada uno de los cuales afecta bienes y, por tanto, pueden tener varios pa-
trimonios autónomos; ello trae como consecuencia que caiga la unidad y la indi-
visibilidad del patrimonio, axiomas de la doctrina personalista.
1 .7 Contenido del patrimonio. Derechos reales,
derechos personales y obligaciones reales
Tomando como base lo estudiado en los puntos anteriores acerca del patrimonio,
en los que se mencionaban, entre otras cosas, los bienes que se encuentran dentro y
fuera de él, procederemos a estudiar los derechos reales y los derechos personales,
así como las teorías que los comparan.
Debemos señalar que los romanos mencionaron esta separación, pero corres-
pondió a los juristas posteriores elaborar estas teorías -al igual que en el tema del
patrimonio-, inspirados en el derecho romano y, sobre todo, en las legislaciones
surgidas a partir de principios del siglo xrx.
De acuerdo con lo ya estudiado, queda claro que el ser humano ejerce ciertos
derechos sobre las cosas, que puede exigir frente a los demás como obligación indi-
vidual o colectiva, y a la vez tiene derecho a exigir a persona determinada una
obligación de dar, hacer o no hacer, de donde emana lo que se conoce como de-
rechos reales y derechos personales, también denominados derechos de crédito, de
cuyo análisis nos ocuparemos en este apartado.
1 .7.1 Sistema romano y desarrollo
de los derechos reales
¿Qué son los derechos reales? ¿Qué son los derechos personales?
Para estudiar las teorías que distinguen los derechos reales de los derech os per-
sonales, debemos recordar que la jurisprudencia romana no elaboró una división
general en la que haya colocado las diversas clases de derechos. Sin embargo, se ha
deducido una clasificación que no pertenece al derecho romano an•r-c;1 de algunas
indicaciones sueltas de éste: la división entre derechos rco lt·~ y dl'lt'l'iws fll'rsonn les.
Accrc;1 de los conceptos de esta división de den'( hm , H'll l1 ··y ¡w~.~ oll.lles, dice
joseph Orl~tl.''''
Capítulo 1. El patrimon io 31
No existen derechos sino de persona a persona: todo derecho tiene necesariamente
un sujeto activo y uno o muchos pasivos; los cuales, ya activos ya pasivos no pueden
ser sino personas: Bajo este aspecto todo derecho es personal.
Todo derecho, además del sujeto activo y del sujeto pasivo, tiene necesariamente
un objeto designado en toda su generalidad con el nombre de cosa. Todo derecho
tiene una cosa por objeto; y bajo este aspecto todo derecho es reat3°
\,;1 vstablecida esta noción, continúa Ortolán, es amplia y extensa: todos los dere-
d,os sin excepción, de cualquier modo que hayan sido adquiridos, ejercidos o
i 1'1 l.tmados en justicia, y cualquiera que sea la cosa corpórea o incorpórea, vienen
1 , tllocarse en una o en otra categoría.
Aunque a estos derechos se les ha mencionado como jus in rem, para los de-
'' • ltos reales, y jus ad rem, para los derechos personales, estas expresiones fueron
ltll1od ucidas en la Edad Media.
No obstante, debemos adoptar una definición como punto de partida, la cual
' " 111odificable y depende de la teoría a la que nos acerquemos.
Proponemos, en principio, que el derecho real es:
Fl poder jurídico que ejerce, directa o indirectamente, una persona sobre
111101cosa con el fin de obtener de ella el aprovechamiento parcial o to-
l.tl para el cual está facultado y que puede ser oponible universalmente.
1ir Pll lt: concepto podemos destacar:
1n. 1\s un poder de imperio que ejerce el titular del derecho real sobre el bien o
''~'' objeto de su derecho; este poderío emana del poder jurídico que le permite
1pmvcchar el bien total o parcialmente y que queda dentro de las facultades
'llll ' le son otorgadas. •
' 1 1 poder jurídico se ejerce directa o indirectamente sobre la cosa sin depen -
dt 1H ia de otras personas; es la potestad directa del titular del derecho real
.nhn· la cosa objeto del mismo. Constituye un derecho absoluto, en el que
"'' lt.1y ninguna relación entre dos individuos sino entre la persona y la cosa.
111 ;tprovcchamiento, dependiendo del derecho real de que trate, puede ser total
11 1'•"' i;d. Es total cuando el titular usa, disfruta y dispone de la cosa objeto del
il, ll'l ho real, como sucede con el derecho de propiedad, en el que la facultad
¡1, 1 11tular es plena, es decir, tiene el jus utendi, jus fruendi y eljus abutendi.
1 \~ k derecho es parcial en otros derechos reales, como en el usufructo,
d~tllde d titular del derecho real sólo puede usar y disfrutar del bien o la cosa
lll>jt'lo de este derecho.
111 1 l .hlnl:tn, "/'di,, p. 1() ¡___--
32 B IENES Y DERECHOS REALES
4°. En los derechos reales, aun cuando median otros sujetos, la relación jurídica
es directa entre el suj eto titular del derecho y la cosa; de tal manera que este
derecho es oponible universalmente, erga omnes, es decir, el ejercicio del de-
recho real es directo y no depende de un sujeto pasivo; en todo caso, existe la
obligación de cualquier tercero de respetar el ejercicio del derecho y la titula-
ridad del mismo. El caso más típico se encuentra en el derecho de propiedad,
donde el propietario tiene derecho de usar, disfrutar y disponer del bien de su
propiedad, y todos los demás terceros o la universalidad de sujetos estamos
obligados a no interferir en el ejercicio de su derecho, aunque nadie es sujeto
pasivo directo, pues el propietario tiene una relación directa con la cosa o bien
de su propiedad.
Respecto del derecho personal, puede definirse en principio como:
Una relación jurídica que se establece entre una persona, llamada acreedor,
que exige a otra, denominada deudor, cumplir con una prestación de ca-
rácter patrimonial: dar, hacer o no hacer, a la cual se encuentra obligado
por voluntad de las partes o por mandato de ley.
A diferencia del derecho real, el derecho personal:
1°. Es una relación jurídica entre dos sujetos o personas: un deudor y un acreedor,
donde el segundo puede exigir al primero una prestación, de tal manera que
ambos están individualmente determinados.
2°. Si bien existe una cosa de por medio, como objeto material de la prestación,
la relación no es entre el acreedor y la cosa, sino entre el acreedor y el deudor.
3°. La prestación de carácter patrimonial puede ser dar, hacer o abstenerse, y ser
susceptible de valuación pecuniaria.
Con estos conceptos se pueden establecer una serie de diferencias entre derechos
reales y derechos personales, de los que existen distintas teorías para distinguirlos,
como se verá a continuación.
1.7.2 Principales teorías para distinguir los derechos
reales de los derechos personales
Si bien no hay uniformidad entre los juristas para analizar las diferentes teorías,
hemos adoptado la propuesta del maestro Rafael Rojinn Yilkg:ts por se r una de
las más detalladas.
Podt•tno s agrupar las tcorfas de l:1 m :ttH'r:t ¡, i¡r,llil 'lllt
Capítulo 1. El patrimonio 33
•o- Tesis que defienden la separación total entre los derechos reales y los derechos
personales, también conocidas como tesis dualistas, dentro de las que quedan
comprendidas:
a) La escuela de la exégesis o clásica, cuyos principales exponentes son Aubry
y Rau, así como Baudry-Lacantinerie.
b) La teoría de Bonnecase, también denominada teoría económica.
•o- Tesis que sostienen la identidad de los derechos reales y los derechos perso-
nales, entre las que se encuentran:
a) Quienes identifican los derechos reales con los personales, denominados
personalistas, entre los que se ubican Ortolán, Planiol y René Demogue.
b) Las tesis objetivistas, cuya característica es identificar los derechos perso-
nales con los reales, fueron expuestas por Eugene Gaudemet, Olivier Jallu,
Henri Gazin y Raymond Saleilles.
\t•rcmos primeramente las tesis que defienden la separación entre los derechos
'' .des y los derechos personales.
L7.2.1 Escuela clásica o de la exégesis
1 ~ ~ ,, escuela, expuesta por Planiol, parte de la diferencia y separación entre de re-
' !tos reales y derechos personales. Para sus representantes, Aubry y Rau, el derecho
,,.,,¡ t'S un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata sobre un bien,
i'tlt 11 s 11 aprovechamiento total o parcial y que es oponible a terceros.
Como explica Planiol: "Existe derecho real cuando una cosa se encuentra so-
"'' t tda, completa o parcialmente al poder de una person1, en virtud de una relación
ltlllll'dia ta, que se puede oponer a cualquier otra persona (Aubry y Rau):' 31
l.o anterior, según Planiol, puede aplicarse al derecho de propiedad:
ll ,ty u na persona que proporciona uno de los términos de la relación, es el propietario;
ttos queda so lamente por encontrar el otro término, que no es difícil de descubrir;
,.~ todo mundo, excepto el propietario. Un derecho real cualquiera es una relación
fitddka establecida entre una persona como sujeto activo y todas las demás como
'dljl'los pasivos ... La obligación impuesta a los sujetos pasivos es puramente negativ::t:
t iHI ,'>is lc e n abstenerse de todo lo que podría perturbar la posesión apacible que la ley
qtt ll' ll' ns~·gurar al propietario. 32
1\ 1 l'l ,llll nl y (; l(lpt'l l, P/ 1. r /l ., p IC,7.
1/o¡¡/o 111 , ¡o 11oH -------
34 BIENES Y DERECHOS REALES
De acuerdo con esta concepción, el derecho real tiene los siguientes elementos:
~ La existencia de un poder jurídico o potestad en manos de su titular.
~ La relación directa e inmediata entre el titular del derecho real y la cosa o bien.
~ El aprovechamiento total o parcial que indica naturaleza económica del derecho.
~ La oponibilidad respecto de terceros, es decir, es un derecho absoluto o derecho
erga omnes, lo que significa que no hay un sujeto pasivo determinado, sino
que cualquiera está obligado a permitir su ejercicio.
En cuanto al derecho personal, la escuela clásica lo define como:
Una relación jurídica entre un sujeto denominado acreedor que tiene una
facultad de exigir a otro llamado deudor una prestación de carácter patri-
monial, que puede consistir en un dar, un hacer o un no hacer.
Los elementos del derecho personal son:
~ La existencia de una relación jurídica entre un sujeto activo y uno pasivo, esto
es, un acreedor y un deudor.
~ Una facultad derivada de la relación jurídica entre acreedor y deudor, mediante
la cual se faculta al acreedor para exigir una conducta al deudor.
~ La prestación objeto de la relación jurídica, que consiste en la prestación o
abstención de carácter patrimonial.
De acuerdo con esto, podemos establecer la siguiente comparación:
l. El derecho real es poder jurídico y una facultad de obtener o exigir; el poder
jurídico se ejerce de la persona hacia la cosa. En cambio, en el derecho personal
no hay poder jurídico, sino sólo la facultad de obtener o exigir del deudor una
prestación o abstención.
2. El derecho real tiene por objeto un bien, es decir, hay una relación directa entre
el titular y la cosa. La cosa es objeto directo del derecho real. En el derecho per-
sonal, por su parte, el objeto es una prestación o abstención a cargo del deudor.
3. El derecho real es un derecho absoluto, oponible a terceros, valedero erga
omnes, esto es, nadie puede perturbar a su titular del correspondiente apro -
vechamiento a que tiene derecho.
I.n el derecho real rigen dos principios respecto de la preferencia :
1. El rferc•clw de persrcución. Dentro de la misnl.l l ' >lll')~lld,t de dc · ~e·dws reales
ri¡o,l" c•l lllllh ipio dl' l]lll' d 1fll1' I'S f' I"Í/111'111 1'11 /le 111/''c
Capítulo 1. El patrimonio 35
' El derecho de preferencia. La preferencia, ante la igualdad de derechos reales,
se establece por el tiempo. Pero cuando los derechos son de diversa categoría,
cuando los hay de mejor calidad que otros, la preferencia se determina por la
naturaleza del derecho y no por el tiempo. Dice Bonnecase:
Comúnmente se habla de los atributos del derecho real, los cuales, a diferencia de lo
que acontece respecto del derecho de crédito, serían: el derecho de preferencia y el de
persecución. Esta fórmula es defectuosa; el derecho de persecución y el de preferencia
110 constituyen dos derechos distintos, que se basen en el derecho real. Más exacto es
decir que el derecho real se presenta, según las circunstancias, como un derecho de p er-
secución o como un derecho de preferencia ... Según Aubry y Rau, el derecho de perse-
Luc ión es, en definitiva, la prerrogativa del titular del derecho real para perseguir su
ejercicio sobre la cosa misma sometida a él, y contra todo poseedor o detentador de
¡•ll a. También el derecho de preferencia se traduce en una prerrogativa, consistente
1' 11 que al entrar en conflicto varias personas que han adquirido, en épocas diferentes,
derechos reales de la misma o de diversa naturaleza sobre una cosa, triunfa el derech o
.tdquirido primeramente sobre los adquiridos con posterioridad. En el fondo, sólo se
puede hablar verdaderamente de derecho de preferencia y de persecución, tratándose
de los derechos desmembrados de la propiedad o, simplemente, quizás de los derechos
1r.dcs de garantía, pero no del derecho real de propiedad, el cual absorbe, desde su
.1dquisición, todas las utilidades de la cosa en provecho de su titular.33
1'e !ll'l ro ntrario, el carácter relativo de los derechos de crédito permite la separación
1_111 los derechos reales, pues en los primeros no encontramos ni la acción per
~·._.11tor i a ni el derecho de preferencia, derivado de que el objeto de la obligación
¡_:11 ,.¡ derecho personal es una conducta del deudor y no una cosa, por lo que el
11 m·dor no podrá perseguir cosa alguna determinada en caso de incumplimiento,
11lo podrá exigir el cumplimiento del dar, el hacer o no hacer que es materia de
l1 11 1.11 ión jurídica entre ambos. '
1:n los derechos personales no hay acción de preferencia, pues no rige el prin -
1¡ 1111 dl' que el primero en tiempo es primero en derecho; todos los acreedores, al
111 "1',''" de la fecha de la constitución de sus créditos, tienen prenda tácita sobre el
¡-•.lllltllnllio del deudor. De tal manera que si el activo del deudor no alcanza para
_11lu11 lodos los créditos, la liquidación de los acreedores no se hace tomando en
1. 111 'd" J., prelación del tiempo, sino que se hará a prorrata; salvo que se trate de
11 I!Tdon·s privilegiados, quienes no lo son por razón de su derecho de crédito,
11111 11111 d derecho real de garantía.
l',11 ,, 1.1 esc uel a clásica los derechos reales y los derechos personales están se
t'tlillllt':• 1>it ha diferencia puede apreciarse en <:1 cuadro 1. 1.
1 f'l/1/tc lrf c'/1 clc'll'!/1!1. 11 ll"!illn : ,l•<~, "/' o1/ ,, 1' 111 11------
36 B IEN ES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 37

Cuadro 1.1 Diferencias entre los derechos reales y personales. 1 ' t~ngruente con su visión económica y en función de su definición, Bonnecase
1 •, 1.1blece los caracteres del derecho real:
Derecho real Derecho personal
11) Desde el punto de vista del objeto: el derecho real se refiere a la apropiación
1 ~ Sólo hay un sujeto. 1 ~ Hay dos sujetos. 1
de una riqueza, en tanto que el derecho de crédito tiende al aprovechamiento de
~ Hay una relación entre la persona ~ Hay una relación entre dos los servicios. (Por tratarse de un dar, un hacer o un no hacer.)
y la cosa. personas (acreedor y deudor). 1
/1) En oposición de la obligación, que necesariamente enfrenta a dos personas,
puesto que sujeta la actividad de una a favor de otra. El titular del derecho real
~ El objeto del derecho real siempre ~ Elobjeto directo es una prestación c•s puesto en contacto con una cosa bajo la garantía del poder social, pudiendo
es una cosa física. que puede ser un dar, un hacer o retirar de ella toda la utilidad que sea susceptible de proporcionar dentro de
un no hacer o abstención. 34 los límites del derecho real de que se trate.
~ Confiere a su titular el derecho ~ Confiere a su titular la posibilidad 1 .1propiación de la riqueza no es arbitraria, sino que las normas organizan la
de persecución y el derecho de de exigir al deudor la prestación l'lllnpiación de la riqueza y de esta organización nace el derecho real.
preferencia. debida. 1·:1 derecho real, de acuerdo con Bonnecase, tiene como contenido la apropia-
' 11u1 , ap rovechamiento y regulación de la riqueza, mientras que el derecho personal
l.1 organización jurídica del servicio. Naturalmente sancionados por la norma
1.7.2.2 Teoría de Julien Bonnecase li11ldica, Bonnecase defiende la deferencia entre el derecho real y el derecho per-
La teoría de Bonnecase es una variante de la escuela exegética, pues acepta casi 1111. 11 , pero -como se puede apreciar- lo explica en términos económicos.

todas sus afirmaciones, sólo que la justificación de la diferencia entre ambos de-
rechos no se queda en una explicación jurídica, sino que incluye una explicación
económica. De modo que hay una separación absoluta desde el punto de vista
jurídico y económico entre los derechos reales y los derechos personales.
Para Bonnecase:
El derecho real es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa
se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte,
sometida al poder de apropiación de una persona.
En cambio, el derecho de crédito es:
Una relación de derecho por virtud de la cual la actividad económica o me-
l . 1.2.3 Teoría personalista de Planiol
1 :' '• lcorías personalistas, llamadas así porque identifican los derechos reales con los
k•1•'' hos personales, están representadas por Ortolán, Planiol y Demogue, quien es
1!11111.111 que el derecho real tiene la misma naturaleza que el derecho personal.
'11, por ejemplo, a partir de la crítica hecha por Ortolán, Planiol desarrolla la tesis
1" 1•,cuta lista en los siguientes términos:
1 ~ isle
•
derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, completa o parcialmente,
,¡f poder de una persona, en virtud de una relación inmediata, que se puede oponer
" lua lqui er otra persona (Aubry y Rau) . [ ... ] esta definición implica, como carácter
l ' ~l' ll l i:d del derecho real, la creación de una relación entre una persona y una cosa.
< 1111 l'Sio se quiere decir que en todo derecho real, no hay nada de intermedio entre la

ramente social de una persona, es puesta a disposición de otra, en la forma 1" 1.~, 111a q ue es el titular del derecho y la cosa objeto del mismo. Si yo soy propietari o o
positiva de una prestación, por proporcionarse, o en la forma negativa de 11 ~ 1 111 u el uario de una casa, tengo por lo mismo el derecho de habitarla; para el ejerc icio

una abstención por observar. 35 ,¡, 1 dl'l'l'C ho se puede h acer abstracción de cualquier otra persona distinta del titul a1·.
~ 1 11)' diferente ser ía si se fuese solamente locatario o arrendatario, pues en este caso
1111 '•t' tcndria sob re la casa ningún derecho directo: sería solamente acreedor de su
L__
lll<l lll l' lario, quien esta ría obligado a procurar me el goce de la casa. Si no estuvit'St'
34 El nrl. I H 2 ~ del Código Civil Federal se ñala: "Son obj cl o de los (O ill l i llo ~
llp,ndo .d pro piela rio el arre ndatario, en vir tu d <k 1111 m nl rnlo, no se tendría nin gún
l. 111'mil q1w d nh li¡;ado debe dar.
do ,,., li o so hrt· s u casa. 16
11 1 1 l11• ¡, .. 'JIII' d oh lig.1do ddw hau·1· o no h.1< ,.,
1'• 11•/¡/¡//1 1' lltll 1 l'l,¡111 nl )' <, 111(1• '11 , 11/•---nt-;líÍ• 1'•<• I'•H
38 B IENES Y DERECHOS REALES
A lo anterior, Planiol vierte su crítica en los siguientes términos:
Este análisis del derecho real nos da una perfecta idea de las apariencias; nos da una
idea de él, que se adapta perfectamente a las necesidades de la práctica. Su aspecto es
simple y complace porque de alguna manera nos da una idea concreta del derecho de
propiedad y de los demás derechos reales. Muestra al propietario, o al usufructuario
solo, en posesión de su bien, del cual todo mundo lo deja gozar apaciblemente, no
necesitando para ello de nadie. En el fondo, sin embargo es falsa. No es exacto decir
que el derecho real (la propiedad por ejemplo) consiste en establecer una relación
directa entre una persona y una cosa. Esta relación directa no es más que un hecho,
y tiene un nombre; se llama posesión, es decir, la posibilidad de detentar la cosa y de
servirse de ella como dueii.o. Una relación de orden jurídico no puede existir entre
una persona y una cosa; esto sería una contradicción. Por definición todo derecho
es una relación entre personas. Ésta es la verdad elemental sobre la que está fundada
toda ciencia del derecho y este axioma es inmutable. 37
Así, el autor agrega:
[. .. ] en otros términos, el derecho real, como todos los derechos, tiene necesariamente
un sujeto activo, un sujeto pasivo y un objeto. La definición que se critica tiene el mal
de suprimir el sujeto pasivo y de atenerse solamente a los otros dos términos, al res-
tringir el derecho real al estado de relación limitada entre el sujeto activo y el objeto
de su derecho, que es lo que se posee. 38
Para Planiol todo derecho es una relación entre personas, es imposible que haya una
relación entre una persona y una cosa, pues a las cosas por ninguna circunstancia
se les pueden imponer obligaciones, esto sería absurdo; las relaciones jurídicas y los
derechos sólo existen entre y en provecho de una persona, contra otras personas
capaces de cumplirlo o soportarlo, como sujetos pasivos, con capacidad de tener
y cumplir obligaciones.
1 .7 .2.4 Teoría objetivista
Ésta es parte de la teoría monista iniciada por Saleilles y desarrollada por Gau-
demet, Jallu y Gazin, a la que se denomina teoría objetivista; su pretensión es
comprobar que el derecho personal tiene la misma naturaleza que el derecho real.
Desde los tiempos del derecho romano primitivo, la obligación es estricta-
mente personal, pues no pueden cambiar ni deudor ni acreedor, y cuando esto
llega a ocurrir simplemente termina la obligación primige ni a y surge una nueva.
17 1/Jitlml , 1' YiH.
IH 1 "' 11/
Capítulo 1. El patrimonio 39
1~n efecto, los romanos no llegaron a admitir el cambio de deudor, persistiendo
l;t 111isma relación jurídica, pues no aceptaron la cesión de crédito o cambio de
" rl'edor. Lo llegaron a hacer a través de la ficción del mandato, cuando el acreedor
.l .th,t un mandato para el cobro del crédito y libraba al mandatario de la obligación
tlt• rendir cuentas y de entregarle lo cobrado (mandato en propia causa); la finalidad
''' realidad era ceder el crédito.
/\1 respecto, Gaudemet advierte que la obligación era incompleta, porque
' 11 .111do el acreedor moría, el mandatario estaba obligado a rendir cuentas a los
ill'lt'dcros; es claro que en el derecho romano se admitía el cambio de acreedor
" tll·udor, pero suponía la extinción de la obligación primitiva para originar una
llllt'Vil.
Sin embargo, en el derecho moderno se aprecia una transformación funda-
IIH'Itlal:
,¡) Se admite la cesión de créditos como un medio de transferir la obligación o
1elación jurídica, no de extinguirla. El acreedor puede ser sustituido por otro
ton el que persiste la misma relación jurídica.
/1) l kspués, los códigos admiten el cambio del deudor por consentimiento ex-
preso o presunto del acreedor, sin que se extinga la obligación.
1 tt .tlllerior demuestra que en el derecho moderno se ha despersonalizado la ob li
1' 11 lt'llt y, según explica Gaudemet, el derecho de crédito se despersonaliza par.1
1' tllllttonializarse; lo que importa al acreedor es un patrimonio responsable, no l.t
1"-' '.nlla o deudor que le pague; le interesa que le paguen.
¡:,¡ derecho de crédito en realidad se transforma para recaer en el patrimonio
ol,:l dt ·ttdor, es decir, éste tiene importancia en la medida en que cuente con un
ptt lltllwnio responsable, ya que cuando la obligación se incumple, el acreedor
1it llt dt'recho a la ejecución sobre el patrimonio. De l~ anterior se observa que la
1111 11 , 1 di lerencia que existe entre el derecho real y el derecho personal, según estos
"''''" '~>,es tá en la naturaleza individual o universal del objeto.
1·11 t' l derecho real el objeto es determinado, es decir, individual. La propiedad
ll'U II ">tlhrc una cosa determinada, lo mismo que en el usufructo u otros derechos
i e!l l• '• Hn ca mbio, en el derecho personal el objeto es universal, pues recae sobre
1.111 11 lllll vt•rsa lidad jurídica: el patrimonio, de modo que el acreedor tiene como
1\tl l,llill.t lodo el patrimonio de su deudor, presente o futuro.
~~llr's l ro Código Civil Federal (art. 2964) dice: "El deudor responde del cumplí
llllt 11111 dt' sus obligaciones con todos sus bienes, con excepción de aquellos qul',
""lnl llll' a la ley, son in alienables o no embargables." En conclusión, la diferenci;t
, 11111 dt •tt•c ho n:al y derecho personal es secundaria.
j.1ilt1 y< ;,,,-,in lk van al <.'X I remo es ta lco rf.t 1k IH·, lltt, C:.t 't i ll llega,, dec ir qul'
¡itll ·.lt , tlllll'hit~-t' t'l dt•J..U.LHt pl'rso nal sin S lljl'lttp . t ~ l \'11 1 bntll lltdl lt' i p.t lrilll onin n ·~
40 BIENES Y DERECHOS REALES
ponsable; en tanto que Gaudemet, otro de los defensores de esta teoría, afirma que
es el patrimonio el que debe a otro patrimonio, de modo que el derecho de crédito
pierde su valor cuando el deudor es insolvente. Cuando el patrimonio tiene un
valor negativo, el acreedor poca cosa puede hacer, la eficacia del derecho de crédito
descansa en la existencia de un patrimonio.
1 .7 .2.5 Teoría ecléctica
Planiol y Ripert, al rectificar su postura original, sostienen una posición ecléctica
en la que el derecho real es un poder jurídico que una persona ejerce sobre un bien
determinado de manera directa e inmediata, para aprovecharlo total o parcialmen-
te; dicho poder es oponible a un sujeto indeterminado que tiene la obligación de
abstenerse de perturbar al primero en el ejercicio de su derecho.
La escuela ecléctica admite las conclusiones de las escuelas personalista y exe-
gética en cuanto a la definición de los derechos reales. Así, desde el aspecto interno,
se observan como poderes jurídicos que una persona ejerce en forma directa e ·
inmediata sobre bienes determinados para su aprovechamiento económico total
o parcial.
En tanto que, desde el aspecto externo, la escuela ecléctica considera insufi-
ciente la caracterización que hace la escuela clásica, la cual omite determinar la
naturaleza de la relación jurídica existente entre un sujeto activo y uno pasivo en
los derechos reales. Por ello, agrega el aspecto externo de estos derechos, reco-
nociendo la existencia de un sujeto pasivo indeterminado, al cual es oponible el
derecho real por la relación jurídica creada entre el titular del derecho real y todo
el mundo como sujeto pasivo universal. · do n/Jiigociones reales o propter rem, 40 obligaciones totalmente distintas, las cuales
Un derecho real cualquiera, dicen Planiol y Ripert: "es una relación jurídica
establecida entre una persona como sujeto activo y todos los demás como sujetos
pasivos. Esta relación es de orden obligatorio, es decir, tiene la misma naturaleza
que las obligaciones propiamente dichas:' 39
De lo anterior se puede destacar que el derecho real tiene dos manifestaciones
importantes:
a) La correspondiente al poder jurídico que el titular del derecho real ejerce
sobre un bien determinado que el derecho positivo le reconoce, para poder
realizar actos jurídicos tendentes al aprovechamiento total o parcial del objeto
sometido a su poder.
b) La relación jurídica entre el titular del derecho real o sujeto ac ti vo y los ter-
ceros (sujetos pasivos) en general, para que se abstengan de pnllll'harl o en el
ejercicio y goce de su derecho.
1'1 1\11 l'huilo d ) 1, UI¡W1I. P/1. ril., p. '(;H.
Capítulo 1. El patrimonio 41
l•11 realidad, todas las teorías hacen aportaciones y reciben críticas, pero es im-
l'''rtante que el lector forme su propia opinión a partir de la lectura de los prin-
1 tp.dcs autores clásicos aquí expuestos, en el entendido de que éstos no son los
lllliCOS que abordan esta temática, la cual resulta indispensable para comprender
''"' obligaciones.
1.8 Obligación propter rem y derechos reales in faciendo
1 ·· lt' tercer elemento del patrimonio u obligación propter rem -rechazado por Luis
11 1g.1ud y denominado obligación real u obligación propter rem- es, al parecer, una
111\!Ón entre derechos personales (obligaciones) y derecho sobre cosas reales. Sin
, 111h.1rgo, no es lo uno ni lo otro, dado que se coloca en una situación intermedia
'- '' l.1 que quien detenta una cosa, ad rem, resulta obligado a la prestación de un
l11 ·, ilo o a su abstención.
En general, los estudiosos de los derechos integrantes del patrimonio prestan
1'"' ,, atención a las obligaciones reales; en algunos casos sólo las mencionan, por
¡,, qtll' no hay mucha literatura jurídica al respecto. No obstante, aludiremos a
¡, •• \iguientes tratadistas que tocan los temas de la obligación propter rem y los
¡, " '' hos in faciendo.
1.0.1 Julien Bonnecase
llllll ll l'Case, después de lamentar la ausencia de estudios sobre la obligación real
' /'1Pf1 /cr rem, explica que en el derecho positivo francés existen, bajo el nombre
""· por una parte, personales u obligaciones propiamente dichas y, por otra, de
dno_·, lws reales. Estas obligaciones, en esencia, consisten en:
1 r1 uccesidad que tiene el deudor de realizar un acto positivo, exclusivamente
1'1/ m zón y en la medida de una cosa que posee; en consecuencia, dichas
oWgociones se transmiten ipso jure a los poseedores sucesivos de la cosa, sin
1/111' 1'1/ ningún caso se transformen en derechos personales.
!I I¡ •H• pio Honnecase cita que sólo un autor se ha referido a ellas: Lucien Michon,
11111111 I'Xp lica que:
1 l.ts obligaciones reales se presentan como accesorias de un derecho real, cuyo
111111 ,11 t'S el deudor, y al cual puede renunciar. Esta renuncia implica con la pérdid a
111 1'1•" ''"' NI' il;~hl , ¡ l d(·rido 11 dl :1s co n el nombre de pmptr1 11 '111 )' '"'' ' ''' '"''llll1l o·11 l:1 s rc b c inn ts ('ll ll t'
i""lllo lo1olo•. VI'< 11101,, di' llliO d1• '"' oblig.llilll1l'S drl'i v,1d11 ' ol 1 1111o1 'l''lo lllllli 'll ' )' ;· n 1." ,¡.. P·IJ1•" 1111.1
llllli ¡ll n l lo il , ll , loll ll lili ' lil~ilu •,¡ ;lll)l l il • lll li i iiO '' lllii p,l ol ,¡
42 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 43

del derecho y como contrapartida, la desaparición de las obligaciones reales que en
virtud de este derecho pesan sobre su titular. Igualmente la transmisión del derecho
a un tercero, es decir, a un sucesor particular, transmite de pleno derecho a este úl-
timo las obligaciones reales. Por tanto, si al igual que las obligaciones personales, las
reales recaen, en definitiva, sobre la persona del deudor, esto acontece sólo indirecta,
temporal, material e impersonalmente, por intermediación y en razón de la cosa que
detenta, y también en tanto cuanto dure su posesión. De aquí la expresión: obligación
propter rem. En estas condiciones es natural que la cosa origen, soporte y medida de
la obligación real, debe ser, por definición, una cosa individualizada. 41
Sin embargo, Bonnecase se separa de la opinión de Michon al expresarlo de la
manera siguiente:
•e>- El primero de ellos se refiere a la obligación real o propter rem de los copro-
pietarios de hacer las reparaciones de las paredes de propiedad común y el
mantenimiento de zanjas, acequias, vallados, etc., también comunes, que se
costearán entre ellos de manera proporcional (arts. 960 y 961, ccF ).
c. El segundo, igual que el anterior, se refiere a la obligación del usufructuario
de dar fianza antes de entrar en el disfrute de la cosa para garantizar que lo
hará con moderación (art. 1006, fracc . 11, ccF). En este caso también se trata
de una obligación real o propter rem.
Por último, tratándose de servidumbres, si el dueño del predio sirviente se ha
obligado a hacer alguna cosa o costear alguna obra, se librará de la obligación
abandonando su predio al dueño del dominante (art. 1121, CCF).

Estamos de acuerdo con Michon sobre los caracteres específicos que atribuye así a 1',11 .1 concluir este apartado podemos establecer las diferencias entre las obligacio-
la obligación real o propter rem. Absorbiéndolos en una fórmula decimos que obli- lll"•f'ropter rem y las obligaciones personales en el cuadro 1.2.
gación real puede definirse como una obligación dotada, a pesar de ser accesoria a
un derecho real principal, de una autonomía que se la separa en el mismo grado, del
derecho real y del crédito u obligación personal. Impone a su deudor, como también l,uodro 1.2 Diferencias entre las obligaciones propter rem y las obligaciones
posteriormente a los poseedores de la cosa, pero exclusivamente en razón y en la ¡~t·rsonales.
medida de la posesión de ésta, un acto positivo, sin que por ello la obligación real se
transforme en ningún caso, en derecho real o de crédito. 42 Obligaciones propter rem Obligaciones personales

·" on accesorias, pues dependen o ~ Son autónomas en sí mismas, no de-

Con esto, Bonnecase distingue esencialmente a la obligación real de la obligación
\O II cargas de un derecho real. penden de otra.
personal o de derecho común; la obligación propter rem o real es una obligación en
el sentido verdadero del término, pues no se absorbe en los diversos derechos Per manecen ligadas al obligado ·~ A diferencia de las propter rem, éstas
reales de que es accesoria. t ' ll tanto posea la cosa de la cual no dependen de otra cosa por ser
Por otra parte, las obligaciones propter rem, vinculadas como están a un de- d~"pcnda o de la cual es acceso- principales, dependen y son inherentes
recho real del cual son accesorias, son rigurosamente legales, sólo pueden estar 11.1; esta obligación desaparece si al deudor o persona deudora, por tal
dispuestas por la ley al igual que los derechos reales de los cuales son accesorias. l.1 cosa se transmite a un tercero motivo son aj ~nas a las cosas de las
Bonnecase distingue la obligación propter rem de las servidumbres con las 11 M ' destruye o se abandona, pre- cuales el deudor es propietario o po-
cuales pretende identificarse o confundirse, pues la obligación propter rem es una 1 ,.,,11nente por ser accesoria de la seedor.
obligación en el sentido técnico que no se absorbe ni debe confundirse con los de- 1 <111,1 objeto del derecho real.
rechos reales de los cuales es accesoria, la servidumbre es un derecho real principal
y la obligación propter remes una obligación derivada que no se basta a sí misma, < 'o1110 so n accesorias, no pueden ~ El deudor se obliga con todo su patri-
pues requiere el derecho real del cual es accesoria. En este sentido, la obligación 1 xu·dcr el monto de la principal monio, es decir, con todos sus bienes,
propter rem goza de las características del derecho real del cual depende, es decir, '11~¡1 de la cual dependen. salvo los que la ley deja a salvo como
está establecida en la ley, es estrictamente legal, no es producto de la voluntad de las no alienables o no embargables.
partes, lo que significa que, al igual que los derechos reales, son numerus clausus.
1•, 11 se r accesorias y depender de ~ Requieren la autorización o consenti-
Ejemplifiquemos algunas obligaciones reales impuestas a titulares de derechos
reales, es decir, casos de obligaciones propter rem en nuestra kgi sl.lt i<'>n:
l.1 1 <111.1 de la cual se es poseedor miento del acreedor para la transmi -
" p1 opil:t;1rio, se transmiten por sión o ca mbio de deudor.
• 1.1 •, 11nple 11 .1nsmisión de la pose-
41 j . llo nr lt'""''• op. cit., p. 730.
111111 o do111 i 11 io solue la cosa.
tl.2 1 111 r 11
------
44 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 45

Hasta aquí tenemos los tres elementos constitutivos del patrimonio: los de-
rechos reales, los derechos personales -también llamados derechos de crédito- y
las obligaciones propter rem, aunque no todos están de acuerdo con las últimas,
como es el caso de quienes defienden la teoría de los derechos reales in faciendo
que veremos a continuación.
1 .8.2 Derechos reales in faciendo
Respecto de los derechos reales in faciendo existe la postura contraria a la de las
obligaciones propter rem, inspirada por Ripert y por el estudio que hace Rigaud
sobre los derechos reales, quien se apega a la teoría ecléctica y en su desarrollo
propone que se amplíe el círculo de los derechos reales mediante una teoría general
de las cargas reales y los derechos reales in faciendo.
La máxima servitus in faciendo consistere non potest, clásica en esta materia y
que se relaciona con servidumbres, no es exacta, pues la ley misma plantea ser-
vidumbres que tienen por objeto prestaciones positivas sin perder su carácter de
obligaciones reales, es decir, no aparece la característica básica que corresponde a
las obligaciones reales o propter rem de la abstención, el no hacer o tolerar, sino
que por el contrario su contenido es positivo.
Rigaud explica que el derecho real in faci endo plantea de inmediato la cues-
tión de si el derecho real es una atribución directa e inmediata de todo o parte de
la utilidad jurídica de una cosa a su titular, atribución que los terceros no deben
impedir o perjudicar. En este caso, ¿cabe la posibilidad de que imponga, algunas
veces indirectamente, una prestación positiva a la persona que se encuentra en
relación de derecho o de hecho con la cosa? Como sucede en las servidumbres, en
las que por virtud de ellas se impone al dueño del predio sirviente ejecutar ciertos
actos.
Después Rigaud plantea la posibilidad teórica de los derechos reales in faciendo
y rechaza el concepto de obligación propter rem. Explica que la mayoría de los
juristas repudian la existencia de los derechos reales in faciendo, aunque en teoría
nada se opone a la admisión del derecho real in faciendo y se puede constatar:
llr¡•,.llld rechaza el concepto de obligación propter rem, pues sólo trata de ocultar
Ir•·· derechos reales in faciendo:
l·:s preciso, ante todo deshacernos del concepto de obligatio propter rem, concepto
desmañado, destinado sólo a enmascarar la existencia de los derechos reales in facien -
rlo ... el concepto de obligatio propter rem concuerda con la idea misma de obligación
en sentido técnico, ya que esta obligación se transmite ipso jure, no a los herederos
o sucesores universales a su titular, sino a sus causahabientes a título particular, es
decir, a los propietarios sucesivos de la cosa gravada, a sus detentadores. El mismo
l'laniol confiesa ... bastante a menudo, para indicar la situación de estos deudores, de
obligación restringida, [ ... ] que son considerados propter rem, queriendo decir con
t's to que no son considerados más que en razón de la detentación de una cosa sobre
l.r cual el acreedor posee un derecho real. Sería mejor decir que no son deudores del
lodo: su persona no cuenta, y la acción que se da contra ellos es de la misma naturaleza
que la vindicatoria que se da contra todo detentador de la cosa, abstracción hech a
de toda deuda personal. En realidad, estas pretendidas dudas localizadas no son más
que cargas reales. 43
,-,, lo ~m lerior, Rigaud concluye que es posible aceptar en la doctrina la categoría
.¡, lt '·~ derechos reales in faciendo.
l'or nuestra parte, podemos decir que esta doctrina de los derechos reales
,: , /rlr icndo ha tenido poco arraigo en el derecho por la carencia de estudios a l
'' '' IH 't lo. Lo contrario de la obligación propter rem, cuya aceptación es amplia.
•

1°. Que la idea de que el derecho real no necesita ningún intermediario para
ejercerse es falsa para la mayoría de los derechos reales y su fórmula debe ser
reemplazada por otra que diga: "No es necesario, para ejercer el derecho real,
ningún intermediario personalmente obligado:'
2°. Que la regla servitus in faciendo consistere nequit no tiene el cadc ler general
que se le atribuye ordinariamente. Esta regla, qu e se ddw re:-.lr irr gi r a las ser-
vidumbres y no se encuentra escrita en el Códil-\o Civi l, '" '.,,. lrrnd.1 en una
ne c~·s idad racio nal qu e derive de la noción dt· dt •rt 't lrt r 11.11! ,
11 i 1• , lt ll11ji 11 11 Vl ll l'l'·''''• ( 'rtttt{'rHí//¡¡ ,¡,. ¡/¡•¡¡•¡ /¡n <11 '1/. lrllllll 11 , 11¡ >1 11.1!1 1 ~ I ~H 11 1 1'.111' , 1'1' 11) •1_1,
46 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 47

Actividades 11 . Realice las actividades siguientes de acuerdo con lo estudiado en este ca-
pítulo.
1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente, correspondiente a este capítulo:
l. Lea el periódico y encuentre ejemplos en los que hayan sido afectados los
derechos reales de alguien.
Concepto de patrimonio
j Cosas fuera de nuestro patnmonio

Cosas en nuestro patrimonio

2. Identifique cosas o bienes que pueden ser integrantes del patrimonio.
3. Trate de identificar cosas que no pueden ser parte del patrimonio e intente
explicar la razón.
4. Explique por qué es importante el patrimonio y para qué sirve. Dé ejem-
plos.

j
Activo
Elementos del patrimonio 5. Busque ejemplos de derechos personales.
Pasivo

111 . Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-

Patrimonio como atributo de la personalidad
tas correctas en el texto de este capítulo.

Teoría clásica o conceptualista

1. Significa etimológicamente la "carga del padre".
Crítica de Geny a la teoría clásica a) Derecho real.
Teorías del patrimonio Postura de Planiol y Ripert b) Derecho personal.
Posición de Julien Bonnecase
e) Patrimonio.
o
Doctrina del patrimonio afectación
·e: d) Pasivo.
o
E
·¡::
e¡; ' Eran cosas del dominio público o de propiedad del Estado.
D.. Crítica a la teoría del patrimomo
¡¡j a) Res sacrae.
b) Res publicae.
La condición del acreedor quirografario frente al patrimonio del deudor
e) Res religiosae.
rl) Fundos itálicos.

Sistema romano y desarrollo de los derechos reales l.

Contenido del patrimonio
Obligación real o propter
rem y derechos reales
in faciendo
Principales teorías para
distinguir los derechos
reales de los personales
JJulien Bonnecase
l Derechos reales in faciendo
Escuela clásica de la exégesis
Teorías de Julien Bonnecase
Teoría personalísta de Planiol
Teoría objetivista
Teoría ecléctica
•
l.as res extra commercium en el derecho romano eran protegidas mediante:
r1) El derecho de preferencia.
b) El derecho de persecución.
:) La ley peculatus.
d) Interdictos especiales.
l. Se refiere al conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a una
persona y que son apreciables en dinero.
11) El derecho personal.
/J) El patrimonio.
e) El derecho real.
d) El derecho in faciendo.
'i. l·:x pllqtll' qu (· (Ollsliluyc el pasivo dt •ttlllt•lrll' ,tlt'l ttllltllll

-----
48 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 1. El patrimonio 49

6. El patrimonio es el conjunto de bienes de una persona considerado como 12. Dentro de los derechos y obligaciones que son no patrimoniales se en-
una universalidad de derechos, es decir, una masa de bienes que, de natu- cuentran:
raleza y origen diversos, y materialmente separados, no son reunidos por a) Los derechos hereditarios.
el pensamiento más que en consideración al hecho de que ellos pertenecen b) Las acciones del Estado que una persona puede ejercer para defender
a una m isma persona. o modificar su condición personal.
a) Teoría del patrimonio personalidad. e) Las obligaciones propter rem .
b) Teoría objetivista del patrimonio. d) Los derechos in Jaciendo.
e) Teoría personalista.
d) Teoría clásica. 13. Bonnecase dice que lo único que debe conservarse de la teoría concep-
tualista es:
7. De acuerdo con la teoría clásica del patrimonio, uno de los principios es:
a) La noción de que el patrimonio es una universalidad jurídica integra-
a) Todos los patrimonios son de una sola persona.
da por el conjunto de derechos de tipo económico que pertenecen a
b) La persona puede tener varios patrimonios.
la persona y de obligaciones de la misma naturaleza.
e) Las deudas no integran parte del patrimonio.
b) Que toda persona sólo puede tener un patrimonio.
d) Todas las personas tienen patrimonio.
e) Que todas las personas tienen patrimonio.
8. Decir que el patrimonio es inalienable durante la vida de la persona que d) Que sólo las personas pueden tener patrimonio.
es su titular significa que:
a) Se puede transmitir en su totalidad a la muerte de su titular. IIJ . La idea de esta doctrina es no confundir el patrimonio con la personali -
b) Sólo se puede transmitir parcialmente por mortis causa. dad:
e) A la muerte del titular se transmiten todas las obligaciones. a) Teoría conceptualista del patrimonio.
d) La enajenación es total en cualquier momento. b) Teoría monista del patrimonio.
e) Teoría de Bonnecase.
9. Dice que la teoría clásica del patrimonio, elaborada por Aubry y Rau, es d) Teoría del patrimonio afectación.
inútil y peligrosa:
a) Fran<;:ois Geny. 1 r). Ubica al acreedor quirografario como un causahabiente a título universal:
b) Marcel Planiol. a) Aubry y Rau.
e) Georges Ripert. b) Baudry-Lacantinerie. ,.
d) Julien Bonnecase. e) Leopoldo Aguilar Carvajal.
d) Ripert.
10. La afirmación de que no es sostenible que la persona durante su vida
pueda transmitir todo su patrimonio es de: 1li. Explique por qué dice Ortolán que en un sentido todo derecho es personal
a) Aubry y Rau o de la teoría clásica. y bajo otro aspecto todo derecho es real. ... . __ _ _____ _
b) Marcel Planiol.
e) Georges Ripert.
d) Teoría científica de Geny. 1'1. 1\s el poder jurídico que ejerce una persona, directa o indirectamente
sobre un a cosa, para obtener de ella el aprovechamiento parcial o tolal
11. Para Planiol y Ripert tienen carácter patrimonial: para el cual es tá facultado y que puede ser oponible universalm ente:
a) Los derechos y obligaciones de carácter político. u) Derecho personal.
b) Los derechos y obligaciones estim ab les en di iH'IIl !1) 1krcr ho real.
r) "l ódo lo q ue ca rece de va lor. 1) 1krcdw dt• cr(·d it o.
,1) lo •J drrt•c hos dl' potestad dt• 11 1111 lh'l 'li llhl ¡/) 1>« ' 11 '1 ht l 1!\'T\'íÍILII'io.
50 BIENES Y DERECHOS REALES
Capitulo 2
18. Es una característica del derecho real:
a) La prestación de carácter patrimonial.
b) La relación entre el acreedor y la cosa.
e) La relación entre el acreedor y el deudor.
d) La relación del acreedor quirografario con la cosa.

19. Es la prerrogativa del titular del derecho real para perseguir su ejercicio Clasificación
sobre la cosa sometida a él, y contra todo poseedor o detentador de ella:
a) Derecho de persecución.
b) Derecho de preferencia.
de los bienes
e) Derecho del acreedor quirografario.
d) Derecho in faeiendo.
20. Dependen o son carga de un derecho real:
a) Obligaciones personales.
b) Derechos de crédito.
e) Obligaciones propter rem.
d) Obligaciones ad rem.

)hjctivos

1 f,nalizar el alumno:

1\ nalizará tanto las diferencias como las semejanzas entre cosas y

hH.' IlCS.

< 'omprenderá el concepto jurídico de bien.

l{l'L Onocerá la clasificación de los bienes de Jus~iniano.

< 'onoccrá la clasificación de los bienes de acuerdo con la

doctrina.
F,nll'nderá la clasificación de los bienes en nuestra legislación.

-----
52 BIENES Y DERECHOS REALES
Introducción
Con frecuencia nos referimos a las cosas y a los bienes como sinónimos, algo
que, aunque no está alejado de la realidad, desde el punto de vista jurídico debe
ser analizado con mayor detalle. En el capítulo 1 se estudiaron algunos aspectos
acerca del patrimonio y se hicieron alusiones al concepto de bien o cosa como
parte integral de éste. En este capítulo profundizaremos el estudio de los bienes,
que algunos juristas denominan cosas, por lo que iniciaremos con las definiciones
de cosa y de bien, para posteriormente concentrarnos en el estudio de los bienes,
concepto que, en nuestra opinión, es más adecuado.
2.1 Conceptos: cosas y bienes
Cosa, según el Diccionario de la lengua española de la Real Academia, proviene
del latín causa y significa todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual,
natural o artificial, real o abstracta. Se trata de un objeto inanimado opuesto a un
ser viviente, lo cual, en principio, nos da la idea de que el significado de cosa es
diferente al de bien.
De acuerdo con esto, una cosa es cualquier tipo de objeto, lo que significa
que es un concepto más amplio que el de bien, tanto en su sentido estrictamente
gramatical como desde el punto de vista jurídico.
Según esto, podemos decir que una cosa es:
Todo aquello que tiene entidad real abstracta, material o de razón.
El bien, dice el mismo diccionario, es un adverbio que significa según es debido, de
buena manera, en forma adecuada, etc., pero también se refiere a hacienda, riqueza
y caudal, conceptos de mayor importancia para los fines que aquí nos ocupan.
En consecuencia, y según lo visto en el capítulo anterior, es más adecuado
emplear el término bien para referirnos a la cosa o cosas objeto de apropiación. Sin
embargo, esta distinción entre bien y cosa ha sido tema de debate entre los juristas.
Julien Bonnecase, en su Tratado elemental de derecho civil, dice:
En lenguaje común se habla indistintamente de cosas y bienes. Es necesario, en realidad,
distinguir la noción de cosa y la de bien. La cosa es un objeto o elemento material, con -
siderado fuera de toda idea de apropiación. En cambio, el bien es un objeto material,
considerado desde el punto de vista de apropiación actual o virtual ... como el derecho
real traduce la apropiación, quien habla de bienes se refiere a derechos rea les. En el
fondo la noción de cosa y la de bien únicamente se se paran d('Sdl" t• l pt~nto de vi sta
de la idea de apropiación.'
1 J, llo 111 11• '~'" , 1/,¡(¡¡t/11 cicl!/1 '1 11 111 tlr ril'l'l 'lilll d t•il, 11111111, il l 1'~ 11 "• 1i,J•.l7, ¡i •PI
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 53
1k acuerdo con la idea de Bonnecase y tomando como base la idea de apropiación,
¡~ttd emos complementar diciendo que nos apropiamos de un bien en la medida en
qu~: representa un valor económico o un servicio, y según esto debe hacerse una
d 1st inción entre el bien tanto en su significado económico como en el jurídico.
Por tanto, las cosas pueden convertirse en bienes cuando son apropiadas, y lo
tll1 cuando representan una utilidad.
.1.1 Concepto económico y jurídico de bien
llt•sde el punto de vista económico los bienes son apreciados en la medida en que
1111 útiles para la satisfacción de necesidades, ya sea al hacerlo de manera directa
" .ti brindarnos un servicio.
l•:n el aspecto económico, el concepto de bien se encuentra en íntima relación
'1111 la utilidad. Sin embargo, hay bienes que, aun siendo útiles, no tienen la po-
dtilidad de ser apropiados, como el aire que respiramos, la luz solar, entre otros.
1ksde la perspectiva jurídica, bien es todo aquello que puede ser objeto de apro -
f'illi ión, aun cuando la ley utiliza indistintamente bienes o cosas, como si fueran
I1H'l11imos. No obstante, el criterio de apropiación es indispensable para identificar
d hlcn en su consideración jurídica. Marcel Planiol y Georges Ripert señalan:
l .ns cosas se consideran como bienes jurídicamente, no sólo cuando son útiles al hom -
bre, sino cuando son susceptibles de apropiación: el mar, el aire atmosférico, el sol,
Ml ll cosas indispensables para la vida terrestre; sin embargo, no son bienes porque no
pu eden ser objeto de apropiación en provecho de un particular, de una ciudad o de
1111a nación. Por el contrario los campos cultivados, las casas, un estanque, las máquinas
1 t los muebles usuales sí son bienes.
Las cosas apropiables son consideradas como bienes, no solamente cuando tienen
dttl' I10, sino también cuando no lo tienen. Entonces se <tice que son bienes vacantes
o sin dueño. 2
! 1, .11 11crdo con estos juristas - con los que comparto opinión- y como con -
¡ 111 •. 1• 111 de este apartado, podemos afirmar que cuando nos referimos a una cosa
1'11/,·udmtos genéricamente cualquier tipo de realidad u objeto y, desde el punto de
t1lo1 Jllrkli co, cuando nos referimos a un bien entendemos las cosas susceptibles
,l.• ''f'i 'PfJio ción en provecho de un particular.
l'm t'Ji l i111 o, respecto del concepto de bien, sólo resta comentar que algunos
lllltnt·s rec ientes distinguen entre el bien jurídico, entendido como el valor ele
1•11 111 •, y derechos protegidos por la ley, y el bien patrimoninl, lo cual me pa rer"
l11 • 111 dt · lt~ gar, ya que son dos conceptos lolalnwnt l' dili·r(' ntcs, q11 c co rrespon den
1 lo"•, did : ~tk s dis tin tas. Di cha distinc ión es Pl ¡,,.,., y' "'''"1'' dt • Nl' lliid o, pues un :¡
~ 1 I'J¡¡ ¡¡j,,J y 1; IUp,•ol. /l, •¡,TJ¡,rrfíi/1, ll ¡id tl , 11 11 ~1111, 111'.' 'iill
 Capítulo 2. Clasificación de los bienes 55
54 BIENES Y DERECHOS REALES

cosa es el bien jurídico y otra el concepto jurídico de bien, y no aprecio que pudiera ... 3 Clasificación de los bienes en el derecho romano
prestarse a confusión. 3 1 :ómo se clasificaban los bienes en el derecho romano?
El libro segundo de la explicación histórica de las Institutas de Justiniano, en
2.2 Noción de bien en nuestra legislación 11 título primero, nombrado De rerum divisione (De la división de las cosas), dice:

En el Código Civil Federal, así como en muchas otras legislaciones, se regula lo No hay término que se preste con más flexibilidad á los diversos caprichos del lenguaje
relacionado con los bienes y, al contrario de los conceptos doctrinarios expuestos que el de res en el latín, y cosa en castellano ... El hombre, refiriendo á si cuanto existe,
antes, se refiere a los bienes y cosas tratándolos como sinónimos, lo que en nuestra y considerando todos los objetos tanto animados como inanimados, como sometidos
opinión es un error. 6 al menos destinados á satisfacer sus necesidades ó sus placeres, y como capaces por
En nuestro código, los bienes susceptibles de apropiación son todos aquellos consiguiente de parte para él objeto de un derecho, les ha dado el nombre de cosas (res).
que se encuentran en el comercio. Dice el art. 74 7 del Código Civil: "Pueden ser Tal es el sentido originario y positivo de la palabra. En este sentido, en los pueblos en
que la esclavitud es conocida, los esclavos, hombres degradados, destinados á las ne-
objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio:' Por
(Csidades de los demás, y objetos de los derechos de los otros hombres, han sido
otra parte, los bienes pueden estar fuera del comercio:
colocados en la clase de las cosas. 4

~ Por su naturaleza: bienes que no pueden ser poseídos por algún individuo ll t• .tcuerdo con lo anterior podemos afirmar que en el derecho romano las cosas
exclusivamente. 1111 todos los objetos corpóreos considerados como sometidos o destinados al
~ Por disposición de la ley: bienes que ella declara irreductibles a propiedad h11111bre y todos los derechos que la ley da sobre dichos objetos. Ahora bien, para
particular (arts. 748 y 749, ccF). , 1 1 ·~. tu dio de las cosas en el derecho romano consideraremos varios apartados
•1'11 ' l'x pondré a continuación, siguiendo las fuentes mencionadas del emperador
Con base en estas disposiciones, entendemos que hay bienes que en ninguna cir- l11 ·.lttli ano y Gayo.
cunstancia pueden ser de propiedad particular y otros que, por lo contrario, pueden
ser exclusivos y de la propiedad de un individuo; estos últimos se encuentran en
el comercio, de manera que pueden ser objeto de transacciones entre individuos.
,,L1 Las cosas en tiempos de la Ley de las XII Tablas
De acuerdo con las disposiciones normativas vigentes, son muchísimos los 1 •111 hase en los testimonios de la Ley de las XII Tablas, no es posible afirmar
bienes que se encuentran en el comercio y que pueden ser poseídos por un 11 11 · 1 o ntuviera alguna clasificación de las cosas, pero durante la época romana, y
individuo en forma exclusiva, por lo que es útil e importante estudiar su clasifi- , llt l'.td crando la organización religiosa y la institución pontificia que prevaleció
cación. •l111 11 i nó en los primeros tiempos, surge una primera d~tinción de cosas separadas
La clasificación de los bienes fue un tema ampliamente tratado por los juristas d•_•l , nmercio de los hombres, llamadas por los jurisconsultos res divini juris y que
romanos; han llegado a nosotros al menos dos de sus fuentes: Las Instituciones del •' li' lll Onlan hasta el origen de la legislación: se hablaba de cosas consagradas a
emperador Justiniano y las Institutas de Gayo, que son referentes obligados para el li •Ndi oses (res sacrae), cosas de distinta clase llamadas res religiosae, relacionadas
estudio de los bienes. Por tal motivo, en los apartados siguientes se expondrá la ! ••11 l.1 st:pultura de los hombres, y res sa.nctae, con respecto a los relatos históricos
clasificación de los bienes con base en las fuentes romanas mencionadas. dl' l.t qHlca de la Ley de las XII Tablas, en que los muros de la ciudad se hallaban
I""~~'Htdos por una sanción legal.
""'3 "La primera tarea tendiente a conceptuar el bien en el universo del Derecho, es distinguir entre el .•:,·gún lo anterior tenemos un primer grupo de cosas que son res divini iuris:
bien jurídico en sentido amplio y el bien de carácter patrimonial. El bien jurídico en el primero de l. tti !1 '1 .\ tt r' m e, las res religiosa.e y las res sanctae. Lo mismo ocurre con las cosas pú
sus significados comprende todo obj eto merecedor de protección por el sistema legal y en cuyo con hl l• '1 1•, ( 11's ¡mblicae ) y las cosas comunes (res communes), como el mar y sus costas."'
tenido están toda clase de valores, bienes y derechos, con independencia a su car:kter patr imonial o
extrapatrimonial. El bien estrictamente patrimonial, en cambio, es todo ~qt11 · ll o d<' rn rk tcr cconó mi w
1 1 1 11 111111 11 , li.l¡!lim riónltislórim rle lns institu cion es del CIII/Wmrlor /II ' I ÍII ÍIIIIII , ' i \1111 0 1, Tr ibunal Supl:i'ÍIII
susceptible de apropiación particular:'). A. Domíngu ez Martín cz, /kn·r ho <li •/1 /''"''' .~< ' 111'1'11 1, personw,
cos(/ s, ncw1cio jurídico e invalidez, Porrlia, México, 2008, p. 299, 1 1 ~ 1r i llf \ lill ll" lil n • ·~ ltl tl •'• ••,,t, in y vinl :t .¡ , /i t••li tli• d v llli ~ trito tin kml , Méx ico, 2003, p. tl ';ll ,
//i(,/11 1/ , 1'1 '· •I C, 1/ y d (l () , (;¡¡yo , (1/ \ / Í/11/II S ( 11';1¡1 , 1\lil!'dll 111 i'h l l i l). f,• • •J , ·\J>i J. ·¡j ;o 11t' II OI, 1111 \' IHI S /\ l i t'.'•,
i(' yt"l ,.l,• t> ll' lli ll l<'s dl'l silogismo, pu es son t.: rmi no~ ('l]til vll• m , ,¡ , Hll t> / 11•• ,¡, /•1• 11 /lllldf,u y t• l 1 111/ti 'J>III
1•1•1 1'1 ' 1HH 1111 ___..---
(llllrl h ·• "' ' ''''"
56 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 57

En lo que corresponde a la cualidad de las cosas muebles e inmuebles, comu-
nes en nuestros días, en el derecho romano no se estableció una división precisa.
2.3.2 Las cosas en tiempos de Gayo y Ulpiano
Gayo se considera más profesor de derecho y autor famoso del Imperio que un
jurisconsulto, por las múltiples referencias que de él hacen diversos escritores.
Probablemente vivió en el siglo n de nuestra era, en los tiempos del emperador
Hadriano (117-138) y de Antonio Pío (138-161), pues este último aparece citado
varias veces por Gayo. 6
Gayo, en sus Institutas, establece una primera gran división de las cosas en
los dos grupos siguientes:
a) Res divini juris (cosas de derecho divino) comprende:
..o- Las res sacrae, consagradas a los dioses superiores; para que el suelo se
considerara sagrado era necesario que fuera consagrado conforme a la au-
toridad del populus romano, lo que podía ser:
.-o- Las res sanctae son los muros o puertas de la ciudad; éstas se llaman santas
porque los atentados contra ellas se castigan por medio de una sanctio,
protegiéndolas de este modo de la injuria de los hombres.
/i) Ues humani juris (cosas de derecho humano).
•e>- Res publicae son cosas que no pertenecen a nadie, pues se consideran pro-
pias de la comunidad (universitas), entendidas como del pueblo romano.
•e>- Res privatae son las cosas que pertenecen a cada hombre en particular.
\!. tmismo, Gayo establece una segunda división en:
,, ) Ues corporales (cosas corporales) son aquellas que se pueden tocar (quae tangi
tmssunt), como un fundo, un esclavo, un vestido, el oro, etcétera.
/1) Ucs incorporales (cosas intangibles) son aquellas que no se pueden tocar (qua e
/11ngi non possunt), como las que tienen su existencia en el ius (quae in jure
nJIIsistunt) que consisten en un derecho, como una herencia, un usufructo,
1111a obligación, etcétera.

l. Por medio de una disposición, sea ley, constitución imperial, senado- l'•11 último, hay una tercera división:
consulto.
2. Por una ceremonia religiosa, la dedicatio o consecratio, en la que toma-
ban parte los pontífices, uno de los magistrados superiores, magistrados
especiales y, en la época imperial, el César, como pontífice máximo o
un delegado suyo. 7
..o- Las res religiosae son las cosas que se han dejado a los dioses Manes, 8 y se
hacen religiosas por nuestra voluntad al enterrar en nuestro terreno a un
muerto cuyas ceremonias funerarias (junus) nos corresponde hacer.
Son requisitos de la res religiosae:
l. La inhumación de un cadáver en un sepulcro. El cenotafio o monumento
funerario a la memoria de alguien sin tener el cuerpo o sus cenizas no
se considera una res religiosae.
2. Que el entierro lo realice a quien le corresponden las memorias fúnebres
del muerto en terreno propio o ajeno con autorización del condómino
o usufructuario .
t1) l{rs mancipi, según Ulpiano, son:
Todos los predios de Italia, ya sea rústicos, como un fundo, ya sea urbanos,
como una casa.
1 También las servidumbres de los predios rústicos, como los derechos pre-
diales (via, iter, actus), ya que las servidumbres de los predios urbanos son
res nec mancipi. También los predios estipena iarios9 y los tributarios 10
son res nec mancipi.
' l ~1mbién los esclavos y los animales que se suelen domar por el cuello o
por el lomo, como los bueyes, caballos, mulas y asnos: quae dorso collov
t!omantur, que llevan o arrastran carga.
/i) u,., ncc mancipi son los elefantes y camellos que, aunque pueden ser domados
(dorso collove), son animales silvestres por su naturaleza.

•
6 Ibidern, p. 17. 1 •,, ,¡, .,,,,,,111 ,111 ¡nt ·d io' c.~ IÍ/ICIIIIillrios los que cs1:\ n 1'11 pi11 VItlt ¡,,., tlili ~ l.lrl l llh" propias d el l'o¡IIIIJ I\
7 Supm , 1' fl
ll l.o' ;1 1"'"'" 1\ liilil"• 1"1,11 1 lns nil11a~ dv los dilunJ w, ¡ o n ·, ldl·' ¡ "l" " l " l i él• ~,¡., 111
"'''"''"''"
'" "'/'''''11" ' ltlf>llllllfll , l o ~~l.\ 11 ''" l' ' ovl'" 111 ~ " 1 ' ',¡ ,¡,¡.,~ i' '• l j•l·l l ,J,·J¡ ·~e, p ,
58 BIENES Y DERECHOS REALES
Dice Gayo:
[... ] no son mancipi las bestias feroces, como por ejemplo los osos, los leones, así
como tampoco aquellos animales asimilados a las mismas, como los elefantes y
los camellos, y poco importa a su respecto que se tenga la costumbre de domados
por el cuello y por el lomo, ya que no había noticia de estos animales en el tiempo en
que se estableció la distinción entre las cosas mancipi y nec mancipi. 11
También casi todas las cosas que son incorporales son nec mancipi, excepto las
servidumbres de los predios rústicos, pues siempre se les consideró mancipi, no
obstante que están entre las cosas incorporales.
La diferencia entre las res mancipi y las res nec mancipi es que las segundas se
enajenan de pleno derecho (pleno jure) a un tercero por la simple traditio, siempre
que sean corporales y por ende susceptibles de tradición (traditio). Por el contra-
rio, las res mancipi se transfieren a otro por medio de la mancipatío, por lo que se
les denomina mancipi. El mismo valor que la mancipatio lo tiene la in jure cessio
(cesión ante el magistrado) .12
2.3.3 Las cosas según las lnstitutas de Justiniano
Las Institutas del emperador Justiniano señalan:
Superiore libro de jure personarum exposuimus; modo videamus de rebus quae vel in
nostro patrimonio vel extrapatrimonium nostrum habentur. Quaedam enim naturali jure
communia sunt omnium, quaedam publica, quaedam universitatis, quaedam nullíus pie-
raque singulorum, quae ex variis causis cuique adquiruntur sicut ex subjectis apparebit.
(En el libro anterior expusimos el derecho relativo a las personas; ahora tratemos de las cosas,
las cuales ó se hallan en nuestro patrimonio ó fuera de nuestro patrimonio. Mas algunas por
derecho natural son comunes a todos, otras son públicas, otras se dividen de universidad ó
corporación cualquiera, otras de nadie, y la mayor parte de particulares, y estas últimas pueden
adquirirse por cada cual por varias maneras, como aparecerá en adelante.) 13
De acuerdo con lo anterior, tenemos la siguiente clasificación de los bienes en las
Institutas de Justiniano:
a) Cosas Juera de nuestro patrimonio son:
~ Las res publícae o cosas que no son de nadie en particular o cosas públicas.
~ Las res nullíus o cosas que no son realmente de nadie.
...
11 Gayo, op. cit., p. 205.
12 C(r. C .tyo, Pf>. cit. , pp. 187 -222, y] . Ort ol:ln , op. cit., pp. tf(l-1 •f( tH
1l J. Clillll lt ll , "1' <11.. p. ~ 7 H .
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 59
{¡) Cosas en nuestro patrimonio son las que pertenecen a los particulares (res
privatae, res singulorum).
l,,,s jurisconsultos han denominado res publicae a las cosas que no pertenecen a
1,,., co munidades y que no son de nadie en particular; se dividen en tres especies:
Las res comunes, es decir, cosas cuyo uso es común a todos los hombres.
' Las res publicae son, propiamente dichas, cosas que pertenecen al pueblo.
/.as res universitatis son cosas que pertenecen a las corporaciones.
l11das las cosas anteriores corresportden a comunidades y no son de nadie en
1' 111 icular, por ello se les considera cosas Juera de nuestro patrimonio (Nullíus in
/lllJJis csse credentur; ipsius enim univeristatis esse credentur).
Res pecto de las cosas comunes dicen las Institutas:
l it quidam naturali jure communia sunt omnium haec: aer, acqua profluens, et mare,
1'1 per hoc littora maris. Nemo igitur ad littus maris accedere prohibetur, dum tamen
l'illis, et monumentis et aedificiis abstineat, quía non sunt juris gentium, sicut et mare.
(Y según el derecho natural son cosas comunes a todos: el aire, el agua corriente, el mar y sus
A ninguno, pues, le está prohibido acercarse a las costas del mar, pero con tal de qur
1 IISI<lS .
~· · ,1bstenga de ofender las aldeas, monumentos y edificios, porque no son como el mar drl
d!'ll'Cho de gentes.)
1 11 I',I' IH.! ral, los jurisconsultos llamaban cosas públicas a las cosas comunes a todos
l" , hombres, pero en sentido estricto son cosas públicas aquellas cuya propiedad
l illl t'sponde al pueblo, ''sola enim ea publica sunt quae populi romani sunt"; entr''
Pl•l1t'< rosos, además de las ya citadas, se encuentran las vías pretorianas o consu -
hll 1 ' •• l.1 s plazas, los campos, los lagos y estanques, cuya propiedad es del pueblo
11 •,11 carácter esencial y su uso es común a todos. •
'l';11nbién eran cosas públicas algunas cosas que eran propiedad del pueblo,
, tlltH l 1 icrlos esclavos (serví populi romani), las minas (metalla), los campos (agri
,, ., ftgl//('s) y otros objetos que el pueblo daba en arrendamiento para percibir una
1> :111 .1 (veel igal), a los que llamaban vectigallia publica.
Jlill.tltncnte, las res universitatis: son de una corporación, y no de particulares,
l11h nltjt'los que se hallan en las ciudades, como teatros, estadios y otras cosas que
11 11 Ullllun es en las urbes (Universitas sunt, non singulorum, veluti quae in civil(/
1/1'11 ' ' '"''· t!J eatra, stadia et si qua alía sunt communia civitatum) .
< ' n 11 rcs pcclo a las res mullius, o cosas que en realidad a nadie pertenecen , Sl'
i ll lll l'l! 'lllk :1 :
C o •; ,~ :-, de las qtl i.' el hombre no se hn .qHtdt l'll d" I• Hiitl'iit , ti :1 las qu e ha ahn11
dtllt.tdo tkltodo.__..--
60 B IEN ES Y DERECHOS REALES
~ Cosas que están separadas del comercio de los hombres o de derecho divino
(res divini juris ).
Quedan, pues, el resto de las cosas que se hallan en nuestro patrimonio, que son
susceptibles de apropiación a título particular y pueden ser objeto de transacción
entre los hombres. 14
Para concluir este capítulo nos resta tratar la clasificación de los bienes.
2.4 Clasificación de los bienes en general
En el derecho, a partir del surgimiento de la legislación moderna de principios del
siglo xrx, se han hecho distintas clasificaciones de los bienes, tanto en la doctrina
como en la legislación.
Destacamos en los siguientes apartados las clasificaciones más importantes.
2.4.1 Clasificación de los bienes según Bonnecase
Bonnecase, refiriéndose a la clasificación de los bienes, dice que son relativamente
numerosos y, siguiendo el código civil francés, expone lo siguiente:
A) Cosas sin dueño.
~ Cosas comunes: aquellas que son de uso común a todos y no pertenecen
a nadie en su totalidad, como el aire, las aguas corrientes y del mar.
~ Cosas sin dueño stricto sensu: aquellas que, siendo por su naturaleza suscep-
tibles de propiedad privada, no han sido efectivamente apropiadas, como
los animales salvajes.
B) Cosas apropiadas, objeto de un derecho real.
C) Cosas consumibles y cosas no consumibles. Las consumibles, por su naturaleza,
no procuran una utilidad sino mediante su destrucción, transformación mate-
rial o enajenación, como el dinero y los comestibles. Las no consumibles son
las que se prestan a un uso renovado, como los inmuebles o el menaje de casa.
D) Cosas fungibles y cosas no fungibles. Las fungibles son cosas dotadas de equi-
valencia, consideradas desde el punto de vista de su valor y no de su indivi-
dualidad. Las no fungibles son cosas que se consideran en su individualidad
y no en su valor.
E) Bienes del dominio público y bienes del dominio privado. Esta distinción, si-
guiendo a Bonnecase, pertenece al derecho administrativo. Los bienes del
111 1 1 l11td 111 "/' 111 , I'P· •17'! ·'1') 1.
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 61
dominio público pertenecen al Estado y los bienes de dominio privado son
susceptibles de apropiación por los particulares.
F) Bienes corpóreos y bienes incorpóreos. Los primeros se refieren a las cosas apro-
piadas, en tanto que los segundos hacen referencia a los derechos reales de
que son objeto.
G) Bienes muebles y bienes inmuebles. La noción de inmueble está ligada a la de
fijeza y evoca una cosa que no es susceptible de ser desplazada sin alterar su
sustancia. Por el contrario, el concepto de mueble corresponde a una cosa cuyo
desplazamiento es posible sin ningún riesgo para su sustancia.
1 )espués, Bonnecase desarrolla las diversas categorías de inmuebles, las cuales
mencionamos a continuación:
l. Inmuebles por naturaleza: los fundos o terrenos, los vegetales adheridos al
suelo, es decir, que tienen raíces y, por último, las construcciones o, mejor
dicho, los edificios que comprenden todo conjunto de materiales consolidados
a perpetuidad, sea en la superficie del suelo o en el interior del mismo.
Inmuebles por su destino: muebles por su naturaleza específica pero que, ar-
tificialmente, están dotados por la ley para poseer el carácter de inmueble, al
ser accesorios a un inmueble por naturaleza.
l. fnmuebles por el objeto al cual se aplican: el código civil francés comprende
dentro de esta categoría a los derechos en tanto recaen sobre cosas inmuebles.
El art. 526 del citado código menciona el usufructo de las cosas inmuebles, las
servidumbres y las acciones que tienden a reivindicar un inmueble.
l . Inmuebles por determinación de la ley: categoría de inmuebles que se basa en
la transformación jurídica de los muebles por naturaleza en inmuebles, gracias
a una declaración de voluntad de sus propietarios. •
1 >,· la misma manera, con base en la misma legislación francesa, los bienes muebles
,. 1 lasifican en:
Muebles por naturaleza, siguiendo el a rl. 528 del mismo código: "los cuerpos
que pueden transportarse de un lugar a otro, hi1 ' 11 Sl' lllu cvan por sí mismos,
romo los animales, bien que 1W llill '< !.111 ' .1 11\lllo~ 1 d,· •,il in sino por efectos de
1111a fuerza exterior, co mo 1.1 !-t 1 n'.. l'• lll olllilll .llloi
' 1\ ludJ/es por rfetermiundo11 ¡/, • /,¡ /, 1' '.11 11 !11 ' dl lf 'IJ,.,., ¡, ••ti, ·; qm· recae n sobre
lllucblcs (usuíruclo y ptn¡tll 'd oi d ¡j, 1111\lld l l. ¡,,,. .l• •tl 'l l1m d1· u (·di lo, cuyo
nhjt't o sea un il1lll'hk, 1 111111' l,t~ ll' lll l!ll, 11111 tlll '"''' '" .¡,, •" inl,,d,·:-., los 1 r(·d i 1os
l lldill:lrins de st11n :1s dt· dltt t.: l''• PI• (t trHt ·
1\/ui'IJ/1'\ J!lll 1111/ Ít l fll lllil/1 '•11 11 11>[11!'11••" iil 1[1 li '. [1 111 1 1111
'd)'. lll l ' "~~' · 1- 1111 lillllilm¡.¡.-.; 1,,, 1 /i ll llídlllt il !i ll ¡.[, 11111 llllll ' hl· ··· 1' 11
 Capítulo 2. Clasificación de los bienes 63
62 BIENES Y DERECHOS REALES

atención a su próxima extracción del suelo. Las cosechas objeto de una venta
y los frutos "pendientes de ramas y raíces", en las seis semanas anteriores a la
madurez, representan este tipo de muebles; y pueden ser objeto de un embargo
15
especial, el saisiie-brandon, que es mueble.
b) Bienes corpóreos e incorpóreos.
e) Bienes de dominio público y de propiedad de los particulares.
l'or su parte, el maestro Antonio de Ibarrola afirma que existen cinco clases de
bienes, dentro de las cuales pueden caber todos los bienes, a saber:

2.4.2 Clasificación de los bienes según Planiol y Ripert 11) Corporales e incorporales.
Planiol y Ripert se expresan así sobre la clasificación de los bienes: entre las diversas /J) Muebles e inmuebles.
clasificaciones en uso, hay unas que conciernen únicamente a las cosas materiales e) Privados y públicos.
y otras se extienden a todos los bienes, incluso a los que no son cosas. c/) Principales y accesorios.
Los bienes son tres, según Planiol y Ripert, por su alcance general: e•) Bienes considerados objetos particulares (singulae res) y bienes considerados
universalidades (universae res), como una herencia.
r. Corpóreos o incorpóreos.
Asimismo, señala que los franceses olvidaron la importancia de los bienes pereee-
Muebles e inmuebles.
II.
dc•ros y los altamente pereeederos. 18
m. Privados y públicos.
Las distinciones que no se aplican más que a las cosas materiales también son tres: .4.4 Clasificación de los bienes recomendada
r. Cosas consumibles por el primer uso y cosas no consumibles. Como hemos expresado, existen muchas y variadas clasificaciones de los bienes,
n. Cosas fungibles y cosas no fungibles. 1.1 ., cuales obedecen, como lo menciona Rafael de Pina, a diferentes criterios doc-
16
In. Cosas que tienen dueño y cosas que no lo tienen o cosas vacantes. lttnarios e históricos. Siguiendo un poco la perspectiva de este jurista, se expondrá
t 1 ontinuación la clasificación más empleada en la actualidad y a la que hacen
d11 sión muchos otros autores.
2.4.3 Clasificación de los bienes según juristas mexicanos
Esta clasificación, en nuestra opinión la más completa, es la siguiente:
Entre los juristas mexicanos resalta la clasificación de bienes de Rafael Rojina
17
Villegas, quien explica las clases de bienes: De acuerdo con su movilidad, los bienes son muebles o inmuebles.

r. Las relativas a las cosas o bienes corporales: o) Los bienes muebles son los que pueden trasladarse de un lugar a otro por
fuerza propia o por una fuerza externa a ellos sin que se deterioren. Los
a) Fungibles y no fungibles. bienes muebles pueden serlo:
b) Consumibles por el primer uso y no consumibles.
e) Bienes con dueño cierto y conocido y bienes sin dueño, abandonados o de ~ Por su naturaleza, ya que, dadas sus propias características, tienen In
dueño ignorado. posibilidad de moverse por s( misl)los dl' 1111 lugar a otro; también cst<~n
los que, para movcrst·, n·tptint'll 1111 ,1 ltH'l"'t;l t•xlerna. Un ejemplo del
n. Bienes en general, abarcando tanto los bienes corporales como los incorporales primer caso lo IL' II l'tllm en lo:l ;Htiltl uks, ll .llll.Hios semovientes, y
y derechos: del segundo, en 1111.1 tlmq\ill rulm,, pctt'l(ltd ,
·o- Por disposición dl' 1.1 ¡, ~ ,) ''1"' d 111i 1• ' 11 [' 1 l¡¡ l" llll hllid.ld de lrnsladarsl'
a) Bienes muebles e inmuebles. dl' un lugar a ol rn , l.1 lt•)' l11·. • •'" ·.1. k !'fl í 1i 11 (1 1dt IJ, 1'11!" d•~n1 pln , los dl•red tos
que n·c:~t·n so hn· In•, ¡,,, 111 11 tllll i lolr11 lll il! lílllt !ol n¡,
IL--
15 j . Bonnr r,l ~l'.
op. cit., pp. 471 -474.
16 M l'hu d~tl y t: l ~i p•• rt , op. cit ., pp. l() l y 1<'> 2.
(/¡ /1, .¡,, 11,\il~ \ ~111> 1lo 1 1'1
~ 17 e /r 11 l'otllll ·l Vlllt•f\'''• llt 'li 't /ro, 11•1/ /111 ' 11< {11/0,
1 111 JJo ¡OIIIII il ( hoi!il
11111111 111 , l'w 11.111, M1 xl• n, I'HH•
64 B IENES Y DERECHOS REALES
b) Los bienes inmuebles son aquellos que no pueden ser trasladados de un lugar
a otro sin que se altere su forma o sustancia, es decir, no pueden moverse por
su naturaleza o constitución física o corporal. Sin embargo, es importante
decir que realmente es la ley, atendiendo a otras consideraciones, la que
dice qué bienes se consideran inmuebles. En general, la legislación, como
se verá después, distingue los bienes inmuebles en las siguientes categorías:
ro- Por su naturaleza: debido a sus propias características físicas, tienden a
estar fijos en un lugar determinado, por ejemplo, un terreno o una casa.
.-o- Por su destino: tienden a estar fijos a un lugar determinado, pero pueden
separarse del inmueble sin provocar daño. Por ejemplo, el tractor u otro
tipo de maquinaria destinado a usarse en parcelas o tierras de labor.
Es evidente que si se llevan a otro lugar ni se deterioran ni el inmueble
del cual fueron separados -en este caso, la parcela- sufre deterioro
alguno.
ro- Por el objeto al cual se aplican: son bienes que aun siendo muebles se
encuentran unidos a un inmueble, de tal manera que si se separan del
mismo provocan un deterioro, tanto al bien inmueble al cual están uni-
dos como al mueble mismo. Por ejemplo, las ventanas, las puertas, los
lavabos, etc., del inmueble.
ro- Por disposición de la ley: sin poseer la facultad de estar fijos, la ley les
atribuye esa característica, como ocurre con los derechos que recaen
sobre los bienes inmuebles.
2. De acuerdo con la posibilidad de sustitución, los bienes pueden ser fungibles
o no fungibles.
Este criterio toma en cuenta la característica que tenga el bien para ser cambiado
por otro de la misma especie, cantidad y calidad. Este atributo que pueden poseer
los bienes se conoce jurídicamente como fungibilidad. Entonces, la fungibilidad es
la posibilidad que tiene un bien para ser sustituido por otro, de la misma especie,
calidad y cantidad, al momento de hacerse el pago. De acuerdo con esto:
a) Los bienes fungibles son aquellos que tienen la posibilidad de ser sustituidos
por otros de la misma especie, cantidad y calidad.
b) Los bienes no fungibles son los que no pueden ser sustituidos por otros de
la misma especie, cantidad y calidad; podemos decir que de alguna manera
son únicos, como por ejemplo una obra de arte.
3. lk ,llllt'l'd o co n la certidumbre de su propietario, hay /Jienes moslrC'n ms v f¡j¡•¡¡c •s
l'r 11 11111 r'\
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 65
Tanto los mostrencos como los vacantes son bienes cuyo dueño se desconoce;
unos son muebles y otros inmuebles. De acuerdo con lo cual tenemos lo siguiente:
a) Los bienes mostrencos se refieren a bienes muebles abandonados o perdidos,
cuyo dueño se desconoce. Mostrenca es la res que va en un rebaño pero
que pertenece a otro dueño o a un dueño desconocido; el término se utiliza
para los bienes muebles o semovientes que no tienen dueño. 19
b) Los bienes vacantes son bienes inmuebles sin dueño cierto o conocido, por
ejemplo, un terreno que se halla en total abandono y no se sabe quién es
el dueño.
tl. De acuerdo con su materialidad, son bienes corpóreos y bienes incorpóreos.
1\sta clasificación es clásica y proviene del derecho romano, la cual era empleada
para distinguir entre bienes tangibles e intangibles; también fue considerada tanto
por Bonnecase, siguiendo el código civil francés, como por Planiol y Ripert.
a) Bienes corpóreos son los bienes materiales o que tienen materialidad y que
se perciben por los sentidos.
b) Bienes incorpóreos son aquellos que carecen de materialidad, es decir, no
tienen una manifestación fáctica y son abstractos, por lo que no pueden
ser percibidos sensiblemente, como el derecho de autor.
r,_ De conformidad con la persona a la que pertenecen, hay bienes del dominio
público y bienes del dominio privado.
ht<1 clasificación también viene del derecho romano, ~specíficamente de las res
('llh!icae y de las res privatae. Las primeras son res extra commercium y, por tanto,
' 'I SilS fuera de nuestro patrimonio y las segundas eran res in commercio, esto es,
11~1.:e ptibles de apropiación en beneficio particular y consideradas cosas dentro
dt •l patrimonio.
(/) Los bienes del dominio ¡ní/J/im so11 hil'lli'S q1w !'1 Estado se reserva para s
por considera rl os de utilid,1d pt'lhli, ,l, po1 lo q111 ' 1'1 dominio de los mismos
no puede estar en 1ll,111o,~ d,• 1'•1111, "''"' •¡ hto•. h~c • flt '~> cs t;\ n exprcsanw nt,·
declarados en las 1\·yn; ,, r ll t~•, '·' 111111111 ti 111 '/ tOtlslitucíonal y S ll ~>
respectivas leyes ll'l ',l.lltlllil -11 i¡o¡, )' 111 g•_lll'''" 1t1111 /1/1 ' 1/1'.1 r/¡· '''o {'()JII tÍII y
fiÍl'lll'S tfcf f1rllf 1ÍU / •\ (tltftl , 1111\11_1 i ,tll p¡¡ \' 1i'lllt_l/1\tl tit•l . tdt ~ lll'lll, 1'1111'\' O li<IS,
1'.1 111 "'" '' ~" · ¡·,,¡¡J,,,,,-¡/¡, ,,,rr.r¡;;;;,,, Ílliilll 11 111 , -,1 1
66 B IENES Y DERECHOS REALES
b) Los bienes del dominio privado son todos los bienes que, de acuerdo con
la ley, pueden ser sujetos de apropiación por parte de los particulares, es
decir, el dominio de éstos puede pertenecer a una persona y nadie puede
aprovecharse de ellos sin el consentimiento del dueño o la autorización de
la ley.
6. De acuerdo con su duración, existen bienes consumibles y bienes no consu-
mibles.
En general, todos los bienes materiales un día desaparecen, precisamente por su
materialidad, pues todos son temporales. Sin embargo, algunos se consumen de
manera inmediata, como los comestibles, la gasolina del automóvil o un cerillo. Su
consumo es evidente y sucede en el mismo instante en que se hace uso de ellos.
Pero existen otros bienes que, al consumirse con el uso, lo hacen de manera más
lenta o paulatina, como ocurre con los neumáticos de un automóvil. Por ello, los
bienes que se consumen de inmediato se denominan consumibles y los que lo hacen
de manera más lenta son los no consumibles, aunque esta denominación es errónea.
Según esto tenemos lo siguiente:
a) Bienes consumibles son aquellos que se extinguen, destruyen o agotan con
el primer uso que se haga de ellos, siempre que éste sea natural, es decir,
que de esa manera sea su naturaleza. Por ejemplo, los comestibles.
b) Bienes no consumibles son bienes que no se agotan con el primer uso, sino
que pueden utilizarse durante un periodo variable. Por ejemplo, una casa.
7. De acuerdo con su dependencia, puede haber bienes principales y bienes acce-
sorios.
Podemos observar que dentro de los bienes se integra una inmensa variedad:
algunos se entienden y explican por sí mismos, esto es, son autónomos e indepen-
dientes, pues no requieren de otros para existir; en cambio, hay bienes que sólo
cobran sentido relacionados o en dependencia con otros, pues no se bastan por
sí mismos o por lo menos no representan mayor utilidad. De esta independencia
o dependencia deriva esta clasificación en bienes principales y bienes accesorios.
a) Los bienes principales son los que se bastan a sí mismos para existir, ya que
su existencia no depende de otros bienes, como en el caso de una casa o
una computadora.
b) Los bienes accesorios, a diferencia de los anteriores, tienen existenc ia y íu n
ciún relac ionada con un bien principal, es decir, su exis tencia y fun ción
d< "lw'Hic de un bi en prin cipal. Por ejemplo, las puertas o la s ven l:i11as de
11111 1 , t ~.t, l.1 h:ll crf:l O los IH'IIIll:'llitOS dl' 11 11 :1111 0.
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 67
8. De acuerdo con su divisibilidad, hay bienes divisibles y bienes indivisibles.
(:abe aquí señalar qué se entiende por división, pues se corre el riesgo de pensar
que todos los bienes, sobre todo los materiales, son divisibles. Sin embargo, la
división a la que se hace referencia no plantea hacer pedazos o destruir un bien,
sino separar un todo en las partes que lo integran, sin que ello signifique la des-
1rucción del bien o de las partes.
a) Bienes divisibles son aquellos susceptibles de dividirse sin que el valor eco-
nómico de la suma de sus partes sea inferior al valor del todo. Por ejemplo,
una biblioteca se puede vender completa o cada una de las obras que la
integran de forma separada.
b) Bienes indivisibles son los bienes cuyo valor económico total sólo existe en
tanto constituyen una unidad, es decir, cuando se separa la unidad que los
integra pierden su valor, lo que equivale a su destrucción. Por ejemplo, una
casa o una obra de arte.
l'or la importancia de esta clasificación, sugerimos al lector que estudie el mapa
'onceptual de la página siguiente.
.5 Clasificación de los bienes en nuestra
legislación
1\ co ntinuación veremos cómo regula el Código Civil Federal (CCF) lo relativo a los
l•lt'nes. Como se puede apreciar, éste acepta algunas categorías de las clasificaciones
,11•scritas, sobre todo de la clasificación recomendada.
1\n el libro segundo del CCF, titulado "De los bienei ', el título primero explica
1'1 n>ncepto de bien en los arts. 747, 748 y 749.
Primero explica que pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no
• •, l¡'•n excluidas del comercio; dicho en otras palabras, de acuerdo con este código,
nln se consideran bienes aquellas cosas que se encuentran en el comercio (arl.
17, CCF ).
J·:s importante distinguir q¡¡{' <OS.l~ t•s l;\¡¡ 1'11! '1.1 dt ·l t tn11ercio, por lo que en los
ti'h . 7118 y 749 del m ismo md<'ll.llllll' lllll ~ ~ llll 'tll 11111.111 do .~ supu es tos p:::tra q111'
lt •. l OSas se encuentren rul'l.l dll 111111111 1(1; L! ~ '11 ' '·· •¡ti! jllll 1> 11 n:lluralczn 1\()
¡nwdt·n se r objc lo de apropi.11 illll , ¡1111 d,¡.[n In d i~ l"· ' ¡. 11111 1'11 1pu• st· cnr ucn lr:t ll
1111 jlll('(ic ll Sl' l' poscfd,\ S JlOI ,d¡~ll ll il!dl·/ i[JIIo ·l !'l( ollll,h 111111111 )' l.1•, IOS, IS qlll' jlOI
dl ~ llll\lti{lll tll' 1:1 it-y !Jili'dt•ll l '~ olliiol IN, dn llllt JII I' l¡1 j, , !1 dt•JHiil lllt 'dllt illll¡•:, ,1
JIIIIJIII 'd.td Jlolllit 11!.11
ll1 ·• l1 ,1 1.1 dl'illlilillll~ ¡,,,. d 1 ; ,, t ltl' ii11 11 J¡¡ ·-, lil l'i li ~ dr 111 illllll 111 ll i¡~lli1; 1111 ~:
 Capítulo 2. Clasificación de los bienes 69
68 B IENES Y DERECHOS REALES

Así pues, dada la importancia de los bienes inmuebles, veremos cómo los

De acuerdo con su movilidad
De acuerdo con la posibilidad
De acuerdo con la certidumbre
Muei)IOS
J l'or Stl nAturaleza lista la ley en el art. 750 del CCF, específicamente en el título segundo, "Clasi-
ll'o1 tllsposición de la ley ficación de los bienes", capítulo 1, "De los bienes inmuebles":
l'or su naturaleza Artículo 750. Son bienes inmuebles:
Inmuebles
j Por su destino
f'or el objeto al cual se aplican
1)01 dispostción de la ley
r. El suelo y las construcciones adheridas a él;
11. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pen-
dientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por
cosechas o cortes regulares;
JFungibles m. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda
l No fungtbles separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
rv. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en
J Mostrencos edificios o heredados por el dueflo del inmueble, de tal forma que revele el pro-

rJ)
de su propietario l Vacantes pósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
v. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el
e: Q)
-o e:
-~ - ~
u.D
JCorpóreos propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y
De acuerdo con su materialidad formando parte de ella de un modo permanente;
~_Q l tncorpóreos
~ Q) vr. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de
(_)""Cl
la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
De acuerdo con la persona a la que J Bienes del dominio público
vn. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde
pertenecen l Bienes del dominio privado hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
vm . Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el
J Bienes consumibles dueflo de éstos, salvo convenio en contrario;
De acuerdo con su duración
l Bienes no consumibles IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos
y las caflerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases
JBtenes principales a una finca o para extraerlos de ella;
De acuerdo con su dependencia x, Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o
l Bienes accesorios
parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables
en el cultivo de la finca, mientras están destinadas ~ ese objeto;
J Bienes divisibles xr. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por
De acuerdo con su divisibilidad
l Bienes ind tvtsibles su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
XIII. Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.

~ Bienes inmuebles: más que definir qué son los bienes inmuebles, menciona
cuáles son, por lo que aquellos que no están en esta lista se consideran bienes
muebles, Es necesario reiterar la importancia que tienen los bienes inmue-
bles en nuestra legislación y en casi todas las legislaciones, pues la propiedad
de los mismos reviste características y formas especiales exigidas por la ley
precisamente por la trascendencia que tienen en la vida del hombre, Casi sin
excepción, los actos jurídicos cuyos efectos recaen sobre los bienes inmue-
bles so n inscribibles en el Registro Público de la Propiedad, como lo csludia -
n•Jitllll ,·n hs páginas finales de es le li bro, lo que no se ex ige cuando se trata
dt !11 1 111 •1 llllt l'hks.
1k acuerdo con el artículo transcrito, encon tr<
11lHlS l:ts siguientes clases de in -
llltl\:bles:
u) Inmuebles por su nalllr:dt "/ .1 , t"• d,., 11 , ljlll 1"1' •o tl 111' '1'1" !'ldntclura y com po
¡; ición no pueden Sl."l' lt ,tHLtd tlllll '• tlo 1111 liiJ\.11 ,, "''" (ll'lllt 1) .
/¡) Inmu eb les por inrorpo1 11111111 , ,., ¡" ,_ ¡,¡, 111 11 111111ld, ·~ 11111 n.lltll'¡tl¡·:¡,;¡, pt'r'o
qlll' vstt\n adlwridoll o1 1111 111111111 lol ~1 ¡1~ 1_1l 1111111• 1 1 •¡tll ~ 11 dt •~> IIH !II 'JHII'll( ic'111
¡d¡•,tlili c:u·fn 1111 dckt ln''' Jh'' '' ,_lld (' ll titrlíllilp 1H II h1 1¡,_J.,'' ¡1,1' '' ,.¡ 11111\lll'hlt· :ti
111.ti iH' .1dltkn•,, (lq~r)
70 B IENES Y DERECHOS REALES
e) Inmuebles por su destino: son bienes muebles por naturaleza, pero por el des-
tino que se les da para el beneficio o para obt~n~r provecho de un inmueble,
la ley les da el mismo carácter de inmueble al cual están destinados (fraccs.
VII, X y XI).
d) Inmuebles por el derecho sobre el inmueble al que se aplican (fracc. xm).
Ahora bien, los bienes muebles considerados inmuebles recobrarán su condición
original, según la ley, cuando el dueño del inmueble los separe, salvo que en el
precio del mismo se haya computado, para constituir un derecho real en favor de
un tercero (art. 751, ccF).
Respecto de los bienes mu ·bles, la ley considera las siguientes clases (art. 752,
CCF):
a) Muebles por naturaleza, aquellos que se pueden trasladar de un lugar a otro
por sí mismos o por efectos de una fuerza exterior.
b) Muebles por disposición de la ley (arts. 754-759, ccF) .
l. Obligaciones, derechos y acciones que tienen por objeto cosas muebles o
cantidades exigibles por acción personal.
2. Las acciones de los socios en asociaciones o sociedades, aun cuando per-
tenezcan a algunos bienes inmuebles.
3. Las embarcaciones de todo género.
4. Los materiales procedentes de demolición de un edificio, así como los aco -
piados para repararlo o construir uno nuevo, mientras no se hayan emplea-
do en la fabricación.
5. Los derechos de autor.
6. En general, todos los demás bienes que la ley no considera como inmuebles.
e) Muebles fungibles y no fungibles (art. 763, CCF).
l. Los bienes fungibles son los que pueden ser reemplazados por otros de la
misma especie, calidad y cantidad.
2. Los bienes no fungibles son los que no pueden ser sustituidos por otros de
la misma especie, calidad y cantidad.
En consideración a la persona a que pertenecen los bienes, éstos pueden ser (art.
764, CCF):
d) Bienes del dominio público que pertenecen a la Federación, los estados o los
municipios, y pueden ser (arts. 765-767, CCF):
l. Bienes de uso común, esto es, inalienables e imprescriptibles. Pueden apro-
vecharse de ellos todos los habitantes, con las restricciones establecidas por
la ley, y para aprovechamientos especiales se necesita conces ión (arts. 761-1
)' 7 11 11, CCI').
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 71
2. Bienes destinados a un servicio público; estos bienes pertenecen en pleno
dominio a la Federación, a los estados o a los municipios y son inalienables
e imprescriptibles, mientras no se les desafecte del servicio público a que
se destinen (art. 770, ccF ) .
3. Bienes propios que, al igual que los anteriores, pertenecen en pleno dominio
a la Federación, a los estados o a los municipios, pero a diferencia de los
anteriores, son alienables y prescriptibles (art. 770, CCF).
e) Bienes de propiedad de los particulares son todas las cosas (bienes inmuebles
y muebles) cuyo dominio les pertenece legalmente y son de su exclusivo apro -
vechamiento; nadie que no sea el propietario puede aprovecharse de ellos sin
consentimiento del dueño o autorización de la ley (art. 772, ccF).
/ ) Bienes mostrencos son bienes muebles abandonados o perdidos cuyo duefío
ignora (arts. 774-784, ccF); estos bienes, en general, son apropiados por quien
los encuentra. Sin embargo, el CCF establece una serie de lineamientos a seguir
por quien hallare una cosa perdida. Estas disposiciones son verdaderamente
ilusorias, pues ordena que se entreguen en el plazo de 10 días a la autoridad;
ésta, a su vez, ordena que sea tasada por peritos, se fijen anuncios durante un
mes en lugares públicos, y si apareciese alguno reclamando la cosa durante el
plazo designado, se remiten los datos al juez competente, ante quien el recla -
mante probará su acción, y si resulta declarado dueño se le entregará la cosa .
Si el reclamante no es declarado dueño o, pasado el plazo que señala este
código, nadie se presenta a reclamar la propiedad de la cosa, ésta se venderá,
dándose una cuarta parte del precio al que la halló y las tres cuartas partes
restantes se destinarán al establecimiento de beneficencia pública que designe
el gobierno.
_¡;) Bienes vacantes son bienes inmuebles que, como lo explicamos anteriormente,
no tienen dueño cierto o conocido.
El CCF se refiere a ellos en los arts. 785 al 7~9, más o menos en los si
guientes términos: si alguien tiene noticia de la existencia de bienes vacantes
y desea adquirir la parte que la ley da al descubridor, hará la denuncia an te el
Ministerio Público de la ubicación de los bienes.
Si el Ministerio Público lo estima procedente, deducirá ante el juez com
petente, según el valor de los bienes, la acción que corresponda, a fin de qu~·
declarados vacantes se adju dit¡ucn al fis(o l't•tkrnl. St· kndrá al que hizo la dr
nuncia como tercero con d yuv ,ull c 1•:1 dt'lllllll "'''"' H '1 ihir;\ la cuarta parl~ dí.'l
valor catastral de los lllt'lll"• '1"' .¡, 1111111 11
Finalmente, el .11t 7H'l dd 1 1 11 • ' ¡d11 1 '1'" •pll• 11 .,, • •q10dcre de un bien
vacan te sin cumpli1 !11 t¡ll• ' '~ l l li•k•J II •- 1.1 d1 1''1 l•l~tlil '" po~g.tr:'t una lllldl.t d,·
~ inco ;1 50 pi.'sos, ,.~,1 'oi lt 111 1111i•. !" dr h1 ij j\1 íí ¡i tl •(11 (1 • 11 ,¡,_ d 11:spntivo tt'!dign.
Se put•dt• .t¡ll l'l l.tl , •,111 1111\ill 1 íl!il l' l!hillit, Ín ;;hr. •l•.'li' y itht; lllllo d1 • ¡:¡, l.t .',
di~pnsi1 io1ws ,•,ohl r_lubj•h 111 ''" !'dir•IIH ': \' \', H ,Iill l
72 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 73

n. Realice las siguientes actividades:

Actividades
1. Estudie el cuadro sinóptico correspondiente a este capítulo: L Encuentre ejemplos de cada uno de los bienes de la clasificación sugerida.
2. Identifique ejemplos de las distintas clases de bienes que describe el Código
Civil Federal.
JConcepto económico 3. Encuentre los artículos citados que se refieren a las distintas clases de
Conceptos
1Concepto jurídiCO bienes y, conforme a ellos, elabore una definición.
4. Encuentre ejemplos de los distintos tipos de bienes que son propiedad
Noción de bien en nuestra legislación
del Estado.
Cosas en las Doce Tablas 5. Investigue ejemplos de concesiones.
Clasificación de los bienes en el derecho romano Cosas en Gayo y Ulpiano 6. Escoja un bien e investigue en qué clasificación puede ubicarse.
1 Cosas en Justiniano
7. Estudie todos los artículos correspondientes a los bienes inmuebles y
coméntelos con el profesor.
JClasificación de los bienes en Bonnecase 8. Estudie todos los artículos correspondientes a los bienes muebles y co-
Clasificación de los bienes en general 1Clasificación de los bienes en Planiol y Ripert méntelos con el profesor.
Clasificación de los bienes en juristas mexicanos
111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
De acuerdo con su movilidad tas correctas en el texto de este capítulo.
De acuerdo con la posibilidad de sustitución
De acuerdo con la certidumbre de su propietario
(/) L Es cualquier tipo de realidad u objeto.
Q)
e De acuerdo con su materialidad
Q) Clasificación de los bienes recomendada De conformidad con la persona a la que pertenecen a) Bien jurídico.
:e
(/)
.Q
De acuerdo con su duración b) Bien económico.
Q) De acuerdo con su dependencia e) Cosa.
"O
De acuerdo con su divisibilidad
e
•O d) Bien intangible.
·e:;
ro
(.)
¡¡:::
·¡¡; 1nmuebles por naturaleza
2. Son las cosas susceptibles de apropiación en provecho de un particular.
ro
C3 Inmuebles por incorporación a) Bienes.
Bienes inmuebles Inmuebles por su destino b) Cosas.
1 Inmuebles por el derecho sobre el inmueble
e) Bienes económicos.
d) Bien vacante.
•
Por su naturaleza
Por disposición de la ley
3. Los bienes que no pueden ser poseídos por algún individuo exclusiva-
Bienes muebles mente son:
Clasificación de los bienes Fungibles
en nuestra legislación
1 No fungibles a) Bienes comunes.
b) Bienes fuera de l co mercio por di sposil it'111 dl' In ley.
J Bienes de uso común e) Bienes públicos.
Bienes de dominio público
1Bienes destinados a un servicio público d) Bienes fu era dl'l 'O I IH ' II in 1tlt l ' 1o1 1 11illtll ',dt•:t, ,,

'1. Son cosas co nsngr.H I,¡•; 11 ltt ll tllit ~<~.' li Hlij •t' l itu1
Bienes de propiedad de los particulares
o) Res rcli,giosur.
Bienes mostrencos /¡) UI'S Sl /1/ ( /1/1' .
Bienes vacantes t) Ut•s rtll/1111/tli ' ,
t/) u,., \1/f/'1 /1 '.___........-
74 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 75

5. Las res humaní jurís eran: 12. De acuerdo con su movilidad los bienes pueden ser:
a) La res sanctae y la res relígíosae. a) Semovientes.
b) La res humanae y la res dívíní jurís. b) Movientes.
e) La res publicae y la res prívatae. e) Muebles.
d) La res dívíní jurís y la res religíosae. d) Inmuebles.

6. Según Gayo, son mancípí: 13. Los bienes que pueden ser sustituidos por otros de la misma especie y
a) Los fundos que están en suelo itálico y los edificios. calidad se denominan:
b) Los animales silvestres por su naturaleza. a) Bienes sustitutos.
e) Las bestias feroces. b) Bienes sustituibles.
d) Las cosas incorporales. e) Bienes vacantes.
d) Bienes fungibles.
7. Según las Instítutas de Justiniano son cosas fuera de nuestro patrimonio:
a) Las res síngulorum. 14. Los bienes inmuebles sin dueño cierto o desconocido son:
b) Las res nullíus. a) Bienes vacantes.
e) Las res prívatae. b) Bienes abandonados.
d) Las res nec mancípí. e) Bienes mostrencos.
d) Bienes inciertos.
8. Las cosas cuyo uso es común a todos los hombres son las:
a) Res publícae. 15. De acuerdo con su duración los bienes pueden ser:
b) Res prívatae. a) Mostrencos y vacantes.
e) Res comunes. b) Fungibles y no fungibles.
d) Res uníversítarís. e) Consumibles y no consumibles.
d) Temporales y duraderos.
9. Cosas que a nadie pertenecen:
a) Res comunes. 16. Son bienes cuya existencia depende de otro bien:
b) Res nullíus. a) Bienes vacantes.
e) Res publícae. b) Bienes accesorios.
d) Res universítatís. e) Bienes indivisibles.

1O. Dice Bonnecase que las cosas dotadas de equivalencia, consideradas desde
d) Bienes divisibles. •
el punto de vista de su valor y no de su individualidad, son: 17. Las batidoras que se usan en una panadería se consideran bienes:
a) Cosas mostrencas. a) Comunes.
b) Cosas fungibles. b) Inmuebles.
e) Cosas tangibles. e) Muebles.
d) Cosas consumibles. d) Consumibles.

11. Para Bonnecase, los bienes que pueden ser apropiados son: I H. Las acciones de los sm 10 ~ 1'11 11n ;1 />1 11 lniMI ¡,1 11111sidnnn:
a) Los bienes corpóreos. a) Bienes intangihl1"•
b) Los bienes inmuebles. b) Bienes inmtll'hit·~ Jllll di ~ l"' ~¡ , j¡'.¡, dt• l1 l1 1
e) Los bienes incorpóreos. e) Bi enes llHH'hl1·~ 1"'' '• 11 1!11\ lll ¡d('/11
d) Los bienes muebles. ti) Bklll'S llllll'hl1·~ Jlitl di U P ••~Ilt ít¡¡1 tlf' ht ¡; ,)

-
76 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3
19. Todo lo que se encuentra unido a un inmueble de manera fija, de modo
que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a
él adherido, se considera:
a) Inmueble por su naturaleza.
b) Inmueble por incorporación.
e) Inmueble por su destino.
d) Inmueble por el derecho sobre el inmueble al que se aplica. La propiedad
20. Los bienes de dominio público son:
a) Los bienes arrendados por el Estado.
b) Los bienes de uso común.
e) Los bienes abandonados.
d) Los bienes por el derecho sobre un inmueble.

Objetivos

1\ 1 finalizar el alumno:

Conocerá el desarrollo histórico del concepto de propiedad.

Comprenderá el concepto de propiedad.
Reconocerá las características del derecho de propiedad.
Comprenderá el derecho de propiedad en el derecho romano.
Analizará las diferentes formas de adquirir la propiedad.
l ~ ntenderá las distintas formas de accesión.
Conocerá la protección del derecho de propiedad en el derecho
vigente.
Identificará la extensión y li 1n ii.H io1w:; d1· l.1 ¡unp11'd:1d .

---------
78 BIENES Y DERECHOS REALES
Introducción
A partir de este capítulo estudiaremos los distintos tipos de derechos reales, comen-
zando con el derecho de propiedad. Éste es el derecho real por antonomasia y uno
de los más amplios, pues en él se manifiesta el dominio de la persona sobre la cosa.
Por ello se afirma que el de propiedad es el derecho más pleno; incluso otros
derechos reales llegan a considerarse parte del derecho de propiedad.
El derecho real, como se dilucidó en el primer capítulo, es:
el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre
una cosa, para obtener de ella un aprovechamiento total o parcial que es
oponible a terceros.
Aplicando esta definición al derecho de propiedad, se aprecia que lo cumple a
plenitud, con las limitantes que la ley o la naturaleza imponen a su titular. No obs-
tante, el derecho de propiedad da mayor alcance a las posibilidades de utilización
y disposición de una cosa.
En el derecho de propiedad, como se verá más adelante, la forma de apro-
vechamiento es total, es decir, su titular tiene derecho directo sobre la cosa para
obtener de ella el mejor y mayor aprovechamiento, expresado en el derecho de
usar, disfruta r y disponer de la cosa (jus utendi, jus fru endi et jus abutendi). Otros
derechos reales, distintos al de propiedad, no tienen la disposición total; en el caso
del derecho de autor podemos encontrar una disposición total, pero ésta sólo es
temporal.
La literatura jurídica sobre el derecho de propiedad es abundante y su legisla-
ción, detallada. Este tercer capítulo se enfocará en explicar el derecho de propiedad
y sus distintas características.
3.1 Progresión histórica de la propiedad
El desarrollo histórico de la propiedad está vinculado con el derecho, aunque tam-
bién ha sido objeto de estudio de filósofos, sociólogos, historiadores y economistas.
La evolución histórica de la propiedad, desde el punto de vista filosófico, so-
ciológico, histórico y económico, en ocasiones es abordada o mencionada por
juristas, pero -como es de esperar- lo han hecho en forma deficiente. 1 No cabe
duda de que son eminentes juristas, pero exponer aspectos de la propiedad distin -
tos a los jurídicos debe quedar fuera de obras jurídicas, las cuales, cuando tocan
íl!;c._ _ _ _ __
l Juan Anto ni o de Ibarrola en su libro Cosas y sucesiones; Rafael Rojina Vill egas en Co 111penrlio de rlereclw
,,,¡
ri11il , < omo jorge Alfredo Do mín guez Marlí nez y jorge Mar io M i g~dl ón lh arr~1 , t• min t• nl t•s jurisl,ls,
11111 1'11 1il11 '" '" lnnvs sohrt 1;1 pro pk dnd d t•s¡k nsptclos di st i nl os a !m j•n fdito , , lns <ll llks ""•11 111111 J"" o
I¡JIII[III I•IIJ,I
Capítulo 3. La propiedad 79
aspectos históricos o filosóficos, resultan voluminosas y distraen al estudiante o
al practicante de derecho.
El estudio de la evolución histórica de la propiedad es interesante, pero no
compete a los expertos en derecho. Por ello sólo me ocuparé, de modo breve, de la
progresión histórica de la propiedad desde el punto de vista jurídico. Sin embargo,
dada la trascendencia de los estudios sobre la propiedad, recomiendo al lector
interesado acercarse a las obras de expertos de otras disciplinas. 2
3.1 .1 La propiedad en tiempos de las XII Tablas
1.a Ley de las XII Tablas sólo conocía la propiedad del ciudadano romano, pues
<.~ste era el único capaz de tenerla; el extranjero no podía aspirar a ella. La pro-
piedad no podía adquirirse, destruirse ni pasar de un ciudadano a otro, salvo en
casos limitados.
Posteriormente, los jurisconsultos dieron a la propiedad el nombre dominium
t' 1" jureQuirintium (dominio según el derecho romano) y a la persona que obtenía
l'Sle derecho dominus legitimus (seflor legítimo), es decir, propietario según la ley. 3
Los modos de adquirir y transmitir el dominio romano, en tiempos de la Ley
d<.· las XII Tablas, según Joseph Ortolán, eran:
1. La ocupación, por ella se adquirían el botín y los esclavos hechos al enemigo.
La lanza era para los romanos el primer medio de adquirir y el símbolo legal
del dominio según la ley.
La tradición natural se hallaba admitida en ciertos casos.
1 os medios civiles de adquisición de la propiedad eran:
l . El mancipium. Este acto consistía en una enajenación solemne, que sólo podía
hacerse entre ciudadanos romanos, ante testigos ciudadanos, con un peso, una
vara de metal y pronunciando palabras que formaban ley para las partes. Por
este medio el jefe de familia vendía a los individuos que se hallaban bajo su
poder, y el marido adquiría el dominio de su mujer.''
1
lkspcclo de estudios ace rca ,~¡- !u "11111 1111111 )' 1'\'"lu1 l•nl 111 ' <1111 1< 11 d1 l11 l'"'l"•·dnd , provenie nt es tk
<ilnls espec ialidades, I"CCO nH' IHi l lllll l~ l11" 1<111 ..- .!1 1" ' 1111111 1• lll,dl ,11 1"11111 lt 11n1 J,iulilo Rou ssta u; 1,~,,
dt • <:a rios Marx y i"ctk rilo ¡:nwh. qlliiii i'M •' oliidlii"" t 1 1111¡ 11 d1 1,; 1,;111111,1, "' pwpit•d.¡d pri v;1d,1 y
;• / 1:. ,1.1 do; Max Wc:ht:l y ¡.1«111' '' 1\i di llio ' íll :i- d•.' 1 h1t11 lll otM I· ·.!1 V1.11. 111!.11\llll ' 1[111' .,.. han II!II[I.HIII
dl •li i' II HI dl' /;¡ propil'd,H J, ;l¡ •~dr 11llll1111 \ 1\ ¡l iltl lt lr, l111t l;i ll ;d:;. jlll,¡,, l"'i 111111111111111 11 1)\ll llll >,
1 l11 p,1Llh 1.1 l.lllllol tiOIII/111" 111111 rdt .J, 1/1°'/llll !t•l ! 1j1l lt 11 • ¡1;1 Ít 1:'lii. y ti¡• tdll ,}¡111//11/11, 1'1 '• 1'1\111 .J¡• /,¡
111,,1 , 1'> dn/1 d q1w li; 'lll ' d d1111il11111 li! h1 t1 dli
11'1' ,¡, . }1/\ \11 '¡;¡},JI/ \ ¡,, lilolill jlllllillllloli ll ;l dll i · 1 11 1! 11' 1 "lt"""ll ...... r11 1· ' "'•1'
~ l . llhll ,.iill l illllll •¡ ill 1 ·~~ 1111 il~llil !il · i
80 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 81

El nombre de mancipium, que designaba el acto, se aplicó también para
designar el derecho que producía.
En la Ley de las XII Tablas, particularmente en la tabula VI, se menciona
lo relacionado con el negocio mancipatorio y el dominio de la mujer.
2. El uso. Cuando se ha disfrutado de una cosa durante dos años, respecto de un
fundo, y un año respecto de otras cosas, se adquiría el dominio romano por
este uso y por esta posesión. Cuando el marido había recibido a su mujer,
por la simple tradición, se hacía propietario de ella por un año de uso, es decir,
un año de posesión.
J . Cesión in jure. Este modo no tiene referente en las XII Tablas, pero consistía
en un simulacro de litigio celebrado ante el magistrado. 5
''- Adjudicación hecha por el juez. Se verificaba cuando los coherederos o propie-
tarios de una misma cosa obraban en justicia para hacerla distribuir, o cuando
los vecinos gestionaban que se fijasen límites de sus propias propiedades; cada
parte adquiría el dominio romano sobre la parte que se le adjudicaba.
<:omo se aprecia, la transmisión de la propiedad era limitada, pues el consenti-
lll iento y la misma tradición daban derecho de propiedad. 6

3.1.2 La propiedad en tiempos de Gayo y Ulpiano

Cuadro 3.1 La tabula VI.
l. Cum nexum Jaciet
mancipiumque, uti lingua
nuncupassit, ita ius esto.
2. Cicerón, De off 3, 16, 65:
Cum ex XII tabulis satis esse
ea praestari, quae essent lingua
nuncupata, quae qui infitiatus
esset, suplí poenam subiret, a iuris
consultis etiam reticentiae poena
est constituta.
1 reticencia.
5. Gaius 1, 111: lege XII tabularum
cautum est, ut si qua nollet ea
modo (se. Usu) in manum mariti
convenire, ea quotannis trincotio
abesset atque ea modo (usum)
cuiusque anni interrumperet.
6. b. Paulus Vat. Fr. 50; et
mancipationem et in iure
l. Cuando se celebre un nexum
o un negocio mancipatorio, las
palabras pronunciadas tengan
valor de derecho.
2. Habiéndose limitado las
XII Tablas a ordenar que se
cumpliese aquello que se
hubiera prometido de
palabra, sufriendo aquel que
lo negase la pena del duplo,
se estableció también por los
jurisconsultos una pena para la
5. Por las XII Tablas se estableció
que, si alguna no quería entrar
bajo la mano del marido de
ese modo (por el uso), debía
ausentarse tres noches seguidas
anualmente y así interrumpir el
uso ese año.
6. b. La Ley de las XII Tablas
confirma tanto la man cipación
j11nto al dominio romano, llamado dominium ex jure Quiritium, que estaba recono-
' 1do en las XII Tablas, se colocó una especie de propiedad particular, introducida
por el derecho de gentes, de la cual resulta la siguiente distinción:
1
1. El dominio romano o dominium ex jure Quiritium, cuando la cosa ha sido
adquirida conforme a las reglas del derecho civil, como lo explicamos en el
apartado anterior.
1
El hecho de tener la cosa entre sus bienes (in bonis habere), que en latín no
Lenía nombre especial, se refería a la cosa adquirida por medios no reconocidos
en el derecho civil, como capaces de producir la propiedad.
' .t hc aclarar que los efectos entre el dominium ex jure Quiritium y la cosa in bonis
1 1;In diferentes, pues daban derechos distintos. En el primer caso consistía en el
dnminio sobre la cosa, pero cuando la cosa sólo se encontraba in bonis, quedaba
1 11 d dominio romano de otro.
1.os derechos sobre la cosa in bonis habere quedaban de la manera siguiente:
11J 1·:1 que tenía la cosa in bonis poseía la facultad de usarla y de percibir todos
sus frutos.
/1) 1·:1 que conservaba el dominio rom ano, según el derecho estricto, tenía la fa
ntl lad de disponer de ella y de recobrarla.
1 1\qurl" qu ien se quería c cdt"l 1"1 d111111111rr rl1 1111 .1 • 11 i11 !.1 Vl111ll1 d1,¡ rl1 1111 111111111 l11 111 io lOillO s uyn ; l'l
qtll' qu c rb ceder la no prl"~l" llt.il lll IIIIIJ\1111 ·1 ll llil 'r lr.lll 1\' (i 111 r¡ l 11 11111 11111111 ,1 1,111 ,1·11· •·nlll\' l'i dL' I't'l il ll ,
d 1•, ilu .1h.1 qu ~· b LOS:I iWIIl' rl t' l (¡¡ 1d 11'1! (,¡ li dol ·l Vli 11l li !!d•
'1r '"" lu l.t 111,111 11 111 is il'l n ; -"' 11111111 l11 1 1111111 1/lllil illli

1"1'\\' ill/11'111 /ex XII tabularum co mo la cesión ante el 1 Ir l11l.\ 11 , /•'1 ¡!//¡n¡ '"" ¡,¡,¡"' 1111 "' /11 /11 ''""' Íill!n 1111 rlil/'fi,ilft 1 /!111/líl•illtl. 111 11111 1 11 1l1111111 l ~ 11111 ' 1 1111
J 1 !111/11111111 1n;t¡o,isl rndo.
1lr l11 •dl1 lli ,¡, .¡ 1ll •.!1 llrr Jl, •d l' lrrl , 1\ !1
,, 1/t/,/¡•1(¡ , 1111 lldl llrl -----
82 BIENES Y DERECHOS REALES
El que poseía la cosa in bonis adquiría, al cabo de cierto tiempo de posesión, el
dominio romano por uso. 7
Con respecto a los modos de adquirir y transmitir el dominio romano y la
posesión in bonis, diremos que:
a) Para poner las cosas in bonis, el único medio era la tradición natural, respecto
de los objetos nec mancipii.
b) El dominio romano se adquiere por medios naturales, como la ocupación, la
accesión y la tradición de las cosas nec mancipii. 8
e) Los medios civiles son los siguientes:
l. La mancipación, después de las XII Tablas, se conoce con el nombre de
mancipatio, venditio per aes et libram. La mancipación sólo se podía realizar
entre ciudadanos romanos, los latinos de las colonias, los latinos junianos
y los extranjeros a quienes se había dado el commercium, es decir, derecho
de comprar y vender. Se verificaba por palabras solemnes, en presencia del
que llevaba el peso (libripens) y de cinco testigos que debían ser ciudadanos
y púberos. 9
2. La usucapión (usucapía), llamada en las XII Tablas usus auctoritas, es la
adquisición de la propiedad por posesión continua o uso de dos años (do-
minio adeptio per continuationem possesionis anni vel biennii). De un año
para las cosas muebles y de dos años para las inmuebles.
3. La cesión in jure (in jure cessio) es un modo civil de enajenación; produce
el mismo efecto que la mancipación y se aplica tanto a las cosas mancipii
como a las nec mancipii. El que cede la cosa es el dueño (in jure cedens),
...
7 La aplicación de estos principios se puede apreciar en las manumisiones; el que tenía un esclavo al
mismo tiempo en su dominio romano y en sus bienes, tenía sobre este esclavo el ejercicio del poder
dominical y el derecho de manumitido; el que tenía el esclavo sólo en sus bienes, tenía sobre él el
ejercicio del poder dominical, pero no podía manumitido; el que tenía sobre el esclavo sólo el dominio
romano, teniéndolo otro en sus bienes, no tenía sobre él ni el ejercicio ni el poder dominical ni el
derecho de manumitido. Cfr. Ibidem, p. 470.
8 Dice Ulpiano que la tradición es un modo de enajenar propio de las cosas nec mancipii. En efecto,
aplicada a estas cosas, produce el dominio romano, mientras que aplicada a las cosas mancipii, las
pone simplemente in bonis. Ibídem, p. 471.
9 Gayo explica estas fo rmalidades: "el que recibía in mancipio un esclavo, teniéndolo asido, di ce: HUNC
EGO HOMINEM EX JURE QUIRITIUM MEUM, ESSE AJO, ISQ UE MIHI EMPTUS EST HO C AERE AENEAQUI'
LIBRA; a estas palabras daba golpes en el peso con el metal qu e daba en forma de precio, a aq uel
de qui en recibía la cosa. El acto iba además acompañado de pa labras solemnes qu e cxp rcsa b~tn 1."
i<l ll Vi' r1 Cioncs pa rticul ares co n qu e las parles formaban el co ntraJ o. Para la m;111c ipnci6n tk lns UISI1'1
1111 11illt•• 1'' prt•ciso qu e esta s c osa~ se hall en prt·sr 111l'S, y no l'~ posihl,· 111,111( il'·"l•" •.t11o i' ll , llll !lln
Jlllld•lll ,¡¡ 1 1 ~ 1d , ¡ ., illl l h1 111.1110 " /(¡ ft/1'111 , ji. 171
Capítulo 3. La propiedad 83
el que vindica (vindicans) es la persona a quien se cede y el que declara la
propiedad (addicens) es el pretor, aunque en las provincias es el presidente.
4. La adjudicación (adjudicatio) era un proceso in judicio, con el que el juez
daba la propiedad juzgando (adjudicat) a una de las partes; el poder de
adjudicar se lo otorgaba la legislación romana. Este juez era nombrado a
las partes por el magistrado y revestido de sus p oderes por las fórmulas. La ~
fórmulas - que entre otras facultades le conferían la de adjudicar- eran
tres: per formulam familiae ercircundoe, relativa a la partición de herencia;
per formula m communi dividundo, de una cosa común; per formulam finium
regundorum, p ara la fijación de límites.
5. La ley es el medio común de adquirir, común a las cosas mancipii y nec
mancipii. Ulpiano pone estos ejemplos:
~ El legado (el que se da por vindicación), en virtud de la Ley de las Xll
Tablas.
~ El caducum era parte de la liberalidad testamentaria que, siendo hecha
a una persona no casada o sin hijos, podía caducar, de ahí el nombre
de cadu cum . En virtud de la ley Papia Poppea, podía ser vindicada por
los demás herederos o legatarios que tuviesen hijos.
~ El ereptorium es la liberalidad testamentaria que se arrebataba, por razón
de indignidad, a la persona a quien se había hecho, y que se atribuye
por la ley a otra persona o al fisco.
,3. 1.3 La propiedad en tiempos de Justiniano
l·nti cmpos de Justiniano, tanto el dominio romano (dominium ex jure Quiritium)
1tllllO la propiedad imperfecta natural (in bonis habere) desaparecen, como expli ca
1 >rtolán:
1... J es notable la constitución en que Justiniano borra los últimos vestigios de tales
diferencias. Este nombre de dominio ex jure Quiritium, dice el emperador, en nad ,1
~l' diferencia de un enigma; en vano se busca este dominio, pues jamás se le encuen11 ,1
vn los negocios reales: es una palab ra vana que desde los primeros estudios se prese111 a
.1 turbar el ánimo de los jóvenes. 10
J·,, l.ts lnslitutas desapart•u· l,t di ~ lrrllllur t' llll't' k1111 1111.1 1 os.t l'll su dominio y
lo lll 'li.t en sus bienes y t.:ad.ttt l,d r •, Jll"l'"· ' '"''' ,¡,_, l11 •jtl• h.l .td quirido.
l·: n la época de )u slini,trtll, '1 durirllllll r r11 111111 )' 1Ir !1 1 111 'JIIt ' produd:t didtn
tlllllll lri Ol'l':l d pkno podt•r •,olut '''" ~11 i¡r/r 'lliílill/llt 1f•••ir •t, /rtlr"!ll) 1 ·:~ 11' podt•t t'l,l
,j, IH IIJl,ll i:t l O S :t , ohlt'lll'l dt 1 JI¡ il!dli ~ J¡¡ l¡ li í l l· Íi Íll ~ 1j¡' 1JIIt 1 1111_- 1'11 t .I IJl: ll, Jodo~ J o~
111 1/o(,/¡ •fJI , 1' 1'1'

84 BIENES Y DERECHOS REALES
productos, todas las bonificaciones y aumentos, modificaciones, divisiones, enaje-
naciones y hasta destrucciones, así como reiv indicaciones de manos de terceros,
etc. Estos derechos son los que ahora se asocian al derecho de propiedad, a saber:
~ El jus utendi, es decir, el derecho de hacer de la cosa todo el uso que sea po-
sible, y obtener de ella todos los servicios de que sea capaz.
~ El jus fruendi es el derecho de percibir todos los frutos que produce.
~ El jus abutendi es el derecho de disponer de ella, enajenándola e incluso des-
11
truyéndola, y el derecho de reivindicarla de manos de cualquier detentador.
3.1 .4 La propiedad en el código de Napoleón
Según Julien Bonnecase, tres textos fundamentales establecen los principios del
derecho de propiedad: los arts. 544 a 546 del código civil francés. El art. 544 define
la propiedad en los siguientes términos: "La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas
un uso prohibido por las leyes y reglamentos:' El art. 545 explica: "Nadie puede ser
obligado a ceder su propiedad, a no ser por causa de utilidad pública y previa justa
indemnización:' Por último, el art. 546 dice: "La propiedad de una cosa mueble o in-
mueble da derecho sobre todo lo que produce o aumenta natural o artificialmente:'
Con base en las disposiciones citadas, Bonnecase define la propiedad diciendo
que es el derecho real tipo en virtud del cual, en un medio social dado y en el seno
de una organización jurídica determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de
apropiarse, por medio de actos materiales o jurídicos, de toda utilidad inherente a
una cosa mueble o inmueble. 12
Por su parte, Maree! Planiol y Georges Ripert analizan el art. 544 del código
civil francés, transcrito líneas arriba, y critican que diga que el derecho de pro-
piedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto:
" [ ... ] esta definición tiene el mal de no señalar un solo carácter de la propiedad,
cuya exactitud misma puede ponerse en duda, pues se verá que ni el derecho de
goce ni el de disposición de los propietarios son realmente absolutos; al contrario,
implican numerosas restricciones:' 13
Luego Planiol destaca la característica de la propiedad de ser exclusiva, pues
consiste en la atribución del goce de una cosa a una persona determinada con
exclusión de las demás, por lo que propone la siguiente definición de propiedad:
El derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de manera absoluta y
14
exclusiva a la acción y voluntad de una persona.
#
11 /llirli>n1 , p. 493.
12 1 l ltiii iH '«ht', Trn tndo elementnl de r/crec/10 ci vil, 1lnrla, México, 1997, p. t\7S.
1,1 f\ 1 1'1 .1111"1 y e; 1\i¡wrl , n rrrclw r ivil , l lnrln, Mé·xitn, 1997, p. t\02.
1·1 ,,,, ,,,
Capítulo 3. La propiedad 85
Concluimos este apartado diciendo que Planiol y Ripert cometen el mismo error
al criticar el código civil francés, pues dicen que el derecho de propiedad implica
que la cosa está sometida de manera absoluta a la acción y voluntad de una persona.
3.1.5 Evolución de la propiedad en nuestra legislación
Como sabemos, el código civil francés sirvió de inspiración para la creación de
la mayoría de los códigos civiles de las nacientes repúblicas americanas, indepen-
dientes desde principios del siglo XIX; además, debemos recordar que a partir del
código mencionado surge una verdadera pasión por la legislación.
Por otra parte, es importante seflalar que los códigos de inspiración napoleóni -
ca fueron de orientación marcadamente individualista. En este sentido, seflala Mac-
kinnon: "Desde 1804 (Código Napoleón) hasta la guerra de 1914, las legislaciones
de todos los países fueron en general individualistas, asentando categóricamente
d derecho de propiedad individual, con limitaciones:' 15
Esta orientación individualista, proveniente del Código Napoleónico y carac-
terística de esa época, se ve reflejada en nuestros ordenamientos, desde la Cons-
titución de 1857 hasta los códigos civiles de 1870 y 1884.
3.1 .5.1 Constitución de 1857
1.a Constitución de 1857 se ocupaba del derecho de propiedad en el art. 27, mismo
numeral de la actual Constitución. En efecto, establecía que "la propiedad de la
¡1ersona no puede ser ocupada sin su consentimiento, sino por causa de utilidad
jlliblica y previa indemnización: La ley determinará la autoridad que deba hacer
!.1 expropiación y los requisitos con que ésta haya de verificarse':
México, después de la independencia ( 1810-1821 ), se inspira en la legislación
IJ.Incesa y en la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de
1789, como lo hicieron la mayoría de los países en ese periodo. Sin embargo, desde
~ · ~o s aflos nuestra legislación da un sesgo y le otorga al derecho de propiedad un
',¡r¡\cter absoluto.
3.1.5.2 Códigos civiles de 1870 y 1884
111 Código Civil de 1870 dn\1.\1,\ t ' li lo~ •t ·d.ll 1 11't11 ¡¡, ~ I11 S .11·1flulos sigu ien tes:
Artículo 827. 1,;¡ I""Pi t•d ,IIII'U ~· 1 d1.1IT•. I1" dl' j',i• ft ll )' o
_li !• J""'I ' I d1· una rosa sin 111.1 ~
lilllita cioncs qul' 1 .1~ IJIII " IIJ ·II• 1.· ~ 1. 1•
1r, "1,1 l''"l'"''l.1d li1111 11'111 ' "' 1.,¡•: •111 1rr•" ! ''' 1'.'111 11• ¡ ' 0 1/o ·~ ,¡,.¡ /In, ·, /1o1 1°1 ll 'ololll,
,¡,."¡,. d ¡ •,.,¡,.~! " ,¡,. N"i'''¡,.,., , \¡ .111 t •. ¡t ~ H t ll 1
86 B IENES Y DERECHOS REALES
Artículo 828. La propiedad es inviolable; no puede ser ocupada sino por causa de
utilidad pública y previa indemnización.
Artículo 829. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está
debajo de ella. Por lo mismo podrá usarlo y hacer en él todas las obras, plantacio-
nes o excavaciones que quiera, salvas las restricciones establecidas en el título de las
servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en la legislación especial de minas y en
reglamentos de policía.
Por su parte, el Código Civil de 1884 reproduce lo anterior y en el mismo orden
en sus arts. 729, 730 y 731. En ambos códigos queda establecida la posibilidad de
restringir el derecho de propiedad cuando medien causas de utilidad pública, en
cuyo caso se modifica o de plano se extingue el derecho mediante la figura de la
expropiación, la cual, como ha ocurrido recientemente, puede ser abusiva, no bien
manejada e ineficiente.
También hay que seíi.alar que los códigos civiles de 1870 y 1884 declaran que el
derecho de propiedad de un terreno comprende también la propiedad del subsuelo,
con sujeción a lo dispuesto en la legislación especial de minas; esta situación no
es de extraíi.ar, dada la importancia que había tenido la minería desde tiempos de
la Colonia. Una cuestión sim ilar e incluso con mayor importancia se va a reflejar
en la Constitución de 1917 y sus correspondientes leyes reglamentarias, como lo
citaremos después respecto del petróleo y las riquezas del subsuelo.
3.1 .5.3 Constitución vigente
La Constitución de 1917 -vigente gracias a la gran cantidad de modificaciones
que se le han hecho- da un viraje respecto de la anterior, producto tanto de los
acontecimientos históricos en nuestro país como de las ideologías dominantes en
el resto del mundo. En su art. 27 declara que la propiedad originaria de tierras
y aguas corresponde a la nación y que ésta tiene, en todo tiempo, el derecho de
imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público. Se-
íi.ala, además, que las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad
pública y mediante indemnización, y reserva para la nación el derecho de regular
el aprovechamiento de los bienes, elementos naturales o riquezas del subsuelo
susceptibles de apropiación.
La orientación de la Constitución de 1917, no cabe duda, parte de la concep
ción de un Estado asistencial o bien de corte socialista. Ello no es de extraiia r,
pues podemos mencionar al menos dos hechos importantes que dieron origen ,,
una Constitución de carácter socialista como la nuestra:
a
1
El movimiento socialista mundial que recorría Europa como un movimicnl11
rcivindit .llorio de las causas sociales y que incidía dirctlamente en d r(·gilllt'tt
de ¡un¡111 d.ul dt• lm hi.Hios.
Capítulo 3. La propiedad 87
b) El movimiento de la Revolución Mexicana, que se puede definir como una
revolución reivindicatoria de los derechos del trabajo y de la propiedad de la
tierra. Más aún, se puede afirmar que, entre otras muchas, las causas principales
del movimiento armado de 1910 fue el problema laboral, cuya expresión más
denigrante fue la existencia de las tiendas de raya y la represión obrera deto-
nada en Cananea, así como la lucha en contra de los terratenientes; es decir,
la Revolución Mexicana fue una revolución obrera y una revolución agraria.16
1>e acuerdo con lo anterior, debemos seíi.alar que, entre otros, los productos feha -
lll'ntes de este movimiento armado fueron la Constitución de 1917 y específica-
IIICnte los arts. 27 y 123. El primero dicta las bases constitucionales de la propiedad
\ d segundo hace lo propio con el derecho del trabajo. En su momento, estas
11mmativas tuvieron su razón de ser y su plena justificación, pero valdría la pena
1llt'S lionar su vigencia, sobre todo a la luz de lo ocurrido en estos 100 aíi.os, justo
111 d centenario de nuestra Revolución.
Ahora bien, mucho se ha discutido acerca del origen y la fundamentación
itll ·ológica del derecho de propiedad, tema estudiado por sociólogos, politólogos,
ld11..,0Íos y juristas.
l·:stos últimos seíi.alan, en su mayoría, que el criterio imperante en nuestros días
1 , 1•l de considerar a la propiedad como un medio para cumplir con los derechos
1111pllcstos por la solidaridad social, los cuales prevalecen sobre los intereses indi-
ldll.dcs, típicos del Código de Napoleón. Esto hace que el derecho de propiedad
r.1 • .tlificado como un medio para cumplir con una función social.
1.os juristas consideran que este criterio imperante en nuestros días tiene su
.,¡¡l't'' " en el pensamiento de León Duguit, quien:
Hl'rhaza la concepción iusnaturalista del siglo xvrr y parte del siglo XIX, según
!.1 tual el derecho de propiedad es un derecho natural, innato en el individuo
1 tndcpendiente de las relaciones socialesY
1J '.1· 1un da menta en el concepto de solidaridad social, de tal manera que la vida so
• t.d impone al hombre una serie de deberes para alcanzar dicha solidaridad socia l
1 Indas las normas jurídicas, incluyendo las de la propiedad, tienden a ese fin .
• 1 1 h'IISa que si el hombre tiene este deber de solidaridad social, al ser poseedor
1
.¡, 1111;1 riqueza, su deber aumcnl;~ en la form<1 y proporción que esa riqucz;l
1111 1d.1 en la economía de la rotllllllidad.
1· 1 <111\idera que el derecho de ptlljllt'd.ld lu:1u: 1111.1 1'11111 ión social, pues cua nt.1
111.1 '> 11qucza posea el homb11, 1111)111 1;!1 1.11 ll 'fi ]'lllll;, dlllld,ld socia l y cs l ~l m:í~
<~hlr¡•,.ulo a mantener la prodtt1ll\'idnd 1k 1<1 1 1iqllt'/11
\11 h 1tlo .1.'7 dl' la Conslitucióu 1'11111 lt ol ¡/,, ¡,,, 1 'f, ·lill l/lfl
"''" ¡, '"'"''' Lil''' u\'1.1 d:\'oi«l dd dr1' llií 1111111•· ti 11¡1\ijld , 1 ¡.,¡,¡ .. .~. ll.lllh lt '.¡>11111 ,¡
lilllol l 111il 'lldllll , ( 1111 \1 1,111 Wolll , ¡,.¡,., 1 ;i \1 rilittl 111111
88 BIENES Y DERECHOS REALES
Así decía Duguit: "El hecho de la solidaridad social no es discutido, ni puede en
verdad ser discutido. Es un hecho de observación, que no puede ser objeto de con-
troversia ... La solidaridad es un hecho permanente, siempre idéntico a sí mismo,
el elemento constitutivo irreductible de todo grupo social:' 18
La regla jurídica exige de todos y cada uno que contribuyan a la realización plena de
la solidaridad social. Impone por igual a los gobernantes y a los gobernados el de-
ber de abstenerse de todo acto que esté determinado por una finalidad incompatible
con la realización de la solidaridad social. [... ] La regla jurídica debe constituir una
limitación definida al poder de las autoridades gobernantes. Ninguna ley ni orden
administrativa es válida si no es conforme a los principios de la solidaridad social y
de interdependencia social. 19
El derecho de propiedad -según Duguit- es una función social y no un derecho
subjetivo, absoluto, inviolable, anterior a la sociedad y al Estado, que no puede ser
tocado por la norma jurídica. Por lo contrario, al hombre se le impone el deber de
emplear la riqueza de que dispone no sólo en beneficio individual, sino colectivo,
y aunque tiene el derecho subjetivo de usar, disfrutar y disponer de la cosa, no se
le reconoce el derecho de no usar, no disfrutar y no disponer, sobre todo cuando
este no uso, no disfrute y no disposición perjudica los intereses colectivos.
Así pues, regresando al art. 27 de nuestra Constitución, destacamos que la
propiedad originaria de tierras y aguas corresponde a la nación y que ésta tiene
en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades
que dicte el interés público. Señala además que las expropiaciones sólo podrán
hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización; asimismo, reserva
para la nación el derecho de regular el aprovechamiento de los bienes o elementos
naturales o riquezas del subsuelo susceptibles de apropiación.
Sobre este asunto surge el cuestionamiento de qué bienes han de ser decla-
rados propiedad de los particulares y cuáles han de quedar en manos del Estado.
Ante esta interrogante se han emitido contestaciones distintas en cada pueblo y
en cada época.
La obra de Ludwig Enneccerus hace señalamientos al respecto cuando se re-
fiere a la Constitución alemana:
Desde un punto de vista histórico, el problema de qué bienes económicos han se r
propiedad del Estado, municipios u otras corporaciones de interés general, y cuáles
deben estar en manos de individuos particulares o corporaciones privadas (fami
lias, consorcios, sociedades, etc.), y en qué medida el derecho concede al propietario
1/L _ _
18 1.. Du guil. "Objccti ve Law", Co lumbin Law Hcview, vo l. 20, I'P O. 1' H111, • ll ,¡¡ l, • 1'" ' 1' llntk·nh l· inw• .
'/l •pl irll /,•/ tf, .,·clw, l'<>ndo de Cullur.l l ~co n ó mil.1 , M(·xin>, I'IHH, 1' ' 1 1
111 1 11111'1111 1 /tri/ 1 ,. r/1111/ o/111'r 11jrt fr1 l111 Jlll,ilil'i', lnr '1/
Capítulo 3. La propiedad 89
privado el dominio exclusivo de la cosa o bien lo atenúa imponiéndole cargas y deberes,
ha recibido contestaciones distintas en cada pueblo y en cada época.
l·:sle autor presenta un ejemplo respecto de los bienes inmuebles, diciendo que:
[.. .] en el antiguo derecho alemán (como en otros derechos primitivos) predomina
la propiedad común, o al menos una propiedad particular fuertemente restringida en
interés de la comunidad ... desde fines del siglo xvm, se eliminaron muchas de las
antiguas restricciones. Para el liberalismo económico y también para la filosofía del idea-
lismo alemán, la propiedad privada transmisible por herencia y en lo posible libre de
trabas y vínculos, constituía un requisito imprescindible para el libre desenvolvimiento
de la personalidad y una indispensable palanca para el incremento de la producción de
bienes en beneficio de la economía colectiva. El Estado nacional de fines del siglo XIX
volvió, en cambio, a acentuar la sumisión de la propiedad privada a los intereses de la
comunidad, y con ello la limitación del libre arbitrio del propietario ...
En el siglo xx el liberalismo cede terreno ante corrientes socialistas de diverso
origen, lo cual trae consigo la sujeción de la propiedad privada a un número creciente
de vínculos sociales. Las crisis económicas ocurridas durante y después de las dos
guerras mundiales obligaron a establecer sobre los bienes de producción y los bienes
de abastecimiento un control estatal de un rigor y una amplitud jamás conocidos
hasta entonces; aunque ese control no supusiera la eliminación de la propiedad priva
da en los bienes afectados, ésta quedaba puesta en muy amplia medida al servicio dr
la dirección económica estatal. 20
A ell o agregamos que los intentos de implantar una socialización planificr/1111
dt ·~p u és de la Primera Guerra Mundial quedaron detenidos en sus comienzos, y des
jlll t's de la Segunda fracasaron. Y aunque en la República Democrática Aleman ;\
'• <• implantó dicha socialización planificada por influencia soviética, finalmente, co n
l,, l aída del muro de Berlín y la reunificación alemana, quedó destruida.
1)e la misma manera ha ocurrido en nuestro país:' ia intervención del Estado
•'11 la propiedad ha tenido sus vaivenes, según la circunstancia histórica por la que
,,¡ t.Ivesamos y según la ideología dominante. Ahora, en pleno florecimiento del
l1hcrnlismo, hemos sido testigos de los debates sobre la propiedad del Estado, co mo
l1.1 ontr rido con la llamada "reforma petrolera': y tomando como justificac ió n el
1'' ohkma de la inseguridad y el narcotráfico se ha aprobado y publicado la Ley r/r•
n lin cián de dominio. Independientemente de los argumentos a favor o en co nt rn ,
IIIIJllka una limitación al derecho de propiedad de los particulares.
/\nles de desarrollar el siguiente punto recomendamos detenerse en la lccluro~
d, ·l ,11 t. 27 de nuestra Constitución para analizar las distintas modalidades qul' l' l
1 ··!.Ido ha impuesto a la propiedad.
.' 11 1 11111 1·1, 1' ' 11 \, ·¡: Kipp y M . Wol fr, 'li·otodn ,1, • ,¡,.,.., /111 li ••il, tercer tomo, "1krn ho dr, " '"'' 1", 1\¡¡•,, li ,
" '""'11111,1, 111'7 1, 1'1' \) 1 y""'·
90 BIENES Y DERECHOS REALES
3.1.5.4 Código Civil vigente (1928)
La Constitución (muchas veces modificada) declara en algunos de sus apartados
(art. 27): "La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites
del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y
tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo
la propiedad privada:'
La propiedad privada no podrá ser expropiada sino por causa de utilidad
pública y mediante indemnización.
La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social,
el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto
de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación,
lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida
de la población rural y urbana [... ].
Con base en nuestra norma constitucional, el Código Civil de 1928, en el art. 830
y siguientes, dice:
Artículo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limi-
taciones y modalidades que fijen las leyes.
Artículo 831. La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño,
sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización.
Artículo 832. Se declara de utilidad pública la adquisición que haga el gobierno de
terrenos apropiados, a fin de venderlos para la constitución del patrimonio de la fami -
lia o para que se construyan casas habitaciones que se alquilen a las familias pobres,
mediante el pago de una renta módica.
Artículo 833. El gobierno federal podrá expropiar las cosas que pertenezcan a los
particulares y que se consideren como notables y características manifestaciones de
nuestra cultura nacional, de acuerdo con la ley especial correspondiente.
Artículo 834. Quienes actualmente sean propietarios de las cosas mencionadas en el
artículo anterior, no podrán enajenarlas o gravarlas, ni alterarlas en forma que pierdan
sus características, sin autorización del C. Presidente de la República, concedida por
conducto de la Secretaría de Educación Pública y Bellas Artes.
Artículo 836. La autoridad puede, mediante indemnización ocupar la propiedad par-
ticular, deteriorarla y aun destruirla, si eso es indispensable para prevenir o remediar
una calamidad pública, para salvar de un riesgo inminente una población o para
ejecutar obras de evidente beneficio colectivo.
Estas disposiciones son suficientes para hacer patente que l'll Ll pmpkdud, de
acucnln,on lllll'Siras leyes, prevalecen los intereses Sct1 i.Ji,·~ .,,,¡, ll ' lcts p.11lil1ilares.
1\¡, (w. lllh_'ll '•1' '•111 t.dcs scr;\ n g:H':Illlil'.:tdos l'll nl1.1~ dt 'l'" to 111111 ~ (¡·y~·~ l'S(H'l i.tlt·s
Capítulo 3. La propiedad 91
y reglamentos, donde se regulan, de acuerdo con la Constitución, los distintos
ll'gímenes de propiedad, la propiedad sobre las riquezas del subsuelo, los distin-
tos tipos de concesión, los asentamientos humanos, el desarrollo urbano. Por ello,
(Hldemos concluir que el derecho real de propiedad no es tan absoluto y tiene más
limitaciones de las que podemos imaginar y los ordenamientos distan mucho de
•n liberales.
Con base en las reflexiones anteriores tenemos los elementos para analizar el
1 oncepto de propiedad y buscar uno que satisfaga al menos el aspecto jurídico,
(lites, como mencionamos, la propiedad puede ser estudiada y definida desde otros
111gulos que salen del marco de esta obra.
.1.2 Concepto de propiedad
1 >ué es la propiedad?
La palabra propiedad procede del latín proprietas y éste de proprius (propio),
'(lll' significa "perteneciente a algún o alguna cosa: 21 Proprius, a su vez, se des-
' nmpone en pro, que significa "a favor de", y prius, que es el grado superlativo del
1.ijctivo primus (primero) y significa "primerísimo".
Pero, ¿por qué procede la palabra propiedad de estos términos? Narran que
,, 11.tndo en la Roma antigua era tomada una plaza, los soldados se juntaban en el
1Ylll ro de la ciudad y ahí ponían el botín de guerra; el superior de los soldados
11 p.1 rt ía los bienes entre la tropa, dando los mejores bienes o los más valiosos a
'(lllt·ncs se habían destacado por su valor y arrojo, es decir, a los primerísimos en
l1 ihttalla, de ahí que los bienes que se asignaban a favor de los primerísimos - pro
/''/liS se designaron con el término proprietas, de ahí el origen de la palabra
(111tpi cdad. 22
1.a propiedad, dice el diccionario de la Real Academia Española, es el derecho
" l.il' tdlad de alguien de poseer una cosa y poder disponer de ella dentro de los
lttltlks legales.
/\hora bien, sobre el concepto jurídico de propiedad, los autores repiten el
1 llllll'plo legal establecido en sus propios códigos; así lo hacen, por ejemplo, Bonne-
1 1'.1', Pl :llliol y Ripert, citando el art. 544 del código civil francés.
Si11 l'mbargo, en nuestra legislación -entiéndase el Código Civil Federal, art.
1110 se dice: "El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las
II1111L1l iones y modalidades que fijen las leyes:' Como se aprecia, esta disposición
1111 dl'iilll' el derecho de propiedad, sino lo que puede hacer el propietario con la
'1 1 < 111111111 11 .1S y J. 11. Pascual, Diccionario crítico etimológico castellano e hispano, volumen IV, Credos,
~llldlid, '110!, p. Cl62.
\ '••""'~~'' d1• 1,1 '1\11 1<', <l;\Sl'S dl'i doc lo'''d" •·nl.¡lJnivcrsidad Comp lui¡·ns¡• d1• Mnd 1id.
92 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3. La propiedad 93

cosa; por esto, en la doctrina de los derechos 1t".dt•s, los autores tratan de aventurar
un concepto. Cuadro 3.2 Comparativo entre el derecho real y el derecho de propiedad.
Por ejemplo, Ernesto Gutiérrez y Gon:rjlez di ce que el concepto clásico de Derecho real Derecho de propiedad
propiedad es el derecho real de usar, gozar y disponer de los bienes en forma abso-
luta, exclusiva y perpetua. 23 Sin embargo, no hay derechos absolutos y el derecho l. Es un poder jurídico que l. La propiedad es un poder
de propiedad no es perpetuo, pues es temporal y tien e sus limitaciones. se ejerce en forma directa e jurídico que se ejerce en forma
Para Rojina Villegas, aplicando el con cepto de derecho real, "la propiedad es inmediata.
----------~----d_i_r_ec_t_a_e__in_m
__e_d_iata. _ _ _____j
el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una
cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder 2. En el derecho real el poder 2. En la propiedad el poder jurídico
a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el jurídico se ejerce sobre una cosa. se ejerce sobre una cosa o bien
titular y dicho sujeto': 24 corporal. _____j
Podemos decir que con todo y sus limitaciones la propiedad es el derecho 3. El derecho real es un poder 3. El derecho de propiedad implica
real por antonomasia y la entendemos como el poder jurídico que la persona jurídico directo sobre una cosa un aprovecham iento total que se
que es su titular ejerce directa e inmediatamente sobre una cosa que le permite para aprovecharla totalmente, ejerce mediante el uso, disfrute o
el aprovechamiento que se traduce en poder usar, disfrutar y disponer de ella, aunque existen derechos reales disposición de la cosa.
con las limitaciones y las modalidades que establece la ley. cuyo aprovechamiento es
Decimos que la propiedad es el derecho real por antonomasia porque es el más
completo o el que más se asemeja a la doctrina de los derechos reales.
parcial. l
En el cuadro 3.2 se hace un comparativo del derecho real con el derecho de IJ. Los derechos reales, distintos 4. En el derecho de propiedad hay
propiedad. a la propiedad, pueden tener una relación jurídica entre el
un sujeto pasivo determinado propietario o suj eto activo y un
y un sujeto pasivo universal. sujeto pasivo universal, que son
3.3 Características del derecho de propiedad
la pluralidad de sujetos que están
De acuerdo con el concepto de propiedad visto en el apartado anterior, el derecho obligados a no interferir en el
de propiedad nunca ha sido absoluto, pues siempre encuentra limitaciones, sobre ejercicio del derecho del sujeto
todo en las legislaciones actuales de algunos países. Dada la concepción de que activo.
la propiedad cumple primordialmente con una función social, ésta se encuentra
ligada al concepto de bien común, esto es, que aun siendo propietarios no somos
absolutamente libres de hacer con los bienes lo que nos plazca -como decía el
ensayo sobre el gobierno civil de John Locke-, pues el uso y disfrute de la pro- jus abutendi o abusus, poder de consumir la cosa; este derecho implica la dis-
piedad deben estar sujetos a las limitaciones que fijen las leyes, en atención a las posición de la cosa de una manera total, enajenándola e incluso destruyéndola
o permitiendo su destrucción.
exigencias sociales que demandan la actuación del Estado.
No obstante, la propiedad se puede caracterizar con los siguientes atributos:
'./11 embargo, el Estado pu ede acolar el (krcrho de propkdad para hacer qu e és la
• 11111pla su función social.
~ fus utendi o usus, facultad del propietario para servirse de la cosa y aprove-
charse de sus beneficios.
La propiedad, como ya dij1111m 11111 1"•· 1111 ¡•11nl•; ::11 111 IIJI.i!l.l con tra la voluntad
d, • >11 dueño, sino por ca usa d1 • 111 d 1d,11l¡n d d11_1 ) 111tdl 1111 1_ l11dl 'ln11i:r.ación, o mejor
~ fus fruendi o fructus, derecho del propietario de los frutos de la cosa sujeta n
d11lto bajo In Íigura de l;t \'X I""Jll '" 11111
su propiedad.
lk los primeros p:Í11,1im ¡j, 1 111 -~ ~l !lllf: li!llo 11111 d 1 di ''•I"' ''HI¡· qlll' la pto·
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94 BIENES Y DERECHOS REALES
derecho de propiedad, como dicen algunos juristas, significa la garantía de su
defensa y ejercicio.
Lo anterior significa que el Estado es el único que puede, cuando proceda por
interés público, decretar el acto expropiatorio. Sin embargo, esto plantea al menos
las siguientes cuestiones: ¿Qué es el acto expropiatorio? ¿Qué es la utilidad públi-
ca? ¿Cuál es o cómo se determina el monto de la indemnización que dice la ley?
Intentemos, brevemente, dar respuesta a estas interrogantes:
~ El acto expropiatorio se entiende como un acto soberano del Estado con el que
se priva, para sí o para un tercero, a una persona de un bien de su propiedad,
que el propio Estado considera de utilidad pública, mediante el pago de la
indemnización que ordena la ley.
~ Por otra parte, respecto de la utilidad pública, la fracc. vr del art. 27 constitu-
cional dispone: "Las leyes de la Federación y de los Estados en sus respectivas
jurisdicciones, determinarán los casos en que sea de utilidad pública la oc u-
pación de la propiedad privada, y de acuerdo con dichas leyes la autoridad
administrativa hará la declaración correspondiente ..."
~ Por último, sobre el monto de la indemnización, el citado art. 27 de la Cons-
titución expresa:
[... ] El precio que se fijará como indemnización a la cosa expropiada, se basará en
la cantidad que como valor fiscal de ella figure en las oficinas catastrales o recauda-
doras, ya sea que este valor haya sido manifestado por el propietario o simplemente
aceptado por él de un modo tácito por haber pagado sus contribuciones con esta
base. El exceso de valor o el demérito que haya tenido la propiedad particular por las
mejoras o deterioros ocurridos con posterioridad a la fecha de la asignación del valor
fiscal, será lo único que deberá quedar sujeto a juicio pericial y a resolución judicial.
Esto mismo se observará cuando se trate de objetos cuyo valor no esté fijado en las
oficinas rentísticas.
Antes de continuar, sólo diremos que, en la práctica, el monto de la indemniza-
ción otorgado en caso de expropiación resulta lesivo para el particular, dada la
desproporción que existe entre los valores registrados o asignados por las propias
autoridades en las oficinas catastrales o recaudadoras y el valor comercial de los
bienes; de tal manera que cuando se presenta una expropiación, el particular di -
fícilmente podría conseguir una propiedad similar a la expropiada con un monto
de indemnización que esté bajo el criterio de la ley.
En el punto 3.5.3 se harán algunos comentarios respecto de leyes recién aproba
das, como la de extinción de dominio, que van en contra de la propiedad privada,
y ~ohn• di.,posi ciones consti tu ciona les vigentes que tuvieron Sl l razón de ~cr, pero
q111 )•1 1111 \l ''•]llllldt•ll ,l i.IS l 011di1 iOill':O. d('] ill\IIHIO ,1\ t\1,¡] ,
Capítulo 3. La propiedad 95
3.4 Formas de adquisición de la propiedad
El ser humano, desde que nace y hasta que muere, va transformando sus dere-
chos y obligaciones, y es posible que durante su vida vaya adquiriendo derechos y
desprendiéndose de ellos, de tal manera que al nacer puede ser titular de algunos,
durante su vida y hasta su muerte puede adquirir o deshacerse de otros. En cuanto
a la propiedad sucede, como con cualquier otro derecho, que las propiedades de
una persona pueden variar durante su vida, esto es, pasar de un individuo a otro,
pues precisamente el derecho de propiedad atribuye a su titular la facultad de
disponer de ella, transmitiéndola a otra o adquirir otras.
El Código Civil, en su art. 24, dice que el mayor de edad tiene la facultad
de disponer libremente de su persona y de sus bienes, salvo las limitaciones que
establece la ley. Lo anterior supone que los bienes propiedad de la persona son
sujetos de transacciones entre los particulares.
Precisamente el acto de disposición de la cosa sobre la que el derecho de
propiedad se ejerce, al transmitir ese derecho a otra u otras personas, se conoce
como adquisición.
La adquisición de la propiedad significa, en términos generales, la incorpora-
ción de una cosa o de un derecho a la esfera patrimonial de una persona.
En el ámbito de la propiedad, la adquisición es el hecho o acto jurídico 25 en
términos del cual se incorpora al patrimonio de una persona un bien mueble o
inmueble. 26
Las formas de adquisición de la propiedad se diversifican, según Bonnecasc,
en múltiples variantes que pueden clasificarse de la siguiente forma:
1. Modos de adquirir a título universal y modos de adquirir a título particular. Los
primeros operan la transmisión de la propiedad y de los derechos reales, con
motivo de la transmisión de todo o parte del patrimonio; tal es el caso de las
sucesiones. Los segundos únicamente operan la transmisión de uno o var ios
derechos determinados, independientemente de la cuestión del patrimonio.
Modos de adquirir entre vivos y modo de adquirir por defunción.
l . Modos de adquirir a título gratuito y modos de adquirir a título oneroso.
l. Modo de adquirir originario y modos de nrlt¡uirir rll'rivndos. Se designa co mo
modo de adquirir ori,~iuurio 11/ ll!('i/io !t•,s;ul ¡/¡ • r~¡no¡litlt iáu de una cosa que no
" • 1's irnporlanlc f'l'lOI'd•" 11111 ' 1'" ' 1 1!1 '1 ¡,., y •ji! !
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96 B IENES Y DERECHOS REALES
pertenecía antes a nadie. Por el contrario, son varios los modos de adquirir
derivados: la accesión, el contrato, la usucapión, los lcgnrlos, la ley, la tradiciónY
En general, los tratadistas repiten, con pequ eíias variantes, lo desarrollado p'or
Bonnecase, 28 por lo que podemos afirmar que los modos o formas de adquirir la
propiedad coinciden con las elaboradas por Bon necase, entre las que destacan:
l. Modos o formas naturales u originarias: se presentan cuando el objeto adquiri -
do no era propiedad de alguien conocido o determinado, y para su adquisición
no intervino voluntad ajena. Por ejemplo, la ocupación, algunas formas de
accesión y la prescripción positiva o usucapión.
2. Modos o formas derivadas: son formas de adquirir la propiedad donde inter-
viene la voluntad de otra persona, es decir, un sujeto transmite su derecho de
propiedad a un adquirente. En general, son las formas que tienen su origen en
actos jurídicos en virtud de los cuales la propiedad de una cosa pasa de una per-
sona a otra. Ejemplo de estas formas son los contratos traslativos de propiedad.
3. Modos o formas de adquisición a título universal: esta forma se presenta cuan-
do se adquiere o se transfiere el patrimonio como universalidad jurídica. Por
ejemplo, la herencia, ya sea testamentaria o legítima.
4. Adquisición a título particular: es la transmisión respecto de uno o varios
bienes, y la forma habitual de transmisión a título particular es el contrato.
5. Adquisiciones a título oneroso: ésta ocurre cuando el adquirente paga una suma
de dinero, entrega otros bienes o presta un servicio a cambio del bien que
recibe en propiedad, entre estas formas tenemos el contrato de compraventa,
de permuta, etcétera.
6. Adquisiciones a título gratuito: un contrato traslativo de dominio es la dona-
ción, donde el adquirente recibe el bien sin entregar o cubrir por ella alguna
contraprestación. Las donaciones son parciales, pero se pueden presentar do-
naciones a título universal en el caso de una herencia, ya sea testamentaria
o legítima, mediante la cual se transmite un patrimonio a título gratuito; sólo
hay transmisión si en el patrimonio transmitido el activo supera al pasivo. Otro
caso de adquisición a título gratuito es el legado, mediante el cual el legata-
rio recibe bienes determinados.
7. Adquisiciones intervivos: esta forma de transmisión se presenta cuando se hace
a través de actos jurídicos celebrados entre las partes, en especial a través de
los contratos traslativos de dominio.
27 ). Bon nccasc, op. cit., p. 484.
28 Es to s~· pttl'(k nprccinr en In obra Col'npendio de derecho civil, de Roj ina Vil lcgns, así co tno
dt• )ttt l\l' ll lllt·tln l)omfngurz Mnt"tfnt1., /)cn •c/¡o rivil, ¡wr f¡· genero/. Pt•r$OIIfl.', e o"' ·~• "~"X"<ill Ílllfclico e'
nt••il/ilt , l'llttlllt, Mt'·x lt 11, J llllll
Capítulo 3. La propiedad 97
8. Adquisiciones mortis causa: las transmisiones de la propiedad por causa de
muerte se dan a través de la herencia testamentaria o legítima, así como a través
del legado. De hecho, al operar a la muerte de la persona es que se denominan
transmisiones mortis causa.
Además de las formas anteriores de adquisición del dominio o propiedad de las
cosas o bienes, algunos autores plantean formas especiales: la ley, el contrato, la
herencia, la ley, la ocupación, la prescripción, la accesión y la adjudicación, algunas
de las cuales caben en las descritas. A continuación nos ocuparemos en específico de
cada una de ellas.
3.4.1 Adquisición del dominio a través de la ley
Podemos decir, sin más, que cualquier forma de adquirir la propiedad se funda-
menta en la ley. Dicho en otras palabras, aunque es simplista, la única forma de
1ransmitir el dominio o la propiedad es a través de la ley, pues todas las demás
lormas enunciadas se regulan y se analizan por medio de lo que establece la ley.
Sin embargo, la ley realmente no es un medio específico para transmitir la pro -
piedad, sino que los diferentes ordenamientos legales señalan los distintos supuestos
bajo los cuales se llevan a cabo las diversas formas de transmisión del dominio.
De esta manera encontramos lineamientos sobre el contrato de compraventa,
l.t donación, la herencia, el legado, así como reglas para adquirir el dominio de
lodo tipo de bienes.
Por lo anterior, algunos autores no consideran a la ley entre las formas de
o~dquisición de la propiedad; otros más dicen que no hay más forma de adquirir
,.1dominio que la ley. No obstante, aunque ambas aseveraciones son parcialmente
1 1ertas, consideramos importante desarrollar todas las demás formas.
Según Bonnecase, el modo de adquirir es: El acto o hecho jurídico cuyo efecto
lf',l:IÍ II la ley es la transmisión de la propiedad y de los derechos reales en generai.2 9
.L4.2 El contrato
1 ,, l'órma más común de adqu isición de la propiedad derivada es el contrato;
111 lu so se dice que es In form;1 domin ;utlv y nl ;)s (O IHH id.t a11n fuera del ámb ito
dt ·l de recho, pues como sa lw todo l' llltllttdo, .1 11 .lVI' '• dt • lo~ ton trat os intercambia
111os bienes y servic ios y .ulqttllllll<l'• ltHIIl '• ltl', ' "11~1111 i<tlt "c qtll' demanda nu es tra
1 id.t . Tal es la impor l:llh i.1 d, 1.,•• l•tlllll ,j¡ • tlllll tll 111 •1111 , 1 < 'údigo C ivil regu la
1'\ lll'l'sa mcnte los <k nolllltt.td tl'. 111/1/111/tl llf•lt ,, ,,,.,,, ftllllf•/; 1¡¡ lt'l nnocc los di.·¡
!11•, dt• pr;\c ti c;ll111.'111l' ~tl.dt¡illll ltllijj ¡j (1¡1 , 11111111 ¡11 ¡¡ llcíí!'t'ol 11 tt •l¡ •hl.tdn Vll(l'(· i,I S
tn la obm
"1 1111 ,,,

98 BIENES Y DERECHOS REALES
partes, con el requisito de que no sea contrario a las leyes, como en el caso de los
contratos atípicos.
Entre los contratos más comunes y que se relacionan con la adquisición del
dominio o de la propiedad encontramos la compraventa en cualquiera de sus
modalidades y la donación. Estos contratos se regulan en forma detallada en los
arts. 2248 a 2326 y 2332 a 2383 del Código Civil, respectivamente.
3.4.3 Formas naturales u originarias de adquirir la propiedad
Los tratadistas consideran dos formas generales de adquirir la propiedad: las for-
mas naturales u originarias y las formas derivadas. Algunas de ellas, como lo
veremos, están presentes desde los tiempos de la antigua Roma.
Las formas naturales u originarias de adquirir la propiedad son la ocupación,
la accesión y la prescripción positiva o usucapión, la cual será desarrollada por
separado.
3.4.3.1 Ocupación
¿Qué es la ocupación?
En un primer acercamiento, la ocupación es una forma de adquirir la propie-
dad mediante la aprehensión de una cosa que no tiene dueño, con la finalidad de
apropiarse de ella.
Esta forma de adquisición fue la manera en que los primeros seres humanos se
apoderaron de las cosas y las hicieron suyas. En la actualidad, por el desarrollo de
la sociedad, la creación de instituciones sociales y, sobre todo, del Estado, el orden
jurídico y las instituciones creadas por él, la ocupación ha perdido importancia.
La ocupación, explica Bonnecase, consiste esencialmente en el hecho de tomar
posesión de una cosa no perteneciente a nadie, con la intención de adquirir su pro-
piedad.30
En efecto, dice Rojina Villegas, la ocupación supone la posesión, desde el punto
de vista jurídico, según los siguientes requisitos:
l. Aprehender o detentar una cosa.
2. Ejecutar la aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir la
propiedad (estos dos requisitos constituyen la posesión).
3. Que la aprehensión o detentación recaiga sobre cosas que no tengan dueño o
cuya legítima procedencia se ignore. 31
10 1/¡Jt/nll , p. ti KS,
11 1( Hlljill i l Vl li l'f\11'1 , Pf l. ¡//, p. 111
Capítulo 3. La propiedad 99
Este último requisito es esencial para la ocupación, pues lo distingue de la posesión
y de otras formas de adquirir una propiedad. Por ejemplo, si la cosa tiene dueño,
la forma de adquirir la propiedad no es mediante la ocupación, sino a través de la
prescripción.
l~ormas de ocupación en nuestra legislación. Nuestro Código Civil reglamenta
cuatro formas de ocupación, las cuales se refieren a bienes muebles, pues respecto
de los bienes inmuebles no existe esta posibilidad: de acuerdo con el ordenamiento
constitucional, la propiedad de éstos corresponde a la nación (art. 27) .
Ahora bien, las formas de ocupación de los bienes muebles son las siguientes:
l. Adquisición de propiedad de un tesoro. Por tesoro, explica el Código Civil, se
entiende el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya
legítima procedencia se ignora. Un tesoro nunca se considera fruto de la finca
(art. 875).
Para adquirir la propiedad de un tesoro, las reglas más importantes que
prevé el Código Civil (arts. 876 a 885) son las siguientes:
.-e- Cuando el dueño del predio descubre un tesoro en su finca, adquiere ín-
tegramente su propiedad (art. 876).
.-e- Cuando el tesoro se encuentra en terrenos propiedad de un tercero o son
del dominio público, corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad
al dueño o al Estado, según sea el caso (art. 877).
.-e- Cuando hay convenio con el dueño, el tesoro se reparte de acuerdo con lo
estipulado en el mismo; si falta estipulación en este sentido se reparte al
50% entre su descubridor y el dueño del fundo (art. 883).
•o- Cuando el tesoro se descubre en terreno ajeno, por obras practicadas sin con-
sentimiento de su dueño, el tesoro le pertenece íntegramente a éste (art. 881).
1
Adquisición de animales por caza y pesca. Las Institutas de Justiniano dice,
respecto de las fieras:
l·!•me igitur bestiae, volucres et pisces, id est, omnia animalia quae mari, coelo el lerm
1111scuntur, simul atque ab aliquo capta fuerint, jure gentium statim illius esse incipi1111l:
IJIIOd enim ante nullíus est, id naturali ratione occupanti conceditur. Nec interesl, fe m si
lwslins et volucres utrum in suo fundo quis capiat, an in alieno. Plane qui in alienu111
juntlum ingreditur venandi aut occupandi gratia, potest a domino, si is pmevidail,
f'mllili eri ne ingrediatur. Quidquid autem eorum coeperis, co usque tuum esse iulclligi
/ur, tlm1 ec lua custodia coerceolur. C11111 vcro evoserit custodiam tuam, el iu /i/ier /oll 'l/1
1/lllum/cm se receperil, IU/11111.'.'.~1' dt •,/u/1 , 1'1111/'SII.\ occupantisfi t. Na1urnle111 11 11/l'lllli!Jt'l
/rllt 'l/1 l'l'l'ifll'i'l' iull'f/iy)llll' 11/111 l't'/ ¡1¡ 11/rt • t'//llgt/ 11 , l' l ' iilll s il i11 ('() J1$f}{'C/II /1 111 111 ¡/i(ji f'i f¡ ,
' '' 1'/11' /" '1.\ 1'1 ul lo.

100 B IENES Y DERECHOS REALES
(Las fieras, las aves, los peces y todos los dem ás animales que pueblan el mar, el cielo y la tierra,
en el instante mismo que por alguno son aprendidos, éste los hace suyos por derecho de gentes:
porque lo que no es de nadie, la razón natural lo concede al primer ocupante. No importa que
las bestias fieras y las aves hayan sido cogidas en terreno propio o ajeno. Aunque si el dueño
de un terreno ve a alguno que intenta penetrar en él para cazar o tender sus redes, puede impe-
dirle que entre. Todo animal que hayas cogido, es tuyo mientras tú lo retengas en tu poder. Pero
si se escapase y recobrase su libertad natural, deja de ser tuyo y se hace del primer ocupante. Se
entiende que ha recobrado su libertad natural cuando se oculta de tu vista o cuando, aunque
32
se halle en tu presencia, es muy difícil perseguirlo.)
En el ámbito civil se aplica el principio que rige para la ocupación de toda clase de
bienes. En los arts. 854 a 874 del Código Civil Federal (ccF) se regula la adquisición
de animales por caza y pesca, cuyos aspectos más relevantes son los siguientes:
~ No se puede realizar la caza en propiedad ajena sin permiso del dueño (art.
857).
~ El cazador se hace dueño por apoderamiento del animal (art. 859).
~ Si el animal herido muere en terreno ajeno, el propietario debe entregarlo al
cazador o permitirle que entre a buscarlo (art. 861).
3. Adquisición de propiedad de aguas por captación. El Código Civil regula, en
sus arts. 933 a 937, el dominio sobre las aguas captadas, las cuales no deben
pertenecer ni a la nación ni a los particulares.
Específicamente el art. 933 dice que el dueño del predio en que exista una
fuente natural o que haya perforado un pozo brotante, hecho obras de capta-
ción de aguas subterráneas o construido aljibes o presas para captar las aguas
fluviales tiene derecho de disponer de esas aguas, pero si éstas pasan de una
finca a otra, su aprovechamiento se considerará de utilidad pública y quedará
sujeto a las disposiciones especiales que sobre el particular se dicten.
Esta disposición indica que el derecho de adquisición de propiedad de
aguas por captación no es absoluto.
3.4.3.2 Accesión
¿Qué es la accesión? .
La accesión es un modo para adquirir la propiedad. Bonnecase, siguiendo <.:1
código civil francés, afirma: "la accesión es un modo de adquirir basada en la in
orporación de elementos extraños a las cosas de nuestra propiedad"; agrega que In
accesión puede ser mueble o inmueble y, en este úllimo caso, nnlural o artificial."
1 ·' ¡, ()11!11 1'111 , 11/1 d i .. pp. r,l) 1 y so ~.
11 iltllllll 't 'litll ', ll/1 ¡// , ¡• IH\
Capítulo 3. La propiedad 101
La accesión, de conformidad con el concepto de Bonnecase, puede definirse
como: El medio para adquirir la propiedad de una cosa, mediante la unión o in-
c'Orporación de una cosa secundaria a una principal, donde el dueño de la principal
udquiere la secundaria o cosa "accesada".
El Código Civil define que el derecho de accesión se llama al derecho que
1icne el propietario de un bien a todo lo que éste produce o se le une o incorpore
11atural o artificialmente.
Podemos distinguir, siguiendo a Bonnecase, dos tipos de accesión, la accesión
natural y la accesión artificial:
1• La accesión natural.
•o- Aluvión: Es un acrecentamiento natural que sufren los predios colindantes a
las riberas de los ríos, por el depósito paulatino de diversos materiales que la
corriente va acumulando en esas riberas.
El Diccionario de la Real Academia Española lo define como: "Sedimento
arrastrado por las lluvias o las corrientes. Accesión paulatina, perceptible con
el tiempo, que en beneficio de un predio ribereño va causando el lento arrastre
de la corriente:'
En las Institutas se dice:
J>meterea, quod per alluvionem agro tuo flumen adjecit, jure gentium tibi acquiritur.
1:s1 autem alluvio incrementum latens, Per alluvionem autem id videtur adjici quod ita
Jln ulatim adjicitur, ut intelligere non possis quantum quoquo momento temporis
11 rlj i ciatur.
(Adq uieres además, según el derecho de gentes, lo que el río añade a tu campo por aluvión .
!\ luvión es un incremento latente, insensible; y se considera como agregado por aluvión, lo que lo
11 .1 sido tan lentamente, que es imposible apreciar en cualquier momento, la cantidad que acaba
dt' ser añadida.)34
1•:1 art. 908 del Código Civil se refiere al aluvión como: "El acrecentamie11to
qu e por aluvión reciben las heredades confinantes con corrientes de ag11.1,
pcrlenecen a los dueños de las riberas en que el aluvión se deposite:'
l.os dueños de las heredades confinantes con las lagunas o estanques 1111
o~dqu ieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, 111
p11•rdcn el que éstas inunden con las crecidas extraordinarias (art. 909).
Av ulsión, que es el caso contrario al aluvión, se presenta cuando la corricnk
ti, · 1111 rfo arranca una porción reconocible -esto es, considerable- de U l l
11 1 1 11\tll i\ 11 , <i/1 "' ·1'1' 1
1\ol y [í l;.,
102 BIENES Y DERECHOS REALES
predio y la deposita en otro. Cabe decir que la avulsión puede comprender
árboles y otros objetos.
El Diccionario de la Real Academia Española asimila este término al de
extirpación.
Sobre la avulsión, el derecho romano dice:
Quod si vis fluminis partem aliquam detraxerit ex tuo praedio, et vicini praedio attulerit,
palam est ea m tuam permanere. Plane, si longiore tempore fundo vicini tui haeserit, arho-
resque quas secum traxerit in eum fundum radices egerint: ex eo tempore videntur vicini
fundo acquisite esse.
(Si desprendido por la violencia de un río un fragmento de tu terreno es arrastrado al campo
inmediato, es claro que continúa siendo tuyo. Pero si por largo tiempo permanece adherido al
campo vecino, si los árboles que ha arrastrado consigo, extienden sus raíces en aquel fundo,
entonces aquel fragmento y los árboles los adquiere el fundo inmediato.) 35
El Código Civil explica que cuando la fuerza del río arranca una poroon
considerable y reconocible de un campo ribereño y la lleva a otro inferior, o
a la ribera opuesta, el propietario de la porción arrancada puede reclamar su
propiedad, haciéndolo dentro de dos años a partir del acontecimiento, pero
pasado este plazo, perderá su derecho de propiedad a menos que el propietario
del campo a que se unió la porción arrancada no haya aún tomado posesión
de ella (art. 910). Respecto de los árboles, los antiguos dueños tienen dos
meses para reclamar y si lo hacen deberán abonar los gastos ocasionados en
recogerlos y ponerlos en lugar seguro (art. 911).
~ Nacimiento de una isla. Al nacimiento de isla se refieren las Institutas de Jus-
tiniano explicando:
Insula quae in mari nata est (quod raro accidit), occupantisfit; nullíus enim esse creditur.
In flumíne nata, quod frequenter accidít, sí quidem mediam partem fluminis teneat,
communis eorum qui ah u traque parte fluminis prope ripam praedia possident, pro modo
latitudinis cujusque fundí quae latitudo prope ripam si t. Quod si alterí partí proximior sit,
eorum est tantum qui ah ea parte prope ripam praedia possident. Quod si aliqua parte
divisum sit flumen, deinde infra unitum, agrum alicujus in formam insulae redegeril,
ejusdem permanet ís ager cujus et fuera t.
(Una isla nacida en el mar (lo que rara vez acontece), se hace propiedad del primer ocupante,
porque se reputa como res nullius. Mas la que nace en un río, lo que sucede con frecuenc ia, Sl'
atribuye en común, si ocupa la parte media del río, a los que a cada parte de dicho río poseen
heredades, y en proporción a la extensión que cada uno de estos pn·d in ~ 111'111' ,¡ lo largo de In
ori ll a. Si la isla está más cerca de una de las orillas, pcrlcnt•u• •.i'tlo 11 ] ,¡ ~ t]llt ' pmt 'l' tl por aqu¡•l
1'• 1/o/,/¡ 111 , ] ' '1 1¡,
Capítulo 3. La propiedad 103
lado predios ribereílos. Mas si el río dividiendo sus aguas por una parte y reuniéndolas más
abajo, cortase en forma de isla el campo de un propietario, continuará este campo perteneciendo
a su mismo propietario.) 36
Hay tres maneras de que pueda formarse una isla en un río, según Pomponio:
~ Cuando el río corta y ciñe un terreno particular.
~ Cuando secándose en una parte de su cauce, corre alrededor.
~ Cuando poco a poco, con los objetos que arrastra, eleva sobre el nivel de
sus aguas, una prominencia que después viene a aumentar el aluvión.
A estas tres maneras, Paulo agrega una cuarta: cuando una isla, formada sobre
una balsa móvil, compuesta de ramas y otras sustancias, no se halla asida al
suelo, sino que flota sobre las aguas.
La isla formada con los terrenos particulares, no cambia de dueño. La isla
flotante es pública, como el río en que nada. La isla que aparece en el río, y
el cauce que éste deja son de derecho privado. Pero es como una cosa nueva,
como una cosa nullíus, sobre la cual nadie puede reclamar la propiedad, y
que, por consiguiente, la legislación romana atribuye en calidad de accesión a
los campos ribereños, a menos que éstos no tengan límites precisos, en cuyo
caso la isla formada o el cauce abandonado permanecen siendo cosas nullíus,
de que se hace propietario de ellas el primer ocupante. 37
En general, más o menos acorde con las Institutas de Justiniano, los jurista ~o.
hablan de algunas causas del surgimiento de una isla.
a) Isla que se forma por aluvión, es decir, materiales arrastrados por las co-
rrientes, que son depositados en un lugar y que llegan a constituir una
fracción de terreno rodeada de agua.
/1) Isla que se forma por avulsión, es decir, por el desprendimiento del terreno
de un predio y que queda depositado en medio de un cauce o rodeado de
agua.
e) Isla formada por ramales de un río que, al abrirse, hacen que una porción
del terreno esté rodeada por agua.
1ndependientemente de todo lo que la imaginación pueda dar para explicar 1.1
fúrmación de una isla, la verdad es que las causas por las que se forman islas
pueden ser muchas, desde las explicadas antes hasta otras más dramáticas que
involucran sismos, huracanes o actividad volcánica.
111 1/o/,/¡'111, p. r, 1,,
1 1/o/t/¡•llt, PI' 'd 11 )' ~ 1'1
104 B IENES Y DERECHOS REALES
La ley explica que las islas son del dominio del poder público cuando
se forman en los mares adyacentes al territorio nacional, así como las que se
formen en los ríos que pertenecen a la Federación (art. 913).
Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando
aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad, sino
sólo la parte ocupada por las aguas, salvo lo que disponga la Ley de Aguas de
Jurisdicción Federal.
~ Mutación del cauce de un río. Cuando cambia el cauce de un río la propiedad
pertenece a los dueños de los terrenos, con la salvedad establecida en el art. 914
del Código Civil: Los cauces abandonados por corrientes de agua que no sean
de la Federación, pertenecen a los dueños de los terrenos por donde corren
esas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios, el cauce abandonado
pertenece a los propietarios de ambas riberas, proporcionalmente a la exten-
sión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente, tirando una línea
divisoria a lo largo del álveo. 38
De la mutación de cauce de un río, dice Justiniano:
Quod sí naturalí alveo in uníversum derelícto, alía parte fluere coeperít: prior quídem
alveus eorum est quí prope rípam ejus praedía possídent, pro modo scílícet latítudínís
cujusque agrí, quae latítudo prope rípam sít. Novus autem alveus ejus jurís esse íncípít
cujus et ípsum flumen, id est, publícus. Quod sí post alíquod tempus ad príorem alveum
reversum fuerít flumen, rursus novus alveus eorum esse íncípít quí prope rípam ejus
praedía possídent.
(Si abandonado completamente su cauce natural principia el río a correr hacia otra parte, su
antiguo álveo se hace propiedad de aquellos que poseen predios de cada uno de sus lados, en
proporción a la extensión de la orilla. El nuevo álveo principia a ser propiedad de aquel de quien
es el río; esto es público. Mas si después de algún tiempo volviese el río a su primitivo cauce, el
segundo se hace a su vez propiedad de los que poseen predios en sus orillas.) 39
2. La accesión artificial.
Respecto de esta forma de accesión, Bonnecase menciona, apegado al código civil
francés, que la accesión artificial reviste dos formas reglamentadas por el legislador
en los arts. 554 y 555, después de haber recordado, en el 553, que en principio se
presume que todas las construcciones o plantaciones pertenecen al propietario del
terreno en que se encuentren, esto es, son superficies solo cedit.
38 ;\ !veo •dgnifi ca "madre del río o ar royo·:
"'"p.
\9 '· ( ,,,,,,,,,, , ,,,, C,20.
Capítulo 3. La propiedad 105
1. El propietario de un terreno construye en éste con materiales pertenecientes a
otra persona; en este caso conservará las construcciones, pero debe pagar el valor
de los materiales y en ocasiones, daños y perjuicios.
> Una persona construye en un terreno ajeno:
a) Si es de buena fe, es decir, si se creía propietario del terreno, no puede el
verdadero propietario obligarla a demoler la construcción, pero debe pa-
gar indemnización, que será, en su elección, el valor de los materiales y el
precio de la mano de obra, o el aumento de valor adquirido por el predio.
l1) Si es de mala fe, el propietario tiene derecho a exigir la demolición de
las construcciones y, eventualmente, el pago de daños y perjuicios; si pre-
fiere conservar las construcciones, deberá pagar el valor de los materiales
y el importe de la mano de obra sin tomar en consideración el aumento
del valor del predio. 40
l'Vidente que lo expuesto por Bonnecase es aplicable a la accesión artificial de
lllllluebles, pues la hay también de bienes muebles.
/\ hora bien, analicemos los dos tipos de accesión:
Accesión artificial de inmuebles. Puede ser por edificación, plantación y siem-
bra. A este tipo de accesión se refiere el Código Civil en el art. 895 en el qu e
rstablece, como regla general, lo siguiente: "Todo lo que se une o se incorpore
n una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en
lrrreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca ...".
l ·: n ésta, de hecho, se plantean los supuestos de que:
·<>- Las obras, siembras o plantaciones, las mejoras y reparaciones hechas en un
terreno son realizadas por su dueño y a su costa, salvo que se demuestre
lo contrario (art. 896).
•<>- El propietario de un terreno edifique, plante o siembre con materiales aje-
nos, en cuyo caso adquiere la propiedad de los mismos y debe pagar y
resarcir daños y perjuicios si ha procedido de mala fe.
•<>- Alguien edifique, plante o siembre, de mala fe en un terreno ajeno, hace
que pierda lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a reclamar in -
demnización ni de retener la cosa (art. 901).
•<>- ll ay mala fe tanto del que edifica, planta o siembra como del dueño del
predio. En este supuesto se entenderá compensada esta circunstancia y se
arreglarán los derechos de uno y otro conforme a lo resuelto para el caso
de haberse procl·did o de buena fe.
111 111111111 '1 11'11', ,,,, 1 11 .' 1'1 ' 1 11'~ l' ,¡ íl l•
106 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 107

.-o- Sugerimos complementar lo dicho con la lectura de los arts. 896 al 907 asemejaba en color al ámbar] con oro y plata; porque en este caso no se duda que el nuevo objeto
sea común. Si por acaso y no por voluntad de los dueños se confundiesen diversas materias o
del Código Civil, donde se regula otra serie de aspectos sobre la accesión
de una misma especie, la misma decisión ha sido adoptada.) 41
artificial de inmuebles por edificación, plantación y siembra.
A la mezcla y confusión se refieren los arts. 926, 927 y 928 del Código Civil; algunos
2. Accesión artificial de muebles. Puede ser por incorporación, mezcla y confusión, juristas distinguen que la mezcla se da entre cosas u objetos sólidos y la confusión
así como por especificación: entre cosas líquidas. Independientemente de cuáles son las que se mezclan y cuáles
las que se confunden, el problema jurídico radica en que no se pueden separar sin
a) Incorporación. Se presenta cuando dos cosas muebles, que pertenecen a detrimento, precisando que esta separación se lleve a cabo por métodos ordinarios,
dos dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola pues hoy día la ciencia hace posible separaciones por procesos físico-químicos.
(art. 916). También se le conoce con el nombre de adjunción. Sin embargo, la ley lo estipula en términos generales.
Algunas de las disposiciones más importantes sobre la incorporación
son: .-o- El Código Civil Federal dice: "Si se mezclan dos cosas de igual o dife-
rente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este
.-o- La regla general establecida en el art. 916 explica que el propietario de último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propieta-
la principal adquiere la accesoria pagando su valor. Para determinar rio adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda,
cuál de las dos cosas muebles es la principal, se establece su valor y la atendiendo el valor de las cosas mezcladas o confundidas" (art. 926).
que tenga mayor valor se considera la principal. A esta mezcla también se le llama comixtión .
.-o- Si las cosas unidas se pueden separar sin detrimento y subsistir de ma- .-o- Cuando la mezcla o confusión es por voluntad de uno solo, pero con
nera independiente, los dueños pueden exigir su separación (art. 920). buena fe, los derechos se arreglan conforme a lo anterior, pero el dueño
.-o- Si el dueño de la cosa accesoria es el que ha hecho la incorporación, la de la cosa mezclada sin su consentimiento puede pedir la indemniza-
pierde si ha obrado de mala fe y está obligado a indemnizar al propie- ción de daños y perjuicios (art. 927).
tario de los perjuicios causados por la incorporación (art. 922). .-o- "El que de mala fe hace la mezcla o confusión, pierde la cosa mezclada
.-o- Si el dueño de la cosa principal es el que ha procedido de mala fe, el o confundida que fuere de su propiedad, y queda, además, obligado
dueño de la accesoria tendrá derecho a que aquél le pague su valor y le a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa o
indemnice de los daños y perjuicios, o que la cosa que es de su propiedad cosas con que se hizo la mezcla" (art. 928).
se separe, aunque para ello haya de destruirse la principal (art. 923).
e) Especificación. La especificación consiste en la transformación por trabajo
b) Mezcla y confusión. Sobre la mezcla y confusión en el derecho romano se que se le ha incorporado a una cosa ajena y que, como consecuencia, ad
decía: quiere probablemente la propiedad de la misma.

Si duorum matteriae ex voluntate dominorum confusae sint, totum id corpus, quod ex La especificación se encuentra establecida en los arts. 929, 930 y 931 del Código
confusione fit, utriusque commune est, veluti si qui vina sua confuderint, aut massas ivil citado, cuyos supuestos son los siguientes:
argenti vel auri conflaverint. Sed et si diversae materiae sint, et ob id propria species
Jacta sit, Jorte ex vino et melle mulsum, aut ex aura et argento electrum, ídem juris es/, .-o- Quien de buena fe emplea materia ajena, en todo o en parte, para formar
nam et eo casu communem esse speciem non dubiatur. Quod si Jortuitu, et non volun una cosa de nueva cspc1 i(', h.u:~ ~"Y'' 1.1 oh1.1, ~''' 111pn· \jlll' el mérito artístico
tate dominorum, confusae Juerint vel diversae materiae, vel quae ejusdem generis sunl, de ésta exceda t'llllll'l 1n.11., lll.iiUI.I , l. ll)'' v,dtu' itul''"'""·'r;1 al dueüo (art.
ídem juris esse placuit. 929).
(Si dos propietarios han confundido voluntariamente materias que respectivamente les perlen<: •<>- Si el mérito artí~t11" d•.i li1 iílli ol 1,1 lll ;llt'ri<l, d dw. 'll<l
cían, todo el cuerpo formado por la confusión, es, en todas sus parles, común enlre ello; como de t~sta han'1 suy.1 l.t 11111 .lt•t i:d 10 ,1 ICt 1.1111,11
si huhit'\l'llmczclado sus vinos o fundido junlas barras de oro o plala. Lo mismo su cede aunq u1·
h1~ ll hlll ' lhl ~ ~~··"'diversas, y 1·on l'llns se haya crc;1do 1111.1 nueva \'spctk , t<uno po1 t'jt'lllplo, lu
j,¡ itld .\ .¡, 1' 11111 y lllll'illl'il'li l llill il'•ll•lill'. ICIIIHIII!l~ l " >lil 1' 1111111.1 1111' /\1.1 d1• 111!1 Y pl ,li.l '!11!' hl' 11 1 ll1l"l''" · "/' oll ., 1'1' ~ · L• 1' 'I H
 Capítulo 3. La propiedad 109
108 BIEN ES Y DERECHOS REALES

la propiedad más común y es la que hace factible el comercio moderno y permi-

indemnización de daños y perjuicios, dcsco nlóndose del monto de éstos
te la circulación de mercancías.
el valor de la obra, a tasación de peritos (arl. 930).
Las formas derivadas de adquirir la propiedad son la adjudicación, la herencia
.-<> Si la especificación se hizo de mala fe, el dudio de la materia empleada
y el legado, así como la cesión de derechos.
tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al que la hizo, o exigir
Una de las formas típicas de adquisición de una propiedad es el contrato, que
de éste que le pague el valor de la mater ia y le indemnice de los perjuicios
puede ser la forma más frecuente de adquisición para adquirir e intercambiar todo
que se le hayan seguido (art. 931).
tipo de bienes, servicios o satisfactores.
El derecho de accesión en nuestra legislación. El Código Civil, al hablar del Ahora bien, dentro de los contratos traslativos de dominio tenemos: el contrato
derecho de accesión, dice que en virtud de este derecho pertenecen al propietario: de compraventa, la permuta, la donación y el mutuo, todos ellos regulados en el
Código Civil.
a) Los frutos naturales. Son las producciones espontáneas de la tierra, las crías y
demás productos de los animales (art. 888). Respecto de estos frutos naturales .-<> En el contrato de compraventa se transmite el dominio o propiedad a cambio de
la ley dispone que: un precio cierto en dinero. Este contrato se regula en los arts. 2248 y siguientes
del Código Civil.
.-<> Las crías de los animales pertenecen al dueño de la madre, salvo convenio .-<> La permuta es un contrato mediante el cual los contratantes intercambian
anterior en contrario (art. 889) . bienes y la propiedad de una cosa por uno de los contratantes se adquiere
.-<> Para que los animales se consideren frutos, es suficiente que estén en el a cambio de transmitir la propiedad de otra a quien enajena la primera. El
vientre de la madre, aunque no hayan nacido (art. 892). Código Civil se refiere al contrato de permuta en los arts. 2327 a 2331.
·~ La donación es el contrato mediante el cual una persona transfiere a otra,
b) Los frutos industriales. Son definidos por la ley como los que producen las gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes. Sus reglas se
heredades o fincas de cualquier especie mediante cultivo o trabajo (art. 890). encuentran en los arts. 2332 a 2356 .
.-<> En el contrato de mutuo, el mutuatario adquiere del mutuante la propiedad de
Como regla general se establece, para que los frutos naturales e industriales se una suma de dinero o de otro bien fungible y se obliga a pagarlo con otro
consideren como tales, que estén manifiestos (art. 891). de la misma especie o calidad. El mutuo puede ser simple o con interés. Queda
regulado en el mismo Código Civil en los arts. 2384 al 2397.
e) Los frutos civiles. Son, de acuerdo con la ley, los alquileres de los bienes mue-
bles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos No abundaremos en estas figuras, pues, como ya dijimos, son materia de los con -
que no siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella por 1t'alos, por lo que si hay interés en profundizar en su estudio es recomendable leer
contrato, por última voluntad o por la ley (art. 893). l.1 bibliografía correspondiente.
No obstante, es importante tener presente que, según la ley, la traslación de
Finalmente, como regla general, se explica que todo aquel que percibe los frutos l,1 propiedad se verifica entre los contratantes, por el mero efecto del contrato, sin
tiene la obligación de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, ,!,·pendencia de una tradición natural o simbólica; debiendo tenerse en cuenta las
recolección y conservación (art. 894). di sposiciones relativas del registro público.
Si se trata de adquisi ció n de cosa de cs1wrk ind clt'l'lllÍtl nda, la propiedad no
3.4.4 Formas derivadas de adquirir la propiedad '•" transferirá sino hasta el ntotlll 'tllo t ' ll '1'"' !.1 1 o •;.t •, t' .t 'h't 1.1 y determinada co n
tllllo cimiento del acrcedo1 ( 111 h '0 1 1 )' .' () 11.)
En apartados anteriores se mencionó que existen formas derivadas de adquirir la
propiedad, las cuales se llevan a cabo mediante actos realizados entre personas, de
modo que una de ellas transmite el derecho de propiedad a otra qu e es la adqu i- ~3. 4.4 . 1 La heroncía y 111 IOfiMI''
rente. r .sta s formas de adquisición tien en su origen en actos jurídicos que rec iben
1 )II.IS l( mll:I S d r riv , HI,I .~ d1 • ,11lop1l1 Íl [¡ J'r!•¡IÍI 11 l¡¡ ¡,¡ ,, 11• ¡,, )' ¡•l lt •g.lllll, ¡~, .
distinlo1< '''''''hrcs es pecí fi cos, en virtud de los cuales h propiedad de una cosa
ptll . d j',t illll ,~ t tllll t t• ·~ ' ""'" i' ti illíllii lii¡ .. ll '11 1111 1 1 llil>'le'l lil ' lll Í ol
1' · ' ~'· ' do_ i 1' " ' 1'''' 'Hll t:l a otra. Podt'llHIS dcd r <¡lit' f-:.l\.1 t'S l:t lún tt :t 1k 1nlt l SIII isit'l 11 de
ll•l lllill .H ia s
110 B IENES Y DERECHOS REALES
del fallecimiento de una persona, de modo que opera a favor de sus herederos
o de quienes tienen derecho de sucederle o son ll amados a heredarle.
El Código Civil, en su art. 1281, dice: "Herencia es la sucesión en todos los
bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen
por la muerte:'
Estas formas de adquisición son mortis causa, estudiadas específicamente en el
derecho de sucesiones. Las disposiciones legislativas, sobre sucesiones o en materia
testamentaria, quedan contenidas en los arts. 1281 a 1390.
El legado también puede ser oneroso cuando es a cargo de un legatario o
cuando el objeto del legado soporta un gravamen.
El Código Civil, en el art. 1392, dice: "El legado puede consistir en la prestación
de la cosa o en la de algún hecho o servicio:' Aunque el legado, como dijimos antes,
es materia de sucesiones, es recomendable leer los arts. 1391 a 1471 del Código
Civil que lo regulan.
3.4.4.2 La cesión de derechos
Otra forma derivada de adquisición de la propiedad es la cesión de derechos, de
manera que, mediante un contrato, el acreedor transfiere los derechos que tiene
contra su deudor a otra persona.
3.4.4.3 La adjudicación
La adjudicación es una forma declarativa del dominio o de la propiedad, por
medio de ella un juez declara que, con anterioridad, una persona ha adquirido el
dominio de una cosa.
Se puede definir como:
La forma de adquisición del dominio o de la propiedad de una cosa que
consiste en que una autoridad del Estado, facultada para ello, hace in-
gresar al patrimonio de una persona un derecho cuya titularidad podría
corresponder a otra persona, mediante el procedimiento que estipula la ley.
La adjudicación se presenta en:
a) La herencia, que no es tan simple como parece porque hace pasar el patrimo-
nio del de cujus a los herederos o a quienes tienen derecho de sucederle aun
cuando no haya testamento, pues bien sabemos que puede haber sucesión
testamentaria y sucesión legítima.
P01 nwdio de la herencia los herederos adquieren el dominio y posesión de
lm lth li t''• dt•s< k l'lnwnwnto de 1,, muerte dcl .11 11or <k 1:1 ht' IT IK i,l o 1'\ ll t <'si(lll,
Capítulo 3. La propiedad 111
pero, para poder hacer la adjudicación de los bienes al heredero o herederos
en la proporción que les corresponde, es necesaria la tramitación de un juicio
sucesorio en que, una vez determinado lo que toca a cada uno de los herederos,
se lleve a cabo la partición y la adjudicación de cosas determinadas o partes
alícuotas de las mismas conforme corresponda a cada uno de los herederos.
b) La venta judicial y remate es cuando el acreedor pide directamente al juez la
adjudicación de los bienes. Debido a que no se presentan postores, el juez dicta
una resolución adjudicando esos bienes.
En el remate, una persona (un tercero) adquiere el dominio de los bienes
por haber ofrecido el precio más alto, de acuerdo con las reglas de la subasta,
de modo que el juez adjudica los bienes al adquirente.
Por una parte, la adjudicación no tiene un efecto atributivo, sino sólo
declarativo y, por otra, no se trata de una compraventa, sino de una adjudi-
cación dictada por una autoridad, en este caso el juez, que tiene la facultad,
de acuerdo con los procedimientos, para hacer la declaración de a quién o a
quiénes se adjudica la propiedad.
3.5 Extensión y limitaciones al derecho de propiedad
1.a extensión y las limitaciones al derecho de propiedad, presentes desde tiempos
del derecho romano y que se manifiestan a través de las más diversas formas de
¡-,ervidumbre, se han modificado en el derecho moderno.
La extensión del derecho de propiedad se ha acotado y las limitaciones, ale-
gando diversas razones, se han incrementado, de tal manera que el derecho de
propiedad -otrora expresión del dominio y señorío del hombre sobre las cosas-
\l' ha visto disminuido en algunos casos de manera peligrosa.
En el derecho francés, Bonnecase escribía sobre el contenido positivo y domi -
llio de aplicación del derecho de propiedad de la manera siguiente:
Para precisar el contenido positivo del derecho de propiedad deben distinguirse var ias
ideas: l. En primer lugar, este derecho encuentra su expresión en el conjunto de aclos
materiales y jurídicos, originados por ejercicio del derecho de propiedad. Éste autoriza a 1
propietario a percibir los frutos de la cosa, a servirse de ella y a transformarla o destru ir
la materialmente, a enajenAr o cs lahl rcrr, sobre r lln , dt•n•rhos rc:Jies desmembrados
de la propiedad .. . 2. li/ tl1 '/1 '1 ll11 d 1• {11 llflit•dod w ltllllr/1 '11 11 {1111 lt 'llll'l', l! ll principio, so/m•
cosas corpóreas, 1/llll'll/1'1 11 111111111'1'/'•' i'1'ltl ,,, f1/tlll/1'11 1/iiUIIft.'.\ 1111111 '~ /i<Í II de saber si el
derecho de propicd(/(11'1 1//lllf'/1/t/, 1/, 1 1 .1'1t 1 11rf,· , ~ ~· 11 /111 '~~~~~~ 1111'1'1/IIIII'OS y si exisle11 por
n msiguienl e, las ¡no¡,, ·,/,,/;!J 1/illlltli /11 ~ i11i i!l ¡11111·u•· l'lllll ' • 1' f í 11t: í¡ •111 1111' 1111'. 1a propit•dad
lit l'rar ia, indu s!Ji,d <l llllf •oll u ! 1 1¡¡ [lo_: J., . oill( lií ~ iitÍqÍ~Ifl Í ilr 1 ~ )' ,J1 1 i oiiii ii! '~ J HliHk ll ri.l . 1 1
1,/, lltllllll 'ooi'H:, 11ft, t'i/ .0 1' diill
112 BIENES Y DERECHOS REALES
Ahora bien, el aspecto activo del derecho de propiedad debe ser considerado en
dos aspectos. En primer lugar, la consideración de que la propiedad de una cosa
trae aparejada la extensión a lo que es producido por ella y, en segundo lugar, la
consideración de que la propiedad de un predio, como bien inmueble, genera o
puede generar derechos extensivos hacia el subsuelo y hacia el espacio aéreo.
3.5.1 Extensión de la propiedad respecto
de lo producido por ella
Por regla general, el propietario de una cosa hace suyos los frutos y productos
emanados de ella, de modo que su derecho de propiedad se extiende hacia las m a-
nifestaciones producidas por la cosa misma, esta extensión es, de alguna manera,
lo que el Código Civil considera como accesión, según lo establecido en su art. 886
cuando dice: "La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o
se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión:'
Si la esencia de la accesión es que de dos cosas que se unen resulta una; en el
caso de la producción de frutos o productos procedentes de un bien o cosa se dice
que de la cosa original surge otra que se independiza, lo que nos pone frente a
una extensión de la propiedad, de modo que el dueño del suelo que produce frutos
también lo es de éstos una vez que se han independizado.
Cuando nos referimos a los frutos y productos no hablamos de accesión, pues
no existe unión o incorporación de cosas para formar una sola, sino que los frutos
son producidos de manera constante por la cosa sin que se altere su naturaleza ni
haya merma y su apropiación es una consecuencia del jus fruendi o goce de la cosa.
Por este derecho de goce, el propietario de la cosa que produce frutos adquiere
sobre ellos la propiedad, de modo que puede comerciar y enajenarlos sin que estos
actos afecten a la cosa principal que los produce.
Los productos, al contrario de los bienes, sí implican una alteración en la forma
sustancial de la cosa e incluso pueden implicar la desintegración en forma paula-
tina aunque su producción constituye actos de dominio sobre el bien mismo. Por
ejemplo, la cría de un animal es un fruto y no altera la sustancia, la piedra obtenida
de una cantera es un producto y sí disminuye la sustancia de donde proviene. En
el primer caso, el goce del fruto por arrendamiento puede constituir un acto de
adm inistración mas no de disposición, en tanto que en el caso de productos, como
la cantera, nos pone frente a un acto de dominio.
3.5.2 Extensión de la propiedad al subsuelo
y al espacio aéreo
1·: 1 derec ho tk propiedad de los inmuchll'S M' <:.xtie111k IHl sólo a los fruto s o pnt
dr11tm., llllllO lo dijimos l' ll vi ¡Hrlllo anll·• 1111 , lli llit lrllrrl•lrrr .11 :-. uhsudo y .ti c:-.p.11111
Capítulo 3. La propiedad 113
aéreo. Sin embargo, más que una extensión podría resultar una limitación, pues las
legislaciones modernas imponen una serie de restricciones al derecho de propiedad
sobre las riquezas del subsuelo. En el caso de nuestra legislación se tiene la pro-
piedad sobre el subsuelo, pero acotada a las limitaciones establecidas en el art. 27
constitucional, que alude a todos aquellos minerales o sustancias que constituyan
depósitos de naturaleza distinta de los componentes normales del terreno, que
pertenecen a la nación, y es ésta la que tiene su dominio directo y los particulares
sólo podrán explotar estos bienes mediante concesión.
Con respecto al espacio aéreo, esta extensión del derecho de propiedad se h;1
limitado tanto por el avance y necesidad de las comunicaciones aéreas como por el
.tuge de las telecomunicaciones o comunicaciones satelitales, pues se ha convertido
en una cuestión de importancia para la seguridad del Estado.
En conclusión, la propiedad del espacio aéreo queda fuera del dominio de los
particulares y se convierte en dominio exclusivo del Estado, pues afecta intereses
de orden general.
3.5.3 Limitaciones a la propiedad
1•: 1derecho de propiedad, como quedó dicho, no es un derecho absoluto, pues su-
Ir 1', en nuestra opinión, de una cantidad cada vez mayor de limitaciones de todo
1t po. Por tal razón este derecho, que parecía el más real y absoluto de todos los
dt•rechos, va sufriendo menoscabo.
La limitación, según la entendemos, es la carga o abstención que se impone
,,¡ propietario de un bien para regular o restringir el ejercicio de su derecho en
¡,,.uc'}icio de la colectividad o para que no se ejercite en contra del interés de otros
,,,,, iculares.
Bonnecase, al referirse a las limitaciones al derecho de propiedad, mencionaba
dt ~de el siglo XIX lo siguiente: "Numerosas limitaciones, que aumentan todos los
tli.r s, se han establecido al derecho de propiedad. En efecto, el Estado continua-
llll'rlte establece obstáculos para el ejercicio integral del derecho de propiedad:'
l·:ntre las limitaciones mencionadas por Bonnecase destacan:
1 U m ilaciones derivadas de los derechos del Estado respecto de la propiedad privo
t!u establecidas por disposiciones de derecho público. El propio Bonnecase di ce
que hay numerosas limitaciones, pero sólo menciona las siguientes:
11) La expropiación por causa de utilidad pública.
/1) La rcbtiva al aprovechamiento de la energía eléctrica.
f) l. as 1im ilaciones constituidas por las servidumbres legales o derivadas de
1.1 situa ción de los lugares,
,!) 1·: 1 n'·¡•,i nwn de las aguas indt' IH'rl<lrc ·rrtc rr wrrtc; dt• la energía d(·c tri t'~l .

114 BIENES Y DERECHOS REALES
n. Limitaciones al derecho de propiedad resultantes de los principios generales del
derecho privado. Éstos pueden ser el abuso del derecho o ejercicio de un derecho,
aunque sea el de propiedad, sin utilidad para su titular y con fines esencial-
mente nocivos, lo cual incurre en daños y perjuicios. Pero, al lado del abuso
de los derechos, existen límites necesarios al ejercicio de los mismos.
43
III. Limitaciones derivadas de las cláusulas de inalienabilidad.
Las limitaciones al derecho de propiedad se han transformado y aumentado en
los últimos años; sólo de manera ejemplificativa podemos mencionar las estable-
cidas en el art. 27 constitucional, del cual se desprenden muchas más que están
relacionadas con materias que el Estado considera de carácter estratégico, esto es,
las reglamentadas en materia de riquezas del subsuelo, telecomunicaciones, vías
de comunicación, petróleo y sus derivados, petroquímica, materia energética, am-
biental, explotación minera, materia de aguas; amén de una serie de disposiciones
secundarias de ordenamiento y desarrollo urbano, que limitan el jus utendi, el jus
fruendi e incluso el jus abutendi.
Finalmente, como limitación del derecho de propiedad encontramos las leyes
locales y federal de extinción de dominio, recién aprobadas y puestas en vigor con
el afán de atacar y contener a la delincuencia organizada, las cuales, no obstante,
resultan ineficaces, pues existen mecanismos más eficientes.
Con esto no queremos decir que este mal social quede sin ser atacado, sino
que no creemos que sea el método más adecuado para lograrlo. Por el contrario,
estas leyes son un medio que lesiona el derech o de propiedad y se presta para la
arbitrariedad de las autoridades tanto ejecutivas como judiciales que, por lo pron-
to, no gozan de credib;lidad, y ello sin hablar de las autoridades legislativas, que
nunca habían estado en un nivel más bajo frente al ciudadano, el cual ve, por un
lado, la colusión de la autoridad con la delincuencia y, por el otro, la ley como
un mecanismo que se revierte en su contra y se convierte en instrumento de abu-
so y no en una herramienta que en verdad ataque a la delincuencia y defienda al
hombre ordinario.
Ahora bien, las limitaciones específicas del derecho de propiedad se encuen
tran en las prohibiciones que establecen las leyes en sus respectivas materias de
competencia. A continuación ejemplificamos algunas de las conten idas en el Có
digo Civil.
l. Prohibición de hacer excavaciones o construcciones que hagan perder el sosté n
al suel o de propiedad vecina (art. 839) .
Prohibición de hacer construcciones rcrrn dv. p:u-vtk.~ .1)1'11.\S de cop ropieda d
que pudiera n res ultar peligrosas o tHH i v; t ~ (itl 'l. H 1'•)
11 //• /,/,•,,, p IH1
Capítulo 3. La prop iedad 115
3. Prohibición de plantar árboles cerca de una heredad ajena, sin guardar la
distancia que indica la ley (art. 846).
4. Limitación del dueño de un a pared que no sea de copropiedad, contigua a
finca ajena, para abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces (art. 849).
5. Prohibición para tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos
semejantes sobre la propiedad del vecino (art. 851).
6. Prohibición de que las aguas pluviales del edificio de una propiedad caigan
sobre el suelo o edificio vecino (art. 853). ·
l·:xisten otras limitaciones denominadas servidumbres que, como ya expresamos,
~crán objeto de estudio en capítulos subsecuentes.
3.6 Protección del derecho de propiedad dentro
del derecho vigente. "Acción reivindicatoria"
1..1 propiedad, dice Bonnecase, es protegida por la acción de reivindicación. Sin
• 111bargo, también es protegida en la reglamentación sobre la expropiación por
1111tsns de utilidad pública que, de acuerdo con el art. 545 del código civil francés ,
• '.lablece que la expropiación sólo es procedente por causas de utilidad pública y
IIH'diante una indemnización justa y previa.
Pero la verdadera protección de la propiedad, en el terreno meramente civil,
,111 l' este autor, consiste en la reivindicación.
1\s ésta la acción en virtud de la cual una persona reclama la posesión de una cosa de
la cual se pretende propietaria. Únicamente que esta acción sólo es verdaderamente
L' flcaz respecto de los inmuebles, debido a lo establecido por el artículo 2279: "tratán
dose de muebles, la posesión vale título". Por el contrario, se estima que la propiedad
de los inmuebles no se pierde por el no uso. 44
,,, ollllerdo con lo anterior, una persona que abandone un inmueble que le perle
111 '1 t', aun cuando sea por mucho tiempo, podrá intentar la acción reivindicatori a si
lt propiedad del bien no ha sido adquirida m ediante prescripción por un tercero.
/\hora bien, qué pruebas puede ofrecer el reivindicante cuando no se funda en
l11 ll\ltcapión, la cual es un medio de prueba absoluto. A este respecto Bonnecase
l1 111 t' 1.1 distinción, siguiendo la jurisprudencia, mediante diversos casos:
<'u ando las dos partes tienen títulos de propiedad, si éstos emanan de la mi sma
pv1 son a, se resuelve por la prioridad de la transcripción; si emanan de personas
d1 st in las debe, en principio, mantenerse al demandado en posesión .
11 1 11""'11'• , ,~, ,_ "1' 'il. 1'1' IH'I )' •1110.
116 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 117

2. Cuando solamente una de las partes tiene título, y éste es el demandado, con- ~ Los géneros no determinados al entablarse la demanda, pues uno de los ele-
servará la posesión; pero si es el actor la parte que tiene el título, se ordenará mentos de existencia del acto jurídico es el objeto y si el objeto, como en este
que se le restituya el inmueble, a menos que la posesión del adversario sea caso, no existe o no se identifica nos enfrentamos a la nada o una imposibilidad
anterior al título de aquél. jurídica.
3. Cuando ninguna de las partes tiene título, se mantiene al poseedor en posesión, ~ Las cosas unidas a otras por vías de accesión, de acuerdo con lo dispuesto en
sólo si ésta es lo suficientemente caracterizada para conducir a la usucapión. 45 el Código Civil.
·<>- Las cosas muebles perdidas o robadas que un tercero haya adquirido de buena
El estudio de la acción reivindicatoria es fundamental dentro del derecho de pro- fe en almoneda o de comerciante que en mercado público se dedica a la venta
piedad, por ser el medio jurídico para obtener la restitución de un bien inmueble de objetos de la misma especie, sin previo reembolso del precio que se pagó.
que nos pertenece y que se encuentra en poder de otra persona.
En el Digesto se reconocía la rei vindicatio, de donde procede el nombre reivin- Por último, el art. 9° del Código de Procedimientos Civiles, dice:
dicatoria, que significa "vindicación de la cosa". Esta acción, según el Digesto, podía
ejercitarse contra el poseedor de la cosa y contra aquel que se hubiese desprendido Al adquirente con justo título y de buena fe le compete la acción para que, aun cuando
dolosamente de ella, pasándola a manos de un tercero y en contra del posesor fictus. no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del
La acción reivindicatoria, como es fácil advertir, es una figura procesal y ma- artículo 4°, el poseedor de mala fe, o el que ten iend o título de igual calidad ha poseído
teria de estudio de otras asignaturas, por lo que nos limitaremos estrictamente por menos tiempo que el actor. No procede esta acción en los casos en que ambas
a expresar su concepto, los requisitos y algunas reglas básicas de acuerdo con el posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere su título registrado y el actor no,
así como contra el legítimo dueño.
Código de Procedimientos Civiles, que ha recogido la tradición romana.
En efecto, de acuerdo con la ley (art. 4° del Código de Procedimientos Civiles
..,, tbre este tema es recomendable verificar el criterio jurisprudencia!, compilado en
pnra el Distrito Federal) la reivindicación compete a quien no está en posesión de
,¡ 1\péndice del Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, cuarta parte, que
la cosa, de la cual tiene la propiedad y los efectos de la misma son declarar que el
'ont iene las tesis de la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
actor tiene dominio sobre ella y le sea entregada por el demandado con sus frutos
y accesiones en los términos prescritos en el Código Civil.
En este precepto se plantean dos situaciones: tener la propiedad de la cosa y
haber perdido la posesión de la misma. En este orden de ideas podemos afirmar
que la acción reivindicatoria constituye la más eficaz defensa de la propiedad; por
medio de ella se hace el reconocimiento del dominio y, en consecuencia, se k
restituye la cosa indebidamente tenida por un tercero.
Ahora bien, pueden ser demandados por reivindicación, aunque no posea n
la cosa, el poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó dr
poseer y el que está obligado a restituir la cosa o su estimación, si la sentencia fuert'
·ondenatoria. El demandado que paga la estimación de la cosa puede ejercitar a
vez la reivindicación (art. 7° del Código de Procedimientos Civiles).
De ac uerdo con lo dispuesto en el art. so del mismo ordenamiento, no puedl' ll
rcivi nd icarse:

·<>- Las cosas que están fu era del comercio, pues no puedt•n formar parte de ning1'111
p;ltrimonio o se r apropiados en benl'fi¡ io dt • 1111 p.itlit tt l.t r.

1'• ,,,,, ,,.,11, 1' dfl 1

118 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 119

Actividades 11. Realice las actividades siguientes:

1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente, que corresponde a este capítulo: l. Según lo estudiado en este capítulo, mencione algunos ejemplos de:
a) Ocupación.
Propiedad en las XII Tablas b) Accesión natural.
Progresión Propiedad en tiempos de Gayo y Ulpiano e) Accesión artificial.
histórica Propiedad en tiempos de Justiniano
de la Propiedad en el código de Napoleón d) Frutos industriales.
propiedad Constitución de 1857. Códigos de 1870 y 1884 e) Frutos naturales.
Constitución de 1917. Código civil vigente j ) Frutos civiles.
g) Especificación.
Concepto de propiedad
h) Mezcla y confusión.
Características del derecho de propiedad
Limitaciones al derecho de propiedad 2. Encuentre las diferencias entre una mezcla y una confusión.
3. Enumere algunas disposiciones respecto de la adquisición de animales
Adquisición del dominio a través de la ley por caza o pesca.
Adquisición a través del contrato
111 . Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas en el texto de este capítulo:
Propiedad de un tesoro
Ocupación en nuestra legislación Adquisición de animales por caza y pesca

1 Adquisición de propiedad de aguas l. Consistía en una enajenación solemne que se hacía entre ciudadanos
romanos, ante testigos ciudadanos, con un peso y una vara de metal, y
-a
ro
-a
pronunciando palabras que formaban ley para las partes.
Cl) Aluvión
·a. a) La ocupación.
e
Cl.
ro
_J Formas de
adquisición
Formas originarias
de adqmir
la propiedad
Accesión
natural
j Avulsión
Nacimiento de isla
Mutación de cauce de un río
b) Cesión in jure.
e) Mancipium.
de la
d) Adjudicación hecha por el juez.
Accesión Acces1ón artlflc1al de Inmuebles
propiedad
2. Consistía en un simulacro de litigio celebrado ante el magistrado.
Incorporación
Accesión Acces1ón art1f1c1al de muebles Mezcla y confus1ó11 a) Mancipium.
artificial
Acces1ón artif1c1al en nuestra 1
EspeC1f1cac1ón b) Cesión in jure.
e) El uso.
legislación
d) La adjudicación.

J. Se le conocía con el nombre de usus auctoritas.

La herencia y el legado
Formas a) La cosa in bonis.
Cesión de derechos
derivadas
b) La cosa nec mancipii.
de adquirir
Adjudicación J Herencia e) La mancipación.
la propiedad 1Venta judicial y remate
d) La usucapía.
l. l·: ra un proceso in judicio en el que, mediante el poder otorgado por l:1
Extensión de JExtensión de la propiedad respecto de lo producirlo po1 1 1 ,¡11
legislación rom an:1, d juez daba la propi edad ju1.ga ndo a una de las parles.
la [IIO[Iii!clarl 1Extensión de la propiedad al suiJSI JClo y ni ospac1o ¡¡(iJJ!Il
11) l.;1 ;ldjud it ,11 1< 11 1
[TIIIf'JI 111\llldi•JIJI.IiCJ ciO[Il!l[lllidillllll !I\IIO cid cii!IJ!I.[Ill Vi[ll'llhJ, /'ll. ~ll'lllli"'illlilhcil
{¡) 1.. 1 \ 11> \ l l •IJ lit 11\
120 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 121

e) El eaducum. ll. Consiste en el hecho de tomar posesión de una cosa no perteneciente a

d) La restitución. nadie con la intención de adquirir su propiedad.
a) Accesión.
5. La propiedad imperfecta natural en tiempos de Justiniano se llamaba:
b) Usucapión.
a) Cosa in bonis.
e) Posesión.
b) Propiedad in bonis habere.
d) Ocupación.
e) Ereptorium.
d) Cadueum. 12. La forma como se adquiere la posesión de un tesoro es mediante:
a) Servidumbre.
6. Es el derecho de hacer de la cosa todo el uso que sea posible y obtener
b) La ocupación.
de ella todos los servicios de que sea capaz.
e) La extensión de la propiedad.
a) fus utendi.
d) La adjudicación.
b) fus fruendi.
e) fus abutendi. 13. La propiedad de los animales por caza y pesca se adquiere por:
d) El uso. a) Ocupación.
b) Apoderamiento por adjudicación.
7. Es el derecho de usar y disponer de las cosas del modo más absoluto.
e) Adquisición derivada.
a) La propiedad según Planiol.
d) Accesión.
b) El dominio.
e) La propiedad según el código civil francés. 14. La propiedad por avulsión es una forma de:
d) La propiedad según nuestra legislación. a) Adjudicación.
b) Propiedad derivada.
8. La propiedad de la persona no puede ser ocupada sin su consentimiento,
e) Ocupación.
sino por causa de utilidad pública y previa indemnización:
d) Accesión.
a) Constitución de 1857.
b) Código Civil de 1870. 15. Una forma de accesión natural es:
e) Constitución de 1917. a) La ocupación.
d) Código Civil de 1884. b) La propiedad natural u originaria.
e) La plantación.
9. Es el poder jurídico que la persona que es su titular ejerce directa e in
d) La avulsión.
mediatamente sobre una cosa que le permite el aprovechamiento que St"
traduce en poder usar, disfrutar y disponer de ella con las limitacionc:-. 16. La mezcla y confusión es una forma de:
que establece la ley. a) Ocupación.
a) La accesión. b) Propiedad originaria.
b) La ocupación. e) Accesión artificial.
e) La posesión. d) Accesión natural.
d) La propiedad.
17. l.a incorporación es una forma de
10. Cuando el objeto adquirido no es propiedad de alguien conocido y dt·· o) Accesión natural de muebles.
terminado la adquisición es: /1) Accesión artificial de inmuebles.
a) Natural u originaria. e) Accesión artificial de muebles.
b) A título particular. d) 1\cccsión natural de inmuebles.
e) 1\ títu lo universa l.
t/) 1\ tftu lo w~\tuilo .
122 BIENES Y DERECHOS REALES
Capitulo 4
18. Consiste en la transformación por trabajo que se le ha incorporado a
una cosa ajena y que, como consecuencia, adquiere probablemente la
propiedad de la misma.
a) Mezcla.
b) Especificación.
e) Incorporación.
d) Confusión.
La copropiedad
19. Los frutos que producen las heredades o fincas de cualquiera especie
mediante cultivo o trabajo son:
a) Los frutos industriales.
b) Los frutos civiles.
e) Los frutos naturales.
d) Los frutos laborales.
20. Una forma derivada de adquirir la propiedad es:
a) La accesión.
b) La adjudicación.
e) La ocupación.
d) La accesión artificial. Objetivos
21. Dé una definición de los siguientes conceptos.
a) Adjudicación _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ \1 finalizar el alumno:
b) Ocupación ___ ______ ___ _____ _ ...... ____ ____ _____ __ ___ __ _ _________
e) Accesión · ·········----···--------------------- Conocerá el concepto de copropiedad.
d) Incorporación _____________________
Id en tificará los tipos de copropiedad.
e) Cesión de derechos
t :o mprenderá el régimen de copropiedad.
j) Especificación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
g) Confusión _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ l{econocerá los derechos y obligaciones de los copropietarios.
h) Mezcla - - - - - · - - - - - - - - - - - - · - - - - - - - - - - - - - - < :nmprenderá los derechos preferenciales y el derecho del tanto.
i) Frutos civiles _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __
j) Aluvión - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Ana !izará el régimen de propiedad en condominio.
l•: nt cnderá las distintas relaciones jurídicas referentes al
'ondominio.
< :onocerá el derecho real de tiempo compartido.
124 BIENES Y DERECHOS REALES
Nihil autem ineterest, cum societate, an sine societate res ínter
aliquos communis sit, nam utroque casu locus est communi
dividundo iudicio. Cum societate res communis est, veluti ín ter
eos, qui pariter eandem rem emerunt; sine societate communis
est, veluti ínter eos, quibus eadem rem testamento legata est.
(Nada importa que la cosa sea com ún a algunos con sociedad, o
sin ella; porque en uno y otro caso tiene lugar el juicio de división
de la cosa común: la cosa es común por razón de sociedad, v. g.
entre los que juntamente compraron una misma cosa: es común sin
sociedad cuando en algún testamento se les legó una misma cosa.)
Digesto, libro X, Título 3.
Introducción
La forma típica de propiedad se caracteriza por el dominio que una persona ejerce
sobre una cosa, es decir, en la mayoría de los casos hay un solo propietario; sin
embargo, a veces surge por distintas circunstancias la forma de la copropiedad,
la cual admite que dos o más personas tengan conjuntamente el mismo derecho
sobre el bien o la cosa y lo ejerzan de modo común.
4.1 Concepto
Es importante considerar que la copropiedad no consiste en que la propiedad se
fraccione, de modo que cada una de las partes que la constituyen tenga su propio
propietario; ocurre en realidad que la cosa es única e indivisible y lo que se encuen -
tra fraccionado es el derecho de propiedad, en tantas partes como copropietarios
existan. En este sentido, se puede considerar una modalidad de la propiedad un
tanto incómoda para el derecho, aun cuando se encuentra regulada por la ley.
La copropiedad acarrea una serie de derechos que se vuelven inconvenien
tes -como el interés respecto del objeto, los derivados del uso, la conservación
o el mantenimiento, entre otros- y que pueden interferir en la tranquilidad y el
entendimiento de los copropietarios.
La copropiedad tiene su origen en al menos dos supuestos: la contrataci61 1
de las partes, que acuerdan adquirir un bien o cosa bajo esta modalidad, y mor/¡,,
causa, es decir, que por voluntad del testador se disponga que dos o más heredero~>
adquieran derechos sobre una cosa común y así lo acepten, o bien porque la cos,1
recibida en herencia no admita división.
De una u otra manera la copropiedad, con todo lo in cómodo que pudi ern
resultar, es un hecho y la ley tiene que admitirlo, rccon<H e• !'lo y ~t·gularlo; :"lllnqut·
Lambié n la propia ley puede prever su clcsapark illll 1W11 1til l1 'licln t¡11v d hkn p:1sc·
a l:1 ¡H nplc•cl.ul ele 11 11 :1 sol:\ prrson:1.
Capítulo 4. La coprop iedad 125
Ahora bien, en el estudio de esta figura es conveniente distinguirla de la co-
lllldaridad y la sociedad; para ello debemos precisar el concepto de copropiedad.
Nuestra legislación, inspirada en el código civil español, dice:
1 Iay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso
a varias personas (art. 938, CCF).
i 11 una copropiedad, al ser un derecho proindiviso, no hay división material de
1'•11l l's. El derecho de los copropietarios carece de división material, de modo que
l1 parte alícuota resulta indispensable para la comprensión de la copropiedad.
lli1 ha parte alícuota no es material, sino ideal; sería algo así como la proporcio-
ll.llidad de derecho.
1)e esta parte alícuota dice Rafael Rojina Villegas:
l ~s una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función
de una idea de proporción. Podría decirse que es una parte que sólo se representa
mentalmente, que se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada mo-
lt·cula de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios, cuya
part icipación variará según los derechos de éstos.'
1."1.1 Copropiedad y comunidad
l111lo la copropiedad como la comunidad son manifestaciones de la pluralidad de
tlj l'los, titulares de los derechos subjetivos, pero difieren en que la comunidad es
• 1 p/' 111.: ro y la copropiedad la especie.
1.:1 comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos y la copropiedad,
11111n fo rma de derecho de propiedad, sólo puede recaer sobre cosas específicas
d1'll' rminadas. 2
1,:1 comunidad se presenta cuando un derecho o conjunto de derechos son
111 d111idos a una pluralidad de sujetos y les corresponden en común.
Jlod cmos encontrar algunas manifestaciones de comunidad en la comunidad
IH:I1 'ditaria, entre los integrantes de una sociedad civil o mercantil, en la creada
1 ¡•¡¡1;, de un patrimonio familiar y en el matrimonio bajo el régimen de sociedad
t i111 Ytlgal, entre otras.
1,,¡ cop ropiedad, como lo hemos expresado, es el derecho de todos los copro
¡d1 1.11 ios sobre el objeto en su totalidad, es decir, cuando una cosa o un derecho
¡•,tiiiiiiOilia l perlenecen proindiviso a dos o más personas. En la copropiedad, los
H l(otllll 11 Vl lkHn s, C'lllllf/('llllio rlr derecho rivil , lilltlll 11 , 1'""' '"· fvl, ·~ l.u , 19H 2. p. 111.
¡,,,,,¡ 1'1' 1•11 ) -• 1 'lindo p<11· 1\. dr l'i•ll•, 1lr11·c/111
r /1 ) ( · .~ ~ 1 1\ 11 'l( ihc t\n s, llrrn /u¡ r ivil rSfl(llluf ¡ 11/11/111 1'
, ¡¡•lilllt ' l/ii/1/11, ""''1111 , M¡'·x l¡ ¡¡, ! ()(l() , p . 11()
126 BIENES Y DERECHOS REALES
copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino que
todos tienen un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes, en
cierta proporción, denominada parte alícuota.
Según lo anterior la cosa no se divide materialmente: los que se dividen son
los derechos. Recordemos que la parte alícuota es una parte ideal.
La copropiedad no debe confundirse con la propiedad común ni con la colecti-
va; la primera recae sobre cosas comunes que no son susceptibles de propiedad pri-
vada y la segunda pertenece a un sujeto jurídico representativo de la colectividad.
Algunos juristas, como el español José Castán Tobeñas y el jurista mexicano
Ernesto Gutiérrez y González, distinguen la cotitularidad y la copropiedad. La
primera se refiere a la comunidad de derechos de crédito u otros, en tanto que la
segunda sólo se refiere al derecho de propiedad y éste, en su sentido técnico, sólo
recae sobre cosas corporales.
Cabe también distinguir entre la copropiedad, para dejar fijo y preciso su
concepto, y la sociedad:
~ La copropiedad, como ya lo expresamos, puede originarse en una relación
contractual o por un testamento (mortis causa), en tanto que la sociedad sólo
se puede originar contractualmente mediante un solo contrato de sociedad.
~ La naturaleza de la copropiedad no deriva de la ley, pues aquélla ya existe y
ésta, en todo caso, sólo la reconoce; en cambio, la sociedad tiene su origen en
la ley, pues ésta le da existencia y la regula.
~ La copropiedad busca que varias personas ejerzan sobre el bien los derechos
que otorga la propiedad, es decir, el goce, el uso, el aprovechamiento y la
conservación de la cosa. La sociedad, aun cuando utiliza la copropiedad para
su explotación, pretende alcanzar un fin preponderantemente económico, per
mitido por la ley, para el cual se ha constituido. 3
Para precisar la diferencia entre la copropiedad y otros tipos de cotitularidad, el
derecho alemán y su doctrina la distinguían de la manera siguiente: "Si la propic
dad de una cosa corresponde a varias personas en común se tratará de una comu
nidad por cuotas o de una comunidad en mano común. En la duda se presunw
la comunidad por cuotas:'
La comunidad de propiedad por cuotas se llama copropiedad y las principak:-.
reglas que se le aplican son:
l. Cada copropietario tiene una cuota fija y se presume la igualdad de cuolas.
Cada cuota de copropiedad tiene carácter de propiedad y se k nplican las regln:-.
que regulan ésta. Cada uno puede usar la cosa contt'ltl 1'11 l;tJ tlo no lcs iom· In
\ 1· 1 olll l• 111'~ )' ( :111\'11\ 11''/, f.'/¡1!11111111111/n, 1'41111111, l'vlc'•x l. 11, 111'1'1 1'11
Capítulo 4. La copropiedad 127
utilización por los demás. La administración de la cosa corresponde a todos
en común, aunque cada uno puede tomar por sí solo las medidas necesarias
para la conservación de la cosa. La administración y explotación pueden re-
guiarse por mayoría de votos, y semejante regulación surte efecto, igual que
una regulación contractual.
' ·lodo copropietario puede disponer libremente de su cuota; de la cosa, como
una totalidad, pueden disponer todos de manera conjunta.
Todo copropietario puede exigir en cualquier momento la supresión de la
comunidad.
1.a copropiedad produce pretensiones reales tanto contra los comuneros como
contra los terceros.
1 La copropiedad se adquiere y se pierde como la propiedad exclusiva.4
La copropiedad y su evolución
1'1dl'recho de propiedad fue adquiriendo distintas modalidades y formas durante
111111 hos años; una de ellas fue la copropiedad, que ha ido evolucionando no sólo
111 ~u aspecto legislativo, sino en diversas manifestaciones, desde su origen ro -
111.1110, poco común, hasta las más modernas, como la propiedad en condominio
c•l derecho real de tiempo compartido, de los cuales nos ocuparemos en este
IJillulo. .
1.2.1 La copropiedad en el derecho romano
!'lit•! derecho romano era poco común la copropiedad, de acuerdo con el principio
,¡, 1 :dso: duorum in solidum dominium esse non potest, que Juan Iglesias expresa
11111tt 1: " ... no es dable la existencia de una propiedad ejercida sobre la misma cosa". 5
Scgún lo anterior, la propiedad es exclusiva, pues una cosa no puede pertenecer
¡, ,ufitlum a varias personas (Celso). No obstante, es admisible la comunidad de
!11 npil'dad por cuotas ideales, esto es, sin atribución de partes físicas.
1.n communio, admitida por los romanos, era la pluralidad de derechos sobre
!.1 ti11 Sil1a cosa y podía ser, de acuerdo con su procedencia, voluntaria o incidental,
)'ll 1>1'.1 que proviniera de la voluntad o acuerdo de varias personas o de un hecho
il Jtl.ll'gen de la decisión de los sujetos (Communio incidens).
l •: n cstc caso tenemos la figura del condominio denominada consortium ínter
fi•tl/1'1 (wmunión universal de bienes), constituida entre los filiifamilae a la muer! e
ll'l/'iiiCJ:
11 l•11olc't 1 ¡·fus, '1'. l<lpp y M . WolfT, Trotado ril' 111'11'1 '"' o/1•l/, "111 "'' i111 d1 1,1 ~' o sn~·: 10 111 0 111 ·1'', lloS1 11 ,
li 111IC' IIIrlol , 11171, 1'1'· 111 O Id 2.
lto 1 lf¡l¡ 1 lfr,lo •' l.l .,, ll1' /l 'd111 111111111111 1//, 1111 /11 1' /ll,lflllc/11/11 ·\¡j ~ l lhiilf(lloll\ 1 li,J',I ~ 1 1' ! '11{

128 BIENES Y DERECHOS REALES
El consortium tenía como característica el régimen del ejercicio dominical
in solidum y no del ejercicio pro parte. Cada uno de los consortes es dueño de
la totalidad y, por ello, tiene pleno derecho de disposición sobre la cosa. Todo
pertenece a todos y el poder íntegro de cada uno sólo se ve limitado por el ius
prohibendi del otro condómino.
El régimen del consortium, podemos decir, no fue bien aceptado en Roma, por
6
lo que en la época clásica predominó el régimen de ejercicio pro parte.
La copropiedad era incómoda para los romanos; de hecho, en los antecedentes
romanos se encuentra que los copropietarios podían pactar el permanecer en esa
condición por un tiempo determinado, de lo que resulta que quienes se hallaban
en comunidad debían dividir, pues ninguno estaba obligado a permanecer en la
indivisión.
La división podía ser de común acuerdo mediante el pago realizado por los
copropietarios para distribuirse el bien del que participaban en la copropiedad.
En caso de desacuerdo, tenían derecho de obtener la división mediante la acción
communi dividundo, que procedía cuando se trataba de bienes privados entre par-
ticulares, como se explica en el Digesto:
Commun i dividundo iudicium ideo necessarium fuit, quod pro socio actio magis ad per-
sonales invicem praestationes pertinet, qua m ad communium rerum divisionem. Denique
cessat communi dividundo iudicium, si res communis non sit.
(El juicio de división de la cosa común era necesario, porque la acción de sociedad pertenece
más bien a las mutuas prestaciones personales, que a la división de las cosas comunes, finalmente
cesa el juicio de división de la cosa común, si ésta no es común_f
Tratándose de una masa hereditaria, la acción que procedía era familiae erciscun-
dae; el Digesto se refiere a ella de la manera siguiente:
Haec actio proficiscitur e lege duodecim tabularum; namque coheredibus volentibus a
communione discedere, necesarium videbatur aliquam actionem constituí, qua ínter eos
res hereditariae distribuerentur.
,.
6 Ibidem, pp. 299 y 300. "El régimen de consortium no existe en la época clásica, donde impera el régi
m en del ejercicio pro parte. El concepto del dominio parcial informa los actos de disposición jurídiw ,
gravándola, etc. Semejante concepto informa también los actos de disposición material, cuando me no~
en lo que atañe a la adquisición de frutos de la cosa, pero pro parte, esto es, en proporción a su cuota .
En cuanto al uso de la cosa, entendido igualmente como parte de las disposición material, rige l.1
norma de que cada condómino puede actuar con independencia, es decir, co mo propietario aislado y
exclusivo, si bien queda a salvo la facultad de los demás condóminos p<1r~ opn nc t se ius prohiueud1 .
El ius prohibendi pónese en relación con las innovaciones - co nstn11 dtHII'~. dt ' lllltlit iones que NI'
ll cw n :1 c;1bo en la cosa:'
7 11, ltndtl¡ •,tll'~ de l 'on scca, U digesto del lilll¡wmdor fu <liniun il, l tlltlll 1, l ·•• l ,tl•l •'l"tl> "'" l t> JH>gr:\ lt tt> dt•
! tttl>tt'• \ ' i>~lllt •, M.1dl'id, I H7H. p. 1117.
Capítulo 4. La copropiedad 129
(Esta acción tiene su origen en la Ley de las XII Tablas; porque queriendo los coherederos di -
vidir la cosa común, parecía necesario que se constituyese alguna acción, por la cual las cosas
hereditarias se dividiesen entre ellos.) 8
1•tt la acción familiae erciscundae, el juez podía, mediante la adjudicación, atribuir a
• ,,da uno de los copartícipes la propiedad exclusiva de los bienes puestos en su lote
'' ' ondenar a cada una de las partes a prestaciones personales para con los demás.
Sin embargo, no hay uniformidad en la concepción romana de la copropiedad,
Jllti'S algunos tratadistas dicen que hay al menos dos concepciones:
,,¡ La que parte de la división de la cosa. Según esta teoría sobre una misma cosa
recaen varios derechos de propiedad coexistentes, por lo que la cosa debe
considerarse dividida, de modo ideal o intelectual, no en forma física.
¡,¡ La que parte de la división del derecho. Esta teoría plantea que la cosa común
l'S objeto de un derecho único de propiedad dividido por cuotas ideales.
1 ,, • .1cuerdo con lo anterior, en la teoría de los jurisconsultos romanos la copropie-
,1," 1 se caracteriza porque constituye una forma de la propiedad individual, pues
, 11Lt propietario posee un derecho completo y absoluto sobre una parte alícuota
d. l.t cosa poseída en común y conserva el derecho de disponer libremente de ella.
Algunos tratadistas, basados en las ideas iniciales del sistema romano, resaltan
lt 11posición para que dos o más personas pudieran ejercer en forma simultánea el
,J, t<'l ho de propiedad por entero sobre la misma cosa, sin que lo anterior implicara
i t1t t'11 pedimento para que perteneciera a varios en comunidad. Con fundamento
tt lJlpiano: "no puede ser de dos íntegros el dominio o la posesión ni cualquiera
' 1 •.c nor de la cosa, sino que tiene en parte el dominio de toda la cosa sin dividir. "
,..,¡ /otius corporis pro indiviso pro parte dominium habere, es decir, que el dominio
"1" ,. la cosa se tiene proindiviso, no como si el todo fuese de cada uno, sino sólo
¡•11 p;1rtcs indivisas, de tal manera que las partes de la cosa son más bien ideales
1111 t'orporales.
1,;' .2 La copropiedad en el derecho francés
1 dnl'lrina francesa sobre la copropiedad, que llegó a nosotros a través de Planio l
llqH·rt, dice:
l i11.t cosa se halla en indivisión cuando el derecho de cada propietario recae sobre lo
/utn/irlml (uno sobre una porción determinada) de la cosa común. La parte de cadn uno
1111 t·s, por lanlo, una parte material, sino una parte alícuota que se expresa media11ir
111111t if'1·:1: un tercio, un cuarto, un décimo. ¡;¡ tlt ·rrt'/¡o de propiedad está div idid o <' lllrt·
11 1/i /tft •lll , 1' H\ 1
130 B IENES Y DERECHOS REALES
ellos; la cosa no es indivisa. El derecho de cada propietario recae sobre todas y cada
una de las moléculas de la cosa, y en ellas encuentra el derecho de sus copropietarios,
en la medida correspondiente a éstos. 9
Según estos juristas la copropiedad termina con la partición de la cosa o por el
hecho de que uno de los copropietarios, si son dos, venda o done al otro su parte
de la cosa común, o si uno de los copropietarios sucede al otro. Puede también
terminar sin necesidad de partición si los copropietarios convienen vender al mis-
mo tiempo todas sus partes a un comprador único.
Estos autores mencionan las siguientes especies de indivisión:
a) Sin duración prefijada. La indivisión es un estado esencialmente temporal, des-
tinado a cesar un día u otro por una partición. Ejemplos de ello son las indivi-
siones que se producen entre los coherederos llamados a una misma sucesión y
la que existe entre esposos después de la disolución de la comunidad conyugal.
b) Convencional. Una convención o acuerdo puede colocar los bienes en estado de
indivisión por un tiempo más o menos largo. Como ocurre con la comunidad
conyugal, que dura sin partición posible hasta la disolución del matrimonio
o la separación de cuerpos o de bienes. Estos autores plantean que entre co-
herederos, siguiendo el art. 815, inc. 2, del código civil francés, la ley permite
convenir que se permanecerá en la indivisión por un tiempo que no puede
exceder de cinco años, aunque dicha convención puede ser renovada.
e) Perpetua. Esta indivisión es la que está destinada a durar siempre y nunca
puede pedirse partición, por ello también se le denomina indivisión forzosa.
Esta indivisión recae sobre cosas que están destinadas al servicio común d(;
varios propietarios. Por ejemplo:
l. Callejuelas, pasajes, avenidas y patios comunes a varias casas.
2. El suelo y ciertas partes de las casas divididas por pisos entre varios pro
pietarios.
3. Los muros, las cercas formadas de setos vivos y otras paredes medianeras. 111
4.3 Principios de la copropiedad
De acuerdo con lo expuesto, se pueden enumerar los siguientes principios:
1°. Cada uno de los copropietarios goza de los derechos inherentes a la propiedat 1
respecto a su parte alícuota ideal, los cuales son comp:1tiblcs con la naturalcí'.l
'l tvl 1'1 ,1111111 ) 1, 1111'1 '11 , /)n ¡·<illl li vi/, 11 .111.1, M(•x il o, 11l'l'', l ' 111
1!1 '"'"'"' 1'1 ' 111 1111
Capítulo 4. La copropiedad 131
puramente intelectual de ésta y puede ejercerlos sin el consentimiento de los
demás copropietarios.
1
" Las partes ideales de los copropietarios, al no constituir cuerpos ciertos, no
pueden, sin el consentimiento de los condóminos, ejercitar actos materiales o
jurídicos que impliquen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propie-
dad. Como lo expresa Rojina Villegas, "Todo acto de dominio, tanto jurídico
como material, sólo es válido si se lleva a cabo con consentimiento unánime
de todos los copropietarios".
'" Todos los copropietarios están autorizados a gozar de la cosa conforme a su
destino, sin impedir a los demás copropietarios el uso de su derecho.
1". Los actos de administración de la cosa, con excepción del arrendamiento, se
llevarán a cabo por parte de la mayoría y comprenden todos los actos de con-
servación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino, de modo
que los condóminos o copropietarios deberán contribuir proporcionalmente
a su interés.
•" Cada copropietario podrá demandar, en todo tiempo, la división de la cosa
común y no podrá ser sometido en función de su naturaleza y de su destino
.1 una situación forzosa de indivisión.
1 11 la teoría de copropiedad se manejan conceptos distintos no sólo en form a
'"t. ilógica, sino también como sinónimos. Esta sinonimia causa cierta confusión
• !.1 misma se expresa en los siguientes conceptos: copropiedad, condominio, ca
111111irlad, indivisión y propiedad común, entre otros.
1A Tipos de copropiedad
11 ,1)' distintos tipos de copropiedad, los cuales dependen de los criterios que se
lílltl.lll en cuenta para su clasificación. La doctrina jurídica y los tratadistas men -
liU II.III los siguientes tipos:
1) Voluntarias y forzosas
1;ll 1 11propiedad voluntaria es aquella en la que quienes intervienen pueden hacerla
1 r.· ~ ~~' l'n tre ellos, de acuerdo con el principio fundamental que rige la copropiedad,
t:t\1 111 el cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Por consiguien te,
"" n v;\ lido el pacto por el cual los copropietarios están obligados a quedarse en
lkll.r indiv isión de manera permanente.
1 '¡1 ,111do se trat a de cosas que por su naturaleza so n indivisibles, es decir, co
' ' qtll ' 110 admiten div isión, pues hacer dirh.1 di vis i<'ln tc ndr f.1 co mo resultado b
l" 1d111.1 dv 11 11 v;liot , en ton ces el modo dt · li ' tllilrhll l.t ll'lllltjlll'd.ld es medi :l nlv
1!1 1'1: 11l il <JIIl' p1wd1·r¡ 11!- v.ll .1 r ahtl lns '"l'ltl¡d t: IMiiiN d• '111111111 .u lll 'l'd(), y n l,dt.i
132 BIENES Y DERECHOS REALES
de acuerdo se requiere la intervención judicial, siguiendo los arts. 939 y 940 del
Código CivilY
La copropiedad forzosa es aquella en que resulta imposible la división o la
venta por la naturaleza de la cosa que la ley reconoce. Aun cuando algunos juristas
mencionan que la copropiedad forzosa es la menos común, un ejemplo cotidiano
es la copropiedad de áreas comunes (entradas, patios, escaleras, azoteas, drenajes)
de edificios o unidades departamentales.
Es importante considerar que en las copropiedades forzosas no hay posibilidad
de librarse de ellas; un caso que ilustra esto es la copropiedad de pared medianera
o, en general, de paredes comunes entre predios inmuebles, que son construidas
abarcando predios o propiedades contiguas, sin conocimiento de quien las cons-
truyó. Este tipo de copropiedad forzosa lo regula el art. 952 del Código Civil. De
la misma manera, el art. 953, en sus fraccs. I, n y m, alude a las paredes divisorias
de edificios contiguos, jardines o corrales, así como cercas, vallados y setos vivos
que dividan los predios rústicos.
Finalmente, el art. 951 del Código Civil dispone que la copropiedad sobre los
elementos comunes del inmueble no es susceptible de división. El derecho de co-
propiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será enajenable, gravable
o embargable por terceros conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o
local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considera un anexo inseparable.
b) Temporales y permanentes
En virtud de que la copropiedad, en términos generales, es voluntaria, se consider;1
que en la mayoría de los casos es temporal y el final de la misma será cuando los
copropietarios opten por su terminación, considerando además que nadie puedl'
ser obligado a permanecer en copropiedad.
Por otra parte, hay casos de copropiedad forzosa; ésta es permanente, puc~
dura de manera indefinida. Por no haber posibilidad física ni jurídica de termina l
la indivisión, como en la medianería que se presenta cuando una pared, zanja o
seto dividen dos predios, no puede establecerse a quién pertenecen los elementos
divisorios entre predios, por lo que se presume que son comunes y pertenece n
proindiviso a los dueños de ambos predios, considerando los aspectos o signos ex
teriores que se toman en cuenta para presumir la copropiedad (arts. 953 y 954, CCI') ,
Cabe decir que en la propiedad que se tenga sobre un edificio, cada uno dr
..
los pisos pertenece en pleno dominio a sus distintos propietarios. Respecto de lw.
ll D ice el art. 939: "Los que por cualquier título ti enen el domini o lcgn l <k
ob li gados n co nse r va rl o indivi so, si no en los casos en qu e, pn t· 1.; tll h tllil lhlilllll l<•t. l dr las cosas o 1""
tkl r r lllltllilll'lli dv In le y, el domi ni o es indivisible:' Y l'l :.rl . 'l·lll iiJ\II'J\'1 ' •,¡ <'i d on iiiii O 110 t'S di v i ~i hlr
n !.1 1n•u1 1111 •lll 111 il1 ' 1l'11no dn di vis ión y I<IS pnrtki¡ws 111 1 "' ' 111111'11 IWII • 11 '1"' N1·11 ,1dj1111 1< nd,1 11111)\ 111111
d1 l'il11 · " jllll> nir 111 •1 ~ 11 Vt'lll ;l Y i1 111 lt't'll llll il'ill dJ • 1<11 1111> lit t 11111 J, liilt II '~¡ J.Jo ~u
Capítulo 4. La copropiedad 133
11isos no hay copropiedad, pero existen bienes comunes indispensables para el uso
de los pisos que sí producen copropiedad forzosa.
Enneccerus dice, con base en la legislación alemana:
La ley distingue entre propiedad de la vivienda y propiedad parcial, según el fin al que
se destine la parte del edificio que ha de ser objeto de propiedad separada. Si está
destinado a habitación, puede dar lugar a una propiedad de vivienda, si está destinado
a otros fines (despacho, taller, almacén, tienda, garaje, etc.), puede fundarse sobre ella
una propiedad parcial. .. La propiedad de la vivienda contiene en sí dos derechos de do-
minio mutuamente enlazados aunque distintos por su contenido y objeto: la propiedad
separada sobre una determinada habitación y la copropiedad sobre aquellos derechos
relativos a la finca y demás pertenencias que no son privativos de otros propietarios
partícipes del mismo inmueble ni pertenecen a terceros, sino que constituyen un
patrimonio común poseído en copropiedad por todos los propietarios de viviendas. 12
r) Reguladas y no reguladas
1.1 t'l primeras son las copropiedades previstas por la ley y las segundas carecen de
111\tdación.
1
) Sobre bienes determinados y sobre una universalidad
"' ' copropiedades sobre bienes determinados aquellas cuyo objeto es uno o va-
l,,· ~ hicnes considerados individualmente. Por el contrario, las copropiedades que
rr, .u·n sobre una universalidad o un patrimonio, caso que es frecuente en una
11 111 ~ 111i sió n hereditaria, son copropiedades sobre una universalidad.
) Por acto intervivos y mortis causa
11, "' ucrdo con el origen, la copropiedad puede darse a través de un contrato o
111111ikslación de la voluntad entre vivos. Por otra parte, la copropiedad puede
i.tl 1;1 1 co mo consecuencia del fallecimiento de una persona que haya dejado testa -
lili.o lllll o inlestada, dando origen, si este es el caso, a una copropiedad mortis causa.
l.b Rógimen de copropiedad
1111 :1 lOSa, no pu eden ~<' 1
! :1 t.tlll,ttión jurídica en que se encuentran quienes son copropietarios produce
ll!llt •,nit· de derechos y obligaciones, al menos en dos se ntidos:
il) l{t'l.pvclo de la cosa sob re la cual rec:lí.' t'i dt ' " '' lin d t• In•, t opropiclarios.
1) 1 llltil 'llt 'II Po, ' 1' hiJII' y lvl Wn lli , u¡o tl/ , 1' li)'J
134 B IENES Y DERECHOS REALES
b) Respecto del porcentaje o parte alícuota del copropietario y sobre lo cual se
le atribuyen otros derechos y obligaciones.
Como dice Gutiérrez y González, siguiendo a Castán Tobeñas, resultan al menos dos
grupos de derechos y obligaciones: las relativas a los derechos y deberes de cada co-
propietario en relación con la cosa común y las relativas a los derechos y deberes de
cada copropietario sobre su cuota, parte alícuota ideal, parte indivisa o pro indiviso.
De lo anterior resultan dos regímenes:
A) Régimen de copropiedad respecto de la cosa sobre la cual recae el derecho de
los copropietarios.
~ Las porciones de los partícipes de la copropiedad se consideran iguales,
salvo prueba en contrario (art. 942), por lo que la participación de los co-
propietarios en los beneficios y en las cargas se establecerá en proporción
al porcentaje correspondiente a cada uno de ellos.
~ Cada copropietario puede servirse de la cosa común, conforme al destino de
la misma y siempre que no perjudique los intereses de los demás o impida
el uso de aquella (art. 943).
~ Cada copropietario tiene la obligación real o propter rem de contribuir a
los gastos de conservación de la cosa y le podrá ser exigible por los demás
copropietarios, aunque se eximirá de esta obligación al que renuncie a la
parte que le pertenece en el dominio (art. 944).
~ La administración de la cosa común se rige por la voluntad de la mayoría.
Los acuerdos de la misma son de carácter obligatorio. En caso de no haber
mayoría, el juez resolverá, oyendo a los interesados, lo que debe hacerSl'
(arts. 946, 947 y 948).
~ Los copropietarios no pueden hacer alteraciones a la cosa común, aun
cuando éstas resulten ventajosas, si no cuentan con la conformidad dt'
todos sus cotitulares (art. 945).
~ Para el caso de arrendamiento de la cosa común, se requiere la concurrencia
de todos los copropietarios (art. 2403).
~ En general, los actos de disposición requieren el concurso de todos los co
propietarios. Lo mismo es aplicable en caso de constitución de servidumbn•
e hipoteca (arts. 1111 y 2902).
~ La prescripción no puede comenzar ni correr entre los copropietarios o
coposeedores de un bien común (art. 1167, fracc . IV).
~ Los copropietarios tienen derecho a pedir la divi siú 11 dt• la cosa comt'I11
(1\rlio rormnuni dividundurn), salvo que lo i111Jlld,1 J,, t111 S tl l.l nnturakl'.t
dt• la 'mil o que, por determina ción tk 1.1 J,) " '• 1" • tlv.t ,.¡ dtllllinio Sl'• l
illdt ,• i ~ dtl• · (.11 t. 9N).
Capítulo 4. La copropiedad 135
JI) Régimen de copropiedad respecto de la parte alícuota:
~ Los copropietarios tienen propiedad plena sobre la parte alícuota que les
corresponda y sobre la de sus frutos y utilidades (art. 950).
~ Si un copropietario pretende enajenar su parte, los demás condueños deben
ser preferidos en relación con terceros para adquirir dicha parte en igualdad
de condiciones (derecho del tanto). El art. 950 del Código Civil, en su parte
final, dice: "Los condueños gozan del derecho del tanto:'
1.5.1 Derecho del tanto
11derecho del tanto es aquel que tiene el copropietario para adquirir, en igualdad
.!1• lt•r minos que un tercero, la parte que alguno de los copropietarios quiere ena-
jl 11.1r. Este derecho se asocia con el derecho de ser preferido frente a un tercero.
El derecho del tanto se encuentra regulado precisamente en el capítulo de
· ltpropiedad de la manera siguiente:
1\n la parte final del citado art. 950, se establece: "Los condueños gozan del
derecho del tanto:'
1
1.os propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alí-
lUOta respectiva si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto (art. 973).
Si varios propietarios de una cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto,
SL'rá preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado
por la suerte, salvo que haya un convenio en contrario (art. 974).
1'11 1 otra parte, el art. 973 citado menciona brevemente el procedimiento:
1 ~1
copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente,
la venta que tuviere convenida.
' 1>entro de los ocho días siguientes, los copropietarios pueden hacer uso de su
1krecho del tanto.
i\ 1 Í111alizar esos ocho días, se pierde el derecho del tanto.
Pinalmcnte, si no se da oportunidad a los partícipes a hacer el uso del derecho
IIH'diante la notificación correspondiente, la ley establece que la venta no pro
d ur ir~\ efecto legal alguno si no se ha hecho la notificación (art. 973, parte final) .
JI, '• JI''' lo al derecho del tanto existen otras figuras jurídicas que alud en a él, como
h1 ,J¡ ·· IIIIl'slo en el art. 77 1 del Código Civil :
( '11 .111do 1 oliiOIIIH' .1 l.1 lt·y p~t t• d :l t' ll.'lt ' ll o tl li ~' )' H' '; ll ,lj ( ll [1 1111 11 1'1,1 p11hl it, l , lo s lllll
pli ' I.IIIP ~ dt• l ~t •i P" 'dl11•, 1 oli11d illll1 "• f',P/ oll .'111 dr l .l ! i CI l¡ ¡¡ •h'l ltliilq 1 11 l.t jlllllt• tjiH ' k:.•,
136 B IENES Y DERECHOS REALES
corresponda, a cuyo efecto se les dará aviso de la enajenación. El derecho que este
artículo concede deberá ejercitarse precisamente dentro de los ocho días siguientes
al aviso. Cuando éste no se haya dado, los colindantes podrán pedir la rescisión del
contrato, dentro de los seis meses contados desde su celebración.
Existen otras disposiciones sobre el derecho del tanto en el Código Civil, como en
materia de arrendamiento (art. 2448- J), contrato de sociedad civil y derecho del
tanto de los socios (art. 2706) y contrato de aparcería en el art. 2750, así como en
materia de propiedad en condominio.
4.5.1 .1 El retracto
El derecho de retracto se asocia al derecho del tanto, dado que el retracto se con-
fiere a los titulares del derecho del tanto cuando la oportunidad legal de ejercitar
su derecho no se les ha permitido, al no informárseles de la enajenación propalada
y que ésta se hubiere celebrado. En ese caso, el titular del derecho del tanto, al ser
preferido, podrá -y en esto consiste el retracto- subrogarse en los derechos del
adquirente, pues ese carácter hubiera tenido, desde el principio, de haber conocido
la propalación de la operación correspondiente e intervenir en ella y adquirir lo
ofrecido. 13
Se puede entender el retracto como la facultad que tiene una persona de
subrogarse en los derechos y obligaciones del comprador. Esta facultad se
concede, entre otros, a los inquilinos de condominios financiados o cons-
truidos por instituciones oficiales.
Al retracto se refiere el art. 2448- J del Código Civil para el Distrito Federal de la
manera siguiente:
En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los
arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes
términos:
[ ... ]
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo oto r
gará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indem
nización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por
,.¡ arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes men cionada prescribír:\
1 '~ \' nta días después de que tenga conocimiento el arrenda i::Jri o de la rea li zació n d ..
1,1111mpraventa respectiva.
11 1 \ \l''"""g uc7. M~rlfn ,·z. Dcrcr/w civil. 1'111"1<' ,l:•'ll• 'i•tl, /''' o•llol!, '''''"' i11 '!'o•oln /111/rll••• o· illvlllidt•,
1'• 11111 1 ~ lt'• xi< o, .J.OOH , p. IH 1,
Capítulo 4. La copropiedad 137
4.5.1 .2 Derecho de preferencia
l·:n nuestro sistema legal existe una gama de derechos preferenciales y, en este caso
particular, existe el derecho de preferencia por el derecho del tanto, es decir, la ley
otorga a quienes tienen el derecho del tanto un derecho preferencial o los coloca
en una situación de preferencia respecto de terceros para la adquisición de un bien.
Antes de ver su regulación es importante entender el derecho de preferencia
por su relación y parecido con el derecho del tanto. En efecto, no es lo mismo el
derecho de preferencia que el derecho del tanto, pues este último es el derecho
que tiene el copropietario para adquirir, en igualdad de términos que un tercero,
l.t parte que alguno de los copropietarios quiere enajenar.
Por otra parte, entendemos por derecho de preferencia:
La facultad que se otorga a una persona para que adquiera un derecho
transmisible, si el titular desea enajenarlo, con preferencia a cualquier otra
persona.
ltcspecto a la compraventa, sobre el derecho de preferencia el Código Civil esta-
illt•ce:
Puede estipularse, en el contrato de compraventa, que el vendedor goce del
derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere
vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa (art. 2303).
El plazo para que el vendedor ejerza ese derecho es de tres días para los bienes
muebles y de diez días si se trata de una cosa inmueble (art. 2304) .
Al que goza del derecho de preferencia se le debe hacer saber de manera fe -
haciente lo que ofrezcan por la cosa. Si la cosa se vende sin dar este aviso, la
venta es válida pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados
(art. 2305) .
Si se da un plazo para pagar el precio, quien tiene el derecho de preferencia
11 0 puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que
pagará el precio al expirar el plazo (art. 2306).
Si el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se vende en subasta
pública, debe hacerse saber al que goza de este derecho del día, hora y lu gar
vn que se realizará el remate (art. 2307).
1·:1 derecho adquirido por el pacto de preferencia es intransmisible.
l'o11 11 linnli za r las cuestiones relativas al derecho del tanto, s<'llo destacaré lo rcl:l
• i11111 tdo ,·on 1:1 renun cia antic ipada al derecho del l:t 11l n
Al¡o,tlltOs j 11rist:ts plant ea n qu e ex iste la liht' l !lid ¡ •l1 1111 Jl illll IJili' el SIIJHit'Hi o
lilt d .11 dt ·l d t'll 'lllll dl'l l.tlllo l't'lll llt t"k dt · 111.111 1 1 1 ¡•l• lllltli 1111 vt ditlit . <)lltl iJ, p11 1
138 BIEN ES Y DERECHOS REALES
su parte, opinan que dicha renuncia anticipada no es procedente porque la co-
propiedad tiene una tendencia natural a desaparecer, pues no es bien vista o n o
favorable para la ley. La legislación sobre el derecho del tanto y su correspondiente
derecho de preferencia hace que el derecho de propiedad se vaya concentrando
en una persona al ir teniendo mayor participación en la cosa común, por lo que
la renuncia anticipada a este derecho paralizaría la tendencia a la desaparición
de la copropiedad.
El derecho del tanto se encuentra sujeto a la condición de que la cosa común
sea puesta a la venta y, por ello, no puede ser renunciable. En tanto no exista la
pretensión de que el propietario quiera vender no hay necesidad de renunciar,
pues mientras no haya la intención de vender no existe un derecho del tanto al
cual renunciar.
4.5.2 Presunción y signos contrarios a la copropiedad
Concluiremos este apartado con algunas normas precisas contenidas en el Código
Civil sobre la copropiedad.
En general, la ley admite que cuando haya constancia que demuestre quién
fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella;
esto es, si no consta quién la fabricó es de propiedad común (art. 952).
De acuerdo con el art. 953, mientras no haya signo exterior que demuestre lo
contrario, se presume que hay copropiedad en los casos siguientes:
a) En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de
elevación.
b) En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en
el campo.
e) En las cercas, vallados y setos que dividan los predios rústicos. Si las cons
trucciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad
hasta la altura de la construcción menos elevada.
Hay signos contrarios a la copropiedad cuando:
a) Hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.
b) Conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre d
terreno de una de las fincas y no por mitad entre un a y otra de las dos con 1i
guas.
) La p:11Td soporte las cargas y carreras, pasos y arm.tdtll .1s de una de las pOSl'
sio tlt ' ~ y 1111 de l:1 con ti gua .
d) 1 .1 1'·"' d d11 1•,'"''' ¡•ntrc palios, jardines y olt.t•, lllt ••lo~d•:s .;~ \1 · tnnslr uid :t dt•
,,,,,¡¡,, 1.1"'-' 1¡, .tll•.ttdi ll,, 1 ,dg. t 11 .11 i.l 1111.1 MI LI de 1,, l"¡;pl c du.- 1,~,.
Capítulo 4. La copropiedad 139
i') La pared divisoria entre patios construida de mampostería presente piedras
llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie
sólo por un lado de la pared y no por el otro.
1) La pared fuere divisoria entre un edificio que forme parte de un jardín, campo,
corral o sitio sin edificio.
t;) Una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y
las contiguas no lo estén.
11 ) La cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la
que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera (art. 954).
1 11 los casos señalados se presume que la propiedad de las paredes, cercas, vallados
' ' •,ctos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su
L1 vor estos signos exteriores (art. 955).
Las zanjas o acequias abiertas entre heredades se presumen de copropiedad si
11 o hay título o signo que demuestre lo contrario (art. 956).
Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son de
"pro piedad y no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin consentimiento
1, .1 mbos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradicto
i !11, l' n caso de desacuerdo de los copropietarios (art. 970).
1.os frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán re
1'·"' idos por partes iguales entre los copropietarios (art. 971 ).
l{cspecto al edificio que se apoya en una pared común, el dueño puede, al de-
,,,¡,,,rJ o, renunciar o no a la propiedad. En el primer caso, correrán por su cuenta
1.', g.tslos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En
1 ~~·g undo, además de esta obligación, tiene las generales que corresponden a todo
11111 opi etario (art. 962).
'1i>do propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus
K!'' nsas e indemnizando de los perjuicios que cause la obra. De la misma ma-
"' r 1 s~.· rá n de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte
11 ijlll' ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean
,,,_,_,..,,trias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se
lt ll l;·' dado a la pared (arts. 964-965).
S1 la pared de propiedad común no puede resistir la elevación, el propietario
¡pir quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa; y si fuer"
tk•' .,,,rio darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo. La pared seguirá sie ndo
¡l. 1" opkdad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya
,,¡,, t·ddl cada de nuevo a expensas de un o solo, y desde el punto don de comenzó
lrí lllol yor altu ra ser;) de propiedad del quv l.t t•ddlt !'1; l o~> dt••n.t s propieta ri os po
1!i !Í 11 .1dlj11irir en la par!<' nueva l eva nl : tdo~ ¡,,~ .¡, "' lll l'• ¡j, • "l''opicdad pagando
fi'"l"llliOII,iiiiH'III l' d v;ll or de la obra y 1.1 111111d ,¡, 1 \' ~ "''',_ ¡,lit 111'110 sohrc l' l lflll'
' llltbli''.t' d.11lo III •IY'" 1',\ j ll'MII (.11!1. . !)(,¡, 'lttll)

140 B IENES Y DERECHOS REALES
Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir una ventana
ni hueco alguno en pared común (art. 972).
4.5.3 Extinción de la copropiedad
De acuerdo con el Código Civil, la copropiedad cesa por división, destrucción o
pérdida, así como por enajenación y consolidación o reunión de todas las cuotas
en un solo propietario. De acuerdo con la ley debemos hacer las siguientes con-
sideraciones:
a) La división de una cosa común no perjudica a un tercero, pues conserva los
derechos reales que le pertenecen antes de hacerse la partición, observándose,
en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser
fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de buena fe que inscribe su
título en el Registro Público de la Propiedad (art. 977).
b) La división de los bienes inmuebles requiere las mismas formalidades que se
exigen para su venta, por lo que si éstas no son observadas, se considera que
la división es nula (art. 978).
e) A la división de la cosa común son aplicables las reglas concernientes a la
división de herencias.
Por último, cabe recordar que quienes, por cualquier título, tienen el dominio legal
de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, salvo que la misma
naturaleza de la cosa o por determinación de la ley se considere indivisible.
4.6 Propiedad y condominio
El régimen de propiedad horizontal o propiedad en condominio, como es deno
minada por la ley, se ha convertido, sobre todo en las grandes ciudades, en un~l
forma común de propiedad que algunos autores, desde el derecho francés, no
consideraban como régimen de copropiedad.
Podemos decir, en principio, que esta forma de propiedad ha recibido distinto ~
nombres, en ocasiones no muy afortunados, pues se le ha denominado propiedad
horizontal cuando la gran mayoría son verticales, propiedad por pisos, parcela
ción cúbica de la propiedad, propiedad por planos, departamentos o simplemente
condominio que, en nuestra opinión, es la denominación más afo rtunada, pues
nos evita aludir a su posición o ubicación.
L::~ di sn tsión entre los juristas continúa y ex pli can !JlH' 1 OtHio1ninio no es co
propil•d11 d 11 1 lll lll poco pro pi edad , sino qu e S l ' lnll ,t d,• 111 111 ·~lt 11plr snv idtlnlhn·,
Si tl t' ttd hll l'," , dt · ·~ 1 11'1 y ol r:t s op itti OIH'S llllNo•lt¡ hlll ll l" ' (llt,~:l l t t 1'•11 11 ',
Capítulo 4. La copropiedad 141
Algo que sí podemos afirmar es que el condominio, al convertirse en la forma
rnás común de propiedad en las grandes ciudades, se ha visto en la necesidad de
•,cr regulado por el Estado de manera más específica, como ocurre en nuestra
kgislación. Sin embargo, se han ido presentando otras formas de dominio, como
t•l tiempo compartido, que ha proliferado en varias regiones turísticas en México,
pero del que, por desgracia, nos hemos ocupado poco.
4.6.1 Concepto
1\1 origen de la propiedad en condominio puede remontarse, según algunos auto-
lt ~s, al derecho romano, pero esto no ha podido establecerse con claridad. En todo
• ttso, hay elementos para afirmar que los romanos desechaban este tipo de propie-
d,td, pues el principio romano superficies solo cedit se oponía a éste.
Es hasta la Edad Media, ya avanzada, que se puede ubicar el origen del condo-
tt tin io, precisamente por la carencia de suelo en las ciudades amuralladas que im-
¡wdfan el crecimiento horizontal. El surgimiento de la codificación del condominio
1 111pieza a figurar a principios del siglo XIX, primero en el Código de Napoleón y
posteriormente en Alemania -con un criterio prohibitivo, siguiendo la postu-
1' ' de Savigny, que consideraba esta institución como un imposible jurídico- y
l·.... paiia.
Aun cuando este tipo de propiedad horizontal o en condominio ha sido prohi-
ltld.l en algunas legislaciones (como la alemana), otras la han permitido y regulado
(• omo la francesa) y otras más la han ignorado, en la actualidad es aceptada en
1'' •lrl icamente todos los países.
F.l condominio tiene una serie de inconvenientes que van desde problemas
• 1111 la simple convivencia, la administración y el deterioro por el hacinamiento,
h . t ~ ln problemas de intimidad entre los condóminos. Ahora más que nunca es
''" '' realidad y podemos decir que las desproporcionadas concentraciones hu-
lll ill l:IS de las grandes ciudades exigen vivienda, lo que representa problemas de
llt•lo d isponible, como ocurre en la Ciudad de México, pues además de proveer
.¡,.v iv ienda hay que hacerlo a precio económico o medianamente alcanzable, por
!11 t¡ II C el condominio resulta una solución ideal a estos problemas, de tal manera
•1111' vs la forma de propiedad es la más ordinaria que podemos encontrar en las
ll' ollt dcs ciudades.
l,n propiedad en condominio es parte de nuestra vida y cualquiera entiende
11 •,lgniflcado, aunque no es fácil encontrar un concepto jurídico, pues la propia
¡, >'• t'll el arl. 95 1 del Código Civil, se en carga de hace r co m plejo el concepto,
Ltlltlll se o bserva:
( '11ttnd o ln s d il(:n ' tl il:S d r pa r la m c n tos. v i v i ' ' '"' ' ' ~• ' ' ' ~" " '' ¡.. , do , do 1 1111 III III IH'hil', co ns
lltlido,., t' tl lo1 ilt. i Vt' lli t 1d, h o ,· i ~o n! . d n r1 il~ l o 1 , I•IH;it plil; lo ,¡, t¡llit\l'• llllllill'illn i1 1d t·

142 B IENES Y DERECHOS REALES
pendiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública,
pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular
y exclusivo de propiedad sobre su departamen to, vivienda, casa o local y, además, un
derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios
para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su de-
partamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás con-
dóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa
o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes
comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento,
vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo
inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es sus-
ceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto se
regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por
las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se
trate, por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal,
por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables (Gaceta
Oficial del Distrito Federal, 25-05-00).
La disposición anterior ha recibido críticas por ser larga y confusa, pero eso lo
veremos después.
De acuerdo con lo anterior, podemos definir la propiedad en condominio o
la propiedad y condominio, más exactamente como:
La modalidad del derecho de propiedad por la que su titular tiene, por
una parte, la propiedad exclusiva y singular de un departamento, vivienda,
casa o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y, por
la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de
dicho inmueble en proporción al valor de la unidad de la cual es titular.
4.6.2 Naturaleza jurídica
Pero, ¿cuál es la naturaleza jurídica de la propiedad en condominio? Podemos
decir que hay varias respuestas:
l. Quienes la identifican con la servidumbre, quizá porque en el Código Napo
!cóni co el articul o que se refería a ella la ubicnha l'l1 d titul o ded icado a la.•.
Sl' l vid 11111bres. l ~s lógico que la idcn liÍilJlll'll 1 tlll t·l\ ,1, ¡ >tu· ~ 't' t•ncontraba t'll
ho )', '' l.1 ~ ·~~ lll'l.l dt• cx(·gr:-.b , q11t' tcnf.l 1111 ' ' l11 ¡\, ' lltl'lltdll p111 t'1 t1·xtn dl' 1,,
Capítulo 4. La copropiedad 143
ley. Entre los autores que la consideran de esta manera se encuentran Charles
Demolombe, Jean Marie Pardessus y Pasquale Coppa Zuccari, entre otros.
2. Quienes la relacionan con un derecho de superficie, tendencia que siguieron los
códigos civiles alemán y suizo, además seguida por los juristas Lucci, Galluzzi,
Borsari y Simoncelli, entre otros.
3. Quienes, siguiendo la tendencia estadounidense, la identifican con una socie-
dad, pero, como hemos comentado con Ripert, si bien está organizada sobre
un modelo de sociedad, no llega nunca a constituirla.
4. Por último, podemos decir que en la actualidad las posturas acerca de la na-
turaleza jurídica de la propiedad en condominio se han dispersado, pues casi
cada autor emite la propia. Unos ven en ella una comunidad de derechos
que va desde quienes la consideran una simple copropiedad, hasta los que la
consideran una copropiedad sui géneris en la que hay propiedad exclusiva de
un piso o departamento y copropiedad respecto de las partes comunes.
Con la pretensión de resolver el problema de la naturaleza jurídica de la propiedad
en condominio, el notario francés Claude Thibierge (1957) propone sustituir la
teoría dualista por una visión más exacta del modo de apropiación de los inmuebles
divididos por departamentos.
Las ideas han evolucionado constantemente hacia el acrecentamiento continuo del
campo de la indivisión. Esta evolución tiende hacia la negación del llamado derecho
de propiedad dividida que recae en los departamentos. Cada propietario será entonces
considerado como titular de un derecho único, un derecho de copropiedad indivisa,
pero ejerciéndose en una indivisión muy especial que se caracteriza por su organiza-
ción. En el campo de los derechos reales esta organización comporta esencialmente
una repartición del uso de las diferentes partes del inmueble. Cada copropietario se
reserva el uso exclusivo de un local, de una fracción determinada del inmueble común.
Recibe por otra parte la facultad de usar partes afectadas al uso colectivo, según su
destino. Es en esto que difiere claramente del derecho personal del arrendatario y de
los desmembramientos de la propiedad, como las servidumbres, el usufructo y el de re
cho de uso y habitación tomados en el sentido de los artículos 625 y siguientes del
código civil francés .
1h1bicrge acepta la concepción de Hebraud en el sentido de que
1·:1derecho de uso es evidentemente diferente sobre el departamento y sobre el conjunto
dl'i inmueble, pero no se trata más que de diferencias de intensidad en las prerrogativ;l~
'llll' compo rta, atend ien do a la natll l'il lnn d¡• l.1 ~ 1 osas, n la naturaleza material tk lltS
d1vc rsas cos;~s y de su afec ta ció11 ill dt''''' l" ' t ·~ piiltli.,llll~·nlc un o.
tonn•pt ión sup1 i11H ' 1,, ~ dili t 1tllttlo '1"' 11 '<~ 11 , ¡ ,·1 ' istcma du:disla dt• l,1 \¡•y
l ·:~t,l
tlt· 1') IH 1.1 lllllil.ul ll'tOIIOIH I., ,d " '"'l11o .¡, •.tol il' "l '"'l''''"" io qu it.1 ¡ol ohj1 'l ll ,¡ l . t ~
 Capítulo 4. La copropiedad 145
144 B IENES Y DERECHOS REALES

discusiones relativas a la preeminencia de loHtkrl'li10s de copropiedad indivisa y de 4.6.3 Reconocimiento legal de la doble manifestación
propiedad dividida, uno en relación con el 0 1ro. 1.o n<:gación del derecho de propiedad de la propiedad
dividida sobre el departamento considerad o en sf, hace inútil la búsqueda de un asiento
material para ese derecho, la concepción propuesta inl rocluce en la copropiedad una El Código Civil, en el art. 951 citado con anterioridad, reconoce este régimen
feliz armonía. La anarquía tradicional se limita a las indivisiones precarias. de propiedad y la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Cuando el mantenimiento de la indivisión se justi fi ca por la naturaleza del bien Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1998
común o su afectación, esta perennidad necesita una organización que legitime a su y en la Gaceta oficial del Distrito Federal el 7 de enero de 1999, regula y reconoce
vez la exclusión del artículo 815 del Código Civil Francés. La indivisión forzada está el derecho de propiedad en condominio, donde se expresa la concurrencia tanto
esencialmente organizada. 14 del derecho de propiedad exclusiva de cada unidad que compone un conj unto o
condominio, como la copropiedad en la que participan los distintos propietarios
La postura de Thibierge no resuelve el problema de la naturaleza jurídica atribuida de cada una de las unidades exclusivas, respecto de las áreas o elementos comunes
por la postura dualista, pues afirma que al ejercitar el poder de uso, éste se ejerce del inmueble sujeto a este régimen.
en forma diferente cuando se ejerce sobre el departamento que cuando se aplica Así lo reconoce el art. 951 del Código Civil y el correspondiente art. 3 de la
a los bienes comunes. Con ello, incurre en el mismo vicio de la teoría dualista. l.ey de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que dice:
Independientemente de las opiniones vertidas, es una realidad que en el con-
dominio coexisten, por una parte, la propiedad exclusiva de parte de la cosa y, por Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas casas, locales o
la otra, la copropiedad; de modo que el titular es propietario de una parte de la naves de inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habi -
cosa objeto de esta propiedad y copropietario de otra parte distinta de la misma. tacional comercial o de servicios, industrial o mixto susceptible de aprovechamiento
Ambroise Colin y Henri Capitant, refiriéndose a la propiedad en condominio independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública
o propiedad horizontal, mencionan como características de ésta las siguientes: y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además un de re-
1•. La yuxtaposición en un mismo objeto de una indivisión y de propiedades cho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios
privativas. para su adecuado uso o disfrute (Gaceta Oficial del Distrito Federal, 16 de enero de
2•. A causa de este carácter perpetuo y forzoso de esta indivisión, los propietarios 2003).
de los diferentes departamentos o pisos poseen sobre las partes comunes un
derecho de uso mucho más extenso que los comuneros ordinarios. ;1' ap recia, entonces, en la disposición legal la doble concurrencia de la propiedad
1

3•. Esta indivisión más que perpetua es indeterminada y está subordinada a la t•xd usiva sobre una unidad o departamento y la copropiedad sobre las partes o
existencia de la construcción hecha en el suelo común, ya que en el supuesto 11cas comunes.
de que la construcción sea destruida, la indivisión recae sobre el suelo y cada
propietario podrá pedir la división. 11 .6.3.1 Los bienes considerados de propiedad común
Finalmente, el jurista Felipe Sánchez Román entiende en esta fo rma de copropie- o de copropiedad y bienes de propiedad exclusiva
dad una comunidad especial de bienes, pues en ella hay cosas comunes y cosas 1·1 .1rl. 25 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito /<'¡ ·
referidas al dominio particular de cada propietario. ,/,·mi enuncia los elementos sujetos al régimen de copropiedad:
Se puede apreciar que no es fácil determinar la naturaleza jurídica de la pro
piedad en condominio; en todo caso, podemos afirmar que tiene una naturalcz:t 1, 1·: 1 ter ren o, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, corredores, csc: t
jurídica especial, la cual implica que hay una propiedad con dominio exclusivo y lnas, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores y en general toda s l.t s
particular y una propiedad común o copropiedad. ,'tn: ~1 s qu e sean de uso general.
11 , l.os loca les destinados a la :tdmini str:tCión , portería y alojami ento del porkm
y los vig il ant es; más los d1 ••, t llhtdo •. ;1 l.1 s in stalacion es gc ncr<llcs y Sl'rvkioH
111 " N II Itt l'ldt"lil j t~ !'ldicn del condomi ni o", en Ciclo di' lllt '" '·' lt ·tln litlll ~ ~olm· el ré~ illll'll tic {ll'llf' i' ·rlwl •' 11
1 011\llll t'S ,
wllt{nlllill ill, M¡'•x lt n , 1'1'/ H, 1'1 ' 10 y N, , C I L ~t l o ¡lt>t
1
1 1\ ll t tlll i ll j\111 '/ rYI11 1iiiH"t, 11/'· d i., pp. \ )() y \'1 1
146 BIENES Y DERECHOS REALES
m. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute
común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, entre otros, así como todo
aquello que se pueda considerar instalaciones generales, obras de seguridad y
ornato.
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
v. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones
establecidas con tal carácter en la escritura constitutiva y en el reglamento.
El derecho de propiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será pro-
porcional al indiviso de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva
del condominio (art. 17).
Cada condómino y, en general, los habitantes del condominio podrán usar to-
dos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme
a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho
de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en
la ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda
incurrir (art. 18).
Antes de hablar de los bienes de propiedad exclusiva del condómino es ne-
cesario decir que entendemos por condómino a la persona propietaria de una o
más unidades de propiedad exclusiva y, para los efectos de la correspondiente ley,
a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos,
llegue a ser propietario (art. 15).
Ahora bien, el condómino tendrá derecho singular y exclusivo sobre su unidad
de propiedad exclusin y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes
del condominio que en la escritura constitutiva se consideren comunes (art. 15).
Se considerarán partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo
del condómino los elementos anexos que le correspondan -estacionamiento,
cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemen
Lo común- y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva según la escr i
lura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o
comodato en forma independiente (art. 16).
El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad excl u
siva con las limitaciones y modalidades de la ley y las demás que se establezca n
en la escritura constitutiva y el reglamento. El condómino y su arrendatario o
cualquier otro cesionario del uso convendrán entre sí quién debe cumplir delc1
minadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tend r,r
la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo
momento el usuario será solidario de las ohlig:Kio rws dvl ~· ondómino (ar l. 2 1).
C;1da condóm in o, y en genera l los habil.urlt ... dt·l • olldnrr1111io, usarán suu nid.11l
ti<' pmpit·d.lllv x¡ h1siv,1 en l'orrna ordvr11Hh1 )' l1.trup111 ,, ~~~~ l'''dl'i'lll , i' Jl 1 OllSi'l 111: 11
Capítulo 4. La copropiedad 147
cia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerlas servir a otros objetos que
los contenidos expresamente en su escritura constitutiva (art. 19).
4.6.3.2 Restricciones de los condóminos y de los habitantes
del condominio
Queda prohibido a los condóminos y, en general, a los habitantes del condominio:
a) Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás
condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salu-
bridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan
los mismos resultados.
/1) Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad
exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e
instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga
en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes.
e) Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el interior de unidad de pro-
piedad exclusiva, como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten
la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que
puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
r/) Tratándose de uso habitacional, realizar obras y reparaciones en horario noc-
turno salvo los casos de fuerza mayor. Cuando se trate de uso comercial o de
servicios, industrial o mixto, la asamblea de condóminos acordará los horarios
que mejor convengan al destino del condominio.
,.¡ Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes ex-
teriores desentonando con el conjunto o que contravengan lo establecido por
la asamblea general.
f) Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes
en contravención a lo estipulado en la Ley Ambiental del Distrito Federal y en la
Escritura constitutiva del condominio. Sin embargo, en caso de que los árboles
representen un riesgo para las construcciones o para los condóminos, o bien
se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la
Secretaría del Medio Ambiente, la asamblea general determinará las accione~
m•)s convenientes a realizar.
t:J 1>elimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de exclusivi
dnd, en el área de estacionamiento de uso común o en cualquier otra área de
dl'slino común del condominio, excepto las áreas verdes que sí podrán dcli
111ilarsc para su protección, según acuerde la asamblea o quien ésta desigrw.
l'or ningún motivo se podrá hacer uso de los estacio namientos en las ;\ n•n.'>
dt• uso ¡·on1ú11 pnrn fi11vs distintos.
148 BIENES Y DERECHOS REALES
h) Poseer animales que, por su número, tamaño o naturaleza, afecten las condicio-
nes de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condómi-
nos. En todos los casos, los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios, serán
absolutamente responsables de las acciones de los animales que introduzcan al
condominio que afecten la limpieza, salubridad y protección o que causen
cualquier daño, molestia, plaga o enfermedades a otros condóminos y habi-
tantes del mismo.
i) Realizar obras en la propiedad exclusiva que puedan poner en peligro la seguri-
dad y estabilidad física del edificio, ocasionando peligro o riesgo a los habitan-
tes del condominio o que no permitan la conservación de zonas comunes o su
flora, así como las que realicen los condóminos en áreas comunes que afecten
la comunidad de tránsito del condominio; las que implican permanentemente
el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño, y las que
demeriten cualquier parte exclusiva de una unidad condominal.
4.6.4 Clasificación de los condominios
Los condominios, de conformidad con las disposiciones legales (art. 5 de la citada
ley), se clasifican de manera siguiente:
n) Por su estructura.
l. Condominio vertical. Se entiende el inmueble edificado en varios niveles,
en terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de co-
propiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble
para su uso y disfrute.
2. Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción hori-
zontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un
terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo
compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de
copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construccione~
e instalaciones destinadas al uso común.
3. Condominio mixto. Formado por condominios verticales y horizontales,
que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclu
siva, como edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
/1) Por su uso.
l . /ln/Jitncion(/ 1. Son ~que ll os en los qtH ' ¡,,., tttt id tHit "• ti~' propiedad cxc lu siv;t
¡·sl;\ tt destinada s :t l:t viviendo .
Capítulo 4. La copropiedad 149
2. Comercial o de servicios. Son aquellos en los que las unidades de propie-
dad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su
actividad.
3. Industrial. Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan a actividades propias del ramo.
4. Mixtos. Aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan
a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
e) Destinados a la vivienda de interés social y popular (art. 6).
l. Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés
social y/o popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación
federal y local en la materia.
2. Aquellos que, por las características socioeconómicas de sus condóminos,
sean reconocidos como de interés social y/o popular por la autoridad co-
rrespondiente de acuerdo con los criterios que expida para este efecto.
4.6.5 Constitución del régimen de propiedad
en condominio
1.a constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal
1 on el que se establece ese régimen de propiedad cuya finalidad u objeto sea apro-
vec har mejor un inmueble y en el que dos o más personas, teniendo un derech o
¡tri vado y exclusivo sobre una unidad, utilizan y comparten áreas o espacios de uso
y propiedad comunes que les permiten satisfacer de mejor manera sus necesidades.
Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o pro-
¡•tt'larios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual harán
1 onslar (art. 10):
,,) La licencia de construcción o la constancia de regularización de construcc i<'ltl.
/1) I.a ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmuchk
~¡ue se sujetará al Régimen, si éste se ubica dentro de un conjunto o unid,td
habitacional deberán precisar su separación del resto de las áreas. Asim istttn,
cuando se trate de un conjunto condominal, deberán precisarse los límill' ~
de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas de los regímenes dt•
wndomin io que lo integran.
1 J Una desc ripción general de las construcciones y de la calidad de los malcriak.~
t•tnp lcados o que vayan a emplearse.
1/J 1.. 1 descripció n de cada unid ad de propiedad exclusiva, número, ubicación,
1 oli11d.ttH i.t s, nwdidas, ;\reas y espacios p:11 .1 t'SI:trionarn ien to, si los htthivr:t,
qtll ' i11 ltlll'IICIIlt'll
150 B IENES Y DERECHOS REALES
e) El establecimiento de zonas, instalacion es o las adecuaciones para el cumpli-
miento de las normas establecidas para facililar a las personas con discapacidad
el uso del inmueble.
j) El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcen-
taje de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble.
g) Las características del condominio, de acuerdo con lo establecido en los arts.
5 y 6 de esta ley, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad
exclusiva.
h) La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil
identificación.
i) Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva
del régimen y el reglamento.
j) La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compa-
ñía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión,
incendio y con cobertura contra daños a terceros cubriéndose el importe de
la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos.
k) Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano
general, la memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las
unidades de propiedad exclusiva, planos de las instalaciones hidráulicas, eléc-
tricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado
también por fedatario público.
1) La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmue-
bles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afee ·
Len la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los
requisitos y presupuestos de esta ley, deberán inscribirse en el Registro Público
de la Propiedad.
4.6.5.1 El reglamento del condominio
l~cs ulla imposible en la constitución del régimen de propiedad en condominio
prever detalladamente todo el cúmulo de circunstancias y supuestos que den
vn n d el régimen condominal, dado que las relaciones jurídicas a que da lug;ll
so n múltiples, entre las que destacan las relaciones jurídicas de los propietariw.
lOI1 respecto a las unidades d e propiedad exclusiva, la copropiedad que tienen l'tl
l omú n co n Jos demás condóminos, las relaciones entre cada condómino y los (ll
ga nos de adminislración y vigilancia, las relaciones entre los condóminos y tod.t •.
l.t ~ rdacioncs jurídicas personales derivadas de l.1 l'~ltn h.t y 'ot idiana conviwtH 111
¡• ttlrc los habitantes del condom inio.
1 ),¡d,l l'SI.I U)lltpl\'jid.ld, dtl•gl.tlllt'IIIO dtl tll tll.k•ttllltlll 111.' 111" i.t l.tn·,¡ d e Sllpltt
l,p, tlt:lkknda!l )' l.tgtttl •; ¡p u; l.t ptnl•i.t In pll• .!1' p tH io o 1
Capítulo 4. La copropiedad 151
El reglamento es la forma en que los condóminos, dentro de los márgenes que
les otorga la ley, autodeterminan sus propias reglas de convivencia.
Dada la importancia del reglamento para la vida comunitaria del condominio,
la ley establece que la elaboración del mismo será por quienes otorguen la escritura
constitutiva del condominio. Cualquier modificación se acordará en asamblea ge-
neral extraordinaria, a la que deberá asistir por lo menos la mayoría simple de los
condóminos; pero las resoluciones requerirán un mínimo de votos que representen
51 % del valor indiviso del condominio.
El contenido mínimo del reglamento, de acuerdo con el art. 53 de la ley, es
el siguiente:
r. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos
en el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los propios;
11. El proced imiento para el cobro de las cuotas de los fondos de administración
y mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias;
ur. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de adminis-
tración y mantenimiento y el de reserva;
IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y ope-
ración del condominio;
v. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desa-
rrollo de la comunidad;
vr. Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación
a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean
objeto de arrendamiento o comodato;
VII. El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el art. 3 1
de esta ley;
vnr. El tipo de administración conforme a lo establecido en el art. 37 de esta ley;
rx. Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del com i1(·
de vigilancia, además de lo establecido por esta ley;
x. Causas para la remoción o rescisión del contrato del administrador y de los
miembros del comité de vigilancia;
xr. Las bases para la modificación del reglamento conforme a lo establecido en la
escritura constitutiva;
xtr. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia tempora l
del administrador;
x11r. La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialm cllll'
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapac idad ,
ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos;
xtv. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en l .t ~
unidades de propi edad exclusiva o áreas comunes; si el reglamento fuere omiw,
la asamblea de co ndómi nos resolverá lo co ndu ce nt e;
"~ v. 1 .1.~ .l Jlll ti;ll io ta·~ pa1.1 la co nslill! Ción dt • lm lcHI.In•, cll' mantcnimil'lllo y ad1111
lll'.ll.tc 11111 y d, · tc'~c·1 v. t;
 Capítulo 4. La copropiedad 153
152 BIENES Y DERECHOS REALES

La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial
XVI.
en caso de votación y no previstos en esta ley;
XVII.
Las bases para la Integración del Programa 1nterno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Segu-
ridad Pública;
XVIII.
La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivi-
sos se modifiquen por reformas a la escritura constitutiva, la mencionada tabla
deberá actualizarse; y
Las materias que le reservan la escritura constitutiva y la presente ley.
XIX.
4.6.5.2 Las cuotas previstas para gastos
y obligaciones comunes
De acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o los habitantes del condo -
minio están obligados a cubrir de manera puntual las cuotas que se señalan en
el Capítulo n, salvo lo dispuesto en el Título v de la ley, que se establecen para:
1. Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir
el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios
no individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de las
cuotas a cargo de cada condómino se establecerá distribuyendo los gastos en
proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad
exclusiva.
11 . Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de herramientas,
materiales, implementos, maquinarias y mano de obra para obras de mante-
nimiento y reparaciones mayores.
111 .
Para gastos extraordinarios cuando: el fondo de administración, así como el
de reserva, no sean suficientes; en todos los casos el importe de las cuotas
·orrespondientes se establecerán en proporción al porcentaje del indiviso qu~·
represente cada unidad de propiedad exclusiva.
<:omo regla general, de acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o en
gt:neral los habitantes del condominio están obligados a cubrir estas cuotas pun
tualmenle.
4.6.5.3 El derecho de tanto y el derecho do preferencia
1k ,Hiu : rdo con 1.1 k y ~t· tonficrt' :11 ;\11\'IIII.ILttllt 1111 •k'''l111
1 1¡ol io •illd n" 1 11 In 111111 1111 1'1 111' lo d h J>IH "olll 1 11 1· ! o1 11 ' 11 1 .¡ , 1 •oll , 111 lign"
lj\11111 lo dlll ' lld ,\dll , d1 ,\llll_'idOIOI\ lll '•l)•,llilll\1 (1!!'1 , ¿; )
El derecho del tanto de los copropietarios tendrá prioridad sobre el derecho de prefe-
rencia del arrendatario. Tratándose de la venta de una unidad de propiedad exclusiva
dada en arrendamiento, se estará a lo siguiente:
a) Si existieran dos o más copropietarios interesados en hacer uso del derecho del
tanto, se preferirá al de mayor antigüedad.
b) En caso de que existieren dos o más copropietarios con la misma antigüedad ten -
drá derecho el que notifique fehacientemente al ofertante en primer término su
voluntad de hacer uso de ese derecho.
e) En caso de duda o controversia la Procuraduría Social intervendrá sometiendo el
con fl icto al arbitraje.
En caso de que no existiera interés por parte de los copropietarios de la unidad
condom inal, y una vez vencido el término de 15 días a partir de la notificación
para ejercitar ese derecho, pasará este beneficio al arrendatario debiéndose estar
a lo siguiente:
r. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a un uso distinto al habita-
ciona l, se aplicará lo dispuesto por el art. 2447 del Código Civil para el Distrito
Federal y demás disposiciones relacionadas, en cuanto no contravengan las
disposiciones de esta ley. 15
II. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a casa habitación se estará
a los términos siguientes:
a. En todos los casos el condómino deberá dar aviso por escrito al arrendata
rio de su deseo de vender su unidad de propiedad exclusiva, precisando el
precio, términos, condiciones y modalidades de la venta;
b. El arrendatario dispondrá de quince días naturales para dar aviso por escr it o
al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se
consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhi
biendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la
oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta;
c. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de oíerta
inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario,
quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince dla s
naturales. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará ob ligado
a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo Sl'· '
de más de un diez por ciento;
d. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este articulo
será nula y los notarios incurrirán en responsabilidad en los términos dl' !,1
1 ~ 1:1 .111 . 2'1~ 7 del Código Civil para el Distrito Federal seftala: "En los arrendamientos qu e han di''"""
1111'1' dt· 11 \'S ;11\os, li ene el arrend atario derecho. si e, ¡ ~ ni corriente en el pago de las rcnlas, o q1w 1' 11
i¡:u, dd .ll l d1· ll liHiili o n l' ~. Sl' le prefiera a olro Ílll <'''''·'"" 1'11 ¡•l nu evo arrcndamknlo dd Íllllllll'l>l1 •
¡tll'lvn·nle P·"·' .1d "' "'"11·11 1:"'•"·' 'i""'"'
d1 ·l d1 '11 'd11> d•· ¡>n·li:rt'lll i.1 ' ' 1 1 1'' "1"' 1.11 '" wndr1 ,.¡ lllllllll'hl•· '""'""'',¡"·

154 B IENES Y DERECHOS REALES
ley de la materia, cuando se acredite su dolo o mala fe en el acto en el que
intervengan, excepto cuando el vendedor declare que el inmueble no está
arrendado.
Las acciones de nulidad y de responsabilidad notarial, prescriben a los tres meses
contados a partir de que el arrendatario tuvo conocimiento de la realización de la
compraventa.
El comprador de buena fe tendrá el derecho de demandar daños y perjuicios
contra el vendedor que haya actuado ocultando el arrendamiento.
El derecho del arrendatario precluirá 16 cuando éste no cumpla con las condiciones
establecidas en los incisos II y m. En caso de controversia derivada de la interpretación
de los incisos anteriores, la Procuraduría podrá intervenir en amigable composición
o mediante juicio arbitral de conformidad al artículo 65.
4.6.6 Organización y administración de los condominios
De acuerdo con la ley, el órgano supremo del condominio es la asamblea general
de condóminos. En la asamblea se tratan, discuten y resuelven asuntos de interés
común (art. 2).
Las asambleas generales, por su tipo, podrán ser (art. 31) :
1. Ordinarias, que se celebrarán cada seis meses teniendo como finalidad infor-
mar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar
los asuntos concernientes al mismo.
11 . Extraordinarias, que se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que
atender y cuando se trate de los siguientes asuntos conforme a lo establecido
en esta ley: cualquier modificación a la escritura constitutiva del régimen o
su reglamento; para la extinción voluntaria del régimen; para realizar obras
nuevas; para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o recons-
trucción.
Las asambleas generales se regirán por las siguientes disposiciones (art. 33):
--
16 "!>recl usión" procede de la palabra latina praecludo, que quiere decir cerrar, obstruir. La preclusió11
tiene el significado de "extinción de facultades, de actuar válidamente en un proceso determinado t' l l
fun ción del tiempo tran scurrido". El maestro Giuseppe Chiovenda seíi.ala tres supuestos de preclusi(lll
u) Por haber transcurrido el lapso legalmente hábil para efectuar el acto de que se trate, sin qu<· \11
parle a quien incumbia lo haya realizado (preclusión por inoperancia) .
/1) Por haber ejecutado el acto en cuestión dentro de la oporlLinidad legal, por la parte dotada tk \11
lút tillad procesal para hacerlo (se co noce como< ons11111 ;1\ ió11).
) 1.•1 prn lusión por in co mpatibilidad cuando, dl'·' l''" '' d1 • l'jl ' l 111 ,11111 1'1111111 o l'j~rc id a la fa cultad p111
1 o) Modifica la escritura constitutiva del condominio, el acl:J se prolocoli1.ólt.'l
\.1 1'•"''' lt')\•i\1\H'I\I t' :tpla , \'\\ ,1 mi :-111.1 ('kll1'1.1 11 !1111>1 .¡, • ¡,., 111" 111111 •1• lo dv modo i111 OIIJ.II 111'1111
1 .11 1l t' l'cdat ;¡ rio y se insc ribirá en el
11 " 1""'"'" 11111 11"•1'''1In ,d prlll\1'111 1l/11 /cHII/1/rl /1111111111 ,\1.•1/11111". l'111 111.1 , \ INA M, M•'•x li o, I HHI
1'11 11 ''l )' 111111
Capítulo 4. La copropiedad 155
1. Serán presididas por quien design e l;¡ asamblea, contará con un secretario cuya
función será desempeñada por el administrador o, a falta de éste, por disposición
expresa sobre el particular en el reglamento o por quien nombre la asamblea y
con escrutadores señalados por la m isma;
n. Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos pre-
sentes, excepto en los casos en que la presente ley, la escritura constitutiva o el
reglamento establezcan una mayoría especial;
Ill . Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso
que su unidad de propiedad exclusiva represente en el total del valor del condo-
minio establecido en la escritura constitutiva; [ .. . ]
IV. Derogada;
v. La votación será nominal y directa. El reglamento podrá facultar la represen-
tación, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos
condóm inos, con carta poder simple. En ningún caso el administrador podrá
representar a un condómino, en las asambleas;
V!. Cuando un condómino o habitante sea designado adm inistrador, miembro del
comité de administración o del comité de vigilancia, deberá acreditar a la asam-
blea el cumplimiento de sus obligaciones respecto del condominio, desde el inicio
y durante la totalidad de su gestión;
VIL En los casos de que sólo un condómino represente más de 50 por ciento de los
votos y los condóminos restantes no asistan a la asamblea general, previa noti-
ficación de la convocatoria de acuerdo a esta ley, la asamblea podrá celebrarse
en los términos del artículo 34, fracción IV;
VIII. Cuando un solo condómino represente más del 50 por ciento de votos y asista
el resto del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la
mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir
cuando menos el 75 por ciento del valor total del condominio procederá la
segunda convocatoria de asamblea general, en la cual para que sean válidos
los acuerdos se requerirá cuando menos del 75 por ciento de los votos de los
asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o
el grupo minoritario podrá someter la discrepancia en los términos del Título
Cuarto, Capítulo IV, de esta ley;
tx. El secretario de la asamblea deberá asentar el acta de la misma en el libro de
actas que para tal efecto haya autorizado la Procuraduría. Las actas, por su parte,
serán firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del comité d"
vigilancia, que asistieren y los condóminos que así lo solicitasen; y
x. El administrador tendrá siempre a la vista de los condóminos el libro de actas
y les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asam bka .
Si el acuerdo de la asamblea general:
l ~r¡·,hlm 1)(¡blico de la Propiedad .
/1) 1\. lc ulillc,l c•ltq;I. II IH'Illo, c•l ac l.l M' jllillo 1111l1 .11 ;'¡ <llllt•!rd,ll.llio pt'tl,lito

156 B IENES Y DERECHOS REALES
De conformidad con el art. 32 de la ley, se pueden celebrar otro tipo de asambleas,
siempre sujetas a la asamblea general:
r. Las de administradores, que se celebrarán en el caso de un Conjunto Condominal
o cuando el condominio se hubiese subdividido en razón de haber adoptado una
organización por secciones o grupos, para tratar los asuntos relativos a los bienes
de uso común del conjunto condominal o condominio. Serán convocadas por el
comité de administración del mismo;
n. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de
diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde
se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a
las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el art. 34 de esta ley
y sus determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones
de la asamblea general del condominio; y
m. Las asambleas generales de condóminos del conjunto condominal, las cuales serán
opcionales a las asambleas de administradores. En dichas asambleas se podrá elegir
el comité de administración y el comité de vigilancia del conjunto condominal. De
igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del
conjunto condominal y serán convocadas en los términos del art. 34 de esta ley.
Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condóminos,
éstos podrán acordar otros mecanismos y fo rmas para tomar decisiones y acuerdos
para la mejor administración de los condominios.
4.6.6.1 El administrador
<:o rrcsponde a la asamblea, como órgano máximo, nombrar y remover libremen -
tl' al administrador y este nombramiento recae en la persona física o moral que
designe la asamblea general.
Corresponde al administrador, de acuerdo con el art. 43 de la ley:
1. Llevar el libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procura
duría;
11. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promovl'l
la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicio~
comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condo
minios;
111. Representar y llevar las decisiones tomadas en la asamblea general de los co11
dóminos respectivos a las asambleas de los administradores;
1v. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condon11
nio, mi smos que en todo tiempo podr;\n sa consultad os por los condóminm ,
v. i\l cnder la opera ción ad ecuada y dilit'll k de !.1 •. 111\t.ii.H.iones y se rvi cio:-. gt
nc ra le ~;
x v 111.
VI t{l·illi 'l.l1 t o do ~ lo•, ,H tos ¡k .Hii ni 111 ~ 11 .u l1 111 1' • 1111 1••·' ' "' ' ' 11111 t¡lll' ¡•l ¡ olldOI\1111111
11''!1111 '111 1'11 1oii S .111 '1 1'• IIIIIIIIIH '~, 11'•1 11111111 1 IIIIÍI ¡i \[11 , J '1 111\ ll lll '.ill l d1• !.1 1'11 1''1', 1,1
Capítulo 4. La copropiedad 157
eléctrica y otros bienes necesarios para los se rvicios, instalaciones y áreas co-
munes, dividiendo el importe del con sum o de acuerdo a lo establecido en esta
ley;
VIL Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 28 de
esta ley;
vm. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo en lo que ésta designe a otras per-
sonas para tal efecto;
IX. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los
fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las
cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad estable-
cidos por la asamblea general;
x. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condom inio, con
cargo al fondo correspond iente, en los términos del reglamento del condominio;
xr. Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;
XII. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo
reciba, un estado de cuenta del co ndom inio que muestre:
a) Relación pormenor izada de ingresos y egresos del mes anterior;
b) Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a
disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada
de los mismos.
e) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente;
d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención
de intereses; y
e) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o
servicios del condominio.
XIII. Convocar a asambleas en los términos establecidos en esta ley y el reglamento;
X IV. Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales,
espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento,
comodato o que se destinen al comercio ajustándose a lo establecido por las
leyes correspondientes y el reglamento;
xv. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta ley, el cumpli
miento del reglamento y de la escritura constitutiva;
xvr. Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las
disposiciones de esta ley y el reglamento. Solicitando en su caso el apoyo de la
autoridad que corresponda;
x v 11. En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tend r;\
facu ltades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes,
incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley;
En caso de fallecimiento del administrador o por su ausencia por más de tres
meses sin previo aviso, el comité de vigilancia podrá asumir estas facultades ;
hasta en tanto se designe un nuevo administrador.
Cum pi ir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Ci vi 1 y s11
1 ¡·gl.i iil i"ll l o ;

158 B IENES Y DERECHOS REALES
Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los
XIX.
condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a
la presente ley, a la escritura constitutiva y al reglamento;
XX.
Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a
su cargo la escritura constitutiva, el reglamento, la presente ley, y demás dispo-
siciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría
para su cumplimiento;
XXI.
Impulsar y promover, por lo menos una vez cada seis meses en coordinación
con la Procuraduría, una jornada de difusión e instrumentación de los princi-
pios básicos que componen la cultura condominal.
XXII .
El administrador del condominio deberá poner a disposición de la asamblea,
el respectivo libro de actas debidamente autorizado, cuando ésta se haya con-
vocado en los términos que para tal efecto establece la ley.
4.6.6.2 Comité de vigilancia
El comité de vigilancia estará integrado por dos o hasta cinco condóminos, de-
pendiendo del número de unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre
ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, quienes actuarán de
manera colegiada. Una minoría que represente por lo menos 25% del número tota l
de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales (art. 47).
Las funciones del comité de vigilancia consisten, en términos generales, en
vigilar las actividades realizadas por el administrador.
Entre las actividades específicas, enunciadas por el art. 49 de la ley, destaca n
vigilancia, supervisión, verificación y emisión del dictamen de los estados de cuenln
del administrador, así como convocar a asamblea cuando el administrador no lt'
ha ga y cubrir las funciones de éste en los casos previstos en la ley.
4.6.6.3 De la cultura condominal
"Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar 1."
;lcciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del oh
jclivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como eleme nt m
necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la l 1'
rresponsabilidad y participación; la solidaridad y la aceptación mutua" (art. 79 )
Las demás disposiciones establecen la obligación de que tanto los adm i1ll '>
lradores como los comités de vigilancia acrediten la asistencia a los curso11 1h
capacitación y actualización impartidos por la Procuraduría, la cual coadyuv,il •'
y asesorará la creación y funcionamiento de asociaciones civiles orientadas ,, 1,,
dirusión y desarrollo de la cultura condominal (arts. 80-81).
Por desgracia , la cu ltu ra co ndominnl l'~ pdtlit ,IIIH'ntc inexistente en nlH'',I Itl
lhib y l.1 vid.1 v11 1 nlldnlllinio es un vl,1 '1 '"-''• . 11111 '" •.n n nhund.lllii'S lo:-. ,.,~~~
Capítulo 4. La copropiedad 159
de personas que viven a expensas de los condóminos cumplidos, lo que genera
cantidad de problemas de convivencia y el deterioro grave de áreas comunes sin
mantenimiento. De hecho, los órganos de administración y vigilancia establecidos
en la ley poco pueden hacer en la realidad para promover esta cultura.
En nuestro país, la cultura condominal simplemente no existe y se cometen
entre condóminos verdaderos abusos, los cuales son tolerados por los condóminos,
por los órganos de administración y vigilancia y, lo que es más grave aún, por las
autoridades, verdaderos responsables de la ausencia de la cultura condominal.
Las sanciones contempladas en los arts. 86 al 89 son letra muerta.
4.6.6.4 Destrucción, ruina y reconstrucción
del condominio
"S i el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado
1uinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más
dd 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado
por las autoridades competentes o por una institución financiera autorizada, se
podrá acordar en asamblea general extraordinaria con la asistencia mínima de la
11 1;1yoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen
1'1 'i l% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de
1 ondóminos", podrá acordar la reconstrucción de las partes comunes o su venta o
!.1 t'X tinción total del régimen.
Si la decisión es la reconstrucción del inmueble,
cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad
('Xcl usiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la
proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura cons-
1itutiva. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción
dt'bcrán enajenar sus derechos de propiedad, en un plazo de noventa días, al valor
dl'l avalúo practicado por las autoridades competentes o una institución bancaria au
tmizada. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se hubiere destruido totalmente, la
111;1yoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen , si
l.1 naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permiten, en cuyo caso
'•1' deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad .
1'11 1,,.,o de extinción total del régimen, de acuerdo con las disposiciones anteriores,
¡ d~ · hnú decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta (arts. 83-85).
l'o1 último, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
/, ;,/, · ¡¡~/resulta pobre e inexacta, pues se menciona -y así lo tenemos que hacer
11 1 •,11 ' libro para estar acordes con la ley- que se trata de la ley de propiedad en
1 lllllllllllllÍo ruando en realidad se trata de dos fi guras: la propiedad (régimen de
l'~'ll'i,_ .l.ld I111Íl.t) y vi tondominio (régimen di' 1 tl lll lljlll'dnd).
1
160 BIENES Y DERECHOS REALES
Por otra parte, se habla de áreas y bienes comunes sin considerar que ambos
son bienes comunes. Asimismo, abundan errores no sólo de técnica jurídica -lo
cual es lamentable-, sino de redacción, como problemas de concordancia, acen-
tuación, sintaxis, ortografía y, en general, de construcción gramatical, lo que sólo
revela el analfabetismo de los legisladores y su nula capacidad técnica jurídica para
la construcción de leyes.
Una ciudad, sede de los poderes federales y en la que podemos encontrar todas
las muestras de riqueza cultural, no merece este tipo de leyes, pues la ley no se
encuentra no sólo en la forma, sino también en cuanto al contenido, a la altura de
las grandes y apremiantes necesidades que tiene nuestra ciudad en esta materia.
Requerimos, dada la cantidad de condominios existentes en nuestra ciudad,
una legislación moderna que cumpla y se adapte a las necesidades del caso, que
esté elaborada de manera responsable y con conocimiento de las necesidades so-
ciales; pero, sobre todo, necesitamos una ley que favorezca y haga factible una vida
en condominio digna, donde prevalezca el sentido comunitario, en un marco de
respeto y tolerancia, responsabilidad y participación, así como de solidaridad y
aceptación mutua.
El deterioro de la vida en condominio es un hecho, pues priva la anarquía y
la decadencia tanto material como social.
La ley tiene el reto de ser un factor que contribuya con la construcción de una
vida digna, no sólo a través de directrices primarias, sino sobre todo mediante
normativas subsidiarias que hagan realidad el respeto, la tolerancia, la responsabi-
lidad, el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación, la solidaridad y la
aceptación mutua de las que habla la ley como cultura condominal. Por desgracia,
b s propias autoridades llegan a tolerar, aceptar y promover la cultura de la ilega-
lidad, y utilizan a masas de habitantes de condominios para sus fines políticos, en
deterioro de la vida social y comunitaria de todos.
4. 7 Derecho real de tiempo compartido
Para concluir, haré algunas reflexiones sobre los tiempos compartidos que, par
ti cularmente en nuestro país y en las zonas turísticas del mundo, han tenido Ull
auge sorprendente en los últimos años.
Con todo, el análisis jurídico con respecto a los tiempos compartidos no h.1
co rrespondido con su desarrollo comercial, pues hay casos en que se deja a 101.
adq uirentes a merced de los comercializadores, quienes cometen verdaderos atra
cos a través de cláusulas abusivas.
1·:1 ti empo co mpartido, como lo veremos Jn;\s .ldl'l.llltl', l'S objeto de prem 1a
p.1 ~ i(lll, ;In ;\ lisis y, sobre todo, motivo dl' lt•¡;i¡,l.ll il111 1 11 v. 11 io ~ países, aunqur L'll
M (·x illi, ¡HHII'alllli> d c1 ia, ll.tdic sr onap•l dt• ~~ ·< 11 lt¡'lll ll
Capítulo 4. La copropiedad 161
Los contratos de tiempo compartido se pueden entender como aquellos en
los que una de las partes otorga el uso y goce por uno o varios periodos -gene-
ralmente una semana al año- de una unidad habitacional amueblada. Además
de la obligación de prestar servicios dependientes o independientes de las cosas,
así como el establecimiento del régimen administrativo para la administración del
conjunto o unidad habitacional y la otra parte, quienes llevan a cabo dichos con-
tratos obligan al pago de un precio cierto y en dinero, más un pago periódico de
cuotas para la administración, mantenimiento, reparación y mejoras. La duración
del tiempo compartido puede llegar a ser, en algunos casos, hasta por 99 años.
En términos generales, el contrato de tiempo compartido es de adhesión, atípico,
/Ji lateral, oneroso, de tracto sucesivo y no formal, es decir, la ley no hace exigencias,
,\Lmque en algunos países se exige o se pretende exigir cierta formalidad.
Ahora bien, la pregunta importante de fondo y, por ello, de este capítulo, es: cuál
vs la naturaleza jurídica del tiempo compartido. Podemos responder que en nuestro
país existen pocos estudios al respecto, aunque en otros países, como Argentina,
l·: spaña, Francia, Grecia y Portugal, ya existen algunos avances.
Estos avances o reflexiones sobre la naturaleza jurídica del tiempo compar-
tido, dado el silencio de la ley o carencia de legislación específica, se encuentran
divididos en la doctrina en, al menos, dos posturas:
u) Quienes afirman que el tiempo compartido es un derecho personal, donde se
da una relación jurídica entre dos personas (un acreedor y un deudor), donde
el primero tiene la facultad de exigir y el segundo la obligación de cumplir
una prestación que puede consistir en un dar, un hacer o un no hacer.
Las características de los derechos personales son:
--o- Se producen entre dos sujetos (un acreedor y un deudor) .
--o- El derecho derivado de esta relación -la facultas exigendi- se hace valer
contra una persona determinada.
·~ El objeto directo del derecho personal es una prestación, es decir, un dar,
un hacer o un no hacer o abstención.
·~ Hay tantos derechos personales como relaciones se establezcan entre las
personas, es decir, son ilimitados en número, y técnicamente se dice que
son numerus apertus (abiertos en número).
/1) <)u ienes di cen que el contrato de tiempo compartido es un derecho real
cs tudindo co n anterioridad- como el poder jurídico que se ejerce sobre un
hil'll , direc ta o indirectamente, para obtener el grado de aprovechamien to qll"
.IIJtori;.-,;, su tftulo lega l; esta fa cultad de su tit111:lr es oponible universalme nte
(r'l_t:ll U/111/t '' ).
162 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 4. La coprop iedad 163

En oposición a los derechos personales, las características de los derechos -o- En España se regulan los aspectos del tiempo compartido en la "ley sobre
reales son: derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico
y de normas tributarias':
-o- Existe una relación jurídica entre una persona, sujeto titular del derecho, -o- Finalmente, la ley colombiana dice que el tiempo compartido es un derecho
y una cosa. de uso y disfrute sobre un alojamiento. 17
-o- El objeto del derecho real es una cosa, y tiene la exigencia de no interferir
entre la persona y la cosa, permitiendo el ejercicio del derecho por su titular. Cabe seüalar la importancia y urgente necesidad que existe en nuestro país de re-
-o- El derecho real confiere a su titular el derecho de persecución y el derecho gular el contrato de tiempo compartido en forma específica, dada la creciente ola
de preferencia. de abusos cometidos en esta forma de contratación en México. Prácticamente to-
-o- Los derechos reales están específicamente determinados en la ley, por das las zonas turísticas de nuestro país operan a través de la figura de contrato de
lo que se dice técnicamente que son numerus clausus (cerrados en número). 1iempo compartido, amén de la importancia que tiene el turismo como generador
-o- Como consecuencia es oponible universalmente (erga omnes). de divisas en México, por lo que es necesario hacer las investigaciones jurídicas
necesarias para incorporarlo como un derecho real autónomo y, con ello, dar
Precisamente el contrato de tiempo compartido implica que una persona ejerce un ~cguridad jurídica a los contratantes.
poder sobre un bien y es susceptible de ser opuesto a todos (erga omnes). Inde-
pendientemente de lo anterior, el contrato de tiempo compartido puede realizarse
bajo las modalidades de un condominio, usufructo, cesión de uso, hospedaje, los
cuales son derechos reales por lo que quien celebra un contrato de tiempo com-
partido adquiere un derecho real sobre la unidad exclusiva y éste es oponible
universalmente.
Algunos doctrinarios son partidarios de que el tiempo compartido forma o
puede formar parte de un derecho diferente a la copropiedad, el usufructo, la cesión
de uso o el hospedaje, reconocidos por la doctrina y la legislación; si bien es un
derecho real es diferente y lo denominan multipropiedad.
El argumento que afirma que el contrato de tiempo compartido es un derecho
pl' rsonal, radica en el hecho de no ser reconocido por la ley, aunque goce de In
naturaleza jurídica de los derechos reales.
Es innegable que el tiempo compartido tiene características únicas y específi
~: a s, que tiene los atributos para ser considerado un derecho real y que en mucho~
países, como el nuestro, carece de legislación específica, lo que favorece la existenci.1
recurrente de abusos de las empresas que ofrecen este tipo de contratos.
En pocos países hay una legislación exclusiva al respecto. lk, pccto a este tema recomen damos consultar la bibliografía siguiente:
1 fvl . Farina, Con tratos comerciales modernos, Astrea, Buen os Aires, 1997.
1 fvl. Favi cr- Dubois, Problemática legal del tiempo compartido, ERREPAR-DSE-N° 151-2000-T X I.
-o- Francia dicta en su ley que el contrato de tiempo compartido debe co nlent' l
1 < :hersi, Con tratos civiles y comerciales, Astrea, Buenos Aires, 1998.
laramente que el adquirente de la unidad habitacional tiene el carácter d1 11 Igles ias y R. Bloch, Nuevas modalidades de contratación internacional, Ad Hoc, Buenos Aires, 1\1\19.
<lsociado y no de propietario del inmuebk. 1,1 l owc~ y C. A. Ghe rsi, Contrato de tiempo compartido (Timesharing), Universidad, Buenos A ir(',, ,
111111
•o- (:recia, en su legislación, se refiere al ronl 1.1t o dt' tic111po compartido Ullllll
11 l'upuil o "'o/., n erechos nenles, Vol. II, Depalma, Buenos Aires, 1990.
1111 Ullllrato d<.· arrendamiento a ti<.'n1po ll'l'dltid"
1 N '1\''"hord l i, 'tlnn¡w co111part irlo. Contrato del siglo XX, L.L., T 1992.
1':111.1 irp,l sl.lt ÍÚII !HII'lll)~lll' S :t ;11 ("() ll(llil ll ¡l¡ IÍ1 :1iq·ltl ( illlljl.II(Ído S(' le III ( ' IH ÍOII.I
1.11, 1'1 11 11 'l 'ld tH hi ll i dr l)j Marco, Tie111po Compnrtido (Con ~idnacioncs sobre el proyec lo 1k l¡·y
( 1111111 dt ' ll ' i lio dt • ll.d!lt.ll ¡,'111 pt'l Í!Hih .l "'' 1"''""" 1'"' ,.¡ . ;,.,,.,,¡" ,¡,. l,i N1 11 it'ln), 1.. 1.. , '1'. 19 111 e'
1
164 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 165

Actividades 11. Realice las actividades siguientes:

1. Estudie el cuadro sinóptico correspondiente a este capítulo:
De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
l. Identifique cuatro problemas reales de la propiedad en condominio.
Concepto (comunidad y copropiedad)
2. Exprese su opinión sobre la renuncia al derecho del tanto.
.. j Copropiedad en el derecho romano
La copropiedad y su evoluc1on 1Copropiedad en el derecho francés 3. Haga un análisis y emita su opinión sobre el contrato de tiempo compar-
tido.
Principios de la copropiedad 4. Explique cuál es su opinión sobre la cultura condominal.
5. Exponga las funciones del comité de vigilancia.
Voluntarias y forzosas
Temporales y permanentes 6. Explique los principios de la copropiedad.
Tipos de copropiedad Reguladas y no reguladas 7. Diga su opinión sobre la ley de propiedad en condominio de inmuebles
1 Por actos inter vivos y mort1s causa
para el Distrito Federal.
8. Explique la diferencia entre copropiedad y comunidad, dé ejemplos de
Régimen respecto a la cosa
Régimen respecto a la parte alícuota cada una.
Régimen de copropiedad Derecho del tanto (el retracto) 9. Dé tres argumentos para considerar el tiempo compartido como un de-
Derecho de preferencia

1 Presunción y signos contrarios de la copropiedad

recho real.
10. Explique los principios de la copropiedad.
Concepto
111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
-g Bienes de propiedad común y bienes de propiedad exclusiva
"'O tas correctas en el texto de este capítulo.
"'o
·a.
o_
o
'-'
~
Propiedad y condominio
Por su estructura
j Vertical
Horizontal
Mixto
l. Se presenta cuando una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias
personas:
a) Comunidad.
Clasificación de
b) Propiedad.
los condominios
Por su uso
j Habitacional
Comercial o de servicios
Mixtos
e) Sociedad.
d) Copropiedad.
Derivados de vivienda de interés social y popular
2. Mediante ella el juez podía, mediante adjudicación, atribuir a cada un o
de los copartícipes de la propiedad exclusiva de los bienes puestos en su
.. JReglamento del condominio lote, o condenar a cada una de las partes a prestaciones personales para
Constitución del régimen de propiedad en condominio 1cuotas para gastos y obligaciones comunes con los demás:
a) Maneipium.
Ocrecllo dol tanto y derecho de preferencia
b) Familiae ereiseundae.
Administrador e) El eonsortium.
OI(Jilllii<Jt:ión y mlminist1ación Comilé de vigilancia d) La eommunio.
dn lo~; Cllllrlomin1os Cultura condolllilliil

1 llos\IIICCión, llllilil y 1111 <lll~.\ilii"1 11'111 !11'1 1 tuidllllllllln 3. Una de las formas de indivisión en el derech o francés era:
u) Indivisión ínt er vivos.
llilll llllillt'oililitlhllll¡ilit:lllll\ldllllln
/1) I1Hi iv isiú11 pvrpl'l11;1.
 Capítulo 4. La copropiedad 167
166 B IENES Y DERECHOS REALES

10. En el derecho de preferencia, si la cosa se vende sin dar el aviso a quien

e) Indivisión temporal. lo tiene:
d) Indivisión prefijada. a) La venta es nula y se debe responder de los daños y perjuicios.
4. La indivisión perpetua, de acuerdo con el derecho francés recae sobre: b) La venta es nula sin pago de daños y perjuicios.
a) El suelo y ciertas partes de las casas divididas por pisos entre varios e) La venta es válida sin pago de daños y perjuicios.
propietarios. d) La venta es válida y se debe responder de los daños y perjuicios.
b) Bienes muebles de propiedad común. 11. La copropiedad cesa ...
e) Bienes inmuebles. a) Por división de la cosa común.
d) Bienes de cualquier tipo que son comunes.
b) Por disposición judicial.
5. La copropiedad en la cual quienes intervienen pueden hacerla cesar se e) Por autorización de uno de los copropietarios.
denomina: d) Por Destrucción de la copropiedad.
a) Forzosa. 12. Mencione cuatro de las restricciones de los condóminos y de los habitantes
b) Permanente. del condominio:
e) No regulada. a)
d) Voluntaria. b)
6. Es el derecho que tiene el copropietario para adquirir en igualdad de e)
términos que un tercero: d)
a) El derecho de preferencia. 13. Los condominios por su estructura pueden ser:
b) El derecho de copropiedad. a) Vertical, comercial y mixto.
e) El derecho del tanto. b) Vertical, horizontal y mixto.
d) El derecho de permanencia. e) Vertical, horizontal y de servicios.
7. En cuanto al régimen de copropiedad respecto de la cosa, la ley dispone d) Vertical, mixto y habitacional.
que la administración de la cosa común ... 14. Los condominios cuyas unidades están destinadas a la vivienda son:
a) Se rige por voluntad de la mayoría. a) Por pisos.
b) Se rige por las decisiones del administrador. b) Verticales.
e) Se rige por la voluntad del consejo de vigilancia. e) Horizontales.
d) Se rige por la aetio eommuni dividundum. d) Habitacionales.
8. Los copropietarios no pueden hacer alteraciones a la cosa común sino:
15. Uno de los requisitos para constituir el régimen de propiedad en condo
a) Con la concurrencia de todos los copropietarios.
minio es:
b) Sólo cuando resulten ventajosas. a) Dar una descripción de cada unidad de propiedad exclusiva y el por
e) Con autorización del comité de vigilancia. centaje de indiviso en relación al valor nominal del inmueble.
d) Con autorización del 51 o/o de los copropietarios.
b) La descripción de las áreas comunes y de almacenamiento.
9. Es la facultad que tienen una persona de subrogarse en los derecho~ )' e) El nombre de los integrantes del Consejo de Vigilancia.
obligaciones del comprador y se concede, entre otros a los inquilitHt~ d) Los valores catastrales del inmueble.
financiados o construidos por instituciones oficiales: 16. Dentro del contenido mínimo del reglamento del condominio se encu<.:n
(/) El retracto. lran :
!1) l.a susti tu ción. n) Las medidas convenientes para la mejor administ rac ió n, m <llll C11i
e) 1\1 (krl'dlO de prd~·rl'tH"i:t . l1l il' lll o y opl·ración del co ndon1 i 11l11
e/) 1.:1 d,.,,., ho tlt-1 1.111(0,
168 BIENES Y DERECHOS REALES Capitulo 5
b) Las bases para el cobro de cuotas, pero no de su monto.
e) Las aportaciones sólo para la constitución del mantenimiento.
d) Las bases para establecer requisitos de la escritura constitutiva del
régimen de propiedad en condominio.
17. Son asambleas que se celebran cada seis meses para informar el estado
que guarda la administración, así como tratar asuntos concernientes al
Desmembramiento
mismo.
a) Asambleas generales.
b) Asambleas ordinarias.
de la propiedad
e) Asambleas extraordinarias.
d) Asambleas administrativas. Usufructo, uso y habitación
18. Quien puede nombrar y remover libremente al administrador es:
a) La asamblea.
b) El comité de vigilancia.
e) La Procuraduría.
d) Las asambleas de administradores.

19. Explique con sus palabras los siguientes conceptos: Objetivos

a) La copropiedad.
1\l finalizar el alumno:
b) La comunidad.
•<>- Conocerá las formas de desmembramiento de la propiedad.
e) La propiedad en condominio.
•<>- Identificará el derecho de usufructo, de uso y de habitación.
d) El derecho del tanto. •<>- Comprenderá los antecedentes romanos y franceses de los
derechos de usufructo, uso y habitación.
e) El derecho de preferencia.
•<>- Reconocerá los derechos y obligaciones del usufructuario, usuario
f) La asamblea de administradores. y habituario, así como las obligaciones del nudo propietario.
•<>- Comprenderá las formas de constitución del usufructo.
g) La copropiedad por acto ínter vivos.
Analizará las disposiciones de nuestra legislación aplicables al
h) El condominio comercial. derecho de usufructo, uso y habitación.
170 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 171

Introducción
5.1 Derecho real de usufructo
Desde que los romanos identificaron la propiedad mediante la manifestación de
los tres derechos contenidos en ella: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi, todos los Usufructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerurn
substantia.
sistemas jurídicos pertenecientes a la familia románica entienden la propiedad a
través de los tres derechos mencionados. (El usufructo es un derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas,
El primer derecho, jus utendi o derecho de uso, puede otorgarse para el servicio sin perjuicio de las mismas cosas.)
de un tercero, ajeno a la titularidad del derecho de propiedad. De éste nacen las
denominadas servidumbres personales, es decir, las constituidas sobre determinados Libro Séptimo del Digesto
bienes que permitían a su beneficiario no sólo el uso, sino además el disfrute u Paulus libro III ad Vitellium.
obtención de los frutos producidos por la cosa. Así el propietario sólo conservaba
para sí el abusus o el derecho de disposición de la misma, el cual no podía ser 5.1 .1 Concepto
ejecutado por el usuario de la cosa, pues quedaba obligado a conservar la sustancia
de la cosa, ya que terminado el uso y el usufructo, el beneficiario estaba obliga- El concepto del usufructo del derecho romano prácticamente no ha cambiado y
podemos definirlo como:
do a conservarla para poder restituirla de acuerdo con la fórmula romana salva
rerum substantia, esto es, el aprovechamiento debe hacerse de tal manera que no
El derecho real temporal que otorga a su titular, denominado usufructua-
implique su destrucción.
rio, el derecho de usar y disfrutar de un bien o bienes ajenos, sin alterar
Es importante señalar que en el sistema romano se distinguían dos tipos de su sustancia.
servidumbres: servitutes reales praediorum vel rerum, a cargo de las cosas, y las
servitutes personarum, constituidas sobre bienes muebles o inmuebles en beneficio
de las personas. De acuerdo con la definición anterior y con base en la concepción de los derechos
Terminado el uso y disfrute de la propiedad el beneficiario devuelve el bien a su reales, el usufructo es un derecho real, pues su titular ejerce un poder jurídico
titular, quien recupera el jus utendi y el jus fruendi, consolidando los tres derechos sobre una cosa para hacer de ella el aprovechamiento correspondiente, esto es,
usarlo y disfrutarlo.
~ ,1 racterísticos de la propiedad que mencionamos al inicio.
Precisamente por medio de la servidumbre personal se presenta un desmem- Por medio del usufructo, el derecho de propiedad queda desintegrado o des-
bramiento del derecho de propiedad, de esto deriva el título de este capítulo 5. membrado, pues una propiedad está integrada por el derecho de usar, disfrutar y
1\ través de lo descrito, el propietario permite que otra persona use y disfrute
disponer de la cosa, pero con el usufructo tanto el uso como el disfrute pasan a
lt•mporalmente de un bien o bienes de su propiedad, conservando para sí una la titularidad del usufructuario; mientras el propietario sólo mantiene el derecho
propiedad restringida, pues de los tres derechos que tiene: jus utendi, jus jruend1 de disposición sobre el bien, queda como nudo propietario, es decir, el sujeto pro
pictario está desprovisto de alguno de los derechos que integran la propiedad y
y jus abutendi, conserva sólo el último, quedando su propiedad restringida como
si quedara desvestida o desnuda; de ahí deriva que los juristas romanos la deno .t ésta se le llama nuda propiedad, para entender con ello que es una propi ed.td
desn uda, es decir, desprovista del uso y el disfrute.
minaran nuda proprietas y a su titular nudo propietario.
En tiempos de Justiniano se amplió el usufructo y el uso con la habitació n, Por lo estudiado en capítulos anteriores y según lo explicado sobre los dert'd 11,
rt'ales, la propiedad es el único derecho real completo, ya que permite el aprovcG IIo~
aunque la doctrina considera tanto al uso como a la habitación modalidades res
111 iento total del bien. Los demás derechos reales (uso y usufructo) sólo pcnnilt 'll
tringidas del usufructo.
,.¡ ;tprovechamiento parcial del bien, esto es, son derechos reales incompletos
Ahora bien, en este capítulo nos ocuparemos del estudio de los derechos reak•,
que son o pueden considerarse desmembramiento del derecho real de propiedad Como lo expondremos a continuación, el usufructo, a diferencia de la c:op~<•
pit·dad, fue ampliamente aceptado en el derecho romano, como se ve en las rdt•
el usufructo, el uso y la habitación.
lt'lttias sobre él contenidas en el Digesto, en los comentadores de Gayo, las rl'g l .t~
dt• Ulpiano y las sentencias de Paulo.
172 BIENES Y DERECHOS REALES
5.2 El usufructo en Roma
El usufructo se define así en las Institutas de Justiniano:
Usufructus est jus alienibus rebus u ten di fruendi, salva rerum substantia. Est enim jus
in corpore, quo sublato, et ipsum tolli necesse est.
(El usufructo es el derecho de usar de las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin alterar la
sustancia de ellos; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda
necesariamente destruido el derecho.) 1
El usufructo, de acuerdo con el derecho romano, es la más importante de todas las
servidumbres, y en su definición romana destacan las palabras utendi y fruendi, que
indican todos los derechos que comprende el usufructo, a saber, el uso y los frutos.
Las palabras alieni rebus, contenidas en la definición romana citada, significan que
el usufructo no puede existir sino sobre las cosas de otro. Sobre la expresión salva
rerum substantia no hay opinión unánime, pues para algunos jurisconsultos, dice
Ortolán, son cuestiones relativas a la duración del usufructo: El derecho de usar
y disfrutar mientras dure la sustancia. Otros, en cambio, consideran que están re-
lacionadas con los derechos del usufructuario, y las traducen como el derecho de
usar y disfru tar... sin alterar la sustancia. Esta última es la adoptada por Ortolán
y, en nuestra opinión, es acertada, pues quiere decir que en el usufructo se tiene:
fu s utendi, jus fruendi sed non abutendi.
El usufructuario, además del jus utendi, tiene el jus fruendi, es decir, el derecho
.1 percibir los frutos de la cosa, entendiendo que éstos son los objetos que la cosa
ts l;) destinada a producir, de manera que los frutos, que son resultado o accesorio
.lll idental, como el aluvión, la isla nacida cerca del fundo, el tesoro y el legado
ill' t ho al esclavo, no pertenecen al usufructuario. 2
Respecto del derecho a los frutos, el usufructuario no tiene su propiedad,
.~ t11o sólo el derecho, exclusivamente afecto a su persona, de recogerlos o hacerlos
l l' t oger.
De lo anterior se sigue que todavía no es propietario de los frutos que natural -
III Cnl e han caído del árbol, pero que no han sido recogidos, ni de los frutos cogidos
por otros, que no sean él mismo o los que le representan; por ejemplo, un ladrón .
De la misma manera, los frutos no percibidos en el momento de la muerte del
usufructuario no pasan a sus herederos, sino que siguen siendo del propietario.
Por lo que respecta a los frutos civiles, aunque los textos romanos no so11
term inantes, se puede deducir que se adquieren día con día, cuando se trata por
eje mpl o de los alquileres de una casa, el trabajo de un esclavo, una acémila. Pero
1 J, 1.. Or l oh\n , ¡¡_ ,¡,/lmt"iáu f¡/stóricn rlc fns lnslifl11 ¡,,11,., ,¡, .¡ 1•111/'• '11111111 /lt , flillfltl/1 , lomn 1,
:-, lq H' Iiíl l d1• (ll ' il dll dt'i ll h llilo l:,.dr •·.¡l , M11Xi\O, .11111 1, 1' ' o'll
1 1/ ¡/¡/¡ '111 , 1' '•" '• ( .,, ll lgl '\ /11 , 1 1(¡, 1' ~ !'· ¡ •111>110
Capítulo 5. Desrn ombramiento de la prop iedad ... 173
cuando estos alquileres son representación de frulos naturales, como en el arriendo
de un fruto rural, no se deben al usufructuario sino cuando las cosechas se han
recogido en vida suya.
El usufructuario debe gozar del usufructo como un buen padre de familia
(quasi bonus pater familiae), por ello tiene una serie de prohibiciones: no puede
establecer en la casa una posada o baños públicos, debe reemplazar las viñas y
los árboles frutales que mueren y emplear el aumento del ganado en sustituir las
cabezas que falten. No tiene el derecho de alterar la sustancia de la cosa (salva
substantia), esto es, la manera de ser de la cosa; por ello, el usufructuario no tiene el
derecho de destruir (abuti) ni edificar sobre terreno cuyo usufructo posee, tampoco
de variar los edificios, transformar un vergel o un jardín de recreo en una huerta.
5.2.1 Obligaciones del usufructuario
l ~ntre las obligaciones del usufructuario, las Institutas de Justiniano señalan costear
las reparaciones de mantenimiento y los impuestos u otras cargas que pesan sobre
los frutos.
El derecho pretoriano le obliga a dar, antes de entrar en posesión, la satisfacción
de que gozará el usufructo como un buen padre de familia, y que restituirá al final
lo que quede de la cosa: ... et usurum se boni viri arbitratu, et, quum ususfructus
11rl eum pertinere desinet, restituturum, quod in de extabit.3
o.2.2 Constitución del usufructo
l{tspecto de los modos como se constituye el usufructo, Gayo, Paulo y los frag-
III Cntos del Vaticano señalan:
Usufructus a proprietate separtionem recípít, ídque pluríbus modís accedit. Ut ecce, si
r¡uís usumfructum alicuí legaverit: nam heres nudam habet proprietatem, legatarius
vera usumfructum. Et contra, si Jundum legaverít, deducto usufructu, legatarius nu-
rfam habet proprietatem, heres vera usmufructum. Item, alií usumfructum, alií, deduclo
eo, fundum legare potest. Sine testamento si quis velít usumfructum alii constítuere,
pactionibus et stipulationibus id efficere debet. Ne tamen in uníversum inutíles essenl
propríetates, semper abscedente usufructu, placuit certis modis extinguí usumfructum ,
1'1 nd propríetate revertí.
( l ~lusufructo es tá separado de la propiedad, y esta desmembración se hace de muchas maneras;
por ejem plo, si el usufructo está legado a alguno, porque el heredero tiene la mera propiedad y el
ll'g.llario el usufru cto. Y recíprocamente si un fundo es legado, deducido el usufructo, enlonccs
¡¡,.,, e el legata ri o la mera propiedad, y el heredero el usufructo. También se puede legar a .uno
'l'ribi llllll
1 11 1\ l (ml> lg u c~ <k FonS<"GI, li/ tli>;csto del emperador }IISiillifiJJt>, 11u n o 1, Es lnbl ccimi cnl o lopog >M>I II
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174 BIENES Y DERECHOS REALES
el usufructo, y a otro la propiedad, deducido aquel usufructo. Si alguno quiere, sin testamento,
establecer usufructo, es preciso que lo haga por pactos y estipulaciones. Pero como la propie-
dad habría sido completamente inútil, si el usufructo se segregase siempre, se ha querido que
el usufructo se extinga y que se reúna de muchos modos a la propiedadf
Respecto de los legados, Ortolán añade las siguientes observaciones:
l. El legado era el medio más usado y más favorablemente interpretado para el
establecimiento de las servidumbres personales.
2. En tiempos de Justiniano, por regla general, cualesquier términos en que el
legado se hubiese hecho, transfería siempre el usufructo como derecho real,
sin ninguna cuasitradición.
3. En esta especie de legados no había intervalo entre lo que se llamaba el dies
cedit y el dies venit; es decir, entre el momento en que el derecho eventual al
legado se hallaba fijado en beneficio del legatario (dies cedit) y aquel en que
el legado era exigible (dies venit) hasta que es exigible.
De este modo, en los legados ordinarios, el derecho eventual allegado se adquiría
y f1jaba en beneficio del legatario, por regla general desde el día de la muerte,
no siendo exigible, pues no hay usufructo sino cuando alguno empieza a poder
disfr utar, es decir, en general a la adición de la herencia. El efecto del dies cedit en
los legados ordinarios es hacer el derecho eventual transmisible a los herederos;
este efecto no puede realizarse en el usufructo, que es un derecho exclusivamente
personal; pero muriendo el usufructuario después del dies cedit, transmite a sus
herederos lo que ha adquirido, es decir, el derecho que recobra sobre los frutos
5 1cpública.
pl·rcibidos, desde aquel día hasta su muerte.
Por último, las palabras Item alii usufructum, alii deducto eo fundum legare
¡wtcst, se explican porque en una ley del Digesto se aprecia que si el testador quiere
legar a una persona todo el usufructo y a otra sólo la mera propiedad, debe tener
( uidado de legar a este último el fundo, deducto usufructu, porque si lo hiciera sin
l:x presar la deducción del usufructo, este legatario tendría también en su legado el
usufructo y lo partiría con el otro legatario.
5.2.3 Cosas o bienes sobre las que se constituye
el usufructo
El usufru cto en Rom a se podía constituir sobre diferentes cosas, incluso las con
sumihks, de ac uerd o con al gunos párrafos del Diges to y de lns Tn stitutas.
1 1 ( )¡ luli lll , 11/' 1/l , 1' '•'H(
11
• ! /1 (/rldriii , J' t 1'1
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 175
Constítuitur autem usufructus non tantum in ji111do el aedibus, verum etíam in servis, et
jumentís, et caeterís rebus, exceptís íis quae ipso usu consumuntur: nam haec res, neque
naturalí ratíone, neque cívilí, recipíunt usumfructum: qua numero sunt vínum, oleum,
frumentum, vestimenta: quíbus próxima est p ecunia numerata, namque ípso usu assídua
permutatíone quodammodo extinguítur. Sed utilitatis causa, senatus censuit posse etíam
earum rerum usumfructum constituí: ut tamen eo nomine heredí utílíter caveatur. !taque
si pecuníae ususfructus legatus sit, ita datur legatario ut ejus .fiat, et legataríus satisdet
heredi de tanta pecunia restituenda, si moríatur, aut capíte minuatur. Caeterae quoque
res ita traduntur legatario ut ejus .fiant; sed aestímatís hís, satísdatur, ut sí moríatur, aut
capíte mínuatur, tanta pecunia restítuatur, quantí hae fuerínt aestímate. Ergo senatus
non f ecít quidem earum rerum usumfructum ( nec ením patera), sed p er cautionem quasi
usumfructum constituít.
(El usufructo puede constitui rse no sólo sobre los fundos y edificios, sino también sobre esclavos,
bestias de carga y demás cosas, exceptuándose las que se consumen con el uso, pues éstas, ni por
su nat uraleza, ni por el derecho civil, son susceptibles de usufructo. En el número de estas cosas
se hallan el vino, el aceite, el trigo, los vestidos, a los cuales puede asimilarse la plata acuñada,
que en cierto modo se consume con el uso diario del cambio. Pero el senado ha decidido con
objeto de utilidad que el usufr ucto pueda establecerse aun sobre estos objetos, con tal que el
heredero reciba suficiente caución. Si, pues, ha sido legada en usufructo un a sum a de dinero,
se le da en toda propiedad al legatario; pero éste da satisdación al heredero, de la restitución
de igual suma a su muerte o por su disminución de cabeza, restituirá una suma igual a su ta-
sación. El senado no ha creado sobre estas cosas un usufructo, porque era imposible; sino que
por medio de una caución, ha constru ido un cuasiusufructo.) 6
Podemos apreciar que sobre las cosas consumibles se puede establecer una espe-
l ie de usufructo, en virtud de disposiciones del senadoconsulto; aunque la fecha
del mismo no se puede establecer, puede ubicarse en los últimos tiempos de la
En el Libro 7, Título 5 del Digesto, titulado "De usufructu earum rerum, quae
II SU consumuntur vel minuuntur" (Del usufructo de las cosas que se consumen, o
disminuyen por el uso), se dice:
Senatus censuít, ut omníum rerum, quas in cuiusque patrimonio esse constaret, usus-
f ructus legari possit; qua Senatusconsulto inductum videtur, ut earum rerum, quae usu
tolluntur vel minuuntur, possit ususfructus legari.
(Determinó el Senado, que se puede legar el usufructo de todas las cosas que constase qu e
ex istían en el patrimonio de cualquiera. Por cuya constitución parece que se introdujo qu e se
pueda lega r el usufructo de aquellas cosas que perecen, o se disminuyen por el uso.f
~~~~ obstante, al parecer, conforme a la opinión de Ulpiano y según se dedu ce de
r1t ros tex tos, es te cuasiusufructo no se trataba sino de legados y a ellos es taba
lt //1/r /1'111 , p. (t () l
11 A ¡¡, .. ¡, ¡)'.111 '1 do• 1" " '• ' '' '' · ''/' , il ., p. l!llt

176 B IENES Y DERECHOS REALES
limitado. Precisamente por ello en la frase tanta p ecunia restituatur se habla de
la estimación pecuniaria de las cosas y de la promesa de restituir el precio de esta
estimación, dado que se trata de cosas consumibles.
5.2.4 Terminación del usufructo
Empecemos por el texto de las Institutas sobre la manera de terminar el usufructo.
Finitur autem ususfructus morte usufructuarii, et duabus capitis deminutionibus, máxi-
ma et media, et non utendo per modum et tempus: quae omnia nostra statuit constitutio.
Item, fin itur ususfructus si domino proprietatis ab usufructuario cedatur, na m cedendo
extra neo nihil agit; vel, ex contrario, si fructuarius proprietatem rei adquisierit, quae res
consolidatio apellatur. Eo amplius si aedes incendio consumptae fuerint, vel etiam terrae
motu, vel vitio suo corruerint, extinguí usumfructum necesse est, et ne areae quidem
usumfructum deberi.
8
(El usufructo acaba por la muerte del usufructuario; por dos disminuciones de cabeza, la máxi-
ma y la media, y por no uso, según el modo convenido y durante el tiempo determinado, cosas
todas establecidas en nuestra constitución. Se acaba si el usufructuario hace cesión de ella al
propietario, porque la cesión hecha a un extraño sería nula; y por el contrario, si el usufructuario
adquiere la propiedad de la cosa, se llama consolidación, en fi n, si el edificio se consume por
un incendio, o se derriba por un temblor de tierra o por un vicio de construcción, el usufructo
9
debe necesariamente acabarse, y no se debe ni aun sobre el suelo.)
Stgún la cita, las causas de terminación del usufructo eran: a) la muerte del usu-
lillCluario, b) la disminución de la capacidad jurídica: máxima y media, e) el no
'"~n de la manera y tiempo convenidos, d) la cesión, e) la consolidación y j) la
¡H'•n lida o alteración de la cosa.
l·:xpliquemos brevemente estas causas:
Marte: Si el usufructo pertenecía a una ciudad o corporación debía terminar
al cabo de 100 años, término de la vida de un hombre.
•o- Cn pitis dem inutionibus: La capitis deminutio mínima hacía perder el usufructo,
pero Justiniano decidió, por una constitución, que sólo la capitis deminutio
máxima hiciera perder el usufructo. Respecto de si el usufructo que un jefe
de familia había adquirido por su esclavo o por su hijo debía extinguirse por
muerte, enajenación o manumisión del esclavo o por muerte y disminuciones
de cabeza del hijo, fue muy discutida entre los jurisconsultos romanos. Sin
emba rgo, Justiniano no hizo distinciones y decidió, por una constitución, qu··
K li.H I<' t(·r min o tradu cido po r Ortol:\n de manero literal, l'H l <llli H ido t' !l r l derec ho como l:1 copi ris t/, •
llt ill ttl ln, <'~ dn ir, In di Hilli nu ( i(> n o pé rdid ;\ de In cnpm ld11d 111 1ltll1 " '1111'. <'11 el d t:rr cho ro 111:1no, po dl :<
•11'1 11 11\xi lllil , IIH'dill Y llilllilllil.
'1 1 1 lhllllllli , 11/1 tll . p 11111
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 177
el usufructo no se acabara sino con la mu erte o disminuciones de cabeza del
jefe de familia, pero además que, cuando este usufructo hubiera sido adquirido
por el hijo, a la muerte o disminuciones de cabeza del padre, éstos pasaran al
hijo. 10
~ Non utendo per modum et tempus: Significa que el usufructo termina por el
"no uso según el modo conveniente y durante el tiempo fijado"; aunque hay
discusión sobre esto, es el significado más aceptado.
~ Si domino cedatur: Frase que pertenece a Gayo y que trataba sobre la in jure
cessio, en el sentido de que el usufructuario no puede transferir su derecho a
otro, aunque sí puede ceder el ejercicio de este derecho.
~ Consumptae fuerint: La frase de Justiniano cum rei substantia expirare significa
que para que se extinga el usufructo no es necesario que la cosa haya pere-
cido completamente; basta con que ya no sea lo que era antes, es decir, que
haya perdido lo que era esencial o constituía lo principal. Así se dice en el
Digesto: que ni el edificio destruido, ni el suelo ni las ruinas están sometidos
al usufructo. En el rebaüo reducido a una sola cabeza se extingue el usufructo,
porque ya no hay rebaüo. En el caballo muerto, el usufructo no se extiende al
pellejo.' '
Finalmente, la extinción del usufructo hace que el propietario tenga pleno poder
sobre la cosa. Cu m autem finitus fuerit totus usufructus, revertitur ad proprietatem,
el ex eo tempore nudae proprietatis dominus íncipit plenam in re habere potestatem
(Cuando el usufructo se extingue en totalidad, se reúne a la propiedad y el nudo
propietario tiene desde aquel momento un pleno poder sobre la cosa). 12
5.3 El sistema francés
Planiol y Ripert, en su obra sobre el derecho civil,D hacen la distinción entre el
tkrecho real y el derecho personal de goce.
El código civil francés distinguía tres derechos reales de goce sobre cosa ajena:
,.¡ usufructo, el uso y la habitación.
1!1 1/Jidem, p. 604.
1 1 C:nius, libro VII, Ad Edictum provincia/e: Caro et corium mortui pecoris in fructu non est, quia mortu o
co usuji·uctus extingu itur ("La carne y el cuero de res muerta no pertenecen al usufructuario; po rque
lllu crta és ta, fenece el usufructo").
Po111ponius, li bro IV. Ad Quintum Mucium. Quum gregis usufructus legatus est, et usque ea nuJn cm s
¡wrlll' uit gregis, 111 grex non intelligatur, perit ususfructus (Cuando se legó el usufructo de un reba r1o, y
,1,¡,. s~· redujo n un nl!m cro qu e no consti tuye rebaño, perece el usufru cto). El Digesto dellimpemi lot'
/11 I !ÍI I illllll , 1(l il l(\ 1, ¡l . .IOCi.
1! 1 l .. ( l >l11h\ 11, P/' 1il .. p. l11lK.
1 1 1¡,.,, .,/111 , 11'1 /, 1111 11 11 , fvlt'•x l1 " · 1•!W,,
178 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 179

Dicho código define el usufructo como "el derecho de gozar cosas ajenas, como Planiol enumera nueve causas de extinción del usufructo:
el propietario mismo, pero con obligación de conservar su sustancia':
Las cosas susceptibles de usufructo en el derecho francés podían ser bienes l. La muerte del usufructuario.
muebles e inmuebles, dice el art. 581. Comentan Planiol y Ripert, refiriéndose al 2. El vencimiento del término.
usufructo: 3. La pérdida total de la cosa.
4. La renuncia del usufructuario.
No recae únicamente sobre cosas corpóreas; sus aplicaciones han recibido la mis- 5. El no uso por 30 años.
ma extensión que la de la propiedad. Así puede recaer sobre los derechos de autor, 6. La usucapión cumplida en provecho de un tercero.
sobre un establecimiento comercial, sobre créditos, sobre valores mobiliarios. Sucede 7. La consolidación.
frecuentemente que las rentas sobre el Estado provenientes de préstamos hechos a las
8. La caducidad por abuso del disfrute.
ciudades, que las acciones u obligaciones de los ferrocarriles o de otras compai'lías,
9. La resolución del derecho del constituyente. 17
están comprendidas en un usufructo: se inscriben a nombre del propietario por lo
que hace al capital; a nombre del usufructuario por lo que respecta al goce de las
mismas. Por último, comentamos que los redactores del Código Napoleónico no emplearon,
En todos estos casos se dice que hay un derecho real de usufructo. Se trata de para referirse al usufructo, el concepto de servidumbre y tampoco aceptaron la
una manera cómoda de expresarse, pero equívoca desde el punto de vista jurídico. clasificación de que pudieran ser personales o mixtas, pues remembraba el régi-
En efecto, ¿cómo un derecho real podría existir sobre un derecho de crédito que es men feudal. Sin embargo, el usufructo subsistió, diferenciándose del uso, pues no
personal? En realidad en tales casos, hay una descomposición del derecho personal, permite al usuario disponer de los frutos de la cosa.
análoga a la descomposición del derecho real en usufructo y nuda propiedad. 14
5.4 El usufructo en la legislación mexicana
Planiol y Ripert, como se aprecia, no aceptan el concepto de usufructo del código
civil francés, así como la figura romana de lanuda propiedad en el usufructo. ;Q ué es el usufructo?
En cuanto a los modos de constitución del usufructo, dice Bonnecase, siguien-
do el código civil francés, son: derivados de la ley (cónyuge supérstite, art. 767; :.>.4.1 Concepto
tt sufructo legal de las partes, art. 384; etc.); de la voluntad humana (donación,
les lamento y contrato, a título oneroso) o de la prescripción adquisitiva, la cual 1·: 1 usufructo se define en el art. 980 de nuestra legislación, en forma equivocada,
,'ntede ser de treinta años o de diez a veinte, como en el caso de que el testador legue • nm o "El derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos': Decimos que
1'1 usufructo de un bien que no le pertenece. 15 ,.,, forma equivocada porque omite el hecho de que no se altera la forma ni la
Precisamente en el mencionado art. 384 y en el art. 754 del código civil francé~ tts tancia que, desde el derecho romano, es un elemento esencial del usufructo.
se establecían tres casos de usufructo legal, a saber: La naturaleza jurídica del usufructo, en su origen, es el desmembramiento de
l.t propiedad, como lo hemos explicado en el derecho romano. Esta naturaleza
1. El derecho de goce legal otorgado al padre y a la madre sobre los bienes d(' ptddica implica que una persona (el usufructuario) tiene las facultades de usar y
sus hijos, en tanto que no lleguen a la edad de 18 años. ol hl rular (jus utendi, jus fruendi) y otra persona distinta (el propietario), la facultad
El usufructo concedido al supérstite, de los padres, sobre la sucesión de s u ~ ,¡,. di sponer de la cosa (jus abutendi), es decir, existen dos derechos reales al mismo
hijos, cuando concurre con los laterales de otra línea. 11• 111po sobre una misma cosa. De ahí surge el concepto romano denuda proprietas
3. Finalmente, el usufructo concedido al cónyuge supérstite por las leyes de 18611, ¡ 1'1 fludo propietario, por estar desprovisto del jus utendi y del jus fruendi, pero
1991 y 1925. 16 , li mnva el jus abutendi o derecho de disponer.
l'or otra parte, el usufructo es un derecho real porque faculta al titular (usu
/tlltlllurio) a usar y disfrutar de la cosa, derecho que es oponible erga omncs,
1111 ht so al nudo propietario. ·
I d ll11dnn , 1'· •1112..
1'• 1 lllltttll '< ll'•t', '1/llftltfo¡·/rllll ' llflf! tlr tli 'll 'tlillll t•i/, 11 ,111,, 1\ l,h io " • 1'1'.1 /, 1'• 1'1'
j¡, 1/•ltl••lli , 1' 1'.1'· 1' 1/•t,J, 111 , ¡• ~ Id
180 BIENES Y DERECHOS REALES
Es importante señalar que el jus utendi o derecho de uso consiste en utilizar el
bien, mientras que el jus fruendi o de disfrute significa que el usufructuario tiene
la facultad de hacer suyos los frutos que el bien produzca, los cuales pueden ser
naturales, industriales y civiles. Obviamente, tanto el uso como el disfrute deben
entenderse de tal manera que no se altere su sustancia, aunque es evidente que,
sobre todo las cosas materiales, precisamente por ser naturales, sufren deterioro,
lo que produce discrepancias entre los juristas sobre el concepto de usufructo.
Algunos dicen, siguiendo la tradición romana, que El usufructo es el derecho
real, temporal que permite a su titular usar y disfrutar de un bien ajeno sin alterar
su sustancia. Ante esta definición, algunos autores señalan, críticamente, que la
sustancia puede disminuir y alterar su forma debido a la utilización; sin embargo,
en nuestra opinión, esto no es exacto, pues en estricto sentido la alteración de
la sustancia (sub y stare) tiene otro significado: quiere decir que implicaría tales
transformaciones de la sustancia original que cambiaría radicalmente la cosa, es
decir, la alteración de la sustancia significa su deterioro económico, que no es el
caso, por lo que esta discusión me parece intrascendente.
Finalmente se señala (así lo hace Rojina Villegas) que la definición de nuestro
código al omitir que no se altere la sustancia de los bienes sobre los que recae el
usufructo, da pie a admitir el usufructo de cosas consumibles -que según lo visto
en capítulos anteriores, son los bienes que se consumen con el primer uso - con
lo que, desde el punto de vista jurídico, produce confusión entre el usufructo y el
cuasiusufructo. 18
Según el concepto que hemos adoptado, el usufructo presenta las siguiente~
características:
~ Es un derecho real, pues se otorga al usufructuario el derecho de usar y disfrutar
del bien.
~ Es oponible erga omnes: como todo derecho real, supone un sujeto pasivo
universal cuya obligación es abstenerse de impedir al usufructuario el ejercicio
de su derecho, incluso el nudo propietario.
~ Implica derechos personales entre el usufructuario y el nudo propietario co1r
derechos y obligaciones mutuos.
~ Es temporal, pues en el título de su constitución se establece que su duraci<'ln
no puede exceder, de acuerdo con la ley, de 20 años en el caso de que ¡•l
usufructuario sea una persona moral y de la vida del usufructuario si es un.1
persona física. Por eso se dice que el usufructo es vitalicio, es decir, si no Si'
estableció una duración en el documento constitutivo y se 1rata de una persor t.l
física, será vitalicio y si se trata de un a perso no moral srr:\ de 20 ::~íios . Por· L1
IH C'/1 11 .!1 11liill, / id1'r/1111/ 1'1/ 1/11'\lll'il<i, 11111 >1'111 , ~l;'•x l"' • 1111111 1' 11 11 11 IP, II
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 181
misma razón, si se establece una duración y el usufructuario fallece antes del
plazo convenido, el usufructo quedará extinguido.
~ Recae sobre un bien ajeno, pues el propietario sólo conserva el jus abutendi y
queda desprovisto del jus utendi y del jus fruendi.
~ El uso del bien implica la no alteración de la sustancia. Como ya lo expresa-
mos, evitar la alteración no quiere decir que la sustancia no se desgaste, pues
todo lo material sufre deterioro, sino que no sufra alteraciones en su forma o
sustancia que disminuyan el valor económico del bien, y si el usufructuario
lo hiciere, está obligado a restituirlo en las mismas condiciones en que lo re-
cibió, y si realizó alguna alteración tendrá que indemnizar al propietario por
el deterioro que hubiere sufrido por dolo o negligencia.
Pero, ¿qué sucede cuando se trata de bienes consumibles? Debemos recordar que
los bienes consumibles son los que se agotan con el primer uso que se hace de
¡•llos, por lo cual no se pueden restituir, sino con otros de igual especie y calidad.
1'or ello, a este tipo de derecho real sobre bienes consumibles la doctrina lo ha
1 k nominado cuasiusufructo.
En efecto, el derecho romano exceptuaba del usufructo las cosas que se con-
•, IJmían por el uso, como el vino, el aceite, el trigo, a los cuales puede asimilarse la
plata acumulada. No obstante, en el título v del Digesto, titulado De earum rerum
'flllt e usu consumuuntur veZ minuuntur, se dice:
Sena tus censuit, ut omnium rerum quas in cuiusque patrimonio esse constaret, usufructus
legari possit; quo Senatusconsulto inductum videtur, ut earum rerum, quae usu tolluntur,
vel minuuntur, possit usufructus legari.
Sed de pecunia recte caveri oportet his, a quibus eius pecuniae usufructus legatus erit.
Quo Senatoconsu lto non id ejfectum est, ut pecuniae ususfructus proprie esset; nec
cnim naturalis ratio auctoritate Senatus conmmutari potuit, sed remedio introducto
coepit quasi susfructus haberi.
(De terminó el Senado que se puede legar el usufructo de todas las cosas que constase que
l'X istían en el patrimonio de cualquiera. Por cuya constitución parece que se introdujo qu e se
puede legar el usufructo de aquellas cosas que perecen, o se disminuyen por el uso.
Pero por lo que corresponde al dinero, conviene que aquellos a quienes se les legó el usu ·
ln1 c1o de alguna cantidad den caución.
Cuya constitución del Senado no hizo que en el dinero propiamente se constituyese usu -
lniCIO; po rq ue la razón natural no se pudo alterar por la autoridad del Senado, pero introducido
19
I'Nil' n;mcdio se empezó a tener este cuasi usufructo.)
¡:¡ 1 II<~ S iusufru c to de los romanos se contempla en nuestra legislación, aunque
dp,ilrtos ;tutores co nsideran que el usufru r lu ;tri o es 1111 propietario pleno, pc"ro
1'1 11 l(,¡;l;l g lll '/ "1 ' hlll 'l l'l '' · "'' 1 //,, 11 \()(1
182 B IENES Y DERECHOS REALES
ello es un error porque si lo fuera no tendría la obligación de restituir las cosas
dadas en usufructo.
5.4.2 Formas de constitución del usufructo
Las formas de constitución de usufructo, según el art. 981 del Código Civil Federal,
son:
l. Por la ley. Por disposición del ordenamiento legal se le da el carácter de usu
fructuario, en ciertas circunstancias, a determinadas personas.
a) Cuando los bienes del hijo, sujeto a la patria potestad, no son producto de
su trabajo, sino adquiridos por cualquier otro título, la mitad del usufruct<•
corresponde a las personas que ejerzan la patria potestad (art. 981).
De la misma manera, en la disposición testamentaria por la que el
padre deja una parte o la totalidad de sus bienes a su hijo, con la cargu
de transferirlos al hijo o hijos que tuviere hasta la muerte el testador ... en
cuyo caso el heredero se considerará como usufructuario (art. 1480).
b) Cuando sea seguro que debe comenzar un legado, el que ha de entrega r
la cosa legada adquiere respecto de ella los derechos y obligaciones d~· l
usufructuario (art. 1364).
e) Cuando el legado debe concluir, en un día que es seguro que ha de llega r,
se entregará la cosa o cantidad legada al legatario, quien se considera usu
fructuario respecto de ella (art. 1366).
2. Por voluntad. El Código Civil señala "por voluntad del hombre", lo que no;;
parece ocioso, pues no hay voluntad que no sea del hombre.
En este caso algunos autores, como Rojina Villegas, afirman que pued1·
serlo también por declaración unilateral de voluntad. Sin embargo, no compa r
timos esta opinión, pues faltaría la aceptación de la voluntad del usufructuario ,
aun cuando se trate de herederos o legatarios, pues éstos, al aceptar la heren~ i.r
o legado, estarían aceptando ser usufructuarios.
Con base en esto consideramos que por voluntad el usufructo se pul·d•
constituir:
a) Por contrato, es decir, con un acuerdo de voluntad contractual oneroso ''
gratuito donde el propietario transmite el usu fructo, conservando la ntrd •r
pro pit•t l.ld, o bien que el propietario co nstit11 y; r t' i 11~-otrl"r u c l o a favo r dt· 1. 1
nll •.t rn • ,¡J lt.r ll ~rn ili r In nuda pro piedad .1 o l ~t • '• tlfl' lo y tl"lt'ller d usul ru.
111 . 1•. 11 1:1 pr ÍIIH ' I 'o~ s o se co nstit11 yv d li •,r tl rll• l11 ¡•nt '"·')~"~1.1~ l<'m, y"'' t i
.e 1\'" "lí1, 1'"'' 11 '' "' "~~'
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 183
b) Por testamento, puede constituirse el usufructo mediante la transmisión del
mismo, por legado o por reserva de usufructo universal a los herederos.
Es evidente que el testador puede instituir a una persona como legataria
de usufructo de uno o más de sus bienes. De conformidad con lo dispuesto
en la ley, los legados de usufructo, uso, habitación o servidumbre subsistirán
mientras viva el legatario, a no ser que el testador disponga que dure menos
(art. 1469). Al respecto es necesario precisar que el usufructo se encuentra
sujeto a la condición de que el legatario acepte y que muera el autor de la
sucesión.
3. Por prescripción. Por disposición de la ley el usufructo se puede constituir por
prescripción. Sin embargo, desde el punto de vista doctrinario, son mínimas
las posibilidades de que suceda, pues de tener la posesión de la cosa, hay pocas
probabilidades de que se pretenda la adquisición del usufructo y no la adqui-
sición de la propiedad. Ésta puede operar cuando la cosa se está poseyendo a
título de usufructuario y no a título de propietario.
Sería absurdo, dice Rojina Villegas, que si el poseedor está en condiciones
de adquirir la totalidad de la cosa, se conforme con adquirir simplemente a
título del usufructuario.
D.4.3 Objeto materia del usufructo
1 ~1usufructo puede recaer sobre cualquier clase de bienes, sean muebles e inmue-
bles, corpóreos e incorpóreos, derechos reales o de crédito, capitales, títulos de
' réd ito, acciones, partes sociales correspondientes a una sociedad e incluso sobre
bienes consumibles como prevé la ley.
Cabe hacer algunos comentarios respecto de ciertos bienes objeto del usu-
lructo:
•<>- Sobre capitales. Cuando son capitales sujetos a réditos, el usufructuario hace
suyos los réditos, pues son fruto del capital, pero no puede hacer uso de éste
(art. 995).
•<>- Sobre viveros. El usufructuario podrá utilizar los viveros, sin perjuicio de su
conservación y según las costumbres del lugar (art. 999).
Sobre ganado. El usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos que pue-
den obtenerse del ganado, pero está obligado a reemplazar las cabezas que fa l-
len po r cualquier causa (art. 101 3), aunque se exceptúa cuando el usufructua ri o
no tenga 1:1 url p.t.
Sohn· n H • nl ·~·: (:11 h 11% y 997), t1rbo les (tl rts. I)!JH l 10 1(;), '""'"s (ar t. 100 1),
w hr t' tlll .t 11111:r r ltq•t~lll ,111.1 (.tris. 1029 y 10 \() ) 11 ;,o iH•_' "'' ,_.lllurn (.1 11. 10 ~ 1 ~ ),
184 BIENES Y DERECHOS REALES
Como dijimos, resulta imposible enumerar todos los bienes sobre los cuales puede
recaer el usufructo, pues significaría aludir a otras leyes relacionadas con otras
materias, como el usufructo sobre los derechos de autor, sobre la propiedad in-
dustrial, las minas, etcétera.
5.4.4 Modalidades de la constitución
del usufructo
El usufructo puede constituirse sin quedar sujeto a ninguna condición o término,
es decir, puede constituirse de manera pura y simple.
Dentro de las modalidades del usufructo tenemos las modalidades típicas de
las obligaciones, de donde derivan:
a) El usufructo sujeto a condición, el cual depende de un acontecimiento futuro
de realización incierta para su exigibilidad o resolución, según que su condi-
ción sea suspensiva o resolutoria.
Algunos autores mencionan que es usufructo condicional el que depende
de un acontecimiento futuro y de realización incierta para existir. Sin embargo,
cabe mencionar que el usufructo que se celebra bajo condición suspensiva ya
existe y sólo queda pendiente su exigibilidad al cumplimiento de la condición,
como se observa en el art. 1938, relacionado con los arts. 1941 y 1942.
b) El usufructo sujeto a término se explica en el art. 985: "El usufructo puede
constituirse desde o hasta cierto día, puramente y bajo condición:' En general,
respecto del término todos los usufructos lo tienen, sea expreso o tácito; el
usufructo se establecerá en el título constitutivo del mismo y será vitalicio (es
decir, durará la vida del usufructuario) si en el título constitutivo no se expres:~
lo contrario (art. 986).
Cuando el usufructo es constituido a favor de una persona moral qul'
puede adquirir y administrar bienes raíces, sólo durará 20 años y cesará s1
dichas personas morales dejan de existir (art. 1040).
e) El usufructo constituido a favor de varias personas en forma simultánea, CII
cuyo caso les corresponde el derecho de usufructo al mismo tiempo y se i dt
extinguiendo en cada individuo hasta quedar consolidado en el nudo pro
pietario. La muerte de un usufructuario no acrece la porción de los dem:\ .~.
sino que la parte del usufructuario muerto pasa a favor del dueño. Según d
art. 983: "Si se co nstituye a favor de varias personas sin111lt:\n<.'amente, sea po1
heren ci a, st·a por contrato, cesando el dcr~·cho dl' tlll.t dt • I.L~ p~· rso na s pas:trtt
;d propi1 ·1.11 io, 1.. tl vo que al co nsliluirst el u~tdni! ltt t,¡ • llld l it ·ll' di sp11cslo qtll
.tt 11'/1 ,, ,, l11 ·· '"lt"• ll '.tdr tll 'lll :trios."
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad.. . 185
d) El usufructo sucesivo ocurre cuando el primer usufructuario lo ejerce en su
totalidad y cuando muere o falta, otro usufructuario entra a ejercerlo, y así
sucesivamente, hasta la consolidación con la nuda propiedad.
5.4.5 Duración
Por su duración puede ser temporal o vitalicio, es decir, vitalicio si no se expresa
otra cosa, siempre y cuando se trate de personas físicas.
En el caso del usufructo constituido a favor de personas morales que puedan
.tdquirir y administrar bienes raíces, durará 20 años o hasta que dichas personas
dejen de existir (arts. 986 y 1040).
5.4.6 Derechos del usufructuario
1·:1 usufructuario tiene, en términos generales, los siguientes derechos:
•o- Disfrutar los bienes ajenos (art. 980), es decir, el usufructuario puede gozar
por sí mismo de la cosa usufruct uada (art. 1002). Puede hacer uso y disponer
de los frutos de la cosa, como si fuera dueño, pero con la limitante de que no
debe alterar su sustancia y tampoco disponer de la misma, pues este derecho
corresponde al nudo propietario.
•o- Ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias vincu-
ladas con la cosa usufructuada, así como ser parte en todo litigio relacionado
con el usufructo (art. 989) .
•o- Percibir todos los frutos de la cosa usufructuada, sean naturales, civiles o in-
dustriales (art. 990). Tratándose de frutos naturales o industriales, pendientes
al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecerán al usufructuario. Los pen-
dientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario. Ni el
usufructuario ni el propietario tienen que hacerse abono alguno por razón de
labores, semillas u otros gastos semejantes. Sin embargo, esto no perjudica a
los aparceros o arrendatarios que tengan derecho a percibir alguna porción de
frutos, al tiempo de comenzar o extinguirse el usufructo (art. 981 ). Por lo que
loca a los frutos civiles, pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo
t¡ue dure el usufructo, aun cuando no estén cobrados (art. 982) .
1)isfrutar los aumentos que reciban las cosas por accesión, así como el goce
de las servidumbres que tenga a su favor la cosa usufructuada (art. 1000).
<;m.ar por sí mi smo de la cosa usufructuada, pudiendo enajenar, arrenda_r y
gr:~var su dcrt•t lto dt• II Std'r11 cto. Pero todos los c ontrato.~ <Jtlt ' 1 t•lv hrc tcrmina -
l';'tn l.(lll el w.tdltlt !11 (.111 100 2) .
( :o,..,ll d('l d,1, ., ¡," dtll .lltllt, 1.''' l.t lo1tn ,, Jl" :v i'' '" ¡Hn '" kr (1111 loor,)
186 B IENES Y DERECHOS REALES
Existen otros derechos del usufructuario, denominados por algunos autores dere-
chos especiales que, aun cuando están establecidos en la ley, suelen causar confusión.
Estos derechos son de cosas que se deterioran por el uso, de cosas que no pueden
usarse sin consumirse, el constituido sobre capitales dados a réditos, el de montes
y minas, todos los cuales están regulados en los arts. 993 a 999 y ellOOl.
~ En el usufructo de cosas que se deterioran por el uso, el usufructuario tiene
derecho a servirse de ellas, según su destino, y no estará obligado a restituirlas
al concluir el usufructo, sino en el estado en que se encuentren, pero tiene la
obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubiere sufrido por
dolo o negligencia.
~ En el usufructo que recae sobre cosas que no pueden usarse sin consumirse, el
usufructuario tiene derecho de consumirlas, pero tiene la obligación de rest i
tuirlas al terminar el usufructo, en igual género, calidad y cantidad, y si no es
posible restituirlas está obligado a pagar su valor si se hubiesen dado estimadas,
o su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo, si no fueron estimadas.
~ Cuando el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos, el usu
fructuario sólo hace suyos éstos, pero es necesario el consentimiento de l
usufructuario para que el capital se redima anticipadamente, se haga novación
de la obligación primitiva, se sustituya la persona del deudor si no se trata dr
derechos garantizados con gravamen real, así como para que el capital red i
mido vuelva a incorporarse.
~ El usufructuario de un monte disfruta de todos los productos que provengan
de éste según su naturaleza. Pero si el monte fuera para talar o de maderas dt•
construcción, el usufructuario podrá hacer en él las talas o cortes ordinario .~
que haría el dueño, acomodándose en el modo, porción o época, a las leyv·.
especiales o a las costumbres del lugar. En los demás casos, el usufructuario 11 ~ r
podrá cortar árboles por el pie, como no sea para reponer o reparar algunas dt·
las cosas usufructuadas, acreditando previamente al propietario la necesidad
de la obra. El usufructuario podrá utilizar los viveros, sin perjuicio de su conSl' l
vación y según las costumbres del lugar y lo dispuesto en las leyes respectivn·.
~ El usufructuario no tiene derecho a los productos de las minas que se explotnr
en el terreno dado en usufructo, salvo que se le conceda expresamente en rl
título constitutivo o que el usufructo sea universal. No obstante, el usufnll
tuario debe ser indemnizado por los daños y perjuicios que se le causen t o11
motivo de las obras que se practiquen para el laboreo de las minas.
5.4. 7 Obligaciones del usufructuario
F.n n:laci!'lll 1 ~111 las obligaciones del usul'r rll:l11 ;11 in, '~ '' '1 e 't,di¡•,o Civi l podt•nlll
dislirl¡', lill . d lllt nm los sigiiÍt'lli\'S SII Jlllnlo•,
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 187
11) Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo, que
consisten en:
~ Hacer, a su costa, inventario de todos los bienes, tasar los muebles y hacer
constar el estado en que se encuentran los inmuebles.
~ Dar fianza correspondiente de que disfrutará de las cosas con moderación
y que, al extinguirse el usufructo, las restituirá al propietario con sus acce-
siones ni empeoradas ni deterioradas por su negligencia (art. 1006).
¡,) Obligaciones cuando el usufructo es a título gratuito:
Además de las obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usu-
fructo, tendrá la de usar y disfrutar de las cosas con moderación y deberá:
~ Hacer las reparaciones indispensables para mantener la cosa en el estado
en que se encontraba cuando la recibió (art. 1017). Si la necesidad de las
reparaciones proviene de vejez, vicio intrínseco o deterioro grave de la cosa
anterior a la constitución del usufructo, el usufructuario no está obligado
a hacer dichas reparaciones (art. 1018). Si el usufructuario hace dichas
reparaciones debe obtener antes el consentimiento del dueño y no tiene
derecho de exigir indemnización de ninguna especie (art. 1019).
~ Responder de la disminución de los frutos que provenga de imposición de
contribuciones o cargas ordinarias sobre la finca o cosa usufructuada (art.
1024).
~ Pagar por entero el legado de renta vitalicia o la pensión de alimentos, así
como responder de las deudas hereditarias, si por sucesión se adquiere el
usufructo universal o parte de éste (arts. 1027, 1028, 1031).
~ Hacer del conocimiento del nudo propietario, si los derechos de éste son
perturbados por un tercero, por el motivo o causa que fuere. Si no lo hace,
es responsable de los daños que resulten como si hubiesen sido ocasionados
por su culpa (art. 1034).
~ Tomar a su cargo los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos
sobre el usufructo (art. 1035 in fine).
~ Restituir la cosa al nudo propietario cuando se extingue el usufructo.
') Obligaciones cuando el usufructo es a título oneroso: son las mismas que tien"
t:l usufructuario a título gratuito con excepción de las siguientes:
·o- La ob li gaci<'1n dc hacer las reparaciones convenien tes para que la cosa,
durantl' t• l lrt 'll 'llll es tipulado en el co nven io, Jllll'd.r prod11 , ir frutos l]lll'
ordi ll.lll .llllt 1111 '·< <rhit'rlí.rn de dla al IÍ t' IIIJ Hl d< Ir • IIIHT,•' < '~ .r l;\rgo dt•l
JllllJlll 1.11 Í11 (rrl lll '1)
188 B IENES Y DERECHOS REALES
~ Los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo,
corren por cuenta del propietario si el usufructo se ha constituido por
título oneroso (art. 1035).
~ Si el usufructuario no presta fianza el propietario tiene el derecho de in-
tervenir en la administración de los bienes para procurar su conservación
(art. 1O1O).
5.4.8 Obligaciones del nudo propietario
Las obligaciones del nudo propietario son las obligaciones reales que gravan la
propiedad y que se imponen a todo dueño:
~ Entregar la cosa sobre la que cae el usufructo con todas sus accesiones y en
estado de servir para el uso convenido, o a falta de convenio para su destino
o naturaleza.
~ Si el usufructo se constituyó a título oneroso, conservar la cosa y hacer las
reparaciones para que la misma, durante el tiempo estipulado en el convenio,
pueda producir los frutos que ordinariamente se obtengan de ella al tiempo
de la entrega (art. 1021). Así como responder, si el usufructo fue constituido
a título oneroso, de los gastos, costas y condenas por pleitos sostenidos sobre
el usufructo (art. 1035).
~ No estorbar el uso y disfrute de la cosa, esto es, garantizar el uso y goce pacífico
de la cosa al usufructuario.
~ Responder por los daños y perjuicios que se causen al usufructuario por vi
cios o defectos ocultos en la cosa usufructuada, cuando el usufructo se hayu
constituido a título oneroso.
~ Pagar el importe por las reparaciones que, previo aviso, realizó el usufructuario
(art. 1022).
~ Restituir al usufructuario a título universal de los bienes de una herencia o tk
parte de ellos la suma que hubiere anticipado para el pago de deudas hercdi
tarias en el momento de la extinción del usufructo (art. 1031).
5.4.9 Formas de extinción del usufructo
Son formas de extinción del usufructo, de acuerdo con el art. 1038, las siguicnll'.~
I. Por muerte del usufructuario. El usufructo tiene la característica de ser ll'lll
poral y no puede durar después de la vida del usufru ctu ari o; por esta raz<'111
también se considera vitalicio. En este caso, si sv 1! .1 lij ado un plazo y t•l
u su frullu:lrio mu cre antes, el usufru cto Sl ' t'X 1i 11)', 111 ·
1\ llli)HIII.IIll (' l'l'l'OI'dar qu (.' l U;IIldO 1' 111 '> 1111111 l11 ~ ~ : !1 :1 1 OIH nlido ,1 i.IVOI
d1 • \ oli ' ÍII , 1''- l 'o llllol ~ d1 • III.IIH' I,I l> llll'' i\';1, 111 1 . J . 1__ 1111 1\111, ]'lll 1.1 111111 ' 11 1' d1l
1 111· 1111111lo 111 d 11 d C II~ I_ illl o ii 'X IgÍI Ílldl'llliiÍ '/ ,II: ÍÓII ¡111111111'1 1 l11l11 l1111_1 l' liil ' lll)lO
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 189
primer usufructuario, sino que entra en el goce del mismo la persona que
le corresponda.
rr. Por el vencimiento del plazo en que se constituyó el usufructo, pero ya men-
cionamos que en el caso de personas morales que puedan adquirir y admi-
nistrar bienes raíces, sólo durará 20 aüos.
m. Por el cumplimiento de la condición impuesta en el título constitutivo para
la cesación de este derecho.
IV. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona (con-
solidación); aunque si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo
usufructuado en lo demás subsistirá el usufructo.
v. Por prescripción, conforme a lo previsto respecto de los derechos reales.
VI. Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto para las denun-
cias hechas en fraude de acreedores.
v 11. Por la pérdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destrucción
no es total, el derecho continúa sobre lo que haya quedado de la cosa.
v 111. Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando, teniendo
el dominio revocable, llega el caso de la revocación.
1x. Porque el usufructuario da fianza por título gratuito, si el dueño no le ha
eximido de esa obligación.
1 Hras posibles causas de extinción del usufructo son:
•t>- Cuando el usufructo se constituye a favor de personas morales que puedan
adquirir y administrar bienes raíces sólo por 20 años, después de lo cual se
extingue el usufructo (art. 1040).
•t>- Si el usufructo se constituye sobre un edificio, y éste se arruina en un incendio
por vetustez o algún otro accidente, el usufructuario no tiene derecho a gozar
del solar ni de los materiales, pero si estuviese constituido sobre una hacienda,
quinta o rancho de que sólo forma parte el edificio arruinado, el usufructuario
podrá continuar con el usufructo del solar y los muebles (art. 1042).
Si la cosa usufructuada fuere expropiada por causas de utilidad pública, el
propietario está obligado a sustituirla con otra de igual valor y análogas con-
diciones o a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indem -
nización por todo el tiempo que debería durar el usufructo. Si el propietario
opta por lo último deberá afianzar el pago de los réditos (art. 1043).
l•ln :ilmcnte, es importante hacer algunas aclaraciones sobre la no terminación del
ll '• tll ructo:
u) ¡:, ¡ illl¡wdillll'lilll l1 ! 111po~oil por caso fort1dlo o ltl• 1 ,, llhl )'"l 111 1 I 'X Iingut· el
190 BIENES Y DERECHOS REALES
del impedimento se tendrá por corrido para el usufructuario, de quien serán
los frutos que pueda producir la cosa durante éste (arts. 1045 y 1046).
b) E! usufructo tampoco se extingue por el mal uso que haga el usufructuario de
la cosa, pero si el abuso es grave el propietario puede pedir que se le ponga en
posesión de los bienes, obligándose al usufructuario a pagar anualmente, bajo
fianza, el producto líquido de los mismos por el tiempo que dure el premio
de administración que el juez acuerde (art. 1047).
e) Cuando termina el usufructo, los contratos que respecto de él haya celebrado
el usufructuario no obligan al propietario y éste entrará en posesión de la
cosa sin que contra él tengan derecho quienes hayan hecho contratos con el
usufructuario para pedirle indemnización por la disolución ni por las estipu-
laciones de éstos, que sólo pueden hacer valer contra el usufructuario y sus
herederos, salvo lo dispuesto en el art. 991 (art. 1048).
Para concluir este tema, resulta oportuno comentar respecto de lo que nuestrn
legislación denomina usufructo de cosas consumibles.
En el derecho romano primitivo las cosas consumibles eran consideradas re
fractarias al usufructo, pero más tarde se admitió esta institución.
El quasi usufructus romano surgió cuando el testador dejaba a una persona la
propiedad y a otra el usufructo de todo o parte de un patrimonio, en el que habla
cosas no consumibles y cosas consumibles. Estas últimas se atribuían al usufru
tuario en propiedad, en virtud de que resultaba imposible devolverlas y, por tal
motivo, la obligación del usufructuario era devolver otras de la misma cantidad,
especie y calidad.
Dice el Digesto:
Senatus censuit, ut ómnium rerum, quas in cuiusque patrimonio esse constaret, us11
fructus legari possit; qua Senatusconsulto inductum videtur, ut earum rerum, quae 11'·
tolluntur veZ minuuntur, possit usufructus legari.
(El senado determinó que se puede legar el usufructo de todas las cosas que constase que exist 1,111
en el patrimonio de cualquiera. Por cuya constitución parece que se introdujo que se pul'tLI
legar el usufructo de aquellas cosas que perecen o se disminuyen por el uso.) 20
Se trata de una especie de usufructo que recae sobre cosas de consumo y cuya
fecha de introducción por el Senado se desconoce, pero se cree que quizá oc u rri11
en los últimos tiempos de la República.
Los comentadores han dado a este usufructo el nombre de cuasiusufructo, q11r
se deduce del derecho romano y que, aunque no perlctH'rt' a t-1, es exacta.
•o P/gnl' ' 11111" .t ¡•illllll, 11111111 V, 1' lllli
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 191
Gayo hace notar que el Senado no ha podido hacer que el derecho legado de esta
tll <lnera fuese un usufructo, pero con el auxilio del remedio introducido, comenzó
o1 considerarse usufructo: sed remedio introducto coepit quasiusufructus haberi. 21
De acuerdo con lo anterior, se denomina cuasiusufructo al usufructo que recae
•,o hre cosas consumibles. Esta figura es frecuente, pero es un error denominarla
1 1\/ ~fructo , como lo hace nuestro Código Civil. Pensamos que es más exacto con-
td crarla cuasiusufructo y a veces se le denomina usufructo imperfecto.
Sin duda, la denominación de cuasiusufructo parece ser más acertada y es
td optada por algunas legislaciones, como la italiana, y apoyada por juristas im-
jiOrlantes, como Louis Josserand, Ambroise Colin y Henri Capitant.
''.5 Derechos reales de uso y habitación
!,.1 última parte de este capítulo trata de otros derechos reales en los cuales se hace
l'l desmembramiento o desgajamiento de la propiedad: el derecho real de uso y el
¡/, ·rccho real de habitación. Su alcance, en cuanto a los derechos que otorgan, es
llt,ts corto que el derecho real de usufructo, por lo que su frecuencia en la vida
diMi a es menor.
1.:.>.1 Conceptos
1 ~ 11 un primer acercamiento diremos que el uso es el derecho real que confiere a
11 lilular, esto es, al usuario, el derecho de percibir los frutos de una cosa ajena,
t••¡t tc ridos para alimentarse él y su familia, mientras que el derecho real de ha-
¡,¡¡ .tt ión confiere al habituario el derecho de ocupar, de una cosa ajena, las piezas
•Jih' requiera para vivir él y su familia.
.• :J.2 Uso y habitación en Roma
111, ,. el Digesto, en el Libro 7, Título vu: De usu et habitatione: Constitututr etaiam
111d11s usus, id est sine fructu, qui et ipse iisdem modis constituí solet, quibus et
ll '• ftuclus (También se constituye el uso solo, esto es sin el usufructo: el cual se
,,, .¡,.constituir de mismos modos que el usufructo).
1·:1 usuario tiene todo el uso (jus utendi) en derecho estricto, y sería un error
l't' ll \.tr que el usuario no tiene derecho al uso sino por efecto de sus necesidades.
N"¡·,¡¡\ obligado a dejar a quien pertenecen los frutos sino lo que es indispensable
, , .~, ., , h;I<.:C r nacer y recolectar estos frutos. Pero el usuario no puede tomar abso -
lttl ll ttH'Ille ningún producto de la cosa, ni fruto natural o civil (jus .fmendi), de la
• 11 :; .1 , (slt' era el derecho es ! rielo.
1 I " ' Y" • 111 11/llllrl \, 11111 ' 1111'• i\ i 11 '~ 1 , \liiloollli 'o l ii ol 1 1'111 , 1'1' -' 1·1 y ¿ 1:1

192 BIENES Y DERECHOS REALES
Sin embargo, la interpretación de los jurisconsultos introdujo algunas modi-
!lcaciones por diferentes razones, bien porque el solo uso no procuraba ninguna
ventaja, o bien porque las voluntades de los testadores deben ser interpretadas
favorablemente, la jurisprudencia concedió a los usuarios algunos frutos, limitados
22
a las necesidades diarias.
El uso es menos extenso que el usufructo, según Ortolán en la Explicación
/listórica de las Instituciones del Emperador Justiniano:
Minus autem jurís est in usu quam in usufructu. Namque is qui fundí nudum habet
usum, nihil ulteríus habere íntelligitur quam ut oleribus, pomis, jloribus, faeno, stramen-
tís et lignis ad ususm quotídianum utatur. In eo quoque fundo hactenus ei morarí lícet,
ut neque domino fundí moles tus sit, neque iis per quos opera rustica fiunt ímpedimíento.
Nec ulli alii jus quod habet aut locare, aut vendere, aut gratis concedere potis: cum is
qui usumfructum habet possit haec omnía facere.
(Pero hay menos derecho en el uso que en el usufructo; porque el que tiene el mero uso de
un fundo sólo tiene el derecho de coger de él las legumbres, los frutos, las flores, el forraje,
la paja y leña para su uso diario. Puede también vivir en el fundo, con tal que no perjudique
al propietario y que no le ponga obstáculos a los trabajos de la agricultura, por lo demás, no
puede alquilar, vender o ceder gratuitamente su derecho a nadie aunque el usufructuario pueda
hacerlo.) 23
<:o mo se aprecia, el usuario sólo tiene el jus utendi o la facultad de habitar y usar
1~1 habitación por entero, los cuales tienen poca importancia en relación con el
lu ndo. Por ello, los jurisconsultos habían concedido por extensión al usuario al-
gunos frutos para su uso diario, aunque no todos estaban de acuerdo, pues unos
opinaban que el usuario debía consumirlos en el mismo lugar y otros planteaban
qu e estaba permitido conducirlos a la ciudad.
El usufructuario, a diferencia del usuario, tiene derecho a todo el uso y a todos
los frutos. El usuario tiene derecho a todo el uso, ¿por qué no le es permitido hacer
que otro lo aproveche? Porque arrendar o vender los beneficios del uso ya no es
us,H, sino sacar de la cosa un producto civil; por ello era preciso también prohibi1
b cesión gratuita, pues era burlar la prohibición, amén de que el placer de dar e~
también un producto para el donador. Éstos son los argumentos de por qué en el
derecho romano, aunque el uso comprende todos los servicios, debe ser ejercido
·xclusivamente por el usuario.
Asimismo, cuando se tenía el uso de un esclavo, el usuario sólo tenía derecho
de usar él mismo de sus trabajos y de sus servicios, pero no podía transferir e~->11
derecho a otro. Esto mismo ocurría con los animales de carga.
11 ( )¡ '""'11 ' il/1 111 ' 111' j¡()'l y li \ll
'' 1/Jid,ul. 11 1olll
Capitulo 5. DoHnl ornbramiento de la propiedad ... 193
El jefe de familia se repula que usa la cosa por sí mismo cuando la emplea
para su mujer o para sus hijos, porque el uso de todas las cosas es común entre
marido y mujer. Si se lega el uso de un rebaño menor (carneros), el usuario no
puede coger leche, lana o corderos porque éstos son frutos, aunque sí podía ser-
virse del rebaño para estercolar su campo. Esto, de acuerdo con el estricto derecho.
Sin embargo, este uso de un rebaño es casi nulo, pues prácticamente no concedía
ningún derecho. Por ello Ulpiano, en el Digesto, opina que el usuario puede coger
un poco de leche, pues tratándose de un legado, la voluntad del de cuius no debe
tener una interpretación tan rígida.
Podemos decir, siguiendo el derecho romano, que en algunos casos el uso
se asemeja al usufructo, pues de lo contrario el primero no tendría sentido, por
ejemplo, por una decisión de Adriano, haría inútil el legado de uso de un bosque
de maderas de corte, como ocurre con el legado sobre las cosas de consumo.
Por último, el uso, los frutos y la propiedad pueden pertenecer, separadamente,
a tres personas diferentes.
Ulpiano, en el Digesto, dice:
Usu legato si eidem fructus legetur, Pomponius aít confundí eum cum usu. Idem ait, et
si tibi usus, mihi fructus legetur, concurrere nos in uso, me solum fructum habiturum.
(Si es legado el uso al mismo tiempo que se legase el fruto, dice Pomponio, se confunde con el
uso. También dice que si a ti se te legó el uso y a mí el fruto, concurrimos nosotros en el uso,
pero yo sólo tendré el fruto.)
Ahora bien, Ulpiano agrega:
Poterit autem apud alium esse usus, apud alium fructus sine usu, apud alium proprietas;
veluti si qui habet fundum, legaverit Titio usum, mox heres eius tibi fructum legaverit,
vel alio modo constituerit.
(También podrá tener uno el uso, otro el fruto sin el uso y otro la propiedad. Como si el que tiene
el fundo legase a Ticio el uso, después su heredero te legase o dejase de otro modo el fruto.) 2' 1
',obre la habitación, para los romanos no era ni uso ni usufructo, sino un derech o
' 'lilt:ramente particular.
Si un testador lega la habitación surge, según Ortolán, una controversia, pues
1111os dicen que se trata de la casa misma, de modo que la habitación ha sido lega-
,¡,, en propiedad, pero otros plantean que sólo se legó la facultad de habitar. Aunque
' 11 l·llo surge la duda de por cuánto tiempo, y las opiniones también se encuentran
d1 v1didas: unos piensan que es por un año y otros, por toda la vida.
l 1 lll,1;nlu, 1 \11111 '7, lllnlo H, \ ~ , ,\ , p . J I ~ .
194 BIENES Y DERECHOS REALES
Ahora bien, ¿qué beneficio otorga el legado de habitación?, ¿será como en el
uso de ocupar la casa con su familia o como en el usufructo de alquilarla?
La opinión más generalizada era asimilarla con el uso, con la prohibición
de arrendar. Aun cuando no estaba enteramente asimilada en cuanto a su natu-
raleza, la habitación no era una servidumbre personal, un derecho único o una
desmembración de la propiedad y no podía destruirse nunca por el no uso o por
la disminución de cabeza.
Dice el Digesto:
Si habitatio legetur, an perinde sit atque si usus, quaeritur. Et effectu quidem ídem
paene esse legatum usus et habitationis et Papinianus consensit libro octavo decimo
quaestionum. Denique donare non poterit, sed eas personas recipiet, quas et usuarius:
ad heredem tamen nec ipsa transit, nec non utendo amittitur nec capitis deminutione.
(Si se lega la habitación, era lo mismo que si se legase el uso; así lo siente Papiniano en las
cuestiones del libro décimo octavo en cuanto al efecto, pues casi es lo propio el legado del uso
que el de habitación. Finalmente, no podrá donar, pero podrá recibir las mismas personas que
el que tiene el uso: el derecho de habitación no pasa al heredero, ni se pierde por el no uso, ni
por la disminución de capacidad.) 25
5.5.3 Uso y habitación en el derecho francés
Julien Bonnecase hace una breve referencia al derecho de uso y habitación, dicien-
do que en los arts. 625 a 636 se refieren a ellos detalladamente, y agrega: el uso
"es un usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia", en tanto
qu e la habitación no es otra cosa que el derecho de uso establecido sobre un3
lasa. 26
Por su parte, Planiol y Ripert explican, siguiendo más o menos el derecho
romano, que el uso es un derecho real de la misma naturaleza que el usufructo,
pero con menor extensión. Los derechos que comprende el usufructo (el derecho
dl' usar y el derecho a percibir los frutos) en el uso sólo comprende el primero,
ll amado nudus usus, id est sine fructus en el derecho romano. Éste añade un derecho
limitado sobre los frutos, del que el usuario no debería tener derecho, pero le fui'
co ncedido desde el derecho romano para el uso simple de la cosa y no procura m:\¡,
que un beneficio insignificante. De este modo, el usuario de una finca rural tenl.t
derecho de aprovechar algunos pequeños frutos necesarios para su subsistenci.1
El ar t. 630 del código civil francés permite al usuario percibir frutos de la co~. t
en tanto satisfagan sus necesidades y las de su familia, es decir, las personas qut
viven bajo su cargo (cónyuge, hijos, criados, etcétera).
"i //¡/¡/¡ '1 11 , llhHo 7, lflldo H, 10 , ¡> : 11 ~.
111 111111111'1 oi'H', P/ 1 1 lf , 1' )11\
J
Capítulo 5. Dosmombramiento de la propiedad... 195
El uso queda sometido a las reglas del usufru cto, aunque Planiol y Ripert
señalan, al menos, dos diferencias:
a) E! uso jamás se establece por la ley.
b) El usuario no puede arrendar ni ceder su derecho, pues el uso es una especie
de limosna hecha en consideración de la persona.
Sobre el derecho de habitación mencionan que ésta no era sino un derecho de uso
aplicado a una casa, pero la utilización de expresiones ambiguas de los testadores
diciendo usus, fructus, habitationis, produjo problemas, pero no fue sino hasta la
constitución de Justiniano del 530, que se hizo del derecho de habitación un dere-
cho especial semejante al usufructo, ya que comprendía el derecho de arrendar y
no estaba el habituario obligado a habitarla personalmente, aunque el código civil
francés suprimiría esto. El que tiene un derecho de habitación no puede arrendar
ni ceder su derecho.
Dice que el derecho de habitación (derecho real y vitalicio) nunca es concedido
por la ley. El derecho de habitación, regulado por el código civil francés, conce-
dido a la viuda es como un crédito de corta duración.
5.5.4 El derecho de uso y habitación en nuestra legislación
Jo:! uso puede definirse como el derecho real y temporal que permite a su titular (el
usuario) hacer suyos los frutos que de un bien ajeno requiera para la satisfacción
de sus necesidades y las de su familia.
Puede recaer sobre cualquier bien, con excepción de los que sean consumibles.
La habitación también es un derecho real y temporal que permite a su titular
(el habituario) ocupar gratuitamente las piezas que requiera, de una casa ajena,
para él y su familia.
Las diferencias entre el derecho de uso y el de habitación son:
•o- El uso puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles, en tanto que la habi -
tación sólo puede recaer sobre una casa habitación, es decir, un bien raíz.
•o- El uso puede ser oneroso o gratuito, mientras que la habitación, por definición
de la ley, es gratuita.
i{t'spccto de la regulación del uso y la habitación siguen las mismas reglas gene-
1,tl l's del usufructo:
1·:1 usuario y el habituario deben formar inventario, otorgar fianza, ha cer co ns
1.11' el l'SI:tdo en que se encuentran los inmtt t'hlt·~. dl'hen tasar los muebles,
1'1 ( t'· l (' 1 '1
196 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 197

-o- Tienen obligación, durante el disfrute, de cuidar y conservar la cosa sin alte-
rar la forma ni la sustancia -como en el usufructo- , de manera que no se Actividades
menoscabe el valor económico de la cosa.
1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente correspondiente a este capítulo:
-o- Responder de las cargas de la cosa.
-o- Restituir la cosa al momento de extinguirse y responder por los daños y per-
juicios por el deterioro o pérdida de la cosa. Concepto
-o- Las formas de extinción del uso y de la habitación son iguales que las del

i
usufructo. Obligaciones del usufructuario
Usufructo en Roma Constitución del usufructo
Cosa o bienes sobre los que se constituye
En cuanto a las disposiciones específicas se pueden mencionar: Terminación del usufructo

-o- El uso da derecho para percibir los frutos de una cosa ajena que basten para ) Planiol y Ripert
Derec11o francés
satisfacer las necesidades del usufructuario y su familia aunque ésta aumente Derecho real J Código civil francés
(cabe la observación de cómo el código denomina al usuario, en forma errónea, de usufructo
usufructuario) (art. 1049). o Concepto
m e
-o- La habitación da la facultad de ocupar gratuitamente en casa ajena las piezas ·o
::;¡
Forma de constitución
.S- ·~
necesarias para sí y para las personas de su familia (art. 1050). u~ Objeto materia ctel usufructo
::;¡.O
El usufructo en la legislación Modalidades
-o- Cuando el derecho de uso y el de habitación recaen sobre un edificio, el usuario .!= "'
::;¡.<::
Duración
~ >, mexicana
y el habituaría no pueden enajenar, gravar o arrendar, ni en todo ni en parte, Derechos del usufructuario
el derecho a otro, y estos derechos tampoco pueden ser embargados por sus Obligaciones del usufructuario
acreedores (art. 1051). Obligaciones del nudo propietario
Formas de extinción
-o- Los derechos y obligaciones del usuario y del habituaría serán los que se es-
tablezcan en los respectivos títulos (art. 1052).
Conceptos
•o- Cuando se tiene derecho de uso sobre un ganado, las crías, leche y lana pueden
aprovecharse en la cantidad que baste para su consumo y el de su familia (art.
Derechos reales de
1054). uso y habitación Uso y habitación en Roma
•o- Cuando el usuario consume todos los frutos o el habituario ocupa todas las
piezas de la casa, quedan obligados a cubrir todos los gastos de cultivo, repa El derecho de uso y habitación en nuestra legislación
raciones y pago de contribuciones. Si sólo se consume parte de los frutos y se
ocupa parte de la casa, no deben contribuir en nada, siempre que al propietario
le quede una parte de los frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los
gastos y cargas (art. 1055). 11. Realice las actividades siguientes:
-o- Si los frutos que quedan no alcanzan a cubrir los gastos y las cargas, la parll·
que falte será cubierta por el usuario o el habituaría (art. 1056). De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
l. Identifique con un ejemplo el derecho real de habitación.
2. Haga un análisis y compare el derecho real de usufructo, de uso y de
habitación.
3. Identifique un ejemplo de derecho de usufructo que usted conozca.
'1. Exp lique el usufructo en el derecho romano y en nuestra legislación .
.). J·:x porip,.t ~. 11 opinión sobre el usufru cto de hi¡ • r~t •s consumibles <Jlll' (011
lt ' I11Jll l 1 lllll '~ lr.t lt·gisl.i r iún .
 Capítulo 5. smembramiento de la prop iedad... 199
198 BIENES Y DERECHOS REALES

7. El usufructo se extingue por:

6. Explique cómo podrá constituirse el derecho de uso y el de habitación a) Muerte del usufructuario.
por prescripción. b) Muerte del nudo propietario.
7. Formule un ejemplo de usufructo por prescripción. e) Voluntad de los herederos.
d) Disposición del albacea.
III. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas en el texto de este capítulo. 8. El usufructo es simultáneo cuando ...
a) Son varios los herederos.
b) Se constituye a favor de varias personas y cada uno lo va ejerciendo
l. Derecho de usar una cosa.
cuando le toca.
a) Jus fruendi.
e) Se constituye por varios nudos propietarios.
b) Jus abutendi.
d) Se constituye a favor de varias personas al mismo tiempo y al extin-
e) Jus utendi.
guirse en cada una de ellas se va consolidando en el nudo propietario.
d) Nuda propiedad.
2. Indica que el derecho poseído ha quedado desnudo. 9. El usufructo cuando está sujeto a un acontecimiento futuro de realización
incierta se dice que es:
a) Nudus usus.
a) Un usufructo condicional.
b) Nudus fruetus .
b) Un usufructo a plazo y condicional.
e) Nuda proprietas.
e) Un usufructo a término.
3. Es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos sin alterar
d) Un usufructo que se cumplirá en el futuro.
su forma ni sustancia. e) Un usufructo cuya existencia nunca llegará.
a) Derecho real de habitación.
b) Derecho real de usufructo. 10. Cuando el usufructo es sobre capitales sujetos a réditos, el usufructua-
rio ...
e) Derecho real de uso.
a) Hace suyos los capitales, pero no los réditos.
4. El usufructo cuyo titular es una persona moral tiene una duración de:
b) Debe regresar los réditos más los capitales al nudo propietario.
a) 50 años. e) Hace suyos los réditos pero no los capitales.
b) 25 años. d) Se queda con el capital sin autorización del nudo propietario.
e) 20 años.
11. Es obligación del usufructuario:
d) 10 años.
a) Hacer a sus expensas un inventario, tasar los bienes muebles y cons\:tr
5. El término del usufructo, si no se expresa en el título constitutivo, es:
el estado en que se hallen los inmuebles.
a) Por 20 años. b) Avisar al nudo propietario sobre el uso que le dará al bien.
b) Hasta la muerte del nudo propietario. e) Usar y disfrutar las cosas sin ninguna limitación.
e) Por tiempo indefinido. d) Hacer las reparaciones indispensables para mantener la cosa, p('ro n
d) Hasta la muerte del usufructuario. costa del propietario si el usufructo fue oneroso.
6. Si el usufructo recae sobre cosas que no pueden usarse sin consumirse.
!2. Los frutos del usufructo pueden ser:
el usufructuario .. . a) Naturales, artificiales y mercantiles.
n) No las puede consumir. b) Civiles, mercantiles y penales.
/1) Las puede co nsumir, pero no tien e b obligación de restituirlas.
) Mercantiles, naturales y artificiales.
d Las puede con sumir, pero siempn· l'll\H'\'.•11.\ tosas di stintas no i111 d) Naturales, industriales y civiles.
por\:utdo su gl'' ll l'I'O, ~:alid:Hl y 1 .tlll111.1d
riJ P.~.\;'1 ohli¡•,.tdn .t l'·'l'··" ~ ~~ v.dn1
200 B IEN ES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 201

13. El usufructuario tiene derecho a: 19. Explique tres formas de constituir el usufructo.
a) Gozar por sí mismo de su derecho o de enajenarlo, gravarlo o arren- a)
darlo. b)
b) Gozar de la cosa sin servidumbres. e)
e) Realizar mejoras aunque se altere la naturaleza o sustancia.
20. Explique cuatro obligaciones del usufructuario.
d) Disfrutar de los aumentos de la cosa pero no tiene el derecho del
a)
tanto.
b)
14. Es una obligación del nudo propietario: e)
a) Hacer las reparaciones necesarias si el usufructo se constituyó a título d)
gratuito.
21. Explique cuatro derechos del usufructuario.
b) Abonar los intereses de la suma pagada por cargas y contribuciones u su-
a)
fructuarias para mantener íntegra la cosa, si el usufructo fue oneroso.
b)
e) Restituir los bienes al usufructuario al concluir el usufructo.
e)
d) Indemnizar al usufructuario al final del usufructo por las reparaciones
d)
que realizó sin previo aviso.
22. Explique cinco formas de extinción del usufructo.
15. El usufructuario cuando es sucesivo se extingue:
a) Por muerte del nudo propietario. a) -- - -- --
b)
b) Por muerte del primer usufructuario.
e)
e) Por muerte del último usufructuario.
d) ·-- -- · - -
d) Sólo por muerte simultánea de todos los usufructuarios. ·-· ---~·-·----

e)
16. Derecho real y temporal que recae sobre cualquier tipo de bien con ex
23. Explique los derechos específicos del usuario.
cepción de los inmuebles.
a) El usufructo.
b) El uso.
e) La habitación.
d) El uso cuando recae sobre montes. 24. Explique los derechos específicos del habituaría.
17. Otorga el derecho a percibir los frutos de cosa ajena que basten a lai-
necesidades del titular y de su familia. ··----
a) El usufructo.
b) El uso. 25. Explique las obligaciones del nudo propietario.
e) El usufructo oneroso.
d) El usufructo gratuito.

18. Los romanos consideraban que era una situación de hecho y que era Ull ,l
especie de limosna. 26. Explique el significado de "nuda propiedad':
a) El usufructo gratuito.
b) 1-J li SO.
e) 1.. 1 h.1hit.1Ción.
¡/) Jl i ll 'l lilllllltl O ll t't"OSO.
 '.,..
.;~

.,
202 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 6
27. ¿Qué es el nudo propietario y por qué se le denomina de esa manera?

28. ¿Qué obligaciones tiene el usufructuario frente al propietario cuando el

usufructo es oneroso?
Servidumbres
-----·

<>bjetivos

\1 finalizar el alumno:

Entenderá el concepto de servidumbre.

Identificará los principios rectores de la servidumbre en el
derecho romano.
Reconocerá la clasificación y las formas de constitución y
extinción de las servidumbres en el derecho romano.
<:o mprenderá los elementos de las servidumbres.
(:o m prenderá las servidumbres en el derecho francés.
Analizará las servidumbres en el marco de nuestra legislación.
204 B IENES Y DERECHOS REALES
Introducción
Los juristas suelen mencionar la dificultad que implica definir la servidumbre; tal
vez por ello han abundado en conceptos sobre ella. En este capítulo se comentan al-
gunos de estos conceptos con la finalidad de encontrar la definición más adecuada.
La servidumbre alude, sin duda, a una limitación de la propiedad, sin que su
estudio quede delimitado en esa óptica. Nosotros la estudiaremos como un derecho
que cumple a la perfección con las características de los derechos reales.
Si bien es cierto que la servidumbre deriva de una cualidad impuesta a la cosa,
por medio de ésta quien disminuyó su derecho aumentó el ajeno.
6.1 Concepto
El concepto de servidumbre puede apreciarse desde dos perspectivas: como un
gravamen sobre un predio, sentido en el cual es una carga para su propietario y, en
contraposición a lo anterior, y analizado desde el ángulo del beneficiario, como el
derecho real que posee el propietario de un predio para aprovecharse de otro predio.
De aquí se desprenden dos concepto:;, en mi opinión igualmente válidos, sólo
que plantean dos ángulos diferentes. De esta manera, y tomando la perspectiva de
un gravamen sobre un predio, podemos definir las servidumbres como:
Los gravámenes reales que se imponen a favor del dueño de un predio
y en consecuencia a cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño,
para beneficio del primero.
Esta definición, como lo veremos después, es acorde con la concepción fran cc~, ,
de la servidumbre.
También podemos apreciar que se construye a partir de la observación drl
predio que la soporta, por lo que destaca el carácter de gravamen real. Pero ,-.¡
por el contrario partimos desde el punto de vista del propietario del predio d11
minante, el concepto es distinto.
El derecho real accidental y perpetuo mediante el cual el dueño de un
predio dominante puede aprovecharse de un predio sirviente en los tér
minos del título constitutivo de la misma o para impedir al titular del
predio sirviente determinados actos sobre el mismo.
Ambos conceptos serán explicados y comentados más adelante; sólo dircmw, q111
es inaceptable referirse a la servidumbre como gravamen real a ca rgo de un p11 ' di11
El grava nwn 110 p11nk recaer sobre las cosas directamen te, pues és t:ts no p1H'tlt 11
.'H' I' s uj¡•to.~ dt .¡, 11 ' '' "· 1'11 todo caso, st•rfa 1111 grnvnllH'It sohn· d propÍI'I.ll 111
Capítulo 6. Servidumbres 205
6.2 Principios rectores de las servidumbres
en el derecho romano
La época del derecho romano fue el periodo en que se desarrolló de manera mi-
nuciosa el estudio de las servidumbres, a tal punto que las legislaciones actuales
poco han agregado a lo hecho entonces. Podemos decir incluso que hoy se ha
legislado este derecho real en forma deficiente y defectuosa.
Ahora bien, sobre las servidumbres dice el Digesto: Servitutes aut personarum
sunt, ut usus et usufructus, aut rerum, ut servitutes rusticorum praediorum et ur-
banorum (Las servidumbres o son personales como el uso y el usufructo, o reales
como las servidumbres de los predios rústicos y urbanos) .1
Las servidumbres tuvieron su origen en Roma y se vincularon particularmente
con la práctica agrícola. En la explotación del campo era conveniente, para mayor
beneficio de la comunidad, que algunos propietarios aceptaran una restricción en
sus derechos de propiedad, a fin de que los propietarios de los predios circundan-
tes pudieran aprovechar, por ejemplo, un camino más corto hacia otro camino o
carretera pública o disfrutar del agua que sobraba en otro predio; si se analiza, la
molestia sufrida era pequeña en comparación con el beneficio sobre todo para
la comunidad. Cuando Roma creció estas servidumbres pasaron a la ciudad y
por la necesidad de que predios contiguos (en algunos casos no contiguos) pu-
dieran servir a otros, se empezaron a constituir las servidumbres como dere-
chos reales, los cuales conceden, como dice Enneccerus, un disfrute limitado e
inmediato.
Constituidas las servidumbres y reguladas por las leyes romanas, los juristas
identifican diversos principios rectores de la servidumbre; nosotros, de acuerdo
LOn el Digesto, podemos identificar los que consideramos más importantes:
1. La servidumbre se establece en razón de la utilidad
objetiva del fundo
li.n el Digesto se explica esto al decir: Ut ponum decerpere liceat, et ut spaliari, el
11/ coenare in alieno possimus, servitus imponi non potest (No se puede imponer
't l ' l vidumbre de que se pueda coger fruta, pasearse o cenar en el predio ajeno). 2
La servidumbre se ejerce dentro de los límites de las necesidades del fun
.lo :ti que beneficia y no puede desligarse de éste, tampoco enajenarse como de
lt 't ho independiente. El cambio de titulares, ya sea por sucesión o por cua lquier
11 l(,;dtlgut•z dt· l'ottM'I ,1, li/ Oi¡:cslo del emperador fu stiniano, tomo 1, Libro Oclavo, Tiru lo 1, 1, 1 ·:~ 1 . 1
¡,¡,., 111111'11111 ltl('"l'•' t'll11 11 "'' l 1111iquc Vi cc nlc, Madrid, 1H7fl. p. 3 18.
' ¡¡,,,¡,.,,, /1/,t¡o 'l /11, 11, 1, H
206 BIENES Y DERECHOS REALES
otro medio jurídico, no afecta la existencia de la servidumbre. La servidumbre
necesariamente es una utilidad objetiva para un fundo.
El Digesto plantea: Quum fundu s fundo servit, vendito quoque fundo servitutes
sequuntur; aedificia quoque fundis, et fundí aedificiis eadem conditione serviunt
(Cuando un fundo debe a otro servidumbre, sigue ésta al que vende. También los
edificios deben servidumbre a los fundo s, y éstos a aquéllos). 3
2. La utilidad de la servidumbre debe ser permanente
Es importante descifrar el significado de "utilidad permanente", en virtud de las
distintas interpretaciones que han hecho los juristas.
La perpetua causa (utilidad permanente), comenta Juan Iglesias, es identificada
por algunos como la perpetuidad de la servidumbre con la perpetuidad de la utili-
dad; otros identifican la perpetua causa con el fin de la servidumbre, mientras que
para otros la perpetua causa es continuidad o estado ininterrumpido. Perozzi opina
que la perpetua causa, en el derecho clásico, no era un requisito de la servidumbre.''
3. Los predios han de ser vecinos
No se puede tener servidumbre a cargo de un fundo propio: Nulli res sua servil ,
pues atenta contra la naturaleza jurídica de la servidumbre. De modo que si l'i
fundo es propio no tiene sentido la servidumbre, pues su utilidad es para que hay.1
un mejor aprovechamiento de un fundo y, con ello, obtener un beneficio soci;tl
Aunque, como dijimos, es un derecho real, necesariamente requiere que haya do•.
predios vecinos de distinto propietario.
El Digesto lo expresa de esta manera: In re communi nemo dominorum iut•'
servitutis, neque facere quidquam invito altere potest, necJUe prohibere, quo m itlll i
alter faciat; nulli enim res sua servit... (En la cosa común ninguno de los se.í'í01 n
por razón de servidumbre puede hacer cosa alguna contra la voluntad del o t 1'1,
ni prohibir que el otro la haga; porque a ninguno le debe servidumbre lo qut· ,.
suyo ... ). 5
Por otra parte, es importante señalar qué se entiende por "vecindad de prcd ic 1
El hecho de que los predios sean vecinos no significa que sean contiguos, ¡H u
puede haber servidumbre entre predios o fundos separados por una vía púhli, 11
Si intercedat solum publicum, ve/ via publica, neque itineris actusve, neque altiu s lolirll•ll
servitutes impedit, sed immittendi, protegendi, proiiciendi, item fluminum el slillft/¡, ¡,,
rum servitutem impedit, quia coelum, quod supra id solum intercedit, liberum csst• ,¡,.¡,, 1
3 luirlem , D igesto, R, ~. 12.
~ ). l glcs i ~s. /)¡ •rt't ''" "'"'"""· 1/isl orin e inslilu cio11 es, 10". cd., A riel , B~rrc l onn, 1'192, p. ~\ 1H
'• t>t¡w''"· H, l • .>t.
Capítulo 6. Servidumbres 207
(Si media suelo o vía pública, no impide las servidumbres de lter, acto, ni de levantar más alto;
pero impide las de lanzar, proteger, prohibir y las de jlumen y stilicidio; porque el cielo que hay
sobre aquel suelo debe estar libre.)6
4. La obligación impuesta al propietario del fundo
sirviente debe ser de carácter negativo
En la servidumbre, el propietario del predio sirviente debe tolerar que otro haga
o él abstenerse de hacer algo. En el Digesto se expresa de la manera siguiente:
Servitutum non ea natura est, ut aliquid faciat quis, veluti viridia tollat, aut amoe-
niorem prospectum praestet, aut in hoc, ut in suo pingat, sed ut aliquid patiatur, aut
non faciat (La naturaleza de las servidumbres no es que alguno haga alguna cosa:
levantar jardines o darles vista más divertida, o que pinte en su pertenencia, sino
que permita hacer alguna cosa o no la haga).?
Por ello los intérpretes resumen: "la servidumbre no puede consistir en hacer
cosas" (servitus in faciendo consistere non potest) , salvo en la denominada servitus
oneris ferende, donde el propietario del predio sirviente del:re mantener en buen
·stado la columna o el muro en que se apoya el fundo dominante.
5. La servidumbre es indivisible
l ..t división tanto del fundo sirviente como del dominante no cambia en nada la
~~·rvidumbre. Dice el Digesto: ... per partes nec acquiri, nec imponi servitutes posse,
¡,¡o casu locum habere; hic enim non per partem servitutem acquiri, utpote quum in
tt! lcmpus acquiratur, qua proprius meus fundus futurs sit ( ... las servidumbres no se
p11cden imponer, ni adquirir en parte, no tiene lugar en este caso; porque no se ad-
'ltlicre servidumbre en parte, se adquiere para el tiempo que el fundo ha de ser mío). 8
ll La servidumbre no puede venderse con
independencia del fundo dominante
l ~k k principio es una consecuencia del anterior, y se explica porque como la ser-
idllmbre es indivisible tampoco puede separarse el fundo; de modo que aun
1 t1.111do el fundo se venda, la servidumbre continúa y, en todo caso, sigue al predio
11 1 .tso de venta del mismo: Quum fundus fundo servit, vendito quoque fundo
•'11 '1/IIIC's sequuntur... (Cuando un fundo debe a otro servidumbre, sigue ésta al
q11t ~l' vcndc .. . ).9
11 /l¡¡•o ' l/11, H, l. , 1,
/111 ~, ., ¡11, H, 1, 1;,, l .
/1¡,~, ' 111, H, ,\, .12.
l /lt••n li>, H, .f , 1 ~
208 BIENES Y DERECHOS REALES
7. No se puede tener servidumbre a cargo
de un fundo propio
Este principio se desprende de la vecindad de los predios, cuyo significado es que
deben pertenecer a varios dueños. Nadie puede tener servidumbre sobre lo que es
suyo. In re communi nema dominorum iure servitutis neque facere quidquam in
vito altero potest, neque prohibere, quo minus alter faciat; nulli enim res sua servit
(En la cosa común ninguno de los señores por razón de servidumbre puede hacer
cosa alguna contra la voluntad del otro, ni prohibir que el otro la haga; porque a
10
ninguno le debe servidumbre lo que es suyo).
La servidumbre, por ser un derecho real sobre una cosa ajena, no se pre-
sume ni puede constituirse sobre una cosa propia. Tampoco puede establecerse
servidumbre sobre otra servidumbre y por tratarse de un derecho sobre una cosa
corporal sólo es aceptada a favor de una persona o de un fundo individualmente
determinado (servitus servitutis esse non potest).
8. La servidumbre debe tener una causa perpetua
Omnes autem servitutes praediorum perpetuas causas habere debent, et ideo neque e:.\
lacu, necque ex stagno concedí aquaeductus potest. Stillicidii quoque immittendi natura li1
et perpetua causa esse debet.
(Todas las servidumbres de los predios deben tener causas perpetuas y por esto no se puede con1
11
ceder acueducto del lago ni del estanque; la causa del estilicidio también debe ser perpetuo.) '
6.3 Elementos de las servidumbres
En el concepto y estudio de la servidumbre podemos identificar algunos elemento
distintivos de las mismas.
1. Las servidumbres son derechos reales
Consisten en un poder jurídico ejercido directa e inmediatamente sobre una l 1''"' ·
en este caso es el poder jurídico ejercido sobre un fundo, al que los romanos (1 ,,
maron servidumbre predial. Este poder jurídico consiste en un aprovecbamil'lllll
parcial. Además, el derecho que otorga la servidumbre es oponible erga on1111 ''• y
a un sujeto pasivo que es el dueño del predio sirviente.
1O Di¡:cslo, 8, 2, 26.
11 Eslitiddio es d '" 111 dt• ' 1W< gow" goln un liquido (nRAI '. ).
1lí,l!l'''''· H, J., li\/11 /111<
Capítulo 6. Servidumbres 209
2. Las servidumbres son gravámenes
Estos gravámenes obviamente son a cargo de los propietarios de los predios sirvien-
tes, pero se constituyen sobre predios y no sobre otro tipo de bienes. Es importante
decir que es sobre predios y no entre predios, porque esto último significaría que
los predios son sujetos de derecho, lo cual sería una aberración jurídica.
3. La utilidad del predio dominante
Un último elemento es que la servidumbre siempre se constituye para que se obten-
ga mayor utilidad o aprovechamiento del predio dominante, por supuesto con
detrimento, limitación o restricción en el dominio del otro; dichas limitaciones de-
penderán del tipo de servidumbre de que se trate. Esto quiere decir que si no hay
utilidad del predio dominante o si falta este elemento no existe servidumbre.
En la servidumbre hay dos predios: el sirviente y el dominante. En las servi-
dumbres podemos identificar, por una parte, la utilidad que se obtiene de un in-
mueble y, por la otra, un beneficio hacia otro inmueble. El beneficiado se denomina
¡>redio dominante y sobre quien recae la carga o limitación se llama predio sirviente;
por ello se dice que la servidumbre consiste en un gravamen real, de modo que
l'l propietario del predio sirviente está obligado a permitir la ejecución de ciertos
.tt tos en beneficio de otro inmueble. La servidumbre se trata de derechos en cosa
.tj cna (iura in re aliena).
Por lo que corresponde a la obligación que la servidumbre impone al propie-
l.lrio del predio sirviente, es de carácter negativo (servitus in faciendo consistere
lll 't¡uit), es decir, el propietario del predio sirviente debe tolerar que otro se sirva
tl1• él o que otro haga (pati) o bien abstenerse de hacer algo (non facere) que como
111 opietario, sin la servidumbre, podría hacer.
Dice Ortolán, refiriéndose a las servidumbres:
. .. pueden consistir ya en sufrir, ya en no hacer. Obsérvese que la desmembración que
las constituye puede recaer sobre uno o sobre otro de los elementos que componen
l'i derecho de propiedad: sobre el derecho de usar, de servirse de la cosa (jus utendi),
1om o en la servidumbre de pasaje; (obre el de percibir los frutos (jus fruenti), como
l'll la servidumbre de pastos; sobre el de percibir productos que no son frutos, ni
p.trt es de la cosa, como sucede en la servidumbre de extraer arena, piedra, arcilla, ca l;
y \' 11 fin sobre el de disponer de la cosa (incompletamente designado jus abutendi),
<'llt haraza ndo principalmente este derecho, paralizándolo más o menos en manos del
¡11npietario, como en la servidumbre de no plantar, de no edificar y de no elevar nada
~n lll l' determinados límites. Esta última alteración del dominio es el origen prin cipal
,J, . l.¡ s !'>l'rvidumbres negativas, es decir, de las que consisten en no hacer.13
1 i 1 1 ,, 11111'111 , ¡:,¡r/i< rll 11Í11 /¡i ,tr\rim de las lll slitu ci oll eS del fimpl'mlicH fu , fillimr o, lomo 1, Tribunal St ljl\" 1111 1
,¡. l11 •• llt l11 .t ,•J 111 , 1!1111 i't' d<· ,,tl , M(•x im, 1.001, pp. SúH y ">1>'1

210 BIENES Y DERECHOS REALES
4. Acción confesoria para defender la servidumbre
La acción civil in rem, con la cual el titular de la servidumbre puede hacer reconocer
en justicia su derecho, es la acción confesoria. Ésta "es la acción real mediante la cual
se obtiene una sentencia que declara la existencia de un derecho real sobre un bien
inmueble y condena al demandado a respetar el derecho haciendo cesar la viola-
ción o perturbación del mismo". 14 Eugene Petit explica esta acción como la sanción
del derecho de servidumbre. El demandante que ejercita esta acción sostiene que
posee el derecho de servidumbre personal sobre toda cosa de la cual es poseedor el
demandado o, en cualidad de propietario de un fundo, tiene el derecho de ejercer
una servidumbre predial sobre un fundo.
Lo anterior implica que la persona que demanda debe probar la existencia de
la servidumbre y si ésta es predial, deberá probar la propiedad del fundo domi
nante, pues el propietario sólo tiene cualidad para prevalerse de la servidumbrl'
unida al fundo.
Por lo que respecta a la sentencia emitida por el juez, si es favorable al deman
dante, debe ordenar al demandado:
a) Cesar en la perturbación llevada por el ejercicio de la servidumbre.
b) Reparar el perjuicio causado.
e) Dar caución de no lesionar en lo sucesivo el derecho del demandante.
6.4 Clasificación de las servidumbres en el derecho romano
Los romanos distinguen entre las servidumbres personales, que son el usufrlllln,
el uso y la habitación, y las servidumbres reales, a las que denominan serviduru/ltl'
prediales.
Son servidumbres prediales (servitutes praediorum) porque sólo se aplit .111
los inmuebles y se dividen en:
a) Servidumbres de los fundos rurales o rústicos. Para comprenderlas, es impo11 ,111
te tener claro qué es un fundo rural, pues una propiedad rural comprcndt· 1111
sólo los campos, sino también los edificios en ellos construidos para el u dt tvu
de los mismos.
Sobre estas servidumbres el Digesto dice:
Servitutes rusticorum praediorum sunt haec: iter, actus, via, aquaeduc /11.1 . lf, 1
ius eundi, ambulandi homini, non etiam jumentum agendi vel vehiwlum , At/11' r •/ "'
ngendi, vel jumentum vel vehiculu:. itaque qui iter habet, a.ctum no11 ilflbd , 'i"' 111/111
lwbet, el ít er habet, eoque utis potest etiam sine jum ento. Via es/ i11s cu11rli. 1'1 tll't ,,¡¡
1·1 1· J',dl.•t•·'· /)/tt/111/rti/11 tlt • tlt •tt •t llll fi/P tl'\ 111 tll•/1 , l'<llttlll ,
Capítulo 6. Servidumbres 211
et ambulandi; na.m et iter, et actum in se contine viat. Aquaeductus est ius aquam du-
cendae per fundum alienum.
(Las servidumbres de los predios rústicos son estas: el pasaje, la conducción, el camino y el
acueducto. El pasaje es el derecho de ir y de pasar un hombre, pero no de conducir ganados o
carruajes. Así, el que tiene derecho de pasaje, no tiene el derecho de conducción; pero el que tiene
éste, tiene también el otro, y puede usar de él aun sin bestias. El derecho de camino consiste en
ir, conducir y pasar, y comprende el pasaje y la conducción. El acueducto es el derecho de hacer
pasar agua por el fundo de otro.) 15
En el Digesto se detallan las servidumbres rústicas, que comprenden las de
sacar agua, llevar a beber el ganado, pastar, cocer cal y sacar arena.
En el libro 8 del Digesto (Neracio; Reglas, libro IV) se dice que no será lícito
levantar más alto una barda y perjudicar la habitación del vecino, o tener en la
casa o habitación de éste un vertedero para las aguas sucias o cobertizo sobre
su pertenencia.
Por lo que respecta al acueducto y el derecho de sacar agua, se puede con-
ceder a muchos por un mismo lugar, también se puede conceder que tomen
de ella en diversos días u horas. 16
!1) Servidumbres de fundos urbanos. Éstos no sólo son los edificios de la ciudad,
sino también los corrales y jardines accesorios de ellos.
Las servidumbres urbanas, de acuerdo con Ortolán y con base en el Di-
gesto, toman su existencia a partir de la idea de edificios, construcciones o
superposiciones sobre el suelo, es decir, in superficie consistunt (consisten en
una superficie).
Praediorum urbanorum servitutes sunt hae quae aedificiis inhaerent: ideo urbanorum
praediorum dictae, quoniam aedificia omnia, urbana praedia appellamus, etsi in villa
nedificata sint. Item, urbanorum praediorum servitutes sun hae: ut vicinus onera vicini
,,
.1 11stineat; ut in parietem ejus liceat vicino tignum immittere; ut stillicidium vel flumen
rccipiat quis in aedes suas, vel in aeram, ve/ in cloacam, vel non recipiat; et ne altius
/ollnt aedes suas, ne luminibus vicini officiat.
( l.as servidumbres de predios urbanos son las que corresponden a los edificios, de donde toman
' " nom bre de servidumbres de predios urbanos; porque todos los edificios, aun los construidos
''''<'1ca mpo, se llaman predios urbanos. En el número de estas servidumbres están lzs siguientes:
'illl' el veci no sufrirá la carga de la casa inmediata; que sobre su pared tendrá derecho el vecino
1'•" .1 <lpoya r sus vigas; que cualquiera recibirá el agua de un tejado o canal sobre su edificio, en
'• 11 \ lllllidcro o en su patio, o que no la recibirá; que no se podrá construir más alto o quitar
l.¡ ., il t<l'S del vecino.) 17
1 1 l! li>lil ll , o¡•. cit., p. 573.
/ligo.• 1•>, H, \, J. , l .
1 1ft \Hiolll , fl / 1 1//, J'l'· >¡ 7,1 Y t•7! 1
Mt'• xltll, J') K\ , p . ,1'

212 BIENES Y DERECHOS REALES
Las servidumbres anteriores, podemos apreciar, toman existencia a partir de la
idea de edificios, de construcciones o superposiciones sobre el suelo, es decir, in
superficies consistunt.
La servidumbre onera vicini sustineat es la servidumbre que consiste en que
la pared o columna del vecino sostenga el peso del edificio que los domina. Esto
es, que el propietario de la columna o pared de apoyo está precisado a sostenerlas;
pues estaba en uso la servidumbre oneris ferendi, añadiendo la ley: Paries oneri
ferundo, uti nunc est, ita sit (que la pared de apoyo esté siempre en el mismo es-
tado). Sobre lo anterior había opinión dividida entre los juristas romanos: Gayo
opinaba que no había una cláusula con tal efecto y Servio decía que prevalecía la
servidumbre oneris ferendi.
La servidumbre tignum immittere es diferente a la anterior en que no da el
derecho de obligar a hacer reparaciones al vecino que está sólo obligado a sobre-
llevar la carga.
VeZ non recipiat. Debemos distinguir la que es por stillicium, es decir, el agua
que naturalmente se desprende de un tejado, y la que es por jlumnen, la que se
recoge y derrama por un canal. De donde hay que distinguir las servidumbres
stillicidii recipiendi y stillicidii non recipiendi. Respecto de esta última se dieron
muchas interpretaciones; sin embargo, la interpretación más aceptada es que habrá
servidumbre stillicii non recipiendi en los lugares en que estableciendo los estatu-
tos locales como derecho común la obligación de recibir derrame de los tejados
superiores, se adquiría del vecino el derecho de recibirlo; pero al parecer esta
servidumbre no estaba en uso, pues en las Institutas hay pocas referencias a ella.
La servidumbre ne altius tollat, también se divide en dos servidumbres: la altiu~
¡¡on tollendi y la altius tollendi. Esta última también ha generado varias interpre
Laciones; la más aceptada se basa en la diferencia de los estatutos locales, ya que
por regla general cada quien puede levantar su edificio tan alto como le parezca,
aun cuando moleste al vecino; pero alguna ley especial o estatuto local podría, e11
interés del vecino, prescribir límites a la altura de los edificios: para exceder estos
límites era necesario adquirir de los vecinos la servidumbre altius tollendi. Las
prohibiciones de alzar una obra (altius non tollentdi) podrían aplicarse no sólo ,,
un edificio, sino a toda construcción o superposición hecha sobre el suelo.
La servidumbre ne luminibus officiat se refiere a la Jus luminum y a la ne /u
minibus officiatur. La servidumbre luminum tiene lugar, según algunos, cuando
obligamos al vecino a que nos deje abrir ventanas en su pared o en su medianv
ría, pero según otros esta servidumbre existe cuando se obliga al vecino a sulri1
nuestras ventanas, ya se hallen en su pared o en la nuestra.
De la servidumbre luminum se lee en el Digesto:
/IIIIIÍ/111111 Íll .\1'/"IIÍ IIII C' COIIS IÍ/11111 itf 1/ Ci fiiÍ SÍIII/11 vitfc t11 r, 111 V/(1111/ S /1111/ÍIIII 1',\IÍfl/111
01111111 111111'1/1 Wl 11tfll' iiii/1111/ÍI/11, 111 ' l11111 illil111 ' o(/i1 !111111, /1111 1/lrllillli" rlllc •JIIi ¡•/t/¡ '11/111 ,
Capítulo 6. Servidumbres 213
se ius sit vicino, invitis nobis altíus aedificare, atque ita minuere lumina nostrorum
aedificiorum.
(En la imposición de servidumbre luminum parece que se adquiere este derecho, que el vecino
permita que por sus casas reciban luces las nuestras. Pero cuando se impone la servidumbre de
qu e no se impidan las luces, parece que hemos adquirido el derecho para que al vecino no le sea
lícito edificar más alto contra nuestra voluntad, de modo que quite alguna lu z a nuestras casas.) 18
La servidumbre ne luminibus officiatur impide al vecino que haga todo aquello
que pueda perjudicar la iluminación. Según esto, en la servidumbre luminum
basta que el vecino deje subsistir la luz. En cambio, en la ne luminibus officiatur,
no puede disminuirlas en nada, ni por plantíos ni por obras de ningún género. 19
Respecto de cuáles son las servidumbres urbanas, dice el Digesto:
Urbanorum praedíorum iura talia sunt: altius tollendi et officiendí luminibus vicini, aul
non ex tollendi; ítem stillicidium avertendi in tectum ve[ aream vicini, aut non avertendi;
item immittendi tigna in parietem vicini, et deníque proiicendi protengendive, ceteraque
istis similia.
(Las servidumbres de los predios urbanos son estas: levantar más alto, impedir las luces del
vecino, o no levanta r; que las aguas de mi tejado caigan o no en el tejado o área del vecino,
entrar madero en pared; finalmente hacer de modo qu e caiga sobre su pertenencia balcón o
corredor, extender el ala del tejado u otras cosas semejantes.) 20
Finalmente, las Institutas omiten servidumbres como la jus prospectus, la ne pros-
pectui officiatur, la projiciendi, protegendi y la fumi immittendi, entre otras.
6.5 Elementos para la existencia de las servidumbres
Para la existencia de las servidumbres son indispensables dos fundos, uno sobre
d que recae la servidumbre y otro para el que se constituye la servidumbre: un
lu ndo dominante y un fundo sirviente. En general, los predios son inmediatos,
pero debe entenderse una inmediación suficiente como para que pueda ejercerse
l.t servidumbre. Por ejemplo, algunas servidumbres exigen que los predios sean
l onliguos como las servidumbres immittendi, protegendi, etc., mientras que en
'''ras no es necesario, como en las servidumbres itineris, acquaeductus, altius no11
lollendi, etcétera.
Las servidumbres siempre deben ser de alguna utilidnrl para el predio o fundo
dominante.
1H 1lig•'' /u, H, .>, 1
1•) 1 ( lillll.lll , ,,,, 111 . 1'1' 1
• •.¡ ., , '•
1 1
11 / lt¡:l'\ln, H,
214 B IENES Y DERECHOS REALES
Por último, es preciso que las servidumbres tengan una causa perpetua. De
acuerdo con esto, en el derecho romano no podía establecerse una servidumbre
de acueducto para tomar agua de una cisterna, un estanque o cualquier otro lugar,
no teniendo agua viva ni perpetua; de la misma manera, no podía constituirse
servidumbre de pasaje sobre un fundo del que se estuviese separado por un río
no vadeable y sin puenteY
6.6 Modos de establecer las servidumbres
Los modos como se establecen las servidumbres prediales son los pactos y las es-
tipulaciones o los testamentos, a lo que -siguiendo a Ortolán- es preciso añadir
otros dos modos que tienen lugar en ciertos casos: el uso y la adjudicación.
Respecto al modo de establecer las servidumbres en el derecho romano, las
Institutas del emperador Justiniano dicen:
Si quis velit vicino aliquod jus constituere, pactionibus atque stipulationibus id efficer,
debe t. Po test etiam in testamento quis heredem su u m damnare ne altius tollat aedes suas,
ne luminibus aedium vicini officiat; vel ut patiatur eum tignum in parietem immittere,
vel stillicidium habere; vel ut patiatur eum per fundum ire, agere, aquamve ex eo ducere.
(Si alguno quiere constituir un derecho de servidumbre en beneficio del vecino, deb e hacerlo pot
medio de pactos y de estipulaciones. Puede también por medio de testamento condenarse a su
heredero a no edificar más alto, a no quitar las luces del vecino, a sufrir la carga de sus vi ga~ .
a dejarle gozar de un derecho de arrojar las aguas, de pasaje de conducción, de acueducto.) 2
6.7 Extinción de las servidumbres
Finalmente, las formas de extinción de las servidumbres en el derecho romano so n:
a) Por la pérdida o destrucción de uno de los fundos, ya sea el dominante o d
sirviente. Por ejemplo, si el edificio se arruina o el terreno es inundado. Si
el edificio se construye de nuevo, una interpretación equitativa renueva 1 .1~
servidumbres.
b) Por confusión, si la misma persona se hace propietaria de los dos fundo~
Dice el Digesto: Servitutes praediorum confunduntur, si idem utriusque practltl
dominus esse coeperit (Las servidumbres de los predios se confunden si un11
se hiciese señor de ambos predios). 23
e) Por aquiescencia, cuando el dueño del fundo dominante permite al del fund"
sirviente hacer algo que impida el ejercicio de la servidumbre.
•). , ). Ortol~n, op. cit ., pp. 578 y 579.
J.l 1/o/tlnn , p. S7'1.
'1 1l/,•:~ · ' 1" , H, li, 1,
Capítulo 6. Servidumbres 215
d) Por el no uso durante dos años. Según el derecho civil éste era el modo de
extinción para todas las servidumbres, tanto rurales como urbanas. Sin em-
bargo, respecto de las servidumbres rurales, había extinción por el no uso
cuando había transcurrido el tiempo fijado sin que el propietario ni el arren-
datario hubiesen usado la servidumbre en utilidad del fundo. Con respecto a
las servidumbres urbanas, era necesario que el propietario del fundo sirviente
hubiese adquirido la libertad - libertatem usucapere-, es decir, que hubiese
hecho algún acto contrario a la servidumbre, como haber construido más alto,
tapado las luces, desviado los canales, quitado las vigas, cerrado la abertura en
que éstas se apoyaban, etcétera.
6.8 Las servidumbres en el derecho francés
Después del breve estudio de la servidumbre en el derecho romano, es importante
analizar la servidumbre en el derecho francés, dada la influencia que éste tiene en
nuestra legislación.
Para los juristas franceses Planiol y Ripert, y de conformidad con el art. 637
del código civil francés, "la servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad
para el uso y provecho de otra, perteneciente a distinto propietario': 24
De esta definición, dicen los autores citados, podemos distinguir lo siguiente:
~ La servidumbre sólo se aplica a los inmuebles.
~ Su existencia precisa de dos inmuebles distintos.
~ Los inmuebles pertenecen a dos propietarios diferentes.
l·:n conclusión, sólo pueden ser gravados por una servidumbre los terrenos sin
construcción y las construcciones que tienen carácter inmueble.
Ahora bien, respecto de la distinción entre predio sirviente y predio domi -
nante, tal como en el derecho romano, el predio gravado con la servidumbre se
denomina predio sirviente y el beneficiado por ella se llama predio dominante.
Por lo que se refiere a los propietarios de los predios, tienen que ser diferentes
t'll virtud del principio romano nema res sua servit.
G.8.1 Características jurídicas de las servidumbres
l'.1ra los juristas franceses, las características jurídicas de las servidumbres son:
1. Carácter inmueble. De acuerdo con el mencionado arl. 637 del código civil
fran cés, las servidumbres predialcs co nsliiii Yt'll .,¡l'IIIJll t' d~.· rl·c hos inmuebles
porque, a difl.'ren cia del usufru cto, s<'> lo p~tt •d, · n ~ ·~ Ldd11 t' l'•t· ~>o hrc "heredad es·:
l. J f\1 1'1 11 >11111 )' 1;, 1(11'' 1[, /lno'o/1(1 1¡¡•¡/, 11 ,11 1,1 ll l1 •lo 11, IV'J ' 1 1
216 B IENES Y DERECHOS REALES
2. Carácter accesorio. Como consec uenc ia , es un derecho accesorio, es decir, está
ligado al predio dominante de manera inseparable y no puede ser cedido, em-
bargado o hipotecado separadamente, pues no puede desprenderse del predio
dominante y trasladarse a otro. Se transmite necesariamente con la propiedad
del predio dominante y pasan al m ismo tiempo que él de persona a persona.
Está comprendido en la hipoteca, el embargo y la enajenación del predio. La
ventaja que tiene es pasar también, a título temporal, al usufructuario y al
usuario. La situación es la misma, pero a la inversa para el predio sirviente,
sobre quien recae de manera pasiva la servidumbre. De modo que quien ad-
quiere la propiedad o el usufructo de un inmueble está obligado a sufrir las
servidumbres pasivas que lo graven.
3. Perpetuidad. Entre los derechos reales desmembrados de la propiedad, dicen
los juristas franceses, sólo las servidumbres son perpetuas. El usufructo, el uso,
la enfiteusis y la hipoteca son, necesariamente, temporales. La perpetuidad de la
servidumbre viene de su carácter accesorio, que la une a la propiedad de un
predio y para su uso es natural que sea perpetua como él. Sin embargo, esta
perpetuidad no es esencial, sino natural, es decir, puede ser suprimida por
acuerdo de las partes o convención y establecerse por un tiempo limitado.
Planiol y Ripert decían que no debe exigirse ya una causa perpetua para
el establecimiento de una servidumbre.
4. Imposibilidad de la redención. Las servidumbres son irredimibles, de modo
que el propietario del predio sirviente no puede liberarse de ella con dinero si
el propietario del fundo dominante no consiente en ello. Esto equivale a u na
expropiación por causa de utilidad privada.
5. Indivisibilidad. Las servidumbres son indivisibles, por ejemplo, cuando un
fundo pertenece a varias personas ninguna servidumbre podrá establecersr
sobre este predio o en su provecho sin el consentimiento de todos los co
propietarios; no puede comenzar servidumbre, ni activa ni pasiva, sobre o ,,
favor de una parte indivisa. A la inversa, la servidumbre ya establecida an l ¡·~
del hecho que originó la indivisión, por ejemplo, antes de la apertura de U ll .l
sucesión en beneficio de varios herederos, no podrá extinguirse por la volu nt.u l
o por hechos de uno solo o de algunos. Es preciso que se extinga para todm
a la vez; no puede desaparecer para una parte y subsistir para las demás. 2"
6.8.2 Diversas clasificaciones de las servidumbres
El código civil francés adoptó una clasificación de las servidumbres en tres gr up11 '..
según las distintas causas que les dieron origen:
P, f{ ¡¡¡J¡ 'I// , ¡> '~e' '•
Capítulo 6. Servidumbres 217
Según sus fuentes (sistema adoptado por el Código Civil)
a) Servidumbres naturales, derivadas de la situación de los lugares.
b) Servidumbres legales, establecidas por la ley.
e) Servidumbres derivadas de actos del hombre, que los particulares constituyen
por diversos procedimientos (contrato, legado, posesión prolongada, destino
del padre de familia).
Según su objeto (servidumbres positivas y servidumbres negativas)
a) Las servidumbres positivas autorizan al propietario de la finca dominante a
ejecutar directamente actos de uso sobre la finca sirviente (pasar, sacar agua,
etcétera).
b) Las servidumbres negativas se limitan a paralizar, en cierta medida, los derechos
del propietario de la finca sirviente, ya sea que retiren en parte el uso de su
bien o que le impidan ejercer un derecho inherente a su título de propietario
(prohibición de construir o de hacer diversos trabajos).
Según sus caracteres (continuas y discontinuas)
a) Las servidumbres continuas, según el art. 688, son aquellas cuyo uso es o puede
ser continuo sin necesidad de actos actuales del hombre, es decir, se ejercen
sin hechos actuales del hombre, su ejercicio no exige actos sucesivos y repetidos
de parte del propietario del predio dominante. La ley cita como ejemplos
(art. 688) la servidumbre de vista (ventanas o balcones situados más cerca de
la propiedad vecina de lo que la ley permite) y la servidumbre de acueducto
(conductos de agua a través de un terreno ajeno).
b) Las servidumbres discontinuas, a diferencia de las anteriores, son aquellas que
tienen la necesidad de actos actuales del hombre para ejercerse. Consisten en
la posibilidad para el propietario del predio dominante de ejecutar ciertos actos
sobre el predio sirviente, de tal manera que en tanto el propietario dominante
no actúe, no se ejerce la servidumbre. Ejemplos de este tipo de servidumbres
son las servidumbres de paso, de sacar agua de un pozo, de extracción de
materiales, de lavado, de p asto, de abrevar...
Por lo que respecta a la servidumbre de desagüe, comentan Planiol y Ri
perl, puede ser continua o discontinua. Su carácter depende de la naturaleza
de las aguas que corren, de modo que si las aguas son pluviales, la servidumbrc
i..'S co ntinua, aunque el agua no caiga de manera co ntinua . Una vez. puestos los
c:1naks, la se rvidumbre se ejercerá por s i '>111.1 lod,¡ •, r., ~ vcn.·s que llueva, sin
t¡IH' l'l propi l'l.lrio lt'nga qul' ha ce r .ligo pa¡ ;¡ '')''"·11 l.1 •. o1 1orrn, lo que h.1.~ 1.1
1''" ':1 d.11 • o111 illuid.td .1 1,, M'l vu lt1 1llh1t. P
.,, lll!lddt•, 11 1 lw; ugttl/1 11111 111\1'1111 ,
218 BIENES Y DERECH OS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 219

que lleven al desagüe de una cocina, por ejemplo, la servidumbre llega a ser
nace sin título ni prescripción y la causa que la hizo nacer recibe el nombre
discontinua, pues para que el agua corra es necesario que alguien la vierta en el
particular de destino del padre de familia (propietario).
canal, de modo que el ejercicio de la servidumbre supone aquí hechos actuales
del hombre.
~ Según sus elementos constitutivos que, según el art. 693 del código civil francés,
e) Aparentes o no aparentes. son tres:

El art. 689 del código civil francés enuncia que una servidumbre es aparente cuando
se manifiesta por obras exteriores, como una puerta, una ventana o un acueducto.
Se puede apreciar que el carácter aparente depende de un hecho accidental y no
de la naturaleza de la servidumbre. Así, las servidumbres de paso y de acueducto
pueden ser a veces aparentes y a veces no aparentes, pues un paso puede realizarse
sobre un terreno árido y no cercado que no se ve o haber una barrera movible o
un sendero empedrado o pavimentado que revele su existencia. Esta clasificación
de las servidumbres era desconocida en el derecho romano, pero en los autores
del siglo xvm ya se hablaba de ella. 26
6.8.3 Formas de establecer las servidumbres
La ley indica tres modos de establecer las servidumbres:
l. Que las dos fincas, actualmente separadas, hayan pertenecido antes al mis-
mo propietario.
2. Que se demuestre que el propietario es el autor del estado actual de los
predios y lo hizo de hecho, del cual surge la servidumbre que nunca antes
había existido.
3. Que este estado de hecho sea permanente, constitutivo de servidumbre y
no un simple acondicionamiento para la comodidad. 27
6.8.4 Modos de extinción de las servidumbres
Los juristas Planiol y Ripert, después de hacer una crítica a la imprecisión del
art. 703 del código civil francés, explican las siguientes formas de extinción de las
servidumbres:

.o- El título, que en este caso tiene el sentido de acto jurídico y no de documento
l. No uso. Las servidumbres se extinguen a los 30 años cuando su titular no las
probatorio. Cuando se dice que una servidumbre está constituida por título se ejerce (art. 706).
alude a su modo de creación y no a su prueba. En el art. 690 del código civil
2. Confusión. Cuando la propiedad de un predio dominante pasa, por cualquier
francés , el título es lo que sirve para constituir la servidumbre, independien
causa, al propietario del predio sirviente (art. 705).
temente de toda dificultad relativa a la prueba .
.o- La posesión de 30 años, pues la ley no indica las condiciones que debe reunir
/\hora bien, los modos de extinción no previstos por el código son:
la posesión de las servidumbres, pero aplicando las reglas especiales del ar l.
2229 del código civil, tenemos:
·~ Pérdida de la cosa. La servidumbre se extingue cuando perece la cosa sobre
la que recae. Lo anterior obedece a la regla general de que los derechos no
l. La posesión debe existir en sus dos elementos: el animus y el corpus.
pueden existir sin objeto. La cosa cuya desaparición extingue la servidumbre
2. Cuando la posesión existe debe estar exenta de vicios. Los vicios que int
es el predio sirviente y su supresión puede ocurrir con una expropiación por
piden la usucapión son la discontinuidad, la clandestinidad, la violencia )'
causa de utilidad pública. Por ejemplo, en la demolición de las construcciones y
el equívoco.
anexión de un terreno al dominio público, el propietario del predio dominanlc
3. Por destino del padre de familia, que es el acto por el cual una person1t
pierde la servidumbre, pero recibe una indemnización.
establece, entre dos heredades que le pertenecen (o entre dos partes de utt .l
· ~ Plazo extintivo. No obstante que la servidumbre debe ser perpetua por su
misma heredad), un estado de hecho que constituiría una servidumbre s i ·.~
naluraleza, las partes son libres de limitar su duración por un plazo, cuyo
tratara de predios que perteneciesen a dos propietarios distintos. Si los do
vencimiento pone fin a la servidumbre, aunque en la práctica es raro qur
inmuebles pertenecen al mismo propietario, no existe servidumbre, pero ~1
ocurra n csle tipo de pactos. Más ín.·c uenlc es lo relacionado con los edi fi cios
ll ega n a separarse por pertenecer a propielarios di slinlos, la se rvidu11tht4
ll'11tpor;llcs, los cuales so n CO it ~> lttlld o~ po1 un arre ndalario.

!1• 1/J¡,/,•nt . 1'1' '• 111 r. ~H 1/•tdl'lll , 1'1' ,1;1•.1 r;.¡r;


220 BIENES Y DERECHOS REALES
~ Condición resolutoria. El efecto de la condición resolutoria es una extinción
in futurum, pues no se comprende cómo podría aplicarse retroactivamente a
la extinción de un goce que es un hecho susceptible de borrarse.
~ Resolución del derecho del constituyente. Según Planiol y Ripert, en virtud de
una aplicación pura y simple de la regla resoluto juro dantis resolvitur jus ac-
cipienstis, (resuelto el derecho de quien da, se resuelve el derecho de quien
recibe), desaparece la servidumbre cuando se extinga retroactivamente el de-
recho del constituyente.
~ Prescripción en provecho de un tercero. Si el predio sirviente es poseído como
libre de servidumbre por un tercero que tiene justo título y buena fe, al cabo
de 10 o 20 años adquirirá la propiedad contra el verdadero propietario: ¿tam-
bién habrá prescrito la libertad de su inmueble contra la acción confesoria de
los vecinos que pretendan ejercer sobre él servidumbres? Una jurisprudencia
constante, aprobada por la mayoría de la doctrina, rechaza esta causa de ex-
tinción de las servidumbres. El argumento que aseguró el triunfo a esta opinión
consiste en que el art. 706 no admite la extinción de las servidumbres por
no uso, sino al cabo de 30 años. Este artículo es concebido en términos tan
28
absolutos, que hace im posible una prescripción abreviada.
6.9 Clasificación general de las servidumbres
Después de analizar y explorar los antecedentes romanos y franceses de las ser
vidumbres, cabe señalar los elementos fundamentales de la clasificación de la~
servidumbres.
En general, las diversas clasificaciones de las servidumbres obedecen, en pri
mer lugar, a la tendencia de seguir la clasificación romana o la clasificación fran
cesa. En segundo lugar, obedecen a pequeñas variantes que hacen los distinto~
autores sobre los criterios anteriores.
Según esto, podemos decir que las servidumbres se clasifican según distinto~
criterios: unas veces se atiende el destino de los predios, otras la ostentabilidad dr
la servidumbre, el contenido obligacional, etcétera.
Las servidumbres más comunes, mencionadas por las distintas clasificaciont·~.
son:
6.9.1 Servidumbres rústicas y urbanas
El elemento o factor determinante de este tipo de clasificación, contra Jo que pudit ·
ra imaginarse, no es la naturaleza del predio sino el destino que se ha dado a (·~lt"
'H il ud< 'll l, 1'1 ,, ~~ 1'1 '•'i 1
Capítulo 6. Servidumbres 221
Así entendemos por servidumbres rústicas las que se constituyen para provecho
o comodidad de un predio agrícola, independientemente de que se encuentre en
la ciudad o en el campo.
Las servidumbres urbanas son aquellas que se imponen para provecho o co-
modidad de un edificio o construcción, independientemente de si se encuentran
en la ciudad o en el campo. Esta distinción se apega en mucho al derecho romano,
pero nuestro Código Civil actual no reconoce este tipo de servidumbres.
6.9.2 Positivas y negativas
Este tipo de servidumbres atienden a la obligación, es decir, si el propietario o
poseedor del predio dominante debe o no hacer alguna actividad.
De esta manera se dice que la servidumbre es positiva cuando, para su ejerci-
cio, el titular, propietario o poseedor del predio dominante debe realizar alguna
actividad determinada.
Por el contrario, la servidumbre negativa es la que se ejerce sin que su titular,
poseedor o propietario del predio sirviente ejecute acto alguno.
Por ejemplo, la servidumbre de paso es una servidumbre positiva, pues su ejer-
cicio depende de que el titular, poseedor o propietario efectivamente pase o circule
por él. En cambio, la servidumbre por la que el propietario o poseedor del predio
sirviente debe abstenerse de edificar, para que el propietario del predio dominante
reciba luz o tenga vista hacia el exterior de su predio, es una servidumbre negativa.
6.9.3 Continuas y discontinuas
1.as servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es incesante, sin necesidad de
.teto del hombre. La "continuidad" en este tipo de servidumbres no significa que
oc urra todo el tiempo, sino que una vez establecida funciona el tiempo que sea
ll l'cesario, sin necesidad de que para ello tenga que actuar el hombre. Por ejemplo,
t•n la servidumbre de desagüe su ejercicio no depende de ningún acto del hom -
bre, sino que opera por sí sola cuando es necesario debido a la situación en que
11.1turalmente se encuentran los predios.
Las servidumbres discontinuas, a diferencia de las anteriores, necesitan siempre
dt • un hecho actual del hombre o de una actividad humana para operar, es decir,
nlo cuando se ejecutan ciertos actos se están realizando. Por ejemplo, en la ser-
\ tdumbre de paso, su uso requiere que su titular transite por el predio sirviente.
G.9.4 Aparentes y no aparentes
lw, Wlt'idulllim·s n¡wrcnfcs son aquellas lllyo ··;~ · rc i c i o se manifiesta por un signo
tlll lt ' tlot, <llllln 1111 plll'tlll' o 1111:1 Vl' lll:tll .t , > '·''" 110 11/'tll"l'lllt ·s lns <¡111' no pr'l'S\'lll.ltl
222 BIENES Y DERECHOS REALES
signo exterior de su existencia, como no edificar o elevar una pared a determinada
altura. Estas servidumbres, al igual que las anteriores, son reconocidas por nuestro
Código Civil.
6.9.5 Legales y voluntarias
La servidumbre legal es aquella cuyo origen se encuentra en la ley y es impuesta
como consecuencia natural de la situación o disposición en que se encuentran los
predios y en consideración al interés particular o colectivo. Por ejemplo, la servi-
dumbre de desagüe en que el predio sirviente se encuentra en un plano inferior
respecto del predio dominante, de manera que las aguas pluviales necesariamente
escurren hacia el predio inferior.
Las servidumbres voluntarias, en cambio, se crean o constituyen, por cualquier
manifestación de la voluntad, como el contrato, el acto jurídico unilateral, el tes-
tamento o la prescripción.
6.1 O Formas de constitución de las servidumbres
Existen cinco formas de constitución de las servidumbres: a) el contrato, b) el aclo
jurídico unilateral, e) el testamento, d) la prescripción y e) la ley. A continuació n
veremos cada una de ellas.
6.1 0.1 Contrato
El convenio, dice el Código Civil Federal, es el acuerdo de dos o más voluntatb
para crear, transferir, modificar o extinguir derechos y obligaciones ( art. 1792),
en tanto que el contrato es el acuerdo de dos o más voluntades para producir 11
transferir derechos y obligaciones (art. 1793 ).
De acuerdo con lo anterior, las servidumbres nacidas de un contrato implic:11t
la producción o transferencia de derechos y obligaciones que, en este caso pnr
ticular, se encuentran vinculados con dichas servidumbres.
Por ello, las servidumbres nacidas de un contrato suponen la enajenación por
cial de la propiedad o del dominio, pues se impone al dueño del predio sirvic 111c'
una restricción para el ejercicio del dominio, precisamente sobre la parte en tllll
recae la servidumbre.
Lo anterior significa que la servidumbre se constituye a través de un co nlt.tlt 1
lraslativo de dominio, por lo que su celebración só lo podrá hacerse por qu;,. ,, ,
li enen ca pacidad para enajen ar bienes raíces, no asf los nwrwres e in captH:l'S , h 1
nH.·norcs eman cipados, qui enes requ erirán auto1 i:tmll'llt dt•llulor, dt· qlti l' tt r)I' ' 'L'
l.t potlri.t poll'l'l lild o dcl jtll':t (' ll 1- 11 l :ISO.
Capítulo 6. Servidumbres 223
6.1 0.2 Acto jurídico unilateral
También las servidumbres, al igual que el usufructo, pueden constituirse por acto
jurídico unilateral. El dueño de un predio puede constituir, por decisión unilateral
de voluntad, la servidumbre a favor del propietario de otro predio.
6.1 0.3 Testamento
Las servidumbres que nacen de un testamento suponen, necesariamente, la limi-
tación que el autor de la sucesión impone a un predio que es de su propiedad, en
beneficio del dueño de un predio dominante.
6.1 0.4 Prescripción
Las servidumbres que tienen su origen en la prescripción suponen que se esté
en posesión del derecho que trata de adquirir. En este caso, la posesión de la
servidumbre se traduce en la ejecución de actos que revelan su ejercicio, como
si la servidumbre ya estuviera constituida, y que el ejercicio de la misma sea en
forma pacífica, continua y pública. De tal forma que se haga del conocimiento del
dueño del predio que sea sirviente, por ejemplo, el hacer uso constante y en las
condiciones descritas del paso sobre un predio.
Para adquirir la servidumbre por prescripción es necesario que esta forma se
mcuentre establecida en la ley.
6.10.5 Ley
l.a ley, ante determinados hechos, actos o estados jurídicos, puede dar origen a las
'-L'rvidumbres. A las servidumbres legales aludiremos en los siguientes apartados.
G_ 11 Servidumbres en el sistema legislativo mexicano
1.t legislación mexicana sobre las servidumbres presenta algunas disposiciones
,., rt\licas, las cuales, sin ser exhaustivos, se irán señalando.
En estos apartados, aun cuando no estamos de acuerdo, se seguirá la estructura
) d orden del Código Civil Federal, que reproduce el Código Civil para el Distrito
11-r/c•m/.
H. 11 .1 Disposiciones generales
1·1 < 'údigo C ivi l expl ica que "la servidumbre es un gr:wamen real impu es lo sobn;
1111 lllllllll'hit- 1' 11 lwrH•Ii cio de otro pcrt cncc it' lll l' ,, dt ·. lillto dut'r'io. 1:1 inmu cbk· .1

224 BIENES Y DERECHOS REALES
cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente" (art. 1057).
Brevemente señalaremos, al menos, dos errores en este concepto de servidum-
bre del Código Civil, que son:
l. Se refiere a la servidumbre como un gravamen real, violentando con ello prác-
ticamente toda la doctrina jurídica. En lugar de decir que es un derecho real,
ya que existe en el derecho real una facultad de aprovechamiento a cargo del
titular del predio dominante; esta facultad consiste en la utilidad de un bien
ajeno (predio sirviente) y, como en todo derecho real, es oponible erga omnes.
2. Con la redacción de este artículo se incurre en el error de decir que los suje-
tos de derecho son los predios y no sus titulares, al decir que es un gravamen
sobre un inmueble y que es en beneficio de otro predio; cabría preguntar si los
predios están conscientes de ello o al menos de que ya son sujetos de derecho.
La servidumbre, en efecto, supone la existencia de dos predios de distinto dueño:
un predio dominante, a favor de cuyo dueño está constituida la servidumbre, y un
predio sirviente, cuyo dueño está obligado a tolerar la servidumbre o abstenerse
de hacer actos que la impidan. Es importante señalar que los propietarios de los
predios dominante y sirviente deben ser distintos, pues, por una parte, la servi
dumbre implica un derecho sobre cosa ajena, es decir, es jura in re aliena y, p01
otra, nema res sua servit.
6.11 .2 Objeto o contenido obligacional de las servidumbres
"La servidumbre consiste en un no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio
sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho es necesario que esté expres••
mente determinado por la ley o en el acto en que se constituyó la servidumbre"
(art. 1058).
Sobre esta disposición es importante señalar que sólo se hace mención dt
las obligaciones genéricas que implica la servidumbre. Sin embargo, el contcnt
do puede ser tan amplio como decidan quienes la constituyen; salvo que esto ~~
encuentre prohibido por la ley, pero, fuera de esos casos, pueden establecer e11 1,,
servidumbre de paso, por ejemplo, dar mantenimiento al camino y mantennl••
siempre en buen estado o aportar señalamientos viales.
En conclusión, el contenido obligacional de la servidumbre deberá estahlt
cerse en el título constitutivo de la misma; aunque es importante precisar q11•
la esencia del derecho real de servidumbre es estar necesa riamen te vinculad,, ,d
bcneflcio objetivo de un predio, aun cuando juríd ica ment e el benefl cio es !'~''·' '•11
titulnr, pl'ro b se rvidumbre sigue el des tino, es dl'r ir, v.t to n el prl'dio y si t-~tr
t1.111 ~111 1t l' lk v; l ,·IIH"IH"IIt io ohjl'livo dl' 1.1__S\'1vi d11111l11t ' l.n IIII'•IIIOI>tlll'dt•, l' ll '· ' ~"
Capítulo 6. Servidumbres 225
de transmisión, con el predio que es sirviente: si se transmite el predio sufre la
servidumbre, aunque jurídicamente el obligado es el propietario del mismo.
Quien adquiere el predio dominante adquiere el beneficio jurídico de la servi-
dumbre que lleva consigo, lo mismo sucede con quien adquiere el predio sirviente,
al adquirir la carga de la servidumbre que le afecta.
Finalmente, se debe comprender que las servidumbres, sea del predio domi-
nante o del predio sirviente, se constituyen a favor del propietario de un predio y
en perjuicio del titular o propietario de otro predio y, en todo caso, el contenido
obligacional, que resulta vago en la ley, se puede especificar en el título o acuerdo de
voluntades constitutivo de la servidumbre, siempre que no se altere la naturaleza
de la servidumbre o que se constituyan derechos y obligaciones contrarios a la ley.
6.11.3 Clasificación de las servidumbres
Por lo que se refiere a la clasificación de la servidumbre, nuestra legislación reco-
noce las siguientes:
a) Servidumbres continuas. Son las servidumbres cuyo uso puede ser incesante
sin necesidad de la intervención de ningún hecho del hombre (art. 1060). Cabe
recordar que la continuidad de la servidumbre no significa que siempre se esté
ejerciendo, sino que opera cada vez que se presente el hecho que la origina.
Por ejemplo, la servidumbre de desagüe, sobre todo cuando es de agua pluvial,
siempre se realiza cuando se presenta la lluvia incesantemente, sin necesidad
de hecho del hombre.
l1) Servidumbres discontinuas. Al contrario que las anteriores, son las que, para
su uso y aprovechamiento, requieren algún hecho actual del hombre, como en
la servidumbre de paso.
r) Servidumbres aparentes. Dice el Código Civil que son aparentes las que se
anuncian por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso (art. 1062).
Éstas se manifiestan por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso
(pues es poco afortunado que la ley diga que se anuncian); dicha manifestación
puede ser una ventana, un acceso, la servidumbre de paso, etcétera.
r/J Servidumbres no aparentes. Son las que no presentan un signo exterior que
manifieste su existencia (art. 1063), de ahí su nombre; es decir, en apariencia
no hay servidumbre, pues no existe algo que nos revele su existencia. Por
ejemplo, la servidumbre de vista o de no edificar o construir a más de cierla
.tl tura.
,) Servidumbres voluntarias y legales. Las servidumbres, dice el Código Civil,
se nriginan en la voluntad del hombre o en la di sposición de la ley ; dC" és tas
11os ocup:m.· mos 1' n el siguiente apar t:1d11 Si1tt·•nh:1rgo, an tes debemos coml' n
1.11 tplt', ll ' ~ l'' '' lo dt• l.ts snvidumlll<"• ¡, g.d...... d¡o.IIIIO~. tr;tt:tdistns 110 t•sl;\11 dt:
226 B IENES Y DERECHOS REALES
acuerdo en que sean tratadas como tales, pues las consideran limitaciones del
derecho real de propiedad u obligaciones propter rem.
6.11 .4 De las servidumbres legales
La servidumbre legal es establecida - como su nombre lo dice- por la propia ley,
en consideración a la situación en que se encuentran los predios, así como en vista
de la utilidad pública y privada conjuntamente (art. 1070).
De acuerdo con nuestra legislación sobre las servidumbres legales, reguladas
en los arts. 1071 a 1077, podemos enumerar las siguientes:
l. La servidumbre originada entre predios que se encuentran en distinto nivel. En
ésta se encuentra la servidumbre de desagüe, en la que los predios inferiores,
como predios sirvientes, están obligados, al igual que sus propietarios, a recibir
las aguas y lo que éstas arrastren, ya sea en forma natural o como consecuen-
cia de obras agrícolas o industriales, de los predios superiores (art. 1071).
2. La servidumbre que deriva de un predio enclavado entre otros. Esta servi -
dumbre es consecuencia de que el predio enclavado no tiene la posibilidad
de desagüe, por tal motivo impone a alguno de los dueños de los predios cir
cunvecinos la servidumbre de permitir el paso de agua. Para elegir el predio
sirviente se toma en cuenta la menor distancia, pues se hará la salida por d
lugar más corto, salvo que la onerosidad sobre el predio dominante resulte Cll
extremo gravosa; y si las partes no se logran poner de acuerdo, la elección In
hará el juez. De la misma manera se procederá sobre las dimensiones del canal
del desagüe, cuando las partes no se pongan de acuerdo.
Ahora bien, nuestra legislación regula expresamente las servidumbres legales
guientes.
l. La servidumbre legal de acueducto. Del análisis de los arts. 1078 a 1096 :.e-
pueden desprender las siguientes modalidades:
a) La de disponer de agua que se encuentra fuera de su predio, el que pucdit
tiene derecho de hacerla pasar por medio de acueducto sobre predio~> ltt
termedios.
b) La de dar salida a aguas acumuladas o si quiere desecar un pantano, 11111
lo que tiene el derecho de hacer pasar un acueducto por los predio:- 1 11
cunvecinos.
e) l.a de poder captar agua mediante una represa pGra la irrigación dt · '"'
pn:dio; si no puede construir!;¡ dentro dt• ~~~ litH ,, , 1ienc l'i dcn·l lw d
tllll ', lilllil 1111.1 ~ 1 ' 1 vith1111hn· :-llhth_ lltto p11 •dllt h ll Vlt ' tllt · ) .
Capítulo 6. Servidumbres 227
Para constituir las anteriores modalidades de servidumbres se deberán cumplir,
de acuerdo con el art. 1086, los siguientes requisitos:
~ Acreditar que puede disponer del agua que va a conducirse sobre el acue-
ducto.
~ Acreditar que el paso que se solicita es el más conveniente para el uso a
que destina el agua.
~ Acreditar que el paso elegido, como quedó dicho antes, es el menos gravoso
para los predios afectados por la servidumbre.
~ Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, de acuerdo con lo que
establece la ley.
~ Indemnizar por los daüos causados al momento de la división del predio
sirviente y de cualquier otro deterioro.
2. La servidumbre legal de paso se presenta en los casos siguientes:
a) Cuando un predio se encuentra enclavado entre otros que no tienen acceso
o paso a la vía pública, por lo que sólo puede tener paso a través de los
predios circunvecinos (art. 1097).
b) Cuando el duei'í.o de un predio rústico tiene derecho, mediante la indemni-
zación correspondiente, de exigir que se le permita el paso de sus ganados
por los predios vecinos, para conducirlos a un abrevadero del que pueda
disponer (art. 1105). Esta es la servidumbre de abrevadero.
e) Cuando el duei'í.o de árbol o arbusto contiguo al predio de otro tiene de-
recho de exigir que se le permita hacer la recolección de los frutos que no
se pueden recoger de su lado.
~> 1
d) Cuando es necesario instalar andamios y permitir el paso de materiales,
personas y vehículos para la construcción de un edificio, por un predio
ajeno. El duei'í.o de éste estará obligado a consentirlo, mediante la indem-
nización correspondiente al prejuicio que se irrogue (art. 1107).
e) Cuando sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una
finca ajena para establecer comunicaciones telefónicas particulares o con -
ducir energía eléctrica entre dos o más fincas, de modo que el duei'í.o de
ésta tiene la obligación de permitirlo. Cabe notar que esta servidumbre
implica la anterior, esto es, permitir el tránsito de personas y la conducción
de materiales, etc. (art. 1108).
n.11.5 De las servidumbres voluntarias
1 1 ~ snvidumbres voluntarias tienen su origen en la voluntad de los particulares
l' " ' ohjdo puede ser tan amplio como decida n qui<'lli'S las constituyan, sk•mpn·
•jll l' 1'\ (,1 1> 110 llliiii.I VI ' II);.tll Ja s Jvycs.
228 BIENES Y DERECHOS REALES
Nuestra legislación dice que el propietario de una finca o heredad puede
establecer en ella las servidumbres que quiera y en el modo y la forma que lo
decida, siempre que no contravenga las leyes ni perjudique derechos de tercero
(art. 1109).
Sobre las servidumbres voluntarias no existe clasificación alguna, precisamente
porque su objeto puede ser tan amplio como lo establezca la voluntad de quien o
quienes las constituyan.
6.11 .6 Modos de constitución de las servidumbres
Las servidumbres, según lo visto antes, se pueden constituir por:
a) Disposición de la ley, donde encontramos las servidumbres legales que hemos
explicado líneas arriba.
b) Voluntad, que se pueden realizar a través de acto jurídico unilateral, por con-
trato y por testamento.
e) Prescripción .
d) Adjudicación.
Sobre las servidumbres, cuyo modo de constitución es por actos volitivos o de
voluntad, podemos encontrar las siguientes:
l. Las servidumbres por un acto jurídico unilateral. Cuando se argumenta gut•
la declaración unilateral de voluntad del titular del predio sirviente no puede
generar a favor del dueño del predio dominante ningún derecho, por sí mismn ,
sino que es indispensable la aceptación correspondiente. No cabe duda que es lu
es verdad, pero también lo es que en prácticamente todos los actos jurídilm
unilaterales se requiere la aceptación, aunque el beneficio sea notorio. 1'01
ejemplo, en la donación, aun cuando el acto jurídico es unilateral, se requit'tl '
la aceptación del donatario. Con este criterio prácticamente no existirían lo
actos jurídicos unilaterales.
2. Las servidumbres voluntarias por contrato. Siendo el contrato un acuerdo d1
voluntades a través del cual se producen o transfieren derechos y oblig~H ¡,,
nes (art. 1793), es evidente que las servidumbres pueden producirse por t'1.l1
medio. Cuando los propietarios de diferentes predios acuerdan constituir .~1· 1
vidumbres y aceptan los derechos y obligaciones mutuos que de ella clcrivt•tt
prácticamente pueden constituir cualquier tipo de servidumbre, como punlt 11
ser las de paso, de desagüe, de acueducto, de no constr ucción, elcélera.
Servidumbres voluntarias por testamento. El lcs lam enl o es un ac to pcrso tt. tl
sim o, revocable y libre, median te el cual un :1 (h' t sott :l c:1paz dispom• t:11tlo ti•
S\J S hil'lll' S lO il\11 dí' S\I S dcrn llo S y 0•¡l,ltol y llllll(ll t' ddH 't'í'l• 11.11 ,1 tlt 'l• (llll
Capítulo 6. Servidumbres 229
de su muerte (art. 1295). Según esto, una persona puede determinar por me-
dio de su testamento la constitución de una servidumbre para después de su
muerte. Sin duda requerirá, como la constituida por el acto unilateral, de la
aceptación correspondiente, pero no por ello deja de ser una forma de cons-
titución de servidumbre.
4. Las servidumbres por prescripción. Las servidumbres susceptibles de ser adqui-
ridas por prescripción, dice el Código Civil, son las servidumbres continuas y
aparentes (art. 1113), en tanto que las servidumbres continuas no aparentes
y las discontinuas, sean o no aparentes, no pueden adquirirse por prescrip-
ción (art. 1114). Sobre las servidumbres constituidas por prescripción, es
evidente que se necesita cumplir con los requisitos para prescribir, es decir,
suponen que se esté en posesión del derecho que se pretende adquirir relati-
vo a la servidumbre, lo que significa que se realicen o ejecuten los actos que
revelan que se está en posesión de la misma o actos que revelan su ejercicio.
Estos actos variarán según la servidumbre que se pretenda constituir: si es de
paso se requiere que se ejecuten los actos que consisten en pasar, lo ~; cuales
deben ser realizados por el dueño del predio dominante. Sin embargo, estos
actos, de acuerdo con lo dispuesto en la ley para la prescripción, serán conti-
nuos, pacíficos y públicos, de tal manera que se pueda apreciar que el dueño
del predio sirviente conozca dicha situación.
Precisamente por la naturaleza de la prescripción es que algunos juristas
no están de acuerdo en que las servidumbres discontinuas puedan ser ad-
quiridas por prescripción, ya que puede existir una servidumbre discontinua
que se esté ejerciendo constantemente y, por tanto, debería ser susceptible de
adquirirse por prescripción, pues la continuidad debe entenderse como la no
interrupción legal y, como consecuencia, no se violentan de manera alguna
los principios legales sobre la prescripción.
rl. Las servidumbres por adjudicación. Estas servidumbres equivalen a las ser-
vidumbres prediales forzosas que pueden ser otorgadas por una autoridad
competente.
Las servidumbres pueden derivarse de una adjudicación decretada por la
autoridad. En las servidumbres prediales forzosas, cuando se pide su constitu-
ción por quien tiene derecho a la misma y es otorgada por la autoridad com -
petente, puede hacerse a través de la acción confesoria que puede ejercitarse
para que se declare la existencia de un derecho real de servidumbre, pero no
só lo para que se declare que la servidumbre ya existía, sino también para que
Sl' declare que una servidumbre legal existe, esto es, reúne los requisitos que la
ky es tablece.
l ' ttl~t · l .ls diversas formas de constitució n de l:1s servid umbres, la lraclició n jurfdkn
1'•: 1 11 ti t f.l :
230 BIEN ES Y DERECHOS REALES
a) La traslatio servitutis, en la que el propietario de un inmueble podía ceder sobre
el mismo, en provecho del fundo vecino, las ventajas que aquél le podía aportar.
b) La deductio o retentio servitutis, mediante la que el propietario de dos predios
podía enajenar uno, reservando sobre este fundo una servidumbre a favor del
que conservaba.
Asimismo, analistas del sistema romano reconocen que en el antiguo derecho civil
había otras formas de constitución:
a) La in iure cessio, que era el sistema ordinario que se generaba ínter vivos.
b) La adjudicación procedente de la sentencia de un juez en los litigios de par-
ticipación o deslinde.
e) El testamento.
6.11.7 De los derechos y obligaciones de los propietarios
de los predios
Las relaciones jurídicas de los dueños de los predios pueden establecerse tanto en
las servidumbres legales como en las servidumbres voluntarias, trátese del dueño
del predio sirviente o del dueño del predio dominante.
En términos generales, el titular del predio dominante tiene el derecho de ut i
lizar algún aspecto, según el tipo de servidumbre, del predio sirviente o de impedir
algo del propietario o poseedor de éste. El titular del predio sirviente, por su parll',
está obligado a no hacer algo o a tolerar que el dueño del predio dominante pucd.,
hacer algo en ejercicio de su derecho.
Sin embargo, además de los derechos y las obligaciones genéricas de los due r\o
o poseedores de los predios, la servidumbre trae aparejadas una serie de relacionn
de un amplio contenido obligacional, determinado en el título de su constitucil'11r,
las cuales surtirán efectos frente a terceros cuando dicho título se encuentre dcbr
damente inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
Precisamente respecto a los derechos y obligaciones de los propietarios d1
predios entre los que está constituida la servidumbre voluntaria, la regla genn ,ti
establece que se arreglarán según los términos del título en que tengan su origt'll
o, en su defecto, por las reglas que establece el Código (art. 1118).
Nuestro Código Civil, en los numerales 1119 al 1127, establece derecho\ y
obligaciones aplicables tanto a las servidumbres legales como a las volunlari.r~ 111
fueran omisas en su título constitutivo.
•o- El dueño del predio dominante está obligado a hacer las obras necesarias
el uso y conservación de la servidurnbrc y conscrvnrl;¡ l'll rondi1 iorH's dt• 11'•''
1:.~ 1 ,\di ohl ig.rdo ,\ h:ll Cl ' I.IS ohrns -t'l'<¡lll'l'id.rs P·'"' 110 1 oiiiSd l 111; 1S !'.',¡y;\ lll t' lll
1
Capítulo 6. Servidumbres 231
al dueño del predio sirviente y si, por descuido u omisión, causare otro daño,
estará obligado a indemnización (arts. 1119-1120).
-o- El dueño del predio sirviente tiene a su cargo tolerar lo que la servidumbre le
imponga, no podrá menoscabar de modo alguno la servidumbre constituida
sobre su predio, puede liberarse de la servidumbre abandonando su predio y
puede ejecutar obras que hagan menos gravosa la servidumbre si no perjudi-
ca al propietario del predio dominante, puede cambiar de lugar el uso de la
servidumbre si el señalado originalmente le perjudica, etc. (arts. 1121-1124).
6.11 .8 Formas de extinción de las servidumbres
Las causas de extinción de las servidumbres las establece nuestro Código Civil de
la manera siguiente:
l. Por reunirse en una misma persona la propiedad tanto del predio dominante
como del predio sirviente; y no reviven por una nueva separación, salvo lo
dispuesto en el art. 1116. 29 Pero si el acto de reunión era resoluble por su
naturaleza y llega el caso de la resolución, renacen las servidumbres como
estaban antes de la reunión.
2. Por el no uso. 30
-o- Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres
años, contados desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la
servidumbre.
"l Este artículo dice: "la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido
o conservado por el propietario de ambas, se considera, si se enajenaren, como título para que la
servidumbre continúe, a no ser que, al tiempo de dividirse la propiedad de las dos fincas, se exprese
lo contrario en el título de enaj enación de cualesquiera de ellas': Este tipo de servidumbre es la que
se conoce como, y así la refería el derecho francés, "la servidum bre del buen padre de familia".
lO Respecto del no uso, dicen Planiol y Ripert: "En el fondo se trata de una prescripción extintiva; tra-
dicionalmente se denomina no uso. Se conside ra que el propietario del predio dominante ha renun
liado a su derecho, cuando permanece mucho tiempo si n ejercerla; las servid umbres sólo se toleran
.1 condición de que sean útiles; cuando su inutilidad está demostrada la ley las suprime.
"No hay por qué distinguir si la causa del no uso es voluntaria o forzada. Es posible que la fa lta 'k
t•jerc icio de servidumbre se deba a fuerza mayor; sin embargo la prescripción extintiva se efectúa, como
lu demuestran los artículos 665 y 704, aplicables al caso en el que el propietario del predio dominanll•
Jr,, estado impedido para usar la servidumbre, por una circunstancia de hecho. Esta dec isión de In
lt•y no es injusta, porque el propietario amenazado por la prescripción siempre tiene pos ibili dad dt•
lnll'l'rumpir la, o bten ie ndo, amistosa o judicialmente el recon ocimiento de su derecho.
1'•'"' "l.,r pll'Sc ripc ión puede interrumpirse por medio ele nu evos actos de ejerc ic io, o por un r'<'Cono
'r rrli t' <ll u d..J prop il'tario del predio sirvienk. l¡;u.lllll<'lll<' puede suspe nderse por tod;rs l,r ,, t,\11\,r'
<~r dlrhlrlil '• qrrt • ~ ll '• ll<'lldl'll 111 ¡lii'S< ript iú n." rv1 l'l r uri<~l \'e: I!IJ>t •r1, Pfl. eil ., p. r,r,o.
232 BIENES Y DERECHOS REALES
Concepto Capítulo 6. Servidumbres 233

~ Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años, Actividades

contados desde el día en que dejó de usarse por haber ejecuwtado el dueño
del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre, o por haber prohibido 1. Estudie el siguiente cuadro sinóptico correspondiente a este capítulo:
que se usare de ella. Si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no
Concepto
se haya usado la servidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso,
no corre el tiempo de la prescripción. · Se establece en relación de la utilidad de un fundo
· La utilidacl de la servidumbre debe ser permanente
Principios - Los predios han de ser vecinos
3. Cuando los predios llegan sin culpa del dueflo del predio sirviente a un es- rectores en el - La obligación impuesta al propietario del fundo sirviente debe ser negativa
tado en que no pueda usarse la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se derecho romano - La servidumbre es indivisible
restablecen de manera que pueda usarse la servidumbre renacerá ésta; a no - No se puede tener serviclumbre a cargo de un fundo propio
ser que desde el día en que pudo volverse a usar haya transcurrido el tiempo - La servidumbre debe tener causa perpetua

suficiente para la prescripción.

Las servidumbres son derecl1os reales
4. Por la remisión gratuita u onerosa hecha por el dueflo del predio dominante. Elementos de - Las servidumbres son gravámenes
Sobre esto podemos comentar, como lo hace Gutiérrez y González, que es
poco afortunada la redacción de esta fracción, ya que se refiere de manera
la servidumbre
1 La utilidad del predio clominante
- Acción confesaría para defender la servidumbre

equivocada a la revocación, la cual es aplicable a la extinción de derechos de

crédito; en todo caso podría decirse que es por la declaración unilateral de lo
Clasificación de la
servidumbre en el
- Servidumbres personales: usufructo, uso y llabitación

J Servidumbres de fundos JUrales

voluntad del dueflo de predio dominante o por testamento o por legado del
mismo para que tenga efectos mortis causa.
der ecl1o romano
1 _ Servidumbres prediales
1Servidumbres ele fundos urbanos
S. Cuando deba constituirse, en virtud de un derecho revocable, y se vence el
plazo, se cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner
Modos de - Pactos y estipulaciones
- Testamentos
(/)
1establecer las
término a aquél.
6. Por consolidación de los predios en un solo duefl.o. Si los predios entre l<h
~
.a
E
:::;¡
servrdumbres
1 - Uso
- Adjudicación

-
"O
-~
que está constituida una servidumbre legal pasan a poder de un mismo du~· Q)
Por pérc.lida o d.estrucción de uno de los fundos
(/)
fl.o, la servidumbre deja de existir. Pero cuando las propiedades son separada•, ' Extinción de las - Por confusión
servidumbres - Por aqu1escenc1a
nuevamente, revive aquélla, aun cuando no se haya conservado ningún signo
aparente (art. 1129). 1 - Por el no uso por dos años

7. Por el no uso de cinco aflos. La servidumbre legal establecida como de ul i Concepto: carga impuesta sobre una hereclad (637 código civil francés)
lidad pública o comunal se pierde por el no uso de cinco aflos, si se pruch.r Carácter inmueble
que durante este tiempo se ha adquirido por el que disfrutaba aquella olr .r

j
Carácter accesorio
servidumbre de la misma naturaleza en distinto lugar (art. 1130). Características Perpetuidad
Imposibilidad de la redención
8. Por contrato es posible que se extingan las servidumbres, ya que media 11tr Indivisibilidad
un acuerdo de voluntades en un contrato los propietarios o poseedores de l•· ~
predios dominante y sirviente extinguen la servidumbre. Servidumbres en

Es importante señalar que las servidumbres, una vez extinguidas, deberán ins( r r
el derecho francés Según sus fuentes
j Servidumbres naturales
Servidumbres legales
Servidumbres derivadas de actos del hombre
birse en el Registro Público de la Propiedad y deberán explicarse, a través de In• Clasificación de
instrumentos registrables, las causas de extinción de las servidumbres paro t¡uc l.r·, las servrdumbres Según su objeto J Servidumbres positivas
1Servidumbres negativas
'xlincio nes surtan efectos frente a terceros.
SegCill sus caraclerr!s J Conlinuns y discontinuas
] Apo~JHJiil::; y no iipmonln~
(!.(11/(//11/.1)
234 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 235

111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-

Formas Por título
tas correctas con base en el texto de este capítulo.
1
de establecer La posesión de 30 años
las servidumbres Por destino del padre de familia
l. Es el derecho real que posee el propietario de un predio para aprovecharse
Por no uso (703 código civil francés)
Servidumbres en Confusión (706 código civil francés) de otro predio:
el derecho francés Pérdida de la cosa
a) Concepto de servidumbre.
Modo Plazo extintivo b) Derecho de servidumbre.
Modo no previsto
de extinción
en el código civil Condición resolutiva e) Forma de constitución de servidumbre.
Resolución del derecho del constituyente
francés
1 Prescripción en provecho de un tercero
d) Forma de extinción de servidumbres.

2. Es una servidumbre personal:

a) Servidumbre sobre predios rústicos.
Rústicas y urbanas
Clasificación Positivas y negativas b) Servidumbre de acueducto.
~
.e general de las Continuas y discontinuas e) Servidumbre de paso.
E
:::J
-o
-~

en
a:>
servidumbres
1
Aparentes y no aparentes
Legales y voluntarias
d) El usufructo.

3. Es un principio rector de la servidumbre:

Por contrato a) La servidumbre debe ser temporal y ocasionalmente permanente.
Formas de la Por acto jurídico unilateral
b) La servidumbre se establece en razón de la utilidad objetiva del fundo.
constitución de las Por testamento
e) La servidumbre opera en predios no vecinos.
servidumbres
1Por prescripción
Por ley d) Se puede tener servidumbre a cargo de un fundo propio.

Disposiciones generales 4. Consiste en un poder jurídico ejercido directa e inmediatamente sobre

Objeto y contenido obligacional de la servidumbre una cosa y es oponible erga omnes:
Servidumbre en el Clasificación de las servidumbres a) Obligación de la servidumbre.
sistema legislativo De las servidumbres legales
De las servidumbres voluntarias
b) Elemento de la servidumbre.
mexicano
Modos de constitución e) Atributo del predio sirviente.
Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios d) Obligación entre propietarios.
Formas de extinción
5. Se trata de iura in re aliena:
a) El usufructo.
n. Realice las actividades siguientes:
b) El derecho del predio dominante.
De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo: e) Derechos del propietario del predio dominante.
d) Derechos entre predios.
l. Identifique con un ejemplo una servidumbre de paso:
2. Explique con un ejemplo las siguientes servidumbres: 6. Se denomina predio sirviente al:
a) De acueducto. a) Predio beneficiario de la servidumbre.
b) De desagüe. b) Predio que tiene la utilidad.
e) De no levantar muro o no construir a cierta altura. e) Predio que ostenta la servidumbre.
d) Predio que brinda la utilidad al propietario de otro predio.
3. Explique con sus palabras la utilidad de las servidumbres.
4. Explique qué problemas resuelven las servidumbres. 7. Característica de la servidumbre.
5. Realice un análisis comparativo entre las servi dumhrl'S en d dl'tn 1\11 ''' 11) l.a obligación tiene carácter positivo.
ll1íl1Hl y l.1 s sc rvidulllhrcs l' l1 nucst ra kgi sl.ll i!'111 : !1) Pul'lk tonstituirse sobre bienes propim
236 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 6. Servidumbres 237

e) Sólo se puede constituir por voluntad del dueño del predio domi- 15. Las servidumbres legales expresamente reguladas por nuestra legislación
nante. son:
d) Se defiende por la acción confesoria. a)
b)
8. Comprendía el pasaje, la conducción, el camino y el acueducto:
e)
a) Servidumbres urbanas.
b) Servidumbres de predios rústicos. 16. Los casos en que se presenta la servidumbre legal de paso son:
e) Servidumbres de paso. a) ------------------------------------------------
d) Servidumbres de acueducto. b) ----------------····-··-·-------
9. Estas servidumbres comprendían: levantar más alto, impedir las luces del 17. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, las siguientes servidumbres:
vecino o no levantar, que las aguas de mi tejado caigan o no en el tejado a) Servidumbre voluntaria por testamento:
o área del vecino, entrar madero en pared; hacer de modo que caiga sobre
su pertenencia balcón o corredor, extender el ala del tejado u otras cosas b) Servidumbre voluntaria por testamento:
semejantes:
a) Servidumbres de predios rústicos. e) Servidumbre por prescripción:
b) Servidumbres de predios urbanos.
e) Servidumbre jus prospeetus. d) Servidumbre por adjudicación:
d) Servidumbres altius tollendi.
10. Explique las siguientes características jurídicas de las servidumbres en el 22. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, tres obligaciones del dueño
del predio sirviente:
derecho francés:
a)
a) Carácter inmueble.
b)
b) Perpetuidad.
e)
e) Carácter accesorio.
d) Indivisibilidad. 23. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, tres obligaciones del dueño
11 . En el derecho francés las servidumbres según sus fuentes son: del predio dominante:
a)
a)
b)
b)
e)
e)
12. En la servidumbre por destino del padre de familia, se tienen como dr 24. Explique, según nuestro Código Civil, tres disposiciones sobre la servi-
dumbre legal de paso.
mentos constitutivos:
a)
a)
b)
b) e)
e)
13. De acuerdo con nuestra legislación, ¿cuál es el objeto o contenido ohli 5. Explique, según nuestra legislación, cómo se establece la servidumbre
para tender líneas telefónicas particulares o para conducir energía eléc
gacional de las servidumbres?:
Lrica a una finca:

1'1. ¡:,xpliquc qu é signifi ca la co ntinuid ad de la scrv id11mhre:

Capítulo 7

Derechos reales de garantía

Objetivos

A1 finalizar el alumno:

Entenderá de dónde se desprenden los derechos reales de garantía.

Identificará los derechos reales de garantía en el derecho romano.
omprenderá la fiducia, el pignus y la hipoteca en el derecho
romano.
Identificará las características del derecho real de prenda.
( :omprenderá los derechos reales de garantía del derecho francés.
Analizará las formas de constitución de la prenda, según nuestra
legislación.
< :omprenderá los tipos, formas de constitución y causas de
t•xtinción de la hipoteca.
Ana li zará las disposiciones de nuestra legislación sobre la prenda
)' la hipoteca.
240 B IENES Y DERECHOS REALES
Introducción
Los derechos reales de garantía se desprenden del derecho de propiedad, pues
ésta sirve como el mejor medio de garantía cuando este derecho es adosado a una
obligación personal. De hecho, sabemos que una de las funciones o finalidades
del haber patrimonial es poder hacer frente al cumplimiento de las obligaciones
que tiene su titular.
La mejor forma de asegurar la satisfacción de un crédito es mediante la prenda
y la hipoteca, sujetando de esta manera la cosa de propiedad a la acción directa
del acreedor, según el principio obligatio rei, res obligata, de donde surgen los
denominados derechos reales de garantía.
7.1 Origen de los derechos reales de garantía
Al igual que en muchos otros casos, como lo hemos visto en el desarrollo de est11
obra, los derechos reales de garantía tienen su origen en el derecho romano, aun
que en ellos no son abundantes los antecedentes romanos como en otros derecho ~
reales.
En efecto, estos derechos reales de garantía, que son la prenda y la hipolct ,1,
aparecen tardíamente y son reconocidos por el derecho pretorio. Antiguamente, 1.1
funciones de garantía del crédito eran cumplidas por la enajenación asegurator 111
o fiducia cum creditore contracta.
Juan Iglesias, citando a Schulz, dice:
A los ojos de un hombre moderno, el sistema romano de garantías reales se muc•.!r .r
quebradizo por doquiera: derechos pignoraticios constituidos por simple conve111 11111
hipotecas privadas sobre todos los bienes -presentes y futuros- de una persona; l1 q" 1
tecas legales de carácter general; hipotecas privilegiadas. Sistem a complejo y pcli g1m•t
puesto que falta la seguridad que ofrece la publicidad, o, existiendo - pignus ¡m/1/to 111i1
o quasi publicum del emperador León-, puede ser destruida por el privil egio. h .1
advertir, sin embargo, [que] la hipoteca no tenía en el mundo romano un a f111111 ••11
económica comparable a la moderna, siendo menos sentida, por consiguicntr, 1., • •1
rencia de tutela para el acreedor hipotecario de buena fe. Por otra parte, el 111111 •11 11
encuentra en las garantías personales todas las seguridades que nacen de la fid !'ll1i.lll
Para el amigo, el hacerse fiador es algo que forma parte del offi cium. 1
Entre las figuras jurídicas afines a los derechos reales de garantía enco nt 1 .1111 11
jiducia, el pignus y la hipoteca, que desarrollaremos breveme nte en los s i)'. lll l ill
apa rtados.
1 1 l p. l 1 '•1 h1 ~, / l¡ • n •¡ / ¡11 /1111/li/1/fl. 1//,¡n¡/" l' ill,ll/111/11/¡n , A1l1 •l, 11 ,ll<l ' lo 11.1 , 111'1 1, ¡>
Capítulo 7. Derechos reales de garant ía 241
7.2 La fiducia
Es una figura jurídica en la que el deudor enajena una cosa al acreedor, en forma
de mancipatio o in iure cessio.
El deudor transmitía la propiedad de la cosa destinada a servir de garantía
-fiducia cum creditore pignoris iure- al acreedor, pero éste contraía la obligación
de la remancipatio para el caso de que le fuere satisfecha su obligación. A la trans-
misión se une, de esta manera, un convenio de fidelidad -fiducia- que obliga a
la restitución de la cosa una vez satisfecha la deuda.
En virtud de tal convenio, el deudor se halla asistido por una acción personal
restitutoria: la actio fiduciae .2
Transmitida la propiedad civil, la cosa suele quedar en manos del deudor. Y por
la posesión continuada durante un año, incluso tratándose de bienes inmuebles, el
deudor recupera la propiedad -usureceptio ex fiducia- . Cabalmente, para efecto
de tal usucapión extraordinaria -anómala-, la cosa es dejada al de udor a título de
arrendamiento o de precario. El precario en términos jurídicos generales significa
la posesión de una cosa sin título legal o por tolerancia del dueño.3
Por convención también se p uede incorporar la cláus ula comisaria - lex co-
lltissoria- por la cual si el deudor no paga a tiempo, el acreedor conserva la cosa
t'n su patrimonio, cobrándose de esta forma el crédito no satisfecho.
El acreedor queda facultado para vender la cosa, sin necesidad de autorización,
pero se expone a ser condenado como consecuencia del ejercicio de la actio fiduciae
ltrcgo de ser abonada la deuda. Sin embargo, esta acción no prospera cuando el
"' rcedor ha sido autorizado mediante un pacto para vender -pactum vendendo- ,
IH'ro el deudor tiene derecho a que se le dé la diferencia entre el precio de la venta
) t•l importe de la deuda no pagada; obviamente, si el primero excede al segundo,
'".lo era superfluum.
Como se puede apreciar, la fiducia representaba enormes ventajas para el acree-
,¡"' , pero no para el deudor, que es privado de la propiedad de la cosa y de sus
11 111 os sin tener más que una acción personal para pedir la restitución.
1\n cambio el acreedor, como dueño de la cosa, puede enajenarla a un tercero
1l'Slo ocurre, la actio fiduciae sólo proporciona una indemnización por incum-
l'lllltrcnlo del deber de fidelidad naciente del pactum. En todo caso, la cosa queda
111 ,.¡ dominio del tercero.
1
''''"1'111, p. 1111.
1 1"' llllll'ltdcnlcs del precario se encuentran en el derecho romano, segú n el cual, el precario no
• 1111~i11uy<' un ve rdade ro y prop io con trato obligatorio. Tenía un carácter más bien lib eral y gratui to ...
II¡ •H'< '" "1,1 gm.:1ba de un a poses ió n provisional, es tando ob li gado en todo caso a devo lverl a. lk ,11 11
' 1"' w ll'<lllllllil'l'.ll'i inln di Lto de precario pa ra rcc upera rl il ,l' ll '·"" d¡ · qlll' el precarista se ITS isti<' ' ''
110 1 dnt dvt 1 1111 1111 <11'• 11" /1/¡ tlllllrllill/llt (r/im A/nim1111, 11tlllll 11 l lt~\f\ 1 ,/\ l¡ •x i,o, I 'IHH , p. }•17 1
242 BIENES Y DERECHOS REALES
Ante la inconveniencia de la fiducia para el deudor, quien quedaba práctica-
mente a merced del acreedor, sobre todo ante una eventual enajenación, se ideó
la figura del pignus.
7.3 Pignus
En el antiguo derecho romano se acostumbraba entregar una cosa mueble para
asegurar el cumplimiento de una obligación. Dice D'Ors:
El objeto entregado en garantía y la misma garantía se llama pignus (prenda); quien
constituye la prenda, ya sea el mismo deudor, ya sea una tercera persona, pignorante.
Como el pignus es sólo de derecho pretorio, basta que el pignoran te tenga la propiedad
bonitaria, y retiene él la posesión civil, que le permite consumar la usucapión en tanto
una tercera persona no prive al acreedor de la posesión efectiva de la cosa. 4
El Digesto dice acerca del contrato de prenda: Pignus contrahitur non sola traditione,
sed etiam nuda conventione, etiam non traditum est (Hay contrato de prenda no
sólo por la entrega, sino también por la convención desnuda, aunque no se haya
entregado). 5
Si un tercero toma posesión de la cosa pignorada, el pignorante tiene contra él la acci óll
real, pero también el acreedor pignoraticio tiene otra (la actio pigneraticia in rem), )'
su derecho es preferente respecto al pignorante en virtud de una exceptio. En cambio,
los acreedores favorecidos por el beneficio de la separatio bonorum son antepuestw.
al que tiene una prenda constituida por el heredero. 6
Lo anterior, en virtud de que al ser una garantía, la prenda presupone la existem ¡,,
de una deuda que se garantiza. Mientras la deuda garantizada no se cumple o sr
ex tingue de otro modo, el acreedor pignoraticio puede oponer una exceptio <1 ],,
reivindicatoria del pignorante; tan pronto la obligación se extingue totalmcnlr,
la retención posesoria pierde su causa y procede la acción pignoraticia par:~ ],,
repetición.
Lo que se da en la datio pignoris es precisamente la garantía y nunca la <.mil
misma en propiedad; y por eso puede decirse que se trata de un préstamo d1•
garantía.
El acreedor que recibe la prenda queda defendido por los interdictos posl'··••
rios, y el propietario que le sustrae el objeto pignorado comete hurto.
~ I)'Ors, /)crccilo privarlo rolllono, EUNSA, Pamplona, 2004, p. 4 t O.
'l /)¡g¡ '.• IO. l l, 7, l .
11 ltli 111
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 243
Sólo pueden pignorarse cosas específicas, pues la prenda, una vez satisfecha
la deuda, debe ser restituida. Pueden pignorarse no sólo inmuebles, sino tam-
bién bienes muebles; respecto de éstos el acreedor pignoratario responde por
custodia.
7 .3.1 Extinción del derecho del acreedor pignoraticio
El derecho que posee el acreedor pignoraticio tiene diversas formas de extinción,
por supuesto que la mejor forma es la extinción de su crédito; las diversas formas
de extinción son:
~ Por la extinción total de su crédito.
~ Por la venta total de la prenda para satisfacer al acreedor.
~ Por la desaparición de la cosa pignorada.
~ Por la restitución voluntaria de posesión del pignorante.
~ Por confusión de titularidad entre el propietario pignorante y el acreedor pig-
noraticio.
/\1 igual que en la fiducia, el acreedor pignoraticio puede vender la prenda y cobrar-
se con el precio, pero debe restituir la cantidad sobrante (superjluum) mediante el
{>acto de vendendo. El acreedor a quien no se le paga el día debido puede proceder
,, la venta y satisfacer su crédito, mientras que el pignorante conserva la acción
por el superfluum o excedente del precio obtenido.
Sobre el pacto de venciendo el Digesto dice: De vendendo pignore in rem pactio
t oncipienda est, ut omnes contineantur. Sed et si crcditoris duntaxat persona fuerit
rmnprehensa, etiam heres eius iure vendet, si nihil in contrarium actum est (El pacto
rl l' vender la prenda se ha de concebir como una cosa real, para que comprenda a
lodos: y aunque sólo se expresase la persona del acreedor, también podrá venderla
•· ti heredero, si no se trató cosa en contrario). 7
Ahora bien, sobre el monto de la venta de la prenda el Digesto también señala:
flt111m pignus ex pactione venire potest, non solum ob sortem non solutum venire
f'rilt' rerit, sed ob cetera quoque, veluti usuras, et quae in id impensa sunt (Cuando
'• '' puede vender la prenda en virtud del pacto, no sólo se podrá vender por la
dr 11da principal, sino también por lo demás: las usuras y los gastos que se hayan
lll'r ho) .H
1·: 1ius vendendi, dada su frecuencia, fue considerado en la jurisprudencia ro
ilt .i lt.t de finales del siglo n como un elemento natural de la prenda.
f.i t,r:•'''"· 1,1, 7, H, 1) ,
1>1.•:•''1<'. 1 1, 7, H. !i

244 B IENES Y DERECHOS REALES
Veamos cómo lo dice el Digesto:
Si creditor pluris fundum pignoratum vendiderit, si id feeneret, usuram eius pecuniae
praestare debet ei, qui dederit pignus. Sed et si ipse usus sit ea pecunia, usuram praestare
oportet; quodsi eam depositam habuerit, usuras non debet.
Si autem tardius superfluum restituat creitor id, quod apud eum depositum est, ex
mora etiam ususras debitori hoc nomine praestare cogendus est.
(Si el acreedor vendiese el fundo dado en prenda en mayor cantidad, si lo diese a usuras las debe
entregar al que dio la prenda; pero si él mismo quedó con el dinero, ha de paga r las usuras, y
no las deberá si las depositase.
Si el acreedor fuese moroso en restituir el sobrante que se depositó en él desde que incurrió
en mora, se le precisará a pagar al deudor las usuras correspondientesl
7 .3.2 Pactos posibles dentro de la prenda
Los posibles pactos dentro de la prenda, además del pacto de vendendo, podían
ser los siguientes:
~ Pacto de antichresis. Consistía en la renuncia del pignorante a reclamar lo·.
frutos producidos por la cosa durante el tiempo de su retención, a cambio
de renunciar el acreedor al cobro de los intereses de la deuda. De no exist 11
este pacto, el valor de los frutos percibidos por el acreedor debía imputan.r
primeramente a los intereses, pero si excedía la cuantía de éstos, se imput;lllil
a la deuda del capital, y si aún excedía, se convertía en superjluum.
~ Pacto por el que se conviene la eventual renuncia a reclamar la devolución (/(' /11
cosa, la cual quedará en propiedad del acreedor como vendida por el valor dl' 1,,
deuda (lex comissoria), pero con la posibilidad de convenir, para el pignora nl 1,
el comprar de nuevo la prenda por aquel mismo precio, aunque en este L·' ~''
no hay una verdadera prenda. Esta modalidad servía para encubrir intcn·~·'
ilegales bajo el excedente de precio respecto de la cuantía real de la de tul,,,
por ello el emperador Constantino prohibió la utilización de la lex com is~nll•l
con este fin.
~ Pacto de vendendo. Podía pactarse que el pignorante retuviera, como prcC:I II :IIII
o como arrendatario, la cosa dada en prenda, y la garantía se reducía al den•,'lu•
concedido.
De esta modalidad de prenda sin desplazamiento de la cosa pignorada dl'I IV·' J.¡
hipoteca, como se explica en el Digesto: Si pignus mihi traditum /owssc111 dwutll•i
') lll¡!l'\111 , 1 \, 7, (>. l.
1 1/,• :nlrl , 1 1, 7, 7,
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 245
per locationem retineo possessionem, quia, antequam conduceret debitar, non fuerit
eius possessio, quum et animus mihi retinendi sit, et conducenti non sit animus pos-
sessionem adipiscendi (Si la prenda que se me entregó la diese en arrendamiento a
su señor, en virtud de éste retengo la posesión, porque el deudor no la tenía antes
que la arrendase; pues yo tengo el ánimo de retenerla, y el arrendador no tiene el
ánimo de obtener la posesión). 10
7.4 Hipoteca
La hipoteca, conocida en el derecho romano como el pignus conventum, era una
garantía que se constituía por la simple conventio, es decir, no implicaba el traslado
o desplazamiento posesorio. Al parecer sus antecedentes se encuentran en la con-
ventio celebrada entre el arrendador y el arrendatario de una finca rústica, donde
se convenía que los instrumentos y objetos introducidos por el arrendatario en la
finca para atender a su cultivo respondiesen del pago de la renta. Sin embargo, no es
sino hasta que se introdujo la interdictum salvianum cuando se configura la facultad
del arrendador para ocupar las cosas que estuvieran en poder del arrendatario.
Se puede considerar la hipoteca, de acuerdo con lo anterior, en una modalidad
del pignus. Sobre la hipoteca D'Ors explica:
Los orígenes de la hipoteca deben buscarse, por un lado, en la garantía inmobiliaria de
los arriendos públicos (praedia subsignata), y, por otro, en la garantía mobiliaria
del arrendamiento rústico. En este mismo caso, los muebles trasladados (invecta)
y semovientes introducidos (illata), por el colono en la finca arrendada, y de los que
él seguía haciendo uso para su trabajo, quedaban expresamente afectados en garantía
del pago de las rentas hasta el fin del arrendamiento. La hipoteca no es un pacto (que
sólo produciría una excepción), ni un convenio contractual que obligue por el simple
consentimiento. 11
1' 11 realidad no hay muchas diferencias entre prenda e hipoteca en el derecho ro-
111,1110. El Digesto dice sobre la diferencia entre ambas: Proprie pignus dicimus, quod
;1,/ aeditorem transit, hypothecam, quum non transit, nec possessio ad creditorem
1l'1 opiamente llamamos prenda a lo que pasa al acreedor e hipoteca cuando ni
111111 la posesión pasa a él)P
1)e ac uerdo con lo anterior, la hipoteca es una garantía real sin posesión in-
illnliata, por ello alcanza un campo de aplicación más amplio. Aunque también
pl ,tnlva una serie de problemas.
111 fi l~ r '\ 111 , 1 \, 7. 17,
11 lit 11 '· "'' '/( ., p. •llti .
l•l_l•¡'lt. lrt , 1 ' · 1 ., , J

246 BIENES Y DERECHOS REALES
7 .4.1 Forma de constitución
En cuanto a la forma de constitución de la hipoteca, dadas las pocas diferencias
que tiene con el pignus, las trataremos simultáneamente.
Tanto el pignus como la hipoteca se pueden constituir de las siguientes ma-
neras:
l. Por convención. Tanto el pignus como la hipoteca pueden constituirse con el
simple convenio. La hipoteca se puede constituir por acto de última voluntad,
legado o fideicomiso.
2. Por disposición de la autoridad.
3. Por disposición de la ley. Los casos clásicos de prenda son, entre otros, el arren -
dador de una casa o predio urbano sobre los invecta et illata del inquilino,
el arrendador de una finca rústica sobre los frutos de la misma, el mutuante
sobre el edificio para cuya reconstrucción ha entregado sumas, el fisco po1
los créditos derivados de impuestos y contratas, la mujer sobre el patrimoni o
del marido, en garantía de la devolución de la dote, de los bienes parafernak~
confiados al mismo en administración y la donatio propter nuptiae.
7 .4.2 Objeto
Sobre el objeto del pignus y la hipoteca tenemos:
l. El objeto de la prenda y la hipoteca sólo puede ser una cosa enajenable, cn1
poral o incorporal. En la época clásica se admitía que el titular del ius in 11,1:"'
vectigali constituyera una hipoteca.
2. El objeto de la prenda pueden ser tanto un crédito como el mismo derc1 hn
de prenda.
3. La prenda puede recaer sobre una universalidad de cosas, como un reba1111, 11
sobre una suma de cosas, como un almacén de mercancías, y sobre un p.tlll
monio, afectando los objetos que sucesivamente se incorporen a él.
Respecto de la prenda que recae sobre un rebaño el Digesto dice: ''!'>1
diese en prenda un rebaii.o, también se comprenderán en la obligación la~ 11·
que nazcan después; y aunque mueran las primeras, y si se renueva tod11
rebaño, subsistirá la prenda:''
3 tftulo de la cosa pignorada durante 10 o 20 años, según se trate de presentes
4. Puede ser una parte de una cosa, como una cuota de condominio.
5. Una prenda puede constituirse sobre frutos o cosas futuras.
1
11 ''"'' '·' ''' · , 11, 1, 11
Capítulo 7. Derech os reales de garantía 247
La falta de desplazamiento posesorio hace posible la acumulación de garantías, es
decir, la hipoteca puede constituirse a favor de sucesivos acreedores por distintas
obligaciones.
En esta concurrencia de hipotecas se puede presentar paridad o disparidad.
En el primer caso se aplica el criterio de satisfacción por cuotas. En el segundo,
se establece primacía por rango y fundada en el tiempo, es decir, el derecho hipo-
tecario primeramente constituido se considera preferente al posterior.
Al respecto señalamos las siguientes reglas expuestas por D'Ors:
~ La prioridad se determina por la fecha de la hipoteca y no por la del crédito
garantizado.
~ La falsificación de la fecha se pena por crimen falsi .
~ En caso de garantía simultáneamente constituida a favor de dos o más acree-
dores, el poseedor es quien tiene la preferencia. Esta prioridad se altera a favor
de las hipotecas privilegiadas, ya sean convencionales (como la constituida
sobre una cosa comprada con dinero prestado a favor del que lo prestó o la
constituida a favor del fisco) o legales (como la que grava al tutor o al marido
o la que favorece al acreedor refaccionario).
Cabe señalar que el emperador León I dio preferencia a la hipoteca documentada
l'n escritura pública, a la que Justiniano equipara el documento suscrito por al
menos tres testigos (instrumentum quasdi publice confectum) .14
7.4.3 La extinción de la prenda y la hipoteca
Se presenta por las causas comunes a los derechos reales sobre cosa ajena.
1. Por renuncia, incluso tácita, en la que se restituye la cosa al acreedor.
.lPor la destrucción de la cosa.
1,Por confusión, cuando coinciden en una misma persona la condición de acree-
dor pignoraticio y la de propietario de la cosa.
Por la cancelación de la deuda.
'• Por la venta de la cosa hecha por el primer acreedor pignoraticio.
'' Por prescripción a favor de un tercero que es poseedor de buena fe y con justo
'' ;\usenles. 15
11 IJ'II, .,, Il/'· "' " 1'1' l •.ly•IL I,
J 1¡~11 ' "' ~• ''/' 1 11 , 1' I·J1l
248 B IENES Y DERECHOS REALES
En resumen, en el derecho romano era más aplicable la garantía personal de los
fiadores, en tanto que en el derecho hipotecario era imperfecta debido principal-
mente a la falta de un sistema de registro público.
7.5 Derechos reales de garantía en el derecho francés
El derecho francés no habla de derechos reales de garantía, sino de derechos rea-
les en materia de contratos, como sucede en el derecho mexicano y se aprecia en
nuestra legislación.
En efecto, en el derecho francés se denominan contratos de garantía aquellos
que están destinados a proteger a los acreedores contra la insolvencia de los deu-
dores. La insolvencia es el estado de un deudor cuyo pasivo es superior al activo. 11'
Los sistemas de protección contra el peligro de las enajenaciones -que se ha n
empleado como protección según Planiol y Ripert- son:
l. El sistema del desapoderamiento. Consiste en la privación al deudor de uno
de sus bienes, el cual se entrega al acreedor para que lo conserve a título dt'
garantía equivalente a la fiducia y pignus romano.
2. El sistema de la hipoteca. Puede conferirse al acreedor un derecho real sobre rl
bien afectado sin privar de la posesión de dicho bien al deudor. Este derecho
le permite embargar el bien, quienquiera que sea la persona en cuyo poder M'
encuentra, por lo que se llama derecho de persecución. 17
Dentro de las garantías que se pueden otorgar al acreedor por parte del deudor~~
encuentran la garantía personal y la garantía real. En la primera el acreedor pucdr
garantizar mediante otra persona, en la segunda puede garantizarlo con los bicnt·•,
que quedan afectados, ya sea en su conjunto o de manera aislada, a su segurid.u l
particular y con exclusión de los demás acreedores.
De lo anterior nos interesa tratar de manera breve las denominadas, scg''''
Planiol y Ripert, garantías reales, las cuales son, como ellos mismos afirman, rf,·
rechos reales. Estas garantías reales son la prenda y la hipoteca.
7 .5.1 Derecho reaí de prenda en el derecho francés
Los juristas citados definen la prenda como:"[ ... ] un contrato por el cual el dc·tu ltll
mismo, o un tercero, entrega al acreedor un objeto mueble destinado a se r VIII•
l h M . l'i.llliol y<: . l(ipnl , /)<'ll 'dw cil'ii, ll :ul ,t, l'vk,x lco, 1'1 117, 1' 1101•.
¡¡,,,¡,.,,, 1' 1110
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 249
de garantía. A la vez es un contrato productivo de obligaciones y creador de un
derecho rea1:' 18
La prenda, de acuerdo con el art. 2072, inc. I, del código civil francés, sólo
puede recaer sobre bienes muebles, y de éstos quedan comprendidos: los corpó-
reos e incorpóreos, los sujetos a la condición de que sean bienes que están en el
comercio, es decir, susceptibles de cesión.
Dentro del estudio de la prenda, a la luz del derecho francés, nos interesa lo
que expresan los juristas franceses como derecho real.
Con independencia de que tenga origen en una convención expresa o sobren-
tendida, la prenda es siempre un derecho real.
7.5.1.1 Naturaleza particular del derecho real de prenda
La prenda vista como derecho real implica un derecho a poder detentar la cosa
ajena, típico del pignus romano y que no ha cambiado en la actualidad. Sin em-
bargo, este derecho sobre la cosa ajena no es concedido al acreedor prendario para
permitirle usar en su provecho la cosa, como puede hacerlo el propietario o el
usufructuario, pues su extensión está determinada por el fin de su institución. La
venta de la prenda es el objeto final de la institución, de modo que la posesión de
la prenda que detenta el acreedor no es sino un medio de asegurarle la posibilidad
de venderla al vencimiento del crédito.
Tal es la idea que debe tenerse de todo derecho real de garantía. No es un
desmembramiento de la propiedad, dado para el goce de la cosa como ocurre
con los derechos de usufructo, uso o servidumbre, sino que es un derecho real
de segundo grado que se ha establecido sobre el derecho de propiedad mismo, en
lu gar de ser un derecho sobre la cosa, que autoriza al acreedor a enajenar en su
provecho particular la cosa de su deudor.19
7.5.1 .2 Derechos del acreedor prendario antes
de la realización de prenda
lll ;lniol y Ripert explican, respecto de estos derechos, los siguientes aspectos: 20
u) La posesión. El acreedor prendario no tiene posesión verdadera, sólo es un
detentador, ya que posee por cuenta ajena y no puede, en consecuencia, prcs
cribir la cosa.
1H 1/•tcl<'lll , p. 112 1.
1'1 1/>ttll'/11 , p. II J. 'I
'11 ll•ldrltl , 1'1' 1I'H ) 11 ."1

250 B IENES Y DERECHOS REALES
b) El goce. El acreedor prendario tampoco tien e, en principio, el goce de la cosa.
No puede servirse de ella para su uso personal y tampoco puede percibir los
frutos cuando los produzca. Si lo hiciese cometería lo que los antiguos llama-
ban furtum usus. Es criticable que el código civil francés dijera que la prenda
"no es sino un depósito en poder d el acreedor" (art. 2079). Planiol y Ripert
comentan que esta comparación es peligrosa y vale poco, ya que la prenda está
muy lejos de ser un depósito.
e) Convenciones particulares. Por convención entre las partes se entiende que,
cuando el crédito garantizado por la prenda produce intereses, se puede au-
torizar al acreedor a percibir los frutos producidos por la prenda.
d) Pago de los créditos dados en prenda.
Cuando la prenda recae sobre un crédito, puede ocurrir que el crédito empeñado se
venza y sea restituido por el tercero deudor, antes de que el acreedor prendario pueda,
por sí mismo, exigir el pago de su propio crédito por no haberse vencido éste. En
principio, el acreedor prendario no tiene facultades para recibir por sí solo el pago,
dado que le está prohibido disponer de la prenda antes de su vencimiento, aunque
21
una cláusula particular puede conferirle esta facultad.
e) Ausencia de subrogación real. Cuando la prenda recae, en virtud de la con
vención, sobre un objeto determinado no puede, en caso de pérdida de es tr
objeto, aplicarse de pleno derecho a un nuevo objeto.
7 .5.1 .3 Ventajas del acreedor prendario en el momento
de realización de prenda
En consideración a que la prenda es un derecho real, el acreedor obtiene ven l ~'J·'
derivadas de los derechos que puede ejercer:
a) Derecho de preferencia. La preferencia reconocida al acreedor prendario ¡···
un efecto directo y necesario de su derecho real de prenda, y aun cuando d
código civil francés le denomina privilegio, Planiol y Ripert mencionan 11"'
el derecho de preferencia de los acreedores prendarios no es un priv il q•, 111
pues los únicos privilegios verdaderos son los concedidos por disposiciP III
particulares de la ley a los acreedores quirografarios, y el acreedor prcnd.1111 1
n o es quirografario, pues ha provisto por sí mismo a su seguridad y Cll!lll>i
con una acción real.
b) Derecho de persecución. Sobre este derecho comentan los juristas froncl'~t·
1 1 1/ •tilo'/11 , p. 11:.! ~~ .
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 251
Si el acreedor prendario está provisto de un derecho real, tiene, en principio, el derecho
de reclamar la prenda a los terceros que pueden detentada: tiene el derecho de recobrar
su posesión cuando ya no la tenga. El acreedor romano tenía este efecto, además de
los interdictos, una obligatio pignoratitia in rem. Esta acción ha sobrevivido hasta la
época actual; pero el derecho francés la paraliza frecuentemente por su regla: "tratán-
dose de muebles la posesión vale título" (art. 2279) o "los muebles son imperseguibles
por hipoteca" (art. 2119). De esto resulta que un acreedor hipotecario o prendario no
puede, como el propietario, reclamar el mueble que haya pasado a poder de un tercero.
Sin embargo, el derecho de persecución del acreedor prendario no ha sido total-
mente suprimido: la jurisprudencia antigua, y después el código civil, han mantenido
algunas aplicaciones. 22
7 .5.2 Derecho real de hipoteca en el derecho francés
Los juristas franceses definen la hipoteca como "una garantía real que, sin des -
poseer al propietario del bien hipotecado, permite al acreedor ampararse de él a
su vencimiento para rematarlo, cualquiera que sea la persona en cuyo poder se
encuentre, y obtener el pago de su crédito con el precio, con preferencia a los
demás acreedores". 23
De este modo, las características de la hipoteca son: derecho real, ordinaria-
mente inmueble, siempre es accesorio y, por lo general, indivisible.
Si bien durante varios años existió la hipoteca mueble, ésta fue suprimida y
conservada para cierto tipo de bienes muebles.
Por otra parte, al igual que en la prenda, la hipoteca da al acreedor el derecho
de preferencia y el derecho de persecución.
7.5.2.1 Especialidades de la hipoteca
1\n el estudio de la hipoteca con base en el derecho francés destacan las especia-
li dades siguientes:
•o- Especialidad de las hipotecas. Esta especialidad, que recogen legislaciones como
la nuestra, se puede entender en dos aspectos: puede ser constituida por un
crédito determinado y puede ser establecida sobre un inmueble determinado.
Sin embargo, caben algunas precisiones al respecto: la hipoteca puede ga
ra nlizar varios créditos y a la vez gravar varios inmuebles sin dejar por ello de
ser especial, siempre y cuando cada uno de estos créditos o cada uno de estos
bie nes sea obj eto de designación particular. Planiol y Ripert señalan que a veces
lo qu e es esp ecializado es el crédito garantizado por la hipoteca y a veces la
1
' '''"'' ' '' '· 1'· 11 10
1/t¡,/¡•lft , ¡> 11 ' 1

252 B IENES Y DERECHOS REALES
hipoteca misma y se añade que para expresar esta diferencia, normalmente
se habla de especialidad en cuanto a los créditos y de especialidad en cuanto a
los bienes. De modo que podría diferenciarse entre especialidad de los créditos
hipotecarios y especialidad de la garantía hipotecaria.1
4 Dentro de los bienes muebles posibles de hipoteca mencionaremos los si-
~ Especialidad de los créditos garantizados. Tanto para el acreedor como para los
terceros es de interés la limitación de los créditos garantizados por medio de
una hipoteca, pues puede ocurrir que tan pronto como una hipoteca sobre los
bienes de una persona garantice un crédito indeterminado, el crédito de esta
persona quede arruinado. Aunque poseyera inmuebles de gran valor, y aunque
el importe actual del crédito fuera mínimo, ningún acreedor aceptaría jamás el
segundo lugar. Según Planiol y Ripert las hipotecas por causa indeterminada
impiden conocer con precisión y exactitud el pasivo hipotecario del deudo1
en cualquier momento, lo que es un vicio en la organización de los hipotecas.
A los créditos hipotecarios indeterminados, reconocidos por el código civi l
francés, nos referiremos en el siguiente apartado.
~ Especialidad de la garantía hipotecaria. La especialización de la hipoteca t'll
relación con los inmuebles que grava fue creación del derecho francés de l o~
tiempos de Planiol y Ripert, dado que en el derecho romano y, en particular, l'lt
el derecho francés hasta la revolución se permitió establecer hipotecas gem·1,1
les a voluntad, es decir, que afectaban a toda la masa de los bienes presentt·.~ \
todos los que con posterioridad pudiera adquirir el deudor. Fue hasta desp1w
de la revolución que se introdujo la limitación (Ley del11 Brumario, año v 11 l
Las hipotecas generales, que conservó el derecho francés, eran muy t'~ l ~~
cíficas:
l. La hipoteca judicial (hipoteca legal): esta hipoteca es general en CU:IIllu
los bienes y especial en cuanto a los derechos que garantiza.
2. Las hipotecas generales referidas en el art. 2121: las de los menorc~ )' ~~~
jetos a interdicción, la de las mujeres casadas y la del estado, muni1 q;in
y establecimientos públicos. Estas hipotecas son generales en cua nto ,, lu
bienes, pero también en cuanto a los derechos que garantizan.
3. La hipoteca convencional, que se puede transformar en una hipotec1 g•·1u·t 141
y llega a gravar incluso a los bienes futuros.
7 .5.2.2 Bienes posibles de hipoteca
Lo anterior nos plantea: ¿cuáles son los bienes susceptibles de hipotec:1 ?
Si bien había prohibición de hipoteca sobre muebles de acundo f•ill 11l
:u·t. 2 11 8: "solamente son susceptibl es de hipol<.'G1 los bienes inmueble:,", dllltiiil
"1 1/•tdl'lll ' 1' 11,~.
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 253
el siglo xrx diversas excepciones se consideraron posibles y se admitió la hipoteca
de muebles importantes, para los cuales se ha podido encontrar un punto fijo, que
sirve de centro a la publicidad de la hipoteca.
guientes:
l. Hipoteca de buques, barcos y aeronaves. De donde derivan:
a) La hipoteca marítima. Dado que los puertos equivalen al domicilio de las
personas, éstos son inscritos en los registros de ese puerto, llevados por
la administración de la aduana y a tener un procedimiento específico de
transmisión: cambio de aduana. Gracias a esta característica se ha hecho
posible organizar, respecto de ellos, un sistema hipotecario. De esta ma-
nera cabe la posibilidad de la hipoteca, pero únicamente es posible, según
el código civil francés, respecto de los barcos de 20 toneladas o más y de
nacionalidad francesa o en construcción.
b) La hipoteca de las embarcaciones fluviales. Por lo que toca a estas embarca-
ciones, en 1917 la ley del 5 de julio hizo posible la matrícula de las embar-
caciones fluviales de 20 o más toneladas, donde se permitía la hipoteca de
los barcos matriculados, la cual se inscribía en la secretaría del tribunal
de comercio del lugar de su matriculación.
e) La hipoteca de las aeronaves. En 1924, la ley del31 de mayo sobre navega-
ción permitió la hipoteca de las aeronaves matriculadas, aplicando a esta
hipoteca todas las reglas relativas a los barcos, sólo que para el caso de las
aeronaves. El funcionario encargado de llevar el registro de matriculación
sustituye a la secretaría del tribunal de comercio y en todos los casos hay
una publicidad real.
' ·¡;,mbién se permitió la hipoteca sobre los establecimientos de comercio.
1Vnrrants agrícolas.
1Vnrrrmts hoteleros.
\ i ~ I.1 ¡•s ta reseña de los derechos reales de garantía, tenemos el marco de referencia
11.1 .1hordar los derechos reales de garantía en nuestro sistema jurídico.
11 1>orechos reales de garantía en nuestro sistema jurídico
11 Ull n11 vn detalle, podemos afirmar que los derechos reales de garantía en nu es
lill liltl li:lll.l jurldico adolecen de algunos problemas, entre los que destacan que la
11 jl,llhli,i,,,, sv encuentre en el apartado de los contratos, por lo que su es tudio se
1 ~ ~ l.1•l i 1 "'"··' . l .~i¡•, ll , illlr:l. lkhcmos sd'1:11 :1r t¡IH '~> nhl• ' " ll m t;11nhi(· n se lOIItcmpl.ill

254 BIENES Y DERECHOS REALES
disposiciones dispersas en otras leyes y reglamentos, es decir, fuera del Código
Civil y fuera también del apartado de los bienes y derechos reales.
Con base en esas consideraciones, haremos un estudio breve de estos derechos
reales.
7 .6.1 Derecho real de prenda
Nuestro Código Civil reconoce los siguientes derechos reales: la propiedad, el usu-
fructo, el uso, la habitación, la servidumbre y dos derechos reales secundarios: la
prenda y la hipoteca. Se denominan derechos reales de garantía precisamente por
la función que cumplen.
Como sabemos, una de las finalidades del patrimonio es responder del cumpli
miento de las obligaciones y, de acuerdo con nuestro Código Civil, "el deudor res
ponde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, con excepción
de aquellos que, conforme a la ley, son inalienables o no embargables" (art. 2964).
Ahora bien, para responder por las obligaciones, el deudor tiene, desde el punlt 1
de vista jurídico, muchas formas de obligarse y asegurar dicho cumplimiento, dr
éstas, por ser derechos reales, interesan: la prenda y la hipoteca, que en apartadt ~~
anteriores estudiamos con base en el derecho romano y el derecho francés, P' 11
ser la base de nuestro sistema jurídico.
La prenda, según nuestro Código Civil: "es un derecho real constituido sol11 '
un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligación
(art. 2856).
7 .6.1 .1 Características del derecho real de prenda
De acuerdo con el concepto de prenda de nuestra legislación y del análisi~ dl'l
mismo podemos identificar las siguientes características:
~ Sólo puede recaer sobre bienes muebles, salvo que se trate de frutos de l11r11
raíces. El art. 2857 establece:
También pueden darse en prenda los frutos pendientes de los bienes raíces qut· do·h
ser recogidos en tiempo determinado. Para que esta prenda surta sus efectos co11t 111 l
cero necesitará inscribirse en el Registro Público a que corresponda la finca n·~t •• • tí
El que dé los frutos en prenda se considerará como depositario de l'llo' ·,,,¡
convenio contrario.
~ Para que el derecho real de prenda quede constituido es necesario ('llllrp.••i 1
rosn al acreedor, plleS mientras no st· "''!\•' l.1 t'tllrcga no se tiene po• 1 1111'•illuhl
t't.t' dl'lt't ho SI' t' lltkndl' t¡lll' lo pn•tl'\1.1 ,•., •.IIIH ')!,· Id,, jurfdlnlllll'lllt: .tl.111••'1
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 255
cuando éste y el deudor convienen en que quede en poder de un tercero o cuan-
do quede en poder del mismo deudor, porque así lo haya estipulado el acreedor
o expresamente lo autorice la ley (lo que significa que la entrega puede ser: real,
jurídica o virtual). En estos dos últimos casos, para que el contrato de prenda
produzca efectos contra un tercero, debe inscribirse en el Registro Público.
"... El deudor puede usar de la prenda que quede en su poder en los tér-
minos que convengan las partes" (art. 2859).
~ En términos generales, es un derecho real que no da al acreedor derecho a los
frutos que la cosa pueda producir, salvo que así se haya pactado. "... El que dé
los frutos en prenda se considerará como depositario de ellos, salvo convenio
en contrario (art. 2857 in fine).
~ En caso de llegar la fecha en que el deudor deba cumplir con la obligación
garantizada y éste no lo hace, da derecho al acreedor para sacar el bien mueble
objeto de la prenda a la venta o remate y con el pago recuperar el monto de su
crédito (art. 2881) . Sin embargo, si el producto de la venta excede a la deuda,
se entregará el exceso al deudor (se recordará que esto era superfluum de los
romanos), pero si el precio no cubre todo el crédito, el acreedor tiene derecho
de demandar al deudor por lo que falte (art. 2886).
•o- Permite que el acreedor se quede con la cosa dada en prenda, en el precio
que se le fije al vencimiento de la deuda, pero no al tiempo de celebrarse el
contrato (art. 2883).
El derecho real de prenda se extingue al momento en que se pague la deuda
que por este medio se garantizaba y la cosa mueble debe ser devuelta a su
dueño (art. 2891).
l.os derechos y las obligaciones de la prenda son indivisibles, salvo que se
haya estipulado lo contrario, pero "cuando el deudor esté facultado para ha-
cer pagos parciales y se hayan dado en prenda varios objetos, o uno que sea
có modamente divisible, ésta se irá reduciendo proporcionalmente a los pagos
hechos, con tal que los derechos del acreedor siempre queden eficazmente
g;lrantizados" (art. 2890).
G.1.2 Derechos del acreedor de la prenda
1l.i.l., que la prenda es un bien que se entrega al acreedor para asegurar su crédito,
1111 portan te señalar los derechos que le corresponden.
1· 1 .ltrccdor prendario adquiere por el empeño los derechos siguientes:
''•'lt'l ho de ser pagado de su deuda con el precio de la cosa empeñada, con
l1 prl'lncn cia que establece el art. 2981.
11, lt'l ho tk recobrar la prenda de cualquier dct(•nt ;1dor, sin exceptuar al mismo
dt lldl 11 ,

256 BIENES Y DERECHOS REALES
3. Derech o de ser indemnizado de los gastos necesarios y útiles que hiciere para
conservar la cosa empeñada, a no ser que use de ella por convenio.
4. Derecho de exigir del deudor otra prenda o el pago de la deuda incluso an-
tes del plazo convenido, si la cosa empeñada se pierde o se deteriora sin su
culpa.
7 .6.1 .3 Obligaciones del acreedor
Además de derechos, el acreedor prendario también tiene obligaciones:
l. Conservar la cosa empeñada como si fuera propia y responder de los deterioros
y perjuicios que sufra por su culpa o negligencia; esto significa que, en tanto
no le sea cubierto su crédito, es depositario del bien dado en prenda.
2. Restituir la prenda luego de que estén pagados íntegramente la deuda, sus inte
reses y los gastos de conservación de la cosa, si se h an estipulado los primeros
y hecho los segundos.
3. Podemos agregar que, en caso de vender el bien dado en prenda para recu
perar su crédito, si el producto de la venta excede a la deuda el acreedor est:í
obligado a entregar el exceso al deudor.
Finalmente, la prenda se regula en los arts. 2856 al 2892 del Código Civil.
7 .6.2 Derecho real de hipoteca
El derecho real de hipoteca es otro derecho real de garantía que es considerad''
un accesorio del derecho real de propiedad.
El estudio del derecho real de hipoteca se circunscribirá al estudio de los pri 11
cipios que la rigen y a la aplicación de sus principios, así como a los objetos qlll
afecta; esto en virtud de que el crédito que garantiza y otros aspectos relacion adc' '•
con la hip oteca serán estudiados en materia de contratos y a la luz de otras k yc
que la regulan.
La hipoteca, de acuerdo con el concepto expresado en nuestro Código Civtl
"es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y q111
da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, 11 1111
pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la lc ')'
(art. 2893) .25
Del análisis de la definición anterior, p odemos identificar los elementos ¡¡j
guientes:
! 1i J 1P; 1 111 •, l VI I'-! '; tl l l 11\lt ''t l l ¡\ ,,
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 257
l. Es un derecho real de garantía. Aun cuando el Código la denomina garantía
real, esto significa que siempre que hablamos de hipoteca, aludimos a un de-
recho accesorio, pues depende de una obligación celebrada con antelación y
puede tener origen en alguna de las fuentes de las obligaciones, o bien es un
derecho accesorio de una obligación futura o condicional.
2. Siempre recae sobre bienes inmuebles determinados, según se desprende de los
arts. 2895, 2896, 2897 y 2898. Con todo, es importante señalar que no se debe
confundir la hipoteca con la constitución de garantías reales inmobiliarias,
comunes en materia administrativa y mercantil, además de que en nuestra
legislación civil quedan prohibidas las hipotecas generales.
3. Da derecho al acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación garantiza-
da, a exigir la venta del inmueble hipotecado y ser pagado de manera preferente
con el producto de la venta.
7.6.2.1 Especies de hipoteca
Dentro de las especies de hipoteca encontramos, según la ley, la voluntaria y la
necesaria.
El art. 2919 se refiere a estas dos especies de la manera siguiente: "La hipoteca
nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre
de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la
ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En
el primer caso se llama voluntaria; en el segundo necesaria:' 26
La hipoteca voluntaria es la convenida entre las partes o impuesta por dispo -
<'(>-
sición del dueño de los bienes sobre los que se constituye.
•o- La hipoteca necesaria es una hipoteca especial en la que se expresa que, por
disposición de la ley, están obligadas a constituir ciertas personas para asegu-
rar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados
acreedores.
7.6.2.2 Características del derecho real de hipoteca
1·:1 derecho real de hipoteca, según nuestro Código Civil, presenta las características
Niguientes:
1. Recae sobre bienes inmuebles determinados y enajenables, según se desprend
de los arts. 2896, 2897 y 2898, que dicen:
11 1 , 1 ~ l l ll h i VI h '1 1111 11111" ~ 1 1. 1 ~
1
258 B IENES Y DERECHOS REALES
Artículo 2896. La hipoteca se extiende aunque no se exprese:
r. A las accesiones naturales del bien hipotecado;
rr. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;
m. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca
y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;
rv. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y
a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.
Por otra parte, salvo pacto contrario, la hipoteca no comprenderá (art. 2897):
r. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan
producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;
n. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligación garantizada.
Finalmente, no se podrán hipotecar (art. 2898):
r. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;
rr. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su
adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se
hipotequen juntamente con dichos edificios;
m. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;
IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los
ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;
v. El uso y la habitación;
v1. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado
preventivamente, o si se hace constar en el Título Constitutivo de la hipoteca
que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la
hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
No confiere a su titular la tenencia de la cosa, sino que la conserva el propietario
de la misma.
3. La hipoteca tiene subsistencia íntegra (principio de indivisibilidad) . La h ipo
teca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y gravad
cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la resta ntl'
hubiere desaparecido (art. 2911).
7 .6.2.3 Constitución del derecho real de hipoteca
l·:n lo referente a la forma de constitución de la hipoteca encontramos que pul'dt
ser 11/cdi(/11/e acto jurídico unilateral o bilateral, así como 11/C'dio11lc título lc~n l tf/11'
/u i111J1011gn (nrts . 2920, 2931 y 2935).
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 259
Lo anterior supone dos aspectos independientes, por un lado, la validez del
título legal de la constitución y, por otro, la perfección del acto jurídico constitutivo
de la hipoteca, cuyos efectos, en principio, son limitados, pues para que la misma
surta efecto frente a un tercero es necesaria su inscripción en el Registro Público
de la Propiedad.
Como consecuencia, si el título constitutivo no está debidamente inscrito en el
Registro Público de la Propiedad, surtirá efectos simples entre las partes, pero de
ninguna manera frente a terceros de buena fe, según lo dispuesto en el art. 3007
del Código Civil: "Los documentos que conforme a este Código sean registrables y
no se registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero", y en complemento
a lo anterior el propio ordenamiento dispone:
Artículo 3011. Los derechos reales y en general cualquier gravamen o limitación de
los mismos o del dominio, para que surtan efectos contra tercero, deberán constar en
el folio de la finca sobre que recaigan, en la forma que determine el Reglamento. Lo
dispuesto en este artículo se aplicará a los inmuebles que, en su caso, comprendan:
La hipoteca industrial prevista por la Ley General de Instituciones de Crédito y Orga-
nizaciones Auxiliares; la hipoteca sobre los sistemas de las empresas, a que se refiere
la Ley de Vías Generales de Comunicación; y los casos similares previstos en otras
leyes.
7 .6.2.4 Principios aplicables a la hipoteca
Se pueden identificar, a través de lo expuesto en puntos anteriores, al menos tres
principios fundamentales:
~ El principio de especificidad o, más exactamente, principio de determinación. La
hipoteca, según este principio, debe recaer sobre bienes especialmente deter-
minados (art. 2895); esto significa que no puede haber hipoteca sobre bienes
indeterminados o garantías universales o generales.
~ El principio de publicidad. Independientemente de que la hipoteca surte plenos
efectos entre las partes, es indispensable su inscripción en el Registro Público
de la Propiedad para que surta efectos contra terceros.
·o- El principio de indivisibilidad. La hipoteca, aunque se reduzca la obligación
garantizada, subsistirá íntegra y gravará cualquier parte de los bienes hipo-
tecados que se conserven, aunque la obligación restante hubiere desapareci -
do ... (art. 2911). Por otra parte, cuando una finca hipotecada, susceptible de
ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el
gravamen hipotecario entre las fracciones, a falta de acuerdo, entre las parles;
par~1 dicha división la distribu ción del gravamen se hará por decisión judicial,
prt'Vi•t .11ulit'1ll i.1 dl' ¡writos (art. 29 1~).
260 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 7. Derechos reales de garantía 261

7.6.2.5 Extinción de la hipoteca Actividades

Finalmente, son causas para pedir y, en su caso, o rdenar la extinción de la hipoteca: 1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente correspondiente a este capítulo:

l. La extinción del bien hipotecado. Origen de los derechos reales de garantía

2. La extinción de la obligación a que sirvió de garantía.
3. La resolución o extinción del derecho del deudor sobre el bien hipotecado. Fiducia
4.
5.
La expropiación del bien hipotecado por causa de utilidad pública.
El remate judicial de la finca hipotecada. Derechos reales
Ptgnus 1 Extinción del derecho del acreedor pignoralicio
Pactos dentro de la prenda
6. La remisión expresa del acreedor. de garantía en
7. La declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.
el derecho
romano 1 Htpo. ,
r~,
Forma de institución
Objeto
Extinción
No obstante, es preciso decir que para que el derecho real de hipoteca se extinga
a cabalidad es necesaria su cancelación en el Registro Público de la Propiedad, de

r~to
lo contrario seguirá surtiendo efectos frente a un tercero.
De acuerdo con el art. 2940, "La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos Naturaleza
Prenda Derecho del acreedor prendario
contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción':
Para concluir ese capítulo, recomendamos leer las disposiciones sobre la hi- Ventajas del acreedor prendario 1 Derecho de preferencia
Derecho de persecución
poteca contenidas en los arts. 2893 a 2943 del Código Civil.

.j
fa
~ e
-~
Derechos reales

do 9"~'" '"
el derecho
francés
Concepto

Especialidades
j"""'' "" de 1~ hlpott=
Especialidad de los créd1tos garantizados
"' ~
o ct!
Hipoteca
Especialidad de la garantía hipotecaria

1"'"'"'"' ,. b~~~.
.e C>
u
"'a;
o
"'
-a
Bienes muebles tmre y oom,_
posibles de Hipoteca sobre establecimientos de comercio
Hipoteca Warrants agrícolas
Watrants lloteleros

Prenda
j Coot"'lc
Derechos del acreedor de la prenda
Obligaciones del acreedor

Concepto

Especies ) Por voluntad

Derechos reales ] Por necesidad
de garantía en
nuestra legislación

Hipoteca
Características
j Recae sobre bienes inmuebles determinados
No confiere a su titular la tenencia de la cosa
11ene subsistencia íntegra

Principios
j De especificidad
De publicidad
De invisibilidad
rxtinción
262 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 263

11. Realice las actividades siguientes: 5. La cantidad sobrante al vender la prenda, una vez que se ha cobrado el
l. Identifique un ejemplo de constitución de un derecho real de prenda.
acreedor, y que debe restituirse al deudor se denomina:
a) Superfluum.
2. Explique, con ejemplos reales, la constitución de un derecho real de hi-
poteca. b) Pacto de vendendo.
3. Explique con sus palabras los casos más comunes de hipotecas que co- e) Cláusula comisaria.
nozca. d) Lex commissoria.
4. Exprese su opinión acerca de la utilidad de la hipoteca. 6. En el derecho romano, consistía en la renuncia del pignorante a reclamar
5. Seguramente conoce una casa de empeño legalmente constituida, con los frutos producidos por la cosa durante el tiempo de su retención, a
base en ello explique qué tipo de actividades realiza y relaciónelas con lo cambio de renunciar el acreedor al cobro de los intereses de la deuda:
estudiado en este capítulo. a) Pacto comisario.
6. Investigue dónde se encuentra el Registro Público de la Propiedad, orga- b) Antiehresis.
nice una visita con sus compañeros y averigüe qué actos se registran ahí. e) Pacto de superjluum.
d) Enfiteusis.
111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación. Verifique las respues-
tas correctas con base en el texto de este capítulo. 7. En el derecho romano se define como la garantía real sin posesión inme-
diata:
l. Es una figura a través de la cual el deudor enajena una cosa al acreedor, a) Hipoteca.
en forma de maneipatio o in iure eessio: b) Fiducia.
a) Concepto de prenda. e) Pignus.
b) Derecho de hipoteca. d) Inveeta et íllata.
e) Derecho pignus.
d) La fiducia. 8. El objeto del pignus y de la hipoteca en el derecho romano puede ser:
a) Sólo las cosas corporales.
2. En la fiducia, a la cláusula en la que se explica que si el deudor no paga
b) Un crédito y el mismo derecho de prenda.
a tiempo, el acreedor conserva la cosa en su patrimonio, cobrándose de
e) Sólo pueden ser el ius in agro veetigali.
esta forma, se le denomina:
d) Sólo puede recaer sobre una universalidad de bienes.
a) Cláusula penal.
b) Cláusula comisaria. 9. La prenda y la hipoteca se pueden constituir por:
e) Cláusula in iure eessio. a) Servidumbre de predios rústicos.
d) Pignus de fiducia. b) Convención.
e) Disposiciones sólo entre cónyuges.
3. Forma de extinción del derecho del acreedor pignoraticio.
d) Por su naturaleza.
a) Por muerte del pignorante.
b) Por la restitución voluntaria de posesión del pignorante. 10. Se puede constituir por acto de última voluntad, legado, fideicomiso:
e) Por la desaparición de la cosa por culpa del deudor. a) La hipoteca.
d) Por la sola venta de la prenda. b) El pignus.
4. Es un pacto posible dentro de la prenda: e) La fiducia.
a) Pacto de enfiteusis. d) Los inveeta et íllata.
b) Pacto de antiehresis. 1 l. Mencione tres bienes o cosas sobre las que puede recaer la prenda y la
e) Pacto sustml!ellrli. hipott·cn.
rl) P;~tlo de f>Í,'-:111/S . 11)
 Capítulo 7. Derechos reales de garantía 265
264 BIENES Y DERECHOS REALES

19. Explique de qué trata la hipoteca marítima en el derecho francés:

b)
e)
12. Mencione tres formas de constitución de la prenda y la hipoteca en el
derecho romano: 20. Mencione tres bienes muebles susceptibles de hipoteca en el derecho fra n-
a) cés:
b) a)
e) b)
13. Mencione tres formas de extinción de la prenda y la hipoteca en el derecho e)
romano: 21. En el derecho mexicano se define como el derecho real constituido sobre
a) un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obli-
b) gación:
e) a) Contrato de garantía.
14. Explique el derecho real d~ prenda en el derecho francés: b) Hipoteca mercantil.
e) Hipoteca.
d) Prenda.
-------- ----
22. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, tres características del de-
15. Defina, según Planiol y Ripert, qué es el sistema de desapoderamiento: recho real de prenda:
a)

b)
16. En qué consiste el goce, según el derecho francés, de acuerdo con lm
derechos del acreedor prendario antes de la realización de prenda.
e)

17. Explique, según el derecho francés, en qué consiste el derecho de perse1 11 23 . Explique, según nuestra legislación, tres derechos del acreedor pren-
ción como ventaja del acreedor prendario en el momento de realiz:H IDti dario:
de prenda: a) ·----·-------- - - - - - -·- - - -

b)
18. Explique en qué consiste la especialidad de las hipotecas en el dcH·• )p ;
francés:
e)
266 B IENES Y DERECHOS REALES
Capitulo 8
Mencione cuatro características de la hipoteca en el derecho mexicano:
24.
a)
b)
e)
d)
25. Defina la hipoteca necesaria:
Posesión y prescripción
positiva
26. Mencione cuatro bienes que no se pueden hipotecar:
a)
b)
e)
d)
27. Explique los principios de la hipoteca:
-~-- ·-· -----·----
a) Objetivos
-·--- ------- ----
b) Al finalizar el alumno:

---- -- -- ·o- Explicará qué es la posesión.

e) ----- .. ·- •o- Conocerá los antecedentes del derecho romano sobre la posesión.
- ·--- - -
•<>- Comprenderá la posesión en el derecho francés.
----
28. Explique la constitución de la hipoteca según nuestro Código Civil: •<>- Identificará los requisitos y características de la posesión.
-------- •<>- Comprenderá diferentes teorías sobre la posesión.
-~--·- .. __.- ···-·--- ···-
•t.- Analizará la posesión como forma de adquirir la propiedad.

29. Explique por qué es importante que la hipoteca sea registrable:

Analizará los interdictos posesorios.
--··- · -----·-·----·· - - ,. Conocerá las disposiciones de nuestra legislación sobre la
posesión.

30. Mencione cinco razones para pedir u ordenar la extinción de la hipolt'l ·'
a)
b)
e)
¡/)
.:)
268 B IENES Y DERECHOS REALES
Introducción
La posesión, objeto de estudio de este capítulo, ha sido calificada por algunos
juristas como una de las instituciones más complejas, a tal grado que despierta
opiniones encontradas y controvertidas; otros la plantean como un tema espinoso.
Rafael de Pina, por ejemplo, señala:
El tema de posesión es espinoso. Esta circunstancia ha sido señalada por diferente~
tratadistas, habiéndose escrito que la doctrina referente a la posesión es una de la ~
más difíciles de explicar teóricamente, aunque en la práctica la intuyen hasta los ig
norantes del derecho. 1
A la fecha existen muchas definiciones sobre ella, aunque, como decía Luis dr
Molina, ninguna es por completo satisfactoria. Esta complejidad se ha reflejado
hasta en el lugar en donde la ubican los diferentes tratadistas: algunos sitúan t•l
tema de la posesión antes de la propiedad, como se establece en nuestro Código
Civil; otros -como nosotros- la ubican después de ella, al final del estudio d··
los derechos reales.
No obstante su ubicación, lo importante es comprender el derecho de posr
sión, por lo que poco a poco nos iremos introduciendo en su estudio. Como yo
es costumbre a lo largo de esta obra, iniciaremos con los antecedentes roman(l•,
sobre esta institución.
La posesión implica la detentación directa de una persona respecto de 111\
bien o cosa, de manera que se presenta como una situación manifiesta, porq111
alguien tiene la cosa física en su poder; al tenerla en su poder, usa el derecho c11
forma exclusiva.
La posesión, según Ludwig Enneccerus, se considera un derecho provisi<)ll,d
sobre una cosa, a diferencia de la propiedad y otros derechos reales que son d1
finitivos.
Según lo anterior, la posesión no implica mayor dificultad, pero las objeciOIII'
aparecen cuando se analizan las distintas formas y supuestos en los que difctt'll
tes personas son poseedores de algún bien o cosa, pues, según la diversidad d1
supuestos, se da un tratamiento especial a cada uno de ellos: se puede posee1 1'11
calidad de propietario o se puede transmitir la posesión y conservar la prop ied,,d,
se puede poseer en forma ilícita con la finalidad de apoderarse de la cosa o ptu•d,
ocurrir que se posea pensando que le han transmitido la propiedad por enc:tq•,tl
del dueño, siendo que la persona que transmitió la posesión no estaba legit illl,td.,
para hacerlo.
En realidad, la dificultad se presenta para determin ;u· cltr ~ltami e nlo qul· ~l ],
da co n respecto a las diversas ca usas que la origi n:tn .
1 1( .¡,. l'l1 111 , /lo'i U IIII ¡/¡ •1/llll 'l illlllll, li111lll 11 , 1'1111t'Ht , f\M·~ It 11
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 269
Sin embargo, en la medida en que vayamos profundizando su estudio iremos
comprendiendo su concepto, características y, sobre todo, su tratamiento jurídico.
8.1 La posesión en el derecho romano
En Roma existía la posesión y era considerada un poder físico y material sobre
bienes corpóreos; se asumía por la tenencia de la cosa, aunque poco después se
admitió la posibilidad de tener la posesión de derechos, institución que se deno-
minaba Possesio iuris o Cuasi possesio.
La posesión es la dominación de hecho sobre una cosa. Sobre la posesión dice
el Digesto: Possesio apellata est, ut et Labeo ait, a sedibus, quasi positio, quía natura-
liter tenetur ab eo, qui ei insistit; quam Graeci detentionem dicunt (Se llama pose-
sión, como dice Labeón, de estar sentado, como de estar en alguna parte; porque
naturalmente la tiene el que está en ella, la cual llaman los griegos aprehensión). 2
La posesión es diferente a la propiedad, pues esta última comprende el jus
utendi, el jus fruendi y el jus abutendi, en tanto que la posesión, si bien otorga
al poseedor ciertos derechos, en principio no le da el carácter y los derechos de
propietario.
Se debe, según lo anterior, distinguir la propiedad de la posesión. Sobre el
particular el Digesto dice: Nihil commune habet proprietas cum possesione; et ideo
non denegatur ei interdictum Uti possidetis, qui coepit rem vindicare; non enim
videtur possessioni renuntiasse, qui rem vindicavit (La propiedad no tiene cosa
alguna común con la posesión; por lo cual no se deniega el interdicto, para que
se posea de la manera que se posee, al que empezó a competerle la repetición de
la cosa como propia; porque no parece que renuncia a la posesión el que pide la
cosa como propia). 3
Dice Juan Iglesias:
El ius civile no conoce la possessio, que es hija de la práctica social; no la conoce ni
la protege, porque cae fuera del campo de los derechos. Pero el ius civile se sirve de
esta señoría socialmente sancionada, tomándola en consideración a los efectos de la
adquisición de la propiedad por usucapión ...
Sustantivamente, la posesión no es hecho, ni acto, sino acción del sujeto: des-
aparece la possessio si cesa o interrumpe la acción. Acción de raíz y valor social, pero
que se endereza cuando se dan ciertos requisitos, al logro de una situación jurídica.
Acción para o hacia el derecho. 4
1>i¡.:,·sto, 4 1, 2. l .
1 lll,lil'.\ /11 , •11 ' 2. 12, l .
'111111 . 1' 111 1 1 lgl•·'l,l'l, ¡¡, .,. .,,,ll/11/1/1/1//1 //1111111111' ÍII, IÍIIIIIP/11 '\ , A l ll'i , llllll l' ill ll ll , 1992, p. 11)1
270 BIENES Y DERECHOS REALES
Entonces, se puede decir que la posesión produce efectos jurídicos, entre los que
podemos señalar:
l. La posesión, cumplidos ciertos requisitos, lleva hacia la adquisición de la pro-
piedad.
2. La posesión juega un papel muy importante en los procesos reivindicatorios
de la época clásica. En tales procesos, el que reivindica, esto es, el que no tie
ne la posesión, está obligado a suministrar la prueba de su derecho, mientras
ninguna obligación incumbe al poseedor.
3. El poseedor, como tal, independientemente de que tenga o no derecho a poseer,
se halla protegido contra los ataques de terceros que impliquen perturbación
de la paz posesoria. Si alguien se cree con derecho a la posesión, debe acud i1
a la vía judicial. 5
8.1 .1 Especies de posesión
La posesión es la señoría de hecho sobre una cosa y podemos distinguir varia\
especies en ella como:
l. La possessio. Posesión simple y llana que se caracteriza por la tenencia de la cos•t
y por la intención de disponer de ella con exclusión de los demás; el primn
elemento se conoce como corpus y el segundo como animus possidendi.
La possessio puede ser:
a) Possessio iusta: Posesión no adquirida con violencia ni en forma clandestin,, ,
y tampoco por concesión precaria.
b) La possessio iniusta: Posesión que no es favorable a su poseedor cuando
invoca la tutela jurídica de la misma frente al adversario.
Sobre estas formas o especies de posesión dice el Digesto:
Fundi venditor, etiamsi mandaverit alicui, ut emtorem in vacuam possessionem int/11
ceret, priusquam in fierit, non recte emtor per se in possessionem veniet. Item si a111it 11 1
venditoris, mortuo ea, priusquam id sciret, aut non prohibentibus heredibus id fen·¡tf ,
recte possession tradita erit. Sed si id Jecerit, quum sciret dominum mortuum, aut IJII IIIII
sciret, heredes id Jacere nolle, contra erit.
(El vendedor del fundo, aunque mandase a alguno que pusiese al comprado r en la libre pn··•
sión de él, antes que lo ejecute el comprador no adquirirá por sf b po ~~:s i ón legitima . P<.·m Ni• 1
amigo del vendedor, muerto éste, antes ele saberl o, o no pmh ihlt1ndo ln MI , h l• rnkro~. dln1' l1
'• 1/llrf<' //1 , 1' 111 1
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 271
posesión, estará bien dada. Pero si lo hiciese sabiendo que había muerto el seii.or, o constándole
que no la querían dar los herederos, se dirá lo contrario.) 6
Independientemente de que la posesión sea justa o injusta favorece frente a
terceros; sobre este particular, el Digesto señala:
Justa enim an iniusta adversus ceteros possessio sit, in hoc interdicto nihil refert; qua-
liscunque enim possessor, hoc ipso, qud possessor est, plus iuris habet, quam ille, qui
non possidet.
(En cuanto a este interdicto, nada importa que la posesión sea justa o injusta contra otros; porque
cualquier poseedor, por el mismo hecho de serlo, tiene más derechos que el que no posee)?
2. La possessio civilis. En el ius civile romano tomó importancia especificar si la
posesión era justa o injusta, a tal punto que la jurisprudencia clásica construyó
la teoría de la posesión orientada hacia la adquisición de la propiedad y no
tanto hacia la defensa interdictal. De esa manera, no es de extrañar que la
possessio iusta ampliara los requisitos exigidos para la usucapión, agregando
la iusta causa y la possesio bonae fidei.
3. La possessio naturalis. No es una possessio como tal, sino una simple detenta-
ción, pues no es posesión lo que no lleva derecho desde la perspectiva civil.
La detentación es un simple estar en la cosa.
8.1 .2 Adquisición de la posesión
Como se mencionó antes, para que se adquiera la posesión son necesarios el corpus
y el animus possidendi. El Digesto dice:
Et adipiscimur possessionem corpore et animo, neque per se animo, aut per se corpore.
Quod autem diximus, et corpore, et animo acquirere nos debere possessionem, non u tique
ita accipiendum est, ut, qui Jundum possidere velit, omnes glebas circumambulet; sed
sufficit, quamlibet partem eius fundi itroire, dum mente et cogitatione hac sit, uti totum
Jundum usque ad terminum velit possidere.
(Adquirimos la posesión percibiendo la cosa con intención de poseerla; y no se adquiere por sólo
el ánimo de adquirirla, o por sola la percepción de la cosa. Lo que hemos dicho que nosotros
debemos adquirir la posesión recibiendo la cosa con intención de poseerla, ciertamente no se
ha de entender que el que quiere poseer un fun do ha de tomar la posesión de cada una de sus
partes; porque basta que entre en cualquier parte con intención de tomar posesión de todo él.) 8
lt 1)ig• •slo, 11 1, 2, 33.
/)¡gn lll , 111, 17, l..
H 1li,l!' '' /11 , 11 , ,\, 1
272 B IENES Y DERECHOS REALES

Estos elementos de la posesión, corpus y animus, serán motivo de análisis poste-

riormente, pues de su interpretación se desprendieron las teorías objetiva, subjetiva
y ecléctica, que estudiaremos después en forma específica.

8.1.3 Pérdida de la posesión

Si para adquirir la posesión se requieren el corpus y el animus possidendi, resulta
claro que la posesión se pierde cuando llega a faltar alguno de estos dos elementos.
A continuación explicaremos, siguiendo a Juan Iglesias, 9 estas dos causas de
pérdida de la posesión.

<'0- Pérdida de la possessio corpore.

a) Si se trata de una cosa mueble, la possessio se pierde cuando otro se apodera

de ella, sea cual fuere el modo en que se dio el apoderamiento.
b) Se pierde cuando lo que poseemos lo perdemos e ignoramos dónde se
encuentra. Por ejemplo, pierde la posesión quien entierra o esconde una
cosa olvidando el lugar donde lo hizo; si después recuerda en dónde está
enterrada, inicia una nueva posesión.
El Digesto se refiere a estas formas de pérdida de la possessio corpore
de la manera siguiente:

Rem quae nobis surrepta est, perinde intelligimur desinere possidere, atque eam, quae
vi no bis erepta es t ...
(La cosa que se nos hurtó, entendemos que la dejamos de poseer del mismo modo que la qu e
se nos quita con violencia ... ) 10

Si id, quod possidemus, ita perdiderimus, ut ignoremus, ubi sit, desinimus possidere.
(Si lo que poseemos lo perdiésemos, de modo que ignoremos dónde está, dejamos de poseerlo.) 11

Peregere profecturus pecuniam in terra custodiae causa condiderat; quum reversus lo

cum thesauri in memoria non repeteret, an desiisset pecuniam possidere, vel si poste(/
recognovisset locum, an confestim possidere inciperet, quaesitum est. Dixi, quonim n
custodiae causa pecunia condita proponeretur, ius possessionis ei, qui condidisset, non
videri peremtum, nec infirmitatem memoriae damnum afferre possessionis, quam alius
non invasit; alioquin responsuros, per momenta servorum, quos non viderimus, ínterin •
possessionem. Et nihil interest, pecuniam in meo, an in alieno conrlirlissem, quum, si

.. alius in meo condidisset, non alias possiderem, quam si ipsius rri f!OSsc·ssionem suprn

9 J. Iglesias, op. cit. , pp. 3 11 y 3 12.

1O Digesto. 4 1, 2, 15.
11 f )igl'.\ 1<1, 111 , 2, l:i.
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 273

terram adeptus fuissem. Itaque aec alienus locus meam propriam aufert possessionem,
quum supra terram, an infra terram possideam, nihil intersit.
(El que había de hacer larga ausencia, escondió dinero en la tierra por causa de custodia; habien-
do vuelto no se acordó del lugar en donde lo había escondido: se preguntó si dejó de poseerlo;
y después de acordarse del lugar, lo volverá a poseer inmediatamente. Respondí qu e como el
di ne ro se escondió por causa de custodia, no parece que perdió el derecho de posesión el que
lo escondió, ni la fa lta de memoria perjudica a la posesión que no tomó otro: y no siendo así,
responderíamos que se pierde la posesión de los siervos por el tiempo que no los vemos. Y nada
importa que escondiese el dinero en sitio propio o ajeno; pues si otro lo escondiese en terreno
mío, no lo poseería de otro modo que si estando sobre la tierra, hubiese obtenido la posesión el
que el lugar sea ajeno; pues no es del caso que lo posea estando sobre la tierra o debajo de ella.) 12

En el derecho romano, además de las anteriores, se detallan otras formas de

la pérdida de la posssessio corpore, por ejemplo, respecto de animales domes-
ticados, del abandono de una finca, etcétera .

.-o- Pérdida de la posesión por falta de animus possidendi.

Como lo hemos explicado, no se pierde la posesión porque el poseedor deje

de ejercer -por olvido- el poder sobre la cosa. Se pierde cuando sobreviene
una falta de animus. Tampoco la posesión se pierde porque el poseedor caiga
en demencia; la invasión del fundo no perjudica al poseedor mientras no tenga
noticia y se resigne a ella .

.-o- Pérdida de la posesión animo et corpore.

Esta pérdida se presenta:

a) Cuando el poseedor hace tradición de la posesión.

b) Por abandono voluntario de la cosa.
e) Por la muerte del poseedor, precisando que la posesión no se transmite al
heredero ipso iure, sino que es necesario que éste aprehenda la cosa.

Quum heredes instituti sumus, adita hereditate omnia quidem iura ad nos transeunt,
possessio tamen, nisi naturaliter comprehensa, ad nos non petinet.
(Cuando somos instituidos herederos, pasan a nosotros todos los derechos hereditarios des-
pués de que adquirimos la herencia, pero no adquirimos la posesión, sino que la tomamos
natura !mente.) 13

1~ 1)f,~t'l /11 , ,¡l. l, 1111,

11 /)f_l:t'\111, 1-i, 1, .1 1
274 BIENES Y DERECHOS REALES

8.1 .4 Defensa de la posesión

En el derecho romano, la posesión es defendida fuera de lo estatuido por el orden
jurídico.
La posesión como situación de hecho es un derecho de propiedad que se va
haciendo poco a poco y que con el transcurso del tiempo va en camino de asegurar
esa garantía jurídica. Incluso se llega a decir que se finge tal garantía otorgando
al poseedor usucapiente una acción real: actio publiciana, la cual es concedida al
poseedor en caso de que hubiera perdido la posesión.
La tutela pretoria beneficia únicamente al que defiende la posesión contra
perturbaciones o invasiones determinadas, siempre que sea poseedor civil.
Ahora bien, las acciones posesorias para defender la posesión se conocen como
interdictos.
Pero, ¿qué son los interdictos? Son órdenes encaminadas a mantener una situa-
ción. En el caso de los interdictos posesorios la situación que se trata de mantener
es la posesión.
Los interdictos posesorios son:

1. lnterdicta retinendae possessionis

Su objeto es el reconocimiento de la posesión en caso de perturbación o molestia
por extraños; de éste derivan dos interdictos.

a) El interdictum uti possidetis: defiende la posesión de inmuebles y en las Insti-

tutas de Gayo se redacta de esta forma: Uti nunc possidetis, quonimus ita pos-
sideatis uim fieri (Tal como posees ahora prohíbo que por medio de la fuerza
se os haga cesar la posesión). 14
Se dice que el pretor se dirige por igual a quien reclama y a aquel contra el
cual se reclama, ya que ambos, al pretender la posesión del inmueble, asumen
a la vez el papel de demandante y demandado, por ello se le llama interdictum
duplex. 15
b) El interdictum utrubi: defiende la posesión de cosas muebles; también es dúplex
y su fórmula es: Utrubi hic hamo de qua agitur apud quem m aiores partes hui u.,
anni fuit, quominus is eum ducat, uim fieri ueto (A aquel de entre vosotros dos
que tuvo a este esclavo durante la mayor parte de este año prohíbo que po r
medio de la fuerza se le impida que se lo lleve).

Sobre estos interdictos se dice que son dobles porque la condición de cada uno
de los litigantes es parecida y ninguno de ellos puede ser considl'rndo, en pri nt i

14 Gayo, 4, 160.
1S ). lgks in s, op. cit ., p. 111
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 275

pio, actor o demandado, por lo que el pretor se dirige a ambos en el mismo len-
guaje.16

2. lnterdicta recuperandae possessionis

Como su nombre lo dice, estos interdictos son de carácter recuperatorio.

a) El interdictum unde vi o interdictum de ui se explica en las Institutas.

Se suele dar un interdicto por causa de "recuperación de la posesión" (recuperandae

possessionis causa) cuando alguien es expulsado violentamente de la posesión. Se nos
propone en este caso el interdicto que comienza con estas palabras: Unde ui tu illum
ui deiecisti (De donde tú lo has expulsado por la violencia), por el cual aquel que os
ha expulsado violentamente está obligado a restituiros la posesión de la cosa siempre
y cuando el despojado no poseyera ni por "violencia", ni por "clandestinidad': ni por
"precariedad" (nec ui, nec clam, nec precario) respecto del otro. En efecto, a quien
poseyera a mi respecto por "violencia: "clandestinidad" o "precariedad", yo puedo
expulsarlo impunemente.17

b) El interdictum de vi armata. De este interdicto se explica que:

Aunque yo expulsara a aquel que poseyera por "violencia': "clandestinidad" o "pre-

cariedad", resulto constreñido a restituirle la posesión como, por ejemplo, si yo lo
despojara violentamente empleando armas, ya que a causa de la atrocidad del delito
debo soportar la actio y de todos modos debo restituir la possessio. Entendemos sig-
nificar dentro de la denominación de "armas" no solamente los escudos, las espadas
y los cascos, sino también los palos y las piedras.

Y en la nota al pie de página de las Institutas se explica:

El caso que se plantea acá es el de "ui armata". El interdicto estaba redactado así: "De
donde tú, por medio de la violencia has expulsado o tu «familia» lo ha hecho, por la
coacción de hombres armados o de armas, y también todo cuanto entonces tuviera ahí
el despojado, que se lo restituyas:" "Unde illum ui hominibus coactis armati:;ue deiecisti
aut familia tua deiecit, ea illum quaque ille tun cibi habuit, restitutas. "18

Vista la breve reseña de la posesión en el derecho romano, ahora es momento

r
de ver la perspectiva de la posesión en el derecho francés, a fin de tener los dos
antecedentes directos para el estudio de la posesión en nuestra legislación.

1(1 C.tyo, op. lit ., p. 767.

17 <;,,yo, 1, 1r,.1 .
1H <i;'Y"· ·1, 1r,r,.
276 BIENES Y DERECHOS REALES

8.2 Posesión en el derecho francés

La posesión, desde el punto de vista de los juristas franceses, es un estado de
hecho. Consiste en detentar una cosa de una manera exclusiva y en efectuar sobre
ella los mismos actos materiales de uso y de goce como si uno Juera su propietario.
Planiol y Ripert, después de definir la posesión, mencionan y critican al có-
digo civil francés al explicar que el art. 2228 se limita a decir que la posesión es
la determinación o el goce de una cosa. Estas expresiones, dicen, son insuficientes,
tanto que la palabra detentar se emplea en sentido técnico, cuando va sola y des-
provista de calificativo, para designar un estado vecino de posesión propiamente
dicho pero distinto.
La posesión definida así, es tomada en su sentido estricto y original, a la vez
que da la idea de la cosa material y de la propiedad. 19
Ahora bien, las cosas posibles de posesión son susceptibles de apropiación,
por lo que quedan fuera de ella las cosas de dominio público, las cuales no son
susceptibles de apropiación por los particulares, fuera de éstas son cosas suscep-
tibles de posesión tanto muebles como inmuebles.
Por lo que se refiere a los elementos de la posesión, al igual que en el derecho
romano, los elementos constitutivos de la posesión en el derecho francés son el
materinl, que se denomina corpus, y el intencional, denominado animus.
El corpus se integra por el conjunto de hechos constitutivos de la posesión, esto
es, son todos los actos materiales ejecutados sobre la cosa, ya sean de detentación,
uso, goce o transformación. Sin embargo, hay que decir que los actos jurídicos
realizados sobre la cosa (arrendamiento, comodato u otros) no son válidos para
constituir el corpus de la posesión, pues no es necesario ser poseedor para realizarlos.
Por lo que respecta al animus, la opinión francesa, según los autores que es-
tamos siguiendo, plantea que la intención del que posee es obrar por su cuenta.
El animus sólo se presume, pues cuando una persona detenta materialmente
una cosa, no requiere probar que actúa por cuenta propia y que es poseedora;
en todo caso, es su adversario quien tiene que probar que no tiene más que una
detentación y que sólo posee por cuenta ajena.

8.2.1 Adquisición y pérdida de posesión

La posesión, así como puede adquirirse, también puede perderse. Es importante
considerar que para la adquisición de la posesión han de concurrir los elemen
tos por los que se constituye. Asimismo, podemos anticipar que la pérdida de la
posesión se produce en el momento en que se desintegra la concurrencia de los

11) M . Pl ,1 niol y C: , IUp vri , /l¡•,·<i"' 1 il•/1, ll.ir L1 , M(:íÍI, o, 1'1 11', 1'• 11111
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 277

elementos para su adquisición, lo cual puede ocurrir por diferentes circunstancias

que expondremos a continuación.
Ya explicamos que para la adquisición de la posesión se requieren dos ele-
mentos:
1¡1

a) El elemento intencional o animus, que es la intención de ser poseedor; se exige 11

en la persona misma que debe poseer, salvo que se trate de incapaces que no
pueden tener animus propio, por lo que se admite la adquisición de la posesión
por la intención de otro.
b) El corpus o elemento material, por el contrario, no requiere e: u e los actos de
goce constitutivos de la posesión sean realizados directamente por el poseedor,
pues se admite que sean realizados por otro: su representante, gestor o man-
datario y desde el momento en que esta persona toma posesión en nuestro
nombre, con la intención de que la adquiramos, somos titulares de la posesión
si ya teníamos la intención. ,11

Integrados estos dos elementos se adquiere la posesión, pero debemos anticipar

que la explicación del corpus y el animus ha suscitado serias discusiones y ha dado
origen, como lo veremos más tarde, a las teorías acerca de la posesión desarrolladas
por Savigny, Ihering y Saleilles a partir de la interpretación del derecho romano
sobre el corpus y el animus. Estas teorías sefán motivo de análisis en otro apartado.
La pérdida de la posesión, como es lógico pensar, ocurre cuando sus dos eL~­
mentos constitutivos desaparecen. Sin embargo no es tan simple, pues para que
esto suceda se presentan varias hipótesis.
1111, 1

a) La primera hipótesis, o hipótesis normal, es cuando se pierden el corpus y el

animus; esto es, cuando:
l. Hay enajenación, pues el anterior poseedor de la cosa la entrega al adqui-
rente, quien la posee desde ese momento en su lugar.
2. Hay abandono de la cosa, lo que ocurre si el poseedor abandona la cosa
poseída con la intención de renunciar a ella.

b) La segunda hipótesis ocurre si se pierde el corpus, pero se conserva el animus,

como cuando:
l. Un tercero se apodera de hecho de la cosa.
2. La cosa, sin la intención de nadie, escapa materialmente de su detentador
(una cosa extraviada o un animal cautivo que ha huido). 1
1

e) La tercer;¡ hipolt' •;i~; , .. , '11.11Hio se pierde el niiÍrJ/IIS o el elemento intencional.

/\,,,, ~~ ll : llldll ,..,¡,, 111 .1111, il .¡, 111111 chir, Pl:u1iol y l~i¡wrll' X pli ca n qul.' se puede
278 BIENES Y DERECHOS REALES

suponer que el poseedor, al vender la cosa, consiente en conservarla por cuenta

del comprador, cuando antes la poseía por su propia cuenta. Desde entonces la
posesión verdadera pertenece al comprador, y el vendedor que ha conservado
el corpus pierde la posesión, al perder el animus. 20

8.2.2 Vicios de la posesión

La posesión puede tener vicios. De hecho, los romanos consideraban dos tipos
de posesión: la possessio iusta y la possessio iniusta; y esta última hacía referencia
a la posesión con violencia.
Ahora bien, los vicios de la posesión considerados por los juristas franceses
eran:

1 . Vicio de violencia
En el antiguo derecho romano la violencia que se tomaba en consideración era
la que acompañaba a la toma de posesión; una posesión que en su principio no
había sido pacífica, no se transformaba en violencia por el solo hecho de que el
poseedor hubiera usado la fuerza para mantenerse en ella, al ser perturbado por
un tercero. Se consideraba que era lícito repeler la fuerza con la fuerza.
El art. 2223 del código civil francés se inspiraba en el principio de que los ac-
tos de violencia no pueden fundar una posesión útil para la prescripción (violencia
inicial). Sin embargo, los autores modernos y la jurisprudencia exigen la posesión
pacífica en todo el tiempo de su duración. La ley (en el art. 2229 del código civil
francés), hacen notar Planiol y Ripert, exige una posesión pacífica, y la palabra
pacífica no tendría sentido si se aplicase a alguien que sólo conserva su posesión
por medio de la violencia.
El art. 113 de la Costumbre de París se inspiraba en este criterio; suponía que
el poseedor había gozado de la cosa francamente y sin perturbación.
Este principio, sin embargo, tenía dos limitaciones:

a) Los actos de violencia posteriores a la adquisición de la posesión son indife-

rentes cuando constituyen violencia pasiva, es decir, cuando el poseedor sufre
vías de hecho, sin ejecutarlas él mismo; es inadmisible, se dice, que pueda
depender de un tercero el convertir su posesión en viciosa, ejecutando vías
de hecho contra él.
b) Los actos de violencia, incluso los cometidos por el poseedor mismo para
mantenerse en posesión (violencia activa), son tambi én i nd ilt.'ITn lcs cuando
se han cometido de cuando en cuando.

O f/,¡/,.,,, p. '\HH.
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 279

Según lo anterior, la única posesión viciosa es la que se ha adquirido por medio de

la violencia. Respecto de la violencia se deben tomar en cuenta dos consideraciones:

~ El vicio originado por la violencia es temporal. Desde que cesa la violencia,

comienza la posesión útil. En este sentido, la violencia del derecho francés es
diferente a la del derecho romano, pues en éste, después de cesar la violencia
para purgar la posesión, era necesario que la cosa volviese a las manos de su
legítimo poseedor.
~ La violencia es un vicio relativo. El poseedor actual expulsó a una persona
que se pretendía propietaria; tiene una posesión violenta en relación con este
anterior poseedor. Pero si el verdadero propietario es un tercero, a quien los
actos violentos no han alcanzado, la posesión estará exenta de violencia con
respecto a él y originará, en su contra, las acciones posesorias y la prescripción.

2. Vicio de clandestinidad
La posesión por definición debe ser pública, es decir, el poseedor debe obrar sin
ocultarse, como lo hacen en general quienes ejercen su derecho, por lo que se
considera que la posesión es clandestina cuando oculta sus actos a los que tengan
interés en conocerlos.
Al igual que el vicio de violencia, el de clandestinidad es relativo, pues la po-
sesión puede ser clandestina para unos y pública para otros, esto es, si el poseedor
ha dejado conocer a los segundos lo que ocultaba a los primeros.
También es temporal, dado que al cesar la clandestinidad de la posesión, inicia
la posesión útil y la prescripción comienza a correr.
Según Planiol y Ripert, la clandestinidad se comprende muy bien respecto de
bienes muebles, en tanto que los casos de posesión clandestina de inmuebles son
muy raros porque es muy difícil ocultarse para habitar una casa o cultivar un terreno.

3. Vicio de equívoco
Este vicio lo explican los juristas franceses diciendo que la posesión será equívoca
cuando una de sus cualidades, como la continuidad o la publicidad, fuese dudosa.
Sin embargo, el art. 2229 del código civil francés reduce su alcance a una cuestión
de prueba. Decir que las cualidades de la posesión deben ser ciertas significa que
deben estar probadas. Probando el hecho de la posesión, el poseedor ha rendido
toda su prueba y a su adversario corresponde establecer las circunstancias espe-
l iales de vi olencia, clandestinidad y discontinuidad, de las cuales pretenda obtener

ve ntaja; y si estas circun stancias no están probadas, la posesión existente no se

1 onsidcrar;\ viciosa.l'
ill
11 1\1 l'l.llll nl ) 1 :, Hi JII' Ii , ''/' 1 il 1'1' 111'1 \'J 1
280 BIENES Y DERECHOS REALES

8.2.3 Efectos jurídicos de la posesión

La posesión, como lo expresamos, es un hecho y nada jurídico, aunque también
es un hecho tendente a la adquisición de un derecho de propiedad.
Ahora bien, el hecho de la posesión, por sí solo o unido a otras circunstancias,
produce consecuencias jurídicas variadas. Primeramente, la posesión se encuentra
protegida en sí misma de dos maneras:

l. Por medio de una presunción de propiedad, que la defiende de los ataques de

orden jurídico dirigidos contra ella en forma de acciones.
2. Por medio de acciones especiales (acciones posesorias) que la defienden de las
vías de hecho.

Por ejemplo, de inmediato conduce a la adquisición de la propiedad:

a) De los frutos, que el poseedor de una cosa productiva adquiere, es decir, está
autorizado para conservar dichos frutos indefinidamente cuando posee con
ciertas condiciones.
b) De la cosa misma, y esto ya sea de una manera inmediata, por medio de la
ocupación de las cosas sin dueño, o bien al fin de cierto plazo (normalmente
de 10 a 30 años, tratándose de inmuebles), por medio de la usucapión o pres-
cripción adquisitiva de los bienes inmuebles.

Finalmente comentaremos que en la presunción de la propiedad fundada en pose-

sión, todo poseedor se presume propietario, pues generalmente el estado de hecho
es conforme al estado de derecho. No obstante, cabe distinguir dos casos de ésta:

a) Cuando se trata de inmuebles. El único efecto de esta presunción de propiedad

es dar al poseedor el papel de demandado en el juicio de reivindicación, lo cua l
representa una ventaja considerable, pues exige al actor que rinda la pruch.t
de su derecho de propiedad, colocándolo en un papel difícil; si no tiene éx it ¡,
en esta prueba, la posesión queda a favor del demandado y no porque se 11'
reconozca como propietario, sino porque su adversario no ha probado ser d
propietario.
b) Cuando se trata de muebles. En este caso si los muebles son corpóreos, 1'1
efecto de la presunción de la propiedad es aún más considerable, porque u' ' '
frecuencia es inatacable; la reivindicación se niega, en muchos casos, al Vl'l
dadero propietario del mueble. Puede decirse que en virtud de la poscsió11 .,,
adquiere la propiedad. 22
L
2 1/Jir/clll , pp. 3Ró ·39'1.
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 281

8.2.4 Protección judicial de posesión inmueble

La ley, como ya lo expresamos, da al poseedor acciones particulares llamadas ac-
ciones posesorias que le sirven para hacerse mantener en la posesión cuando sea
perturbado en ella y recobrarla cuando la haya perdido.
El origen de las acciones posesorias, explican Planiol y Ripert para referirse al
derecho francés, no es igual al de los antiguos interdictos romanos; al menos no
lo es en su filiación histórica.
Las acciones de derecho moderno derivan del derecho canónico. En la Edad
Media eran:

l. La recuperatoria, que es la más antigua, tiene su punto de partida, explican

Planiol y Ripert, en un texto de las falsas decretales, el canon Redintegranda.
Este canon no se ocupaba de formular las reglas de la posesión de una ma-
nera general, trataba únicamente de los obispos expulsados de sus sedes. Sin
embargo, los canonistas generalizaron su decisión y quitaron la actio spolli y
la exceptio spolli destinadas a proteger a quien hubiera sido desposeído por
violencia. El remedium spolli de la Edad Media semeja la recuperación del
derecho moderno.
2. La queja, que apareció en el siglo xm en las Coutumes de Beauvaisis de Philippe
de Beaumanoir, suponía no una desposesión, sino una simple perturbación.
Estaba destinada a hacer cesar la perturbación y no se concedía cuando había
des posesión.
3. La denuncia de obra nueva, imitada de la unciatio novi operis del derecho
romano, servía para hacer cesar la perturbación especial que ocasionaban a
un propietario prediallos nuevos trabajos emprendidos por un vecino.B

8.2.5 Detentación o posesión precaria

La posesión precaria o la detentación es poseer una cosa con el consentimiento y
por cuenta de su propietario.
Se puede apreciar que el poseedor precario o detentador se parece a un posee-
dor porque tiene la cosa materialmente a su disposición y porque de hecho ejerce
un poder físico sobre ella, pero, aun cuando esto se cumpla, la ley no lo reconoce
ni lo protege como poseedor porque atribuye la posesión al propietario, quien ha
transmitido la cosa de su propiedad al detentador con la condición de que le será
restituida, de modo que considera que la sigue poseyendo c01·pore alieno.
Como se puede ;\preciar, la detentación constituye una situación jurídica per-
fectamente ddtnul.1 y t''- por completo distinta a la posesión verdadera.

1 1 1/ •i •/1'111 , 1'1' 1'11 )" 11.h

282 B IENES Y DERECHOS REALES

Con frecuencia se llama a los detentadores poseedores precarios o poseedores a

título de precario. Por ello se dice que quienes poseen por otro en realidad poseen
precariamente. Esta calificación tomada del derecho romano no tiene sentido, ya
que el precarium romano era un contrato especial que daba a una persona el ple-
no goce del bien ajeno, dejando al propietario la facultad absoluta de revocación.
En consecuencia, ninguno de los poseedores precarios del derecho moderno se
encuentra en esa situación.
Podemos decir que la posesión precaria no es un hecho irregular, sino que
deriva de un acto de derecho, mientras que la posesión a menudo es un hecho
irregular. Quienes poseen una cosa precariamente la detentan en virtud de un título
regular, pues han celebrado un contrato con el propietario que se constituye en
estado de precariedad, dado que implica el reconocimiento de un derecho ajeno.
Lo anterior se puede apreciar en los ejemplos siguientes:

l. Los arrendatarios o inquilinos que detentan la cosa en virtud de un contrato

de arrendamiento.
2. Los aparceros que se asocian con el propietario para el cultivo del fundo en
virtud de la aparcería.
3. El enfiteuta, 24 quien cultiva por virtud de un arrendamiento de larga duración.
4. Los acreedores prendarios que detentan una cosa mueble a título de pignora-
ción en virtud de un contrato de prenda.
5. Los acreedores anticresistas, a quienes se les ha dado el inmueble en garantía,
por medio del contrato especial de anticresis.
6. Los depositarios y secuestradores que tienen la cosa de otro en depósito, los
comodatarios que detentan la cosa a título de préstamo de uso, los adminis-
tradores de bienes ajenos que tienen guarda y gestión, como mandatarios,
tutores, etcétera. 25

8.3 Teorías que explican la posesión

Antes se mencionó que el corpus y el animus del derecho romano condujeron, al
ser interpretados siglos después por los juristas, a la elaboración de teorías para
explicar la posesión. Podemos señalar tres teorías que explican la posesión, las
cuales fueron desarrolladas por Karl Savigny (teoría subjetiva), Rudolf von Ihering
(teoría objetiva) y Raymond Saleilles (teoría ecléctica).
,
24 La enfiteusis es considerada un derecho real, generalmente vitalicio, sobre un fundo ajeno, el cual
concede las facultades de enajenar, usar, gozar y gravar el dominio úti l dl'i illt' ll , ,1 ,,11n bio del pago
de una pensión anual al dueño, qu e consiste en dinero o en 1111 11111 <<'111 111' d1 ¡," l1111o., ohll' llid os
por la explotac ión del predio. Cfr. Diccionario /urfrlim /VIn 11 tii/P, 1'• 11 1" 1 t 1N,\ 1\ 1 1\ li'x 11 o, l'lK7, pp.
121\J 12RS.
>C, M l1l.1111111 )' <; l(qH'II , "/' rll, 1'1' 1''"' .1'1
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 283

A continuación se hace una reseña breve de estas teorías, lo cual permitirá

comprender la posesión siguiendo la exposición de Rojina Villegas sobre el par-
ticular, quien a su vez se enfoca en la obra de Lafaille, para la teoría subjetiva de
Savigny, y en la obra La posesión, para la teoría objetiva de Ihering.

8.3.1 Teoría subjetiva o clásica de la posesión

La teoría subjetiva o clásica es desarrollada por Savigny y explica la posesión como
una relación o estado de hecho que da a una persona la posibilidad física, actual,
inmediata y exclusiva, de ejercer actos materiales de aprovechamiento sobre una
cosa con el animus dominii o rem sibi habendi.
En este concepto podemos identificar un elemento material o físico de la po-
sesión y un segundo elemento que contiene la intención de poseer. Esta postura
contiene el corpus y el animus de la concepción romana, pero con algunas dife-
rencias. Sin embargo, encontramos, en la interpretación que hace Ihering, algunas
diferencias que explicaremos brevemente a continuación.

l. Respecto del elemento material o el corpus, donde inicia la posesión e implica el

contacto directo, material y físico con la cosa, pero esto no significa que haya
necesidad de mantenerla físicamente durante todo el tiempo, pues lo que el
poseedor mantiene es la posibilidad de continuar ese contacto el tiempo que
quiera, aun cuando éste no sea constante o ininterrumpido.

El corpus se traduce -para efectos prácticos- en la detentación de la cosa expre-

sada en el conjunto de actos materiales que prueban, de alguna manera, la existen-
cia de ese poder físico sobre la misma. Estos actos son ejercidos por el poseedor
sobre la cosa para retenerla en forma exclusiva; esta situación genera lo que de-
nomina la detentación, y ésta por sí sola no produce la posesión, pues se requiere
el animus; sin éste no existe la posesión. Como veremos después, el corpus puede
ser ejercido por otro, pues el poseedor, teniendo el animus, puede delegar el corpus
para ser ejercido por persona distinta.
Sin embargo, la diferencia entre la concepción romana de la posesión y la de
los glosadores romanos, como Savigny, se expresa en el primer elemento de la
posesión o corpus, en la que no es necesaria la toma de la posesión materialmente
ejecutada, sino pronta a realizarse. El corpus no requiere el apoderamiento brutal
de la cosa, sólo la manifestación de un poder de dominación, el cual se revela por:

"<>- La disponibilidad t]lll' tiene de la cosa en forma absoluta, ya que por este estado
de hecho ull ,t pt'l ~n11.1 1it'IH' l'l poder, o al menos la posibilidad física, actual,
i11mcdial.t y t'Xt h1~1' .1, d, ''.lt'n n .tllos de disposición sobre una cosa, es decir,
t'I[Hl'>l't'dtll p11nk • Jt' llt' l' 11 l''11k1 lhi1o t'l\ ltl:llquicr ll\OIIH'nlo.
284 BIENES Y DERECHOS REALES

~ La posibilidad directa e inmediata de someterla a un poder físico. La posesión

no se identifica necesariamente por el ejercicio de actos que demuestren el
poder físico, como es en la forma ordinaria. Hay posesión cuando se tiene
la posibilidad de ejercer ese poder físico, aunque éste no se ejerce de manera
constante y continua, por lo que se han de cumplir dos supuestos:

a) Tener disponibilidad absoluta de la cosa para ejercer ese poder físico en cual-
quier momento.
b) Ser actual e inmediata, no sujeta a ninguna modalidad de tiempo o condición,
es decir, sin obstáculo material para que el poseedor ejerza el poder físico.

~ La posibilidad de excluir la intromisión de extraños, esto es, nadie puede in-

terferir o interponerse en su ejercicio y disputarle o concurrir con él en los
actos posesorios.

2. Respecto del segundo elemento o animus, se requiere, según Savigny, el animus

dominii o el animus rem sibi habendi.

Éste es un elemento esencial de la posesión, pues se puede tener posesión tenien-

do el corpus por cuenta de otro, lo que significa que el corpus no es tan esencial
como el animus o elemento psicológico. No hay ningún caso de posesión, salvo
ciertas excepciones romanas, que no impliquen el animus rem sibi habendi.
Existen muchos fenómenos de detentación porque hay el corpus, pero no son
casos de posesión porque no hay animus. Cuando cambia una causa jurídica y se
nace al animus, por cambiar el título de la detentación, también nace la posesión,
como puede suceder, por ejemplo, cuando el arrendatario adquiere el inmueble
que ocupa y se convierte en poseedor.
Para la teoría subjetiva o clásica de Savigny, el animus tiene la virtud de trans-
formar la mera detentación en posesión. 26

8.3.2 Teoría objetiva de lhering

La teoría objetiva fue desarrollada por Ihering, quien inicia con una crítica a la
postura de Savigny en la que analiza dos aspectos de la misma:

a) La teoría de la posibilidad. Savigny, partiendo de la interpretación de los

textos romanos -explica Ihering- ruede deducir la rcgln de que siempre que

/L_

26 Cfr. R. Rojina Vill egas, COIIIf'l'llliio de dNt 't/11) lll'i/, 11111111 11 , 1'11111\ .o ~ l•'• ü " · 1\ltl' , 1'1' 1HC, c 1H7; J, /\. \,
¡/,.,..,
M,lg,illón lh,\11 ,\, /n , IÍ/111 ÍPIII' ' dt • /111 '11'11, 11111111 1V, 11111111.1 ~ lo lo" ¿ 1111'.1 , \'\ ' 1011 111 1,
 11.¡. !·

11

Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 285

haya la posibilidad de ejercer el poder físico de una manera inmediata, exclusiva

y presente, habrá posesión.
Contra esta regla, Ihering dice que hay casos en el derecho romano en los
que existe la posibilidad y no se reconoce la posesión y, por el contrario, hay
otros en los que existe la posesión y no existe la posibilidad, de tal manera
que la postura queda contradicha en ambos casos.
Respecto de los casos en que existe la posibilidad, pero no posesión tene-
Inos:

l. El del tesoro, que ocurre cuando el dueño del predio donde se encuentra
éste tiene la posibilidad física de llegar a tener posesión material del mis-
mo, porque nadie puede de propia autoridad hacer obras de localización.
Sin embargo, el derecho romano y el moderno también declaran que el
poseedor del predio no lo es del tesoro.
2. En la compraventa de muebles, cuando se entregan las llaves del local donde
se encuentran, existe la posibilidad con todas las características que señala
Savigny, porque sólo el comprador puede abrir el local al tener las llaves y,
sin embargo, el derecho romano declaró que en este caso no había posesión. lllil
Ahora bien, respecto de los ejemplos en que hay posesión, pero no posibilidad, 1

Ihering señala:
1
1

l. El animal capturado en las redes es del cazador y, por consiguiente, tiene la

posesión, pero no la posibilidad con los requisitos que exige Savigny, porque
puede evadirse o alguien puede apropiárselo, dado que por lo general el
cazador no está presente en el momento en que el animal cae en la trampa.
2. El dueño de las ovejas que huyen, según el derecho romano, continuaba
siendo poseedor de las mismas a pesar de que no tenía la posibilidad inme-
diata y presente de ejercer el poder físico que caracteriza a la posesión. En
cuanto al dueño del predio donde aquellos animales se hubieran posado,
tenía la posibilidad de ejercer el poder físico, pues estaban en su predio,
pero no la posesión, porque el derecho romano se la negaba.

b) Crítica del animus dominii. Sobre este punto, Ihering realiza una crítica desde
varios puntos de vista:

l. Crítica lógica. En ésta Ihering trata de demostrar que la base y el método

de la teorfa subje tiva son falsos.
2. Crftil'llf¡ •gi,fulil 'll . l ·: n ella se demuestra que en ciertos casos, como la prenda,
el prn ,,, l11 )' 1,, 1,1d ll!'lt·,l s, vi dnccho romano reconocía la posesión sin que
ois l i1:1'i11'i ,uli/11118 ,fflllllllfi, ¡u1r lo qu<' Savigny se vio oblig~1do :1denominar
286 BIENES Y DERECHOS REALES

los de posesión derivada, imaginando una transmisión del animus dominii

del dueño al detentador, pero reconociendo que éste sólo tenía el animus
detinendi.
Para Ihering la idea del animus dominii era una opinión personal de
Paulo, que sería desarrollada después por Savigny como una elaboración
estrictamente doctrinal, sin ser una interpretación legislativa fiel.
3. Crítica interna. Ataca la doctrina de Savigny en sus fundamentos y anali-
za las distintas reglas, enunciadas por Savigny, derivadas del concepto del
animus dominii.

-o- Primera regla. El animus possidendi se define como el animus rem sibi
habendi. Significa que cuando en el derecho romano se hable de animus
possidendi, se sobreentiende el animus rem sibi habendi, lo que quiere
decir que se tiene la cosa para sí, detentada con el ánimo de aprovecharla
de manera directa. Según Ihering esta regla es falsa porque se encuen-
tran los casos del representante indirecto, el del secuestratario y el del
acreedor prendario, en los que es claro que existe el animus possidendi
porque así lo reconocieron de manera expresa los textos romanos, y
éste es un hecho que no discutió el propio Savigny y tampoco hay en
ellos el animus rem sibi habendi.
Lo mismo sucede con el acreedor prendario o el secuestratario, que
no tienen la cosa para sí. En el primer caso, el acreedor prendario retiene
la cosa como garantía y debe restituirla sin usarla ni adueñarse de ella,
porque la ley prohíbe, en virtud del pacto comisario, esta apropiación.
En el segundo caso, el secuestratario retiene la cosa para entregarla a
quien, por sentencia o adjudicación, le corresponda. No hay en absoluto
animus dominii ni intención de retener la cosa para sí, pero el derecho
romano le reconocía la posesión.
-o- Segunda regla. En todos los demás casos de tenencia, la voluntad del
tenedor es la misma que la del poseedor.
De aquí desprende Savigny que nunca el detentador puede poseer
para sí o en beneficio propio y que toda detentación jamás puede ser
interesada, dado que el interés siempre radicará en el poseedor.
Sin embargo, Ihering encuentra que hay casos de detentación in
teresada, es decir, que hay provecho del detentador, como ocurre co11
el arrendatario, quien, siendo un detentador, usa y goza de la cosa t'll
provecho propio.
-o- Tercera regla. La voluntad del poseedor se caracteriZil romo pcrmancnl1',
en tanto que la del detentador es temporal.
Ihering considera que es la rcgln <'~'> l.d ... ,, 111'11 p u• l1 :1y post•edoH:¡;
temporales. Si hien l's ~il'rlo q111' lo., tlt-lc lllllcl•"• .,11 11'1'11' In ~0 11 , 110
 /tlii'l

Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 287

1

es verdad que los poseedores sean siempre permanentes. Precisamente

los casos de posesión derivada demuestran que el acreedor prendario
es un poseedor temporal, lo mismo que el secuestratario y el represen-
tante indirecto .
.-o- Cuarta regla. El poseedor es autónomo y el detentador es subordinado
o dependiente del poseedor.
Esta regla es igualmente falsa, dice Ihering, porque hay poseedores
autónomos y poseedores subordinados. Son autónomos cuando tienen
el animus dominii y subordinados cuando simplemente, por determi-
nadas razones históricas, el derecho romano les concedió la posesión,
a pesar de que no existía el animus dominii.
El acreedor prendario, el secuestratario y el representante indirec-
to son poseedores dependientes .
.-o- Quinta regla. Según Savigny, todo poseedor aspira a la propiedad y toda
posesión implica una pretensión de dominio. En cambio, la detentación
no la implica.
Ihering critica esta regla con base en los casos ya mencionados
de posesión derivada en que no hay la pretensión de propiedad y, sin
embargo, hay posesión.
Savigny explica que la posesión implica un valor patrimonial por-
que vale aun cuando no haya propiedad. Por tanto, está en el comercio
y puede ser objeto de transmisión. El poseedor puede ceder este valor
que tiene en su activo patrimonial, originando así una posesión origi-
naria y una posesión derivada. Los poseedores derivados no tienen el
animus dominii, pero si han adquirido la posesión independientemente
del animus, por la transmisión, así como se adquiere cualquier derecho
por cesión del mismo.
El acreedor prendario es poseedor porque el dueño le cede su po-
sesión durante el tiempo de garantía.
Ihering opina que el artificio de Savigny sobre la transmisión de la
posesión demuestra la falsedad de su doctrina, pues si la posesión es
susceptible de transmisión, ya no depende de animus dominii: el posee-
dor puede transmitir su posesión al detentador y entonces dependerá
del capricho de las partes.

4. Crítica práctica. Cuando surge una controversia sobre la posesión, según

la teoría del nnimus dominii, aplicada lógicamente, habría que imponer al
poseedor 1.1 prud1:1 de ese animus, pues el que afirma está obligado a probar.
Sin l'lllh.ll gn, S.1vigny, al referirse a la prueba del animus, comprendió
lllll' {·s l.l l'l'il i1111•n•.il•l• pnnp1v , como situación subjetiva, no podía ser ob-
¡t'lo dt• 111111 111111111"1''" 11111 clh)I'IIV;t , d¡• lllOdO <¡lll' .H IIllil l' \111;\ prt.'SllllliÓn
288 BIENES Y DERECHOS REALES

juris tantum; en caso de controversia acepta que el poseedor no tenga que

justificar el animus dominii, sino sólo la causa que originó la posesión.

Después de hacer la crítica a la teoría de Savigny, Ihering expone su teoría objetiva,

en la que reconoce que en la posesión existen dos elementos: el corpus y el animus,
pero los entiende en forma diferente a la de Savigny.

~ El corpus es simplemente una manera de exteriorizar el animus, mediante

un conjunto de hechos que demuestran la explotación económica de la cosa,
y que también son la forma visible de la propiedad. En este sentido el corpus
no queda relegado a una simple relación física de lugar, proximidad o contacto
entre el hombre y la cosa. Es un hecho que puede haber proximidad física
o de contacto entre el hombre y la cosa sin haber posesión. Para que la relación
física entre la persona y la cosa adquiera significado jurídico, es necesario e
indispensable que exista el interés, el cual motiva su voluntad para perseguir
un fin: llevar a cabo la explotación económica de la cosa.
~ El animus, indisolublemente ligado al corpus, es la forma de exteriorizar un
determinado propósito de explotación económica, y este propósito constituye
el animus. Para Ihering, el corpus no queda constituido por una simple relación
material, sino por un interés que motiva la voluntad para perseguir un fin. El
corpus se encuentra ligado en forma indisoluble con el animus; dicho de otra
forma, el propósito de explotación económica que existe en la intención del
poseedor se traduce en una serie de actos que constituyen el corpus. De esta
manera, en todo fenómeno material de explotación económica habrá en el
fondo un propósito, el cual constituye el animus.

De acuerdo con Ihering, el animus no se puede divorciar del corpus. El animus

siempre tiene una significación económica, dado que revela un propósito de simple
explotación lucrativa, en tanto que el corpus es el conjunto de actos que permiten
esa explotación.
Ihering concluye que en tanto no exista un texto expreso en el que se declare
que un caso de detentación no es de posesión, debe reputarse al detentador como
poseedor; cualquier caso que genere dudas debe considerarse de posesión, y sólo
cuando el legislador disponga expresamente que el detentador no será poseedor,
habrá que someterse al texto de la ley.

8.3.3 Teoría ecléctica de Saleilles

Saleilles hizo una crítica a la teoría objetiva de Thcring, l' n l:1 1 u,d c·x plka qu e cxisk
una antinomia en la tesis de Ihering si se considcrnn 1' 11 ' " ' ' ' " ' •,c·p.trad:t l:lltlo l.t
prolccción posesoria como los con ccplos de l'ni'f'" ' )' 11///li//l
 Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 289

En efecto, Ihering considera que debe protegerse la posesión porque es una

manifestación del derecho de propiedad; esto es, la posesión no debe protegerse
en sí misma, sino como complemento necesario de la propiedad. El corpus es el
conjunto de estados de hecho mediante los cuales se manifiesta el derecho de pro-
piedad; es el elemento material a través del cual se hace visible el aspecto externo de
la misma, lo que la descubre y hace perceptible al propietario. Por otra parte, todo
estado de detentación debe reputarse como posesión sin necesidad de que exista
el animus dominii, es decir, cuando excluya toda exteriorización del derecho de
propiedad basta el vínculo de explotación económica para caracterizar la posesión.
Saleilles se coloca en una posición intermedia entre Savigny e Ihering, por ello
se le denomina ecléctica a su teoría. Saleilles acepta los elementos de la posesión,
es decir, el corpus y el animus; pero da al corpus un significado distinto y sobre el
animus no acepta la doctrina del animus dominii, dándole una calificación eco-
nómica y no psicológica.

8.3.3.1 Concepto del corpus en Saleilles

Saleilles caracteriza al corpus diciendo que el corpus posesorio es un conjunto de
hechos susceptibles de descubrir una relación permanente de apropiación econó-
mica, un vínculo de explotación de la cosa puesta al servicio del individuo, entre
aquel a quien dichos hechos se refieren y la cosa que éstos tienen por objeto.
De acuerdo con lo anterior, la constitución del corpus no es un hecho material
preciso y determinado, como la aprehensión corporal, y no puede citarse previa-
mente hecho alguno determinado que encarne la realización del corpus posesorio.
El corpus, en materia de posesión, es una relación de tal naturaleza que nos des-
cubre al propietario y que corresponde a lo que sería el ejercicio de un verdadero
derecho de propiedad.
Sin embargo, no puede decirse en qué consiste esta relación, porque depende
de la forma en que se ejercita el derecho de propiedad, y éste depende de tres
factores :

l. Naturaleza de la cosa.
2. Forma de utilizarla desde el punto de vista económico.
3. Uso, que siempre es variable. El uso indica cómo los propietarios de un de-
terminado país, en cierto estado de civilización, gozan de sus cosas conforme
a las costumbres dominantes de la época.

La estru ctura del mr¡ws posesorio depende de la naturaleza de la cosa, de los

hechos cco n ó llli lo~> y dt • In:, liSOS de la vida en una determinada época.
lk :tlliCJ"(IO 1()JI ~. J! ,•dlt .•. '·' I'IIIH"Sión l'S llll rcnómcno de apropia ción de ri
'!111 ':1, 1, dikll ' ll i ldillltl ~ l dt '••II ' IJ',ll) , 1'•11 •1 ljiiÍt•JI l.t .ljll'lljlÍ•II Íl lll ddlt' Sl'f j11ddi1 ,1, y
1
286 BIENES Y DERECHOS REALES
los de posesión derivada, imaginando una transmisión del animus do minii
del dueño al detentador, pero reconociendo que éste sólo tenía el animus
detinendi.
Para Ihering la idea del animus dominii era una opinión personal de
Paulo, que sería desarrollada después por Savigny como una elaboración
estrictamente doctrinal, sin ser una interpretación legislativa fiel.
3. Crítica interna. Ataca la doctrina de Savigny en sus fundamentos y anali-
za las distintas reglas, enunciadas por Savigny, derivadas del concepto del
animus dominii.
.-o- Primera regla. El animus possidendi se define como el animus rem sibi
habendi. Significa que cuando en el derecho romano se hable de animus
possidendi, se sobreentiende el animus rem sibi habendi, lo que quiere
decir que se tiene la cosa para sí, detentada con el ánimo de aprovecharl a
de manera directa. Según Ihering esta regla es falsa porque se encuen
tran los casos del representante indirecto, el del secuestratario y el del
acreedor prendario, en los que es claro que existe el animus possidendi
porque así lo reconocieron de manera expresa los textos romanos, y
éste es un hecho que no discutió el propio Savigny y tampoco hay en
ellos el animus rem sibi habendi.
Lo mismo sucede con el acreedor prendario o el secuestratario, que
no tienen la cosa para sí. En el primer caso, el acreedor prendario retiem·
la cosa como garantía y debe restituirla sin usarla ni adueñarse de ella,
porque la ley prohíbe, en virtud del pacto comisario, esta apropiación.
En el segundo caso, el secuestratario retiene la cosa para entregarla n
quien, por sentencia o adjudicación, le corresponda. No hay en absoluto
animus dominii ni intención de retener la cosa para sí, pero el derecho
romano le reconocía la posesión.
.-o- Segunda regla. En todos los demás casos de tenencia, la voluntad del
tenedor es la misma que la del poseedor.
De aquí desprende Savigny que nunca el detentador puede posec1
para sí o en beneficio propio y que toda detentación jamás puede Sl' l
interesada, dado que el interés siempre radicará en el poseedor.
Sin embargo, Ihering encuentra que hay casos de detentación in
teresada, es decir, que hay provecho del detentador, como ocurre co11
el arrendatario, quien, siendo un detentador, usa y goza de la cosa l'll
provecho propio.
.-o- Tercera regla. La voluntad del poseedor se caracteriza como permant.: nte.
en tanto que la del detentador es tcmpornl.
IIH·rin g lO nsidcra que esta rcgl.1 ~ ·~ 1.11 ~; 1 , po1 q11c hay post·cdoll ' >
ll' llli 'lll.dt •, Si hkn es l icrto lJIIt' In ~. dl~ kiii¡HIIllt'\ ., ¡1 ' 1111111' In ~ n11 , 110
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 289
En efecto, Ihering considera que debe protegerse la posesión porque es una
manifestación del derecho de propiedad; esto es, la posesión no debe protegerse
en sí misma, sino como complemento necesario de la propiedad. El corpus es el
conjunto de estados de hecho mediante los cuales se manifiesta el derecho de pro-
piedad; es el elemento material a través del cual se hace visible el aspecto externo de
la misma, lo que la descubre y hace perceptible al propietario. Por otra parte, todo
estado de detentación debe reputarse como posesión sin necesidad de que exista
el animus dominii, es decir, cuando excluya toda exteriorización del derecho de
propiedad basta el vínculo de explotación económica para caracterizar la posesión.
Saleilles se coloca en una posición intermedia entre Savigny e Ihering, por ello
se le denomina ecléctica a su teoría. Saleilles acepta los elementos de la posesión,
es decir, el corpus y el animus; pero da al corpus un significado distinto y sobre el
animus no acepta la doctrina del animus dominii, dándole una calificación eco-
nómica y no psicológica.
8.3.3.1 Concepto del corpus en Saleilles
Saleilles caracteriza al corpus diciendo que el corpus posesorio es un conjunto de
hechos susceptibles de descubrir una relación permanente de apropiación econó-
mica, un vínculo de explotación de la cosa puesta al servicio del individuo, entre
aquel a quien dichos hechos se refieren y la cosa que éstos tienen por objeto.
De acuerdo con lo anterior, la constitución del corpus no es un hecho material
preciso y determinado, como la aprehensión corporal, y no puede citarse previa-
mente hecho alguno determinado que encarne la realización del corpus posesorio.
El corpus, en materia de posesión, es una relación de tal naturaleza que nos des-
cubre al propietario y que corresponde a lo que sería el ejercicio de un verdadero
derecho de propiedad.
Sin embargo, no puede decirse en qué consiste esta relación, porque depende
de la forma en que se ejercita el derecho de propiedad, y éste depende de tres
factores:
l. Naturaleza de la cosa.
2. Forma de utilizarla desde el punto de vista económico.
3. Uso, que siempre es variable. El uso indica cómo los propietarios de un de-
terminado país, en cierto estado de civilización, gozan de sus cosas conforme
a las costumbres dominantes de la época.
La estructura del corpus posesorio depende de la naturaleza de la cosa, de los
hechos eco nómi cos y de los usos de la vida en una determinada época.
lk ac uerdo co 11 S.1killcs. la posesión es un fenómeno de apropi.11 iú 11 dt· ri
lillt'Y;I, dil(·n'IH i;'i lld mt• tl• · ~; ,¡vi¡•, ll y, para qllit•n l;, npropi :wi t'll l dcllt • .,, 1 j¡llldit.:l, y
290 BIENES Y DERECHOS REALES
de Ihering, para quien era suficiente el simple hecho de explotación económica
con el fin de que se constituya el corpus.
8.3.3.2 Concepto de Saleilles sobre el animus
Con respecto al animus, Saleilles explica que la posesión es la realización consciente
y voluntaria de la apropiación económica de la cosa y el animus en la posesión
no consiste en tener la cosa a título de propiedad y adueñarse de ella, sino en el
propósito de realizar la apropiación económica de la cosa, actuando como si se
fuera dueño material de la misma.
En esta aseveración se observa la forma en que Saleilles se aparta del animus
dom inii, pues la voluntad debe recaer sobre el corpus como un fenómeno de apro-
piación, el cual no implica necesariamentf' el ejercicio del derecho de propiedad. El
poseedor es aquel que en el mundo externo aparezca como tal y con el propósito
de serlo. Se puede afirmar que de esta manera fenomenológica es como se hace
visible el poseedor y no por el animus dominii que, en todo caso, es imperceptible.
Saleilles precisa que Ihering se equivoca al atribuir a Paulo la teoría del animus
do minii, pues ésta es una mala interpretación de Savigny y del propio Ihering. Lo
que Paulo inventó fue la teoría del animus possidendi, constitutivo de la posesión
romana.
Para Ihering, cualquier detentación es posesión, salvo que la ley diga lo con -
lrario; mientras que para Saleilles este criterio va en contra de la tradición romana.
Sr:gún Saleilles, hay posesión donde existe un vínculo de hecho, capaz de probar
la independencia económica del poseedor.
La posesión está constituida por aparecer el detentador como dueño de la cosa
tk:sde el punto de vista económico. El título de toma de posesión se considerará en
tanto contradiga las apariencias que revela el acto de la detentación e imprima a la
posesión del detentador un carácter de dependencia económica que excluya toda
idea de posesión. Por ello, se considera que la apropiación económica de la cosa es
,·scncial en la posesión.
Para precisar esto, Saleilles distingue su teoría de la de Savigny y de la Ihering
1:11 los términos siguientes:
n) La teoría de Ihering funda la posesión en el vínculo de explotación económi
ca. Según lo hemos expuesto, todo el que detenta es poseedor, salvo que se
encuentre expresamente exceptuado por la ley.
b) Savigny, en contraste con Ihering, funda la posesión en la relación de apro
piación jurídica, por lo que sólo se pueden considerar poseedores quiCIH.'S
prelendan la propiedad (animus dominii). 27
•7 j( l{n Jrrr .l V rl lcf\·1 ~ . ''/' ,., , 1'1' I W• IIP : ) /'vi l'vl.ig.ilh"''' "" ' ·'· ''/' •11 , 1'1'· 1111 !.'.,,
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 291
e) La teoría de Saleilles, como él mismo afirma, es intermedia a las dos anteriores.
Según ésta, la posesión se funda o tiene su origen en la relación de apropiación
económica, que declara poseedor a todo aquel que, en el orden de los hechos,
aparece gozando independientemente de la cosa y a quien, entre todos aquellos
que mantienen relaciones de hecho con ella, deba considerársele con justo
título dueño de la misma.
A modo de conclusión, citaremos a Saleilles respecto a la función del animus en
la posesión, el cual es punto central de la discusión.
De todas las legislaciones nacidas después del movimiento de ideas suscitado por
Ihering han desaparecido las alusiones a la existencia del elemento subjetivo, al definir
la posesión; y no se alude ya a la necesidad de que sea la intención una condición
esencial y distinta de la relación posesoria.
Empero antes de entrar al fondo de la discusión , considero indispensable señalar
perfectamente el punto exacto en que va a haber divergencia.
Efectivamente, ante todo, es preciso hacer destacar el concepto realista que acabo
de exponer, y desde el momento en que se distingue todavía entre posesión y detenta-
ción, aun rechazando que el anímus possídendí constituya en sí mismo una condición
indispensable y un elemento propio y distinto de la posesión, se reconoce que hay que
tener en cuenta el factor intencional, no por él y en sí mismo, sino como manifestación
de la potestad de hecho de la cosa y en tanto que el anímus, según los usos corrientes y
la opinión dominante, puede servir para indicar la potestad personal del detentador
y distinguirla de un simple contacto material sin relación propiamente dicha.
He aquí, pues, cómo hay que formular y analizar la opinión que juzgo más con-
forme a los textos y el espíritu del nuevo derecho alemán.
En esta teoría, para adquirir la posesión no es necesario más que un solo factor:
la existencia de una potestad de hecho; y en la medida en que ésta, con sujeción a los
conceptos corrientes, pueda existir sin que haya voluntad consciente en el poseedor,
se adquirirá la posesión; esto es lo que quiere expresarse cuando se habla de teoría
objetiva. Y de otra parte, siempre que, por el contrario, sea indispensable ese elemento
intencional para caracterizar y afirmar esta potestad material, habrá que acudir a la
cuestión de voluntad real o presunta, que esto importa poco, para averiguar si existe
o no esta potestad. Tal es la fórmula exacta, y no cabe duda de que, arrancando de
ella, lo decisivo la mayor parte de las veces será el anímus.
Ahora bien, por lo que respecta a la coincidencia entre amb1s teorías por ser de-
cisivo en uno u otro sentido el anímus, dice: Primeramente lo será en una forma
desde luego exclusivamente objetiva, es decir, ateniéndose a la materialidad de los
hechos, sin necesidad de investigar cuál sea la intención real del poseedor, en to-
dos aq uellos casos en que la actitud jurídica, económica o social del detentador re-
ve le un a rcl<tc ión dt· dt• rccho inicia l y, por consiguiente, un a cn iiStl flil.l.~ r ·ss ionis que
~ irva p ;11·;1 cunH lt ' tl 't l lr , dt·l11nit ;1r y cualifi ca r su potestad dl' lwt hn ll '' )'t 't ln .1 la cosa
dt •lt'lll.lli .l.
292 BIENES Y DERECH OS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 293

Pero hay que ir más allá y tomar en consideración en ciertos casos la voluntad Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión.
real del poseedor, y, por consiguiente, la intención realmente manifestada, con inde-
pendencia de cualquier situación jurídica objetiva.28 Teoría subjetiva o
clásica de Savigny
La diferencia entre las distintas teorías acerca de la posesión se encuentra en cómo
entienden cada uno de los autores al corpus y al animus. El corpus:
En el cuadro 8.1 se comparan las tres teorías.
~Es el inicio de la posesión e
implica el contacto directo,
8.4 Posesión en nuestra legislación material y físico con la
cosa, aunque ello no qui ere
Analizados los antecedentes romanos y franceses acerca de la posesión, así como decir que se mantenga
las teorías objetiva, subjetiva y ecléctica, queda estudiar la posesión conforme a físicamente durante todo el
nuestra legislación. Para ello, se estudiarán los puntos más sobresalientes. tiempo, pues el poseedor
tiene la posibilidad de
mantener ese contacto el
8.4.1 Concepto tiempo que quiera, aun
cuando es te contacto no se
El Código Civil de 1870, siguiendo el proyecto del código civil español, define la tenga de manera co nstante
posesión en el art. 919 de la siguiente manera: "Posesión es la tenencia de una o ininterrumpida.
cosa o goce de un derecho por nosotros mismos o por otro en nuestro nombre." ~ Se traduce en la
En esta definición se pueden identificar dos aspectos: detentación de la cosa
expresada en el conjunto
de actos materiales que
a) La posesión como tenencia de una cosa corporal por nosotros mismos o por
prueban, de alguna
otro en nuestro nombre, implica la tenencia en virtud del derecho íntegro dt• manera, la existencia de
propiedad. ese poder físico sobre la
b) La posesión como goce de un derecho, significa el desmembramiento del de misma. Estos actos son
recho de propiedad ejercido por nosotros mismos o por otros en nuestro ejercidos por el poseedor
sobre la cosa para retenerla
nombre.
en forma exclusiva, lo que
genera la detentación . Sin
Siguiendo el Código Civil de 1870, se puede inferir que para poseer es necesari,t embargo, ésta no prod uce
la tenencia de la cosa con ánimo de adquirirla para sí.29 la posesión por sí sola,
La posesión, en esta antigua legislación, necesitaba de una cosa corporal, de pues se requiere el animus.
1110do que los derechos, en estricto sentido, no eran susceptibles de posesión, pero El corpus puede ser
ejercido por otro, lo que
su ejercicio y la tolerancia de las personas obligadas a respetarlos, que constituyc11
ocurre cuando el poseedor,
un a tenencia moral similar a la tenencia física, hicieron la denominada cuasi¡w teniendo el animus, delega
sesión. el corpus para ser ejercido
Nuestro Código Civil vigente comete un error en el art. 790 y complica rl por persona distinta.
aná lisis de la posesión. Dicho error consiste en que se define al poseedor, en lugu1
Teoría objetiva
de Ihering
El corpus:
~ Es una manera de
exteriorizar el animus,
mediante un conjunto de
hechos que dem uestran
la explotación económica
de la cosa, y que también
son la forma visible de la
propiedad.
~ Éste no queda relegado a
una simple relación fís ica
de lugar, proximidad o
contacto entre el hombre
y la cosa, sino que puede
haber proximidad física
o de contacto entre el
hombre y la cosa y no
haber posesión. Para que
la relación física entre la
persona y la cosa adquiera
significado jurídico, es
necesario e indispensable
que exista el interés.
Éste es el que motiva su
voluntad para llevar a cabo
la explotación económica
de la cosa.
Teoría ecléctica
de Saleilles
El corpus:
~ Se caracteriza por el corpus
posesorio (conjunto de
hechos susceptibles de
descubrir una relación
permanente de apropiación
económica).
~ La constitución del corpus
no es un hecho material
preciso y determinado.
~ Es una relación de tal
naturaleza que nos
descubre el propietario
y que corresponde a lo
que sería el ejercicio de
un verdadero derecho de
propiedad.
~ Dicha relación depende de
la forma en que se ejercita
el derecho de propiedad, y
este ejercicio depende a su
vez de tres factores:
l. Naturaleza de la cosa.
2. Punto de vista económico.
3. Del uso, siempre variable.
~ La posesión es un
fenómeno de apropiación
de riqueza.

H lt. Salcilles, La posesión rie bienes muebles, Tribunal Superior tfr }u ,liuu rlr •/ /li,trito Fcdcrrrl, Mt'·x '' " •
006, pp. 60 y 6 1.
'1 M. M .ll l"O~ i\ 1.1 111'"' · 1·\ t¡¡r/rm \(1 /m • ('/ crídigor ivil tfr/1 )iltrllu /·,·r/, •1111 11111111 11 , '> 11) 111 ' 111.1 ( :ol tt· dt· Jwd l1 ¡,,
(( 'fiii/1/ II ÍII ) 1
d 1• 1¡¡ N 111 lú11 , lVI,•• Io 11 , 'IIIIH , 1'1' 11H y 1111.
294 BIENES Y DERECHOS REALES
Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión. (Continuación)
Teoría subjetiva o
clásica de Savigny
El corpus:
~En el corpus no es
necesaria la toma de la
posesión materialmente
ejecutada, sino pronta
a realizarse, esto es, el
corpus no requiere el
apoderamiento brutal
de la cosa, sino la
manifestación de un poder
de dominación mediante:
l. La disponibilidad de la
cosa en forma absoluta, la
cual permite que una persona
tenga el poder, o al menos
la posibilidad física, actual,
inmediata y exclusiva, de
ejercer actos de disposición
sobre una cosa.
2. La posibilidad inmediata
de someterla a un poder
físico. También hay posesión
cuando se tiene la posibilidad
de ejercer el poder físico,
aunque éste no se ejerce de
manera constante y continua,
mediante dos supuestos:
a) Tener disponibilidad
absoluta de la cosa para
ejercer el poder físico en
cualquier momento.
b) Ser actual e inmediata,
no sujeta a ninguna
modalidad de tiempo o
condición.
3. La posibilidad de excluir la
intromisión de extraños, esto
es, nadie puede interferir o
interponerse en su ejercicio
y di sputarle o concurrir con
1 ¡</ Cll /os liCIOS JI0\1' ,0110.\ ,
Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión. (Continuación)
Teoría objetiva Teoría ecléctica Teoría subjetiva o
de Ihering de Saleilles clásica de Savigny
El animus:
~ Se requiere del animus
dominii o animus rem sibi
habendi.
~Es un elemento esencial de
la posesión, pues se puede
tener posesión teniendo el
corpus por cuenta de otro.
~No hay ningún caso de
posesión, salvo ciertas
excepciones romanas, que
no impliquen el animus
rem sibi habendi.
~ Existen muchos fenómenos
de detentación porque
hay el corpus, pero no son
casos de posesión dado que
carecen de animus. Sólo
cuando cambia una causa
jurídica y se da nacimiento
al animus, por cambiar el
título de la detentación,
nace la posesión. En la
teoría subjetiva o clásica
de Savigny el animus tiene
la virtud de transformar la
mera detentación en
posesión.
1 (( 'oullllllll)
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva
Teoría objetiva
de Ihering
El animus:
~ Está ligado al corpus.
~ Es la forma de exteriorizar
un determinado propósito
de explotación económica,
y este propósito constituye
el anirnus.
~ No queda constituido por
una simple relación ma-
terial, sino por un interés
que motiva la voluntad
para perseguir un fin. El
corpus se encuentra ligado
en forma indisoluble con el
animus, pues el propósito
de explotación económica
que existe en la intención
del poseedor se traduce
en una serie de actos que
constituyen el corpus,
de esta manera en todo
fenómeno material de ex-
plotación económica habrá
en el fondo un propósito,
y éste es el que constituye
el animus. El animus no se
puede separar del corpus,
pues el animus siempre
tiene una significación eco-
nómica, ya que revela un
propósito de simple explo-
tación lucrativa, y el corpus
es el conjunto de actos que
permiten esa explotación.
295
Teoría ecléctica
de Saleilles
El animus:
~ No consiste en tener la
cosa a título de propiedad
y aduefiarse de ella, sino en
el propósito de realizar la
apropiación económica de
la cosa, actuando como si
fu era dueíi.o material de la
misma.
~ Saleilles se aparta del
animus domir1ii, pues la
voluntad debe recaer sobre
el corpus como un fenó-
meno de apropiación que
no implica necesariamente
el ejercicio del derecho de
propiedad. El poseedor
es aquel que en el mundo
externo aparezca como tal
y con propósito de serlo.
~ Hay posesión donde hay
vínculo de hecho, capaz de
probar la independencia
económica del poseedor.
~ La posesión está cons-
tituida por aparecer el
detentador como dueíi.o de
la cosa desde el punto de
vista económico. El título
de toma de posesión se
tomará en consideración
en tanto contradiga las
apariencias que revela el
acto de la detentación e
imprima a la posesión del
detentador un carácter de
dependencia económica
que excluya toda idea de
posesión .
(! '111111111 111) 1
296 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 297

Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión. (Continuación) suponer que hay animus o que éste no importa, ya que es suficiente ejercer el
poder de hecho sobre la cosa para ser considerado poseedor.
Teoría subjetiva o Teoría objetiva Teoría ecléctica
clásica de Savigny de Ihering de Saleilles
8.4.2 Posesión y detentación
El animus: El animus: El arlimus:
Desde la perspectiva de los antecedentes romanos y franceses es importante con-
oo- En tanto no exista texto oo- La teoría de Saleilles es siderar la diferencia entre posesión y detentación, pues no todo detentador es un
expreso que declare que un intermedia entre las de poseedor.
caso de detentación no es Ihering y Savigny, la cual Nuestro Código Civil actual no menciona la detentación en forma explícita,
de posesión, debe reputarse se funda o en la relación como lo hacían el de 1870 y 1886; pero la detentación es la posesión en nombre
al detentador como posee- de apropiación económica
de otro, la cual también se le conoce como posesión precaria.
dor. Si hay duda debe con- y que declara poseedor a
siderarse como posesión. todo aquel que, en el orden La posesión precaria o detentación es recibir la cosa en nombre de otro por
Sólo cuando el legislador de los hechos, aparece virtud de un contrato o un acto jurídico, para la detentación temporal y para
lo disponga, el detentador gozando independiente- restituirla después al propietario.
no será poseedor. mente y a quien, entre Si bien la detentación o posesión precaria podía tener algunas consecuencias
todos aquellos que man-
-como el uso de interdictos-, la apropiación de los frutos -como en el arrenda-
tienen relaciones de hecho
con la cosa, deba conside-
miento o el usufructo- no confería acciones posesorias. La posesión en nombre
rársele como dueño de la propio abre la posibilidad de adquirir la propiedad por prescripción, cumpliendo
misma. 1 -obviamente- con los requisitos para que opere la misma.
Finalmente, la posesión en nombre propio puede tener origen en un acto o
hecho jurídico, mientras que la detentación o posesión precaria siempre se origina
de definir la posesión: "Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de en un acto jurídico. La detentación se mantiene siempre que no cambie el título
hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 793 ..." Y precisa que posee un derecho que la constituyó; ello significa que el cambio de detentador a poseedor depende
quien goza de él. de un nuevo título que le dé derecho para poseer como dueño, por ejemplo, en
En el concepto anterior no se menciona el animus dominii o possidendi, por un contrato traslativo de dominio.
lo que se puede afirmar:
8.4.3 Naturaleza jurídica de la posesión
1. El Código parece apegarse a la teoría objetiva de Ihering, pues alude al poder
fáctico objetivo ejercido por una persona sobre una cosa, sin ninguna consi Sobre la naturaleza jurídica de la posesión diremos que siempre ha sido confusa,
deración a la causa de ese poder fáctico. por lo que existen diversas tesis:
2. Deja el concepto muy abierto, por lo que tiene que hacer algunas salvedades
como las contenidas en los arts. 791 y 793. Dichos artículos precisan que no a) Algunos son partidarios de que la posesión es un hecho. Ésta era la postura
cualquiera que tenga en su poder una cosa es poseedor, como en el caso de de los franceses, en la que la posesión era un estado de hecho consistente en
quien tiene ese poder sobre una cosa en virtud de la situación de dependen retener una cosa de modo exclusivo.
cia, como cuando alguien tiene en su poder una cosa por la dependencia que b) Otros la sustentan como un derecho.
tiene con respecto a su propietario. Lo mismo sucede cuando, en virtud dv e) La tesis ecléctica considera que es un hecho y un derecho. En ella se puede
un acto jurídico celebrado por el propietario da una cosa de su propied ad e r1 reconocer que existe un elemento de hecho y un elemento de derecho, ligados
usufructo, arrendamiento o situaciones parecidas; por lo que el propietari o St' entre sí, pero tambi én perfectamente diferenciados.
considera poseedor, pese a que no tiene la cos::1 en su poder.
J. De : 1 cuerdo co n el texto de nuestro Códi go Civil . 11 lrr ,d, ~ c'l l o has ta el co rflll ' l·: n d'ec to, la poses i<')lr :,¡· "'·"'ifit·sta por el poder ele hecho cjt.• rt ido .,,,¡,,·¡· la cosa ,
para st·r pw-.¡•¡·dor, pu es no menciona clnuiult/ ,, l11 ' 11' '' ohlrg.r :1 los jur isl.is .r ¡•v id l' llll' qrll' 111!11 t;•l d t'll '• lr o .~ :t i j)OSl'l'dOr. 1·:1 poder fl ~ l\1111 rl r i1 1'1 lro ~ ohrv
jll'l'll t'S
298 B IENES Y DERECHOS REALES
la cosa no es necesariamente continuo e incesante para poseer, pero el derecho que
otorga sí es permanente, al menos en tanto no se demuestre que se es poseedor.
8.4.4 Objeto de la posesión
El objeto de la posesión, dice nuestra legislación, comprende las cosas y derechos
que sean objeto de apropiación.
Ahora bien, para identificar las cosas o derechos que pueden ser poseídos es
importante conocer las cosas susceptibles de apropiación. Para ello tenemos que
acudir al Código, donde se dice que pueden ser objeto de apropiación todas las
cosas que no estén excluidas del comercio. Pero, ¿cuáles son las cosas que no están
excluidas del comercio? La ley indica que las cosas pueden estar fuera del comer-
cio, ya sea por su naturaleza o por disposición de la ley. Las primeras, otra vez de
acuerdo con la ley, no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y
las segundas son declaradas por la ley como irreductibles a propiedad particular.
Sobre este particular sólo diremos que existen muchas cosas que no están en
el comercio y, en específico, las cosas que la ley declara irreductibles a propiedad
particular y que no se pueden poseer son motivo de estudio en otras asignaturas
y se encuentran reguladas en gran cantidad de leyes, por lo que su .;studio es
complejo y su estudio queda fuera de nuestra materia.
8.4.5 Efectos de la posesión
La posesión, reconocida por la ley, precisamente por ese reconocimiento product•
efectos jurídicos. El efecto general de la posesión es alcanzar la protección jurídi
ca que corresponde a este derecho. En términos generales, este derecho consiste
en que todo poseedor debe ser mantenido en la posesión contra aquellos que no
tengan mejor derecho a poseer. Por supuesto que, desde el punto de vista legal, se
considera mejor poseedor a quien tiene el título legal de la posesión, y tratándost•
de inmuebles, se prefiere a la posesión que está inscrita. En caso de que falte d
título o haya dos títulos iguales, se prefiere la más antigua (art. 803, CCF).
Cuando las posesiones sean dudosas, la cosa se depositará hasta que se resucl
va a quién pertenece su posesión. Además de este efecto jurídico general existen
otros efectos particulares, los cuales dependen del tipo de posesión de que se trate.
Sobre los efectos jurídicos particulares correspondientes al poseedor, podemo.~
mencionar los siguientes:
a) Protección legal del poseedor
l·:n primer lug:11\ la prot ección que se otorga en 1\IH '~t1 , 1 < :nw.titut'ión ;d post·nlol
pnl'il qlll' pn ·~ t'l v• · y 11\.llltl'nga su situa ción Sl' ,.,,, 111'1111 ,1 t' ll In~ .tri s. ltl y IC1. 111
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 299
art. 14 indica, entre otras cosas, que "nadie podrá ser privado de la libertad o
de sus propiedades, posesiones .. . sino mediante juicio seguido ante los tribunales
previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del
procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho [ ... ]·: El
art. 16, por su parte, señala: "Nadie puede ser molestado en su persona ... , papeles
o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente,
que funde y motive la causa legal del procedimiento [.. .]:'Como se aprecia, estas
disposiciones plantean la protección constitucional como garantías que se otorgan
al poseedor.
Ya habíamos mencionado con anterioridad que el poseedor, dado el reconoci-
miento y los derechos que le otorga la ley, queda relevado de la carga de la prueba;
ésta recae, en todo caso, sobre quien dispute la posesión.
Sobre la protección al poseedor, además de la protección constitucional, el
Código Civil vigente da al poseedor legal los derechos siguientes:
l. La presunción de ser propietario para todos los efectos legales (art. 798, ccF).
2. La presunción de haber poseído en el intermedio, si el poseedor actual prueba
haber poseído en tiempo anterior (art. 801, ccF).
3. La presunción de ser poseedor de los bienes muebles que se encuentren en un
inmueble, si se es poseedor de éste (art. 802, CCF) .
4. Como ya lo expresamos, el poseedor tiene derecho a ser mantenido o restituido
en la posesión, contra todos aquellos que no tengan mejor derecho para poseer
(art. 803, CCF).
S. Es considerado mejor poseedor el que tiene título (art. 803, ccF ).
6. Tratándose de inmuebles, es mejor posesión la que está inscrita (art. 803, CCF).
b) Consecuencias legales del poseedor de buena fe
Para mencionar las consecuencias legales del poseedor de buena fe, es preciso decir
que "Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título
suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su
título que le impiden poseer con derecho (art. 806, CCF )':
El artículo citado indica lo que entiende por título, diciendo que es la causa
generadora de la posesión. Sin embargo, su redacción resulta imprecisa porque
no es lo mismo título que causa generadora, si bien la causa puede constar en el
título.
El título, podemos observar, es el hecho o acto jurídico que origina la posesión,
ya sea que se trate de un contrato de arrendamiento, de uso, de comodato o un
contrato traslativo de propiedad , etcétera.
Ln bu ena fe sicnlptl' · ~s pres umible, de modo qu e quien aÍirn\1 ; l:1 111,d <1 fe de
1111 pOSt'i'dor ddw (11 oh,¡ ¡l¡l ( i\ 11 H07, CC Jl) .
300 B IENES Y DERECHOS REALES
El poseedor de buena fe por título traslativo de dominio tiene los derechos
siguientes:
l. Hacer suyos los frutos percibidos mientras su buena fe no sea interrumpida.
2. Que se le abonen todos los gastos necesarios y útiles, teniendo derecho de
retener la cosa poseída hasta que se haga el pago.
3. Retirar las mejoras voluntarias, si no se causa daño en la cosa mejorada y, en
su caso, reparar el daño que se cause al retirarlas.
4. Que se le paguen los gastos hechos por él para la producción de los frutos
naturales e industriales que no hace suyos por estar pendientes al tiempo de
interrumpirse la posesión, más el interés legal sobre el importe de esos gastos
desde el día en que los haya hecho (art. 810).
e) Consecuencias legales del poseedor de mala fe
Antes de referir las consecuencias legales de este apartado, debemos decir que, de
acuerdo con el art. 806, segundo párrafo, del Código Civil Federal, "Es poseedor
de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer, lo mismo que
el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho".
Ahora bien, mencionemos las consecuencias de ser poseedor de mala fe:
~ Si ha poseído por menos de un año a título traslativo de dominio y siempre
que la posesión no haya sido obtenida por un medio delictuoso, debe:
l. Restituir los frutos percibidos.
2. Responder por la pérdida o deterioro de la cosa que hayan sobrevenido por
su culpa o por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que pruebe que éstos se
habrían causado aunque la cosa hubiera estado poseída por su dueño. No
responde de la pérdida sobrevenida natural e inevitablemente por el solo
transcurso del tiempo.
Sobre este punto, me parece innecesaria la aclaración de que, tratándose de caso
fortuito o de fuerza mayor, el poseedor de mala fe pruebe que el deterioro se ha
bría causado aunque la cosa hubiera estado poseída por su dueño, pues la natu
raleza del caso fortuito y de la fuerza mayor lo implican. Por tanto, existiendo és tos
nada es necesario probar (art. 812, CCF).
Por lo que respecta a los derechos:
~ El que posee en calidad de dueño por más de un ~dio, de manera pacfflcn ,
ontinua y pi'Jhlic:1 , aunque su posesión sea de m ~ d.1 1(-, 1 on l;l l de que no Sl '· '
delkt11osn. ti J·Ilt ' dncr ho:
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 301
l. A las dos terceras partes de los frutos industriales que haga producir a la
cosa poseída. La otra tercera parte corresponde al propietario, sólo si rei-
vindica la cosa antes de que se prescriba.
2. A que se le abonen los gastos necesarios, así como a retirar las mejoras
útiles, si son separables sin deterioro de la cosa mejorada.
Por lo que se refiere a los frutos naturales y civiles que produzca la cosa poseída,
no tiene derecho a recibirlos y responde de la pérdida o deterioro de la cosa so-
brevenidos por su culpa (art. 813, CCF ) .
Para comprender lo anterior es importante decir que, de acuerdo con el Có-
digo Civil:
~ Los gastos necesarios son los prescritos por la ley y aquellos sin los cuales la
cosa se pierde o desmejora (art. 817).
~ Los gastos útiles son aquellos que, sin ser necesarios, aumentan el precio o
producto de la cosa (art. 818).
~ Los gastos voluntarios son los que sirven sólo al ornato de la cosa o al placer
o comodidad del poseedor (art. 819).
8.4.6 Clases de posesión
Las clases de posesión referidas en nuestro Código Civil son:
a) Posesión originaria. Es la que se posee a título de propietario.
b) Posesión derivada. Es la que se posee, pero no a título de propietario.
A estas clases de posesión se refiere el art. 791 de la manera siguiente:
Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, conce-
diéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufruc-
tuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos
son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión
originaria; el otro, una posesión derivada.
En las citas del Código Civil hemos aludido y definido algunas clases de posesión:
e) Posesión de buena fe. Es la posesión adquirida por título suficiente, así como
el poseedor que ignora los vicios de su título (art. 806).
rl) Posesión de mflln.fi·. A diferencia de la anterior, ésta es la posesión qu e se tiene
sin t ftulo ::~lg u11 o 1'·' 1.1 po:->ecr y conociendo los vicios del t ft11io P" 1;\ posee r
(:1rt. HOó).
302 BIENES Y DERECHOS REALES
e) Posesión delictuosa. Es la posesión que se tiene mediante actos o conductas
sancionadas por las leyes penales.
j) Posesión pública. Es la posesión que se disfruta de manera tal que es conocida y
se tiene con publicidad, es decir, inscrita en el Registro Público de la Propiedad
(art. 825). Sobre este registro hablaremos en el capítulo siguiente.
g) Posesión continua. Esta posesión, en principio, es aquella que no ha sido inte-
rrumpida por ninguno de los medios que contempla la ley para la interrupción
de la prescripción (art. 1168).
h) Posesión pacífica. Es la posesión que se ha adquirido sin violencia (art. 823).
8.4.7 Pérdida de la posesión
Sobre la pérdida de la posesión, el Código Civil Federal se refiere primeramente a lo
que se puede considerar como la pérdida de la posesión de las cosas en el art. 828:
La posesión se pierde:
r. Por abandono;
rr. Por cesión a título oneroso o gratuito;
m. Por la destrucción o pérdida de la cosa o por quedar ésta fuera del comercio;
rv. Por resolución judicial;
v. Por despojo, si la posesión del despojado dura más de un año;
vr. Por reivindicación del propietario;
vrr. Por expropiación por causa de utilidad pública.
También plantea el Código Civil citado la pérdida de posesión de los derechos, dice:
se pierde la posesión de los derechos cuando es imposible ejercitarlos o cuando
no se ejercen por el tiempo que baste para que queden prescritos.
8.4.8 Protección del poseedor y defensa de la posesión
1.n protección del poseedor planteada en nuestro Código Civil contiene ciertns
presunciones que enunciaremos en este apartado.
Podemos decir que hay muchos medios para la defensa de la posesión, pen 1
el instrumento o medio más utilizado es el interdicto.
Ahora bien, la protección del poseedor consiste en relevarlo de la carga dt•
la prueba de la posesión y obligar, en todo caso, a quien le dispute la posesió n .1
que pruebe o destruya las presunciones que contempla la ley en favor del poseed o•,
Dentro de las presunciones en favor del poseedor des tacamos lo siguiente:
•<>- 1\1 poseedor nctu nl que pruebe hahcr posddo t'tl ti, •t1lpo ,uttcrinr, tien e,,
1:1vo•· !.1 {1/'1'1//lllinu dt· llnlwr posddo c 11 t'l illll 'tlllnlt" (,ul. HO 1, <'<·p) ,
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 303
~ La posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se
hallen en él (art. 802, CCF).
~ El que judicialmente es mantenido o restituido en la posesión, se reputa como
nunca perturbado o despojado (art. 805, CCF).
~ El que tiene la posesión se presume propietario para todos los efectos legales
(art. 798, CCF).
"l> El que posee en virtud de un derecho personal, o de un derecho real distinto
de la propiedad, no se presume propietario; pero si es poseedor de buena fe
tiene a su favor la presunción de haber obtenido la posesión del dueño de la
cosa o derecho poseído (art. 798, CCF ).
"l> Cada uno de los partícipes de una cosa que se posee en común, ha poseído
exclusivamente por todo el tiempo que duró la indivisión la parte que al di-
vidirse le tocare (art. 797, ccF).
"l> La buena fe se presume siempre; al que afirme la mala fe del poseedor le co-
rresponde probarla (art. 807, ccF).
Acciones e interdictos
El instrumento típico de la defensa de la posesión es el interdicto. En este apartado
se comentarán las acciones y, en su caso, los interdictos correspondientes a ellas.
La palabra interdicto procede de los vocablos latinos ínter (preposición de
acusativo que significa en, entre, en medio) y dicere (decir); por tanto, interdicto
se puede traducir como "mientras se dice".
Según lo anterior, los interdictos posesorios son acciones procesales cuya fina-
lidad es proteger la posesión interina de los bienes y derechos reales constituidos
sobre los mismos.
Entre las acciones e interdictos posesorios se encuentran los siguientes:
l. La acción publiciana. Esta acción se encuentra prevista en el art. 9 del Código
de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal de la manera siguiente:
Al adquirente con justo título y de buena fe le compete la acción para que, aun cuando
no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del
artículo 4°, el poseedor de mala fe, o el que teniendo título de igual calidad ha poseído
por menos tiempo que el actor. No procede esta acción en los casos en que ambas
posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere su título registrado y el actor no,
así como contra el legítimo dueño.
Este artículo persigue co mo objeto definir quién tiene la mejor posesión y proteger
al mejor poseedor; por supu esto que protege concediéndole la accic'ln al adq ui -
.~ 11 rente co n justo tfttdo y ht~t ' t l.t re. Co mo se pu ede aprec iar, In ;111 ic'!tl plt-n,trin d<.'
¡HlSt'sÍ<'II t O puhlit Lllt.l t tll11!'t 'lt • .d ;ldqllii'Clll(' de hucnn fe <¡111 ', 111 11 d¡r,tlllol l.t 'd)lt ,
304 BIENES Y DERECHOS REALES
no se encuentra en posesión de la cosa a que tiene derecho de poseer por justo
Lítulo. Esta acción va en contra de quien posee con menor derecho y su finalidad
es restituir la cosa con sus accesiones a quien tiene mejor derecho.
El titular de la acción publiciana, de acuerdo con el artículo citado, debe probar:
~ Que tiene justo título para poseer.
~ Que es de buena fe.
~ Que el demandado posee el bien a que se refiere el título del actor.
~ Que tiene mejor derecho que el demandado.
Precisamente el juzgador, de acuerdo con la finalidad de esta acción, deberá exa-
minar cuál de los dos es mejor poseedor para determinar cuál de los dos títulos,
si fuera el caso, es mejor para acreditar el derecho de posesión.
2. Interdictos posesorios. Dentro de los interdictos contemplados en el Código
de Procedimientos Civiles tenemos los siguientes:
I. Interdicto de retener. Se confiere al poseedor, tanto en nombre propio como
en nombre ajeno, el cual es perturbado en la posesión jurídica o derivada
de un bien inmueble en contra del perturbador, del que mandó la pertur
bación, o en contra del que, a sabiendas y directamente, se aproveche de
ella.
A este interdicto se refiere el art. 16 del Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal (cPCDF) :
Al perturbado en la posesión jurídica o derivada de un bien inmueble compete c.· l
interdicto de retener la posesió:J contra el perturbador, el que mandó tal perturbaciór1
o contra el que a sabiendas y directamente se aproveche de ella, y contra el sucesor dl' l
despojante. El objeto de esta acción es poner término a la perturbación, indemni zar
al poseedor y que el demandado afiance no volver a perturbar y sea conminado co 11
multa o arresto para el caso de reincidencia.
La procedencia de esta acción requiere: que la perturbación consista en ac loh
preparatorios tendientes directamente a la usurpación violenta, o a impedir el ejert i
cío del derecho; que se reclame dentro de un año y el poseedor no haya obtenido l,r
posesión de su contrario por fuerza, clandestinamente o a ruegos.
n. Interdicto de recuperar. El que es despojado de la posesión jurídica o d\'
rivada de un bien inmueble debe ser, ante todo, restituido y le co mpt' ll'
la acción de recobrar contra el despojador, conl ra el que ha mandado l'i
despojo, co ntra el qu e a sabiend as y directo mente Sl' 01proveche de l dcspo¡o
y co nt rn d suceso r del clespojon te. Esll' intnd11to lil'lll' la finalid.HI dt
l'l'J Hlrll'l .d th·~· J lllj,ldo, inc.krnniznrlo dl' lo:. d .IIHI '• )' ¡u· rpdt íos, oh l l' IH ' r dt ·l
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 305
demandado que afiance su abstención y a la vez conminado con multa y
arresto en caso de reincidencia (art. 17, CPCDF ).
Este interdicto debe ejercitarse en un plazo de un año siguiente a los
actos violentos o vías de hecho causantes del despojo.
Así lo establecen los arts. 18 del CPCDF y 804 del Código Civil para el
Distrito Federal (ccDF).
La acción de recuperar la poses ión se deducirá dentro del año siguiente a los actos
violentos, o vías de hecho causantes del despojo. No procede en favor de aquel que,
con relación al demandado, poseía cla ndestinamente, por la fuerza o a ruego; pero sí
contra el propietario despojante que transfirió el uso y aprovechamiento de la cosa
por medio de con trato (art. 18, CPCDF) .
El art. 804 del CCF, por su parte, dice: "Para que el poseedor tenga derecho
al interdicto de recuperar la posesión, se necesita que no haya pasado un
aüo desde que se verificó el despojo."
m . Interdicto de obra nueva.
Al poseedor de predio o derecho real sobre él, compete la acción para suspender la
conclusión de una obra perjudicial a sus posesiones, su demolición o modi ficación,
en su caso, y la restitución de las cosas al estado anterior a la obra nueva.
Compete también al vecino del lugar cuando la obra nueva se construye en bienes
de uso común.
Se da contra quien la mandó construir, sea poseedor o detentador de la heredad
donde se construye.
Para los efectos de esta acción por obra nueva, se entiende por tal no sólo la
construcción de nueva planta, sino también la que se realiza sobre edificio antiguo,
añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta.
El juez que conozca del negocio podrá, mediante fianza que otorgue el actor para
responder de los daños y perjuicios que se causen al demandado, ordenar la suspensión
de la construcción hasta que el juicio se resuelva. La suspensión quedará sin efecto
si el propietario de la obra nueva da, a su vez, contrafianza bastante para restituir las
cosas al estado que guardaban antes y pagar los daños y perjuicios que sobrevengan
al actor, en caso de que se declare procedente su acción, salvo que la restitución se
haga físicamente imposible con la conclusión de la obra o, con ésta, se siga perjuicio
al interés social o se contravengan disposiciones de orden público (art. 19, CPCDF).
rv. Interdicto de obra peligrosa. Finalmente, por lo que se refiere al interdicto
de obra peligrosa, el CPC DF, en su art. 20, dice:
l.n ac<:ión tk' ohr o1 ¡H·Iigrosn se d:J JI poseedor juríd ico o derivado dt • 111 1,1 ¡11 op inlad
o t t'll o111o1 •pH jllll'tl.l 1\'St' rlli rsc.· o p;ld l'l'\'1' por In IIIÍII •I '' .¡, 111111dw dt • l.1
1 Oll lig11.1
306 BIENES Y DERECHOS REALES
otra, caída de un árbol u otro objeto análogo; y su finalidad es la de adoptar medidas
urgentes para evitar los riesgos que ofrezca el mal estado de los objetos referidos,
obtener la demolición total o parcial de la obra o la destrucción del objeto peligroso.
Compete la misma acción a quienes tengan derecho privado o público de paso
por las inmediaciones de la obra, árbol u otro objeto peligroso.
El juez que conozca del negocio podrá, mediante fianza que otorgue el actor para
responder de los daños y perjuicios que se causen al demandado, ordenar desde lue-
go y sin esperar la sentencia, que el demandado suspenda la obra o realice las obras
indispensables para evitar daños al actor.
8.5 Prescripción positiva o adquisitiva
Anteriormente nos referimos a la posesión como un medio transitorio hacia la
propiedad, por lo que ahora afirmamos que el principal efecto de la posesión
originaria es llegar a adquirir la propiedad mediante la figura de prescripción.
La prescripción adquisitiva, conocida por los romanos como usucapión, es
un medio para adquirir el dominio mediante la posesión como si se fuese dueño,
la cual debe ser pacífica, continua, pública y por el tiempo establecido por la ley.
El art. 826 del Código Civil indica la condición más importante para prescri
bir: "Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cos~t
poseída puede producir la prescripción:'
Por supuesto que se puede deducir que, para que opere la prescripción, la po
sesión debe reunir las siguientes características: pacífica, continua, cierta y pública .
Si no cumpliera con ellas se originan vicios en la misma; algunos autores agrega 11
a estas características la buena fe, aunque a decir nuestro ésta sólo influye en el
tiempo para prescribir.
Ahora bien, las reglas para la prescripción que a nosotros nos interesan so n
las que aluden a la prescripción adquisitiva, a las que nos referiremos de manent
su m aria.
La prescripción, dice nuestro ordenamiento civil, "es un medio de adquiri t'
bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y
hajo las condiciones establecidas por la ley (art. 1135, CCDF ) .
Cabe precisar que, de acuerdo con la ley (art. 1136, CCD F), la adquisición dr
bienes en virtud de la posesión se llama prescripción positiva y la liberació tt
de obligaciones, por no exigirse su cumplimiento, se llama prescripción negnti1111 .
8.5.1 Reglas para la prescripción
11) Sólo pueden prescribirse los bienes que están en ~· 1 lOm ercio; y, como lo vx
plic;¡ mos lfnea s ;ll'l·iha, serán los bienes susn·pl ihlc1. de o~propin c ión (nrt. 11 .1.,
<:<:11).
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 307
b) Pueden adquirir por prescripción positiva todos los que son capaces de ad-
quirir por cualquier otro título; los menores de edad y demás incapacitados
pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes (art. 1138, CCF).
e) Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción
ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo (art. 1141, ccF).
8.5.2 Requisitos de la posesión para prescribir (art. 1151)
La posesión tiene ciertas características para poder prescribir, así que debe ser:
a) En carácter de dueño.
b) Pacífica.
e) Continua.
d) Pública.
Ya definimos con anterioridad qué se entiende por posesión pacífica, continua y
pública.
8.5.3 Plazo para prescribir (art. 1152)
Sobre los plazos para prescribir se debe distinguir si se trata de bienes inmuebles
o muebles, pues operan de manera distinta.
~ Los bienes inmuebles se prescriben:
a) En cinco años, si se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pa-
cífica, continua y públicamente.
b) En cinco años, cuando hayan sido objeto de una inscripción de posesión.
e) En 10 años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de
propietario, pacífica, continua y pública.
d) Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en los incisos a) y
e), si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor
de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que
la ha poseído o que, por no haber hecho el poseedor de finca urbana las
reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte
del tiempo que ha estado en poder de aquél.
~ Los bienes muebles se prescriben:
fl) En 1res at·tos,' tt.tndo so n poseídos con buena fe , pacíÍ1C;t y< o111 lttu :tmcnlc.
/1) l't'ro si l.tl1 :1 ltll <'lllt lt·, st• prescr ibir:\ n en ci nco nf'tos (:n t 11 \1)
308 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva a09

No obstante, es necesario hacer las siguientes precisiones: 11. Realice las actividades siguientes:

l. Si la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la pose-
sión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción de inmuebles será de
lO años y de cinco para los muebles, contados a partir de que cese la violencia
(art. 1154).
2. Cuando la posesión se adquiere por medio de delito, el plazo para la pres-
cripción correrá a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena
o prescrita la acción penal, considerándose la posesión como de m ala fe (art.
1155).
De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
l. Identifique ejemplos reales sobre posesión de inmuebles.
2. Realice una visita al Registro Público de la Propiedad y pida información
sobre la forma de hacer el registro de posesión de un inmueble.
3. De la lectura de algún diario identifique un tema que tenga relación con
alguno o algunos de los interdictos que se mencionan en este capítulo.
4. Plantee con sus compañeros algún caso real de posesión de mala fe.
5. Investigue un caso real de prescripción positiva.

Actividades 111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas con base en el texto de este capítulo:
1. Estudie el siguiente cuadro sinóptico:
l. Es la posesión simple y llana que se caracteriza por la tenencia de la cosa
Concepto y la intención de disponer de ella con exclusión de los demás.
Posesión en el
Especies de posesión a) Possesío íusta.
Adquisición de la posesión b) Possesío injusta.
derecho romano
Pérdida de la posesión

1
Defensa de la posesión e)
d)
Possesío.
La que sólo tiene el anímus.
Concepto 2. La posesión en el derecho romano:
Adquisición y pérdida
a) Lleva hacia la adquisición de la propiedad.
Posesión en el Vicios de la posesión
derecho francés Efectos jurídicos b) No produce efectos.
Protección judicial de posesión inmueble e) Sus efectos son temporales.
Detentación o protección precaria
ro d) El poseedor no queda protegido contra terceros.
>
E
rJ)
>-o 3. En los procesos reivindicatorios de la época clásica el poseedor:

j
e: Cl. Teoría clásica o subjetrva (Savigny)
•O e: Teorías que explican a) Debe probar su derecho.
·oo :Q Teoría objetiva (lhering)
Q.) u la posesión
rJ)
o ·-
Cl. Teoría ecléctica (Saleilles) b) Carece de protección frente al que reivindica.
a.. t;
rJ)
Q.) e) Respecto de la prueba sólo tiene obligación parcial.
c. Concepto d) No tiene ninguna obligación, pues el que no tiene la posesión está
Posesión y detentación
obligado a probar.
Naturaleza jurídica de la posesión
Posesión en nuestra Objeto de la posesión 4. La tenencia de la cosa constituye:
legislación Efectos de la posesión
Clases de posesión a) El anímus possídendí.
Pérdida de la posesión b) El corpus.
Protección del poseedor y defensa de la posesión e) La possesío iusta.
d) La possesío iniusta.
Prescripción positiva
llllllqtrlsiliva j Reglas para la prescr ipcicin
Rcquisilos rlc In pn:;n:;i(HI 11'"" lll'''a rilllr
1'lam 11:11<1 1111 '~ '"' '""
5. l .a inten ción de disponer de la cosa con exclusión de los dcm:)s r on sl ituyc:
n) L~1 f)(l ,,,,.,io.
{¡) ¡:, [ (/1/1111/1 \ /' 11'1\ldf 'llrli ,
310 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 311

e) El corpus. 15. Explique, con sus palabras, la teoría objetiva de Ihering:

d) El animus reivindicatorio.
6. Mencione tres efectos jurídicos de la posesión en Roma:
a) 16. Explique el corpus en la teoría de la posesión de Saleilles:
b)
e)
7. Mencione tres formas de perder la possesio corpore de un mueble. 17. Explique el fundamento constitucional sobre la protección legal del po-
a) seedor:
b)
e)
8. Defina la possesio iusta: 18. Mencione cuatro derechos del poseedor de buena fe por título traslativo
de dominio:
a)
b)
9. Defina los interdicta retinandae possessionis:
e)
d)

19. La posesión a título de propietario se considera:

10. Explique las formas de perder la posesión en el derecho francés cuando
a) Posesión de buena fe.
se pierde el corpus, conservando el animus:
b) Poseedor de mala fe.
a) - - - - - - e) Posesión derivada.
b)
d) Posesión originaria.
11. Explique el vicio de la clandestinidad al que se refiere el derecho francés:
20. Es la posesión que se tiene sin título alguno para poseer y la posesión
que se tiene cosa conociendo los vicios del título para poseer:
a) Posesión de mala fe.
12. Consiste en poseer una cosa con el consentimiento y por cuenta de su b) Posesión delictuosa.
propietario: e) Posesión viciosa.
a) Posesión. d) Posesión continua.
b) Posesión justa.
21. Mencione cuatro formas de pérdida de la posesión en nuestra legislación:
e) Posesión precaria.
a)
d) Posesión injusta.
b)
13. Explique, con sus palabras, en qué consiste la teoría clásica o subjetiva tk e)
Savigny. d)
··-· ---·---·····----- _____ .. _______ .. _______ - ------------ ----·-··· ----
22. Mencione cuatro presunciones a favor del poseedor:
a)
14. Explique por qué dicen los juristas franceses que el vicio de la violcll~ i.t b)
es temporal: e)
e/)
312 BIENES Y DERECHOS REALES
Capitulo 9
23. Explique la acción publiciana:

24. Explique el interdicto de retener:

Derecho de autor
25. Explique el interdicto de obra nueva:

Objetivos

Al finalizar el alumno:

~ Comprenderá el concepto de derecho de autor.

~ Conocerá los antecedentes del derecho de autor en Francia.
~ Analizará el problema de la naturaleza jurídica del derecho de autor.
~ Identificará los derechos morales y patrimoniales del autor.
~ Identificará las categorías de obras que son registrables.
~ Analizará el problema de la temporalidad del derecho de autor.
~ Conocerá las bases legislativas sobre el derecho de autor en la
legislación mexicana.
314 BIENES Y DERECHOS REALES
Introducción
En el derecho de autor está presente el derecho de propiedad, pero este derecho no
es tan ostensible porque no se trata de un derecho de propiedad o derecho real
sobre un bien o una cosa sobre la cual se ejerce ese dominio, sino que es un derecho
real que protege un derecho inmaterial sobre un producto intelectual que la ley
protege.
Dada la forma en que han sido abordados los capítulos anteriores, es impor-
tante señalar que en el derecho romano no se encuentran antecedentes específicos
sobre derechos de autor. Por ello, empezaremos su desarrollo a partir del derecho
francés, señalando que juristas como Aubry y Rau, Planiol y Ripert, entre otros,
se han ocupado de éste en distintas épocas. Sin embargo, el punto de partida
del análisis sobre el derecho de autor no fue la legislación civil francesa, sino las
disposiciones laborales, por lo que su estudio no se encuentra en el apartado de
los derechos reales.
Aubry y Rau consideraban que las creaciones artísticas y los descubrimientos
científicos o industriales, si bien son un bien individual para su autor, también
pertenecen a la humanidad, al ser entregadas por él mismo a la publicidad. No
obstante, lo anterior resulta injusto para su creador, sobre todo si lo analizamos a
la luz del significado que estas obras y derechos tienen en la actualidad. Por ello,
el legislador tiene el deber de legislar de manera justa y equitativa este derecho,
pues no se puede privar a la sociedad del beneficio de las creaciones artísticas,
científicas y literarias, y tampoco dejar al margen a su creador.
Con base en lo anterior, las legislaciones - a partir de la francesa- se han
ocupado de reconocer el derecho privado, pero también han limitado su duraci61t.
Ahora bien, en este capítulo se considerarán los derechos de autor desde lu
perspectiva del derecho real; pues el estudio jurídico detallado forma parte, co11
toda seguridad, de otras asignaturas, por lo que sólo desarrollaremos los aspc
1os más importantes del derecho de autor vinculados con la materia de nuesl ro
.lll~llisis.
Hoy en día, el derecho de autor ha cobrado una relevancia mayor a la qut•
ltt voen el derecho francés. La protección a las creaciones intelectuales en todu .~
sus manifestaciones se ha desarrollado más que nunca y se ha internacionalizado,
por lo que representa desde el punto de vista económico para sus creadores y plli
el avance de la piratería.
9.1 Derecho de autor en Francia
Pese a lo poco qu e desarrollaron el tema de los derec hos de autor, Plani ol y R1
pcrl ded ica n un :1 p:1rlc de su obra al estudio dr !'Sol di•,, 1pliJJ.t, h:1jo el <1 p:trl.1d 11
" ! )¡•)'(•t ilOS dl' ,lltll ll 1' t liVI' IIIOJ' sobre ohra dv i ll V1 :11 1; j,,ll" i11i. 1.111 l ll'l'l ÍS. I JH IO !pi!'
Capítulo 9. Derecho de autor 31 5
[... ]la cuestión es la misma para todas las obras intelectuales, cualquiera que sea su
naturaleza, literaria, plástica, musical, etc. La teoría se elaboró respecto de las obras li-
terarias, sin perjuicio de aplicarla a las demás. En cuanto a las invenciones industriales,
constituyen el objeto de una legislación especial; el sistema de protección que en dere-
cho positivo se les aplica difiere sensiblemente del régimen de la propiedad literaria. 1
9.1 .1 Naturaleza del derecho de autor
Aunque después se estudiará con mayor detalle este derecho, primero se analizarán
algunos aspectos relevantes sobre el tema.
Durante muchos años prevaleció la idea entre los escritores de que su derecho
era una propiedad, luego de comparar al escritor que vende su libro con el campe-
sino que hace lo propio con su cosecha; incluso se llegó a decir que la propiedad
literaria era la más sagrada de las propiedades. Con base en lo anterior se decía que
la propiedad literaria era personal y legítima, porque la propiedad ordinaria recaía
sobre bienes o cosas exteriores que, de alguna manera, el hombre estaba obligado
a proveerse para subsistir; en cambio, el pensamiento sólo le pertenecía a él.
Planiol y Ripert comentan que esta opinión fue la que prevaleció en el derecho
francés y fue así como "el príncipe Luis Napoleón escribía en 1844, en una carta
destinada a la publicidad: La obra intelectual es una propiedad como una tierra,
como una casa, debe gozar de los mismos derechos". 2
Con el transcurso del tiempo esta concepción sería rechazada por adversarios
como Renouard y Proudhon. Algunos de sus argumentos planteaban que era un
error creer que el productor es necesariamente el propietario del producto. Si
bien es cierto que toda producción es un trabajo y a todo trabajo corresponde un
salario, esta afirmación dista mucho del concepto de propiedad.
Ahora bien, sobre la concepción del derecho de autor y su equiparación con
la propiedad, comentan:
[.. . ] la posibilidad de una apropiación no depende de los deseos del hombre, sino de
la naturaleza de las cosas. El mundo material está destinado a la apropiación, porque
no puede dar un mayor rendimiento útil, sino por medio de la repartición de las cosas
y por la localización de las posesiones individuales. El mundo de las ideas es de na-
turaleza muy diferente; está hecho para la comunidad. La idea sólo es útil por medio
de su expansión; su triunfo supremo sería llegar a ser común a todos los hombres ...
Sin duda el autor es libre de no publicar su obra; puede destruirla o guardarla para sí
mismo en un manuscrito; pero, una vez publicada, se produce un fenómeno en virtud
del cual ya no es el dueño; sus ideas ya no le pertenecen a él únicamente, el público
la posee y no puede perderla. 3
1 M. Pl an iol y C. Ri p\' 11 , /)¡ •n•diO civil, 1-Tarla, Méx ico, 1997, p. 443 .
} ' ·"' . cil .
1 '"' 11/

316 BIENES Y DERECHOS REALES
Como se puede apreciar, la idea sobre el derecho de autor colisiona, por su na-
turaleza, con el derecho de propiedad, pues éste supone la posibilidad de una
posesión exclusiva, aunque la verdad es que el autor tiene derecho a un salario por
su creación. Este salario se le da en la práctica cuando se le otorga el monopolio
de la explotación.
9.1 .2 Perpetuidad del derecho de autor
Otro problema, no menos importante que el anterior, es cuánto debe durar el
monopolio de la explotación. Los autores, como es fácil advertir, adoptan la pos-
tura de que su derecho es perpetuo. Sin embargo, la perpetuidad del derecho sólo
interesa a pocos escritores o artistas.
Hay obras literarias, explicaban Planiol y Ripert, que pronto envejecen y mue-
ren, pero hay otras que parecen estar hechas para la inmortalidad. Sin embargo,
sólo sobreviven si se vuelven a editar, y entonces, en lugar de ser útiles para el
consumo ordinario, como cuando se producen por primera vez, sólo son objeto
de estudio de los curiosos y eruditos o un medio para educar.
Esto plantea el problema de cuánto debe durar el derecho de autor y quién
saca provecho de la perpetuidad de una obra, esto es, cuánto tiempo -si fuera el
caso- debe prevalecer el derecho del autor sobre su creación.
A los planteamientos anteriores, vinculados con la perpetuidad del derecho o
su temporalidad, se presenta una objeción que consiste en afirmar que la perpc
tuidad, más que beneficiar a su creador, lo hace a las casas editoras. La práctica
comercial, desde el siglo XIX, abandona el sistema de la venta definitiva de la obra
al editor a un precio fijo y se emplea, preferentemente, un sistema de remuneración
por medio de una utilidad proporcional sobre los beneficios, es decir, un porcentaje
en provecho del autor y otro en provecho del editor.
Podemos decir, no obstante, que quizá uno de los derechos que más evolución
han tenido en la actualidad es precisamente el derecho de autor.
También existen ideas contrarias a la perpetuidad. La razón decisiva para no
.1dmitir la perpetuidad de los derechos de autor es la que deriva del interés genera l.
Si una obra sobrevive después de haber servido para remunerar al autor dura nl l'
su vida, así como a sus herederos más próximos, cae en el dominio público; ya no
l'S la obra de un hombre, sino un monumento histórico, un documento o tcx lo
de escuela. 4
De esta manera fueron evolucionando los derechos de autor, sometiéndolos "
la reglamentación de la ley. Las distintas legislaciones y acuerdos internacionales M'
han ocupado de la garantía recíproca de la propiedad 1iterarí a, artística e i ndusl ri ,ll
1 1/Jidt'/11 , pp. 111 1 )' 1111
Capítulo 9. Derecho de autor 317
9.2 Concepto
Enunciados los antecedentes franceses que influyeron en nuestra legislación, nos
corresponde estudiar el concepto. La Ley Federal del Derecho de Autor (LFDA),
reglamentaria del art. 28 constitucional, lo define como:
[... ] el reconocimiento que hace el Estado en favor de todo creador de obras literarias
y artísticas ... en virtud del cual otorga su protección para que el autor goce de pre-
rrogativas y privilegios exclusivos de carácter personal y patrimonial. Los primeros
integran el llamado derecho moral y los segundos, el patrimoniaP
De acuerdo con la definición que vierte nuestra legislación sobre el derecho de
autor y a la cual volveremos en otros apartados, ésta no toma una posición respecto
a la consideración de si son o no derechos reales, simplemente se refiere a ellos
como un reconocimiento que hace el Estado sobre los mismos y concede dos tipos
de prerrogativas que la misma ley enuncia y que mencionamos a continuación.
a) Los derechos morales. Se refieren, en primera instancia, al reconocimiento pú-
blico que se hace sobre el creador de la obra. Este reconocimiento, según la
ley, significa considerarlo único, primigenio y perpetuo (art. 18).
Por otra parte este derecho, dada su naturaleza moral, se considera ina-
lienable, imprescriptible, irrenunciable e inembargable (art. 19).
b) Los derechos patrimoniales. Son los derechos de explotación económica de la
obra de manera exclusiva, con las prerrogativas que dispone la ley, entre las
que podemos señalar las que permiten al autor autorizar a otros su explotación.
Lo anterior supone, además de la facultad de un autor, de sus herederos o en
general de sus causahabientes, la percepción de regalías por la explotación de
la obra.
Por su naturaleza, y a diferencia de los morales, estos derechos patrimo-
niales son enajenables, embargables, temporales, prescriptibles, etcétera.
9.3 Teorías que explican los derechos de autor
Como señalamos antes, la naturaleza jurídica de los derechos de autor ha desper-
tado muchas discusiones desde el derecho francés, pero ahora corresponde hablar
de las teorías que pretenden explicar su naturaleza jurídica.
Podemos apreciar desde la definición de su concepto que los derechos de autor
implican derechos de distinta naturaleza: por un lado, el derecho a ser reconocido
co mo autor, lo cual implica derechos meramente intelectuales, morales, de reco-
¡,.,,.,/¡n r/,
'• I r¡• 1:,·dn ,¡ ,¡,.¡ 1 111/•'' , 11 11 11
318 B IENES Y DERECHOS REALES
nacimiento público y definitivamente extrapatrimoniales, y por otro, los derechos
que para algunos son tal vez más importantes y aluden al uso y explotación de la
obra por o en beneficio de su creador.
Se advierte también que los derechos de autor no son de naturaleza única y
en un primer acercamiento, después de verlos a la luz de los derechos reales y de
los derechos de crédito, no cabe duda de que son derechos reales, pues no hay una
relación directa acreedor-deudor.
Sin embargo, a lo largo del desarrollo de la doctrina se ha intentado definir
a plenitud su naturaleza jurídica por implicar derechos morales y derechos patri-
moniales. De esa manera se han propuesto varias teorías, entre las que destacan
aquellas que, en nuestra opinión, son las más importantes.
La mayoría de los autores en México, al examinar las distintas teorías, siguen
el estudio hecho por Arsenio Farell Cubillas sobre dichas teorías del derecho de
autor.
a) Teoría de la propiedad
Quienes identifican los derechos de autor como un derecho de propiedad parten
de la idea de que aunque no pueden ser objeto de posesión exclusiva, como lo~
bienes corpóreos o las cosas materiales, sí lo son de explotación exclusiva, en la
que ven una forma de apropiación y de posesión y, al igual que cualquier bien,
el autor puede enajenar sus derechos como si se trataran de bienes corporales o
permitir su uso como ocurre con otros bienes; en este caso, los asimilan a unn
propiedad común.
b) Teoría del privilegio
Esta teoría, que explica el origen pero nunca su naturaleza jurídica, proviene dd
privilegio real -de ahí su nombre- que otorgaba el rey para que el autor de un.1
obra la explotara mediante su impresión, y a partir de ese momento se asimila .d
derecho de propiedad.
e) Teoría de Roguier
Esta teoría la podemos denominar teoría del monopolio, pues, según explicaba t'~-ole
jurista, la diferencia entre los bienes materiales y los bienes intelectuales es {1111
los primeros, por su naturaleza, son susceptibles de apropiación y los segundo•.,
tambi én por su naturaleza, lo son de expansión. 1\ los bien es material es es pos1hlt
sac;1rlcs el mejor provecho cuando son apropiadm , t'll 1.1111o qu e los bi cnt·s lntt
lct tu.1k~ ohlit'llt'll t·l 111 ,1Yor prov{·t ho si so11 dllu11did"
Capítulo 9. Derecho de autor 319
d) Teoría del derecho real como un derecho
de la personalidad
Esta teoría es de carácter filosófico y fue sostenida, entre otros, por Kant. Para su
elaboración se parte de la afirmación de que lo más valioso de los derechos de
autor es que aseguran que se respete la personalidad del autor. De esta manera, el
derecho de autor es inseparable de la actividad creadora del hombre, por lo que la
obra se considera, al igual que sus facultades, una emanación de la personalidad.
e) Teoría de los bienes jurídicos inmateriales
Niega que el derecho de autor sea un derecho de propiedad, pero acepta que es un
derecho que une al autor con su obra, similar a lo que une al propietario con el
bien de su propiedad. Sin embargo, el objeto de los derechos de autor es inmaterial,
fundamentado en la relación entre el autor y el bien material producido por su
idea.
Hay otras teorías que asimilan los derechos de autor al usufructo, las que lo
identifican con un derecho de propiedad sui generis, como la teoría de la cuasi
propiedad.
En nuestra opinión, los derechos de autor gozan de una doble naturaleza jurí-
dica: desde el aspecto moral de la autoría y de lo que ella representa, los derechos
de autor corresponden a los derechos de la personalidad, pues pertenecen intrín-
secamente a la persona, por su carácter de persona jurídica y, vistos así, tienen
un contenido estimable en dinero. Desde el ángulo de su comercialización, los
derechos de autor tienen un carácter pecuniario y, por tanto, patrimonial, lo cual
permite que el autor explote su obra y reciba las regalías correspondientes.
9.4 Antecedentes en México
En nuestro país se encuentran algunas disposiciones incipientes sobre los derechos
de autor en la Constitución de 1824, y no es sino hasta la Constitución de 1917
que se vuelven a mencionar.
Por lo que toca a las normas secundarias, podemos mencionar estos antece -
dentes:
a) Disposiciones sobre la propiedad literaria. Se cita un cuerpo legal de 1846, cons-
tituido por 18 artículos, que contempla el derecho de propiedad literaria de
un autor sobre cualquier obra, mediante el cual tiene la facultad de publicarla
e impedir que otro lo ha ga. Señala la temporalidad de este derecho hasta la
mu ert e dd <~ulm, 11.1 ~ lo l'1 1al pasa rá a la viuda, y de ésla n ~ ~~ ~ llljos y d e m~\ s
h\'l('(ll'IO ~ dlllolll(t • \11 ollltl '•
320 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 9. Derecho de autor 321

b) La legislación civil del siglo XIX contenía disposiciones sobre los derechos de 9.5.1 Derecho moral
autor en apartados que hablaban del trabajo, así como capítulos sobre la pro- De acuerdo con la LFDA, el derecho moral se refiere, en primera instancia, al
piedad literaria, dramática y artística, adicionada con reglas para declarar la
reconocimiento público hacia un autor como el creador de la obra. Este recono -
falsificación. En la primera de nuestras leyes civiles se reconocía el derecho de
cimiento, según la ley, es único, primigenio y perpetuo (art. 18).
todos los habitantes para publicar y reproducir por los distintos medios dis-
Por otra parte, dado que se trata de un derecho moral, se considera inalienable,
ponibles en la época; este derecho comprendía lecciones orales o escritas,
imprescriptible, irrenunciable e inembargable (art. 19).
discursos, alegatos, etcétera. 6 El derecho moral, de acuerdo con la ley, le otorga al autor las siguientes pre-
e) Finalmente, el art. 28 de la Constitución de 1917 señalaba en su texto original
rrogativas (art. 21, LFDA):
los privilegios que por determin ado tiempo se concedía a autores y artistas para
la reproducción de sus obras. En el texto actual dice: "En los Estados Unidos Los titulares de los derechos morales podrán en todo tiempo:
Mexicanos quedan prohibidos los monopolios, las prácticas monopólicas, los
estancos y las exenciones de impuestos en los términos y condiciones que r. Determinar si su obra ha de ser divulgada y en qué forma, o la de mantenerla
fijan las leyes. El mismo tratamiento se dará a las prohibiciones a título de inédita;
protección a la industria:' Después precisa el ordenamiento constitucional las n. Exigir el reconocimiento de su calidad de autor respecto de la obra por él creada
funciones del Estado que no constituirán monopolio; por último, en relación y la de disponer que su divulgación se efectúe como obra anónima o seudónima;
con el derecho de autor, refiere textualmente: "Tampoco constituyen mono m. Exigir respeto a la obra, oponiéndose a cualquier deformación, mutilación u otra
polios los privilegios que por determinado tiempo se concedan a los autor<.:~ modificación de ella, así como a toda acción o atentado a la misma que cause
y artistas para la producción de sus obras y los que para el uso exclusivo demérito de ella o perjuicio a la reputación de su autor;
de sus inventos se otorguen a los inventores y perfeccionadores de alguna rv. Modificar su obra;
v. Retirar su obra del comercio, y
mej ora .. :'
vr. Oponerse a que se le atribuya al autor una obra que no es de su creación.
A partir de la promulgación de la Constitución de 1917 evolucionó la legislación
autoral, de modo que se incorporó en el Código Civil hasta que finalmente St ' 9.5.2 Derechos patrimoniales del autor
reguló en la ley específica actual.
Son los derechos de explotación económica de la obra de manera exclusiva, con
las prerrogativas que señala la ley, como las que permiten que el autor acredite a
9.5 Derecho de autor en la legislación otras personas su explotación.
mexicana vigente Ello supone además la facultad de un autor, de sus herederos o de sus causa-
habientes a percibir regalías por la explotación de la obra.
La legislación actual reconoce los derechos de autor en el art. 28 de la Constituciú11 Los derechos patrimoniales, a diferencia de los morales, se pueden enajenar,
y en la Ley Federal del Derecho de Autor (LFDA), publicada en el Diario Ofici(l/ ,¡, , embargar y son temporales, prescriptibles, etcétera.
la Federación el 24 de diciembre de 1996, que abrogó la ley de 1956. Su Lillilll.l Ahora bien, de acuerdo con el art. 27 (LFDA), los titulares de los derechos
reforma fue publicada en el mismo DOF el 23 de julio de 2003. patrimoniales podrán autorizar o prohibir:
Esta ley, como ya dijimos, define el derecho de autor como "el reconocimil' ll
Lo que hace el Estado en favor de todo creador de obras literarias y artísli cns r. La reproducción, publicación, edición o fijación material de una obra en copias
en virtud del cual otorga su protección para que el autor goce de prerrogativ.L' y o ejemplares, efectuada por cualquier medio ya sea impreso, fonográfico, gráfico,
privilegios exclusivos de carácter personal y patrimonial. Los primeros inLeg r:111 rl plástico, audiovisual, electrónico, fotográfico u otro similar.
llamado derecho moral y los segÚndos, el patrimonial" (art. 11, LFDA) . 11. La comunicación pública de su obra a través de cualquiera de las siguientes
maneras:

n) La rcpn 'M'IIi.l l ll'111 , rec itación y ej ecución públi ca en clt:IMI dt · l;~ •, 11l11 .1 S lit c
(! 1M fvl,,p.. ill u tllil ,lll ll , ill ' ll/ ll <llll ll'' " " "' '" '' ' lrlcll•//, lull l<l l\ , 1'11 1111 11 f\ ln l•u. 1111 11, PI' '1l 1l [l ¡i,
1 l' ill' i , l ~ y 111 i h ll t¡ l ~.
322 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 9. Derecho de autor 323

b) La exhibición pública por cualquier medio o procedimiento, en el caso de xr. Programas de cómputo;
obras literarias y artísticas y xrr. Fotográfica;
e) El acceso público por medio de la telecomunicación; xm. Obras de arte aplicado que incluyen el diseño gráfico o textil, y
xrv. De compilación, integrada por las colecciones de obras, tales como las enciclo-
m. La transmisión pública o radiodifusión de sus obras, en cualquier modalidad, pedias, las antologías, y de obras u otros elementos como las bases de datos,
incluyendo la transmisión o retransmisión de las obras por: siempre que dichas colecciones, por su selección o la disposición de su contenido
o materias, constituyan una creación intelectual.
a) Cable;
b) Fibra óptica; Las demás obras que por analogía puedan considerarse obras literarias o artísticas se
e) Microondas; incluirán en la rama que les sea más afín a su naturaleza.
d) Vía satélite, o
e) Cualquier otro medio conocido o por conocerse.
9.5.4 Duración del derecho de autor
rv. La distribución de la obra, incluyendo la venta u otras formas de transmisión
Como se recordará, se planteó antes la cuestión sobre la permanencia o durabi-
de la propiedad de los soportes materiales que la contengan, así como cualquier
lidad del derecho de autor; a este respecto, las legislaciones fueron acotando la
forma de transmisión de uso o explotación. Cuando la distribución se lleve a
cabo mediante venta, este derecho de oposición se entenderá agotado efectuada duración de los derechos. Nuestra legislación distingue entre los derechos morales
la primera venta, salvo en el caso expresamente contemplado en el artículo 1011 y los derechos patrimoniales. Los primeros tienen una duración perenne, tanto
de esta Ley; para el autor como para sus herederos, pero por lo que se refiere a los derechos
v. La importación al territorio nacional de copias de la obra hechas sin su autori patrimoniales señala, en su art. 29:
zación;
vr. La divulgación de obras derivadas, en cualquiera de sus modalidades, tales como Los derechos patrimoniales estarán vigentes durante:
la traducción, adaptación, paráfrasis, arreglos y transformaciones, y
vrr. Cualquier utilización pública de la obra salvo en los casos expresamente estable 1. La vida del autor y, a partir de su muerte, cien años más. Cuando la obra le perte-
cidos en esta Ley. nezca a varios coautores los cien años se contarán a partir de la muerte del último, y
rr. Cien años después de divulgadas.
9.5.3 Obras de las ramas que protege la ley del
Si el titular del derecho patrimonial distinto del autor muere sin herederos la facultad
derecho de autor de explotar o autorizar la explotación de la obra corresponderá al autor y, a falta de
1.a Ley Federal del Derecho de Autor dice lo siguiente sobre las obras protegidas: éste, corresponderá al Estado por conducto del Instituto, quien respetará los derechos
adquiridos por terceros con anterioridad.
Artículo 13. Los derechos de autor a que se refiere esta Ley se reconocen res pe( 1o
de las obras de las siguientes ramas:
9.5.5 Del Registro Público del Derecho de Autor
1. Literaria; Respecto del Registro Público del Derecho de Autor, referiremos brevemente dos
11. Musical, con o sin letra;
aspectos:
m. Dramática;
rv. Danza;
v. Pictórica o de dibujo; a) Sus funciones
VI. Escultórica y de carácter plástico;
v 11. Caricatura e historieta; Sobre las funcion es d e este Registro Público del Derecho de Autor, la ley señala
V III. Arquitectónica; l' ll su art. 163 lo sigui cnt l':
1 x. Cin cmat ogrMica y demás obras audiovi su:drs;
x. Prog r;llll ,\s dt· radi o y tek visiún; 1111 1' il {¡•g i \ llt1 l'1ilil11 " ,¡, ¡¡ >,.,,., llo dr A11t or 't' JHH ii ;'t 11 111\t 111!11
324 BIENES Y DERECHOS REALES
r. Las obras literarias o artísticas que presenten sus autores;
II. Los compendios, arreglos, traducciones, adaptaciones u otras versiones de obras
literarias o artísticas, aun cuando no se compruebe la autorización concedida
por el titular del derecho patrimonial para divulgarla.
Esta inscripción no faculta para publicar o usar en forma alguna la obra regis-
trada a menos que se acredite la autorización correspondiente. Este hecho se
hará constar tanto en la inscripción como en las certificaciones que se expidan;
m. Las escrituras y estatutos de las diversas sociedades mexicanas de gestión colec-
tiva y las que los reformen o modifiquen;
IV. Los pactos o convenios que celebren las sociedades mexicanas de gestión colec-
tivas con las sociedades extranjeras;
v. Los actos, convenios o contratos que en cualquier forma confieran, modifiquen,
transmitan, graven o extingan derechos patrimoniales;
vr. Los convenios o contratos relativos a derechos conexos;
VII. Los poderes otorgados para gestionar ante el Instituto, cuando la representa-
ción conferida abarque todos los asuntos que el mandante haya de tramitar
ante él;
vm. Los mandatos que otorguen los miembros de las sociedades de gestión colectiva
a favor de éstas;
IX. Los convenios o contratos de interpretación o ejecución que celebren los artistas,
intérpretes o ejecutantes, y
x. Las características gráficas y distintivas de obras.
9.5.6 Del Instituto Nacional del Derecho de Autor
Nuestra legislación prevé la creación del Instituto Nacional del Derecho de Autor
(tNDA), del que dice es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Educación
Pública y autoridad administrativa en la materia (art. 208, LFDA) .
El INDA tiene entre sus funciones las siguientes (art. 209, LFDA) :
r. Proteger y fomentar el derecho de autor;
11. Promover la creación de obras literarias y artísticas;
111. Llevar el Registro Público del Derecho de Autor;
I V. Mantener actualizado su acervo histórico, y
v. Promover la cooperación internacional y el intercambio con instituciones enc:11
gadas del registro y protección del derecho de autor y derechos conexos.
l)c acuerdo con el art. 210 de la LFDA , las facultades del Instituto son:
1. Realiza r investigaciones respecto de presuntas infracc iones administraliv;¡s;
11 . Soli cita r a las autoridades competentes la pd ct ica dt· vi sit ;¡s de in specc ió n;
11 1. O rdenar y cj ccut :J r los aclos provision:1 lcs p 111'1l I'H 'Vi ' llir o termin ar c o n h 1 vio h1
, ii'111 ni d nl' l ho d l· :¡11t or y dcrtc hos l OIH' Xtl '••
Capítulo 9. Derecho de autor 325
IV. Imponer las sanciones administrativas que sean procedentes, y
v. Las demás que le correspondan en los términos de la presente Ley, sus reglamentos
y demás disposiciones aplicables.
Finalmente, consideramos importante mencionar que no son objeto de la protec-
ción como derecho de autor (art. 14, LFDA) :
r. Las ideas en sí mismas, las fórmulas, soluciones, conceptos, métodos, sistemas,
principios, descubrimientos, procesos e invenciones de cualquier tipo;
II. El aprovechamiento industrial o comercial de las ideas contenidas en las obras;
m. Los esquemas, planes o reglas para realizar actos mentales, juegos o negocios;
IV. Las letras, los dígitos o los colores aislados, a menos que su estilización sea tal
que las conviertan en dibujos originales;
v. Los nombres y títulos o frases aislados;
vr. Los simples formatos o formularios en blanco para ser llenados con cualquier
tipo de información, así como sus instructivos;
VI I. Las reproducciones o imitaciones, sin autorización, de escudos, banderas o em-
blemas de cualquier país, estado, municipio o división política equivalente, ni
las denominaciones, siglas, símbolos o emblemas de organizaciones internacio -
nales gubernamentales, no gubernamentales, o de cualquier otra organización
reconocida oficialmente, así como la designación verbal de los mismos;
VIII. Los textos legislativos, reglamentarios, administrativos o judiciales, así como
sus traducciones oficiales. En caso de ser publicados, deberán apegarse al texto
oficial y no conferirán derech o exclusivo de edición;
Sin embargo, serán objeto de protección las concordancias, interpretaciones,
estudios comparativos, anotaciones, com entarios y demás trabajos similares que
entrañen, por parte de su autor, la creación de una obra original;
IX. El contenido informativo de las noticias, pero sí su forma de expresión, y
x. La información de uso común tal como los refranes, dichos, leyendas, hechos,
calendarios y las escalas métricas.
326 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 9. Derecho de autor 327

Actividades In. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas con base en el texto de este capítulo.
1. Estudie el siguiente cuadro sinóptico de este capítulo:
Indique si es falso o verdadero:

Derecho de autor
.
lli 1 Fmr ,c¡a 1
] Naturaleza
Perpetuidad
l. En el derecho francés no se distinguía entre las obras literarias y las in-
venciones. ( )
2. En el derecho francés, en sus inicios, prevaleció la consideración de que
JDerechos morales
Concepto
1Derechos patrimoniales el derecho de autor era distinto a la propiedad. ( )
3. Según algunos juristas franceses, como Proudhon, el derecho de autor no
Teoría de la propiedad es de propiedad. ( )
Teoría del privilegio
~ Teorías que explican
Teoría de Rougier 4. El derecho de autor colisiona con el derecho de propiedad. (
.8
::J los derechos de autor
ro Teoría del derecho real como un derecho de personali dad
Q)
Teoría de los bienes Jurídicos inmateriales
5. La idea de negar perpetuidad al derecho de autor se basa en que deriva
-o
o
.e
del interés general. ( )
ü
e 6. Mencione cuatro derechos morales del autor:

i
Q)
Cl Cuerpo legal de 1846
Antecedentes en México Legislación civil del siglo XIX a)
Constitución de 1917 b)
e)
Derecho moral d)
1 Derechos patrimoniales
1 Derecho de autor en !a 1 Obras de las ramas que protege la ley 7. Mencione cuatro derechos patrimoniales del autor:
legislación mexicana vigente Duración del derecho de autor a)
Registro Nac1onal del Derecho de Autor b)
1 Instituto Nacional del Derecho de Autor
e)
d)
8. Defina, de acuerdo con nuestra legislación, qué es el derecho de autor:

11. Realice las actividades siguientes de acuerdo con lo estudiado en este c:l
pítulo: 9. Explique qué son los derechos morales:

l. Identifique con un ejemplo obras registrables de acuerdo con la LFDA.

10. Explique qué son los derechos patrimoniales:
2. Consiga formatos correspondientes para el registro de distintos tipos dl'
obras.
3. Explique, de acue rdo con la ley, qué obras (mencione ejemplos) ya prt 11. Afirma que el derecho de autor se identifica con el derecho de propiedad,
dieron la protección del derecho de autor. pues la explotación de este derecho es como una forma de apropiación y
4. Realice una búsqueda en medios de información y mencione algun,t~ de posesión:
controversias que se hayan suscitado en torno a la protección del de re~ hn a) Teoría de Roguier.
de autor. b) Teoría dd privilegio.
5. Investigue al gún caso de piratería de obras lil<' l,lti.IS. e) 'l'corfa <k l.t propiedad.
(l . Mt·nr ionc tipos de ohr;ts qtt~· se rcgislt.t lt h.ljlllllllhm dv obras litl'l.ttt.t~ d) 'l'co1 f.t <k ltt·, hi< 'tH'S jurfdicos inmatcri;1lcs.
328 BIENES Y DERECHOS REALES
Capitulo lO
12. ¿Cuáles fueron las primeras disposiciones sobre la propiedad literaria en
México?
-~·-··---

13. Mencione el artículo de nuestra Constitución actual donde se protege el

derecho de autor.
Registro Público
14. Mencione cuatro ramas de las obras protegidas por el derecho de autor:
a)
b)
de la Propiedad
e)
d)
15. ¿Cuánto duran los derechos patrimoniales de autor de acuerdo con nues-
tra legislación?

16. Mencione tres cosas que los titulares de los derechos patrimoniales puc
den autorizar o prohibir:
a) Objetivos
b)
e) Al finalizar el alumno:
17. Mencione qué es el Registro Público del Derecho de Autor:
~ Conocerá qué es el Registro Público de la Propiedad.
18. Mencione cuatro facultades del Instituto Nacional del Derecho de Autor ; ~ Analizará la naturaleza jurídica del Registro Público de la
a) Propiedad.
b)
~ Comprenderá el objeto y la estructura del Registro Público de la
e)
d)
Propiedad.
~ Identificará la organización administrativa y el funcionamiento
19. Mencione tres funciones del Instituto Nacional del Derecho de Autor:
a) del Registro Público de la Propiedad.
b) ~ Conocerá los actos que pueden ser inscritos en el Registro
e) Público de la Propiedad.
20. Mencione cuatro cosas que no sean objeto de la protección como dcrcdttl ~ Analizará el procedimiento registra!.
de autor:
a)
b)
e)
rl)
330 BIENES Y DERECHOS REALES
Introducción
En el presente capítulo, último de esta obra, se estudiará lo que algunos autores
denominan el derecho registra! y que nosotros hemos titulado Registro Público de
la Propiedad, por la importancia que este registro tiene en relación con los dere-
chos reales, pues precisamente ha sido creado por el Estado para inscribir estos
derechos reales.
En los capítulos anteriores se inició con los antecedentes de cada tema en el
derecho romano, pero esta institución en realidad no se encuentra contenida en
éste, por lo que su estudio se hará a partir de los antecedentes franceses.
No obstante, algunos juristas ven antecedentes remotos o vestigios de la publi-
cidad en las instituciones romanas de la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.
Si bien es cierto que en Roma existían algunos formalismos para determinados
actos jurídicos como éstos y que algunos autores los equiparan con la publicidad,
podemos afirmar, sin temor a equivocarnos, que los romanos no contaban con
una institución similar.
10.1 La publicidad en el derecho francés
1.os franceses refieren la publicidad particularmente vinculada con la hipoteca de
bienes inmuebles. Julien Bonnecase menciona sobre la publicidad de las hipotecas
lo siguiente: "Con el fin de basar el crédito inmueble en datos precisos, los efectos
de los privilegios e hipotecas están dominados por la organización de la publici-
dad hipotecaria. En la época moderna, ésta encuentra su origen en la ley del ll
brumario año vn:' 1
En los tiempos de Bonnecase, la organización de la publicidad hipotecaria se
l'ncontraba minuciosamente reglamentada en el código civil francés, que le dedi -
l aba varios capítulos, entre los que podemos mencionar:
2 antes de declararse la quiebra. Tampoco producen efectos entre los acreedores de una
·~> Capítulo n, libro m, sección IV: Del lugar que ocupan las hipotecas.
•~> Capítulo IV del mismo libro m: De la forma de inscribir los privilegios e hipo
tecas.
•e>- Capítulo v: De la cancelación y reducción de inscripciones.
•e>- Capítulo x: De la publicidad de los registros y de la responsabilidad de los con
servadores.
1 ). l l<lllll l'l,l ~l·, 'l)·ll flll lo clcttwllltli di' til'rcclw dvil, ll ,11 1!1 , M<''K '' 11 ,
l 1/t/ tf¡ •t/1 , 1' 1 () l'l
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 331
10.1.1 Principio de la publicidad
Éste se encontraba en el art. 2134 del Código Civil y decía: "La hipoteca entre
acreedores, bien sea legal, judicial o convencional, empieza desde el día en que
el acreedor hizo la inscripción en el registro de la propiedad, en la forraa y modos
prescritos por la ley, sin perjuicio de las excepciones que se expresan en el artículo
siguiente:'
El mismo principio se aplica para los privilegios (art. 2106), de manera que
tanto las hipotecas como los privilegios inmuebles especiales únicamente producen
efectos cuando han sido inscritos. Este artículo decía: "no producen efectos los pri-
vilegios, entre los acreedores, respecto de los inmuebles, sino cuando se han hecho
públicos por medio de la inscripción en el Registro de la propiedad, en la forma
que determine la ley y a partir de la fecha de esta inscripción, salvo, únicamente
las siguientes excepciones:' La regla anterior sufrió numerosas excepciones, cuyo
resultado es sería comprometer el crédito pues disimula a los terceros las hipotecas
y privilegios, los cuales aparecieron posteriormente. 3
10.1.2 Forma de hacer las inscripciones
La forma de hacer las inscripciones quedaba regulada por los arts. 2146-2154 del
mencionado código civil francés, por las leyes del 1 de marzo y 31 de mayo de
1918, así como por las del 21 de febrero de 1926.
De esta manera, el art. 2146 dispone:
Las inscripciones se harán en las oficinas del registro de propiedad del lugar en que
estén situados los bienes sujetos al privilegio o a la hipoteca. No producen ningún
efecto si se hicieren en el plazo, dentro del cual, se declaren nulos los actos realizados
sucesión, si la inscripción se hizo por uno de ellos, después de la apertura de la sucesión
y cuando se haya aceptado la herencia bajo el beneficio de inventario.
En tanto que el art. 214 7 dice:
Todos los acreedores inscritos el mismo día, ejercitarán en concurrencia sus derechos
hipotecarios de la misma fecha, sin distinguir entre la inscripción que se hubiere he-
cho en la mañana y la que se hubiere hecho en la tarde, aunque el registrador haga
constar la diferencia. 4
1'_1' 17, )' 1O H . 111< el/
) llclllll i'll l'ol', 11ft 111. , 1'• 1() 1;,
332 BIENES Y DERECHOS REALES
Ahora bien, la inscripción podía ser solicitada (art. 2139):
o0- Por el mismo acreedor, por su mandatario y, en ciertos casos, por los parientes
y amigos del acreedor incapaz.
o0- Puede incluso ser requerido por un incapaz, un menor o una mujer casada
no autorizada, por ser considerada la inscripción de la hipoteca un acto con-
servatorio.
Las hipotecas se registraban a nombre del propietario del inmueble al constituirse
la hipoteca, que por lo común era el deudor obligado personalmente por la deuda,
aunque también podía ser un fiador real no obligado personalmente.
Antiguamente se admitía que los notarios no estaban obligados por sus fun -
ciones a realizar las formalidades extrínsecas que llegan a ser necesarias como
consecuencia de los actos autorizados por ellos, como puede ser, por ejemplo, la
transcripción e inscripción de una hipoteca.
Sin embargo, en ciertos casos la jurisprudencia ha sido rigurosa y en algunas
sentencias se ha admitido el mandato tácito cuando el cliente era iletrado e incapaz
de vigilar sus intereses; también se ha presentado que el notario estaba obligado
a llenar estas formalidades en ausencia de todo mandato.5
10.1 .3 Datos de las inscripciones
Los datos que debían insertarse en la inscripción son los siguientes:
l. La designación del acreedor.
2. La designación del domicilio que debe hacer el acreedor.
3. La designación del deudor.
4. La designación del título del acreedor.
5. El importe del crédito.
6. Las modalidades que lo afectan (plazo o condición).
7. Los bienes gravados con hipoteca.
1)e ntro de las disposiciones sobre las inscripciones, además de lo ya descrito, e~
importante señalar, para los efectos de nuestro análisis, la sanción del principio
de publicidad.
A este respecto, toda hipoteca no inscrita, es decir, que no se ha hecho púhli
ca, aunque no esté dispensada la inscripción, no puede producir efectos; sólo In
inscripción permite al acreedor titular de ella ejercitarla. 6
r, M . l'lnniol )' C. Rip cr l , Dcrcclw civil, li arl a, M éx ico. 19•17. PI ' 1'1 1 y l l.. l ~.
¡, 1/litl; •¡/1 , pp. l l\2 1l .\(1.
Capítulo 10. Reg istro Público de la Propiedad 333
Bonnecase explica al respecto: "Ya sabemos cuál es la sanción por la falta de
inscripción de una hipoteca o de un privilegio sometido a publicidad: la inopo-
nibilidad a los terceros, en las condiciones establecidas por la ley del 23 de marzo
de 1985 y del artículo 939 del Código Civil:' 7
1 0.1 .4 Proposiciones de la publicidad de los privilegios
e hipotecas
A modo de conclusión de este apartado, es oportuno decir, de acuerdo con Bon -
necase, que la publicidad de los privilegios e hipotecas se esclarece en las propo-
siciones siguientes:
l. Un funcionario especial preside la aplicación de la publicidad hipotecaria,
esto es, el registrador de hipotecas, cuya oficina se encuentra en la capital de
la jurisdicción donde se hallen situados los bienes.
2. La publicidad se efectúa en registros llevados por el registrador, en la forma
precitada de la inscripción, es decir, mediante una mención apropiada del
privilegio o de la hipoteca.
3. Los registros son llevados por nombres de persona, en lugar de inmuebles; por
tanto, es necesario conocer los nombres de los propietarios sucesivos de un
inmueble para saber qué gravámenes reporta, salvo dispensa de inscripción,
que benefician a ciertas hipotecas y temporalmente a ciertos privilegios.
4. La inscripción hipotecaria se hace por medio de la presentación de los títulos
y de las copias reglamentadas por el art. 2148. Todo se halla rigurosamente
previsto por este artículo, sean las personas interesadas, el contenido de las
copias de inscripción, los elementos de la inscripción, el monto del crédito,
los bienes gravados con hipoteca, etcétera.
5. Debe advertirse que, según el art. 2151, la inscripción hipotecaria garantiza
únicamente los intereses por tres años, y después de cumplidos debe renovarse
la inscripción.
6. Sobre la responsabilidad de los registradores remitimos a los artículos 2196
y siguientes, cuyo origen se encuentra en la obligación establecida en el art.
2196, en la que los registradores deben entregar copia de los actos transcritos
y de las inscripciones existentes, conforme al fin de la institución. 8
1. ilo i \ I H'l,\ M', "f!· ; ti ., 1' 10 111.
H f /¡/rf; 'lll , 1' 101
334 BIENES Y DERECHOS REALES
10.1 .5 Cancelación y reducción de las inscripciones
La cancelación de las inscripciones podía ser, según los arts. 2157-2160 del código
civil francés, voluntaria o judicial.
Las inscripciones se cancelaban con el consentimiento de las partes interesadas
v el requisito de que tuvieran la capacidad para este objeto; asimismo, se cancela-
ban en virtud de sentencia ejecutoriada o dictada con autoridad de cosa juzgada.
En ambos casos, quienes hacían la solicitud depositaban en la oficina del re-
gistro copia auténtica en la que constase el consentimiento o la sentencia.
Por lo que hace a la reducción contemplada en los arts. 2161 a 2166, simple-
mente haremos el siguiente comentario, con base en el art. 2161:
[... ] siempre que las inscripciones hechas por un acreedor, que según la ley tenga
derecho a hacerla, sobre los bienes presentes o futuros de un deudor, sin limitación
convenida, se hagan sobre más bienes de los que fueren necesarios para la seguridad
de los créditos, tendrá el deudor la acción en reducción de las inscripciones o de
cancelación de la parte que exceda la proporción convenida.
Ahora bien, son consideradas excesivas las inscripciones que gravitan sobre varios
predios cuando el valor de uno de ellos o de varios excede en más de un tercio
el importe de la suerte principal y accesorios legales del crédito de que se trate
(art. 2162).
También se pueden reducir por excesivas las inscripciones hechas, según ava
lúo practicado por el acreedor, de los créditos que no se han regulado por el con
trato, en lo concerniente a las hipotecas que hayan de hacerse para su seguridad y
que, por su naturaleza, sean condicionales, eventuales o indeterminadas (art. 2163) .
10.2 Registro Público de la Propiedad
en nuestra legislación
ucda claro que no es nuestro objetivo hacer un estudio profundo sobre el registm
público, sino explicar de modo breve el sistema registra! en el Di1strito Federal; t' ll
:slc sentido, sólo se estudiarán los aspectos más relevantes y de mayor interés dt·
dicho registro, acorde con los objetivos de esta obra.
10.2. 1 Concepto
l·:s probable que el Registro Público de la Propiedad no nos resulte ajeno, pero dt•
cualquier manera se pueden formular var ias preg untas l' OIIIO : ¿Qué es el l~cgi~-o ln1
Pt'lhlico de 1:1 Propi1:dad ? ¿Cu~\1 es su utilid ad? ; <'c'unn ¡,¡• organiza? Algu11.11-o d1
¡·s1.1~ P~'~'I\IIIII.I S y nl1.1~ 111;\ s lral.11':\ 11 tk S«' l ¡OIIII' ~ I ~u l " 1; 11 « "• ~~' np.III.H io.
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 335
¿Qué es el Registro Público de la Propiedad? Con ayuda del art. 1o del Regla-
mento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal (RRPPDF ) , podemos
responder que: "El Registro Público de la Propiedad, es la institución mediante
la cual el Gobierno del Distrito Federal da publicidad a los actos jurídicos, que
conforme a la Ley precisan de este requisito para surtir sus efectos ante terceros:'
Por otra parte y complementando lo anterior, el art. 2° del citado reglamento
menciona:
El Registro Público de la Propiedad es la institución de la Administración Pública del
Distrito Federal, a la cual está encomendado el desempeño de la función registra!, en
todos sus órdenes, con arreglo a las prevenciones del Código Civil para el Distrito
Federal, de este reglamento y demás disposiciones aplicables.
10.2.2 Materias del sistema registra!
El sistema registra! se integra por las siguientes materias: a) registro inmobiliario,
b) registro mobiliario y e) registro de personas morales (art. 15, RRPPDF).
A cada una de las materias anteriores corresponde un folio: a) Folio real de
inmuebles, b) Folio real de bienes muebles, y e) Folio de personas morales.
Cada uno de los folios consta de las siguientes secciones: carátula, primera
parte del folio, segunda parte del folio y tercera parte del folio.
A continuación enunciamos el contenido de cada una de las partes (art. 28,
RRPPDF):
l. La carátula del folio será autorizada por el servidor público que designe el
director general y contará con espacios para contener:
l. El rubro: "ADMINISTRACIÓN PÚBLICA DEL DISTRITO FEDERAL, REGISTRO PÚBLICO
DE LA PROPIEDAD" y logotipo autorizado de la institución;
II.La autorización en los siguientes términos: "Se autoriza el presente folio para
los asientos relativos a la finca, bien mueble o persona moral, según la materia,
cuyos datos registrales y de identificación se describen a continuación"; fecha de
la autorización; sello y firma del servidor público que autoriza;
m. Materia y número de folio, que será progresivo e invariable;
IV. Antecedente registra!, con excepción de los casos de inmatriculación.
v. Tratándose de bienes inmuebles:
a) Descripción del mismo;
b) Ubicación;
e) Denominación, si la tuviere;
d) Supcrfi(il', ron letra y núm ero;
e) Rumhn~. IIH '< Iid .ts y colindan cias, y
n N,·,llll ' lll ~~ " 1 (( l' lllii l¡( l.i s lral.
336 BIENES Y DERECHOS REALES
VI. En el caso de bienes muebles se contendrá su descripción, y
VII. Tratándose de personas morales, deberán establecerse los datos esenciales de las
mismas.
2. En la primera parte del folio, según el art. 65 del RRPPDF,
I. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la propiedad a condiciones
suspensivas o resolutorias;
n. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el artículo 2312 del Código,
haciendo referencia expresa al pacto de reserva;
m. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las dos fracciones anteriores;
IV. Los fideicomisos, y
v. La constitución del Patrimonio Familiar.
Además de los anteriores, se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad
Inmueble, de conformidad con el art. 3042 del Código Civil Federal:
I.Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifi
que, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos
reales sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio familiar;
m. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo mayor de
seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
3. Entre los actos destinados a ocupar la segunda parte del folio, según el
art. 66 del RRPPDF, se consignarán:
I. Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o cesión de arrendamiento,
con las prevenciones que establece el Código;
n . La prenda de frutos pendientes y la de títulos inscritos en el Registro Público, C ll
los términos de los artículos 2857 y 2861 del Código;
m. El nacimiento de la obligación futura y el cumplimiento de las condiciones a t¡lH '
se refieren los artículos 2921 al 2923 del Código, y
IV. Las afectaciones o limitaciones a que dé lugar la aplicación de la Ley de Desarrollo
Urbano del Distrito Federal.
4. La tercera parte del folio contendrá las anotaciones a que se refiere d
art. 3043 del Código Civil Federal, las cuales se anotarán previamente t•n
el Registro Público:
1. l.as dcill,IIHI :ts rclativ;ls a la propiedad dt • l llt ' lll '~ 111111\ll'hlvs o a l:1 <.on stitll \ 11111 ,
tln i,ll olt h111 , llltHiifi1 .tri(l!l o nti 1H it'l11 tl1· ''' 'tlo¡11Í11 d! ' ll '!illl n·,d •,oh1r .IIJ!Il ' lin •,
Capítulo 1O. Registro Público de la Propiedad 337
n. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes
inmuebles del deudor;
m . Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos prepara-
torios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por
se consignarán: objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación
de bienes inmuebles o derechos reales;
v. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada
o suspendida por el registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852;
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación
de dominio, de bienes inmuebles;
vm. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión
provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público;
y
IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras
Leyes.
10.2.3 Clases de asientos
El art. 43 del RRPPDF señala que en los folios se practicarán los siguientes asien-
tos: a) Notas de presentación, b) Anotaciones preventivas, e) Inscripciones y d)
Cancelaciones.
~ Las notas de presentación se practicarán en la tercera parte del folio
Contendrán: la fecha y el número de entrada de los avisos a que se refiere el
art. 3016 del Código, y deberán constar en los folios en un plazo no mayor a
24 horas a partir de que los avisos hayan sido presentados.
~ Las anotaciones preventivas
A estas anotaciones se refiere el art. 3043 del Código y, al igual que las notas
de presentación, se practicarán en la parte tercera del folio. Los casos contem-
piados en este artículo se han mencionado anteriormente; sólo precisamos los
casos de las fraccs. 1, n, m y rv, que se practicarán mediante mandamiento
judicial y contendrán:
1. Autoridad remitente;
n. Expediente;
ur. Naturaleza del procedimiento;
tv. Acc ión dedu cida;
v. RcsoltH ión ,, 1 lllllplimcntar, y
v 1. 1\tl s 11 1 •''•" · ~ 111 1 l t' prin cip:1l y :tcccsorios kgnks.
338 BIENES Y DE RECHOS REALES
.-<>- Las inscripciones
Por medio de ellas se materializa el acto jurídico en el folio real de manera
permanente y definitiva para los efectos legales a que haya lugar.
.-<>- Las cancelaciones
Son los asientos a través de los cuales se anula en forma total o parcial una
anotación preventiva o una inscripción por haberse extinguido o transmitido
el derecho, de manera total o parcial.
1 0.2.4 Principios registrales
Sobre los principios registrales, mencionaremos aquellos en los que coinciden los
doctrinarios.
1. Principio de publicidad
En opinión nuestra, este principio es el más importante porque su finalidad es dar a
conocer a las personas los actos jurídicos que se encuentran inscritos para dar se
guridad jurídica al contratante de buena fe, evitando con ello que adquiera, si n
saberlo, alguna propiedad con cargas.
Este principio de publicidad abre la posibilidad de que cualquier persona ten
ga acceso a los libros, folios y a lo que en ellos se encuentra asentado, pudiendo
solicitar, si así lo desea, constancias y certificaciones de lo asentado.
De acuerdo con nvestra legislación (art. 3001 del Código Civil) :
El Registro será Público. Los encargados del mismo tienen la obligación de penn iti1
a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los f(¡
líos del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones qlil'
estén archivados. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de 1,,..
inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como
ce rtificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que ~e señalen.
2. Principio de rogación
I·:ste principio significa que la inscripción procede a petición de la persona lcgi1 1
mada (a petición de parte) y nunca es de oficio. El Código Civil, en su arl. 301 H,
es tablece:
La inscripción o anotación de los títulos en el Regi stro Público pueden pedirsl' pn1
qui en tenga int erés legitimo en el derecho q11< ' '•<' Vil ,, Inscribir o anotar, o 1Hll ti
Nol lll'io 11'''' hn y.1 .Htlori:tado l:l t'slritum d<· q1 11' ' <' 11111•
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 339
Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota
de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.
3. Principio de inscripción
Significa que se puede plasmar en forma escrita, materializando, en el folio corres-
pondiente, los documentos registrables que hacen constar el acto con la finalidad
que establece la ley. Al respecto citamos el art. 3007 del Código Civil, que dice:
"Los documentos que conforme a este Código sean registrables y no se registren,
no producirán efectos en perjuicio de tercero:'
4. Principio de legitimación
De este principio deriva la fe pública registra!, es decir, que los actos, por el hecho
de encontrarse registrados, tienen la presunción de ser válidos, salvo prueba en
contrario, lo cual otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los
bienes y de los actos que su titular haga sobre los mismos.
Por ello dice la ley ( art. 3009, CCF):
El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos,
aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa
de la nulidad resulta claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no
se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen
violando la Ley.
5. Principio de prioridad o prelación
De acuerdo con este principio, el primero que registre u obtenga una inscripción
o anotación tiene prioridad sobre los subsecuentes o posteriores.
Sobre la prelación, la Tercera Parte del Título Segundo, Capítulo rr, dedica los
arts. 3013 a 3017 a la prelación -cuya lectura recomendamos-; pero del cual
citamos el art. 3013.
La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se de-
terminará por la prioridad de su inscripción en el Registro Público, cualquiera que
sea la fecha de su constitución.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva
será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se dé el aviso
que previene el artículo 3016.
Si la ¡¡notacii'lll preventiva se hiciere con posterioridad a la present ac ión del aviso
prtvt nlivo, el dl' ll 't llo n·:d motivo de és te será preíerente, :l\ln 111 ,1111ln t.d ,1viso Si'
illlhi t• t¡• ii.HIII 1 ' il II'! HI II.IIII ',IIlll'l\lt'.
340 B IENES Y DERECHOS REALES
6. Principio de tracto sucesivo
Mediante este principio se asegura que los actos inscritos tengan una relación
subsecuente y que en el Registro Público de la Propiedad se cuente con los ante-
cedentes registrales completos del inmueble.
7. Principio de especialidad
Este principio asegura la determinación o individualización de los bienes que son
objeto de la inscripción, sus titulares, los efectos, alcance o contenido de los de-
rechos.
Lo anterior se logra mediante una serie de circunstancias que la ley exige al
registrador para asegurar esa determinación e individualización, como se observa
en el art. 3061:
Los asientos de inscripción deberán expresar las circunstancias siguientes:
r. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a
los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida superficial, nombre
y número si constare en el título; así como las referencias al registro anterior y
las catastrales que prevenga el reglamento;
rr. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;
m. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores, cuando
conforme a la ley deban expresarse en el título;
rv. Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que podrá exigirse
su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima asegurada cuando ~l'
trate de obligaciones de monto indeterminado; y los réditos, si se causaren, y l:1
fecha desde que deban correr;
v. Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la inscripción
y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes. Cuando el título
exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, estado civil, ocupación y domi ciliP
de los interesados, se hará mención de esos datos en la inscripción;
vr. La naturaleza del hecho o negocio jurídico; y
vrr. La fecha del título, número si lo tuviere, y el funcionario que lo haya autorizadt 1
10.2.5 lnmatriculación de bienes inmuebles
La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmu eh lt·
en el Registro Público de la Propiedad que ca rece de ant ecedentes reg istr::dcs (:111
30116, CC I') .
l.a inm;llrit 11LH iú 11 de l:t propi edad o post·H i,'llt dt: 1111 inmu ehk se put'< lv oh
11'1\( '1 llll'di.lllk
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 34'1
a) Resolución judicial
La inmatriculación por resolución judicial se obtiene:
l. Mediante información de dominio . En este caso, el que haya poseído bienes
inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos es-
tablecidas en el Libro Segundo, Título Séptimo, Capítulo n del Código Civil, y
no tenga título de propiedad, o teniéndolo no sea susceptible de inscripción por
defectuoso, podrá ocurrir ante el juez competente para acreditar la prescrip-
ción rindiendo la información respectiva, en los términos de las disposiciones
aplicables del Código de Procedimientos Civiles.
Comprobados debidamente los requisitos de la prescripción, el juez de-
clarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la pres-
cripción; tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en
el Registro Público de la Propiedad (art. 3047, CC F) .
2. Mediante información posesoria. En este supuesto, el que tenga una posesión de
buena fe apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro
Público de la Propiedad a favor de persona alguna, aun antes de que transcu-
rra el tiempo necesario para prescribir puede registrar su posesión mediante
resolución judicial que dicte el juez competente.
Para hacer lo anterior se deberá seguir el procedimiento que establece el
Código de Procedimientos Civiles para las informaciones a que se refiere
el art. 3047 del Código Civil Federal.
El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para
producir la prescripción al concluir el plazo de cinco años, contados desde la
fecha de la inscripción.
Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para
las inscripciones previstas en el Reglamento del Registro Público (art. 3048,
CCF).
b) Resolución administrativa
La inmatriculación por resolución administrativa se obtiene (art. 3046, fracc. n):
l. Mediante la inscripción del decreto por el que se incorpora al dominio público
del Distrito Federal uri inmueble. En este caso, la inmatriculación administrati-
va se realizará por resolución del director del Registro Público de la Propiedad.
2. Mediante la inscripción del decreto por el que se desincorpore del domin io
público un innHr chlc o el título expedido con base en este decreto. Al igual que
d caso :1111('1 io r, l.1 Ílllllíllri cula ción administrativa se rcnli11.11 ,\ Jllll II'Solu ción
dd din·l 1111 .¡, 1 Jl,¡•,h l1o Jlr'rhli co de la Propicdnd .
 Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 343
342 BIENES Y DERECHOS REALES

m. Recibida la solicitud el Director del Registro Público de la Propiedad la hará del

3. Mediante la inscripción d e un título fehaciente y suficiente para adquirir la
conocimiento, por correo certificado y con acuse de recibo, de la persona de
propiedad de un inmueble, en los términos del art. 3051 del Código Civil para
quien se obtuvo la posesión y de su causante, si fuere conocido, así como de los
el Distrito Federal. Quien se encuentre en este caso podrá ir directamente al colindantes, señalándoles un plazo de nueve días hábiles para que manifiesten lo
Registro Público de la Propiedad para solicitar la inmatriculación, la cual será que a sus derechos convenga.
ordenada si se cumplen los siguientes requisitos: El Director del Registro Público de la Propiedad, además, mandará publicar
edictos para notificar a las personas que pudieran considerarse perjudicadas, a
r. Que acredite la propiedad del inmueble mediante un título fehaciente y suficiente costa del interesado por una sola vez en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, y
para adquirirla; en un periódico de los de mayor circu lación, si se tratare de bienes inmuebles
n. Que acredite que su título tiene una antigüedad mayor de cinco años anteriores urbanos. Si los predios fueren rústicos, se publicarán además por una sola vez en
a la fecha de su solicitud, o que exhiba el o los títulos de sus causantes con la el Diario Oficial de la Federación;
antigüedad citada, títulos que deberán ser fehacientes y suficientes para adquirir IV. Si existi ere oposición de las personas mencionadas en la fracción anterior, el
Director del Registro Público dará por terminado el procedimiento, a efecto de
la propiedad;
m. Que man ifieste bajo protesta de decir verdad si está poseyendo el predio o el que la controversia sea resuelta por el Juez competente;
nombre del poseedor en su caso; y v. Si no existiere oposición, el Director del Registro Público señalará día y hora para
IV. Que acompañe las constancias relativas al estado catastral y predial del inmueble, una audiencia, en la cual el solicitante deberá probar su posesión, en concepto de
propietario y por el tiempo exigido por este Código para prescribir, por medios
si las hubiere.
que le produzcan convicción, entre los cuales será indispensable el testimonio de
tres testigos que sean vecinos del inmueble cuya inmatriculación se solicita.
4. Mediante la inscripción de la propiedad de un inmueble adquirido por pres-
El Director del Registro Público podrá ampliar el examen de los testigos con
cripción positiva, en los términos del art. 3052, del mencionado Código Civil.
las preguntas que estime pertinentes para asegurarse de la veracidad de su dicho; y
En éste se establece que: vr. La resolución administrativa del Director del Registro Público de la Propiedad será
dictada dentro de los ocho días siguientes a la celebración de la audiencia a que se
Quien se encuentre en el caso del inciso d), de la fracción n del artículo 3046, podd refiere la fracción anterior, concediendo o denegando la inmatriculación y decla-
ocurrir directamente ante el Registro Público de la Propiedad para acreditar que ha rando en el primer caso que el poseedor ha hecho constar los antecedentes y cir-
operado la prescripción conforme al siguiente procedimiento: cunstancias que conforme a este Código se requieren para adquirir por virtud de la
prescripción; dicha resolución deberá expresar los fundamentos en que se apoya.
r. El interesado presentará solicitud que exprese:
5. Mediante la inscripción de la posesión de buena fe de un inmueble que reú-
a) Su nombre completo y domicilio; na los requisitos de aptitud para prescribir, en los términos del art. 3053 del
b) La ubicación precisa del bien, su superficie, colindancias y medidas; Código Civil para el Distrito Federal. Quien se encuentre en este caso podrá
e) La fecha y causa de su posesión, que consiste en el hecho o acto generador de ocurrir directamente ante el Registro Público de la Propiedad para acreditar la
la misma; posesión de un inmueble, apta para prescribirlo, conforme al procedimiento
d) Que la posesión que invoca es de buena fe; establecido en el artículo anterior, con excepción de que en la audiencia a
e) El nombre y domicilio de la persona de quien la obtuvo e~ peticionario en ~ ~~ que se refiere su fracc. v, el solicitante deberá probar su posesión presente
caso, y los del causante de aquélla si fuere conocido; y por los medios que produzcan convicción al director del Registro Público, entre
j) El nombre y domicilio de los colindantes. los cuales será indispensable el testimonio de tres testigos que sean vecinos del
inmueble cuya inmatriculación se solicita.
II. A la solicitud a que se refiere la fracción anterior, el interesado deberá acom p;111.11

a) El documento con el que se acredita el origen de la posesión, si tal docui1l\'llln 10.2.6 Estructura del Registro Público de la Propiedad
existe; De co nfo rmidad (011 l'l art. 4 del RRPPDF, el Registro Público estará a cargo de un
u) Un plano autorizado por inge ni ero titu i:HIO l' il t• l que se id entifique (' il lo illl.l
din•t lor genera l, 1[1111'11 ~l' olliXi li ad de registradores, la Unidad jlll'fdi, ,1 y todos los
induhit .1hk \'1 inmliehlc; y
t •lt ' l\ll ' llitllo l]lll' .~1'.1 11 111 '1 1 ' 1, 11 in~ p,IJ'i\ S il itllll ÍO il.llllÍ t' ll(O,
¡') ( 'tlll ',i.llll 1.1~ lt ' l.liiV ; I ,~ ,l i t•st:Hill t. l\ , 1 ~11. 11 )' [lll :dt,il olt•illlllllll'ilit•, SI t •xi~ ill ' llll
344 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 345

Queda claro que el citado reglamento menciona expresamente: IV. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica
a los usuarios del servicio en el orden registra! y fiscal.
~ El director general
Corresponde al Distrito Federal, por conducto del director general, de acuerdo ~ Los registradores
con el art. 6 del reglamento citado: De conformidad con el art. 13 del RRPPDF, son atribuciones de los registradores:

I. Ser depositario de la fe pública registra! para cuyo pleno ejercicio se auxiliará I. Realizar la calificación integral de los documentos que les sean turnados para
de los registradores y demás servidores públicos de la institución; determinar la procedencia de su Registro, según resulte de su forma y contenido,
II. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas, acciones y así como de su legalidad, en función de los asientos registrales preexistentes, del
métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los elementos técni- sistema informático y de los ordenamientos aplicables;
cos y humanos del sistema, para el eficaz funcionamiento del Registro Público; II. Determinar en cantidad líquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables,
m. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no incorpo- el monto de los derechos a cubrir;
rados al sistema registra!, e instrumentar los procedimientos que para ese fin m. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la cali-
señalen las leyes; ficación;
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carácter obliga- IV. Practicar, bajo su estricta responsabilidad, los asientos correspondientes, mismos
torio para los servidores públicos de la institución; que autorizará con su firma, y
v. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los términos de este v. Cumplir con las demás disposiciones legales aplicables, así como con las instruc-
Reglamento; ciones que les transmita el Director General.
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales;
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los términos Cabe señalar que tanto el director general como el titular de la Unidad Jurídica y
del Código y de este Reglamento; los registradores, de acuerdo con el Reglamento, deben ser licenciados en derecho.
vm. Designar a servidores públicos para que autoricen los documentos que no le
sean expresamente reservados, debiendo publicar el aviso correspondiente en
el Boletín Registra!; lo anterior, sin perjuicio de su intervención directa cuando 1 0.2.7 Procedimiento registra!
lo estime conveniente; Finalmente, en cuanto al procedimiento registra!, contemplado en los arts. 34 a
IX. Publicar la información correspondiente en el Boletín Registra!;
57 del RRPPDF, haremos una relación sucinta de los aspectos más importantes:
x. Implementar la utilización de hojas de seguridad, en que deben practicarse lo ~
asientos y expedirse las certificaciones, y
l. El servicio registra! se inicia con la asignación del número de entrada a la
XI. Las demás que le señalen el presente Reglamento y otros ordenamientos apli
cables. solicitud presentada por escrito con sus anexos (art. 34).
2. Los documentos a que se refieren las fraccs. n y m del art. 3005 del CCF se
·~ La Unidad Jurídica presentarán por duplicado; uno de los cuales se encuadernará y archivará de
resultar procedente el registro (art. 35).
El titular de la Unidad Jurídica, según el art. 9 del RRPPI!>F, tiene las siguicnks
atribuciones: 3. Tratándose de los actos a que se refiere el primer párrafo del art. 3016 del CCF,
deberá adjuntarse un certificado sobre la existencia o inexistencia de graváme-
I. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en qu~· 1.1 nes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas que afecten la finca.
institución sea parte y en aquéllos en que aparezca como autoridad responsah lt•, Cuando se trate de la inscripción de actos relativos a las diversas unidades
en los términos de la Ley de Amparo, reglamentaria de los artículos 103 y 1O' resultantes de condominios, lotificaciones o subdivisiones, no se requerirá un
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; certificado por cada una de ellas, siempre que se presente el expedido con
11. Conocer de los asuntos que le turnen las unidades del Reg istro Público, t'll lm anterioridad respecto del inmueble de que provengan y no hayan transcurrido
casos de suspensión o denegación del se1vicio; los plazos a qu e se refiere el art. 3016 del CCF (art. 36).
111 . Conlll"lnar, 1110dilicar o ITVOtar la~ dt' il ' lllllliolo inlll "• '•" ·~lll'll s iva~> o ckneg.1tculll ~ tl . La s anotacio iH':-. dc·los avisos a que se refiere el art. 30 16 del C:< ' l', .,, . pra c li cadn
dt • lcp, IC ')\I', II ollflll e",, y d1 · innwdi,11n e 11 lo~ p.1rtc qu~· corresponda al folio dt• !:1 l1111 11 di, I1HI.t
346 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 347

Si durante la vigencia de los avisos preventivos y en relación con la misma la notificación correspondiente, se dará por concluido el procedimiento y se
finca o derechos, se presentare otro documento contradictorio para su registro publicará esa determinación en el Boletín Registra!.
o anotación, éste será objeto de una anotación preventiva a fin de que adquiera 10. Las resoluciones judiciales ejecutoriadas que ordenen una inscripción, ano-
la prelación que corresponda, de operar la cancelación o caducidad de alguna tación o cancelación en un juicio en que el Registro Público sea parte, se
anotación anterior. En caso contrario, las anotaciones preventivas de dichos cumplirán de inmediato (art. 42).
documentos quedarán sin efecto (art. 37).
5. Turnado un documento al registrador, procederá a su calificación integral En artículos subsecuentes del Reglamento se mencionan aspectos relativos a los
en un plazo de hasta cinco días hábiles, para determinar sobre su registro folios y los asientos que contendrán, algunos aspectos relativos a las anotaciones
conforme a la prelación que le corresponda, de acuerdo con las disposiciones preventivas, así como sobre los asientos y cancelaciones.
legales vigentes. Finalmente, cabe decir que en los arts. 56 y 57 del multicitado reglamento se
Si de la calificación fundada y motivada el registrador suspende o deniega indica que, para que surtan efecto, los asientos deberán contener nombre y firma
el registro del documento, lo turnará a la Unidad Jurídica a fin de que, a par- del registrador. Si falta cualquiera de estos requisitos, podrán exigirse por quien
tir de su publicación en el Boletín Registra!, el interesado cuente con 1O días presente el documento respectivo con el sello de haber sido registrado. En este
hábiles para en su caso subsanar las irregularidades señaladas. Procederá la supuesto, el registrador practicará un asiento en el que se subsane el defecto.
suspensión en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación Si la omisión fuere cometida por un registrador que hubiese cesado en el
por causas insubsanables. ejercicio de su cargo, otro en funciones practicará el asiento respectivo. Si se re-
En caso de suspensión del trámite, si en el término señalado no se sub - husare a practicarlo, fundará y motivará su determinación y turnará el asunto a
la Unidad Jurídica.
sanan las causas que la originaron, la Unidad Jurídica denegará el registro y
En todo asiento deberá constar la Clave Única de Registro de Población (CURP )
publicará su determinación en el boletín registra!; momento a partir del cua l
de los contratantes. Cuando el acto se haya celebrado por medio de representantes,
el documento estará a disposición del interesado.
se hará constar esa circunstancia en el mismo.
Los documentos que no se retiren en un término de 30 días naturalcs
Para un mejor entendimiento del procedimiento registra!, recomendamos es-
siguientes a la notificación por el Boletín Registra!, se remitirán al archivo de l
tudiar el siguiente esquema.
Distrito Federal (art. 38).
6. Si el registrador deniega la inscripción y la Unidad Jurídica confirma, se pu Si son actos a los que se refiere
blicará de inmediato esa determinación en el Boletín Registra!, quedando el
documento a disposición del interesado (art. 39) . ---·---1
Inic ia con la
Documentos traces.
1y 11 del art. 3005, ce, se
el primer párrafo del art. 3016
del ce, se adjunta certificado
7. En caso de suspensión o denegación del servicio, si el interesado se allana asignación de de existencia o inexistencia de
presentan por duplicado
a los resultados de la calificación publicados por la Unidad Jurídica, se pon entrada (art. 34) gravámenes, limitaciones de
(art. 35)
drán los documentos a su disposición (art. 40). dominio y anotaciones preventivas
H. Si la Unidad Jurídica revoca o modifica la determinación del registrador en (art. 36)
1
sentido favorable a las pretensiones del interesado, se ordenará la inmed iata
reposición del procedimiento registra! (art. 41). _______ ] ____ ,,_,_

9. El registrador no calificará la legalidad de la orden judicial o administrativo Si el registrador Las anotaciones de los avisos (art.
que decrete un asiento, pero si concurren circunstancias por las que legalmcntt• deniega la in<:cripción Se turna documento 3016 del ce) se practicarán de
no deba practicarse, dará cuenta de esta situación a la autoridad ordenadora y la Unidad Jurídica lo al registrador para inmediato en el folio respectivo.
Si a pesar de ello la autoridad insiste en que se cumpla su mandamiento, SI ' confirma, se publicará su calificación en un Si durante la vigencia de los
procederá conforme a lo ordenado tomándose razón en el asiento correspo 11 de inmediato en el plazo de cinco días avisos preventivos hay documento
diente. Boletín Registra! (art. hábiles (art. 38) contrad ictorio, será objeto de
Cuando habiéndose prevenido a la autoridnd ordenadora, ésta no rcill'1 ¡· 39) anotación prevcntlvn (;ul . 37)
exprcsanwntc s11 l'l'<JIIl'rilllicnto en t'i pinzo dt IH!S 1111 ~ ~ · " 1ont,ldos ,, p.11t ¡, d1
l
348 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 349
(Con tinuación)
L_ Si la Unidad Jurídica El registrador no calificará la
En caso de suspen--1 revoca la determinación legalidad de la orden judicial o Actividades
sión a denegación , 1 del reg istrador favorable administrativa que decrete el
si el interesado se ¡--+" al interesado, se ordenará ---.. asiento. Pero si hay circunstan- 1. Estudie el cuadro sinóptico de este capítulo:
1
allana se pondrán · de inmediato la reposición cias por las que legalmente no
¡ los documentos a su del procedimiento registra! deba practicarse dará cuenta a
Principio de la publicidad
disposición (art. 40) (art. 41) la autoridad (art. 42)
Formas de hacer la inscripción
Publicidad en el derecho francés Datos de la inscripción
Proposiciones de la publicidad de los privilegios y las hipotecas

Las anotaciones Las anotaciones - Las notas de pre-

o u
.S2 ro
-'O
..e (!)
':::J ·-
1
Cancelación y reducción de las inscripciones

preventivas a que sentación se practi- Si a pesar a.. Cl.

preventivas de las o o ~
1

1 se refiere el art. carán en la tercera de ello ésta ~a..

· fraccs. 1, 11, 111 y 1v .!:!?
O>-
C'O
Concepto
se practicarán me- ~ 3043 del ce se parte del folio. insiste, lo hará (!)
a:
(!)
'O Materias del sistema registra!
diante mandamiento practicarán en la Contendrán fecha y 1+--1 tomando razón Clases de asientos
Registro Públi co de la Propiedad
tercera parte del número de entrada de ello (art. en nuestra legislación Principios registrales
judicial (art. 46)
folio (art. 45) (art. 3016 del ce) 42) lnmatriculación de bienes inmuebles
(art. 44) Estructura del Registro Público de la Propiedad
Procedimiento registra!

L_ ---
Las anotaciones por
suspensión o denega-
ción de inscripciones,
se consignarán las
causas que las origina-
ron (art. 47)
Autorizado un asiento
se plasmará un sello
de registrado, que
contendrá: No. de folio,
fecha de inscripción,
datos de pago de de-
rechos, nombre y firma
del registrador. Se
publicará en el Bololln
noqislra l (mi. !1t1)
········---------------·
--··----·-··----~
' Las anotaciones
1 de
1 fianzas y contrafianzas
contendrán (art. 48):
~ La autoridad arde-
nadara
~ El otorgante
~ La afianzadora
~ Objeto y cuantía
~ Vigencia
Todo documento asen-
table hará referencia
expresa a antecedentes
reg istrales, salvo los
casos de inmatricula-
clón (art. 53)
·--·--·-·------·-·-·-------- --
Las anotaciones previstas en la
fracc . v11 del art. 3043 del ce se
11. Realice las actividades siguientes:
practicarán conforme al decreto
1 expropiatorio publicado en el oor
1 (art. 49) De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
'------·- -'
l . Identifique ejemplos reales sobre posesión de inmuebles.
2. Realice una visita al Registro Público de la Propiedad y pida información
Los asientos que ordenen sus- sobre la forma de hacer el registro de posesión de un inmueble.
pensión provisional o definitiva 3. Identifique algún tema que tenga relación con alguno o algunos de los
contendrán (art. 50): interdictos que se mencionan en este capítulo que aparezcan en algún
~ El juzgado o tribunal que hay¡¡ diario.
dictado 4. Plantee junto con sus compañeros algún caso real de posesión de mala fe.
~ No. de expediente, no. de
5. Investigue un caso real de prescripción positiva.
oficio y fecha
~ El nombre de los quejosos
~ La naturaleza y efectos de lé1
111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
suspensión
tas correctas con base en el texto de este capítulo.
~ El acto reclamado
l. Mencione cuatro datos que, según el derecho francés, deben insertarse
~ Los nombres de los terceros en las inscripciones de las hipotecas:
perjudicados a)
·o- Las garantías otorgadas b)
·o- 11omé'ls circunstancias 1olnllv111
)
tl lnclrlonlo
rl)
350 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Reg istro Público de la Propiedad 351

2. Mencione cuatro proposiciones de los privilegios e inscripciones en el 10. ¿Cuáles son las cuatro clases de asientos que se practican en los folios?
derecho francés: a)
a) b)
b) e)
e) d)
d)
11. ¿Cuál es el contenido de las notas de presentación?
3. Defina qué es el Registro Público de la Propiedad:

12. ¿Qué son las anotaciones preventivas?

4. Mencione los tres folios que existen en el Registro Público de la Propiedad:
-·---·-··-· "···--·--------·-
a)
b)
e)
5. Mencione las tres materias que integran el Registro Público de la Propiedad: 13. ¿Qué son las cancelaciones?
a)
b)
e)
14. Mencione cuatro elementos de las anotaciones preventivas:
6. Indique cuatro de los contenidos de la carátula del folio: a)
a) b)
b) e)
e) d)
d)
15. Mencione los principios registrales:
7. Indique tres actos destinados a ocupar la primera parte del folio: a)
a) b)
b) e)
e) d)
e)
8. Mencione cuatro actos que se consignan en la segunda parte del folio:
j)
a)
g)
b)
e) 16. Explique el principio de rogación:
d)
9. Mencione cuatro de las anotaciones de la tercera parte del folio que scgú11
el art. 3043 del Código Civil se deben consignar:
a) 17. Explique el principio de publicidad:
b)
e)
ti)
352 BIENES Y DE RECHOS REALES

18. Mencione cuatro circunstancias que, de acuerdo con el art. 3061 del Có-
digo Civil, deben expresarse en los asientos de inscripción:
a)
b)
e)
d) Bibliografía
19. Explique brevemente cómo se obtiene la inmatriculación por resolución
judicial mediante información de dominio:

20. Mencione cuatro funciones del director general del Registro Público de
Aguilar Carvajal, L., Segundo curso de derecho civil. Bienes, Derechos reales y suce-
la Propiedad:
siones, Porrúa, México, 1980.
a)
Alonso, M., Enciclopedia del idioma, tomo II, Aguilar, México, 1991.
b)
Bonnecase, J., Tratado elemental de derecho civil, Harla, México, 1997.
e)
Castán Tobeñas, J., Derecho civil español común y foral, citado por R. de Pina,
d)
Derecho civil mexicano, Porrúa, México, 2000.
21. Mencione cuatro atribuciones de la Unidad Jurídica: Corominas, J. y J. A. Pascual, Diccionario crítico etimológico castellano e hispano,
a) volumen IV, Gredos, Madrid, 2002.
b) Domínguez Martínez, J. A., Derecho civil. Parte general, personas, cosas, negocio
e) jurídico e invalidez, Porrúa, México, 2008.
d) D 'Ors, A., Derecho privado romano, EUNSA, Pamplona, 2004.
Duguit, L., "Objective Law", Columbia Law Review, vol. 20, 1920, en E. Bodenhei-
22. Mencione cuatro atribuciones de los registradores:
mer, Teoría del derecho, Fondo de Cultura Económica, México, 1988.
a)
Enneccerus, L., T. Kipp y M. Wolff, Tratado de derecho civil, tercer tomo, "Derecho
b)
de cosas", Bosch, Barcelona, 1971.
e)
Farina, J. M., Contratos comerciales modernos, Astrea, Buenos Aires, 1997.
d)
Gayo, Institutas (trad. Alfredo Di Pietro), sa ed., Abeledo Perrot, Buenos Aires,
24. Describa el procedimiento registra!: 1997.
Geny, F., Método de interpretación y fuentes del derecho privado positivo, Cajica,
Puebla, sf.
Ghersi, C., Contratos civiles y comerciales, Astrea, Buenos Aires, 1998.
Gutiérrez y González, E., El patrimonio, Porrúa, México, 1999.
Ibarrola, A. de, Cosas y sucesiones, Porrúa, México, 1981.
Iglesias, D. y R. Bloch, Nuevas modalidades de contratación internacional, Ad Hoc,
Buenos Aires, 1999.
Iglesias, J., Derecho romano. Historia e instituciones, lOa ed., Ariel, Barcelona, 1992.
1hcri ng, R. von, 1\/ i '.~t>fritu riel derecho romano, volúmenes 1- 4, Oxford Un iversil y
l)rcss, M{•x1\ll, '00 l.
354 BIENES Y DERECHOS REALES
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Lovece, G. y C. A. Ghersi, Contrato de tiempo compartido (Timesharing), Univer- Código Civil de 1884
sidad, Buenos Aires, 2000. Código Civil de 1928
MacKinnon, "La propiedad, función social': en León Duguit, Las transformaciones Código Civil español
generales del Derecho Privado, desde el Código de Napoleón, F. Beltrán, Madrid, Código Civil Federal
1920. Código Civil francés
Magallón !barra, J. M., Instituciones de derecho civil, tomo IV, Porrúa, México, 2009. Código Civil para el Distrito Federal
Mateas Alarcón, M., Estudios sobre el código civil del Distrito Federal, tomo II, Código Civil suizo
Suprema Corte de Justicia de la Nación, México, 2008. Código de Napoleón
Ortolán, J., Explicación histórica de las Instituciones del Emperador fustiniano, tomo Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
I, Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, México, 2003. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
Pallares, E., Diccionario de derecho procesal civil, Porrúa, México, 1983. Ley Ambiental del Distrito Federal
Papaño, R. et al., Derechos Reales, vol. II, Depalma, Buenos Aires, 1990. Ley de las XII Tablas
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Planiol, M. y G. Ripert, Derecho civil, Harla, México, 1997. Ley Federal del Derecho de Autor
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Rodríguez de Fonseca, B., El digesto del Emperador fustiniano, tomos I-III, Esta-
blecimiento topográfico de Enrique Vicente, Madrid, 1878.
Rojina Villegas, R., Compendio de derecho civil, tomo II, Porrúa, México, 1982.
Rojina Villegas, R., Derecho civil mexicano, tomo III, Porrúa, México, 1986.
Saleilles, R., La posesión de bienes muebles, Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal, México, 2006.
Sohm, R., Instituciones de derecho romano, Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal e Ilustre y Nacional Colegio de Abogados, México, 2006.
 1

lndice analítico 1
11 11

Los números de página seguidos por una letra e indican que el término está en un cuadro.

Abusus. Véase Cosa, derecho de disposición Activo, 12

de la Acto expropiatorio, como acto soberano del
Accesión, 100-1 08 Estado, 94
artificial Adjudicación, 83, 110- 111
de inmuebles, 105 hecha por juez, 81
de muebles, 106 Adjunción, 106
formas reglamentadas de la, 104 Adquisición
definición, 1O1 a título gratuito, 95, 96
derecho de, en nuestra legislación, 108 a título oneroso, 95, 96
natural, 101-104 a título particular, 95, 96
Acción a título universal, 95
publiciana, 303 de animales, por caza y pesca, 99
recuperatoria, 281 de la propiedad, 95
reivindicatoria, efectos de la, 116 de propiedad de aguas, por captación, 100
Acciones de propiedad de un tesoro, 99
e interdictos, 303 definición de, 95
posesorias, 280, 281 del dominio, a través de la ley, 97
Acreedor entre vivos, 95
cambio de, en derecho romano, 39 modo originario de, 95
liquidación de los, a prorrata, 35 modos derivados de, 95
obligaciones del, 256 mortis causa, formas de, 110
pignoratario, 243 por defunción, 95
pignoraticio, extinción del derecho del, 24 Adquisiciones
prendario intervivos, 96
como poseedor dependiente, 287 mortis causa, 97
derechos del, adquiridos por el empeño, Aluvión, 101
255 Animus
quirografario, 23, 25 concepto de Saleilles sobre el, 290-292
como causahabiente a título universal, dominii, 284
26 crítica del, 285
condición jurídica del, 28 imperceptible, 290
figura jurídica del, 26 falta de, 273
frente al patrimonio del deudor, 25-30 función del, en la posesión, 291
relación jurfdicu \' 1\1 11' 1k udor y, 32, 34 ligado al corpus, 288
Sl'('\ 1\'S I ra lar io, 10 111 11 P" '•l'o'doll dl' IH.' ndi cnl c, possirfenrli, 286
H7 p<1 rdid:l ¡1 ¡· In pos¡·sión por fn i1 :1 d¡·, 273
\¡ 1111 plll>lli 1.11111, :!],¡ 1\ ' lllfll d!'i , .H)()
 Índice analítico 359
358 BIENES Y DERECHOS REALES

recomendada, 63-67 Comercio Consortium, 128

prueba del, 287 como derecho subjetivo, 14 cosas fuera del, 68, 298 Constitución de 1917, 86-89
significación económica del, 288 cosas no excluidas del, 298 carácter socialista de la, 86
como parte activa del patrimonio, 23
Apropiación comunes, derecho de propiedad de cada Comixtión, 107 orientación de la, 86
cosas objeto de, 68 condómino sobre los, 146 Communi dividundo, 128 Consumibles por el primer uso y no consumi-
idea de, 53 con dueño y sin dueño, 62 Communio, 127 bles, 62
Aprovechamiento consumibles y no consumibles, 66 Condominio Contrato, 97-98
parcial de la cosa objeto del derecho real, 31 administrador del, 156-158 como forma de adquisición de una propie-
corpóreos e incorpóreos, 61
total de la cosa objeto del derecho real, 31 bienes de copropiedad y bienes de propie- dad, 109
de propiedad de particulares, 71
Arrendamiento, 241 dad exclusiva en el, 145-14 7 de compraventa, 109
del dominio privado, 60
Arrendatarios, derecho de tanto y derecho de comercial o de servicios, 149 de mutuo, 109
del dominio público, 60, 70
preferencia de los, 152-154 comité de vigilancia del, 158 Contratos
del dominio público y del dominio privado, 65
Asientos, clases de, 337-338 como comunidad de derechos, 143 atípicos, 98
divisibles e indivisibles, 67
Aubry y Rau, tesis conceptualista de, 13-15 como derecho de superficie, 143 típicos, 97
en general, 62
Autor exclusivos y de la propiedad de un individuo, 54 como servidumbre, 142 Copropiedad, 123-168
derechos como una sociedad, 143 como derecho de los copropietarios sobre el
inmuebles, 64, 68-70
morales del, 317 contenido del reglamento del, 151 objeto, 125
división de, 140
patrimoniales del, 317 copropiedad, propiedad y, 140 como derecho proindiviso, 125
en el art. 750 del CCF, 69
teorías que explican los, 317-319 cuotas para gastos y obligaciones comunes comunidad y, 125- 127
fungibles, 64
explotación de la obra en beneficio del, 318 en el, 152 diferencia entre, y otros tipos de cotitulari-
importancia de los, en la legislación, 68
prerrogativas del, por derecho moral, 321 de interés social, 149 dad, 126
por disposición de la ley, 64
Autor, derecho de, 313-328 destrucción, ruina y reconstrucción del, distinción entre cotitularidad, sociedad y,
por el objeto al cual se aplican, 64
como derecho inmaterial, 314 159- 160 125
por su destino, 64
concepto de, 317 deterioro de la vida en, 160 distinta de la propiedad común y la colecti-
por su naturaleza, 64
duración del, 323 habitacional, 148 va, 126
prescripción de, 307
en Francia, 314-316 irreductibles a propiedad particular, 54 horizontal, 148 en el derecho francés, 129-130
en la legislación mexicana, 320-325 inconvenientes del, 141 en el derecho romano, 127-129
mostrencos, 71
evolución del, 316 mixto, 148, 149 evolución de la, 127-130
muebles, 70
instituto nacional del, 324 naturaleza jurídica del, 142-144 extinción de la, 140
considerados inmuebles, 70
naturaleza del, 315 origen de la propiedad en, 141 forzosa, 132
e inmuebles, 6l, 62
perpetuidad del, 316 propiedad en mortis causa, 133
prescripción de, 307
registro público del, 323-324 definición de, 142 parte alícuota en la, 126
no fungibles, 64
Autor, derechos de régimen de, constitución del, 149- 150 por acto intervivos, 133
objeto del usufructo, 183
antecedentes en México, 319 teoría du alista sobre la, 144 presunción y signos contrarios a la, 138 -140
principales y accesorios, 66
ley federal de, 320 regulación de, en el Código Civil Federal, 68 propiedad y, 140-160 principios de la, 130-131
Avulsión, 1O1 reglamento del, 150-152 régimen de, 133-1 40
vacantes, 71
restricciones de los condóminos y habitan- sinónimos de, 131
Bien tes del, 147-148 sólo de cosas específicas y determinadas, 125
como cosa susceptible de apropiación, 53 Caducum, 83
Cancelaciones, 338 vertical, 148 supuestos de la, 124
concepto económico y jurídico de, 53-54 Condominios tipos de, 131-133
Causahabiente
definición de, 52 clasificación de, 148-149 voluntaria, 131
a título particular, 27
jurídico, 53 organización y administración de, 154-156 Copropiedad es
a título universal, 27
noción de, en la legislación, 54 Condómino no reguladas, 133
Cesión
patrimonial, 53 definición de, 146 permanentes, 132
de derechos, 110
Bienes obligaciones del, 146 reguladas, 133
in jure, 81, 82
clasificación de, 51-76 uso de la unidad de propiedad exclusiva del, 146 sobre bienes determinados, 133
con base en fuentes romanas, 54 Cland estinidad
lemp nral de la posesión, 279 Co nd óminos, asambl eas ge neral es de sobre una universalidad, 133
en el derecho romano, 55-60 cxl rao rdinaria s, 1111 tempo rales, 132
vk io <k , 27~
en nu eslra legisb ción, 68-71 ordi na ri as, 1111 Co pro pi clorio
UH IIgn <'lvll dr 1921\, 90
por B o nn l'l'll ~l\ 60 6 ( 'nlll!ilnll dt• l11 111 11 01id :td 11111 1.1 ¡1¡-l lll <\1 1'111 i. t, <:onw lid,tvi(lll dt· jlll·d lm • 11 111 1 •,olo d11 1'1111, d,...., hos y d e h t' l l '~ til 1 1.! 11 1 1·1
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pn1 l 11i11 1inl y 111 ¡" t i , 11 1
360 BIENES Y DERECHOS REALES
Índice analítico 361

separadas del comercio, 55 Detentador, subordinado del poseedor, 287 figuras jurídicas afines a los, 240
Copropietarios, partes ideales de los, 13 1
sin dueño, 3, 6, 60 Deudor origen de los, 240
Corpore alieno, 28 1
Cotitularidad y copropiedad, 126 cambio de, por consentimiento del acreedor, hipotecaria, especialidad de la, 252
Corpus
como detentación de la cosa, 283 Creaciones intelectuales, protección a las, 314 39 simultánea a favor de dos o más acreedores,
como poder de dominación, 283 Crédito relación jurídica entre acreedor y, 32, 34 247
carácter relativo de los derechos de, 35 Dominio Geny, crítica de, a la teoría clásica, 15-18
concepto del, en Saleilles, 289
derecho de, 36, 39 ley de extinción de, 89 Gravamen sobre un predio, 204
de la posesión, 276
como aprovechamiento de servicios, 37 privado, bienes del, 60
posesorio, 289
Créditos público, bienes del, 60 Habitación
Cosa
cesión de, 39 reconocimiento del, 116 como derecho real y temporal, 195
abandono de la, 277
hipotecarios, especialidad de los, 252 romano, 81 legada por un testador, 193
ajena, derechos reales sobre, 177
apropiación económica de la, 290 Cuasiusufru cto, 175, 181, 190 adquisición y transmisión del, 79 Herencia, 24, ll 0-111
Cultura condom inal, 158 por uso y posesión, 80 y el legado, 109- 110
común
administración de la, 134 Donación, 109 Hipoteca, 245-248
arrendamiento de la, 134 Datio pignoris, 242 bienes posibles de, 252-253
Deductio servitutis, 230 Enajenación, 277 como derecho accesorio de una obligación
división de la, 134
Derecho personal Equívoco, vicio de, 279 futura o condicional, 257
definición de, 52
derecho de disposición de la, 170 como relac ión jurídica entre un sujeto acti- Ereptorium, 83 como ga rantía real, 256
derecho de usar, disfrutar y disponer de la, vo y uno pasivo, 34 Especificidad de la hipoteca, principio de, 259 como modalidad del pignus, 245
definición de, 32 Expropiación, 93 constitución de la
78
derecho real y teoría objetivista sobre, 38 por causas de utilidad pública, 113, 115 por disposición de la autoridad, 246
disponibilidad de la, 283
objeto universal en el, 39 Extinción por disposición de la ley, 246
entregada al acreedor, 254
explotación económica de la, 288 Derecho real de la hipoteca, 260 por simple convenio, 246
absoluto, 34 de la prenda y la hipoteca de aeronaves, 253
in bonis habere, 81
como apropiación de una riqueza, 37 causas de, 247 de embarcaciones fluviales, 253
naturaleza de la, 289
poder fáctico objetivo de una persona sobre como derecho de la personalidad, teoría del, por cancelación de la deuda, 247 derecho real de, 256
319 por confusión, 247 diferencias entre prenda e, en el derecho
una, 296
como facultad de obtener o exigir, 34 por destrucción de la cosa, 247 romano, 245
Cosas
como poder jurídico sobre la cosa, 34 por prescripción a favor de un tercero, especialidades de la, 25 1-252
apropiadas, 60
cosa como objeto directo del, 34 247 especies de, 257
bases del derecho sobre las, 3
definición de, 31 por renuncia, 247 forma de constitución de la, 246
cargo de las, 170
conceptos de bienes y, 52-54 diferencia secundaria entre derecho perso- por venta de la cosa, 247 judicial, 252
nal y, 39 del uso y de la habitación, formas de, 196 marítima, 253
consagradas a los dioses, 6
in faci endo, 43 muebles posibles de, 253
consumibles, 3
objeto determinado en el, 39 Fam iliae erciscundae, 129 necesaria, 257
de derecho divino, 56
teoría ecléctica del, 40 Fidelidad, convenio de, 241 objeto de la, 246-247
divisibles, 4
Derechos reales, 31 Fiducia, 241 principios aplicables a la, 259
en nuestro patrimonio, 59
derechos personales y Frutos sobre establecimientos de comercio, 253
en sentido jurídico, 3
en tiempos de Gayo y Ulpiano, 56-58 diferencias entre, 36 e civiles, 108 voluntaria, 257
principales teorías para distinguir, 32-4 1 de la cosa, derecho a percibir los, 172 Hipotecas
fungibles, 4
teoría personalista sobre, 37 industriales, 108 generales, 252
genéricas, 4
división entre derechos personales y, 30 naturales, 4 registrador de, 333
manuales, 4
in faciendo, 41, 43-45 Fundo
muebles e inmuebles, 3
poco arraigo de los, 45 mercantil, 24 Ihering, teoría objetiva de, 284-288
no manuales, 4
o bienes corporales fungibles y no fungibles, y derechos de crédito u obligaciones, 20 sirviente, obligación impuesta al propietario In jure cessio, 330
y derechos personales del, 207 Indemnización, monto de la, 94
62
tes is de idcnt idad entre, 33 Indivisibilidad de la hipoteca, principio de, 259
objeto de apropiac ión, 68
t l·~i .~ d t· ,,·pnració n tota l entre, 33 ,aran tía Indivisión
p..:rtenec icnles a los part iculares, 9
1h' i<' lllill ít'111 , Jll t 2R derechos rcnks de, .1 111 >M, co nvenciona l, 130
púh l i ,, , ~. S, R. 55, '>9
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362 BIENES Y DERECHOS REALES Índice analítico 363

Inmatriculación establecimiento de las servidumbres perso- de vendendo, 243, 244 indivisibilidad e inalienabilidad del, 24
de bienes inmuebles, 340-343 nales por, 174 para vender, 241 inseparable de la persona, 19
mediante información posesoria, 341 Legados ordinarios, 174 Pared de propiedad común, 139 ligado a la idea de personalidad, 21
por resolución administrativa, 341 Legislación autora!, 320 Pasivo premisas fundamentales del, 14
por resolución judicial, 341 Legitimación, principio de, 339 como parte del patrimonio, 12 principios de la teoría clásica del, 14
Inmuebles Ley de las XII Tablas, 55, 79 o parte negativa del patrimonio, 12 teorías sobre el, 2, 13-24
por determinación de la ley, 61 Patria potestad, derechos de, 20 toda persona tiene un, 19, 23
por el derecho que se aplica, 70 Mancipación, 82 Patrimonio, 1-50 único e indivisible, 15, 21
por el objeto al cual se aplican, 61 Mancipatio, 330 afectación Patrimonium
por incorporación, 69 Mancipum, según la Ley de las XII Tablas, 79 concepto de, 24 in acto, 14
por naturaleza, 61 Monopolio, teoría del, 318 doctrina del, 23-24 in potentia, 14
por su destino, 61, 70 Muebles teoría del, 30 Permuta, 109
por su naturaleza, 69 fungib les y no fungibles, 70 como aptitud o capacidad para tener dere- Persecución, derecho de, 34, 250
Inscripción por anticipación, 61 chos y obligaciones, 15 Pignus, 242-245. Véase también Prenda
hipotecaria, 333 por determinación de la ley, 6 1 como atributo de la personalidad, 12- 14 constitución de, por simple convenio, 246
principio de, 339 por disposición de la ley, 70 como bienes afectados a la realización de objeto del, 246-247
Inscripciones, 338 por naturaleza, 61, 70 un fin jurídico económico, 24 Pignus conventum. Véase Hipoteca
cancelación y reducción de las, 334 Multipropiedad, 162 como conjunto de los bienes de una perso- Poseedor, 270
datos de las, 332 na, 10 autónomo, 287
forma de hacer las, 331 -332 Negocio mancipatorio, 80 como derechos y obligaciones estimables en de buena fe
Instituciones, fin práctico y social de las, 18 Nuda propiedad, 171 dinero, 19 consecuencias legales del, 299
Tnstitutas de Justiniano, 2 Nudo propietario, obligaciones del, 188 como emanación de la personalidad, 22 por título traslativo de dominio, 300
Tnterdicta como garantía ante pretensiones de acree- de mala fe, consecuencias legales del, 300
recuperandae possessionis, 275 Objeto de la posesión, 298 dores, 25 protección del, y defensa de la posesión,
retinendae possessionis, 274 Objetos nec mancipii, 82 como prenda común y tácita de acreedores 302-306
1nterdicto ' Obligación quirografarios, 29 protección legal del, 298-299
de obra nueva, 305 como derecho para el acreedor o sujeto ac- como una masa de bienes activos y pasivos Poseedores
de recuperar, 304 tivo, 12 con un valor económico, 21 precarios, 282
de retener, 304 de cuidar y conservar la cosa, 196 como universalidad jurídica, 11, 22 subordinados, 287
Interdictos, 274 real, 41 confusión entre capacidad y, 16, 18 Posesión
posesorios, 274, 304 Obligación propter rem. Véase Obligación: real confusión entre personalidad y, 22 adquisición de la, 271
Interdictum derechos reales in faciendo y, 41-45 contenido del, 30-41 clases de, 301-302
de ui, 275 estrictamente legal, 42 cosas dentro de nuestro, 5-8 como derecho provisional sobre una cosa,
unde vi, 275 Obligaciones crítica a la teoría del, 25 268
armata, 275 como pasivo del patrimonio, 23 de naturaleza puramente intelectual, 21 como determinación o goce de una cosa, 276
uti possidetis, 274 derechos reales, derechos personales y, 30 definición de, 2, 9 como dominación de hecho sobre una cosa,
u/rubí, 274 pasivo o deudas de la persona, 11 del ausente, 24 269
l.~ la propter rem, diferencias entre obligaciones del deudor, 10 como estado de hecho, 276
for mada por aluvión, 103 personales y, 43, 44 e derecho a la ejecución sobre el, 39 como goce de un derecho, 292
nacimiento de una, 102 Obra literaria distinto de la persona, 21 como poder físico y material sobre bienes
Islas, como dominio del poder público, 104 derechos de explotación económica de la, 3 distinto de riqueza, 21 corpóreos, 269
teoría de la propiedad de la, 318 doctrina del, 9 como tenencia de una cosa corporal, 292
/li S Obras literarias protegidas por la ley del den: doctrina moderna sobre el, 24 como un derecho, 297
abutendi, 84, 93 cho de autor, 322 elemento objetivo del, 21 como un hecho, 297
fruend i, 84, 92 Ocupación, 98-100 elemento subjetivo del, 21 continua, 302
ulendi, 84, 92 como forma de adquirir la propiedad, 9H exclusivo de, 19 cosas posibles de, 276
Ju s nd rem . Véase Derechos personal es fo rm ns de, en nu estra legislac ió n, 99 personas, 14 de buena fe, 301
Ju s iu re111 . Véase Derechos rea les scg l'111 J¡¡ l.cy d ~: las X II 'lbbl as, 79 fijado al mo rir t 111 n 1w rso na, 23 de mala fe, 301
igualdad tk IoN ,11 11 ' 1' d• ••1'S en la distribu - d efensa de la, 274 27S
l . q~·ld P, H \ 1':11 111 ' i(lli dt •l,
1
' dd k tu osa, 30
dn n lí o t"Vt" llll ll il :d, 17•1 d, 111111,/ii,'MI, :.!•Id i tl!lli l'll itlt ll', 1'•, ~ 1 " 1' 11'1 " 11 dt•, J (tll
364 BIENES Y DERECHOS REALES Índice analítico 365

derecho real y, 93 e en el derecho francés, 330-334

derivada, 301 Predios, derechos y obligaciones de los propie- en la Constitución de 1857, 85 hipotecaria, 330
diferente a la propiedad, 269 tarios de los, 230 función social del, 87 principio de, 331, 338
efectos jurídicos de la, 270, 280 Preferencia fundamentación ideológica del, 87
elemento intencional de la, 277 derecho adquirido por pacto de, intransmi- Publicidad de la hipoteca, principio de, 259
limitaciones específicas del, 114
elemento material de la, 277, 283 sible, 137 protección del, 115-117
derecho de, 35, 137-138, 250 Reivindicación, acción de, 11 5
en calidad de propietario, 268 desmembramiento de la, 169-202 Relación jurídica, 5
en el derecho francés, 276-282 Prelación, principio de, 339 distinción entre posesión y, 269 Remate, venta judicial y, 111
en el derecho romano, 269-275 Prenda en condominio, 140
en nuestra legislación, 292 como derecho real constituido sobre un Representante indirecto, como poseedor de-
en el código de Napoleón, 84-85 pendiente, 287
especies de, 270-271 bien mueble, 254 en tiempos de Gayo y Ulpiano, 81-83 Res
fundada en la apropiación económica, 291 ·como garantía, 242 en tiempos de Justiniano, 83-84 comm unis omnium, 6
ilícita, 268 constituida sobre frutos o cosas futuras, 246 en tiempos de las XII Tablas, 79-81
inmueble, protección judicial de la, 281 contrato de, 242 comunis. Véase también Cosa: común
evolución de la, en nuestra legislación, 85- corporales, 3, 57
muchas definiciones de, 268 derecho real de, 254 91 divini juris, 56
naturaleza jurídica de la, 297 derechos del acreedor de la, 255 extensión de la
originaria, 301 e hipoteca, 240 extra commercium. Véase Cosas: públicas
a lo producido por ella, 112 humani juris, 57
pérdida de la, 272-273, 302 extinción de la, 255 al subsuelo y al espacio aéreo, 112-11 3 in commercio, 3
precaria, 281-282 goce de la, 250 extensión y limitaciones al derecho de, 111- incorporales, 57
pública, 302 objeto de la, 246 11 5
sin posibilidad de ejercer poder físico, 285 pacto de vender la, 243 mancipi, 57. Véase Cosas: manuales
formas de adquisición de la, 95-111 nec mancipi, 57. Véase Cosas: no manuales
teoría subjetiva o clásica de la, 283-284 pactos posibles dentro de la, 244-245 formas naturales u originarias de adquirir
teorías de la, 282-292 pago de créditos dados en, 250 nul/ius. Véase Cosas: sin dueño
la, 98-108
título de toma de, 290 posesión de la, 249 privatae, 57, Véase Cosas: pertenecientes a
horizontal, 140
valor patrimonial de la, 287 realización de los particulares; Patrimonio
ligada al concepto de bien común, 92 publicae, 57, 69. Véase Cosas: públicas
vicios de la, 278 derechos del acreedor prendario antes de limitaciones a la, 113-115
viciosa, 279 la, 249 religiosae, requisitos esenciales de la, 8
por cláusulas de inalienabilidad, 114 religiosae, 7, 56
y prescripción positiva, 267-312 ventajas del acreedor prendario en el mo- por derechos del Estado, 113
Posibilidad mento de, 250 sacrae, 56. Véase Cosas: consagradas a los
por principios generales del derecho pri- dioses
de ejercer poder físico sin posesión, 285 sólo sobre bienes muebles, 254 vado, 114 sanctae, 57
teoría de la, 284 venta o remate de la, 255 literaria, 315
Possessio, 270 Prescripción singulorum . Véase Cosas: pertenecientes a
disposiciones sobre la, 319 los particulares; Patrimonio
civilis, 27 1 plazo para la, 307 dramática y artística, 320 universitatis, 59
corpore, pérdida de la, 272 positiva o adquisitiva, 306 presunción de, 280 Retentio servitutis, 230
iniusta, 270 reglas para la, 306 progresión histórica de la, 78-91 Retracto, 136
iusta, 270 requisitos de la posesión para la, 307 registro público de la, 329-352 Río, mutación del cauce de un, 104
naturalis, 271 Principios registrales, 338-340 concepto de, 334 Rogación, principio de, 338
l'osssessio corpore, formas de la pérdida de la, Prioridad, principio de, 339 director general del, 344 Roguier, teoría de, 318
273 Privilegio, teoría del, 318 en nuestra legislación, 334
Potestad Procedimientos jurídicos, carácter ideal y sub- estructura del, 343 Saleilles
derechos de, 20 jetivo de los, 17 procedimiento registra! en el, 345
directa del titular del derecho real sobre la Propiedad, 77-122 crítica de, a la teoría objetiva de Ihering,
registradores del, 345 288
cosa, 31 como poder jurídico sobre una cosa, 92 unidad jurídica del, 344 teoría ecléctica de, 288-292
marital, derechos de, 20 como único derecho real completo, 171 restricción del derecho de, por utilidad pú-
Predio comunidad de, por cuotas ideales, 127 Savigny, crítica de Ihering a la teoría de, 288
blica, 86 Servidumbre
dom inante concepto jurídico de, 91 Propiedad, reconocimiento legal de la doble
remisión gratuita u onerosa por el dueño derecho de, 32, 78, 240, 289 acción confesoria para defender la, 210
manifestación de la, 145-149 como derecho real, 204
del, 232 acota mi ent o del, 93 Propietario, pres un ción de ser, 299
(il nl (' t(· ,·fst i c n~ del, 92-94 como derecho real princi pal, 42
titul a r de l, 230 Prorrata y prelació n, v;
~ it vi..:n tc, distin ción entre predi o dom in nnt e 'u1111 '11idn positivo y dominio lk npll r n como gravamen sobre un pr('dio. 204
l'uhlicidnd co ntin u;t y opn rentc, J 11
y, 2 t:, 1 11111 ,¡,.J, 1 t 1
de los p1 ivi lt•p.lo•, • ltiJ!IIIo ·••"•• .U .\ d;• 111\it'Vlldl'I'O,
.,¡ ,vlt'll ll ', ti lld ti• dt• l, > ltl d• il lll•lillt ,¡, , 11!
366 BIENES Y DERECHOS REALES Índice analítico 367

de desagüe, 226 indivisibilidad en las, 216 Tradición natural, según la Ley de las XII Ta- extinción del
de un predio enclavado entre otros, 226 la posesión en las, 218 blas, 79 causas de, según Planiol, 179
discontinua o no aparente, 232 legales, 220-221, 226-227 Traditio, 330
por cesación del derecho, 189
en razón de la utilidad objetiva del fundo, modos de constitución de las, 228-230 Traslatio servítutis, 230 por muerte del usufructuario, 188
205 modos de establecer las, 214 Tutela pretoria, 274
por pérdida total de la cosa, 189
entre predios vecinos, 206 modos de extinción de las, 219-220 por prescripción, 189
indivisible, 207 negativas, 217 Universalidad jurídica, 12
por renuncia expresa del usufructuario,
legal de acueducto, 226 no aparentes, 225 Uso, 289 189
legal de paso, 227 no uso de, 219 como derecho real y temporal, 195 por vencimiento del plazo, 189
luminum, 212 objeto o contenido obligacional de las, del bien, sin alterac ión de la sustancia, 181 fo rmas de extinción del, 188-191
ne altius tollat, 212 224-225 derecho de, 170 imperfecto, 191
ne luminibus, 212 pérdida de la cosa en, 219 y derecho de habitación, diferencias en- legal, 178
no uso de la, por cinco años, 232 perpetuidad de las, 216 tre, 195 modal idades de la construcción del, 184-
por causa perpetua, 208 personales, 170, 210 menos extenso que el usufructo, 192 185
precisa de dos inmuebles distintos, 215 plazo extintivo de, 219 sometido a las reglas del usufructo, 195 naturaleza jurídica del, 179
prescripción de, en provecho de un tercero, por acto jurídico unilateral, 220-221, 228 y habitación objeto materia del, 183
220 por contrato, 220-221 conceptos de, 191 sucesivo, 185
sanción del derecho de, 210 por ley, 220- 221 derechos reales de, 191 sujeto a condición, 184
sólo aplicada a inmuebles, 215 por testamiento, 220-221 en el derecho francés, 194- 195 sujeto a término, 184
stíllicidii non recípiendi, 212 positivas, 217 en la legislación mexicana, 195-196 temporal, 180
stíllicidii recipiendi, 21 2 y negativas, 220-221 en Roma, 191-194 terminación del, 173- 174
título de, 218 prediales, 21 O Usuario, derechos y obligaciones del, 196 uso y habitación, 169-202
utilidad permanente de la, 206 prescripción de, 220- 221 Usucapión, 115, 116. Véase también Propiedad, vitalicio, 180
Se rvidumbres, 203-237 principios rectores de la, en el derecho ro - adquisición por uso y cuasiusufructo, 180
aparentes, 220- 221, 225 mano, 205-208 Usufructo Usufructuario, 171
o no aparentes, 218 rústicas y urbanas, 220-221 a favor de varias personas, 184 derecho del, a todo el uso y todos los frutos,
carácter accesorio de las, 216 voluntarias, 220-221, 227-228 causas de terminación del, 176 192
carácter inmueble de las, 215 por adjudicación, 229 como derecho real, 171, 174 derechos del, 185- 186
características jurídicas de las, 215-216 por contrato, 228 concepto de, 171 derechos especiales del, 186
clasificación de las, 225-226 por prescripción, 229 en la legislación mexicana, 179- 182 obligaciones del, 173, 186-188
en el derecho romano, 210-215 por testamento, 228 constitución del, 176-1 77 anteriores a la entrega de la cosa, 187
general, 220-222 y legales, 225 en el código civil francés, 178 en usufructo a título gratuito, 187
según su objeto, 217 Socialización planificada, 89 formas de, 182- 183 en usufructo a título oneroso, 187
según sus caracteres, 217 Subrogación real, 21, 29 por contrato, 182 y nudo propietario, derechos personales
según sus fuentes, 217 Sucesión, transmisión del patrimonio a título por la ley, 182 entre, 180
como derechos reales, 205, 208 universal mediante la, 29 por prescripción, 183 Utilidad
como gravámenes, 209 Sucesiones, 109 por testarniento, 183 del predio dominante, 209
condición resolutoria de, 220 Superfluum, 243 por voluntad, 182 pública, 94
confusión en, 219 cosas o bienes del, 174-176
continuas, 217, 220- 22 1, 225 Tanto, derecho del, 135- 140 cosas susceptibles de, 178 Violencia
de fundos rurales o rústicos, 210 preferencia en el, 137 cuasi, 3 activa, actos de, 278
de fundos urbanos, 211 Tiempo compartido, 141 de cosas consumibles, 180, 190 corno vicio relativo, 279
discontinuas, 217, 220-221, 225 abusos de las empresas que ofrecen contra- derecho de propiedad desmembrado por pasiva, actos de, 278
d ementos para la existencia de, 213 tos de, 162 medio del, 171 vicio de, 278
en el derecho francés, 215-220 contratos de, 161 derecho del, 3 Voluntad
..: n el sistema legislativo mexicano, 223-232 derecho real de, 160- 163 derecho real de, 171 permanente del poseedor, 286
t•x t in ció n de las, 214 derec hos personales en co ntratos de, 16 1 duración del, 185 temporal del detentador, 286
lú rmas de constitución de las, 222- 223 du m1 i<'l nlk l, 16 1 en el código civil fran cés, 178
lm111ns de es tab lecer b s. 2 18 2 19 oll tHI.iltd ,lllrh dr contrato d\.', 16 t'n el sistema fra11u' h, 177 179 Warrant s
loonL; , 1k cxtimi (H; dt· lns, 23 1 23 IHitlll ldl/11 j111idk11 drl , 1(11 e n l:1 legi slaci(¡¡; 1111' ~ loll llll , 179 19 1 agrkol:ts, 253
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