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BERNARDO PREZ FERNNDEZ


DEL CASTILLO
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CONTRATOS
CIVILES

DECIMOCUARTA EDICIN
CORREGIDA Y AUMKNTAOA

vem<

EDITORIAL PORRA
AV. REPBLICA ARGENTINA, 15
MXICO, 20)2
INTRODUCCION

La presente obra est dirigida a estudiantes del curso


de contratos, aunque conviene aclarar que la misma no
contempla los alcances de un tratado, sino sencillamente los
de una gua de estudios.
No est por dems sealar que existe una amplia bi
bliografa y diversos enfoques del tema que nos ocupa: en
unos abunda la teora y otros son ms bien prcticos; unos
abusan de erudicin y otros tienden a ser esquemticos. Por
ello en esta obra he buscado incluir, s, aspectos terico-
prcticos relativos a los contratos, pero considerando mi
experiencia y conocimientos adquiridos a travs de la labor
docente desempeada, a lo largo de treinta y cinco aos,
en distintas universidades de la ciudad de Mxico y del
interior de la Repblica.
Durante ese tiempo he confirmado la riqueza de posi
bilidades para crear diferentes tipos y formas de contratar.
As, son ya comunes contratos que antes ni se pensaba en
su existencia y menos en su aplicabilidad legal. Ello habla
de la inagotable, real y variable fuente del nuevo derecho
para llevar el negocio jurdico al nivel de lo cotidiano.
Desde esa perspectiva el curso de contratos es uno de
los ms dinmicos de cuantos integran el derecho civil, pues
resulta ya un espacio en el cual se desarrollan la creativi
dad, la imaginacin y la inteligencia del jurista, lo que
convierte a la materia en un estudio apasionante.
Finalmente he intentado, y usted amable lector tendr
la mejor opinin, expresar las ideas contenidas en el pre
sente libro en un lenguaje sencillo y claro, lo que desde
luego no le resta al mismo la profundidad y seriedad que
le son intrnsecas.

Dr. Bernardo P rez F ernndez del C astillo


xi
PRIMERA PARTE

TEORIA GENERAL DEL CONTRATO


CAPITULO I

INTRODUCCIN A LA TEORIA
DEL CONTRATO

L a E volucin en los C ontratos

Para su desarrollo en la sociedad, el hombre requiere


del intercambio de bienes y servicios, sin los cuales eco
nmica y socialmente quedara aislado. Tal intercambio,
que provoca que el ser humano se enriquezca y perfeccio
ne, se realiza, entre otros medios, a travs de los con
tratos.
Las relaciones econmicas ocasionaron que en un prin
cipio la regulacin jurdica fuera espontnea; sin embar
go con el desarrollo cultural esta ltima se ha ido perfec
cionando poco a poco, y de leyes rudimentarias ahora
existen modernas codificaciones, mismas que han servido
para establecer frenos que evitan abusos e irresponsa
bilidad.
La reglamentacin de los contratos nace de la necesi
dad de buscar, por un lado la autonoma de la voluntad
y por el otro, la equidad en las transacciones, de suerte
que constituya y cristalice el mnimum tico deseable.
Bajo esta concepcin, quienes intervienen en un con
trato han gozado siempre de la facultad de autoregularse
y estipular en l diversas modalidades o clusulas penales,
o simplemente se adaptan a los contratos "tipo reglamen
tados por la ley, los que contemplan un ideal dentro de la
contratacin. Asi por ejemplo, en el contrato de compra
venta "tipo, basta que las partes se pongan de acuerdo
en precio y cosa, para que supletoriamente se apliquen
lugar y tiempo de la entrega del pago y de la cosa; el sa
neamiento para el caso de eviccin y por vicios ocultos;
3
4 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

etcetera. Per ello cuando se haba de ios contratos "tipo '


se dice que la definicin y regulacin de los contratos en
el Cdigo Civil, es un servicio pblico que se presta a la
comunidad.

E l N egocio J urdico

Existen diversas denominaciones de los hechos que pro


ducen efectos en el mundo jurdico. En la doctrina fran
cesa, que es la seguida por nuestro cdigo, los hechos ju
rdicos, Uno sensu, se dividen en hechos jurdicos siricto
sensu y actos jurdicos.
Al decir de Bonnecase el acto jurdico "es una mani
festacin exte rior de voluntad, bilateral o unilateral, cuyo
fin directo es engendrar, fundndose en una regla de dere
cho, en contra o en provecho de una o de varias personas,
un estado, es decir, una situacin jurdica general y per
manente, o, al contrario, un efecto de derecho limitado
que conduce a la formacin, a la modificacin o la extin
cin de una relacin de derecho. 1
Por su parte en las doctrinas alemana, italiana y en la
actual espaola, el acto jurdico se subdivide en actos jur
dicos stricto y negocios jurdicos. El primero de stos es
un acto jurdico rgido, pues toda la conducta del sujeto
est prevista en forma rigurosa por la ley. Por ejemplo
cuando un tutor acepta el cargo, su actividad se regula
estrictamente por la norma jurdica; no se discute el tipo
de garanta que va a otorgar, cundo va a rendir cuentas,
etctera. El segundo o sea, el negocio jurdico es un acto
jurdico flexible, toda vez que el sujeto tiene un amplio
campo de autoregulacin dentro del marco legal. Como
ejemplos podemos mencionar el testamento, el contrato
de asociacin, las capitulaciones matrimoniales, etctera, en
.os que ,a .ey permite que ios sujetos construyan sus pro
pias normas.

B o r j a S o n a n o , M a n u e l , c i t a a B o n n e c a s e , J u l i n , e n Teora General
Je /as Obligaciones, P o r r a , 8 e d . , M . i i c o , 1 9 8 2 , 84.
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO 5

E trmino negocio jurdico se debe a ios pandecustas


y puede definirse como la facultad jurdica que tienen las
personas de autodeterminarse. As Savigny define al con
trato como el acuerdo de muchas personas sobre una
manifestacin comn de voluntad, destinada a regir sus
relaciones jurdicas. Esta concepcin podra asimilarse a la
autonoma privada de la voluntad, o como dice Federico de
Castro, la autarqua personal. Por su parte Karl Larenz lo
explica y dice: El Cdigo Civil concepta como negocio
jurdico un acto o una pluralidad de actos entre s rela
cionados, ya sean de una o de varias personas cuyo fin
es producir un efecto jurdico en el mbito del Derecho
privado, esto es, una modificacin en las relaciones jurdicas
entre particulares. Por medio del negocio jurdico el indi
viduo configura por s sus relaciones jurdicas con otros.
E l negocio jurdico es el medio para la realizacin de la
'autonoma privada presupuesta en principio por el Cdigo
Civil 1 2
La autonoma de la voluntad y por lo tanto el negocio
jurdico, est regulado en el Cdigo Civil que dispone:

Artculo 1796.Los contratos se perfeccionan por el mero


consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una
forma establecida por la ley. Desde q ue se perfeccionan,
obligan a los contratantes no slo al cumplimiento de lo
e xpresamente pactado, sino tambin a las consecuencias
que, segn su naturaleza, son conforme a la buena fe,
a l uso o a la ley.

A r t c u l o 1 858.Los contratos que no estn especial


mente reglamentados en este cdigo, se regirn por las
reglas generales de los contratos, por las estipulaciones
de las partes y, en lo que fueron omisas, por las dispo
siciones del contrato con el que tengan ms analoga de
I a i - rofrlqmsntjrjnj Pn CStC O - r d C H. ?.m C P! t O .

1 L . a r e n z , K a r l , Derecho Civil. Pone General. E d i t o r i a l R e v i s t a d e

Derecho Privado, Editoriales de Derecho Reunidas. Madrid, 1978.


6 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Entre ios negocios jurdicos, ios hay unilaterales como


el testamento y la constitucin del rgimen de propiedad
en condominio, o bilaterales como el contrato, la novacin,
las capitulaciones matrimoniales, etctera.
El deseo de intercambio y los alcances pretendidos con
la libertad de actuacin, son la fuente de la autonoma de la
voluntad, que en la teora general del contrato se denomina
ex contractus. As se dice que la voluntad de las partes
es la mxima ley de los contratos o bien, todo lo que
no est prohibido es permitido.
Los negocios jurdicos han navegado entre dos aguas:
la autonoma de la voluntad, y las leyes imperativas y de
orden pblico que restringen la libre contratacin.
Las deas de liberalismo econmico del siglo xix, lle
vadas a su extremo con la famosa frase dejar hacer, dejar
pasar, provocaron abusos e injusticias sociales que hicie
ron reaccionar a algunos pases, los que con afn de pro
teger a las clases ms necesitadas, separaron del Derecho
Civil entre otros, a los contratos laborales y agrarios. Por
esta razn se cre por un lado, el Derecho Social en el
que se agrupan el de Trabajo y el Agrario, y por otro se
modificaron los Cdigos Civiles restringiendo la libertad de
contratacin. 3

Al respecto la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil de 28


establece: "La necesidad de cuidar de la mejor distribucin de la riqueza:
la proteccin que merecen los dbiles y los ignorantes en sus relaciones
con los tuertes y los ilustrados; la desenfrenada competencia originada por
la introduccin del maqumismo y el gigantesco desarrollo de la gran indus
tria que directamente afecta a la clase obrera, lian hecho indispensable
que el Estado intervenga para regular las relaciones iurdico-econmicas.
relegando a segundo trmino ai no ha mucho triunfante principio de que
la voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos... En nombre
de la libertad de contratacin han sido inicuamente explotadas las clases
humildes... Es nreciso socializar e! Derecho... Socializar c Dcrcchu
significa extender la esfera del derecho del rico al pobre, del propie
tario al trabajador, del industrial al asalariado, del hombre a la mujer, sin
ninguna restriccin ni exclusivismo. Pero es preciso que el Derecho no
constituya un privilegio o un medio de dominacin de una clase sobre
otra."
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO 7

E l C ontrato

El Cdigo Civil define al convenio en el artculo 1792


y al contrato como una especie de aqul en el 1793:

A r t c u l o 1792.Convenio es el acuerdo de dos o ms per


sonas para cre ar, transferir, modificar o extinguir obli
gaciones.
A r t c u l o 1793.Los convenios que producen o transfie
ren las obligaciones y derechos toman el nombre de con
tratos.

Desde mi punto de vista la distincin entre contrato y


convenio como gnero y especie es intil, toda vez que
a ambos se les aplican las mismas reglas, pues al decir
del artculo 1859 "Las disposiciones legales sobre contra
tos sern aplicables a todos los convenios . . .
De hecho el Cdigo Civil en ocasiones se refiere indis
tintamente a convenio y a contrato no obstante que se
modifiquen o extingan obligaciones, como en el caso de
la novacin (Art. 2214) y la transaccin (Art. 2944).
Desde tiempos inmemorables la regulacin del contra
to responde a un concepto abstracto y permanente. Esto
es porque al acuerdo de voluntades sobre la creacin y
trasmisin de derechos y obligaciones, en todos los siglos
y en todos los lugares, se le ha considerado como un con
trato.
No obstante que el concepto de contrato no ha variado,
da a da se imponen mayores limitaciones a la autonoma
de la voluntad a travs de normas de inters pblico, ra
zn por la cual algunos autores hablan de la decadencia
del contrato.
Por lo que se refiere al estudio del contrato, normal
mente se encuadra dentro del derecho privado, pero tam
bin es motivo de anlisis dentro del derecho pblico,
como en la prestacin de los servicios pblicos; en los con
venios internacionales, en los contratos realizados entre
8 litKNAKO KKEZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

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trabajo, en los contratos indivduales y en los colectivos,
etctera.
Como puede observarse en todas las ramas del dere
cho se aplica la teora general del contrato, pues como lo
expres la regulacin del contrato responde a un concepto
abstracto y permanente, puede decirse, como se conoca en
el derecho romano, perfeccionado y sistematizado en las
primeras codificaciones.
Por lo anterior considero importante que el contrato
tambin se examine dentro del derecho comparado, pues
con diferentes nombres, todos tienen la misma fuente y
parecida regulacin.

N ormas que rigen al contrato

1. Las normas taxativas conocidas tambin como le


yes preceptivas, imperativas o prohibitivas, determinan obli
gatoriamente el contenido y alcance del contrato, sea por
leyes ordinarias, reglamentarias o por reglamentos adminis
trativos. As el artculo 8 V dispone: 6

Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohi-


bitivas o de nteres pblico sern nulos, excepto en los
casos en que la ley ordene lo contrario.

2. Las normas individuales o lex contracuts creadas por


los particlales en los contratos, tienen plena validez siempre
que no vayan en contra de las disposiciones de orden pbli
co o de las buenas costumbres. La lex contractus tiene su
base en los artculos 1796 y 1858 ya transcritos.

3. Las normas supletorias o permisivas que comple


mentan la voluntad de las partes. As el Cdigo Civil es
tablece:

A r i c u l o 6 9 La .voluntad de los particulares no puede


eximir de la observancia de la ley, ni alterarla o modifi-
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO 9

caria. Slo pueden renunciarse los aerenos privados que


no afecten directamente al inters pblico, cuando la re
nuncia no perjudique derechos de tercero.
A rtculo 7 o .La renuncia autorizada en el artculo ante
rior no produce efecto alguno si no se hace en trminos
claros y precisos, de tal suerte que no quede duda del
derecho que se renuncia.
A rtculo 1839.Los contratantes pueden poner las clu
sulas que crean convenientes; pero las que se refieran a
requisitos esenciales del contrato o sean consecuencia de
su naturaleza ordinaria, se tendrn por puestas aunque no
se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas
en los casos y trminos permitidos por la ley.

I nfluencia del D erecho P blico en la C ontratacin


Las ideas polticas y sociales repercuten en la Consti
tucin de un pas y por lo tanto, en las atribuciones del
Estado en relacin con los particulares.
De una concepcin de un Estado polica o gendarme
desarrollada en el siglo xix cuya nica funcin era vigilar
que la actividad de los particulares se desarrollara en un
ambiente de libre juego de las leyes sociales y econmi
cas, evolucion a la de un Estado providencia cuya fina
lidad es conciliar la libertad del individuo con las exigen
cias de la seguridad y justicia social. Tambin ha existido el
Estado intervencionista y participante en la economa como
un particular.
El Estado en relacin con los particulares interviene en
la contratacin de ljj forma siguiente;
l e Como Estado monopolista, excluyendo a los par
ticulares en la explotacin de los recursos naturales y en
la prestacin de servicios pblicos.
2- Como particular, complementando, colaborando o
sustituyendo la actividad de los particulares en las relacio
nes contractuales.
3 o Como Estado proteccionista, al regular y limitar la
actividad de los particulares por medio de leyes y regla
10 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

mentos que protegen a la parte ms dbil y al consumidor


en general.
La tendencia del Estado en la intervencin y proteccio
nismo en la contratacin, se refleja en sus leyes y reper
cute, directa e inmediatamente en las restricciones a la
libertad de contratacin, o sea, a la autoregulacin en los
contratos.
Ahora bien, la produccin y el comercio masivo de bie
nes y servicios, ha provocado la celebracin cotidiana de
una inmensa cantidad de contratos, impidiendo que el pro
veedor o el comerciante los lleven a cabo en fonna indivi
dua] y directa con sus clientes o consumidores.
Esta proliferacin de contratos ha causado el nacimiento
de nuevas formas de contratacin, tales como los contra
tos de adhesin, contratos normativos, los contratos formu
larios, las condiciones generales de contratacin, etctera.
El Estado en estas modalidades de contratacin, controla
y vigila la legalidad, en algunos casos administrativa y en
otros judicialmente.

A tribuciones del E stado en l a C ontratacin


y su E volucin

1 Q El Estado como monopolista

En Mxico los artculos 25, 26 y 28 de la Constitucin


establecen la Rectora del Estado en Materia Econmi
ca. Por medio de ella el Estado se toma atribuciones en
reas estratgicas que quedan bajo su exclusivo control, a
travs de los organismos pblicos.
Entre las actividades que el Estado desempea en for
ma monoplica, se encuentra: la explotacin del petrleo; la
acuacin de la moneda; los servicios de correo, telgrafo,
elctrico y transportacin ferroviaria de pasajeros. Hasta
hace algunos meses, antes de ias corrientes de reprivatiza-
cin, el servicio telefnico, las lneas areas y la banca.
Los contratos que el Estado celebra con los particu
lares, normalmente son de adhesin, o bien, sus bases se
encuentran establecidas en reglamentos, tarifas y aranceles
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO 11

de carcter general, en donde el particular tiene que ajus


tarse a clusulas preestablecidas, sin intervenir en su re
daccin. Estos contratos se celebran cuando se solicita la
prestacin de un servicio pblico. Los servicios pblicos
son los destinados a satisfacer una necesidad colectiva de
carcter material, econmico o cultural, mediante presta
ciones concretas e individualizadas, sujetas a un rgimen
jurdico que les imponga adecuacin, regularidad y uni
formidad.
La ley considera de inters pblico a los contratos cele
brados entre el Estado y los particulares, por lo que en
caso de ambigedad el contrato se debe interpretar a fa
vor del Estado y no del particular, que en todo momento
representara la parte ms dbil. El juez competente para
resolver cualquier controversia en este tipo de contrato
es el Federal, y no as el del Fuero Comn. El artculo 4
del Cdigo Federal de Procedimientos Civiles, le concede
los siguientes privilegios:

La s instituciones, servicios y dependencias de la adminis


tracin pblica de la Federacin y de las entidades fede
rativas tendrn, dentro del procedimiento judicial, en cual
qu iera forma en que intervengan, la misma situacin que
otra parte cualquiera; pero nunca podr dictarse, en su
co ntra, mandamiento de ejecucin ni providencia de em
bargo, y estarn exentos de prestar las garantas que este
Cdigo exija de las partes.
Las resoluciones dictadas en su contra sern cumpli
mentadas por las autoridades correspondientes, dentro
de los lmites de sus atribuciones.
La intervencin que, en diversos casos, ordena la ley
que se d al Ministerio Pblico, no tendr lugar cuando
en el procedimiento intervenga ya el Procurador General
de la Repblica o uno de sus agentes, con cualquier ca
rcter o representacin.

Un ejemplo de contratacin entre el Estado y el par


ticular, es cuando ste compra o vende un inmueble al
gobie rno federal. La escritura se lleva a cabo ante un no
tario designado po r el Estado y en un protocolo especial,
r

bernardo Prez Fernndez del castillo

el precio no puede ser mayor ni menor al establecido en el


avalo realizado por la Comisin de Avalos de Bienes
Nacionales, y el testimonio debe inscribirse en el Registro
Pblico de la Propiedad y en el Registro Pblico de la
Propiedad Federal.

2 9 El Estado como particular

En la celebracin de los contratos en los que el Estado


es parte puede actuar complementando, colaborando o
sustituyendo la actividad de los particulares. Sin que cons
tituya uno de sus fines propios, el Estado interviene en el
libre juego de la oferta y la demanda, sea como comer
ciante o productor. En las sociedades mercantiles, suscribe
el capital en forma mayoritaria, con patrimonio y perso
nalidad propios, y como un particular cualquiera la socie
dad tiene como objeto el comercio o la produccin. Las
normas de interpretacin de los contratos y la competen
cia de los jueces, son las mismas que regulan a los particu
lares, pues el Estado se despoja de su imperium y acta
como particular.
Esta intervencin del Estado en la economa, distinta
a la monoplica, se conoce como estatizacin de las em
presas, estado empresario, empresa de estado, empresas
de participacin estatal, etctera. Fenmeno que general
mente se da cuando el Estado para evitar la quiebra de
empresas, toma a su cargo los pasivos y de esta forma
elude un mayor perjuicio de desempleo o prdida de un
rengln importante en la economa. Tambin el Estado
por una simple agresividad econmica participa en la pro
duccin y comercio al comprar empresas.
L C O r < !<< rvi r> /n . I t _ _J............................. ' I 1
vjdc luiJuciiLict ug,uiicis naciones, es
incrementar este tipo de intervencin y en otras, repriva-
tizar las empresas de participacin estatal, como se ha
notado claramente en la poltica mexicana de los ltimos
gobiern os.
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO 13

2 El Estado como proteccionista, dictando leyes que


regulan y limitan la actividad de los particulares

Indudablemente que el crecimiento demogrfico de al


gunos pueblos como los latinoamericanos ha provocado la
masificacin en la produccin y consumo de bienes y ser
vicios. Por esta razn los politlogos y constitucionalis-
tas hablan de una nueva rama del derecho, distinta al dere
cho pblico o al derecho privado, que denominan derecho
social.
Este derecho protege un inters difuso y fragmen
tario, no cuantificable que favorece a numerosas personas
dispersas geogrfica y socialmente, razn por la cual les
resulta casi imposible organizarse para su defensa. Y as
se habla de los derechos del consumidor; del derecho de
decidir libre, responsable y de manera informada sobre el
nmero y esparciamiento de los hijos; del derecho a la igual
dad entre el hombre y la mujer; el derecho a la salud, a la
vivienda digna y decorosa, y a gozar de un ambiente sano
y ecolgicamente equilibrado.
Para, resolver estos problemas de inters social, el Es
tado dicta leyes que directa e inmediatamente restringen la
libertad contractual, tales como la Ley Federal de Protec
cin al Consumidor; Ley General de Asentamientos Huma
nos; Ley del Desarrollo Urbano del Distrito Federal; Ley
Federal de Vivienda; Ley de Inversin Extranjera.
Con base en estos ordenamientos, se han creado orga
nismos administrativos que controlan y vigilan su cumpli
miento, como la Procuradura Federal del Consumidor,
insiiiuo dei Fondo Nacionai de ia Vivienda para ios Tra
bajadores, Fondo de la Vivienda para los Trabajadores al
Servicio del Estado, Fondo Nacional de Habitaciones Po
pulares, etctera; la Comisin Nacional de Inversiones
Extranjeras y el Registro Nacional de Inversiones Extran
14 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

jeras. Tambin se han creado tribunales especiales de con


ciliacin, por ejemplo en materia de arrendamiento; y as
podramos seguir enunciando una serie de organismos e
instancias concebidos para la realizacin de los fines del
derecho social.
En todo lo anterior concluimos que, adems de las li
mitaciones tradicionales establecidas en los cdigos civiles,
tales como el respeto al orden pblico, las buenas costum
bres, y la buena fe; la condena al dolo, a la mala fe, a la
violencia y a la lesin; la interpretacin de los contratos a
favor de la partp ms dbil y la irrenunciabilidad de ciertos
derechos, se han expedido leyes o se han modificado las
anteriores que imponen a las partes clusulas irrenunciables de
inters pblico las cuales en ocasiones dejan un marco
de autorregulacin muy estrecho.
Un ejemplo del proteccionismo es la Ley Federal de
Proteccin al Consumidor, en donde se establece que antes
de utilizar los contratos de adhesin y las condiciones ge
nerales de contratacin se deben revisar, aprobar y registrar
en la Procuradura del Consumidor.
A rticulo 86.La Secretara, mediante normas oficiales mexi
canas podr sujetar contratos de adhesin a registro previo
ante la Procuradura cuando impliquen o puedan implicar
prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores,
obligaciones inequitativas o abusivas, o altas probabilidades
de incumplimiento.
Las normas podrn referirse a cualesquiera trminos y
condiciones, excepto precio.
Los contratos de adhesin sujetos a registro debern
contener una clusula en la que se determine que la Procura
dura ser competente en la va administrativa para resolver
cualquier controversia que se suscite sobre la interpretacin
o cumplimiento de los mismos. Asimismo, debern sealar
el nmero de registro otorgado por la Procuradura.
A rtculo 86 Q uater . Cualquier diferencia entre el texto
del contrato de adhesin registrado ante la Procuradura
Federal del Consumidor y el utilizado en perjuicio de los
consumidores, se tendr por no puesta.
A r t c u l o 8 7 . En caso de que los c ontratos de adhesin
requieran de registro previo ante la Procuradura, los proveedo-
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO 15

res debern presentarlos ante la misma antes de su utilizacin


y sta s e limitar a verificar que los modelos se ajusten a lo
que disponga la norma correspondiente y a las disposiciones
de esta ley, y emitir su resolucin dentro de los treinta das
siguientes a I e P fecha de presentacin de la solicitud de regis
tro. Transcurrido dicho plazo sin haberse emitido la resolucin
correspondiente, los modelos se entendern aprobados y ser
obligacin de la Procuradura registrarlos, quedando en su caso
como prueba de inscripcin la solicitud de registro. Para la
modificacin de las obligaciones o condiciones de los contratos
que requieran de registro previo s er indispensable solicitar
la modificacin del registro ante la Procuradura, la cual se
tramitar en los trminos antes sealados.
Los contratos que deban registrarse conforme a esta ley, las
normas oficiales mexicanas y dems disposiciones aplicables, y
no se registren, as como aquellos cuyo registro sea negado por
la Procuradura, no producirn efectos contra el consumidor.

Otro ejemplo, son las normas ecolgicas protectoras del


ambiente en cuanto al uso de los inmuebles, segn sus
caractersticas y su utilizacin. As lo regula la Ley Gene
ral de Asentamientos Humanos en el mbito federal (Arts.
53, 54 y 55).
A rtculo 53.No surtirn efectos los actos, convenios
y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho
relacionado con el aprovechamiento de reas y predios que
contravengan esta Ley, la legislacin estatal en la materia
y los planes o programas de desarrollo urbano.
A rtculo 54. Los notarios y dems fedatarios pblicos
slo podrn autorizar escrituras de actos, convenios y contra
tos a que se ref iere el artculo anterior, previa comprobacin
de la existencia de las constancias, autorizaciones, permisos
o licencias que las autoridades competentes expidan en
relacin a la utilizacin o disposicin de reas o predios,
de conformidad con lo previsto en esta Ley, la legislacin
estatal de desarrollo urbano y otras disposiciones jurdicas
aplicables; mis mas que debern ser sealadas o insertadas
en los instrumentos pblicos respectivos.
A rtculo 55.No surtirn efectos los permisos, autori
zaciones o licencias que contravengan lo establecido en los
planes o programas de desarrollo urbano.
10 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

No podr inscribirse ningn acto, convenio, contrato o


afectacin en los registros pblicos de la propiedad o en
los catastros, que no se ajuste a lo dispuesto en la legis
lacin de desarrollo urbano y en los planes o programas
aplicables en la materia.

E l negocio jurdico como medio de evolucin del D erecho


No obstante las limitaciones que impone el Derecho
Pblico a la autonoma de la voluntad, es importante insis
tir en el negocio jurdico como fuente de normatividad
entre los particulares.
Como se seal el negocio jurdico se encuentra entre
ds mundos: la lex normativo, Cdigo Civil, Cdigo de
Comercio, leyes prohibitivas e imperativas y reglamentos
administrativos; y la lex contractus, que se refiere a la
autorregulacin de las partes, enunciadas en el aforismo
la voluntad de las partes es la mxima ley de los contratos,
entendida sta siempre y cuando no vaya en contra de las
leyes de orden pblico ni de las buenas costumbres.
La lex contractus o autorregulacin de las partes, ha
permitido la creacin y difusin de algunas figuras jurdicas
que antes no se conocan.
Como ejemplos del producto de la creatividad de los
juristas, podemos mencionar las tarjetas de crdito no ban-
carias y el tiempo compartido. Las primeras aun cuando
tienen una gran difusin, no se encuentran reglamentadas
por ninguna ley. Por lo que se refiere al Tiempo Compar
tido, nicamente se encuentra regulado de manera escueta
en algunos Cdigos Civiles. No obstante se ha desarrollado
enormemente y ha sido motivo de diversas autorregulaciones
y soluciones, tales como el condominio o la copropiedad;
el derecho real de uso o de habitacin; la sociedad anni
ma por acciones, en donde los usuarios son accionistas; los
certificados de participacin inmobiliaria o de membresas
en una asociacin civil: o bien simplemente el derecho de
apartado de un cuarto de hotel que cada ao va a ocuparse
durante un tiempo determinado.
<jCul figura ser la ms acertada?
A nu juicio lo ms correcto es que en el Registro P
blico de la Propiedad se anote que el inmueble objeto del
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO

tiempo compartido se encuentra destinado a esa finalidad,


independientemente del tipo de contrato o figura jurdica
que se celebre. De esta manera, adems de dar seguridad
jurdica a los posibles adquirentes, se deja un espacio de
libertad al desarrollador del tiempo compartido para que se
organice en la forma que estime conveniente.
Otro ejemplo de lex contractus son los contratos que
reiteradamente celebran los comerciantes por medios electr
nicos, fax, claves o simplemente el uso de tarjetas perso
nalizadas. La tecnologa y el empleo cada vez ms frecuente
de la ciberntica y la electrnica que por su rapidez y
eficacia se han hecho indispensables en los negocios, ha
creado la necesidad de contratar por estos medios.
Un reconocimiento de esta forma de contratar, se en
cuentra en la Ley de Instituciones de Crdito, que en su
artculo 52 dice-
Las instituciones de crdito podrn pactar la celebracin
de sus operaciones y la prestacin de servicios con el pbli
co mediante el uso de equipos, medios electrnicos, pticos
o de cualquier otra tecnologa, sistemas automatizados de
procesamiento de datos y redes de telecomunicaciones, ya
sean privados o pblicos, y establecern en los contratos
respectivos las bases para detenmnar lo siguiente:
I. Las operaciones y servicios cuya prestacin se pacte;
II. Los me dios de identificacin del usuario y las res
ponsabilidades correspondientes a su uso, y
III. Los medios por los que se hagan constar la creacin,
transmisin, modificacin o extincin de derechos y obli
gaciones inherentes a las operaciones y servicios de que
se trate.

Dentro del contexto de la lex contractus, existen los


contratos normativos donde se establecen las reglas que
yiu i
ellos las partes se autorregulan y crean los formalismos a
los que se han de ajustar para la validez de los mismos,
tales como signos o claves transmitidas por telfono, fax,
telefax, mdem, correo electrnico o la simple presentacin
ele tarjetas personalizadas.
18 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Estas opciones favorecen y facilitan la contratacin in


ternacional y ms si se piensa en zonas de libre comercio
como el Mercado Comn Europeo, o el Tratado de Libre
Comercio entre Mxico, Canad y Estados Unidos.
De lo contrari pinsese en los engorrosos trmites que
de acuerdo con nuestro Derecho Positivo, hay que llevar a
cabo para legalizar un contrato que va a surtir efectos en
el extranjero. Por ejemplo cuando un poder se otorga ante
notario, su testimonio debe ser legalizado primero por la Coor
dinacin Jurdica del Distrito Federal, despus por la Secre
tara jde Gobernacin, ms tarde por la Secretara de Rela
ciones Exteriores y por ltimo al Consulado del pas a donde
va a surtir efectos el documento. Ahora bien, si es otorgado
en el extranjero se tiene que legalizar por las autoridades
correspondientes, por el cnsul mexicano y posteriormente
protocolizarse en la Repblica Mexicana.
Al respecto el 17 de enero de 1994 se public enel Diario
Oficial de la Federacin, el Decreto por el cual nuestro
pas se adhiere a la Convencin celebrada en La Haya el
5 de octubre de 1961, la cual tiene por objeto, suprimir el re
quisito de legalizacin de documentos pblicos extranjeros
que deban surtir efecto en los pases signantes.
De acuerdo con su artculo primero, se consideran docu
mentos pblicos, entre otros, los notariales. La legalizacin
es sustituida por una apostilla que se coloca sobre el docu
mento o una prolongacin del mismo y sirve para certificar
la autenticidad de la firma, la calidad en que actu la persona
que emiti el documento y en su caso, la identidad del sello
o timbre que el mismo ostente.
La apostilla se expide a solicitud del signatario o de
cualquier portador del documento y la firma, sello o timbre
que a su vez figuren sobre la apostilla quedan exentos de
certificacin posterior.
El ttulo de la apostilla deber mencionarse en lengua
francesa, aunque sta podr redactarse en la lengua oficial
de la autoridad que la expida.
Cada Estado contratante designar las autoridades que
pueden expedir apostillamientes y deber notificarlo al Mi
nisterio de Asuntos Exteriores de los Pases Bajos al de
INTRODUCCIN A LA TEORIA DEL CONTRATO 19

positar un documento de adhesin o declaracin de exten


sin.
Las autoridades designadas llevarn un registro en el que
queden anotadas las apostillas expedidas, indicando el n
mero y fecha de la apostilla y el nombre del signatario del
documento, as como la calidad en que haya actuado, y en
caso de que se trate de documentos no firmados, la indica
cin de la autoridad que haya puesto el sello o timbre. Cual
quier interesado podr requerir a la autoridad apostillante
para que compruebe si las anotaciones incluidas en la apos
tilla se ajustan a las del registro.
La Convencin entra en vigor para cada Estado signante
a los sesenta das del depsito de su instrumento de rati
ficacin; tiene duracin de cinco aos y se renueva tci
tamente salvo denuncia, que debe notificarse l Ministerio
de Asuntos Exteriores de los Pases Bajos por lo menos
seis meses antes del vencimiento del plazo.
Esta simplificacin en la legalizacin de documentos que
van a surtir efectos en el extranjero, hace posible la agi-
lizacin de los negocios jurdicos internacionales.

Teora Francesa del Acto Jurdico

Unilateral (Testamento)
Acto Convenios
j rdiCO Bilateral
Contratos
Hecho Jurdico
La tu sensu Voluntario
Del hombre
Lcito

jurdico Ilcito

De naturaleza
20 bernardo rrez Fernndez dei. castii.lo

reora Alemana del Acto Jurdico

Rgido
Acto jurdico
Flexible: negocio jurdico

Leyes taxativas, prohibitivas y de orden pblico

Negocio jurdico Lex contructus

Leyes supletorias

El negocio jurdico se regula por los contratos atpicos


de acuerdo con los artculos 1796, 1858 y 1859.
012551 Csrucl'n

CAPITULO II

ELEMENTOS DEL CONTRATO

El contrato se integra con elementos de existencia y de


validez. Los primeros tambin denominados de esencia o
estructurales, son indispensables para que haya contrato.
El Cdigo Civil los menciona de la siguiente forma:

A r t c u l o 1794.Para la existencia del contrato se requiere:


I. Consentimiento;
II. Objeto que pueda ser materia del contrato.

Los segundos, o sea los elementos de validez no impi


den que el contrato nazca, pero s provocan su ineficacia.
Estos se desprenden del artculo 1795 interpretado a con
trario sensu:

El contrato puede ser invalidado:


L For incapacidad legal de las partes o de una de
ellas;
II. Por vicios del consentimiento;
III. Porque su objeto, o su motivo o fin, sea ilcito;
IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado
en la forma que la ley establece.

. bLKMEN IOS De cXISieNCIA

Los elementos de existencia, esenciales o estructurales


del contrato, son el consentimiento, el objeto y excepcio
nalmente la solemnidad.
21
22 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A) Consentimiento

El consentimiento es el acuerdo de dos o ms volunta


des sobre la creacin o trasmisin de derechos y obliga
ciones. ste debe recaer sobre el objeto jurdico y el
material del contrato.
La manifestacin de voluntad debe exteriorizarse de ma
nera tcita, verbal, escrita o por signos indubitables.
El consentimiento en los contratos se integra con dos
elementos: la oferta y la aceptacin. Sin embargo La
diferencia entre propuesta y aceptacin se hace irre
levante cuando una de las partes no presenta a la otra para
su aceptacin una propuesta conclusa, sino que ambas
partes formulan conjuntamente el texto del contrato y pos
teriormente ambas manifiestan su conformidad suscribin
dolo. En este caso cabe decir que cada parte se halla al
propio tiempo en la posicin de proponente y de acep
tante. 1
No hay consentimiento y por lo tanto acuerdo de vo
luntades:

1. Cuando hay un error en la naturaleza del contrato.


Por ejemplo uno de los contratantes considera que por
donacin est adquiriendo un auto y el otro piensa que se
lo est vendiendo.
2. Cuando hay error sobre la identidad del objeto. Una
persona concerta con otra la enajenacin de un rancho; el
comprador se refiere al ubicado en el Estado de Morelos
y el vendedor al que se encuentra en Guanajuato.
3. En los contratos intuitu personae, no hay consenti
miento si hay error en la identidad de la persona, toda vez
que se celebran tomando en cuenta la calidad de la per
sona. Por ejemplo cuando se dona una cosa a una perso
na y equivocadamente la recibe otra. 1

1 L a r e n z , K a r l , Derecho Civil. Parle General, E d i t o r i a l R e v i s t a d e

Derecho Privado. Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, 1978.


ELEMENTOS DEL CONTRATO 23

T"?. _ _ 1 _________ ______ ______


-n^jLliicio uvaoiOwo
x l> a
-
utii.uuu'w . n
r* r>-' - oA^fim^o
.................. ... .
......
c. 1 mncon
con los tratos o acuerdos preliminares, en los que se ha con
versado sobre el posible contenido del contrato. Los tratos
no se consideran consentimiento pero cuando por dolo o
mala fe de una de las partes hay divergencia entre los
tratos y el contrato, se incurre en la culpa in contraendo
que puede ser causa de nulidad del contrato.
Cmo se perfecciona el consentimiento entre presentes
y entre ausentes?
Entre presentes, al instante, o sea en el mismo momento
en que las partes expresan su voluntad.
Entre ausentes.* Si es por telfono o a travs de cual
quier otro medio electrnico, ptico o de cualquier otra
tecnologa que permita la expresin de la oferta y la acep- * I. II.
* Nota: P o r d e c r e t o p u b l i c a d o e n e l Diario Oficia1 d e l a F e d e r a c i n
e l 29 d e m a y o d e l 2000 S e m o d i f i c a l a d e n o m i n a c i n d e l C d i g o C i v i l
para el Distrito Federal en Materia Comn y para toda la Repblica en
M a t e r i a F e d e r a l , y c o n e l l o s e r e f o r m a n s u s a r t c u l o s 1 9 , 1803, 1805 y
1811, y s e l e a d i c i o n a e l a r t c u l o 1834 b i s , p a r a q u e d a r c o m o s i g u e :
Cdigo Civil Federal
A rtculo 1 L a s d i s p o s i c i o n e s d e e s t e C d i g o r e g i r n e n t o d a la R e
pblica en asuntos del orden federal.
Artculo 1803. E l c o n s e n t i m i e n t o p u e d e s e r e x p r e s o o t c i t o , p a r a
ello se estar a lo siguiente:
I. Ser expreso cuando la voluntad se manifiesta verbalmente, por
escrito, por medios electrnicos, pticos o por cualquier otra tecnologa,
o por signos inequvocos, y
II. El tcito resultar de hechos o de actos que lo presupongan o que
autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que por ley o por conve
nio la voluntad deba manifestarse expresamente.
Artculo 1805. C u a n d o l a o f e r t a s e h a g a a u n a p j e r s o n a p r e s e n t e ,
sin fijacin de plazo para aceptarla, el autor de la oferta | queda desligado
si la aceptacin no se hace inmediatamente. La misma regla se aplicar a
la oferta hecha por telfono o a travs de cualquier otro medio electr
nico, ptico o de cualquier otro medio electrnico, ptico o de cualquier
otra tecnologa que permita la expresin de la oferta y la aceptacin de
sta en forma inmediata.
Artculo 1811....
Tratndose de la propuesta y aceptacin hechas a travs de medios
electrnicos, pticos o de cualquier otra tecnologa no se requerir de esti
pulacin previa entre los contratantes para que produzca efectos.
Articulo 1834 bis.L o s s u p u e s t o s p r e v i s t o s p o r e l a r t c u l o a n t e r i o r
se tendrn por cumplidos mediante la utilizacin de medios electrnicos.
24 bernardo Prez Fernndez del castillo

tacion ci esta en forma inmediata, se considera corno si


estuvieran presentes (1805); si es por telgrafo:

A r t c u l o 1811.La propuesta y aceptacin hechas por


telgrafo producen efectos si los contratantes con ante
rioridad haban estipulado por escrito esta manera de con
tratar y si los originales de los respectivos telegramas
contienen las firmas de los contratan tes y los signos con
vencionales establecidos entre ellos...

Cuando es por carta existen cuatro momentos:


l s La declaracin. El que por carta ha recibido la po
licitacin y expresa verbalmente o por escrito que est de
acuerdo en celebrar el contrato.
2 9 La expedicin. Cuando el que recibi la policitacin
est de acuerdo, manifiesta su aceptacin por escrito y en
va la carta por correo. Este sistema es el que rige en el
Cdigo Suizo de las Obligaciones y en el artculo 80 del C
digo de Comercio.
3 9 La recepcin. Es cuando el oferente o policitante re
cibe por carta la aceptacin. De acuerdo a nuestro Cdigo
Civil es en este momento cuando se perfecciona el consen
timiento entre ausentes:
A r t c u l o 1807. El contrato se forma en el momento en
que el proponente reciba la aceptacin, estando ligado por
su olera segn los artculos precedentes.

pticos o de cualquier otra tecnologa, siempre que la informacin genera


da o comunicada en forma integra, a travs de dichos medios sea atribul
le a las personas obligadas y accesibles para su ulterior consulta.
En los casos en que la ley establezca como requisito que un acto
jurdico deba otorgarse en instrumento ante fedatario pblico, ste y las
partes obligadas podrn generar, enviar, recibir, archivar o comunicar la
informacin que contenga ios trminos exactos en que las parles han de-
md'do obligarse, mediante la utilizacin de medio; electrnico; ntlmt <->
de cualquier otra tecnologa, en cuyo caso el fedatario pblico, deber hacer
constar en el propio instrumento los elementos a travs de los cuales se
atribuye dicha inormacin a las partes y conservar bajo su resguardo una
versin integra de la misma para su ulterior consulta, otorgando dicho
instrumento de conformidad con la legislacin que lo rige.
ELEMENTOS DEL CONTRATO 25

. un en el case de que el proponente fo 11 c o nc\-r\-


sidera que hubo consentimiento:
A rtculo 1809.Si al tiempo de la aceptacin hubiere
fallecido el proponente, sin que el aceptante fuere sabe
dor de su muerte, quedarn los herederos de aqul obli
gados a sostener el contrato.
4 9 Informacin. Se tiene por perfeccionado el consen
timiento una vez que el oferente o policitante hace saber
al aceptante que recibi su aceptacin.
Por lo que se refiere a la donacin:
A rtculo 2340.La donacin es perfecta desde que el
donatario la acepta y hace saber la aceptacin al donador.
A rtculo 2346.La aceptacin de las donaciones se
har en la misma forma en que stas deban hacerse, pero
no surtir efecto si no se hiciere en vida del donante.
Como deca, el sistema que acepta nuestro Cdigo es
el de la recepcin. Cuando no hay plazo, el oferente queda
obligado por tres das, adems del tiempo en que tarde en
ir y venir la carta (1806). Pero el oferente queda des
ligado: 1. Si retira la proposicin ... y el destinatario re
cibe la retractacin antes que la oferta. (1808); 2. Cuando
haya modificaciones a su proposicin (1810).
Por lo que se refiere a los contratos realizados por
medio de la simple presentacin de tarjetas personalizadas,
faz, telefax, modem, ya los examinamos en la ltima parte
del captulo anterior.

B) Objeto
El objeto del contrato puede analizarse de acuerdo a dos
categoras distintas: el objeto jurdico y el material. A su vez
el objeto jurdico se divide en directo e indirecto.
El objeto jurdico directo es la creacin y transmisin
de derechos y obligaciones. Al respecto debemos recordar
que el contrato es una fuente de obligaciones y como tal,
crea obligaciones.
26 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

i_yi j j U i i C i i C i i i i u u c i u O j i u l c i v ^ u j c i u
directo de la obligacin esto es, el dar, hacer o no hacer.
Ahora bien el objeto material del contrato, se refiere a
la cosa que se tiene que dar, al hecho que se tiene que
realizarry a la conducta de la que debe abstenerse.
Nuestro cdigo regula simultneamente los objetos jur
dicos, tanto directo como indirecto, sin hacer distincin con
el objeto material del contrato.

a) Objetos jurdicos del contrato

El contrato como fuente de las obligaciones tiene como


objeto directo el crear o transmitir derechos y obligaciones.
Las obligaciones que se crean por medio del contrato
pueden consistir en dar, hacer o no hacer.
Toda vez que el contrato es obligacional pues su fina
lidad es crear obligaciones, ste existe aun cuando no haya
objeto materia] en el momento de contratar, como en el
caso de la venta de cosa futura. En cambio si por medio
del contrato no se crean o transmiten obligaciones ste no
existe.
Objeto indirecto: dar, hacer o no hacer.
Si las obligaciones que se crean en el contrato son de
dar, de acuerdo con el artculo 2011, pueden consistir:

I. En la traslacin de dominio de cosa cierta (compra


venta y permuta);
II. En la enajenacin temporal del uso o goce de cosa
cierta (arrendamiento y comodato);
III. En la restitucin de cosa ajena a pago de cosa
debida (mutuo).

Por lo que se refiere a las obligaciones de hacer y de


no hacer se establece:

A r t c u l o 2 0 2 7 . Si el obligado a prestar un hecho no l o


hiciere, el acreedor tiene derecho de pedir que a costa de
aqul se ejecute por otro, cuando la sustitucin sea po
sible.
ELEMENTOS DEL CONTRATO 27

Esto mismo se observar si no lo hiciere de la ma


nera convenida. En este caso el acreedor podr pedir que
se deshaga lo mal hecho.
A r t c u l o 2028.El que estuviere obligado a no hacer
alguna cosa, quedar sujeto al pago de daos y perjuicios
en caso de contravencin. Si hubiere obra material, po
dr exigir el acreedor que sea destruida a costa del obli
gado.

b) Objeto material del contrato


La cosa. La cosa objeto del contrato deben ser fsica
y legalmente posibles.

A rtculo 1825.La cosa objeto del contrato debe: I a Exis
tir en la naturaleza; 2 a Ser determinada o determinable
en cuanto a su especie; 3 a Estar en el cornercio.

1. Existir en la naturaleza. Sin embargo las cosas


futuras pueden ser objeto del contrato con tal;de que sean
susceptibles de existir (1826), vg. la compraventa de una
cosecha que an no se da.
2. Ser determinadas o determinables en cuanto a su
especie y calidad. Se entiende por especie a una limita
cin del gnero o sea una individualizacin en cuanto a la
cantidad y calidad, esto es porque se cuenta, se pesa, o se
mide. En los contratos traslativos de dominio de gneros,
la propiedad se transmite hasta que sean individualizados
con conocimiento del acreedor (Art. 2015).
3. Estar dentro del comercio. A este respecto nues
tro cdigo dice:

A r t c u l o 748.Las cosas pueden estar fuera del comercio


Dor su naturaleza o nor disposicin de la ley.
A r t c u l o 749.Estn fuera del comercio por su natu
raleza las que no pueden ser posedas por algn individuo
exclusivamente, y por disposicin de la ley, las que ella
declare irreductibles a propiedad particular.
r

28 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Creo que es pertinente hacer una distincin entre la inco-


merciabilidad y la inalienabilidad. Incomerciable es lo que no
es susceptible de apropiacin particular porque por su natura
leza o por disposicin de la ley est fuera del comercio. En cam
bio lo inalienable est dentro del comercio pero para proteger
a cierto tipo de personas la ley prohibe su enajenacin, grava
men o embargo. Un ejemplo son los inmuebles afectados al
patrimonio de familia, los cuales pueden pertenecer al padre,
pero no se pueden vender, gravar o embargar.
El hecho y la abstencin. Existe el principio general
de que a lo imposible nadie est obligado. El hecho posi
tivo o negativo, objeto del contrato, debe ser: I. Posible;
11. Lcito. (1827).
La posibilidad debe ser jurdica y de hecho. La posibi
lidad jurdica se estudia desde el punto de vista negativo
o sea, hay imposibilidad jurdica cuando el hecho no pro
duce consecuencias jurdicas por ser irreductible con las
normas jurdicas. Por ejemplo el matrimonio entre dos
mujeres (1828).
La posibilidad fsica o de hecho, es cuando la conduc
ta no se puede realizar porque no es compatible con las
leyes de la naturaleza. No es imposible el hecho que pue
da realizarse por medio de otra persona.
Se considera ilcito el hecho que va en contra de las le
yes de orden pblico o las buenas costumbres, por ejemplo
la obligacin de sembrar y cultivar mariguana (8 2 y 1830).
C) Solemnidad

En nuestro derecho positivo slo existen dos actos ju


rdicos solemnes: el testamento y el matrimonio. En un tiem
po, otras legislaciones como la francesa consideraron so
lemnes a ios contratos cuya formalidad exigida era la
notarial. En la actualidad, segn el estqdio de Mazeaud 2
ia intervencin de ios notarios no est requerida ya pi la
validez del acto, sino tan slo para su publicidad.

M a z e a u d , H e n r i , L e n y J e a n , Lecciones de derecho civil, i r a d . L u i s


Alcal Zamora y Castillo, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, vol. 1, Bue
nos Aires, l9o, p. 82.
ELEMENTOS DEL CONTRATO
29
1 *' **r . i i.............. .. . . 1 . n
ilii m ic^iSiaciOii cbpaiiuia c U cu coiii oicaic :> iu
siguientes actos jurdicos: reconocimiento de hijos naturales
(131); adopcin (175); donacin inmuebles (533); eman
cipacin (316); testamentos (1628); sociedad (1667); com
promiso (1820 y L. Arbitraje); hipoteca (1875); hipoteca
mobiliaria (Ley 1954)).3
En los actos solemnes se considera a los formalismos
como uno de los elementos esenciales del contrato. Algu
nos autores los llaman forma de ser, de tal suerte que
si no se satisfacen las formalidades requeridas por la ley,
el contrato es inexistente, de acuerdo con el aforismo for
ma dat es se rei.

2. Requisitos de Validez del Contrato


Para que el contrato sea vlido debe existir: A) Capaci
dad de las panes. B) Ausencia de vicios en el consentimiento,
tales como el error, el dolo, la mala fe y la lesin. C) Que
el objeto motivo o fin sean lcitos. D) Que la voluntad de
las partes se haya exteriorizado con las formalidades esta
blecidas por la ley.

A) Capacidad

La capacidad puede ser de goce y de ejercicio. La de


goce es la aptitud que tiene una persona para ser sujeto
de derechos y obligaciones. La regla general es que todos
los individuos son capaces desde su nacimiento; la excep
cin es la incapacidad (22). Sin embargo el nasciturus se
encuentra protegido por la ley desde su concepcin.
Los artculos 1314 y 2357 establecen que pueden ser suje
tos de herencia y donacin, los concebidos, siempre y cuan
do se cumpla la conditio juris de que sean viables, o sea
que '...desprendido enteramente dei seno materno, vive

1 C h i c o O r t i z , J o s M a r a y C a t a l i n o R a m r e z R a m r e z , Temas de
Je/echo notarial y calificacin registral del instrumento publico, Monte
ro! vo, Madrid, 1972, p. 53.
30 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

veinticuatro horas o es presentado vivo ante el Juez del


Registro Civil. (337). 4
Por otro lado hay algunas incapacidades especiales de
goce, por ejemplo los extranjeros no tienen capacidad
de goce para adquirir en las zonas restringidas que son
100 Km. de la frontera y 50 Km. de las playas.
Hay capacidad de ejercicio cuando la persona puede ejer
cer 'por s mismo sus derechos y obligaciones.
Ahora bien, existen dos tipos de incapacidades de ejerci
cio, las generales y las especiales.
Las generales se encuentran establecidas en el articu
lo 450 del Cdigo Civil o sea, tienen incapacidad natural y
legal: los menores de edad; los mayores de edad que por
causa de enfermedad reversible o irreversible, o que por su
estado particular de discapacidad, ya sea de carcter tsi
co, sensorial, intelectual, emocional, mental o varias de ellas
a la vez, no puedan gobernarse, obligarse o manifestar su
voluntad, por s mismos o por algn medio que la supla.
Estos incapacitados slo pueden ejercer sus derechos
por medio de su representante legal; padres en el ejerci
cio dla patria potestad o tutor. El artculo 23 del Cdigo
Civil dice:
La minora de edad, el estado de interdiccin y dems
incapacidades establecidas por la ley, son restricciones a
la capacidad de ejercicio que no significan menoscabo a la
dignidad d la persona ni a la integridad de la familia;
los incapaces pueden ejercitar sus derechos o contraer obli
gaciones por medio de sus representantes.

4 L o s concebidos y no nacidos c o m o embriones, fetos, nasciturus,


postumos, e t c t e r a , s o n r e c o n o c i d o s p o r n u e s t r a s l e y e s c o m o s e r e s , c o n
vida dependiente de su madre pero con existencia propia, pues ya se
encuentran con su sexo y su cdigo gentico definido. Se puede recono
cer la paternidad de estos seres; pueden heredar o ser donatarios; si se
atenta contra su vida se comete ei deiiio ue auuiio.
El Cdigo Civil establece en el artculo 22: La capacidad jurdica
de las personas fsicas se adquiere por el nacimiento y se pierde por la
muerte; pero desde el momento en que un individuo es concebido, entra
bajo la proteccin de la ley y se le tiene por nacido para los efectos
declarados en el presente cdigo.
ELEMENTOS DEL CONTRATO
31

La incapacidad especial es cuando personas mayores


que no se encuentren en el caso del artculo 450, se ven
impedidos de actuar por la relacin que tienen con una
persona o bien con una cosa. Como ejemplo del primer
caso, cito al tutor que no puede contratar con su pupilo;
en el segundo a los administradores que no pueden com
prar los bienes que administran y a los jueces y abogados
que tampoco pueden comprar los bienes que fueron objeto
del litigio en el que intervinieron.
Algunos autores denominan a estas incapacidades falta
de legitimacin.
En la legislacin mexicana el trmino legitimacin no es
usado dentro de los Cdigos Civiles y de Comercio, toda vez
que esta figura est encuadrada dentro de la capacidad.
La legitimacin es un trmino procesal que actualmente
est invadiendo al derecho mercantil y civil. Los procesalis-
tas estudian la legitimacin activa y pasiva en los procedi
mientos judiciales. En la Ley General de Ttulos y Opera
ciones de Crdito, para hacer valer el derecho incorporado
al ttulo de crdito, se habla de la legitimacin del posee
dor del ttulo. Algunos tratadistas civilistas, sobre todo los
italianos Como Mesineo, usan este trmino para distinguirlo
del de capacidad. En Mxico, Ramn Snchez Medal 5 y
Leopoldo Aguilar Carbajal, 6 en sus respectivos libros sobre
contratos civiles emplean este-trmino como un elemento
de eficacia del contrato.
En general la doctrina considera la legitimacin como
la idoneidad de la persona para realizar un acto jurdico
eficaz, inferida de la posesin que se tiene frente al acto;
o sea, la relacin que existe entre los sujetos o uno de
los sujetos con el objeto. As por ejemplo en una compra
venta los padres en ejercicio de la patria potestad no es
tn legitimados para adquirir los bienes del menor; un extran
jero tampoco puede adquirir un bien inmueble ubicado en
ia zona restringida .
5 S n c h e z M e d a l , R a m n , De los contratos civiles. E d i t . P o r r a . M x i

co. 1980, p. 54.


A g u i l a r y C a r b a j a l , L e o p o l d o , Contratos civiles. E d i l . P o r r a , M
x i c o . 1 9 8 2 , p . i 1.
32 bernardo Prez Fernndez del castillo

Existen adems los supuestos del artculo 2280 del


Cdigo Civil que establece:

No pueden comprar los bienes de cuya venta o adminis


tracin se ha llen encargados:
I. Los tutores y curadores;
II. Los mandatarios;
III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren
nombrados en caso de intestado;
IV. Los interventores nombrados por el testador o por
los herederos;
V. Los representantes, administradores e interventores
en caso de ausencia;
VI. Los empleados pblicos.

Los autores que siguen esta teora consideran que un


caso tpico de legitimacin es la representacin.
Reitero: todos estos ejemplos de legitimacin o falta de
legitimacin son incapacidades especiales.

B) Ausencia de vicios en el consentimiento

El consentimiento debe darse en forma libre y veraz,


de tal manera que las partes estn de acuerdo tanto en
la persona como en el objeto y en las formalidades del
contrato.
Por lo mismo el consentimiento no debe estar viciado
por error, dolo, mala fe, violencia o lesin.
Es relativa la nulidad que se provoca cuando un con
trato se celebra con vicios en el consentimiento. Por lo
tanto el cntrato se puede convalidar una vez que han
cesado los vicios y la vctima ha ratificado su voluntad. Es
nula la renuncia anticipada a invocar la nulidad por los
vicios del consentimiento (6 S y 1822).
El error es una creencia contraria a la verdad; es un
estado psicolgico en el que existe una discordancia entre
el pensamiento y la realidad, a diferencia de la ignorancia
que es la falta de conocimientos.
ELEMENTOS DEL CONTRATO 33

El error se puede clasificar en obstculo, nulidad e in


diferente.
Identidad en la persona
Obstculo Identidad en el objeto
(inexistente) Naturaleza del contrato

Nulidad Hecho
Error
(nulo relativo) Derecho

Indiferente
(quanti minoris)

El error obstculo impide que el contrato nazca por


falta de consentimiento. Como lo examin al tratar el con
sentimiento el error puede recaer sobre: la identidad de la
persona en los contratos intuitu personae; la identidad en
el objeto; la naturaleza del contrato.
El error nulidad puede ser de hecho o de derecho y
provoca la nulidad relativa, cuando recae sobre el motivo
determinante de la voluntad. Est regulado por el artcu
lo 1813 que dice:
El* error de derecho o de hecho invalida el contrato
cuando recae sobre el motivo determinante de la volun
ta d de cualquiera de los que contratan, si en el acto de
la celebracin se declara ese motivo o si se prueba por
la s circunstancias del mismo contrato que se celebr ste
en el falso supuesto que lo motiv y no por otra causa.

El eiTor d hecho se da cuando recae sobre la naturale


za y caractersticas del objeto material del contrato.
El error de derecho es la falsa opinin de un contratante
sobre una regla jurdica aplicable al contrato que procede de
la ley o de su interpretacin. En ambos casos para nulificar
el contrato son necesarias dos caractersticas: que recaiga
sobre el motivo determinante de la voluntad, y que ste se
haya expresado claramente en el contrato o se desprenda de
su interpretacin (en la doctrina francesa, causa impulsiva).
34 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

El error indiferente o llamado tambin aritmtico recae


sobre las cualidades secundarias del objeto material del con
trato. Por ejemplo cuando las medidas no son correctas,
circunstancia que da lugar a la rectificacin por medio de
la accin quanti minoris (1814).
Dolo. Este tipo de conducta se configura cuando una
persona emplea cualquier sugestin o artificio para inducir
a error o mantener en l a cualquiera de los contratantes
(1815).
El dolo nulifica el contrato cuando recae sobre el moti
vo determinante de la voluntad y no sobre caractersticas secun
darias. Puede existir dolo principal o secundario. El princi
pal anula el contrato si ha sido la causa determinante de
este acto jurdico (1816). El dolo secundario provoca la
accin quanti minoris pues de haberse conocido se hubiera
pagado un precio ms bajo.
Tambin existe el dolo bueno que es exagerar las cua
lidades del bien objeto del contrato. ste no provoca ni la
nulidad del contrato ni el ajuste en el precio.
Mala fe. Se-entiende por mala fe la disimulacin del
emor de uno de los contratantes, una vez conocido (1815).
Esto es, cuando a una persona no se le saca de su error
y se permite que contine en l.
Violencia:
Artculo 1819.Hay violencia cuando se emplea fuerza
fsica o amenazas que importen peligro de perder la vida,
la honra, la libertad, la salud o una parte considerable de
los bienes del contratante, de su cnyuge, de sus ascendientes,
de sus descendientes o de sus parientes colaterales dentro
del segundo grado. ,
Nuestro cdigo sigue al Derecho Romano al hacer la
distincin entre vis absoluta y vis compulsiva. Por esta
razn la violencia se distingue del temor reverencial, el cual
no produce la nulidad del acto y se da cuando un contrato
se celebra por no desagradar a una persona que se quiere
o respeta (1820).
Ahora bien, la violencia produce la nulidad relativa, misma
que debe invocarse dentro de los seis meses en que ces sta.
ELEMENTOS DEL CONTRATO 35

H ay dos tipos de lesiones: una en la formacin del


contrato y otra la superveniente llamada imprevisin en los
contratos.
Para que la lesin se configure es necesario que existan
dos elementos: el psicolgico y el objetivo. El psicolgico
es un vicio del consentimiento que evita contratar en
igualdad de circunstancias en virtud de que una de las
partes est en el supuesto de suma ignorancia, notoria
inexperiencia o extrema miseria. El objetivo es la despropor
cin econmica entre lo que se da y lo que se recibe.
La lesin en la formacin del contrato se encuentra
establecida en el artculo 17 que dice:
Cuando alguno explotando la suma ignorancia, notoria
inexperiencia o extrema miseria del otro, obtiene un lucro
excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que
l por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho de
pedir la rescisin del contrato, y de ser sta imposible, la
reduccin equitativa de su obligacin.
El derecho concedido en este articulo dura un ao.
I .a lesin superven i ente_es.t regulada en los siguientes
artculos:
1796: Los contratos se perfeccionan por el mero con
sentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma
establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a
los contratantes no slo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino tambin a las consecuencias que, segn su
naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley,
con excepcin de aquellos contratos que se encuentren en el
supuesto sealado en el prrafo siguiente.
Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con
carcter de aleatorio, cuando en los contratos sujetos a
plazo, condicin o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo
acontecimientos extraordinarios de carcter nacional que no
fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones
de una de las partes sean ms onerosas, dicha parte podr
intentar la accin tendiente a recuperar el equilibrio entre
las obligaciones conforme al procedimiento sealado en el
siguiente artculo.
1796 BIS. En el supuesto del segundo prrafo del artcu
lo anterior, se tiene derecho de pedir la modificacin del
36 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

conuaio. L a solicitud debe hacerse dentro de ios treinta


das siguientes a los acontecimientos extraordinarios y debe
indicar los motivos sobre los que est fundada.
La solicitud de modificacin no confiere, por s misma, al
solicitante el derecho de suspender e l cumplimiento del contrato.
En caso de falta de acuerdo entre las partes dentro de
un trmino de treinta das a partir de la recepcin de la
solicitud, el solicitante tiene derecho a .dirigirse al juez para
que dirima la controversia. Dicha accin deber presentarse
dentro de los treinta das siguientes.
Si se determina la procedencia de la accin por ocurrir
los acontecimientos a que se refiere el artculo anterior, la
parte dema ndada podr escoger entre:
I. La modificacin de las obligaciones con el fin de
restablecer el equilibrio original del contrato segn lo deter
mine el juez;
II. La resolucin del contrato en los trminos del siguiente
artculo.
1796 TER. Los efectos de la modificacin equitativa o la
rescisin del cont rato no aplicarn a las pr estaciones reali
zadas antes de que surgiera el acontecimiento extraordinario
e imprevisible sino que estas modificaciones aplicarn a las
prestaciones por cubrir con posterioridad a ste. Por ello
tampoco proceder la rescisin si el perjudicado estuviese
en mora o hubiere obrado dolosamente.
1797. La validez y el cumplimiento de los contratos no
puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
La lesin nicamente puede darse en los contratos
conmutativos y onerosos, no as en los aleatorios, en
donde el carcter de ganancioso est sujeto a una condicin.
Tampoco puede darse en los gratuitos en donde existe una
liberalidad y todos los provechos son a favor de una de
las partes y los gravmenes a cargo de la otra.
Por lo que se refiere a los contratos mercantiles la
lesin no se puede invocar, pues hay que recordar que
stos tienen como fin la especulacin y el lucro. (385
Cdigo de Comercio).
Por su parte, el Cdigo Civil al tratar el mutuo regula
la lesin en forma especial.
A r t c u l o 2 3 9 5 . E l inters legal e s el n u e v e p o r c i e n t o
a n u a l . F.l inters convencional es el que fijen los contratantes,
ELEMENTOS DEL CONTRATO 37

y puede ser mayor o "nenor \_|e el ntc ics iCgai, pco eewuo
el inters sea tan desproporcionado que haga fundadamente
creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexpe
riencia o de la ignorancia del deudor, a peticin de ste el
juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso,
podr reducir e quitativamente el inters hasta el tipo legal.
Como podr observarse en este ordenamiento se en
cuentra un caso y una solucin que contiene tanto el
elemento psicolgico como el objetivo.
El perjudicado por la lesin puede pe dir la nulidad del
contrato o bien la reduccin equitativa de su obligacin (17).

C) Que el objeto motivo o fin del contrato sean lcitos


Qu se considera ilcito? el hecho que es contrario a las
leves de orden pblico o a las buenas costumbres (1830).
Por otro lado el artculo 8 o dispone:
Los actos ejecdtados contra el tenor de las leyes pro
hibitivas o de inters pblico sern nulos, excepto en los
casos en que la ley ordene lo contrario.
A este respecto podemos clasificar las leyes n: per
misivas, que~son las que suplen la voluntad de las partes;
prohibitivas que limitan la actuacin de los particulares
por ir en contra del inters general; y, p receptivas que son
las q ue interesan ms a la sociedad que a los particulares
como por ejemplo las leyes constitucionales, administrati
vas, penales, procesales, etctera.
L a ilicitud debe recaer sobre el objeto tanto jurdico
como material del contrato. Tambin debe recaer sobre el
fin o motivo determinante de la voluntad que es lo que
se conoce como la causa del contrato.
La ilicitud en el objeto, motivo o fin del contrato,
siempre produce la nulidad absoluta y no es convalidable
ni prescriptible.

D) Que la voluntad de las partes se haya exteriorizado


con las formalidades establecidas por la ley
El trmino forma, frecuentemente se confunde con el
de tormalismos y formalidades. Por esta razn algunos
autores al tratar de las clasificaciones de la forma ms
bien se refieren a las formalidades o formalismos.
38 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

La forma se define como: El signo o conjunto de


signos por los cuales se hace constar o se exterioriza la
voluntad del o de los agentes de un acto jurdico. Y los
formalismos o formalidades como: El conjunto de normas
establecidas por el ordenamiento jurdico o por las partes,
cjue sealan cmo se debe exteriorizar la voluntad para
la validez del acto jurdico.
En estas definiciones se establece la distincin entre la
forma, como parte del consentimiento, y los formalismos
o formalidades como elemento de validez del contrato.
Los formalismos han ido variando espacial y tempo
ralmente de acuerdo con el cambio de as tcnicas legis
lativas. Su evolucin en cierta manera est conectada con
la cultura del hombre. En un principio eran fundamental
mente sacramentales, pues se hacan a travs del sacerdote
que intervena como elemento mgico en toda contratacin.
Posteriormente en el Derecho Romano, el cual tuvo una
existencia fecunda y prolongada, hay un cambio y adquie
ren un matiz de tipo civil. Si al principio eran casi mgi
cos y complicados, al final se simplificaron. Esta evolucin
no- obsta-para sostener que ese derecho.fue' formalista, que
la transformacin de las formalidades hacia la simplicidad
no las hizo desaparecer. Y con Bonnecase 7 afirmo: Si el
formalismo acaso no se origin en el Derecho Romano,
en cambio floreci en l con un vigor particular."
Como ejemplo de evolucin de los formalisitios a travs
del tiempo, estn los modos de transmisin de propiedad
que van de la mancipado a la in jure cessio, de sta a
la traditio y de ah pasa al consensualismo en el Cdigo
de Napolen, el cual posteriormente fue tomado por el
legislador de 1928 que en el artculo 2014 dispone:
En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la
traslacin de la propiedad se verifica entre los contratantes,
por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradicin,
ya sea natural, ya sea simblica,...
En cuanto a los formalismos, los contratos se han
clasificado histricamente en solemnes, reales, consensales
y formales.
7 B o n n e c a s e , J u l i e n . Elementos de derecho civil, t o m o I I . M x i c o .
194 5, p. 239.
ELEMENTOS DEL CONTRATO 3O

Solemnes. Como lo expres en pginas anteriores, en


nuestro derecho positivo slo existen dos actos jurdicos
solemnes: el testamento y el matrimonio.
Reales. Son los contratos que se perfeccionan con la
entrega de la cosa. En Roma eran contratos reales la
prenda, el depsito, el mutuo y el comodato. En el Cdigo
Civil para el Distrito Federal de 1884, estos jcontratos se
conservaron como reales. As se observa en la transcrip
cin de los artculos correspondientes:

A r t c u l o 1776 .El contrato de prenda slo puede pro


ducir sus efectos para la entrega de la cosa empeada
y su permanencia en poder del acreedor, a no ser que
ste la pierda sin culpa suya, o que la prenda consista
en frutos, segn lo dispuesto en los artculos siguientes.
A r t c u l o 2545.El depsito en general es un acto
por el cual se recibe la cosa ajena con la obligacin de
custodiarla y restituirla en especie, sin facultad de usar
la ni aprovecharse de ella.

El mutuo y comodato estn definidos en un solo artculo:


A r t c u l o 2661.Bajo el nombre de prstamo se compren
de toda concesin gratuita por tiempo y por objetos de
terminados, del uso de una cosa no fungible, con obliga
cin de restituir sta en especie; y toda concesin gratuita
o a inters, de cosa fungible con obligacin de devolver otro
tanto del mismo gnero y calidad. En el primer caso el
prstamo se llama comodato, y en el segundo, mutuo.

En el vigente Cdigo Civil la prenda es el nico con


trato real. Sin embargo para su perfeccionarriiento, no se
requiere la entrega fsica del bien, pues basta con la en
trega jurdica quedando en poder del deudor l bien pren
dado.
A r t c u l o 2858.Para que se tenga por constituida la
prenda deber ser entregada a! acreedor, real o jurdica
mente.
40 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A r t c u l o 2859.Se entiende entregada juriaicamenie


la prenda al acreedor, cuando ste y el deudor convienen
en que quede en poder de un tercero, o bien cuando que
de en poder del mismo deudor, porque as lo haya estipu
lado con el acreedor o expresamente lo autorice la ley. Ln
estos dos ltimos casos, para que el contrato de prenda
produzca efectos contra tercero, debe inscribirse en el
Registro Pblico.
El deudor puede usar de la prenda que quede en su
poder en los trminos que convengan las partes.

Con libertad de formalismos. Estos contratos son v


lidos con la simple exteriorizacin del acuerdo de voluntades,
ya sea en forma verbal, en escrito privado o en escritura p
blica. Por ejemplo, el mutuo y el comodato.
Con formalismos restringidos. La ley seala que para
la validez de'estos contratos, no es suficiente la manifes
tacin verbal, sino son necesarios determinados formalis
mos, tales como el escrito privado, o la escritura pblica.
A estos formalismos algunos autores los denominan
"forma de valer.
En sentido estricto todos los contratos son formales,
toda vez que la voluntad debe exteriorizarse por cualquier
medio. No obstante que para la validez de algunos con
tratos la ley establece determinada formalidad, para otros
no seala alguna en especial. Por esta razn considero ms
propio hablar de contrato con libertad de formalidades y
de contrato con formalidades restringidas. As opina Gual
Vidal al expresar: "El acto jurdico no formal, o sustrado
de la obligacin de una forma absoluta, es, pues, una ma
nifestacin de la voluntad ms o menos libre respecto a la
forma de su expresin: pudindose designar con las pa
labras forma libre y forma no libre, por una parte la ca
rencia de formas, y por otra el formalismo de los actos
jurdicos. 8

8Cual Vidal, Manuel, E l f o r m a l i s m o * e n l o s c o n t r a t o s . E s t u d i o d e l


problema e n n u e s t r o d e r e c h o , Revista general de derecho y jurispru
dencia, Mxico, i934, p. 108.
ELEMENTOS DEL CONTRATO 41

Una vez determinados los contratos solemnes, consen


sales, formales y reales, podemos sealar la oposicin
entre los tres ltimos. Parte de la doctrina clasifica los
consensales en oposicin a los reales y a los formales.
Rojina Villegas afirma: "Cuando se dice que un contrato
es consensual, en oposicin a real, simplemente se indica
que no se necesita la entrega de la cosa para la constitu
cin del mismo. En cambio, cuando se dice que un con
trato es consensual en oposicin a formal, se considera
que existe por la simple manifestacin verbal del consen
timiento, sin requerir una forma escrita, pblica o privada
para la validez del acto." 9
JJentro de los contratos con formalidades restringidas,
se encuentran los que deben otorgarse en escritura pbli
ca, esto es, ante un notario, en un protocolo y con los
requisitos establecidos en el artculo 102 de la Ley del
Notariado.
La falta de forma produce la nulidad relativa. El con
trato -se puede convalidar otorgndolo en la forma estable
cida por la ley o ejerciendo la accin proforma en los
trminos del artculo 27 del Cdigo de Procedimientos Ci
viles que expresa:

El perjudicado por falta de ttulo legal, tiene accin para


exigir que el obligado le extienda el documento corres
pondiente.

Por su parte, los artculos 1833 y 2232 del Cdigo Civil


establecen que cualquiera de los interesados puede exigir
al juez que al contrato se d la forma legal.

9
Rojina Villegas, Rafael, Derecho civil mexicano. Mxico, 1977,
P. 33.
42 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Crear obligaciones
Directo
Tran smitir obligaciones (1798)
Jurdico
Dar (2011)
Indirecto Hacer (2027)
No hacer (2028)
Objeto
de!
contrato
Lo que se Existir en la naturaleza
debe dar (1825) Determinado o determinable
Estar en el comercio
Material
(1824)

Lo que se debe hacer Posible


o no hacer Lcito (1830)
CAPTULO III

CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS


CIVILES

Durante ei proceso del estudio de los contratos y sus


consecuencias jurdicas, han existido diferentes criterios y
sistemas de clasificacin; unos legislativos y otros doctri
nales, tomando en cuenta sus efectos jurdicos. A conti
nuacin enumero algunos de ellos.

Cdigo Civil

El Libro Cuarto, Primera Parte, bajo el rubro de "Di


visin de los contratos (Arts. 1835 a 1838), los clasifica
en unilaterales y bilaterales; onerosos y gratuitos, a su vez
los onerosos los subdivide en conmutativos y aleatorios.
Por otro lado la Segunda Parte del Libro Cuarto, de
nominada "De las diversas especies de contratos va enu
merando cada uno de los contratos tpicos o nominados,
mismos que por la forma como se encuentran clasifica
dos, los podemos agrupar de la siguiente rrjanera:

I. Contratos preparatorios: la promesa.


II. Traslativos de dominio: la compraventa, permuta,
donacin y mutuo.
III. Traslativos de uso temporal: arrendamiento y co
modato.
IV. Los que tienen como objeto una obligacin de
prestacin de servicio: a) de gestin: mandato, prestacin
de servicios profesionales, obra a precio alzado, y trans
porte. b) de custodia: depsito, secuestro, y hospedaje.
43
44 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

v. oon un nn comn: asociacin, suucuau, y apai-


cera.
VI. Aleatorios: juego, apuesta, renta vitalicia, y com
pra de esperanza.
VII. Los de garanta: fianza, prenda e hipoteca.
VIII. Los que preven o resuelven una controversia:
transaccin y compromiso en rbitros.
IX. Sociedad conyugal.
Ahora bien, en virtud de que los contratos tpicos se
rn objeto de estudio en particular, a continuacin voy a
examinar la "Divisin de los contratos".

A) Unilaterales y bilaterales

"El contrato es unilateral cuando una sola de las partes


se obliga hacia la otra sin que sta le quede obligada
(Art. 1835). Como ejemplo de ste podemos mencionar el
contrato de promesa de venta unilateral, en el cual el pro
mitente vendedor se obliga a vende r a un beneficiario de
la promesa, quien no se obliga a comprar. Hay acuerdo
de voluntades pero slo una de las partes queda obligada.
No hay que confundir el acto jurdico unilateral con
el contrato unilateral. En el primero, como podra ser el
testamento, no existe acuerdo de voluntades, sino slo
manifestacin de voluntad de una persona. En el segundo,
o sea en el contrato unilateral, si hay un acuerdo de vo
luntades, pero slo se obliga una de las partes.
El contrato es bilateral "cuando las partes se obligan
recprocamente" (Art. 1836). Por ejemplo, en el contrato
de arrendamiento ambas partes se obligan: el arrendador
a transmitir el uso temporal de una cosa y el arrendata
rio a pagar una renta o alquiler y a restituirla terminado
el contrato.
Los bilaterales tambin se cono cen como sinalagmti
cos, los cuales se dividen en perfecto e imperfecto. Este
ltimo se da cuando el contrato nace unilateral y se con
vierte en bilateral. Como ejemplo puede mencionarse el
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES 45

contrato de donacin que nace unilateral, pero se convierte


en bilateral en el caso de la revocacin de la donacin por
que el donante ha venido a pobreza y el donatario no lo
asiste.
De acuerdo con la doctrina causalista. en los contratos
bilaterales la obligacin de uno de los contratantes tiene
como causa la obligacin del otro.
La utilidad prctica de la distincin entre contratos
unilaterales y bilaterales consiste en que a estos ltimos
se les aplican las siguientes reglas:
l s En los bilaterales las obligaciones son recprocas La
validez y el cumplimiento de los contratos no pueden de
jarse al arbitrio de uno de los contratantes (1797). Por
lo tanto se deben aplicar los principios sealados en los
artculos 1944 y 1949 que se refieren a la condicin potes
tativa y al pacto comisorio; y en relacin con el contrato
de compraventa el 2254 que dice:

El sealamiento del precio no puede dejarse al arbitrio


de uno de los contratantes.

Por lo que se refiere a la resolucin del contrato, el


mencionado artculo 1949 establece que para el caso de
incumplimiento, se debe exigir ya sea la ejecucin forzosa
o bien la rescisin del contrato. Esta opcin la tiene que
hacer valer expresamente el afectado por el incumplimiento.
2" En los contratos bilaterales se puede alegar la ex
cepcin de contrato no cumplido non adimpleti contractus,
o sea "Mientras que uno de los contratantes no cum
pla . . . no puede ser compelido el otro a que cumpla por
su parte (Art. 2241).
Por su lado el artculo 464 del Cdigo de Procedimien
tos Civiles la expresa as:
Si el ttulo ejecutivo contiene obligaciones recprocas, la
parte que solicite la ejecucin, al presentar la demanda
har la consignacin de las prestaciones debidas al de
mandado o comprobar fehacientemente haber cumplido
con su obligacin.
46 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

As por ejemplo, en la accin proforma el actor no pue


de pedir al juez que le eleve a escritura pblica un con
trato de compraventa, si al inicio del procedimiento no
demuestra que ha pagado o consignado el precio.
3 En los contratos bilaterales los riesgos por prdida
total o parcial de la cosa siguen las reglas establecidas en
el Cdigo Civil que dice:

A rtculo2023.En los casos de enajenacin con reserva


de posesin, uso o goce de la cosa hasta cierto tiempo, se
observarn las reglas siguientes:
I. Si hay convenio expreso se estar a lo estipulado;
II. Si la prdida fuere por culpa de alguno de los con
tratantes, el importe ser de la responsabilidad de ste;
III. A falta de convenio o de culpa, cada interesado
sufrir la prdida que le corresponda, en todo, si la cosa
perece totalmente, o en parte, si la prdida fuere sola
mente parcial;
IV. En el caso de la fraccin que precede, si la pr
dida fuere parcial y las partes no se convinieren en la dis
minucin de sus respectivos derechos, se nombrarn pe
ritos que la determinen.

A rtculo 2024.En los contratos en que la prestacin


de la cosa no importe la traslacin de la propiedad, el ries
go ser siempre de cuenta del acreedor, a menos que in
tervenga culpa o negligencia de la otra parte.

B) Onerosos y gratuitos

Los contratos se clasifican en onerosos y gratuitos, to


mando en cuenta si las cargas o gravmenes son recpro
cos. El artculo 1837 los describe de la siguiente forma:

Es contrato oneroso aquel en que se estipulan provechos


y gravmenes recprocos; y gratuito aquel en que el pro
vecho es solamente de una de las partes.

Con frecuencia se confunde el contrato bilateral con


el oneroso pero como ya lo mencion anteriormente, el
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES 47

1-: I ~ 1 __ ---- .1 * t.
w . t w x t.**. o-w ca i^o ouiigca^iones rec iprocas, y ei one-
roso a las ganancias o las prdidas. As por ejemplo es
bilateral y gratuito el mutuo simple.
En los contratos gratuitos siempre existe una libera
lidad o sea la libertad de dar o hacer sin obtener una con
traprestacin. La liberalidad tiene dos elemebtos: el psi
colgico que nace del animus domini, o el poder de libre
disposicin; y, el econmico que es la au sencia de ganan
cias o ventajas. Po r ejemplo en la donacin, cofnodato, mu
tuo simple y mandato gratuito.
En la generalidad de los casos, estos contratos son in-
uiiu personae, es decir, se celebran tomando en cuenta
la calidad y caractersticas de la persona. Si no hay iden
tidad en la persona no hay acuerdo de voluntades y por
lo tanto el contrato es inexistente.
La utilidad prctica de la distincin entre contrato
oneroso y gratuito reside:
1" Slo pueden celebrar contratos gratuitos los que
son dueos o sus representantes con fa cultades de do
minio. No as los administradores tales como el tutor,
padres en ejercicio de la patria potestad, apoderado para
actos de administracin, pues su funcin es conservar e
incrementar y nunca gravar los bienes de su representado.
As por ejemplo los tutores no pueden donar ni celebrar
contrato de comodato (Arts. 561, 570 y 2499).

A r t c u l o 2499.Los tutores, curadores y en g e n e r a l t o d o s


los administradores de bienes ajenos, no podrn d a r e n
comodato, sin autorizacin especial, l o s b i e n e s c o n f i a d o s
a su guarda.

Los contratos onerosos se rescinden, en cambio los


gratuitos se revocan. Por ejemplo, una donacin puede
ser revocada por ingratitud, superveniencia de hijos, et
ctera.
Por lo que se refiere al comodato:

A r t c u l o 2512.El comodante podr exigir la devolucin


de la cosa antes de que termine el plazo o uso conveni-
48 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

OS, obrcViiUCiluic ncCcbiavi uigCiKc C dld, prebendo


que hay peligro de que sta perezca si contina en poder
del comodatario, o si ste ha autorizado a un tercero a
servirse, de la cosa, sin consentim iento del comodante.

2 a Es ms fcil intentar y probar la accin pauliana en


el contrato gratuito que en el oneroso.
A r t c u l o 2163. L o s actos celebrados por un deudor en
perjuicio de su acreedor pueden anularse, a peticin de
ste, si de esos actos resulta la insolvencia del deudor,
y el crdito en virtud del cual se intenta la accin es
anterior a ellos.
Artculo 2164.Si el acto fuere oneroso, la nulidad
slo podr tener lugar en el caso y trminos que expre
sa el articulo anterior cuando haya mala le, tanto por
parte del deudor, como del tercero que contrat con l.
Artculo 2165.Si el acto fuere gratuito, tendr lugar
la nulidad, aun cuando haya habido buena fe por parte
de ambo s contratantes.

3 Q En los contratos gratuitos normalmente es mayor el


Impuesto Sobre la Renta que en los onerosos. Por ejem
plo cuando se adquiere por donacin para la Ley del Im
puesto Sobre la Renta, se considera que el valor de lo
donado es ingreso acumulable para el donatario.
4 S En materia registral la proteccin se le otorga a la
persona que adquiri a ttulo oneroso y no a ttulo gratui
to. As lo establece el artculo 3009 al decir:
El Registro protege los derechos adquiridos por tercero
de buena fe, una vez inscritos aunque despus se anule
o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la
causa de la nulidad resulte claramente del mismo regis
tro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar a los
contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecu
ten u otorguen violando ia Ley.
o
5 U En los contratos gratuitos traslativos de dominio, slo
se responde del saneamiento para el caso de eviccin y por
defectos ocultos, cuando se haya convenido expresamente.
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES 49

C) Conmutativos y aleatorios

Como lo expres anteriormente, los contratos onerosos


a su vez se subdividen en conmutativos y aleatorios. Esta
clasificacin se realiza con base en la certeza que tengan
las partes en el momento de contratar en cuanto a los be
neficios o prdidas. Al respecto el artculo 1838 establece:

El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestacio


nes que se deb en las partes son ciertas desde que se ce
lebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar
inmediatamente el beneficio o la prdida que les cause
ste. Es aleatorio, cuando la prestacin debida depende
de un acontecimiento incierto que hace que no sea posible
la evaluacin de la ganancia o prdida sino hasta que ese
acontecimiento se realice.

Ejemplos de contratos aleatorios son la compra de es


peranza, la renta vitalicia, el juego y la apuesta.
Qu es lo que determina en un momento dado el
carcter de perdidoso o de ganancioso? Puede ser: a) una
condicin te apuesto $1 000.00 que hoy no llueve; b) un
trmino transmteme la propiedad de tu casa y yo me
obligo a darte $2 000.00 mensuales durante el resto de
tus das; c)' un acontecimiento anterior donde existe
la duda de si alguno de los contratantes lo conoce o
no te apuesto $1000.00 a que Planiol escribi la siguien
te frase....
La utilidad prctica de la distincin entre contrato con
mutativo y aleatorio estriba:
1" En los contratos aleatorios no se aplica la impre
visin ni la lesin.
2" En cuanto a los vicios ocultos, el enajenante slo
Sw olsli^a sn los contratos contA/nc -w to ^q a]p.a-
torios.

A r t c u l o 2142.En los contratos conmutativos, el enaje


nante est obligado al saneamiento por lo s defectos ocul-
50 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

1 i t i 1- _
LU5 UC Ici CObd lldJVJiiuUd que Id lid^d ilpiOpla pula ivao U5vJ5

a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso.


que al haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho
la adquisicin o habra dado menos precio por la cosa.

3 Normalmente en los contratos aleatorios hay un


tratamiento especial en cuanto a los riesgos por la prdida
de la cosa. Vg. En la compra de esperanza el comprador
toma para s el riesgo de que los frutos no lleguen a existir
(Art. 2792).

Otras clasificaciones que se desprenden


del Cdigo Civil

En cuanto a los formalismos, los contratos se han


clasificado histricamente en solemnes, reales, formales y
consensales.

Solemnes. Se denomina solemnidad cuando los formalismos


son un elemento de existencia del contrato, de tal suerte
que si no se satisfacen las formalidades requeridas por la
ley, el contrato es inexistente. En realidad nuestro derecho
positivo slo reconoce la solemnidad en el testamento y
matrimonio.

Reales. Son los contratos que se perfeccionan con la


entrega de la cosa. En Roma al igual que en el Cdigo
Civil de 1884, eran reales la prenda, el depsito, el mutuo
y el comodato.
En el Cdigo Civil vigente todos los contratos son
obligacionales a excepcin de la prenda que es real. Sin embargo
conforme a las disposiciones del Cdigo, para el perfecciona
miento del contrato, no se requiere la entrega fsica del bien,
basta la entrega juridica (Arts. 2858 y 2859).

Con formalidades restringidas. Para la validez de estos


contratos la ley seala que la voluntad se debe exteriorizar
de acuerdo con los formalismos en ella establecidos (Art.
('CUilL
Dsfcch
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES 5]

1795, frac. IV). Por ejemplo, en escrito privado, escritura


pblica, etctera.
Con libertad de formalidades. A estos contratos tambin
se les denomina consensales. Para su validez slo requieren
de la exteriorizacin de la voluntad de los contratantes, la
que puede ser en forma verbal, en escrito privado o bien
en escritura pblica. Corno ejemplo podemos mencionar la
donacin de menos de 200 pesos.
Contratos principales y accesorios. Son contratos
principales los que su validez y existencia no dependen de
otro contrato.
Se llaman contratos accesorios aquellos cuya validez y
existencia depende de otro contrato. Por ejemplo los de
garanta, tales como la prenda, la hipoteca y laj fianza.
La invalidez o nulidad del contrato principal trae consigo
la del contrato accesorio, no as al contrario pues la invali
dez del accesorio no trae consigo la del principal.
Contratos tpicos y atpicos. Se denominan contratos
tpicos o nominados a los expresamente regulados en el
Cdigo Civil, como la compraventa, la permuta; etctera.
Son atpicos, innominados o no reglamentados, los con
tratos que se celebran y no estn particularmente regula
dos por la ley^ sino que nacen de la autonoma de la vo
luntad y su fuente de obligatoriedad es la teora general
del contrato, como el arrendamiento financiero, el tiempo
compartido, etctera, (negocio jurdico)
Artculo 1859.Las disposiciones legales sobre contratos
sern aplicables a todos los convenios y a otros actos
jurdicos en lo que no se opongan a la naturaleza de ste
o a disposiciones especiales de la ley sobre los mismos.
No obstante que los contratos atpicos nacen de la
autonoma de la voluntad, sta or s misma no nnede. ser
fuente de las obligaciones sino requiere estar dentro de un
marco legislativo.
Los contratos atpicos innominados, o no reglamentados
ya se conocan desde el Derecho romano, bajo el nombre
de contractus incertii, pactus.
52 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Tambin se clasifican en simples, o semejante a otro, o


en semejante a varios. Esta ltima clasificacin se llama
contratos mixtos o complejos, los que se caracterizan por
ser un solo contrato en el que participan otro contrato t
pico o clusulas de otro contrato tipico. Eneccerus clasifica
a los contratos complejos de la siguiente forma:
De unin externa
f De unin recproca o dependencia bilateral
Unidos <
De dependencia unilateral
De unin alternativa

Contratos Combinados o gemelos


Complejos! Mlxtos z Mixtos en sentido estricto
De doble tipo

Tp icos con clusulas subordinadas

V
Los contratos atpicos se regulan de acuerdo con las
reglas establecidas en el artculo 1858 que dispone:
Los contratos que no estn especialmente reglamentados
en este cdigo, se regirn por las reglas generales de los con
tratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que fueron
omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan
ms analoga de los reglamentados en* este ordenamiento.
Contratos instantneos, de tracto sucesivo, de ejecu
cin escalonada y de ejecucin diferida. Son contratos de
ejecucin instantnea aquellos que se crean y consuman
en un solo momento, como la compraventa al contado.
En los de tracto sucesivo las prestaciones se van cumpliendo
de momento a momento, corno el contrato de arrendamiento.
En los contratos de ejecucin escalonada las presta
ciones se repiten en intervalos peridicos, por ejemplo,
en el suministro.
Por su parte en los contratos de ejecucin diferida, las
obligaciones se cumplen en una sola exhibicin posterior
a la celebracin.
La utilidad prctica que tiene esta distincin es para conocer
los efectos que se producen por la rescisin o nulidad del contrato.
Cuando s e trata de contratos de ejecucin instantnea,
los efectos se retrotraen al momento de su celebracin. En
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES
53

camuiu cu ius uc ejecucin cica uada o sucesiva, os efectos


se suspenden y las partes se compensan mutuamente.
La rescisin por incumplimiento en estos dos ltimos
tipos de contratos se denomina resciliacin.
Riesgos. En los instantneos la cosa perece para su dueo
(Alt. 2017, frac. V). En los de tracto sucesivo, de ejecucin
escalonada y diferida, la cosa se pierde para el'acreedor:
A rtculo 2024.En los contratos en que la prestacin
de* la cosa no importe la traslacin de la propiedad, el
riesgo ser siempre de cuenta del acreedor, a menos que
intervenga culpa o negligencia de la otra parte.
Contratos de libre discusin y contratos por adhesin,
incluyendo las condiciones generales de contratacin. Los
contratos de adhesin se encuentran definidos en la Ley
Federal de Proteccin al Consumidor que dice:
A rtculo 85.Para los efectos de esta ley, se entiende
por contrato de adhesin el documento elaborado unilateral
mente por el proveedor, para establecer en formatos uniformes
los trminos y condiciones aplicables a la adquisicin de un
producto o la prestacin de un servicio, aun cuando dicho
documento-no- contenga todas las clusulas rd+narias-deun
contrato. Todo contrato de adhesin celebrado en territorio
nacional, para su validez, deber estar escrito en idioma es
paol y sus caracteres tendrn que ser legibles a simple vista
y en un tamao y tipo de letra uniforme. Adems, no podr
implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consu
midores, obligaciones inequitativas o abusivas, o cualquier otra
clusula o texto que viole las disposiciones de esta ley.
Por lo que se refiere a los contratos de adhesin cele
brados por las instituciones bancarias, se aplica el artculo
I 18-A de la Ley de Instituciones de Crdito.
En la mayora de los casos el contrato de adhesin
tiene alguna de las siguientes caractersticas:
1. La oferta de contratar se hace normalmente a una
colectividad.
2. Est redactado por una de las partes.
3. Su reglamentacin en la mayora de los casos es
compleja.
4. La situacin del que ofrece contratar normalmente
es la ms poderosa.
54 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

J. Las ciausuias no se discuten, se aceptan o no.


6. Con frecuencia encubre un servicio privado de utili
dad pblica.
7. El adherente acta bajo presin. Esta presin nor
malmente puede originar: renuncia de derechos; limitaciones
a la responsabilidad del oferente; caducidad con trminos
muy cortos; obligaciones adicionales; falta de informacin; pac
tos comisorios; facultades para rescindir unilateralmente;
pactos leoninos; clusulas compromisorias o derogaciones a
la competencia de la autoridad judicial; etctera.
Los contratos de adhesin y las condiciones generales
de contratacin ltimamente han tenido un desarrollo ex
haustivo, con la masificacin de las ventas de productos y
servicios, por medio de tiendas de autoservicio y mquinas
expendedoras. j
En doctrina se ha discutido si en el contrato de adhesin
hay o no acuerdo de voluntades y por lo tanto contrato, o
simplemente se trata de uq acto unilateral del adherente.
Por ejemplo, Saleilies considera que son actos unilaterales,
toda vez que la nica voluntad que cuenta es la del oferente,
quien a su vez se obliga de antemano unilateralmente.
En general los tratadistas mexicanos estn de acuerdo
en que en esta figura jurdica existe un verdadero contrato,
toda vez que se suprime la libertad de contratacin ms no
la de contratar.
Dentro de esta ltima corrierrte se encuentra Ernesto
Gutirrez y Gonzlez, quien sostiene que los contratos de
adhesin son guiones administrativos que inclusive no se
deben estudiar dentro de los cursos de derecho civil, sino
dentro de los de derecho administrativo, pues en estos
guiones administrativos hay tres sujetos: el Estado, la em
presa y el particular usuario.
En sentido similar se expresa Nstor de Buen y Beja-
rano Snchez.
Sin embargo de acuerdo con la Ley Federal de Proteccin
-i -
---
---
---
---
---
---
---
---
---
--: j . i _ _ _
___
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___
__a . _ _ j ii. ^l__ _
___
___
_i __i i_
ai c ^ vji i>ui muut, ivji> uji ma ivj> uC auiiCdiuli se pucudi ccicuial
por particulares o por el Estado. Para esta ley es proveedor
la persona fsica o moral que habitual o peridicamente
ofrece, distribuye, vende, arrienda o concede el uso o dis
frute de bienes, productos y servicios; ...
CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS CIVILES 55

Por su parte en los artculos del 86 al 90 de la men


cionada ley se exige la inscripcin de los contratos de
adhesin antes de ser utilizados, con el fin de vigilar que
no contengan clusulas que lesionen al consumidor por
desproporcionadas, inequitativas y abusivas.
Contratos civiles y mercantiles. La distincin entre los
contratos civiles y mercantiles puede realizarse tomando en
cuenta las siguientes caractersticas.
Que los contratos mercantiles tienen como finalidad la
especulacin. Al respecto el Cdigo de Comercio en el
artculo 75, establece cules son los actos de comercio, y
la doctrina mexicana al analizar este artculo, los clasifica
desde los puntos de vista formal y material.
Por su parte el objeto de los contratos civiles es el
intercambio de bienes y servicios, sin que constituyan es
peculacin comercial.
La distincin entre contratos mercantiles y civiles tiene
la utilidad prctica siguiente:
I o Plazo para el cumplimiento de las obligaciones. De
acuerdo con el Cdigo de Comercio, si en los contratos
mercantiles--no- se establece plazo para el-cumplimiento de
las obligaciones, ste ser de 10 das (Art. 83) .
En cambio el trmino para el cumplimiento de las obli
gaciones civiles es de 30 das despus de la interpelacin
(Art. 2080). Si se trata de obligaciones de hacer es el
tiempo necesario para su ejecucin.
2 o Procedimiento. El procedimiento mercantil es ms
rpido y el juez competente puede ser el de los tribunales
del Fuero Comn o el de Distrito. En el caso de los con
tratos civiles, el procedimiento es lento, en virtud de que
los trminos son ms largos y nicamente es competente el
juez del Fuero Comn.
3 o Impuestos. Los contratos mercantiles no pueden ser
gratuitos, siempre son onerosos y se encuentran gravados
por el Impuesto* al Valor Agregado.
El Impuesto Sobre la Renta es mayor en los gratuitos
que en los onerosos.
4 o La lesin. Este motivo de invalidez del contrato se
encuentra establecido en el artculo 17 del Cdigo Civil, y
no procede en los contratos mercantiles, de tal manera
56 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

que no es causa de nulidad aunque la desproporcin entre


las prestaciones sea desmedida.

Contratos de cambio y de organizacin. El maestro


Joaqun Rodrguez y Rodrguez, * 1 siguiendo a Auletta y As-
carelli, hace un cuadro comparativo entre el contrato de
cambio y contrato de organizacin, ste ltimo utilizado
en la constitucin de sociedades. A continuacin copio el
mencionado cuadro:

"Contrato de Cambio Contrato de Organizacin


l 9 La realizacin de las pres 1 La realizacin de las pres
taciones concluye el con taciones crea la sociedad.
trato. 2 9 Las prestaciones constitu
2 9 Las prestaciones se inter yen un fondo comn.
cambian. 3 9 Los intereses de los con
3 9 Los intereses de los con tratantes son opuestos pe
tratantes son opuestos y ro su satisfaccin es or
su satisfaccin contradic dinaria.
toria. 4 9 Puede haber varias partes,
4 9 Slo puede haber dos cada una opuesta a cada
partes. una de las dems.
5 9 Son contratos cerrados. 5 9 Son contratos abiertos.
6 9 La relacin sinalagmtica 6 9 La relacin sinalagmtica
se establece de parte a se establece entre cada par-
parte. te y el nuevo sujeto ju
rdico.

Consecuencias de estas afirmaciones son las siguientes:


1 El vnculo social no se extingue por la nulidad ni
anulacin de una adhesin aislada, siempre que la falta
de la aportacin de la misma no haga imposible la con
secucin del fin comn.
2 Durante ia vida de a sociedad, si una prestacin
se hiciere imposible se extinguen los derechos y las obli

1 R o d r g u e z R o d r g u e z , J o a q u n , Tratado de sociedades mercantiles,


i . I . 3< a e d . , E d i t . P o r r a . M x i c o . 1965. p . 23.
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES 57

gaciones del socio que deba hacerla quedando vigentes los


vnculos existentes entre los socios.
3 a Es inadmisible la aplicacin de la exceptio inadimpleti
contractus ya que ningn socio podr prevalerse, para no
hacer su aportacin, del incumplimiento de esta obligacin
por parte de otro socio.
Contratos procesales. En la actualidad existen procedi
mientos administrativos y judiciales conciliatorios. As por
ejemplo, en la Procuradura Federal del Consumidor se
realizan este tipo de procedimientos, los cuales normalmente
concluyen con la firma de un contrato o convenio entre
proveedor y cliente (Art. 115).
Asimismo, en materia de familia, de arrendamiento, y en
los juicios universales como el concurso, la quiebra y la
sucesin, se llevan a cabo convenios o contratos celebrados
entre las partes.
Estos contratos, parecidos a la transaccin, se caracterizan
porque en su confeccin y aprobacin intervienen autorida
des administrativas o judiciales, los cuales normalmente
tienen pleno valor probatorio y la fuerza ejecutiva de una
sentencia ejecutoriada. As por ejemplo el artculo 272 A
del Cdigo de Procedimientos Civiles dispone:
Una vez contestada la demanda y, en su caso, la recon
vencin el juez sealar d inmediato fecha y hora para la
celebracin de una audiencia previa y de conciliacin dentro
de los diez das siguientes, dando vista a la parte que corres
ponda con las excepciones que se hubieren opuesto en su
contra, por el trmino de tres das.
Si asistieran las dos partes, el juez examinar las cues
tiones relativas a la legitimacin procesal y luego se pro
ceder a procurar la conciliacin que estar a cargo del
conciliador adscrito al juzgado.
El conciliador preparar y propondr a las partes, alter
nativas de solucin al litigio. Si los interesados llegan a un
rrnt(orir
t
o 1 iuo'7 1/- n r>rr\Kn
v-i
r rio
juvt. iO ujji Uc/ui u ^
nlnnrv o rooorlo loonlmonto
u Cu ic

y.dicho pacto tendr fuerza de cosa juzgada. En los casos


de divorcio, si los cnyuges llegan a un acuerdo respecto
al convenio, el juez dictar un auto en el cual decrete la
disolucin del vinculo matrimonial y la aprobacin del
convenio, sin necesidad de dictar sentencia.
58 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

En caso de desacuerdo entre los litigantes, la audiencia


proseguir y el juez, que dispondr de amplias facultades de
direccin procesal, examinar en su caso, las excepciones
procesales que correspondan.
En los casos de divorcio, no se abrir el perodo proba
torio a que se refiere el artculo 290 de este Cdigo, toda
vez que las pruebas relacionadas con el convenio propuesto
debieron ofrecerse al momento de presentarse la solicitud y,
en su caso, la contestacin a la misma, por lo que nica
mente se ordenar su preparacin y se sealar fecha para
su desahogo en el incidente correspondiente.
Esto significa que El auto en que se declare que una
sentencia ha causado o no ejecutoria, no admite ningn
recurso. (Art. 429 CPC).
Contratos internacionales. Se llaman internacionales
aquellos contratos que se otorgan en un pas para surtir
efectos en otro.
La tendencia internacional en materia de comercio, es la
apertura de un pas al comercio internacional. Esto se ha
ido realizando en algunos de ellos como la Comunidad
Econmica Europea (C.E.E.), a travs de convenios y tra
tados internacionales que han logrado unificar el derecho
mercantil y derogar las tarifas arancelarias, situacin que
permite el libre trfico de personas y servicios.
Esta unificacin la encontramos en una forma ms in
cipiente y menos amplia, en el pacto andino y en los
acuerdos trilaterales entre Mxico, Canad y los Estados
Unidos.
En materia de contratos tambin la encontramos en el
mencionado acuerdo celebrado por las tres naciones cuyas
leyes tienen orgenes totalmente distintos. Mxico con ante
cedentes romnicos; Canad con el sistema del common km;
los Estados Unidos con un derecho sajn consuetudinario.
Ahora bien ia contratacin se debe regir tomando en
cuenta dos aspectos: la forma y el fondo.
Por lo que se refiere a la forma rige el sistema locus
regit actum sealado en el artculo 13, fraccin IV, del
Cdigo Civil. En cuanto al contenido, existen los criterios
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES 59

territorialistas en materia de derechos reales y arrendamiento


sobre inmuebles y derechos de familia.
Mxico ha intervenido en varios tratados internacionales
sobre la forma y la representacin. ! As por ejemplo existe
el Protocolo sobre Uniformidad del Rgimen Legal de los
Poderes en el Continente, celebrado en Washington el 17
de febrero de 1940, ratificado en Mxico el 24 de junio de
1953. Se tienen noticias de que actualmente ha sido sus
crito con reservas o sin ellas por Bolivia, Brasil, Colombia,
El Salvador, Estados Unidos de Amrica, Mxico, Nicaragua,
Panam y Venezuela y se esperan mejores datos sobre otros
pases signatarios. Un segundo esfuerzo se realiz en la
Convencin Interamericana sobre Rgimen Legal de Poderes
para ser Utilizados en el Extranjero, celebrada en Panam
el 30 de enero de 1975. Fue ratificado por Argentina, Costa
Rica, Chile, Panam, Paraguay, Uruguay, Ecuador, Per,
Repblica Dominicana, Guatemala y Mxico.
Existe tambin la denominada apostilla que es una
forma simplificada de legalizar documentos, y la cual ya se
estudi en las pginas 18 y 19 de este libro.
60 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Unilaterales
Obligacin
Perfectos
Bilateralesjsinalagmticos
del Cdigo Imperfectos
Civil (Conmutativos
Onerosos
[Aleatorios
Prestacin
Gratuitos

Preparatorio
Traslativo de dominio
Traslativo de uso
Tipicidad Prestacin de servicios
Asociativos
Aleatorios
Garanta
Termina con una controversia

C1 as i fi-
caciones
de los Ejecucin instantnea
Contratos Forma de Ejecucin escalonada
Civiles cumplimiento Ejecucin diferida
Tracto sucesivo
Que se
desprenden
del Cdigo
Civil
Solemnes
Formalidades Con formalidades restringidas
Libertad de formalidades

Por su Principales
independencia Accesorios

T ransaccin
Procesales Mediacin
Compromiso
clasificacin de los contratos civiles
61

Preparatorios Promesa

T raslativos Compraventa
de dominio Permuta
(20)1, 1) Donacin

Dar Traslativos (Arrendamiento


(2 0 1 1 ) de uso j
(2011, II) Comodato

Bienes
fungiles: Mutuo
(2011, III)

Depsito
Hacer Mandato
(2027) Prestacin de servicios profesionales
Contratos civiles Obras a precio alzado
tpicos
Asociacin Civil
Asociativos
Sociedad civil

Renta vitalicia
Aleatorios Venta de esperanza
Juego y apuesta

Fianza
Personal Depsito
Mandato irrevocable
Garanta

Prenda
{ Hipoteca

Procesal Transaccin y arbitraje


SEGUNDA PARTE

LOS CONTRATOS EN PARTICULAR


I
I
I
I
I
[
i:
i
i
i
i
[[

[
i
CAPITULO I

EL CONTRATO DE PROMESA

D efinicin

El contrato de promesa es el acuerdo de voluntades


por medio del cual una parte o ambas, segn sea unilateral
o bilateral, se obligan a celebrar un contrato futuro.
El Cdigo Civil, Libro Cuarto, Segunda Parte, Ttulo
Primero, establece:

A rtculo 2243.Puede asumirse contractualmente la obli


gacin de celebrar un contrato futuro. 1

A rtculo 2244.-La promesa de 'contratarlosea el con


trato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral.

Se denomina promitente al que se obliga y beneficiario


al que recibe. En la promesa bilateral ambps son promi
tentes y beneficiarios.
Esta figura no se conoca en Roma, no obstante algu
nos autores consideran que el llamado pactium in con-
trahendo romano, es el antecedente de la promesa. Sin
embargo dicho pacto careci de regulacin legal y por lo
tanto, actualmente slo se comprende como una mencin
al acuerdo de voluntades entre las partes para contratar
y obligarse. Los glosadores y posglosadores fueron los que
iniciaron su aplicacin como un acto jurdico unilateral
sin llegar a su concepcin contractual.

1 Este artculo est inspirado en el 22 del Cdigo Civil Suizo de las


Obligaciones, que en su primer prrafo establece: La obligacin de cele
brar una convencin futura puede ser motivo de contrato."

65
66 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

El Cdigo de Napolen desconoci explcitamente esta


figura al decir:

A rtculo 1589.La promesa de venta equivale a venta


cuando hay consentimiento recproco de las dos partes
sobre la cosa y sobre el precio.

En la Exposicin de Motivos de este ordenamiento,


Portalisis 2 expresa:

La promesa de venta equivale a venta, cuando en ella hay


consentimiento recproco de las partes sobre la cosa y
sobre el precio. Se encuentra, efectivamente, en este caso,
todo lo que es la substancia del contrato de venta.

Por su parte la doctrina alemana considera que la pro


mesa va en contra de la libre contratacin, pues coacciona
a la celebracin del contrato definitivo.
En la legislacin y en la doctrina espaola, se concibe
la celebracin del contrato de promesa, pero como un ne
gocio jurd-iGQ atpico -y no regulado.

CDIGOS de 1870 Y 1884

listos cdigos no siguieron al de Napolen, pues como


fuente de inspiracin tuvieron los cdigos portugus y sui
zo de las obligaciones. En ellos no se regulaba la promesa
de contrato, sino nica y exclusivamente se limitaban a la
promesa de compraventa (Arts. ^819, 2820 y 2821). En
la actualidad la definicin del cdigo vigente se extiende
a todos los contratos, tales como el de arrendamiento, so
ciedad, comodato, etctera.

2 Borja Martnez, Manuel, cita a Portalisis en Revista jurdica anua

rio de la escuela de Derecho de la Universidad Iberoamericana, nm. !,


"El contrato preparatorio, Universidad Iberoamericana, Mxico, 1969,
p. 69.
EL CONTRATO DE PROMESA 67

N ombres que se le han dado a l . a promesa de contrato

A travs del tiempo al contrato de promesa se le han


dado diversas denominaciones, a saber: contrato prepa
ratorio, contrato preliminar, precontrato, antecontrato,
peticin de contrato, opcin, promesa de contratar, pacto
de contrahendo, etctera.
As el Libro Cuarto, Segunda Parte, Ttulo Primero del
Cdigo Civil, se denomina De los contratos preparatorios.
La promesa. Y el artculo 2244 se refiere a la promesa de
contratar y al contrato preliminar.

D istincin con otras figuras

Al contrato de promesa se le puede confundir con la


promesa unilateral o policitacin, la minuta, el contrato
definitivo, o bien, con el contrato definitivo sujeto a con
dicin o plazo.

1. Distincin entre el contrato de promesa y licitacin

Mazeaud al tratar la licitacin dice que "La promesa


unilateral es un acto jurdico que crea una obligacin con
cargo a una persona y por su sola voluntad.
Se trata de un acto unilateral, a diferencia del contrato
de promesa que es un acto bilateral o sea, un acuerdo de
A'oluntades.
El artculo 1804 la regula de la siguiente forma:

Toda persona que propone a otra la celebracin de un


contrato fijndole un plazo para aceptar, queda ligada por
su oferta hasta la expiracin del plazo.

La oferta de contratar puede estar destinada a una


persona concreta (licitacin) , o a personas indetermina
* Mazeaud. Henri y Len y Jean, Lecciones de Derecho civil, 2* par
te, Vol. I, Edicione*s Jurdicas Europa-Amrica. Buenos Aires. 1960. p. 309.
68 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

das (policitacin) offerentis solius promissio. En el primer


caso, cuando el destinatario de la oferta desea contratar,
la ley establece el momento en el cual el consentimiento
se tiene por perfeccionado, segn se trate de acuerdo en
tre presentes o ausentes (Arts. 1805 al 1811).
En el segundo caso, conocido tambin como oferta al
pblico, el cdigo establece el alcance y trmino por los
que el oferente queda obligado. Esta obligacin consiste
bsicamente en sostener su ofrecimiento hasta el venci
miento del plazo. Asimismo prev los casos en que se pue
de revocar su declaracin unilateral (Arts. 1860 al 1867).
La opcin de compra, conocida en el derecho anglosa
jn como option contract, es un ejemplo de licitacin,
pues se trata de un acto unilateral, por medio del erial
una persona se obliga irrevocablemente a transmitir un
bien a otra en un plazo determinado y en un precio cierto,
sin que exista acuerdo de voluntades o sin que sea acep
tada por el beneficiario.
En virtud de que esta figura es un acto jurdico uni
lateral, en un testamento podra establecerse, como carga
para el heredero, la obligacin testamentaria de dar la
opcin de compra de un bien, a cierta persona y en deter
minado precio.

2. Distincin entre el contrato de promesa y el contrato


definitivo

Es importante destacar algunas diferencias que pueden


existir entre ambos contratos. Como lo expres anterior
mente, corrientes doctrinales como la francesa, no distin
guen el contrato definitivo del de promesa, y legislaciones
como la espaola, no regulan el contrato de promesa.
A continuacin analizo los principales asDectos de dis
tincin:

a) En cuanto a su objeto, la promesa de contratar siem


pre engendra obligaciones de hacer, nunca de dar o no
EL CONTRATO DE PROMESA 69

hacer, cenis ternes en ia celebracin e un contrato ruturo.


El contrato definitivo, crea o transmite obligaciones de
dar, hacer o no hacer.
b ) Por lo que se refiere a las obligaciones que nacen,
el contrato de promesa puede ser bilateral o unilateral,
segn se obliguen una o ambas partes a celebrar el con
trato definitivo. Por su parte el contrato definitivo, puede
ser que necesariamente sea bilateral, como por ejemplo la
compraventa, la permuta, el arrendamiento, etctera.
c ) En cuanto a la forma, en el contrato de promesa
la voluntad debe ser .expresada por escrito. En el defini
tivo puede ser en escritura pblica, como en la transmi
sin y gravamen de derechos reales sobre inmuebles, o
bien verbal, como en la donacin de menos de doscientos
pesos.
d) En el contrato de promesa, nunca se transmite la
propiedad. En el definitivo, como en el caso de la compra
venta, permuta o donacin, la propiedad se transmite por
mero efecto del contrato. Asimismo el contrato de pro
mesa no se inscribe en el Registro Pblico de la Propiedad,
en virtud de que no crea, modifica, transmite ni extingue
derechos reales o gravmenes sobre inmuebles; el defi
nitivo debe ser inscrito cuando afecta dichos derechos
reales o gravmenes.
Para los efectos del Registro Pblico de la Propiedad,
estimo conveniente distinguir entre la promesa de contrato
de compraventa y la compraventa misma, ya que en
la prctica se presta a confusiones. As tenemos que en la
promesa no hay transmisin de propiedad ni obligacin
de entregar la cosa ni pagar el precio, sino nicamente el
deber de celebrar la compraventa. No importa que las par
tes estn de acuerdo en todos los elementos esenciales del
contrato. De tal forma que la fase ejecutoria del contrato
de promesa se circunscribe a un nuevo querer, dirigido a
ia celebracin de la compraventa y en sta, la ejecucin
se caracteriza por la realizacin de las obligaciones.
A este respecto existe jurisprudencia en el siguiente
sentido:
70 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Compraventa bajo aspecto de promesa de venta. Las lla


madas promesas de venta, en que no se contiene exclusi
vamente una obligacin de hacer sino una de dar, o se en
trega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte,
satisfacen los elementos necesarios para la existencia de
la compraventa, independientemente de la terminologa
defectuosa que hubieren empleado las partes.

Quinta poca:
Tomo XLIII, Pg. 3462.Ca. de Terrenos Mexicanos, S. A.
Tomo LI, Pg. 79.Kondo, Isuke.
Tomo LUI, Pg. 473.Ca. de Terrenos Mexicanos, S. A.
Tomo LXX, Pg. 2828.Hernndez, Rodolfo.
Tomo LXXXVII, Pg. 342.Alfonso, ngel.

Promesa de venta. Mediante la promesa de venta no se


transmite el dominio de la cosa, pues en ella slo se con
signa una obligacin de hacer, consistente en la celebracin
del contrato definitivo.

Quinta poca:
Tomo LI, Pg. 79.Kondo, Isuke.
Tomo LXXXVIII, Pg. 1640.Mndez, Mximo.
Tomo LXXXIX, Pg. 244rCartas, Adela.
Tomo XC, Pg. 2443.Chami, Amado.
Tomo XCIII, Pg. 2126.Furlong, Wilfrido y Coags.

Promesa de venta. La promesa de venta constituye un


contrato preparatorio del de compraventa, que obliga a las
dos partes contratantes; contrato que, si bien no trans
mite la propiedad, s engendra derechos y obligaciones
para las partes que en l intervienen, y, por tanto, el de
recho formal, no simplemente posible, por parte del ven
dedor, para exigir del comprador que se lleve a cabo el
contrato.

Quinta poca:
Tomo XVI, Pg. 620.Garca lvarez, Toribio.
Tomo XXXIII, Pg. 1610.Lpez, Jos.
Tomo LI. Pg. 79.Kondo. Isuke.
Tomo LVII, Pg. 1872.Landero Gmez, Francisco y Coags.
Tomo LXII, Pg. 1685.Pallas de Duque, Mara Esther.
EL CONTRATO DE PROMESA 71

3. Dijerenciu eire iu promesa de cunuuiui y el comruiu


sujeto a trmino o condicin suspensiva

Contrariamente a lo que dispone nuestro Cdigo Civil,


la doctrina francesa no distingue entre la promesa de com
praventa y la compraventa, pues considera que tienen la
misma finalidad ya que existe disposicin en el sentido
de que si las partes estn de acuerdo en precio y cosa, el
contrato de compraventa se entiende perfecto, aunque no
se haya pagado uno ni entregado la otra. En todo caso se
est sujeto a un trmino o plazo.
La promesa es un contrato perfecto y obligatorio para
las partes, no se est sujeto a ninguna condicin para que
genere la obligacin de celebrar un contrato futuro, pues
aunque se fije un plazo para hacerlo, ste slo generar
obligaciones de hacer.
Por su parte, el contrato sujeto a condicin slo gene
ra la obligacin de cumplir las prestaciones pactadas si se
realiza la condicin de la cual depende su exigibi 1 idad o su
existencia, segn sea condicin suspensiva o resolutoria,
retrotrayndose sus efectos al momento de la contratacin.
En cambio en la promesa unilateral, el promitente queda
obligado desde su celebracin.
4. Distincin entre contrato de promesa y minutas

Las minutas eran documentos definitivos carentes de


forma que contenan actos que posteriormente deban ele
varse a escritura pblica. El Cdigo de Procedimientos
Civiles del Distrito Federal y Territorio de la Baja Califor
nia de 1884 estableca:

A r t c u l o 9 fi Siempre que sea obligatoria por da ley o por


convenio de las partes, que un contrato conste en escri
tura pblica, y se niegue alguno de los contratantes a fir
marla, podr ei otro obligarle a hacerlo o a que se-e
indemnice de los daos y perjuicios. A este efecto, los nota
rios no extendern en sus protocolos ningn instrumento
sin exigir previamente que los interesados firmen ante ellos
la minuta o borrador; o que, si no saben firmar, den su
72 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

consentimiento expreso ante el mismo notario y Jos tes


tigos mayores de toda excepcin, lo cual se har constar
en el instrumento.

Esta figura jurdica fue derogada en el Distrito Fede


ral por la Ley del Notariado de 1945. Sin embargo, toda
va la mencionan algunos cdigos de procedimientos civiles
y leyes fiscales de los estados.

Es INSCRIBIBLE EL CONTRATO DE PROMESA?

En el Registo Pblico de la Propiedad slo se inscriben


la creacin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales. En el caso de la promesa, slo nacen obli
gaciones personales consistentes en un hacer; inscribirlo
sera tamo como darle efectos reales.
Legislaciones como la de Chihuahua, Nuevo Len y Yu
catn, prevn la posibilidad de inscribir la promesa de
venta preventivamente. Igualmente autores como Ramn
Snchez Medal, se inclinan por esta posicin, pues consi
deran que de esta manera, los efectos de la inscripcin
del contrato definitivo, se retrotraern a la fecha de la
anotacin preventiva del preparatorio. Estimo que darle
efectos retroactivos sera desvirtuar el objeto propio de
la promesa y considerarla como una etapa del contrato
definitivo.
Situacin distinta es cuando, iniciado el juicio de eje
cucin obligatoria, se ha demandado la celebracin del con
trato definitivo y se pide al juez ordene al registrador la
anotacin preventiva del estado contencioso de la finca.
Una vez dictada la sentencia y otorgado el contrato defi
nitivo en escritura pblica, sus efectos se retrotraen a la
fecha de la anotacin preventiva.

C lasificacin del contrato de promesa

1. En cuanto a su existencia, es un contrato principal


y preparatorio. Principal porque su validez y existencia
EL CONTRATO DE PROMESA 73

no dependen de otro contrato; preparatorio porque su


finalidad es garantizar la celebracin del contrato defini
tivo, mismo del que se sealan sus caractersticas esen
ciales, pero del cual no depende su existencia.

2. Por lo que se refiere a las obligaciones que crea,


puede ser unilateral o bilateral, segn obligue a una o a
ambas partes a celebrar el contrato futuro. En el primer
caso se llama promitente a la parte que se obliga y bene
ficiario al que recibe la promesa. En el segundo, ambos
se llaman promitentes y beneficiarios. El contrato defini
tivo puede llevarse a cabo, segn sea la voluntad del be
neficiario. Esto da lugar a lo que se conoca en el derecho
romano como la condicin sivoles, si volueris, si volcini.
La falta de cumplimiento del contrato celebrado en forma
unilateral o bilateral, puede traer como consecuencia, la
ejecucin forzosa consistente en la realizacin del contrato
definitivo, en el ltimo de los casos firmado por el juez.

3. En relacin a su contenido, por regla general el con


trato es gratuito. Sin embargo po.dra_ pactarse una pres
tacin econmica (arras), por el slo hecho de obligarse
a celebrar el contrato definitivo, pero esta prestacin no
debe abonarse o considerarse como parte del precio, pues
se convertira en compraventa en abonos. Al respecto cabe
mencionar que cuando un contrato de promesa contiene
prestaciones que pertenecen al contrato definitivo (entre
ga del- bien, pago total o parcial del precio, etc.) se des
virta su naturaleza, pues el consentimiento no se refiere
a un facere consistente en la celebracin de un contrato
futuro, sino que contiene obligaciones de dar. Situacin
que hace que el contrato rena los requisitos de una ver
dadera compraventa, misma a la que en todo caso y tra
tndose de inmuebles, faltara darle la forma exigida por
^ i-.iLiioii iii uu ten ioy. j l I i o l cx dacin a gl podriuii

demandar los contratantes (pro-forma), pero en cambio


no podran ejercitar la accin derivada del artculo 2247
que obliga al cumplimiento forzoso de celebrar el contrato
prometido. En este supuesto estaramos ante una compra
74 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

venta informal. Al respecto existe la siguiente jurispru


dencia:

C ompraventa , contrato informal de . La Suprema Corte


de Justicia ha establecido claramente la distincin entre
los contratos de promesa de venta y de compraventa, y ha
considerado que cuando las partes convienen en el precio
y en la cosa y aun entregan ambos o slo uno de ellos,
pero no se llenan las solemnidades externas del contrato,
se est en presencia de lo que la doctrina reconoce con e!
nombre de contrato informal de compraventa.

Sexta poca:
Vol. XXXIII, Pg. 101. A.D. 893/59, Jess Vargas Prez.
Vol. XLVIII, Pg. 120. A.D. 4977/60, Delfino Guadarrama.
Vol. CXXV, Pg. 18. A.D. 7987/65, Mara Esquivel de Lara.
Sptima poca:
Vol. 61, Pg. 23. A. D. 500/73, Gloria Valois Cabiedes.
Vols. 169-174, Pg. 14. A.D. 2871/82, Julio Llaguno Manzano.

4. En cuanto a su forma, es de forma restringida. La


ley exige que se realice por escrito privado. La forma de
este escrito la regula el Cdigo Civil que reza:

A rtculo 2246.Para que la promesa de contratar sea v


lida debe constar por escrito, contener los elementos ca
ractersticos del contrato definitivo y limitarse a cierto
tiempo.

A rtculo 1834.Cuando se exija la forma escrita para


el contrato, los documentos relativos deben ser firmados
por todas las personas a las cuales se imponga esa obli
gacin.
Si alguna de ellas no puede o no sabe firmar, lo har
otra a su ruego y en el documento se imprimir la huella
digital del interesado que no firm.

Utilidad. Es un medio de garantizar y asegurar la ce


lebracin de un contrato futuro, bien por existir obstcu
los que posteriormente pueden subsanarse, tales como
obtener permisos y autorizaciones; o bien porque no se
EL CONTRATO DE PROMESA 75

desee por el momento el nacimiento de las obligaciones


del contrato definitivo. Un ejemplo del primer caso es el
extranjero que va a comprar una propiedad ubicada en
la ciudad de Mxico y no ha obtenido el permiso de la
Secretara de Relaciones Exteriores, conditio sine quci non,
para adquirir el inmueble. Mientras estos requisitos son
satisfechos puede celebrarse un contrato de promesa uni
lateral de compraventa, por medio del cual el vendedor
se obliga a enajenar el bien. En el segundo caso, una per
sona que es arrendataria de un local, quiere celebrar un
contrato de promesa unilateral de. compraventa, para que
en un lapso de tiempo prudente, pueda constatar la pros
peridad del negocio y si le favorece, adquirir el inmueble.
El contrato de promesa se utiliza comnmente en el otor
gamiento de crditos hipotecarios concedidos por las insti
tuciones bancarias a sus empleados, quienes al conocer
el monto de su crdito, pueden avocarse a conseguir
un inmueble adecuado, y para asegurar la operacin, en
tanto se cubren los requisitos administrativos del banco
y se obtienen los documentos necesarios (dertificado de
libertad de gravmenes, avalo, etctera), celebran un
contrato de promesa de compraventa respecto del in
mueble.

E lementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo expreso de voluntades


sobre la creacin y transmisin de derechos y obligacio
nes. En el caso de la promesa de contratar, el acuerdo
recae sobre la obligacin de hacer, consistente en la cele
bracin de un contrato futuro y por lo tanto, en las ca
ractersticas esenciales del contrato a celebrar y c.1 tiempo
fijado para su otorgamiento.
O b t i p l r ) Fe ip rrp^rinn u n p o V * ] i oar i n H p h n r e r

que tiene como contenido la celebracin de un contrato


fu t u ro.
El objeto debe ser posible fsica y jurdicamente, tanto
en el contrato preparatorio como en el definitivo. Es fsi
76 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

camente imposible cuando va en contra de las leyes de la


naiuraleza, y esa imposibilidad origina una liberacin de
la obligacin, pues a lo imposible nadie est obligado. Si
se trata de cosas, deben existir en la naturaleza, ser deter
minadas o determinables en cuanto a su especie y estar
en el comercio. Es imposible jurdicamente cuando es irre
ductible con las normas jurdicas como por ejemplo, la
celebracin de un contrato de compraventa entre cnyu
ges casados bajo el rgimen de sociedad conyugal.
El artculo 2246 establece que en el contrato de prome
sa se tienen que asentar los elementos esenciales del con
trato definitivo. De faltar stos, el contrato se puede consi
derar inexistente ya que el objeto de la obligacin de
hacer es indeterminado.
En todo contrato existen clusulas esenciales, natu
rales y accesorias. Las esenciales se refieren a los elemen
tos de existencia de un contrato y no pueden suplirse, as
el precio y la cosa enajenable, rentable, etctera, deben
determinarse con toda claridad para no producir la inexis-
rencia del contrato. En cambio la forma y lugar de pago,
el tiempo y los intereses, pueden suplirse con la regula
cin del contrato en general, o en su caso, en contrato t
pico a celebrarse.
Por ejemplo, sera inexistente un contrato en el cual
una persona se obliga a enajenar un terreno sin que se
determine qu tipo de terreno, su ubicacin, superficie,
linderos y colindancias.
Algunos autores consideran como un elemento de exis
tencia del contrato preparatorio, el establecer un plazo
para la celebracin del contrato definitivo, pues piensan
que no deben existir obligaciones indefinidas o perpetuas.
Yo por mi parte, estimo que si no se ha establecido un
da cierto para ef cumplimiento de la obligacin, debe
aplicarse lo dispuesto en el artculo 2080 que dice:

Si no se ha lijado el tiempo en que deba hacerse el pago


y se trata de obligaciones de dar, no podr el acreedor
exigirlo sino despus de los treinta das siguientes a la in-
EL CONTRATO DE PROMESA 77

terpelacin que se haga, ya judicialmente, ya en lo extra-


judicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratndose
de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuan
do lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el
tiempo necesario para el cumplimiento de la obligacin.

De tal suerte que si no se pacta el trmino, nos encon


traramos ante el supuesto de un contrato afectado de
nulidad relativa ya que puede ser convalidado por las partes.

Elementos de validez

Al contrato de promesa le son aplicables las disposi


ciones comunes a cualquier contrato, a saber: capacidad
de las partes; que el consentimiento est exento de vicios;
que el objeto, motivo o fin sean lcitos; y, que el consenti
miento se otorgue con las formalidades establecidas por la
ley (Art. 1795).
No obstante lo anterior el Cdigo Civil establece un
caso de ilicitud en la promesa, al decir:

A r t i c u l o 2302.Queda prohibida la venta con pacto de


retroventa, as como la promesa de venta de un bien raz
que haya sido objeto de una compraventa entre los mis
mos contratantes.

Y por otro lado el 2246 seala que para que la pro


mesa de contratar sea vlida debe:
1. Constar por escrito. En este caso se puede otorgar
nicamente en escrito privado, toda vez que la ley no exige
que se realice ante notario u otra formalidad adicional.
2. Contener los elementos caractersticos del contrato
definitivo. De lo contrario su objeto sera vago e impreci
so, Si iio es que inexistente, pues se podra i legar ai extre
mo de no poder determinar el bien o acto materia del
contrato futuro.
3. Limitarse a cierto tiempo. Con anterioridad expres
que la falta de determinacin del plazo no produce la
78 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

inexistencia del contrato, en virtud ae la aplicacin del


artculo 2080 del Cdigo Civil. Por otra parte, algunos
autores opinan que si transcurrido el plazo sealado para
la celebracin del contrato ste no se verifica, pero se han
realizado actos positivos tendientes al cumplimiento de la
promesa dentro de dicho plazo, el contrato no se termina.
A mi juicio esta idea es contraria, pues considero que
cumplido el plazo, necesariamente se produce la termina
cin del contrato, a menos que durante su vigencia se pacte
una prrroga.

Cumplimiento forzoso
En la promesa de contratar bilateral, se aplica el ar
tculo 1949 por medio del cual, el que resulte perjudicado
queda facultado para exigir el cumplimiento forzoso o la
resolucin de la obligacin con el resarcimiento de daos
y perjuicios.
Independientemente de lo anterior, el artculo 2247 esta
blece que ya sea unilateral o bilateral:
Si el promitente rehsa firmar los documentos necesa
rios para dar forma legal al contrato concertado, en su
rebelda los firmar el juez salvo el caso de que la cosa
ofrecida haya pasado por ttulo oneroso a la propiedad
de tercero de buena fe, pues entonces la promesa que
dar sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos
los daos y perjuicios que se hayan originado a la otra
parte.

El derecho a que el juez firme el contrato definitivo no


debe confundirse con la accin proforma, ya que en el
primer caso el contrato no existe, el juez es el que lo va
a otorgar en rebelda; y en el segundo s existe pero la
voluntad no se dio con las formalidades establecidas por
la ley.
Una de las formas en que el promitente comprador
puede garantizar la celebracin del contrato prometido, es
estableciendo una clusula penal para el caso de que el
obligado no cumpla.
CAPITULO II

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

D efinicin

La compraventa es un contrato por virtud del cual uno


de los contratantes llamado vendedor, se obliga a transferir
la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a
otro llamado comprador, quien est obligado a pagar un
precio cierto y en dinero.
En nuestro derecho, lo anterior significa que el contrato
de compraventa es obligacional y no real. La finalidad del
contrato es, como arriba se seala, crear la obligacin
de transferir la propiedad mediante el pago de un precio
cierto y en dinero.
Estas caractersticas hacen que la compraventa se dis
tinga de otro tipo de contratos. Por ejemplo, en el arren
damiento se transmite el uso de un bien en forma tempo
ral, a travs de una contraprestacin normalmente cubierta
en dinero; en la permuta s se transmite la propiedad, pero
no se paga un precio cierto, sino como contraprestacin
se entrega otro bien.
Antes de estudiar los elementos de existencia y vali
dez del contrato de compraventa, examinar la transmi
sin de la propiedad y su relacin con los contratos trasla
tivos de dominio, lo cual permitir esclarecer el contenido
y las modalidades en los contratos.

L a T ransmisin de la P ropiedad en el C ontrato


de C ompraventa

E s sin duda muy importante analizar la evolucin his


trica de la transmisin de la propiedad en el contrato
79
80 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

de compraventa, pues ello da pauta para constatar que


siempre se ha hecho la distincin entre lo que es el con
trato de compraventa y la transmisin de la propiedad.
Concluido este estudio, se podr aclarar si sta es objeto
o efecto de dicho contrato y as tomar una posicin frente
a la venta de cosa ajena, de cosa esperada, de esperanza y
de cualesquiera otras modalidades.

Derecho Romano
En el derecho romano se distinguen dos perodos:
Clsico y Justinianeo. Existe tambin uio posterior a ste,
al cual denominar derecho romano moderno, en el que
se desarrollaron prcticas jurdicas en los pases de Euro
pa hasta las primeras codificaciones.
a) Derecho Clsico. En este perodo se manifestaron
tres modos de transmitir la propiedad: la mancipatio, la
in-jare cessio y la traditio.
En Roma las personas se obligaban por los nudos pac
tos: stos no transmitan la propiedad, nicamente creaban
obligaciones. Para su transmisin se requeran actos extra
contractuales.
La mancipario consista en un procedimiento comercial
que slo lo efectuaban los ciudadanos romanos. Tena por
objeto la' transmisin de la res mancipi, es decir, fundos
itlicos, esclavos y animales de tiro o carga; se celebraba
en presencia de cinco testigos ciudadanos romanos y en
el acto se utilizaban un portabalanza, una balanza y un
trozo de bronce (randusculum). El adquirente, como sm
bolo del precio (mancipio accipiens) golpeaba uno de los
platos de la balanza con el trozo de bronce y al mismo
tiempo pronunciaba una frmula solemne afirmando que
la cosa la haca suya. Si la cosa era mueble, deba estar
presente; si era inmueble, se utilizaba algo que lo simboli
zase: una teja, un terrn. 1 Este requisito desapareci ms
tarde.
1 Casln Tobeas, Derecho civil espaol, comn y feral, Vol. I,
t o r n o I I . I n s t i t u t o E d i t o r i a l Reus, Madrid, 1 9 6 4 , p . 1 8 8 .
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 81

La in jure cessio, tuvo origen procesal. Se trataba de


un juicio "ficticio"; tanto el enajenante como el adqui-
rente, comparecan ante el pretor del tribunal en Roma, y
del presidente en las provincias. El adquirente ponia la
mano sobre la cosa y afirmaba ser su propietario. Si no
haba oposicin, el magistrado lo declaraba propietario.
En resumen, la in-jure cessio no es ms que la imagen
de un proceso de reivindicacin bajo las acciones de la
ley; proceso ficticio, en que las partes estn de acuerdo y
donde todo se termina in jure, por la adhesin del de
mandado, es decir, del cedente, a la pretensin del deman
dante. Gayo lo llama una legis actio (Gayo, II & 25, in
fine), y las personas en potestad no podan usar este modo
de adquisicin, porque no teniendo nada propio, tampoco
podan en justicia, afirmar la existencia de un derecho en
beneficio suyo (Gayo, II, & 96) 2

La traditio. Consista en la entrega de la posesin f


sica de la cosa enajenada, con la intencin de las partes:
una de transmitir y otra de adquirir la propiedad.
En esta figura existan tres elementos: la entrega fsica
de la cosa; la intencin del enajenante de transmitir su
propiedad y el adquirente de aduersela; y, la existencia
de una causa justa o eficiente de la transmisin, que nor
malmente era un contrato.
b) Derecho Justinianeo. Siguiendo las caractersticas
del derecho clsico, en este perodo se conserva la tradi-
tio como modo de adquirir la propiedad.
Justiniano lo explicaba: XI. Segn el derecho natural
adquirimos las cosas por tradicin. En efecto, que la vo
luntad del propietario que quiere transferir su cosa a
otro reciba su ejecucin, nada es ms conforme a la equi
dad natural. As la tradicin puede aplicarse a toda cosa
corprea; y hecha por el propietario produce enajenacin.
Por este medio se enajenan los fundos estipendiarios o tri
butarios, que as se llaman los fundos situados en las pro
vincias. Pero entre ellos y los de Italia no existe, segn
- Petit, Eugne, T r a t a d o e l e m e n t a l d e d e r e c h o r o m a n o , nm. 195..
EidLc. Nacional, Mxico, 1959, p. 254.
82 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

nuestra Constitucin, ninguna diferencia. La tradicin que


se hace por donacin, por dote o por cualquiera otra cau
sa, sin duda alguna transfiere la propiedad. 3
Cuando la posesin se entregaba jurdica pero no f
sicamente, la traditio se conoca como la "tradicin breve
mano y larga mano. Ortoln, 4 al respecto expresa: Los
comentadores han usado tambin para los mismos casos
la expresin de tradicin de breve mano, tomada de un
fragmento del Digesto, y en oposicin a sta, la de tra
dicin de larga mano, sacada tambin del Digesto y apli
cable al caso de que el que adquiere no se haya en cierto
modo apoderado de los objetos sino con la vista, especie
de mano larga, por ejemplo, cuando se ha puesto en su
presencia un talego de dinero, o cuando se ha sealado
con el dedo el campo que se entregaba. Sin disputar acer
ca de las expresiones de breve y larga mano, es preciso
decir que para adquirir la propiedad no existe ms que
una sola tradicin, que consiste en la entrega de posesin,
entrega que puede efectuarse por todos los medios propios
para poner la cosa a disposicin del adquirente. Estos
diversos medios pueden enunciarse por medio de expre
siones diferentes, por ejemplo, recibir la cosa de larga
mano; pero no se sigue de esto que haya otras tantas es
pecies diversas de tradicin.
c) Derecho Romano Moderno. En el ltimo perodo de
la evolucin del derecho romano, la constituto posesorio
se conoci como una nueva forma de la transmisin de
la propiedad. sta consista en una clusula por medio
de la cual el adquirente reciba la posesin jurdica (no
fsica) y el enajenante manifestaba conservar la posesin
por cuenta del adquirente.
Planiol, 5 la explica: "Hay, pues, sin desplazamiento
material de la cosa, un desplazamiento de la posesin jur
dica. AI reconocerse que la tradicin
3 M. Ortoln, Instituciones de Justiniano, Madrid, 1884, p. 354.
4 M. Ortoln, op. cit., p. 359.
5 Marcel Planiol, Tratado elemental de derecho civil. Los bienes,

Edit. Cajica, p. 202.


EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 83

transferir que equivala a la tradicin, hacia el comprador


propietario; esto se cumpla por efecto de un simple pacto,
frecuentemente inserto en las ventas y llamado por los
antiguos autores constitutio posesorio; tal pacto ha des
empeado un papel decisivo en esta materia.

Derecho Espaol

El derecho espaol sigue al romano por lo que se re


fiere a la traditio, negndole al contrato efectos traslati
vos de dominio, concedindole exclusivamente el carcter
de "causa justa de la transmisin. El contrato slo da
lugar a la creacin de la obligacin de dar, que se cumple
por un acto posterior.
Los autores espaoles sistematizan el estudio de la
transmisin de la propiedad haciendo una clara distincin
entre el contrato al que denominan "ttulo y la transmi
sin de la propiedad "modo de adquirir.
Al respecto Castn Tobeas, B dice: "Los autores pa
trios suelen encabezar el estudio de los modos de adquirir
el dominio con la famosa (cuanto ya anticuada en otros
pases) cuestin del modo y del ttulo de adquirir el do
minio, que ms bien que a la categora general de la ad
quisicin de ste, deba corresponder a la doctrina de los
modos derivativos, y especialmente a las adquisiciones por
transmisin intervivos. Redcese dicho problema a deter
minar si basta para la transmisin y adquisicin del do
minio y dems derechos reales el mero contrato o acto
constitutivo ttulo, como sucede cuando se trata de los
derechos de obligacin, o es necesario, adems, alguna
otra formalidad o requisito.
Y contina: 6 7
"Los romanos no suministraron ms que la base de la
teora. La construccin o elaboracin de sta fue obra de
los intrpretes y expositores de la Edad Media y primeros
6 Castn Tobeas, op. cit., p. 19.

" Castn Tobeas. op. cit., p. 194.


84 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

siglos de la Moderna, que llegaron a ella: l 9 Inclinndose


hacia la interpretacin causal (no abstracta) de la tradiiio.
2 Ampliando y generalizando la doctrina romana de la
tradicin a todos los casos de adquisicin y a todos los
derechos reales, con algunas excepciones. 3 9 Aplicndole
las denominaciones de ttulus y modus adquirendi, causa
prxima y causa remota, tomadas de la terminologa esco
lstica propia de la poca. Expresaban estos nombres las
ideas o categoras de posibilidad de que la transmisin y,
consiguientemente, la adquisicin de propiedad se efec
tuase, se le llam ttulo, y como la tradicin realizaba en
concreto, efectuaba la transmisin y, consiguientemente,
la adquisicin de la propiedad se le llam modo."

Derecho Alemn

En el derecho alemn, al igual que en el romano, el


contrato slo crea obligaciones de dar. La transmisin de
la propiedad en los bienes muebles, se verifica por la tra-
ditio; en los inmuebles, por la inscripcin en el Registro
Pblico de 1 t Propiedad. A este sistema se le conoce como
constitutivo, pues con la mencionada inscripcin en el
Registro (auflassung), se perfecciona el contrato y se trans
mite la propiedad.

Derecho Francs

a) Antiguo Derecho Francs. En el perodo compren


dido entre el Medievo y la redaccin del Cdigo de Napo
len, las prcticas jurdicas y notariales muestran una
gran influencia de las ideas y filosofa del Derecho Can
nico. stas simplificaron la transmisin de la propiedad:
primero, con la traditio per cartam, y ms tarde, por me
dio de una clusula del contrato, al igual que la constituto
posesorio. Al respecto Planiol, 8 comenta: El principio
8 Marcel Planiol, o p . c i t . , p 203.
I

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 85

romano subsista, pero en estado puramente teonco; la


tradicin se consideuaba necesaria para operar la trans
misin de la propiedad, pero de hecho no tena lugar. Se
le reemplazaba por clusulas del contrato que equivalan
al constituto posesorio: convenciones ficticias de pjecario,
de retencin, de usufructo, de arrendamiento, de depsi
to, etc. (Pothier, De la propit, nm. 208 a 212) o simple
mente por la clusula llamada de dessaisine-sais sine, por
la cual el enajenante declaraba desposeerse de la propie
dad de la cosa y detentarla, en lo adelante, por cuenta
ajena. Coutume de Meaux: la retencin de usufructo equi
valente a verdadera tradicin real y actual (Cap. 4, Art.
13). Comp. el art. 278 de la Coutume d'Orlens."
En el mismo sentido Mazeaud/ sostiene: "La desapa
ricin de la formalidad de la investidura, al menos para
los censos, permite a la doctrina sealar, fuera del dere
cho feudal, las reglas de la transmisin de la propiedad.
La tradicin desposeimiento-posesin el enajenante se
desposee y el adquirente toma posesin, se posesiona
fue reemplazada por la tradicin simblica de las llaves,
de una sortija, de una vara, que representaba la potestad
sobre la cosa; o de los ttulos de propiedad o, incluso,
insrumentum (del documento de enajenacin), o tambin
por la pluma que le haba servido al notario para la redac
cin de la escritura. Se utiliz asimismo el constituto po
sesorio, por conservar el enajenante la cosa, durante al
gunos das, a ttulo de detentador precario o de usufruc
tuario.
Por ltimo, las escrituras notariales, indicaban men
dazmente que haba tenido lugar la tradicin. En los
documentos se insertaban numerosas clusulas de este
gnero: vendidit et tradidit (vendi y entreg) que se de
nominaban clusulas de desposeimiento-posesin o clu
sulas de desvest-vest, la tradicin consista, pues, tan slo
en una indicacin en ei documento: La tradicin sobre
el papel surte el mismo efecto que la tradicin real' (Bri-
!l Mazeaud, Lecciones de derecho civil, 2^ parte, Vol. IV, Ediciones
Jurdicas Europa-Amrica, Buenos Aires, p. 327.

i
86 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

saud, Historie dudroit priv, pg. 335) Loysel revel la


importancia de esta tradicin fingida (Inst. Cout, ed. Reu-
los, nm. 734) ; 'El desposeimiento y la posesin hechos
en presencia de notarios y de testigos equivalen y se equi
paran a tradicin y entrega de posesin.'
Estas clusulas mendaces de desposeimiento posesin
o de constituto posesorio, que se conservaron en las cos
tumbres del notariado hasta la redaccin del Cdigo Civil
Napolenico, se estimaban hasta intiles por ciertos juris
tas. Domat indica que, si se omiten en el documento, deben
ser entreentendidas (Loi civiles, Lib. I, tt. II, sec. II,
VIII).
b) Cdigo de Napolen. Los redactores del Cdigo de
Napolen, tomaron las anteriores ideas al elaborar estos
artculos:

711. La propiedad de los bienes se adquiere y transmi


te... por efecto de las obligaciones.
1138. La obligacin de entregar la cosa se perfecciona
pord simple consentimiento de laspersonas-contratantes.
Ello hace al acreedor propietario y coloca la cosa a su
riesgo desde el instante en que ella deba ser entregada,
aunque no se haya hecho la tradicin a menos de que el
deudor est en mora de entregarla, en cuyo caso el riesgo
de la cosa sigue a cargo de este ltimo.

Comentando la ratio legis, Mazeaud, 10 se pronuncia y


la fundamenta: "Los redactores del Cdigo Civil no pare
cen, por otra parte, desprendidos por completo de la regla
romana. Cambaceres se asombra todava (Fenet, XII, Pg.
4) de que el proyecto no haya colocado la tradicin entre
los modos de adquirir la propiedad. Tronchet debi res
ponderle que la tradicin no es sino el modo de cumplir
un compromiso. Portalis exnlica la transmisin slo con-
sensu acudiendo a la idea de tradicin: 'Se produce por
el contrato una suerte de tradicin civil que consuma el
traslado del derecho...; y agrega, bien es verdad: 'As,

J 10 Mazeaud, op. cit.


EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 87

ia voluntad del hombre, ayudada por la omnipotencia de la


ley, franquea todas las distancias, salva todos los obstcu
los y se halla presente por doquier, como la ley misma.
Bigot de Preameneu (presentacin ante el cuerpo Legis
lativo, Fenet, XIII, pg. 215), tras haber indicado con
exactitud que 'no hay, por tanto, necesidad de tradicin
real para que el acreedor deba ser considerado como pro
pietario . . .
No es ya un simple derecho a la cosa el que tiene el
acreedor, es un derecho de propiedad, jus in re, fija como
fecha de la transmisin no el momento del contrato sino
a-quel en que la entrega hubiera debido realizarse.
No obstante que en el derecho francs la transmisin
de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato,
las partes pueden diferir la transmisin a un rriomento dis
tinto. Por ejemplo, las compraventas con reserva de domi
nio, de cosa futura, de esperanza, etctera.
De lo anterior se concluye que el derecho francs da
efectos traslativos al contrato. Regulacin totalmente no
vedosa, pues aunque era una prctica la transmisin per
cartarn o por una clusula en la constituto posesorium,
ninguna nacin la haba incorporado a su legislacin.

Derecho Mexicano

a) Cdigo de 1870. El legislador del Cdigo de 70, aco


ge el sistema francs en el artculo 1552 que establece:

En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la


traslacin de la propiedad se verifica entre los contratan
tes por mero efecto del contrato, sin dependencia de tra
dicin, ya sea natural, ya simblica, salvo convenio en
contrario.

La exposicin de motivos, justifica el precepto, al co


mentar: "El artculo 1392 consigna el principio absoluto
de que los contratos se perfeccionan por el mero consen
timiento. En este particular la comisin sigui el espritu
88 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

de la ley 1 libro X de la Novsima Recopilacin, y lo ha


desarrollado, estableciendo en el artculo 1546 que desde
la perfeccin del contrato, el riesgo de la cosa es d cuen
ta del que adqtiiere y en el 1552, que la traslacin de la
propiedad se verifica entre los contratantes por mero efec
to del contrato, sin dependencia de tradicin^ La adopcin
de este sistema pondr fin a las complicadas cuestiones
sobre pertenencia d los frutos de la cosa, producidos y
percibidos antes de la tradicin. La sencilla aplicacin del
axioma de que la cosa fructifica para su dueo', reducir
en lo futuro las cuestiones a averiguar la fecha del con
trato; pues que desde all se transfiere el dominio, y como
consecuencia el derecho de hacer suyos los frutos el que
adquiere la cosa." Y en otro apartado contina: "En el
1552 adopt la comisin el principio de no ser necesaria
la tradicin de la cosa para que se transfiera el dominio.
Ya anteriormente se ha manifestado la trascendencia de
este principio."
b) Cdigo de 1884. Este cdigo en su artculo 436
transcribe literalmente el contenido del 1552 del cdigo
de 1870. En tratndose de transmisin de propiedad, si
gue sus mismos principios, por lo que se le aplica lo ya
comentado.
c) Cdigo de 1928. Una vez analizados los anteceden
tes histricos, doctrinales y legislativos; nacionales y ex
tranjeros, relacionados con la transmisin de la propiedad,
se llega a la conclusin de que siempre se ha hecho la
distincin y separacin entre el contrato y la transmisin
de la propiedad.
El Cdigo vigente sigue a los de 1870 y 1884.
Por lo que se refiere a las cosas ciertas y determinadas,
don Manuel Borja Soriano/ 1 expresa: "El artculo 1436 del
Cdigo de 1884, dice: 'En las enajenaciones de cosas cier
tas y determinadas, !a traslacin de la nrooiedad se veri
fica entre los contratantes por mero efecto del contrato,
sin dependencia de tradicin, ya sea natural, ya simblica; 11
11 Borja Soriano, Manuel, Teora general de las obligaciones, Edit.
Porra, Mxico, 1982, p. 162.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 89

salvo convenio en contrario' y el artculo 2014 del Cdigo


de 1928, sustituye las palabras salvo convenio en contra
rio, por stas: debiendo tenerse en cuenta las disposi
ciones relativas del Registro Pblico."
Por el contrario, los bienes fungibles o genricos, no
se transmiten por virtud del contrato, sino hasta que, con
conocimiento del acreedor, la cosa se hace cierta y deter
minada. Este requisito es lgico, pues mientras no se de
termine, las cosas fungibles se sustituyen unas por otras.
Sin embargo, no se debe confundir la traditio, con la
determinacin de la cosa. En la primera se requiere la en
trega fsica del bien adquirido; en la segunda, aunque no
haya entrega fsica o jurdica, basta con la certeza o de
terminacin de la cosa con conocimiento para el acreedor.
La distincin entre la transmisin de los bienes fungi
bles (2015) y las cosas ciertas y determinadas (2014) es
til para saber a cargo de quin corren los riesgos cuando
celebrado el contrato, la cosa se pierde.
En el primer caso, cuando se trata de cosas ciertas y
deterrhinadas (-artculo 204-4)-)se sigue el principio de res-
per it domino o sea, la cosa se pierde para el adquirente.
En el segundo caso (artculo 2015) la cosa se pierde para
el deudor, o sea, el vendedor tiene la obligacin de entre
gar en la misma especie, y cantidad sin que haya rescisin
del contrato, pues los gneros nunca perecen. Pero si la
cosa se encuentra ya individualizada por eleccin del deu
dor o acreedor, se pierde para el dueo (artculo 2017),
es decir, el adquirente.
Una vez determinada y deslindada la distincin entre
el contrato y la transmisin de la propiedad, que a tra
vs de un proceso histrico se ha simplificado de los mo
dos ms complicados como la mancipatio, la in jure cessio
y la traditio y ms tarde con la constituto posesorio y la
transmisin per cartam, hasta llegar con el Cdigo de Na
polen, a ser un efecto del contrato, como la acepta nues
tro cdigo actual, podemos proceder a analizar algunos
casos de la doctrina rAexicana que presentan dudas.
90 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Clasificacin

La compraventa es un contrato: principal, bilateral, one


roso, conmutativo, instantneo, con formalidades restringidas
en bienes inmuebles y en muebles no requiere formalidad.

Principal. Porque para su validez y existencia no de


pende de otro contrato.

Bilateral. Pues las obligaciones son de ambas partes:


para el vendedor, transmitir y entregar la propiedad y para
el comprador, pagar el precio y recibir la cosa enajenada.
Oneroso. Toda vez que los gravmenes y las cargas
son recprocas.

Conmutativo. Por regla general este contrato es con


mutativo, pues desde que se celebra se sabe a ciencia
cierta cules son las ganancias y cules son los provechos.
Excepcionalmente puede ser aleatorio, como en la compra
venta de esperanza en donde no se sabe si se va a tener
el carcter de ganancioso o perdidoso.

Instantneo. Por regla general es instantneo, pues las


obligaciones y los efectos se llevan a cabo en el mismo
momento de su celebracin. Excepcionalmente puede ser
con obligaciones peridicas o diferidas, como en la com
praventa en abonos, donde el precio se paga en diferentes
perodos o bien, en la compraventa con reserva de domi
nio, en donde la transmisin de la propiedad se difiere al
cumplimiento de una obligacin, condicin o plazo.

Con formalidades restringidas en bienes inmuebles.


La compraventa de bienes inmuebles, por lo general tiene
que realizarse cii escritura pblica (2320), eXCcpciOiilii'icii-
te puede ser en contrato privado (2317). Ahora bien, la
venta de bienes muebles no requiere formalidad alguna,
puede celebrarse verbalmente, en escrito privado o en es
critura pblica.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 91

E lementos de E xistencia

Consentimiento

Es el acuerdo de voluntades, entre las partes, sobre la


creacin de obligaciones las cuales consisten, para una de
dichas partes, en la transferencia de la propiedad de una
cosa o la titularidad de un derecho, y para la otra en el
pago de un precio cierto y en dinero.
Es claro que no hay consentimiento cuando no existe
acuerdo de voluntades en cuanto a la naturaleza del con
trato o sobre la identidad en el objeto. Lo primero sucede,
por ejemplo, cuando una de las partes considera que por
medio de tal contrato, le entregan una cosa en donacin,
y la otra que se la transmiten en cumplimiento de una
compraventa. Lo segundo se presenta cuando una persona
tiene por cierto que est comprando un terreno que co
linda con la playa, en tanto que la otra piensa que le ven
den precisamente el que no da a la playa. En ambos casos
queda de manifiesto lo que se llama el error obstculo,
que impide que nazcan las obligaciones.

Objeto

Como se asent con anterioridad, el objeto del contra


to puede ser analizado tomando en cuenta dos categoras:
el objeto jurdico y el objeto material. El primero se pue
de dividir a su vez en objeto directo y objeto indirecto.
El objeto directo propiamente es la creacin de obli
gaciones, y en este sentido hay que recordar que el con-
x-x _ ______ j _ i _ _ ______________x j i_ L,i: Ja.iv
li <x Lu cq ciiid. uc taq uunCq uc icio uungacium-o, '-o 1*

las crea.
Por su parte, el objeto indirecto del contrato de compra
venta consiste en obligarse a dar: para una de las partes
la cosa vendida, para la otra el precio cierto y en dinero.
92 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Por otro lado tenemos el objeto material que como


deca, se encuentra en una categora distinta de la ante
rior, pues se refiere a la cosa que se tiene que dar.
Las cosas objeto del contrato deben ser fsica y legal
mente posibles. El artculo 1825 expresa:
La cosa objeto del contrato debe: 1 Existir en la natu
raleza; 2? Ser determinada o determinable en cuanto a su
especie; 3" Estar en el comercio.
1. Las cosas deben existir en la naturaleza. Las cosas
futuras pueden ser objeto del contrato aunque no existan
en el momento de contratar con tal de que sean suscep
tibles de existir (Art. 1826).
2. Deben ser determinadas o determinables en cuanto
a su especie y calidad. Se entiende especie a una limitacin
del gnero o sea una individualizacin en cuanto a la can
tidad y calidad, esto es porque sea contado, pesado o
medido. En los contratos translativos de dominio no se
transmite la propiedad de los gneros hasta que no sean
individualizados con conocimiento del acreedor (Art.
2015).
3. Deben estar dentro del comercio. A este respecto
nuestro cdigo dice:
Artculo 748.Las cosas pueden estar fuera del c o m e r c i o
por su naturaleza o por disposicin de la ley.
A r t c u l o 749.Estn fuera del comercio por su natu
raleza las que no pueden ser posedas por algn individuo
exclusivamente, y por disposicin de la ley, las que ella
declara irreductibles a propiedad particular.
El precio. Objeto que el comprador tiene obligacin de
entregar, debe ser cierto y en dinero.
Cierto, que no es simulado y se conoce su cuanta, por ejem
plo, una donacin a la que se le da fonna de compraventa.
El precio cierto debe ser el justo pues es un contrato
conmutativo, de lo contrario se puede dar la lesin.
Debe ser determinado o determinable, por ejemplo, cun
to por metro cuadrado?
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 93

Ei dinero. Si ia mayor pane o un cincuenta por ciento


del precio de una cosa se paga con dinero y el resto con la
entrega de una cosa ser compraventa. Es pennuta cuando
la mayor parte se paga con el valor de una cosa (Art. 2250).
Precio en moneda extranjera. El precio debe ser cierto
y en dinero, por lo que puede satisfacerse ya sea en mo
neda extranjera pues sta es dinero, o bien en su equiva
lente en moneda nacional, toda vez que sta tiene valor
liberatorio de acuerdo con la Ley Monetaria. (Art. 8 S ).
Algunos tratadistas dicen que la moneda extranjera es
una mercanca o sea una divisa, por lo tanto consideran
que cuando en una compraventa el precio se pacta en mo
neda extranjera es una permuta; pues tiene por objeto la
transmisin de la propiedad de tina cosa a cambio de otra,
situacin con la que no estoy de acuerdo pues en mi con
cepto la moneda extranjera es dinero.
Precio con cheque. Tiene las mismas caractersticas del
dinero salvo buen cobro.
Precio en otros ttulos de crdito. Los ttulos de cr
dito e n _e l_Cd igo.de. Comer-c i o son cosas mercantiles (Art.
75); en el Cdigo Civil son cosas muebles (Art. 754). Por
su parte la Ley General de Ttulos y Operaciones de Cr
dito establece que stos tienen poder liberatorio salvo buen
cobro: si no se pagan existen las acciones establecidas en
el artculo 1949 del Cdigo Civil.
Ahora bien la letra de cambio y el pagar se pueden
considerar desde dos puntos de vista:
a) Como forma de documentar una deuda. Por ejemplo
en una compraventa en abonos, stos pueden documentar
se en letras de cambio o pagars; y
b) Como forma de pago. Esto es, cuando el comprador
endosa al vendedor algn pagar o letra de cambio suscrito
a su favor por un tercero.
En cambio cuando el precio se paga con Otros ttulos
como acciones o certificados de participacin inmobiliaria,
se est frente a una permuta pues stos no hacen las
veces de pago sino que acreditan la titularidad de un de
recho.
94 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

La fijacin del precio corresponde a ls partes con las


siguientes restricciones:

A r t c u l o 2256.El precio de frutos y cereales vendidos a


plazo a personas no comerciantes y para su consumo no
podr exceder del mayor que esos gneros tuvieren en el
lugar, en el perodo corrido desde la entrega hasta el fin
de la sigu iente cosecha.

Al respecto el artculo 28 Constitucional, establece las


sanciones en caso de actividades monoplicas encamina
das a escasear los productos y con eso subir sus precios.
Tambin la Ley de Proteccin al Consumidor establece
ciertas restricciones y condiciones para elaborar contra
tos, en los que por medio de compraventa de adhesin, se
vendan al pblico productos mercantiles.
Puede suceder tambin que la fijacin del precio se le
deje a un tercero, como lo establecen los artculos 2251 y
2252 del Cdigo Civil.

A rtculo2251.Los contratantes pueden convenir en que


el precio sea el que corre en da o lugar determinados
o el que fije un tercero.

A r t c u l o 2252.Fijado el prec io por el tercero, no po


dr ser r echazado por los contratantes, sino de comr
acuerdo.

En este caso no existe contrato hasta que el precio no


sea fijado, pues un elemento esencial del contrato es la
fijacin de un precio cierto y en dinero.
Qu carcter tiene el tercero que fija el precio? Es
un perito, un rbitro, un mandatario, o se trata de una
rtrocfornn Ar cpnnrinc rvrnf
--- --- . . nn. 7.\Ies?
. . P.si A
En mi opinin es una prestacin de servicios profesio
nales pues el profesor, con base en sus conocimientos tc
nicos y por cuenta de su cliente, comprador y vendedor,
realiza un hecho consistente en la fijacin de un precio.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
95

R equisitos de V alidez

Capacidad

La capacidad para contratar es la regla general, la in


capacidad, la excepcin. Existen varios tipos de incapaci
dad, entre ellas se encuentran la de goce y la de ejercicio;
la general y las especiales.
A las incapacidades especiales algunos autores las de
nominan falta de legitimacin.
En la legislacin mexicana el trmino legitimacin no
es usado dentro de los Cdigos Civil y de Comercio, al es
tar esta figura encuadrada dentro de la capacidad.
Incapacidades de goce y de ejercicio. La primera es
cuando una persona no es sujeto de derechos y obligacio
nes, en cuyo caso el contrato es inexistente. As el artcu
lo 27 Constitucional, en su parte correspondiente dice:

La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y


aguas de la Nacin, se regir por las siguientes prescrip
ciones:
L Slo los mexicanos por nacimiento o por naturali
zacin y las sociedades mexicanas tienen derecho para
adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones
o para obtener conces.ones de explotacin de minas o
aguas. El Estado podr conceder el mismo derecho a los
extranjeros, siempre que convengan an te la Secretara
de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de
dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la protec
cin de sus gobiernos por lo que se refiere a aqullos;
bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en
beneficio de la Nacin, los bienes que hubieren adauirido
en virtud de lo mismo. En una faja de cien kilmetros
a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas,
por ningn motivo podrn los extranjeros adquirir el do
minio directo sobre las tierras y aguas.
96 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

ror su pane a Ley de inversin Exanjcia dice.

A r t c u l o 10.De
conformidad con lo dispuesto por la
fraccin 1 del artculo 27 de la Constitucin Poltica de
los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas
con clusula de exclusin de extranjeros o que hayan
celebrado el convenio a que se refiere dicho precepto,
podrn adqu irir el dominio de bienes inmuebles en el te
rritorio nacional.
En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se
incluya el c onvenio previsto en la fraccin I del artculo
27 constitucional, se estar a lo siguiente:
I. Podrn adquirir el dominio de bienes inmuebles ubi
cados en la zona restringida, destinados a la realizacin
de actividades no residenciales, de biendo dar aviso de
dicha adquisicin a la Secretara de Relaciones Exteriores,
dentro de los sesenta das hbiles siguientes a aqul en el
que se realice la adquisicin, y
II. Podrn adquirir derechos sobre bienes inmuebles
en la zona restringida, que sean destinados a fines resi
denciales, de conformidad con las disposiciones del ca
pitulo siguiente.

Por su pane, el artculo 10 A dispone que los extranjeros,


cuya nacionalidad sea de los pases previamente deter
minados por la Secretara de Relaciones Exteriores, no nece
sitarn obtener el mencionado permiso, sino nicamente
celebrar el convenio previsto en la fraccin 1 del artculo 27
Constitucional.
La incapacidad de ejercicio es cuando una persona que
es titular de derechos y obligaciones, no los puede hacer
valer por s misma sino por medio de su representante legal:
padre en ejercicio de la patria potestad o tutor. El articuio
450 del Cdigo Civil establece algunos casos de incapa
cidad.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 97

/SlJUlStTiO ScHciid lcli> Ccli ICLCi l>LlCab v-jUC iC UCCll ^ci-

tisfacer cuando un menor enajena un inmueble, en cuyo


caso tendr que ser mediante subasta pblica, de acuerdo
con lo dispuesto por los artculos 436 y 437 del Cdigo Civil
y las disposiciones que se indican en los artculos del 915
al 922 del Cdigo de Procedimientos Civiles.

Incapacidades para vender

1 0 Venta de cosa ajena

Respecto de los que no pueden vender, el Cdigo Civil


dispone:

A r t c u l o 2269. Ninguno puede vender sino lo que es


de su propieda d.

A r t c u l o 2270.La venta de cosa ajena es nula, y


el vendedor es responsable dedos daos y perjuicios si
procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta
lo que se dispone en el ttulo relativo al Registro Pbli
co para los adquirentes de buena fe.

A r t c u l o 2271.El contrato quedar revalidado, si


antes de que tenga lugar la eviccin adquiere el vende
dor, por cualquier ttulo legtimo, la propiedad de la cosa
vendida.

La doctrina mexicana est dividida, por lo que se re


fiere a la naturaleza jurdica y efectos de la venta de cosa
ajena.
Hay quienes sostienen que la venta de cosa ajena es
vlida,, a tal efecto Ramn Snchez Medal 12 exnresa'

12 S n c h e z M e d a l . R a m n , De los contratos civiles, E d i t . P o r r a .


Mxico, 1982. p. 134.
98 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Sin embargo, la sentencia general de que la venta de cosa


ajena es nula (2270), que a manera de postulado abso
luto repite nuestro Cdigo Civil, tomando el Art. 1599 del
Cdigo Civil Francs, es una afirmacin inexacta. El requi
sito de que la cosa o el derecho que se obliga a transmitir
al comprador el vendedor, sea propio de ste y no ajeno,
no es precisamente un requisito que deba tener el objeto-
cosa de la compraventa.
En efecto, no slo es vlida la venta que hace el re
presentante, con facultades de disposicin, respecto de
un bien de su representado; sino tambin lo son algunas
otras: la venta que efecta el acreedor prendario extraju
dicial de la misma (2884). Es ste uno de los casos de
actos vlidos sobre el patrimonio ajeno, dentro de los cua
les pueden citarse tambin la venta que realiza el sndico
y la venta q ue efecta el albacea, los cuales no son repre
sentantes sino sustitutos; la venta que se hace a un com
prador de buena fe por parte de una persona sobre un
bien inmueble inscrito a nombre de aqul y cuyo ttulo
es declarado nulo posteriormente (3009)) y la venta que
lleva a efecto el heredero aparente de un bien que le ha
sido adjudicado en una sucesin y al cual posteriormente
se le declara incapaz de heredar (TT43), como una apli
cacin a nu estro derecho civil del principio: ,error commu-
nis facit.
Es ms, si la venta se hace a un comprador que sabe
que la cosa es ajena, no resulta nula tal venta, dado que
la compraventa puede ser o real, si se transmite de inme
diato la propiedad de la cosa (2014), o bien obligatoria, si
se difiere para ms tarde la transmisin de propiedad.
Como ejemplos de esta ltima cabe mencionar la venta
de cosa futura, la venta con reserva de la propiedad, la
venta de gneros, la venta bajo condicin y la venta de cosa
alternativa.
Por su parte, Gutirrez y Gonzlez ,a considera que es
inexistente, al decir:
Inexistencia. Toda persona interesada tiene derecho a pre
valerse del estado del acto, cuando lo necesita. As, verbi- 3

i3 Gutirrez y Gonzlez, Ernesto, Derecho de las obligaciones, nm.


106, Edit. Cajica, 5 a edic.. Puebla, Pue.. Mxico, 1974, p. 136.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 99

gracia, Nicanor veneno a Emiliano una tinca propiedad


de Facundo sin ser apoderado de ste, y adems entre Ni
canor y Emiliano no se pact precio, aunque se dijo que
era compraventa; cualquier acreedor de Facundo podr
invocar la inexistencia del acto celebra do entre Nicanor
y Emiliano, para los efectos de poder embargar la finca
materia de la "venta", pues Nicanor no pudo vender lo que
no es suyo, ni hay compra si no se fij el precio.

Otros autores piensan que la venta de cosa ajena, por
incapacidad o error, se encuentra afectada por nulidad
relativa. Y al hablar de incapacidad, argumentan que slo
puede enajenar el titular o su legtimo representante. Cuan
do no existe representacin, el acto puede convalidarse de
acuerdo con el artculo 1906, que reza:

La ratificacin pura y simple del dueo del negocio pro


duce todos los efectos de un mandato . La ratificacin
tiene efecto retr oactivo al da en que la gestin principie.

Lozano Noriega, 14 contempla la incapacidad, as;

De todas maner as si admitisemos que la razn de la nu


lidad es la incapacidad del vendedor, si es perfectamente
explicable el artculo 2271; el vendedor que era incapaz
de celebrar el contrato de compraventa porque no era
dueo de la cosa, sindolo ya, puede confirmar ese con
trato, porque hace cesar la incapacidad.

Los que consideran que existe error, y por lo tanto


nulidad relativa, siguen a M a z e a u d , q u i e n se expresa:

a) Fundamento de nulidad: La nulidad de la venta de la


cosa ajena tiene por fundamento el error cometido por
el comprador sobre una cualidad esencial de la cosa ven-

' * LOAclUU l'll ICgJ, fl JliUiLU, L,L i t i U CLM jtJ C c i r d C i i C i v i l . v. o/>*

tratos. Asociacin Nacional del Notariado Mexicano. A. C.. Mxico,


1982. p. 142.
Mazeaud, Henri y Len y Mazeaud, Jean, Lecciones ele derecho
civil, 3 a parte, Vol. ITT, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, Buenos
Aires 1962, pp. 86 y 87.
JOO BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cuaa: su pertenencia al vendedor; y acerca de una cuali


dad esencia] de la persona del vendedor: la de ser pro
pietario.
b) Requisitos de nulidad; la mala fe del vendedor no
es un requisito de la nulidad; porque, incluso si el ven
dedor se cree propietario, el consentimiento del compra
dor est viciado por el error.
El error cometido por el comprador es un requisito
de la nulidad. Por lo tanto, el contrato es vlido cuando
el comprador supiere que el vendedor no era propietario.
La venta de la cosa ajena es nula slo cuando recae
sobre un cuerpo cierto.
c) Efectos de nulidad: Relaciones entre el comprador
y el vendedor: Como toda nulidad basada sobre un vicio
del conse ntimiento, la nulidad de la venta de la cosa ajena
es una nulidad relativa.

Por ltimo, entre los que sostienen que es nulidad ab


soluta, encontramos a Ripert, 1 ' 6 que comentando a Planiol,
dice:

De este modo se llega a convertir la ausencia del derecho


de propiedad en la persona del vendedor es una causa
de nulidad incluida en la categora de los errores sustan
ciales, sea sobre la cosa objeto del pontrato o sobre la
persona del otro contratante. Es as como explican su
sistema los autores partidarios de la nulidad relativa. Pero
olvidan que el Cdigo no supone el error del adquirente
y que la venta es nula an cuando ste haya sabido que
trataba con un no propietario: esta circunstancia slo le
impide demandar los daos y perjuicios.

Asimismo el licenciado Miguel ngel Zamora y Valen


cia, 11 en un trabajo titulado La Compra de Cosa Ajena",
despus de hacer diferentes anlisis doctrinales, de la ju
risprudencia y la legislacin vigente, concluye: 16
16 Ripert, Georges y Boulanger, Jean, T r a t a d o d e d e r e c h o c i v i l ,

tomo VIII, Contratos Civiles, Edicin La Ley, Buenos Aires, 1965, p. 23.
Zamora y Valencia, Miguel ngel, L i b r o d e l C i n c u e n t e n a r i o d e l
C d i g o C i v i l , La compra de cosa ajena". Instituto de Investigaciones
Jurdicas, UNAM, Mxico, 1978, p. 347.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 10)

Sio Jebe encDci se cuino coinpi avena Je cosa ajena ci


contrato por el cual, la persona que l celebre como ven
dedor no es propietaria d la cosa objeto del mismo, en
el momento de la celebracin del acto y acta sin estar
autorizado por el dueo del bien, ni por la ley, que recae
sobre un bien determinado y pretende por ese medio
conseguir el efecto traslativo de dominio que es propio
del contrato.
En toda le gislacin en que se reconozca y garantice
el derecho de propiedad, el contrato de cosa ajena, por
constituir un hecho jurdico contrario a disposiciones de
orden pblico debe considerarse como nulo, con nulidad
absoluta.

Mi opinin: En otros incisos de este trabajo, he tratado


de explicar que la compraventa es un contrato obligacio-
nal y no real; que la transmisin de la propiedad, es un
efecto del contrato, el cual puede diferirse a otro tiempo
sujetndola a una condicin, trmino o plazo. A mayor
abundamiento, existen compraventas vlidas en las que
puede ser que no se transmita la propiedad, como por ejem
plo, en la compraventa de esperanza, en donde la cosecha
antes de dar frutos, queda totalmente destruida.
Al ser la compraventa obligacional, puede adquirirse
el objeto posteriormente, para cumplir la obligacin, de
transmitirlo. Por lo que considero que la venta de cosa
ajena es vlida y puede rescindirse o nulificarse cuando
el vendedor no adquiere el bien objeto de la operacin para
cumplir con su obligacin.
Aspectos regstrales. El Registro Pblico de la Propie
dad, mediante la publicidad de sus inscripciones, es una
institucin encaminada a dar seguridad jurdica al adqui-
rente tercero de buena fe. Deroga el principio general "el
primero en tiempo, es primero en derecho, sustituyndolo
r- cal rjo ' ca 1 r* i T-n o r~ /~\ or~\ rr i C t r O ? C r ^ r '\ TTA
Cuando existe la enajenacin de un inmueble a dos
personas distintas, va a prevalecer la que se inscriba pri
mero en el Registro Pblico de la Propiedad. Al respecto
el Cdigo Civil establece:
102 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

iHiHa or pl
nk 1 ib U Lu Uli lil-n
mismo vendedor a diversas personas, se observar lo si
guiente:

A rtculo 2265.Si la cosa vendida fuere mueble, pre


valecer la venta primera en fecha; si no fuere posible
verificar la prioridad de sta, prevalecer la hecha al que
se halle en posesin de la cosa.

A rtculo 2266.Si la cosa vendida fuere inmueble,


prevalecer la venta que primero se haya registrado; y
si ninguna lo ha sido, se observar lo dispuesto en el ar
tculo anter ior.

En este ltimo caso se dice que la primera compra


venta es inoponible a la segunda que fue inscrita, por lo
que nos encontramos frente a un contrato vlido pero
ineficaz.
La Suprema Corte de Justicia en jurisprudencia defi
nida, ha resuelto:
R egistro P blico . T ercero A bquirente de . B uena Fe. Es
cierto que los derechos del tercero que adquiere con la
garanta del Registro, prevalecen sobre los derechos de
la persona que obtiene la nulidad del ttulo del enaje
nante porque la legitimidad de tal adquisicin ya no ema
na del ttulo anulado, sino de la fe" pblica registral y de
la estricta observancia del tracto continuo o sucesivo
de las adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas,
que se traduce en una absoluta concordancia de los asien
tos que figuran en el Registro Pblico de la Propiedad.
Tambin es verdad que las constancias de la nulidad del
acto o contrato cesan donde apare ce inscrito un tercero
adquirente de buena fe del inmueble objeto del acto anu
lado; pero los compradores no pueden conceptuarse como
terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio de origen
del ttulo de su enajenante, que tambin les es oponible;
adems, no basta que ; el adquirente se cerciore de que
el inmueble est inscrito a nombre de su vendedor, sino
que es necesario que examine todos los antecedentes re
gistrados, pues si no existe continuidad en los ttulos de
EL contrato de compraventa
103

icSpe sullas que aparecen en el Registro, no pueden pre


caverse de una ulterior reclamacin.

Sexta poca, Cuarta Parte: Volumen XXVIII, pg. 2 7 4 . A . D . 259V


59. Rodolfo Moguel Farrera. 5 votos.XCIV, pg. M2. A . D .
558/58. Francisco Serrano Sols y Coags. 5 votos.Volumen CT,
pg. 61. A.D. 8592/60. Lauro Maran Cruz. 5 votos.Volumen
CV, pg. 57. A.D. 8042/63. Eufrasia Rodrguez. Mayora 4 votos___________
Volumen CXXII], pg. 64. A.D. 4351/64. Manuel Sandoval Rodarte.
Unanimidad de 4 votos.

2 S Derechos preferenciales

Cuando una persona pretende enajenar una propiedad,


tiene que respetar los derechos de preferencia ya sea de
los copropietarios, los herederos o el usufructuario. Si se trata
de un condominio de casa habitacin, el derecho de prefe
rencia que tiene el arrendatario; si es casa habitacin arren
dada, el derecho de preferencia que tiene el inquilino.
Estos derechos preferenciales sern estudiados en la
parte correspond ente a las modalidades de la compra
venta.

Incapacidades para comprar

Como lo dije con anterioridad, un captulo expreso


del Cdigo Civil denominado De los que pueden vender
y comprar', establece incapacidades especiales para ad
quirir. ,
-
I La primera de ellas se refiere a los extranjeros y a
las personas morales que como requisito previo a la adqui
sicin de bienes inmuebles, tienen que solicitar un permiso
a la Secretara de Relaciones Exteriores, en el que conste
l . i --------------: . _ _ _ ..................................... i .
a i i
u ^.i.K.uiuviun uoi vuiivtmu picvibiu en a '^onsuiucion.
Por su parte el artculo 27 constitucional, fratcin I, esta
blece este requisito previo, el cual se encuentra reglamen
tado en el artculo 10 y 10 A de la Ley de Inversin Ex
tranjera.
104 BERNARDO BREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

rr ............. J
JL_ b LC Cb CAA A lCl^UiMlU picvlu p CAA CA ACA u^aijACiOU U.

inmuebles, muy distinto a la incapacidad de goce anali


zada anteriormente, en que los extranjeros no pueden ad
quirir en la zona restringida.
2 9 "Los magistrados, los jueces, el Ministerio Pbli
co, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores
y los peritos 'no pueden comprar los bienes que son objeto
de los juicios en que intervengan'. Tampoco podrn ser
cesionarios de los derechos que se tengan sobre los cita
dos bienes" (Art. 2276).
Esta es una incapacidad especial en virtud de la par
cialidad por la posicin en que se encuentran las perso
nas mencionadas, para en un momento dado coaccionar
al vendedor a un precio y condiciones, ebusando del puesto
o la ascendencia en la que se encuentran colocados. A
este respecto existe la siguiente ejecutoria de la Suprema
Corte de Justicia:
C ompraventa , prohibicin a los abocados para adouirir los
BIENES OBJETO DE LOS JUICIOS EN QUE INTERVENGAN. (LEGIS
LACIONES del D istrito F ederal y del E stado de V eracruz ).
En rigor gramatical, el texto del artculo 2209 del Cdigo
Civil del Estado de Veracruz (igual al artculo 2276 del
vigente en el Distrito Federal), la prohibicin a los abo
gados de adquirir bienes, no reza nicamente para los de
los juicios en que estn interviniendo, sino tambin
para los bienes objeto de los juicios en que van a inter
venir, en cumplimiento del mandato judicial que se les
ha otorgado, pues tal interpretacin encuentra apoyo en
la finalidad que persigue tal prohibicin, y que es la de
evitar que se aprovechen de las ventajas, en perjuicio
de sus clientes, que, por su ignorancia del derecho, no
pueden percibir y lo cual no se obtendra si se constri
era la prohibicin, slo a los juic ios que estn atendiendo
y no a los que van a atender por virtud del mandato
aceptado.
Sexta poca, Cuarta Parte: Vol. LXVI1I, Pg. 10. A.D. 8353/61.
Dispensario de la Piedad, S. A. Mayora de 3 votos.Vol. XXXVII,
Pg. 17. A.D. 1158/57. Jos Benito Gutirrez. Unanimidad de 4 vo
tos.Vol. XXVI. Pg. 9. A.D. 2216/58. Porfirio Ramos Romero.
5 votos.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 105

La ley establece una excepcin:

A r t c u l o 2277.Se excepta de lo dispuesto en el artcu


lo anterior la venta o cesin de acciones hereditarias,
cuando sean coherederas las personas mencionadas, o de
derechos a que estn afectos bienes de su propiedad.

Por lo que se refiere a las ventas judiciales:

A r t I c u l o 2324. No pueden rematar por s, ni por inter-


psita persona, el juez, secretario y dems empleados del
juzgado; el eje cutado, sus procuradores, abogados y fia
dores; los albaceas y tutores, si se trata de bienes perte
necientes a la sucesin o a los incapacitados, respectiva
mente; ni los peritos que hayan valuado los bienes objeto
del remate.

3 S Por otro lado el artculo 2278, dispone:

Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden ven


der a sus padr es los bienes comprendidos en la primera
clase de las. mencionadas en el artculo 428.

Esta excepcin se refiere a los bienes que el menor haya


adquirido con el producto de su trabajo.
4- Los representantes en trminos generales, no tienen
capacidad para adquirir los bienes de sus representados, de
acuerdo con los artculos 569, 571, 572, 1713. Asimismo
en forma sistemtica lo reitera el siguiente:

A r t c u l o 2280. No pueden comprar los bienes de cuya


venta o administracin se hallen encargados:
I. Los tutores y curadores;
II. Los mandatarios;
III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren
nombrados en caso de intestado;
IM vT . i a u ve-----
a
------ 1-- _______ i
l nu ic j ii u ii i L/ i u Uu a - tL di u uu i w p u i
jjoi l i

los herederos;
V. Los representantes, administradores e interventores
en caso de ausencia;
VI. Los empleados pblicos.
]06 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

En caso de no cumplir con lo dispuesto por este ar


tculo, habra la posibilidad de invocar la nulidad relativa
del acto.
Ahora bien nos podemos preguntar Puede adquirir el
mandatario en nombre propio los bienes del mandante si
ste lo autoriza?
La raio legis de la disposicin transcrita es de que los
administradores y representantes deben actuar en bene
ficio de sus representados y se presume que no existe esta
intencin cuando contratan en nombre propio y en nombre
de su i'epresentante. Esta presuncin se desvanece cuando
el mandante faculta expresamente al mandatario a que
adquiera a su nombre uno o varios de sus bienes. La ac
tualizacin de esta facultad hace que se lleve a cabo un
contrato consigo mismo.
Al respecto los Cdigos Civiles de Morelos (Art. 2810),
Sonora (Art. 2879) y Zacatecas (1986), lo aceptan as al
establecer:

Cuando el mandato se otorgue como un medio para cum


plir una obligacin contrada por el mandante en favor
del mandatario, este ltimo est facultado para hacerse
pago al ejercer el mandato.

Que el objeto, motivo o fin sea lcito.


La ilicitud la define el artculo S 9 del Cdigo Civil al
decir:

Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohibi


tivas o de inters pblico sern nulos, excepto en los casos
en que la ley ordene lo contrario.

Antes de entrar al anlisis de la ilicitud en el objeto,


es -interesante hacer la distincin entre ilicitud e imposi-

La primera es cuando existe una prohibicin de vender


ciertas cosas, por ejemplo droga; y la segunda es cuando
el contrato es irreductible con las normas jurdicas. Por
ejemplo la compraventa entre cnyuges casados bajo el
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 107

rgimen de sociedad conyugal, la cual no produce efectos


jurdicos en virtud de que lo que vende uno de los cnyu
ges al mismo tiempo lo recibe el totro por lo que no se
transmite nada.
Tambin es conveniente distinguir la ilicitud de la inco-
merciabilidad ya que esta ltima se encuentra fuera del
comercio por naturaleza y por disposicin de la ley.

Formalismos o formalidades. La ley establece como


formalidades en caso de compraventa:

A r t c u l o 2316.El contrato de compraventa no requiere


para su validez formalidad alguna especial, sino cuando
recae sobre un inmueble.

De acuerdo con este artculo la venta de bienes mue


bles no requiere formalidad alguna, de tal forma que se
puede realizar verbalmente o por escrito.
Sin embargo, cuando se trata de la enajenacin de un
ttulo de crdito, adems del contrato debe existir la en
trega, pues una caracterstica propia de los ttulos de cr
dito, es la incorporacin del derecho al ttulo y mientras
no se entregue el ttulo, la propiedad no se considera trans
mitida.
Cuando los ttulos son nominativos adems se requiere
para transmitir la propiedad, la inscripcin en el registro
correspondiente. As por ejemplo la Ley General de Socie
dades Mercantiles en el artculo 129 dispone:

La sociedad considerar como dueo de las acciones a


quien aparezca inscrito como tal en el registro a que se
refiere el artculo anterior. A este efecto, la sociedad
deber inscribir en dicho registro, a peticin de cualquier
titular, las transmisiones que se efecten.

Ahora bien, cuando se trata de bienes inmuebles. se pue


den celebrar:
i. En contrato privado celebrado ante dos testigos y rati
ficadas las firmas ante notario, juez competente o Registro
Pblico de la Propiedad. As lo establecen los siguientes;
J08 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A r t c u l o 2317.Las enajenaciones de bienes inmuebles


cuyo valor de avalo no exceda al equivalente a trescien
tas sesenta y cinco veces el salario mnimo general diario
vigente en el Distrito Federal en el momento de la ope
racin y la c onstitucin o transmisin de derechos rea
les estimados hasta la misma cantidad o que garanticen
un crdito no mayor de dicha suma, podrn otorgarse en
documento privado Firmado por los contratantes ante dos
testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario, juez
competente o Registro Pblico de la Propiedad.
Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Fe
deral enajene terrenos o casas para la constitucin del patri
monio familiar o para personas de escasos recursos econmi
cos, hasta por el valor mximo a que se refiere el prrafo
anterior, podrn otorgarse en documento privado, sin los
requisitos de testigos o de ratificacin de firmas.
En los programas de regularizacin de la tenencia de la
tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre in
muebles de propiedad particular, cuyo valor no rebase
el que seala el primer prrafo de este artculo, los contratos
que se celebren entre las partes, podrn otorgarse en las
mismas condiciones a que se refiere el prrafo anterior.
Los contratos a que se refiere el prrafo segundo,
asi como los que se otorguen con motivo de los progra
mas de regularizacin de la tenencia de la tierra que
realice el Gobierno del Distrito Fede ral sobre inmuebles
de propiedad particular, podrn tambin otorgarse en el
protocolo abierto especial a cargo de los notarios del Dis
trito Federal, quienes en esos casos reducirn en un cin
cuenta por ciento las cuotas que correspondan confor
me al arancel respectivo.
A r t c u l o 2318.-Si alguno de los contratantes no
supiere escribir, firmar a su nombre y a su ruego otra
persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese
carcter ninguno de los testigos, observndose lo dispues
to en el prra fo segundo del artculo 1834.
A r t c u l o 2319.De dicho instrumento se formarn
dos originales, uno para el comprador y el otro para el
Registro Pblico.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 109

2. Cuando el valor del inmueble excede a trescientos


sesenta y cinco veces el salario mnimo, se realiza en es
critura pblica^ As lo dispone el artculo 2320 del Cdigo
Civil que establece:

Si el valor de avalo del inmueble exc ede de trescientos


sesenta y cinco veces el salario mnimo general diario
vigente en el Distrito Federal en el momento de la ope
racin, su venta se har en escritura pblica, salvo lo
dispuesto por el artculo 2317.

Los formalismos notariales se encuentran regulados pol


la Ley del Notariado para el Distrito Federal y las forma
lidades de la escritura pblica en su artculo 102 que reza:

Artculo 102.El notario redactar las escrituras e n


espaol, sin perjuicio de que pueda asentar palabras
en otro idioma, que sean generalmente usadas como tr
minos de ciencia o arte determinados, y observar las r e
glas siguientes:
I. Expresar en el proemio el nmero de escritura y
de libro a que pertenece, as como el lugar y fecha en
que se asienta , su nombre y apellidos, el nmero de la
notara de que es titular el acto o actos contenidos-y el
nombre del o de los otorgantes y el de sus representa
dos y dems comparecientes, en su caso;
II. Indicar la hora en los casos en que la Ley as
lo ordene y cuando a su juicio sea pertinente;
III. Consignar los antecedentes y certificar haber
tenido a la vista los documentos que se le hubieren pre
sentado para la formacin de la escritura;
IV. Si se tratare de inmuebles, examinar el ttulo o
los ttulos respectivos; relacionar cuando menos el lti-
j u u liulo de propiedad dei bien o del derecho objeto del

acto contenido en la escritura y citar los datos de su ins


cripcin en el Registro Pblico, o sealar, en su caso,
q u e dicha e s c r i t u r a an no e s t r e g i s t r a d a ;
, V. (derogada)
1 10 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

VI. Los documentos exhibidos al Notario para la


satisfaccin de requisitos administrativos y fiscales, de
bern ser relacionados;
VII. Si no le fuese exhibido el documento que
contenga los antecedentes en original, el Notario po
dr imponerse, por rogacin de parte y bajo su res
ponsabilidad y criterio notarial, de la existencia de
documentos o de asientos que obren en archivos y
registros pblicos o privados y que tutelen a su en
tender la certidumbre o aparienc ia jurdica necesarias
para hacer la escritura. De ello har mencin el ins
trumento;
VIII. No deber modificarse en una escritura la
descripci n de un inmueble, si por una modificacin
se le agrega un rea que no le corresponde conforme
a sus antecedentes de propiedad. La adicin podr ser
hecha si se funda en una resolucin o diligencia judi
cial, o en una orden o constancia administrativa que
provenga de autoridad competente. Por el contrario,
cualquier errcrraritmticomaterial- o de transcripcin
que conste en asientos o instrumentos regstrales s
podr rectificarse mediante escritura, sin los requisitos
sealados, tenindose esto en cuenta para que el Re
gistro haga posteriormente la re ctificacin correspon
diente en trminos del Cdigo Civil en el asiento res
pectivo. En todo caso el Notario asentar expresamente
el haber efectuado dicha rectificacin por la rogacin
de parte pudiendo expresar las evidencias que le indu
jeron a efectuarla;
IX. En las protocolizaciones de actas que se le
vanten con motivo de reuniones o asambleas, se rela
cionarn nicamente, sin necesidad de transcribir, o
transcribirn los antecedentes que sean necesarios en
concepto del Notario para acreditar su legal constitu
cin y e xistencia, as como la validez y eficacia de
los acuerdos respectivos, de conformidad con su r
gimen legal y estatutos vigentes, segn los documen
tos que se le exhiban al Notario.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ||]

tn caso de duda judicial, sta deber ser sobre la


situacin jurdica de fondo de existencia o no de di
cha acreditacin en el plano de los derechos subjeti
vos y no por, diferencias de criterio formales sobre rela
cin o transcripc in. En este caso, sobre dichos antecedentes
y dicha acredita cin, la carga de la prueba; corresponde
a quien objeta la validez de los actos contenidos en el
documento;
X. En caso de urgencia, a juicio del Notarlo, los intere
sados podrn liberarlo expresamente en la escritura de
tener a la vista alguno de los documentos antecedentes;
XI. Al citar un instrumento pasado ante otro Notario,
expresar el nombre de ste y el nmero de la notara a
la que corresponde el protocolo en que consta, as como el
nmero y fecha del instrumento de que se trate, y en
su caso, su inscripcin en el Registro Pblico;
XII. Redactar ordenadamente las declaraciones de los
comparecientes, las que en todo caso se considerarn he
chas bajo protesta de decir verdad. El Notario les ente
rar de las penas en que incurren quienes declaren con
falsedad;
XIII. Consignar el acto en clusulas redactadas con
claridad, concisin y precisin jurdica y de lenguaje,
preferentemente sin palabras ni frmulas intiles o .anti
cuadas;
XIV. Designar con precisin las cosas que sean
obje to del acto, de tal modo que no puedan confundirse
con otras, y si se tratare de bienes inmuebles, determi
nar su naturaleza, ubicacin, colindancias o linderos, y
en cuanto fuere posible sus dimensiones y extensin
superficial;
XV. Determinar las renuncias de derechos que los
otorgantes hagan vlidamente conforme a su voluntad
inamestada o las consecuencias del acto, y de palabra,
subrayado su existencia, explicar a los otorgantes el
sentido y efectos jurdicos de las mismas; cuidando pro
porcionar, en e l caso de personas que recientemente
hayan cumplido la mayora de edad, o de cnyuges que
112 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

por su situacin pudieran requerirla, y en general, de


grupos sociales vulnerables, una mayor explicitacin oral
de sus trminos y consecuencias, y respondiendo todo
cuestionamiento al respecto;
XVI D ejar acreditada la personalidad de quien com
parezca en representacin de otro o en ejercicio de un
cargo, por cualquiera de los siguientes medios:
a) Relacionando los documentos respectivos, insertn
dolos en el instrumento o agregndolos en original o en
copia total o parcial que en el propio instrumento certi
fique concuerda con dicho origina l con el cual lo habr
cotejado, haciendo mencin de ello en el intrumento sin
anotarlo en el libro de registro de cotejos, o
b) Mediante certificacin, en los trminos del artcu
lo 155, fraccin IV de esta ley.
En dichos supuestos los representantes debern de
clarar en la escritura que sus representados son capaces
y que la representacin que ostentan y por la que ac
tan est vigente en sus trminos. Aquellos que compa
recen en el ejercicio de un cargo protestarn la vigencia
del mismo;
XVII. Cuando se presenten do cumentos redactados en
idioma distinto al espaol, debern ser traducidos por un
perito reconocido como tal por autoridad competente del
Distrito Federal. El Notario agregar al apndice el origi
nal o copia cotejada del documento con su respectiva
traduccin;
XVIII. Al agregar al apndice cualquier documento,
expresar la letra o el nmero que le corresponda en el
legajo respectivo;
XIX. Expresar el nombre y apellidos paterno y
materno, nacionalidad, fecha y lugar de nacimiento, es
tado civil, ocupacin y domicilio de los otorgantes, y de
sus representados, en su caso. Slo que la mujer casada
lo pida, se agregar a su nombre y Apellidos, el apellido
o apellidos paternos del marido. En el caso de extranje
ros pondr sus nombres y apellidos tal como aparecen
en la forma migratoria correspondiente. El domicilio se
anotar c on mencin de la poblacin, el nmero exterior
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 113

e interior, en su caso, del inmueble, el nombre de la calle


o de cualquier otro dato que precise la direccin hasta
donde sea posible. Respecto de cualquier otro compare
ciente, el Notario har mencin tambin de las mismas
generales, y
XX. Har constar bajo su fe:
a) Su conocimiento, en caso de tenerlo o que se
asegur de la identidad de los otorga ntes, y que a su
juicio tienen capacidad;
b) Que hizo saber a los otorgantes el derecho que
tienen de leer personalmente la escritura y de que su
contenido les sea explicado por el Notario;
c) Que les fue leda la escritura a los otorgantes y
a los testigos e intrpretes, o que ellos la leyeron, ma
nifestaron todos y cada uno su comprensin plena;
d) Que ilustr a los otorgantes acerca del valor, las
consecuencias y alcances legales del contenido de la es
critura cuando a su juicio as proceda, o de que fue
relevado expresamente por ellos de dar esa ilustracin,
declaracin que asentar;
e) Que quien o quienes otorgaron la escritura, median
te la manifestacin de su conformidad, as como mediante
su firma; en defecto de sta, por la impresin de su huella
digital al haber manifestado no saber o no poder firmar.
En sustitucin del otorgante que no frme por los supues
tos indicados, firmar a su ruego quien aqul elija;
f) La fecha o fechas en que se frme la escritura por
los otorgantes o por la persona o personas reelegidas por ellos
y por los testigos e intrpretes si los hubiere, y
g) Los hechos que el Notario presencie y que guar
den relacin con el acto que autorice, como la entrega
de dinero o de ttulos y otros.
Las enajenaciones de bienes inmueb les y la constitu
cin o transmisin de derechos reales a partir de la can
tid ad mencionada en el Cdigo Civil al efecto, asi como
aquellos actos que garanticen un crdito por mayor can
tidad que la mencionada en los articulos relativos del
C d i g o C i v i l , d e b e r n constar en escritura ante Notario,
salvo los casos de excepcin previstos en el mismo.
114 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Ventajas de la intervencin notarial

Se obtiene claridad en las circunstancias y contenido


de los contratos.
_ Se garantiza la existencia de lo ocurrido ante su fe,
constituyendo una prueba con pleno valor probatorio y
fuerza ejecutoria.
Se evitan las nulidades en los contratos pues inter
viene un tcnico calificado.
Se orienta a las partes en forma imparcial, previnin
dolas por decisiones poco meditadas o precipitadas.
Sirve de medio para alcanzar una publicidad reco
nocible por terceros.
El notario se responsabiliza de la redaccin y lega
lidad del instrumento, a tal grado que provocada la nuli
dad de la escritura otorgada ante su fe, responde de los
daos y perjuicios.
El notario es un eficaz y responsable coadyuvante
de las leyes administrativas y fiscales.
Con la existencia del protocolo se garantiza la con
servacin del instrumento y la posibilidad de su fiel re
produccin.

Desventajas de la contratacin privada:

- Est redactada por personas que no son peritos.


- Si se extrava el documento no existe matriz de dn
de sacar copias.
- En caso de nulidad del instrumento no existen res
ponsables para el pago de daos y perjuicios.
- Con frecuencia contiene clusulas nulas.
- Por la deficiencia en su redaccin, frecuentemente es
rechazado en el Registro Pblico ue la Fropiedaw.
- No tiene la proteccin del Registro Pblico de la Pro
piedad, en caso de que exista doble venta, o de que el in
mueble se encuentre gravado, ni se constata si el vendedor
realmente es el propietario del inmueble. ,
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1 15

N constituye prueba con pleno valor probatorio ni


fuerza ejecutiva.
- Por-lo general las clusulas del contrato se redactan
en favor de la parte ms poderosa y no ponderando la im
parcialidad.
Venta por endoso

A r t i c u l o 2321.Tratndose de bienes ya inscritos en el


Registro y cuyo valor no exceda de trescientas sesenta y
cinco veces el salario mnimo general diario en el mo
mento de la operacin, cuando la venta sea al contado po-
dr formalizarse, hacindola constar por escrito en el cer
tificado de inscripcin de propiedad que el registrador
tiene obligacin de expedir al vendedor a cuyo favor estn
inscritos los bienes.
La constancia de la venta ser ratificada ante el re
gistrador, quien tiene obligacin de cerciorarse de la iden
tidad de las partes y de la autenticidad de las firmas, y
previa comproba cin de que estn cubiertos los impuestos
correspondientes a la compraventa realizada en esta for
ma, har una nueva inscripcin de los bienes vendidos^
en favor del comprador.

Por lo ambiguo de su regulacin este tipo de transmi


sin, conocida corno venta por endoso, produce insegu
ridad jurdica, pues al certificado se le compara con un
ttulo de crdito que se puede endosar en propiedad, rati
ficando las firmas ante el registrador.
Sobre esta forma de transmitir la propiedad habra
que preguntarse: Se tiene que redactar o no un contra-
Qu documento constituira el ttulo de propiedad?
Quin se responsabiliza de la legalidad y de la capacidad?
En dnde se asientan las clusulas y modalidades de la
compraventa?
Si se desea que el contrato de compraventa surta afec
tos contra terceros, se debe inscribir en el Registro Pblico
de la Piopiedad, no obstante que dicha inscripcin no es
una formalidad.
li bernardo Prez Fernndez del castillo

A rtculo 2322.i-a venia ae oienes races no producir


efectos contra tercero sino despus de registrada en los
trminos prescritos en este cdigo.

Sancin por la falta de formalismos en la compraventa

Cuando un notario interviene en la elaboracin de una


escritura de compraventa, en la mayora de los casos se
encuentra con la caracterstica de que con anterioridad
se ha pagado parte del precio, o sea como se dice vulgar
mente, amarraron la operacin. Tambin sucede con fre
cuencia que los contratantes quieren elevar a escritura
pblica, un contrato privado ya consumado, toda vez que
dicho contrato fue celebrado diez aos antes, entregada
la posesin y el precio totalmente satisfecho. En estos ca
sos Se ha transmitido la propiedad? Cul es la situacin
jurdica de cada uno de los contratantes?
La invalidez, es la sancin que l cdigo da al con
trato que se otorg sin haber satisfecho las formalidades
sealadas por la ley.
A rtculo 1795. El contrato puede ser invalidado: . . .
IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado
en la forma que la ley establece.

De acuerdo con el artculo 2228 del Cdigo Civil, la fal


ta de forma provoca la nulidad relativa.

La falta de forma establecida por la ley, sino se trata de


actos solemnes, as como el error, el dolo, la violencia, la
lesin y la incapacidad de cualquiera de los autores del
acto, produce la nulidad relativa del mismo.

Por su parte el artculo 2227 indica cules son los efec-


tos de id nulidad relativas
La nulidad es relativa cuando no rene todos los carac
teres en unciados en el artculo anterior. Siempre permite
que el acto produzca provisionalmente sus efectos.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 117

qu accin y la excepcin de la
nulidad por falta de forma, corresponde a todos los inte-
resados.
Como se desprende de los epgrafes precedentes, los
cdigos de 84 y 28, coinciden en el tratamiento de los for
malismos, en la invalidez como sancin por falta de stos,
y en la accin y excepcin de nulidad.
Como una novedad, la legislacin actual instituye la
accin proforma, que da derecho a cualquiera de las par
tes para pedir judicialmente que el contrato se otorgue
en la forma establecida por la ley. Por ejemplo, que se
eleve a escritura pblica la compraventa de un inmueble
otorgada en contrato privado; en caso de no hacerlo, el
juez firmar en rebelda con lo que se convalida el con
trato. Este derecho se encuentra asentado sustantivamente,
en los artculos 1833 y 2232 y adjetivamente en el 27 del
Cdigo de Procedimientos Civiles.

A rtculo 1833.Cuando la ley exija determinada forma


para un contrato, mientras que ste no revista esa forma
no ser vlido, salvo disposicin-en contrario; perosi la
voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera
fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se d al
contrato la forma legal.

A rtculo 2232.Cuando la falta de forma produzca


nulidad del acto, si la voluntad de las partes ha quedado
constante de una rAanera indubitable y no se trata de un
acto revocable, cualquiera de los interesados puede exigir
que el acto se otorgue en la forma prescrita por la ley.

A rtculo 27. El perjudicado por falta de ttulo legal


tiene accin para exigir que el obligado le extienda el do
cumento correspondiente.

Como ya se indic, ia inclusin de la accin pro-forma


en los artculos 1833 y 2232 es una novedad de gran im-
portahcia en la legislacin mexicana. Estas disposiciones
se inspiraron de las ideas consignadas en el artculo 1279
118 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

* * r 1 -S i. ^ l v- ~ 1 __ 1
uci reioi raaau c-ouigo civu c-spauoi, que. a u vc pi'oCcCic
de la Novsima Recopilacin y el Ordenamiento de Alcal.
Estos artculos realizan los ideales de equidad y jus
ticia, pues si la voluntad de los contratantes ha sido ma
nifestada, aunque no haya sido entregado el objeto del
contrato, ste produce provisionalmente sus efectos y da
derecho a satisfacer los requisitos de formalidad. Con esto
se evita que la sancin vaya ms all del derecho pro
tegido.
El contrato, al otorgarse en la forma establecida por
la ley, puede ser convalidado mediante ratificacin ex
presa.
La convalidacin puede exigirse por cualquiera'de los
otorgantes, "si la voluntad de las partes para celebrarlo
consta de una manera fehaciente.
Pueden existir acciones opuestas, proforma y nulidad.
Una de las partes pide nulidad del contrato, la otra, re
conviene la accin proforma. A favor de quin deber
sentenciar el juez? Considero que deben ser aplicadas las
reglas establecidas en el artculo 20 de nuestro ordena
miento civil, resolviendo-a-favor del-que trate de evitarse
un perjuicio y no a favor del que pretende obtener un lu
cro, o sea, a favor del adquirente.
Al respecto Snchez Medal, 18 opina:

Si una de las partes demanda judicialmente la nulidad


del contrato (2228), la otra parte, al ser emplazada a jui
cio,'puede reconvenir el otorgamiento de la formalidad
omitida (1833 y 2232), en cuyo supuesto debe prevalecer
esta ltima accin frente a la primera por respeto al men
cionado principio de la conservacin del contrato y tam
bin al principio de que nadie puede ir contra sus propios
actos adversum factum suum quis uenire non potest; pero
si dicho demandado no reconviniere el otorgamiento de
la forma, con su actitud pasiva y omisa, se conforma prc-
ticamente con dicha nulidad (en forma smia r a ia vieja
iii jure cessio) y se configura entonces en el fondo una
S n c h e z M e d a l . R a m n , De los contratos civiles, E d i t . P o r r a ,
Mxico, 1982, p. 49.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA I 19

retractacin o i evocacin ci contrato poi paite u.e os


dos contratantes por parte del contratante que demanda,
al intentar la acc in de nulidad relativa por falta de forma,
y tambin por parte del otro contratante por virtud de su
conformidad tcita a virtud de que no reconvino o intent
la accin pro forma: En este ltimo caso, pues, aunque
procede la accin de nulidad no se quebranta ni el prin
cipio de la conservacin del contrato ni tampoco el prin
cipio de que nadie puede ir contra sus propios actos, toda
vez que tiene entonces aplicacin otro principio en el sen
tido de que el contrato que nace poi mutuo consentimien
to, puede tambin deshacerse o revocarse por mutuo
disenso.

Al analizaT lo dicho por este autor, si la parte deman


dada no reconviene el otorgamiento con la formalidad
debida, se est conformando con la anulacin del contra
to. En este caso, si el demandado no hace valer la accin
proforma, el juez puede declarar nulo el contrato. Desde
el punto de vista exegtico, el autor tiene razn. Sin em
bargo, considero que la sentencia sera injusta, pues pin
sese que por capricho de la parte vendedora y aprovechan
do la accin de nulidad en una compraventa totalmente
consumada, satisfecho el precio, entregada la posesin y
transmitida la propiedad por efecto del contrato, pida
la invalidez de ste, y el demandado por no reconvenir la
accin pro-forma, se vea privado de su derecho de propie
dad. La actuacin judicial sera injusta pues la vatio legis
es dotar a las partes de un medio probatorio y nunca pri
varlas de sus derechos. La sancin consistente en la nu
lidad del contrato, ira ms all del derecho protegido, en
contra de los principios de conservacin de los derechos
y del contrato.

E fectos de la C ompraventa

La compraventa tiene como efectos la creacin de obliga


ciones de dar a cargo del comprador y del vendedor.
120 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Obligaciones del vendedor

1 Transmitir la propiedad. Como se vio con anterio


ridad, la transmisin de la propiedad se verifica por mero
efecto del contrato (Art. 2014) salvo pacto en contrario,
como el caso de la compraventa con reserva de dominio.
Cuando la cosa es incierta o indeterminada, la trans
misin de la propiedad se verifica cuando se hace cierta
y determinada para conocimiento del comprador. As lo
dispone el artculo 2015 que dice:

En las enajenaciones de alguna especie indeterminada, la


propiedad no se transferir sino hasta el momento en que
la cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del
acreedor.

2 Entrega de la cosa. Esta obligacin establecida en


la fraccin I del artculo 2283, se satisface cuando se da
posesin al comprador de la cosa adquirida.
De acuerdo con el artculo 2284 la entrega de la cosa
puede ser real, -jurdica yvirtual:

La entrega real consiste en la entrega material de la cosa


vendida, o en la entrega del ttulo si se trata de un de
recho.
Hay entrega jurdica cuando, aun sin estar entregada
materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el
comprador.
Desde el momento que el comprador acepte que la
cosa vendida quede a su disposicin, se tendr por virtual
mente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en
su poder slo tendr los derechos y obligaciones de un
depositario.

A este respecto podramos preguntarnos Qu sucede


si la cosa vendida no es entregada? Si el comprador se dio
por recibido de la cosa virtualmente, puede exigir la en
trega inmediata, de conformidad con el artculo 2516 que
obliga al depositario a entregar la cosa depositada una
vez que sea requerido.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 121

Ahora bien si el comprador no se dio por recibido vir


tualmente de la cosa vendida, se sigue la regla general de
los contratos, regulada en el artculo 2080 que establece
que cuando se trate de obligaciones de dar y no se haya
fijado fecha para el cumplimiento de la entrega, sta ser
exigible treinta das despus de la interpelacin ya sea no
tarial o judicial.
Qu y cmo se debe entregar la cosa? Al respecto el
Cdigo Civil establece:

Artculo 2288.El vendedor debe entregar la cosa vendida


en e estado en que se hallaba al perfeccionarse el con
trato. ,

A rtculo 2289.Debe tambin el vendedor entregar to


dos los frutos producidos desde que se perfeccione la
venta, y los rendimientos, acciones y ttulos de la cosa.

For lo que se refiere a los gastos de la entrega, stos


corresponden al vendedor y los de su transporte al com
prador.
Artculo 2285.Los gastos de la entrega de la cosa ven
dida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte
o traslacin de cargo del comprador, salvo convenio en
contrario.

Si no se ha establecido el lugar de la entrega, ste debe


considerarse en donde se encontraba la cosa en el momen
to en que fue vendida (Art. 2291).
3' Conservar la cosa. Cuando la cosa se ha entregado
jurdicamente y as ha sido aceptado por el comprador,
"se tendr por virtualmente recibido de ella, y el vendedor
que la conserve en su poder slo tendr los derechos y obli
gaciones de un depositario (Art. 2284). Y si la cosa se
nierde "La prdida de la cosa en poder del deudor se pre
sume por culpa suya, mientras no se pruebe lo contrario
(Art. 2018).
4 Responder por los vicios o defectos ocultos. El ven
dedor est obligado al saneamiento por los vicios o defec
122 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

tos ocultos y a garantizar al comprador de las caracters


ticas y cualidades de la cosa enajenada. Al ser la compra
venta un contrato conmutativo, se le aplica el artculo 2142 ,
que dice:

En los contratos conmutativos, el enajenante est obliga


do al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa ena
jenada que la haga impropia para los usos a que se le
destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que al ha
berlo conocido el adquirente no hubiere hecho la adqui
sicin o habra dado menos precio por la cosa.

Para que un vicio oculto se considere como tal, es ne


cesario que los defectos nd se aprecien a simple vista; que
sean anteriores a la enajenacin; y que el adquirente no
sea perito que en virtud de su profesin pueda descu
brirlos.
En caso de que existan vicios ocultos, el comprador
puede exigir, o la rescisin del contrato mediante la accin
redhibitoria, o bien que se le rebaje el precio en propor
cin a los viciosmediante-laaccin quanti minoris.
Ahora bien si se comprueba que el enajenante conoca
los vicios de la cosa y no se lo manifest al adquirente,
tendr que pagar adems los daos y perjuicios en conse
cuencia de la accin redhibitoria (2144).
5 a Prestar el saneamiento para el caso de eviccin.
El vendedor tiene que pagar los daos y perjuicios causa
dos al adquirente cuando existe eviccin, la cual puede ser
total o parcial. La eviccin la describe el artculo 2119 al
decir:

Habr eviccin cuando el que adquiri alguna cosa fuere


privado del todo o parte de ella por sentencia que cause
ejecutoria, en razn de algn derecho anterior a la ad
quisicin.

Los elementos de la eviccin son:


A) La privacin total o parcial que sufre el adquirente
de un bien.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 123

B) Por una sentencia que haya causado ejecutoria.


C) Fundada enun mejor derecho, anterior a la adqui
sicin.
El monto de la indemnizacin depende de la buena o
mala fe.
Se considera buena fe (2126) cuando el enajenante
transmite un bien ignorado los vicios del ttulo o que la
finca est gravada. En este supuesto la indemnizacin com
prende la devolucin: a) del precio; b) de los gastos de
escrituracin; c) de las mejoras que se hayan realizado; y
d) de los erogados por el juicio de eviccin y saneamiento.
Existe mala fe (2127) cuando una persona enajna un bien
a sabiendas de que no es propietario o de que su ttulo es
defectuoso. En este caso, tendr que restituir al cliente:
) el precio de la cosa ya sea al tiempo de la adquisicin
o al de la eviccin; b) los gastos de escrituracin; c) los
de las mejoras que se hayan realizado; d) los eroga
dos por el juicio de eviccin y saneamiento; y, ) pagar los
daos y perjuicios.
No se est obligado al saneamiento para.el caso de evic
cin cuando (Art. 2140):
a) En el contrato de compraventa se renuncia al sa
neamiento, o bien aparece que el comprador tena "cono
cimiento de los riesgos de eviccin" y tom a su cargo las
posibles consecuencias (Art. 2123).
b) El adquirente tiene conocimiento de la existencia
del juicio de eviccin y no lo denuncia a la enajenante en
tiempo oportuno (Art. 2140, frac. V).
c) La eviccin se produjo por culpa del adquirente
(Art. 2140, frac. VII).
d) El adquirente actu de mala fe (Art. 2140, frac. III).
e) Proviene de causas posteriores a la adquisicin (Art.
-lUO
X-X -TU ,
T\ 7 A
1 1 UC. A V ) .

f) El adquirente, antes de terminar el pleito, transige


con el actor del juicio de eviccin. En este caso no existe
la eviccin por no haber sentencia ejecutoriada (Art. 2140,
frac. VI).
124 bernardo Prez Fernndez del castillo

b" Pagar por mitad. Los honorarios y Los derechos de


registro de la escritura. No obstante que el artculo 2263
establece que cada una de las partes pagar el 50% de los
gastos de escritura y registro, en la mayora de los casos
los contratantes convienen y estilan en asentar en la es
critura la siguiente clusula:

Los gastos, impuestos, derechos y honorarios que se cau


sen con motivo de la presente escritura, sern por cuenta
de la parte compradora, a excepcin hecha del Impuesto
sobre la Renta que ser a cargo de la parte vendedora.

7 Pagar el Impuesto Sobre la Renta que se cause por


la utilidad que obtenga en la enajenacin. Este impuesto
es de ndole personal: grava la utilidad obtenida en la
venta de un inmueble. Cuando una persona fsica enajena
un bien inmueble, el notario tiene que liquidar el impuesto
para constatar si hubo ganancia o no por parte del ven
dedor, y en caso de haberla tendr que retener un pago
provisional sobre la utilidad, la cual ser acumulable a
la declaracin anual. Se exime del pago de este impuesto,
a las personas que comprueben que han habitado el in
mueble enajenado los dos ltimos aos.

Obligaciones del comprador

1 : ' Recibir la cosa. Si el comprador no recibe la cosa


enajenada en el plazo fijado, su incumplimiento, por ana
loga, produce los efectos del arrendador que no recibe la
devolucin de la cosa alquilada.
Para algunos autores procede la rescisin del contrato
por incumplimiento y para otros no es causa de rescisin,
sino nica y exclusivamente de exigir la ejecucin forzosa,
o sea obligar al comprador a recibir la cosa objeto del
contrato. Ambos casos se fundan en la aplicacin del ar
tculo 1949.
2" Pagar el precio. El artculo 2293 dice:
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 125

El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya


obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en
el tiempo, lugar y forma convenidos.

A) Tiempo del pago del precio, u) De acuerdo con lo


convenido, b) Si no hay convenio al tiempo en que se en
tregue la cosa vendida, c) Al ser la compraventa un con
trato de prestaciones recprocas, al no saber quin entrega
primero, el comprador el precio o el vendedor la cosa
vendida, uno y otro lo darn en depsito a un tercero
(Art. 2295).
B) Intereses sobre el precio en caso de que no se pa
gue puntualmente una vez entregada la cosa, a) En caso
de mora se debe pagar un inters al tipo legal (Art. 2255).
b) En los trminos del convenio si as se ha establecido.
c) Si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.
Cuando la venta es a plazo los intereses sobre el precio se
entienden incluidos, por lo que no se aplican los criterios
antes expuestos y slo se pagarn intereses si hay una
prrroga (Arts. 2297 y 2298) .
C) Formas de pago. El precio debe ser pagado: a) En
forma anticipada, b) Al contado, c) A crdito, llamado
tambin al fiado, plazo, o en abonos.
D) Lugar en el que se entrega la cosa. Si no se ha fi
jado lugar, se debe entregar en donde se haga el pago (Art.
2294).
E) Derecho de retencin del precio. Al ser la compra
venta un contrato bilateral, una de las partes no est obli
gada a cumplir si la otra no cumple, o no le asegura me
diante fianza que garantice que lo va a hacer.
F) Rescisin. A falta del pago del precio o al incum
plimiento de cualquiera de las obligaciones del contrato,
el perjudicado puede pedir la rescisin del contrato, o bien
la ejecucin forzosa.
3- Pagar el 50% de los honorarios y los derechos de re
gistro de la escritura. Como lo seal, en la compraventa
se estila que el comprador absorbe todos los gastos, im
puestos, derechos y honorarios, a excepcin hecha del
126 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

pago dei Impuesto Sobre la Renta, que es por cuenta del


enajenante.
4a Pagar los impuestos de Adquisicin de Bienes
Inmuebles, al Valor Agregado cuando se trata de cons
trucciones no destinadas a casa habitacin y el Impues
to Sobre a Renta por a utilidad que se genere entre
el precio de adquisicin (no de enajenacin) y el ava
lo de la finca.
En la compraventa de bienes inmuebles se pueden cau
sar los impuestos siguientes:
a) Adquisicin de Bienes Inmuebles, que en el presen
te ao flucta entre el 3.1 y 4.5 sobre el valor ms alto
entre avalo, valor catastral y precio de la operacin.
b) Impuesto al Valor Agregado, que se causa con una
tasa del 15% sobre las construcciones no destinadas a casa
habitacin.
c) Impuesto Sobre la Renta por Adquisicin de Bienes.
Este impuesto se causa cuando se considera que al adqui
rir hubo una utilidad porque el valor del avalo fue mayor
en un 10% a 1 precio de la operacin. En este-caso el
notario tiene que retener el 20% sobre el excedente entre
el precio de la operacin y el valor de avalo.
En caso de que el enajenante sea persona moral, el
notario no tiene obligacin de retener ni el Impuesto So
bre la Renta ni el Impuesto al Valor Agregado.

M odalidades de la compraventa

En la compraventa lisa, llana o pura, las obligaciones


se cumplen y consuman en el mismo momento de con
tratar. Existen adems las compraventas sujetas a modali
dades.
El Cdigo Civil de 1884 no regulaba en forma especial
las modalidades de ia compraventa. En cambio el de 1928,
Segunda Parte, Ttulo Segundo, Capitulo Vil se denomina
De algunas modalidades del contrato de compraventa.
En principio se refiere a los pactos accesorios pacta
adieta, mismos que analizo en el siguiente orden:
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 127

1. Paci de no vender a determinada persona.


2. El pacto de retroventa.
3. Derechos preferenciales.

A) El derecho de preferencia del tanto que tienen el


copropietario, el coheredero y el usufructuario.
B) El derecho de preferencia por el tanto que tiene
el inquilino cuando se va a enajenar el inmueble arren
dado.
C) El derecho por el tanto que se establece como
modalidad en una compraventa.
Asimismo el Cdigo Civil regula como modalidades de
la compraventa:

1. Venta ad corpus y ad mensuram.


2. Compraventa de cosa futura.
3. Compra de esperanza.
4. Compraventa en abonos.
5. Compraventa con reserva de dominio.
6. Compraventa forzosa

1. Pacto de no vender a determinada persona

La primera de estas modalidades se encuentra asenta


da en el artculo 2301 que dice:

Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a deter


minada persona, pero es nula la clusula en que se esti
pule que no puede venderse a persona algun.

Este artculo establece la modalidad que consiste en


la obligacin de no hacer, que reside en la obligacin que
tiene una persona de no vender a determinada persona.
Ahora bien, el incumplimiento de no vender a determinada
persona trae como consecuencia el pago de danos y per
juicios.
Asimismo el artculo transcrito dispone que ser nula
la clusula en la que se estipule que no se puede vender
128 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

a ninguna persona, usa prohibicin se Jebe a que ias pai


tes no pueden provocar que un bien se vuelva inalienable.
Esto es, que no se pueda enajenar, prescribir o embar
gar; prohibiciones que en todo caso slo pueden ser pro
vocadas por la ley. Por ejemplo el caso del patrimonio de
familia.
Por otro lado las partes tampoco pueden provocar in
capacidades especiales para actos de dominio, pues como
establece el artculo 1798 Son hbiles para contratar to
das las personas no exceptuadas por la ley."

2. El pacto de retroventa

El artculo 2302 dice:

Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, as como


la promesa de venta de un bien raz que haya sido objeto
de una compraventa entre los mismos contratantes.

En el Cdigo Civil de 1884 se permita y estilaba el uso


de este pacto de retroventa. Normalmente este pacto se
encubra de un mutuo con garanta hipotecaria, o sea el
mutuante para evitar un posterior procedimiento, pona
a su nombre el bien que garantizaba, y en caso de que la
cantidad mutuada no le fuera pagada en el tiempo esta
blecido, sin necesidad de ningn tipo de procedimiento
continuaba como propietario. Si la cantidad mutuada le
era pagada, escrituraba nuevamente a favor del mutua
tario el inmueble que sirvi de garanta.
Este procedimiento constitua una injusticia, ya que
al deudor no se le daba oportunidad de ser odo y ven
cido en juicio; se le ejecutaba sin ms y el acreedor se
haca justicia por su propia mano. Por esta razn el 2 de
abril de 1917 Venustiano Carranza promulg un decreto
prohibiendo este contrato.

A rtculo 1" Queda abolido el contrato de compraventa


con pacto de retroventa.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 129

A r t i c u l o r'Se prohbe ei contrato de promesa de


venta sobre el bien raz que haya sido objeto del de com
praventa entre los mismos contratantes.
A rtculo 3 o Los contratos de menor cuanta con ga
ranta hipotecaria podrn hacerse en escritura privada.
3. Derecho de preferencia del tanto y por el tanto
r Copropietario
Del tanto - Coheredero
Usufructuario

Derecho de
< Arrendatario de inmueble
Preferencia
habitacional
,
n el tanto <
Por
Arrendamiento de, inmueble
xll ~, NO
, , .
habitacional
Como modalidad
en una compraventa

El derecho de preferencia en la compraventa es la


primaca que otorga la ley o la voluntad de las partes,
con el fin-de-ser preferido, en igualdad de circunstancias,
para adquirir un bien frente a un tercero.
Ahora bien, hay dos clases de derechos de preferencia:
del tanto y por el tanto. El primero, derecho del tanto, es
el que tienen el copropietario, el coheredero y el usufruc
tuario, el cual si no es respetado provoca la nulidad del
acto. El derecho por el tanto, es el que tiene el arren
datario de un inmueble, mismo que si no es respetado
produce la nulidad relativa y el pago de daos y perjuicios
(Art. 2447 y 2448 J), tambin se puede convenir como
una modalidad en un contrato de compraventa (2303). A
continuacin voy a analizar cada uno de ellos.

A) El derecho de preferencia del tanto que tienen


d 1 rmirm-ti t? r\ n> 1
w -
vn
Vu/iwi kUci b J
7 w j l y / tlLIWU/ tu.

Por un lado el artculo 2279 establece:


Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su
parte respectiva a extraos, sino cumpliendo lo dispuesto
en los artculos 973 y 974.
BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO
130

Por su parte, los mencionados artculos establecen.


973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden ena
jenar a extr aos su parte alcuota respectiva si el partcipe
quiere hacer uso del derecho del tanto. A este efecto, el
copropietario not ificar a los dems, por medio de notario
o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que
dentro de los ocho das siguientes hagan uso del derecho
del tanto. Transcurridos los ocho da s, por el solo lapso del
trmino se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la
notificacin, la venta no producir efecto legal alguno.
974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren
uso del derecho del tanto, ser preferido el que represente
mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte,
salvo convenio en contrario.
Se puede uno cuestionar Este derecho es renunciadle
con anterioridad sin que se haya hecho el tanteo? Por ser
un derecho personal que beneficia al copropietario en mi
opinin s es renunciable.
Por otro lado, en tratndose de usufructuarios, el ar
tculo 1005 seala:
El usufructuario goza del derecho del tanto. Es aplicable
lo dispues to en el artculo 973 en lo que se refiere a la
forma para dar el aviso de enajenacin y al tiempo para
hacer uso del derecho del tanto.
Finalmente, el artculo 1292 establece el derecho del
tanto que tienen los coherederos, al decir:
El heredero de parte de los bie nes que quiera vender
a un extr ao su derecho hereditario debe notificar a sus
coherederos por inedio de notario, judicialmente o por
medio de dos testigos, las bases o condiciones en que se
ha concertado la venta, a fin de que aqullos, dentro del
trmino de ocho das, hagan uo del derecho del tanto; si
los herederos hacen uso de ese derecho, el vendedor est
obligado a consumar la venta a su favor, conforme a las
bases concertadas. Por el solo lapso de los ocho das se
pierde el derecho del tanto. Si la venta se hace omitindose
la notificacin prescrita en este artculo, ser nula.
La falta de cumplimiento del derecho del tanto pro
duce la nulidad absoluta del acto y por lo tanto, no es
convalidable.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
131

t) El derecho de preferencia por el tanto que tiene


el inquilino cuando se va a enajenar el
inmueble arrendado
Cuando se e najena un inmueble arrendado se pueden
dar dos supuestos:
I o Q u e e l b i e n i n m u e b l e N O e s t d e s t i n a d o a casa
h a b i t a c i n . Este derecho es renuntiable. La vatio l e g i s es
otorgar seguridad a los negocios establecidos dotndolos
de un domicilio fijo y propio. El artculo 2447 establece
que para tener el derecho POR EL TANTO es necesario que
el arrendamiento haya durado ms de tres aos; que el
propietario notifique al arrendatario en forma fehaciente
el precio, trminos, condiciones y modalidades en que se
pretende vender; que el arrendatario se encuentre al co
rriente en el pago de las rentas; que haga valer la acep
tacin dentro de los 30 das siguientes a la notificacin
y que exhiba las cantidades sealadas es decir: precio,
pago de gastos y honorarios de la escritura, etctera. En
caso de que cambien las condiciones de la venta o el
precio se aumente en un 10 por ciento, el arrendador
deber notificar nuevamente al arrendatario, quien tendr
30 das para aceptar o no la nueva proposicin.
Si el arrendador vende sin notificar al arrendatario,
ste tendr el derecho de retracto y al pago de daos y
perjuicios que consiste al equivalente de 6 meses de ren
ta. Accin que prescribe a los 60 das a partir de que el
arrendatario tenga conocimiento de la venta.
2o Que el inmueble est destinado a casa habitacin
Este derecho no es renunciable. La rallo legis de esta
norma es cumplir con el mandato constitucional de que
Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna
y dec orosa. Para tener el derecho de preferencia por el
tanto se requiere: que el propietario notifique al arrendata
rio en forma feha ciente el precio, trminos, condiciones y
modalidades cu que se pretende vender; que el arrendatario
se encuentre al corriente en el pago de las rentas; que haga
valer la aceptaci n dentro de los 30 das siguientes a la
notificacin y que exhiba las cantidades sealadas es decir:
precio , pago de gastos y honorarios de la escritura, etcte
ra. En caso de que cambien las condiciones de la venta o
%
132 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

el precio se aumente en un 10 por ciento, el arrendador


deber notificar nuevamente al arrendatario, quien tendr
30 das para aceptar o no la nueva proposicin.
Si el arrendador vende sin notificar al arrendatario,
ste tendr el derecho de retracto y al pago de daos y
perjuicios que consiste en el equivalente a 6 meses de
renta. Accin que prescribe a los 60 das a partir de que
el arrendatario tenga conocimiento de la venta.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 133

Otras modalidades de la compraventa

1. Venta ad Corpus y ad mensuram

a) La venta ad corpas, es una modalidad de la com


praventa de inmuebles, el precio se fija por el conjunto y
no por metro cuadrado; se seala el continente, no as el
contenido, sin importar los metros cuadrados que la inte
gran. El Cdigo Civil se refiere a ella al decir: Si en la
venta de un inmuebl se han designado los linderos, el ven
dedor estar obligado a entregar todo lo que dentro de
ellos se comprenda, aunque haya exceso o disminucin en
las medidas expresadas en el contrato (Art. 2290). Si la
venta de uno o ms inmuebles se hiciere por precio alza
do y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no
habr lugar a la rescisin, aunque en la entrega hubiere
falta o exceso (Art. 2261).
Cuando se trata de bienes muebles esta modalidad se
denomina por acervo o precio alzado. Cuando se trata
de una negociacin mercantil, se llama venta a puerta
cerrada. Todas tienen el comn denominador, que el pre
cio est determinado por el conjunto, no as por las unida
des que lo integran (2259 y 2260).
Cuando existe discrepancia en las medidas y superficie
de un predio objeto de una transmisin de dominio, es
conveniente que la venta se haga ad corpas para evitar
la accin de nulidad por error en el motivo determinante
de la voluntad, o la quanti minoris por error aritmtico,
el error de clculo slo da lugar a que se rectifique (Art.
1814).
La clusula de compraventa ad corpus podra estar
redactada en la siguiente forma:

P rimera . El seor..., VENDE, y la seora..., para s


ADQUIERE, el predio treinta y cinco de la avenida Mxico,
Delegacin Villa Alvaro Obregn, Distrito Federal, el cual
qued descrito en el antecedente primero de este instru-
134 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

ment. La presente operacin se hace ad corpus, en el


entendido que si hubiese ms o menos metros de los re
lacionados en los antecedentes de este instrumento, stos
sern en favor o en contra del adquirente sin que pueda
ajustarse el precio.

b) Venta ad mensuram. Cuando se enajena un inmue


ble sealando el precio por metro cuadrado, la compra
venta ser ad mensuram. Si despus de la venta se hace
una nueva medicin y aparecen ms o menos metros cua
drados de superficie, tendr que haber un ajuste en el
precio.
A propsito de estas dos ventas se ha dictado la si
guiente ejecutoria de la Suprema Corte de Justicia:

Compraventa a C orpus y ad mensuram , Contratos de. Es


sabido que frecuentemente no coinciden exactamente las
medidas que en extensin o superficie tienen en realidad
los predios, por no corresponder con la de los ttulos de
propiedad, y que el exceso o disminucin resultantes respec
to de lo que se hubiere enajenado, marcado con linde
ros que constituyen el permetro de la superficie objeto
de lo contratado, no afectan lo pactado a pesar de la
diferencia numrica de las medidas sealadas a la exten
sin territorial, si la venta se hace ad corpus y no ad
mensuram. En ese caso, el vendedor slo est obligado a
cumplir lo estipulado; y si esto fue la enajenacin de un
inmueble del que se determinaron sus linderos, deber en
tregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, por la
totalidad del terreno y no por unidad de su medida super
ficial, tal como lo dispone el artculo 2290 del Cdigo
Civil. Esta regla procede si se determinan los linderos sin
especificacin de sus dimensiones, aunque se aluda a que
la superficie comprendida en el permetro, tiene una ex
tensin determinada, nes si slo se indican los linderos,
es natural que se adquiere lo comprendido en ellos, lo que
puede ser mayor o menor que la superficie cuya exten
sin se haya especificado. Pero no procede dicha regla,
si en la escritura se determinan los linderos y se sealan
sus dimensiones, porque entonces tiene que resultar una
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 135

determinada superficie, que es la que se supone que pre


tende adquirir el comprador, lo que implica la existencia
de una operac in ad mensuram, pues su intencin fue
comprar a base de unidad de medida, es decir, una de
terminada extensin de terreno por un precio total de
terminado.

Sexta poca. Cuarta Parte: Vol. LXXII. pg. 50. A.D. 5438/59.
Aquilino Redondo Baquero.Unanimidad de 4 votos.

2. Compraventa de cosa futura

Cuando en el contrato de compraventa examinamos el


objeto material, se estableci que debe existir en la natu
raleza. No obstante lo anterior, de acuerdo con el artculo
1826, las cosas futuras pueden ser objeto del contrato,
siempre y cuando sean susceptibles de llegar a existir, lo
que da lugar a la modalidad conocida como compra de
cosa futura.
Ahora bien, no hay que confundir la venta de cosa fu
tura con la venta de cosa ajena, pues las cosas futuras son
los bienes corporales que no existen y por lo tanto toda
va no pertenecen a nadie. Por ejemplo los frutos de una
huerta.
La doctrina divide la compra de cosa futura en dos: la
compra de cosa esperada emptio re speratae y la compra
de esperanza emptio spei.
En principio la posibilidad de la venta de cosa espe
rada, choca con lo que la teora considera elementos es
tructurales y esenciales del contrato; objeto y consenti
miento.
i
_u uuu
-------------------
i
1 - ..
cuai i cj^ ti ata ui LJUJOIVJ UC IVJC> OUHUdlUb,

lo estudia desde dos puntos de vista o categoras distintas.


Por un lado analiza la obligacin que nace con el contra
to, y por otro examina el objeto material o cosa que debe
transmitirse ya sea temporal o definitivamente.
136 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Ai estudiar a venta de cosa futura, debe hacerse una


distincin clara entre el objeto obligacin y el objeto cosa.
Qu debe entenderse como cosa futura? Son los bie
nes que en el momento de la celebracin de un contra
to no existen en la naturaleza, pero son susceptibles de
existir.
No se pueden considerar futuras, las cosas que existen
en la naturaleza pero que no han sido apropiadas por al
guna persona, como los peces y los animales. Tampoco es
cosa futura lo que est sujeto a elaboracin por parte del
obligado o un tercero. Por ejemplo la venta de un depar
tamento que slo existe en proyecto, en cuyo caso hay una
obligacin de hacer, de llevar a cabo una obra futura, o
sea, se tratara de un contrato de obra a precio alzado y
no de compraventa de cosa futura.
Normalmente en el suministro se podra hablar de la
venta de cosa esperada, pues muchas de las cosas que se
obligan a entregar peridicamente, no existen en el mo
mento de la celebracin del contrato.
Con lo anterior se concluye que se consideran cosa futu
ra, los frutos de los vegetales y los animales.

3. Compra de esperanza

El artculo 2792 dice:

Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por


objeto adquirir, por una cantidad determinada, los frutos
que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el com
prador para s el riesgo de que esos frutos no lleguen a
existir, o bien, los productos inciertos de un hecho que
puedan estimarse en dinero.
r>r*

II
* o v *'-
*pni i/=*n
a existir los frutos o productos comprados.

Los contratos de compra de cosa futura y de esperanza,


pueden distinguirse en que el primero es conmutativo y el
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 137

segundo aleatorio, pues en el caso de la compra de espe


ranza no se sabe si se va a tener el carcter de ganan
cioso o perdidoso y por otra parte el comprador toma a
su riesgo que la cosa futura no exista. En todo caso El
vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a exis
tir los frutos o productos comprados.
Inclusive en la compra de esperanza puede suceder,
que no obstante que el contrato exista y sea perfecto, la
propiedad no se llegue a transmitir, toda vez que los fru
tos fueron destruidos. Por ejemplo, pinsese en el contrato
de la compra de una cosecha de tomates que se celebra
cuando los frutos comienzan a aparecer y posteriormente
con una helada se destruye todo el sembrado.

4. Compraventa en abonos

En la compraventa en abonos a diferencia de la lisa y


llana, o sea la compraventa al contado, el precio se paga
en dos o ms exhibiciones. Esta modalidad tiene las si
guientes caractersticas especiales:

l 9 La inscripcin de la clusula resolutoria expresa en


el Registro Pblico de la Propiedad.
2 9 Las reglas que se deben seguir en caso de rescisin
del contrato.

Por lo que se refiere al primer aspecto, en todos los


contratos existe una clusula resolutoria tcita establecida
en el artculo 1949 que dice:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende im


plcita en las recprocas, para el caso de que uno de los
obligados no c umpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podr escoger entre exigir el c u m
plimiento o la resolucin de la obligacin, con el re
sarcimiento de daos y perjuicios en ambos casos. Tam
bin podr pedir la resolucin aun despus de haber
138 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

optado por el cumplimiento, cuando ste resultare impo


sible.

Pero adems de esta clusula tcita, en el contrato de


compraventa en abonos se pueden establecer convencio
nalmente algunas causas adicionales de rescisin. As lo
establecen los artculos 1950 y 2310. Este ltimo dice:

La venta que se haga facultando al comprador para que


pague el precio en abonos, se sujetar a las reglas si
guientes: i

I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse


que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionar
la rescisin del contrato. La rescisin producir efectos
contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que
se trata, siempre que la clusula rescisoria se haya ins
crito en el Registro Pblico.

II. Si se trata de bienes muebles que sean suscepti


bles de identificarse de manera indubitable podr tambin
pactarse la clusula rescisoria, de que habla contra ter
ceros si se inscribi en el Registro Pblico.

III. Si se trata de bienes muebles que no sean sus


ceptibles de identificarse los contratantes podrn pactar
la rescisin de la venta por falta de pago del precio pero
esa clusula no producir efectos contra tercero de buena
fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fraccin
se refiere.

Como un ejemplo de clusula resolutoria expresa se po


dra establecer:

Es causa de rescisin d p este c o n t r a t o : I o Oue se deien


de pagar dos mensualidades del precio. 2 o Que se de
jen de pagar dos bimestres de impuesto predial o servi
cio de agua. 3 o Que se hipoteque, embargue o grave en
forma alguna el inmueble objeto de la operacin. 4 o Que
se celebre contrato de arrendamiento por ms de 5 aos.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 130

Si esta clusula se inscribe en el Registro Pblico de la


Propiedad, surte efectos frente a cualquier tercero que
adquiera la finca enajenada. Ahora bien, si el contrato se
rescinde los efectos se retrotraern al momento en que
se llev a cabo la compraventa en abonos y por lo tanto, se
ra inoponible la segunda compraventa, lo que garantiza
suficientemente* al vendedor.
Otras caractersticas del contrato de compraventa en
abonos, son las reglas especiales para el caso de rescisin,
Tas cuales se expresan en el artculo 2311:

Si se- rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben


restituirse las prestaciones que se hubieren 1 hecho; pero
el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede
exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un al
quiler o renta que fijarn peritos, y una indemnizacin,
tambin fijada por peritos, por el deterioro que haya su
frido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene
derecho a los intereses legales de la cantidad, que entreg.
Las convenciones que impongan al comprador obliga
ciones ms onerosas que las expresadas, sern nulas.

Como en toda rescisin las partes se deben devolver


mutuamente: el vendedor, la parte del precio ms los in
tereses; y el comprador, la cosa que recibi ms una in
demnizacin a ttulo de renta y otra por el deterioro que
haya sufrido la cosa. Ambas indemnizaciones debern fi
jarse por peritos.
Con frecuencia en la doctrina se cuestiona si las indem
nizaciones a ttulo de renta y por el deterioro de la cosa
vendida se pueden o no fijar en el momento de celebrar
el contrato, o bien tienen que estipularse posteriormente
con base en peritajes. En mi opinin, si se trata de renta
_/ _________C ; : _ _l _ . ________ ___________ _ _ i _ _ .......................... ... ,1
bi O C pcci i t ex 1 1 j a i cc a i t c i i i a i i t r , p u c o c o c i i , c / i_|uc o c p u c u u
apreciar objetivamente antes de la rescisin del contrato.
Por lo que se refiere al deterioro de la cosa no, en virtud
de que eso depende de circunstancias causales segn el uso
o el abuso que haya tenido fa cosa enajenada. Inclusive
140 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

se podra sostener que en caso de inmuebles stos con el


transcurso del tiempo pueden tener plusvala y no deterioro.
El anterior comentario es delicado toda vez que al exami
nar el mencionado artculo 2311 encontramos que el ltimo
prrafo dispone: Las convenciones que impongan al com
prador oblig aciones ms onerosas que las expresadas, se
rn nulas.
Es comn que en contratos privados de compraventa
en abonos, en los que no se ha entregado la posesin del
inmueble pero s parte del precio, se establezca que el
comprador pagar una pena convencional de X cantidad
en caso de no cubrir los subsecuentes abonos. Como lo
seal, esta s penas convencionales son nulas de acuerdo
con el artc ulo comentado. En cambio son vlidas las que
gravan al vendedor.
Por su parte la Ley Federal de Proteccin al Consu
midor establece las siguientes protecciones para el adqui-
rente:

Artculo 70.En los casos de compraventa a plazos de


bienes muebles o inmuebles a que se refiere esta Ley,
s se rescinde el contrato, el vendedor y comprador de
ben restituirse mutuamente las prestaciones que se hubie
ren hecho. El vendedor que hubiera entregado la cosa
tendr derecho a exigir por el uso de ella el pago de un
alquiler o renta y, en su caso, una compensacin por el
demrito que haya sufrido el bien.
El comprador que haya pagado parte del precio tie
ne derecho a recibir los intereses computados conforme
a la tasa que, en su caso, se haya aplicado a su pago.
A r t i c u l o 73.Los actos relacionados con inmuebles
slo estarn sujetos a esta Ley cuando los proveedores
sean fraccionadores, constructores, promotores y dems
p e r s o n a s q u e i n t e r v e n g a n e n l a a s e s o r a y v e n t a a l p
blico de viviendas destinadas a casa habitacin o cuando
otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles me
diante el sistema de tiempo compartido, en los trminos
de los artculos 64 y 65 de la presente Ley.
Los contratos relacionados con las actividades a que
se refiere el prrafo anterior, debern registrarse ante la
Procuradura.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 141

A rtculo 73 BIS.Tratndose de los actos relacio


nados con inmuebles a que se refiere el artculo ante
rior, el proveedor deber poner a disposicin del consu
midor al menos lo siguiente:
I. En caso de preventa, el proveedor deber exhibir
el proyecto ejecutivo de construccin completo, as como
la maqueta respectiva y, en su caso, el inmueble mues
tra;
II. Los documentos que acrediten la propiedad del
inmueble. Asimismo, deber informar sobre la existencia
de gravmenes que afecten la propiedad del mismo, los
cuales debern quedar cancelados al momento de la fir
ma de la escritura correspondiente;
III. La personalidad del vendedor y la autorizacin del
proveedor para promover la venta;
IV. Informacin sobre las condiciones en que se en
cuentre el pago de contribuciones y servicios pblicos;
V. Para el caso de inmuebles nuevos o preventas, las
autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las au
toridades correspondientes para la construccin, relativas
a las especificaciones tcnicas, seguridad, uso de suelo,
la clase de materiales utilizados en-la construccin; ser
vicios bsicos con que cuenta, as como todos aquellos
con los que debe contar de conformidad con la legisla
cin aplicable. En el caso de inmuebles usados que no
cuenten con dicha documentacin, se deber indicar ex-
presamente en el contrato la carencia de stos;
VI. Los planos estructurales, arquitectnicos y de
instalaciones o, en su defecto, un dictamen de las con
diciones estructurales del inmueble. En su caso, sealar
expresamente las causas por las que no cuenta con ellos,
as como el plazo en el que tendr dicha documentacin;
VIL Informacin sobre las caractersticas del inmueble,
como son la extensin del terreno, superficie construida, tipo
de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o
lugares de estacionamiento, reas de uso comn con otros
inmuebles, porcentaje de indiviso en su caso, servicios con
que cuenta y estado fsico general del inmueble;
VIH. Informacin sobre los beneficios que en forma
adicional ofrezca el proveedor en caso de concretar la
operacin, tales como acabados especiales, encortinados,
azulejos y cocina integral, entre otros;
142 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

IX. Las opciones de pago que puede elegir el con


sumidor, especificando el monto total a pagar en cada
una de las opciones;
X. En caso de operaciones a crdito, el sealamien
to del tipo de crdito de que se trata, as como una
proyeccin del monto a pagar que incluya, en su caso,
la tasa de inters que se va a utilizar, comisiones y
cargo. En el caso de la tasa variable, deber precisarse
la tasa de inters de referencia y la frmula para el
clculo de dicha tasa.
De ser el caso, los mecanismos para la modificacin
o renegociacin de las opciones de pago, las condicio
nes bajo las cuales se realizara y las implicaciones eco
nmicas, tanto para el proveedor como para el consu
midor;
XI. Las condiciones bajo las cuales se llevar a cabo
el proceso de escrituracin, as como las erogaciones
distintas del precio de la venta que deba realizar el con
sumidor, tales como gastos de escrituracin, impuestos,
avalo, administracin, apertura de crdito y gastos de
investigacin. De ser el caso, los costos por los acce
sorios o complementos; *
XII. Las condiciones bajo las cuales el consumidor
puede cancelar la operacin; y
XIII. Se deber indicar al consumidor sobre la exis
tencia y constitucin de garanta hipotecaria, fiduciaria o
de cualquier otro tipo, as como su instrumentacin.

A r t c u l o 73 TER.El contrato que se pretenda re


gistrar en los trminos del prrafo segundo del artculo
73, deber cumplir al menos, con los siguientes requisi
tos:
I. Lugar y fecha de celebracin del contrato;
II. Estar escrito en idioma espaol, sin perjuicio de
que puedan ser expresados, adems, en otro idioma. En
caso de diferencias en el texto o redaccin, se estar a
lo manifestado en el idioma espaol;
III. Nombre, denominacin o razn social, domicilio
y registro federal de contribuyentes del poveedor, de con
formidad con los ordenamientos legales sobre la materia;
IV. Nombre, domicilio y, en su caso, registro fede
ral de contribuyentes del consumidor;
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
143

V. Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional,


sin perjuicio de que puedan ser expresadas tambin en moneda
extranjera; en el caso de que las partes no acuerden un
tipo de cambio determinado, se estar al tipo de cambio
que rija en el lugar y fecha en que se realice el pago, de
conformidad con la legislacin aplicable;
VI. Descripcin del objeto del contrato;
VII. El precio total de la operacin, la forma de pago,
as como las erogaciones adicionales que debern cubrir
las partes;
VIII. Relacin de los derechos y obligaciones, tanto del
proveedor como del consumidor;
IX. Las penas convencionales que se apliquen tanto al
proveedor como al consumidor por el incumplimiento de las
obligaciones contradas, las cuales debern ser recprocas y
equivalentes, sin perjuicio de lo dispuesto por los ordena
mientos legales aplicables;
X. En su caso, las garantas para el cumplimiento del
contrato, as como los gastos reembolsables y forma para
su aplicacin;
XI. El procedimiento para la cancelacin del contrato
de adhesin y las implicaciones que se deriven para el
proveedor y el consumidor;
XII. Fecha de inicio y trmino de ejecucin de la ac
tividad o servicio contratado, as como la de entrega del
bien objeto del contrato; esto ltimo, de conformidad con
lo dispuesto por el artculo 74 de esta Ley.
El proveedor nicamente quedar exento de la obliga
cin de entregar en la fecha convenida, cuando acredite
plenamente que la entrega no se realiz en la misma por
caso fortuito o fuerza mayor que afecte directamente, a l
o al bien, pudindose pactar sin responsabilidad alguna, una
nueva fecha de entrega;
XIII. En tos casos de operaciones de compraventa de
inmuebles, el proveedor deber precisar en el contrato, las
caractersticas tcnicas y de materiales de la estructura, de
las instalaciones y acabados.
De igual manera, deber sealarse que el inmueble
cuenta con la infraestructura para el adecuado funciona
miento de sus servicios bsicos;
XIV. En el caso de operaciones de compraventa, debern
sealarse los trminos bajo los cuales habr de otorgarse
su escrituracin. El proveedor en su caso, deber indicar
que el bien inmueble deber estar libre de gravmenes a
la firma de la escritura correspondiente; y
144 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

XV. Las dems que se exijan conforme a la presente


Ley para el caso de los contratos de adhesin.
A rtculo 73 QUATER. Todo bien inmueble cuya tran
saccin est regulada por esta Ley, deber ofrecerse al
consumidor con la garanta correspondiente, la cual no podr
ser inferior a cinco aos para cuestiones estructurales y tres
aos para impermeabilizacin; para los dems elementos la
garanta mnima ser de un ao. Todos los plazos sern
contados a partir de la entrega real del bien. En el tiempo
en que dure la garanta el proveedor tendr la obligacin
de realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier
acto tendiente a la reparacin de los defectos o fallas pre
sentadas por el bien objeto del contrato.
El tiempo que duren las reparaciones efectuadas al inmue
ble al amparo de la garanta no es computable dentro del plazo
de la misma; una vez que el inmueble, haya sido reparado se
iniciar la garanta respecto de las reparaciones realizadas, asi
como con relacin a las piezas o bienes que hubieren sido
repuestos y continuar respecto al resto del inmueble.
A rticulo 73 QUINTUS. En caso de que el consumidor
haya hecho valer la garanta establecida en el artculo 73 QUA
TER, y no obstante, persistan los defectos o fallas imputables
al proveedor, ste se ver obligado de nueva cuenta a realizar
todas las reparaciones necesarias para corregirlas de inmediato,
as como a otorgarle, en el caso de defectos o fallas leves,
una bonificacin del cinco por ciento sobre el valor de la
reparacin; en caso de defectos o fallas graves, el proveedor
deber realizar una bonificacin del veinte por ciento de la
cantidad sealada en el contrato como precio del bien.
Para efectos de esta Ley, se entiende por defectos o
fallas graves, aquellos que afecten la estructura o las ins
talaciones del inmueble y comprometan el uso pleno o la
seguridad del inmueble, o bien, impidan que el consumidor
lo use, goce y disfrute conforme a la naturaleza o destino
del mismo. Se entender por defectos o fallas leves, todos
aquellos que no sean graves.
En caso de que los defectos o fallas graves sean deter
minados por el proveedor como de imposible reparacin, ste
podr optar desde el momento en que se le exija el cumpli
miento de la garanta, por sustituir el inmueble, en cuyo caso
se estar a lo dispuesto por la fraccin 1 siguiente, sin que
haya lugar a la bonificacin. En caso de que en cumplimiento
de la garanta decida repararlas y no lo haga, quedar sujeto
a la bonificacin y a lo dispuesto en el prrafo siguiente.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
145

Para el supuesto de que, an despus del ejercicio de


la garanta y bonificacin antes sealadas, el proveedor no
haya corregido los defectos o fallas graves, el consumidor
podr optar por cualquiera de las dos acciones que se se
alan a continuacin:
I. Solicitar la sustitucin del bien inmueble, en cuyo
caso el proveedor asumir todos los gastos relacionados
con la misma, o
II. Solicitar la rescisin del contrato, en cuyo caso el pro
veedor tendr la obligacin de reintegrarle el monto pagado,
as como los intereses que correspondan, conforme lo previsto
en el segundo prrafo del artculo 91 de esta ley.
A rtculo 74. Los proveedores debern efectuar la en
trega fsica o real del bien materia de la transaccin en
el plazo pactado con el consumidor y de acuerdo con las
especificaciones previamente establecidas u ofrecidas.
A rtculo 75.En los contratos de adhesin relacionados
con inmuebles se estipular la informacin requerida en el
Captulo Vil, fecha de entrega, especificaciones, plazos y
dems elementos que individualicen el bien, as como la
informacin requerida en el artculo 73 Ter. Los provee
dores no podrn recibir pago alguno hasta que conste por
escrito la relacin contractual, excepto el relativo a gastos
de investigacin.

5. Compraventa con *reserva de dominio

En el contrato de compraventa con pacto de reserva de


dominio, conocido en el Derecho Romano como pactum,
reservad dominii, la transmisin de la propiedad de la cosa
vendida queda sujeta a una condicin suspensiva que en la
mayora de los casos consiste en el pago total del precio.
As lo establece el Cdigo Civil en los siguientes:
A rtculo 2312.Puede pactarse vlidamente que el
vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta
que su precio haya sido pagado.
Cuando ios bienes vendidos son de ios mencionados
en las fracciones I y II del artculo 2310, el pacto de que
se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el
Registro Pblico; cuando los bienes son de la clase a que
se refiere la fraccin 111 del artculo que se acaba de citar, se
aplicar lo dispuesto en esta fraccin.
146 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A rtculo 2313.El vendedor a que se refiere el ar


tculo anterior, mientras no se venza el plazo para pagar
el precio, no podr enajenar la cosa vendida con reserva
de propiedad. Esta limitacin de dominio se anotar en la
parte correspondiente.

Hay que recordar que la compraventa es obligacional


y no real, y que se perfecciona con el solo acuerdo de
voluntades aunque la transmisin de la propiedad se puede
verificar ya sea en el mismo momento de la celebracin del
contrato (Art. 2014) o bien posteriormente. Esta situacin
es comn en la compra de cosa futura, en la de esperanza
y en la compra con reserva de dominio, toda vez que en
ninguno de los tres casos se transmite la propiedad en el
momento de contratar.
Para que la compra con reserva de dominio surta efectos
contra tercero, es necesaria su inscripcin en el Registro
Pblico, pues si no se inscribe se considera que el com
prador tiene plena disposicin del bien. Una vez que se
ha cumplido la condicin suspensiva a que estaba sujeta
la reserva de dominio, se debe pedir al Registro Pblico la
cancelacin de dicha reserva.
A quin pertenece la cosa vendida con reserva de do
minio?
Pertenece al vendedor mientras no la transmita, toda vez
que el comprador que ha recibido la posesin, pero no la
propiedad de la cosa vendida con reserva de dominio an
no es dueo, y por lo tanto no tiene derecho de enajenarla.
De tal suerte que si la cosa se pierde se aplica el principio
res perdit domino o sea se pierde para el vendedor.
De conformidad con los artculos 2314 y 2315 en caso
de que se rescinda el contrato de compraventa con reserva de
dominio y que sta se haya condicionado al pago del pre
cio, se aplicarn las reglas establecidas en el 2311.
Con base en los mencionados artculos 2314 y 2315
algunos autores conceptan que en la compraventa con
reserva de dominio, existe una unin de contratos con de
pendencia alternativa, pues consideran que es una compra
venta sujeta a condicin suspensiva (pago del precio) y un
contrato de arrendamiento sujefo a condicin resolutoria,
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 147

esto es, mientras no se pague la totalidad del precio el


comprador ser arrendatario.
En mi opinin, esta interpretacin es confusa, pues como
ya se seal la compraventa es obligacional y por lo tanto,
lo nico que est sujeto a condicin es la transmisin de la
propiedad y no as la compraventa. Ahora bien, cuando
se menciona el carcter de arrendatario o el trmino renta se
refiere nica y exclusivamente para fijar la indemnizacin
en caso de rescisin.

6. Venta forzosa

Se da la venta forzosa, cuando un propietario se en


cuentra obligado a vender para dar cumplimiento a una
obligacin o a la ley. En el primer caso, para el cumpli
miento de una obligacin, se embarga y se remata el bien,
de acuerdo con las disposiciones del Cdigo de Procedi
mientos Civiles; lo mismo si est garantizada con una
prenda o hipoteca. En estos casos la propiedad se transmi
te cuando el remate queda fincado y la formalidad se cum
ple cuando el juez firma en rebelda. Ahora bien, en la
copropiedad, el copropietario tiene dos acciones, la comn
dividendum si la cosa puede dividirse y la venta forzosa si
no admite divisin. Tambin hay venta forzosa cuando l
juez firma el contrato prometido en cumplimiento de una
promesa de venta. El juez firma por imperio y cumplimiento
de la ley y no en representacin del vendedor. En estos
casos no se obliga ni al saneamiento para el caso de eviccin
ni por los vicios ocultos.
Por lo que se refiere a la capacidad, el artculo 2324
del Cdigo Civil establece:
No pueden rematar por s, ni por interpsita persona, el
juez, secretario y dems empleados del juzgado; el ejecutado,
sus procuradores, abogados y fiadores; los albacas y tutores,
si se trata de bienes pertenecientes a la sucesin o a los in
capacitados, respectivamente; ni los peritos que hayan valuado
los bienes objeto del remate.
148 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Venta a ensayo o prueba


Consentimiento Venta de cosas que se acostumbra gus
tar, pesar o medir (venta en gnero)
Compraventa a vistas

V e n t a p o r a c e r v o o ad Corpus, o a p r e
cio alzado
Venta de esperanza
Objeto Venta de cosa futura
Venta sobre muestras
Venta en abonos
Derecho del tanto

Modalidades
del contrato de
compraventa Venta con reserva de dominio
Pacto de no enajenar
Relroventa
Pacta adjecta
Derecho de preferencia por el tanto
Pacto de no vender a determinada per
sona

Contrato privado
Escritura pblica

Forma
Por endoso (Titulo de crdito
[ Inmuebles
Venta forzosa
CAPTULO III

EL CONTRATO DE PERMUTA

La permuta, histricamente, result uno de los prime


ros contratos que se utilizaron, toda vez que al no existir
la moneda se realizaba el trueque o intercambio de mer
cancas.

Definicin
De acuerdo con el artculo 2327 del Cdigo Civil la per
muta es un contrato por el cual cada uno de los contra
tantes se obliga a dar una cosa por otra, o bien la titu
laridad de un derecho.
Al contrato de permuta, con excepcirr del precio, le
son aplicables las reglas de la compraventa (Art. 2331);
por ejemplo, las obligaciones de los permutantes son las
mismas que las del vendedor.
De esta forma se podra volver a mencionar todo lo
establecido en el captulo de la compraventa relativo a la
transmisin de la propiedad, como el lugar y tiempo de
la entrega de la cosa vendida o permutada, la obligacin
del saneamiento para el caso de eviccin o por vicios ocul
tos, etctera. No obstante, es posible desarrollar, aunque
sea de manera breve, un anlisis de las caractersticas y
peculiaridades del contrato de permuta.

Clasificacin
El contrato de permuta es principal, bilateral, oneroso;,
conmutativo, con forma restringida.
149
150 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Es principal, pues tiene ties y vida propios, y para


su existencia o validez no depende de otro contrato.
Es bilateral en virtud de que nacen obligaciones para
ambas partes. Tales obligaciones consisten en dar y trans
mitir la propiedad o titularidad de un derecho a cambio
de otro.
Es oneroso. Esto es, las cargas y gravmenes tambin
corresponden a los dos contratantes.
Por regla general es conmutativo, ya que a partir de
que el contrato se celebra, se conoce el carcter de ga
nancioso o perdidoso, a menos que una o ambas partes
tomen a su cargo el riesgo de que la cosa se disminuya o
no llegare a existir.
Con forma restringida. La ley no exige ninguna for
malidad si se trata de bienes muebles. Si son inmuebles
se deber otorgar mediante escrito privado o a travs de
escritura pblica, dependiendo de la cuanta.

Distincin entre un contrato de permuta


y uno de compraventa
Una de dichas diferencias se establece cuando parte del
precio de una cosa se paga en dinero y otra en especie. Al
respecto el artculo 2250 dispone:

Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en


dinero y parte con el valor de otra cosa, el ccfntrato ser
de venta cuando la parte de numerario sea igual c mayor
que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte
en numerario fuere inferior, el contrato ser de permuta.

Ahora bien, cuando parte de la contraprestacin se


paga en moneda extranjera o con ttulos de crdito, se
est i'6ailanuu illia pcimaia u unc ^njpiuCiua.
.J 1 . J_ __________ __ _________ _ A _ ^ ------- O /"> r-r~> /S

ya se apunt en el captulo referente a esta ltima, si el


precio se paga con dinero y en moneda extranjera, lo que
llevan a cabo los contratantes es una compraventa y no
una permuta.
EL CONTRATO DE PERMUTA 15]

Cuando el precio se paga con ttulos de crdito, es ne


cesario saber cul de stos se maneja en la transaccin:
si utilizamos un cheque se trata de una compraventa, pues
ste "hace las.veces de pago salvo buen cobro; en tanto,
si el precio se cubre con acciones estamos frente a una
permuta.

Elementos de existencia

Para que una permuta sea jurdicamente existente, es


indispensable la presencia de dos elementos fundamenta
les: consentimiento y objeto.
Consentimiento, es el acuerdo de voluntades no slo
en cuanto a la creacin de obligaciones, sino tambin en
lo concerniente al objeto material del contrato.
El objeto de la misma contempla dos caractersticas:
el objeto jurdico y el material. El objeto jurdico, a su
vez, se divide en directo e indirecto. El primro es la crea
cin de obligaciones; y el segundo es la funcin de dar.
El objeto material, por su parte, es la ciasa o titulari
dad de los derechos que se van a transmitir, la cual debe
poseer las siguientes particularidades: "l 9 Existir en la
naturaleza. 2 Ser determinada o determinable en cuanto
a su especie. 3 o Estar en el comercio (Art. 1825).

Elementos de validez

Capacidad. En concordancia con las reglas de la com


praventa, no pueden permutar: a) Los menores de edad.
b) Los extranjeros cuando adquieren en la zona restringi
da. Asimismo son incapaces:
Los magistrados, los jueces, el Ministerio Pblico, los de-
f o r , i
U i i u i i a , 1U J ex _ i ---- j - . - , _ -
, lUi plOLldUUI Cb y IOS
peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de
los juicios en que intervengan. Tampoco podrn ser cesio
narios de los derechos que se tengan sobre los citados
bienes (Art. 2276).
152 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Lo anterior excepto cuando Jas personas mencionadas


en el artculo arriba transcrito sean coherederos o copro
pie tarios (Art. 2277).
Tambin, por analoga, el artculo 2280 se aplica a cual
quiera de los contratantes en cuanto a que:

No pueden comprar los bienes de cuya venta o adminis


tracin se hallen encargados:
I. Los tutores y curadores;
II. Los mandatarios;
III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren
nombrados en caso de intestado;
IV. Los interventores nombrados por el testador o por
los herederos;
V. Los representantes, administradores e intervento
res en caso de ausencia;
VI. Los empleados pblicos.

Vicios del consentimiento

Como ya se seal, a la permuta se le aplican las reglas


que rigen a la compraventa; sin embargo, en este tipo de
contratos reviste especial importancia la lesin que puede
ocasionarse a una persona al momento de intercambiar
una cosa, ya que muchas veces no se conoce el valor in
trnseco de la misma. Tal sucedi incontables ocasiones
cuando, por ejemplo, los espaoles permutaban con los
indios oro por vidrios.

Formalismos
O
En la permuta hay libertad de forma cuando se trata
de bienes muebles. Pero por lo que c e r efic r e ?.

Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de ava


lo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco
reces el salario mnimo general diario vigente en el Dis
EL CONTRATO DE PERMUTA 153

trito Federal e n el momento de la operacin y la constitu


cin o transmisin de derechos reales estimados hasta la
misma cantidad o que garanticen un crdito no mayor
de dicha suma, podrn otorgarse en documento privado
Firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas fir
mas se ratifiquen ante notario, juez competente o Regis
tro Pblico de la Propiedad... (Art. 2317).

Permuta de cosa ajena

Al respecto el artculo 2328 estipula:

Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le


da en permuta y acredita que no era propia del que la
dio, no puede ser obligado a entregar la que l ofreci
en cambio, y cumple con devolver la que recibi.

Esto significa que cuando uno de los permutantes ha


entregado...una cosa ajena, el otro puede alegar la excep
cin de non adimpleti contractus, pues nadie puede ser
obligado a cumplir mientras que su contraparte no haya
hecho lo propio. De cualquier modo se libera devolviendo
lo que recibi.

La eviccin

Todo aquel que enajena de manera onerosa est obli


gado al saneamiento para el caso de eviccin, sobre todo
cuando existe un contrato de permuta de por medio. As,
el articulo 2329 establece:

Ei permutante que sufra eviccin de ia cusa que recibi


en cambio, podr reinvindicar la que dio si se halla an en
poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de
la cosa que se le hubiere dado en cambio, con el pago
de daos y perjuicios.
154 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Es claro entonces que el permutante que ha sufrido la


eviccin pueda escoger entre reivindicar la cosa que dio
en permuta, o exigir su precio ms el pago de los daos
y perjuicios.
Ahora bien, no es posible reinvindicar lo permutado
cuando ste ha pasado a ttulo oneroso a tercero de buena
fe, n cuyo caso slo se podr pedir el precio de aqul
ms los daos y perjuicios.
Finalmente cuando se celebra un contrato de permuta,
cada uno de los contratantes asume el pago de los gastos,
honorarios e impuestos del bien que se adquiere; esto es,
el pago del Impuesto de Adquisicin de Inmuebles, y en
su caso, el Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto al Valor
Agregado.
CAPITULO IV

EL CONTRATO DE DONACIN

Definicin
La donacin es un contrato por virtud del cual una
persona llamada donante, se obliga a transmitir gratuitamen
te la propiedad de parte de sus bienes presentes, a otra
llamada donatario quien a su vez la acepta.
Esta definicin se desprende de los artculos 2332,
2333, 2340 y 2347 que en su parte correspondiente dis
ponen :

A r t c u l o 2332.. . .e s un contrato por el que una per sona


transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad
de sus bienes presentes.
A r t c u l o 2333.La donacin no pue de comprender los
bienes futuros.
A r t c u l o 2340.La donacin es perfecta desde que el
donatario la acepta. . .
A r t c u l o 2347.Es nula la donacin que comprenda la
totalidad de los bienes del donante, si ste no se reserva
en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir segn
sus circunstancias.

La donacin se distingue de la remisin de deuda en


que sta es un acto unilateral de voluntad y la donacin
11 n m n t rp t n

Clasificacin

La donacin puede clasificarse como un contrato: a)


Principal, b) Traslativo de dominio, c) Instantneo, d) Uni-
155
1 56 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

lateral, e) Gratuito. /) Intuitu personae. g) Con forma res


tringida.
a) Principal. Es principal toda vez que para su exis
tencia o validez no depende de otro contrato, esto es, tiene
vida y fines propios.
b) Traslativo de dominio. El contrato de donacin ge
nera obligaciones de dar, o sea de transmitir la propiedad.
Por lo que se refiere a los modos y formas de trans
mitir la propiedad, ya se analizaron en la teora general
del contrato y en especial en la compraventa. No obstan
te, considero necesario insistir en que la transmisin de
la propiedad se verifica por mero efecto del contrato (Art.
2014). Este efecto, al igual que en la compraventa, puede
sujetarse a algunas modalidades, excepto las que se refie
ren a las cosas futuras, pues stas no pueden ser objeto
de donacin (Art. 2333).
c) Instantneo. La mayora de las veces el contrato
de donacin es instantneo, pues sus efectos se cumplen
al tiempo de que se realiza la contratacin. Sin embargo,
si se conviene que las prestaciones se entreguen peridica
mente como en la renta vitalicia, se aplica el artculo 2356
que establece:

Salvo que el donador dispusiera otra cosa, las donaciones


que consistan en prestaciones peridicas se extinguen con
la muerte del donante.

d) Unilateral. Por regla general el contrato de dona


cin es unilateral en virtud de que slo se generan obli
gaciones para una de las partes. Puede ser sinalagmtico
imperfecto cuando el donante ha venido a pobreza, ya que
en este caso el donatario tiene obligacin de socorrerlo,
pues de no hacerlo la donacin se puede revocar (Art.
2370 fraccin II).
Para algunos autores lo donacin onerosa es un ejem
plo de donacin bilateral. Esto es, cuando una persona
dona un bien y el donatario se obliga a hacer algo o a dar
una cosa, se considera donado el exceso que hubiere en
EL CONTRATO DE DONACIN 157

e l p r e c i o u e l a cosa, deducidas de el las cargas' ( A r t .


2337). En este caso existe una unin de contratos de los
cuales el de donacin seguira siendo unilateral indepem
dientemente de la naturaleza del segund contrato.
e) Gratuito. El contrato de donacin es gratuito, toda
vez que las cargas econmicas son por cuenta del donante.
Ahora bien, la donacin se basa en la liberalidad del do
nante, misma que se puede analizar desde los aspectos
objetivo y subjetivo. El primero consiste en el incremento
del patrimonio del donatario y la disminucin en el patri
monio del donante; el segundo se refiere a que la persona
que realiza la donacin no se encuentra obligada para ello,
o sea no hay una causa o motivo determinante de la vo
luntad que los constria a tal situacin; se lleva a cabo
libremente, porque as se desea.
f) Intuitu personae. La donacin es un contrato que -
se realiza en calidad de la persona. El donante desea trans
mitir la propiedad a una determinada persona y no a
cualquiera, pues una de las caractersticas de su liberali
dad que es la gratuidad, es la pretensin de que alguna
piersona reciba un bien sin contraprestacin alguna.
Una de las caractersticas de los contratos intuitu per
sonae es que el error en la identidad de la persona, puede
provocar la inexistencia del contrato, pues es un error
obstculo que impide el nacimiento de la obligacin.
g) Con /orina restringida. La? formalidades en el con
trato de donacin sop con forma restringida, pues la ley
establece una serie de formalismos segn la cuanta y el
objeto de la donacin. Por esta razn el contrato puede
celebrarse verbalmente cuando la cuanta no excede de
200 pesos y en escrito privado o escritura pblica segn
el caso como se ver ms adelante.

Especies de donacin

Hay donaciones: 1. Puras y condicionales. 2. Onerosas.


3 Remunerativas. 4. Mortis causa. 5. Entre consortes. 6.
Antenupciales.
158 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

1. Donaciones puras y condicionales. Son donaciones


puras las que no estn sujetas a ninguna modalidad. Con
dicionales son aquellas cuya exigibilidad o resolucin depende
de un acontecimiento futuro de realizacin incierta.

2. Donaciones onerosas. Se denominan donaciones


onerosas las que se encuentran sujetas a una carga (2336
I a parte). En este tipo de donaciones se entiende que puede
haber una unin de contratos: uno de donacin y otro de
compraventa o permuta, si la carga consiste en la traslacin
de dominio de una cosa; o bien uno de donacin y otro de
prestacin de servicios cuando se trata de obligaciones de no
hacer. As se desprende del artculo 2337que dice:

Cuando la donacin sea onerosa, slo se considera do


nado el exceso que hubiere en el precio de la cosa,
deducidas de l las cargas.

Como lo expres con anterioridad, las cargas impues


tas al donatario deben considerarse como una obligacin
real. Esto-es, proter-rem, por lo tanto, con el abandono
de la cosa se deja de estar obligado a su cumplimiento.
As lo establece el artculo 2368 que reza:

El donatario responde slo del cumplimiento de las car


gas que se le imponen con la cosa donada, y no est
obligado personalmente con sus bienes. Puede sustraerse
a la ejecucin de las cargas abandonando la cosa dona
da, y si sta perece por caso fortuito, queda libre de
toda obligacin.

3. Donaciones remunerativas. Se da el caso de dona
ciones remunerativas, cuando el donante transmite al do
natario en forma gratuita, la propiedad de una cosa para
^ r i /~ mo t-\r\ toruo /"s V-\ 11 moi Arr At=>
i ltu to pui ci^uaa i ju v j v i u uu vw uu ^**>*-*------------------------------------------- --- --------------

pagar.
Dentro de las obligaciones existen las llamadas natu
rales en las cuales no existe accin para exigir su cum
plimiento, as por ejemplo las deudas prescritas o ciertos
EL CONTRATO DE DONACIN 159

servicios prestados en forma gratuita. Sin embargo, una


vez que se reconocen o pagan o remuneran no hay
accin para repetir, razn por la cual las donaciones re
munerativas no son revocables como la mayora de las
donaciones por superveniencia de hijos, ingratitud, etctera
(2361, frac. IV).
4. Donaciones mortis cansa. Se conocen como dona
ciones mortis causa, aquellas que sus efectos se encuen
tran suspendidos a un trmino, la muerte del donante. El
artculo 2339 del Cdigo Civil dispone:

Las donaciones que se hagan para despus de la muerte


del donante, se regirn por las disposiciones relativas del
libro tercero; y las que se hagan entre consortes, por lo
dispuesto en el captulo VII, ttulo V, del libro primero.

El medio por el que una persona dispone de sus bienes


para despus de la muerte es el testamento. Puede tratarse
de un bien en particular o de la universalidad de los bie
nes. En el primer supuesto se nombra_un legatario,-en el
segundo un heredero, en cuyo caso se aplican las reglas
de las sucesiones.
Por otro lado, una de las caractersticas del testamento
es que puede revocarse en cualquier momento y surte sus
efectos para despus de la muerte. En cambio la dona
cin surte sus efectos de inmediato y slo puede revocarse
en los casos establecidos por la ley.
5. Donaciones entre consortes. La donacin entre con
sortes es la que hace un cnyuge en favor del otro. Al res
pecto el artculo 232 establece:

Los cnyuges pueden hacerse donaciones, con tal de


que no sean contrarias a las capitulaciones matrimo
niales, i pcijuuiqucn ei derecho de os acreedores ali
mentarios.

Estas donaciones se distinguen de otras por las siguien


tes caractersticas:
160 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

a) Las donaciones no deben ir en contra de las capi


tulaciones matrimoniales, as por ejemplo existe imposibili
dad jurdica cuando los cnyuges se encuentran casados
bajo el rgimen de sociedad conyugal, toda vez que al
donar un cnyuge al otro automticamente lo vuelve a
recibir el donante.
b) Slo pueden revocarse cuando exista causa justifi
cada. Sin embargo, el legislador no establece un parmetro
de la justificacin o injustificacin de la revocacin por lo
que queda totalmente a su criterio.
c) Slo pueden revocarse mientras subsista el matrimo
nio. No as cuando el matrimonio se encuentre disuelto ya
sea por muerte del donante o por divorcio. En este ltimo
caso existe la sancin establecida en el artculo 286 que
dice:

El cnyuge que diere causa al divorcio perder todo lo


que se le hubiere dado o prometido por su consorte o
por otra persona en consideracin a ste; el cnyuge
inocente conservar lo recibido y podr reclamar lo pac
tado en su provecho.

Considero importante mencionar que hasta hace poco,


13 de diciembre de 1989, las donaciones entre consortes
eran libremente revocables durante la vida del donante y
no se confirmaban sino hasta su muerte. Nuestro cdigo
as lo mencionaba y algunos de la Repblica todava lo
establecen (233). Situacin que trae como consecuencia que
el donatario no se sienta seguro de la donacin sino hasta el
fallecimiento del cnyuge, momento en que se confirma.
Esta especie de donaciones no son revocables por
superveniencia de hijos, pero se reducirn por ser inofi
ciosas, toda vez que no se garantiza la obligacin de pro
porcionar alimentos (234).

6. Donaciones antenupciales. Son donaciones antenup


ciales las que se hacen entre s los que van a contraer
matrimonio o bien, las que un tercero hace a cualquiera
de ellos en consideracin al matrimonio ( 2 1 9 ).
EL CONTRATO DE DONACIN 161

Estas donaciones tienen las siguientes derogaciones a


la regla general:

a) Su cuanta no puede exceder a la 6 a parte del patri


monio del donante (221)..
b) Para su validez no necesitan aceptacin expresa
(225).
c) No se revocan por superveniencia de hijos (226).
d) No se revocan por ingratitud cuando es entre los
que van a contraer matrimonio. Tampoco se revocarn por
ingratitud, a no ser que el donante fuere un extrao, que
la donacin haya sfdo hecha a ambos esposos y los dos
sean ingratos (227).
e) Es ineficaz si el matrimonio no se realiza (230).
j) Si se declara la nulidad del matrimonio, s siguen
las reglas sealadas en el artculo 262.
A mi enteder esto significa que las donaciones ante
nupciales estn sujetas a la conditio juris de la celebra
cin del matrimonio.
Elementos de existencia
Consentimiento. El consentimiento, como en todos los
contratos, es el acuerdo de voluntades sobre la creacin
de obligaciones.
Cuando el oferente y el aceptante estn presentes el
consentimiento se forma de inmediato. En caso de que se
encuentren en distintos lugares, el proponente tiene que
esperar la contestacin de su oferta por espacio de 3 das,
ms los necesarios para la ida y vuelta del correo. En los
contratos realizados por correspondencia, el artculo 1807
establece que el consentimiento se forma cuando el pro
ponente recibe la aceptacin.
Ahora bien, como una excepcin y de acuerdo con los
artculos 2340 y 2346, el consentimiento en ia donacin
se perfecciona cuando el donante informa al donatario
que ha recibido su aceptacin.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin y
transmisin de derechos y obligaciones. El objeto jurdico
1 62 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

indirecto es el dar, que consiste en la transmisin de la


propiedad, la cual se verifica por mero; efecto del contrato.
Por lo que se refiere al objeto material o sea la cosa
donada, como derogaciones a la regla general se establece
que no pueden ser objeto de donacin las cosas futuras,
y que se puede donar todo el patrimonio, siempre y cuan
do el donante se reserve bienes suficientes para subsistir
(Art. 2347). A estas donaciones se les denomina univer
sales. En este caso los bienes se reciben a beneficio d
inventario (Art. 2355), o sea el donatario responde de las
deudas hasta el monto de lo recibido.
Donacin de rganos, tejidos y sangre. La Ley de Sa
lud establece que los rganos, tejidos y sangre del cuerpo
humano, no pueden ser motivo de comercializacin, o sea
son bienes inalienables, esto es no se pueden vender, arren
dar, ni gravar, aunque si son susceptibles de apropiacin
particular y la nica forma permisible de transmitirlos es
la donacin. Es parecido al patrimonio de familia en el
cual el bien afectado pertenece a su titular, pero no se pue
de vender, gravar, arrendar, embargar ni prescribir.

Elementos de validez

Capacidad. La capacidad sigue la regla general de to


dos los contratos, con excepcin de que puede adquirir
por donacin el nasciturus, o sea el concebido y no nacido,
siempre y cuando sea viable (Art. 2357) y que su repre
sentante legal acepte la donacin y lo haga saber al dona
dor (Art. 2340). S considera viable al nio que se presenta
vivo al Registro Civil durante las primeras 24 horas, o que
permanezca ms de dicho plazo separado enteramente del
seno materno.
Los extranjeros tienen incapacidad de goce para ad
quirir por donacin en la zona restringida o sea a 100 Km.
de las fronteras y 50 Km. de las playas.
En este sentido conviene recordar lo que en otros tiem
pos se llamaba "incapacidad del prdigo, figura jurdica
EL CONTRATO DE DONACIN 163

consistente en que a una persona se le declaraba en esta


do de interdiccin, es decir, suspendido de ciertos derechos
porque donaba sus bienes de manera indiscriminada y poda
llegar a quedarse en la pobreza.
Los representantes legales como el tutor, el padre en
ejercicio de la patria potestad, no pueden donar los bienes
de sus representados. Por su parte, los apoderados requie
ren de clusula especial autorizndolos para donar, pues no
basta con el otorgamiento de un poder genei'al para actos
de dominio, as lo ha determinado la Suprema Corte de
Justicia en jurisprudencia definida.
Formalismos o formalidades. Las donaciones pueden ser
verbales cuando recaen sobre bienes muebles cuyo valor no
exceda de 200 pesos; si excede de esta cantidad y no llega
5 000, se puede hacer en contrato privado; si excede de
5 000, tiene que otorgarse en escritura pblica.
Cuando se trata de bienes inmuebles la donacin se
har con las mismas formalidades exigidas para la com
praventa (2345), las cuales se encuentran establecidas en
los artculos 2317 al 2322, de donde se desprenden los
siguientes supuestos:

a) Si la donacin, segn avalo no excede de 365 veces


el salario mnimo general diario vigente en el Distrito Federal,
podr otorgarse en contrato privado ratificado ante notario,
iuez competente o registrador de la propiedad (2317).
b) Si el inmueble se encuentra inscrito en el Registro
Pblico de la Propiedad y su valor segn avalo bancario
no excede de 365 veces el salario mnimo general, podr
otorgarse en el certificado de inscripcin de propiedad,
ratificado ante el registrador (2321). En la prctica este tipo
de transmisin nunca se ha llevado a cabo.
c) Cuando el que dona es el Gobierno del Distrito Fede
ral ya sea para la constitucin del patrimonio familiar, o a
personas de escasos recursos econmicos, o bien se traa
de la regularizacin de la tenencia de la tierra, y el valor del
inmueble no excede de 365 veces el salario mnimo gene
ral, podr otorgarse en documento privado, sin necesidad
de testigos o ratificacin de firmas, o en escritura pblica.
1 64 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

En este ltimo caso los notarios del Distrito Federal redu


cirn en un 50% las cuotas sealadas en el arancel co
rrespondiente (2317).
d) Por ltimo se otorgan en escritura pblica todas aque
llas donaciones de bienes inmuebles entre particulares, cuyo
valor de avalo exceda a los 365 veces el salario mnimo.

O bligaciones del donante

En la donacin slo se obliga el donante toda vez que se


trata de un contrato unilateral. Esta obligacin que es la de
dar, consiste en transmitir la propiedad; si es de cosa cierta
y determinada la transmisin se verifica por mero efecto del
contrato (2014), si es de gneros, hasta que la cosa se
hace cierta y determinada para conocimiento del acreedor
(2015). Adems se tiene que entregar la cosa prometida,
pues de acuerdo con el artculo 2012 el acreedor de cosa
cierta no puede ser obligado a recibir otra.
El donante no es responsable del saneamiento para el caso
de eviccin, slo cuando as se haya establecido expresamente.
Si se lleva a cabo el juicio de eviccin, el donatario
queda subrogado a todos los derechos del donante.

O bligaciones del donatario

En las donaciones onerosas que son bilaterales, el dona


tario debe cumplir con su obligacin, si no lo hace, se tendr
que ver si la donacin se rescinde o se revoca.
Como se estudi con anterioridad, en las donaciones
onerosas slo se considera donado el exceso.

R evocacin * y reduccin de las donaciones

La revocacin es un acto jurdico unilateral por medio del


cual se deja sin efecto una resolucin o un acto jurdico
anterior. La revocacin y la rescisin coinciden en que por
ambas figuras se puede resolver un contrato y por lo tan
EL CONTRATO DE DONACIN 165

to hacer que las cosas vuelvan al estado en que se en


contraban antes de la revocacin.'
Ahora bien, en el supuesto de que el donatario haya
hipotecado o enajenado el bien o los bienes objeto de la
donacin y sta se haya revocado: Tiene obligacin de
recuperarlos o no? Al respecto nuestra ley protege al ter
cero de buena fe que adquiri el inmueble objeto de la do
nacin, pues considera vlida la adquisicin. En la doctrina
esto es lo que se conoce como apariencia jurdica y es
un caso similar al del heredero aparente a que se refie
re el artculo 1343 que dice:
el que entr en posesin de la herencia y la pierde
despus por incapacidad hubiere enajenado o gravado todo
o parte de los bienes antes de ser emplazado en el jui
c io en que se discuta su incapacidad, y aquel con quien
c ontrat hubiere tenido buena fe, el contrato subsistir;
mas el heredero incapaz estar obligado a indemnizar al
legtimo, de todos los daos y perjuicios.
La solucin para el caso de que el donatario haya
enajenado o gravado los bienes y posteriormente se le re
voque la donacin, nos la dan los siguientes:
A rtculo2362.Rescindida la donacin por superve
niencia de hijos, sern restituidos al donante los bienes
donados, o su valor si han sido enajenados antes del na
cimiento de los hijos.
A rtculo 2363.Si el donatario hubiere hipotecado los
bienes donados, subsistir la hipoteca, pero tendr dere
c ho el donante de exigir que aqul la redima. Esto mismo
tendr lugar tratndose de usufructo o servidumbre im
puestos por el donatario.
A rtculo 2364.Cuando los bienes no puedan ser
restituidos en especie, el valor exigile ser el que tenan
aqullos al tiempo de la donacin.

Esta solucin se aplica tambin a la revocacin por


ingratitud (2371).
Como se ver ms adelante, la accin de revocacin
es ir renunciable y prescribe en uno o cinco aos, segn el
caso de que se tra te.
166 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Las donaciones pueden ser revocadas.


a) Por superveniencia de hijos.
b) Por ingratitud.
c) Por no cumplir con las cargas impuestas.
d) Entre consortes y antenupciales.
a) Supei'veniencia de hijos. Para que una donacin sea
revocada por superveniencia de hijos se requiere: a) que en
el tiempo en que se llev a cabo la donacin, el donante
no hubiese tenido hijos; b) que antes de los 5 aos le haya
sobrevenido un hijo.
Considero necesario hacer hincapi en que el donante
puede hacer valer la revocacin de? la donacin, si cuando
la realiz no tena hijos y posteriormente, dentro de los pri
meros 5 aos despus de ella, le sobrevino uno o varios.
Es indudable que la ratio legis de este criterio legisla
tivo se debe a la presuncin de que si el donante hubiese
sabido que iba a tener hijos no habra llevado a cabo la
donacin. Ahora bien, si una vez realizada le sobrevienen
hijos, slo a l le corresponde decidir si inicia o no el
procedimiento de revocacin. Si lo inicia y fallece, los here
deros pueden continuar el procedimiento. En caso contra
rio, o sea si el donante en vida no pidi la revocacin, los
herederos no tienen accin para iniciarlo.
Por lo que se refiere a las donaciones antenupciales y
entre consortes, stas no pueden ser revocadas por super
veniencia de hijos, toda vez que una de las finalidades
propias del matrimonio es la procreacin de hijos. Tampoco
se revocan cuando son remuneratorias o menores de dos
cientos pesos.
b) Ingratitud. La revocacin por ingratitud se en
cuentra claramente especificada en el artculo 2370 que
establece:
La donacin puede ser revocada por ingratitud:
. Si c uuuai conecte gur delito centre. iCi per-
sona. la honra o los bienes del donante o de los ascen
dientes, descendientes o cnyuge de ste;
II. Si el donatario rehsa socorrer, segn el valor de
ia donacin, al donante que ha venido a pobreza.
EL CONTRATO DE DONACIN 1G7

La gratitud del donatario debe considerarse como una


actitud inherente a todo aquel que reciba una donacin. Sin
embargo no siempre sucede as y aunque existen diversas
manifestaciones de ingratitud, la ley las mencicjna expresa
mente en el artculo transcrito, las cuales son! semejantes
a las manifestaciones de ingratitud que se tratn en mate
ria de ausencia y de incapacidad para heredar.
Para que proceda la accin de ingratitud, es necesario
hacerla valer dentro del ao siguiente en que el donante
tuvo conocimiento de los supuestos de ingratitud.
Al igual que la revocacin por superveniencia de hijos,
la revocacin por ingratitud se debe iniciar en vida del
donante, pues si ste fallece sin haberla intentado, sus
herederos no pueden hacerlo. Igualmente se debe iniciar en
vida del donatario, pues de lo contrario no se puede ini
ciar en contra de sus herederos.
c) Por no cumplir con las cargas impuestas. A las dona
ciones sujetas cargas se les denomina onerosas. Se pueden
revocar, o ms bien rescindir, por incumplimiento de la
obligacin impuesta. El donatario se libera de la obligacin
abandonando la osa (2368).
d) Antenupciales y entre consortes. Antenupciales, cuando,
durante el matrimonio, el donatario realiza conductas de
adulterio, violencia familiar, abandono de las obligaciones
alimentarias u otras que sean graves a juicio del Juez de lo
Familiar, cometidas en perjuicio del donante o sus hijos.
(228) En las entre consortes, reguladas por el artculo 233, ste
se remite para su revocacin al mencionado artculo 228.

D isminucin de la donacin

Las donaciones pueden disminuirse por inoficiosas. Se


llama inoficiosa 1 la donacin o el testamento que va en
contra del acreedor alimenticio.

Jnoficiocidad. " T o d o l o q u e s e h a c e c o n t r a e l d e b e r u o b l i g a
cin en que estamos constituidos, o contra los sentimientos de piedad
y a f e c c i n q u e n o s d i c t a l a n a t u r a l e z a : tnofficiosum dicitur id nimia
r / in)d contra pictatis officium fachini cst. L a i n o f i c i o s i d a d p u e d e r e c a e r
en los testamentos, en las donaciones y en lar. dotes. El testamento se
168 BERNARDO PREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Ahora biea, slo los acreedores alimenticios tienen


derecho a pedir la redaccin de la-donacin por inoficiosa.
No se reducen las donaciones, en caso de que el donante
haya fallecido y el donatario tome a su cargo la obligacin
alimenticia y la garantice adecuadamente.
Si son varias las donaciones realizadas, se revoca o dis
minuye la ltima y si sta no alcanza para cubrir los ali
mentos, la penltima y as sucesivamente hasta satisfacer
la obligacin. Guando en un solo acto se hicieron varias
donaciones, la disminucin se har a prorrata por partes
iguales.

E fectos regstrales

La proteccin que da el Registro al tercero de buena


fe, la establece el siguiente:

Artculo3009.El Registro protege Jos derechos adquiri


dos por tercero de buena fe, una vez inscritos aunque des
pus se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto
cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mis
mo registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar
a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se eje
cuten u otorguen violando la ley.

Es tercero de buena fe la persona que satisfaga los si


guientes requisitos:
a) Que haya inscrito un derecho real.
b) Que este derecho l haya adquirido de quien apa
rece como titular legtimo, de acuerdo con los datos que
ofrece la publicidad del Registro Pblico.
dice inoficioso, cuando el testador ha desheredado injustamente u omi
tido las personas a quienes deba dejar la herencia: a donacin, cuan
do el donador ha dado tanto a uno de sus hijos, que en los bienes que
quedan no hay bastante para cubrir la legtima de los otros; y la dote,
cuando es tan excesiva que impide a los dems hijos el tener su legi
tima en la sucesin de sus padres. Diccionario razonado de legislacin
y jurisprudencia.
EL CONTRATO DE DONACIN 169

c) Que no haya conocido los vicios en las anotaciones


y asientos del Registro si las hay.
d) Que haya adquirido su derecho a ttulo oneroso. En
caso de conflicto de derechos entre un adquirente a ttulo
oneroso y uno a ttulo gratuito, se le da preferencia al
primero.

A spectos fiscales

En Mxico, a travs de la Ley del Impuesto sobre la


Renta, se grava marcadamente la donacin de bienes in
muebles, pues se considera que lo donado representa un
ingreso para quien lo recibe. As, los notarios tienen obli
gacin de retener al donatario, como pago provisional, el
veinte por ciento del valor que arroje el avalo del bien
inmueble que se dona; y digo como pago provisional, ya
que el definitivo se realiza, como es sabido, mediante la
declaracin fiscal anual, acumulando a los ingresos el valor
de lo donado.
Estn exceptuados del pago de este impuesto:
A rt . 109. ...

XIX. Los donativos en los siguientes casos:


a) Entre cnyuges o los que perciban los descendientes
de sus ascendientes en lnea recta, cualquiera que sea su
monto.
b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes
en lnea recta, siempre que los bienes recibidos no se ena
jenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en
lnea recta sin limitacin de grado.
c) Los dems donativos, siempre que el valor total de
los recibidos en un ao de calendario no exceda de tres
veces el salario mnimo general del rea geogrfica del
contribuyente elevado al ao. Por el excedente se pagar
impuesto en los trminos de este ttulo.

Por lo que se refiere al Impuesto al Valor Agregado,


ste no se causa en las donaciones.
CAPITULO V

EL CONTRATO DE MUTUO

Definicin

Siguiendo en lo fundamental el artculo 2384 del C


d i g o Civil, el mutuo es un contrato por virtud del cual
una persona denominada mutuante se obliga a transferir
en forma gratuita o con intereses, la propiedad de una
suma de dinero o de otras cosas fungibles, a otra llamada
mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto de la
misma especie y calidad.
El artculo 2661 del Cdigo Civil de 1884 agrupaba el
prstamo de uso y el de consumo, o sea el comodato y
el mutuo, al decir:

Bajo el nombre de prstamo se comprende toda conce


sin gratuita, por tiempo y para objetos determinados,
de uso de una cosa no fungible, con obligacin de restituir
sta en especie, y toda concesin, gratuita o a inters, de
cosa fungible, con obligacin de devolver otro tanto del
mismo gnero y calidad. En el primer caso, el prstamo
se llama comodato y en el segundo mutuo.

Ms adelante en captulos separa dos regulaba el co


modato, el mutuo simple y el mutuo con inters.

Clasificacin

El mutuo es un contrato: A ) Traslativo de dominio.


B ) Principal. C) Bilateral. D ) Gratuito por naturaleza y
oneroso por excepcin. E ) C o n libertad de formalidades.
F ) De tracto sucesivo. G ) Conmutativo.
172 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A) i rusiutivu de duminiu. por medio aei mutuo


se
transfiere la propiedad de una cantidad de dinero o de
algn bien fungible. Esto hace que se distinga del con
trato de comodato, en el cual se presta temporalmente una
cosa no fungible para ser restituida individualmente.
B) Es principal toda vez que para su existencia o vali
dez no depende de otro contrato, o sea que tiene fines y
vida propia.
C) Bilateral. En el contrato de mutuo se crean dere
chos y obligaciones para ambas partes; el mutuante debe-
transmitir la cantidad de dinero o de los bienes fungibles,
y el mutuatario, restituir otro tanto de la misma especie y
calidad.
D) Gratuito por naturaleza y oneroso por excepcin.
El contrato de mutuo es gratuito por naturaleza, pues el
mutuatario no est'.obligado a pagar contraprestacin al
guna si sta no se pacta expresamente.
Es oneroso cuando se establece una contraprestacin
a la que se le denomina inters, la cual puede consistir en
dinero o en gnero.
Se entiende por inters a la compensacin que el mu
tuatario da al mutuante, consistente en una cantidad de
dinero o de otros bienes, generalmente valuada en un tan
to por ciento sobre el valor de las cosas dadas en mutuo.
E) Libertad de formalidades. Para la validez del con
trato de mutuo no se requiere formalismo alguno, de tal
manera que puede realizarse verbalmente, por escrito pri
vado o en escritura pblica.
En los Cdigos Civiles de 1870 y 1884, para el perfec
cionamiento del mutuo se requera la entrega de la can
tidad del dinero o de los bienes fungibles, o sea era un
contrato real y por lo tanto se perfeccionaba con la ira-
di rio.
F) De tracto sucesivo. Porque las Drestaciones se cum
plen a travs de cierto tiempo. Por ejemplo cuando hay
obligacin de restituir la cantidad mutuada en un ao y
mensualmente se deben pagar intereses. En cambio en los
contratos de ejecucin instantnea como la compraven
EL CONTRATO MUTUO 173

ta al contado, las prestaciones se crean y se terminan en


el mismo momento.
G) Es conmutativo, pues desde el momento de la ce
lebracin del contrato las partes conocen las cargas y los
gravmenes por ser stas ciertas y determinadas.

E species de mutuo

El contrato de mutuo puede ser: A) civil; B) mercan


til; C) bancario; D) administrativo; E) simple o con in
ters.

A) Civil. Tiene el carcter civil por exclusin, es decir,


cuando no sea mercantil o est regulado por leyes espe
ciales, se regir por las disposiciones del Cdigo Civil.

B) Mercantil. Tiene el carcter de mercantil, segn


el artculo 358 del Cdigo de Comercio que dice:

Se reputa mercantil el prstamo cuando se contrae en e!


concepto y con expresin de que las cosas prestadas se
destinen a actos de comercio y no para necesidades aje
nas de ste. Se presume mercantil el prstamo que se
contrae entre comerciantes.

El mutuo mercantil a diferencia del civil, se caracteriza


por ser de naturaleza oneroso. Las leyes mercantiles regu
lan diferentes tipos de mutuos. Por ejemplo, apertura de
crdito, simple o en cuenta corriente; cartas de crdito;
emisin de obligaciones, etc.
La Ley Federal de Proteccin al Consumidor, aplicable
a este tipo de mutuo, establece en el artculo 68:

Unicamente se podrn capitalizar intereses cuando exista


acuerdo previo de las partes, en cuyo caso el proveedor
deber proporcionar al consumidor estado de cuenta men
sual. Es improcedente el cobro que contravenga lo dis
puesto en este articulo.
174 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Disposicin que es contraria al mutuo civil, de acuerdo


con el artculo 2397 que dice:
Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir
de antemano que los intereses se capitalicen y que produz
can intereses.

C) Bancario. La Ley de Instituciones de Crdito esta


blece que una de las finalidades de los bancos, es otorgar
prstamos, los cuales se regulan por la propia ley y suple
toriamente por las leyes mercantiles. No obstante que las.
operaciones bancarias estn dentro de los actos de comercio
(Art. 75), tienen sus propias peculiaridades. Por ejemplo el
artculo 5 o de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor
las excluye de su regulacin al decir:
Quedan exceptuadas: de las disposiciones de esta ley, los
servicios que se presten en virtud de una relacin o con
trato de trabajo, los servicios profesionales que no sean de
carcter mercantil y los servicios que presten las sociedades
de informacin crediticia.
Asimismo, quedan excluidos los servicios regulados
por las leyes financieras que presten las instituciones y
organizaciones cuya supervisin o vigilancia est a cargo
de las comisiones nacionales Bancaria y de Valores; de
Seguros y Fianzas; del Sistema de Ahorro para el Retiro
o de cualquier rgano de regulacin, de supervisin o de
proteccin y defensa dependiente de la Secretara de Ha
cienda y Crdito Pblico.

D) Administrativo. Estos contratos son los que otorgan


algunas organizaciones de la administracin pblica federal,
como el Infonavit, el Issste, Fovissste, etctera, que estn
regulados por sus propias leyes, en las que se determinan
las garantas, plazo, inters, seguro de vida, circunstancias
que los hacen distintos al mutuo civil, aunque sus normas
se aplican supletoriamente.
E) Simple o con inters. Tiene el carcter de mutuo
simple, cuando el mutuatario no est obligado a pagar nin
guna contraprestacin por lo recibido. Es mutuo con inters,
cuando el mutuatario se obliga expresamente a pagar una
EL CONTRATO MUTUO
175

icinbuun que puede consistir en una cantidad de dinero


u otros bienes.

E lementos de existencia

En el mutuo como en todos los contratos los elementos


de existencia son el consentimiento y el objeto.
Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la
creacin de obligaciones de dar.
Objeto. El objeto jurdico del contrato consiste en la
creacin de obligaciones de dar; el objeto material son
cosas fungiles. A este: respecto el artculo 7^3 del Cdigo
Civil dice:
Los bienes muebles son fungibles o no fungibles. Per
tenecen a la primera clase los que pueden ser reemplazados
por otros de la misma especie, calidad y cantidad.
Los no fungibles son los que no pueden ser sustituidos
por otros de la misma especie, calidad y cantidad.

Dentro de los bienes fungibles hay los consumibles al


primer uso v los no consumibles al primer uso; ambos
pueden ser objeto materia de este contrato.
El objeto debe reunir los siguientes requisitos: existir
en la naturaleza; ser determinado o 'determinadle en cuanto
a su especie, calidad y cantidad; y estar en el comercio.

E lementos de validez

Capacidad. Por ser el contrato de mutuo traslativo de


dominio, se requiere que ambos contratantes tengan la ca
pacidad necesaria para transmitir bienes. En caso de que
uno de ellos est representado es necesario que el repre
sentante tenga facultades de dominio. Por ejemplo el tutor
no puede ni dar ni recibir dinero a prstamo en nombre
del menor.
Como una excepcin a esta regla el Cdigo Civil esta
blece que el menor de edad puede celebrarlo vlidamente
si satisface las siguientes caractersticas: I o que sea para
alimentos y 2 o que no tenga representante legtimo. As lo
dispone el artculo 2392:
176 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

N o s e d e c l a r a r n n u l a s l a s d e u d a s c o n t r a d a s por e l me
nor para proporcionarse los alimentos que necesite, cuan
do su representante legtimo se encuentre ausente.

Formalismos. El mutuo es un contrato que no requie


re de un formalismo especial, toda vez que puede cele
brarse de manera verbal, en escrito privado o en escritura
pblica.
Por ltimo y en virtud de que el contrato de mutuo es
obligacional y no real, para su perfeccionamiento no se
necesita de la entrega de la cantidad mutilada como suce
da en los cdigos de 1870 y 1884.

O bligaciones del mutuante

El mutuante est obligado a transmitir la propiedad,


a entregar la cosa mutuada, as como a responder del sa
neamiento para el caso de eviccin y de los vicios ocultos.

1. Transmitir la propiedad de la cosa mutuada

Como en todo contrato traslativo de dominio, en el


mutuo se siguen las mismas reglas. Si se trata de cosas
ciertas y determinadas stas se transmiten por mero efecto
del contrato (2014); si son de alguna especie indetermina
da, como es el caso del mutuo, la propiedad se transfiere
hasta que la cosa mutuada se hace cierta y determinada
con conocimiento del acreedor (2015).
Por lo que se refiere a los riesgos en caso de prdida
se sigue el principio de res perdit domino. Hay que re-
'Ar/iQr rmp loe opnp.ros nunca nerecen v DOr lo tanto
w ' " l * * --------- o " - - - - - - - ^ . -

mientras que la cosa no se determine con conocimiento del


acreedor, el mutuante sigue obligado a entregarla.
EL CONTRATO MUTUO 177

2. Entrega de la cosa mutuada

Lugar de la entrega:

a) En principio y de acuerdo con el artculo 2386,


las cosas se deben entregar en el lugar convenido por las
partes.
b) Ahora bien, si los contratantes no sealaron el lu
gar de entrega ste ser en donde se encuentre la cosa
(Art. 2387 frac. I). Si el objeto del mutuo es una cantidad
de dinero debe entregarse en el domicilio del mutuante.

Plazo de la entrega:

a) Al igual que la entrega de la cosa, el plazo ser en


el da y hora convenidos por las partes.
b) Si no hay convenio expreso, se sigue la regla gene
ral sealada en el artculo 2080, o sea 30 das despus de
la interpelacin ya sea notarial o judicial (Art. 2080).

Qu se debe entregar?

Las cosas contratadas en su especie, cantidad y cali


dad, as como sus accesorios e intereses si fueron pactados
(Art. 2013). Por lo tanto el .mutuatario no puede ser obli
gado a recibir otra cosa, an cuando sea de mayor valor
(Art. 2012).

3. Responder del saneamiento para el caso de eviccin

A este respecto el Cdigo Civil establece:


A rtculo 2120.Todo el que enajena est obligado a res
ponder de la eviccin. aunque nada se hava exDresado en
el contrato.

O sea, si los gneros prestados no eran del mutuante y


el mutuatario se ve privado de ellos por una sentencia eje
178 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cutoriada que as lo haya establecido, aqul responde del


saneamiento por eviccin. Como se explic en el contrato
de compraventa, la responsabilidad del saneamiento vara
si el mutuante actu de buena o mala fe.

4. Responder de los vicios o defectos ocultos

Respecto de esta obligacin en el mutuo con inters,


se sigue la regla general sealada en el artculo 2142 que
dice:
o

En los contratos conmutativos, el enajenante est obli


gado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa
enajenada que la haga impropia para los usos a que se la
destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que al
haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la ad
quisicin o habra dado menos precio por la cosa.

Ahora bien al prstamo sin inters, regulado en un ca


ptulo denominado Del mutuo simple se le aplica el ar
tculo 2390-que reza:
El mutuante es responsable de los perjuicios que sufra
el mutuatario por la mala calidad o vicios ocultos de la
cosa prestada, si conoci los defectos y no dio aviso opor
tuno al mutuatario.

Como se desprende de la lectura de este artculo, la di


ferencia entre el mutuo con inters y el mutuo simple, es
que en ste ltimo slo hacen responsable al mutuante si
tena conocimiento de los vicios ocultos y no dio aviso
oportuno al mutuatario. En cambio en el mutuo con inte
rs, el mutuante es responsable de los daos y perjuicios,
an en el caso de que ignore los vicios.

O bligaciones del mutuatario

Restituir las cosas mutiladas en la misma


especie y calidad
EL CONTRATO MUTUO
179

Esta obligacin trae consigo transmitir el dominio, res


tituyendo al mutuante lo que recibi en mutuo. Si el prs
tamo consiste en dinero.

...pagar el deudor devolviendo una cantidad igual a la


recibida conforme a la ley monetaria vigente al tiempo
de hacerse el pago, sin que esta prescripcin sea renun-
ciable. Si se pacta que el pago debe hacerse en moneda
extranjera, la alteracin que sta experimente en valor
ser en dao o beneficio del mutuatario (Art. 23S9).

Qu sucede si el mutuatario entrega una cantidad de


dinero porque exista imposibilidad de entregar las cosas
mutuadas?
Hay quienes sostienen que en este supuesto se estara
en presencia de una compraventa y no de un mutuo. Por
mi parte considero que contina siendo mutuo, toda vez
que al no estar en condiciones de devolver la cosa mutuada
se regresa su valor, es decir, hay dacin eh pago (Art.
2388).

Lugar de entrega
La restitucin de los bienes dados en mutuo debe ser
en el lugar en que se haya convenido; a falta de convenio
expreso, en donde se encuentren las cosas; si se trata de
efectos, en donde stos se recibieron; si lo prestado fue
dinero, en el domicilio del deudor. Ahora bien si "El deu
dor que despus de celebrado el contrato mudare volun
tariamente de domicilio, deber indemnizar al acreedor de
los mayores gastos que haga. . . (Art. 2085).

poca de entrega
En el da, mes y ao que hayan convenido los contra-
t o n toe A fol fn /-lo /-/-n*i *,-**-* w s . ^ -> r\ J :_
___
__
- ^ v- L ^ i c CV, uO.iVulJiq UKJ uia U C 1 ex

interpelacin ya sea notarial o judicial (Art. 2080).


Estas reglas tienen dos excepciones las cuales se en
cuentran asentadas en las dos primeras fracciones del ar
tculo 2385 que dicen:
180 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL. CASTILLO

Si en el contrato no se ha fijado plazo para la devolucin


de lo prestado, se observarn las reglas siguientes:
I. Si el mutuatario fuere labrador y el prstamo con
sistiere en cereales u otros productos del campo, la res
titucin se har en la siguiente cosecha de los mismos o
semejantes frutos o productos;
II. Lo mismo se observar respecto de los mutuata
rios que, no siendo labradores, hayan de percibir frutos
semejantes por otro ttulo.

Mutuo con Inters

Como se seal el mutuo es por naturaleza gratuito, no


obstante se pueden pactar intereses (Art. 2393).
Se entiende por inters a la compensacin que el mu
tuatario da al mutuante, consistente en una cantidad de
dinero o de otros bienes, generalmente valuada en un tan
to por ciento sobre el valor de las cosas dadas en mutuo.
Se denomina rdito si el inters consiste en dinero, y
producto si son gneros.

Historia
Los intereses, histricamente, no siempre han sido acep
tados.
Por lo que se refiere a los hebreos stos los confun
dan con la usura y su establecimiento se encontraba pro
hibido. As lo disponen el Captulo 22 Versculo 25 del G
nesis; el Captulo 25, Versculos 35, 36 y 37 del Levtico;
y el Deuteronomio que al respecto reza: "No prestars a
usura a tu hermano, ni dinero, ni granos, ni otra cualquier
cosa sino al extranjero: mas a tu hermano le prestars
sin usura aquello que ha de menester."
Asimismo San Lucas en el Evangelio expresa; "Si pres
tis a aquellos de quienes esperis recibir, que ment
tenis? Tambin los pecadores prestan a los pecadores
para recibir lo correspondiente (Cap. 6, V. 34).
Entre los griegos se permitan los intereses nicamen
te sobre el capital, sin embargo Aristteles al hablar del
EL CONTRATO MUTUO 181

dinero aseguraba que ste no es capaz de reproducirse


pecunia non pare pecuniam (el dinero no hace nacer di
nero) . Esto es, que la moneda no produce frutos naturales,
motivo por el cual no debe recibirse ms dinero por el
hecho de tenerlo.
En Roma se reconoca que la prosperidad del comercio
demandaba la necesidad de que cada quien sacara utilidad
de su dinero. Esta circunstancia se desprende del texto de
la Ley de las XII Tablas, la cual permita el prstamo al
12% anual y condenaba con la restitucin del cudruplo
a quien exigiera un inters ms elevado.
En la Edad Media el Concilio de la Cristiandad deno
minado Sub leonex prohibi la obtencin de intereses.
Posteriormente con el Cdigo de Napolen la situacin
se modific de manera radical al instalarse la absoluta li
bertad contractual.
Ahora bien, los intereses en Mxico tambin fueron per
mitidos por los cdigos de 1870 y 1884 en concordancia
con el de Napolen.
Asimismo el Cdigo de T928 autoriza los- intereses pero
otorga protecciones especiales para el deudor. De igual
manera establece que se pueden pactar .convencionalmen
te y a falta de convenio, se aplica el inters legal que es
el 9% anual y el 6% para operaciones mercantiles de
acuerdo con el Cdigo de Comercio.
Frente al cobro excesivo de intereses el Cdigo Civil
protege al mutuatario al amparo de los artculos 2395,
2396 y 2397, de los cuales a continuacin transcribo el:

A rtculo 2395.El inters legal es el nueve por ciento


anual. El inters convencional es el que fijen los contra
tantes, y puede ser mayor o menor que el inters legal;
pero cuando el inters sea tan desproporcionado .que haga
fundadamente creer que se ha abusado dei apuro pecu
niario, de la inexperiencia o de la ignorancia del deudor,
a peticin de ste el jez, teniendo en cuenta las especia
les circunstancias del caso, podr reducir equitativamente
el inters hasta el tipo legal.
1 82 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

La proteccin al mutuatario que establece este ordena


miento supera a la lesin de que habla el artculo 17. toda
vez que no se limita a la inexperiencia o ignorancia del
deudor sino se ampla al apuro pecuniario.
El apuro pecuniario se refiere a un estado de necesi
dad y por lo tanto, se amplan las posibilidades de reducir
el inters, pues una persona no obstante que sea culta y
preparada, puede tener un apuro econmico que la obligue
a aceptar un inters muy alto. Como se desprende de su
lectura el artculo 2395 permite la accin qucinti minoris
con el fin de disminuir el inters hasta el tipo legal.
A su vez el artculo 2396 dispone:
Si se ha convenido un inters ms alto que el legal, el deu
dor, despus de seis meses, contados desde que se celebr
el contrato, puede reembolsar el capital, cualquiera que sea
el plazo fijado para ello, dando aviso al acreedor con dos
meses de anticipacin y pagando los intereses vencidos.
Por lo tanto existe la posibilidad de dar por terminado
anticipadamente el plazo, sin que esto d motivo a una com
pensacin especial .
Finalmente el artculo 2397 dice:
Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de
antemano que los intereses se capitalicen y que produzcan
nte'reses.
A esta circunstancia se le conoce en la doctrina con el
nombre de anatocismo.*
Cuando se cobran intereses desmedidos se puede incurrir
en fraude, de acuerdo con el artculo 231 del Cdigo Penal
que dice:
Se impondrn las penas previstas en el artculo anterior,
a quien:
X. Valindose de la ignorancia o de las malas condi
ciones econmicas de una persona, ohtenpa He sta ventaias
usurarias por medio de contratos o convenios en los cuales
se estipulen rditos o lucros superiores a los vigentes en el
sistema financiero bancario;
* La Suprema Corte de Justicia de la Nacin en jurisprudencia definida 48/98.
decidi que el anatocismo en materia bancaria no est afectado de nulidad.
EL CONTRATO MUTUO I8!

A lgunas disposiciones de la L ey F ederal de P roteccin


al C onsumidor referentes a los crditos

]. Casos en que se aplica

El articulo 67 establece su aplicabilidad a la compra


venta en abonos y al mutuo con intereses, al decir:

En los contratos de compraventa a plazo o de presta


cin de servicios con pago diferido, se calcularn los in
tereses sobre el precio de contado menos el enganche
que se hubiera pagado.

Sin embargo las disposiciones de esta ley no se apli


can a las instituciones bancarias, de seguros y fianzas, de
acuerdo con el artculo 5 o que establece:

Quedan exceptuadas de las disposiciones de esta Ley, los


servicios que se presten en virtud de una relacin o
contrato de trabajo, los servicios profesionales que no
sean de carcter mercantil y los servicios que presten
las sociedades de informacin crediticia.

Asimismo, quedan excluidos los servicios regulados por las


leyes financieras-que presten las instituciones y organiza
ciones cuya supervisin o vigilancia est a cargo de las
comisiones nacionales Bancaria y de Valores; de Seguros
y Fianzas; del Sistema de Ahorro para el Retiro o de
cualquier rgano de regulacin, de supervisin o de protec
cin y defensa dependiente de la Secretara de Hacienda
y Crdito Pblico.

2. Deber de informacin

El artculo 66 lo establece al decir:

En toda operacin a crdito al consumidor, se deber:


I. Informar al consumidor previamente sobre el precio
de contado del bien o servicio de que se trate, el monto
184 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

y detalle de cualquier cargo si lo hubiera, el nmero de


pagos a realizar, su periodicidad, el derecho que tiene a
liquidar anticipadamente el crdito con la consiguiente
reduccin de intereses, en cuyo caso no se le podrn
hacer ms cargos que los de renegociacin del crdito,
si la hubiere. Los intereses, incluidos los moratorios, se
calcularn conforme a una tasa de inters fija o variable;
II. En caso de existir descuentos, bonificaciones o
cualquier otro motivo por el cual sean diferentes los pagos
a crdito y de contado, dicha diferencia deber sealar
se al consumidor. De utilizarse una tasa fija, tambin se
informar al consumidor el monto de los intereses a
pagar en cada perodo. De utilizarse una taza variable,
se informar al consumidor sobre la regla de ajuste de la
tasa, la cual no podr depender de decisiones unilatera
les del proveedor sino de las variaciones que registre una
tasa de inters representativa del costo del crdito al
consumidor, la cual deber ser fcilmente verificable por
el consumidor;
III. Informar al consumidor el monto total a pagar por
el bien, producto o servicio de que se trate, que incluya,
en su caso, nmero y monto de pagos individuales, los
intereses, comisiones y cargos correspondientes, incluidos
los fijados por pagos anticipados o por cancelacin; pro
porcionndole debidamente desglosados los conceptos
correspondientes;
IV. Respetarse el precio que se haya pactado originalmente
en operaciones a plazo o con reserva de dominio, salvo lo
dispuesto en otras leyes o convenio en contrario; y
V. En caso de haberse efectuado la operacin, el provee
dor deber enviar al consumidor al menos un estado de
cuenta bimestral, por el medio que ste elija, que con
tenga la informacin relativa a cargos, pagos, intereses
y comisiones, entre otros rubros.

3. Slo se debe pagar sobre saldo insolutos


e i Hieres s reacia os

A r t c u l o 69. Los intereses se causarn exclusivamente


sobre los saldos insolutos del crdito concedido y su pago
no podr ser exigido por adelantado, sino nicamente por
perodos vencidos.
CAPITULO VI

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO *

Definicin

Hay arrendamiento cuando las partes contratantes se


obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce tem
poral de una cosa, y otra, al pago de un precio cierto por
ese uso o goce.

Derecho romano

El arrendamiento en el derecho romano se conoca


como locatio rei y junto a ste existan la locatio conduc-
tio y la locatio operis, o sea el contrato de prestacin de
servicios y el de trabajo.
No obstante que estos dos ltimos contratos en algu
nas legislaciones todava se tratan como arrendamiento de

* El 21 de julio de 1993 se publicaron en el Diario Oficial de la


Federacin, entre otras, las reformas al Cdigo Civil en materia de
arrendamiento. Ms tarde el 23 de septiembre del mismo ao se pu
blic el siguiente decreto: "El Congreso de los Estados Unidos Mexi
canos, decreta: Se modifican los artculos transitorios del diverso por
el que se reforman el Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia
comn y para toda la Repblica en materia federal, el Cdigo de Pro
cedimientos Civiles del Distrito Federal y la Ley Federal de Proteccin
al Consumidor, publicado en el Diario Oficial de la Federacin el 21
de julio de 1993. Artculo nico.Se reforman los artculos transitorios
del Diverso por el que se reforman el Cdigo Civil para el Distrito
Federa] en materia comn y para toda la Repblica en materia Federal,
el Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y la Ley
Federal de Proteccin al Consumidor, publicado en el Diario Oficial de
la Federacin el 21 de julio de 1993, para quedar como sigue: P rimero .
Las disposiciones contenidas en el presente decreto entrarn en vigor

185
186 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

servicios, en Mxico el Cdigo de 70 se proclama en con


tra de considerar al contrato de trabajo como de arrenda
miento, pues slo pueden ser objeto de arrendamiento
las cosas y no el hombre.

Clasificacin

El arrendamiento puede clasificarse como un contra


to: a) Principal b) Bilateral c) Oneroso d) Conmutativo
e) Con forma restringida f) De tracto sucesivo.
a) Principal. Pues para su validez y existencia no de
pende de otro contrato.
b) Bilateral. Por este contrato nacen obligaciones para
ambas partes. Para una, transmitir el uso y el goce de una
cosa cierta y determinada y para la otra, pagar un precio
cierto.
c) Oneroso. Las cargas y los provechos son para am
bas-partes.
d) Conmutativo. El carcter de ganancioso y perdido
so se conoce desde el momento de la contratacin. Esto

e! 19 de octubre de 1998, salvo lo dispuesto por los transitorios si


guientes. S egundo . Las disposiciones del presente decreto se aplicarn
a partir del 19 de octubre de 1993, nicamente cuando se trate de in
muebles que: I. No se encuentren arrendados al 19 de octubre de 1993;
II. Se encuentren arrendados al 19 de octubre de 1993, siempre que
sean para uso distinto del habitacional, o III. Su construccin sea nue
va, siempre que el aviso de terminacin sea posterior al 19 de octubre
de 1993. T ercero . Los juicios y procedimientos judiciales y adminis
trativos actualmente en trmite, as como los que se inicien antes del
19 de octubre de 1998 derivados de contratos de arrendamiento de inmue
bles para habitacin y sus prrrogas que no se encuentren en los su
puestos establecidos en el transitorio anterior, se regirn hasta su con
clusin. por las disposiciones del Cdi pn Hp. Prrvr.pHirnipntos Civ^S risirj
el Distrito Federal y de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor,
vigentes con anterioridad al 19 de octubre de 1993. T ransitorio . tnico.
El presente decreto entrar en vigor el 19 de octubre de 1993.
Por lo anterior en la parte de los derechos de preferencia del tanto
y por el tanto del arrendamiento, se menciona si son contratos cele
brados antes o despus del 19 de octubre de 1993.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 187

es consecuencia de que la renta es cierta y no variable


por circunstancias imprevistas.
e) Con forma restringida. El contrato debe celebrarse por
escrito y en caso de que se haga verbal, se establece que
hay una presuncin de culpa imputable al arrendador y en su
caso, dar derecho al arrendatario a que demande cuando por
virtud de tal omisin se cause un dao o perjuicio, siempre
que stos sean consecuencia directa de aquella (2406). Esto
significa que la carga de la prueba de la celebracin del
contrato de arrendamiento le corresponde al arrendador.
f) De tracto sucesivo. En virtud de que se concede el
uso de una cosa. Ese uso es permanente a diferencia de los
contratos instantneos que se otorgan y consuman en el mis
mo momento, como el caso de la compraventa al contado.
E species de contrato de arrendamiento

Existen el contrato de arrendamiento civil, mercantil,


administrativo y de casa habitacin.
Mercantil. Se considera mercantil cuando se tiene por
objeto precisamente la especulacin mercantil.
En doctrina se discute si los inmuebles pueden ser
objeto de arrendamiento mercantil, toda vez que stos no
tienen la circulacin de bienes muebles. Al respecto creo
que en la actualidad, con base en la publicidad registra),
hay una rpida circulacin de los bienes inmuebles, por
lo tanto, objetivamente existe la posibilidad de conside
rar que pueden ser motivo de contrato de arrendamiento
mercantil. Ahora bien, desde el punto de vista subjetivo,
si el arrendador y el arrendatario son comerciantes, el
arrendamiento es mercantil.
Existe tambin el arrendamiento financiero regulado por
la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares
de Crdito (Art. 25). (derogado el 18/07/06, sin embargo,
seguir vigente hasta el 18 de junio de 2013.
/tdmini.strntivn. Por lo que se refiere a los contratos de
arrendamiento administrativo, dice el artculo 2411:
Los arrendamientos de bienes del dominio pblico del
Distrito Federal o de establecimientos pblicos, estarn su
jetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo
que no lo estuvieren, a las disposiciones de este ttulo.
188 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

La Ley de Bienes Nacionales establece que en los arren


damientos en que participa la Federacin o las empresas
paraestatales, la renta debe sealarse por el Instituto de
Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INAABIN)
(Art. 85, segundo prrafo y su Reglamento).
Por considerar de inters pblico a los contratos cele
brados por el Estado con los particulares, la regla de inter
pretacin para cualquier caso de ambigedad, es en favor
del Estado y no del particular, que en todo momento repre
sentara la parte ms dbil del contrato. El juez competente
para resolver cualquier controversia en este tipo de contrato
es el Federal y no as el del Fuero Comn.
Casa habitacin. El arrendamiento de casa habitacin
se encuentra regulado en el titulo sexto, captulo IV del
Cdigo Civil denominado Del Arrendamiento de Fincas
Urbanas Destinadas a la Habitacin.
El articulo 2448 establece:
Las disposiciones contenidas en este captulo son de
orden pblico e inters social, por tanto son irrenunciables
y en consecuencia, cualquier estipulacin en contrario se
tendr por no puesta.

E lementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la


creacin de obligaciones de dar, consistente en la transmi
sin temporal del uso o goce de una cosa mediante el pago
de una renta.
Objeto. Los objetos jurdicos del contrato son: el directo,
la creacin de obligaciones; el indirecto, la obligacin de dar,
consistente en la transmisin temporal del uso o goce de
una cosa; y el fsico, la cosa que se da en arrendamiento.

Muebles Corpreo
Incorpreo

I nmuebles
EL contrato de arrendamiento 189

Ahora bien, estas cosas tienen que ser no consumibles,


de lo contrario estaramos en presencia de un mutuo (2400).
Tambin es ilcito arrendar los derechos estrictamente
personales (2400).

Renta

La renta no se puede pagar con servicios, sino con


dinero, o con cualquier otra cosa con tal de que sea cier
ta y determinada.
Cierta y determinada se aplica a las cosas corpreas
por lo que la renta tiene que ser cosas o dinero.
El Cdigo de 84 distingua entre renta y alquiler: la pri
mera se refera a bienes inmuebles; la segunda a muebles.
La renta tiene que ser pagada en dinero o en otra cosa,
pero como lo establece la ley, debe ser cierta y determinada.
En este aspecto no se podra pagar con servicios, sino con
cosas o dinero. En caso de que la renta se pague con cosas,
stas deben ser fungibles y determinables en el momento
de pagarla.
Puede haber ajuste de rentas?
Esto es, que la renta se ajuste con base en los indicadores
econmicos publicados por el Banco de Mxico, en los
salarios mnimos; o bien en la moneda extranjera. Por lo
que se refiere a esta ltima, existen las siguientes tesis
jurisprudenciales de la Suprema Corte de Justicia.

A rrendamiento . R enta concertada en dlares . Es deter

minada DESDE EL MOMENTO DE CELEBRACIN DEL CONTRATO.


Es infundado el aserto de que como el dlar vara perma
nentemente en su paridad con la moneda nacional, si la renta
se pacta en aquella divisa se impide conocer con precisin
el monto del dbito, ya que ste podra determinarse, hasta el
momento de realizar el pago haciendo la conversin de la mo
neda extranjera a la mexicana de acuerdo con la cotizacin
que rija en ese momento, peculiaridad que deviene en la
indeterminacin del precio de la renta. En efecto, si bien
es cierto que el dlar sufre constantes cambios en su cotiza
cin frente a nuestra moneda, menos cierto es que la inde
terminacin no es inherente al contrato en s, sino deriva
190 BERNARDO PREZ FERNNDEZ D*EL CASTILLO

de la conjugacin del mismo convenio y la Ley Monetaria,


al dar sta la pauta para solventar las deudas contradas en
capital extranjero, de suerte que si el obligado se colocara
en la hiptesis de pagar, no la clase de moneda pactada,
sino su equivalente en moneda nacional, ubicndose as en
una atmsfera extracontractual, la cuestionada indeterminacin
dejara de ser afin al acuerdo de voluntades y se convertira
en consecuencia de otro factor distinto come lo sera la de
cisin unilateral del arrendatario, la que por dems habra
de actualizarse en un tiempo posterior al en que naci la
obligacin y al en que se determin el precio de la renta,
o sea, despus de la celebracin del contrato.
Apndice 1917-1988. Segunda Parte, Comn. Tesis N 237.
Nota: Esta tesis corresponde al perodo 1985-1988.

A rrendamiento . R enta pactada en dlares , constituye pre

cio DETERMINADO EN EL. POR SER El UNA SUMA DE DINERO.


concepto suma de dinero utilizado por el legislador en
el articulo 2999 del Cdigo Civil para el Distrito Fede
ral, debe entenderse en la amplia significacin que com
prende toda unidad monetaria de curso legal dentro del
sistema pecuniario de una naern de suerte- que como
el dlar cumple con esas caractersticas, ser una espe
cie del gnero dinero; pero adems, si se considera que
la suma que como renta llegan a establecer las partes
se designa en dlares, de aquellos que tienen curso le
gal en Estados Unidos de Amrica, y o se trata de una
suma aproximada sino de una definida en la que se pre
cisan sus unidades, resulta inconcuso que el precio de
la renta se encuentra perfectamente determinada cualita
tiva y cuantitativamente.
Esta tesis apareci publicada en la Gaceta 51, marzo de 1992, pg. 15.

A rrendamiento . La renta consistente en una suma de dine

ro INCREMENTADA CONFORME A UNA ESCALA MVIL, S CONSTI


TUYE precio cierto en el contrato de . En atencin a
i . i _____________r .
que en ios coniraios uc aiicnuciiincruo, c um
damenta! que debe de reunir la renta es el de certeza,
segn lo previene el articulo 2398 del Cdigo Civil para
el Distrito Federal, y que conforme a ios antecedentes
histricos de las disposiciones que rigen el precio del
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 191

arrendamiento cabe la aplicacin mutatis mutandis en este


tipo de contratos de las reglas que rigen la certeza del pre
cio en el contrato de compraventa, es posible legalmente con
siderar, que la renta no tiene que estar necesariamente
determinada en el momento de celebrarse el contrato de arren
damiento, sino que el precio puede ser solaniente determi-
nable, pues el precio cierto no deja de existir aunque se
acuerde quq el mismo sea el que corre en un dia o en
un lugar determinados o el que fije un tercero, segn lo
autoriza expresamente el artculo 2251 del cuerpo legal
citado. De este modo hay arrendamiento, aun cuando se
pacte que la renta o el incremento de la misma se cal
cule conforme a una escala mvil, como lo es el ndice
nacional de precios al consumidor elaborado por el Ban
co de Mxico, o la paridad de la moneda nacional frente
a cualquier otra, toda vez que para que el precio de la
renta sea cierto, no es menester que el mismo se en
cuentre expresamente fijado en una cantidad, sino que
basta que sea susceptible de determinarse con arreglo a
bases que al efecto se convengan, sin que constituya
obstculo a esta conclusin, lo dispuesto en la parte fi
nal del articulo 2399 del Cdigo Civil para el Distrito
Federal, en virtud de que los requisitos de certeza y
determinacin previstos en tal disposicin operan, nica
mente, conforme al texto explcito del propio precepto,
en los casos en que la renta o precio del arrendamiento
no se haya pactado en una suma de dinero, sino en cual
quiera otra cosa equivalente como por ejemplo frutos, en
el entendido de que ante tal situacin, el requisito de que
la cosa que constituye objeto de contraprestacin, sea cier
ta y determinada, tiene como funcin solamente, la de
distinguir e! arrendamiento de otros contratos que tam
bin trasmiten el uso y goce de una cosa por tiempo deter
minado, como la aparcera agrcola, en la cual, de acuerdo
ai artculo 2741 del Cdigo Civil para el Distrito Federal, la
contraprestacin por el uso y goce del predio rstico es
una cantidad indeterminada de frutos.
tisis tesis apareci publicada en la Gaceta 32, agosto de 1990, pg. 43.

Por mi parte considero que en nuestro cdigo no existe


un fundamento que prohba la fijacin de la renta con estos
factores de ajuste, cuando el mtodo es objetivo y cierto.
192 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Ahora bien, cuando se trata de casa habitacin, la renta


debe fijarse en moneda nacional y slo podr aumentarse
cada ao (2448-D).

E lementos de validez

Capacidad

1. Capacidad para dar en arrendamiento. La capa


cidad para arrendar es la general. En caso de representa
cin el que no fuere propietario de la cosa, podr arren
darla si tiene facultad para celebrar ese contrato ya en
virtud de mandato del propietario, ya por disposicin de la
ley. (2401 y 2402). En cuanto a las formalidades de di
cho mandato, se rigen por los artculos 2555 y 2556.
Los representantes como el padre en ejercicio de la pa
tria potestad y el tutor, no pueden arrendar por ms
de 5 aos, ni reciba rentas por adelantado por ms de 2 (436,
573, 574); el albacea por ms de un ao, que es el plazo
para ejercer su cargo (172.L); el apoderado para actos de
administracin por analoga con otros administradores, no
puede arrendar por ms de 5 aos, ni recibir rentas por
ms de 2; los copropietarios requieren del consentimiento
unnime para arrendar (2403); el usufructuario puede dar
en arrendamiento, pero el arrendamiento dura lo que dure
el usufructo.
El arrendatario puede dar en arrendamiento siempre
y cuando se le haya facultado para subarrendar (2480).
El concursado tiene incapacidad para dar en arrendamiento
(2966). Est incapacitado para arrendar el poseedor de he
cho segn el ltimo prrafo del artculo 813.

2. Capacidad para ser arrendatario. Los magistra-


ouj, j cccb y ciii|jicaviOS uo cUTCndc*.! GG
bienes de los negocios en que intervengan (2404). La mis
ma prohibicin tienen los encargados de establecimientos
pblicos, funcionarios y empleados pblicos (2405) y los
tutores de los bienes de su pupilo (569.)
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
193

tormatidactes. "El contrato de arrendamiento debe otor


garse por escrito. La falta de esta formalidad se imputar
al arrendador y en su caso, dar derecho al arrendatario
a que demande cuando por virtud de tal omisin se cause,
un dao o perjuicio, siempre que stos sean consecuencia
directa de aquella (2406).
Ahora bien, si se trata de inmuebles y el contrato va
a tener una duracin de ms de seis aos o se han anti
cipado rentas por ms de tres, puede otorgarse en escri
tura pblica o en contrato privado ratificado ante notario
para inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad.
Cuando se trata de casa habitacin, se tiene que sa
tisfacer lo establecido en el artculo 2448 F que dice:

Para lo efectos de este captulo el contrato de arrendamiento


debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se
imputar al arrendador.
El contrato deber contener, cuando menos las siguientes
estipulaciones:
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicacin del inmueble.
III. Descripcin detallada del inmueble objeto del contra
to y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para
el uso y goce del mismo, as como el estado que guardan;
IV. El monto y lugar del pago de renta;
V. La garanta, en su caso;
VI. La mencin expresa del destino habitacional del
jnmueble arrendado;
VIL El trmino del contrato;
VIH. Las obligaciones que arrendador y arrendatario
contraigan adicionalmente a las establecidas en la ley;
IX. El monto del depsito o en su caso los datos
del fiador en garanta, y
X. El carcter y las facultades con que el arrenda
da ccicbiaia ci eonu'ttiu, incluyndose iodos ios datos
del instrumento con que ste acredite su personalidad.

Asimismo, deben registrarse ante las autoridades com


petentes del Gobierno del Distrito Federal (2448G).
19'] BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Obligaciones del Arrendador


I a Conceder el uso o goce temporal de una cosa (2398).
Esta obligacin del arrendador es de dar y se encuen
tra establecida en el artculo 2011, fraccin II. En el de
recho francs tambin se puede entender como obligacin
de hacer (debe hacer o permitir el goce de una cosa).
En virtud de que el contrato de arrendamiento es tem
poral y de tracto sucesivo, el arrendador tiene que permi
tir el uso y el goce durante el plazo sealado.
Sobre la duracin del arrendamiento han variado las
legislaciones. En el derecho romano y en el francs, era
por tiempo indeterminado; en los cdigos de 70 y 84 no
se dan lmites para la duracin del arrendamiento; el cdigo
vigente establece que el arrendamiento de casa habitacin
no puede ser menor a un ao (2448-C) y para comercio
o industria no podr exceder de 20 aos. (2398)
Ahora bien, nos podramos preguntar: qu suqede si
se ha pactado _un plazo mayor al que exrge ta tey 1 ? Consi
dero que lo que excede al plazo lagal se tendr por no
puesto.
Por lo que se refiere a los bienes muebles, no hay
duracin mxima.
De acuerdo con el Cdigo Civil, si el uso se suspende
por reparaciones, el arrendatario puede pedir la suspensin
o reduccin de rentas, o bien, la rescisin del contrato.

A rt I culo 2445.El anxndatario que por causa de reparacio


nes pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a
no pagar el precio del arrendamiento, pedir la reduccin de
ese precio o la rescisin del contrato, si la prdida del uso
dura ms de dos meses en sus respectivos casos.

Cualquiera de las anteriores opciones le corresponde al


arrendatario (2490).
2- Entregar la cosa arrendada.
El arrendador est obligado:
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1 O

A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus


pertenencias y en estado de servir para el uso convenido;
y si no hubo convenio expreso, para aqul a que por su
misma naturaleza estuviere destinada; as como en condicio
nes que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del
inmueble (2412, frac. I).
a) Tiempo de entrega. La cosa arrendada se debe
entregar en el tiempo convenido, si no hay convenio, cuan
do el arrendatario lo requiera (2413).
b) Forma de entrega. Esta puede ser real o virtual.
c) Lugar de entrega. Cuando no se trata de bienes
inmuebles, en el domicilio del arrendador.
d) Gastos de la entrega. stos son por cuenta del deudor
(2086).
Qu debe de entregar el arrendador?\ La cosa con
todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso
convenido (2412, frac. I) No deber darse en arrenda
miento una localidad que no rena las condiciones de higie
ne y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble.
En caso contrario, se aplicarn al arrendador las sancio
nes procedentes. (2448-A). 3

3 a Conservar la cosa en el mismo estado en que la


entrega.
Es obligacin del arrendador entregar la cosa arren
dada en condiciones de ser utilizada y asimismo, deber
conservarla en buen estado, salvo el deterioro normal del
uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, ha
ciendo para ello todas las reparaciones necesarias; as como
las obras de mantenimiento para la conservacin, fun
cionalidad y seguridad del inmueble; (2412, II). De no
ser as, el arrendatario tendr a su eleccin la accin de
rescisin u ocurrir al juez para que resuelva lo que en
derecho corresponda... (2416). Si opta por la rescisin y
as lo decide el juez, el arrendador tendr que pagar los
daos y perjuicios por la falta de oportunidad en las repa
raciones (2417). Ahora bien, si el arrendatario decide
llevar a cabo la ejecucin forzada de las reparaciones y el
juez lo concede por sentencia ejecutoriada, stas las puede
196 bernardo Prez Fernndez del castillo

realizar el arrendatario o un tercero por tratarse de una obli


gacin de hacer (2027).

4- No estorbar el uso de la cosa (2412, facc. III).


El arrendatario tiene derecho a usar la cosa arrendada du
rante todo el tiempo que dure el arrendamiento, sin que el arren
dador pueda alterar o mudar la forma de la cosa arrendada.
5 a Garantizar el uso pacfico de la cosa (2412, frac. IV).
El arrendador en su calidad de titular legtimo de la po
sesin originaria o de la propiedad, debe garantizar el uso
pacfico de la cosa, pero no responde ni de las vas de he
cho ni abuso de fuerza de un tercero, que sin tener derecho,
impida el uso o goce de la cosa arrendada.
Tambin el arrendador responde de la eviccin parcial
(2420), en cuyo caso el arrendatario podr pedir: a) la dismi
nucin de la renta; b) la rescisin del contrato; c) el pago
de daos y perjuicios.
Si existe eviccin total del bien dado en arrendamiento, y
el arrendatario se ve impedido de usar la cosa por ms de
dos meses, podr pedir la rescisin del contrato y adems el
arrendador responder de los daos y perjuicios si obr de
mala fe (2434).
6 a Responder de los vicios o defectos ocultos (2412,
frac. V).
Al respecto el artculo 2421 dice:
El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa
arrendada que impidan el uso de ella, aunque l no los
hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del
arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir
la disminucin de la renta o la rescisin del contrato, salvo
que se pruebe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el
contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
7 a Entregar los recibos de la renta.
Si se trata de casa habitacin, El arrendador est
obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el
arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 197

uc rea por ms ue ires meses, se entender que ei pago


ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho
el requerimiento correspondiente en tiempo y forma
(2448-E).

Obligaciones accesorias del arrendador

1 Pagar las mejoras

El arrendador tiene que pagar las mejoras: a) Si


en el contrato, o posteriormente, por escrito, lo autoriz
para hacerlas y se oblig a pagarlas; b) si son tiles
o urgentes por causa de fuerza mayor, o bien por esta
circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese
el contrato; c) si las autoriza cuando el contrato es por
tiempo indeterminado y el arrendamiento ha concluido sin
que haya transcurrido el tiempo necesario para compen
sarlas (2423 y 2424).

2 a Dar el derecho de preferencia en caso de un nue


vo contrato de arrendamiento o de venta del inmueble
arrendado

A continuacin analizar los supuestos de preferen


cia que tiene el arrendatario: a) para ser preferido en la
celebracin de un nuevo contrato de arrendamiento; b)
para ser preferido cuando se va a enajenar el inmueble
arrendado.
a) Para ser preferido en la celebracin de un nuevo
contrato de arrendamiento. De acuerdo con el artculo
2447 En los arrendamientos que han durado ms de tres
aos, tiene el arrendatario derecho, si est al corriente en
el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones,
se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento
del inmueble...
198 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

o; i'ara ser prejericiv enuncio se va a enajenar et in


mueble arrendado. Cuando se enajena un inmueble arren
dado se pueden dar dos supuestos:

1 One el bien inmueble NO est destinado a casa


habitacin. Este derecho es renunciable. La vatio legis es
otorgar seguridad a los negocios establecidos dotndolos
de un domicilio fijo y propio. El artculo 2447 establece que
para tener el derecho POR EL TANTO es necesario que el
arrendamiento haya durado ms de tres aos; que el pro
pietario notifique al arrendatario en forma fehaciente el
precio, trminos, condiciones y modalidades en que se
pretende vender; que el arrendatario se encuentre al co
rriente en el pago de las rentas; que haga valer la acep
tacin dentro de los 30 das siguientes a la notificacin
y que exhiba las cantidades sealadas es decir: precio,
pago de gastos y honorarios de la escritura, etctera. En
caso de que cambien las condiciones de la venta o el
precio se aumente en un 10 por ciento, el arrendador
deber notificar nuevamente al arrendatario, quien tendr
30 das -para aceptar o no la nueva proposicin.
Si el arrendador vende sin notificar al arrendatario,
ste tendr el derecho de retracto y al pago de daos
y perjuicios que consiste al equivalente de 6 meses de
renta. Accin que prescribe a los 60 das a partir de que
el arrendatario tenga conocimiento de la venta.

2 o . Que el inmueble est destinado a casa habitacin.


Este derecho no es renunciable. La vatio legis de esta
norma es cumplir con el mandato constitucional de que
Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna
y decorosa'. Para tener el derecho de preferencia por el
tanto se requiere: que el propietario notifique al arrendata
rio en forma fehaciente el precio, trminos, condiciones y
mnrifliirtarips P.n mip qp nrpfppHp ypnHp?-; np p | STCndstSrio

se encuentre al corriente en el pago de las rentas; que haga


valer la aceptacin dentro de los 30 das siguientes a la
notificacin y que exhiba las cantidades sealadas es decir:
precio, pago de gastos y honorarios de la escritura, etc-
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 199

lera, bn caso de que cambien las condiciones de la venta


o el precio se aumente en un 10 por ciento, el arrendador
deber notificar nuevamente al arrendatario, quien tendr
30 das para aceptar o no la nueva proposicin.
Si el arrendador vende sin notificar al arrendatario,
ste tendr el derecho de retracto y al pago de daos
y perjuicios que consiste al equivalente de 6 meses de
renta. Accin que prescribe a los 60 das a partir de que
el arrendatario tenga conocimiento de la venta.

N otificacin

Ahora bien, cuando una finca se va a enajenar, puede


ser que est o no arrendada.

A) Oue la fuco est arrendada. Cuando un inmueble


arrendado va a ser motivo de compraventa, el notario debe
corroborar que al inquilino se le ha notificado la venta y
las circunstancias propias de la operacin. Este, dentro de
los treinta das siguientes a la notificacin, debe manifestar
si hace o no uso del derecho de preferencia.
Relativo a las notificaciones, el Cdigo Civil establece
varios casos de intervencin notarial para hacer valer el
derecho del tanto y por el tanto. Puede notificarse, por
medio de notario: a los copropietarios cuando alguno desee
enajenar su parte (973); al usufructuario cuando se enajena
la nuda propiedad (1005); al vendedor cuando en la com
praventa se hubiere pactado el derecho de preferencia por
el tanto (2304 y 2305); al arrendador cuando el propietario
de un inmueble pretenda venderlo (2447 y 2448 .1); a!
arrendador o al arrendatario en caso de que el contrato
sea de plazo voluntario para ambas partes y alguno de
ellos quiera darlo por terminado (2478) etctera.
"Las notificaciones notariales siempre se realizan a
peticin de parte interesada o su representante y no de
oficio. En la prctica pueden llevarse a cabo en presencia
del solicitante, quien verbalmente o por escrito ante la
fe del notario, hace saber al destinatario el contenido de
200 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

su notificacin, tambin puede suceder que ia rogatio de


la notificacin se solicite al notario por escrito, quien sin
necesidad de acompaarse por el solicitante notifica al
destinatario el contenido de la rogatio.

a) Notificacin en presencia del destinatario. sta se


realiza en el lugar donde se encuentra el destinatario, sin
lmite de lugar y hora. El notario despus de identificarse
y cerciorarse de la identidad del notificado, debe proceder
a notificarle verbalmente o por medio de un instructivo
que contenga: nombre, domicilio y nmero de notario; el
objeto y contenido de la notificacin; hora, fecha y lugar
de la diligencia; firma y sello del notario.

b) Notificacin cuando no se encuentre el destinatario.


En este caso, el notario debe verificar que el lugar donde
se va a llevar a cabo la notificacin, es el domicilio del
destinatario y a continuacin entregar el instructivo a los
parientes, empleados o domsticos del destinatario, o a
cualquier persona que viva en ese lugar. El mencionado
instructivo, adems de los datos indicados anteriormente,
debe contener el nombre de la persona que lo recibi
y de ser posible su firma, asi como su relacin con el
destinatario. Si el notario se cerciora que es el domicilio
del destinatario y no se encuentra persona alguna "podr
practicar la notificacin mediante la fijacin del instructi
vo correspondiente en la puerta u otro lugar visible del
domicilio del buscado, o bien depositando de ser posible
el instructivo en el interior del inmueble indicado, por
cualquier acceso (131).
Son contenido de la cdula de notificacin, las condi
ciones y circunstancias detalladas de la venta propalada por
el dueo de la finca. Entre stas, es conveniente sealar, el
kigai, fecha y hora de la firma, para que si el arrendatario
C]v!!Cr? !l?.CSr LISO a ^ ~^^ _,
plazo sealado y no deje a un tiempo indeterminado el
otorgamiento de la escritura. Asimismo, debe notificarse que
hay que exhibir el precio en la fecha sealada, as como
el pago de los gastos y honorarios de la escritura si as
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 201

se convino. Si estos datos se asientan en la notificacin, se


asegura y acelera la escritura, pues evita que al inquilino
se le requiera nuevamente para su firma.
Una vez realizada la notificacin y transcurrido" el pla
zo de treinta das, el notario debe constatar si el inquilino
hizo o no uso de su derecho. Cmo comprobarlo? Ten
dr que ser por medio de la declaracin del vendedor, bajo
protesta de decir verdad, de no haber recibido ninguna
comunicacin de su inquilino aprovechando su derecho.
O bien, por la comparecencia de ste ante el notario auto
rizante, manifestando que no har uso del multicitado derecho.
Por ser un derecho irrenunciable, pues una primera
manifestacin podra ser revocada por otra en sentido con
trario antes del cumplimiento del plazo, la renuncia realiza
da por el inquilino se considera firme transcurridos los 30
das sealados por la ley.
B) Que la finca no est arrendada. El notario tiene
que cerciorarse de esta circunstancia. Cmo lo podr
hacer, si el artculo 282 del Cdigo de Procedimientos Ci
viles, establece que los hechos negativos no se prueban?
Necesariamente tendr que ser por la declaratoria del
enajenante, bajo protesta de decir verdad, de que la finca
no se encuentra arrendada. Para evitar una posible nulidad
promovida por el adquirente, es conveniente que el comprador
tambin declare que le consta este hecho.
3 a Registrar el contrato
En el supuesto de casas habitacin:
El arrendador deber registrar el contrato de arrendamien
to ante la autoridad competente del Gobierno del Distrito
Federal. Una vez cumplido este requisito, entregar al arren
datario una copia registrada del contrato... (2448 G).

/i a D ^ ^ric< ** -*- ni ooi / i ti-ntr\ l> in o / Pooi^tvn Phlic.n rlp lid


---- ------------------------------ ' - - - o

Propiedad
Cuando el contrato de arrendamiento es por ms de
seis aos o se adelantan rentas por ms de tres, se puede
anotar preventivamente en el Registro Pblico de la Pro
piedad, para que surta efectos frente a terceros (3042-111).
202 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

O bligaciones del arrendatario

1- Pagar la renta.
La renta debe entregarse en la forma y tiempo conveni
dos (Alt. 2425, frac. I). Puede consistir en una cantidad de
dinero o cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea
cierta y determinada (Art. 2399).
A) Lugar de pago. En el lugar convenido, a falta de
convenio en la casa habitacin o despacho del arrendatario
(Art. 2427). En caso de que el bien arrendado se venda,
debe notificarse al inquilino para que sepa a quin pagar.
A este respecto la Suprema Corte de Justicia en jurispru
dencia definida ha establecido:

Arrendamiento. Mora en caso de cambio de propiedad del


predio arrendado. El nuevo dueo del predio arrendado
est obligado a notificar el arrendatario el cambio de pro
piedad, en trminos del artculo 2409 del Cdigo Civil
para el Distrito y Territorios Federales, sin lo cual el in
quilino no incurre en mora en el cumplimiento de sus
obligaciones; y al arrendador- subrogad o, por tanto, no
corresponde, frente al inquilino a quien no se ha noti
ficado, la titularidad de las acciones de desahucio y de
rescisin del contrato de arrendamiento; y si el arren
datario paga las rentas al arrendador primitivo, queda
liberado de I obligacin correlativa.
Sexta poca, Cuarta Parte:
Vol. XIV, pg. 55. A.D. 7/57.Lzaro Chpiro Axelarod. 5 votos.
Vol. XXI, pg. j 4. A.D. 4590/58.Sucesin de Cipriano Aguilar
Arias. Unanimidad de 4 votos.
Vol. XXII, pg. 35. A.D. 4549/58.Arcadio R. Flores.5 votos.
Vol. XXXV, pg. 9. A.D. 3728/59..Compaa Ferretera Industrial.
S. A. Unanimidad de 4 votos.
Vol. LVIII, pg. 82. A.D. 3726/58.Ernesto Campos Luna. Unani
midad de 4 votos.
C U __________: ___ ______ i . . . . . ,
o* ov vuiivmu que ict rema sena pagada en el domicilio
del arrendador, ste se debe establecer claramente. As lo
ha resuelto la Suprema Corte al decir:

Arrendamiento. Lugar de pago de las rentas. Aun cuando


en el contrato de arrendamiento se haya estipulado que
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 203

el lugar de pago es el dom icilio del arrendador, si no se pre


cis la ubicacin de ese dom icilio, ni se prob durante el jui
cio que fuera conocido del arrendatario, debe estarse a lo es
tablecido por el artculo 2427 del C digo C ivil para el D istrito
y Territorios F ederales, en cuyo caso, si no hay constancia del
cobro a ste d e las rentas, el arrendatario no incurre en m ora.

Sexta poca, Cuarta Parte:


Vol. XXVIII, pg. 84. A.D. 1428/58.Luis Ramrez Centeno. Una
nimidad de 4 votos.
Vol. XXXIII, pg. 80. A.D. 1121/59.Beneficiadora de Fierro, S. A.
Unanimidad de 4 votos.
Vol. XXXV, pg. 18. A.D. 372S/59.Compaa Ferretera Industrial,
S. A. Unanimidad de 4 votos.
Vol. XXXVIII, pg. 52 A.D. 7388/59.Gustavo Fras Balczar. Una
nimidad de 4 votos.
Vol. XLVIH, pg. 82. A.D. 3726/58.Ernesto Campos Luna. Unani
midad de 4 votos.
B) poca de pago, a) Si se trata de fincas urbanas,
en el plazo convenido y si no existe dicho plazo, la renta
se pagar por meses vencidos, contados a partir del da
en que se entreg la finca, aunque el contrato se haya ce
lebrado con anterioridad (2426).
b) En caso de finca urbana para habitacin:
La renta debe pagarse puntualm ente, en los plazos con
venidos y a falta d e convenio por m eses vencidos.
E l arrendador est obligado a entregar un recibo por cada
m ensualidad que el aiTendatario pague; a falta .de entrega de
recibos de pago de renta por m s de tres m eses, se entendei
que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya
hecho e l requerim iento correspondiente en tiem po y forma.
El arrendador no podr exigir en su caso, ms de una
mensualidad de renta a manera de depsito. (2448 E)
c) Fincas rsticas. Por semestres vencidos, salvo pacto
en contrario. (2454)
d) Bienes muebles. Por aos, meses, quincenas, semanas,
das, horas, etctera, segn el plazo (Aits. wi y z-ruz).
C) Necesidad de requerimiento. Si el arrendador no
requiere o pasa a cobrar a! inquilino, ste no incurre en
mora. As lo ha resuelto la Suprema Corte de Justicia
en jurisprudencia definida, ai decir:
204 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Arrendamiento. L u g a r d e p a g o d e l a s rentas. C uando


la renta debe ser pagada en el dom icilio del arrendatario,
segn lo establecido por el articulo 2427 del C digo C ivil
para el D istrito y T erritorios F ederales, si no hay constancia
de cobro al arrendatario, ste no incurre en m ora.
S exta poca, C uarta Parte:
V ol. X I11, pg. 65. A .D . 2094/57. M a. Teresa S ens A snsolo.
V ol. X V , pg. 67. A .D . 3617/57. M a. N ez de Q uintana.
V ol. X X II, pg. 24. A .D . 1583/58. M atilde B urgos M aza.
V ol. X X X II, pg. 99. A .D . 5653/58. C sar N avari.
V ol. X X X 1I1, pg. 80. A .D . 362/59. Isabel d el C astillo L en.

D) Privilegio para el pago de las rentas. El arrenda


dor es un acreedor preferente sobre los bienes sealados
en el siguiente:
Art. 2993. C on el valor de los bienes que se m encionan
sern pagados preferentem ente:
V il. E l crdito del arrendador, con el precio de los
bienes m uebles em bargables que se hallen dentro de la
finca arrendada o con el precio de los frutos de la cosecha
respectiva si e l predio fuere rstico;

2 a Conservar la cosa arrendada.


A) Es obligacin del arrendatario conservar la cosa
arrendada y por lo tanto debe responder de los perjuicios
que sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares,
sirvientes o subarrendatarios (2425, frac. 11).
B) Cuando la cosa arrendada es bien mueble y se pier
de en poder del arrendatario, tendr que pagarla pues exis
te la presuncin de que fue por su culpa (2018).
C) El arrendatario tiene obligacin de cuidar y conser
var la cosa arrendada, por esta razn, en caso de incendio,
se presume que ste se origina por su negligencia, a menos
que se demuestre que fue por causa de fuerza mayor, caso
fortuito o vicios de la construccin. (2435 y 2436)
Ahora bien, cuando los inmnlinos son varios y no se
tiene certeza del lugar donde comenz el incendio, todos
son responsables en proporcin a la renta que paguen; si el
incendio fue intencional, slo responder aqul que lo provoc
(2437). Cuando alguno de los arrendatarios pruebe que no
pudo iniciar en la parte que ocupa, queda libre de cualquier
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 205

responsabilidad (2438). A este respecto la Suprema Corte


de Justicia en jurisprudencia definida establece:
Arrendamiento. Responsabilidad del arrendatario en caso
de incendio. La responsabilidad que impone al arrendatario
el artculo 2435 del Cdigo Civil para el Distrito y Territo
rios Federales, debe entenderse en el sentido de que existe
una presuncin en contra de aqul, como consecuencia
de la obligacin que tiene de cuidar con diligencia la finca
que tiene en arrendamiento. Por tanto, para exigir al arrenda
tario la responsabilidad por daos causados por incendio,
basta demostrar que se produjo el incendio en la localidad
arrendada y que caus la destruccin o deterioro de la
cosa, sin necesidad de demostrar la culpa del arrendata
rio, quien para salvar su responsabilidad debe probar plena
mente el hecho que justifique el caso fortuito o la fuerza
mayor, y consecuentemente, que el incendio tuvo una causa
que no le es imputable.
Quinta Epoca:
Tomo CXV11, pg. 718. A.D. 5160/52.Mara Gutirrez Zamora
de lvarez del Castillo. 5 votos.
lomo CXXIX, pg. 65.-ArD. 4316/55t=Esparza Hermanos, S.R.L:
5 votos.
Sexta poca, Cuarta Parte:
Vol. Vil, pg. 37. A.D. 3537/57.Ferretera y Tlapalera La Sirena,
S. A. Unanimidad de 4 votos.
Vol. XL1X, pg. 24. A.D. 2485/59.Tenera Cuauhtmoc, S de R. L.
Unanimidad de 4 votos.
Vol. XCli, pg. 10. A.D. 9350/63.Ezequiel G. Hernndez.5 votos.

D) En caso de que la finca se rente para establecer


una industria peligrosa, el arrendatario, en un trmino no
mayor de dos meses, tiene la obligacin de asegurar el
inmueble contra el riesgo probable. Si no lo hace, ser
causa de rescisin del contrato. (2440)

35 Usarla para el uso convenido.
El artculo 2425, fraccin III dice:
A servirse de la cosa solamente para el uso convenido
o conforme a la naturaleza y destino de ella.
Al respecto existe jurisprudencia de la Corte:
206 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Arrendamiento. Cambio de destino de la localidad arren


dada. Para que haya contravencin a lo contratado, respec
to al uso de la cosa arrendada que d accin para la
rescisin del contrato de arrendamiento, es necesario que
el cambio del uso o destino de la cosa sea diferente, de
manera radical, pues de no ser as, no se incurre en in
cumplimiento.
Quinta poca:
Tomo XCI, pg. 1972. A.D. 5938/5.Balleza Carlos R. Unanimidad
de 4 votos.
Sexta poca, Cuarta Parte:
Vol. XVI, pg. 45. A.D. 4883/57.Adampol Gavio Herrero. Una
nimidad de 4 votos.
Vol. XXIV, pg. 42. A.D. 1532/58.Ana Mara Rodrguez de
Peaflores. 5 votos.
Vol. XXXIV, pg. 28. A.D. 3494/59.Rafael R. Rodrguez. Unani
midad de 4 votos.
Vol. XLI, pg. 10 A.D. 7238/59.CarTos Zamora Sanvicente. Una
nimidad de 4 votos.

4 a Hacer reparaciones de poca importancia. \


Por lo que se refi ere-ainmueb 1 es el artculo 2444 es
tablece:
El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos
deterioros de poca importancia, que regularmente son
causados por las personas que .habitan el edificio.
En relacin a los muebles:

Artculo 2467. El arrendatario est obligado a hacer las


pequeas reparaciones que exija el uso de la cosa dada
en arrendamiento.
5 a Informar al arrendador la necesidad de hacer
reparaciones:
A dtIci
El arrendatario esta ooiio a poner ei
conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la nece
sidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daos
y perjuicios que su omisin cause.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 207

6- injormar al arrendador de toda usurpacin o nove


dad daosa:
A rtculo 2419. E l arrendatario est obligado a poner en
conocim iento del propietario, en el m s breve trm ino
posible, toda usurpacin o novedad daosa que otro haya
hecho o abiertam ente prepare en la cosa arrendada, so
pena de pagar los daos y perjuicios que se cause con
su om isin. Lo dispuesto en este artculo no priva al
arrendatario del derecho de defender, com o poseedor, la
cosa dada en arrendam iento.

7a No variar la forma del bien arrendado:


Artculo 2441. El arrendatario no puede, sin consenti
miento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa
arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restable
cerla al estado en que la reciba, siendo, adems, respon
sable de los daos y perjuicios.

8 a Restituir la cosa.
En virtud de que el arrendamiento es la transmisin
temporal del uso o goce de una cosa, una vez terminado
el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa en buen
estado, en el tiempo convenido, y de acuerdo con el in
ventario si es que se realiz (2442 y 2443).

Subarrendamiento

Si el arrendatario tiene consentimiento expreso del


arrendador, puede subarrendar el bien arrendado. Si no
tiene el mencionado consentimiento, no nacen obligaciones
para el arrendador (res nter alia acta) y el arrendatario
es responsable solidario con el subarrendatario del pago de
los daos y perjuicios que se provoquen ('2480). indepen
dientemente de que es una causa de la rescisin del con
trato (2489, frac. III).
Ahora bien, si el arrendador autoriza subarrendar, el
arrendatario y el subarrendatario sern responsables frente
al arrendador, salvo pacto en contrario (2481).
208 KERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

T erminacin del arrendamiento

1. Terminacin del plazo expreso


A) El da prejijado

2484.Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo


A rtculo
determinado, concluye en el da prefijado. Si no se ha
sealado tiempo, se observar lo que disponen los artcu
los 2478 y 2479.

B) Plazo tcito. Cuando se ha cumplido el objeto para


el cual se arrend la cosa. Por ejemplo se entiende que el
contrato deja de tener vigencia si se da en arrendamiento
un tetreno con la finalidad expresa de colocar una exposicin
y sta ha concluido.
C) Plazo indeterminado. Cuando el plazo es indeter
minado sea porque existe tcita reconduccin o porque asi
se haya celebrado, cualquiera de las partes lo puede dar
por terminado, previo aviso a la otra en forma indubitable
con treinta das-de anticipacin si es prediourbano y_d.e
un ao si es rstico, de comercio o industria (2478). A
partir de ese momento el arrendatario del predio urbano,
de comercio o de industria, est obligado a poner cdulas
y a mostrar el interiqr del inmueble a los que pretendan
verlo. Respecto de los predios rsticos, se observar lo dis
puesto en los artculos 2456, 2457 y 2458 (2479).

En tratndose de bienes muebles el artculo 2460 dispone:


Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se hubiere
expresado el uso a que la cosa se destina, el arrendata
rio ser libre para devolverla cuando quiera, y el arren
dador no podr pedirla sino despus de cinco das de
celebrado el contrato.

Estos plazos son renunciables, segn jurisprudencia defi


nida de la Corte:
Arrendamiento por tiempo indefinido. El trmino legal
para el previo aviso que pone fin al arrendamiento por
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 209

tiempo indefinido es renunciable, por fijarlo una disposi


cin supletoria y no de orden pblico.
Sexta poca, Cuarta Parte:
Vol. XXXIV, pg. 39. A.D. 2206/59.Hctor Elnecabe. Unanimidad
de 4 votos.
Vol. XXXVI, pg. 39. A.D. 3676/58.M.anuel Castellanos Rodrigue?.
5 votos.
Vol. XXXV1I1, pg. 53. A.D. 1120/60.Serafn Gonzlez Galguera.
Unanimidad de 4 votos.
Vol. XL1, pg. 18. A,D. 3268/60.Susana Hernndez. Unanimidad
de 4 votos.
Vol. XL1I, pg. 21. A.D. 7296/59.scar Lozoya. Unanimidad de
4 votos.

Concluidos los plazos a los que me he referido, se debe


entregar la finca arrendada, de acuerdo con lo establecido
por la siguiente jurisprudencia:

Arrendamiento por tiempo, indefinido. Efectos de la noti


ficacin terminacin del contrato. La notificacin al
de
arrendatario de set A voluntad del arrendador dar por con
cluido un arrendamiento por tiempo' indefintdop'no tiene
el efecto de crear la relacin jurdica propia del contra
to por tiempo determinado, porque el plazo de dos me
ses a que alude el artculo 2478 del Cdigo Civil del
Distrito Federal, no es trmino de duracin del contrato
de arrendamiento, ni prrroga del mismo, sino lapso
mximo para la desocupacin y entrega dl inmueble
arrendado.
Sexta poca, Cuarta Parte:
Vol. XX, pg. 38. A.D. 304/57.Ernestina Escalante Foglea. 5 votos.
Vol. XXXII, pg. 66 A.D. 6199/58.Santos Gardina Arellano.
Unanimidad de 4 votos.
Vol. XXXVI, pg. 38. A.D. 2416/59.Yolanda Enciso Rojas. Unani
midad de 4 votos.
Vol. LXXX11, pg. 46. A.D. 968/62.Julieta Landero Nava. Mayora
tic 4 voios.
Vol. Cl, pg. 18. A.D. 3645/63.Ramn Galvn. Unanimidad de 4
votos.

D) Tcita reconduccin. Cuando en un contrato cele


brado por tiempo determinado, el arrendatario contina en
210 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

posesin del inmueble y el arrendador percibiendo las ren


tas, se entiende prorrogado por tiempo indeterminado (Art.
2487). Si la finca es rstica slo queda prorrogado por un
ao. Al .respecto la Suprema Corte ha definido en juris
prudencia:

A rrendamiento , tcita reconduccin del contrato de .


Los requisitos esenciales para que opere la tcita recon
duccin, segn los artculos 2486 y 2487 del Cdigo Civil
para el Distrito y Territorios Federales, son: la continuacin
del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada,
despus del vencimiento del contrato, y la falta de oposi
cin del arrendador. La ley no precisa el plazo dentro
del cual deba llevarse a cabo la oposicin, por lo que la
Suprema Corte ha considerado prudente fijar el de diez
das, contados a partir de la fecha de vencimiento del
contrato.
Sexta Epoca, Cuarta Parte:
Vol. XXIV, pg. 87. A.D. 2603/58.Joyera La Palma, S. de R. L.
Unanimidad de 4 votos.
Vol. XXVI, pg. 49. A.D. 6044/58.Manuel Guerrero. 5 votos.
Vol. XXXV, pg- 38. A.D. 926/59.Justo Hernndez Orozco. 5
votos.
Vol. XXXVII, pg. 36. A.D. 7539/59.Waldo Sobern. 5 votos.
Vol. XL, pg. 76. A.D. 4276/59.David de J. Jimnez. Unanimidad
de 4 votos.

A rrendamiento .T cita reconduccin . La tcita reconduc


cin slo opera en los contratos por tiempo fijo, no en
los indefinidos.
Quinta Epoca:
Tomo LXXXII, pg. 878.Asnsolo de Herrera, Emilia. 5 votos.
Sexta Epoca, Cuarta Parte:
Vol. XIX, pg. 47. A.D. 763/57.Constantino Daz Garca. 5 votos.
Vol. XXVIII, pg. 100. A.D. 2514/59.Mara Isabel Len. Unani
midad de 4 votos.
Vo! XL!, pg. 19. A.D. 1560/59. Mara de! Refugio Claldc. 5 votos.
Vol. LXII, pg. 84. A.D. 4353/61Sofia M. Vda. de Morales. 5 votos.

Derecho romano. En el Derecho romano la tcita recon


duccin se daba concediendo al arrendatario un plazo igual
al originalmente convenido. En nuestra legislacin, en tra
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 21 1

tndose de predios rsticos se da una prrroga por un ao


ms y cuando son predios urbanos, el contrato se convier
te en plazo indeterminado.
La tcita reconduccin est fundamentada en la consi
deracin de un consentimiento tcito.
Ahora bien, si un contrato de arrendamiento se prorroga
en virtud de la tcita reconduccin, cesan las obligaciones
otorgadas por un tercero salvo convenio en contrario (Art.
2487). As por ejemplo el fiador slo se obliga por el tr
mino fijado en el contrato original.

2. Por convenio expreso

As como el contrato de arrendamiento nace por el


acuerdo de voluntades entre el arrendador y arrendatario,
por acuerdo de ellos mismos se puede dar por terminado,
no obstante que el plazo fijado inicialmente siga vigente,
esto es, se revoca la voluntad original.

3. Por nulidad

Por ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo,


si el juez lo declara nulo y se da por terminado, las partes
se compensan mutuamente lo recibido sin que los efectos de
nulidad se retrotraigan al momento en que se contrat, a
diferencia de los contratos instantneos en que las partes
se devuelven mutuamente lo que han recibido.
Los casos de nulidad pueden ser los de todos los con
tratos, no obstante en el arrendamiento se plantean las si
guientes nulidades especiales por considerar que se cele
bran en fraude de acreedores:

A rtculo 2495.Si el predio dado en arrendamiento fuere


enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento sub
sistir, a menos que aparezca que se celebr dentro de
los sesenta das anteriores al secuestro de la finca, en cuyo
caso el arrendamiento podr darse por concluido.

Artculo 2914.Sin consentimiento del acreedor, el


propietario del predio hipotecado no puede darlo en arren
I
I 2j2 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

damiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un

I trmino que exceda a la duracin de la hipoteca, bajo la


pena 1 de nulidad del contrato en la parte que exceda de
la expresada duracin.

l Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podr estipu


larse anticipo de rentas, ni arrendamiento por mi de un
ao, si se trata de finca rstica, ni por ms de dos

i meses, si se trata de finca urbana.

4. Por rescisin
El contrato de arrendamiento se puede rescindir por in
cumplimiento de las obligaciones, ya sea de una o de ambas
partes. Las causas ms frecuentes imputables al arrendata
rio son: el subarriendo; la falta o el pago impuntual de las
I rentas; dar uso distinto a lo convenido o cambio de destino
o por daos graves a la cosa arrendada (2489).
Por lo que se refiere a la falta de pago puntual, la

I Suprema Corte de Justicia dispone:

Arrendamiento, rescisin del contrato de. El pago efectuado


en un juicio de desahucio, deja a este procedimiento
1 sumario sin efecto, pero no incapacita al arrendador para
ejercitar la accin rescisoria fundada en la falta de pago
de la renta, en el plazo estipulado, situacin que no con
templan las disposiciones legales que rigen el juicio de
desahucio, y que no son derogatorias de las que contienen
los artculos 2489, fraccin I, y 2453 del Cdigo Civil

del Distrito Federal.


Quinta Epoca:
Tomo LXX1I1, pg. 2711.Prez Vda. de Prez, Luca.
Tomo LXXII1, pg. 8279.May Ulfelder, Ethel.
Tomo LXX1I1, pg. 8280.Mora, Juan.
Tomo LXXIV, pg. 693.Muoz, Alfonso.

I Tomo XXIV, pg. 7002.Colegio de la Paz.

Ahora bien, las causas ms frecuentes imputables al


arrendador son: no conservar la cosa arrendada en el mismo

I estado durante el arrendamiento; la prdida total o parcial


de la cosa arrendada, o la existencia de defectos ocultos

I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 213

anteriores al arrendamiento que eran desconocidos para el


arrendatario (2412 y 2490).

5. Por confusin
Existe confusin cuando una misma persona rene el
carcter de arrendador y arrendatario. Por ejemplo cuando
el arrendatario adquiere la finca arrendada.

6. Por prdida o destruccin total de la cosa, por


caso fortuito o fuerza mayor
Al faltar el objeto material del contrato, ste se da por
terminado.

7. Por expropiacin total del bien arrendado

A rtculo 2410.Si la transmisin de la propiedad se hiciere


por causa de utilidad pblica, el contrato, sea verbal o es
crito, se rescindir pero el arrendador y el arrendatario
debern ser indemnizados por el expropiador; el primero
siempre y cuando sea el propietario, en los trminos y
conforme a lo que establezca la ley respectiva; el segun
do, con un monto equivalente a seis meses de renta,
siempre y cuando compruebe haber habitado el inmueble
al menos por un ao; adems, el arrendatario, tendr dere
cho a que se le indemnice con el importe de las mejoras
que acredite haber realizado en el inmueble arrendado,
siempre y cuando sean necesarias y se hayan efectuado
durante los ltimos seis meses.

8. Por eviccin total del bien arrendado

El tercero que inici el juicio de eviccin no fue parte


del contrato y por lo tanto no le obliga.

9. Por extincin del usufructo

En este caso se est a lo dispuesto por los siguientes:


214 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

ri culo 1002.El usufructuario puede gozar por s mismo


de la cosa usufructuada. Puede enajenar, arrendar y gravar
su derecho de usufructo, pero todos los contratos que cele
bre como usufructuario terminarn con ^el usufructo.
A rtculo 2493. Si el usufructuario no manifest su
calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse
consolidado la propiedad con el usufructo exige el pro
pietario la desocupacin de la finca, tiene el arrendatario
derecho para demandar al arrendador la indemnizacin de
daos y perjuicios. '
10. Por concurso del arrendador o del arrendatario

Esta situacin no altera el contrato de arrendamiento sin


embargo, la Ley de Concursos Mercantiles dispone:
A rtculo 92. Los contratos, preparatorios o definitivos,
pendientes de ejecucin debern ser cumplidos por el co
merciante, salvo que el conciliador se oponga por as conve
nir a los intereses de la Masa.
El que hubiere contratado con el comerciante, tendr
derecho a que el conciliador declare si se opondr al
cumplimiento del contrato. Si el conciliador manifiesta que
no se opondr, el comerciante deber cumplir o garanti
zar su cumplimiento. Si el conciliador hace saber que se
opondr, o no da respuesta dentro del trmino de veinte
das, el que hubiere contratado con el comerciante po
dr en cualquier momento dar por resuelto el contrato
notificando de ello al conciliador.
Cuando el conciliador est a cargo de la administra
cin o autorice al Comerciante la ejecucin de los con
tratos pendientes, podr evitar la separacin de los bie
nes, o en su caso exigir su entrega, pagando su precio.
A rtculo 106.El concurso mercantil del arrendador
no resuelve el contrato de arrendamiento de inmuebles.
El concurso mercantil del arrendatario no resuelve el
contrato de arrendamiento de inmuebles. No obstante lo
anterior, el conciliador podr optar por la resolucin del
contrato en cuyo caso, deber pagarse al arrendador la
indemnizacin pactada en el contrato para este caso o,
en su defecto, una indemnizacin equivalente a tres me
ses de renta, por el vencimiento anticipado.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 215

11. No se termina por la muerte (2448 H)

No obstante que en el arrendamiento se crean derechos


personales, en el supuesto de que fallezca ya sea el arren
dador o el arrendatario, el contrato sigue vigente. A este
respecto la Suprema Corte de Justicia en jurisprudencia
definida seala:

A rrendamiento . M uerte de los contratantes . El arrenda


miento contina a pesar de la muerte de los contratan
tes, porque ese hecho no est previsto como causa de
terminacin del contrato en el articulo 2408 del Cdigo
Civil para el Distrito y Territorios Federales, ni es causa
de rescisin segn el artculo 2408 del mismo ordena
miento. Para precisar a quin o a quines corresponden
los derechos derivados del contrato cuando muere el
arrendatario y se trata de rentas bajas que haran onero
sa la tramitacin del juicio sucesorio, la Suprema Corte,
con apoyo en el artculo 1288 del Cdigo Civil, ha sos
tenido que, desde el momento de la muerte^del arrenda
tario, los presuntos herederos: esposa, hijos, hermanos,
que continan poseyendo como inquilinos, son comune
ros, y cualquiera de ellos tiene legitimacin activa y
pasiva para comparecer a juicio en defensa de los dere
chos del arrendatario, aun cuando no exista testamento,
ni albacea, ni declaracin de herederos, procedimiento su
cesorio cuya iniciacin no es condicin de la titularidad
de los derechos hereditarios, porque stos se transmiten
al momento de la muerte del autor de la sucesin.

Sexta poca, Cuarta Parte:


Vol. XXIX, pg. 41. A.D. 397/59.Mana del Carmen Caso.5 votos.
Vol. XXXI, pg. 21. A.D. 7251/58.Etel R. Vda. de Shaderman.
T l r . o r . i r N o 4 A es A V G C 3 .

Vol. XXXVI, pg. 27. A.D. 4552/59.Bemardino Menabrito.Una


nimidad de 4 votos.
Vol. XXXV], pg. 104. A.D. 3921/59.Francisco Gallina M.5 votos.
Vol. XL1I, pg. 119. A.D. 3205/59.Elisa Velasco Vda. De Oroz-
co.5 Votos.
216 BERNARDO EEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Por lo que se refiere a casa habitacin, el articulo 2448 H


establece:

El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habi


tacin no termina por la muerte del arrendador ni por la
del arrendatario, sino slo por los motivos establecidos
en las leyes.
Con exclusin de cualquier otra persona, el cnyu
ge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en l
nea consangunea o por afinidad del arrendatario falleci
do se subrogarn en los derechos y obligaciones de ste,
en los mismos trminos del contrato, siempre y cuando
hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en
vida del arrendatario.
No es aplicable lo dispuesto en el prrafo anterior a
las personas que ocupen el inmueble como subarrendata
rios, cesionarias o por otro ttulo semejante que no sea
la situacin prevista en este artculo.

Si no se trata de casa habitacin, puede establecerse


pacto en contrario (2408).

12. Por venta judicial

A rtculo2495.Si el inmueble dado en arrendamien


to fuere enajenado judicialmente, el contrato del arrenda
miento subsistir, a menos que aparezca que se celebr
dentro de los setenta das anteriores al secuestro del in
mueble, en cuyo caso el arrendamiento podr darse por
concluido.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 217

Casa habitacin
Bienes muebles Comercio
Civil Urbanos
Industria
Bienes inmuebles
Rsticos

Arrenda
miento
Ordinario
Mercantil
Financiero

Administrativo
CAPTULO VII

EL CONTRATO DE COMODATO

Definicin

El comodato es un contrato por el que una persona


llamada comodante se obliga a conceder a otra denomi
nada comodatario, en forma gratuita y temporal, el uso
de una cosa no fungible, en tanto este ltimo adquiere el
deber de restituirla individualmente al trmino del mismo.
Durante siglos, lo que hoy en derecho significa como
dato, ms bien se trataba de una relacin dje amistad des
de luego aplicada fuera del marco jurdico. En Mxico los
cdigos de 1870 y 1884lo-asociabancon el mutuo en un
captulo intitulado Del Prstamo, considerndolo como
un contrato real. La legislacin actual lo regula de manera
independiente como un contrato obligacional.

Caractersticas

El comodato es un contrato: a) Traslativo de uso. b)


Temporal, c) Crea un derecho personal, d) Su objeto ma
terial es un bien no fungible.
a) Traslativo de uso. El contrato de comodato es tras
lativo de uso y no de goce como el de arrendamiento,
toda vez que los frutos civiles y naturales pertenecen al
comodante, pues no son objeto del contrato.
b) Temporal. Si no se ha estipulado plazo para la du
racin del contrato, ste termina cuando lo solicita el co
modante o pqr muerte del comodatario, ya que se trata
de un derecho personal.
219
220 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

c) Crea un derecho personal y no real, por lo que


se distingue de otras figuras jurdicas como los derechos
reales de uso y habitacin.
d) Su objeto material es un bien no fungible, o sea una
cosa cierta y determinada, razn por la cual el comodante
no puede ser obligado a recibir otro bien aunque sea de
mayor precio. Sin embargo la ley establece la siguiente
excepcin:

2498.Cuando un prstamo tuviere por objeto cosas


A rtculo
consumibles, slo ser comodato si ellas fuesen prestadas como
no fungibles, es decir, para ser restituidas. idnticamente.

De no ser as, nos encontraramos frente a un con


trato de mutuo sin inters.

Clasificacin
El comodato puede clasificarse como un contrato a) Bi
lateral. b) Gratuito, c) Con libertad de formalidades, d)
Principal, e) De tracto sucesivo, f) Jntuitu personae.
a) Es bilateral, pues crea obligaciones para ambas par
tes; para el comodante conceder el uso y entregar la cosa,
para el comodatario restituirla individualmente.
b) Es gratuito y por lo tanto el comodante, sin recibir
ninguna contraprestacin econmica, transmite libremente
el uso temporal de una cosa. Asimismo las cargas y gra
vmenes econmicos son por su cuenta.
El comodato se encuentra basado en una liberalidad
que tiene dos aspectos: un objetivo y otro subjetivo. El
primero reside en el incremento del patrimonio del como
datario al no pagar una renta o alquiler y en la dis
minucin del patrimonio del comodante al no recibir
contraprestacin. El aspecto subjetivo consiste en me el
comodante no est obligado o compelido a la gratuidad.
Ahora bien si existe alguna compensacin deja de ser
comodato y se convierte en arrendamiento.
c) Con libertad de formalidades. Para su validez no
son necesarias ormalidades especiales; se puede otorgar
EL CONTRATO DE COMODATO 221

de manera verbal, en contrato privado o en escritura pu


blica.
d) Principal. Toda vez que para su existencia y vali
dez no requiere de otro contrato.
e) De tracto sucesivo. Como se trata de un contrato
traslativo de uso por un tiempo determinado, las presta
ciones del comodante son continuas.
f) Intuitu personae. En virtud de que el comodato se
celebra en calidad de la persona, el comodatario no puede
ceder sus derechos sin autorizacin expresa del comodan
te (Art. 2500) ni transmitirlos por herencia.

E lementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades .sobre la


creacin de obligaciones de dar, que consiste en trasmitir
el uso temporal y gratuito de una cosa no fungible. Por
ser el comodato un contrato intuitu personae, su inexis
tencia por falta de consentimiento la puede provocar el
error sobre la identidad_.de_la persona.. En este caso el con
trato no produce efecto legal alguno.
Objeto. El objeto directo es la creacin de obligacio
nes; el indirecto la transmisin temporal del uso de una
cosa (Art. 2011, frac. II); y, el objeto material debe ser
un bien no fungible, o sea una cosa cierta y determinada.
Nuestro Cdigo Civil divide a los bienes muebles en
fungibles y no fungiles:

A rticulo 763.Los bienes muebles son fungibles o no


fungibles. Pertenecen a la primera clase los que pueden ser
reemplazados por otros de la misma especie, calidad y can
tidad.
Los no fungibles son los que no pueden ser sustituidos
por otros de la misma especie, calidad y cantidad.

No se debe confundir la fugibilidad con las obliga


ciones alternativas, en las cuales se convienen que una per
sona puede realizar el plazo con un bien u otro y de esta
forma liberarse de su obligacin.
222 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL. CASTILLO

Hay quienes consideran que el comodato no se puede


realizar sobre bienes inmuebles, porque la fungibilidad y
la no fungibiljdad es una clasificacin de los bienes mue
bles. En mi Opinin y Con base en que los inmuebles
siempre son ciertos y determinados, luego entonces por su
propia naturaleza no son bienes fungibles y por lo tanto
pueden ser objeto del contrato de comodatr. Como ejem
plo de ello se encuentra el prstamo gratuito de un te
rreno.

Elementos de validez

Capacidad

La capacidad para ser comodante es la general que


requiere cualquier propietario que puede disponer de sus
bienes. En caso de que el comodato se celebre por medio
de representante, ste necesita las facultades de un poder
general para actos de dominio, o bien para actos de ad
ministracin con clusula especial.

Artculo 2499.Los tutores, curadores y en general todos


los administradores de bienes ajenos, no podrn dar en
comodato, sin autorizacin especial, los bienes confiados a
su guarda.

Esta prohibicin es lgica toda vez que la finalidad


de los actos de administracin, es conservar e incremen
tar el patrimonio del representado y cuando se celebra
un contrato de comodato, al no percibir utilidad alguna,
normalmente no se incrementa sino se disminuye su pa
trimonio.
Tampoco pueden dar en comodato los titulares de un
derecho reai de uso o de habitacin (A. 1051), i ancn-
datario y el comodatario (Arts. 2480 y 2500).
En cambio pueden dar en comodato el usufructuario
(Art. 1002), y el poseedor. Al respecto existe la siguien
te ejecutoria:
EL CONTRATO DE COMODATO 223

C omodato , accin sobre terminacin del contrato de . No


Si en el caso se ejer
es necesario acreditar la propiedad .
cit la accin de terminacin de un contrato de comodato,
no era indispensable que el actor acreditar la propiedad
del inmueble respectivo, pues se trata del ejercicio de una
accin personal y no real. Ciertamente, la accin es per
sonal, porque nace de una obligacin tambin personal y
slo se da contra la persona obligada, es decir, contra
la persona determinada que es precisamente el contratante
comodatario y no en contra de un tercerq; a diferencia
de las acciones reales que se pueden enderezar en contra de
cualquier persona en cuyo poder se halle la cosa.
Amparo directo 253/78. Manuel Rivas Trujillo. 8 de junio de 1978.
Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Arizpe Narro. Secretario:
Juan Castillo Duque.Informe 1978. Tribunal Colegiado del Noveno
Circuito. Nm. 10, Pg. 394.

F ormalismos o formalidades

Para la celebracin del contrato de comodato existe


libertad de forma, por-la tanto puede ser verbal, en con
trato privado o en escritura pblica.
Sin embargo, en mi opinin se debera exigir por lo
menos el escrito privado, pues como decan los romanos
verba volant.

O bligaciones del comodante

1 3 Entregar la cosa. El contrato de comodato se per


fecciona con el consentimiento, teniendo el comodante la
obligacin de entregar la cosa. Si no se ha fijado plazo,
ser a los 30 das siguientes a la interpelacin notarial o
judicial (Art. 2080).
Si la cosa es mueble se debe entregar en el lugar con
venido y a falta de l, en el domicilio del comodante (Art.
2082). Si es un inmueble, en el lugar de su ubicacin.
El comodatario no est obligado a recibir una cosa
distinta a la convenida, aunque sta sea de mayor valor
(Art. 2012).
224 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

De acuerdo con el artculo 1797 el cumplimiento de


las obligaciones no puede estar al arbitrio de uno de los
contratantes, razn por la cual no obstante que el contrato
de comodato es gratuito, el comodatario puede exigir al
comodante la entrega de la cosa.
2- Reembolsar los gastos urgentes y extraordinarios
que haya realizado el comodatario para conservar la cosa.

A r t c u l o 2513.Si durante el prstamo el comodatario ha


tenido que hacer, para la conservacin de la cosa, algn
gasto extraordinario y de tal manera urgente que no haya
podido dar aviso de l al comodante, ste tendr obligacin
de reembolsarlo.

3- Indemnizar por los defectos que causen perjuicio.


A diferencia del saneamiento por vicios ocultos estable
cido en el artculo 2142, en el comodato slo procede
el pago de los daos y perjuicios si el comodante cono
ca los defectos de la cosa y no dio aviso oportuno al
comodatario (Art. 2514).

Obligaciones del comodatario

l :l Usar la cosa conjorme a lo convenido; si no hay


convenio de acuerdo a su uso normal (2504). En caso de
uso exagerado el comodatario tendr que indemnizar al
comodante por los daos que sufra la cosa.
Por ser el comodato un contrato intuitu personae el co
modatario no puede ceder sus derechos ni prestar la cosa
a un tercero sin autorizacin expresa del comodante (Art.
2500).
2~ Conservarla. El comodatario est obligado a poner
tcd?. diligencia, en la conservacin de la cosa, y es respon
sable de todo deterioro que ella sufra por su culpa (2502).
Si la cosa se pierde en poder del comodatario, se presume
que es por su culpa salvo prueba en contrario (2018).
Sin e m b a r g o si la cosa se d e t e r i o r a por el s o l o uso n o r m a l ,
el comodatario no responde por esta circunstancia (2507).
EL CONTRATO DE COMODATO 225

Tampoco es responsable de la prdida de ia cosa por caso


fortuito o fuerza mayor, ms que por los siguientes motivos:
a) Si al celebrar el contrato la cosa ha sido estima
da en dinero (2506).
b) Si la emplea en uso diverso a lo convenido, o que
no sea conforme a su naturaleza (2504).
c) Si la usa por ms tiempo del convenido (2504).
d) Cuando pudo evitar el dao usando un bien pro
pio y no el dado en comodato (2505).
e) Cuando hay posibilidad de que se pierda un bien
propio o el dado en comodato y se salva el propio y
no el ajeno (2505).
3- Entregar los frutos y accesorios que la cosa pres
tada haya producido (2501).
4- Dar aviso oportuno de los gastos extraordinarios
que se deban efectuar (2513 a contrario sensu).
5 a Realizar los gastos ordinarios para el uso normal
y la conservacin de la cosa prestada (2508).
6- Devolver individualmente la cosa prestada una vez
que el contrato se haya terminado (2497). En el contrato
de comodato no-existe el derecho de retencin ni por la
falta de reembolso por los gastos realizados, ni por cual
quier otra circunstancia (2509).
Cuando la cosa dada en comodato es un bien mue
ble y no se devuelve en el plazo estipulado, se puede
incurrir en el delito de abuso de confianza, de acuerdo
con los artculos 227, 228 y 229 del Cdigo Penal.

Causas de terminacin del contrato

1- Por el vencimiento del plazo fijado. Como lo se


al, el comodato es un contrato temporal y por lo tan
to por tiempo definido. Ahora bien, si no se estipula
plazo puede concluir si as lo solicita el comodante (2497,
2509 y 2511).
2 Por la realizacin de la condicin resolutoria.
3 a Porque haya concluido la finalidad para la cual se
prest la cosa. Por ejemplo cuando se presta un camin
para transportar maquinaria a un lugar determinado.
226 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

4a Por la prdida de la cosa. Esto es porque deja


de existir el objeto material del contrato.
5 a Por dar a la cosa un uso o destino distinto a lo
pactado en el contrato (2504 y 2512).
6~ Porque la cosa prestadp se deteriore de tal for
ma que no pueda ser utilizada.
1- Por muerte del comodatario (2515).
8 a Por sobrevenir al comodante necesidad urgente de
la cosa prestada:

A rtculo 2512.El comodante podr exigir la devolucin


de la cosa antes de que termine el plazo o uso convenidos,
sobrevinindole necesidad urgente de ella ...

9~ Si hay peligro fundado de que la cosa perezca si


sigue en poder del comodatario.
10 a Porque el comodatario transmita a un tercero el
uso de la cosa prestada.
CAPITULO VIH

EL CONTRATO DE DEPSITO

Definicin
El depsito es un contrato en virtud del cual, el de
positario mediante una retribucin, se obliga hacia el
depositante a recibir una cosa mueble o inmueble y a
guardarla para restituirla cuando ste lo solicite.

Clasificacin
El contrato de depsito es principal, bilateral, one
roso, obligacional, con libertad de formalidades, intuitu
personase.
Principal. Esto es, porque para su existencia o validez
no requiere de otro contrato. Sin embargo, existe como
excepcin 1 el depsito en garanta a que se refiere el C
digo Fiscal de la Federacin que dice:
A r t c u l o 141.Los contribuyentes podrn garantizar el
inters fiscal en alguna de las formas siguientes:
I. Depsito en dinero, carta de crdito u otras formas de
garanta financiera equivalentes que establezca la Secretara
de Hacienda y Crdito Pblico mediante reglas de carcter
general que se efecten en las cuentas de garanta de inters
fiscal a que se refiere el artculo 141-A de este Cdigo.
En este caso habra que considerar si se trata de un
contrato de prenda o de depsito.
Es biiaierai porque ambas parces se obiigan: una a
entregar la cosa depositada y la otra a recibirla, conser
varla y restituirla.
Es oneroso. Por naturaleza tiene esta caracterstica,
pues los provechos y gravmenes son recprocos. Anterior-
227
228 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

inciuc en ios cdigos de S7G y i 584 siempre era gratuito


y en la actualidad es oneroso y excepcionalmente gratui
to (2517).
Tambin es conmutativo, pues desde la celebracin del
contrato se conoce el carcter de ganancioso o perdidoso.
Obligacional. Necesariamente el contrato de depsito
es obligacional, pues para su perfeccionamiento no se re
quiere de la entrega de la cosa, a diferencia de los cdi
gos anteriores en que se consideraba real, pues para su
perfeccionamiento se requera de la entrega de la cosa.
Ahora bien, si el depositante no entrega la cosa, no por
eso deja de tener obligacin de hacerlo y pagar los hono
rarios. Por ejemplo en los estacionamientos cuando se hace
un contrato de depsito, se tiene que pagar la pensin aun
que no se haya hecho uso del cajn.
Con libertad de formalidades. Para la validez del
contrato de depsito, el cdigo no exige que se celebre en
forma escrita o con alguna formalidad en especial.
Intu tu personae. Pues se toman en cuenta las cuali
dades del depositario.

Especies de contrato de depsito

Existe el depsito civil, mercantil, administrativo, ju


dicial y bancario.
Civil. Es el que se celebra entre particulares no comer
ciantes.
Mercantil. La mercantilidad del depsito la determina
su objeto material cuando las cosas depositadas son mer
cantiles. Al respecto el artculo 75 del Cdigo de Comercio
establece:

T r\ lev reputa ?.ctOS ci COIT 1 e rr 'i


XVII. Los depsitos por causa de comercio;
XVIII. Los depsitos en los almacenes generales y to
das las operaciones hechas sobre los certificados de dep
sito y bonos de prenda librados por los mismos;
EL CONTRATO DE DEPSITO 229

ru su parLd el aispuuc:

Se estima mercantil el depsito si las cosas depositadas


son objeto de comercio, o si se hace a consecuencia de una
operacin mercantil.

Administrativo. Regulado por el Cdigo Fiscal de la


Federacin (Art. 141) y dems leyes administrativas para
asegurar el cumplimiento de una obligacin, o sea es un
depsito de garanta, en cuyo caso se convierte en un con
trato accesorio.
Secuestro. El secuestro puede ser judicial y conven
cional. El secuestro judicial, conocido tambin como em
bargo, se regula por el Cdigo de Procedimientos Civiles,
artculos 534 A al 563 y el Cdigo Civil, artculos 2544 y
2545.
El secuestro convencional es cuando las partes en con
flicto depositan una cosa litigiosa en poder de un tercero,
quien se obliga a entregarla, sea porque las partes estn
de comn acuerdo o bien por decisin judicial (Arts. 2541
y 2542) . Fuera de estas dos excepciones, al secuestro con
vencional, se le aplican todas las normas del depsito tra
tadas en este captulo.
Banccirio. ste se regula por la Ley de Instituciones
de Crdito y se clasifica en regular e irregular. A su vez
el regular se subdivide en: a) saco; bj caja: depsitos en
administracin o custodia, o en garanta por cuenta de ter
ceros, de ttulos o valores y en general de documentos
mercantiles (46, frc. XVI); y c) sobre.
El irregular se denomina as, pues se trata de un con
trato traslativo de propiedad, toda vez que el banco recibe
una cantidad de dinero y regresa la misma cantidad pero
on L i 1 I o t o p A o i i-' i r> *-y- o l r l o r A c ' t n i c r P i r n l o r r u i p _
bl I Ult W J UlllWlvj. i va Jlll I Jlll O Wl UVjJ WUV U wi v

de ser: a) a la vista; b) retirables en das preestable


cidos; c) de ahorro; y, d) a plazo o con previo aviso (46,
frac. I).
230 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Elementos de existencia

Consentimiento. El acuerdo de voluntades debe recaer


sobre la creacin de obligaciones, sobre la persona y sobre el
objeto fsico del contrato. En cuanto a la formacin del con
sentimiento sigue las reglas generales de todos los contratos.
Objeto. El objeto jurdico es la creacin de obliga
ciones, consistentes en dar y hacer; el objeto material son
bienes inmuebles y muebles (Art. 2516), los cuales pueden
ser fungiles como por ejemplo, los cereales que se entre
gan a los Almacenes Generales de Depsito.
Tambin pueden ser corpreos o incorpreos como los
ttulos de crdito (Art. 2518).

E lementos de validez

Capacidad. Tanto el depositante como el depositario


no necesitan alguna especiar, pues es un contrato que no
transmite la propiedad, el uso, o el goce. Por su parte el
artculo 1798 establece:

Son hbiles para contratar todas las personas no exceptua


das por la ley. *

Tampoco se requiere ser el propietario para celebrar


el contrato de depsito. As los representantes con facul
tades de administracin, pueden dar en depsito los bie
nes de sus representados.
Ahora bien si alguna de las partes es incapaz:

A rticulo 2519.La incapacidad de uno de los contratan


tes no exime al otro de las obligaciones a que estn suje
tos el que deposita y el depositario.

En caso de que un incapaz haya celebrado el contrato:


2520.El incapaz que acepte el depsito puede,
A rtculo
si se l demanda por daos y perjuicios, oponer como
EL CONTRATO DE DEPSITO 231

excepcin la nulidad del contrato; mas no podr eximirse


de restituir la cosa depositada si se conserva an en su
poder o el provecho que hubiere recibido de su enaje
nacin.

Si el incapaz procede con dolo o mala fe, tendr que


pagar los daos y perjuicios (Art. 2521).
Formalismos o formalidades. El cdigo establece li
bertad de formalidades al no sealar para su validez que
el consentimiento se exprese por escrito o en escritura
pblica.

O bligaciones del depositante

p Remunerar. La obligacin principal del depositante


es remunerar, es decir, pagar lo convenido al depositario
aunque la cosa en depsito no haya sido entregada.
No hay obligacin del depositante de entregar la cosa.
El pago puede ser de acuerdo con lo convenido y si no
hay convenio, de acuerdo con los usos o el arancel. Para
el depsito judicial elarancel esel establecido en la Ley
Orgnica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal.
A rtculo 2 5 1 7 . S a l v o p a c t o e n c o n t r a r i o , e l d e p o s i t a r i o
tiene derecho a exigir retribucin por el depsito, la cual
se arreglar a los trminos del contrato, y, en su defecto,
a los usos del lugar en que se constituya el depsito. 2

2- Puede suceder que el depositario haya


Indemnizar.
realizado algn gasto para la conservacin de la cosa o
bien, su conservacin le haya causado perjuicios, en cuyo
caso el depositante tendr que indemnizar al depositario
(Art. 2532).

O bligaciones del depositario

p Recibir la cosa. El depositario al recibir la cosa


est cumpliendo una obligacin de hacer ms no de dar.
232 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

r.as obligaciones de dar estn especificadas en e articulo


2011, en donde la obligacin del depositario no se encuen
tra enunciada o descrita en ninguna de sus fracciones.
2 a Guardar y conservar la cosa. Para estar en posi
bilidad de cumplir con esta obligacin, el depositario tuvo
que recibir la cosa.
El depositario que ha recibido la cosa en guarda, la
debe conservar. Si se trata de ttulos,* valores o documentos
que devenguen intereses, deber cobrarlos en el momento
de su vencimiento y hacer todo lo necesario para que con
serven su valor (2518). Si se ha dado en depsito un in
mueble que produce rentas, por analoga considero que
el depositario las puede cobrar.
Si se trata de bienes muebles, el depositario deber
llevar a cabo lodos los actos necesarios para que no se
menoscaben.
Asimismo:
Artculo2522. El depositario est obligado a conservar
la cosa objeto del depsito segn la reciba, y a devolverla
cuando el depositante se la pida, aunque al constituirse
el depsito se hubiere fi jado plazo y ste no hubiere llegado.
En la conservacin del depsito responder el deposi
tario de los menoscabos, daos y perjuicios que las cosas
depositadas sufrieren por su malicia o negligencia.

Por ser el depsito un contrato iniuiiu personae, el de


positario no puede encargar a un tercero el depsito, sin
autorizacin expresa del depositante.
Tambin responde de la prdida de la cosa de acuerdo
con el artculo 2018 que dice:
La prdida de la cosa en poder del deudor se presume
por culpa suya, mientras no se pruebe lo contrario. 3

3- R e s u m i r l a c o s a . El depositario que ha recibido la


cosa tiene a obligacin de restituirla individualmente en
el plazo fijado en el contrato, o bien cuando se lo exija el
depositante En este ltimo caso dei depositante tendr
que pagar los honorarios convenidos.
EL CONTRATO DE DEPSITO 233

Ahora bien:
Cuando no se ha estipulado tiempo, el depositario puede
devolver el depsito al depositante cuando quiera, siem
pre que le avise con una prudente anticipacin, si se ne
cesita preparar algo para la guarda de la cosa (Art. 2531 ).

Nto obstante que se haya fijado plazo, tambin, por


justa causa, el depositario tiene la facultad de devolver
anticipadamente la cosa depositada (Art. 2529). En su caso
los gastos de la entrega son por cuenta del depositante,
quien tendr derecho a una reduccin en el pago.
Lugar de restitucin. La cosa depositada se debe res
tituir en el lugar convenido y a falta de convenio en donde
se halle la cosa.
Ahora bien, si son varios los depositantes, nuestra le
gislacin indica la Conducta que debe seguir el deposi
tario:
Artculo 2525.Siendo varios los que de una sola cosa o
cantidad en depsito, no podr el depositario entregarla
sino con previo consentimiento de la mayora de los depo
sitantes, computado por cantidades y no por personas, a
no ser que al constituirse el depsito se haya convenido
que la entrega se haga a cualquiera de los depositantes.
Artculo 2526.El depositario entregar a cada depo
sitante una parte de la cosa, si al constituirse el depsito
se seal la que a cada uno corresponda.

Derecho de retencin. El depositario tiene derecho a


retener la cosa en los siguientes supuestos:
a) Si descubre que es robada o conoce quin es el ver
dadero dueo. En este caso debe dar aviso a la autoridad
competente y retenerla durante ocho das; si en ese plazo
no hay un mandamiento judicial de continuar retenin-
Q o i A o ut e r a regara a ona persona, pucuc ucvuivciia ai

depositante sin incurrir en responsabilidad (Arts. 2523 y


2524).
b) Cuando descubre que es propia. Al respecto el ar-
culo 2530 dice:
234 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cuando td depositario descubra o pruebe que es suya la


cosa depositada, y el depositante insista en sostener sus
derechos, debe ocurrir al juez pidindole orden para rete
nerla o para depositarla judicialmente.

c) Cuando se lo ordenen judicialmente. Puede suceder


que un acreedor se entere que su deudor tiene depositado
un bien en determinado lugar y proceda a embargarlo. En
este caso se puede obligar al depositario a retenerlo o a
depositarlo judicialmente (2528).
La ley no le da derqcho al depositario a retener la cosa
depositada para garantizar el pago del depsito o los gas
tos realizados en conservacin de la cosa. Sin embargo lo
puede hacer judicialmente.

C ausas de terminacin del contrato de depsito

Este contrato puede terminar por: d) vencimiento del


plazo, b) destruccin de la cosa; c) desistimiento unila
teral del depositante o del depositario.
CAPTULO X

EL CONTRATO DE MANDATO

D efinicin

El mandato es un contrato que tiene como objeto obli


gaciones de hacer, consistentes en la celebracin de actos
jurdicos. El Cdigo Civil para el Distrito Federal, lo de
fine:
Artculo 2546.El mandato es un contrato por el que el
mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante
los actos jurdicos que ste le encarga.

Esta definicin tiene una gran utilidad doctrinal, pues


a diferencia del Cdigo de Napolen y del de 1884 para
el Distrito Federal, el de 1928 hace una clara distincin
entre poder, mandato y prestacin de servicios. El articu
lo 2342 del cdigo de 84 estableca:
Mandato o procuracin es un acto por el cual una pei-
sona da a otra la facultad de hacer en su nombre alguna
cosa.

En este artculo se nota confusin entre mandato y po


der, ya que siempre era representativo; entre mandato y
prestacin de servicios, porque el objeto no se limitaba a
la realizacin de actos jurdicos.
La diferencia en la definicin del contrato de mandato
en la redaccin de los Cdigos de 84 y 28, es comentada
or los tratadistas; Rojina Villegas. 1 Lozano Noriega,- Agui- * VI,
R o i i n a V i l l e g a s , R a f a e l . Derecho civil mexicano. A n t i g u a L i b r e r a
Robredo, 3'.' ed aumentada con jurisprudencia de la Suprema Coi le
de Justicia, tomo VI, Vol. II, Mxico, 1966, pp. 279-283.
e L o z a n o N o r i e g a , F r a n c i s c o , Comalos, Asociacin Nacional del
N o t a r i a d o M e x i c a n o , A . C . . 3 ; . ' e d . Mxico. 1982. pp. 372-373.
236 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

lo* *- * o o i o i a . . o > ; . i i .
1"1 quienes coinciden en
y oaucncz ivicuaj,-
que en el cdigo actual, el mandato es un contrato; recae
nicamente sobre actos jurdicos; y, en que el mandato
dej de ser representativo.

D istincin entre mandato y poder

La primera distincin se refiere a la fuente jurdica.


El mandato es un contrato; el poder una declaracin uni
lateral de voluntad. La segunda, en que el poder tiene
como objeto obligaciones de hacer, consistentes en la rea
lizacin de la representacin en forma abstracta y aut
noma, o sea, la actuacin a nombre de otra persona para
que los actos efectuados surtan en el patrimonio del re
presentado, de tal manera que la relacin jurdica vincula
directa e inmediatamente al representante con el represen
tado. Por su parte el mandato no es representativo, sin
embargo, puede serlo si va unido con el otorgamiento de
un poder, es decir, el mandato siempre requiere del poder
para ser representativo y surta efectos entre mandante y
tercero.
Gran parte de la doctrina y la legislacin contempo
rnea, confunden o simplemente mezclan estas dos figu
ras jurdicas.
Por lo que se refiere al Cdigo de 1928, al igual que el
de 1870 y 1884, regulan el poder dentro del contrato de
mandato cuando hubiera sido conveniente regularlo den
tro del captulo de la representacin.
En la doctrina mexicana es frecuente su confusin, y a
veces el mandato sin representacin, se considera corno
una especie de ste cuando en realidad es la regla.

J Agiiilar y Carbajai, Leopoldo, Contratos civiles, Porra S A 3


ed., Mxico, 1982, pp. 179-180.
^ fnon ChSZ Medal - Ramn, De los contratos civiles, Porra S A M-'
\ irn wxfi '
EL CONTRATO DE MANDATO 237

D istincin entre mandato y prestacin de .. servicios


PROFESIONALES

Estos dos contratos son de gran similitud, pues el ob


jeto de ambos es la prestacin de servicios. La diferencia
consiste en que el mandato se refiere a la realizacin de
actos jurdicos; y la prestacin de .servicios profesiona
les, a la ejecucin de trabajos que requieren para su des
empeo, una preparacin tcnica y en ocasiones, ttulo
profesional.
La prestacin de servicios profesionales puede com
prender la realizacin de actos jurdicos, pero normal
mente se refiere al desarrollo de hechos jurdicos y ma
lcrales.

C lasificacin del mandato

Es un c o n t r a t o principal, bilateral, oneroso, con for


ma restringida, inluitu personae.
P r i n c i p a l . El mandato existe por s solo y tiene como
objeto propio, la realizacin de los actos jurdicos que le
encomienda el mandante al mandatario.
Puede darse la excepcin cuando existe el mandato irre
vocable, pues como establece el Cdigo Civil, se otorga
como un medio pana cumplir una obligacin contrada
con anterioridad o como condicin de un contrat bila
teral.
Bilateral. Por obligarse ambas partes, el mandante a
entregar las expensas, honorarios y gastos realizados poi
el mandatario y ste a ejecutar los actos encomendados
v rendir cuentas a aqul.
Oneroso. For naturaleza c un contrato oneroso, pues
consiste en la efectuacin de servicios y excepcionalmente
se puede convenir en que sea gratuito (Art. 2549).
Con forma restringida. La ley establece, por lo que
se refiere al mandato en general, que puede ser revestido
238 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

de diversas formalidades. Es verbal cuando se otorga de


palabra entre presentes; sin embargo, para su perfeccio
namiento, deber ratificarse por escrito antes de que con
cluya el negocio (Art. 2552).
Cuando el negocio no exceda de mil veces el salario
mnimo general vigente en el Distrito Federal, se podr
otorgar en escrito privado ante dos testigos sin necesidad
de ratificacin de firmas (Art. 2556). A este documento se
le denomina comnmente carta poder.
Deber otorgarse en escritura pblica, o en carta poder
firmada antp dos testigos y ratificadas las firmas ante no
tario, juez o autoridad administrativa cuando a) se trate
de un mandato general; b) la cuanta del negocio sea ma
yor de mil veces el salario mnimo general vigente en el
Distrito Federal, y c) en el ejercicio del mandato, el mandata
rio haya de celebrar un acto que deba constar en escritura
pblica (2555). Se ratifica ante autoridad administrativa,
cuando el mandato se otorgue para la celebracin de un
acto ante una autoridad de esta naturaleza.
El mandato judicial tiene un formalismo especial, pues
siempre se requiere escritura pblica o escrito dirigido al
juez ratificado ante suj presencia.
Intuitu personae. Es un contrato que se celebra en
calidad de la persona del mandatario, por eso se termina
con su muerte, pues la realizacin de los actos jurdicos
tiene que llevarse a cabo personalmente por el mandatario.
Existe la excepcin cuando se faculta al mandatario a sus
tituirlo o a otorgar nuevos poderes (Art. 2574).

E lementos de existencia

Los elementos del mnnrlsl a cnn 1 ve


/ OuGG GS

contratos: objeto y consentimiento (Art. 1794).


Objeto. El mandato da nacimiento a obligaciones de
hacer, que son la realizacin de uno o varios actos jur
dicos. El artculo 2548 establece::
EL CONTRATO DE MANDATO 239

pueden ser objeto del mandato todos los actos lcitos


para los que la ley no e x i g e la intervencin personal del
interesado.

Se requiere por lo tanto: 1. la realizacin de actos


jurdicos: 2. la licitud de los actos; y, 3. posibilidad ju
rdica.
) El contenido de la conducta debe ser la consuma
cin de uno o varios actos jurdicos, pues como se ha plan
teado con anterioridad, a diferencia del Cdigo de Napo
len y del de 1884, estn excluidos l realizacin de hechos
materiales.
2. Deben ser lcitos. Es ilcito el acto que va en con
tra de las leyes de orden pblico o las buenas costumbres
(Art. 1830).
3. Posibilidad jurdica. Por as disponerlo la ley, existe
imposibilidad jurdica en tratndose de actos jurdicos
que se deben realizar en forma personal. Como ejemplos
de este tipo de actos en materia poltica, encontramos:
la emisin-del voto en-los-sufragios debe ser personalsi-
ma; en materia civil, el otorgamiento del testmento tam
bin es un acto personalsimo (Art. 1295).
Consentimiento. El consentimiento en el mandato no
requiere ser contemporneo. El mandante expresa su vo
luntad de contratar y posteriormente la acepta el manda
tario en forma expresa o tcita. La aceptacin expresa, es
cuando en algn documento se exterioriza la voluntad del
mandatario de aceptar el mandato, sea sta en la celebra
cin del contrato o diferida a otro tiempo.
Existe una aceptacin tcita: a) dice el artculo 2547
en su segundo prrafo:

El mndalo que implica el ejercicio de una profesin se


presume aceptado cuando es conferido a personas que
ofrecen al pblico el ejercicio de su profesin, por el solo
hecho de que no lo rehsen dentro de los fres das si
guientes.
240 bernardo Prez Fernndez del castillo

> Cuando el mandatario realiza actos en ejercicio del


mandato.

Elementos de validez

Capacidad

Capacidad del mandante. El cdigo dice:


Artculo 1 8 0 0 . E l q u e e s h b i l p a r a c o n t r a t a r , p u e d e ha
cerlo por s o por medio de otro legalmente autorizado.

Para la celebracin del contrato de mandato, el man


dante requiere de la capacidad general o sea, la mayora
de edad, que no se trate de mayores de edad disminuidos
o perturbados en su inteligencia, aunque tengan intervalos
lcidos; y aquellos que padezcan alguna afeccin origi
nada por enfermedad o deficiencia persistente de carc
ter fsico, psicolgico o sensorial o por la adiccin a sus
tancias txicas como el alcohol, los psicotrpicos o los
estupefacientes. Ahora bien, cuando el mandatario le rinda
cuentas al mandante, ste debe ser capaz para que los ac
tos surtan efectos en su patrimonio.

Capacidad del mandatario. El mandatario tambin tie


ne que gozar de la capacidad general y especial como el
mandante; especial, segn el acto de que se trate. Existen
prohibiciones especiales para los njandatarios como la es-
tableciaa en el artculo 2280 que dispone:
No pueden comprar los bienes de cuya venta o adminis
tracin se hallen encargados: ...
II. Los mandatarios;

Pero puede suceder que no tengan capacidad para rea


lizar un acto jurdico a nombre propio pero s a nombre
del mandante, por ejemplo, no obstante que un extranjero
no puede adquirir un inmueble en la zona restringida,
puede ser mandatario de un nacional para adquirir en su
nombre y representacin
EL CONTRATO DE MANDATO 241

V icios del consentimiento

Como en todo contrato no debe existir: dolo, mala fe,


violencia, ni lesin.

F ormalidades

En principio existe libertad de forma:

Artculo 2550.El mandato puede ser escrito o verbal.

No obstante lo dispuesto en este artculo, los siguien


tes establecen la forma escrita aun tratndose de verbal,
ya que debe ser ratificado por escrito.
Articulo 2551.El mandato escrito puede otorgarse:
I. En escritura pblica;
II. En el escrito privado, firmado por el otorgante y
dos - testigos y ratificadas las firmas ante Notario - Pblico,
Juez de Primera Instancia, Juez de Paz, o ante el corres
pondiente funcionario o empleado administrativo, cuando
el mandato se otorgue para asuntos administrativos, y
III. En carta poder sin ratificacin de firmas.

Artculo 2552.El mandato verbal es el otorgado de


palabra entre presentes, hayan o no intervenido testigos.
Cuando el mandato haya sido verbal debe ratificarse
por escrito antes de que concluya el negocio para que
se dio.

Artculo 2553.El mandato puede ser general o espe


cial. Son generales los contenidos en los tres primeros p
rrafos del artculo 2554. Cualquier otro mandato tendr m
carcter de especial.

Artculo 2555.El mandato debe otorgarse en escri


tura pblica o en carta poder firmada ante dos testigos
242 BERNARDO PREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

y ratificadas las firmas del otorgante y testigos ante no


tario, ante los jueces o autoridades administrativas co
rrespondientes:
I. Cuando sea general;
II. Cuando el inters del negocio para el que se con
fiere sea superior al equivalente a mil veces el salario m
nimo general vigente en el Distrito Federal al momento de
otorgarse; o
III. Cuando en virtud de l haya de ejecutar el man
datario, a nombre del mandante, algn acto que conforme
a la ley debe constar en instrumento pblico.
Artculo 2556.El mandato podr otorgarse en escri
to privado firmado ante dos testigos, sin que sea necesaria
la previa ratificacin de las firmas, cuando el inters del
negocio para el que se confiere no exceda de mil veces el
salario mnimo general vigente en el Distrito Federal al
momento de otorgarse.
Slo puede ser verbal el mandato cuando el inters del
negocio no exceda de cincuenta veces el salario mnimo
general vigente en el Distrito Federal al momento de otor
garse.
Artculo 2557.La omisin de los requisitos estable
cidos en los artculos que preceden anula el mandato, y
slo deja subsistentes las obligaciones contradas entre el
tercero que haya procedido de buena fe y el mandatario,
como si ste hubiere obrado en negocio propio.

Artculo 2558.Si el mandante, el mandatario y el


que haya tratado con ste proceden de mala fe, ninguno
de ellos tendr derecho de hacer valer la falta de forma
del mandato.
Artculo 2559.En el caso del artculo 2557, podr el
mandante exigir del mandatario la devolucin de las sumas
que le haya entregado y respecto de las cuales ser con
siderado el ltimo como simple depositario.

Por lo que se refiere al mandato judicial tiene modali


dades en cuanto a la forma, las cuales sern analizadas ms
adelante.
EL CONTRATO DE MANDATO 24 3

falta de formalidades produce la nulidad relativa.


La

LICITUD EN EL OBJETO, MOTIVO O FIN DEL ACTO JURIDICO

Los actos jurdicos que se realicen en ejercicio del man-


j,,0 deben ser lcitos. La sancin por falta de hcitud en
el objeto, motivo o fin, provoca la nulidad absoluta.
Son ilcitos, de acuerdo con el articulo 8 Q del Co g
Civil:
Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohi
bitivas o de inters pblico sern nulos, excepto en los
casos en que la ley ordene lo contrario.

A su vez el artculo 1830 dispone:


Es ilcito el hecho que es contrario a las leyes de orden
pblico o a las buenas costumbres.

Adems existe ilicitud especial para cierto grupo de


personas. Por ejemplo, el mandatario no puede adquirir
los bienes comprados o administrados por cuenta del man
dan te.

Especies de mandato

Representativo y no representativo

En el derecho romano se regulaba al mandato como


una prestacin de servicios, no se conoca el mandato re
presentativo. pues la representacin no se aplicaba a nin
gn negocio. Bl mandato por naturaleza y definicin no
es representativo s (algunos autores al calificar estaiigu .
la denominan representacin indirecta, en la doctrina fran-
rT^-exposicin de motivos dei proyecto de Cdigo de ai refe
rirse al mandato dice: "Se desarroll *ombre
exige para que haya mandato que s parte las teoras

nes de los cdigos ltimamente publicados.


244 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cesa, se llama testa ferros o prestanombres), sin em-


baigo, puede suceder que simultneamente se otorgue un
mandato y un poder, en cuyo caso, se trata de un manda
to con iepresentacin directa. En este supuesto los actos
celebrados por el mandatario, repercutirn directamente
en el patrimonio del mandante, pues en virtud del poder,
el mandatario actuar a nombre y por cuenta del man -
dan te.
El mandato, por ser un negocio por medio del cual
una persona se obliga a realizar actos jurdicos concretos
por cuenta de otra, es el vehculo o cauce ms adecuado
para la realizacin del poder. La frecuente unin de estas
figuras jurdicas, es la razn por la que la mayor parte
de los cdigos regulan indistintamente el mandato y el
poder. Insisto, algunos autores sostienen que el mandato
sin representacin es la excepcin, cuando en realidad es
la regla.
El Cdigo Civil establece la relacin existente entre el
mandante, el mandatario y los terceros!

A r t c u l o 2 5 6 1 . Cuando el mandatario obra e n su propio


nombre, el mandante no tiene accin contra las personas
con quienes el mandatario ha contratado, ni stas tam
poco contra el mandante.
En este caso, el mandatario es el obligado directamente
en favor de la persona con quien ha contratado, como si
el asunto fuere personal suyo. Exceptase el caso en q u e
se trate de cosas propias del mandante.
Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio
de las acciones entre mandante y mandatario.

A manera de ejemplo de mandato sin representacin


menciono: si una persona quiere comprar el terreno de su
colindante, pero teme que debido a esta circunstancia se
lo quiera vender en un precio ms alto que el normal, cele
bra un mandato sin representacin, para que el manda
tario a nombre propio adquiera el inmueble al precio
justo ) posterioi mente, en rendicin de cuentas se lo
retransmita.
EL CONTRATO DE MANDATO 245

En esta figura jurdica, encontramos las siguientes cir


cunstancias: 1. existencia de un negocio jurdico entre
mandante y mandatario, oculto para el tercero; 2. necesi
dad de que el mandante d al mandatario las expensas
necesarias para la celebracin del acto concertado en el
mandato; 3. otorgamiento del contrato de compraventa
n el que adquiere el mandatario a nombre propio; 4. pos
teriormente, en rendicin de cuentas, el mandatario rea
liza la transmisin y entrega al mandante el bien adqui
rido. En el mandato con representacin no es as; desde
que el mandatario celebra los actos encomendados, sus
efectos surten directa e inmediatamente en el patrimonio
del mndame.

Genera! y especial

Es general cuando no tiene limitacin alguna; especial


cuando se refiere a casos concretos. El cdigo al regular
estas especies de mandato, se refiere tambin al poder:
A rtculo 2553.El mandato puede ser general o especial.
Son generales los contenidos en los tres primeros prra
fos del artclo 2554. Cualquier otro mandato tendr el
carcter de especial.

El legislador para evitar que en cada caso de otorga


miento de un poder, se enuncien todas y cada una de las
facultades conferidas al apoderado, tan extensas como la
imaginacin o la creatividad lo permita, adopt la frmu
la de los mandatos generales, establecida en el artculo
2554; basta que se diga que es general para que se entien
dan implcitas todas las facultades, segn se trate de la
categora de mandato para pleitos y cobranzas, actos de
administracin o actos de dominio. Quiero hacer notar
que el artculo 2553 se refiere al mandato general y espe
cial y el 2554 al poder general. Este ltimo establece:
En todos los poderes generales para pleitos y cobranzas
bastar que se diga que se otorga con todas las facultades
246 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

generales y las especiales que requieran clusula especial


conforme a la ley, para que se entiendan conferidos sin
limitacin alguna.
En los poderes generales para administrar bienes, bas
tar expresar que se dan con ese carcter para que el apo
derado tenga toda clase de facultades administrativas.
En los poderes generales, para ejercer actos de domi
nio, bastar que se den con ese carcter para que el apo
derado tenga todas las facultades de dueo, tanto en lo
relativo a los bienes, como para hacer toda clase de ges
tiones, a fin de defenderlos.
Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes
mencionados, las facultades de los apoderados, se consig
narn las limitaciones, o los poderes sern especiales.
Los notarios insertarn este artculo en los testimonios
de los poderes que otorguen.

La redaccin de este artculo fue aceptada* por la Or


ganizacin de los Estados Americanos en el "Protocolo
sobre Uniformidad del Rgimen Legal de los Poderes" sus
crito por todos los pases de Amrica, ratificado y publi
cado en el Diario Oficial de la Federacin de la Repblica
Mexicana el 3 de diciembre de 1953.
Las legislaciones que siguieron al Cdigo de Napolen,
aceptaban el poder general para actos de administracin, no
as para actos de riguroso dominio, pues en este caso, las
facultades concedidas se deban enunciar expresamente.
La necesidad y la prctica notarial m exicana, hicieron
que se creara la figura del poder general para pleitos,
cobranzas y para actos de dom inio. A l inicio del siglo xx
las leyes del notariado de los Estados de Jalisco y M i-
choacn de O cam po, iniciaron su aplicacin. Esta ltim a del
3 de junio de 1907 en el artculo 55 dispona:

En los poderes generales para pleitos y cobranzas bastar


decir que se dan en todas ias facultades generales y es
peciales que requieran clusula particular conforme a los
Cdigos Civil y de Procedimientos, para que el apoderado
pueda representar al poderdante en todo negocio de ju-
iisdiccin voluntaria, contenciosa y mixta, en materia
EL CONTRATO DE MANDATO 247

criminal, mercantil y tederai, comprendiendo e recu so


de amparo, y para gestionar desde el principio hasta la
conclusin de los asuntos.
En los mandatos generales para administrar bienes,
bastar decir que se dan con ese carcter, para que el
apoderado tenga toda clase de facultades de administra
cin. En los que se otorguen para actos de dominio, bas
tar expresar que se confieren con ese objeto, para que el
mandatario tenga todas las facultades de dueo, tanto en
lo relativo a los bienes, como para cualesquiera gestiones
para defenderlos. Cuando se quisieren limitar, en los tres
casos que este artculo contiene, las facultades de los
apoderados se consignarn las limitaciones o los poderes se
harn especiales.

La aceptacin de esta disposicin es una muestra ms


de la colaboracin de la prctica notarial en la evolu
cin de las instituciones jurdicas.
El artculo 2554 en su primer prrafo, establece el
mandato para pleitos y cobranzas, que otorga facultades
tanto para el mbito judicial como extrajudicial, el se
gundo, se refiere para actos de administracin; y. el ter
cero, para actos de riguroso dominio. Existen actos que
por su naturaleza, no se puede determinar claramente si
se requiere un poder general para actos de administracin
o actos de dominio.
Manuel Borja Soriano 11 para el anlisis y resolucin
de la distincin entre estas dos categoras de actos, ex
presa que es necesario primero que nada, determinar el
tipo de patrimonio a que pertenece el acto que se ejecuta
v despus, saber cul es el alcance de facultades de admi
nistracin y de dominio en cada patrimonio. Distingue
entre patrimonio de derecho comn, de explotacin y de
liquidacin.
A continuacin transcribo parcialm ente v actualizo la
opinin de dicho tratadista:

Borja S o n a n o . M a n u e l . Teora general de las obligaciones, Edit.


Porna. S. A.. 8>f ed.. Mxico, 1982. p. 260.
246 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

generales y las especiales que requieran clusula especial


conforme a la ley, para que se entiendan conferidos sin
limitacin alguna.
En los poderes generales para administrar bienes, bas
tar expresar que se dan con ese carcter para que el apo
derado tenga toda clase de facultades administrativas.
En los poderes generales, para ejercer actos de domi
nio, bastar que se den con ese carcter para que el apo
derado tenga todas las facultades de dueo, tanto en lo
relativo a los bienes, como para hacer toda clase de ges
tiones, a fin de defenderlos.
Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes
mencionados, las facultades de los apoderados, se consig
narn las limitaciones, o los poderes sern especiales.
Los notarios insertarn este artculo en los testimonios
de los poderes que otorguen.

La redaccin de este artculo fue aceptada por la Or


ganizacin de los Estados Americanos en el "Protocolo
sobre Uniformidad del Rgimen Legal de los Poderes" sus
crito por todos los pases de Amrica, ratificado y publi
cado en el Diario Oficial de la Federacin de la Repblica
Mexicana el 3 de diciembre de 1953.
Las legislaciones que siguieron al Cdigo de Napolen,
aceptaban el poder general para actos de administracin, no
as para actos de riguroso dominio, pues en este caso, las
facultades concedidas se deban enunciar expresamente.
La necesidad y la prctica notarial m exicana, hicieron
que se creara la figura del poder general para pleitos,
cobranzas y para actos de dom inio. A l inicio del siglo xx
las leyes del notariado de los Estados de Jalisco y M i-
choacn de O cam po, iniciaron su aplicacin. Esta ltim a del
3 de junio de 1907 en el artculo 55 dispona:

En los poderes generales para pleitos y cobranzas bastar


decir que se dan en todas las facultades generales y es
peciales que requieran clusula particular conforme a los
Cdigos Civil y de Procedimientos, para que el apoderado
pueda representar al poderdante en todo negocio de j u
risdiccin voluntaria, contenciosa y mixta, en materia
EL CONTRATO DE MANDATO 247

criminal, mercantil y federal, comprendiendo el recurso


de amparo, y para gestionar desde el principio hasta la
conclusin de los asuntos.
En ios mandatos generales para administrar bienes,
bastar decir que se dan con ese carcter, para que el
apoderado tenga toda clase de facultades de administra
cin. En los que se otorguen para actos de dominio, bas
tar expresar que se confieren con ese objeto, para que el
mandatario tenga todas las facultades de dueo, tanto en
lo relativo a los bienes, como para cualesquiera gestiones
para defenderlos. Cuando se quisieren limitar, en los tres
casos que este artculo contiene, las facultades de los
apoderados se consignarn las limitaciones o los poderes se
harn especiales.

La aceptacin de esta disposicin es una muestra ms


de la colaboracin de la prctica notarial en la evolu
cin de las instituciones jurdicas.
El artculo 2554 en su primer prrafo, establece el
mandato para pleitos y cobranzas, que otorga facultades
tanto para el mbito judicial como extrajudicial; el se
gundo, se refiere para actos de administracin; y, el ter
cero, para actos de riguroso dominio. Existen actos que
por su naturaleza, no se puede determinar claramente si
se requiere un poder general para actos de administracin
o actos de dominio.
Manuel Borja Soriano 11 para el anlisis y resolucin
de la distincin entre estas dos categoras de actos, ex
presa que es necesario primero que nada, determinar el
tipo de patrimonio a que pertenece el acto que se ejecuta
v despus, saber cul es el alcance de facultades de admi
nistracin y de dominio en cada patrimonio. Distingue
entre patrimonio de derecho comn, de explotacin y de
liquidacin.
A n t mioei An tmncpriho omolmonto \i o r* t n O 11 7 c\ lo
/ A wvJliUUUWViOu U UllJViiW MI wiuiinv*kv j MV ***

opinin de dicho tratadista:

r* Borja Soriano. Manuel. Teora general de las obligaciones, Edit.


Porra, S. A.. 8*.* ed., Mxico, 1982, p. 260.
248 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

P atrimonio de derecho comn

El problema. Dicen nuestros Cdigos que: los bie


nes de cierta clase pertenecen en administracin al hijo
menor de edad (Arts. 429,y 435); el emancipado tiene la
libre administracin de sus bienes (Art. 643); los que
ejercen la patria potestad tienen la administracin de los
bienes que pertenecen a los que estn bajo ella (Art. 425),
el tutor est obligado a administrar los bienes de los inca
pacitados (Art. 537, IV); el representante del ausente es
administrador de los bienes de ste (Art. 660); en los
poderes generales para administrar bienes bastar expresar
que se dan con este carcter, para que el apoderado tenga
toda clase de facultades administrativas (Art. 2554). Ahora
cules son las facultades de los administradores,
cules son los actos de administracin? La respuesta la
vamos a dar en las tres reglas siguientes:
Primera regla. Para determinado administrador un acto
es de administracin o de disposicin segn que un precepto
legal expresamente lo faculte para ejecutarlo o le niegue
esta facultad. Los preceptos aludidos son principalmente
los-que a continuacin citamos:
Menor casado: artculo 173.
Emancipado: artculo 643.
Padres y dems ascendientes en ejercicio de la patria
potestad: artculos 436, 2499 y 3037; Cdigo de Procedi
mientos Civiles, artculo 920.
Tutor: artculos 449, 557, 561, 563, 564, 565, 566, 567,
568, 573, 575, 576, 1654, 2946, 2499, Cdigo de Proce
dimientos Civiles, artculos 915, 921 y 922.
Representantes de ausentes: artculos 660 y 686.
Mandatario: artculos 2401, 2402 y 2868.
Procurador: artculo 2587.
Socio administrador: artculo 2712.
Segunda regla. Para un administrador, son actos ya
de administracin, ya de disposicin, os dems que tengan
uno u otro carcter para los otros administradores, segn los
artculos citados en la primera regla y que son aplicaciones
hechas por nuestros cdigos de la nocin de acto de
administracin, por oposicin la mayor parte de las veces al
acto de disposicin. Con este criterio debemos considerar:
EL CONTRATO DE MANDATO 249

Actos de administracin: recibir pagos, consentir en la


cancelacin del registro de una hipoteca u otro registro cuando
reciba el pago de la obligacin respectiva; dar bienes en
arrendamiento hasta por cinco aos o recibiendo rentas
anticipadas hasta de dos aos; prestar dinero sobre segura
hipoteca; aceptar donaciones, herencias y legados.
Actos de disposicin: donar, vender y en general enajenar
bienes (especialmente inmuebles, muebles preciosos y alhajas)
y derechos (especialmente reales); dar en prenda, hipotecar o
gravar de otra manera bienes y derechos (especialmente
inmuebles); dar bienes en arrendamiento por ms de cinco
aos o con anticipacin de rentas por ms de dos aos,
hacer remisin; repudiar herencias, cancelar hipotecas, su
registro y extinguir derechos reales; dar fianza, recibir dinero
prestado; transigir y comprometer en rbitros; conformarse
con la demanda sobre inmuebles, etc., renunciar la prescripcin
pendiente o la consumada. Judicialmente: desistirse, absolver
y articular posiciones, hacer cesin de bienes y recusar.

Tercera regla. Faltando texto legal, debe acudirse a


la nocin misma de acto de administracin como la expone
Bonnecase, basndose en preceptos del Cdigo Napolen,
con los que sustancialmente concuerdan los de nuestros
Cdigos, con la advertencia de que en estos cdigos dentro
de los actos de administracin estn incluidos los de
conservacin, que tienen por objeto evitar que un bien se
pierda por su propietario.
Para Bonnecase, el patrimonio de Derecho comn es
un patrimonio cuyo elemento-capital es esencialmente estable,
es decir, est destinado a permanecer indefinidamente en
poder de su titular, y el acto de administracin, sin com
prometer dicho elemento, tiene por fin hacer fructificar
ese capital, o sea a un conjunto de bienes o a un bien
determinado y aun utilizar las rentas enajenndolas. El
acto de disposicin comprende la enajenacin del capital
y todo acto susceptible de acarrear la prdida de ese elemento
(Supplment, t. III, nms. 338-342).
r> rhr-ho Umt considerar,
por ejemplo, como actos de conservacin comprendidos
en los de administracin los de interrumpir una prescripcin
y enajenar los bienes que estuvieren sujetos a perecer,
como acto de administracin contraer obligaciones en cuanto
sea necesario para la administracin (Laurent, t. XXVII,
250 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

muiijb. y i i j ? y coiiio uciu uc i;spvj>iciOA, iiuvi


obligaciones, conformarse con las semencias y dems
resoluciones judiciales.

Patrimonio de explotacin

Carcter distintivo. Bonnecase, juzga que es patrimonio


de especulacin un conjunto de bienes considerados en
su valor ms bien que en su individualidad, y esencialmente
destinados, bajo el imperio de la nocin de circulacin de
las riquezas, a ser reemplazados por otros considerados
eventualmente como ms ventajosos. El patrimonio de un
comerciante representa el tipo de patrimonio de especulacin
{Suppl., t. III, nm. 340, p. 675).
Y agrega que el acto de administracin aplicado al patrimo
nio de especulaciones, acto al que llama de gestin, es amplio
y se aproxima quiz ms an al acto de disposicin del
Derecho civil que al acto, de administracin {Suppl., t. III,
nmeros. 340, pgs. 675-676 y nmero 341, pg. 678).
Las ideas de Bonnecase son aplicables en nuestro dere
cho a los administradores de los bienes de los comerciantes
y de las sociedades comerciales, ya que el acto de comercio
por excelencia-consiste en-adquirir para enajenar y realizar
esta enajenacin (vase Cdigo de Comercio, Art. 75,
fracs. I y II, 1 17 y 189 y Ley General de Sociedades
Mercantiles, Art. 10).
Laurent y Baudry. Laurent sostiene que El mandato
de administracin no da al mandatario el derecho... de
hacer ningn acto de disposicin (t. XXVII, nm. 419).
Baudry-Lacantinerie y Wahl 6 ensean lo contrario,
diciendo: Ciertos autores deciden, de una manera absoluta,
que los actos de disposicin estn enteramente prohibidos
al mandatario general. Esta solucin no puede aceptarse;
todo lo que quiere la ley es que el mandatario general no
pueda sino administrar; pero le confiere el derecho de admi
nistracin en toda su plenitud. Ahora bien, hay casos en
que la administracin es imposible sin actos de disposi
cin y otros casos en que ia administracin consiste en
disponer, asi, aun los autores que combatimos, por razones
que poco prueban, reconocen la validez de ciertos autos
de disposicin celebrados por el mandatario general. La frmu
la m e j o r es s t a : e l m a n d a t a r i o g e n e r a l p u e d e e j e c u t a r
EL CONTRATO DE MANDATO 251

todos los actos, aun de disposicin, que tienen por objeto


la administracin (t. XXIV, nm. 523, Trait therique
et practique de Droit Civil).
Yo creo que el criterio de Laurent es el que debe
aplicarse al patrimonio de derecho comn y el de Baudry-
Lacantinerie y Wahl al patrimonio de explotacin.
Ejemplos. Se forma una sociedad con el objeto de
adquirir un terreno, dividirlo en lotes y vender stos. La
venta de lotes ser un acto de administracin.
La Ley General de Instituciones de Crdito permite a
los bancos adquirir inmuebles en pago de deudas o para
asegurar crdito ya otorgado; pero debiendo ser liquidados
por el banco. Las ventas que deben hacerse, segn dicho
precepto, son actos de administracin

P atrimonio de liquidacin

Su carcter distintivo. Este patrimonio consiste en


un conjunto de bienes destinados a ser enajenados con el
fin, generalmente, de desinteresar a los acreedores de ese
patrimonio (Bonnecase, op. cit., nm. 340, p. 676).
Sociedades. Tal es el caso del patrimonio de una socie
dad mercantil puesta en liquidacin, en la que los liquidadores
tienen como facultades cobrar lo que se deba a la sociedad
y pagar lo que ella deba; vender los bienes de la socie
dad y liquidar a cada socio su haber social (vase -Arts.
242, frac. II, III y IV, 246 y 247 de la Ley General de
Sociedades Mercantiles).
Segn el Cdigo Civil, disuelta la sociedad se pondr en
liquidacin (Art. 2726); la liquidacin se har por liquidado
res y a falta de ellos por los socios (Art. 2727); se cubrirn
los compromisos sociales, se devolvern los aportes de los
socios y se repartirn entre stos las utilidades (Art. 2728)

Herencia. El albacea, que es administrador de los bienes


de la herencia, tiene las facultades consignadas en los
artculos siguientes, con las lim itaciones contenidas en
ellos: Artculos 1704, 1706 fracciones II, IV, V, VII y
VIII, 1713, 1716, 1717, 1718, 1719. 1720, 1721, 1753.
1754, 1757, 1758, 1759, 1763, 1765, '766 y 1767; Cdigo
de Procedimientos Civiles, artculo 841
252 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Por otro lado la doctrina al considerar cada una de es


tas categoras de poderes generales, est dividida. Algu
nos autores 7 consideran que basta que se tenga un poder
para actos de dominio para que se estimen implcitas las
facultades de pleitos y cobranzas y actos de administra
cin o bien, basta que se tenga poder para actos de ad
ministracin para que se consideren implcitas las facul
tades para defenderlos, o sea, las de un apoderado general
para pleitos y cobranzas, siguiendo el principio de quien
puede lo ms puede lo menos.
Otros piensan que el apoderado slo tiene las faculta
des establecidas en la categora de poder, y as el apode
rado para actos de dominio no puede realizar actos de
administracin ni defenderlos judicialmente. Al respecto
existen ejecutorias de la Suprema Corte de Justicia siguien
do esta segunda posicin.
Particularmente considero que el que puede lo ms
puede lo menos, pues por ejemplo, el tercer prrafo del
artculo 2554 establece que el mandatario tendr todas las
facultades de un dueo tanto en lo relativo a los bienes
como para hacer toda clase de gestiones a fin de defen
derlos.
El artculo 2554 en su cuarto prrafo dice: "Cuando
se quisieren limitar, en los tres casos antes mencionados,
las facultades de los apoderados, se consignarn las limi
taciones, o los poderes sern especiales." En ocasiones se
califican como "poder general limitado; "poder general
en cuanto a sus facultades y limitado en cuanto a su ob
jeto; o "poder especial en cuanto a su objeto y general
en cuanto a sus facultades.
Opino que cuando a una persona se le quieren dar to
das las facultades o alguna de las enunciadas en este ar
tculo, pero nada ms respecto de un asunto o respecto de
un bien inmueble, el mandato debe ser general limitado.
Hay leyes que exigen poderes con clusula especial para
hacer valer cierto tipo de derechos, tales como pedir y
' L o z a n o N o r i e g a , F r a n c i s c o , Contratos, A s o c i a c i n N a c i o n a l d e l
Notariado Mexicano, A. C., Mxico, 1962, p. 378.
EL CONTRATO DE MANDATO 253

desistirse en el juicio de amparo; iniciar y desistirse de


querellas, etctera. Esto se debe a que estos derechos son
personalsimos, y los poderes generales se refieren ms
bien a derechos patrimoniales.
El ltimo prrafo del artculo 2554 establece que: "Los
notarios insertarn este artculo en los testimonios de los
poderes que otorguen. La ratio legis de esta disposicin
es que tanto el poderdante como el apoderado y los ter
ceros, conozcan el contenido y el alcance de los poderes
generales. Este artculo no es necesario transcribirlo en
los poderes especiales. Algunos jueces, interpretando el
artculo 2557 consideran que en los mandatos, tanto gene
rales como especiales, se debe transcribir ese artculo,
situacin que excede a una buena interpretacin pues este
artculo es idntico al 2354 del Cdigo de 84, poca en la
que no existan los poderes generales para pleitos, co
branzas, actos de administracin y actos de dominio.

j
Revocable e irrevocable
El mandato, por ser un contrato intuitu personae, es
por naturaleza revocable. Sin embargo, cuando es en be
neficio e inters del mandatario y no del mandante, se
puede pactar y otorgarse en forma de irrevocable. A este
respecto el artculo 2596 expresa:
El mandante puede revocar el mandato cuando y como
le parezca, menos en aquellos casos en que su otorgamien
to se hubiere estipulado como una condicin en un con
trato bilateral o como un medio para cumplir una obli
gacin contrada.
En estos casos tampoco puede el mandatario renun
ciar el poder.
La parte que revoque o renuncie el mandato en tiem
po inoportupo debe indemnizar a la otra de los daos y
perjuicios que le cause.
De esta forma, el mandato puede ser irrevocable: 1.
cuando se confiere como una condicin puesta en un con-
254 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

trato bilateral; y, 2. cuando es un medio para cumplir una


obligacin contrada.
Hay opiniones basadas en el prrafo final del artculo
transcrito, que consideran al mandato siempre como re
vocable al establecer la obligacin de indemnizar con el
pago de daos y perjuicios para quien revoque inoportu
namente; o sea, la irrevocabilidad la tratan como una obli
gacin de no hacer que tiene una sancin en caso de incum
plimiento.
Otras conceptan que el tercer prrafo del mencionado
artculo, habla del mandato en general y no del irrevo
cable, puesto que ste es un caso de excepcin. Otras con
fundamento en el articulo 2600 del Cdigo Civil, sostienen
que el mandato puede ser irrevocable, pues contina an
despus de la muerte del mandante.
En mi opinin, el mandato que ha sido otorgado con
carcter irrevocable lo sigue siendo sin que pueda revo
carse. Al respecto sigo las ideas del licenciado Eduardo
Baz 8 que en un trabajo sobre el mandato irrevocable con
cluye:
a ) El mandato, dada su naturaleza, puede ser revocado
libremente por el mandante;
b ) Slo en los dos casos de excepcin mencionados en
el artculo 2597 del Cdigo Civil, el mandato es irrevocable;
c) La irrevocabilidad, en los dos casos en cuestin,
resulta con o sin pacto expreso que la establezca; basta
con que se estipule el otorgamiento del mandato como
condicin en un contrato bilateral o como medio para cum
plir una obligacin contrada;
d ) No puede estipularse vlidamente la irrevocabili
dad del mandato en casos diversos de los previstos por el
artculo 2596, porque este precepto seala tales casos
como los nicos en que el mandante no puede revocar el
mandato libremente, y siendo la revocabilidad caracters-
LiCci Cid lllctiiCActlO, iti cAccpLivaicS kcx 11Sn~H

aplicacin limitada a los casos previstos por ellos.


Baz, Eduardo, "Mandato irrevocable", en Revista de Derecho No-
tariul rirn. 24, Asociacin Nacional del Notariado Mexicano, A. C . , M
x i c o . 196- J
EL CONTRATO DE MANDATO
255

E mandato irrevocable debe ser siempre limitado y


nunca general o amplsimo, pues se debe circunscribir al
cumplimiento de una obligacin contrada, o contrato bila
teral, cuando su otorgamiento sea una condicin.
Por otro lado, el licenciado Ignacio Garca Tllez, en'su.
libro titulado Motivos, colaboracin y concordancias del
nuevo Cdigo Civil Mexicano, expresa:

Para evitar fraudes que son frecuentes en la prctica, se


dispuso que aunque el mandante puede revocar el mand-
10 cuando y como le parezca, no tuviere esa facultad en
aquellos casos en que su otorgamiento se hubiera esti
pulado como una condicin en un contrato bilateral o
como un medio para cumplir una obligacin contrada.

La parte referente a la irrevocabilidad del mandato, fue


turnada del artculo 1977 del Cdigo Civil Argentino que
establece:

El mandato es irrevocable en el caso en que l hubiese


sido la condicin de un contrato bilateral o el rrfedio para
cumplir una obligacin contratada.

Por su parte el jurista espaol Federico de Castro 9 est


de acuerdo con esta posicin al decir:

Con el pacto de irrevocabilidad, la causa del poder conce


dido deja de ser la confianza del representante en el re
presentado. Cambian los papeles en la relacin jurdica.
La entrega del poder se hace ahora en favor del llamado
representante o mandatario (o de quien ste, a su vez,
sea representante). El representante, no es colaborador
que ha de seguir las instrucciones del representado; por
la clusula de irrevocabilidad, el llamado representado
enajena facultades propias, las entrega y las deja en po
der del llamado representante. Esta enajenacin de .facul
tades podr denominarse apoderamiento; pero no es ya
"poder representativo" sino "ex altera causa".
9 e Castro y Bravo. Federico, Temas de derecho civil , Edil. Riva-
deneyra. S. A.. Madrid. 1976; p. 113.
256 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Dicha enajenacin cabe que sea el modo de dar una


garanta a los acreedores, en caso de iliquidez del deu
dor como contraprestacin de concederle una moratoria,
de no embargarle o no pedir su declaracin en quiebra
(S. 22 de mayo, 1942), o bien sirva para asegurarse de
una buena administracin de los bienes del deudor, en
beneficio de acreedores de diversos tipos, que en com
pensacin de ello no exigen otra garanta ms onerosa
del cumplimiento de sus crditos (S. I o de diciem
bre, 1944). La validez entonces del pacto de irrevo-
cabilidad ser admisible, pero no en cuanto unido a un
mandato o representacin, sino a un contrato de otra
naturaleza.

En resumen, para que un mandato sea irrevocable, debe


satisfacer los siguientes requisitos: 1. Que se diga que es
irrevocable. 2. Que sea una condicin en un contrato bi
lateral o un medio para cumplir una obligacin contraida.
3. Que sea limitado.

Judicial

El mandato judicial consiste en la celebracin de un


contrato de prestacin de servicios profesionales, otorgado
a un licenciado en derecho con cdula profesional o abo
gado. Se confiere siempre unido a un poder, por lo que
es representativo. La mayora de la doctrina lo define como
el contrato por el cual una persona llamada mandataria, se
obliga a ejecutar actos jurdicos procesales-en nombre y por
cuenta del mandante.
El Cdigo Civil contiene un captulo especial para el
tratamiento de esta figura que la denomina tambin pro
curacin. Respecto a dicha acepcin. Planiol y Ripert 10
comentan que la palabra poder (procuration) se emplea

10 Rojina Villegas, Rafael, cita a Planiol y Ripert, en Derecho civil

mexicano, tomo 6 o , Contratos, Vo!. II, 3* ed., Edit. Antigua Librera


Robredo, Mxico, 1966.
EL CONTRATO DE MANDATO 257

como sinnimo al documento el continente en el que


consta el mandato el contenido.
El artculo 26 de la Ley Reglamentaria de los artcu
los 4 y 5 Q constitucionales (Ley de Profesiones), lo deter
minaba de la siguiente forma:

Las autoridades judiciales y las que conozcan de asuntos


contencioso-administrativos, rechazarn la intervencin en
calidad de patrones y asesores tcnicos, del o los intere
sados, de persona que no tenga ttulo profesional regis
trado. El mandato para asunto judicial o cpntencioso-ad
ministrativo determinado, slo podr ser otorgado en favor
de profesionistas con ttulo debidamente registrado en los
trminos de esta ley. Se exceptan los casbs de los ges
tores en asuntos obreros, agrarios o cooperativos y en el
caso de amparos en materia penal a que se refieren los
artculos 27 y 28 de esta ley.

El Cdigo Penal establece como delito de usurpacin


de profesiones, el atribuirse el carcter de profesionista sin
serlo.
El mandato judicial tiene por objeto la defensa en jui
cio de los intereses del mandante, as como el ejercicio
de las acciones que le competan.
El procurador tiene adems de las obligaciones y de
rechos del mandatario especial para pleitos y cobranzas,
los siguientes deberes especiales:

a) Tramitar el asunto judicialmente en todas sus ins


tancias (2588, frac. I) y sin abandonarlo (2591, L parte),
ya sea siguiendo las instrucciones del mandante o las que
en forma personal le dicte su razonamiento en relacin
con sus conocimientos (2588, frac. III). Si necesita aban-
dcnc*r!o irpr*^*montQ a rAnttppipnria Hel nronirador.
debe sustituirlo si tiene facultades para ello, o avisar al
mandante para que designe un nuevo procurador (2591).
b) Pagar los gastos necesarios para la tramitacin del
procedimiento (2588, frac. II).
258 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

c) No asesorar, representar o revelar secretos al coli


tigante, sea dentro del procedimiento o posterior a ste,
incluso an renunciando a la procuracin (2589 y 2590).
La ley penal sanciona con penas pecunarias y pri
vativas de libertad, al mandatario que realice cualquiera
de los supuestos mencionados (213 y 319 del Cdigo
Penal).
La sustitucin del mandato se debe hacer con las
mismas formalidades de su otorgamiento.
Tienen impedimento para ser procuradores: los incapa
ces, jueces, magistrados, funcionarios y empleados del Po
der Judicial, dentro de sus lmites jurisdiccionales; los em
pleados de la hacienda pblica del Distrito Federal, en los
asuntos en que intervengan de oficio dentro de sus lmites
de sus respectivos mbitos de competencia (2585).
El procurador con un mandato general para pleitos y
cobranzas, necesita facultades especiales para el ejercicio
de ciertos actos procesales, los cuales estn enumerados
en el articulo 2587 que dice:

El procurador no necesita poder o clusula especial, sino


en los casos siguientes:
1 Para desistirse;
II. Para transigir;
III. Para comprometer en rbitros;
IV. Para absolver y articular posiciones;
V. Para hacer cesin de bienes;
VI. Para recusar;
Vil. Para recibir pagos;
VIII. Para los dems actos que expresamente den --
mine la ley.
Cuando en los poderes generales se desee conferir al
guna o algunas de las facultades acabadas de enumerar,
se observar lo dispuesto en el prrafo primero del ar-
tculo 2S54.

El requisito de esta clusula especial se debe a que las


facultades enumeradas por este artculo traen implcitas fa
cultades de dominio.
EL CONTRATO DE MANDATO 259

Como lo seal, para que el poder especial para pleitos


y cobranzas pueda ser aceptado por los jueces, es nece
sario que se otorgue a licenciados en derecho, pues se con
sidera que en el fondo se trata de una prestacin de servi
cios profesionales. Sin embargo, se puede otorgar un poder
para pleitos y cobranzas a cualquier persona sin que se
entienda que es para llevar a cabo procedimientos judi
ciales o administrativos, pues normalmente no tiene como
causa o motivo la celebracin de un contrato de presta
cin de servicios profesionales.
En la prctica notarial el poder judicial normalmente
se redacta como un poder especial para pleitos y cobran
zas con las facultades establecidas en el artculo 2587.
Adems de las causas que dan por terminado el man
dato general, el judicial concluye cuando:

a) El poderdante se separa de la accin de oposicin


formulada.
b) Se termina la personalidad del poderdante.
c) El poderdante cede los derechos litigiosos. Dicha
cesin debe notificarse y constar en autos.
d) El mandante nombra a otro procurador en el mis
mo juicio.

Los Cdigos de Procedimientos Civiles del Distrito


Federal (Art. 112) y el de Comercio (Art. 1069) en una
redaccin similar establecen que tanto a un abogado con
Cdula Profesional como a un estudiante de derecho
con Carta de Pasante, bastar que se les autorice para or
notificaciones en su nombre y asi

...quedarn facultadas para interponer los recursos que


procedan, ofrecer e intervenir en el desahogo de pruebas,
intervenir en la diligenciacin de exhortos, alegar en las au
diencias, pedir se dicte sentencia para evitar la consuma
cin del trmino de caducidad por inactividad procesal y
realizar cualquier acto que resulte ser necesario para la
defensa de los derechos del autorizante, pero no podrn
substituir o delegar dichas facultades en un tercero...
260 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Y m s adelante disponen que:

Las personas autorizadas en los trminos de este ar-


' tculo, sern responsables de los daos y perjuicios que
causen ante el que los autorice, de acuerdo a las disposi
ciones aplicables del Cdigo Civil para el mandato y las de
ms conexas, salvo prueba en .contrario. Los autorizados po
drn renunciar a dicha calidad mediante escrito presentado
al tribunal, haciendo saber las causas de la renuncia.
Los tribunales llevarn un libro de registro de cdulas
profesionales y cartas de pasante, en donde podrn regis
trarse los profesionistas autorizados.

Comisin mercantil

El Cdigo de Comercio define a esta figura como:

A r t c u l o 273.El mandato aplicado a actos concretos de


comercio se reputa comisin mercantil. Es comitente el
que confiere comisin mercantil, y comisionista el que la
desempea.

El comisionista puede actuar a nombre del comitente


o a nombre propio. Si lo hace en nombre propio y por
cuenta del comitente, existe una representacin indirecta
y los efectos jurdicos se crean entre comisionista y ter
cero. As lo dispone el siguiente:

Artculo 284.Cuando el comisionista contrate en nombre


propio, tendr accin y obligacin directamente con las
personas con quienes contrate, sin tener que declarar cul
sea la persona del comitente, salvo en el caso de seguros.

Si acta en nombre propio y por cuenta del comitente,


hbr una representacin directa y se crear una relacin
lUtidica inmediata entre comitente y tercero.

A r t c u l o 282.Cuando el comisionista se comprometa a


anticipar fondos para el desempeo de la comisin, estar
obligado a suplirlos, excepto en el caso de suspensin de
pagos o quiebra de comitente.
EL CONTRATO DE MANDATO 261

Mantilla Molina 11 sostiene que existen dos tipos de co


misionistas: el que desempea habitualmente el contrato
de comisin y el que lo desempea en forma casual. Estos
dos supuestos contina diciendo no son ajenos al C
digo de Comercio, aun cuando se confundan y se mezclen,
y que el artculo 275 al mencionar "es libre el comisionista
para aceptar o no el encargo que se le hace", ello dice, no
se refiere al comisionista mencionado en la definicin le
gal, sino al que ofrece sus servicios en forma casual.
La comisin mercantil es un contrato de prestacin de
servicios, consistentes en la ejecucin de actos de comercio
que implican hechos materiales y actos jurdicos. A dife
rencia del mandato que tiene como finalidad, la celebra
cin de actos jurdicos.

O bligaciones del comisionista

a) Cumplir con la comisin (Art. 275, Cdigo de Co


mercio). Si la rehsa deber avisar de inmediato al co
mitente.
b) Continuar con las negociaciones una vez hecha al
guna gestin hasta su conclusin (275).
c) Vender los objetos encomendados con el auxilio de
dos corredores o de dos comerciantes (279)
d) Desempear personalmente la comisin (280) y su
jetarse a las instrucciones recibidas (286) o conforme a
su buen juicio (287).
e) Rendir cuentas (298, 290, 305).
f) Conservar las mercancas que recibi para su venta
(295) y cuidar el numerario que recibi (292).
g) Responder por los actos realizados en exceso de fa
cultades.

D erechos del comisionista

a) Pago de sus servicios (304, P parte). *

" Manlilta Molina. Roberto L.. Derecho mercantil. 22 : ' ccL. Eelil
Pornia. S. A.. Mxico. 1982.
262 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

O) Derecho de retencin toO; hasta que no e paguen


sus honorarios (304 y 305).
c) Recibir las expensas necesarias (281).

D erechos y obligaciones del comitente

a) Reembolsar al comisionista, de contado y mediante


cuenta justificada, los gastos efectuados por ste y los
intereses devengados desde el da en que los hizo.
b) Revocar en cualquier tiempo la ccunisin conferida,
por ser un contrato intuitu personae (308).
c) Quedar sujeto a los resultados de los hechos por el
comisionista en cumplimiento de su cometido (308).
Formalismos. Se puede otorgar por simple escrito; si
se concerta verbalmente, tiene que ratificarse antes de que
termine la comisin.

La gestin de negocios ratificada o mandato


RETROACTIVO
La definicin legal de la gestin de negocios, se expresa
en el artculo 1896 del Cdigo Civil, al decir:
El que sin mandato y sin estar obligado a ello se encarga
de un asunto de otro, debe obrar conforme a los intereses
del dueo del negocio.

En esta figura jurdica una persona acta por cuenta


y en nombre de otra sin tener representacin ni deber ju-
rdico derivado de la ley o de algn contrato. Necesita ha
ber la conlemplalio domini, o sea se debe manifestar que
acta por otro. Al respecto Enrique Gimnez Amau 12 ex
presa:

La existencia real e innegable de mandatos verbales, de


la gestin de negocios ajenos, y de mltiples casos de ur
gencia que plantea la realidad de cada da en el ejercicio
profesional en los cuales, en la mayora de las ocasiones
un documento incompleto, pero fcil de completar, se im
pone por encima de las perfecciones tcnicas del instru-
ment pblico como un sagrado deber de asistencia pro
EL CONTRATO DE MANDATO 263

fesional que el notario debe prestar; es, si no presta esa


asistencia, cuando incurrir en grave responsabilidad legal
y moral.

Los actos realizados por el gestor pueden o no obligar


al dueo del asunto, segn lo haya beneficiado o no, se
acte de buena o mala fe; o aun en contra de la volun
tad expresa del dueo, pero si el dueo del negocio rati
fica la gestin, lo obliga como si hubiese celebrado un
contrato de mandato (1802). Al respecto el artculo 1906
del Cdigo Civil, determina:

La ratificacin pura y simple del dueo del negocio pro


duce todos los efectos de un mandato. La ratificacin
tiene efecto retroactivo al da en que la gestin principie.

Al interpretar este artculo, hay quienes consideran


que con la ratificacin se produce un verdadero mandato
retroactivo; otros estiman que el sentido de la disposicin
legal, es darle los efectos de contrato de mandato, pero
que no existe tal figura-jurdica. Algunos otros piensan que
slo se le compara a los efectos de mandato con repre
sentacin por lo que se refiere a la representacin, pero
no por lo que se refiere a los derechos y obligaciones que
se crean en virtud del mandato.
Ya desde las Siete Partidas, reg. 10, tt. 54, part. 7 y
cap. 10, de Reg. Jur. in 6 se deca:

La ratificacin equivale al mandato; de suerte que cuando


uno da por firme lo que otro hizo en su nombre, vale tanto
como si le hubiese mandado que lo hiciera (Ratihabitio
mardalo aequiparatur).

La ley es omisa en cuanto a las formalidades de la ra


tificacin. Por tratarse de una conva^d^^' 0 *-*- . i . T , lle
var a cabo las mismas formalidades exigidas por la lev
para el mandato.
,u Cimne/.-Arnau, Enrique, Derecho notarial, Ediciones de Navarra,
Pamplona, 1976.
264 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

I nscripcin de poderes o mandatos - otorgados


por sociedades en el R egistro P blico de C omercio

Poder otorgado por sociedades

Adems de los rganos propios que representan a las


sociedades mercantiles, stas pueden otorgar poderes o
mandatos generales o especiales a personas distintas. El
nombramiento de apoderado o mandatario, lo puede llevar
a cabo la asamblea general de accionistas o bien el admi
nistrador o administradores, que de acuerdo con sus esta
tutos tengan facultades para hacerlo.
En cuanto a las formalidades, si lo confiere la asam
blea se tiene que otorgar ante notario.
El apoderado o mandatario acreditar su representacin
con el testimonio de la escritura que debe contener: a)
datos esenciales de la constitucin y de su inscripcin en
el Registro Pblico de Comercio; b) el acta de asamblea
en la que conste el acuerdo del otorgamiento del poder.
S-LeJ_mandato o poder lo confiere el administrador, ste
deber acreditar sus facultades; c) el otorgamiento del
poder por el administrador o el delegado especial de la so
ciedad, el cual deber estar debidamente inscrito en el
Registro Pblico de Comercio (si se trata de apoderados
generales), de conformidad con lo establecido en el artcu
lo 21 del Cdigo de Comercio que dice:

En la hoja de inscripcin de cada comerciante o sociedad se


anotarn: ...
VIL Para efectos del comercio y consulta electrnicos,
opcionalmente, los poderes y nombramientos de funcionarios,
as como sus renuncias o revocaciones.

De no hacerlo as, se impondr la sancin a que se


refiere el artculo 27 que reza:

La falta de registro de los actos cuya inscripcin sea


obligatoria, har que stos slo produzcan efectos jurdi-
EL CONTRATO DE MANDATO 265

eos entre los que lo celebren, y no podrn producir


perjuicio a tercero, el cual s podr aprovecharse de ellos
en lo que le fueren favorables.

Cuando se otorgan poderes por comerciantes, personas


fsicas o morales, existe el criterio de que slo se inscri
ben cuando el apoderado vaya a fungir como administra
dor y no como simple apoderado general para pleitos y
cobranzas.

Obligaciones del mandatario

a) Desempear el mandato de acuerdo con las instruc


ciones que haya recibido.
b) Consultar al mandante, cuando fuere posible, so
bre los actos que haya de efectuar y que no estn previs
tos en el mandato.
c) Ejercer el negocio, materia del mandato, como si
fuera propio, cuando no haya recibido instrucciones y no
sea posible consultar sobre el particular al mandante.
d) Indemnizar al mandante de las operaciones que hu
biere hecho con violacin del mandato.
e) Dar noticia al mandante de los hechos y circuns
tancias que pudieran determinarlo a revocar o modificar el
mandato.
f) Notificar al mandante la ejecucin del mandato.
g) Rendir al mandante cuentas de su administracin,
cuando se lo pida, o en todo caso cuando el mandato con
cluya.
h) Entregar al mandante todo lo que haya recibido
en virtud del mandato (2562, 2563, 2566, 2569, 2570 y
2579).
ij Actuar personalmente excepto cuando h.a sido facul
tado para sustituir el mandato u otorgar uno nuevo.
266 bernardo Prez Fernndez del castillo

S ustitucin

Por ser el mandato un contrato intuitu personae, e


mandatario tiene que realizar los actos encomendados
personalmente. Slo podr sustituir total o parcialmente
el mandato u otorgar nuevos por cuenta del mandante,
cuando haya sido autorizado expresamente.
A r t c u l o 2574. E! mandatario puede encomendar a un
lerccro el desempeo del mandato si tiene facultades ex
presas para ello.

La interpretacin de este artculo nos lleva a pensar


que no bastan las facultades de un apoderado general para
sustituir el mandato, se requiere clusula especial por ser
intuitu personae este contrato.
La sustitucin puede ser especial cuando el mandan
te haya sealado la persona del sustituto, y puede ser
general cuando la facultad para designar a la persona sus
titua le corresponda al mandatario. En este ltimo caso,
el sustituido no es responsable de los actos del manda
tario sustituto, slo cuando la persona elegida obre de
mala fe o se halle en notoria insolvencia (Art. 2575).
En la sustitucin, el mandatario sustituto adquiere las
obligaciones y derechos del sustituido (Art. 2576). ste
pierde sus facultades pues ha habido una subrogacin de
persona. Ahora bien, puede ser que a diferencia de la sus
titucin, el mandante faculte al mandatario a otorgar po
deres, o sea, dentro de los actos jurdicos que puede rea
lizar, son los de otorgar mandatos o poderes. En este caso
.habr pluralidad de mandatarios.

El negocio celebrado por el representante


rnNiQir.n ,\/ncun

Se le llama contrato consigo mismo, cuando una per


sona acta a nombre propio y a nombre de su represen
tado, o bien cuando e l r e p r e s e n t a n t e c e l e b r a u n c o n t r a t o
tepresentando a ambas partes.
EL CONTRATO DE MANDATO 267

En esta figura jurdica existen prohibiciones expresas


e se reflejan normalmente cuando hay oposicin de in
tereses entre el representante y el representado, pues tiene
a presuncin legal de que el representante actuar en per
juicio del representado.
Estudiosos de la materia sostienen que cuando se rea-
liza esta figura jurdica, lo que se est llevando a cabo
es un acto unilateral y no un contrato.
Por su parte, la mayora de las doctrinas se inclinan
, ;0r la existencia de un contrato, ya que en el negocio par-
ticipan dos sujetos, uno de los cuales o quiz ambos, estn
representados, situacin que va de acuerdo con la figura
jurdica del contrato.

P uede adouirir el mandatario a nombre propio


LOS BIENES DEL MANDANTE?

El Cdigo Civil en todo lo relativo a los administrado


res, sean tutores, albaceas, administradores o mandatarios,
prohbe q u e adquieran los bienes ob jeto de la ..adminis
tracin (Arts. 569, 571, 572, 1713, 2280, fracs. I, II y V, y
2324), expresamente el artculo 2280 establece:

No pueden comprar los bienes de cuya venta o adminis


tracin se hallen encargados:

I. Los tutores y curadores;


II. Los mandatarios;
III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren
nombrados en caso de intestado;
IV. Los interventores nombrados por el testador o pol
los herederos;
V. Los representantes, administradores e intervento
res en caso de ausencia;
VI. Los empleados pblicos.

La ratio legis de esta disposicin es de que los adminis


tradores y representantes deben actuar en beneficio d e s u s
representados y se presume que no existe esta intencin
cuando contratan en nombre propio y en nombre de su
268 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

representante. Esta presuncin se desvanece cuando e!


mandante faculta expresamente al mandatario a que a d
quiera a su nombre uno o varios de sus bienes. La actua
cin de esta facultad hace que se lleve a cabo u n c o n
trato consigo mismo.
Al respecto los Cdigos Civiles de Morelos (Art. 2810),
Sonora (Art. 2 8 7 9 ) y Zacatecas ( 1 9 8 6 ) , lo a c e p t a n a s i a l
establecer:
Cuando el mandato se otorgue como un medio p a r a c u m
plir una obligacin contrada por el mandante e n f a v o r
del mandatario, este ltimo est facultado p a r a h a c e r s e
pago al ejercer el mandato.

Pluralidad de apoderados o mandatarios

Cuando un mandante otorga poder o mandato a lavor


de varias personas, existe pluralidad de apoderados o man
datarios. ste se puede otorgar para que acten conjunta
o separadamente. Si las facultades se dan para que acten
conjuntamente, existir una solidaridad entre los manda
tarios o apoderados. Si se otorgan facultades para que se
acte separadamente, cada mandatario responder de los
actos realizados, en los trminos del artculo 2573 que
reza:

Si se confiere un mandato a diversas personas respecto


de un mismo negocio, aunque sea en un solo acto, no que
darn solidariamente obligados si no se cohvino as ex
presamente.

O bligaciones del mandante

a) Expensar a peticin del mandatario, de los recur


sos necesarios para llevar a cabo el mandato (Art. 2577).
Sobre la naturaleza jurdica y la posibilidad de la realizacin
del contralo consigo mismo, recomiendo el libro de Manuel Borja Su
riano. Teora general de tas obligaciones, Edit. Porra, Mxico, 1982.
pp. 253 y sig..
EL CONTRATO DE MANDATO 269

b) Devolver ai mandatario las cantidades que aport


y sus intereses.
c) Indemnizarlos por los daos y perjuicios que el man
dato le ocasione, sin que haya culpa o imprudencia (Art.
2578).
d) Cubrir al mandatario sus honorarios cuando expre
s a m e n t e no se haya estipulado que es gratuito, puesto
que e l mandato es por naturaleza oneroso ( A r t . 2549).

Pluralidad de mandantes

Cuando son varios los mandantes, stos responden so


lidariamente de las obligaciones contradas por el manda
tario. a menos que se haya estipulado lo contrario. As lo
establece el Cdigo Civil.
A 2580.Si muchas personas hubiesen nombrado
rticulo

a un solo mandatario para algn negocio comn, le que


dan obligadas solidariamente para todos los efectos del
mandato.

Extincin

El m andato term ina por:


ti) R evocacin.
b) R enuncia del m andatario.
c) M uerte, interdiccin o ausencia del m andante o del
m andatario.
d) V encim iento del plazo.
e) C onclusin del negocio para el cual fue conferido.
f) Nombramiento de nuevo mandatario para el mismo
asunto (2595).

a) Revocacin. Por lo que se refiere a la revocacin


ya anteriormente se plante la existencia del mandato
irrevocable, cuando se otorga como condicin de un con
trato bilateral o como medio para cumplir una obligacin
contrada (2596).
270 BERNARDO PREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Cuando el mandato es revocable, el Cdigo Civil esta


blece conductas a seguir una vez revocado:

A rtculo 2597.Cuando se ha dado un mandato para tra


tar con determinada persona, el mandante debe notificar
a sta la revocacin del mandato, so pena de quedar
obligado por los actos del mandatario ejecutados despus
de la revocacin, siempre que haya habido buena fe de
parte de esa persona.
A rtculo 2598.El mandante puede exigir la devolucin
del instrumento o escrito en que conste el mandato, y
todos los documentos relativos al negocio o negocios que
tuvo a su cargo el mandatario.
El mandante que descuide exigir los documentos que
acrediten los poderes del mandatario, responde de los
daos que puedan resultar por esa causa a terceros de
buena fe.

Si el mandato fue otorgado en escritura pblica, la revo


cacin debe realizarse con la misma formalidad. Una vez
revocado la Ley del Notariado establece como obligacin
para el notario:

Artculo 119.Cuando se trate de revocacin o renun


cia de poderes o de mandatos o ello resulte de docu
mentos que contengan acuerdos de rganos de personas
morales o agrupaciones o de renuncias que les afecten
a ellas, y que el Notario protocolizare, ste proceder
como sigue:
I. Si el acto revocado o renunciado consta en el
protocolo de la Notara a su cargo y la escritura est
an bajo su guarda, tomar razn de ello en nota com
plementaria;
reve
protocolo a cargo de otro Notario del Distrito Federal,
lo comunicar por escrito a aqul, para que dicho Nota
rio proceda en los trminos de la fraccin anterior;
III. Si el libro de protocolo de que se trate, sea de
la notara a su cargo o de otra del Distrito Federal, ya
EL CONTRATO DE MANDATO 271

estuviere depositado en definitiva en el Archivo, la comu


nicacin de la revocacin o renuncia ser hecha al titu
lar de esa dependencia para que ste haga la anotacin
complementaria indicada; y
IV. Si el poder o mandato renunciado o revocado
constare en protocolo fuera del Distrito Federal, el Nota
rio slo har ver al interesado la conveniencia de la ano
tacin indicada y ser a cargo de este ltimo procurar
dicha anotacin.

En algunas ocasiones el mandante le solicita al notario


que notifique al mandatario la revocacin y lo requiera de
la devolucin del instrumento o escrito en que conste el man
dato. El notario debe levantar en su protocolo un acta en
la que conste la diligencia de notificacin y requerimiento.
Notificar es:

El acto de hacer saber alguna cosa jurdicamente para que


la noticia dada a la pane le pare perjuicio en la omisin de
lo que se le manda o intima, o para que le corra trmino. 14

Por su parte la notificacin notarial siempre se realiza


a peticin de parte y no de oficio. En la prctica pueden
llevarse a cabo en presencia del solicitante, quien ver-
balrnente o por escrito ante la fe del notario, hace saber
al destinatario el contenido de su notificacin. Tambin
puede suceder que la rogatio de la notificacin se solicite
al notario por escrito, quien sin necesidad de acompaarse
por el solicitante, notifica al destinatario el contenido de la
rogatio.

Notificacin en presencia del destinatario. sta se


realiza en el lugar donde se encuentra el destinatario, sin
lmite de lugar y hora. El notario despus de identificarse

14 Escriche, Joaqun, Diccionario razonado de la legislacin civil, pe


nal. comercial y forense, o sea, resumen de las leyes, usos, prcticas y cos
tumbres, como asimismo de las doctrinas de los jurisconsultos, dispuesto
por orden alfabtico de materias, con la explicacin de los trminos del
derecho, Imprenta de P. Dupont el G. Languionie, Pars, 1831.
272 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

y cerciorarse de la identidad del notificado, debe proceder


a notificarle verbalmente por medio de un instructivo que
contenga: nombre, domicilio y nmero del notario; el objeto
y contenido de la notificacin; hora, fecha y lugar de ] a
diligencia; firma y sello del notario.

Notificacin cuando no se encuentre el destinatario.


En este caso el notario debe verificar que el lugar donde
se va a llevar a cabo la notificacin, es el domicilio del
destinatario y a continuacin entregar el instructivo a los
parientes, empleados o domsticos del destinatario, o a cual
quier persona que viva en ese lugar. El mencionado ins
tructivo, adems de los datos indicados anteriormente, debe
contener el nombre de la persona que lo recibi y de ser
posible su firma, as como su relacin con el destinatario.
En el acta que al efecto se levante de cualquiera de es
tas notificaciones se har constar la rogado, el contenido
de la notificacin y la forma en que se practic.
i

b) Muerte. Si la causa de terminacin del mandato es


por la muerte del mandante, el mandatario debe continuar
en la administracin y conservacin del patrimonio de aqul,
hasta que los herederos no provean un sustituto o se haya
nombrado albacea (2600). Al respecto la Suprema Corte de
Justicia aprob la siguiente jurisprudencia definida:

239. M andato , subsistencia del . D espus de la muerte


del El mandatario judicial debe continuar en
mandante .
el ejercicio del mandato, despus del fallecimiento del
mandante, en todos aquellos negocios en que haya asu
mido la representacin de ste, entre tanto los herederos
no provean por s mismos esos negocios, siempre que
de lo contrario pudiera resultarles algn perjuicio, de
acuerdo con lo que dispone el artculo 2600 del Cdigo
Civil del Distrito Federal.

Sin embargo en el Cdigo Civil del Estado de Quertaro


se establece expresamente que el poder irrevocable subsiste
despus de la muerte del poderdante (2477).
EL CONTRATO DE MANDATO 273

c) Interdiccin. En este caso el mandato se termina


cuando una persona mayor de edad ha sido privada judi
cialmente de su capacidad de disponer o administrar sus
bienes, por cualquiera de las causas establecidas en el
artculo 450 del Cdigo Civil. El mandatario es sustituido
por un tutor que se nombra en el correspondiente procedi
miento, quien se encarga de cuidar y administrar los bie
nes del incapacitado.
d) Ausencia. En este caso si el ausente dej un apodera
do, ste slo continuar su actuacin hasta la entrega de la
posesin definitiva, con facultades para actos de administra
cin y de defensa del patrimonio, pero no as de dominio.
e) Vencimiento del plazo. Por lo que se refiere a la
extincin del plazo, la legislacin nacional no es uniforme,
pues mientras que en el Cdigo Civil para el Distrito Fede
ral el mandato tiene una duracin indefinida, en algunos Es
tados de la Repblica lo restringen a dos o tres aos. Por
ejemplo, la primera parte del artculo 2415 del Cdigo Ci
vil del Estado de Michoacn, establece:

Al extenderse un poder, el otorgante cuidar de expresar


el tiempo por el cual lo confiere, pues de lo contrario se
presumir que slo lo ha otorgado por el plazo de un ao.

Por su parte, .el Cdigo Civil del Estado de Jalisco, esta


blece cinco aos como lmite para la duracin de los poderes.

R epresentacin aparente

A continuacin voy a hacer un esbozo de las consecuen


cias jurdicas que se producen cuando, extinguido un man
dato, el mandatario sigue actuando y en qu casos se puede
dar la representacin aparente.
La apariencia jurdica existe cuando la ley, para prote
ger ai tercero de buena fe, le da vaior a una situacin o
actuacin jurdica que se contrapone con la realidad, es
decir, cuando hay una discordancia entre verdad legal y
verdad de hecho. La figura de apariencia jurdica se cre
porque una de las finalidades del derecho es proporcionar
274 BERNARDO FEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

seguridad jurdica, "un saber a qu atenerse, que se releja


en la certeza que tiene y debe tener el ciudadano en la
estabilidad de las situaciones e instituciones jurdicas.
Antes de tratar la representacin aparente por termi
nacin del mandato, es conveniente sealar, respecto de la
apariencia jurdica, que nuestro Cdigo Civil (2597, 2598 y
2604) a diferencia de otros, no establece soluciones nicas
sino variantes.
El artculo 2597 expresa:

Cuando se ha dado un mandato para tratar con determi


nada persona, el mandante debe notificar a sta la revo
cacin del mandato, so pena de quedar obligado por los
actos del mandatario ejecutados despus de la revocacin,
siempre que haya habido buena fe de parte de esa per
sona.

Traducido en trminos ms llanos, en virtud de la apa


riencia jurdica, cuando un mandato se ha dado para que
el mandatario trate con determinada persona, si la revoca
cin no se notifica al destinatario del mandato, los actos
realizados por el apoderado se consideran vlidos siempre
y cuando el destinatario haya actuado de buena fe. Inclu
sive la ley no exige que la revocacin se notifique al man
datario, sino slo al destinatario.
El artculo 2598 reza:

El mandante puede exigir la devolucin del instrumento


o escrito en que conste el mandato, y todos los docu
mentos relativos al negocio o negocios que tuvo a su
cargo el mandatario.
El mandante que descuide exigir los documentos que
acrediten los poderes del mandatario, responde de los
daos que puedan resultar por esa causa a terceros de
buena fe.

En este caso no existe apariencia jurdica porque el po


der ha dejado de tener vigencia y el poderdante hizo lo ne
cesario para que el exapoderado no actuara en su nom
EL CONTRATO DE MANDATO 275

bre. Es fcil entender las razones por las que el legisla


dor no acepta aqu la figura de apariencia jurdica que gene
ralmente beneficia al tercero de buena fe. El poderdante
despus de revocar el poder y requerir los documentos que
]o acreditaban, no es responsable de la actuacin que des
pus ficticiamente haga el exapoderado en su nombre.
Ahora se protege al poderdante. Sin embargo, si el man
dante, al notificar al apoderado la revocacin del poder, no
exige la devolucin de los documentos que acrediten los
poderes del mandatario, responde de los daos que puedan
resultar por esa causa a terceros de buena fe, es decir,
no convalida la apariencia jurdica, pero s sanciona la
omisin del poderdante.
El artculo 2604 dispone:

Lo que el mandatario, sabiendo que ha cesado el man


dato, hiciere con un tercero que ignora el trmino de la
procuracin, no obliga al mandante, fuera del caso pre
visto en el artculo 2597.

Interpretado a contrario sensu, este artculo es simi


lar al 1738 del Cdigo Espaol que dice:

Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del man


dante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar
el mandato, es vlido y surtir todos sus efectos respecto
a los terceros que hayan contratado con l de buena fe.

Este artculo ms que defender al tercero de buena fe o


al mandante, va encaminado a proteger al mandatario, quien
acta de buena fe al desconocer la terminacin del manda
to, ya sea porque no se le haya notificado la revocacin
o bien, no tuvo corfocimiento de que el mandante muri,
fus dec!urudo uussuts o su sstsd ^s iutsrd^ r ' r *i ri ' n no
existir la apariencia jurdica el mandatario en lo persona!
quedara obligado frente al tercero por haberse extinguido
la representacin.
Ahora bien, si el mandato se encuentra inscrito, sea
porque fue otorgado por una sociedad civil o mercantil, o
276 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

porque se trata de un poder general para ttulos y opera


ciones de crdito, adems de revocarlo y notificar la re
vocacin al mandatario, se debe inscribir en el Registro
Pblico de la Propiedad o de Comercio en su caso, para
que surta efectos frente a terceros, pues la falta de ins
cripcin provoca la publicidad de que el poder an sigue
vigente (27 C. Com.)J As lo ha resqelto la Suprema Cor
te de Justicia en la siguiente ejecutoria:

M andato , revocacin del . su inscripcin en


E fectos de
el R egistro P blico . Aun cuando no exista prueba di
recta de que se hubiera notificado al mandatario la re
vocacin del poder, al quedar debidamente inscrita en el
Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio dicha
revocacin, debe surtir sus efectos desde la fecha de
la inscripcin, puesto que si surte efectos contra terce
ros, con mayor razn debe surtirlos en relacin con el
mandante y el mandatario.
Sptima poca: Vols. 169-174, Cuarta Parte, p. 112.

Directa: Poder
Representacin
Voluntaria
Mandato
Indirecta
Gestin de negocios
EL CONTRATO DE MANDATO 277

Poder

Especial
Voluntaria
Pleitos y cobranzas
General Actos de administracin
Actos de dominio
Mandato

Con representacin-sln representacin


Represen Revocable e irrevocable
tacin Judicial
Comisin mercantil

T utor
Patria potestad
Legal Condominio
Ejido

Estado
Sociedades mercantiles
Orgnica o necesaria
Sociedades y asociaciones civiles
Sistema bancario
[
I
[
I
[
I
I
I
l
I
f
[
I
CAPTULO X

EL C O N TR A J O D E PR ESTA C I N D E SER V IC IO S
PR O FESIO N A LES

, H istoria

En el derecho romano, esta figura estaba comprendida


dentro del contrato de arrendamiento o locatio, que a su
vez se divida en operarum y operis. A la prestacin de
servicios profesionales se Te' denominaba operae liberales,
como una especie de la locatio operaran. Eugne Petit 1
la describe en la forma siguiente:

Hay locatio operaran cuando el locator, en lugar de pro


curan el- disfrute- al conductor de una cosa por_la__que le
debe la alerces, le presta servicios determinados. Todos
los servicios no podan ser indistintamente objeto de arren
damiento. Hay que excluir lo que es difcil valuar en di
nero. De este nmero son las operae liberales, o servicios
prestados por las personas que ejercen las profesiones
liberales, como los retricos, gramticos, gemetras, mdi
cos, abogados y otros muchos. Se admite, sin embargo,
que estas personas podan recibir una remuneracin, pero
se llamaba honorarium, y no poda ser reclamada en jus
ticia ms que por una congnitio extraordinaria.

En Mxico antes de la expedicin del Cdigo de 1884


rio se regul este contrato. Se consideraba como un man
dato. As lo trata Roa Brcenas 2 al decir:
1 P e l i t , E u g n e , Tratado elemental de Derecho romano. E d i t o r a
Nacional Edinal, S. de R. L., Mxico, 1959, p. 404.
- Roa Barcenas, Rafael, Manual terico-prclico y razonado de las
obligaciones y contratos en Mxico, Imp. de Manuel Castro, Mxico,
1861, p. 178.

279
280 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Son tambin mandatos los encargos que se hacen a profe


sores, industriales, artistas y artesanos sobre alguna cosa
que requiere el ejercicio de su profesin, arte u oficio:
como la comisin que se da al abogado para la defensa
de un litigio, al mdico para curar algn enfermo, y como
los mandatos o encargos que se hacen a los industriales,
artistas y artesanos, sobre elaboracin de objetos que de
ben acomodarse e instrucciones especiales.

El Cdigo de 1870 tampoco regul esta institucin, sin


embargo, en su Exposicin de Motivos hace la distincin
entre la prestacin de servicios en general y el arrenda
miento, al decir:

Este contrato, que forma el captulo 3" del ttulo de arren


damiento en el cdigo francs, se llama comnmente al
quiler o locacin de obras. Pero como sea cual fuere la
esfera social en que el hombre se halle colocado, no puede
ser comparado con los seres irracionales y menos an con
las cosas inanimadas, parece un atentado contra la digni
dad humana llamar alquiler a la prestacin de servicios
personales. Ms semej-anz-a tiene-c-on el mandato; porque en
ambos contratos el mandante encarga a otro la ejecucin
de ciertos actos que no puede o no quiere ejecutar por s
mismo; porque en ambos contrae el mandatario propor
cionalmente obligaciones personales, y porque en ambos
se busca la aptitud. sta ser ms intelectual en uno y
ms material en otro; pero en ambos supone una cualidad
moral; porque nadie puede prestar un servicio, sea el que
fuere, sin emplear su libre voluntad y poner en ejercicio
alguna de las facultades pepuliares del hombre. Por estas
razones la comisin no slo separ el contrato de obras
del de arrendamiento, sino que considerndolo como cual
quier otro pacto, lo coloc despus del mandato, por los
muchos puntos de semejanza que con l tiene.

Algunas legislaciones como la <?s n an!a, Ivnneesa e ita


liana, todava en este siglo, consideran este contrato como
una especie del arrendamiento.
El contrato de prestacin de servicios profesionales se
regula por primera vez como un contrato tpico en el C-
EE CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS 281

igo de 1884 de los artculos 2406 al 2415. b a j o l a deno


minacin de "Prestacin de servicios profesionales.

D efinicin

Es un contrato por el cual una persona llamada pro


fesor,se obliga a prestar sus servicios profesionales, tc
nicos, cientficos o artsticos en beneficio de otra llamada
cliente, quien a su vez se obliga a pagar los honorarios
conveni dos.
Es un punto sujeto a controversia saber si este con
trato tiene como finalidad nica y exclusivamente la pres
tacin de servicios realizados por profesionistas o incluye
tambin, a los de carcter tcnico, cientfico o artstico,
que no requieren ttulo y cdula profesional, pues de acuer
do con el artculo 2608:

Los que sin tener el ttulo correspondiente ejerzan pro


fesiones para cuyo ejercicio la ley exija ttulo, adems
d incurrir en las penasmespectivas, no tendrjndereeho-de
cobrar retribucin por los servicios profesionales que ha
yan prestado.

As por ejemplo, Snchez Medal a expresa que los ser


vicios que debe prestar el profesionista "requieren una
preparacin tcnica y a veces ttulo profesional". Por su
parte Lozano Noriega J y Zamora Valencia * * coinciden con
este concepto y sealan como requisito para los profe
sionistas, la posesin de un ttulo para el desempeo de
su profesin.
Considero que el contenido de la actividad del prole-
sor puede ser de carcter tcnico, cientfico o artstico, y

* Snchez Medal, Ramn, De io.s comunas cix-ii^s. I-v.it;. Pi;."..


5*.' ed., Mxico, 1980, p. 278.
1 Lozano Moriega. Francisco. Con tratos, 4 1, curso re derecho civil.

Asociacin Nacional del Notariado Mexicano. A. C.. Mxico. 1962. p. 488.


* Zamora y Valencia, Miguel ngel, Contratos civiles. Edil. Porra.
2't ed.. Mxico. 198V p. 208.
282 bernardo Prez Fernndez del castillo

no necesariamente profesional. Cuando esta figura se re


gula por primera vez en Mxico en el Cdigo de 1884 y
ms tarde en el de 1928, no exista la Ley de Profesiona
les, promulgada hasta 1945 y por lo tanto el concepto de
profesionistas se refera a toda actividad calificada. Esta
ley de Profesiones, en el artculo 2 e determinaba las acti
vidades profesionales que para su ejercicio requera de t
tulo o cdula profesional, a saber: actuario, arquitecto,
bacterilogo, bilogo, cirujano dentista, contador, corredor,
enfermera, enfermera y partera, ingeniero, licenciado en
derecho, licenciado en economa, marino, mdico, mdico
veterinario, metalrgico, notario, piloto aviador, profesor de
educacin preescolar, profesor de educacin primaria, pro
fesor de educacin secundaria, qumico y trabajador social.
El texto de este artculo fue reformado en 1974, el cual
qued redactado de la siguiente forma:
Las leyes que regulen campos de accin relacionado con
alguna rama o especialidad profesional, detenninarn cu
les son las actividades profesionales que necesitan ttulo
y cdula para su ejercicio.

D isposiciones legales aplicables a la prestacin


DE servicios profesionales

a) Artculo 5 e de la Constitucin.
b) Por lo que se refiere al Distrito Federal, el Cdigo
Civil, artculos 2606 al 2615.
c) Cdigo Penal, artculos 213, 319, 322, 323, 324, 325,
326 y 328.
d) Ley Reglamentaria del Artculo 5 2 Constitucional,
Relativa al Ejercicio de las Profesiones en el Distrito Fe
deral, Aplicables en Materia Federal, conocida en forma
abreviada como Ley de Profesiones, publicada en el
Diario Oficial de la Federacin el 26 de mayo de 1945
y sus relormas de 2 de enero y 23 de diciembre de 1974 y
22 de diciembre de 1993. Es facultad de las legislaturas
de los Estados aprobar su Ley Reglamentaria.
e) Reglamento de la Ley Reglamentaria de los artcu
los 4 y 5 y Constitucionales.
EL CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS 283

f) Supletoriamente las disposiciones del mandato, de


acuerdo con la siguiente jurisprudencia definida de la Su
prema Corte de Justicia:

P restacin de servicios profesionales y mandato . Las ra


zones que tuvo el legislador para hacer supletorias del con
trato de prestacin de servicios profesionales, las dispo
siciones reLativas al mandato, fueron que tanto en uno
como en otro, hay prestacin de servicios, y en ambos se
tienen muy en cuenta las cualidades morales y la aptitud
del mandatario; pero entre ambos contratos tambin exis
ten diferencias radicales; en uno y otro hay prestacin
de servicios, pero en el mandato, el mandatario obra a
nombre de otro y no se obliga personalmente, sino que
obliga al mandante; en la prestacin de servicios, el que los
presta se obliga a s mismo; sus actos no obligan a la per
sona en favor del cual ejecuta algo. Estas diferencias
aconsejan que interpretando rectamente la ley, se apliquen
al contrato de prestacin de servicios, slo las disposicio
nes del mandato que tengan fundamento en las semejanzas
que entre ambos existen; as, las disposiciones relativas a
la forma y aplicables al mandato, no lo son al contrario
de prestacin de servicios, pues esas disposiciones se re
fieren nica y exclusivamente a la representacin, que no
existe tratndose de la prestacin de servicios.

Por tener la prestacin de servicios profesionales una


regulacin exige, diez artculos en el Cdigo Civil, don
Agustn Garca Lpez u considera que estamos en presencia
de un negocio jurdico, pues la elaboracin de un contra
to de esta naturaleza se deja en gran parte a la creatividad
del redactor y no como en un contrato de trabajo en el
que la Ley Federal del Trabajo, suple y regula la voluntad
de las partes.

Garca Lpez, Agustn, Apuntes de con i ralos, 2'.' parte, publicacin


inimeugrlica. Facultad de Derecho de la UNAM, Mxico, p. 347.
284 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Distincin entre prestacin de servicios


PROFESIONALES Y MANDATO

Estos dos contratos son de gran similitud, pues el ob


jeto de ambos es una prestacin de servicios. La diferen
cia consiste en que el mandato tiene como finalidad la rea
lizacin de actos jurdicos, y la prestacin de servicios pro
fesionales, la ejecucin de trabajos que requieren una pre
paracin profesional, artstica, cientfica o tcnica.
La prestacin de servicios puede comprender la ejecu
cin de actos jurdicos, pero normalmente se refiere al
desarrollo de hechos jurdicos y materiales. Sin embargo,
como mencion anteriormente, por la similitud entre am
bas figuras, al contrato de prestacin de servicios profe
sionales se le aplican supletoriamente las reglas del man
dato.

Distincin entre la prestacin de servicios profesionales


Y EL CONTRATO DE TRABAJO

1. El contrato de prestacin de servicios profesionales


est regulado por el Cdigo Civil y la denominada "Ley de
Profesiones, Reglamentaria del Artculo 5 P Constitucional.
El contrato de trabajo est regulado por el artculo 123
Constitucional y la Ley Federal del Trabajo. Varias son
las ejecutorias de la Corte que han destacado esta dis
tincin.
2. El contrato de prestacin de servicios profesionales
es un contrato civil tpico, cuyas clusulas se estipulan
libremente por las partes, una de las cuales, el profesor,
no se encuentra sindicalizado ni sujeto a contrato colectivo
de trabajo. El contrato de trabajo existe cuando hay una
relacin de direccin y dependencia entre qi patrn y su
empleado u obrero. El salario, vacaciones, seguro social,
y en general todos los derechos y obligaciones, se encuen
tran regulados por la Ley Federal del Trabajo.
Por su parte la Ley de Profesiones dispone:
EL CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS 285

A R u l u l o j i l u s prolesionistas que ejerzan su protsico


en calidad de asalariados, quedan sujetos por lo que a
su contrato se refiere, a los preceptos de la Ley Federal
del Trabajo y al Estatuto de los Trabajadores al Servicio
de los Poderes de la Unin, en su caso.

D istincin entre la prestacin de servicios I proeesionales


Y EL CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO

El contrato de obra a precio alzado tiene como objeto,


la realizacin de una obra por un. empresario, quien toma
a su cargo los riesgos y la direccin y transmisin de la
misma.
Ahora bien, en virtud de que este contrato es trasla
tivo de dominio, doctrinalmente se cuestiona si existe o
no distincin entre el contrato de obra a precio alzado
y la compraventa de cosa futura.
En cambio el contrato de prestacin de servicios pro
fesionales nunca es traslativo de dominio. El profesor
presta servicios de carcter tcnico, artstico, cientfico o
profesional, que pueden ser slo intelectuales, como resol
ver consultas o dar asesoramiento. Si la prestacin con
siste en la realizacin de obras, el profesor debe recibir a
cada momento las expensas necesarias, el riesgo v prdida
de los materiales corren por cuenta del cliente. '

Ci .asi ligacin

El contrato de prestacin de servicios profesionales es


bilateral, oneroso, con libertad de formalidades, iuluilu
personae, principal, de tracto sucesivo.
Bilateral. Porque ambas partes se obligan: una a pres
tar un servicio de tipo profesional, artstico, cientfico o
tcnico; y, la otra a remunerar mediante el pago de hono
rarios.
La prestacin del servicio de los profesionistas debe
ser eficaz. Existen los tratados de tica y deontologa, los
286 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cuales indican sus deberes y obligaciones en el desempeo


de su profesin, mismos que pueden exigirse en el con
trato de prestacin de los servicios que otorgan.
A la retribucin por la prestacin de un servicio pro
fesional, se le denomina honorarios. El trmino honorario
se ha empleado desde tiempos inmemoriales, distinguin
dose de otras prestaciones. Por ejemplo, r e llaman dere
chos cuando el Estado es el que presta el servicio; salario,
jornal o sueldo, cuando un empleado, trabajador u obrero
realiza servicios bajo la dependencia de un patrn.
Cmo se cuantifican los honorarios? En algunas pro
fesiones c u i t o la de notario, stos deben sujetarse a un
arancel; en otras como en el caso del mdico, pueden fi
jarse l'bremente entre las partes. Al respecto la Ley de
. Profesiones dispone:

Articulo 31.Para trabajos no comprendidos en los aran


celes , el profesionista deber celebrar contrato con su
cliente a fin de estipular los honorarios y las obligaciones
mutuas de las partes.

Oneroso. Los provechos y los gravmenes son recpro


cos. Para una de las partes, es el resultado de la presta
cin del servicio; para la otra constituye el pago de los
honorarios.
Con libertad de formalidades. Para la validez del con
trato de prestacin de servicios, la ley no exige que el
consentimiento se d en forma verbal o escrita. Como un
mnimum de prueba se recomienda el contrato privado,
pues como decan los romanos verba volant.
Intuitu personae. Este contrato se realiza normalmen
te tomando en cuenta las cualidades inherentes a la per
sona; seriedad, responsabilidad, alto sentido tcnico
O u

41 i rr r> Olio normolmonto mnc' + i+iinon o ^ t' V

determinante de la voluntad para la celebracin del con


trato.
Principal. Este es un contrato cuya validez y existen
cia no depende de otro, pues tiene objeto y fines propios,
EL CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS 287

De tracto sucesivo. Por regla general las obligaciones


se van cumpliendo a travs del tiempo, excepcionaimente
es de ejecucin instantnea.

Elementos de existencia

Consentimiento. Sigue las reglas generales de todos los


contratos; las partes deben estar de acuerdo respecto del
objeto del contrato. Por ser la prestacin de servicios pro
fesionales un contrato intuitu personae, que se celebra
tomando en cuenta las cualidades profesionales, tcnicas,
cientficas o artsticas del profesor, el error en la persona
puede provocar la inexistencia, ya que ste es un error
obstculo.
Objeto. Los servicios prestados por el profesor son
obligaciones de hacer, que consisten en la realizacin de
hechos fsica y jurdicamente posibles. Existe imposibili
dad fsica cuando el hecho a realizar es incompatible con
las leyes de la naturaleza. Jurdicamente- es imposible
cuando el servicio a prestar es irreductible con las normas
jurdicas.
Por lo que se refiere a los honorarios, deben estar den
tro del comercio y ser determinados o determinables. Los
honorarios pueden consistir en la entrega de una cantidad,
la transmisin de propiedad de una cosa, o la prestacin
de un servicio.

Elementos de Validez

Capacidad. En este contrato se requiere la capacidad


general para contratar, por lo tanto, no estar incluido en
los supuestos del artculo 45i0.
De acuerdo con la Ley de Profesiones, el profesor ne
cesita de ttulo cuando vaya a desempear las funciones
propias de un profesionista. La carencia de ttulo y cdu
la trae como consecuencia que no pueda cobrar honora
rios (Art. 2608). Si alguna persona se ha ostentado como
288 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

profesionista sin tener ttulo, incurrir en el delito de usurn


cin de profesin, tipificado en el artculo 323 del Crif
Penal que dice:

Al que se atribuya, ofrezca o desempee pblicamente


sus servicios como profesionista sin serlo, se le imp 0 n
dr de seis meses a cinco aos de prisin o de cien
trescientos das multa.

Vicios del consentimiento

Como en todo contrato, en la prestacin de servicios pro


fesionales no debe existir dolo, mala fe, violencia, ni lesin
Que el objeto, motivo 6 fin sea lcito. Es ilcito el
hecho que va en contra de las leyes de orden pblico o
las buenas costumbres (1830). Los actos y contratos que
se realizan en estas condiciones pueden ser invalidados,
pues estn sujetos a una nulidad absoluta, de ella puede
prevalerse todo interesado y no desaparecer por la confir
macin o la prescripcin (2226). Por ejemplo, el contrato
celebrado entre un mdico y su cliente, respecto de una
operacin quirrgica para realizar un aborto sera nulo, inde
pendientemente de la sancin penal por incurrir en un deli
to tipificado.

Formalidades

Para la celebracin de este contrato existe libertad de


formalidades, y por lo tanto el consentimiento puede otor
garse verbalmente o por escrito. Sin embargo, considero im
portante que se celebre por escrito estableciendo, con cla
ridad, las obligaciones de las partes. El contrato puede ir
acompaado de un poder o un mandato judicial.

Obligaciones del profesor

1 3 Realizar el servicio de acuerdo con lo contratado.


Dependiendo de la naturaleza y tipo de servicio, el profesor
debe prestarlo en la forma, tiempo y lugar convenidos.
el contrato de prestacin de servicios 289

ra la prestacin del servicio no se ha fijado el tiem-


S' P l mC i 0 na supletoriamente lo dispuesto en el artculo 2080
de Cdigo Civil:
Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago
se trata de obligaciones de dar, no podr el acreedor exi
girlo sino despus de los treinta das siguientes a la inter
pelacin que se haga, ya judicialmente, ya; en la extra-
judicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratndose
de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando
o exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo
necesario para el cumplimiento de la obligacin.

2 a Desempear el trabajo personalmente. En virtud de


que la prestacin de servicios profesionales es un contrato
intuitu personae, se celebra tomando en cuenta las cualida
des profesionales, tcnicas, cientficas o artsticas del profe
sor, quien est obligado a realizarlo personalmente y, en caso
de abandono deber pagar los daos y perjuicios (2614).

3 a Responder de los daos y perjuicios por negli


gencia, impericia o dolo. La responsabilidad civil del pro
fesor puede se^ contractual o extracontractual. La primera
est fijada en el artculo 2615 que establece:

El que preste servicios profesionales slo bs responsa


ble, hacia las pe rsonas a quienes sirve, por negligencia, |
impericia o dolo, sin perjuicio de las penas que merezca
en caso de delito. ,
Por su parte la Ley de Profesiones, para calificar si j
en la conducta del profesionista hubo negligencia, imperi
cia o dolo, establece los siguientes criterios.

Artculo 3 4 . . . .
r* i .. ... c____________: ~ ^ rr- ont^montp Hpntrn
i . OI Cl piuiCC>ivJiiic>La yi ^ o . ^ w . a ........................ ................................

de los principios cientficos y tcnica aplicables al caso


y generalmente aceptados dentro de la profesin de que
se trate.
II. Si el mismo dispuso de los instrumentos, mate
riales y recursos de otro orden que debieron emplearse, |
290 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

atendidas las circunstancias del caso y el medio en


se preste el servicio. ^ e
III. Si en el curso del trabajo se tomaron todas las
medidas indicadas para obtener buen xito.
IV. Si se dedic el tiempo necesario para desempe
ar correctamente el servicio convenido.
V. Cualquiera otra circunstancia que en el caso es
pecial pudiera haber influido en la deficiencia o fracaso
del servicio prestado...

La responsabilidad extracontractual nace de la realiza


cin de todos los hechos ilcitos imputables al profesionista
que causen daos y perjuicios en el patrimonio de los ter
ceros que no han intervenido en el contrato.

4- Guardar secreto profesional. Los profesores en el


desempeo de sus trabajos, son depositarios de los secre
tos de sus clientes, quienes confan en la certeza de que
sern escuchados y guardados con absoluta discrecin.
En la relacin cliente-profesor, existe de parte del pri
mero, la necesidad de revelar confidencias para la adeeuada
prestacin del servicio y la certeza de que stos sern
guardados con discrecin por el segundo.

A rtculo 36. Todo profesionista estar obligado a guar


dar estrictamente el secreto de los asuntos que se le con
fen por sus clientes, salvo los informes que obligatoria
mente establezcan las leyes respectivas.

Como se ver ms adelante, tambin pude incurrirse en


la comisin del delito de revelacin de secretos sealado
en el artculo 213 del Cdigo Penal.

5 Dar aviso oportuno al cliente cuando no puede con-


y sw ser Ces, ul profesor, independiente
mente de la obligacin moral que tiene de realizar perso
nalmente sus servicios, debe prevenir a su cliente, en caso de
que no pueda continuar en el servicio para que ste lleve
a cabo la oportuna y adecuada sustitucin.
EL CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS 291

Obligaciones del cliente

i a Satisfacer los honorarios. Como lo expres, en un


trato pueden sealarse libremente los honorarios, siem-
C n y cuando no sea obligatoria la aplicacin de un aran-

P r ? /^hora bien, cuando los honorarios no se hayan esti


pulado ni se encuentren regulados por un arancel, se fijarn
a t e n d i e n d o juntamente a las costumbres del lugar, a
la importancia de los trabajos prestados, a la del asunto
o caso en que se prestaren, a las facultades pecuniarias
del que recibe el servici y la reputacin profesional que
tenga adquirida el que lo ha prestado. ... (2607)

El pago puede consistir en una cantidad de dinero, en


la realizacin de hechos, o bien en la transmisin de pro
piedad de bienes. Al respecto hay que recordar que los
abogados y los peritos no pueden adquirir los bienes que
fueron objeto del litigio, o sea, en este caso si los honora
rios se pagan en especie, stos deben ser distintos a los
que fueron materia del juicio (2276).
El cliente deber satisfacer los honorarios cualquiera
que sea el xito del negocio o trabajo que se les enco
miende, salvo convenio en contrario (2613).

V Reembolsar los gastos realizados en la prestacin


del servicio. Es obligacin del cliente dotar al profesor de
las expensas necesarias para la prestacin del servicio
encomendado. En caso de que el profesor tenga que ha
cer gastos de su peculio por no ser suficientes las expen
sas suministradas, stos tendrn que ser reembolsados en
el plazo convenido o de inmediato a falta de ste.

Pluralidad de clientes y profesores

Si son varios los clientes que han solicitado el servicio


de un profesor, todos y cada uno sern responsables soli
darios del pago de los honorarios y anticipos que ste
haya realizado (2611). Cuando los profesores fueren varios
\
292 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

y uno el cliente, podrn cobrar los servicios que indivi


dualmente haya prestado cada uno (2612).

Preferencia y prescripcin de los honorarios

En caso de concurso o quiebra, los honorarios deven


gados por el profesor en la prestacin de servicios profe
sionales, tienen la misma preferencia que los crditos de
los trabajadores. Esto es porque ambos crditos tienen la
misma naturaleza jurdica, pues se generan como consecuen
cia de un trabajo realizado y son necesarios e indispensa
bles para el sustento.
Los honorarios prescriben a los dos aos contados
a partir de que los servicios se dejaron de prestar (1161,
frac. I).

R esponsabilidad penal de los profesionistas

El Cdigo Penal para el Distrito Federal dedica el ttu


lo vigsimo segundo a la Responsabilidad Profesional y
Tcnica. Los artculos 322, 324, 325, 326 y 328 se refie
ren a los artistas, tcnicos y mdicos.

A rtcu I o 322. Los profesionistas, artistas o tcnicos y


sus auxiliares, sern responsables re l s delitos que co
metan en el ejercicio de su profesin, en los trminos
siguientes y sin perjuicio de las prevenciones contenidas
en las normas sobre ejercicio profesional.
Adems de las sanciones fijadas para los delitos que
resulten consumados, se les impondr suspensin de un
mes a dos aos en el ejercicio de la profesin o definitiva
en caso de reiteracin y estarn obligados a la repara-
/ 1 1-r _ .. .. I * , , l o / ' / 4 o '"f
ClOll UCi GdilO pul U piujjivjo uLLOa y
liares, cuando stos acten de acuerdo con las instruc
ciones de aquellos.
ArtcuIo 324.- Se impondrn prisin de uno a cuatro
aos, de cien a trescientos das multa y suspensin para
EL CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS 293

ejer cer a proesion, por un tiempo igua l al de la pena


de prisin, al mdico en ejercicio que:
I. Estando en presencia de un lesionado o habiendo sido
requerido para atender a ste, no lo atienda o no solici
te el auxilio a la institucin adecuada, o
II. Se niegue a prestar asistencia a un enfermo cuan
do ste corra peligro de muerte o de una enfermedad o
dao ms grave y, por las circunstancias del caso, no
pueda recurrir a otro mdico ni a un servicio de salud.
A r t c u I o 325.Al mdico que habindose hecho cargo
de la atencin de un lesionado, deje de pre star el tratamien
to sin dar aviso inmediato a la autoridad competente, o
no cumpla con las obligaciones que le impone la legisla
cin de la materia, se le impondrn de uno a cuatro aos
de prisin y de cien a trescientos das multa.
A r t c u I o 326.Se impondr de dos a seis aos de pri
sin y de doscientos a cuatrocientos das multa al m
dico que:
I. Realice un a operacin quirrgica innecesaria;
II. Simule la prctica de una intervencin quirrgica, o
III. Sin autorizacin del paciente o de la persona que
ante la imposibilidad o incapacidad de aqul pueda legti
mamente otorgarla, salvo en casos de urgencia, realice
una operacin quirrgica que por su naturaleza ponga en
peligro la vida del enfermo o cause la prdida de un
miembro o afecte la integridad de una funcin vital.
A r t c u I o 328.-AI mdico o enfermera que suministre
un medicamento evidentemente inapropiado en perjuicio de
la salud del paciente, se le impondrn de : seis meses a
tres aos de prisin, de cincuenta a trescie ntos das multa
y suspensin para ejercer la profesin u oficio por un
lapso igual al de la pena de prisin impuesta.

Por lo que se refiere a los abogados, patronos y liti


gantes, el artculo 319 establece:
Se impondrn de seis meses a cuatro aos de prisin,
de cincuenta a trescientos das multa y suspensin para
ejercer la abogaca, por un trmino igual al de la pena
impuesta, a quien: ...
294 BERNARDO PREZ FERNNDEZ pEL CASTILLO

Y seala algunas conductas delictuosas, t a i c s c o m u c


abandono de la defensa (fracciones I, V y Vil); la falta
de lealtad, conocida como prevaricato (II); la promocin
indebida de recursos, conocida como chicana (III y IV);
y la negligencia o impericia (VI).
El artculo 323 tipifica el delito de usurpacin de pro
fesin al decir:

Al que se atribuya, ofrezca o desempee pblicamente


sus se rvicios como profesionista sin serlo, se le irrtpon-
dr de seis meses a cinco aos de prisin o de cien a
trescientos dias multa.

Por su parte, el artculo 213 se refiere al delito de


revelacin de secretos:

Al que sin consentimiento de quien tenga derecho a otorgar


lo y en perjuicio de alguien, revele un secreto o comuni
cacin reservada, que por cualquier forma haya conocido
o se le haya confiado, o lo emplee en provecho propio o
aieno, se le impondrn prisin de seis meses a dos aos
y de veinticinco a cien das multa.
Si el agente conoci o recibi el. secreto o comuni
cacin reservada con motivo de su empleo, cargo, pro
fesin, arte u oficio, o si el secreto fuere de carcter
cientfico o tecnolgico, la prisin se aumentar en una
mitad y se le suspender de seis meses a tres aos en
el ejercicio de la profesin, arte u oficio.
Cuando el agente sea serv idor pblico, se le impon
dr, adems, destitucin e inhabilitacin de seis meses a
tres anos.
CAPITULO X I

EL C O N TR A TO D E O BR A A PR EC IO A LZA D O

D efinicin

La obra a precio alzado es un contrato por medio del


cual una persona denominada empresario o contratista,
se obliga a realizar y transmitir a otra llamada dueo, una
obra con materiales propios y bajo su direccin tomando
a su cargo el riesgo de la misma, en tanto este ltimo se
obliga a pagar una remuneracin.

C lasificacin

El contrato de obra a precio alzado puede clasificarse


en: a) Principal, b) Bilateral, c) Oneroso, di) Conmutati
vo. e) Con formalidades restringidas. /) De tracto suce
sivo. g) Intuitu personae.

a) Principal. Pues tiene vida propia y para su validez


y existencia no depende de otro contrato.
b) Es bilateral, porque existen obligaciones para am
bas partes; para el empresario realizar la obra con mate
riales propios para despus transmitirla, y para el dueo
pagar la remuneracin.
c) Oneroso. Toda vez que los provechos y los grav
menes son recprocos.
d) Conmutativo. Pues el carcter de ganancioso o per
didoso se conoce desde el momento de contratar.
e) C o n f o r m a l i d a d e s r e s t r i n g i d a s . En trminos gene
rales no se requiere formalidad alguna a excepcin de la
295
296 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

obra en cosa inmueble cuyo valor sea de ms de cien pe


sos (Art. 2618).
f) De tracto sucesivo. Esto es, porque las obligaciones
del empresario se cumplen en un perodo de tiempo y no
en forma instantnea.
g) Intuitu personae. En el contrato de obra a precio
alzado, la calidad de la persona del empresario es un
elemento importante, pues el dueo de la obra contrata
tomando en cuenta las caractersticas, sentido de responsa
bilidad y habilidades' del empresario. Es por esta circuns
tancia que la muerte del empresario es causa de termi
nacin del contrato. Asimismo, si la obra, la realiza un
tercero y no el empresario, puede ser motivo de rescisin o
nulidad del contrato, segn el caso.

D istincin con otros contratos

El contrato de obra a precio alzado se puede confun


dir con el contrato de trabajo, el de prestacin de servi
cios profesionales o Bien, con la compraventa de cosa
futura.

Distincin entre el contrato de obra a precio alzado


y contrato de trabajo

El contrato de trabajo existe cuando hay una relacin


de direccin y dependencia entre el patrn y su empleado
u obrero; el salario, vacaciones, seguro social, y en gene
ral todas las obligaciones y derechos de las partes se en
cuentran reguladas por la Ley Federal del Trabajo. Si el
empresario est sujeto a la direccin y dependencia del
dueo de la obra, estaremos en presencia de un contrato
de trahain n cea lina relarirm AKrprn-natrnnal

Ahora bien, existe contrato de obra a precio alzado,


cuando el empresario se obliga a realizar una obra con
materiales propios, y mediante una remuneracin, toma
a su cargo los riesgos y la direccin de la misma.
EL CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO 297

Distincin entrfe contrato de obra a precio alzado y contrato


prestacin de servicios profesionales
Por medio del contrato de prestacin de servicios, una
persona llamada profesor se obliga a prestar sus servicios
profesionales, tcnicos, cientficos o artsticos en benefi
cio de otra llamada cliente, quien a su vez deber pagar
los honorarios convenidos, as como los materiales y ries
gos de la existencia de la obra.
En cambio en el contrato de obra a precio alzado el
empresario se obliga a realizar una obra bdjo su propia
direccin y riesgo, y a proporcionar tanto los materiales
necesarios como a transmitir su dominio.

Distincin entre el contrato de obra a precio alzado


y contrato de compraventa de cosa futura
En ocasiones es difcil distinguir entre lo que es un
contrato de obra a precio alzado y uno de compraventa
de cosa futura. Hay quienes sostienen que el primero in
cluye caractersticas con doble significado, pero no por
ello contrapuestas; por ejemplo, en l se considera q u e e s
lo mismo encargar a un ebanista la conleccin de tres si
llas a determinado precio o q u e se las compren a u n q u e
todava no existan.
La mayora de los autores nacionales hacen la distin
cin tomando en cuenta dos aspectos: si lo que ms im
porta son los materiales empleados, se trata de una com
praventa de cosa futura; pero si es la mano de obra lo
ms importante, de lo que se habla es de un contrato de
obra a precio alzado.
Sin embargo, desde mi punto de vista, no es el valor
de los materiales o de la mano de obra lo que debemos
pvamnar cio 1 ^ intpnnn He las nart.es. Ahora bien, en
el contrato de obra a precio alzado es indispensable sa
ber quin y cmo se construye, mientras que en la compra
venta de cosa futura no interesa quin realiza la obra
sino nicamente adquirirla.
298 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Elementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la


creacin de obligaciones, el objeto material y, la persona.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin de
obligaciones; el indirecto lo constituyen el hacer y el dar.
A su vez el hacer es llevar a cabo la obra, en tanto dar
significa transmitir su propiedad.
Por otra parte, los objetos materiales del contrato son
la obra y la remuneracin. La primera debe ser fsica y
jurdicamente factible llevarla a cabo. Existe imposibili
dad fsica cuando el objeto no puede realizarse por ser
incompatible con las leyes de la naturaleza. La obra pue
de consistir en un bien mueble o inmueble.
Por lo que toca a la remuneracin, o sea el precio, sta
puede ser cubierta en dinero o mediante otros bienes, es
decir en especie. El precio de la obra normalmente se debe
fijar criando se contrata, aunque, segn el artculo 2624:

Cuando al encargarse una obTa no se ha fijado preeio, se


tendr por tal, si los contratantes no estuviesen de acuer
do d espus, el que designen los aranceles, o a falta de
ellos el que tasen peritos.

Por supuesto, si el precio se fija en dinero, ste debe


ser determinado o determinable.

Elementos de validez

Capacidad. De acuerdo con las reglas generales de la


capacidad, son incapaces las personas sealadas en el ar
tculo 450 del Cdigo Civil. No obstante, es posible que en
algn m o m p n t n <;.p r e q u i e r a una canacidad especial de
parte del empresario, por ejemplo ser propietario de los
materiales y por lo tanto poderlos transmitir; en este caso
el menor de edad que es perito n la materia no podra
alegar la falta ele capacidad (Art. 639).
EL CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO 299

formalismos o formalidades. Para la celebracin del


contrato de obra a precio alzado en trminos generales,
existen libertad de formalidades. Ahora bien, si se trata
"dq la obra en cosa inmueble cuyo valor sea de ms de
cien pesos, se otorgar el contrato por escrito, incluyn
dose e n l una descripcin pormenorizada, y en lus casos
que lo requieran, un plano, diseo o presupuesto de la
obra (Art. 2618).

Obligaciones del empresario

P Ejecutar la obra. Esta obligacin del empresario


puede ser sencilla o complicada; no es igual la construc
cin de una barda, a la realizacin de una fbrica para
la que se requieren diseo, planos, especificaciones. Tam
bin tiene obligacin de poner los materiales y la direc
cin de la obra, as como realizarla personalmente, pues
como lo expres, el contrato es intuitu personae. Esto no
significa que el empresario ejecute la obra fsicamente,
pero s bajo su responsabilidad^y-direccin...(Art. 2633).
2 i l Entregar la obra. Terminada la obra el empresario
tendr que transmitir la propiedad de la misma, pues hay
que recordar que una de las caractersticas de este con
trato, es que los materiales, mano de obra, y direccin,
pertenecen al empresario, el cual no slo se obliga a eje
cutarla sino tambin a transmitir la propiedad.
3 Responder por los riesgos y los vicios de 'la obra.
Mientras que la obra no se haya terminado pertenece al
empresario, por lo que si sta perece por caso fortuito, se
sigue el principio de res perit dominum. El responder de
los vicios ocultos es una obligacin doble, petes por un
lado, como todo el que se obliga a hacer algo lo debe rea
lizar de acuerdo con lo convenido, planos, diseos, espe-
Cli iCctCAVjiicib, clCcc'' pCi' t v * o n r n i i t
se obliga al saneamiento por los vicios ocultos, de acuer
do con el artculo 2142.
Por ltimo y en relacin con las obligaciones y respon
sabilidades del empresario, el Cdigo Civil establece:
300 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A r t c u l o 2617.-Todo el riesgo de la obr a correr a car


go del empresario hasta el acto de la entrega, a no ser
que hubiere morosidad de parte del dueo de la obra en
recibirla o convenio expreso en contrario.
A r t c u l o 2634.Recibida y aprobada la obra por el
que la encarg, el empresario es responsable de los de
fectos que despus aparezcan y que procedan de vicios
en su construccin y hechura, mala calidad de los ma
teriales empleados o vicios del suelo en que se fabric,
a no ser que por disposicin expresa del dueo se ha
yan empleado materiales defectuosos, despus que el
empresario le haya dado a conocer sus defectos, o que
se haya edificado en terreno inapropiado elegido por el
dueo a pesar de las observaciones del empresario.
A r t c u l o 2642.El empresario es responsable del tra
bajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.
A r t c u l o 2645.Los empresarios constructores son
responsables, por la inobserva ncia de las disposiciones
legale s] reglamentarias o de polica vigentes en el Distri
to Federal y por todo dao que causen a los vecinos.

O bligaciones del dueo

I a Pagar el precio convenido. Como lo seal, el con-


trato de obra a precio alzado se realiza mediante una remu
neracin, por lo tanto, una vez que la obra se ha termina
do, el dueo debe pagar lo convenido. Si no se ha fijado
precio, se aplica lo establecido en el artculo 2624, que en
su parte conducente dice: ...se tendr por tal, si los contra
tantes no estuviesen de acuerdo despus, el que designen
los aranceles, o a falta de ellos el que tasen peritos.
El tiempo de la entrega del precio ser cuando la obra
sea entregada, salvo convenio en contrario
Las caractersticas de la obra a precio alzado es que
el empresario toma a su cargo la compra de materiales y
si stos varan por aumento del precio o porque el sala
rio se incremente, el empresario no podr cobrar ms. Es
por esta razn que los ingenieros y arquitectos, la mayora
EL CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO 301

de las obras las contratan por administracin y no por


precio alzado, pues en tiempos de inflacin los materiales
y ]os salarios pueden dispararse y por lo tanto obligan al
empresario a no cumplir lo convenido. Sin embargo a la re
gla general de rebus sitae estantibus, existe la siguiente
excepcin:

A r t c u l o 2627.Lo dispuesto en el artculo anterior se


observar tambin cuando haya habido a lgn cambio o
aumento en el plano o diseo, a no ser que sean autori
zados por escrito por el dueo y con expresa designa
cin del precio.

2 ? Recibir la obra. El dueo de la obra debe recibirla


en el tiempo convenido y a falta de convenio, cuando sta
se haya terminado. Las consecuencias de no recibir la
obra por parte del dueo, son que a partir de ese momento
responde de los riesgos inclusive el caso fortuito (2617).

Causas de terminacin del contrato de obra


A PRECIO ALZADO

Este contrato se termina por: a) conclusih de la obra;


b) muerte del empresario; c) existir imposibilidad fsica o
jurdica de ejecucin de la obra; d) rescisin! e) nulidad;
f) prdida de la obra; g) confusin.

Especies de contrato de obra a precio alzado

El contrato de obra a precio alzado puede ser: por


ajuste cerrado, por piezas o medida, por precio determina
do, y por precio indeterminado.
Por ajuste cerrado. En este caso, toda la obra se debe
realizar v entregar completa, en una sola exhibicin. El em
presario debe comenzarla y concluirla en los trminos esta
blecidos en el contrato y si no se hubiesen establecido, lo
harn los peritos (2629).
Si se trata de un inmueble, el contrato se otorgar por
escrito, en el que se incluir una descripcin pormenorizada,
302 bernardo P rez F ernndez del castillo

y si fuere necesario un plano, diseo o presupuesto (2618)


Si las partes no estn de acuerdo y no existen el plano
diseo o presupuesto, la controversia se resolver de acuerdo
a la naturaleza y precio de la obra, as como a la costum
bre del lugar, atendiendo al dictamen de los peritos (2619).
En cuanto a los planos, diseos o presupuestos, stos
no podrn cobrarse por separado del precio de la obra, a
menos que sta no se haya ejecutado por causa del dueo
o as se haya convenido en el contrato (2620). Por otro
lado, salvo convenio en contrario, los que se hicieren en
concurso no podrn cobrarse, con excepcin del perito que
realiz el proyecto ganador. Cuando la obra se lleve a cabo
por otro perito, el que realiz el proyecto ganador tiene
derecho a cobrarlo aunque se hagan modificaciones en los
detalles (2621, 2622 y 2623).
Por piezas o medida. En este contrato el empresario
entrega al dueo en partes, quien a su vez paga en la
medida que recibe. Este tipo de contrato slo puede tener
por objeto piezas que puedan ser tiles en forma indepen
diente. La parte pagada se presume aprobada y recibida,
a menos que se hayan realizado adelantos en los que no
se haya expresado si fueron por concepto de la parte
entregada (2630, 2631 y 2632).
Por precio determinado. En este caso, las partes han
fijado un precio concreto, por lo que el empresario no tie
ne derecho de cobrar ninguna cantidad adicional, aunque los
costos se hayan incrementado o exista algn cambio en el
proyecto (2626 y 2627).
Por precio indeterminado. Si no se ha fijado precio,
se tomar como tal el establecido en los aranceles y a
falta de stos, el que tasen los peritos (2624).
CAPTULO XII

PERSONALIDAD JURDICA DE LAS


SOCIEDADES Y ASOCIACIONES CIVILES

Los contratos de sociedad y asociacin tienen dos particu


laridades: a) desde el punto de vista interno se trata de un
contrato; y b) en su aspecto externo dan nacimiento a una
persona jurdica o moral con atributos propios y sus respectivos
estatutos, por medio de los cuales se establecen las obligacio
nes y derechos de los socios. 1 2
l trmino persona jurdica se aplica en la Ley General
de Sociedades Mercantiles y el de persona moral en el
Cdigo Civil, los cuales se utilizan para distinguirlos de
las personas humanas o fsicas. Asi por ejemplo el artculo
25 del Cdigo Civil establece: Son personas morales, y el
359 de la Ley General de Ttulos y Operaciones de Crdito
v 2 9 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, se refieren
a la persona jurdica.

D istincin entre asociacin , sociedad civil


Y SOCIEDAD MERCANTIL

Estos tres tipos de instituciones pueden distinguirse en


su aspecto material y formal. El primero depende de su * lo
1 A s c a r e l l i , T u l l i o , El contrato plurilatcral, t r a d . R e n e C a c h e a u x S a n a b r i a ,

Edit. Jus, Mxico, 1949.


Algunos u a icu islas coiDo Ivouci lo mamola mnita, quien SigUc iaS iucaS
de Len Duguit, consideran que el acto constitutivo de la sociedad no implica
un contrato, pues expresa que no todo acuerdo de voluntades implica un contrato,
ya que frente a la figura contractual existe el acto unin y el acto colectivo, por
lo que la naturaleza jurdica de la constitucin de la sociedad se acerca ms a
estas figuras que a la figura contractual

303
304 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

objeto. Los fines de las asociaciones civiles no necesaria


mente son econmicos; en cambio en las sociedades civi
les son econmicos y en las mercantiles son especulativos.
Ahora bien, formalmente se consideran mercantiles todas
aquellas sociedades civiles que se constituyen con las carac
tersticas de las ltimas, por ejemplo: sociedad en nombre
colectivo, sociedad en comandita simple, de responsabilidad
limitada, sociedad annima, sociedad en comandita po r
acciones, y sociedad cooperativa (2695 del C.C. y l s
y 4 fi de la L.G.S.M.).

Las personas morales civiles extranjeras

Las sociedades y asociaciones extranjeras pueden ac


tuar en la Repblica Mexicana, previo permiso de la Secre
tara de Relaciones Exteriores. Asimismo deben cumplir con
los siguientes requisitos:

A rtculo 2736.La existencia, capacidad para T^rr - titular


de derechos y obligaciones, funcionamiento, transforma
cin, disolucin, liquidacin y fusin de las personas mo
rales extranjeras de naturaleza privada se regirn por el
derecho de su constitucin, entendindose por tal, aquel
del Estado en que se cumplan los requisitos de forma y
fondo requeridos para la creacin de dichas personas.
En ningn caso el reconocimiento de la capacidad de
una persona moral extranjera exceder a la que le otor
gue el derecho conforme al cual se constituy.
Cuando alguna persona extranjera de naturaleza pri
vada acte por medio de algn representante, se consi
derar que tal representante, o quien lo substituya, est
autorizado para responder a las reclamaciones y deman
das que se intenten en contra de dicha persona con moti-
vo de !gs actos sr* cuestin.

Concedida la autorizacin de la Secretara de Relacio


nes Exteriores, los estatutos se protocolizan y se inscriben
en el Registro Pblico de la Propiedad.
PERSONALIDAD JURDICA 305

La pc.r s o n a l i d a d jurdica

El aspecto interno o el contrato, va a ser objeto de an


lisis en los captulos subsecuentes. El externo o sea, la
personalidad jurdica, ya se ha examinado por estudiosos del
derecho civil, mercantil y administrativo, quienes han con
cebido diversas teoras sobre la naturaleza jurdica de los
entes colectivos como el estado, los municipios, las asocia
ciones y las sociedades civiles y mercantiles, etctera.
Entre las distintas teoras destacan las siguientes:

A) Teora de la personalidad real. sta la sostienen


los jus naturalistas como Otto Van Gierke, al considerar
que si las personas fsicas al igual que las jurdicas se in
tegran por un cuerpo que es el organismo asociativo, y un
alma que es la voluntad comn. Hiptesis que en cierta
forma siguen los organicistas, quienes conceptan a la per
sona jurdica similar al ser humano, pues se integra por los
rganos de decisin y organizacin que son los administra
dores. Al respecto el Cdigo Civil seala:

Artculo 27.Las personas morales obran y se obligan


por medio de los rganos que las representan, sea por
disposicin de la ley o conforme a las disposiciones rela
tivas de sus escrituras constitutivas y de sus estatutos.

B) Teora de la entelequia jurdica. Esta corriente afir


ma que la personalidad de las sociedades y asociaciones tiene
una realidad jurdica, en virtud de que se reconoce por la
ley (Ferrara, Michaud, Jellineck, Kelsen, Ascarelli). Kelsen
sostiene que la ^persona es un centro ideal de imputacin de
derechos y obligaciones, el cual es reconocido por la ley.
El artculo 25 del Cdigo Civil le da personalidad jur-
j: _ _ i________ __
uiv_a a i i i ^ u i c i l i c .

Son personas morales:


I. La Nacin, el Distrito Federal, los Estados y los
Municipios.
306 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

II. Las dems corporaciones de carcter pblico


reconocidas por la ley;
III. Las sociedades civiles o mercantiles;
IV. Los sindicatos, las asgciaciones profesionales v
las dems a que se refiere la fraccin XVI del artculo
123 de la Constitucin federal;
V. Las sociedades cooperativas y mutualistas;
VI. Las asociaciones distintas de las enumeradas que
se propongan fines polticos, cientficos, artsticos, de re
creo o cualquiera otro fin lcito, siempre que no fueren
desconocidas por la ley, y
Vil. Las personas morales extranjeras de naturaleza
privada, en los trminos del artculo 2736.

La Ley General de Sociedades Mercantiles regula y


otorga personalidad jurdica a las sociedades de hecho
e irregulares, con slo exteriorizarse como sociedades
mercantiles. Con el fin de proteger a terceros de bue
na fe, responsabiliza, solidaria, subsidiaria e ilimitada
mente a las personas que se ostentan como administra
dores-^ 2 ).

Atributos de las personas morales o jurdicas

Las personas morales o jurdicas al igual que las fsi


cas, tienen nombre, domicilio, nacionalidad, capacidad y
patrimonio.
Nombre. El nombre conocido tambin como denomina
cin o razn social, se autoriza por la Secretara de Rela
ciones Exteriores mediante el permiso a que se refiere la
Ley de Inversin Extranjera que dispone:

A IvriCJLC 1 5 Se !'P9'J!P!'P nprmicn Hp I -a <sprretarA He

Relaciones Exteriores para la constitucin de sociedades.


Se deber insertar en los estatutos de las sociedades que se
constituyan, la clusula de exclusin de extranjeros o el
convenio previsto en la fraccin 1 del artculo 27 Cons
titucional.
PERSONALIDAD JURDICA 307

Artculo 16. S e requiere perm iso de la S ecretara de


Relaciones Exteriores para que las sociedades constituidas
cambien su denominacin o razn social.
Las sociedades que modifiquen su clusula de exclusin
de extranjeros por la de admisin, debern notificarlo a la
Secretara de Relaciones Exteriores, dentro de los treinta
das hbiles siguientes a dicha m odificacin.
Si estas sociedades son propietarias de bienes inmuebles
ubicados en la zona restringida destinados a fines no resi
denciales, debern dar el aviso a que se refiere la fraccin
1 del artculo 10 de esta Ley, dentro del plazo previsto en
el prrafo anterior.

Ahora bifcn, se d,ce razn social si la sociedad lleva el


nombre de alguno de los socios, y denominacin cuando no
es as. La denominacin o razn social debe ir presidida
de las palabras asociacin civil, sociedad civil, sociedad
annima, sociedad de responsabilidad limitada, etctera o
de sus siglas A.C., S.C., S.A., S. de R.L.
Domicilio. Es la ciudad, el pueblo o el municipio en
donde se encuentra asentada la administracin de la sociedad,
y no el lugar fsico de las oficinas (33).
Nacionalidad. De acuerdo con el artculo 5 de la Ley
de Nacionalidad y Naturalizacin Son personas morales de
nacionalidad mexicana las que se constituyan conforme a
las leyes de la Repblica y tengan en ella su domicilio
legal. Sern extranjeras las que carezcan de alguno de los
mencionados requisitos.
Capacidad. De acuerdo con el artculo 26 la capacidad
se determina por su objeto o finalidad. Por ejemplo, si el
objeto de una asociacin se reduce a las actividades edu
cativas es incapaz para dedicarse a la fabricacin de auto
mviles y viceversa.
Patrimonio. Es el conjunto de bienes, derechos y obliga
ciones que tiene una sociedad o asociacin, as como la
garanta de os terceros que contratan con ia agrupacin.
Se constituye por las cuotas o aportaciones que se obligan
a dar los socios, mismas que pueden consistir en: muebles
o inmuebles; derechos reales, personales, e t c t e r a , o b i e n el
trabajo personal.
308 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

El patrimonio de una sociedad o asociacin es distinto


al de los socios o asociados que la integran, pues stos
slo tienen derecho de crdito en contra de la sociedad y
por lo tanto no pueden exigir ningn derecho de copropiedad
sobre el mismo.

D isolucin

Las sociedades o asociaciones terminan con la disolu


cin. Esta puede ser por acuerdo de sus integrantes, por
sentencia judicial, o por disposicin de la ley.
Una vez disuelta se sigue un proceso de liquidacin que
finaliza con la inscripcin en el Registro Pblico de la
Propiedad, momento hasta el que conserva su personalidad
jurdica.
CAPITULO XIII

CONTRATO DE ASOCIACIN CIVIL

Definicin

Es un contrato por el cual varios individuos convienen


en reunirse, de manera queino sea enteramente transitoria
para realizar un fin comn que no est prohibido por T
ley y que no tenga carcter preponderantemente econmico...
(Art. 2670); ...que se propongan fines polticos, cientficos,
artsticos, de recreo o cualquiera otro fin lcito, siempre
que no fueren desconocidas por la ley. (Art. 25)
La posibilidad de realizar el contrato de asociacin
deriva de la garanta individual establecida en el primer
prrafo del articulo 9 ? de la Constitucin, que dice

No se podr coartar el derecho de asociarse o reunirse


pacificamente con cualquier objeto lcito; pero solamente
los ciudadanos de la Repblica podrn hacerlo para tomar
parte en los asuntos polticos del pas. Ninguna reunin
armada tiene derecho de deliberar.

Historia

Al respecto hay que recordar que a raz de la Revolucin


Francesa, en el Cdigo de Napolen se prohibi) la existencia
de agrupaciones de personas como las asociaciones profe
sionales y religiosas, pues se consideraba que atentaban a
ios principios de iguaidad y iibertad. Tendenci que tambin
fue seguida por los cdigos de 1870 y 1884, ya que si
ciertamente no las prohiban tampoco las reguljaba. Es hasta
el Cdigo de 28 cuando se mencionan por primera vez en
Mxico.
309
310 bernardo P rez F ernndez del castillo

Elementos

De la anterior definicin se desprenden los siguientes


elementos:
l 9 Es un contrato plurilateral en el que pueden intervenir
dos o ms personas. Ya en el captulo Clasificacin de
los Contratos Civiles se estudiaron los de organizacin, y
se dijo que stos son abiertos, o sea, que en ellos pueden
intervenir varias personas, no slo en el momento de l a
contratacin sino posteriormente.
2 9 Existe la affeciio societcitis, esto es, el deseo de
unirse para realizar un fin comn que no seria posible
llevar a cabo en forma individual. Esta unin puede ser en
forma indefinida o por un plazo determinado.
3 9 Hay un fin comn que debe ser lcito, o sea, que
no vaya en contra de las leyes o las buenas costumbres.
De acuerdo con la fraccin VI del artculo 25, los fines
comunes pueden ser: polticos, cientficos, artsticos, de
recreo, deportivos, culturales, o cualesquier otros, con tal
de que sean lcitos.
Que las finalidades no sean preponderantemente
econmicas El objeto de las personas morales distingue a
unas de otras: las asociaciones civiles tienen fines no ne
cesariamente econmicos, en cambio los de las sociedades
civiles, son preponderantemente econmicos y los de las
sociedades mercantiles, son especulativos. As por ejemplo
una asociacin literaria que tiene como actividad la retinin
de literatos, puede editar una revista, no porque su finalidad
sea venderla, sino para darse a conocer o exteriorizar sus
ideas.
5- Est dotada de personalidad jurdica. El contrato de
asociacin en su aspecto extemo crea una persona jurdica,
la n IIP CP nnp n A r m c*A tr^ A ^ ^ * ----- I _______ . I
i - - - O - r~ *.*^v*. w ^ oua oaiuiutu, iu ^UcilCb UCOCfl
inscribirse en el Registro Pblico:

Las asociaciones se regirn por sus estatutos, los que


debern ser inscritos en el Registro Pblico para que pro
d u z c a n efectos contra tercero (Art. 2 6 7 3 ) .
CCONTRATO DE ASOCIACIN 311

Caractersticas

El contrato de asociacin es oneroso, conmutativo, con


forma restringida, de tracto sucesivo, intuito personae.
Oneroso. Esto es, los contratantes se obligan a transmitir
, ienes o a prestar servicios, los que normalmente se denominan
aportaciones o cuotas, como por ejemplo la de inscripcin.
Las aportaciones y cuotas constituyen un fondo comn
oue es el patrimonio de la asociacin.
Conmutativo. Toda vez que desde el momento de con
tratar, se conoce el monto de las obligaciones pecuniarias
e cada uno de los asociados.
Con forma restringida. El Cdigo establece que El
contrato por el que se constituya una asociacin debe constar
por escrito (Art. 2671). Sin embargo en la mayora de
los casos se constituye en escritura pblica, se ratifican las
firmas o se protocoliza ante notario, pues de acuerdo con
el artculo 3005, fraccin III, slo se inscriben en el registro
los estatutos reconocidas las firmas por notario, registrador
o juez.
De tracto sucesivo. La finalidad de los contratantes es
reunirse en forma permanente o por un plazo determinado,
a diferencia de los contratos instantneos que se crean y
consumen en el mismo momento.
Intuito personae. La calidad de la persona tiene im
portancia en las asociaciones, por tal razn para la acep
tacin o exclusin de un asociado, es necesario el consen
timiento de la asamblea (Alt. 2676, fraccin I).

Especies de asociaciones

Adems de las asociaciones reguladas por el cdigo,


existen las siguientes: a) asociaciones religiosas; b) instituciones
de asistencia privada; c) asociaciones polticas.
a) Asociaciones religiosas. Antes de las reformas al
artculo 130 de la Constitucin, publicadas en el Diario
Oficial de la Federacin el 28 de enero de 1992, las
agrupaciones religiosas denominadas iglesias, no tenan
312 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

personalidad jurdica. Actualmente el inicio a) del articulo


130 Contitucional establece:

Las iglesias y las agrupaciones religiosas tendrn perso


nalidad jurdica como asociaciones religiosas una vez que
obtengan su correspondiente registro. La ley regular dichas
asociaciones y determinar la s condiciones y requisitos
para el registro constitutivo de las mismas;

Ms tarde, el 15 de julio del mismo ao, fue publica


da en el Diario Oficial de la Federacin la Ley de Aso
ciaciones Religiosas y Culto Pblico, que en su artculo 6
dispone:

Las iglesias y las agrupaciones religiosas tendrn perso


nalidad jurdica como asociaciones religiosas una vez que
obtengan su correspondiente registro constitutivo ante
la Secretara de Gobernacin , en los trminos de esta
ley.

Las asociaciones religiosas se regirn ipternamente por


sus propios estatutos, los que contendrn las bases fun
dame ntales de su doctrina o cuerpo de creencias religio
sas y determinarn tanto a sus representantes como, en
su caso, a los de las entidades y divisiones internas que
a ellas pertenezcan. Dichas entidades y divisiones pue
den corresponder a mbitos regionales o a otras formas
de organizacin autnoma dentro de las propias asocia
ciones, segn convenga a su estructura y finalidades, y
podrn gozar igualmente de personalidad jurdica en los
trminos de esta ley.
Las asociaciones religiosas son iguales ante la ley en
derechos y obligaciones.

b) Instituciones de asistencia privada. El artculo 1 5

de la Ley de Instituciones de Asistencia Privada establece:

Esta ley tiene por objeto regular las instituciones de asis


tencia privada que son entidades con personalidad jur
dica y patrimonio propio sin propsito de lucro que, con
bienes de propiedad particular ejecutan actos de asisten
cia social sin designar individualmente a los beneficiarios.
CONTRATO DE ASOCIACIN 313

Las instituciones de asistencia privada sern fundaciones


o asociaciones.
Las instituciones de asistencia privada podrn consti
tuirse en fundaciones o asociaciones.
A rtculo 2 o .Para los efectos de esta ley, se entender por:

IV. Asociaciones: las personas morale s que por voluntad


de los particulares se constituyan en los trminos de esta
ley y cuyos miembros aporten cuotas peridicas o recauden
donativos para el sostenimiento de la institucin, sin per
juicio de que pueda pactarse que los miembros contribuyan
adems con servicios personales;
V. Fundaciones: las personas morales que se constitu
yan, en los trminos de esta ley, mediante la afectacin
de bienes de propiedad privada destinados a la realizacin de
actos de asistencia social.
Para que una asociacin de esta naturaleza pueda cons
tituirse, debe obtenerse de la Junta de Asistencia Privada,
la resolucin correspondiente. Desde el momento en que
se dicte la mencionada resolucin tendrn personalidad
jurdica (Arts. 8 o y 9 o ).
c) Asociaciones polticas. Son aquellas cuyo objeto se
relaciona con actividades polticas. Se diferencian de las de
ms, en virtud de que para su constitucin se debe obtener
del Instituto Federal Electoral - su registro definitivo y para tal
efecto, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
1. Para que una organizacin de ciudadanos pueda ser
registrada como partido poltico nacional, deber cumplir
los siguientes requisitos:
a) Formular una declaracin de principios y, en con
gruencia con ellos, su programa de accin y los estatutos
que normen sus actividades; y
b) Contar con tres mil afiliados en por lo menos veinte
entidades federativas, o bien tener trescie ntos afiliados, en
por lo menos doscientos distritos electora les uninominaies, los
cuales debern contar con credencial para votar con fotografa
cor respondiente a dicha entidad o distrito, segn sea el caso;
bajo ninguna circunstancia, el nmero total de sus afiliados
en el pas podr ser inferior al 0.26 por ciento del padrn
electoral federal que haya sido utilizado en la eleccin federal
314 bernardo P rez F ernndez del castillo

ordinaria inmediata anterior a la presentacin de la solicitud


de que se trate. (Art. 24 Cdigo Federal de Instituciones y
Procedimientos Electorales).

Por su parle el artculo 28 de la propia ley seala el


procedimiento que se debe realizar para constituirse como
partido poltico.

Elementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades: sobre


la creacin y transmisin de derechos y obligaciones;
sobre las personas, las aportaciones y, las finalidades de
la asociacin.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin de
obligaciones; el indirecto es el dar o hacer. El objeto ma
terial son las aportaciones, que pueden ser en numerario
o en otros bienes y darse en exhibiciones peridicas o
en una sola. Asimismo pueden consistir en la prestacin
de servicios que los asociados se obliguen a realizar, los
cuales deben ser posibles fsica y jurdicamente.
Objeto social. Son las _ finalidades d la asociacin, que
pueden ser polticas, cientficas, artsticas o cualesquiera
otra con tai de que sea lcita y no tenga carcter prepon-
drrantemente econmico ni especulativo.

Elementos de validez

Capacidad. Para ser asociado se requiere la capacidad


general para celebrar cualquier contrato; ser mayor de edad
y no encontrarse en los supuestos del artculo 450.
Por lo que se refiere a la asociacin, sta tiene capa
cidad para realizar su objeto social.
Ausencia de vicios en el consentimiento. Que el consen
timiento no se otorgue con dolo, mala fe o violencia.
Que el objeto, motivo o fin sean lcitos. Adems de la
sancin de nulidad absoluta prevista en el Cdigo Civil, el
Cdigo Penal establece Las consecuencias jurdicas acce
sorias aplicables a las personas morales... consistentes en
suspensin, disolucin, prohibicin de realizar determinadas
operaciones, remocin e intervencin. (32, 27, 68 y 69).
CONTRATO DE ASOCIACIN 315

Formalismos

El contrato de asociacin debe celebrarse en contrato


privado o en escritura pblica. En la mayora de los casos
se otorga ante notario, o las firmas se ratifican ante nota
rio, juez o registrador con el fin de inscribirlo en el Re
gistro Pblico de la Propiedad, pues en esta institucin slo
se inscriben documentos fidedignos (Art. 3005, frac. 111).
Ahora bien, de acuerdo con el artculo 2673, las asocia
ciones que no se inscriban en dicho registro, slo surtirn
efectos entre las partes y no frente a terceros.

Derechos de los asociados

Los asociados tienen derecho de voto, de separacin,


de no ser excluidos de la asociacin, y de vigilancia.
a) Voto. Cada asociado gozar de un voto en las
asambleas generales (Art. 2678).
b) Separacin. Los miembros de la asociacin tendrn
derecho de separarse de ella, previo aviso dado con dos
meses de anticipacin (Art. 2680).
c) No ser excluidos de la asociacin. Al respecto el
artculo 2681 establece: Los asociados slo podrn ser
excluidos de la sociedad por las causas que sealen los
estatutos, y por mayora de votos en la asamblea ge
neral.
d) Vigilancia. Los asociados tienen derecho de vigilar
que las cuotas se apliquen al fin que se propuso la aso
ciacin, as como de examinar los libros de contabilidad y
dems papeles relacionados con sta (Art. 2683).

Deberes de los asociados

El Cdigo CiviJ no establece expresamente las obliga


ciones de los asociados, no obstante considero que la fun
damental es la de cumplir con su aportacin.
316 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

En caso de que los asociados se obliguen a transmitir


el dominio de bienes a la asociacin, tendrn los mismos
deberes que el vendedor; pero si nicamente se compro
meten a transmitir el uso, sus obligaciones sern las de un
arrendador. Asimismo, estn sujetos a desempear los car
gos y comisiones que les fueren conferidos y en general,
a lo establecido en los estatutos.

P rohibiciones a los asociados

Adems de las prohibiciones impuestas en los estatu


tos de la asociacin, el Cdigo Civil establece:

Artculo 2679.El asociado no votar en las decisiones


en que se encuentren directa mente interesados l, su
cnyuge, sus ascendientes, descendientes, o parientes co
laterales dentro del segundo grado.

E xtincin de * la asociacin

Artculo 2685.Las asociaciones, adems de las causas


previstas en los estatutos, se extinguen:
I. Por consentimiento de la asamblea general;
II. Por haber concluido el trmino fijado para su du
racin o por haber conseguido totalmente el objeto de su
fundacin;
III. Por haberse vuelto incapaces de realizar el fin
para que fueron fundadas;
IV. Por resolucin dictada por autoridad competente.

C onsecuencias de la extincin

Si por cualquier circunstancia se llegare a extinguir una


asociacin, sus bienes se aplicarn de acuerdo a lo esta
blecido en los estatutos; a falta de disposicin, segn lo que
determine la asamblea general. En este ltimo caso, la
CONTRATO DE ASOCIACIN 3)7

asamblea slo podr asignar a los asociados la parte del


activo social que equivalga a sus aportaciones. FJ resto se
aplicar a otra asociacin con objeto similar a la extingui
da (Art. 2686).
Toda vez que las asociaciones no tienen Fines econ
micos o especulativos, en caso de disolucin los asociados
no tienen derecho a utilidades, sino nicamente a la devo
lucin de sus aportaciones.
CAPTULO XIV

CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL

Definicin

La sociedad es un contrato por virtud del cual, dos o


ms personas se obligan a combinar sus recursos o sus
esfuerzos, para lograr un fin comn de carcter prepon-
derantemente econmico, pero que no constituya una
especulacin comercial. Tiene como efecto la creacin de
una persona juridica (Art. 2688).

Caractersticas

Se trata de un contrato: A) principal; B) bilateral; C) one-


rosq; D) Intuitu personae; E) de organizacin o abierto;
F) con forma restringida; G) de tracto sucesivo.

A) Principal. Porque para su existencia y validez no


depende de otro contrato, esto es, que tiene vida- y fines
propios.
B) Bilateral. Pues al combinarse los recursos y los
esfuerzos, todos los socios tienen derechos y obligaciones.
C) Oneroso. En virtud de que los provechos y gravmenes
son recprocos. Es conmutativo ya que desde su inicio los
socios conocen el monto de sus aportaciones. El socio que
no est de acuerdo en realizar nuevas aportaciones puede
separarse.
D) Intuitu Personae. El contrato de sociedad se realiza
lomando en cuenta la calidad y cualidades propias de una
persona Por esta razn es que no se pueden ceder los
derechos o admitir nuevos socios sin el consentimiento
320 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

unnime ue os dems, en iodo caso, se tiene el derecho


de preferencia.
E) De organizacin o abierto. Como se analiz en | a
clasificacin de los contratos, frente a los contratos de
cambio existen los de organizacin o abiertos. Estos se ca
racterizan porque durante la vida de la persona moral se
pueden admitir o excluir socios sin que ello limite la existencia
de la sociedad.
F) Con forma restringida. Para que un contrato de
sociedad tenga validez se puede realizar por escrito privado.
Sin embargo para inscribirlo en el Registro Pblico de la
Propiedad, es necesario que exista un documento fidedigno,
o sea que se otorgue en escritura pblica, o en contrato
privado ratificadas las firmas ante un notano, juez o registrador,
G) De tracto sucesivo. Esto significa que las obligaciones
no se crean y se consumen en el mismo momento de la
contratacin, sino posteriormente.

Elementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la


creacin o transmisin de derechos y obligaciones. Por ser
un contrato intuitu personae no hay consentimiento cuando
existe error en la persona, pues hay un error obstculo
que impide el nacimiento de la obligacin.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin o transmi
sin de derechos y obligaciones. El objeto jurdico indirecto,
es el dar o hacer.
El objeto material son los bienes o el trabajo que los
socios se obligan a aportar. Si el socio es capitalista la
aportacin puede consistir en una cantidad de dinero o en
bienes, los cuales deben existir en la naturaleza, ser
determinados o determinables en cuanto a su especie y
'calidad y estar dentro del co mercio. Cusindc c! socio os
industrial la aportacin consiste en la realizacin de un
hecho, mismo que debe ser posible y lcito.
Objeto o finalidad social.'Al igual que el material, el
objeto social debe ser posible y lcito (Art. 2692) yse
CONTRATO DE SOCIEDAD 32 1

integra por las finalidades para las que se cre la sociedad.


Una de las caractersticas de las sociedades es la bsqueda
de un fin comn de carcter econmico pero que no constituya
una especulacin comercial.
Elementos de validez

Capacidad. Los socios para contratar requieren de


capacidad general (450) adems de la especial para reali
zar todas las obligaciones derivadas del contrato, es decir,
slo puede aportar un bien quien tenga capacidad de dis
posicin para ello.
Los menores de edad no pueden celebrar contrato de
sociedad a nombre propio ni por medio de sus represen
tantes, sin embargo, s pueden adquirir la calidad de socio
por herencia o donacin.
Cabe sealar que los extranjeros slo podrn formar
parte de las sociedades que no tengan clusula de exclu
sin de extranjeros.
Asimismo, las sociedades mercantiles podrn aportar y
ser socias-capitalislas en una sociedad civil.
Ahora bien, la capacidad de las sociedades como per
sonas morales se encuentra limitada por su objeto social.
Que el objeto, motivo o fin sean lcitos. Una socie
dad no puede constituirse para un fin ilcito (2692), pues
nos encontraramos frente al delito de asociacin delictuosa
previsto en el Cdigo Penal, lo que provoca su disolucin.
Tampoco deber ser imposible, pues nadie sp puede obli
gar a ello; en este caso, la consecuencia ser la nulidad
de la sociedad, la cual puede solicitar cualquiera de los
socios o un tercero interesado.
Formalidades. Este contrato tiene formalidades restringi
das, pues el cdigo establece que debe constar por escri
to, salvo que alguna aportacin consista en bienes inmuebles,
pn r.iivn cas 0 se har constar en escritura pblica (2690).
No obstante si se realiza en contrato privado se deber
protocolizar o reconocer sus firmas ante notario, juez o re
gistrador (3005, frac. III).
En el acta constitutiva y en los estatutos deben men
cionarse: a) los nombres de los socios; b) la razn social, mis
322 bernardo P rez F ernndez del castillo

ma que ir seguida de las palabras sociedad civil (2699);


c) el objeto de la sociedad; d) el importe del capital social
y la aportacin con que cada socio debe contribuir (2693);
e) el domicilio; J) la nacionalidad; y e) la duracin.
La sancin por falta de formalidades ser la nulidad.
Al respecto el artculo 2691 dice:

La falta de forma prescrita para el contrato de sociedad


slo produce el efecto de que los socios pueden pedir, en
cualquier tiempo, que se haga la liquidacin de la sociedad
conforme a lo convenido, y a falta de convenio, conforme
al captulo V de esta seccin; pero mientras que esa liqui
dacin no se pida, el contrato produce todos sus efectos
entre los socios y stos no pueden oponer a terceros que
hayan contratado con la sociedad la falta de forma.

Derechos y obligaciones de los socios

Derechos

1. De asistir a las asambleas con voz y voto. Este


ltimo ser proporcional al monto de su aportacin.
2. De separarse de la sociedad si no est de acuerdo con
el aumento del capital acordado por la mayora, o en cualquier
momento si la duracin de la sociedad es indefinida (2703).
3. De renunciar a la sociedad. Al igual que se tiene
libertad para pertenecer a una sociedad, tambin se puede
renunciar a ella, siempre y cuando no se perjudique a nin
gn socio, o sea no se puede renunciar con malicia ni
extemporneamente. Se considera renuncia maliciosa, cuando
el socio que la realiza quiere aprovecharse de los benefi
cios, o evitar las prdidas que los socios deberan de reci
bir o reportar en comn; es extempornea si, al hacerla,
las cosas no se hallan en su estado ntegro, y la sociedad
puede perjudicarse si con la renuncia se origina la disolu
cin (2723, 2724 y 2720, frac. VI).
4. De permanecer en la sociedad. Los socios slo pue
den ser excluidos por acuerdo unnime o por causa grave
establecida en los estatutos (2707).
CONTRATO DE SOCIEDAD 323

5. De ceder ses derechos sociales. Este derecho lo


puede realizar, siempre y cuando los dems socios estn
de acuerdo de lo contrario el cedente tendr que separar
se o permanecer en la sociedad.
Artculo 2705.Los socios no pueden ceder sus derechos
sin el consentimiento previo y unnime de los dems coaso
ciados; y sin l, tampoco pueden admitirse otros nuevos
socios, salvo pacto en contrario, en uno y en otro caso.

6. De participar en los provechos y utilidades de la


sociedad. Por lo que se refiere a la reparticin de las uti
lidades, deben satisfacerse los siguientes requisitos:
A) No puede llevarse a cabo sino despus de disuelta
la sociedad y una vez realizada la liquidacin respectiva,
salvo que en los estatutos se establezcan repartos parcia
les, ya sea anuales, mensuales, trimestrales, etctera (2729).
B) Los socios pueden establecer el porcentaje en la dis
tribucin de utilidades. Si no hay convenio, se repartirn en
forma proporcional a sus aportaciones (2728).
C) La sociedad ser nula si en ella se estable-ce.__que
los provechos pertenecen nicamente a uno o varios de los
socios y las prdidas a otro u otros (2696). Esto es lo que
se conoce como clusula leonina.
D) No puede pactarse que a los socios capitalistas se
les restituya su aportacin con una cantidad adicional, haya
o no ganancias (2697).
E) Si slo se estipula lo que corresponde a los socios
por utilidades, en la misma proporcin respondern de las
prdidas (2731).
7. Derecho de preferencia. Si alguno de los socios quiere
separarse de la sociedad y enajenar su derecho social, los
dems gozan del derecho del tanto para adquirirlo. Al respec
to el Cdigo Civil establece:

A r t c u l o 2706. L o s socios gozarn del derecho de tanto.


Si varios socios quieren hacer uso del tanto, les competer
ste en la proporcin que representen. El trmino para hacer
uso del derecho del tanto ser el de ocho das, conta
dos desde que reciban aviso del que pretende enajenar.
324 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

8. De participar en la administracin de la sociedad.


Cuando no se hayan nombrado administradores, todos los
socios participarn en la administracin y las decisiones se
tomarn por mayora. Los socios administradores, a excep
cin de los actos de dominio en los que necesite autori
zacin expresa de los dems, ejercern las facultades nece
sarias para realizar el objeto de la sociedad (2712).
9. De examinar el estado de los negocios sociales.
Los socios con el objeto de hacer las reclamaciones que esti
men convenientes, pueden examinar el estado de los nego
cios sociales, y exigir la presentacin de libros, papeles y
documentos (2710).
10. De que se les rindan cuentas. Los socios pueden
pedir cuentas al administrador, aunque no sea en la poca
fijada en los estatutos (2718).
11. De solicitar la liquidacin de la sociedad. Los so
cios pueden solicitar la liquidacin de la sociedad si el obje
to de la misma es ilcito, o cuando no se observen las for
malidades establecidas por la ley (2691 y 2692).
12. De participar en el haber social. Una vez que se
practique la liquidacin de la sociedad, los socios tienen de
recho de participar en el haber social. Al respecto el Cdigo
Civil establece:
Artculo 2728.Si cubiertos los compromisos sociales y
devueltos los aportes de los socios quedaren algunos bienes,
se considerarn utilidades y se repartirn entre los socios
en la forma convenida. Si no hubo convenio, se reparti
rn proporcionalmente a sus aportes.

Obligaciones

1. Realizar las aportaciones a que se obligaron. La fun


damental obligacin de los socios es llevar a cabo las apor
taciones convenidas, es decir, entregar a la sociedad la can
tidad de dinero, transmitir el dominio o el uso de los bienes
muebles o inmuebles, los derechos reales o personales a que
se hubieren comprometido, o prestar sus servicios personales en
caso de que se trate de una aportacin en industria.
CONTRATO DE SOCIEDAD 325

La aportacin de bienes implica la transmisin de la propie


dad, salvo que expresamente se pacte otra cosa (Art. 2689).
En este caso, el socio estar obligado al saneamiento para el
caso de eviccin y a indemnizar por los vicios ocultos; si
solamente se obliga a transmitir el uso de las cosas, responde
como si fuera el arrendador (Art. 2702)
Cuando la aportacin consiste en la realizacin de
un trabajo, y no cumple, la sociedad puede optar ya sea
por el cumplimiento por un tercero a costa del socio, o
por la rescisin del contrato respecto del socio (Arts. 1949
y 2027).
2. Administrar la sociedad. Otra obligacin que tienen
los socios es la relativa a la administracin de la sociedad.
Administrar la sociedad es tanto un derecho como una
obligacin.
3. No entorpecer la administracin. El artculo 2709
del Cdigo Civil impone a los socios no administradores:
...Habiendo socios especialmente encargados de la admi
nistracin, los dems no podrn contrariar ni entorpecer
las gestiones de aqullos, ni impedir sus efectos...
4. De contribuir a las prdidas.

A r t c u l o 2730.Si al liquidarse la sociedad no quedaren


bienes suficientes para cubrir los compromisos sociales y
devolver sus aportes a los socios, el dficit se considerar
prdida y se repartir entre los asociados en la forma
establecida en el articulo anterior

A r t c u l o 2731.Si slo se hubiere pactado lo que


debe corresponder a los socios por utilidades, en la misma
proporcin respondern de las prdidas.

A r t c u l o 2734 Si al terminar la sociedad en que hubiere


socios capitalistas e industriales resultare que no hubo
ganancias, todo el capital se distribuir entre los socios
capitalistas.

A r t c u l o 2735.Salvo pacto en contrario, los socios


industriales no respondern de las prdidas
326 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Obligacin en relacin con terceros

Responder de las obligaciones sociales. El artculo 2704


establece que los socios administradores responden solidaria
e ilimitadamente de las obligaciones sociales, pero de ma
nera subsidiaria; los dems socios (no administradores) salvo
convenio en contrario, slo estarn obligados hasta el im
porte de sus aportaciones.

Administracin de la sociedad

La administracin de la sociedad estar a cargo de uno


o varios socios. En la escritura constitutiva debern nom
brarse los administradores, nombramiento que es irrevocable,
salvo que se destituyan judicialmente (Art. 2711). Si no se
nombran administradores, todos los socios tendrn ese ca
rcter, de acuerdo con el artculo 2719.
En cuanto a las facultades de los administradores, sern
las establecidas en los estatutos. Si stos no las manifiestan
gozarn de las inherentes para realizar el objeto social, o
sea para pleitos, cobranzas y actos de administracin, pero
no de dominio (Arts. 27 y 2712).

Disolucin de la Sociedad

El artculo 2720 establece que la sociedad puede di


solverse:
I. Por consentimiento unnime de los socios;
Los socios de comn acuerdo y en cualquier momento
pueden acordar la disolucin de la sociedad.
II. Por haberse cumplido el trmino prefijado en el
contrato de sociedad;
Cuando ha llegado el plazo fijado en los estatutos
cualquiera de los socios puede fqedir la disolucin. Si la
sociedad continua actuando, se presume que los socios estn
de acuerdo en prorrogar el plazo por tiempo indefinido.
III. Por la realizacin completa del fin social, o por
haberse vuelto imposible la consecucin del objeto de la
sociedad;
CONTRATO DE SOCIEDAD 327

Si la sociedad fue creada para realizar un objeto de


terminado y ste se ha cumplido, pierde sentido y por lo
tanto se puede disolver. Por ejemplo, si se constituye para
distribuir los boletos de las olimpiadas, una vez que stas
terminan, la sociedad deja de tener objeto.
IV. Por la muerte o incapacidad de uno de los socios
que tenga responsabilidad ilimitada por los compromisos
sociales, salvo que en la escritura constitutiva se haya
pactado que la sociedad contine con los sobrevivientes o
con los herederos de aqul;
V. Por la muerte del socio industrial, siempre que su
industria haya dado nacimiento a la sociedad;
Por ejemplo, si una sociedad se constituye para apro
vechar econmicamente la voz de un tenor y ste fallece,
deja de tener sentido, o bien no puede seguir cumpliendo
sus finalidades.
VI. Por la renuncia de uno de los socios, cuando se
tpate de sociedades de duracin indetenninada y los otros
socios no deseen continuar asociados, siempre que esa
renuncia no sea maliciosa ni extempornea; y
Al respecto el Cdigo Civil establece:
2723. La renuncia se considera maliciosa cuando el
socio que la hace se propone aprovecharse exclusivamen
te de los beneficios o evitarse prdidas que los socios
deberan de recibir o reportar en comn con arreglo al
convenio.
2724. Se dice extempornea la renuncia, si al hacerla
las cosas no se hallan en su estado ntegro, si la sociedad
puede ser perjudicada con la disolucin que originara la
renuncia.
Vil. Por resolucin judicial.
rata que a disolucin de la sociedad surta efecto contra
tercero, es necesario que se haga constar en el Registro de
Sociedades.
La resolucin la puede dictar un juez de lo civil o
de lo penal.
328 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Liquidacin de la sociedad

Disuelta la sociedad entra en proceso de liquidacin,


mismo que debe realizarse dentro de los seis meses siguientes,
y bajo las reglas que a continuacin enumero:
1. A la denominacin se le agregarn las palabras En
liquidacin.
2. La liquidacin debe hacerse por todos los socios,
salvo que convengan en nombrar liquidadores o que ya
estuvieren nombrados en la escritura social. (Art. 2727).
3. Si cubiertos los compromisos sociales y devueltos
los aportes de los socios quedaren algunos bienes, se
considerarn utilidades y se repartirn entre los socios en
la forma convenida. Si no hubo convenio, se repartirn
proporcionalmente a sus aportes. (Art. 2728).
4. Si hubiere nada ms^ deudas, el dficit se repartir
entre los socios, salvo pacto en contrario (Art. 2729 y
2730). Si en los estatutos se estableci lo que debe
corresponderle a cada socio por utilidades, en esa proporcin
respondern de las prdidas (Art. 273 1).
5. S~advo pacto~em contrarrcrrlos socios industriales no
respondern de las prdidas (Art. 2735).
6. Si alguno de los socios contribuye slo con su industria,
sin que sta se hubiere valuado o sealado la cuota que
por ella deba recibir, se contemplar lo siguiente:

a) Si el trabajo del industrial puede realizarse por otro,


su cuota ser la que corresponda por razn de sueldos u
honorarios. Lo mismo se observar si los socios industriales
son varios (Art. 2732, frac. I).
b) Si el trabajo no puede practicarse por otro, su cuota
ser igual a la del socio capitalista que tenga ms (Art.
2732, frac. II).
c) Si nicamente hay un socio industrial y otro capitalista,
las ganancias se dividirn por paites iguales (Art. 2732,
frac. III).
d) Si los socios industriales son varios y el trabajo
no puede desarrollarse por otro, llevarn entre todos la
mitad de las ganancias y la dividirn entre s por convenio.
CONTRATO DE SOCIEDAD 329

a falta de ste, por decisin arbitral." (Art. 2732,


frac. IV).
) Si el socio industrial contribuye con determinado
capital, ste y la industria se consideran separadamente
(Art. 2733).
f) Si al concluir una sociedad en la que haya socios
capitalistas e industriales no hay ganancias, el capital se
repartir entre los socios capitalistas (Art. 2734).
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CAPTULO XV

LOS CONTRATOS DE JUEGO Y APUESTA

D efinicin

El juego y la apuesta son contratos en virtud de los


cuales, las partes se obligan recprocamente a una prestacin
que el perdedor da al ganador, segn la exactitud de la
opinin que se mantenga sobre un acontecimiento pasado
o futuro o bien, sobre el resultado del juego.

A ntecedentes histricos

En la antigua Grecia el juego consista en eventos atlticos,


tales como la lucha, las carreras, etctera, en los cuales al
ganador se le daba un premio.
En Roma se permitan los juegos en los que interve
na la destreza fsica, pero estaban prohibidos los juegos
de azar. Si stos se realizaban, el ganador no tena dere
cho a accin ni excepcin en juicio para reclamar y
lo pagado poda recuperarse por el perdedor o por sus
herederos.
El Derecho Cannico desde siempre ha condenado
el juego y la apuesta, pues considera que fomentan la
holganza, el deseo de lucro sin trabajo y la explotacin de
los inexpertos, situacin que va en contra de la justicia
C-GaAAAA. tCUI V U.

Por lo que se refiere a Espaa, en el siglo xm Alfon


so X El Sabio en las Leyes de Tafureras, permiti y regul
los contratos de juego y apuesta, as como los establecimientos
destinados a ellos.

331
332 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

C lasificacin

Los contratos de juego y apuesta son principales, bilaterale


onerosos, aleatorios, con libertad de formalidades.
Principal, porque su existencia y validez no dependen
de otro contrato.
Bilateral, pues las obligaciones son recprocas.
Oneroso. Esto es, los provechos tambin son para ambas
partes.
Aleatorio. Toda vez que el carcter de ganancioso o
perdidoso no se sabe en el momento de contratar
Con libertad de formalidades. La ley no exige formalidad
alguna, por lo tanto se puede realizar de manera verbal,
en escrito privado o en escritura pblica.

D istincin entre el juego y la apuesta

Para algunos autores en el contrato de juego, los con


tratantes forman parte del mismo, por ejemplo en las carreras
ambos son corredores y en la apuesta el carcter de ganador
depende de un acontecimiento incierto, elemento extrao
a los contratantes.
Por su parte, el Cdigo Civil vigente no hace ninguna
distincin entre uno y otro contrato y la Ley Federal de
Juegos y Sorteos se refieren a ellos indistintamente al decir:
cp s Los juegos con apuestas (Art. 14). Por tal motivo los
examinar de forma indistinta.

E lementos de existencia

En el juego y apuesta como en todos los contratos los


elementos de existencia son el consentimiento y el objeto.
Consenimieni. Es el acuerdo de voluntades sobre a
. creacin de obligaciones de dar.
Objeto. El objeto material puede consistir en un hecho,
una abstencin o una cosa. Si se trata de hechos, stos
deben ser fsica y jurdicameqte posibles; si son cosas deben
LOS CONTRATOS DE JUEGO Y APUESTA 333

estar en el comercio, existir en la naturaleza y ser determinadas


o determinables en cuanto a su especie y calidad.

E lementos de validez

CMpacidad. Para contratar es necesario tener la capacidad


general, por lo tanto los menores y dems personas sealadas
en el artculo 450 no pueden participar en los juegos Esta
incapacidad se extiende a no permitirles la entrada a los
lugares donde stos se realicen.
Ausencia de vicios del consentimiento El contrato puede
ser invalidado por error, dolo o mala fe As por ejemplo,
si un contratante oculta o hace creer al otro, sin sacarlo de
su error, que no tiene experiencia ni conocimientos del
juego, cuando por el contrario es todo un profesional
Licitud en el objeto, motivo o fin lcitos. Son ilcitos
los juegos prohibidos por la ley. Por su parte la Ley Fe
deral de Juegos y Sorteos establece:
A rtculo 2"Slo podr permitirse:

I El juego de ajedrez, el de damas y otros semejan


tes; el de domin, de dados, de boliche, de bolos y de
billar; el de pelota en todas sus formas y denominaciones;
las carreras de personas, de vehculos y de animales, y en
general toda clase de deportes.
II. Los sorteos.
Los juegos no sealados se considerarn como prohibidos
para los efectos de esta ley.

Asimismo dispone que los juegos considerados prohibidos,


pueden realizarse previo permiso de la Secretaria de
Gobernacin (Art. 3 9 ). A falta esta autorizacin:

Se impondr prisin de tres meses a tres aos y multa de


quinientos a diez mil pesos, y destitucin de empleo en
su caso: I .

I. A los empresarios, gerentes, administrado


res, encargados y agentes de ioterias o sorteos que no
334 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cuenten con autorizacin legal. No quedan incluidos en


esta disposicin los que hagan rifas slo entre amigos y
parientes.
II. A los dueos, organizadores, gerentes o admi
nistradores de casa o local, abierto o cerrado, en que se
efecten juegos prohibidos o con apuestas, sin autorizaci
de la Secretara de Gobernacin, as como a los que partic
en la empresa en cualquier forma.
III. A los que, sin autorizacin de la Secretara de
Gobernacin, de cualquier modo intervengan en la venta
o circulacin de billetes o participaciones de lotera o
juegos con apuestas que se efecten en el extranjero.
IV. A los funcionarios o empleados pblicos que autor
cen juegos prohibidos, los protejan, o asistan a locales en
donde se celebren, siempre que en este ltimo caso no lo
hagan en cumplimiento de sus obligaciones.

Tambin sern sancionadas las personas que alquilan


los locales a los jugadores y espectadores (Art. 13).

F ormalismos

Para la validez de estos contratos no establecen formalism


especiales, por lo que puede contratarse verbalmente, por
simple escrito o en escritura.

O bligaciones de los contratantes

1 Observar las reglas propias del juego, de lo contrario


el perdedor no esi obligado a pagar y en caso de que el
ganador ya hubiese cobrado, habra un enriquecimiento
ilegitimo
2- El perdedor debe pagar al ganador lo apostado o
jugado, pero con las siguientes limitaciones:

A) Lo perdido en juego prohibido no debe pagarse, si


se pag puede recuperarse y repartirse el 50% al perdidoso
y el otro 50% debe entregarse a la beneficencia pblica
LOS CONTRATOS DE JUEGO Y APUESTA 335

/Arts. 2764 y 2765). En consecuencia en Mxico no se


s j U e el sistema de los Cdigos Civiles francs y espaol,
que ruegan la accin de repeticin. Tampoco se contina
el sistema de los Cdigos Civiles de 1870 (Art. 2904-2) y
1884 (Art. 2776-11) que concedan al perdidoso la accin
de repetir el 100% de l perdido y pagado enjuego prohibido.
Para evitar que se haga nugatoria la ineficacia de los
juegos y apuestas prohibidos, se niega validez tanto a la
compensacin o a la novacin como a los documentos o
ttulos que traten de dar autonoma a las obligaciones derivadas
de aquellos. De acuerdo con el artculo 2768 del Cdigo
Civil:

La deuda de juego o de apuesta prohibidos no puede


compensarse, ni ser convertida por novacin en una obligacin
civilmente eficaz.

Si la deuda qued documentada en un ttulo de crdito


que lo adquiere un te rcero de buena fe, el perdidoso debe
pagarlo y podr repetir en contra del ganador, pero slo
tendr derecho al 50% por ser un juegoprohibido-(Art.
2770).
El Cdigo Civil no considera juego ni apuesta al hecho
de que los contratantes dejen a la suerte la divisin de una
cosa comn o la terminacin de una cuestin. Al respecto
dispone:

Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del


derecho del tanto, ser preferido al que represente mayor
parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo
convenio en contrario (Art. 974).

Por lo que se refiere a las loteras se rigen por sus


leves especiales, y las rifas por los reglamentos de polica
(Art. 2772).
B) Si el juego no es prohibido, el perdidoso no est
obligado a pagar ms de la vigsima parte de su patrimonio
(Art. 2767).
CAPITULO XVI

EL CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Definicin

La renta vitalicia es un contrato en virtud del cual, el


deudor se obliga a pagar peridicamente una pensin du
rante la vida de una o ms personas determinadas (pen
sionista) a cambio de una cantidad de dinero o de una cosa
mueble o inmueble, cuya propiedad se transmite por efec
to del contrato (Art. 2774).
Esta figura puede constituirse mediante testamento, por
donacin o por contrato oneroso (Art. 2775). En este ca
ptulo estudiaremos nicamente el contrato oneroso de ren
ta vitalicia.

Utilidad prctica

Hay ocasiones en que una persona, propietaria de un


inmueble, no cuenta con los recursos econmicos suficientes
para sus gastos y alimentacin y conviene en transmitir la
propiedad del bien a cambio de una pensin vitalicia.

Clasificacin

El contrato de renta vitalicia es principal, bilateral, alea


torio, de prestacin escalonada, con formalidades restringidas.
Principal, porque su existencia y validez no dependen
de otro contrato.
Bilateral, pues engendra obligaciones recprocas para
ambas partes. Para una transmitir la propiedad de una

337
338 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

cosa o c antidad de dinero, y para la otra pa gar la pensin


convenida.
Aleatorio. L o s contratos onerosos se subdividen en
conmutativos y aleatorios. Estos ltimos se dan cuando la
prestacin debida depende de un acontecimiento incierto
que hace que no sea posible la evaluacin de la ganancia
o prdida sino hasta que ese acontecimiento se realice
(Art. 1838).
En qu consiste el alea de este contrato? En virtud de
que el contrato de renta vitalicia est sujeto a un trmino,
o sea al acontecimiento futuro de realizacin cierta que es
la muerte del pensionista, no se sabe cunto tiempo se va
a pagar la pensin y por lo tanto si se va a tener el carcter
de ganancioso o perdidoso.
De prestacin escalonada. Esto es la prestacin, o sea
el pago de la pensin se repite en intervalos peridicos
hasta el cumplimiento del trmino.
Con formalidades restringidas. Este contrato puede
otorgarse en escrito privado o en escritura pblica, cuando
el bien a transmitir es un inmueble cuyo vaior de avalo
excede a 365 veces el salario mnimo general diario vigent
en el Distrito Federal.

Elementos de existencia

En la renta vitalicia como en todos los contratos los


elementos de existencia son el consentimiento y el objeto.
Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre
la creacin de las obligaciones, debe haber identidad en
cuanto al objeto y en cuanto al tipo de acto que se est ce
lebrando
Objeto. El objeto jurdico es la creacin de obligaciones
de dar y el material es la cosa que se transmite, que puede
ser un bien mueble o inmueble y dentro de los primeros
una cantidad de dinero, capital. Por lo tanto deben existir
en la naturaleza, ser determinables en cuanto a su especie,
cantidad y calidad y estar dentro del comercio.
EL CONTRATO DE VENTA VITALICIA 339

Elementos de validez

Capacidad. Para contratar es necesario tener la capacidad


oeneral, y tratndose de los representantes, deben tener
facultades para actos de dominio, toda vez que por medio
jei contrato de renta vitalicia se transmite la propiedad.
Error, dolo, mala fe. Al respecto el articulo 2779 establece:

El contrato de renta vitalicia es nulo si la persona sobre


cuya vida se constituye ha muerto antes de su otorgamiento.

Esto significa que si el contrato se celebr sin tener


conocimiento de que la persona haba fallecido, existe error
en el motivo determinante de la voluntad y por lo tanto no
naci la obligacin de pagar la pensin.
Tambin es nulificable el contrato, si la persona muere
dentro del mes siguiente en que se constituye la renta
(Art. 2780).

Formalismos

Este contrato se encuentra sujeto a formalidades


restringidas, pues debe otorgarse en contrato privado o en
escritura pblica:

Artculo2776.El contrato de renta vitalicia debe hacerse


por escrito, y en escritura pblica cuando los bienes cuya
propiedad se transfiere deban enajenarse con esa solemnidad
I
Obligaciones del pensionista
i
|
I a Transmitir la propiedad del bien o del capital compro
metido. Cuando la cosa es cierta y determinada, la trans
misin se verifica or mero efecto del c o n t r a t o fArt 90iat
...................
* ........................................- - - *.................................-

Si se trata de una especie indeterminada cuando se hace cierta


y determmada con conocimiento del acreedor (Art. 2015).
2 a Entregar la cosa. La entrega debe hacerse de acuerdo
con lo convenido y a falta de convenio, 30 das despus
de la interpelacin notarial o judicial (Art. 2080).
340 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Asimismo, tiene las obligaciones de todo enajenante


como por ejemplo, responder del saneamiento para el caso
de eviccin, y por los vicios ocultos, etctera.

O bligaciones del deudor



Pagar puntualmente la pensin convenida. El lugar de
entrega es el convenido y a falta de convenio, en el domicilio
del pensionado.
Ahora bien, la renta vitalicia puede constituirse sobre
la vida del pensionado, del deudor o de otra persona (Art.
2777) y se tendr la obligacin de satisfacer la entrega de
la pensin hasta el fallecimiento de la persona designada
Un ejemplo de ello es cuando un marido para proteger a
su esposa, constituye una renta vitalicia en favor de ella y
durante toda su vida. A este respecto el articulo 2778
expresa:

Aunque cuando la renta se constituya a favor de una


persona que no ha puesto el capital debe considerarse
1 ju.,.3 como una donacin, no sujeta a los preceptos que arreglan
ese contrato, salvo los casos en que deba ser reducida por
inoficiosa o anulada por incapacidad del que deba recibirl

Las pensiones son inembargables cuando se han constituid


a ttulo gratuito y en el contrato se haya establecido esta
caracterstica (Art. 2785) o bien, cuando tengan como finalid
garantizar alimentos. As lo dispone el artculo 2787 que dice

Si la renta se ha constituido para alimentos, no podr ser


embargada sino en la parte que a juicio del juez exceda
de la cantidad que sea necesaria para cubrir aqullos,
segn las circunstancias de la persona.

T erminacin

El contrato se termina en primer lugar con la muerte


del pensionista o de la persona sobre cuya vida se convino
EL CONTRATO DE VENTA VITALICIA 341

la duracin del contrato. Si la pensin se pact por periodos


y en el intervalo fallece el pensionista, se aplicar lo dispuesto
e n el artculo 2784 que dice:

La renta correspondiente al ao en que muere el que la


disfruta, se pagar en proporcin a los das que ste vivi,
pero si deba pagarse por plazos anticipados, se pagar el
importe total del plazo que durante la vida del rentista se
hubiere comenzado a cumplir.

Tambin puede terminar por nulidad. Independientemente


de las causas generales por las que un contrato se puede
declarar nulo, es nula l a renta vitalicia cuando la persona
sobre cuya vida se celebra el contrato fallece antes de su
otorgamiento (Art. 2779); o cuando muere dentro de los
30 das contados desde que se realiz el contrato (Art.
2780), Igualmente se puede pedir la nulidad Si el que
paga la renta vitalicia ha causado la muerte del acreedor
o la de aqul sobre cuya vida haba sido constituida, debe
devolver el capital al que la constituy o a sus herederos
(Art. 2791).
Asimismo se puede terminar el contrato por rescisin
...si el constituyente no le da o conserva las seguridades
estipuladas para su ejecucin (Art. 2781). Un ejemplo de
esto es cuando el deudor para garantizar el cumplimiento
de su obligacin peridica, se obliga a constituir una fianza
y no la otorga.
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I
CAPITULO XVII

EL CONTRATO DE FIANZA

D efinicin
o
La fianza es un contrato de garanta en virtud del
cual una persona llamada fiador, se obliga a pagar al acree
dor si el deudor de la obligacin garantizada no lo hace
(Art. 2794). Se celebra entre el acreedor y un terce
ro, independientemente de que el deudor est o no de
acuerdo.
Es un contrato de garanta personal, o sea el cumplimiento
de la obligacin se garantiza en forma subsidiaria con el
patrimonio del fiador, a diferencia de la prenda y la hipoteca
en los que slo se garantiza con un bien especfico.
Asimismo la fianza se distingue con la asuncin de
deuda en la que el deudor queda liberado. Tambin de la
obligacin solidaria en la que el acreedor puede demandar
a uno u otro indistintamente.

C lasificacin

La fianza puede clasificarse como un contrato: a) Acce


sorio; b) Unilateral; c) Gratuito; d) Con libertad de forma
lidades.
a) Accesorio. Como todos los contratos de garanta su
validez y existencia depende de una obligacin principal.
De acuerdo con el artculo 2797, el contrato de fianza no
puede existir sin una obligacin lcita, y el fiador se puede
obligar a menos pero nunca a ms de la obligacin principal
(Art. 2799).

343
344 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Si se renuncia a los beneficios de orden, excusin y


divisin, el contrato de fianza podra parecerse a la obligacin
solidaria. Sin embargo, la obligacin del fiador se extiende
nica y exclusivamente a entregar una cantidad de dinero;
esto es, si son obligaciones de hacer, al fiador no se le
puede obligar a la ejecucin forzosa (Art. 2800), en cambio
si se puede forzar al obligado solidario.
b) Es unilateral en virtud de que el nico obligado es
el fiador.
c) Gratuito. El contrato de fianza tiene esta naturaleza,
porque el fiador no obtiene ningn beneficio econmico,
pero s las cargas y los gravmenes. Puede ser oneroso si
se exjge una contraprestacin por la celebracin del contrato.
d) Con libertad de formalidades. La ley slo exige
que la voluntad debe ser expresa (Art. 2808). No as las
fianzas legales y judiciales, las que para ser anotadas en el
Registro Pblico de la Propiedad, es necesario como mnimum
otorgarlas en escrito y ratificadas las firmas ante fedatario
(Art. 3005, frac. III).

E species de contrato de fianza

Existe el contrato de fianza: legal, judicial, convencional,


fiscal y mercantil-.
Legal. Es la que exige el ordenamiento jurdico para
garantizar el cumplimiento de una obligacin. Por ejemplo,
al tutor, albacea, sndico, usufructuario, etctera. Este tipo
de fianzas se caracterizan porque el fiador, para garantizar
su solvencia por lo menos debe tener un bien inmueble
(Art. 2850). Esta circunstancia se acredita con un certificado
de libertad de gravmenes, en donde hay que anotar
preventivamente el contrato de fianza. En caso de que el
fiador enajene el inmueble la venta se considera fraudulenta
(Art. 2854).
Otra caracterstica de este tipo de fianzas es que el
fiador no tiene derecho a la excusin de bi'enes.
Judicial. Esta fianza es la impuesta por el juez dentro
de un procedimiento. Es una especie de la legal, ya que
EL CONTRATO DE FIANZA 34 5

todas las judiciales estn previstas en la ley. As. por ejemplo,


el tutor tiene obligacin de caucionar su manejo por medio
de hipoteca, fianza o prenda: si escoge la fianza, el juez
seala el m onto correspondiente.
Convencional. E s la que el fiador acepta libremente.
En la mayora de los casos es una liberalidad, pues el
fiador no se encuentra obligado y se otorga gratuitamente.
Fiscal. El Cdigo Fiscal de la Federacin establece que
los crditos fiscales se pueden garantizar con fianza:

A rticulo 141.Los contribuyentes podrn garantizar el


inters fiscal en algunas de las formas siguientes:
111. Fianza otorgada por institucin autorizada, la que
no gozar de los beneficios de orden y ex clusin.

Mercantil. Se consideran fianzas mercantiles las expedidas


por compaas de fianzas, mismas que se rigen por la Ley
Federal de Instituciones de Fianzas. stas como lo expre
s anteriormente, son onerosas, se prestan mediante una
contraprestacin denominada prima y se deben expedir en
plizas. Para constituir una compaa de fianzas, se requiere
permiso de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico.
Asimismo, sus plizas necesitan autorizarse por la Comisin
Nacional de Fianzas.

Elementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades entre el


acreedor y el fiador, sobre la creacin de obligaciones de
dar. En este contrato no interviene la voluntad del deudor,
pues puede celebrarse aun en contra de su voluntad.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin de
oblieaciones: el indirecto es el dar; y el material es la
cantidad que el fiador se obliga a dar al acreedor en caso
de que el deudor no pague.
Como lo especifiqu prrafos atrs esta cantidad puede
ser menor pero nunca mayor a la obligacin principal. Por
ejemplo si se adeuda la cantidad de $1 000.00 el fiador
346 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

no se puede obligar a pagar i i 00.00. i no se estipula


la cantidad exacta a la que se obliga el fiador, se entiende
que la fianza es por el valor total de la deuda.
Puede ser objeto de fianza una obligacin futura cuyo
importe no sea an conocido. Sin.embargo no se podr
reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea lquida.
Asimismo pueden ser afianzadas las obligaciones sujetas
a trmino, modo o condicin.

E lementos de validez

Capacidad. La capacidad sigue las reglas generales de


todos los contratos: son incapaces los menores de edad y
los mayores que sufran las perturbaciones mentales establecidas
en el artculo 450.
Adems es necesario estar domiciliado en el lugar a
donde es exigile la obligacin principal y ser lo sufi
cientemente solvente:

A rtculo 2802. El obligado a dar fiador debe presentar


persona que tenga capacidad para obligarse y bienes
suficientes para responder de la obligacin que garantiza.
El fiador se entender sometido a la jurisdiccin del juez
del lugar donde esta obligacin deba cumplirse.

Para ser representante en una fianza se requieren facultades


de dominio. No les est permitido otorgar fianzas, a los
tutores, a los que ejercen la patria potestad, y a los admi
nistradores en general.

Derechos y obligaciones del deudor

l t * T r-> I n 4o 4 o o r o t-7 o 4 o U I 4om4 Ar OAt r L 1 i r o 4


it A C4L, Cl A t U C U l U1 U U U L, CAA CAI i l l i U U U U . A < 4 U C U U V J I C J I U U

a pagar a sus acreedores oportunamente para que el fiador


no sea molestado en su patrimonio. Ahora bien, si el fia
dor paga la obligacin garantizada puede repetir en contra
del deudor, quien estar obligado:
EL CONTRATO DE FIANZA 347

A) A restituir la cantidad pagada por el fiador.


B) Al pago de los intereses desde que le notificaron
el pago hasta la restitucin al fiador de las cantidades
pagadas.
Q Al pago de los gastos realizados desde que el fiador
dio noticia al deudor de haber sido requerido del pago.
D) Al pago de los daos y perjuicios que ha sufrido el
fiador (Art. 2828 y 2829).
Ahora bien, si el fiador hace el pago sin notificrselo
al deudor, ste podr actuar de la siguiente forma.

A) Oponer contra el fiador todas las excepciones que


podra haber opuesto al acreedor al tiempo de hacer el
pago (Art. 2832). *
B) Si la falta de informacin es por alguna causa justificada
y el pago es en cumplimiento de una resolucin judicial,
ste quedar obligado a indemnizar a aqul yno podr
oponerle ms excepciones que las que sean inherentes a la
obligacin y que no hubieren sido opuestas por el fiador,
teniendo conocimiento-de ellas (Art. 2834).
C) Si el deudor por su lado realiza el pago, la obligacin
de pago al fiador desaparece y ste slo podr repetir
contra el acreedor (Art. 2833).
D) Si el fiador pag una deuda sujeta a plazo o condicin
antes de su cumplimiento, slo podr repetir contra el deudor
cuando la deuda sea exigile.
2 Asegurar el pago de la cantidad debida. El fiador
puede exigir al deudor que asegure el pago o lo releve de
la fianza en los siguientes casos:

A) Si fue demandado judicialmente por el pago.


B) Si existe peligro de que el deudor quede en estado
de insolvencia.
C) Si ei deudor pretende ausentarse dei pas.
D) Si el deudor se oblig a relevarlo de la fianza en
un tiempo determinado que haya transcurrido.
E) Si la deuda se hace exigible por el vencimiento d e l
plazo (Art. 2836).
348 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

3- Pagar lo estipulado al fiador. Si la fianza es onerosa


deber pagar la contraprestacin estipulada.

Derechos y obligaciones del fiador

La obligacin del fiador consiste en pagar al acreedor


si el deudor no lo hace, lo que garantiza qon todos sus
bienes, es decir, por -ser una garanta personal responde
con su patrimonio.
El fiador que es compelido al pago tiene los beneficios
de orden, de excusin y de divisin.
1. Beneficio de orden. Este reside en que el fiador no
puede ser compelido a pagar al acreedor sin que el deudor
sea previamente reconvenido (Art. 2814).
2. Beneficio de excusin. Este consiste en aplicar todo
el valor libre de los bienes del deudor al pago de la obligaci
principal, en cuyo caso el fiador slo pagar el faltante si
existiere. La excusin no tiene lugar:

a) Si el fiador renuncia a ella.


b) En los casos de concurso o insolvencia del deudor
c) Cuando el deudor no pueda ser demandado judi
cialmente dentro del territorio de la Repblica.
d) Cuando el negocio para el que se prest la fianza
sea propiedad del fiador.
e) Cuando citado el deudor por edictos no comparezca,
se ignore su paradero, o no tenga bienes embargables (Art.
2816). No obstante si el deudor adquiere bienes despus
del requerimiento o se descubren los que hubiere ocultado,
el fiador puede hacer la excusin de stos aunque no la
haya pedido (Art. 2818).
Por su parte el acreedor puede obligar al fiador a que
realice la excusin de los bienes del deudor, pero si el
acreedor es negligente en exigirla queda obligado a pagar
los daos y perjuicios hasta por el valor de los bienes
designados por sta (Arts. 2819 y 2821). En caso de que
el fiador renuncie a los beneficios de orden y excusin la
sentencia contra el deudor le perjudicar (Art. 2822).
EL CONTRATO DE FIANZA 349

J) tn as fianzas legales y judiciales. As lo establece


el articulo 2855 que dice:

El fiador legal o judicial no puede pedir la excusin de


los bienes del deudor principal, ni los que fan a esos
fiadores, pueden pedir la excusin de stos, as como
tampoco la del deudor.

Para que el fiador aplique la excusin son necesarios


los siguientes requisitos: (2817).

a) Que el fiador alegue el beneficio luego que se le


requiera del pago.
b) Que designe bienes suficientes que basten para cubrir
el crdito y que se hallen dentro del distrito judicial en
que deba hacerse el pago.
c ) Que anticipe o asegure convenientemente los gastos
de excusin.
3. Beneficio de divisin. Cuando hay varios fiado
res en el pago de una misma deuda, cada uno de ellos
responde en su parte proporcional, si alguno de ellos resulta
insolvente su parte se divide entre los otros en la misma
proporcin.
Si un cofiador paga la totalidad de la obligacin, tiene
derecho de exigir de los dems la parte q ue a cada uno le
haya correspondido. En este caso los cofiadores pueden
alegar en contra del que pag todas las excepciones que
se le pudieron oponer al deudor principal (Arts 2837 y
2838).
El beneficio de divisin no procede:

a) Por renuncia expresa del derecho


b) Cuando cada uno se ha obligado mancomunadamente
con el deudor.
c) En caso de que algn fiador sea insolvente.
d) Si el negocio es propio del fiador que pag.
e) Cuando se ignora el paradero del deudor o ste no
puede ser demandado dentro del pas (Art. 2839).
350 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Extincin

El contrato de fianza se extingue por: a) la extincin


de la obligacin principal; b) confusin; c) remisin de
deuda; d) quita; e) vencimiento del plazo; f) caducidad.
a) Extincin de la obligacin principal. Toda vez que
el contrato de fianza es accesorio y que lo accesorio sigue
la suerte de lo principal, la extincin de lo principal termina
aqulla (Art. 2842).
b) Confusin. Es decir, cuando el fiador y el deudor
son la misma persona. Sin embargo si la confusin es
porque uno herede al otro, la obligacin del fiador no
desaparece (Art. 2843).
c) Remisin de deuda. El acreedor tiene la facultad de
perdonar el pago del fiador. Ahora bien, si son vanos
cofiadores la remisin de uno beneficia a los otros en su
parte proporcional (Art 2844).
el) Quita Es la reduccin en el pago de la obligacin
del deudor, por lo que el fiador slo responder por el
resto, pero si en virtud de ella dicho deudor queda sujeto
a nuevos gravmenes o c ondiciones, la fianza se extingue
(Art 2847).
e) Vencimiento del plazo Si el contrato se celebra por
un plazo determinado, y un mes despus de vencido ste
el deudor no es requerido del pago, se terminar la obligacin
del fiador (Art. 2848). Si la fianza se ha otorgado por
tiempo indeterminado, tiene derecho el fiador, cuando la
deuda principal se vuelve exigible, de pedir al acreedor
que promueva judicialmente, dentro del plazo de un mes,
el cumplimiento de la obligacin. Si el acreedor no ejercita
sus derechos dentro del plazo mencionado, o si en el juicio
entablado deja de promover, sin causa justificada, por ms
de tres meses, el fiador quedar libre de su obligacin
(Art. 2849).
/) Caducidad. Si ei acreedor le da una prrroga o espera
al deudor sin consentimiento del fiador (Art. 2846), o bien
si se deja de promover sin causa justificada por ms de
tres meses (Arts. 2848 y 2849).
CAPTULO XVIII

EL C O N TR A TO D E PR EN D A

D efinicin

La prenda es un contrato en virtud del cual se constituye


un derecho real sobre un bien mueble enajenable, para
garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia
en el pago (Art. 2856).
La prenda, igualmente puede verse como un contrato
o como un derecho real.
Los derechos reales considerados como numerus clausus,
los hay de primero y segundo grado. Los primeros son
cinco: la propiedad, el usufructo, el uso, la habitacin y la
servidumbre; los segundos son la prenda y la hipoteca.
Las caractersticas de los derechos reales de segundo
grado, son el derecho de persecucin y el de preferencia.
Derecho de persecucin. Consiste en que la garanta
prendaria se puede hacer valer en contra de cualquier
propietario o poseedor de la cosa. As lo establece el artculo
2879 al decir:

Si el deudor enajenare la cosa empeada o concediere su uso


o posesin, el adquiriente no podr exigir su entrega sino
pagando el importe de la obligacin garantizada, con los in
tereses y gastos en sus respectivos casos (a menos que lo
haya adquirido un tercero de buena fe (Art. 2872).

Derecho de preferencia. Esto significa que el acreedor


prendario, tiene preferencia frente a cualesquier otro acree
dor, para que se le pague con el producto de la venta de
la cosa dada en prenda. El Cdigo Civil establece este
derecho en el artculo 2981 que expresa:
352 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Los acreedores hipotecarios y los pignoraticios no necesitan


entrar en concurso para hacer el cobro de sus crditos.
Pueden deducir las acciones que les competan en virtud
de la hipoteca o de la prenda, en los juicios respectivos,
a fm de ser pagados con el valor de los bienes que garantice
sus crditos.

En un principio los contratos de prenda e hipoteca, re


sultaban lo mismo; posteriormente lo nico que los diferenciab
era que para el perfeccionamiento de la prenda se requera
el pignus (puo o mano) o sea la entrega de la cosa, y en
la hipoteca el bien se dejaba en poder del deudor.
En la mayora de los casos la prenda es sobre bienes
muebles, sin embargo hay algunas excepciones, por ejemplo,
puede constituirse sobre frutos pendientes (Art. 2857), los
cuales se consideran inmuebles (Art. 750, fraccin II). En
este caso no hay desposesin.
Por lo que se refiere a los bienes futuros, stos no son
objeto de prenda, pues no se pueden entregar ni fsica ni
jurdicamente.
Hay prendas sobre bienes muebles incorpreos como
son los derechos de crdito. En caso de que el objeto de
la prenda sea un ttulo de crdito, se tendr que endosar
y anotar el carcter del endoso, pues el endoso con las
clasulas en garanta, en prenda, u otra equivalente, atri
buye al endosatario todos los derechos y obligaciones de
un acreedor prendario respecto del ttulo endosado... (Aj.
36 LGTOC)

Clasificacin

El contrato de prenda se puede clasificar en: a) Accesorio;


b) Bilateral; c) Con formalidades restringidas; d) De tracto
qUuOo i v o .
a) Accesorio. Porque su validez y existencia depende
de otro contrato.
b) Bilateral. Pues existen obligaciones para ambas partes.
Para una entregar la cosa prendada, y para la otra, restituirla
una vez terminado el contrato.
EL CONTRATO DE PRENDA 353

c) Con formalidades restringidas. La ley establece


que debe ser por escrito y que la fecha de otorgamiento
conste en forma fehaciente, sea ante juez, notario o ins
cripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Por otro
lado, para el perfeccionamiento es indispensable que el deu
dor entregue al acreedor fsicamente la cosa objeto del
contrato o jurdicamente inscribindola en l Registro P
blico de la Propiedad (2858 y 2859).
d) De tracto sucesivo. El contrato de prenda no es
un contrato instantneo, pues garantiza una obligacin que
se da a travs del tiempo; esto es, est sujeta a un plazo,
un trmino o una condicin.

E species de contrato en prenda

Existe el contrato de prenda civil, mercantil, adminis


trativo, fiscal y el irregular.
Mercantil. El Cdigo de Comercio y la Ley General
de Ttulos y Operaciones de Crdito regulan diferentes ti
pos de prend (334 a 346) que incluye De la prenda sin
transmisin de posesin (del 338 al 346 LGTOC). Algunos
crditos tienen como garanta natural la prenda sobre el ac
tivo fijo y en ocasiones sobre el circulante, como son el
crdito refaccionario y el de habilitacin y avo.
Fiscal. El Cdigo Fiscal de la Federacin, en el art
culo 141 establece:

Los contribuyentes podrn garantizar el inters fiscal en


alguna de las formas siguientes:
II. Prenda o hipoteca; ...

Irregular. Cuando se entregan bienes fungiles, en cuyo


caso se convierte en traslativo de dominio, pues el acreedor
regresa otros de la misma especie y calidad
Tambin podemos mencionar la prenda sobre ttulos
de crdito. Esta debe hacerse constar en el ttulo o incorporarlo
a l. A este respecto el Cdigo Civil establece:
354 BERNARDO FREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

Artculo 2861.Cuando la cosa dada en prenda sea u n


titulo de crdito que legalmente deba constar en el Regis
Pblico, no surtir efecto contra tercero el derecho de
prenda sino desde que se inscriba en el Registro.
A r t i c u l o 2862.A voluntad de los interesados podr
suplirse la entrega del ttulo al acreedor con el depsito
de aqul en una institucin de crdito.
A r t c u l o 2863.Si llega el caso de que los ttulos
dados en prenda sean amortizados por quien los haya
emitido, podr el deudor, salvo pacto en contrario, substi
tuirlos con otros de igual valor.
A r t c u l o 2864.El acreedor a quien se haya dado en
prenda un ttulo de crdito no tiene derecho, aun cuando
se venza el plazo del crdito empeado, para cobrarle ni
para recibir su importe, aun cuando voluntariamente se l
ofrezca por el que lo debe, pero podr en ambos casos
exigir que el importe del crdito se deposite.
A r t i c u l o 2865.Si el objeto dado en prenda fuese un
crdito o acciones que no sean al portador o negociables
por endoso, para que la prenda quede legalmente constitu
debe ser notificado el deudor del crdito dado en prenda
A r t c u l o 2866.Siempre .queda prenda-fuere.un crd
el acreedor que tuviere en su poder el titulo estar oblig
a hacer todo lo que sea necesario para que no se altere
o menoscabe el derecho que aqul representa

E lementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la


creacin de obligaciones.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin de
obligaciones, el indirecto es el dar, consistente en la transm
temporal del objeto dado en prenda; el material es el bien
mueble enajenable dado en garanta, el cual debe existir
en la naturaleza y estar dentro del comercio.
Como lo expres anteriormente, los bienes futuros no
pueden ser objeto de prenda y los frutos pendientes pueden
serlo excepcionalmente, no obstante que estn incorporados
a un bien inmueble (Art. 750, II). En doctrina se consideran
bienes muebles por anticipacin.
EL CONTRATO DE PRENDA 355

E lementos de validez

Capacidad. Toda vez que con la prenda se constituye


tul gravamen real sobre un bien, en caso de ser representante,
se requiere tener las facultades de dueo, o sea, poder
para actos de dominio, por lo tanto no pueden constituirla
el tutor, el albacea, el padre en ejercicio de la patria potestad
y, en trminos generales los administradores.
Una persona puede garantizar con prenda el pago de
una obligacin sin autorizacin del deudor (Art. 2867); lo
que quiere decir que el deudor prendario no es necesariamente
el deudor del crdito garantizado.
Por otro lado para la constitucin de la prenda puede
existir un poder tcito, como lo establece el artculo 2869
al decir:

Si se prueba debidamente que el dueo prest su cosa a


otro con el objeto de que ste la empeara, valdr la prenda
como si la hubiere constituido el mismo dueo.

F ormalidades

El contrato de prenda debe otorgarse en escrito y por


duplicado para que cada uno de los contratantes tenga un
ejemplar. Asimismo para que surta efectos frente a terceros,
es necesario que la fecha conste en forma fehaciente e indubita
ble, sea porque se protocoliz o ratific ante notario o juez,
o bien se inscribi en el Registro Pblico de la Propiedad.
Para que la prenota se tenga por perfeccionada, se requiere
de la traditio, o sea la entrega ya sea real o jurdica de la
cosa objeto de la prenda {pignus). As lo establece el artculo
2858, que dice:

.rara que se tenga por consticuida ia prenda deber ser


entregada al acreedor, real o jurdicamente.

Esto es porque la posesin de los bienes muebles presume


la propiedad, y para que el deudor no disponga vlidamente
356 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

de la cosa dada en prenda en perjuicio del acreedor, se l e


desposesiona como una forma de publicidad.

Por lo que se refiere a la entrega jurdica, el articulo


2859 establece:

Se entiende entregada jurdicamente la prenda al acree


dor, cuando ste y el deudor convienen en que quede en
poder de un tercero, o bien cuando quede en poder
del mismo deudor, porque as lo haya estipulado con el
acreedor o expresamente lo autorice la ley. En estos
dos ltimos casos, para que el contrato de prenda pro
duzca efectos contra tercero, debe inscribirse en el Regi
Pblico!
El deudor puede usar de la prenda que quede en su
poder en los trminos que convengan las partes.

En este caso la publicidad no es la desposesin, sino


la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad.
En mi opinin considero ms segura la desposesin que
la inscripcin, pues para investigar si un bien mueble est
sujeto a prenda, habra que hacer una bsqueda en cada uno
de los registros de las treinta y dos entidades de la Repbli

D erechos y obligaciones

D erechos del acreedor prendario

1. De retencin. El acreedor tiene derecho a retener la


cosa dada en prenda, mientras que no se cumpla la obligaci
garantizada.
2. De dar por vencido el plazo. Asimismo tiene derecho
a dar por vencido anticipadamente el plazo o bien, a que
la cosa que garantiza se le sustituya por otra, cuando sta
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Ar
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Ud
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3. A la indemnizacin de los gastos que haya efectuado
por deterioro de la cosa. Se est excluido de este derecho
cuando al acreedor se le ha permitido usar la cosa objeto
de la prenda.
EL CONTRATO DE PRENDA 357

4. De persecucin y prejerencio. Estos derechos ya


se analizaron al principio de este captulo.
5. De enajenacin. La venta puede ser extrajudicial
o judicial. Es extrajudicial si se dan los supuestos sealados
en el artculo 2883 que dice:

El deudor, sin embargo, puede convenir con el acreedor


en que ste se quede con la prenda en el precio que se
le fije al vencimiento de la deuda, pero no al tiempo de
celebrarse el contrato. Este convenio no puede perjudicar
los derechos de tercero.
A r t c u l o 2884.Puede por convenio expreso venderse
la prenda extrajudicialmente.

En este tipo de venta, es nula la clusula que establezca


que la cosa dada en prenda se pueda vender en un precio
menor a la deuda.
En cuanto a la venta judicial, sta debe realizarse en
juicio, mismo en el que el acreedor puede solicitar le sean
adjudicadas las dos terceras partes del valor fijado por los
peritos, siempre y cuando la cosa dada en prenda no sea
comprada en subasta publica.

Obligaciones del acreedor prendario

\. Conservar la cosa. El acreedor debe conservar la


cosa dada en prenda en el estado en que la recibi y no
tiene derecho a usarla (Art. 2877), salvo que lo autorice
expresamente el deudor prendario (Art. 2878).
2. Restituir la-cosa. Una vez que la deuda ha sido
liquidada y pagada, el acreedor tiene obligacin de restituir
la cosa dada en prenda.

Extincin de la prenda

Extinguido lo principal se extingue lo accesorio, ya sea


por: nulidad, rescisin, confusin, dacin en pago, pago, pres
cripcin, novacin, compensacin, prdida de la cosa, etc
tera (2891).
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CAPITULO XIX

EL C O N TR A TO D E H IPO TEC A

Definicin

Es un contrato en virtud del cual se constituye un


derecho real sobre bienes enajenables que no se entregan
al acreedor, para garantizar con su valor el cumplimiento
de una obligacin y su preferencia en el pago (Definicin
entresacada de los artculos 2893, 2894 y 2895).

Historia

La hipoteca tiene su origen en Grecia, de ah viene la


etimologa de su nombre que significa poner debajo; ms
tarde en el derecho romano el Digesto la trataba igual que
a la prenda. Lo comn era que el objeto de la hipoteca lo
representara bienes inmuebles o derechos reales constituidos
sobre aqullos, aunque, por excepcin, tal objeto tomaba
en cuenta bienes muebles.
En el Derecho romano las hipotecas eran generales y
ocultas, esto es, una persona poda hipotecar todos sus
bienes para garantizar una sola deuda. En vista de que en
aquel entonces no exista un registro pblico de la propiedad,
no haba forma de dar a conocer este gravamen, por tanto
s i alguien adquira un inmueble que estaba hipotecado, al
.ViOiVico uc Lucci valedero ei odiLo, ia tinca podra ser
rematada.
En cuanto a las hipotecas generales, nuestro cdigo no
sigui al Derecho romano. En la Exposicin de Motivos
d e l Cdigo vigente se asienta que:

359
360 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

En la hipoteca se hicieron numerosas modificaciones; pero


slo mencionaremos las siguientes: se establece la divisibi
de la hipoteca, disponiendo que cuando se hipotequen
varias fincas para la seguridad de un solo crdito, es for
zoso determinar por qu porcin del crdito responde cada
finca, y que pueda cada una de ellas ser redimida del
gravamen, pagando la parte del crdito que garantiza.
Se estableci, adems, que cuando una finca hipote
cada, susceptible de ser fraccionada convenientemente, se
divida, se repartir equitativamente el gravamen entre las
fracciones. ...

Por lo que se refiere a las hipotecas ocultas, actualmente


para que surtan efectos frente a terceros, deben inscribirse
en el Registro Pblico de la Propiedad.
Como ya lo expres, los contratos de prenda e hipoteca
eran iguales, lo nico que los distingua es que en la segunda
se requera el pignus (puo y mano), o sea la entrega.
El contrato de hipoteca da nacimiento a un derecho
real, mismo que tambin puede crearse por declaracin
unilateralde-voluntad o por orden judieiai -
Como derecho real de garanta en la hipoteca, al igual
que en la prenda, existe el derecho de persecucin y preferenc
en el pago, independientemente de que el bien pertenezca
al deudor o a un tercero.

Clasificacin

El contrato de hipoteca se puede clasificar en: a) Accesorio


b) Unilateral; c) Con formalidades restringidas; d) De tracto
sucesivo.
a) Accesorio. Porque la validez y existencia del contrato
depende de otro o de una obligacin. Existen las siguientes
excepciones:
1) Que la hipoteca se haya constituido para garantizar
una obligacin futura o sujeta a condicin. En este caso el
deudor hipotecario puede responder ya sea por cierta cantidad
o por una indeterminada.
EL CONTRATO DE HIPOTECA 361

2) Cuando un tercero constituye hipoteca para garantizar


la deuda de otro o cuando el deudor enajena el inmueble
hipotecado.
3) Cuando en virtud de una novacin, el acreedor de
la nueva deuda se reserva la garanta hipotecaria (Arts
2220 y 2221).
b) Es unilateral, pues las obligaciones slo son para
una de las partes.
c) Con formalidades restringidas. La ley establece que
puede otorgarse en escrito privado ratificado, o en escritura
pblica cuando se trata de bienes inmuebles.
d) De tracto sucesivo. El contrato de hipoteca garantiza
una obligacin que se realiza a travs del tiempo, esto es,
est sujeta a un plazo, a un trmino o a una condicin.

E species de contrato de hipoteca

Existe la hipoteca civil, mercantil, fiscal, voluntaria,


necesaria, natural y condicional.
Civil. Es la hipoteca a que se refiere este captulo.
Mercantil. El Cdigo de Comercio y la Ley General
de Ttulos y Operaciones de Crdito, regulan diferentes
tipos de hipoteca, como por ejemplo sobre la unidad industrial
o sea, sobre la universalidad de hecho consistente, tanto
en el activo fqo como en el circulante que constituyen el
patrimonio. Asimismo la hipoteca sobre barcos, que son
cosas mercantiles, se considera una universalidad de derecho.
Fiscal El Cdigo Fiscal de la Federacin, en el artculo
141 establece

Los contribuyentes podrn garantizar el inters fiscal en


alguna de las formas siguientes:
II. Prenda o hipoteca;...

Voluntaria. sta se constituye libremente por contrato,


por declaracin unilateral de voluntad, o por testamento,
esto es, por una manifestacin libre de voluntad (Art. 2919
y 2920).
362 bernardo P rez F ernndez del castillo

Necesaria tambin denominada legal. Esta especie de


hipoteca, en la mayora de los casos se constituye por
declaracin unilateral de voluntad. Se da a determinadas
personas cuando es impuesta por la ley para garantizar la
administracin de un patrimonio ajeno o un crdito:

Llmase necesaria a la hipoteca especial y expresa que


por disposicin de la ley estn obligadas a constituir cieas
personas para asegurar los bienes que administran o para
garantizar los crditos de determinados acreedores (Art
2931).

Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para


seguridad de sus crditos:

I El coheredero o pancipe, sobre los inmuebles repartidos,


en cuanto imponen los respectivos saneamientos o el exceso
de los bienes que hayan recibido;
II. Los descendientes de cuyos bienes fueren meros
administradores los ascendientes, sobre los bienes de stos,
para garantizar la conservacin y devolucin de aqullos,
teniendo en cuenta lo que dispone la fraccin III del artcu
lo 520;
III. Los menores y dems incapacitados, sobre los
bienes de sus tutores, por los que stos administren;
IV. Los legatarios, por el importe de sus legados, si
no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador,
V. El Estado, los pueblos y los establecimientos pblicos,
sobre los bienes de sus administradores o recaudadores,
para asegurar las rentas de sus respectivos cargos (Art
2935).

Se puede exigir que garantice con hipoteca: al tutor


interino (Art 318); al tutor definitivo (Art. 519, frac. I);
al ejecutor especial (Art. 1703); y, al albacea (Art. 1708)!
La hipoteca necesaria debe ser suficiente Dara g a r a n t i z a r
la posible responsabilidad y durar mientras se desempee
el encargo (Art. 2932).
Natural. Cuando tiene existencia cierta, se conoce el
b i e n hipotecado y l a c u a n t a que g a r a n t i z a A l d e c i r D e
Fina, la hipoteca natural es:
EL CONTRATO DE HIPOTECA 363

aquella en la que la obligacin que se asegura tiene desde


el primer momento existencia cierta en cuanto se refiere
al bien hipotecado y el monto del crdito.

Condicional. Cuando se constituye para garantizar una


obligacin futura sujeta a condicin. Al respecto el artculo
2924 establece:

Para hacer constar en el Registro el cumplimiento de las


condiciones a que se refieren los artculos que preceden
o la existencia de las obligaciones futuras, presentar
cualquiera de los interesados al registrador la copia del
documento pblico que as lo acredite y, en su defecto,
una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que
se extienda la nota marginal y expresando, claramente los
hechos que deben dar lugar a ella.
Si alguno de los interesados se mega a firmar dicha
solicitud, acudir el otro a la autoridad judicial para que,
previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolucin
que proceda.

E lementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la


creacin de obligaciones.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin de
obligaciones; el indirecto es el dar y hacer.
El objeto material de la hipoteca son los bienes enajena
bles; muebles o inmuebles. Pueden ser tambin los bienes
considerados como una universalidad de hecho o de derecho
corpo la negociacin mercantil.
Otros bienes susceptibles de hipotecar, a) aviones, barcos,
ferrocarriles. Este ltimo caso comprende concesin, va
frrea, la mquina, el dinero en caja y crditos.
o ) l o s Dienes muebies incorporados en forma pcimiiente
a las fincas para ornato o comodidad (Art. 2896, frac. 111).
c) Los derechos litigiosos, siempre que la demanda se
haya inscrito preventivamente en el Registro Pblico de la
Propiedad.
364 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

d) La nuda propiedad, misma que se extiende al usufruct


cuando ste se consolida con aqulla (Art. 2900).
e) El usufructo. La hipoteca dura mientras exista el
usufructo y extinguido ste se tiene que sustituir la garanta
(Art. 2903).
f) El derecho de copropiedad. Lo que se hipoteca es
la parte alcuota, pues para hipotecar el bien objeto de la
copropiedad se necesita el consentimiento de los dems cop
pietarios (Art 2902).
g) La servidumbre. Para que pr oceda esta hipoteca es
necesario que tambin se hipoteque el predio dominante
(Arts. 1057, 2898, frac. III).
h) Un bien hipotecado. Este puede volverse a hipotecar
en segundo y tercer lugar (Art. 2901)
i) El derecho real de hipoteca, conocida como hipoteca
sobre hipoteca.
Por otro lado, la hipoteca no puede recaer sobre bienes
generales como suceda en el Derecho Romano que gravaba
todo el patrimonio, bienes muebles e inmuebles, presentes
y futuros. Igualmente La hipoteca-slo puede recaer sobre
bienes especialmente determinados (Art. 2895).
Asimismo, La hipoteca nunca es tcita ni general...
(Art. 2919).
Se consideraban tcitas las hipotecas que sin haberse
aceptado por el deudor hipotecario, se tenan por constitui
das. Por ejemplo, el Estado se poda constituir en acree
dor hipotecario para garantizar un crdito fiscal sin con
sentimiento del deudor
Por lo que se refiere a las hipotecas generales, anti
guamente se aceptaban sobre bienes muebles e inmuebles,
inclusive presentes y futuros sin necesidad de especificar
los. En materia mercantil, existe la hipoteca universal so-
bre la empresa que incluye ios bienes presentes y los que
se adquieran.
En la actualidad para el caso de que un inmueble se
fraccione, subdivida o se constituya en condominio, el C
digo Civil dispone:
EL CONTRATO DE HIPOTECA 365

Artculo 2913.Cuando una finca hipotecada susceptible


de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartir
equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones.
Al efecto, se pondrn de acuerdo el dueo de la finca y
el acreedor hipotecario, y sino se consiguiere ese acuerdo,
la distribucin del gravamen se har por decisin judicial,
previa audiencia de peritos.

En materia registral y por lo que se refiere al monto


del crdito, ste tambin debe ser determinado

Tratndose de hipotecas, la obligacin garantizada; la poca


en que podr exigirse su cumplimiento; el importe de ella
o la cantidad mxima asegurada cuando se trate de
obligaciones de monto indeterminado; y los rditos, si se
causaren, y la fecha desde que deban correr (Art. 3061,
fraccin IV)

En cuanto a los intereses, no garantizan en perjuicio


de terceros ms de tres aos, a menos que se haya pactado
expresamente_que garantizar los intereses por ms tiempo.. V
(Art. 2915) siempre y cuando dicha estipulacin se inscriba
en el Registro Pblico de la Propiedad.
Por otro lado la hipoteca es indivisible desde el punto
de vista del derecho real y del crdito que garantiza.

E lementos de vaxidez

Capacidad. Una deuda puede ser garantizada con un


bien del deudor o de un tercero. En este ltimo caso an
sin el consentimiento del deudor. Slo el que puede enajenar
puede hipotecar, esto es, los mayores de edad, los apoderados
para actos de dominio y en general los que peden dispo
ner de bienes propios o ajenos, por lo tanto no pueden
hipotecar sin licencia judicial, el tutor (Art. 561), el padre
en ejercicio de la patria potestad (Art. 436) y los admi
nistradores de bienes ajenos As por ejemplo, el albacea
requiere del consentimiento de los herederos o legatarios
(Art. 1719).
366 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

El predio comn no puede ser hipotecado sin el con


sentimiento de todos los copropietarios, pero s pueden ser
hipotecados los derechos de copropiedad, en cuyo caso el
acreedor tendr el derecho que le correspondera al deu
dor en la divisin de la cosa comn (2902).
No puede hipotec ar el usuario, ni el que tiene derecho
de habitacin (1051); tampoco se puede hipotecar el patri
monio de familia (727); el emancipado requiere de autori
zacin judicial (643, frac. I).

Formalidades

En cuanto a las formalidades del contrato de hipoteca,


stas siguen las mismas reglas de la compraventa. Esto es,
debe otorgarse en escritura pblica si se trata de bienes
inmuebles que excedan de la cantidad resultante de 365
das de salario mnimo general (2317, 2320 y 2917).
Para que la hipoteca surta efectos frente a terceros
debe inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad.

Derechos y obligaciones

Derechos del acreedor hipotecario

1. Derecho de preferencia para ser pagado con la


venta del inmueble hipotecado, en el orden establecido en
el artculo 2985 que dice:

Del precio de los bienes hipotecados o dados en prenda


se pagarn en el orden siguiente:
I. Los gastos del juicio respectivo y los que causen
las ventas de esos bienes:
II. Los gastos de conservacin y administracin de
los mencionados bienes;
III. La deuda de seguros de los propios bienes;
IV. Los crditos hipotecarios de acuerdo con lo dis
puesto en el artculo 2982, comprendindose en el pago
EL CONTRATO DE HIPOTECA 367

los rditos de los* ltimos tres aos, o los crditos pigno


raticios, segn su fecha, as como sus rditos durante
los ltimos seis meses.

La venta se puede hacer judicial o extrajudicialmente.


Puede tambin convenir con el deudor en que se le adjudi
que en el precio que se fje al exigirse la deuda, pero no
al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perju
dicar los derechos de tercero (2916, segundo prrafo).
Si hay varios acreedores se pagarn de acuerdo al or
den en que fueron registradas las hipotecas y si no lo es
tn, en la fecha en que se otorgaron (2982).
2. Derecho de persecucin. Por ser la hipoteca un
derecho real que grava al bien y no a la persona, el de
recho subsiste aun cuando el bien se haya enajenado a un
tercero, siempre que se inscriba en el Registro P blico de
la Propiedad. Esto es, los bienes hipotecados quedan su
jetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de ter
cero (2894).
Si el que adquiere el inmueble paga el crdito, por mi
nisterio de ley queda subrogado a todos los derechos que
tena el acreedor hipotecario.
3. Derecho a ceder su crdito. Toda vez que la hipo
teca es un derecho accesorio, cuando se cede el crdito
tambin se cede la hipoteca:

Artculo 2032.La cesin de un crdito comprende la de


todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca,
prenda o privilegio, salvo aquellos que son inseparables
de la persona del cedente.
Los intereses vencidos se presume que fueron cedi
dos con el crdito principal.
A r t c u l o 2926.El crdito puede cederse, en todo
o en Darte siempre que la cesin se haga en la forma
que para la constitucin de la hipoteca previene el artcu
lo 2917, se d conocimiento al deudor y sea inscrita en
el Registro.
Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obli
gaciones a la orden, puede transmitirse por endoso del
ttulo, sin necesidad de notificacin al deudor ni de re
368 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

gistro. La hipoteca constituida, para garantizar obligacio


nes al portador, se transmitir por la simple entrega del
ttulo sin ningn otro requisito.
Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuan
do en nombre propio o como fiduciarias, las dems en
tidades financieras, y los institutos de seguridad social,
podrn ceder sus crditos con garanta hipotecaria, sin
necesidad de notificacin al deudor, de escritura pblica,
ni de inscripcin en el Registro, siempre que el cedente
lleve la administracin de los crditos. En caso de que
el cedente deje de llevar la administracin de los crdi
tos, el cesionario deber nicamente notificar por escrito
la cesin al deudor.
En los supuestos previstos en los dos prrafos ante
riores, la inscripcin de la hipoteca a favor de! acreedor
original se considerar hecha a favor de el o los cesiona
rios referidos en tales prrafos, quienes tendrn todos los
derechos y acciones derivadas de sta.

Estos dos ltimos prrafos fueron adicionados para bur


satilizar ms fcilmente los crditos hipotecarios, donde lo
acreedores sean instituciones del sistema bancario mexican

4. Derecho a que se mejore la garanta.

A r t c u l o 2907.Si el inmueble hipotecado se hiciere, con


o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de
la deuda, podr el acreedor exigir que se mejore la hipo
teca hasta que, a juicio de peritos, garantice debidamente
la obligacin principal.

5. Derecho al seguro de la finca:

Artculo 2910.Si la finca estuviere asegurada y se


destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistir
la hipoteca en los restos de la finca, y adems el valor
del seguro quedar afecto al pago. Si el crdito fuere de
plazo cumplido, podr el acreedor pedir la retencin del
seguro, y si no lo fuere, podr pedir que dicho valor se
EL CONTRATO DE HIPOTECA 369

imponga a su satisfaccin, para que se verifique el pago


al vencimiento del plazo. Lo mismo se observar con el
precio que se obtuviere en el caso de ocupacin por
causa de utilidad pblica o de venta judicial.

D erechos del * deudor hipotecario

1. Derecho de divisin del crdito hipotecario. Cuan


do es pos ible fraccionar o subdividir el bien que se hipo
teca, el deudor tiene derecho a que a su vez el crdito
se divida e ir liberando parcialmente conforme se vayan
pagando cada una de las fracciones:

A rtculo 2913.Cuando una finca hipotecada susceptible


de ser fraccionada convenientemente se divida, se repar
tir equitativamente el gravamen hipotecario entre las frac
ciones. Al efecto, se pondrn de acuerdo el dueo de la
finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere
ese acuerdo, la. distribucin del gravamen se har por
decisin judicial, previa audiencia de peritos.

2. Derecho de volver a hipotecar el inmueble:

A r t c u l o 2901.Pueden tambin ser hipotecados los bie


nes que ya lo estn anteriormente, aunque sea con el pacto
de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los de
rechos de prelacin que establece este cdigo. El pacto
de no volver a hipotecar es nulo.

3. Derecho a que una vez extinguida la hipoteca


su cancelacin se inscriba en el Registro Pblico de la
Propiedad.

E xtincin de la hipoteca

La hipoteca podr extinguirse en va de consecuencia


o en va principal.
370 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

En v a de consecuencia. La extincin de la obligacin


principal traer como consecuencia la de la accesoria, o
sea la hipoteca (2941, frac. II). sta puede suceder por
pago, remisin de deuda, novacin, compensacin, nulidad,
rescisin y prescripcin.
En v a principal. La e xtincin de la hipoteca se puede
realizar, aun subsistiendo la obligacin garantizada cuando
el bien perece o deja de estar hipotecado.

A r t c u l o 2941. P o d r p e d i r s e y d e b e r o r d e n a r s e e n s u
caso la extincin de la hipoteca:
1. Cuando se extinga el bien hipotecado;
IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pblica
el bien hipotecado, observndose lo dispuesto en el ar
tculo 2910;
V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada,
teniendo aplicacin lo prevenido en el articulo 2325;
VI. Por la remisin expresa del acreedor;
VII. Por la declaracin de estar prescrita la accin
hipotecaria.

Tambin podr extinguirse: por va principal cuando el


acreedor hipotecario remita de la garanta hipotecaria mas
no de la obligacin; por confusin cuando el deudor hipo
tecario rene a su vez la calidad de acreedor hipotecario;
por prescripcin de la accin, esto es, a los diez aos; por
novacin; por pago con subrogacin; por dacin en pago;
y por prescripcin.

C ancelacin de la hipoteca

La cancelacin de la hipoteca debe otorgarse con las


mismas formalidades que se utilizaron para su constitucin
o in o o r i h u r p o c r - \ o 1 D o r >i o t r o D/ i Ll i r ,- . 1 T ~) J ^ J
w ***-'- A * ^ V- * X UU/n VO UV tu JL
CAPTULO XX

EL CONTRATO DE TRANSACCIN

Definicin

La transaccin es un contrato por medio del cual, las


partes hacindose recprocas concesiones, terminan una
controversia presente o previenen una futura (Art. 2944).
De lo anterior se desprende: a) La existencia de una
relacin jurdica litigiosa o controvertida; b) La intencin
de los contratantes de terminar el litigio o eliminar la
controversia; y c) Las recprocas concesiones que se hacen
las partes.

Historia

La regulacin jurdica que hace el Cdigo Civil sobre


el contrato de transaccin est tomada en su mayor parte
del Cdigo de Napolen. Del Cdigo de 1870 pas casi
en idnticas circunstancias al Cdigo de 1884 y al Cdigo
de 1928. El Cdigo vigente slo vara el texto de cuatro
artculos. El artculo 2944 perfecciona la definicin original
adoptada por el Cdigo de Napolen al sealar que las
partes debern hacerse recprocas concesiones para terminar
una controversia presente o para prevenir una futura. Tanto
en el Cdigo de Napolen como en los Cdigos del 70 y 84
, 1 o l V4 e
CVlJUOU 1U

como base fundamental para lograr la solucin del conflicto


presente o la prevencin de la controversia futura.
En Francia se consider que la transaccin no debera
reglamentarse como un contrato especfico, pues careca
de las bases doctrinales que as lo justificaran. Finalmente,
*\n ]
4 b e r n a r d o Prez Fernndez del castillo

la reglamentacin de! coniraio de transaccin que se intro


dujo al Cdigo de Napolen obedeci ms a la sugerencia
de los tribunales que a los principios tericos que sustentaron
los opositores, mismos que con sus doctrinas haban influido
en la elaboracin de esa codificacin.
El Cdigo de 1928, aunque conserva en su mayora
;| los preceptos contenidos en el Cdigo de 1870 con una
mejor tcnica, aporta una definicin y establece algunos
principios novedosos y otros aclaratorios sobre la funcin
y efectos de la transaccin.
La transaccin es un contrato o un convenio? Como dije
al principio del libro, la distincin entre convenio como
gnero y su especie el contrato es intil, pues al decir del
Cdigo Civil, a ambos se les aplican las mismas reglas:
Las disposiciones legales sobre contratos sern aplicables
a todos los convenios... (Art. 1859) y en el transcurso de
.sus disposiciones, al mencionar la novacin establece que
V;i- .
sta es un contrato (Art. 2214) y regula la transaccin
U ; como un contrato tpico.

Clasificacin
5'-
5f El contrato de transaccin se puede clasificar en: a)
yi Principal; b) Bilateral; c) Oneroso; d) Conmutativo, e) Con
forma restringida.
a) Principal. Pues tiene fines y vida propios, y para su
existencia o validez no depende de otro contrato, aunque
tiene como antecedente una o varias relaciones jurdicas.
b) Bilateral. En virtud de que nacen obligaciones para
ambas partes hacindose recprocas concesiones (Art.
2944). Decan los romanos aliquid datum, aliquid retentum.
Por esta razn se aplica la excepcin de contrato no cumplido,
al decir del artculo 2963:

No podr intentarse demanda contra el valor o subsistencia


de una transaccin, sin que previamente se haya asegurado
la devolucin de todo lo recibido, a virtud del convenio
que se quiera impugnar.
El. CONTRATO DE TRANSACCION 373

c) Oneroso. Esto es, las cargas y gravmenes tambin


corresponden a los dos contratantes As por ejemplo, el
perdn o la remisin de un derecho litigioso, adems de
que es un acto unilateral no puede considerarse transaccin
por ser consecuencia de una liberalidad,
d) Conmutativo. Ya que a partir de que el contrato se
celebra, se conoce el carcter de ganancioso o perdidoso.
e) Con forma restringida. La ley establece que puede
ser con libertad de formalismos cuando la transaccin no
pase de 200 pesos, si pasa de dicha cantidad, tiene que
otorgarse en escrito privado o en escritura pblica.

Elementos de existencia

Para que una transaccin sea jurdicamente existente,


son indispensables el consentimiento y el objeto.
Consentimiento, es el acuerdo de voluntades no slo
en cuanto a la creacin de obligaciones, sino tambin en
lo concerniente al objeto material del contrato.
El objeto de la misma contempla dos-caractersticas:
el objeto jurdico y el material El objeto jurdico, a su
vez, se divide en directo e indirecto. El primero es la
creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos
y obligaciones; el indirecto puede ser un dar, un hacer o
una abstencin. El objeto material es la cosa que se obligan
a dar, el hecho a realizar o la abstencin.
No obstante que el artculo 2961 establece que Por la
transaccin no se transmiten, stno que se declaran o reconocen
los derechos que son el objeto de las diferencias... colate-
ralmente podra uno de los contratantes obligarse a dar
una cosa, a realizar un hecho, o abstenerse de actuar.
Todas estas obligaciones no son objeto del conflicto que
se prev o se termina.

Elementos de validez

Capacidad. Para la celebracin del contrato de transaccin


se requiere la capacidad general y en caso de representantes
374 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

o administradores se requieren facultades de actos de do


minio. As lo disponen los siguientes artculos:

566.Se requiere licencia judicial para que el tutor pue


da transigir o comprometer en rbitros los negocios del
incapacitado.
568.Para que el tutor transija, cuando el objeto de
la reclamacin consista en bienes inmuebles, muebles pre
ciosos o bien en valores mercantiles o industriales cuya
cuanta exceda de mil pesos, ne cesita del consentimiento
del curador y de la aprobacin judicial otorgada con audien
cia de ste.
1720.El albacea no puede transigir ni comprometer
en rbitros los negocios de la herencia sino con consen
timiento de los herederos. *
2587.El procurador no necesita poder o clusula
especial, sino en los casos siguientes:...
11. Para transigir.
2946.Los ascendientes y los tutores no pueden tran
sigir en nombre de las personas que tienen bajo su potes
tad o bajo su guarda, a no ser que la transaccin sea
necesaria o til para los intereses de los incapacitados y
previa autorizacin judicial.

Ahora bien, de acuerdo con el artculo 2587, en caso


de los poderes para pleitos y cobranzas se requiere clu
sula especial.
Ausencia de vicios del consentimiento. En general,
cuando existe error, dolo, mala fe, violencia o lesin, se
puede invalidar la transaccin, en especial:

a) Cuando tiene por base un ttulo nulo:


A r t c u l o 2954.Puede anularse la transaccin cuando se
hace en razn de un ttulo nulo, a no ser que las par
tes itayan tratado expresamente de a nuiidaci.
A r t c u l o 2955.Cuando las partes estn instruidas de
la nulidad del ttulo, o la disputa es sobre esa misma
nulidad, pueden transigir vlidamente, siempre que los de
rechos a que se refiere el ttulo sean renunciables.
EL CONTRATO DE TRANSACCIN 375

b) Cuando se celebr basado en un error:


Artculo 2956.La transaccin celebrada tenindose en
cuenta documentos que despus han resultado falsos por
sentencia judicial, es nula.
A r t c u l o 2957.El descubrimiento de nuevos ttulos
o documentos no es causa para anular o rescindir la tran
saccin, si no ha habido mala fe.
c) Cuando el asunto ha sido resuelto por sentencia
ejecutoriada:
2958.Es nula la transaccin sobre cualquier
Artculo
negocio que est decidido judicialmente por sentencia irre
vocable ignorada por los interesados.
Que el objeto, motivo o fin sean lcitos. Es ilcito
aquello que va en contra de la ley o las buenas costum
bres. El Cdigo Civil e stablece como ilcitas l as transac
ciones que recaigan:
a) Sobre la accin penal proveniente de un delito:
Artculo 2947.-Se puede transigix_sobre la accin civil
proveniente de un delito, pero no por eso se extingue la
accin pblica, para la imposicin de la pena, ni se da
por probado el dejito.
A r t c u l o 2950.Ser nula la transaccin que verse:
1. Sobr delito, dolo y culpa futuros; ...
b) Sobre el estado civil de las personas:
A r t c u l o 254.Los cnyuges no pueden celebrar transac
cin ni compromiso en rbitros acerca de la nulidad del
matrimonio.
A r t c u l o 338."No puede haber sobre la filiacin ni
transaccin ni compromiso en rbitros.
A r t c u l o 2948.-No se puede transigir sobre el estado
civil de las personas ni sobre la validez del matrimonio.
A r t i c u l o 2949.-Es vlida la transaccin sobre los de
rechos pecuniarios que de la declaracin de estado c i v i l
pudieran deducirse a favor de una persona; pero la tran
saccin. en tal caso, no importa la adquisicin del estado.
c ) Sobre el derecho a recibir alimentos:
376 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

A rtculo 32!.El derecho de recibir alimentos no es


renunciable, ni puede ser objeto de transaccin.
A rtculo 1372.El derecho de percibir alimentos no
es r enunciable ni puede ser objeto de transaccin. La
pensin alimenticia se fijar y asegurar conforme a lo
dispuesto en los artculos 308, 3 14, 316 y 317 de este
cdigo, y por ningn motivo exceder de los productos
de la porcin que en caso de sucesin intestada corres
ponderan al que tenga derecho a dicha pensin, ni bajar
de la mitad de dichos productos. Si el testador hubiere
fijado la pensin alimenticia, subsistir su designacin,
cualquiera que sea, siempre que no baje del mnimum
antes establecido. Con excepcin de los artculos citado
en el presente captulo, no son aplicables a los alimento
debidos por sucesin las disposiciones del capitulo II,
ttulo VI, del libro primero.
A rtculo 2950.Ser nula la transaccin que verse: ..
V. Sobre el derecho de recibir alimentos.

d) Sobre la sucesin futura y sobre una herencia antes


de ver el testamento:

A rtculo2950.Ser nula la transaccin que verse:


III. Sobre sucesin futura;
IV. Sobre una herencia, antes de visto el testamento,
si lo hay; ...

e) Cuando exista sentencia irrevocable (Art. 2958). En


este caso no tiene lugar la transaccin, toda vez que el
motivo determinante de la transaccin debe ser terminar
una controversia o prever una futura.

F ormalismos

Cuando el inters del negocio objeto de la transaccin


sea menor de 200 pesos, puede ser verbai, si es mayor a
dicha cantidad se debe otorgar en escrito privado o en
escritura pblica (Art. 2945).
Se tendra que hacer en escritura pblica si se transmitie
la propiedad de un inmueble. Np obstante, el artculo 2561
EL CONTRATO DE TRANSACCIN 377

establece que la transaccin no puede producir efectos


traslativos de dominio, ya que stos son nica y exclusiva
mente extintivos, reconocitivos o declarativos, pero colateral
mente las partes pueden obligarse a la transmisin de un
bien inmueble para lograr un acuerdo, en cuyo caso ste
debe otorgarse en escritura pblica.
En cuanto a los efectos de la transaccin que se le
equipara a la sentencia, el artculo 2953, dice:

La transaccin tiene, respecto de las partes , la misma


eficacia y autoridad que la cosa juzgada; pero podr pedirse
la nulidad o la rescisin de aqulla en los casos autorizados
por la ley.

La afirmacin de este artculo no es muy precisa, pues


el contrato de transaccin puede ser anulado o rescindido
como cualquier otro contrato. En cambio la sentencia
ejecutoriada, una vez que tiene el carcter de cosa juzgada
no puede ser anulada o rescindida.
Por ltimo el contrato de transaccin puede celebrarse
libremente entre las partes o bien, dentro de un procedimiento
judicial, en cuyo caso se aplica el artculo 272 A del Cdigo
de Procedimientos Civiles que dice:

Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvencin


el juez sealar de inmediato fecha y hora para la celebra
cin de una audiencia previa y de conciliacin dentro de
los diez das siguientes, dando vista a la parte que correspond
con las excepciones que se hubieren opuest en su contra,
por el trmino de tres das.
Si una de las partes no concurre sin causa justificada,
el juez la sancionar con una multa hasta por los montos
establecidos en la fraccin II del artculo 62 de este cdigo.
Si dejaren de concurrir ambas partes, sin justificacin, el
juzgador las sancionar de igual manera. En ambos casos
el juez proceder a examinar as cuestiones relativas a la
depuracin del juicio.
Si asistieran las dos partes, el juez examinar las
cuestiones relativas a la legitimacin procesal y luego se
proceder a procurar la conciliacin que estar a cargo
del conciliador adscrito al juzgado. El conciliador preparar
378 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

y propondr a las partes, alternativas de solucin al litig


Si los interesados llegan a un convenio, el juez lo apro
bar de plano si procede legalmente y dicho pacto tendr
fuerza de cosa juzgada.
En caso de desacuerdo entre los litigantes, la audienc
proseguir y el juez, que dispondr de amplias facultade
de direccin procesal, examinar en su caso, las excepci
nes de conexidad, litispendencia y cosa juzgada, con el
fin de depurar el procedimiento.

Una vez publicado el convenio aprobado por el juez,


no admite ningn recurso excepto el de responsabilidad
(Art. 429).
CAPTULO XXI

EL CONTRATO DE COMPROMISO ARBITRAL

D efinicin

Es un contrato atpico en virtud del cual dos o ms


personas llamadas compromitentes se obligan a sujetar sus
actuales o futuras diferencias jurdicas de un asunto determi
nado, a la decisin de un rbitro, de acuerdo con el proce
dimiento permitido por la ley. 1 (609 y 610 C.P.C.). El laudo
dictado por el rbitro tiene la fuerza de cosa juzgada si las
partes han renunciado a la apelacin. Su valor y eficacia
no requiere homologacin del juez.
El arbitraje civil y mercantil cada da tiene ms impor
tancia tanto a nivel nacional como internacional, pues consti
tuye un procedimiento sencillo, discreto, rpido y de bajo costo
par resolver controversias. El incumplimiento e interpretacin
de los contratos internacionales, ha motivado que aproxima
damente el 80% contengan una clusula compromisoria.

E species de compromiso

Existe por un lado, la clusula compromisoria que es


un contrato preliminar, consistente en la obligacin que
1 La convencin de Nueva York de 10 de junio de 1958, publicado

en el Bolelin Oficial Extranjero el 11 de julio de 1977 lo define como el


'acuerdo por escrito conforme al cual las partes se obligan a someter a
arbitraje todas las diferencias que puedan surgir entre ellas respecto de una
determinada relacin jurdica, contractual o no contractual, concerniente a
un asumo que pueda ser resucito pur arbitraje".
Por su parte la Ley por la que regulan los Arbitrajes de Derecho
Privado, que entr en vigor en Espaa el 22 de diciembre de 1953, se
refiere a l como: Mediante el contrato de compromiso dos o ms per
sonas estipulan que una cierta controversia, especficamente determinada,
existente entre ellos, sea resuelta por tercero o terceros, a los que volun
tariamente designan y a cuya decisin expresamente se someten (art. 12).

379
380 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

asumen las partes de someter a la decisin de un rbitro


las controversias que surjan en la interpretacin o cumpli
miento de un contrato. Antecedente obligado del arbitraje
es el contrato de compromiso, pero suele ve nir pr ecedido
de una estipulacin previa en la que, en previsin de que
puedan surgir determinadas cuestiones, convienen las par
tes el futuro sometimiento a rbitros. 2 Tambin por decla
racin unilateral de voluntad se puede incluir una clusula
arbitral, como por ejemplo, e n un testamento en el que el
testador puede nombrar un rbitro para el caso de que exis
ta conflicto entre los herederos. Por otro, el compromiso
arbitral se celebra una vez que han surgido las controver
sias o bien, se presentan durante el juicio o an despus
de sentenciado (Arts. 609 y 610 C.P.C.). En estos casos las
partes celebran un acuerdo sobre el nombramiento de
rbitro y las normas que van a regir el procedimiento,
tales como plazo, rendimiento de pruebas, nombramiento
de peritos, etctera. En caso de que en el compromiso no
se establezcan stas, ser supletorio el Cdigo de Procedi
mientos Civiles. Cualquiera que fuere el pacto en contrari
los rbitros siempre estn obligados a recibir pruebas y oir
alegatos si cualquiera de las partes lo pidiere. (Art. 619).

F iguras afines

La mediacin. El mediador o amigable componedor es


un te rcero neutral que para decidir l a controversia de dos
o varias personas, las escucha y les da su punto de vista
con diferentes opciones. No se 'sujeta a ningn tipo de-
proceso, sino con prudencia, bue n juicio e imparcialidad,
trata de avenir a las partes para evitar un pleito. Su parti
cipacin podra estar prevista en una clusula contractual.
El veredicto o dictamen resultado de su actuacin, no tiene
fuerza de cosa juzgada como el arbitraje o la transaccin
Esto es, si las partes no llegan a un acuerdo tendrn que
dirimir sus diferencias ante los tribunales.
! Toms Ogayar y Aylln, El contrato de compromiso y la instilacin

arbitral, Editorial Revista de Derecho Privado. Editoriales de Derecho Reuni


das, Madrid, 1977, p. 117.
EL CONTRATO DE COMPROMISO ARBITRAL 381

La transaccin. Es un contrato por medio del cual, las


partes hacindose reciprocas concesiones, terminan una
controversia presente o previenen una futura (Art 2944),
De lo anterior se desprende: a) La existencia de una rela
cin jurdica litigiosa o controvertida, b) La intencin de
los contratantes de terminar el litigio o eliminar la contro
versia, y c) Las recprocas concesiones qu se hacen las
partes. A dif erencia de la clusula compromisoria, en este
contrato ya existe conflicto.
Conciliacin. En varios procedimientos judiciales como
los civiles y laborales, se prev una etapa conciliatoria. Por
ejemplo ante las Juntas de Conciliacin y Arbitraje o bien, la
sealada en el articulo 272 A del Cdigo de Procedimientos
Civiles.
A diferencia del compromiso en rbitro, en la conci
liacin el que interviene es un juez o una persona perte
neciente al poder judicial.
Siguiendo a Zulema D Wilde y Luis M Gaibrois 3 la
resolucin de los conflictos se puede clasificar de la si
guiente manera:
Proceso judicial (legal)
Arbitraje (convencional)
Formas contenciosas
(Pueden existir formas varias o
sucedneas)

Conciliacin: negociacin judi


cial
Formas no contenciosas Transaccin: negociacin extra-
judicial directa
Mediacin: negociacin asistida

Clases DE ARBITRAJE

Civil. El arbitraje civil es objeto de este trabajo y est


regulado por los cdigos Civil y de Procedimientos Civiles.
5 Zulema D. Wilde y Luis M. Gaibrois, Qu es la mediacin?. Abeledo-

Perrot, 2 S edicin actualizada, Buenos Aires, 1995, p. 15.


382 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO

Comercial. La mercantilidad del contrato deriva de los


aspectos subjetivo y objetivo. Desde el primer aspecto, se
considera mercantil al contrato celebrado entre comercian
tes El segundo punto de vista se refiere a los contratos
que tienen como objeto la especulacin. El articulo 75 del
Cdigo de Comercio establece cules son los actos de
comercio
El arbitraje comercial, nacional e internacional se rige
por las estipulaciones de las partes y por el Cdigo de
Comercio, que lo regula de los artculos 1415 al 1460, en
nueve captulos denominados: 1. Disposiciones generales,
11. Acuerdo de arbitraje; 111. Composicin del tribunal a
tral, IV Competencia del tribunal arbitral, V. Sustanciacin
de las actuaciones arbitrales; VI. Pronunciamiento del laudo
y terminacin de las actuaciones; VII. De las costas,
VIII. De la nulidad del laudo; IX. Reconocimiento y eje
cucin de laudos.
Internacional. Esta clase de arbitraje se da cuando los
compromitentes estn domiciliados en pases diferentes, o
bien, el lugar a donde se va a realizar el arbitraje es dis
tinto al de donde se encuentran establecidos. El arbitraje
internacional a su vez puede dividirse en pblico y priva
do. El primero se regula por los convenios y tratados in
ternacionales; el segundo se sujeta a las normas privadas
del arbitraje internacional. '
Ppr lo que se refiere a las normas de derecho inter
nacional pblico, nuestro pas se adhiri a la Convencin
de Naciones Unidas sobre Reconocimiento y Ejecucin de
Sentencias Arbitrales Extranjeras, celebrada en Nueva Yor
en junio de 1958; ms tarde, a la Convencin Inter-
americana sobre Arbitraje Comercial Internacional, que se
llev a cabo en Panam en enero de 1975; posteriormente
a la Convencin Interamericana sobre Eficacia Extraterri
torial de las S entencias y Laudos Arbitrales Extranjeros,
efectuada en Montevideo en mayo de 1979.
En el mbito privado se han creado asociaciones de
mediacin y arbitraje comercial, las cuales expiden sus
reglamentos a los que someten el arbitraje y se han dado
a conocer tanto nacional como internacionalmente. Para
EL CONTRATO DE COMPROMISO ARBITRAL 383

adaptarse a esta situacin, Mxico ha modificado el Cdigo


Federal de Procedimientos Civiles en 1989 y el Cdigo de
Comercio en 1993.
Administrativo. De acuerdo a la Ley Federal de Pro
teccin al Consumidor, la Procuradura Federal del Con
sumidor como rgano descentralizado de la Administracin
Pblica Federal, tiene como funciones Procurar la solu
cin de las diferencias entre consumidores y proveedores
conforme a los procedimientos establecidos en esta ley;
(Art. 24, fraccin XVI). Asimismo, la Comisin Nacional
Bancaria y de Seguros, de acuerdo con su ley hacen las
veces de rbitro entre el cliente y las instituciones bancanas
de seguros y fianzas.

Naturaleza jurdica

Se cuestiona cul es la naturaleza jurdica del compro


miso en rbitro. Al respecto hay tres posiciones: la primera
considera que es un contrato privado; la segunda que es
un acto jurisdiccional, la tercera asume que es un acto de
naturaleza propia.
En mi opinin se trata de un contrato, toda vez que
existe consdntimiento que crea derechos y obligaciones
entre las partes, tales como someter sus diferencias a un
rbitro y sujetarse a su decisin. En este sentido es
un contrato similar a la transaccin, que tambin tiene Ja
fuerza de cosa juzgada.
Los que consideran que es un acto jurisdiccional, se
basan en el contenido de su funcin, esto es, en que el
rbitro, sin tomar en cuenta si es un contrato o un acto
colectivo el que dio lugar al arbitraje, tiene el carcter de
juez que realiza una funcin jurisdiccional.
Los de la tercera corriente piensan que es una jurisdic
cin convencional, a) Si bien es cierto que es un negocio
tie derecho privado de naturaleza contractual entre contra
tantes y rbitro: En cuanto al procedimiento o tramitacin
arbitral, estamos ante un contrato de tracto procedimental,
en que cada uno de los elementos que lo componen fun
c i o n a c o m o r e q u i s i t o d e a d m i s i n d e l s i g u i e n t e , como
384 BERNARDO PEREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

condicin de eficiencia del anterior, b) Es jurisdiccional la


institucin que nos ocupa, no por la funcin que desarrollan
los rbitros, que no es jurisdiccional en sentido tcnico-
poltico, sino por la especial eficacia que el Derecho otorg
a los efectos del arbitraje, efectos que emergen del Derecho
contractual o privado y se trastocan en procesales, al otor
garles la ley la misma tutela Jurdica que a las sentencias
judiciales, no obstante diferenciarse de ellas. 1 1

C lasificacin

El contrato civil de compromiso arbitral puede clasifi


carse en atpico, bilateral, oneroso, conmutativo, con forma
lidades restringidas, preparatorio, principal.
Atpico. Esto es, porque no se encuentra regulado pol
la ley como un contrato nominado.
Bilateral. Porque las partes se obligan recprocamente
a sujetarse al laudo resultado del procedimiento arbitral.
Oneroso. En virtud de que los provechos y gravmenes
son recprocos. En todo caso el rbitro recibe honorarios
por la prestacin-de-sus-servicies.
Conmutativo. Toda vez que las prestaciones son cier
tas y determinadas desde la celebracin del contrato.
Con formalidades restringidas. La ley establece que
puede celebrarse en escritura pblica, en escrito privado o
ante el juez cualquiera que sea la cuanta (Art. 611). Si l
controversia es de comercio, forzosamente debe otorgarse
en escritura pblica.
Preparatorio. Cuando se celebra como clusula com
promisoria, con la finalidad de que al surgir controversia
entre las partes, sta ser resuelta por un rbitro. Definitivo.
si el contrato arbitral se realiza una vez que se presenta
la controversia.
Principal. Toda vez que su existencia y validez no
dependen de otro contrato.
Intuitu personae. En ocasiones la calidad del rbitro
es sustancial, en otras no, pues si ste renuncia se puede
continuar con el nombrado por el juez. *
* Luis Martnez de Castro. La clusula compromisoria en el arbitraje
civil, Civitas, Madrid. 1984. p. 25.
EL CONTRATO DE COMPROMISO ARBITRAL 385

E lementos de existencia

Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades de dos o


ms personas, sobre el objeto jurdico y fsico del contrato
y en ocasiones, sobre la persona del rbitro. En cuanto a
su formacin, sigue las reglas generales de todo contrato.
Objeto. El objeto jurdico directo es la creacin de obli
gaciones; el indirecto son las obligaciones de haicer. consisten
tes en someter a un rbitro las controversias que puedan
existir o bien las ya existentes.
De conformidad con el artculo 609 del Cdigo de Pro
cedimientos Civiles, las partes pueden sujetar sus diferen
cias al juicio arbitral, mismo que constituye el objeto fsico
del contrato. Este debe ser cierto y especfico, su falta de
mencin provoca la inexistencia (Art. 616).

C apacidad

Capacidad para comprometerse en rbitro

La capacidad es la general para contratar. Tienen inca


pacidad de ejercicio las personas sealadas en el artculo 450
del Cdigo Civil.
Los representantes, procuradores o abogados para com
prometerse en rbitros, requieren facultades para actos de
dominio, o clusula especial que los autorice, en los trminos
del artculo 2587 del Cdigo Civil. Asimismo los tutores y
padres en ejercicio de la patria potestad necesitan licencia
judicial.
Por lo que se refiere a los albaceas, stos no pueden
transigir ni comprometerse en rbitros sin el consentimien
to de los herederos, de acuerdo con el artculo 1720 que
dice:

l_, i lcC i o puede transigir m comprometer en u u i tos


los negocios de la herencia sino con consentimiento de los
herederos.

Por su parte, el sndico necesita del consentimiento de


los acreedores (Art. 614 CPC). Los consortes, de acuerdo
386 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

con las ltimas modificaciones al Cdigo Civil, tienen capa


cidad para comprometerse mutuamente en rbitros.

Que el objeto, motivo o Jin sea licito

El Cdigo de Procedimientos Civiles excluye del arbitra


a los siguientes temas: 1. El derecho de recibir alimentos,
II. Los divorcios, excepto en cuanto a la separacin de
bienes y a las dems diferencias puramente pecuniarias;
III. Las acciones de nulidad de matrimonio, IV. Los con
cernientes al estado civil de las personas, con la excepcin
contenida en el artculo 339 del Cdigo Civil; V. Los dems
en que lo prohba expresamente la ley (Art. 615).

Capacidad para ser rbitro

Cualquier persona que tenga capacidad de ejercicio


puede ser rbitro. No es preciso ser abogado, aunque sera
conveniente.
El Cdi-g-o- de Procedimientos Civiles- para el Distrito
Federal, establece dos tipos de arbitraje: el de derecho, el
cual debe ajustarse a las normas del procedimiento fijado
por las partes o en su caso, suplido por la ley; y el ami
gable componedor o el fallo de conciencia, que resuelve
en equidad de acuerdo con el leal saber y entender dei
rbitro ( Art. 628) a verdad sabida y buena fe guardada
De la forma en que est redactado este cdigo, se infiere
que los rbitros deben ser personas fsicas y no jurdicas
Por su parte la Ley del Notariado para el Distrito Federal
dispone que los notarios podrn Ser rbitro o secretario
en juicio arbitral. (Art 17, fraccin VI)
La actividad del rbitro es una prestacin de servicios
profesionales y como tal, tiene derecho a cobrar honorarios
Los arbitros no podran ser revocados sino por ci con
sentimiento unnime de las partes (Art 618 del CPC) Son
recusables por las mismas causas que los jueces, pues re
quieren imparcialidad (Art. 623 CPC). Estas son las sea
ladas en el articulo 170 que dice:
EL contrato de compromiso arbitral 387

Todo magistrado, juez o secretario, se tendr por forzosa


mente impedido para conocer en los casos siguientes:
I. El negocio en que tenga inters directo o indirecto;
II. En los negocios que interesen de la misma manera
a su cnyuge o a sus parientes consanguneos en lnea recta,
sin limitacin de grados; a los colaterales dentro del cuarto
grado, y a los afines dentro del segundo;
III. Siempre que entre el funcionario de que se trate,
su cnyuge o sus hijos y algunos de los interesados, haya
relacin de intimidad nacida de algn acto civil o religioso,
sancionado y respetado por la costumbre;
IV. Si fuere pariente por consanguinidad o afinidad, del
abogado o procurador de alguna de la partes, en los mis
mos grados a que se refiere la fraccin II de este artculo;
V. Cuando l, su cnyuge o alguno de sus hijos sea
heredero, legatario, donante, donatario, socio, acreedor, deu
dor, fiador, fiado, arrendador, arrendatario, principal, depen
diente o comensal habitual de alguna de las partes o admi
nistrador actual de sus bines;
VI. Si ha hecho promesas o amenazas, o ha manifestado
de otro modo su odio o afecto por alguno de los litigantes;
Vil. Si asiste o-ha-asistido-a-convites que especialmente
para l diere o costeare alguno de los litigantes, despus
de comenzado el pleito, o si tiene mucha familiaridad con
alguno de ellos, o vive con l, en su compaa, en una
misma casa;
VIII. Cuando despus de comenzado el pleito, haya
admitido l, su cnyuge o alguno de sus hijos, ddivas o
servicios de alguna de las partes;
IX. Si ha sido abogado o procurador, perito o testigo
en el negocio de que se trate;
X. Si ha conocido del negocio como juez, rbitro o ase
sor, resolviendo algn punto que afecte a la substancia de
la cuestin, en la misma instancia o en otra;
XI. Cuando l, su cnyuge o alguno de sus parientes
consanguneos en lnea recta, sin limitacin de grados, de
Inc rnlpfpralpc rl^titrr
* ' " ........................ ~cprninrln---------rio---------
Ion nf or ^i
--------- -------- *
primero, siga contra alguna de las partes, o no ha pasado
un ao de haber seguido un juicio civil o una causa crimi
nal, como acusador, querellante o denunciante, o- se haya
constituido parte civil en causa criminal seguida contra
cualquiera de ellas;
388 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

XII. Cuando alguno de los litigantes o de sus aboga


dos es o ha sido denunciante, querellante o acusador del
funcionario de que se trate, de su cnyuge o de alguno de
sus expresados parientes, o se ha constituido parte civil en
causa criminal seguida contra cualquiera de ellos, siempre
f: j i que el Ministerio Pblico haya ejercitado la accin penal;
XIII. Cuando el funcionario de que se trate, su cnyuge
o alguno de sus expresados parientes, sea contrario a cual
quiera de las partes en negocio administrativo que afecte a
sus intereses;
XIV. Si l, su cnyuge o alguno de sus expresados
parientes sigue algn proceso civil o criminal en que sea
juez, agente del Ministerio Pblico, rbitro o arbitrador,
alguno de los litigantes;
XV. Si es tutor o curador de alguno de los interesados,
o no han pasado tres aos de haberlo sido.

Por ltimo se puede mencionar que el rbitro no es


autoridad. Al respecto la Suprema Corte de Justicia de
la Nacin, dict la siguiente ejecutoria:

No procede el amparo contra las determinaciones de los


rbitros. La Corte ha establecido ya en algunos ejecutorias,
que no procede el amparo contra las determinaciones de los
rbitros por no ser autoridades puesto que su designacin
proviene de un contrato entre particulares y carecen en lo
absoluto del poder necesario para ejecutar sus resoluciones;
por lo tanto, la decisin del rbitro no tiene efecto alguno
para la procedencia o improcedencia del amparo que se pida
contra la ejecucin, por parte de las autoridades del fallo
del rbitro. SJF. T. II, p. 1132; T. 111, p. 879 T. VI, p. 922;
T. XXVI, p. 236, 5 5 poca.

F ormalidades

El contrato de compromiso es de formalidades restrin


I gidas. Puede otorgarse en escritura pblica, en escrito pri
vado, o eri acta ante el juez cualquiera que sea su cuanta
(Art. 611). En la legislacin espaola se exige que el con
trato se celebre en escritura pblica (Art. 15).
EL CONTRATO DE COMPROMISO ARRITRAL 389

Es importante que en el contrato de compromiso se


expresen las siguientes menciones:
1. Nombre y domicilio de los contratantes.
2. Negocio o negocios que se sujeten al arbitraje. La falta
de esta designacin produce la inexistencia del contrato, por
no estar determinado ni ser determinable su objeto.
3. Nombre del o de los rbitros. Si no hubiere designa
cin de rbitros, se har siempre con intervencin judicial,
como se previno en los medios preparatorios a juicio arbi
tral. (612 in fine C.P.C.). Por ser un contrato bilateral la facul
tad de nombrar rbitros no puede estar sujeta a la voluntad
de una de las partes. Tambin se debe nombrar un secreta
rio al rbitro; de no hacerlo se aplica el artculo 621.
4. Normas del procedimiento, plazos y pruebas qu
ofrecer. Si stas no se convienen libremente en el contra-
to, ser supletorio el Cdigo de Procedimientos Civiles
(619). Asimismo, las partes podrn convenir en renunciar
a la apelacin, en cuyo caso ...la sentencia arbitral ser
definitiva sin ulterior recurso (619).
5. Plazo para dictar el laudo. Si no se establece plazo
ser el de 60 das que podr prorrogarse por 10 ms (617).
6. Lugar a donde deba de desarrollarse el arbitraje.
7. Las costas y proporcin en que las deban pagar las
partes.
Por lo que se refiere a las. formalidades del laudo, ste
debe constar por escrito y estar firmado por el o los rbi
tros (625).

O bligaciones de las partes

ls Pagar al rbitro los honorarios convenidos y los


gastos erogados. A falta de convenio los honorarios estable
cidos en los artculos del 141 al 148 de la Ley Orgnica
del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal.
2- Someterse a la decisin del rbitro.

O bligaciones del rbitro

Ia Dictar laudo dentro del plazo convenido y a falta de


ste, en el sealado por la ley. Esto es, 60 das prorroga-
bles por 10 ms (617).
390 BERNARDO PREZ FERNNDEZ DEL CASTILLO

2 a Observar y cumplir el procedimiento sealado en el


convenio arbitral, o en el supletorio sealado por la ley
cuidando siempre de recibir pruebas y or alegatos.
3 a Solicitar el auxilio de l juez competente cuando sea
necesario. Por ejemplo, las medidas de apremio, anotar en
el Registro Pblico de la Propiedad el estado contencioso
del inmueble, etctera.

T erminacin del contrato de compromiso

La mayora de las veces, el contrato de arbitraje ter


mina con el laudo. En caso de no cumplirse con el laudo,
su ejecucin puede solicitarse al juez toda vez que tiene
fuerza de cosa juzgada. Tambin es causa de extincin el
desistimiento de ambas partes.
De conformidad con el artculo 622 del Cdigo de Pro
cedimientos Civiles, el compromiso termina: I . I I . I I I . I V . V .

I. Por muerte del rbitro elegido, en el compromiso o


en la clusula compromisoria, si no tuviere sustituto. En
caso de que las partes no hubieren designado el rbitro
sino por intervencin del Tribunal, el compromiso no se
extinguir, y se proveer al nombramiento del sustituto en
la misma forma que para el primero;
II. Por excusa del rbitro o rbitros, que slo puede
ser por enfermedad comprobada que les impida desempe
ar su oficio;
III. Por recusacin con causa declarada procedente,
cuando el rbitro hubiere sido designado por el juez, pues
el nombrado, de comn acuerdo, no se puede recusar;
IV. Por nombramiento, recado en el rbitro, de magis
trado, juez propietario o interino por ms de tres meses; lo
mismo se entender de cualquier otro empleo de la adminis
tracin de j usticia, que impida, de hecho o de derecho, la
funcin de arbitraje, y
V. Por la extincin del plazo estipulado legalmente en
el artculo 617 del Cdigo de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal.
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INDICE

Introduccin.......................................................................................... xi

PRIMERA PARTE
TEORA CENERAL DEL CONTRATO

C aptulo I
INTRODUCCIN A LA TEORA DEL CONTRATO

La Evolucin en los Contratos......................................................... 3


El Negocio Jurdico............................................................................. 4
El Contrato.............................................................................................. 7
Normas que rigen al contrato ........................................................... 8
1. Las normas taxativas.............................................................. 8
2. Las normas individuales 8
3. Las normas supletorias.......................................................... 8
Influencia del Derecho Pblico en la Contratacin...... 9
Atribuciones del Estado en la Contratacin y su Evolucin 10
I o El Estado como monopolista ........................................... 10
2 o El Estado como particular ................................................ 12
3 o El Estado como proteccionista, dictando leyes que
regulan y limitan la actividad de los particulares 13
El Negocio Jurdico como medio de Evolucin del Derecho 16

C aptulo II
ELEMENTOS DEL CONTRATO 1

1. Elementos de existencia............................................................ 21
A ) Consentimiento..................................................................... 22
I o La declaracin ................................................................ 24
2 o La expedicin.................................................................. 24
3 o La rec epcin.................................................................... 24

393
394 INDICE

4 I n f o r m a c i n .............................................................................................. 2 5
B) Objeto................................................................................................................ 2 5
a) O b j e t o s j u r d i c o s d e l c o n t r a t o ...................................................... 2 6
b) O b j e t o m a t e r i a l d e l c o n t r a t o ......................................................... 2 7
L a c o s a ...................................................................................................... 2 7
1 . E x i s t i r e n l a n a t u r a l e z a ............................................................ 2 7
2. Ser determinadas o determinables en cuanto
a s u e s p e c i e y c a l i d a d ............................................................... 2 7
3 . E s t a r d e n t r o d e l c o m e r c i o ....................................................... 2 7
E l h e c h o y l a a b s t e n c i n ......................................................................... 2 8
C ) S o l e m n i d a d ...................................................................................................... 2 8
2. R e q u i s i t o s d e V a l i d e z d e l C o n t r a t o ................................................ 2 9
A) C a p a c i d a d .......................................................................................................... 2 9
B) A u s e n c i a d e v i c i o s e n e l c o n s e n t i m i e n t o ...................................... 3 2
E r r o r ................................................................................................................... 3 2
D o l o .................................................................................................................... 3 4
M a l a f e .............................................................................................................. 3 4
V i o l e n c i a .......................................................................................................... 3 4
L a l e s i n ........................................................................................................... 3 5
C) Que el objeto motivo o fin del contrato sean lcitos 37
D) Q u e l a v o l u n t a d d e l a s p a r t e s s e h a y a e x t e r i o r i z a d o
con las formalidades establecidas por la ley . . . 37
S o l e m n e s .......................................................................................................... 3 9
R e a l e s ................................................................................................................ 3 9
C o n l i b e r t a d d e f o r m a l i s m o s ................................................................ 4 0
C o n f o r m a l i s m o s r e s t r i n g i d o s .............................................................. 4 0

C aptulo 111
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS CIVILES

Cdigo Civil............................................................................................. 4 3
A) Unilaterales y bilaterales.......................................................... 4 4
B ) Onerosos y gratuitos................................................................. 4 5
C ) C o n m u t a t i v o s y a l e a t o r i o s .................................................................... 49
Otras clasificaciones que se desprenden del Cdigo Civil 50
S o l e m n e s ................................................................................................................... 5 q
Do-o-
...................................................................................................... 50
Con formalidades restringidas.................................................. 50
Con libertad de formalidades................................................... 51
C o n t r a t o s p r i n c i p a l e s y a c c e s o r i o s ............................................................ 5 1
Contratos tpicos y atpicos............................................................................. 5 1
NDICE 395

Contratos instantneos, de tracto sucesivo, de ejecucin


escalonada y de ejecucin diferida........................................ 52
Riesgos................................................................................................ 53
Contratos de libre discusin y contratos por adhesin,
incluyendo las condiciones generales de contratacin 53
Contratos civiles y mercantiles................................................. 55
I o Plazo para el cumplimiento de las obligaciones . 55
2 Procedimiento................................................................. 55
3 o Impuestos......................................................................... 55
4 o La lesin.......................................................................... 55
Contratos de cambio y de organizacin.................................. 56
Contratos procesales.................................................................. 57
Contratos internacionales.......................................................... 58

SEGUNDA PARTE
LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

C aptulo 1
EL CONTRATO DE PROMESA

D e f i n i c i n ............................................................................................................................. 6 5
Cdigos de 1870 y 1 8 8 4 ..................................................................................... 6 6
Nombres que se le han dado a la promesa de contrato 67
Distincin con otras f i g u r a s ............................................................................... 6 7
1. Distincin entre el contrato de promesa y licitacin 67
2. Distincin entre el contrato de promesa y el contrato
d e f i n i t i v o ........................................................................................................... 6 8
3. Diferencia entre la promesa de contratar y el con
trato sujeto a trmino o condicin suspensiva.. 71
4. Distincin entre el contrato de promesa y minutas 71
E s i n s c r i b i b l e e l c o n t r a t o d e p r o m e s a ? ................................................. 7 2
C l a s i f i c a c i n d e l c o n t r a t o d e p r o m e s a .................................................... 7 2
U t i l i d a d ........................................................................................................... 7 4
r- i -t^ - '~c.
L l C l I l C l l l U d U C C A I M C I I U i a ........................................................................................................................................................................... ' ^

C o n s e n t i m i e n t o ........................................................................................... 7 5
Objeto................................................................................ 75
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ........................................................................................
Cumplimiento forzoso ...................................................................................... 78
396 INDICE

C aptulo II
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

D e f i n i c i n ............................................................................................................................ 7 9
La "Transmisin de la Propiedad en el Contrato de Com
p r a v e n t a ....................................................................................................................... 7 9
D e r e c h o R o m a n o .............................................................................................................. 8 0
a) D e r e c h o C l s i c o ................................ , .............................................. 8 0
b) D e r e c h o J u s t i n i a n e o ..................................................................................... 8 1
c ) D e r e c h o R o m a n o M o d e r n o ......................................................................... 8 2
D e r e c h o E s p a o l .............................................................................................................. 8 3
D e r e c h o A l e m n ............................................................................................................... 8 4
|;j D e r e c h o F r a n c s ................................................................................................. 8 4
a) A n t i g u o D e r e c h o F r a n c s ........................................................................... 8 4
; b) C d i g o d e N a p o l e n ........................................................................... 8 6
D e r e c h o M e x i c a n o .......................................................................................................... 8 7
I-: a) C d i g o d e 1 8 7 0 ................................................................................... 8 7
b) C d i g o d e 1 8 8 4 .............................................................................................. 8 8
c ) C d i g o d e 1 9 2 8 ............................................................................................... 8 8
C l a s i f i c a c i n ...................................................................................................................... 9 0
P r i n c i p a l ..................................................................................................................... 9 0
B i l a t e r a l ...................................................................................................................... 9 0
O n e r o s o ....................................................................................................................... 9 0
C o n m u t a t i v o .............................................................................................................. 9 0
I n s t a n t n e o ............................................................................................ . . 90
Con formalidades restringidas en bienes inmuebles . 90
E l e m e n t o s d e E x i s t e n c i a ............................................................................................. 9 1
C o n s e n t i m i e n t o ....................................................................................................... 9 1
O b j e t o .......................................................................................................................... 9 1
L a s c o s a s .................................................................................................................... 9 2
E l p r e c i o ..................................................................................................................... 9 2
E l d i n e r o .................................................................................................................. 9 3
P r e c i o e n m o n e d a e x t r a n j e r a ........................................................................... 93
P r e c i o c o n c h e q u e ................................................................................. \ 93
P r e c i o e n o t r o s t t u l o s d e c r d i t o ................................................................. 93
L a f i j a c i n d e l p r e c i o ......................................................................................... 94
R e q u i s i t o s d e v a l i d e z .................................................................................................... 95
C a p a c i d a d ................................................................................................................... 95
I n c a p a c i d a d e s d e g o c e y d e e j e r c i c i o ............................................... 9 5
I n c a p a c i d a d e s p a r a v e n d e r ................................................................................ 9 7
1 0 V e n t a d e c o s a a j e n a .............................................................................. 9 7
NDICE 397

A s p e c t o s r e g s t r a l e s ............................................................................... 1 0 1
2 D e r e c h o s p r e f e r e n c a l e s ...................................................... 1 0 3
I n c a p a c i d a d e s p a r a c o m p r a r .............................................................. 1 0 3
Q u e e l o b j e t o , m o t i v o o f i n s e a l c i t o .......................................... 1 0 6
F o r m a l i s m o s o f o r m a l i d a d e s ............................................................. 1 0 7
V e n t a j a s d e l a i n t e r v e n c i n n o t a r i a l ............................................ 1 1 4
D e s v e n t a j a s d e l a c o n t r a t a c i n p r i v a d a ...................................... 1 1 4
Sancin por la falta de formalismos en la compraventa 116
E f e c t o s d e l a C o m p r a v e n t a .................................................................................... 119
O b l i g a c i o n e s d e l v e n d e d o r ........................................................................... 120
1 T r a n s m i t i r l a p r o p i e d a d ............................................................... 120
2 " E n t r e g a d e l a c o s a .................................................................. 1 2 0
3 a C o n s e r v a r l a c o s a .................................................................... 1 2 1
4 a Responder por los vicios o defectos ocultos. 121
5a Prestar el saneamiento para el caso de eviccin 122
6* P agar por m itad los h onorarios y los derechos
d e r e g i s t r o d e l a e s c r i t u r a .......................................................... 124
7a Pagar el Impuesto Sobre la Renta que se cause
por la utilidad que obtenga en la enajenacin 124
O b l i g a c i o n e s d e l c o m p r a d o r ........................................................................ 124
I a R e c i b i r l a c o s a .................................................................................... 124
2 " P a g a r e l p r e c i o ........................................................................... 124
A) T i e m p o d e l p a g o d e l p r e c i o ............................................... 125
B) I n t e r e s e s s o b r e e l p r e c i o e n c a s o d e q u e
no se pague puntualmente una vez entre
g a d a l a c o s a ................................................................................ 125
C ) F o r m a s d e p a g o ........................................................................ 125
D) L u g a r e n e l q u e s e e n t r e g a l a c o s a . . . . 125
E) D e r e c h o d e r e t e n c i n d e l p r e c i o .......................... 1 2 5
F) R e s c i s i n .................................................................................... 125
3a Pagar el 50% de los honorarios y los dere
c h o s d e r e g i s t r o d e l a e s c r i t u r a ............................................... 125
4a Pagar los impuestos de Adquisicin de Bienes
Inmuebles, al Valor Agregado cuando se trata
de construcciones no destinadas a casa habita
cin y el Impuesto Sobre la Renta por la utili
dad que se genere entre ei pieeio uc ia auquist-
cin (no de enajenacin) y el avalo de la finca 126
Modalidades de la Compraventa................................................... 126
1. Pacto de no vender a determinada persona.............. 127
2. El pacto de retroventa.......................................................... '28
3. Derechos de preferencia del tanto y por el tanto 129
I 398

A)
NDICE

E l d e r e c h o d e p r e f e r e n c i a del ionio q u e t i e n e n e l

I copropietario, el coheredero y el usufructuario


/ i ) E l d e r e c h o d e p r e f e r e n c i a por el amo q u e
tiene el inquilino cuando se va a enajenar el
129

i n m u e b l e a r r e n d a d o ........................................................................ 1 3 1

ler. Q ue el bien inmueble no est destinado


a c a s a h a b i t a c i n .................................................................. 1 3 1

I 2do. Que el inmueble est destinado a casa


h a b i t a c i n ................................................................................. 1 3 1

( ? ) E l d e r e c h o por el tamo q u e s e e s t a b l e c e c o m o

[ m o d a l i d a d e n u n a c o m p r a v e n t a ................................................ 1 3 2

O t r a s m o d a l i d a d e s d e l a c o m p r a v e n t a ................................................... 1 3 3
1 . V e n t a ad Corpus y ad mensurcim.......................................................... 133

I 2 . C o m p r a v e n t a d e c o s a f u t u r a .................................................................
3 . C o m p r a d e e s p e r a n z a ................................................................................
4 . C o m p r a v e n t a e n a b o n o s ...........................................................................
135
136
137

f
j
ii
5 . C o m p r a v e n t a c o n r e s e r v a d e d o m i n i o ..............................................
6 . V e n t a f o r z o s a ................................................................................................
145
147

[
i
EL CONTRATO DE PERMUTA
C aptulo III

I E l c o n t r a t o d e P e r m u t a .............................................................................................
C
D e f i n i c i n ..............................................................................................................
C l a s i f i c a c i n ........................................................................................................
149
149
149

I Distincin entre un contrato de permuta y uno de


c o m p r a v e n t a ................................................................................................
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i a ...................................................................... 1 5 1
C o n s e n t i m i e n t o ......................................................................................... 1 5 1
150

I O b j e t o ........................................................................................................... 1 5 1
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ............................................................................ 1 5 1
C a p a c i d a d .......................................................................................... 1 5 1

I V i c i o s d e l c o n s e n t i m i e n t o ............................................................................ 1 5 2
Cni-nvi I i o ^ o
- ................................................................................................................................ I DZ
"~
UJ C.J

P e r m u t a d e c o s a a j e n a .......................................................................... 1 5
L a e v i c c i n ................................................................................................. 1 5

I
I
INDICE 399

C apitulo IV
EL CONTRATO DE DONACIN

Definicin.................................................................................... 155
Clasificacin........................................................................ 155
a ) Principal......................................................................... 156
b ) Traslativo de dominio................................................ 156
c) Instantneo..................................................................... 156
d ) Unilateral....................................................................... 156
e ) Gratuito........................................................................... 157
f ) I n t u t u p e r s o n a e ............................................................. 157
g ) Con forma restringida................................................ 157
Especies de donacin ...................................................................... 157
1. Donaciones puras y condicionales............................... 158
2. Donaciones onerosas......................................................... 158
3. Donaciones remunerativas.............................................. 158
4. Donaciones m o r t i s c a u s a ................................................... 159
5. Donaciones entre consortes............................................ 159
6. Donaciones antenupciales ............................................... 160
Elementos de existencia ................................................................ 161
Consentimiento.......................................................................... 161
Objeto..................................................................................... 161
Donacin de rganos, tejidos y sangre...................... 162
Elementos de validez ............................................................... 162
Capacidad.............................................................................. 162
Formalismos o formalidades.......................................... 163
Obligaciones del donante........................................................ 164
Obligaciones del donatario.................................................... 164
Revocacin y reduccin de las donaciones...................... 164
a ) .Superveniencia de hijos............................................ 166
b ) Ingratitud........................................................................ 166
c) Por no cumplir con las cargas impuestas ............ 167
d ) Antenupciales y entre consortes............................. 167
Disminucin de la donacin .................................................. 167
Efectos regstrales...' ............................................................... 168
Aspectos fiscales....................................................................... 169
400 NDICE

C aptulo V
EL CONTRATO DE MUTUO

Definicin............................................................................. .. . . 171
Clasificacin............................................................................... 171
A ) Traslativo de dominio............................................... 172
B ) Principal......................................................................... 172
C ) Bilateral......................................................................... 172
D ) Gratuito por naturaleza y oneroso por excepcin 172
E ) Libertad de formalidades......................................... 172
F ) De tracto sucesivo...................................................... 172
G) Conmutativo................................................................. 173
Especies de mutuo.................................................................... 173
A ) Civil................................................................................. 173
B ) Mercantil........................................................................ 173
C) Bancario......................................................................... 174
D ) Administrativo............................................................. 174
E ) Simple o con inters .................................................. 174
Elementos de existencia......................................................... 175
Consentimiento .................................................................. 175
Objeto.................................................................................... 175
Elementos de validez............................................................... 175
Capacidad............................................................................. 175
Formalismos........................................................................ 176
Obligaciones del mutante....................................................... 176
1. Transmitir la propiedad de la cosa mutuada . . . . 176
2. Entrega de la cosa mutuada..................................... 177
Luga r de la entrega................................................... 177
Plazo de la entrega................................................. 177
Qu se debe entregar?............................................ 177
3. Responder del saneamiento para el caso de eviccin. 177
4. Responder de los vicios o defec tos ocultos....... 178
Obligaciones del mutuatario................................................. 178
Restituir las cosas mutuadas en la misma especie
y calidad..................................................................... 178
I .ligar de entrega 1 79
Epoca de entrega.......................................................... 179
Mutuo con Inters..................................................................... 180
Historia................................................................................. 180
Algunas disposiciones del la Ley Federal de Proteccin
al consumidor referente a los crditos ...................... 183
INDICE 401

1 . C a s o s e n q u e s e a p l i c a ............................................................ 1 8 3
2 . D e b e r d e i n f o r m a c i n ............................................................... 1 8 3
3. Slo se debe pagar sobre saldos insolutos e in
t e r e s e s v e n c i d o s ..............................1 ......................................... 1 8 4

C a p t u l o VI
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Definicin..................................................................................... 185
Derecho romano......................................................................... 185
Clasificacin................................................................................ 186
a ) Principa l................................................................................. 186
b ) Bilateral ................................................................................. 186
c) Oneroso................................................................................... 186
d ) Conmutativo.......................................................................... 186
) Con forma restringida........................................................ 187
f ) De tracto sucesivo.............................................................. 187
Especies de contrato de arrendamiento.................................... 187
Mercantil. ...... ................................................................... 187
Administra tivo........................................................................... 187
Casa habitacin.......................................................................... 188
Elementos de existencia................................................................. 188
Consentimiento ....................................................................... 188
Objeto............................................................................................ 188
Renta ........................................................... ................................. 189
Elementos de validez ...................................................................... 192
Capacidad.................................................................................... 192
1. Capacid ad para dar en arrendamiento.......................... 192
2. Capacidad para ser arrendatario.................................... 192
Formalidades...................................................................................... 193
Obligaciones del arrendador......................................................... 194
l n Conceder el uso o goce temporal de una cosa.. 194
2' 1 Entregar la cosa arrendada ............................................. 194
a ) Tiempo de entrega..................................................... 195
b ) Forma de entrega.......................................................... 195
c) Lugar de entrega........................................................... 195
a ) Gastos de ia entrega.............................................. i 95
Qu debe de entregar el arrendador?........... 195
3 3 Conservar la cosa en el mismo estado en que la
entrega..................................................................................... 195
4" No esto rbar el uso de la cosa ......................................... 196
5 Garantizar el uso pacifico de la cosa.......................... 196
402 INDICE

0 R e s p o n d e r d e l o s v i c i o s o d e f e c t o s o c u l t o s ....................... 196
7 E n t r e g a r l o s r e c i b o s d e l a r e n t a ............................................... 1 9 6
O b l i g a c i o n e s a c c e s o r i a s d e l a r r e n d a d o r ............................................... 1 9 7
t
I a P a g a r l a s m e j o r a s .............................................................................. 1 9 7
2a Dar el derecho de preferencia en caso de un nuevo
contrato de arrendamiento o de venta del inmueble
a r r e n d a d o ............................................................................................... 1 9 7
a) Para ser preferido en la celebracin de un nuevo
c o n t r a t o d e a r r e n d a m i e n t o ................................................... 1 9 7
b) Para ser preferido cuando se va a enajenar el in
m u e b l e a r r e n d a d o ..................................................................... 1 9 8
ler. Que el bien inmueble no est destinado
a c a s a h a b i t a c i n ........................................................ 1 9 8
2do. Que el inmueble est destinado a casa
h a b i t a c i n ....................................................................... 1 9 8

N o t i f i c a c i n ......................................................................................................... 1 9 9
A) Q u e l a F i n c a e s t a r r e n d a d a .............................................. 1 9 9
a) Notificacin en presencia del destinatario . 200
b) Notificacin cuando no se encuentre el des
t i n a t a r i o ............................................................................................. 2 0 0
B) Q u e l a f i n c a n o e s t a r r e n d a d a ........................................ 2 0 1
3 a R e g i s t r a r e l c o n t r a t o ........................................................................ 2 0 1
4a Registrar el contrato en el Registro 4a Pblico de
l a P r o p i e d a d ....................................................................................... 2 0 1
O b l i g a c i o n e s d e l a r r e n d a t a r i o ................................................................... 2 0 2
I a P a g a r l a r e n t a ...................................................................................... 2 0 2
A) L u g a r d e p a g o ....................................................................................... 2 0 2
B) p o c a d e p a g o ............................................................................. 2 0 3
C ) N e c e s i d a d d e r e q u e r i m i e n t o ............................................... 2 0 3
D) P r i v i l e g i o p a r a e l p a g o d e l a s r e n t a s ........................ 2 0 4
2 a C o n s e r v a r l a c o s a a r r e n d a d a ....................................................... 2 0 4
3 a U s a r l a p a r a e l u s o c o n v e n i d o ..................................................... 2 0 5
4 a H a c e r r e p a r a c i o n e s d e p o c a i m p o r t a n c i a ............................. 2 0 6
- i 11 ron nar al arrendador la n ecesidad de hacer repa
r a c i o n e s .................................................................................................. 2 0 6
ndice 403

6a Inform ar a l a rrendador de toda usurpacin o nove


d a d d a o s a ....................................................................................................... 2 0 7
7a No variar la forma del bien a r r e n d a d o ........................................ 2 0 7
8 a R e s t i t u i r l a c o s a ............................................................................................ 2 0 7
S u b a r r e n d a m i e n t o ........................................................................................................ 2 0 7
T e r m i n a c i n d e l a r r e n d a m i e n t o .......................................................................... 2 0 8
1 . T e r m i n a c i n d e l p l a z o e x p r e s o .......................................................... 2 0 8
A) E l d a p r e f i j a d o .................................................................................. 2 0 8
B) P l a z o t c i t o ................................................................................ 2 0 8
C ) P l a z o i n d e t e r m i n a d o ....................... ................................ 2 0 8
* D ) T c i t a r e c o n d u c c i n .................................................................... 2 0 9
2 . P o r c o n v e n i o e x p r e s o ................................................................... 2 1 1
3 . P o r n u l i d a d . . . , ........................................................................................ 2 1 1
4 . P o r r e s c i s i n ................................................................................................ 2 1 2
5 . P o r c o n f u s i n .............................................................................................. 2 1 3
6. P or prdida o destruccin total de la c osa, por
c a s o f o r t u i t o o f u e r z a m a y o r .................................................. 213
7. Por expropiacin total d e l b i e n a r r e n d a d o .................. 213
8. P o r e v i c c i n t o t a l d e l b i e n a r r e n d a d o ............................................. 2 1 3
9. P o r e x t i n c i n d e l u s u f r u c t o ....................................................... 2 1 3
10. Por concurso del arrendador o del arrendatario . 214
11; N o - s e ~ t e r m T n a ~ p o r l a m u e r t e ( 2 4 4 8 1 1 ) ........................ 2 1 5
1 2 . P o r v e n t a j u d i c i a l ........................................................................................ 2 1 6

Captulo Vil
EL CONTRATO DE COMODATO

D e f i n i c i n ........................................................................................................................ 219
C a r a c t e r s t i c a s ............................................................................................................... 219
a) T r a s l a t i v o d e u s o ........................................................................................ 219
b) T e m p o r a l .......................................................................................................... 219
c) Crea un derecho personal y n o r e a l .............................................. 220
d) S u o b j e t o m a t e r i a l e s u n b i e n n o f u n g i b l e ......................... 220
C l a s i f i c a c i n .................................................................................................................. 2 2 0
a) B i l a t e r a l ......................................................................................................... 2 2 0
) G r a t u i t o ............................................................................................................. 2 2 0
c) C o n l i b e r t a d d e f o r m a l i d a d e s ................................................................ 2 2 0
d) P r i n c i p a l ......................................................................................................... 2 2 1
e) D e t r a c t o s u c e s i v o ..................................................................................... 2 2 1
/ ) Inlittlu personae.......................................................................................... 2 2 1
404 INDICE

E l e m e n t o s : r e e x i s t e n c i a ............................................................................ 2 2 1
C o n s e n t i m i e n t o ........................................................................................ 2 2 1
O b j e t o ........................................................................................................... 2 2 1
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ............................................................................................... 222
C a p a c i d a d ............................................................................................................. 222
F o r m a l i s m o s o f o r m a l i d a d e s ................................................................................ 223
O b l i g a c i o n e s d e l c o m o d a n t e ................................................................................ 223
I a E n t r e g a r l a c o s a .......................................................................................... 223
2a Reembolsar los gastos urgentes y extraordinarios
que haya realizado el comodatario para conservar
l a c o s a .............................................................................................................. 2 2 4
3a Indemnizar por los defectos que causen perjuicio 224
O b l i g a c i o n e s d e l c o m o d a t a r i o ............................................................................. 2 2 4
I a U s a r l a c o s a c o n f o r m e a l o c o n v e n i d o .................................. 2 2 4
2 a C o n s e r v a r l a .................................................................................................... 2 2 4
3a Entregar los frutos y accesorios que la cosa pres
t a d a h a y a p r o d u c i d o ................................................................................. 2 2 5
4a Dar aviso oportuno de los gastos extraordinarios
q u e s e d e b a n e f e c t u a r .............................................................................. 2 2 5
5a Realizar los gastos ordinarios para el uso normal
y la conservacin de la cosa p r e s t a d a ....................................... 2 2 5
6a D evolver individualm ente la cosa prestada una vez
q u e e l c o n t r a t o s e h a y a t e r m i n a d o .................................................... 2 2 5
C a u s a s d e t e r m i n a c i n d e l c o n t r a t o ................................................................. 2 2 5
Ia Por el vencimiento del plazo f i j a d o .......................................... 2 2 5
2a Por la realizacin de la condicin resolutoria... 225
3a Porque haya concluido la finalidad para la cual se
p r e s t l a c o s a ............................................................................................ 2 2 5
4 a P o r l a p r d i d a d e l a c o s a ........................................................................ 2 2 6
5a Por dar a la cosa un uso o destino distinto a lo
p a c t a d o e n e l c o n t r a t o ............................................................................ 2 2 6
6a Porque la cosa p restada se deteriore de tal form a
q u e n o p u e d a s e r u t i l i z a d a ................................................................... 2 2 6
7 a P o r m u e r t e d e l c o m o d a t a r i o .................................................................. 2 2 6
8a Por sobrevenir a l c om odante necesidad urgente de
l a c o s a p r e s t a d a ......................................................................................... 2 2 6
9a Si hay peligro fundado de oue la rosa perezca si
s i g u e e n p o d e r d e l c o m o d a t a r i o ........................................................ 2 2 6
10a Porque el comodatario transmita a un tercero el uso
d e l a c o s a p r e s t a d a ................................................................................... 2 2 6
a INDICE 405

C aptulo VIH
EL CONTRATO DE DEPSITO

D e f i n i c i n ............................................................................................................. 227
C l a s i f i c a c i n ....................................................................................................... 227
P r i n c i p a l ....................................................................................................... 227
B i l a t e r a l ....................................................................................................... 227
O n e r o s o ......................................................................................................... 227
O b l i g a c i o n a l ............................................................................................... 228
C o n l i b e r t a d d e f o r m a l i d a d e s ........................................................... 228
lntuitu personae............................................................... 228
E s p e c i e s d e c o n t r a t o d e d e p s i t o ............................................................. 228
C i v i l ................................................................................................................ 228
M e r c a n t i l ..................................................................................................... 228
A d m i n i s t r a t i v o .......................................................................................... 229
S e c u e s t r o ..................................................................................................... 229
B a n c a r i o ....................................................................................................... 229
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i a ................................................................................ 230
C o n s e n t i m i e n t o ......................................................................................... 230
O b j e t o ............................................................................................................ 230
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ..................................................................................... 230
C a p a c i d a d .................................................................................................... 230
F o r m a l i s m o s o f o r m a l i d a d e s ............................................................. 231
O b l i g a c i o n e s d e l d e p o s i t a n t e ..................................................................... 231
I " R e m u n e r a r ............................................................................................. 231
2" I n d e m n i z a r ............................................................................................ 231
O b l i g a c i o n e s d e l d e p o s i t a r i o ..................................................................... 231
1 a R e c i b i r l a c o s a ................................................................................... 231
2 a G u a r d a r y c o n s e r v a r l a c o s a . ................................................... 232
3 a R e s t i t u i r l a c o s a ................................................................................ 232
L u g a r d e r e s t i t u c i n .............................................................................. 233
D e r e c h o d e r e t e n c i n ............................................................................ 233
a) S i d e s c u b r e q u e e s r o b a d a o c o n o c e q u i n e s
e l v e r d a d e r o d u e o ................................................................ 233
C u a n d o d e s c u b r e q u e e s p r o p i a ....................................... JJ

c ) C u a n d o s e l o o r d e n e n j u d i c i a l m e n t e ........................... 234
C a u s a s d e t e r m i n a c i n d e l c o n t r a t o d e d e p s i t o ............................ 234
406 NDICE

C aptulo IX
EL CONTRATO DE MANDATO

D e f i n i c i n ............................................................................................................ 2 3 5
D i s t i n c i n e n t r e m a n d a t o y p o d e r ........................................................... 2 3 6
Distincin entre m andato y prestacin de servicios pro
f e s i o n a l e s . ............................................................................................................ 2 3 7
C l a s i f i c a c i n d e l m a n d a t o ..................................................................................... 2 3 7
P r i n c i p a l ................................................................................................................ 2 3 7
B i l a t e r a l ................................................................................................................. 2 3 7
O n e r o s o .................................................................................................................. 2 3 7
C o n f o r m a r e s t r i n g i d a .................................................................................... 2 3 7
Iniuiiu personae................................................................................................... 2 3 8
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i a ......................................................................................... 2 3 8
O b j e t o ...................................................................................................................... 2 3 8
C o n s e n t i m i e n t o ................................................................................................... 2 3 9
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ................................................................................................ 2 4 0
C a p a c i d a d .............................................................................................................. 2 4 0
C a p a c i d a d d e l m a n d a n t e ................................................................................ 2 4 0
C a p a c i d a d d e l m a n d a t a r i o ............................................................................ 2 4 0
V i c i o s d e l c o n s e n t i m i e n t o .................................................................................... 2 4 1
F o r m a l i d a d e s ...................................................................................................... 2 4 1
Licitud en el objeto, motivo o fin del acto jurdico. . . . 243
E s p e c i e s d e m a n d a t o ...................................................................................... 2 4 3
R e p r e s e n t a t i v o y n o r e p r e s e n t a t i v o .............................................. 2 4 3
G e n e r a l y e s p e c i a l ............................................................................................ 2 4 5
P a t r i m o n i o d e d e r e c h o c o m n .................................................................... 2 4 8
P a t r i m o n i o d e e x p l o t a c i n ........................................................................... 2 5 0
P a t r i m o n i o d e l i q u i d a c i n ........................................................................... 2 5 1
R e v o c a b l e e i r r e v o c a b l e ............................................................................... 2 5 3
J u d i c i a l ................................................................................................................... 2 5 6
C o m i s i n m e r c a n t i l .......................................................................................... 2 6 0
O b l i g a c i o n e s d e l c o m i s i o n i s t a .................................................................. 2 6 1
D e r e c h o s d e l c o m i s i o n i s t a .................................................................................... 2 6 1
D e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s d e l c o m i t e n t e .......................................................... 2 6 2
La ^csiin uc iic^ucvj^ limcaua vj miiuavj iciiuacuvu 262
P o d e r o t o r g a d o p o r s o c i e d a d e s ................................................................. 2 6 4
O b l i g a c i o n e s d e l m a n d a t a r i o ...................................................................... 2 6 5
S u s t i t u c i n ..................................................................................................................... 2 6 6
El n e g o c i o c e l e b r a d o p o r e l r e p r e s e n t a n t e c o n s i g o m i s m o 266
NDICE
407

Puede adquirir el mandatario a nombre propio ios bienes


d e l m a n d a n t e ? ...........................................................................
267
P l u r a l i d a d d e a p o d e r a d o s o m a n d a t a r i o s .......................................
268
O b l i g a c i o n e s d e l m a n d a n t e ......................................................................... 268
P l u r a l i d a d d e m a n d a n t e s ............................................................................... 269
E x t i n c i n ............................................................................................................... 269
a) R e v o c a c i n .......................................................................................... 269
b) M u e r t e .................................................................................................... 272
c ) I n t e r d i c c i n ......................................................................................... 273
d) A u s e n c i a ................................................................................................ 273
e) V e n c i m i e n t o d e l p l a z o ................................................................ 273
R e p r e s e n t a c i n a p a r e n t e .............................................................................

C aptulo X
EL CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS
PROFESIONALES

H i s t o r i a ............................................................................................................................. 2 7 9
D e f i n i c i n ............................................................................................................. 2 8 1
Disposiciones legales aplicables a la prestacin de servi
c i o s p r o f e s i o n a l e s .............................................................................................. 2 8 2
Distincin entre prestacin de servicios- profesionales y
m a n d a t o ................................................................................................................... 2 8 4
Distincin entre la prestacin de servicios profesionales
y e l c o n t r a t o d e t r a b a j o .................................................................................. 2 8 4
Distincin entre la prestacin de servicios profesionales y
e l c o n t r a t o d e o b r a a p r e c i o a l z a d o ........................................................... 2 8 5
C l a s i f i c a c i n .................................................................................................................. 2 8 5
B i l a t e r a l .................................................................................................................. 2 8 5
O n e r o s o ................................................................................................................... 2 8 6
C o n l i b e r t a d d e f o r m a l i d a d e s ........................................................... 2 8 6
Intu tu personae............................................................................................. 2 8 6
P r i n c i p a l ................................................................................................................. 2 8 6
D e t r a c t o s u c e s i v o ............................................................................................. 2 8 7
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i a .......................................................................................... 2 8 7
C o n s e n t i m i e n t o ................................................................................................... 2 8 7
O b j e t o ....................................................................................................................... 2 8 7
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ................................................................................................. 2 8 7
C a p a c i d a d ............................................................................................................... 2 8 7
V i c i o s d e l c o n s e n t i m i e n t o ...................................................................................... 2 8 8
Q u e e l o b j e t o , m o t i v o o f i n s e a l i c i t o ..................................................... 2 8 8
F o r m a l i d a d e s .................................................................................................................. 2 8 8
408 NDICE

O b l i g a c i o n e s d e l p r o f e s o r ............................................................................ 2 8 8
Ia Realizar el servicio de acuerdo con lo contratado 288
2 a D e s e m p e a r e l t r a b a j o p e r s o n a l m e n t e ................................... 2 8 9
3a Responder de los datos y perjuicios por negligencia
i m p e r i c i a o d o l o ........................................................................................ 2 8 9
4 a G u a r d a r s e c r e t o p r o f e s i o n a l ............................................................... 2 9 0
5a Dar aviso oportuno al cliente cuando no puede
c o n t i n u a r p r e s t a n d o s u s s e r v i c i o s ................................................... 2 9 0
O b l i g a c i o n e s d e l c l i e n t e ............................................................................... 2 9 1
I a S a t i s f a c e r l o s h o n o r a r i o s ......................................................................... 2 9 1
2a Reembolsar los gastos realizados en la prestacin
d e l s e r v i c i o ...................................... , ................................................ 2 9 1
P l u r a l i d a d d e c l i e n t e s y p r o f e s o r e s ................................................................. 2 9 1
P r e f e r e n c i a y p r e s c r i p c i n d e l o s h o n o r a r i o s ............................................. 2 9 2
R e s p o n s a b i l i d a d p e n a l d e l o s p r o f e s i o n i s t a s ............................................... 2 9 2

Captulo XI
EL CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO

D e f i n i c i n ....................................................................................................................... 2 9 5
C l a s i f i c a c i n . __________________________________________________ 295
a) P r i n c i p a l ........................................................................................................ 2 9 5
b) B i l a t e r a l .......................................................................................................... 2 9 5
c) O n e r o s o .......................................................................................................... 2 9 5
d) C o n m u t a t i v o ................................................................................................. 2 9 $
e) C o n f o r m a l i d a d e s r e s t r i n g i d a s ............................................................ 2 9 5
j) D e t r a c t o s u c e s i v o ................................................................................... 2 9 6
g) Intuitu personcie.................................................................................... 2 9 6
D i s t i n c i n c o n o t r o s c o n t r a t o s .......................................................... 2 9 6
Distincin entre el contrato de obra a precio al
z a d o y c o n t r a t o d e t r a b a j o ........................................................... 2 9 6
Distincin entre el contrato de obra a precio alza
do y contrato de prestacin de servicios pro
f e s i o n a l e s .............................................................................................. 2 9 7
Distincin entre el contrato de obra a precio al
zado y contrato de compraventa de cosa futura 297
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i a ......................................................................................... 2 9 8
C o n s e n t i m i e n t o .................................................................................................. 2 9 8
O b j e t o ..................................................................................................................... 2 9 8
E l e m e n t o s d e v a l i d e z ............................................................................................... 2 9 8
C a p a c i d a d .............................................................................................................. 2 9 8
NDICE 409

F o r m a l i s m o s o f o r m a l i d a d e s ....................................................................... 2 9 9
O b l i g a c i o n e s d e l e m p r e s a r i o ................................................................................. 2 9 9
I a E j e c u t a r l a o b r a ............................................................................................ 2 9 9
2 a E n t r e g a r l a o b r a ............................................................................................ 2 9 9
3a Responder por los riesgos y los vicios de la obra 299
O b l i g a c i o n e s d e l d u e o ............................................................................................ 3 0 0
1 " P a g a r e l p r e c i o c o n v e n i d o ..................................................................... 3 0 0
2 R e c i b i r l a o b r a ............................................................................................. 3 0 1
Causas de terminacin del contrato de obra a precio alzado 301
E s p e c i e s d e c o n t r a t o d e o b r a a p r e c i o a l z a d o ................................... 3 0 1

C aptulo XII
LA PERSONALIDAD JURDICA DE LAS SOCIEDADES
Y ASOCIACIONES CIVILES

Distincin entre asociacin, sociedad civil y sociedad


m e r c a n t i l ............................................................................................................. 3 0 3
L a s p e r s o n a s m o r a l e s c i v i l e s e x t r a n j e r a s ...................................................... 3 0 4
L a p e r s o n a l i d a d j u r d i c a ......................................................................................... 3 0 5
A) T e o r a d e l a p e r s o n a l i d a d r e a l ........................................................... 3 0 5
B) T e o r a d e , l a _ . e n t e l e q u . i a . . j u r d i c a ................................................. 3 0 5
A t r i b u t o s d e l a s p e r s o n a s m o r a l e s o j u r d i c a s ............................................ 3 0 6
N o m b r e .................................................................................................................... 3 0 6
D o m i c i l i o ............................................................................................................... 3 0 7
N a c i o n a l i d a d ........................................................................................................ 3 0 7
C a p a c i d a d .............................................................................................................. 3 0 7
P a t r i m o n i o ............................................................................................................. 3 0 7
D i s o l u c i n ....................................................................................................................... 3 0 8

C aptulo XIII
CONTRATO DE ASOCIACIN CIVIL

D e f i n i c i n ...............................................................................................
H i s t o r i a .....................................................................................................
E l e m e n t o s ................................................................................................
C a r a c t e r s t i c a s ......................................................................................
O n e r o s o ...........................................................................................
C o n m u t a t i v o .................................................................................
C o n f o r m a r e s t r i n g i d a .............................................................
D e t r a c t o s u c e s i v o ....................................................................
Intvilu personae.......................................................................
4 10 INDICE

E s p e c i e s d e a s o c i a c i o n e s .......................................................................................... 3 l
a) A s o c i a c i o n e s r e l i g i o s a s ........................................................................... 3 1 ]
b) I n s t i t u c i o n e s d e a s i s t e n c i a p r i v a d a .................................................. 3 1 2
c) A s o c i a c i o n e s p o l t i c a s ............................................................................... 3 1 3
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i a ........................................................................................... 3 1 4
C o n s e n t i m i e n t o ..................................................................................................... 3 ) 4
O b j e t o ........................................................................................................................ 3 1 4
O b j e t o s o c i a l ........................................................................................................ 3 1 4
E l e m e n t o s d e v a l i d e z .................................................................................................. 3 1 4
C a p a c i d a d ................................................................................................................ 3 1 4
A u s e n c i a d e v i c i o s e n e l c o n s e n t i m i e n t o .............................................. 3 1 4
Q u e e l o b j e t o , m o t i v o o f i n s e a n l c i t o s ................................................. 3 1 4
F o r m a l i s m o s .................................................................................................................... 3 1 5
D e r e c h o s d e l o s a s o c i a d o s ....................................................................................... 3 1 5
o) V o t o ..................................................................................................................... 3 1 5
b) S e p a r a c i n ....................................................................................................... 3 1 5
c ) N o s e r e x c l u i d o s d e l a a s o c i a c i n ..................................................... 3 1 5
d) V i g i l a n c i a ........................................................................................................ 3 1 5
D e b e r e s d e l o s a s o c i a d o s ........................................................................................ 3 1 5
P r o h i b i c i o n e s a l o s a s o c i a d o s ............................................................................... 3 1 6
E x t i n c i n d e l a a s o c i a c i n .................................................................................... 3 1 6
C o n s e c u e n c i a s d e l a e x t i n c i n .............................................................................. 3 1 6

Captulo XIV
CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL

D e f i n i c i n ......................................................................................................................... 319
C a r a c t e r s t i c a s ................................................................................................................ 319
/ ! ) P r i n c i p a l .......................................................................................................... 319
B) B i l a t e r a l ................................................................................................ 3 1 9
C ) O n e r o s o ............................................................................................................. 319
D) Intu tu personae...................................................................... 3 1 9
E) D e o r g a n i z a c i n o a b i e r t o ..................................................................... 3 2 0
F) C o n f o r m a r e s t r i n g i d a .............................................................................. 3 2 0
C ) D e t r a c t o s u c e s i v o ...................................................................................... 3 2 0
E l e m e n t o s d e e x i s t e n c i