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EL ADMINISTRADOR EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL I.

Conceptos generales Para atender adecuadamente a la satisfaccin de las necesidades e intereses comunes a todos los copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de administracin del edificio de Propiedad Horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador (art. 9, inc. a 2). La administracin del Consorcio consiste en la realizacin de todos los actos que tiendan a la conservacin normal del edificio y la de aquellos de mayor significacin que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la prdida de tiempo de una convocatoria a asamblea para recabar el mandato pertinente3. A. El administrador es rgano necesario La existencia del administrador en el Consorcio es de carcter obligatoria, o sea que en materia de Propiedad Horizontal el administrador es un rgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)4. B. A quin representa el administrador? La ley 13.512, en sus artculos 9, inciso a, y 11, estipula que el administrador es el representante de los propietarios. No obstante, y en tanto reconocemos personalidad jurdica al Consorcio, entendemos que es el representante del Consorcio. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del Consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin comn perseguido5, ya que a su cargo se encuentra la gestin de los intereses comunes en cuestiones que no justifiquen la convocatoria de la asamblea o que hayan sido ya resueltas por sta; inclusive, se ha entendido que el administrador es el representante del Consorcio, tanto sea interpretando a ste como persona jurdica o como conjunto de copropietarios6. C. Relacin entre propietario y administrador En la relacin celebrada entre el Consorcio mandante y el administrador mandatario ste se relaciona con el Consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vnculo directo entre aqul y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a travs del ente Consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus relaciones con el administrador7. De ah que sea el Consorcio el que est autorizado, mediante previa decisin de su rgano deliberativo, a pedir rendicin de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeadas. Es decir que, en principio, el propietario de una unidad no tiene legitimacin activa para demandar al administrador del edificio que integra, por actos ejecutados con motivo de sus funciones, con lo que va dicho que no puede accionar, en forma personal, individual y directa, pidiendo la remocin del administrador o rendicin de las cuentas llevadas como tal, porque la accin le corresponde al Consorcio de propietarios integrantes del edificio8. Tampoco el representante del Consorcio de Propiedad Horizontal, ejerciendo la administracin que el reglamento de la copropiedad y la ley 13.512 prevn, es responsable directo frente al propietario perjudicado en la especie por humedades y filtraciones provenientes de un departamento superior puesto que aqul desempea un mandato administrativo, y sus acciones y omisiones deben imputarse al mandante, al Consorcio9. D. Representacin legal El administrador no es representante voluntario del Consorcio, sino legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representacin funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como rgano. De ah que no existe obstculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios10. Por otra parte, el otorgamiento

de poder especial para asuntos judiciales o poder general judicial, que el administrador realice a nombre del Consorcio, importa entonces un acto previo de la administracin y no la sustitucin de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representacin ante autoridades judiciales11. E. Lmites de la representacin El administrador del Consorcio, como mandatario, tiene limitadas sus funciones al cumplimiento de las instrucciones emanadas de su mandante, adems de las expresamente previstas en la ley 13.512 y los reglamentos de copropiedad12, y representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la administracin de las cosas de aprovechamiento comn, pero su mandato no abarca los otros asuntos de inters comn que exceden las atribuciones conferidas al representante13. F. En quin puede recaer la designacin? Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los consorcistas o un extrao artculo 9, inciso a, tanto persona fsico como jurdico. G. Carcter profesional del administrador Pese a que la designacin puede recaer en cualquier persona, es cada vez ms claro que se trata de un profesional, por lo menos en los edificios que exceden de las dimensiones y caractersticas familiares del inmueble que consta de pocas unidades y prcticamente carece de servicios. En otros pases por ejemplo en Francia14 el carcter profesional de la actividad se ha acendrado, y ello ha generado consecuencias prcticas. Los requisitos de matriculacin y control de la matrcula sobre la actividad de los administradores son exigentes; la actividad se halla reglamentada y deben ser titulares de un carn profesional que se otorga como justificacin de aptitud profesional. Deben adems presentar garantas financieras, que pueden surgir de la adhesin a una sociedad de caucin mutual, de una consignacin, de una caucin bancaria o, en fin, deben avalar su actuacin con un seguro de responsabilidad civil profesional. Los sndicos profesionales, sea que integren o no los distintos agrupamientos profesionales de sindicatos de copropiedad a nivel nacional, cumplen las mismas obligaciones que los miembros de la Confederacin Nacional de Bienes Sndicos de Propiedad. El sistema adoptado en ese pas ofrece a la profesin estructuras modernas, bien flexibles como para no entorpecer sus actividades y su desarrollo y lo bastante estrictas como para proteger eficazmente la clientela y garantizar el crdito indispensable para el futuro mismo de las profesiones interesadas. II. Nombramiento del administrador Conforme al artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a la redaccin del reglamento, se estipula que ste debe proveer a la designacin de un administrador. Dado que el reglamento debe acordarse por unanimidad, es indudable que el primer administrador del edificio solamente puede elegirse con conformidad y adhesin de todos los futuros propietarios; en caso de no existir acuerdo no podr otorgarse el reglamento, ya que la inclusin de la clusula designando administrador es obligatoria; quedar el recurso de acudir a la va judicial. A. Caso de designacin de dos o ms administradores La designacin de dos o ms administradores de un Consorcio, realizada sin aclarar el carcter en que aqullos deben actuar, conduce a interpretar que las obligaciones emergentes del mandato carecen de solidaridad (arg. arts. 1920, 1922 y concs., Cd. Civ.), y el desempeo puede ser alternativo15. B. Designacin judicial de administrador

En los casos extremos en los cuales peligra la vida misma o la existencia del Consorcio y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar a un administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se haba venido desempeando en el cargo. La designacin de un administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situacin de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica16. En lneas generales corresponde destacar que el fracaso de las asambleas, por falta de qurum o de mayoras necesarias para tomar una decisin, autoriza la designacin judicial del administrador, atento a que la existencia del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del Consorcio, por lo que no puede subordinrsela indefinidamente al logro de una determinada mayora. Cabe tener presente que si el nombramiento del administrador no puede lograrse por la va normal de las asambleas, ni tampoco por el procedimiento judicial de excepcin que indica el artculo 10 de la ley 13.512, el juez, atento a la importancia del problema para la vida del Consorcio, debe designarlo de oficio17. III. Renuncia, cese y remocin del administrador Ciertamente, existen diversas hiptesis por las cuales el administrador puede dejar de ejercer su cargo, como ser el cese, la renuncia o la remocin. Todos los supuestos tienen algunas interesantes variantes. Para hacer cesar al administrador no se requiere unanimidad; mas, por otro lado, es ms difcil que un magistrado haga lugar a una asamblea judicial para obtener la remocin, por cuanto la falta de qurum o mayoras necesarias, en principio, significa que el representante tiene suficiente apoyo de los propietarios. A. Renuncia del administrador No hay disposicin legal que requiera alguna formalidad para renunciar al cargo de administrador de un Consorcio. Por tanto, resulta aplicable lo dispuesto por el artculo 1978 y siguientes del Cdigo Civil, toda vez que el administrador de un Consorcio es un mandatario legal, de acuerdo a como lo califica el artculo 11 de la ley 13.512 y, en consecuencia, las relaciones jurdicas que derivan de su actuacin estn regidas por las disposiciones del contrato de mandato en cuanto no se encuentran derogadas por estipulaciones entre las partes o disposiciones especficas18. B. Falta de cesacin por el mero vencimiento del trmino Dado que las relaciones jurdicas que se derivan de tal carcter de mandatario y de su actuacin frente a los mandantes y a los terceros estn regidas por las reglas generales propias de ese contrato, de lo dispuesto por el artculo 1969 del Cdigo Civil se deriva que el simple vencimiento del trmino para el que fue designado el administrador no produce la cesacin ipso facto de la representacin conferida, mxime si se tiene en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un rgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)19. C. Impedimento de remocin individual Justamente porque a pesar de la terminologa de la ley no es representante de los propietarios sino del Consorcio, no pueden stos individualmente revocar el nombramiento. De modo que, si ha sido designado por la asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como Consorcio, debe tambin ser removido por resolucin de este rgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios. D. Remocin lograda por una minora

Una minora puede lograr la remocin del administrador, y los tribunales la han avalado, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el administrador sea tal que convenga a los intereses del Consorcio un pronunciamiento semejante. Aun no probadas las ms graves acusaciones, de todos modos resulta misin de los jueces lograr que cese ese estado de tensin en el nimo de los Consorcista que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solucin que remover al administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lgico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble comn20. E. Naturaleza de la remocin del administrador Segn el artculo 9, inciso b, el reglamento debe determinar la forma de remocin del representante, debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica. De acuerdo a estos trminos, se presenta el interrogante de conocer si la remocin del administrador implica la reforma del reglamento, pues su nombre figura en l y es expresin de la voluntad comn. Creemos que no es as, pues la designacin no es propiamente una norma reglamentaria sino un hecho administrativo. La ley exige que figure, pues quiere asegurarse que desde el primer momento el Consorcio tenga su representante legal21. La innecesariedad de inscripcin en el Registro de la Propiedad demuestra que no se trata de una modificacin del reglamento22. F. Causales de remocin La remocin puede ser con o sin causa: i. Sin causa Toda vez que se rige la cuestin por las reglas del mandato, el principio general es que puede removerse el mandatario sin causa, salvo que el estatuto disponga causales expresas de remocin, y siempre que se cuente con las mayoras estipuladas en el reglamento (art. 1970, Cd. Civ.). La mayora mnima es la mayora absoluta (art. 10, ley 13.512). ii. Con causa El Consorcio, con mayor razn an, puede remover al administrador cuando tal representante incurriere en las causales previstas en el reglamento, que generalmente no sern taxativas, o, en todo caso, si no figuraran stas, cuando existiere causa justificada de remocin por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeo, falta de rendicin de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etctera. Aun cuando no se cuente con la mayora que fije el reglamento, cualquier propietario o el nmero de propietarios que el reglamento indique puede obtener la remocin judicial del administrador mediando causa justa. Destacamos que, aun existiendo clusula de irrevocabilidad del mandato del primer administrador, ste puede revocarse con causa (art. 1977, Cd. Civ.)23. G. Medida autosatisfactiva para obtener la remocin Habindose planteado una medida autosatisfactiva tendiente a la remocin del administrador debido a numerosas irregularidades en su gestin, se la declar procedente, sin or previamente al involucrado y considerando que su derecho de defensa estaba asegurado con la apelacin directa sin efecto suspensivo o con la eventual iniciacin de un juicio declarativo de oposicin cuya sustanciacin no impide el cumplimiento de la medida24. H. Posibles derechos del administrador removido contra el acto de remocin Qu derechos tiene el administrador removido contra el acto que determina su remocin? Algunos autores entienden que el administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a indemnizacin o derecho a observar el acto que determina su remocin, o que existen recursos del administrador contra la asamblea o la resolucin que decret su remocin del cargo25. Al respecto, podemos apuntar que: i. Impugnacin de la asamblea que lo removi

En algunos casos los tribunales han entendido que el acto mediante el cual el administrador fue separado del cargo por una asamblea, podra ser impugnado en cuanto a su validez por ste; no obstante, hasta tanto no exista una decisin firme que acoja dicha impugnacin y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el artculo 1046 del Cdigo Civil, toda vez que no se trata en el caso de alguno de los supuestos de nulidad manifiesta previstos por el artculo 1038 y concordantes del mismo cuerpo legal26, y que si el administrador del Consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del Consorcio, por cuanto carece de legitimacin para obrar, no obstando a ello que el acto que lo declar cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado invlido por resolucin firme27. Sin embargo, por nuestra parte, entendemos que el administrador cesante no est facultado para impugnar el acto de su separacin, trtese de remocin con o sin causa. El artculo 1970 del Cdigo Civil indica que: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera..., lo cual da cuenta de los trminos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisin de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley por tanto, se presume conocida y es propia de la situacin: constituye una circunstancia a la que siempre supieron estaban expuestos. La falta de qurum o de las mayoras sealadas, el no haber incluido el punto de la remocin en el orden del da, la incorrecta citacin, el inadecuado cmputo de los votos, etctera, nicamente pueden ser observados por los consorcistas. Es que, en tanto las decisiones asamblearias slo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, el administrador no propietario aunque haya sido removido por una asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes no est legitimado para cuestionarla. El mandato y su situacin de rgano por decisin asamblearia son esencialmente revocables y la formacin de la voluntad consorcial que debe acatar es ajena a su incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad, eligen a otro administrador al que pagan las expensas, etctera, estn confirmando el acto de remocin; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestin interna que eventualmente lo puede beneficiar. En tal sentido, el administrador es un tercero en cuanto a la decisin asamblearia. Al administrador slo se le notifica la resolucin tomada, respecto de cuya formacin es un extrao. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisin tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades. ii. Indemnizacin por la remocin Por los mismos fundamentos, es decir, la esencial revocabilidad del mandato, normativa aplicable al rgano de las personas jurdicas, entendemos que tampoco tiene derecho a indemnizacin por la revocacin sin causa. El tema ha dado lugar a polmica, en especial en cuanto a los rganos de las sociedades, siendo dominante la opinin que favorece la remocin irrestricta, es decir que permite apartar al rgano sin expresin de causa y sin dar lugar a indemnizacin en favor del destituido28. En materia de Propiedad Horizontal, segn una posicin, la asamblea puede resolver la revocacin del mandato del administrador del Consorcio o de un apoderado designado para representarlo en un pleito, etctera, pero si bien en razn de la esencia eminentemente revocable del mandato su procedencia es indiscutible, no es menos cierto que la resolucin asamblearia respectiva no eximir a ese Consorcio de las responsabilidades que le incumben, frente a ese administrador o apoderado, por aplicacin de las normas legales que rigiesen la relacin contractual respectiva29; es decir, siempre hay derecho a revocar la designacin del administrador, mas debe indemnizrselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestin no vencido; no as si el plazo ha expirado30. En nuestra opinin, debe tenerse en cuenta que el mandato es diverso de la locacin de obra, y es por las reglas del primero que se rige la administracin horizontal.

El artculo 1638 del Cdigo Civil da la pauta de lo que es debido cuando el dueo de la obra desiste de ella por su sola voluntad. Puede hacerlo, mas debe indemnizar. No existe regla similar en materia de mandato, que se rige exclusivamente por la confianza y en el cual la falta de esta ltima no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la revocabilidad a la indemnizacin dara lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el Consorcio que tuviera intencin de despachar a su administrador tendra que pensarlo varias veces pese al estado de tirantez y recelo, segn el tiempo faltante y el monto que estuviera dispuesto o en condiciones de pagar. Pensamos que la fijacin de un plazo para la gestin de un administrador no le garantiza el trmino, sino que aunque puede haber continuacin por inercia, es decir, hasta ser reemplazado se impone decidir en nueva asamblea sobre la designacin de otro representante (o la reeleccin del anterior) una vez caduco ste, sin necesidad de un acto de revocacin, siempre ms enojoso y difcil. Si se toma como ejemplo el rgimen de las sociedades, la conclusin se vuelve evidente. Por cierto que el administrador removido tiene derecho a cobrar lo que corresponda por la parte ya cumplida del mandato (art. 1958, Cd. Civ.). La cuestin es distinta cuando la remocin es con causa y se hacen al administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputacin, etctera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el dao moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada. En consecuencia, salvo slidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio administrador, conviene al Consorcio remover a su rgano sin expresin de causa, lo cual, por otra parte, es ms sencillo y deja menos resquemores no slo en relacin al administrador sino tambin entre propietarios que eventualmente estn divididos sobre el punto. Y, dada la opinin reseada, al Consorcio no le convendr fijar lmite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opcin que removerlo sin causa cuando as lo entienda apropiado. IV. Nuevo nombramiento Por cuanto consideramos que el simple cambio de administrador no implica reforma del reglamento, el nombramiento de sucesivos administradores puede hacerse por la mayora que determine este estatuto, que nunca ser inferior a ms de la mitad (art. 10). A. Formalidades para el nombramiento de nuevo administrador Segn el texto legal, la designacin de un nuevo administrador del Consorcio debe hacerse mediante escritura pblica31. Este texto ha dado lugar a graves dificultades tanto desde el punto de vista terico como prctico. Se ha entendido que el artculo 9, inciso b, de la ley 13.512 es suficientemente claro en tanto, al prever que el reglamento de copropiedad y administracin debe obligatoriamente determinar la forma de remocin del administrador, exige que el reemplazante sea nombrado por acto de escritura pblica32. Mas, si el Consorcio por mayora puede remover al administrador, necesariamente puede designar uno nuevo, ya que ste es autoridad indispensable. A efectos de la oponibilidad a terceros del nombramiento de administrador, la designacin debe hacerse por escritura pblica, no as a los fines del funcionamiento interno del Consorcio, ya que para todos los propietarios las decisiones de las asambleas se presumen conocidas, siempre que fueren tomadas en legal forma. La exigencia de la escritura pblica implica que el escribano acuda a la asamblea en que se designar administrador y el acta de la reunin se formalice en escritura pblica? O que los propietarios que han votado favorablemente acudan a la escribana a otorgar poder al administrador (en cuyo caso no se trata de una designacin por asamblea)? En la prctica, en el mismo acto de la asamblea se faculta al administrador u otra persona encargada por el Consorcio a fin de elevar el acta a instrumento pblico. Generalmente el escribano transcribir en escritura pblica el contenido de la parte pertinente del acta de

asamblea. No obsta a ello que el artculo 1003 del Cdigo Civil se refiera solamente a la protocolizacin por orden del juez, pues sta es la judicial y no la extrajudicial. En todo caso, no se trata de una escritura de protocolizacin, pues sta requiere la agregacin del documento al protocolo del escribano, y el libro de actas no queda agregado; es una escritura de transcripcin de acta de asamblea de propietarios. Pero, si bien se utiliza este sistema, no parece ser el que menciona la ley, pues no es lo mismo una escritura pblica en que el escribano da fe de lo que pasa por ante l, que la copia de un acta en el protocolo en la que slo da fe de quien comparece y pide la transcripcin y la firma de ste. Sin embargo, as debe hacerse, pues la designacin por escritura pblica es difcilmente practicable. Las actas pueden ser protocolares o extraprotocolares, aunque en la prctica casi siempre se extienden de esta ltima manera. Si bien en nuestro sistema actual las actas extendidas en el protocolo, desde un punto de vista formal, estn comprendidas dentro de las escrituras pblicas (arts. 979, inc. 1, 998, 999, 1001 y 1005, Cd. Civ.), conceptualmente son diversas. En tanto las escrituras pblicas son documentos matrices que contienen un acto o negocio jurdico, las actas tienen bsicamente por objeto la autenticacin, comprobacin y fijacin de hechos. Si se lleva a cabo la asamblea en presencia del escribano, la relacin notarial de sta en su protocolo tendra las caractersticas de un acta protocolar con matricidad, en la que se relataran las secuencias de lo ocurrido durante el transcurso de la asamblea que culminara tras la votacin en la designacin del administrador. Inclusive de sostenerse la distincin entre actas y escrituras, podra pensarse que luego, recin en una segunda parte y sin solucin de continuidad (o en otro momento en la escribana, pues a los fines de verificar la calidad en que comparecen los presentes deberan solicitarse certificados de titularidad de los consorcistas, salvo que se hubieran requerido antes a estos fines), quienes hubieran votado favorablemente, o quienes en la asamblea se designaran para ello, podran otorgar la escritura que contuviera el acto jurdico de designacin del administrador elegido en la asamblea. Pues (si bien as se hace cuando se trata de la escritura de reforma de reglamento) la sola concurrencia de propietarios a la escribana a los fines de suscribir una escritura de designacin de administrador, aunque fueran todos, debera considerarse insuficiente sin la previa comprobacin de la existencia de asamblea donde se expresara la voluntad comunitaria en acto colegiado, salvo la previa protocolizacin (transcripcin) del acta consorcial de asamblea. Se ha entendido que el requisito de la escritura pblica no puede suplirse por acta protocolizada de la asamblea que design nuevo administrador, fundado el criterio en que solamente mediando orden judicial la protocolizacin del instrumento privado podra elevarlo al rango de instrumento pblico a tenor de lo dispuesto por los artculos 984 y 1003 del Cdigo Civil33. Por cierto que sta es la acepcin tcnica de protocolizacin pero, frente a ello, se ha dicho que la doctrina resulta acertada cuando el pedido de protocolizacin (transcripcin) emanare de los propietarios que obraran unilateralmente, porque en tal supuesto el instrumento carece de la autenticidad que le hubiera otorgado la verificacin judicial de la firma de las partes intervinientes en el acto documentado, en cuyo caso slo podra lograr el efecto de obtener fecha cierta, pero no cuando la solicitud de protocolizacin (transcripcin) proviniera de la propia asamblea que hubiere otorgado a alguno de sus miembros la representacin necesaria para lograr la transcripcin notarial, porque este supuesto equivale a la expresin de la voluntad de todos los interesados en el acto plurisubjetivo que supone la decisin final de la asamblea, lo que implica transformar el instrumento privado en instrumento pblico, en cuanto constituye un acto de reconocimiento. En esta situacin los consorcistas otorgantes no obran como mandatarios sino como rganos de la asamblea que representan, por lo cual no se contradice la norma del artculo 1184, inciso 7 del Cdigo Civil34; que la redaccin del artculo 9, inciso b, de la ley 13.512 exige el otorgamiento de escritura pblica para la designacin del administrador reemplazante en un Consorcio de copropietarios. Pero puede considerarse suplida dicha formalidad mediante la protocolizacin notarial de la respectiva acta asamblearia en algunos casos, como cuando se reelige al administrador anterior o cuando esa forma instrumental ha sido requerida por la asamblea del Consorcio, reunida con un porcentual de concurrencia ms que suficiente para tomar decisiones35.

En suma, de acuerdo con esta posicin, la transcripcin en un registro notarial del acta de designacin del administrador, dispuesta por la asamblea, a solicitud de los consorcistas autorizados por ella, equivale a la escritura pblica exigida por la ley a los fines de acreditar personera ante terceros, por tratarse de una expresin de la voluntad final del sujeto de derecho que es el Consorcio de propietarios que representa. Liberalizando los conceptos, se ha interpretado que si bien el artculo 9, inciso b, de la ley 13.512 dispone que la designacin de administrador de un Consorcio debe efectuarse por acto de escritura pblica, requisito formal e ineludible para que la designacin tenga efecto frente a terceros, el supuesto de protocolizacin postulada por todas las partes que otorgaron el acto jurdico importa elevar el instrumento al grado de pblico, en cuanto ello significa un reconocimiento asimilable, en definitiva, al instrumento privado en que se pact la obligacin de elevarlo a escritura pblica36. Es correcto que la elevacin a escritura pblica de un documento privado supone un procedimiento instrumental distinto, cual es el del otorgamiento del acto jurdico ante el notario; no obstante, si bien el primer administrador se nombra por escritura pblica ya que su designacin est contenida en el reglamento, reiteramos que el cambio de la persona no constituye reforma de tal reglamento. Adems, los propietarios ya se renen en asamblea a los fines de conformar la voluntad colectiva en acto colegiado y no como personas individuales que otorgan una escritura, como lo es el primer reglamento. Sin embargo, algunas veces se ha interpretado como insuficiente para justificar la personera de quienes actuaran por la administracin, la protocolizacin de las actas que transcriben conformidades reunidas en las asambleas de propietarios, tendientes a aprobar el ejercicio por parte de la administracin o las personas en las que sta delega la personera para actuar en juicio aun corroborada por los copropietarios pues, ante la exigencia de escritura pblica como formalidad para la redaccin del reglamento, es preciso llevar a acabo un acto similar a efectos de conferir facultades para representar en juicio al Consorcio37. En consecuencia, adherimos a la nocin de ser adecuada y suficiente la protocolizacin (insercin por transcripcin) del acta de asamblea como modo de expresin de la voluntad consorcial. En la prctica, existe una pequea trampa que generalmente pasa inadvertida: el administrador designado acude a la escribana con su libro de actas de asamblea y, previa transcripcin o agregacin de una fotocopia certificada de sta en el protocolo, el mismo administrador confiere poder a un letrado. Presentado ese poder en los juicios, no se advierte observacin alguna. Sin embargo, es lo mismo que si se presentara el propio administrador suscribiendo el escrito judicial acompaando el acta protocolizada. Pero, se ha entendido que el acta mediante la cual los copropietarios designan el administrador del Consorcio debe cumplir con los requisitos previstos por el artculo 9 de la ley 13.512. Por estos motivos, a su vez, el apoderado de quien invoca desempearse como administrador, junto con el instrumento que justifica esta relacin, debe acompaar su precedente que obra a modo de cierre de la personera, o encontrarse concretamente referenciado por el escribano ante quien fue conferido el mandato. De lo contrario, est actuando sin representacin suficiente, esto entendido sobre la base de los artculos 47, 49, 347, inciso 2 y concordantes del CPCCN38. B. Excepcin de falta de personera y justificacin de la designacin Generalmente, el problema de la forma del nombramiento del nuevo administrador aparece cuando el Consorcio de copropietarios inicia una accin legal y la contraria le opone la excepcin de falta de personera. Mas hay que hacer distinciones, segn la contraparte sea o no un consorcista. El principio general es que, tratndose de procesos incoados en nombre del Consorcio contra terceros, la jurisprudencia mayoritaria ha hecho una aplicacin estricta del requisito de la designacin por escritura pblica, sin admitir que se supla con la designacin en el acta que luego se protocoliz. Mediante la designacin del administrador no se trata slo de reglar las relaciones entre los copropietarios, sino de darle al Consorcio un representante frente a terceros, por lo que

el cumplimiento de las formalidades legales, entre ellas la escritura pblica, es requisito ineludible para la validez del acto. La admisin del acta protocolizada en la cual se designa al administrador slo es procedente cuando el juicio es entablado contra uno de los consorcistas, que no desconoce la existencia del Consorcio, ni la realizacin de la asamblea, ni su asistencia a la misma, ni la designacin efectuada, etctera; aunque en los dems casos es necesaria la designacin por escritura pblica. La incorporacin de un instrumento privado a un registro notarial no lo convierte en instrumento pblico, cuando la protocolizacin no ha sido ordenada judicialmente (arts. 984 y 1003, ltima parte, Cd. Civ.), de modo que, si el acto de designacin de administrador no llena la exigencia del artculo 9, inciso b, de la ley 13.512, deja en el nombramiento una falla formal que puede ser denunciada por cualquier tercero39. En este contexto, se ha entendido que el artculo 9, inciso b, de la ley 13.512 es suficientemente claro en cuanto, al prever que el reglamento de copropiedad y administracin debe obligatoriamente determinar la forma de remocin del administrador, exige que el reemplazante sea nombrado por acto de escritura pblica. Con la designacin del administrador no se trata slo de reglar las relaciones entre las partes, sino de darle al Consorcio un representante frente a terceros; que, por lo tanto, el cumplimiento de las formalidades legales, entre ellas su designacin por escritura pblica, es ineludible para la validez del acto. En consecuencia, tratndose de procesos incoados en nombre del Consorcio contra terceros, debe observarse estrictamente el principio de designacin del administrador por escritura pblica, resultando inadmisible que se supla con el acta protocolizada de la asamblea que lo design. El acta protocolizada en la que se designa administrador del Consorcio slo puede hacerse valer en juicio cuando el mismo es entablado contra uno de los consorcistas que, por ejemplo, no desconoce la existencia del Consorcio, ni la realizacin de la asamblea, ni su asistencia a la misma, ni la designacin efectuada, etctera40. i. Juicio contra un copropietario En el caso de que el Consorcio demande a un copropietario y no a un tercero, es suficiente la designacin de administrador mediante acta de la asamblea, no siendo necesaria la escritura pblica, que slo se requiere respecto de terceros41. Es decir que, tratndose de una litis en que slo estn interesados como nicas partes el Consorcio de propietarios y alguno de los consorcistas, resultan eficientes las constancias del acta de asamblea respectiva, debidamente acreditada, para tener por vlido el carcter de quien en esa asamblea fue designado administrador y que en la causa representa al mencionado Consorcio, ya que el requisito previsto por el artculo 9, inciso b, de la ley 13.512 es a los fines de la oponibilidad a terceros42. Ello es as porque entre los copropietarios la sola realizacin de la asamblea constituye publicidad efectiva de la designacin efectuada43. Adems, resulta absolutamente infundado por parte de la actora negarse a reconocer el carcter de administrador que se atribuye el firmante de las notas que se dirigieron para comunicarle la realizacin de las asambleas, con la sola afirmacin de desconocerle tal carcter, ya que como miembro de un ente colectivo el propietario est obligado a interiorizarse de las decisiones que hacen a su funcionamiento y, en modo especial, de lo atinente a la designacin del propio administrador, quien tiene a su cargo la recaudacin de los fondos que deben aportar los consorcistas44. La elevacin a escritura pblica del acta de asamblea mediante la cual el Consorcio elige su administrador slo resulta necesaria para su oposicin frente a terceros, mas no para las relaciones interconsorciales, pues se supone que los miembros de la comunidad no pueden ignorar las resoluciones de aquel rgano, mxime cuando no se ha impugnado la que surge del acta protocolizada acompaada a juicio45. ii. Juicio contra un tercero Y en tal sentido, se ha entendido que probada la personera del administrador del Consorcio de copropietarios por escritura pblica, con trascripcin del acta en que la asamblea otorga el mandato, es improcedente la excepcin de falta de personera fundada en la falta de inscripcin

en el Registro de la Propiedad del nombre del administrador, pues el artculo 9 de la ley 13.512 slo tiene en mira la constitucin o trasferencia de dominio u otros derechos reales46, o que la designacin de nuevo administrador del Consorcio debe hacerse mediante escritura pblica, y es por este motivo, y no por la falta de inscripcin en el Registro de la Propiedad, que debe hacerse lugar a la excepcin de falta de personera, pues el extremo de la registracin es innecesario ya que dicho acto no implica una reforma del reglamento47. Slo es exigible el instrumento pblico cuando se entabla un juicio en nombre del Consorcio contra terceros, no bastando un acta protocolizada de la asamblea donde se designa al representante (art. 9, inc. b, ley 13.512)48. El artculo 9, inciso b, de la ley 13.512 dispone que la designacin de un nuevo administrador debe hacerse por escritura pblica, no pudiendo considerarse subsanada esa omisin mediante la protocolizacin del acta de asamblea en tanto no surja que fuera ordenada judicialmente49. No obstante, se ha aceptado en algunos casos la protocolizacin del acta de la asamblea del Consorcio, a la que concurrieron propietarios con un porcentual ms que suficiente para tomar decisiones, considerando que suple adecuadamente la exigencia de la escritura pblica prevista en el artculo 9, inciso b, de la ley 13.512, si tal protocolizacin no ha sido pedida por uno de los copropietarios individualmente sino que la solicitud proviene de la asamblea del Consorcio; que, por tanto, la escritura correspondiente sirve para transformar un instrumento privado, el acta, en instrumento pblico. Esta solucin no contradice la norma del artculo 1184, inciso 7 del Cdigo Civil50. C. Designacin del consejo de administracin En forma provisional y durante el tiempo necesario para definir la situacin de un administrador, es frecuente que se nombre al Consejo de Administracin para tomar a su cargo la administracin. La designacin del consejo de administracin con las facultades que el reglamento atribuye al administrador, hecha en asamblea judicial convocada en funcin del artculo 10 de la ley 13.512, y del cual emana el mandato con que se acta en juicio, es suficiente para acreditar la personera invocada, tanto ms cuanto que la impugnante es tambin miembro del Consorcio y no puede invocar, por esa razn, defectos formales51. V. Designacin de coadministrador o interventor judicial El juez puede designar un coadministrador o interventor informante en uso de las facultades que le confiere el artculo 10 de la ley 13.512, aun contra lo dispuesto por la mayora expresada en la asamblea, ante graves circunstancias que pongan en peligro la convivencia dentro del inmueble52. La designacin por el juez de un administrador provisional del Consorcio slo importa la adopcin de una medida cautelar y su procedencia tiene por fin regularizar el funcionamiento de los rganos consorciales, cuando posiciones incompatibles absolutas o la actitud del administrador impiden llegar a la solucin a travs de las vas que establecen la ley 13.512 y el reglamento de copropiedad y administracin. Al no estar prevista la situacin en ninguna disposicin legal especfica, deben darse los tres supuestos de viabilidad de las medidas cautelares: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y contracautela. As se ha justificado, en principio, la verosimilitud del derecho como para que proceda la cautelar mencionada, cuando las constancias de la causa dan cuenta de las serias irregularidades que existan en el Consorcio, llegando a faltar los servicios de calefaccin, agua caliente y ascensor, y a peligrar el de agua corriente53. Es improcedente la solicitud de un consorcista de que se designe un interventor con fundamento en que el cincuenta por ciento de los copropietarios han dejado de abonar las expensas, si tal situacin tuvo su origen en la propia actitud de un porcentaje de los integrantes del Consorcio. Ello as, porque no puede prestarse aprobacin judicial a la conducta en que se funda la intervencin solicitada por quien voluntariamente ha contribuido a colocar al Consorcio en la situacin que con la medida se trata de revertir54. Las facultades del interventor judicial en un Consorcio, que corresponden a las de controlar, vigilar, fiscalizar y autorizar la tarea del administrador y consejo del Consorcio, quienes no quedan

separados de sus funciones ni pierden la legitimacin procesal para actuar en juicio, debiendo abstenerse de decretar ninguna medida sin el control judicial, se ubican perfectamente dentro del mbito del artculo 223 del CPCCN55. VI. Funciones El administrador del Consorcio debe velar por el estricto cumplimiento de los deberes que el artculo 6 de la ley 13.512 o en su caso el reglamento de copropiedad imponen a los consorcistas, constituyendo esto un tpico acto de administracin que compete al administrador en su calidad de rgano del Consorcio56. Para la determinacin de la competencia del administrador, en primer lugar, hay que remitirse al reglamento, en segunda instancia a la ley y, finalmente, a la asamblea de copropietarios57. Segn el artculo 9, inciso a, de la ley 13.512, el administrador ...tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo. El artculo 11 aade asimismo que: El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos. Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio. En el decreto reglamentario 18.734/49 se agregan disposiciones que complementan las funciones del administrador; dice el artculo 5: ...Todo propietario podr imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que ser certificada por el representante de los propietarios o por las personas que stos designen. Las actas podrn ser protocolizadas. Ser tambin rubricado por la misma autoridad el libro de administracin del inmueble, y el artculo 6: A requerimiento de cualquier escribano [...] el Consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificar sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido. Adems, tendr las funciones que en cada caso le asigne el reglamento respectivo. A. Enumeracin de las funciones del administrador En general, son funciones propias del administrador: a. Administrar el edificio y las cosas de uso comn. b. Cuidar del buen funcionamiento de los servicios y disponer las reparaciones y mantenimiento de cosas comunes. c. Ejecutar las resoluciones de la asamblea y cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento y el reglamento interno. d. Asegurar el inmueble contra incendio y contra otros riesgos que determine la asamblea; contratar seguro de vida respecto de trabajadores en relacin de dependencia. e. Elegir el personal de servicio del inmueble comn, vigilar su actuacin, suspenderlo, despedirlo y fijarle la remuneracin. f. Proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios y atender con stos los gastos comunes para el mantenimiento del inmueble. g. Llevar en legal forma, tener al da y custodiar los libros de actas y de administracin. h. Dar cuenta de su gestin en forma documentada y peridica. i. Convocar las asambleas y comunicar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas en stas; protocolizar las actas. j. Certificar las deudas por expensas comunes y copias de las actas. k. Llevar un registro del dominio constituido por los propietarios y mantener al da su nmina58. l. Mantener en depsito los ttulos originales del inmueble motivo de la subdivisin y testimonio del reglamento de copropiedad, planos y dems instrumentos de inters comn de todos los propietarios.

m. Representar al Consorcio ante las autoridades administrativas. Cuanto ms detallada est la funcin del administrador en el reglamento, ms simple resultar la solucin a las cuestiones que eventualmente se susciten, especialmente con relacin a terceros, y ser ms eficaz el sistema. B. Facultades ante la falta de decisin asamblearia Si la asamblea de copropietarios pudiera llegar tardamente con su decisin, el administrador tendr inexorablemente dos caminos: realiza ciertos actos si a su leal saber y entender est en sus facultades, o si la premura as lo exige, o recurre a la va judicial para cubrir su responsabilidad, en cuyo caso plantea la situacin, funda su incertidumbre y pide la autorizacin pertinente. Siendo un hecho conocido la morosidad con que suelen tomarse las decisiones y, ms an, llevarse a la prctica, dentro del medio consorcial por decisin de la asamblea, y habindose tratado en el caso de una objetiva violacin de la norma reglamentaria, su conducta promoviendo la accin pertinente se halla dentro de sus funciones59. C. Funciones de representacin ante autoridades judiciales y administrativas y sus lmites Si bien en principio el administrador del Consorcio slo tiene funciones netamente administrativas, esto es as salvo los casos contemplados por los artculos 6 y 15, prrafo 3, de la ley 13.512. La ampliacin de las atribuciones del administrador del Consorcio conferidas por el artculo 11 de la ley 13.512 no lesiona ni el orden pblico ni las buenas costumbres, constituyendo un legtimo acto de autonoma de la voluntad60. El administrador y representante legal del Consorcio (aun con facultades para estar en juicio) no puede obligar a sus integrantes a la modificacin del reglamento de copropiedad, pues es un mandatario con facultades limitadas, y entre ellas no se encuentra la de alterar dicho instrumento61. VII. Aplicabilidad de las reglas del mandato El administrador del Consorcio acta como representante legal de ste y contrata en su nombre. Independientemente de su naturaleza jurdica y cualquiera sea el carcter que se le atribuya a la relacin entre el administrador y el Consorcio, las normas aplicables son las del contrato de mandato reglado por el Cdigo Civil, adems de las que estatutariamente se hubieran adoptado con arreglo a la ley 13.51262. Es decir que son aplicables las normas del mandato (arts. 1869 y ss., del Cd. Civ.) y no las de socio administrador (art. 1676, Cd. Civ.), pues ese administrador es un mandatario o representante63. Mas las relaciones jurdicas que se derivan de tal carcter de mandatario y de su actuacin frente a los mandantes y a los terceros estn regidas por las reglas generales propias de ese contrato en cuanto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas especficas64. A. Validez del poder otorgado a un mandatario judicial Si el reglamento de copropiedad y administracin atribuye al administrador amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, al regir las reglas del mandato previstas en el Cdigo Civil, es inadmisible la discusin sobre la validez del poder otorgado por la administracin del Consorcio a un mandatario judicial65. B. Mandato susceptible de confirmacin tcita El mandato es susceptible de confirmacin. De ah que si el mandato recibido por el administrador estaba viciado de nulidad relativa, y con posterioridad a l, durante cerca de un ao, los copropietarios pagaron a ese mandatario las expensas comunes, tal nulidad queda purgada, ya que esos pagos implicaron la confirmacin expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que determina el artculo 1065 del Cdigo Civil66.

C. Revocabilidad del mandato Adems, como corresponde a la regla general, el mandato recibido por el administrador es revocable sin necesidad de que haya justa causa para ello, pues es de la esencia del mandato su revocabilidad, salvo los supuestos de excepcin involucrados en el mandato irrevocable 67, pues el administrador de un Consorcio es una figura anloga a la de un gerente; sus facultades son esencialmente revocables y est en un todo sujeto a los trminos del reglamento68. D. Obligacin del Consorcio de suministrar el dinero para los gastos Como el mandatario administrador del Consorcio no tiene la obligacin de suministrar el dinero para los gastos que requiera el cumplimiento de su gestin; el mandante debe anticiparle las cantidades necesarias para la ejecucin del mandato, si aqul se las pidiera; pero, suponiendo que no haya hecho uso de ese derecho, el mandante debe reembolsarle las erogaciones pertinentes69. VIII. Alcance de la personera para actuar en juicio por el Consorcio y facultades judiciales del administrador La ley 13.512, en su artculo 11, establece que: El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aqullos... Nada aclara ni menciona con relacin a la actuacin ante autoridades judiciales. La redaccin primitiva del proyecto de ley del Poder Ejecutivo deca: El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades pblicas de cualquier clase y actuar en nombre de todos los propietarios en los casos judiciales de inters comn, como juicios de expropiacin, reivindicacin del terreno, etctera. El despacho de la Comisin del Senado no modific el punto. En el debate parlamentario en la Cmara Alta, el senador Antille expres que: La parte final de este artculo es simplemente ejemplificadora, porque da casos y ejemplos que se pueden vincular en ocasiones con la disposicin principal. Propuso el nuevo texto que se aprob sin otra aclaracin, a lo que el debate en Diputados nada agreg70. Ms que aclarar, confunde la modificacin introducida pues su fundamentacin es incoherente con el texto que se propuso. En suma, es muy dudosa la existencia de facultades judiciales que se otorgaban en el proyecto, que justamente se sanciona como ley, excluyndolas71. Por ello, se ha decidido que si bien el artculo 11 de la ley 13.512 asigna al administrador del Consorcio el carcter de mandatario legal y exclusivo, no es menos cierto que tal carcter est referido a las gestiones ante las autoridades administrativas y no a las que deben efectuarse ante los estrados judiciales72. Sin embargo, podemos concluir que: a. La ley otorga facultades judiciales expresas al administrador en el artculo 15. b. En el artculo 9, inciso a, al autorizar al administrador para despedir al personal de servicio, le otorga facultades judiciales pues implcitamente lleva aparejada la posibilidad de contestar la demanda que contra el empleador podr iniciar el ex empleado. c. En el artculo 9, inciso a, tambin se faculta al administrador para proveer a la recaudacin de los fondos y, como no se expresa que se har slo extrajudicialmente, parece necesario reconocer que tambin puede demandar a esos efectos. La interpretacin contraria invita a los propietarios a no pagar. d. Reconocindose personera jurdica al Consorcio parece posible reconocerle, adems, capacidad para estar en juicio a travs de su representante en todas las cuestiones relativas al patrimonio del Consorcio; no as en lo que se refiere al patrimonio individual de los titulares de la Propiedad Horizontal. Aun referido al patrimonio del Consorcio (que, recordamos, para algunos no existe) la representacin o mandato se ejerce dentro del limitado marco de los actos de administracin y ejecucin, y no los de disposicin.

El mandatario, segn principios generales, en todos los casos, adems de tener el poder, debe tener instrucciones de su representado, y no es otra que la asamblea la que deliberar y resolver a fin de otorgar instrucciones respecto de cada juicio determinado. Destacamos que siempre el acto es nulo cuando el representante acta fuera de los lmites del mandato (art. 1931, Cd. Civ.) o cuando el acto fuera notoriamente extrao al objeto social (art. 58, ley 19.550), y como la capacidad del Consorcio es restringida son pocos los tipos de juicios en que el administrador puede representar al Consorcio. Adems, el mandato debe interpretarse en forma restrictiva (art. 1884, Cd. Civ.). En atencin a lo expuesto, y como la ley no es clara al respecto, es conveniente que el reglamento prevea las facultades judiciales del administrador y cul es la extensin de las mismas. En caso de que se haya omitido el punto, para mayor tranquilidad del administrador y los consorcistas y a fin de evitar excepciones de falta de personera, es conveniente que se resuelva en asamblea la presentacin en juicio del Consorcio y que se faculte al administrador a esos efectos73. Si bien, en principio, las funciones que la ley 13.512 pone a cargo del administrador son de carcter administrativo y nicamente puede actuar judicialmente por la va sumarsima cuando se trata de trasgresiones al artculo 6, tambin es cierto que sus facultades para actuar en juicio son indiscutibles cuando se le haya conferido mandato en tal sentido por el Consorcio de propietarios, sea como parte actora o en calidad de demandado 74; es decir que el facultamiento concreto es relevante para evitar las excepciones. Si el reglamento de copropiedad y administracin autoriza expresamente al administrador para actuar como mandatario judicial del Consorcio de propietarios, con ello se suplen las limitaciones de la ley 13.512, por cuanto en la especie se aplican las reglas del mandato establecidas en los artculos 1869 y siguientes del Cdigo Civil75. No obstante, a esta altura de los tiempos y de la jurisprudencia, en la prctica se acepta la representacin judicial del administrador sin objeciones. No obstante, se dice que las demandas de los copropietarios o contra ellos deben tramitar con su representante legal y exclusivo debidamente autorizado previa deliberacin de los propietarios por mayora de votos (art. 10, ley 13.512). Aunque esa autorizacin atae a las relaciones internas de la comunidad, la falta o insuficiencia de la autorizacin no impide que los terceros se prevalgan del carcter de mandatario que tiene el representante (art. 11, ley citada), que, por ser exclusivo, es contra quien deben accionar. Bien es verdad que el artculo 11 citado limita la representacin, en la letra, a las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, omitiendo la actuacin en juicio; sin embargo, la tesis de la personalidad no resuelve el punto porque, tambin desde su propia doctrina, resultara aplicable al representante legal la misma limitacin (arg. art. 36, Cd. Civ.)76. A. Como actor Parece razonable entender que cuando va a emprenderse la iniciacin de un juicio sea indudable la voluntad del Consorcio en tal sentido. Se trata de una decisin que debe tomarse por mayora absoluta (art. 16) salvo que la materia ponga en juego los derechos individuales de los propietarios, en cuyo caso actan stos personalmente y por unanimidad dan poder al administrador. Salvo el supuesto de una inminente prescripcin que debe interrumpirse, existe tiempo suficiente para que se resuelva entablar demanda en asamblea, con el asesoramiento previo y escuchada la opinin de los propietarios. El administrador puede, por su cuenta, iniciar juicio por el artculo 15 y por cobro de expensas, aunque para su tranquilidad le conviene obtener instrucciones en el primer caso. B. Como demandado En caso de que el Consorcio sea demandado por actos u obligaciones referidos a la administracin, el representante tiene facultades suficientes para comparecer en nombre del Consorcio dentro del trmino para contestar la demanda y oponer las defensas pertinentes o que estime adecuadas; deber hacerse patrocinar por un letrado en caso de no poseer ttulos suficientes, como ocurre con

cualquier representante legal, lo que disminuye el peligro de prdida de derechos por falta de conocimientos legales. Este criterio es indispensable por cuanto es difcil, si no imposible, que el administrador, una vez notificado por cdula, tenga tiempo de citar a asamblea y obtener resolucin e instrucciones. Quien puede recibir una cdula, de modo tal que sta produzca efectos de notificacin vlida, puede tambin estar en juicio para contestar la demanda. Sin embargo, dejamos constancia de que si se demanda slo al Consorcio cuando se trata de una cuestin en que est en juego el derecho individual de cada propietario, el administrador debe pedir la integracin de la litis con todos los propietarios, para que pueda dictarse una sentencia til oponible a stos, por cuanto se trata de un caso de litisConsorcio pasivo necesario. Justamente son ejemplos claros de este tipo de demanda la expropiacin o reivindicacin del terreno a que haca referencia el proyecto de ley primitivo. C. Diversidad de criterios generales sobre la legitimacin procesal del administrador i. Principio general permisivo El administrador del Consorcio tiene amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, por lo que debe considerrselo con suficiente personera77. En el rgimen de Propiedad Horizontal (ley 13.512), las facultades del administrador para estar en juicio deben interpretarse de manera no restrictiva (vg., es suficiente la frmula que habilita para actuar ante la autoridad judicial), siendo innecesario, adems, que huelgue el objeto especfico de un pleito en tal mandato genrico, bastando con la representacin para estar en juicio en sentido amplio78. Compete al administrador la representacin judicial del Consorcio, teniendo como fundamento central la amplitud de representacin, implcita en las facultades de aqul. De all que no corresponda exigir facultades especiales, otorgadas ya en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que el administrador del Consorcio pueda actuar en juicio, tanto para contestar acciones como para promoverlas79. Pese al silencio del reglamento de copropiedad respecto a quin ejerce la representacin judicial del Consorcio de propietarios, una importante lnea de opinin ha sostenido desde antao que compete al administrador del Consorcio la representacin judicial del mismo, invocndose como argumento central en apoyo a tal tesis la amplitud de representacin implcita en las facultades de aqul. Por otra parte, no cabe exigir facultades especiales otorgadas ya en el reglamento, ya en un apoderamiento posterior, para que el administrador del Consorcio pueda actuar en juicio, tanto para contestar acciones como para promoverlas. A propsito de los alcances de las facultades que el administrador del Consorcio de propietarios posee, cabe destacar la importancia de la disposicin contenida en el artculo 11 de la ley 13.512, que alude al mandatario legal y exclusivo de los propietarios, lo que demuestra si bien en una rbita especfica: gestiones ante las autoridades administrativas una suerte de representacin necesaria desempeada por el administrador, y concluir que el administrador es representante necesario del Consorcio es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del decreto reglamentario 18.734/49 de que se lo designe en el reglamento (arts. 9, inc. a, y 3, inc. 7, respectivamente). Conforme a las directivas generales que emanan de los artculos 35 y 37 del Cdigo Civil las personas jurdicas adquieren y ejercen sus derechos por medio de sus representantes en los casos como el de autos, en que el reglamento de copropiedad guarda silencio respecto de la representacin judicial del Consorcio, corresponde remitirse a las reglas del mandato (art. 1870, inc. 1 y 2, Cdigo citado). Asimismo, para estar en juicio no se requieren poderes especiales, de lo que se sigue la facultad judicial del administrador del Consorcio al efecto aun ante el silencio del reglamento. Es claro que esto no es ms que una lgica y acaso ineludible consecuencia de la personalidad del Consorcio. El rgimen de propiedad horizontal consagra la necesidad para su existencia de la designacin de un administrador o representante de los propietarios que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn (art. 9, inc. a, ley 13.512), y, si bien es dable distinguir entre esa

calidad de representante y las facultades para el ejercicio de la representacin, cabe tenerlo por facultado para representar judicialmente al Consorcio, ya sea que se lo considere representante necesario del mismo o del conjunto de propietarios; las facultades seran las mismas en uno y otro supuesto. En suma: a pesar de la carencia de personalidad jurdica del Consorcio de propietarios contemplado en la ley 13.512, el administrador es representante del mismo y se le aplican subsidiariamente las reglas del mandato para ese especfico o particular modo de conservar y administrar las cosas comunes80. ii. Principio general impeditivo Si el reglamento de copropiedad y administracin atribuye al administrador amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, rigen las reglas del mandato previstas en los artculos 1869 y siguientes del Cdigo Civil. Por ello, es inadmisible la discusin sobre la validez del poder otorgado por la administracin del Consorcio a un mandatario judicial81. La genrica mencin de representacin ante las autoridades judiciales y administrativas expresada en el reglamento de copropiedad, no desvirta la exigencia para el administrador de poder especial para estar en juicio por las personas que le han acordado especficamente ese apoderamiento especial, si la accin no encuadra en las facultades que a aqul le confieren la ley y el reglamento Si todos los copropietarios no estn incluidos en el poder especial otorgado al administrador para iniciar un pleito especial a determinada persona, no existe actor82. El representante de los propietarios de una finca afectada al rgimen de la ley 13.512 carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de ellos, salvo los supuestos que mencionan los artculos 6 y 15 o que esa funcin le fuera encomendada por el reglamento de copropiedad o por Consorcio. El administrador designado en los restringidos lmites de los artculos 9, inciso a, prrafo 1, y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal no tiene personera para actuar en representacin del Consorcio ante las autoridades judiciales a fin de promover una demanda por daos y perjuicios presuntamente ocasionados por la finca lindera, mxime cuando los copropietarios, en el acta de su nombramiento, slo hacen la salvedad de que entre las facultades que le acuerdan est la de actuar ante la Municipalidad y sus dependencias, sin hacer mencin alguna al rgano jurisdiccional83. Si bien es cierto que el Consorcio de propietarios es un ente de derecho y tiene una personera distinta de los copropietarios, su capacidad est limitada para los actos de gestin del edificio constituido en propiedad horizontal. As, fuera de los casos contemplados por los artculos 6 y 15, apartado 3 de la ley 13.512, el representante o administrador del Consorcio de propietarios slo tiene funciones netamente administrativas y, por ello, carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de los consorcistas, salvo que tales facultades le hayan sido acordadas por el reglamento de copropiedad o por el Consorcio84. De conformidad con lo dispuesto en los artculos 9, inciso a, 11 y 15 de la ley l3.512, el administrador no tiene facultades para representar en justicia a los propietarios, salvo en los casos de violacin de las prohibiciones establecidas en los artculos 6 y 15, apartado 3, de la norma mencionada. La frmula establecida en el reglamento de copropiedad del edificio, que otorga facultad al administrador para actuar ante las autoridades nacionales, no puede ser entendida como si alcanzara tambin a aqul para representar al Consorcio ante el poder judicial85. iii. Principio general intermedio El representante de los propietarios de una finca sometida al rgimen de la ley 13.512 carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de ellos, salvo los supuestos que mencionan los artculos 6 y 15, o que esa funcin le fuera encomendada por el reglamento de copropiedad y administracin o por el Consorcio. Si el reglamento de copropiedad autoriza expresamente al administrador a actuar en representacin del Consorcio ante los tribunales, quedan suplidas las limitaciones de la ley 13.512, al desempearse aqul en calidad de mandatario judicial del Consorcio y aplicarse las reglas del mandato a dicha figura86.

La representacin que atribuyen los artculos: 9, 11 y 15 de la ley 13.512 juega en cuanto haya coincidencia de intereses de los propietarios en cuestiones relativas al patrimonio del Consorcio (o al cumplimiento del reglamento), no as en lo que se refiere al patrimonio individual de los titulares de la Propiedad Horizontal87. Si bien se admite que el administrador goza de atribuciones en el mbito judicial (art. 15, ley 13.512, por violaciones al art. 6 de dicha ley) y que se hacen extensivas a los supuestos de los artculos 5 y 7, ello encuentra su lmite en la tutela del patrimonio del Consorcio, toda vez que una sentencia adversa lo afectar. Por ello se requerir poder especial otorgado por asamblea de consorcistas y respetando estrictamente el qurum y las mayoras legales que para el caso requiera88. Aun cuando, en principio, el administrador del Consorcio slo tiene funciones netamente administrativas, salvo los casos contemplados por los artculos 6 y 15 de la ley 13.512, posee la atribucin de actuar en juicio a nombre del Consorcio si tal funcin le ha sido encomendada por el reglamento de copropiedad. La ampliacin de las atribuciones conferidas por el artculo 11 de la ley 13.512 al administrador del Consorcio no lesiona ni el orden pblico ni las buenas costumbres, constituyendo un legtimo acto de autonoma de la voluntad89. El artculo 11 de la ley 13.512 atribuye al administrador el carcter de mandatario legal y exclusivo de los copropietarios, y si bien dicho precepto se refiere a la representacin de estos ltimos ante las autoridades administrativas de cualquier clase, con lo cual se plantea la cuestin acerca de si alcanza o no a la actuacin en causas judiciales, no hay dudas cuando ella se encuentra expresamente resuelta en el reglamento de copropiedad y administracin del edificio respectivo, cuya normativa le atribuye al administrador la representacin legal del Consorcio incluso ante los tribunales de justicia de todo fuero o jurisdiccin90. D. Casustica en cuanto a la legitimacin del administrador En concreto, los criterios en lo tocante a la legitimacin del administrador para estar en juicio son: i. Violacin de prohibiciones Aunque en principio el derecho de oponerse al uso no autorizado de la cosa comn corresponde al Consorcio, se ha admitido que, acreditado un inters legtimo concreto, uno de los propietarios estara legitimado al efecto; de ah entonces que mediando violacin, con mayor razn, estara habilitado el administrador para preservar a su mandante y consecuentemente ejercer las medidas necesarias para tal fin91. El administrador del Consorcio debe velar por el cumplimiento del reglamento y solamente tiene representatividad para actuar contra un consorcista cuando se concretare por ste violacin alguna a dicho ordenamiento o a lo preceptuado por la ley 13.512 (art. 6 y 15, ap. 3) 92. El administrador no necesita poderes especiales conferidos por asamblea, para demandar judicialmente a un copropietario para que cese en un uso contrario a las previsiones del reglamento93. Contrarindose lo dispuesto sobre el destino a darse a la unidad (art. 6, inc. a, ley 13.512), es indudable que el administrador est autorizado a accionar judicialmente a fin de hacer cesar la trasgresin, resultando esto adems expresamente del artculo 15 de la misma ley, sin que sea necesario que una asamblea lo autorice a ello94. El administrador del Consorcio est facultado para demandar a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el artculo 6 de la ley 13.512. El administrador est facultado a iniciar acciones a los copropietarios, cuando estima que uno de ellos no cumple lo que los consorcistas convinieron en el reglamento, que para ellos es ley95. Es funcin primordial de un administrador de un Consorcio el hacer cumplir las normas que lo rigen, y, para el cumplimiento de esta funcin esencial, la ley 13.512 le ha concedido ciertas herramientas, como lo es el caso de la denuncia judicial del artculo 15, que se ha interpretado como extensivo, no slo a los casos del artculo 6, sino tambin a los de los artculos 5 y 796. ii. Cobro de expensas

Salvo disposicin en contrario, el administrador tiene entre sus facultades implcitas la representacin judicial del Consorcio y la percepcin de las sumas necesarias para cubrir las expensas constituye un acto tpicamente administrativo (art. 9, inc. a, ley 13.512), por lo que es indudable que el administrador, en virtud de ese mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar judicialmente el pago de las expensas comunes97. Cuando un reglamento de copropiedad exige la autorizacin de la asamblea para otorgar poder para actuar en juicio, debe considerarse slo respecto de casos especficamente determinados, cuando tal recaudo se justifique en orden a la importancia del asunto, pero nunca para el cobro de expensas comunes, cuyo ingreso es ms que indispensable para el funcionamiento pleno del Consorcio. Es claro que, a tal fin, la facultad de otorgar poder est implcita en las prerrogativas del administrador, quien, en tanto representante del Consorcio, se encuentra autorizado para sustituir en otro la ejecucin del mandato que le fuera encomendado, en los trminos del artculo 1924 del Cdigo Civil98. E. Casustica en cuanto a la falta de legitimacin del administrador Algunos casos concretos de falta de legitimacin del administrador para estar en juicio son: iii. Nulidad de asamblea Tratndose de una demanda entablada por un consorcista contra el Consorcio, con la finalidad de nulificar parcialmente lo decidido en asamblea extraordinaria respecto del reglamento de copropiedad, carece de representacin el administrador que pretende asumirla, en razn de que el objeto discutido no es del ente como persona jurdica, autnoma respecto de los copropietarios que lo integran, sino del propio inters de todos y cada uno de ellos, entre los que se hallara el actor, que no podra, por causa de dicha representacin, aparecer litigando contra s mismo en cuestin referida a los actos de disposicin ms que a los propios de administracin99. iv. Eviccin en la medianera Las facultades limitadas acordadas por la ley 13.512 y el reglamento no le permiten al administrador iniciar cualquier juicio, esto es, comprometer a todos los consorcistas en un acto de disposicin como se considera iniciar un juicio (costas y dems), como el presente, en que se debate un tema no comn: eviccin en la medianera. La falta de autorizacin de los propietarios, exteriorizada en la pertinente asamblea y con las mayoras respectivas, para que el administrador inicie accin judicial representando al Consorcio, no puede ser suplida por la autorizacin otorgada al administrador en el reglamento de copropiedad, puesto que la misma se refiere exclusivamente a la representacin del Consorcio ante las autoridades judiciales y administrativas, aspecto vinculado con su personera, pero no obviamente con su legitimacin sustancial100. v. Accin criminal Si bien es cierto que el administrador es el representante legal de los consorcistas, no es menos exacto que, para que aqul pueda accionar criminalmente en nombre de sus representados, stos tienen que otorgarle poder especial al efecto (en el caso esto ltimo no ocurri y no se hizo lugar al pedido de una letrada de ser tenida como querellante en nombre de un Consorcio de propietarios)101. vi. Modificacin del reglamento de copropiedad El administrador del Consorcio representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la administracin de las cosas de aprovechamiento comn, pero su mandato no abarca los otros asuntos de inters comn, que exceden las atribuciones conferidas al representante (arts. 10 y 11, ley 13.512). Por consiguiente, la accin judicial intentada para obtener la modificacin del reglamento de copropiedad debe sustanciarse con todos los copropietarios, ya que se trata de una cuestin ajena a las atribuciones del administrador102. vii. Cuestiones ajenas a la relacin jurdica que vincula a los consorcistas

Como integrante del Consorcio demandado, el accionante no puede ignorar el lmite de las facultades concedidas al administrador del mismo y, sin desconocer la particular personalidad jurdica que actualmente la doctrina da a aquel ente, aparece evidente que ni el administrador ni su representante puedan obligar a los consorcistas en cuestiones ajenas a la relacin jurdica que los vincula103. viii. Derechos individuales La discutible personalidad del Consorcio slo existira para aquellos actos del mismo exteriorizados mediante deliberacin y resolucin. Pero no pueden ser alterados los derechos individuales de los propietarios que lo integran, resultantes de sus ttulos de adquisicin, ni derogar los principios y disposiciones de las leyes aplicables, por lo que respecto a estos derechos el cargo de administrador no es suficiente para representar en juicio a los consorcistas104. F. Medidas extralimitadas del administrador. Nulidad e inoponibilidad Aun cuando el administrador de un Consorcio careciera de facultades para adoptar una medida, la nulidad que podra afectarla no sera absoluta sino relativa, ya que slo estara en juego el inters particular de los consorcistas, de suerte que aqulla resultara confirmable (arts. 1047, in fine y 1058, Cd. Civ.)105. Si bien el administrador de un Consorcio reviste el carcter de mandatario de los integrantes de aqul, las caractersticas de su representacin estn regladas por la ley 13.512 y el respectivo reglamento de copropiedad; en especial, sus facultades se encuentran limitadas a los actos de administracin, pero no puede obligar al patrimonio del Consorcio sin la conformidad de ste. En consecuencia, no existe obligacin alguna del Consorcio a responder por lo actuado en extralimitacin por el administrador si no existi ni siquiera tcita conformidad106. IX. Mandatos dados por el administrador y sustitucin de mandatos Las funciones del administrador son indelegables y la actuacin es personal, pues se trata de una designacin intuitu person, que tiene en cuenta las calidades profesionales o morales del elegido, sea persona fsica o jurdica. Es decir que no puede sustituir en otro sus funciones para desempear el rgano de administracin. En consecuencia, constituira mal desempeo la delegacin de sus facultades a los fines de llevar a cabo su cometido. Pero nada impide que otorgue poderes, necesarios o tiles, para el desempeo de esas funciones o para la ejecucin de sus decisiones. Es decir que puede autorizar a otros a hacer tareas concretas, est en condiciones de habilitar a empleados para realizar actividades bancarias o administrativas y puede apoderar a abogados para litigar o a arquitectos o ingenieros para hacer trmites o actividades en nombre del Consorcio cuando eso sea necesario o conveniente. No necesita actuar personalmente en representacin del Consorcio, patrocinado por el profesional o el experto, sino que si lo estima pertinente puede otorgar mandatos. Tal como se desprende del Cdigo Civil en su artculo 1924: El mandatario puede sustituir en otro la ejecucin del mandato; pero responde de la persona que ha sustituido, cuando no ha recibido el poder de hacerlo, o cuando ha recibido este poder, sin designacin de la persona en quien poda sustituir, y hubiese elegido un individuo notoriamente incapaz o insolvente, y en su artculo 1925: Aunque el mandatario haya sustituido sus poderes, puede revocar la sustitucin cuando lo juzgue conveniente. Mientras ella subsiste, es de su obligacin la vigilancia en el ejercicio de los poderes conferidos al sustituto. Sin embargo, cabe hacer distinciones, pues la sustitucin del mandato se refiere al otorgamiento de facultades a un tercero independiente, vale decir no subordinado al mandatario originario. El mandatario puede delegar en sus subordinados o auxiliares la realizacin de actos materiales necesarios para el cumplimiento del encargo, en cuyo caso ser un principal en relacin a un dependiente y su categora jurdica la de mero mandatario, sin que esta colaboracin del ejecutor modifique la situacin. De acuerdo con el primero de los preceptos mencionados a menos que exista una clusula prohibitiva el mandatario puede sustituir el mandato sin autorizacin, lo cual no perjudica al mandante en atencin al modo en que se ha regulado el instituto. Esta normativa

es especialmente aplicable a los mandatos judiciales, otorgados por los administradores de propiedad horizontal, pues puede ocurrir que los abogados trabajen con otros subordinados o asociados y precisen delegar sus poderes en quienes efectivamente sigan cada expediente. Doctrina y jurisprudencia se orientan en el sentido de que el mandatario judicial est facultado para sustituir el mandato, aunque no se le hubiere acordado tal prerrogativa en el poder, en atencin al alcance general con que se halla concebido el artculo 1924 del Cdigo Civil, que no permite distinguir entre mandatos en juicio o fuera de l107. Pueden darse distintas situaciones: a. Que la sustitucin se encuentre prohibida. b. Que la sustitucin se encuentre permitida. c. Que la sustitucin se encuentre permitida con mencin de la persona del sustituto. d. Que nada se diga en el contrato. Aunque en forma diversa, el mandatario responde de la persona en la cual ha sustituido: a. Cuando no ha recibido poder para sustituir. b. Cuando ha recibido poder para sustituir sin mencin de la persona del sustituto y hubiese elegido mal. c. Cuando exista clusula que prohba la sustitucin. Si existe clusula prohibitiva o se requiere la conformidad expresa antes de sustituir, la sustitucin es antijurdica y quien la lleva a cabo obra fuera de los lmites del mandato. En cambio, en los dems casos, hay cesin (permiso con designacin de persona) y contrato derivado o submandato con permanencia del delegante (falta de mencin de la facultad o de la persona). En este tipo de relacin, ser excepcional que el mandante haya designado la persona en quien el mandatario poda sustituir, quien normalmente ser un abogado del estudio, situacin inclusive ignorada por el Consorcio. Difcilmente el mandatario habr elegido a un individuo notoriamente incapaz, pues no trabajara con l si tal incapacidad fuera reconocida o si siquiera l supiera de la misma, ya que la delegacin le sera intil. Pero claramente, y sin perjuicio de las acciones directas que surgen de los artculos 1926 a 1928, resulta responsable ante el mandante si el sustituto es insolvente, con lo cual, salvo el beneficio de excusin o demostracin de solvencia, queda como garante de la sustitucin y del trabajo ejecutado por el sustituto. El artculo 1925 ratifica la responsabilidad y permanencia en la calidad de mandatario, con deber de vigilancia y posibilidad de retomar la direccin a travs de la revocacin de la sustitucin. La carga de vigilancia es por cuenta propia para prevenir o reparar inmediatamente todo perjuicio, y es legtimo reconocer el derecho a dejar sin efecto la sustitucin en cualquier momento, especialmente si descubre que el sustituto realiza actos o gestiones perjudiciales. Es decir que quien ha sustituido el mandato no queda desligado ni pierde la condicin de mandatario, con las inherentes responsabilidades. X. La certificacin del administrador a los fines de la transferencia de la unidad108 Tal como lo hemos enunciado, entre las funciones del administrador est la de certificar las deudas por expensas comunes. De acuerdo con el indicado artculo 6 del decreto reglamentario de la ley 13.512, A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pblica de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el Consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificar sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido, y si un inmueble prximo a rematar judicialmente estuviera sujeto a Propiedad Horizontal, el artculo 576 del CPCCN impone como recaudo para la subasta el requerir informe sobre las deudas por expensas comunes. La ley 24.441 en sus artculos 56 y 79 complementa la normativa para la subasta extrajudicial y judicial de bienes sujetos a hipoteca, por solicitud directa de liquidacin de deuda. Cules son las deudas que, segn el estado actual de la legislacin, el administrador debe certificar? Son aquellas que han sido efectivamente facturadas. Puede tratarse de expensas

ordinarias o extraordinarias o de cuotas para la integracin del fondo de reserva que constituyen un aporte anticipado que los comuneros deben afrontar para gastos adicionales o imprevistos. En estos supuestos, el Consorcio ya ha ejercitado el derecho de exigir los aportes a los consortes, lo cual es la contracara del deber de contribucin de los copropietarios. Claramente, al haberse incluido en la liquidacin de expensas, ya hay una deuda exigible en cabeza del transmitente del departamento que ha de ser enajenado y media obligacin de certificar ante el pedido notarial. Caso menos claro es el de las deudas gestadas pero an no declaradas administrativa o judicialmente, en las cuales no hay todava un crdito consorcial presente al tiempo de la transmisin. Est en trmite una posible condena pecuniaria para el Consorcio, la cual de concretarse dar lugar a la exigencia de los aportes para afrontarla por va de expensas. En tanto el nuevo adquirente ser titular del departamento para el perodo en que la deuda est al cobro, deber pagar la parte proporcional de tal obligacin, pese a haberse originado en un momento y por causa o ttulo anterior. Por cierto que tendr derecho a reclamar el reintegro a su vendedor, con el consiguiente desgaste de tiempo, dinero y energas personales y judiciales. Este desgaste podra evitarse si el administrador informara de la existencia de juicios pendientes. Entendemos que si bien la legislacin en forma explcita no lo exige, tal necesidad (o por lo menos, conveniencia) de advertir sobre juicios en trmite se deriva de los principios que rigen la eviccin y el deber de informar que pesa sobre el mandatario (arts. 1909, 2093, 2096, 2103 y 2106, Cd. Civ.). En caso contrario, la carga de una deuda que pesa sobre la cosa permanece oculta, no conocindola a veces ni siquiera el vendedor, que si bien debiera puede no estar personalmente al tanto del juicio. El silencio constituye un peligro peor en caso de informe para subasta judicial (art. 2122, Cd. Civ.). Podra no obstante entenderse, como es habitual, que, si el escribano en caso de subasta judicial, el juez no pide informe expreso por los juicios, no hay omisin en obviar hacer saber nada de ellos, por lo cual es recomendable que expresamente se mencione este aspecto en el requerimiento notarial o judicial de informacin. Con tal certificado el comprador tendr un panorama cabal de cul es la situacin de la unidad que ha de adquirir, incluyendo el registro de la indicacin de situaciones de riesgo. Si hay juicios pendientes o reclamos administrativos contra el Consorcio y el comprador recibe la informacin respectiva, la operacin inmobiliaria se har sobre la base de una mayor transparencia, pudiendo los sujetos del negocio operar conforme a las limitaciones que sobre la cosa transmitida puedan sobrevenir. As, el enajenante podr manifestar en el acto escriturario que garantiza la improcedencia de los reclamos, asumiendo en forma expresa la garanta de eviccin pese a que el adquirente conozca el peligro, en cuyo supuesto deber indemnizarlo si despus es vencido. Podr eventualmente no hacer ninguna manifestacin y, en tal caso, el conocimiento impedir la reclamacin posterior del adquirente (arts. 2105 y 2106, Cd. Civ.). De este modo, las partes estarn en condiciones de evaluar riesgos y arreglar econmicamente el alcance de sus exigencias, declaraciones y compromisos. XI. Responsabilidad civil del administrador De la actuacin del administrador surge una diversidad de relaciones jurdicas, cuyo incumplimiento puede traer aparejada su propia responsabilidad personal, la del conjunto de copropietarios (en caso de negarse personalidad al Consorcio) o la del Consorcio de copropietarios (si se le reconoce a ste personalidad jurdica). El administrador puede ser responsabilizado, cuando acta como rgano de la persona jurdica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma negligente segn los requerimientos de las circunstancias de personas y de cosas. A falta de normas especficas que disciplinen esta responsabilidad, ha de acudirse a las disposiciones que rigen la responsabilidad del representante de las personas jurdicas y el mandato en el Cdigo Civil, siendo que el mandatario claramente responde ante el mandante por inejecucin de sus obligaciones, y aunque respecto de terceros, en principio y por aplicacin de los artculos 1870, 1929 y 1946 del Cdigo Civil, resulta la responsabilidad del representado por los hechos de su representante, ello dar lugar a la responsabilidad del administrador ante su

representado. A su vez, el artculo 59 de la Ley de Sociedades 19.550 dispone, como pauta interpretativa para juzgar la conducta, que el administrador o representante debe obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. En atencin a que el administrador del edificio horizontal tiene relacin previa con el Consorcio y con los copropietarios, su responsabilidad ser contractual; la mayor parte de las veces, las obligaciones que asume y que la ley le impone son de resultado. La responsabilidad del administrador es contractual ante el Consorcio que lo ha designado a travs de una asamblea, porque debe responder al Consorcio y no a los propietarios individualmente considerados, en el marco de las normas del mandato civil109. As, debe contratar el seguro de incendio, mantener el inmueble en buen estado de conservacin, realizar pagos debidos, emplear los fondos conforme a su destino, etctera, todas actividades cuya mera inejecucin trae aparejada responsabilidad, salvo ruptura del nexo de causalidad. Cuando el desempeo de la administracin lo es por profesionales en tal rea, el deber de diligencia, previsin y atencin se acenta. Por cierto que el deber de responder slo aparecer cuando se haya producido algn dao, no obstante que la inejecucin o ejecucin tarda que no den lugar a perjuicios puedan originar causales de remocin. Por ejemplo, si no se produce el siniestro, la demora en cubrir con seguro no dar espacio a una accin de daos y perjuicios, mas indudablemente constituye un incumplimiento que permite quitar la confianza al representante. Un caso tpico de responsabilidad del administrador es el de retencin en beneficio propio o mal empleo de los fondos recaudados. De conformidad con el artculo 1913 del Cdigo Civil, el mandatario debe intereses de las cantidades que aplic a uso propio desde el da en que lo hizo, y de las que reste a deber desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas. En tal sentido, deben distinguirse, por un lado, los fondos recibidos de terceros en base a negocios de gestin (cobro de medianera, por ejemplo) o los recibidos de los copropietarios como fondo de reserva, que tienen como objetivo ir a parar a manos del mandante o a un futuro y eventual gasto, y, por otro, lo recaudado en concepto de expensas, ya que ellas se ponen en uso directamente para la ejecucin del mandato, debiendo el administrador realizar los pagos previstos para el mantenimiento del inmueble. En las primeras, no habiendo instrucciones para la aplicacin del dinero, debe el inters desde la mora o desde que lo aplic a uso propio; en las expensas recaudadas no empleadas en funcin del desembolso apropiado, incurre en responsabilidad en los trminos de los artculos 903, 904 y 905 del Cdigo Civil, es decir que responde por las consecuencias mediatas o, habiendo dolo, por las casuales. Al administrador del Consorcio de propietarios le son aplicables las normas del Derecho Civil que rigen el mandato, o sea, las previstas en los artculo 1869 y siguientes del Cdigo Civil, de modo que, as como sus obligaciones son genricamente las previstas en los artculo 1904 y siguientes, ya que, como mandatario que es, no puede reclamar en su propio nombre la ejecucin de las obligaciones de su mandante, tampoco puede ser demandado por el cumplimiento de stas (art. 1047), desde que, al reclamarse la reparacin de daos originados en partes comunes del edificio, el centro de imputacin es el Consorcio y no el administrador, quien en principio slo sera responsable ante el ente por la negligencia que se le atribuye110. A nivel de fallo plenario se ha decidido que la responsabilidad por va del mandato es aplicable aun antes de constituirse el Consorcio, si la parte vendedora, promotora de un Consorcio por la ley 13.512, se ha reservado la administracin como condicin de venta, y la ha ejercido durante el tiempo en que todava no qued constituido el Consorcio. La responsabilidad por mal desempeo de esa administracin se rige por las reglas del mandato111. A. Falta de responsabilidad personal por las obligaciones del Consorcio El Consorcio de propietarios, como persona jurdica, tiene su rgano de administracin (art. 9, ley 13.512), que obviamente no responde por las obligaciones que en nombre del ente ideal ste ha contrado dentro del mbito de sus facultades112.

B. Responsabilidad por despido del personal El hecho de que el artculo 9, inciso a, de la ley 13.512 faculte al administrador a elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, no libera de responsabilidad al representante legal cuando se trata del despido sin causa del encargado del edificio fundado en un error de hecho inexcusable. Del actuar del administrador surge una diversidad de relaciones jurdicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede traer aparejada su responsabilidad personal o la del conjunto de copropietarios o del Consorcio de propietarios (segn que se niegue o se le reconozca personera a dicho ente). Si bien, en principio, el despido del personal de servicio del edificio es privativo del administrador, sin obligacin legal de dar explicaciones o rendir cuentas de dicho acto al Consorcio, por regla general ningn tema atinente a la vida de ste, al funcionamiento del edificio, y al rgimen de Propiedad Horizontal en general, puede ser ajeno a la asamblea de copropietarios, como para que no se considere su voluntad y pronunciamiento al respecto. No ejecuta fielmente el mandato el administrador del Consorcio de copropietarios que remite, por error, un telegrama de despido al encargado del edificio. Sobre el administrador de un Consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en inters ajeno. As en la relacin que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicolgico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge. Si el administrador de un Consorcio incurri en un error de hecho inexcusable, al remitir al encargado del edificio la carta documento comunicndole su despido y la pretensin de dejarlo posteriormente sin efecto, cabe responsabilizarlo frente al ente consorcial113. C. Acceso a documentacin por el propietario El rgimen de Propiedad Horizontal crea entre los consorcistas un rgimen especial de comunidad, con miras al beneficio comn, en cuya esencia est la imposicin a sus miembros de ciertas restricciones y lmites al dominio, y de determinadas cargas cuyo acatamiento es condicin necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema. As, en idntico sentido, debe aceptarse la facultad que asiste a uno de sus miembros de tener acceso a la documentacin que registra el desenvolvimiento de dicha comunidad en los trminos del artculo 323, inciso 5, del Cdigo Procesal114. XII. Responsabilidad penal del administrador La Corte de Casacin francesa115 ha llegado a responsabilizar no slo civil, sino tambin penalmente al administrador, inclusive por no haber verificado la dimensin de los balcones construidos en ejecucin de una decisin de la asamblea general, juzgando que encargado en calidad de sndico de hacerlos ejecutar, no vigil personalmente la evolucin de los trabajos como debiera haberlo hecho. En otros supuestos, conden al administrador por delitos de imprudencia al no haber prestado la adecuada atencin al mantenimiento de los ascensores de un edificio, que ocasion lesiones a una persona por deficiente funcionamiento. La Casacin Penal italiana116 apunta tambin sobre la responsabilidad penal del administrador por haberse desentendido de la adecuacin de la legislacin vigente de las calderas del edificio, no sirviendo de excusa la supuesta falta de fondos para afrontar las tareas, afirmndose que ante tal situacin la ley le brinda un remedio rpido y expeditivo para intentar el cobro de las expensas adeudadas. En nuestro pas, sin perjuicio de los supuestos de falta de mantenimiento de elementos riesgosos del edificio, se ha decidido que el desvo de expensas y la retencin de libros y documentos consorciales pueden configurar delitos. As, en un importante precedente117, se entendi que configura el delito de administracin fraudulenta del artculo 173, inciso 7, del Cdigo Penal, la conducta del administrador de diversos Consorcios de Propiedad Horizontal que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desvindolas en provecho propio

traicionando as la confianza de sus administrados, expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados. En consecuencia, se dan por reunidos los presupuestos tpicos de la administracin fraudulenta, que aun en forma de custodia de los bienes ajenos se caracteriza por el ejercicio con carcter principal no accesorio de un poder de guarda, salvaguardia, manejo o administracin de bienes e intereses ajenos, hecho con cierto grado de independencia o autonoma con un volumen y proyeccin suficiente como para justificar peridicas rendiciones de cuenta en las operaciones. Adems, la administracin infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurativa de una pluralidad de realizaciones tpicas en s autnomas, debe considerarse una unidad de accin, configurativa de un solo delito continuado de administracin fraudulenta por cada edificio de Propiedad Horizontal, si en cada caso se realizaron acciones sucesivas homogneas con un unvoco bien jurdico agredido, a pesar de la diversidad de titulares, los diferentes propietarios que se apian en cada edificio, con una continuidad temporal-espacial y aprovechando las oportunidades esencialmente iguales del autor. De ah que el delito de administracin fraudulenta se reitera tantas veces como Consorcios de propietarios resultaron afectados por un manejo infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurndose un concurso real. No media entonces concurso ideal entre los actos de administracin infiel llevados a cabo en perjuicio del Consorcio de copropietarios, consistente en desviar en provecho propio los fondos cobrados en concepto de expensas, y la retencin indebida de los libros y documentacin de uno de los Consorcios afectados, pues esta ltima actitud constituye un eslabn ms en la cadena de comportamientos que conforman la administracin fraudulenta, con el propsito de evitar la rendicin de las cuentas y la exhibicin de evidencias que pudieran afectarlo. Sin embargo, slo procedera imputar al administrador del Consorcio la no devolucin de los libros y documentos como delitos de retencin indebida autnomos de la administracin fraudulenta si se hubieran presentado no como delitos contra la propiedad representada por los fondos consorciales sino como delitos singulares contra la propiedad, representados por objetos (cosas) econmicamente mensurables por su mero valor de librera, que fueron entregados al administrador con la obligacin de entregar o devolver al momento de ser requeridos. Dado que los perjuicios econmicos para el Consorcio se derivan de la utilizacin en beneficio propio de los dineros que los consorcistas entregaron para pagar las deudas generadas por los lugares comunes de los edificios, constituye un error considerar que la no devolucin en tiempo o la apropiacin de los libros de Consorcio se traduce sin dao, pues dicha documentacin slo constituye medio de prueba que se retacea como parte de la maniobra global de administracin infiel, pero no delito autnomo de retencin indebida. XIII. Rendicin de cuentas Este tema es uno de los que da reiterado motivo para reclamos al administrador. A. La obligacin de rendir cuentas118 Se entiende por rendicin de cuentas la obligacin accesoria de una relacin jurdica procedente de otras fuentes y que presenta aspectos cuantitativos o cualitativos, a travs de los cuales se podr determinar objetivamente el resultado econmico de una gestin y la posicin jurdica de acreedor o deudor del que hace por otro. La obligacin de rendir cuentas corresponde a toda persona que realice una negociacin por cuenta ajena, es decir que el criterio comprende al administrador de un Consorcio de Propiedad Horizontal119. Como todo gerente que realiza negocios jurdicos diversos por otros y con manejo de bienes de otra persona, el administrador de la ley 13.512 debe dar o rendir cuenta de su gestin en forma peridica y documentada. Es sta una de sus funciones y obligaciones relevantes, pues hace a la transparencia de la gestin. Existen dos obligaciones distintas para el mandatario, que dan lugar a dos pasos en la rendicin de cuentas:

a. La de dar cuenta o informar, aspecto informativo en que el mandatario presenta un estado detallado de la gestin y pone en conocimiento del mandante el resultado de la actividad cumplida, con debido respaldo documental (es la verdadera rendicin de las cuentas), de lo que podr resultar o no un crdito para cualquiera de ellos; b. la de entregar, aspecto traditivo en que el mandatario coloca en manos del mandante todo lo recibido que permaneciera en su tenencia. Por cierto que los propietarios o el Consorcio tienen derecho a tomar conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etctera, y en qu se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados. Los comprobantes de pagos hechos son del Consorcio y debe devolverlos junto con la rendicin de cuentas al terminar sus funciones. B. Ante quin rinde cuentas el administrador? La rendicin de cuentas del administrador de la Propiedad Horizontal se efecta ante la asamblea, habitualmente la convocada en forma ordinaria que se rene regularmente a estos fines (generalmente en forma anual), pues los reglamentos de copropiedad prevn este contexto para el tratamiento de temas predeterminados como la rendicin de cuentas del administrador, presupuesto de gastos, etctera. No obstante, puede ser necesaria una asamblea extraordinaria cuando termina la gestin. El sujeto activo de la obligacin de rendir cuentas es el Consorcio. El administrador es designado y removido por la asamblea, razn por la cual debe rendir cuentas ante la asamblea, su mandante. De ninguna manera puede el propietario de una unidad demandar la rendicin de cuentas individualmente, en forma personal y directa, pudiendo slo solicitar la designacin de asamblea a tal efecto120. Es que en virtud del aspecto societario que el Consorcio de copropietarios ofrece, corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del Consorcio. Por ello, la obligacin de rendir cuentas es frente al Consorcio y no a los consorcistas que slo a travs de asamblea pueden ejercer sus facultades impugnativas121. Sin embargo, se ha decidido que la falta de rendicin de cuentas constituye causal para la remocin del administrador pudiendo cualquiera de los copropietarios solicitarla judicialmente, si ella resulta conveniente a los intereses del Consorcio122. C. Adelanto de fondos por parte del administrador Si el administrador adelant fondos tiene derecho a la actualizacin e intereses desde la fecha en que se hicieron los adelantos, que fue el momento en que ese dinero sali de su patrimonio para favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues tratndose de un acto relacionado con la representacin legal el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas123. D. Finalizacin de la gestin del administrador y rendicin de cuentas Cesando el administrador del Consorcio en su gestin, obviamente debe rendir cuentas y devolver el saldo que pudiera existir. Por ende, no se justifica la pretensin del administrador en el sentido de que el Consorcio le reciba una suma por l exclusivamente imputada si no acredita que dicho saldo es el que verdaderamente corresponde al tiempo de su gestin124. El artculo 1911 enumera qu elementos debe entregar el mandatario al rendir cuentas. As: a. todo lo que el mandante le confi y de que no dispuso por su orden, es decir los fondos suministrados por el mandante para el desempeo del cometido, lo cual abarca el fondo de reserva si se ha constituido y asimismo recaudaciones no aplicadas a satisfacer gastos; b. todo lo que recibi de tercero, aunque lo recibiese sin derecho, pues carece el mandatario de ttulo para retener el pago aun indebido, con lo cual quedan comprendidos indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas comunes, etctera;

c. todas las ganancias resultantes del negocio que se le encarg, lo cual, en principio, aparece

ajeno al caso por no tratarse de una operacin comercial que genere lucros; sin embargo, pueden haberse generado intereses por inversiones de las sumas administradas; d. los ttulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado, con excepcin de las cartas e instrucciones que el mandante le hubiese remitido o dado, lo cual comprende no slo los comprobantes, sino documentacin original como reglamento, planos, libros, etctera; E. Posibilidad de aprobacin tcita de las cuentas por falta de observacin de las liquidaciones de expensas o de los trabajos A nuestro entender, resulta palmario que las liquidaciones mensuales de expensas no constituyen rendiciones de cuentas, y que el control y aprobacin de trabajos como apropiados en precio y calidad o como efectuados, sea por los propietarios o por los integrantes del Consejo de Administracin, no implica aprobacin de cuentas ni cuentas finiquitadas, las cuales deben presentarse a la asamblea. Es que en virtud de la relacin de mandato que se da entre el administrador del Consorcio de copropietarios y ste, las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendicin de cuentas que debe realizar aqul al finalizar su gestin125. Pero, en tanto se ha resuelto que el transcurso de treinta das sin formular objecin a la liquidacin de gastos presentada por el administrador de la propiedad afectada al rgimen de la ley 13.512 comporta su aceptacin tcita, conforme a los principios del artculo 73 del Cdigo de Comercio126, aunque no compartimos el criterio pues las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones siquiera parciales de cuentas, no se trata de una cuestin comercial y a estos fines debe convocarse una asamblea, es importante observar o impugnar a tiempo. F. Modo de rendir cuentas El mandatario debe rendir cuentas del cumplimiento exacto de su gestin; como no se ha establecido legalmente la forma en que las cuentas deben ser rendidas, a los fines de determinarlo puede utilizarse la interpretacin analgica en relacin a las normas de la tutela y las del Cdigo de Comercio sobre rendicin de cuentas (arts. 68/74). De lo que no cabe duda es que corresponde comunicar las cuentas en forma fiel y documentada, y debe resultar transparente el resultado econmico de la gestin y la calidad de acreedor o deudor del administrador. Las cuentas deben presentarse de modo claro, detallado y completo, debidamente documentado y clasificado en un debe y un haber, para que el resultado final de la gestin (positivo o negativo) resulte claramente perceptible para los mandantes. Debe ir acompaada de los documentos y comprobantes de las respectivas partidas a fin de que el mandante pueda ejercer el debido control. Por amplia que sea la valoracin de los requisitos, lo mnimo exigible es que cada gasto se justifique en legal forma, de lo contrario no son cuentas, sino meras afirmaciones unilaterales de lo que dice haber gastado el administrador127. G. Juicio de rendicin de cuentas La rendicin de cuentas puede ser judicial o extrajudicial. La judicial es objeto de una pretensin procesal autnoma fundada en la negativa u omisin del obligado a rendirlas. La mayora de los cdigos procesales regulan el juicio de rendicin de cuentas. El Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin lo hace en los artculos 652 a 656. A su vez, este litigio puede estar precedido por la diligencia preliminar para que se cite a reconocer la obligacin de rendir cuentas (art. 323, inc. 10, Cd. Proc.).

El proceso de rendicin de cuentas es contencioso y de los denominados especiales, pues est sujeto a un trmite especfico. Ingresa en la categora de plenario rpido o abreviado y arriba a un decisorio que pasa en autoridad de cosa juzgada material. Bsicamente, en la rendicin de cuentas se ven involucradas dos actividades inescindiblemente unidas entre s y que son lgica y jurdicamente sucesivas: Una primera consistente en establecer si existe o no obligacin de rendir cuentas. Una segunda configurada por la rendicin de cuentas propiamente dicha. La primera es presupuesto de la siguiente pues el juez no puede exigir que el demandado cumpla con la obligacin de rendir cuentas sin haber quedado reconocida la misma por aqul o, en su defecto, sin mediar una sentencia que lo condene a rendirlas. El litigio comprende diversos aspectos: El reconocimiento de la obligacin de rendir cuentas; La determinacin de la obligacin de rendir cuentas; La presentacin de las cuentas y su impugnacin; El anlisis de la legitimidad de las cuentas en s a los fines de su eventual aprobacin; El balance final; El cobro del saldo. Para ello, el pleito recorre tres estadios: 1. El primero trata de la comprobacin de la obligacin de rendir cuentas: se discute la procedencia de la obligacin de rendirlas y si se declara procedente la pretensin el juez dicta sentencia condenando al demandado a rendir cuentas; no se discuten otras cuestiones fuera de la propia obligacin de rendir las cuentas; la etapa tiene carcter declarativo de la obligacin y condenatorio de la prestacin de hacer; el trmite para determinar si existe obligacin de rendir cuentas es, en principio, el que corresponde al proceso de sumario conocimiento (salvo que integrase otras pretensiones que debieran sustanciarse en juicio ordinario). 2. El segundo trata de la rendicin de cuentas propiamente dicha: se controvierten las cuentas presentadas y eventualmente se aprueban; la aprobacin de la rendicin de cuentas se hace por va de incidente, entendindose que se trata de una forma especial de ejecucin de sentencia de condena. 3. El tercero trata de obtener el cobro de un crdito: corresponde al cobro del saldo que arroje la rendicin de cuentas y que constituye un crdito lquido a favor del oyente; el cobro del saldo acreedor se efecta mediante el procedimiento de ejecucin de la sentencia que apruebe las cuentas rendidas y fije el saldo impago. Tambin aun antes del pronunciamiento definitivo sobre las cuentas es susceptible de este procedimiento el cobro del saldo reconocido por el administrador, lo cual no implica aceptar en su totalidad las cuentas rendidas. Pero si el demandado se allana a la pretensin, debe presentar las cuentas dentro del plazo que se le haya sealado al corrrsele traslado de la demanda, como lo prescribe el artculo 652, segundo prrafo, del Cdigo Procesal, siendo innecesario en esta hiptesis el dictado de una sentencia que declare especficamente la obligacin de rendirlas128, y cuando la parte demandada no desconoce la obligacin de rendir cuentas y las ha rendido, ello importa un allanamiento a aquella pretensin, por lo que no resulta necesaria una sentencia que declare especficamente la obligacin de rendir cuentas; por ello, presentadas las cuentas por el demandado, se debe dar traslado de ellas a la actora por cinco das y el litigio se traba si hay impugnacin, que se considerar como una demanda y la contestacin del demandado a las impugnaciones 129. H. Demanda por aprobacin de cuentas130 Puede ocurrir que el Consorcio se resista a or las cuentas que intenta ofrecerle su administrador, especialmente cuando ya se ha convertido en ex administrador. La normativa legitima al deudor

interesado en liberarse de la obligacin de rendir cuentas, para accionar por aprobacin de las cuentas que l mismo presente. En este caso se hace una rendicin de cuentas judicial, tambin como pretensin procesal autnoma fundada en la negativa del dueo de los bienes a recibir las cuentas. La demanda por aprobacin de cuentas figura en el artculo 657 del CPCCN. Se trata de una accin meramente declarativa que persigue eliminar una incertidumbre jurdica respecto de esta relacin de derecho determinada, que tambin culmina con una sentencia que pasa en autoridad de cosa juzgada. I. Prueba en materia de rendicin de cuentas Toda rendicin de cuentas para ser vlida debe encontrarse acompaada de los correspondientes elementos demostrativos de cada ingreso o egreso. Adems, debe ser clara y detalladamente descriptiva acerca del desenvolvimiento y resultado de las operaciones. No basta una liquidacin que no contiene explicacin precisa de las partidas correspondientes ni hace referencia concreta a los instrumentos que las respaldan, ni la mera oferta de revisar los libros. De ah que el administrador deba justificar las partidas con documentos acreditativos, salvo gastos menores que sean razonables y verosmiles, puedan presumirse y habitualmente no lleven comprobantes. Pero inclusive, se ha entendido que la circunstancia de que las erogaciones correspondan a gastos varios que puedan ser calificados de menores, no libera al administrador de la obligacin de dar cuenta concreta de la forma en que fueron invertidas las sumas que se liquidan y de acompaar los comprobantes respectivos, pues no son de difcil justificacin, por lo que no es de aplicacin el artculo 655 del Cdigo Procesal 131. Una vez presentadas las cuentas por el que las rinde, el mandante, en su carcter de oyente de la cuenta, tiene la obligacin de expedirse en trminos concretos con los cargos y observaciones que considere procedentes; si no lo hace, o lo hace en trminos generales, las cuentas se consideran aprobadas. Los instrumentos que acompae el administrador para acreditar los pagos e inversiones deben ser concretamente impugnados, pues no basta articular la simple defensa de no constar la autenticidad para obligar a producir informes a mltiples (cientos o miles, segn el tiempo de gestin) empresas, autoridades, etctera. El mandato supone una relacin de confianza y sera injusto desconocer documentos sin una concreta y categrica alegacin de falsedad. La impugnacin de las cuentas debe ser calificada, categrica y fundada, careciendo de valor la impugnacin genrica, ya que no basta desconocer en trminos generales la rendicin de cuentas para que sta sea rechazada judicialmente, ni alegar la falsedad sin concretar los motivos que justifiquen la observacin; es necesario decir cules son las partidas objetadas y los fundamentos de la objecin. Es que el destinatario de la rendicin de cuentas no es el juez ni un tercero, es el mandante. La rendicin debe convencerlo a l; si no se declara convencido, la impugnar y a su vez ofrecer contrapruebas o pruebas destinadas a destruir lo que all se afirma. J. Intereses132 Es importante recordar que el mandatario no debe intereses sobre las sumas de propiedad del mandante que obren en su poder como consecuencia del ejercicio del mandato sino desde el momento en que qued constituido en mora. La demanda por rendicin de cuentas implica suficiente interpelacin, porque demuestra inequvocamente la voluntad de cobrar los saldos que resulten de dicha rendicin, pues no sera razonable que la demora en rendir las cuentas privara al mandante de su derecho a percibir la integridad de lo indebidamente retenido, con sus accesorios devengados. Desde la mora, los intereses se deben aunque el saldo no est liquidado. Pero los intereses se deben de pleno derecho y sin necesidad de interpelacin cuando el mandatario ha aplicado los fondos en provecho propio, en cuyo caso se deben desde el da de la inversin, lo cual es relevante en caso de Propiedad Horizontal cuando los administradores no hacen las inversiones a nombre del Consorcio, aunque corre por cuenta del mandante la prueba de que ha habido aprovechamiento efectivo de los dineros por parte del administrador que no est dado por la mera retencin.

En suma, si existieran fondos retenidos por el administrador, ser procedente reclamar los intereses correspondientes, conforme a lo establecido por el artculo 1913 del Cdigo Civil. Es decir, de lo aplicado a uso propio desde la inversin en su beneficio, y de las sumas que quede debiendo como saldo a su cargo, desde la constitucin en mora. K. Prescripcin de la obligacin de rendir cuentas La regla general en materia de prescripcin de las acciones personales es la del artculo 4023 del Cdigo Civil que establece el plazo de diez aos, y la obligacin de rendir cuentas, al no tener determinado un plazo especial, ingresa dentro de esta regla general. No obstante, la duda aparece por cuanto el inciso 1 del artculo 847 del Cdigo de Comercio contiene un plazo reducido de cuatro aos. Mas resulta claro que el administrador horizontal cumple una gestin civil y no est involucrado en un asunto mercantil, por lo que no encuadra en el artculo citado, que por otra parte se refiere especficamente a deudas justificadas por cuentas de venta aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas, en conformidad a las disposiciones de los artculos 73 y 474 del mismo Cdigo Comercial, materia ajena a tal punto que, aun para el caso de la accin de pedir cuentas en el supuesto de una sociedad irregular, jurisprudencialmente se ha entendido que la prescripcin aplicable es la decenal; a lo cual se agrega que las prescripciones cortas son de interpretacin restrictiva. El plazo para que opere la prescripcin se computa a partir del momento en que debieron rendirse las cuentas o desde el cese del administrador en sus funciones.