g e s t i ó n

Indicadores de gestión
económico-financiera
de las empresas
de promoción inmobiliaria
Manuel Gutiérrez Viguera. Doctor Ciencias Económicas

En el número de noviembre hicimos un análisis de los indicadores de gestión

económico financiera de las empresas constructoras. Ahora haremos lo propio
con las empresas de promoción inmobiliaria.

70 Directivos Construcción Enero 2011

E
n el caso de empre-
sas de promoción inmobiliaria cabe dis-
tinguir en relación con el área expresa-
da los siguientes grupos de indicadores:
• Indicadores de la gestión global
económico-financiera de la empresa.
• Indicadores de control de las promo-
ciones inmobiliarias en curso.
• Indicadores de control de los costes
de las promociones inmobiliarias.
• Indicadores de productividad econó-
mica del personal.
• Pese a lo anteriormente manifestado
1. INDICADORES DE LA
GESTIÓN GLOBAL ECONÓMICO-
FINANCIERA DE LA EMPRESA DE
PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Para la elaboración de indicadores
de carácter global de la gestión eco-
nómico-financiera de la empresa de
promoción inmobiliaria deben tenerse
en cuenta, en primer lugar, determina-
das particularidades del sector. Dichas
particularidades se pueden resumir en
las siguientes:
• El ciclo de producción o período
medio de maduración de la empre-
sa de promoción inmobiliaria se
caracteriza por tener una duración
superior a un año. Además hay que
tener en cuenta que, de acuerdo con
las actuales normas contables de
aplicación para este tipo de empre-
sas, durante la fase de promoción
no se van obteniendo resultados
económicos con periodicidad anual,
sino que hay que esperar hasta que
las edificaciones de que se traten, se
encuentren en situación de entrega
material a los clientes.
www.directivosconstruccion.es
Por tanto, la diferenciación entre
corto plazo (circulante) y largo plazo
(fijo) no debe sustentarse en el perío-
do anual, como establecen las nor-
mas generales contables, sino en su
ciclo de producción, es decir: en la
duración de la promoción. En conse-
cuencia: a efectos de análisis de la
gestión económico-financiera de la
empresa de promoción inmobiliaria,
clasificaremos como circulante todas
las cuentas que estén directamente
relacionadas con la promoción, aun-
que su plazo real sea superior a un
año.
hay que tener la cautela de clasificar
en determinadas ocasiones en el
activo fijo, elementos patrimoniales
conceptuados, en principio, como
circulante, por estar ligados a las
promociones. Nos referimos en con-
creto a los siguientes casos:
- Terrenos y solares sobre los que
esté previsto edificar futuras pro-
mociones, pero se estima que
todavía se va a demorar varios
años.
- Promociones en curso interrum-
pidas, con problemas serios de
continuación.
ficha técnica
Título: Indicadores de gestión económico-financiera en Resumen: En el presente artículo se analiza la
la empresa de promoción inmobiliaria utilización de indicadores para “medir” la gestión de
la empresa inmobiliaria. Basándose en determinadas
Autor: Manuel Gutiérrez Viguera. Doctor Ciencias
particularidades del sector, el autor basa su explicación
Económicas
en la clasificación de: a) Indicadores de la gestión global
Fuente: Directivos Construcción, nº 240. económico-financiera de la empresa; b) Indicadores de
Pág. 70 Noviembre 2010 control de las promociones inmobiliarias en curso; c)
Indicadores de control de los costes de las promociones
Descriptores: Gestión empresarial/ Inmobiliaria/
inmobiliarias, y d) Indicadores de productividad
Mercado/ Obra civil
económica del personal.
Enero 2011 Directivos Construcción 71

La valoración del activo real se hace en base a la contabilidad
- Edificaciones terminadas de difícil
venta.
• Los préstamos hipotecarios subroga-
bles, aunque su vencimiento sea a
muy largo plazo, se incluirán en el
pasivo circulante, ya que al final de
la promoción quedan subrogados
por los compradores.
• Las provisiones para indemnizacio-
nes y terminación de promociones,
que generan pasivos, se incluirán en
el pasivo exigible a corto o a largo
plazo, según proceda.
A) Indicador de estructura
financiera
Este indicador se puede formular
mediante la expresión:
Activo fijo
Recursos propios + Deudas
a largo plazo
72 Directivos Construcción Enero 2011
Como puede observarse este indicador
debe ser inferior a la unidad. Si fuera
superior a la unidad significa que se
están empleando recursos ajenos a
corto plazo en inversiones a largo
plazo, lo que supondría una situación
de manifiesto desequilibrio financiero
deficitario.
En la empresa de promoción inmobi-
liaria conforme este indicador sea más
bajo significa que se está destinando
proporcionalmente mayor importe de
recursos a largo plazo (propios y aje-
nos) en financiar promociones inmobi-
liarias en curso, lo que normalmente no
es muy usual, ya que las promociones
inmobiliarias tienden a financiarse con
deuda generada por las mismas (antici-
pos de clientes, préstamos hipotecarios
subrogables, diferimiento de pago a
contratistas de las obras).
B) Indicadores de liquidez
Se suelen utilizar, en relación con la
liquidez, dos indicadores:
Activo circulante - Existencias
Deudas a corto plazo
Activo circulante
Deudas a corto plazo
Como puede observarse la diferencia
entre estos dos indicadores radica en
que en el primero se excluyen del activo
circulante las Existencias.
Evidentemente el valor del primer indica-
dor puede estar en torno a la unidad,
mientras que el segundo indicador debe
presentar un valor superior a la unidad,
ya que al incluirse las Existencias (suje-
tas a la incertidumbre de su venta y
cobro) se requiere, como es obvio, cier-
to margen para una adecuada liquidez.
En la empresa de promoción inmobilia-
ria lo más usual es que entre estos dos
indicadores haya una diferencia signifi-
cativa, ya que las existencias (compo-
nente diferenciador) revisten especial
importancia en la promoción inmobi-
liaria (terrenos y solares, promociones
en curso, promociones terminadas para
venta).
Cabe por tanto matizar, que para las
empresas de promoción inmobiliaria
el indicador de liquidez de induda-
ble significación es el que incluye las
Existencias.
C) Indicador de garantía frente
a terceros
Este indicador se formula mediante la
expresión:
Activo real
Deudas a corto plazo + Deudas
a largo plazo
Cabe resaltar que normalmente la valo-
ración del activo real se hace en base
a la contabilidad. Esta forma de pro-
ceder supone, indudablemente, para
determinados activos una menor valora-
ción, como, por ejemplo, en terrenos y
solares para el caso de la empresa de
promoción inmobiliaria.
Evidentemente interesa que este indica-
dor sea lo más elevado posible y, como
es obvio, superior a la unidad.
En las empresas de promoción inmobi-
liaria este indicador no suele ser alto.
Lo usual es que sea tan sólo algo supe-
rior a la unidad, ya que no debemos
Las promociones se financian básicamente con deudas
generadas por las mismas
olvidar que el activo real está formado
básicamente por elementos patrimonia-
les relacionados con las promociones
(terrenos y solares, promociones en
curso, promociones terminadas para su
venta) y que las promociones se finan-
cien básicamente con deuda tal como
ya se ha indicado.
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D) Indicadores de endeuda-
miento
El grado de endeudamiento de la
empresa suele expresarse en compa-
ración con los recursos propios de la
misma.
Suelen utilizarse tres indicadores:
Endeudamiento global:
Deudas a corto plazo + Deudas
a largo plazo
Recursos propios
Endeudamiento a largo plazo:
Deudas a largo plazo
Recursos propios
Endeudamiento a corto plazo:
Deudas a corto plazo
Recursos propios
En la empresa de promoción inmobi-
liaria el indicador de endeudamiento a
largo plazo sólo suele ser significativo
cuando se apela al endeudamiento
ajeno para la financiación normalmente
de solares para futuras promociones.
En cuanto al indicador de endeuda-
miento a corto plazo cabe señalar que
lo normal es que sea muy elevado en
la empresa de promoción inmobiliaria,
ya que las promociones se financian
básicamente con deudas generadas
por las mismas. Este alto indicador de
endeudamiento a corto plazo no debe
interpretarse en un sentido desfavorable
(como puede ocurrir en la mayoría de
Enero 2011 Directivos Construcción 73
 las empresas de otros sectores) sino
como una consecuencia consustancial
con el negocio de promoción inmobi-
liaria.
E) Indicadores de rentabilidad
Los indicadores de rentabilidad de uso
más frecuente en la empresa son:
• Rentabilidad económica (ROA).
• Rentabilidad financiera (ROE).
Los indicadores de rentabilidad
presentan intermitencias temporales significativas
El indicador de rentabilidad económica
(ROA) viene dado por la expresión:
Beneficio antes de impuestos
e intereses
Activo medio
Como puede observarse refleja la renta-
bilidad del activo (inversión).
El indicador de rentabilidad financiera
(ROE):
Beneficio antes de impuestos
Recursos propios medios
expresa el rendimiento relativo de los
recursos propios.
En el caso de la empresa de promoción
inmobiliaria hemos de tener presente
que la forma de reflejar periódicamente
los resultados económicos, de acuerdo
con las normas actuales contables,
hace que los indicadores de rentabili-
dad presenten intermitencias temporales
significativas.
Con independencia de las indicadas
intermitencias temporales hay que resal-
74 Directivos Construcción Enero 2011
tar que la rentabilidad financiera (ROE),
basada en los recursos propios emplea-
dor, presenta valores elevados en la
promoción inmobiliaria, sustentada en
el llamado efecto apalancamiento,
dado el alto endeudamiento.
Para medir el efecto apalancamiento se
puede utilizar el indicador:
ROE
ROA
Si este indicador es mayor que la
unidad el efecto apalancamiento es
favorable, como ocurre normalmente en
la empresa de promoción inmobiliaria.
2. INDICADORES DE CONTROL DE
LAS PROMOCIONES EN CURSO
En relación con las promociones inmo-
biliarias en curso se pueden utilizar,
entre otros, los siguientes indicadores:
A) Avance de ejecución de cada
promoción en curso
Costes incurridos en la promoción
Costes totales presupuestados
en la promoción
También se puede utilizar con la misma
finalidad el indicador:
Costes incurridos en la promoción
Costes incurridos + Costes
presupuestados para terminación
de la promoción
Este último indicador se estima mide
mejor el avance de la promoción en
curso de que se trate.
B) Avance de las ventas de
cada promoción en curso

Se puede utilizar el indicador:

Ventas sobre planos y en fase

de construcción

Total ventas presupuestadas

de la promoción

C) Control de tiempo empleado

en cada promoción

Para este control se puede utilizar el

indicador:

Tiempo transcurrido
de la construcción

Tiempo total estimado

de la construcción

Y para establecer el grado de desfase

temporal:

% presupuesto de la obra ejecutada

% tiempo transcurrido
El endeudamiento a corto plazo no debe interpretarse necesariamente
en un sentido desfavorable
Si este indicador es superior a la unidad
se puede interpretar que la obra de la pro- Otros costes de la promoción
moción va adelantada sobre lo previsto.
Presupuesto otros costes promoción
3. INDICADORES DE CONTROL DE
LOS COSTES DE LA PROMOCIÓN 4. INDICADORES DE
EN CURSO PRODUCTIVIDAD ECONÓMICA
DEL PERSONAL
Para el control de los distintos compo-
nentes del coste de cada promoción en Se pueden utilizar, entre otros, los
curso se pueden utilizar los siguientes siguientes:
indicadores en relación con el presu-
puesto: Producción bruta
(coste total promoción)
Coste terrenos
Número medio de empleados
Presupuesto terrenos
Beneficio neto
Coste honorarios y licencias
Número medio de empleados
Presupuesto honorarios y licencias

Coste certificaciones de contratistas

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