CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Con respecto al concepto del contrato de compraventa, el artículo 1793 Cc. nos dice que
“es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero”. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.

Características de este contrato:

1.- Es un contrato consensual por regla general.
2.- Es un contrato principal.
3.- Es un contrato bilateral.
4.- Es un contrato oneroso conmutativo por regla general.
5.- Es de ejecución instantánea (aunque el precio se pague por parcialidades).
6.- Es un título traslaticio de dominio.
7.- Es un contrato nominado.

Por excepción, es solemne la compraventa de bienes raíces, servidumbre, censos, y las de

una sucesión hereditaria, y la solemnidad consiste en escritura pública (art. 1801 inc. 2º
Cc.).
También es solemne, según el art. 1811 Cc. la venta de todas las especies, géneros y
cantidades, que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor
posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.

Pero también es aleatoria este contrato, cuando la venta es de cosas futuras, y las minas de
los minerales, art. 1813 Cc.

La compraventa es un contrato de ejecución instantánea, pero según algunos autores en

ciertos casos podría ser de ejecución sucesiva cuando se trata de la venta de suministros,
aunque según otros, la venta de suministros sería un contrato innominado.

Elementos del contrato de compraventa.

Son los mismos que todos los contratos: esenciales, naturaleza, accidentales.
Además, son elementos esenciales específicos del contrato de compraventa: la cosa y el
precio.
Si falta la cosa vendida, no hay objeto de la obligación del vendedor, ni tampoco causa de
la obligación del comprador; la sanción en este caso es la nulidad absoluta, y según
algunos, la inexistencia (art. 1682 Cc.).

Objeto en la compraventa.
El objeto de la obligación del comprador es el precio; y el objeto de la obligación del
vendedor es la cosa vendida.

Causa en la compraventa.
La causa de la obligación del comprador es la cosa; y la causa de la obligación del
vendedor es el precio.

Análisis de los elementos esenciales específicos en el contrato de compraventa: la cosa y el

precio.
I.- La cosa:
Requisitos de la cosa:
1.- La cosa debe ser comerciable.
2.- La cosa debe ser existente.
3.- La cosa debe ser determinada.
4.- La cosa no debe pertenecer al comprador.

1.- Que la cosa sea comerciable (art. 1810 Cc.): esto quiere decir que la cosa esté en el
comercio humano, y su enajenación no esté prohibida por la ley expresamente o
implícitamente como en el caso del art. 1464 Cc.

2.- Que la cosa sea existente (art. 1813 Cc.): la cosa vendida también puede ser futura, y en
este caso, la venta de cosa futura presenta dos modalidades:
a) que se trate de la venta de una cosa que no existe, pero se espera que exista, en este caso
se trata de una venta condicional sujeta a la condición suspensiva que la cosa llegue a
existir.
b) que en la venta se exprese o aparezca de la naturaleza del contrato que se compró la
suerte; ejemplo clásico de Pothiers, la venta de lo que se saque de la red del pescador.
En este último caso, la compraventa deja ser onerosa conmutativa, y se transforma en
onerosa aleatoria.

3.- Que la cosa sea determinada (art. 1811 Cc.): No puede ser objeto del contrato de
compraventa una universalidad jurídica (a menos que se venda el derecho real de herencia).
La razón de esta prohibición se encuentra en el principio según el cual, nadie puede
desprenderse de su patrimonio; las excepciones que señala el art. 1811 Cc. en realidad no
son tales, porque si se venden todas las especies, géneros y/o cantidades que se designan
por escritura pública, aunque se extiendan a todo cuanto el vendedor posea o espere
adquirir, aun así no se esta vendiendo una universalidad jurídica, ya que los objetos no
comprendidos en el enumeración no forman parte de la venta aunque se estipule lo
contrario. Como dispone el art. 1811 Cc., en este caso, la enumeración debe hacerse por
escritura pública, constituyendo una excepción a la naturaleza consensual de la
compraventa. (en este caso, la compraventa es solemne).
En doctrina, también se suele decir que constituye una excepción al requisito de la
determinación de la cosa vendida, el caso de la venta de una sucesión hereditaria, que
también requeriría escritura pública; no obstante, la venta de la sucesión hereditaria
tampoco constituye una excepción al requisito de la determinación de la cosa vendida del
art. 1811 Cc., ya que si bien aquí se esta vendiendo una universalidad jurídica, la cosa
vendida no es el patrimonio del vendedor, sino que el derecho sobre el patrimonio del
difunto, es decir, el derecho real de herencia.

4.- Que la cosa vendida no pertenezca al comprador (art. 1816 Cc.): ya que lo contrario,
carecería de causa la obligación del comprador, y carecería de objeto la obligación del
vendedor; en este caso, la compraventa de cosa propia no vale, y da derecho al comprador
para obtener la restitución de lo que ha pagado por ella.

Relacionado con los requisitos de la cosa vendida, debemos señalar qué pasa con la venta
de una cuota en una comunidad.
Sobre el particular, el art. 1812 Cc. dispone que si la cosa es común de dos o más personas
proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá
vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.
El origen de esta disposición lo encontramos en el Derecho romano, y pasó a nosotros
gracias a las 7 partidas; ahora bien, su redacción final se la debemos a Bello.
Para que opere el precepto es necesario que no se haya celebrado contrato sociedad, ya que
de lo contrario no habrá comunidad sino que sociedad, la cual tendrá su propia
personalidad jurídica, debiendo aplicarse su propia normativa dispuesta en los arts. 2053 y
ss. Cc., y entre las cuales expresamente se prohíbe a cualquiera de los socios vender su
cuota (art. 2088 Cc.).
El requisito de que no debe haber sociedad para que opera la regla del art. 1812 Cc. fue un
aporte de Bello.
En virtud de este precepto, se dice que en lo que respecta a la cuota de una comunidad
Bello sigue la teoría romana, en donde cada comunero era dueño de su cuota, pudiendo
disponer de ella.

Otra cuestión a determinar también vinculada con los requisitos de la cosa vendida es la
situación de la venta de la cosa ajena.
Según el art. 1815 Cc. la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño
de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.
En cuanto al origen de este precepto, se dice que este se tomó del Derecho español, el que a
su vez se inspiró en el Derecho romano; inspirados en estos ordenamientos, Bello
estableció que la venta no transfiere el dominio, sino que sólo es un título traslaticio de
dominio; por medio del contrato de compraventa solo nace un efecto personal, y no real
como acontece en Francia.
En virtud de este argumento se critica la definición de compraventa otorgada por el Cc. en
el art. 1793 (la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a DAR una
cosa y la otra a pagarla en dinero), que en vez de DAR, debería decir ENTREGAR, porque
en realidad el vendedor no tiene la obligación de ser dueño de la cosa objeto del contrato de
compraventa.
Ahora bien, el art. 1815 Cc. señala que la venta es sin perjuicio de los derechos del dueño
de la cosa vendida; en este caso, el dueño de la cosa vendida podrá reivindicarla,
distinguiendo que:
a) si la cosa ajena vendida se ha entregado al comprador, el dueño tiene derecho a
dirigir su acción reivindicatoria contra el comprador, quien a su vez podrá citar de
evicción al vendedor;
 b) si el vendedor no ha entregado la cosa ajena vendida, el dueño tiene el derecho a
reivindicarla del vendedor; ahora, como el vendedor no podrá cumplir con la
obligación de entregar (dar dice el código, aunque sea erradamente) la cosa vendida
al comprador, éste podrá pedir la resolución del contrato a causa del
incumplimiento del vendedor.

Pese a lo dicho, hay situaciones en que la venta de cosa ajena produce los mismos efectos
que en la venta de cosa propia, y estos casos son:
a) cuando el dueño de la cosa ratifica la venta (art. 1818 Cc.);
b) cuando el vendedor después de la compraventa adquiere el dominio de la cosa que
vendió; en este caso se mira al comprador como dueño desde la fecha de la
tradición (art. 1819 Cc.)
En este caso, art. 1819, al igual que en el caso del art. 682 Cc. se produce un
problema de superposición de dominios, porque en ambos casos se reputa la venta
desde la fecha de la tradición; la superposición se produce entre el periodo
comprendido entre la fecha de la tradición de la venta y la fecha en que el vendedor
adquirió el dominio de la cosa.
Ejemplo: hoy A vende a B una cosa que le pertenece a C, realizando de inmediato la
tradición.
B, un año después de celebrada la compraventa y tradición de la cosa ajena,
adquiere de C el dominio de la cosa ajena vendida.
En este caso, se entiende que B adquirió el dominio de la cosa ajena vendida desde
el mismo día de la celebración de la venta y tradición, produciéndose una
superposición de dominios con C, quien sólo perdió el dominio un año después de
la fecha de la venta y tradición.

Por último, debemos agregar que si el vendedor vendiese la cosa a otra persona después de
adquirido el dominio, subsistirá el dominio en el primer comprador (art. 1819 inc. 2º Cc.).

II.- El precio:
(Recordar que según el art. 1801 Cc. la venta se reputa perfecta desde que las partes han
convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes).
De acuerdo con el art. 1793 Cc., el precio es el dinero que el comprador da por la cosa
vendida.
La falta de precio produce la nulidad absoluta de acuerdo con el art. 1682 Cc., ya que
carece de objeto la obligación del comprador y carece de causa la obligación del vendedor;
de ahí que el precio (al igual que la cosa) sea un elemento de la esencia del contrato de
compraventa.

Requisitos del precio:

1.- Debe tratarse de una suma de dinero.
2.- Debe tener una existencia real.
3.- Debe ser una cantidad determinada de dinero.

Debe tratarse de una suma de dinero: si con posterioridad a la celebración del contrato de
compraventa, las partes de común acuerdo deciden pactar una dación en pago o novar la
obligación de pagar una suma de dinero, no por eso dejamos de estar frente a un contrato
de compraventa, ya que la obligación de pagar el precio se estipuló en una suma de dinero,
sólo con posterioridad al contrato de compraventa, y antes de pagar el precio, las partes
estipularon una dación o en pago o una novación.

Puede ocurrir que las partes estipulen que el precio sea parte en dinero y parte en otra cosa;
en este caso, y según lo dispuesto en el art. 1794 Cc. se entenderá permuta si la cosa vale
más que el dinero, y venta en el caso contrario.
Ahora bien, si las partes estipulan todo el precio en otra cosa, ya no estamos frente a un
contrato de compraventa, sino que de permuta o permutación (art. 1897 Cc.).

En cuanto a la determinación del precio, este lo realizan las partes o sus mandatarios, arts.
1808 y 1809 Cc.

Su determinación se realiza por cualquiera medios o indicaciones que lo fijen (art. 1808
Cc.), pero no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes; si pueden dejar la
determinación del precio a cargo de un tercero; si las partes no convienen quien
determinará el precio, no habrá venta.
La venta de cosas fungibles al corriente de plaza debe entenderse que su precio
corresponderá al del día de la entrega, a menos de expresarse una voluntad contraria.

Vinculado con el precio en la compraventa, el Código Civil reglamenta la institución de las

ARRAS.
Sobre el particular, lo primero que debemos decir, es que se critica la ubicación de su
reglamentación; no debería estar bajo el título de la compraventa, sino que de la teoría
general de las obligaciones, ya que tiene aplicación en cualquier contrato.
Las arras en doctrina se definen “como las sumas de dinero o de cosas muebles que una
persona da a otra en prenda de que va a celebrar un contrato”.
Según el Código Civil, hay dos clases de arras:
a) las arras de primera clase, que son aquellas que se dan en prenda, garantía o caución
de la celebración de un contrato, y consisten en una cantidad de bienes que una
parte entrega a la otra;
b) las arras de segunda clase, que son aquellas que se dan en señal de quedar
convenidos o como parte del precio, art. 1805 Cc.

Los efectos de las arras de primera clase consisten en el derecho de retractación, es decir,
se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse del contrato, el que las ha
dado perdiéndolas, y el que las recibió restituyéndolas dobladas, art. 1803 Cc.
Esta retractación se puede realizar hasta el momento que lo hayan convenido las partes;
ahora bien, si no se ha fijado plazo, no podrán retractarse después de los dos meses
subsiguientes a la convención, ni después de otorgada la escritura pública de la venta o de
principiada la entrega, art. 1804 Cc.

Los efectos de las arras de segunda clase es que por ellas queda perfecta la venta, salvo
cuando la venta es solemne (art. 1805 Cc.).

De estas dos clases de arras, es de norma general las de la primera clase, por cuanto se
presume de derecho la facultad de retractarse si nada se dijera. (art. 1805 inc. 2º Cc.).
En cuanto a los gastos del contrato de compraventa:
Según el art. 1806 Cc, los gastos de la venta son del vendedor, salvo pacto en contrario. No
obstante hay que tener presente que de conformidad a la normativa tributaria, el IVA (en
caso de devengarse) lo paga el comprador.

El contrato de compraventa, según el art. 1807 Cc. puede estar sujeto a las modalidades del
plazo, condición (suspensiva o resolutoria), tener por objeto dos o más cosas alternativas.

En cuanto a la capacidad en el contrato de compraventa:

Para celebrar este contrato se requiere la capacidad necesaria para celebrar todo contrato
(arts. 1446 y 1447 Cc.), y además, no ser incapaz de comprar o vender (art. 1795 Cc.).

Tienen prohibición para comprar y para vender entre sí:

- los cónyuges no separados judicialmente;
- el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. (art. 1796 Cc.)
Esta última prohibición no se aplica al peculio profesional del menor, según
lo dispone el art. 251 Cc.
El motivo de esta prohibición respecto de los cónyuges se encuentra en que la comunidad
de vida que hay entre marido y mujer puede llevar a que alguno de los cónyuges presione
indebidamente al otro a la celebración del contrato; también se justifica en el interés de los
terceros acreedores que podrían verse perjudicados si se permitiera este contrato entre
cónyuges.
El motivo de la prohibición del padre o madre y el hijo de familia, es evitar que el hijo sea
expuesto a presionen indebidas por sus padres a celebrar este contrato en condiciones
desventajosas. (recordar que se es hijo de familia hasta que se emancipa, ya sea voluntaria
o legalmente).
La infracción a estas prohibiciones se sanciona con la nulidad absoluta, porque hay objeto
ilícito en los contratos prohibidos por la Ley, arts. 1466, 1682, 10 Cc.
El profesor Luis Claro Solar difiere de la afirmación anterior ya que sostiene que la sanción
para el caso de infracción es la nulidad relativa, ya que esa es la sanción común o general
según se desprende del art. 1682 inc. final del Cc.
Tienen prohibición o incapacidad para vender:
- los administradores de establecimientos públicos tiene prohibido vender los
bienes que administran y cuya enajenación no este comprendida en las
facultades administrativas ordinarias, salvo estipulación expresa de la
autoridad competente, art. 1797 Cc.
- los mandatarios, síndicos y albaceas no pueden vender de lo suyo lo que el
mandante les haya ordenado comprar, art. 1800, 2144 Cc.
La sanción para el caso de contravención, según algunos sería la inoponibilidad, y para
otros, la nulidad relativa, ya que con la autorización expresa del mandante sería lícito el
contrato.

Tienen prohibición para comprar:

- el empleado público no puede comprar bienes que se vendan por su
ministerio (art. 1798 Cc.)
- los jueces, abogados, procuradores o escribanos no pueden comprar los
bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del
mismo, aunque la venta se haga en pública subasta (art. 1798 Cc.)
- los guardadores (tutor o curador), o su cónyuge, o cualquiera de sus
ascendientes o descendientes, o de sus hermanos, o de sus consanguíneos o
afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno de sus socios de comercio,
no pueden comprar los bienes raíces del pupilo, ni otra clase de bienes sin
autorización de los demás guardadores o parientes que no estén implicados o
del juez en subsidio (arts. 1799 y 412 Cc.)
- los mandatarios, síndicos, y albaceas no pueden comprar las cosas que
deben vender, salvo aprobación del mandante (arts 1800 y 2144 Cc.)
En cuanto a las sanciones, debemos distinguir que para los dos primeros casos
mencionados, la sanción es la nulidad absoluta (art. 1466, 1682 Cc.); en el caso del
guardador, la sanción sería la nulidad relativa; pero en el caso del inciso 2 del art. 412 Cc.
la sanción es la nulidad absoluta; para el caso de los mandatarios, según algunos es la
inoponibilidad, pero para otros, es la nulidad relativa ya que se podría celebrar el contrato
con autorización del mandante.
Efectos de la compraventa:
Como todo contrato, los efectos de la compraventa son las consecuencias jurídicas que
produce este contrato, es decir, los derechos y obligaciones que nacen del contrato,
derechos y obligaciones que nacen para las partes contratantes.
Celebrado el contrato, el vendedor contrae dos obligaciones:
- la de entregar la cosa (entrega o tradición);
- la obligación de saneamiento, art. 1824 Cc.
El art. 1824 Cc. habla de entrega o tradición; habrá entrega cuando el
vendedor no es dueño de la cosa vendida, obligándose solo a transferir la
tenencia de la cosa; en cambio habrá tradición cuando el vendedor es dueño
de la cosa vendida, aquí por medio de la entrega-tradición se transfiere el
dominio. (la regla del art. 1824 Cc. responde al principio de que nadie puede
transferir más derechos de lo que tiene).
Por su parte, el comprador contrae: - la obligación de pagar el precio.

I.- Primera obligación del vendedor: entregar la cosa:

Pero qué pasa si celebrado el contrato, aún no se a entregado la cosa, ¿quién debe asumir el
riesgo? Bello estableció como regla general el efecto personal del contrato; pero en cuanto
a la teoría de los riesgos consagró un efecto real del contrato, debiendo asumir el riesgo por
el mero contrato el comprador, aunque no se haya verificado la entrega de la misma (art.
1820 y 1550 Cc.)
Esta regla se suaviza en atención a las diversas excepciones, en virtud de las cuales,
pendiente la entrega de la cosa, el riesgo lo asume el vendedor, como por ejemplo en la:
a) venta bajo condición suspensiva;
b) cuando la cosa vendida es un género (recordar que el género no perece).
La ley en compensación a la carga del riesgo impuesta sobre el comprador, le da la facultad
a éste de aprovecharse de las mejoras y a los frutos desde la venta (art. 1820 y 1816 inc. 2°
Cc.)
En consecuencia, los frutos de la cosa vendida pertenecen a:
- quien lo estipulen las partes;
- a falta de estipulación, lo son del comprador;
- si la venta es condicional o a plazo, los frutos son del vendedor y una vez
vencido el plazo o cumplida la condición, pertenecen al comprador.
La regla recién descrita no es aplicable tratándose de ventas a prueba, donde el riesgo y las
mejoras son del vendedor mientras el comprador no declara que la cosa le agrada (art. 1823
Cc.) La razón de esta disposición se encuentra en que mientras el comprador no declare
que le agrada la cosa no existe contrato, en otras palabras, la venta a prueba es una venta
condicional, y el hecho futuro e incierto consiste en que el comprador manifieste que le
agrada la cosa vendida.

Como hemos dicho, por medio de la entrega de la cosa que el vendedor hace al comprador
no es necesario que lo haga dueño, por cuanto la compraventa de cosa ajena vale (art. 1815
Cc.), la compraventa solo es un título traslaticio de dominio.

En cuanto a la forma de hacer la entrega, según el art. 1824 Cc. esta se hace igual que la
tradición (arts. 670 y ss. Cc.).
Tratándose de un bien raíz, la tradición se hace mediante la inscripción en el Conservador
de Bienes Raíces (art. 686 Cc.), y según la jurisprudencia también debe hacerse la entrega
material de la cosa vendida. Esto último se exige para evitar que una persona venda a otra
un inmueble, y luego el comprador descubra que dicho inmueble esta ocupado por otras
personas; en este caso, el comprador esta en su derecho a exigir al vendedor que entregue
materialmente el inmueble.
Las razones que se han dado para estimar que la entrega no solo comprende la tradición
sino que también la entrega material son:
- que el art. 1826 Cc. al referirse a la entrega no solo se refiere a la tradición
sino que también a la entrega real, material de la cosa vendida;
- el sentido natural y obvio de la palabra entregar se refiere más a una entrega
material que a una inscripción en el conservador de bienes raíces;
- se dice que si no hay una entrega material procede la evicción de la cosa
vendida, ya que esta tiene lugar cuando hay perturbación de la posesión
pacífica, y para obtener esa posesión pacífica, debe el vendedor haber
entregado la cosa vendida;
- lo contratos deben cumplirse de buena fe (art. 1546 Cc.)

En cuanto al lugar en que debe realizarse la entrega, el Código Civil nada nos dice, por
consiguiente deben aplicarse por analogía las reglas generales de los arts. 1587 y 1588
relativas al lugar del pago (lugar estipulado; a falta de estipulación, hay que distinguir si es
especie o cuerpo cierto, la entrega deberá hacerse en el lugar en que la cosa vendida existía
al tiempo de la celebración del contrato de compraventa, pero si es de género, la entrega
debe hacerse en el domicilio del vendedor).

En cuanto al tiempo en que debe hacerse la entrega: La cosa vendida debe entregarse en el
tiempo estipulado, y a falta de estipulación, la entrega debe hacerse inmediatamente
después de celebrado el contrato, art. 1826 Cc.

Tiene importancia la determinación de la época en que se efectuó la entrega de la cosa

vendida: la época tiene importancia para el evento de que una misma cosa se haya vendido
a dos o más personas; habiéndose vendido una misma cosa a dos o más personas, se
preferirá a quien se le haya entregado primero; si se le entregó la cosa vendida a dos o más
personas, se preferirá a quien se le haya entregado primero; y si no se le ha entregado a
ninguna de las personas a quienes se les vendió la cosa, el título más antiguo prevalecerá,
art. 1817 Cc.

En cuanto a los gastos de la entrega: éstos son de cargo de cargo del vendedor hasta que la
entrega se realiza; después son del comprador, art. 1825 Cc.

Que debe comprender la entrega de la cosa vendida: ésta debe comprender todo lo
estipulado, y la venta de una finca comprende los accesorios, según las reglas de los arts
1828, 1829 y 1830 (véase el art. 570 Cc.).

Aspecto activo de la entrega, es decir, el derecho del comprador: Si el vendedor no cumple

con su obligación de entregar, el comprador puede exigir, pedir, el cumplimiento o la
resolución del contrato y en ambos casos, con indemnización de perjuicios (art. 1826 y
1489 Cc.)
Para la resolución de la compraventa, es menester que el vendedor por hecho o culpa suya
haya retardado la entrega, es decir, se requiere mora del vendedor, y que el comprador
cumpla o se allane a cumplir con su obligación (art. 1826, 1489, 1557, y 1552 Cc.)
Aunque haya plazo para pagar el precio, si la fortuna del comprador a menguado
considerablemente de tal manera que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el
precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del
precio, sino pagando, o asegurando el pago.
Otro derecho que la jurisprudencia le ha reconocido al comprador cuando no se le ha
entregado materialmente la cosa vendida, es el derecho a reivindicarla en poder de un
tercero.

Entrega de predios rústicos.

Se entiende por predio rústico el destinado permanentemente al cultivo agrícola; en este
caso, el Código Civil ha dado reglas especiales para la entrega de estos predios, que se
aplican también a la entrega de cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías, art.
1835 Cc.
Un predio rústico puede venderse como cuerpo cierto o ad corpus, o con relación a la
cabida o superficie.
La regla general es que la venta de un predio rústico se haga ad corpus o como especie o
cuerpo cierto, art. 1831 final Cc.
Determinar la forma cómo se ha vendido un predio rústico es una cuestión de hecho que no
admite el recurso de casación en el fondo.
Debe entenderse que se vende en relación a la cabida o superficie siempre que esta se
exprese de cualquier modo en el contrato; la doctrina añade, complementando lo que
dispone el art. 1831 inc. 2° Cc. que debe entenderse que se vende en relación a la cabida
cuando la cabida es el factor determinante del precio; como por ejemplo, cuando se vende
un fundo de cinco mil hectáreas, y se fija el precio en un millón de pesos la hectárea.
De acuerdo con esto, se puede producir diversas situaciones cuando se vende por cabida:
a) que la cabida real sea mayor que la declarada;
b) que la cabida real sea menor que la declarada.
En el primer caso, el comprador debe aumentar el precio en proporción.
En el segundo caso, el vendedor debe complementar la cabida, y si no fuere posible hacerlo
o no se le exigiere deberá disminuir el precio en proporción.
Estas reglas, sin embargo tienen las siguientes excepciones:
a) si el precio de la cabida en exceso es más de una décima parte del precio de la
cabida real, o la cabida declarada según algunos autores, el comprador podrá a su
arbitrio aumentar el precio en proporción o desistirse del contrato, teniendo derecho
en este último caso, a que se le resarzan los perjuicios, art. 1832 inc. 1° Cc.;
b) y si el precio de la cabida que falta sea más de una décima del precio de la cabida
completa, podrá el comprador a su arbitrio aceptar la disminución del precio o
 desistirse del contrato, teniendo derecho en este último caso, a que se le resarzan los
perjuicios, art. 1832 inc. 2° Cc.
Ahora si la venta del predio rústico se hace ad corpus o como especie o cuerpo cierto, esta
venta puede ser de dos clases:
a) venta ad corpus con señalamiento de linderos;
b) venta ad corpus sin señalamiento de linderos; en este último supuesto, no hay
derecho a disminución ni aumento sea cual sea la cabida, art. 1833 inc. 1° Cc.
En cambio, si se vendió con señalamiento de linderos, el efecto que produce es que
el vendedor es obligado a entregar todo lo comprendido en los linderos, y si no se
pudiere o no se le exigiere deberá disminuir el precio; y si lo que falta es más de una
décima parte del precio de la cabida completa, el comprador puede a su arbitrio
aceptar la disminución del precio o desistirse del contrato, teniendo derecho a
indemnización de perjuicios, art. 1833 inc. 2° Cc.
Las acciones del comprador prescriben en un año contados desde la entrega del inmueble,
art, 1834 Cc.; obviamente, la entrega a la cual se refiere este precepto es a la entrega real y
no a la simbólica, ya que es lógico que solo por medio de la entrega real se puede saber la
cabida del inmueble.
Ahora bien, esta reglas no excluyen la acción por lesión enorme que tendrá lugar cuando la
cabida real del inmueble sea inferior o superior a la mitad de la cabida declarada, art. 1836
Cc.

II.- Segunda obligación del vendedor: la de saneamiento o garantía:

Esta obligación comprende dos objetos:
1.- Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
2.- Responder de los vicios redhibitorios, art. 1837 Cc.

Las características de esta obligación de garantía se pueden resumir:

a) esta obligación no es exclusiva del contrato de compraventa, también existe en el
arrendamiento, sociedades, partición de bienes, arts. 1916, 2085, 1345 Cc.
b) esta obligación es de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo tanto las
partes pueden estipular suprimirla.
c) Puede ocurrir que esta obligación no se haga nunca exigible si no ocurren las
molestias contra el comprador, ya sea de dominio o posesión, o que la cosa no tenga
vicios.
 d) Esta obligación solo se puede hacer exigible después de celebrado el contrato.
La obligación de llama de saneamiento de la evicción, y el segundo objetivo recibe el
nombre de obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios.

II.1.- Saneamiento de la evicción:

Existe evicción cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada por
sentencia judicial, art. 1838 Cc.
La evicción es un hecho jurídico que produce el derecho del comprador de exigir el
saneamiento, y la obligación correlativa del vendedor.

Requisitos para que haya evicción:

a) que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada, ya sea por ser
ajena o por estar gravada con censo, servidumbre, usufructo, e incluso hipoteca
según la jurisprudencia.
b) que tenga como causa un hecho anterior al contrato de compraventa, art. 1839 Cc.
c) que se cite al vendedor, art. 1843 Cc.
d) que la evicción sea producida por sentencia judicial.

La evicción tiene dos etapas:

1.- obligación del vendedor de defender al comprador, se trata de una obligación
indivisible, art. 1840 Cc.
2.- consiste en el pago de la indemnización de perjuicios en dinero; esta obligación es
divisible.

Se define la citación de evicción como el llamamiento que en forma legal hace el

comprador a su vendedor o a cualquiera de sus antecesores en el dominio de la cosa
vendida para que comparezcan al juicio a defenderlo; la razón de esta citación o
llamamiento es que el vendedor citado tenga conocimiento del juicio que lo puede
perjudicar. La jurisprudencia ha dicho que se puede citar a cualquiera de los antecesores del
dominio y no solo al vendedor; la citación se hace de acuerdo a las reglas Código de
Procedimiento Civil (arts. 584 y ss. CPC).
Citado el vendedor, pueden ocurrir las siguientes situaciones:
a) Si el vendedor no comparece, el efecto que se produce es que éste responde de la
evicción; no obstante, el comprador siempre tendrá derecho a defenderse para conservar
sus derechos, art. 1844 Cc.;
b) si el vendedor comparece, pero se allana a la evicción, éste responde de los perjuicios;
no obstante, el comprador tiene siempre derecho a defenderse, pero si es vencido no tendrá
derecho para que le reembolsen las costas de su defensa, ni de los frutos percibidos durante
dicha defensa y satisfechos al dueño, art. 1845 Cc.;
c) por último, si el vendedor comparece y no se allana, el juicio sigue en su contra pero el
comprador puede intervenir en el pleito si quiere, y una vez resuelto el pleito y si la
sentencia es favorable, el vendedor solo responderá de las costas si éstas se deben a su
culpa, pero si la sentencia no es favorable, el vendedor deberá pagar los perjuicios, art.
1847 Cc.

Ahora, los perjuicios de que debe responder el vendedor en el caso de perderse el juicio son
los siguientes:
- debe restituir el precio aunque la cosa valga menos a la época de la evicción;
- debe pagar las costas legales del contrato satisfechas por el comprador;
- debe los frutos que el comprador haya sido obligado a restituir al dueño;
- las costas judiciales;
- el aumento de valor que haya experimentado la cosa en poder del
comprador, aunque sea dicho aumentos sea por causas naturales o por el
mero transcurso del tiempo. Art. 1847 Cc.
Por excepción, el vendedor no debe los frutos producidos durante el pleito y satisfechos al
dueño ni las costas judiciales cuando él se allana a la evicción, art. 1845 Cc.

Si la cosa aumenta de valor hay que distinguir si es por causas naturales o por transcurso
del tiempo o si es por mejoras:
a) si es por causas naturales o por el transcurso del tiempo, rige el art. 1850 Cc. que
dispone que no se abonaran en lo que excediere a la cuarta parte del precio de venta
en la medida que el vendedor haya actuado de buena fe; por el contrario, si el
vendedor estaba de mala fe, éste será obligado a pagar todo el aumento de valor que
haya experimentado la cosa;
b) si el aumento es por causa de mejoras, el vendedor de buena fe debe el aumento de
valor que provenga de mejoras necesarias o útiles, salvo en cuanto el que obtuvo la
 evicción no haya sido condenado a abonarlas; en el caso del vendedor de mala fe,
éste debe reembolsar aún las mejoras voluptuarias, art. 1849 Cc. (véase art. 911 inc.
2° Cc.)

En caso de venta forzada, por la evicción el vendedor solo debe le precio de venta, art.
1851 Cc.
Si la cosa disminuyere de valor, hay que distinguir:
a)si se ha aprovechado el comprador, se hará el descuento al precio, art. 1848 Cc;
b)y si no se ha aprovechado, no hay rebaja del precio, art. 1852 inc. 2° Cc.

Reglas en caso de evicción parcial:

Hay que distinguir:
a) si la parte evicta es tal que se ha de presumir que no se habría comprado sin ella, el
comprador tendrá derecho a pedir la resolución del contrato, art. 1852 inc. 4º Cc. (si
bien el precepto en referencia habla de rescisión, debe entenderse resolución, ya que
esta situación no es causal de nulidad relativa).
b) si dicha parte no es de importancia, so si siéndolo no se pide la resolución del
contrato, el comprador tiene derecho a indemnización parcial, art. 1854 Cc.

Ahora si el comprador pide la resolución del contrato, obteniéndose ésta, se producen los
siguientes efectos:
El comprador debe restituir la parte no evicta, y es considerado poseedor de buena fe, a
menos de prueba en contrario; a su vez el vendedor debe restituir el precio, abonar el valor
de los frutos que el comprador haya debido restituir por la parte evicta, e indemnizar todo
otro perjuicio que de la evicción resultaré al comprador, art. 1853 Cc.
Si la sentencia niega la evicción, el vendedor será obligado a indemnizar los perjuicios que
la demanda hubiere causado al comprador siempre que ella le fuere imputable a un hecho o
culpa suya, art. 1855 Cc.

La obligación de saneamiento por evicción se extingue por:

1.- renuncia;
2.- y por prescripción.
1.- Renuncia: la renuncia puede ser de dos clases:
a) expresa: ésta tiene como requisito que el vendedor debe estar de buena fe, es decir, no
saber que el comprador puede ser privado de la cosa, art. 1842 Cc.
En todo caso, la renuncia expresa no exime al vendedor de la obligación de restituir el
precio, art. 1852 inc. 1º Cc.
Por excepción, el vendedor se exime de la obligación de restituir el precio:
- cuando se compra a sabiendas que la cosa era ajena;
- cuando el comprador toma sobre sí el peligro de la evicción,
especificándolo, art. 1852 inc. 3º Cc.
b) tácita: el Código Civil entiende que el comprador renuncia tácitamente a la evicción en
los siguientes casos:
- si el comprador omite citar de evicción al vendedor, se entiende que renuncia
tácitamente a la acción de saneamiento, art. 1843 inc. 3º Cc.;
- si el juez declara caducado el derecho de citar a petición de parte por no haberse
hecho en el plazo una vez autorizada la citación, art. 585 inc. 2º CPC.;
- si el vendedor citado no comparece y el comprador no opone alguna excepción o
defensa suya, y por ello fuere evicta la cosa, art. 1843 inc. 3º Cc.
- si el comprador demandado y el demandante se someten a un juicio arbitral sin el
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren en contra del comprador, art.
1846 Nº1º Cc.;
- si el comprador perdió la posesión por su culpa, y por ello se siguió la evicción,
art. 1846 Nº2 Cc.

2.- Por prescripción: para estudiar las reglas de prescripción de la acción de saneamiento se
debe distinguir:
a) el derecho del comprador para citar de evicción: este derecho no prescribe mientras haya
peligro de evicción (no obstante, se debe recordar que el comprador podrá dormir tranquilo
una vez transcurridos 10 años de posesión).
b) el derecho a pedir indemnización por la privación de la cosa si se pierde el juicio, en este
caso se debe subdistinguir:
- en lo tocante a la restitución del precio, prescribe según las reglas generales, en cinco o
tres años;
- en lo tocante a las demás acciones, estas prescriben en cuatro años.
Ahora, el plazo de la prescripción se cuenta desde la sentencia de evicción, y si ésta no ha
llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa; así por ejemplo ocurrirá si el
comprador se allane a la evicción, art. 1856 Cc.

II.2.- Sanear los vicios redhibitorios:

Se llaman vicios redhibitorios los defectos no conocidos por el comprador, es decir, los
defectos ocultos que existiendo en la cosa vendida al tiempo de la venta hacen que ella no
sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente.

Para hablar de vicios redhibitorios se deben reunir los siguientes requisitos:

1.- Deben existir al tiempo de la venta.
2.- Que por ellos, la cosa vendida no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente
de tal manera que se presuma que el comprador no la hubiese comprado o lo hubiere hecho
a mucho menos precio.
3.- Los vicios deben ser ocultados por el vendedor e ignorados por el comprador sin
negligencia grave de su parte, o que no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su
profesión u oficio. (art. 1858 Cc.).
Si falta el segundo requisito el comprador no tendrá derecho para pedir la resolución de la
venta sino solo para la rebaja del precio, art. 1868 Cc.
Todos estos requisitos son supletorios de la voluntad de las partes, las cuales pueden hacer
redhibitorios vicios que no lo son, art. 1863 Cc.

Cuando se compra un conjunto de cosas, la acción redhibitoria sólo procede por las cosas
viciosas y no por el conjunto, a menos que aparezca que no se hubiera comprado el
conjunto sin esa cosa, art. 1864 Cc.

Cuando existe algunos de estos vicios, el comprador tiene derecho a que se resuelva la
venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida sea
raíz o mueble, art. 1857 Cc. (aquí tampoco corresponde la palabra rescindir sino que
resolver).
Cuando el comprador pide la resolución del contrato está ejerciendo propiamente la acción
redhibitoria.
En cambio cuando el comprador pide la rebaja del precio está ejerciendo la acción quanti
minoris.
Estos dos derechos alternativos para el comprador, para pedir la resolución del contrato
(acción redhibitoria) o para pedir la rebaja del precio (acción quanti minoris), quedan
comprendidos dentro de las denominadas Acciones Edilicias previstas en los arts. 1857 y
1860 Cc.

Según ya hemos dicho, si el vicio no cumple con el requisito de gravedad previsto en el

N°2 del art. 1858 Cc., el comprador sólo podrá pedir la acción quanti minoris según
previene el art. 1868 Cc.

Ahora si el vendedor conocía los vicios y no los declaró o ha debido conocerlos en razón de
su profesión u oficio y no los declaró, se le sanciona, además, con la obligación de
indemnizar los perjuicios que le cause al comprador, art. 1861 Cc. (según hemos visto, la
misma regla se aplica en la obligación de saneamiento, cuando el vendedor estaba de mala
fe también es obligado a indemnizar los perjuicios, art. 1842, 1842, 1850 Cc.). (recordar
cual es el fin u objetivo de la indemnización de perjuicios, resarcitoria, punitiva o
sancionatoria, compensatoria, etc. Discusión doctrinaria).

Si la cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato, el comprador tendrá

derecho a la acción quanti minoris, aunque la cosa haya perecido por su culpa y en su
poder; en este caso, al no perecer la cosa la acción redhibitoria resulta imposible, pero la
quanti minoris es plenamente aplicable, art. 1862 Cc.

Las partes puede pactar la irresponsabilidad por los vicios redhibitorios, pero el vendedor
siempre estará obligado a aquello que conocía y que no dio noticia al comprador, art. 1859
Cc. (análoga situación vimos en la obligación de saneamiento art. 1842 y 1852 inc. 1° y
2°).

En las ventas forzadas NO procede la acción redhibitoria, salvo si el comprador requiere al

vendedor para que declare los vicios, y éste conociéndolos o debiendo conocerlos NO los
declara, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios, art. 1865
Cc. (repite el principio señalado en el art. 1861 Cc. que sanciona al vendedor con la
obligación de indemnizar los perjuicios cuando conocía los vicios y no los declaró o que
debió conocer en razón de su profesión u oficio).
Cuando se extingue la acción redhibitoria:
Esta se extingue por renuncia o por prescripción (recordar que en caso de renuncia, el
vendedor siempre estará obligado a sanear los vicios que conocía al tiempo del contrato y
que no dio noticia al comprador, art. 1859 Cc.).
a) Prescripción de la acción redhibitoria:
en seis meses tratándose de bienes muebles.
en un año tratándose de bienes raíces, art. 1866 Cc.
El tiempo se cuenta desde la entrega real.
b) Prescripción de la acción quanti minoris:
en un año para los bienes muebles.
en dieciocho meses para los bienes inmuebles, art. 1869 Cc.
El tiempo se cuenta desde la entrega real.
Habiendo prescrito la acción redhibitoria para el comprador, podrá éste todavía pedir la
rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según la regla del art. 1861 Cc., art. 1867
Cc.

Problema: Según el art. 1866 Cc. las partes pueden ampliar o restringir el plazo de
prescripción (esta regla constituye una gran excepción, porque por regla general las partes
no pueden modificar los plazos de prescripción).
El problema surge en determinar si el art. 1866 Cc. que se refiere a la acción redhibitoria se
puede aplicar a la acción quanti minoris prevista en el art. 1869 Cc.; la doctrina ha dicho
que la regla del art. 1866 no se puede aplicar a la acción quanti minoris porque es una regla
excepcionalísima, ya que por regla general no se admite que las partes pueden modificar las
reglas de la prescripción por ser normas de orden público, y porque importaría la renuncia
anticipada de la prescripción.

Por último, el Código Civil en su art. 1870 da reglas para el caso en que la cosa comprada
deba ser remitida a otro lugar distante; en este caso el plazo de un año o de seis meses se
cuenta desde la entrega de la cosa al consignatario con más el término del emplazamiento
que corresponda, pero es necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta
y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa sin negligencia de su parte.
(como sólo se pueden remitir bienes muebles de un lugar a otro, aquí la acción quanti
minoris será de un año, y de seis meses la acción redhibitoria).
Obligación del Comprador:
La principal obligación que tiene es la de pagar el precio, art. 1871 Cc.
Además, el comprador esta obligado a recibir la cosa, y a las demás obligaciones que hayan
podido estipular las partes.
Si el comprador se constituye en mora de recibir las cosa, abonará al vendedor el alquiler
de los almacenes, graneros, vasijas en donde se contenga lo vendido, y el vendedor queda
exonerado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será responsable del dolo o
culpa grave, art. 1827 Cc.

El precio:
El precio debe pagarse en el lugar y el tiempo estipulado, y a falta de estipulación, en el
lugar y tiempo de la entrega de la cosa, art. 1872 Cc.
El Código Civil, art. 1872, señala dos casos en que el comprador, con autorización de la
justicia, puede depositar el precio y no pagarlo directamente al vendedor, estos casos son:
a) cuando fuere turbado en la posesión de la cosa.
b) cuando probare que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor no le
haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato.
En estos dos casos, el comprador puede depositar el precio hasta que el vendedor haga
cesar la turbación, o afiance las resultas del juicio.

La mora del comprador en el pago del precio da al vendedor la doble acción del art. 1489 y
1873 Cc. (art. 1873 Cc. reitera la condición resolutoria tácita en la compraventa).

La resolución del contrato de compraventa por no haberse pagado el precio producen los
siguientes efectos entre las partes:
1.- Da derecho al vendedor a mantener las arras o exigirlas dobladas.
2.- Da derecho a que se le restituyan al vendedor sus frutos en su totalidad o en proporción
a la parte del precio que no se le hubiere pagado.
3.- El comprador tiene derecho a la restitución de la parte del precio que hubiere pagado.
4.- Para abono de las expensas al comprador y deterioros al vendedor se considerará al
comprador poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna y sin su
culpa de su parte menoscabo tan grande que le hayan hecho imposible su cumplimiento,
art. 1875 Cc.
Respecto de terceros, la resolución en la compraventa por la mora del precio NO da acción
contra terceros poseedores sino en conformidad a los arts. 1490 y 1491 Cc., art. 1876 inc.1°
Cc.
Si en la escritura se ha dejado constancia de haberse pagado el precio NO se admitirá
prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo con esta
prueba habrá acción contra terceros poseedores, art. 1876 inc. 2° Cc.

La cláusula de no transferir el dominio sino se paga el precio solo da lugar a la acción

alternativa del art. 1873, art. 1874 Cc. es decir, que no se podría reservar el dominio sujeto
a la condición de que se pague el precio, y que solo habría lugar a la resolución o
cumplimiento con indemnización de perjuicios.
El art. 1874 Cc. está en contradicción con el art. 680 Cc. que dispone expresamente que el
vendedor puede reservarse el dominio de la cosa hasta el pago, o hasta el cumplimiento de
una condición.
Según la doctrina, tratándose de la compraventa, se deben aplicar preferentemente las
reglas de los arts. 1874 y 1873 Cc. por ser especiales para este contrato.

Lesión Enorme en la Compraventa.

La rescisión por lesión enorme tiene lugar en las siguientes materias:
a) compraventa;
b) permuta, art. 1900 Cc.;
c) partición, art. 1348 Cc.;
d) aceptación de asignaciones hereditarias, art. 1234 Cc.;
e) cláusula penal, art. 1544 Cc.;
f) anticresis, art. 2443 Cc.;
g) mutuo, art. 2206 Cc;
h) sociedad, art. 2067 Cc.
(Distinguir los distintos tipos de sanciones a que da origen la lesión dependiendo de la
figura jurídica a que se aplique: rescisión, reducción (indicando que es lo que se reduce),
nueva división).
Requisitos para que la compraventa sea rescindible por lesión enorme:
1.- Que el comprador o el vendedor sufra lesión enorme en los términos del art. 1889 Cc.
2.- Que la venta sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme.
3.- Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador.
4.- Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente en poder del comprador.
5.- Que se entable la acción dentro del plazo legal.
6.- Que sea posible hacer una comparación entre el precio de venta y el justo precio de la
cosa.
Estos requisitos están previstos en los arts. 1889, 1891, 1893 y 1896 del Código Civil; el
último requisito es agregado por la doctrina.

Análisis de estos requisitos:

1.- Cuando sufre lesión enorme el vendedor:
Art. 1889 Cc., cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa
que vende.
Cuando sufre lesión enorme el comprador, art. 1889 Cc., cuando el justo precio de la cosa
que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El inciso final del art. 1889 Cc. señala que el justo precio se refiere al tiempo del contrato.

2.- Que la venta sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme.
NO son susceptibles de lesión enorme:
a) la venta de bienes muebles;
b) las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia;
c) aquellas en que NO es posible efectuar la comparación entre el precio de la venta y
el justo precio de la cosa; por ejemplo, en las ventas aleatorias, la venta del derecho
de herencia, la venta del derecho de usufructo, etc.
Según el profesor Alessandri, estas últimas ventas, las señaladas en la letra c), por
excepción serán rescindibles por lesión enorme cuando colocándose en el mejor de
los casos, una de las partes se perjudica en más de la mitad.

(Según sentencia pronunciada por la Corte Suprema, véase RDJ, t. 46, año 1949, pág. 780 y
ss., sec. 1ª, “son en consecuencia, ventas hechas “por el ministerio de la justicia”, la del
remate público en el juicio ejecutivo, la de un remate en pública subasta en un juicio de
liquidación y partición, las ventas en pública subasta en los actos de jurisdicción voluntaria
que exigen tal trámite. Por lo tanto, no cabe aplicar el citado precepto del art. 1891 Cc. y
negar lugar a la acción rescisoria por lesión enorme, si la justicia se ha limitado a ordenar
que se extienda la escritura pública de compraventa ante la negativa del promitente
comprador a otorgarla. La acción de lesión enorme es específica del contrato de
compraventa y NO del contrato de promesa de venta y el tribunal debe colocarse en el día
en que la venta se hace definitiva por la adhesión del comprador para calificar si ha existido
o no la lesión”).

3.- Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador, art. 1893 inciso 2° Cc.
Por excepción en este caso habrá lugar a la rescisión por lesión enorme cuando el
comprador la haya vendido por más de lo que había pagado por ella, pues en tal caso podrá
el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la
cosa, con deducción de una décima parte.

4.- Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente, art. 1893 Cc. Pérdida la cosa en
poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del
contrato.

5.- Que se entable la acción dentro del plazo legal, art. 1896 Cc. La acción rescisoria por
lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.

6.- Que sea posible hacer una comparación entre el precio de venta y el justo precio de la
cosa; si el juez no puede hacer la comparación, resulta imposible determinar si el precio
pagado por la cosa vendida fue justo o no.

Reunidos todos estos requisitos, se puede rescindir el contrato de compraventa por lesión
enorme; en estos casos, el comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá a su
arbitrio consentir en ella o completar el justo precio de la cosa con deducción de una
décima parte.
Ahora si es contra el vendedor contra quien se pronuncia la rescisión por lesión enorme,
éste podrá consentir en ella o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio
aumentando en una décima parte, art. 1890 Cc.
En cuanto a la deducción o aumento de la décima parte, dicen que fue un aporte de
Napoléon al Code, y su justificación supuestamente respondía a criterios económicos y y
de mercado.

Efectos de la rescisión por lesión enorme:

1.- Sólo se deberán los frutos e intereses desde la fecha de la demanda, art. 1890 inc. 2º Cc.
2.- No puede pedirse nada por expensas del contrato, art. 1890 inc. 2º Cc.
3.- El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la
cosa, a menos que el comprador se ha aprovechado de dichos deterioros, en cuyo caso el
vendedor si podrá si podrá pedir que se le compensen los deterioros, art. 1894 Cc.
4.- El comprador debe devolver la cosa.
5.- La acción cesa si la cosa pasa a terceras manos. Excepción: como dijimos, el art. 1893
inc. 2º Cc. agrega que si el comprador enajena la cosa a un mayor precio que el que ha
pagado por ella, puede el primer vendedor reclamar el exceso pero sólo hasta concurrencia
del justo valor de la cosa con deducción de una décima parte.

Causales que extinguen la acción por lesión enorme:

1.- La prescripción: Esta prescribe en 4 años contados desde la fecha del contrato, art. 1896
Cc.
En realidad la acción para pedir la lesión enorme se hace exigible desde el contrato.
2.- La pérdida de la cosa, art. 1893 inc. 1º Cc.
3.- La enajenación de la cosa, art. 1893 inc. 2º Cc.

Por expresa disposición del Código Civil no se permite la renuncia a esta acción, y si se
expresare la intención de donar el exceso, dicha cláusula se tendrá por No escrita, art. 1892
Cc.

(Revisar e incorporar nuevamente aquí referencias a la teoría de la imprevisión; véase Jorge

López Santa María, Los contratos, t.I, ed. Editorial Jurídica de Chile, pág. 302 y ss.; Pablo
Salvador Coderch, Alteración de las circunstancias en el Art. 1123 de la propuesta de
modernización del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, en Indret 4/2009
(revista para el análisis del derecho), Barcelona, Octubre de 2009).
Pactos accesorios al contrato de compraventa.
1.- Pacto de retroventa: se puede definir este pacto como aquel en que el vendedor se
reserva la facultad de recuperar la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad
estipulada o en defecto de estipulación, lo que le habría costado la cosa, art. 1881 Cc.
Estos pactos son de gran utilidad para el vendedor porque por él puede obtener dinero
puesto que para el comprador este pacto tiene la ventaja de darle una garantía inmejorable
(no obstante, esto es una gran herramienta para el usurero).

Naturaleza jurídica de este pacto.

Se ha dicho que su naturaleza jurídica es una condición resolutoria ordinaria y potestativa
que depende del acreedor o vendedor.

Los requisitos de este pacto son:

a) estos pactos deben estipularse en la compraventa, art. 1881 Cc.
b) debe señalarse la cantidad que restituirá el vendedor.

El art. 1885 Cc. establece un plazo máximo de 4 años para ejercer el derecho y no puede
pactarse un plazo superior. Este plazo de 4 años es de caducidad.
El art. 1885 Cc. establece los derechos que tiene el comprador para que se le dé noticia
anticipada que no bajará de 6 meses para los bienes raíces y de 15 días para los bienes
muebles; y si la cosa es fructífera y no diera frutos de tiempo en tiempo, y a consecuencia
de trabajos preparatorios, no podrá exigirse la entrega hasta la próxima percepción de los
frutos.

El derecho que nace por medio de este pacto, NO puede cederse, art. 1884 Cc.

Si pasan los 4 años y no se ejercita el derecho se entiende que la condición resolutoria falla,
se extingue el derecho; por el contrario, si el vendedor ejercita su acción dentro del plazo
de 4 años, el vendedor tiene derecho a la restitución de la cosa y los accesorios naturales.
El vendedor debe pagar las expensas necesarias pero no las útiles o voluptuarias realizadas
sin su consentimiento, art. 1883 Cc.
El vendedor debe pagar el precio o suma estipulada.
Respecto de terceros, este pacto como es una condición se rige por los arts. 1490 y 1491
Cc., art. 1882 Cc.

2.- Pacto de retracto:

Es aquel por el cual se estipula que presentándose dentro de cierto tiempo que no podrá
pasar de un año una persona que mejore la compra se resuelva el contrato, a menos que el
interesado se allane a mejorar la compra en los mismos términos.

Requisitos de este pacto:

a) que haya un nuevo comprador;
b) que las nuevas condiciones las acepte el vendedor primitivo;
c) que se informe al comprador primitivo;
d) que el comprador primitivo no este dispuesto a mejorar la compra;
e) que esto ocurra en el plazo estipulado, el cual no podrá ser superior a un año.

Efectos de este pacto:

Son los mismos efectos que para el pacto de retroventa, remitiéndonos en consecuencia a lo
ya dicho.

DE LA PERMUTA O PERMUTACIÓN.
El art. 1897 Cc. dice que la permutación o cambio es un contrato en que las partes se
obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
No obstante esta definición es incompleta porque también hay permuta cuando se cambia
una cosa por otra y dinero a la vez, siempre que la cosa valga más que el dinero, art. 1794
Cc.

Características de este contrato:

1.- es un contrato bilateral.
2.- es un contrato oneroso.
3.- es un contrato conmutativo.
4.- es un contrato principal.
5.- es un contrato nominativo.
6.- es un contrato consensual, art. 1898 Cc.
Por excepción, la permuta es solemne cuando una de las cosas que se cambian por otra, o
ambas, sean bienes raíces o derechos de una sucesión hereditaria, en cuyo será necesaria el
otorgamiento de escritura pública, art. 1898 Cc.

Las cosas que no pueden vender no pueden permutarse o cambiarse, art. 1899 Cc.
Asimismo, son inhábiles para permutar las mismas personas que son inhábiles para vender,
art, 1899 inc. 2º Cc.

La permutación se rige por las mismas reglas que la compraventa en todo lo que no se
oponga a la naturaleza de este contrato, art. 1900 Cc.

Por justo precio de la cosa a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo
que recibe en cambio, art. 1900 parte final Cc.

(Revisar artículo de Alvaro Vidal Olivares, Cumplimiento e incumplimiento contractual en

el Código Civil. Una perspectiva más realista, en Revista Chilena de Derecho, vol 34, Nº1,
abril 2007).

(Revisar también la Ley Nº19.496 que establece las normas sobre protección de los
derechos de los consumidores para clase práctica, relación con las acciones edilicias y con
la acción resolutoria tácita).