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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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La venta de cosa ajena


Art. *1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo
de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.
Requisitos de la venta de cosa ajena.
Para que estemos en presencia de la venta de cosa ajena se requiere:
1 que se venda una cosa ajena, es decir, una cosa que no est en el patrimonio
del vendedor.
2 Es menester que el vendedor no tenga facultad legal para enajenar la cosa,
porque si el vendedor vende una cosa que no es suya pero estando facultado legalmente
para enajenarlo, no estamos frente a una compraventa de cosa ajena, estamos en
presencia de una compraventa celebrada por mandatario o representante legal.
Para que estemos en presencia de la venta de cosa ajena, tampoco se requiere
que se venda la cosa como propia, tambin estamos en presencia de la venta de cosa
ajena cuando se vende una cosa ajena, como ajena. Tal es le caso del mandatario que
teniendo slo facultad de administracin, excediendo los trminos del mandato, vende
una cosa del mandante. No tiene facultad legal de enajenar y vende una cosa ajena,
como ajena.
De tal manera, que la regla del art. 1815 se aplica tanto cuando se vende una cosa
ajena como propia, como cuando se vende una cosa ajena sin tener facultad legal para
enajenarla.
La venta de cosa ajena es vlida, porque:
La compraventa es slo un ttulo translaticio de dominio, y de la compraventa
emana para el comprador un derecho personal o de crdito, y para el vendedor un
derecho personal o de crdito, y para que se produzca el efecto de transferir el dominio,
se requiere que a la venta siga un modo de adquirir que es la tradicin.
En cambio en Francia, en que la compraventa transfiere dominio, en que el
dominio se transfiere por el slo contrato de compraventa, la venta de cosa ajena es nula.
Efectos de la venta de cosa ajena.
Para ver que efectos que produce la venta de cosa ajena, hay que distinguir los
efectos que produce respecto del dueo de la cosa, y los efectos que produce entre las
partes.
Efectos respecto del dueo.
Si bien es cierto, que la venta de cosa ajena es vlida, en virtud del art. 1815 es
inoponible al dueo de la cosa.
Estamos frente a una inoponibilidad de fondo por falta de concurrencia, el dueo
no concurri con su voluntad, y esta venta le es totalmente inoponible, por consiguiente
podr llevar a cabo las acciones que corresponda en contra del vendedor, y si este
entreg la cosa a un comprador, en contra del comprador.
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Por lo tanto, podr ejercer la Accin Reivindicatoria en contra del vendedor, y si


este entreg la cosa a un comprador, en contra de comprador.
Efecto respecto de terceros.
Pero la venta de cosa ajena vale y constituye un justo ttulo en materia posesoria,
de tal manera que el que vende la cosa ajena, efecta la tradicin se produce el efecto de
colocar al comprador en la posesin de la cosa, posesin que lo habilita para adquirir el
dominio de la cosa por prescripcin.
Posesin que ser regular, porque la venta de cosa ajena es justo ttulo, habr que
agregar la buena fe y la tradicin cuando el ttulo es translaticio de dominio.
Al adquirente de cosa ajena le sirve para iniciar una posesin que lo habilita para
adquirir el domino por prescripcin adquisitiva, aun cuando el tradente por ser mero
tenedor no haya tenido este derecho, as lo establece el art. 683 del cc.
Art. 683. La tradicin da al adquirente, en los casos y del modo que las leyes
sealan, el derecho de ganar por la prescripcin el dominio de que el tradente careca,
aunque el tradente no haya tenido ese derecho.
El vendedor que no es dueo de la cosa no podr transferir el dominio de la cosa
al comprador, en nuestro concepto, contrariamente a lo que sostiene la mayora de la
doctrina, el vendedor tiene la obligacin de transferir el dominio al comprador.
De tal manera que si se trata de una venta de una cosa ajena no cumple con su
obligacin de transferir el dominio al comprador, y el comprador podra pedir, la resolucin
del contrato con indemnizacin de perjuicios. Este problema se discute, y la tesis contraria
es precisamente la mayoritaria.
El vendedor entrega la cosa al comprador y el dueo entabla en contra del
comprador accin reivindicatoria, el vendedor estar obligado a sanear la eviccin al
comprador en los trminos que establece la ley.
Puede ocurrir que el dueo de la cosa ratifique la venta, acepte los efectos de este
acto que le era perfectamente inoponible, como la ratificacin opera con efecto
retroactivo, se entender que el comprador adquiri la calidad de tal en le momento
mismo en que se celebr el contrato de compraventa, as lo establece el art. 1818.
Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al
comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.
Esto porque la ratificacin opera con efecto retroactivo, y si el vendedor adquiere
con posterioridad el dominio de la cosa, como la adquisicin del dominio opera con efecto
retroactivo, se entiende que el comprador adquiri el dominio en el momento mismo en
que se le efectu la tradicin.
Si el vendedor vende una cosa ajena, y con posterioridad adquiere el domino de la
cosa, como la adquisicin del dominio opera con efecto retroactivo se entiende que
transfiri el dominio desde el momento mismo en que se efectu la tradicin, y si con
posterioridad la vende a otro sujeto, debe entenderse que el primer comprador, es
comprador del verdadero dueo y el segundo comprador, es comprador de cosa ajena,
as se desprende del art. 1819.
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Art. 1819. Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha
de la tradicin.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido
el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador.
Si el vendedor adquiere con posterioridad el dominio de la cosa, como la
adquisicin del dominio opera con efecto retroactivo, se entiende que transfiri el dominio
al comprador en el momento mismo en que le efectu la tradicin, y si con posterioridad
vende la cosa a otro, el primer comprador es comprador que adquiri del verdadero
dueo, y el segundo comprador, es comprador de cosa ajena.
Estos son los requisitos relativos al objeto de la compraventa, vamos a ocuparnos
del precio.
C.- Reglas relativas al precio en la compraventa.
El art. 1793 dispone que el precio es el dinero que el comprador da por la cosa
vendida.
Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga
a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar.
El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.
Requisitos del precio en la compraventa.
El precio est sujeto tambin a ciertos requisitos especiales.
1 En primer trmino el precio debe estipularse en dinero, de acuerdo al art. 1793.
No es necesario que se pague en dinero, para que estemos frente a un contrato de
compraventa, es indispensable eso s que se estipule en dinero. No es necesario que se
pague en dinero, porque si con posterioridad, puede operar una dacin en pago, una
novacin por ejemplo.
Si no se estipula en dinero no hay compraventa o la compraventa es nula de
nulidad absoluta, y el art. 1794 se pone en el caso de que el precio se estipule parte en
dinero y parte en especie.
Si el precio se estipula parte en dinero y parte en especie, y la cosa vale igual o
menos que el dinero hay compraventa, si la cosa vale ms que el dinero hay permuta. La
verdad es que la cuestin desde un punto de vista prctico no tiene mayor importancia
porque la compraventa y la permuta se rigen por las mismas reglas, as por lo dems lo
dispone el art. 1794.
Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se
entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en el caso contrario.
De tal manera que si se estipula el precio parte en dinero y parte en especie, y la
cosa vale igual o menos que el dinero, estamos frente a una compraventa, si la especie
vale ms que el dinero estamos frente a una permuta.
2 En segundo lugar, el precio debe ser real y debe ser serio.
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Que sea real significa que sea verdadero, que no sea simulado. Si el precio es
simulado no hay precio, y en consecuencia no habr compraventa o esta ser nula de
nulidad absoluta porque carece de objeto la obligacin del comprador y de causa la
obligacin del vendedor.
Por consiguiente el precio debe ser real, y que sea real significa que sea
verdadero que no sea simulado.
El precio debe ser serio, esto significa que no sea ridculo, y si el precio es ridculo
no hay precio y hay un verdadero fraude a la ley, como si se vendiera un inmueble en 500
pesos, esto es ridculo, no es serio.
No es necesaria sin embargo, que el precio sea justo, a menos que se trate de la
compraventa de bienes races, porque la compraventa de bienes races es susceptible de
rescindirse por lesin enorme. En los dems casos no es necesario que sea justo, por que
como se ha visto, la compraventa es un Ctto conmutativo, y contrato conmutativo es aquel
en que las prestaciones se miran como equivalentes, aunque objetivamente no lo sean.
3 En tercer lugar es necesario que el precio sea determinado. A la determinacin
del precio se refieren los artculos 1808 y 1809.
El art. 1808 nos dice, que el precio de la venta debe ser determinado por los
contratantes, podr hacerse esta determinacin por cualquier medio o indicaciones que lo
fijen.
Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.
Podr hacerse esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo
fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entender el del
da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.
De tal manera que el precio en principio deben determinarla las partes y puede ser
indeterminado cuando el contrato contenga reglas o fije datos que sirvan para
determinarlo, sin embargo, en virtud del art. 1809, puede dejarse asimismo la
determinacin del precio al arbitrio de un tercero, y si el tercero no lo determinare, podr
hacerlo cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes y a falta de
convencin no habr venta, fjense que el cdigo dice no habr venta, aceptando la teora
de la inexistencia, y no habr venta por que falta la determinacin del objeto de la
obligacin del vendedor.
Pero no puede dejarse la determinacin del precio al arbitrio de una de las partes,
si se deja la determinacin del precio al arbitrio de una de las partes, la compraventa va a
adolecer de nulidad absoluta.
Tenemos entonces para resumir, que el precio deben determinarlo los contratantes
y pueden hacerlo fijando datos o reglas en el contrato que sirvan para determinarlo, puede
dejarse asimismo la determinacin del precio al arbitrio de un tercero y si estos no lo
determinaren podr hacerlo cualquiera otra persona en que convinieren los contratantes y
a falta de convencin no hay venta, porque falta la determinacin del objeto de la
obligacin del vendedor, pero no puede dejarse la determinacin del precio al arbitrio de
una de las partes, si se deja la determinacin del precio al arbitrio de una de las partes, la
compraventa adolece de nulidad absoluta, as lo establece el art. 1809.

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Art. 1809. Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el


tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se
convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta.
No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
Tambin se pone el cdigo civil en el caso que se trate de cosas que se venden al
precio corriente de plaza, los productos por ejemplo. Si se trata de cosas fungibles, que se
venden al precio corriente de plaza se entiende por precio el del da de la entrega, salvo
estipulacin en contrario, es lo que nos dice el art. 1808.
Nosotros decamos que el Cdigo Civil da reglas especiales relativas al
consentimiento en la compraventa, a la cosa venida, al precio y tambin a la capacidad
para celebrar el contrato de venta.
D.- Reglas relativas a la capacidad para celebrar el contrato de venta.
En virtud del art. 1795 son hbiles para el contrato de venta, todas las personas
que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. O sea, son
capaces de celebrar el contrato de compraventa las personas a quien la ley no declara
incapaces de celebrarlo o para celebrar cualquier otro contrato.
Los absolutamente incapaces podrn celebrar contratos de compraventa,
representados por su representante legal, y los relativamente incapaces, representados o
autorizados por su representante legal. Sin embargo, el menor adulto que tiene un peculio
industrial o profesional, se considera respecto del peculio profesional o industrial,
plenamente capaz y puede vender libremente las cosas que forman parte del peculio
profesional o industrial, pero para vender bienes races pertenecientes al peculio
profesional o industrial requiere autorizacin judicial.
Incapacidades especiales para celebrar el contrato de compraventa.
El cdigo establece ciertas incapacidades especiales para celebrar el contrato de
compraventa, que puede ser incapacidad para comprar y vender, incapacidad para vender
e incapacidades para comprar.
a.- Incapacidades para comprar y para vender.
1.- art. 1796 nos dice: Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no
divorciados perpetuamente, y entre el padre o madre y el hijo de familia.
Estamos frente a una incapacidad para comprar y para vender. La ley prohbe la
venta entre cnyuges no divorciados perpetuamente.
Los cnyuges pueden encontrarse casados bajo el rgimen de sociedad conyugal,
pueden encontrarse casados bajo el rgimen de separacin total de bienes, pueden
encontrarse casados bajo el rgimen de participacin en los gananciales ( son los tres
regmenes matrimoniales que acepta nuestra legislacin, adems de la separacin parcial
de bienes que se da en el rgimen de sociedad conyugal). Y los cnyuges pueden estar
divorciados temporal o perpetuamente.
La ley prohibe la compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente,
para evitar que se cometa un fraude a la ley o un fraude a terceros.

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En primer trmino para evitar un fraude a la ley, porque la ley prohibe las
donaciones irrevocables entre marido y mujer, y sera muy fcil disfrazar bajo la
apariencia de una compraventa, una donacin irrevocable.
Tambin la ley prohibe la compraventa entre cnyuges no divorciados
perpetuamente para evitar, un fraude a terceros, porque dadas las relaciones de
intimidad que existen entre marido y mujer sera muy fcil, que celebraran compraventas
simuladas en perjuicio de sus respectivos acreedores, que el marido vendiera un bien a
su mujer para burlar a sus acreedores o que la mujer vendiera un bien a su marido para
burlar a sus acreedores.
Estos peligros que pueden presentarse cuando los cnyuges no estn divorciados
perpetuamente desaparecen, cuando los cnyuges se encuentran divorciados
perpetuamente. Si los cnyuges ya estn divorciados perpetuamente no existe razn para
temer que los cnyuges se coludan en fraude a la ley, o fraude a terceros.
Desaparece el temor que tiene la ley, porque las causales de divorcio perpetuo son
tan graves que se presume desaparecida la intimidad que exista entre marido y mujer, ya
no existe la armona entre ellos.
Desaparece el temor que tuvo en vista la ley de que los cnyuges se coludan para
cometer un fraude a la ley o un fraude a terceros. Porque el divorcio, si bien es cierto que
no disuelve el vnculo matrimonial, pone trmino a la vida en comn de los cnyuges, o
sea, produce la separacin de cuerpos y las razones que autorizan para aceptar el
divorcio perpetuo son tan graves que ya no puede afirmarse que exista armona o
intimidad entre los cnyuges.
2 Tambin la ley prohbe la compraventa entre padre o madre e hijo de familia.
Hijo de familia es el hijo legtimo que se encuentra bajo la patria potestad.
La ley no quiere que en las relaciones entre padre e hijo predomine el inters
egosta de los padres, en detrimento de los intereses de los hijos. Estos son casos en que
la ley tambin prohbe la auto contratacin.
Pero si el hijo legtimo menor adulto se ha emancipado por cualquier causa que
establece la ley, la emancipacin pone trmino a la patria potestad, por ejemplo si el hijo
contrae matrimonio, se produce su emancipacin legal, o sea, ya no est sujeto a patria
potestad y puede celebrar vlidamente contratos de compraventa con su padre o madre.
b.- Incapacidad para vender.
El art. 1797 establece una incapacidad para vender, y dispone que se prohibe a
los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenacin no est comprendida dentro de sus facultades
administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad
competente.
Art. 1797. Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender
parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est comprendida en
sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la
autoridad competente.
Los establecimientos pblicos son personas jurdicas de derecho pblico, y este
precepto no hace sino aplicar el principio de la especialidad de las personas jurdicas de
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derecho pblico. Principio segn el cual, en derecho pblico slo puede hacerse aquello
que est expresamente permitido, a diferencia de los que ocurre en derecho privado en
que puede hacerse todo aquello que no est expresamente prohibido.
c.- Incapacidad para comprar.
El art. 1798 establece una incapacidad para comprar y nos dice que, Al empleado
pblico se prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su
ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio
han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en
pblica subasta.
En lo tocante a los jueces la disposicin se encuentra complementada por el COT,
que hace extensiva la prohibicin, no slo al juez, sino tambin a su cnyuge y a sus
hijos, y en segundo trmino, extiende la prohibicin hasta por 5 aos, contados desde que
las cosas han dejado de ser litigiosas.
Cual es la sancin a una compraventa celebrada entre marido y mujer o
cualquiera de estas compraventas cuyas prohibiciones es absoluta? La nulidad absoluta
porque en virtud del art. 10 del cc son nulos de ningn valor los actos o contratos que
prohibe la ley, y en relacin al art. 1466, hay objeto ilcito en la enajenacin de las cosas
prohibidas por la ley y en virtud del art. 1682 son nulos de nulidad absoluta los actos que
adolecen de objeto ilcito.
El art. 1799 que se refiere tambin a la autocontratacin, establece que no es lcito
a los curadores y tutores comprar parte alguna los bienes de su pupilo sino con arreglo a
lo prevenido en el ttulo de la administracin de los tutores y curadores.
Art. 1799. No es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la administracin de
los tutores y curadores.
O sea, se remite a las reglas del art. 412 del cc y este artculo hace un distingo
entre bienes muebles y bienes inmuebles. Para que el tutor o curador, su cnyuge, los
parientes que la ley seala, y sus socios de comercio puedan comprar bienes muebles del
pupilo requieren de la autorizacin de los otros tutores o curadores generales no
implicados de la misma manera, o del juez en subsidio. Esto en el inciso primero.
Art. 412 Inc 1. Por regla general, ningn acto o contrato en que directa o
indirectamente tenga inters el tutor o curador, o su cnyuge, o cualquiera de sus
ascendientes o descendientes legtimos, o de sus padres o hijos naturales, o de sus
hermanos legtimos o naturales, o de sus consanguneos o afines legtimos hasta el
cuarto grado inclusive, o de alguno de sus socios de comercio, podr ejecutarse o
celebrarse sino con autorizacin de los otros tutores o curadores generales, que no estn
implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio.
La prohibicin se entiende hasta los primos hermanos (4 grado).
Si se contraviene esta regla la sancin ser la nulidad relativa, porque se omite un
requisito que la ley prescribe en atencin al estado o calidad de las personas.
Pero el inciso 2 del art. 412 prohbe de manera absoluta al tutor o curador
comprar bienes races del pupilo, o tomarlos en arriendo, extendiendo esta prohibicin a
su cnyuge y sus ascendientes y descendientes legtimos o naturales.
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Art. 412 inc 2 Pero ni aun de este modo podr el tutor o curador comprar bienes
races del pupilo, o tomarlos en arriendo; y se extiende esta prohibicin a su cnyuge, y a
sus ascendientes o descendientes legtimos o naturales
La sancin a la compra del bien raz del pupilo, autocontratacin prohibida por la
ley, es la nulidad absoluta, toda vez que la regla es prohibitiva (Triloga Art. 10, 1466,
1682).
En seguida el art. 1800 establece que Los mandatarios, los sndicos de los
concursos y los albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que
hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo
2144 (Debe decir sndicos de quiebra porque ya no existen los concursos)
En virtud del art. 2144 el mandatario no puede comprar lo que el mandante le ha
ordenado vender, sino con autorizacin expresa del mandante, y no puede vender de lo
suyo al mandante, lo que el mandante le ha ordenado comprar sino con autorizacin
expresa del mandante.
Art. 2144 No podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que
ste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante.
La sancin que lleva aparejada la autocontratacin en este caso, si el mandatario
acta sin autorizacin expresa del mandante, es la nulidad relativa por que se ha omitido
un requisito que la ley exige en atencin al estado o calidad de las personas.
Respecto de los mandatarios, y los sndicos en la quiebran no hay problema, pero
si se plantea un problema respecto de los albaceas, porque el art. 2144 no distingue entre
bienes muebles e inmuebles, en cambio el art. 1294, ubicado en el ttulo que trata de los
albaceas o ejecutores testamentarios, se remite a los artculos 394 y 412.
Art. 1294. Lo dispuesto en los artculos 394 y 412 se extender a los albaceas.
Por lo tanto, mientras el artculo 1294 hace aplicable a los albaceas lo dispuesto
en el artculo 412, el art. 1800 les hace aplicable, el art. 1294, y la cuestin tiene
importancia por que el art. 412 distingue entre bienes muebles e inmuebles, y tratndose
de bienes races la prohibicin es absoluta, porque si aplicamos el art. 412 el albacea no
podra jams comprar los bienes que han de pasar por sus manos en virtud de estos
encargos, en cambio el art. 2144, no distingue entre bienes muebles e inmuebles.
Cal de estos preceptos prevalece?. En nuestro concepto, aplicando el principio
de especialidad, consagrado por el art. 13 del cdigo y en virtud del cual, la regla especial
prevalece por sobre la regla general habra que dar preferencia al art. 1294, y hacer
aplicable a los albaceas la regla del artculos 412, que si distingue entre bienes races y
bienes muebles.
Estas son las incapacidades especiales que establece el cdigo al tratar de la
compraventa.
Los riesgos en el contrato de compraventa
A esta materia se refieren los artculos 1820, 1821 y 1822.

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Si la compraventa es pura y simple, el riesgo lo soporta el comprador. Esto


significa que si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, la obligacin del vendedor
se extingue, pero la del comprador subsiste. As lo establece, el art. 1820 en su primera
parte.
Art. 1820. La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se
vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque
no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condicin suspensiva, y que se
cumpla la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la
condicin la prdida ser del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecer al comprador.
En esta parte, el artculo 1820 no es sino aplicacin del artculo 1550, que nos
dice:
Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba es siempre a cargo del
acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya
comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas por obligaciones
distintas; en cualquiera de estos casos, ser a cargo del deudor el riesgo de la cosa,
hasta su entrega.
Las excepciones al art. 1550 son la compraventa sujeta a condicin suspensiva y
que se cumpla la condicin.
Es indispensable que se cumpla la condicin, porque de lo contrario si no se
cumple la condicin, no nace el derecho, pues entonces pereciendo totalmente la especie,
mientras pende la condicin, la prdida ser del vendedor, o sea, tratndose de
compraventas sujetas a condicin suspensiva, y siempre que se cumpla la condicin, el
riesgo del contrato lo soporta el deudor, o sea el vendedor.
En su segunda parte el art. 1820, aplica el art. 1486, que nos dice:
Art. 1486. Si antes del cumplimiento de la condicin la cosa prometida perece sin
culpa del deudor, se extingue la obligacin; y por culpa del deudor, el deudor es obligado
al precio, y a la indemnizacin de perjuicios.
Si la cosa existe al tiempo de cumplirse la condicin, se debe en el estado en que
se encuentre, aprovechndose el acreedor de los aumentos o mejoras que haya recibido
la cosa, sin estar obligado a dar ms por ella, y sufriendo su deterioro o disminucin, sin
derecho alguno a que se le rebaje el precio; salvo que el deterioro o disminucin proceda
de culpa del deudor; en cuyo caso el acreedor podr pedir o que se rescinda el contrato o
que se le entregue la cosa, y adems de lo uno o lo otro tendr derecho a indemnizacin
de perjuicios.
Todo lo que destruye la aptitud de la cosa para el objeto a que segn su
naturaleza o segn la convencin se destina, se entiende destruir la cosa.
Los riesgos en la compraventa respecto de modalidades propias de este
contrato:
Compraventa al peso y la compraventa al gusto.
Compraventa al peso, cuenta o medida.
Al tratar del riesgo de la cosa en el contrato de compraventa, el cdigo se ocupa
de ciertas modalidades propias del contrato de compraventa, a saber, la compraventa al
peso, cuenta o medida y la compraventa a prueba o al gusto.
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Se vio que la determinacin del objeto del contrato de compraventa puede ser en
especie o cuerpo cierto o genrica. Ser en especie o cuerpo cierto cuando se vende un
individuo determinado, de gnero determinado. Ser genrica cuando se venda un
individuo indeterminado, de gnero o clase determinada. Por ejemplo, todo el trigo que se
encuentra en la bodega 12, o las 100 fanegas de trigo que se encuentran en tal granero.
Esta compraventa genrica puede ser de dos especies:
1 Compraventa en bloc y;
2 compraventa al peso, cuenta o medida.
Ser compraventa en bloc, cuando se vende todo el trigo que se encuentra en la
bodega 12, o sea, se est vendiendo un conjunto a un precio determinado, y para
determinar en este caso, la cosa o el precio, no ser necesario pesar, medir o contar las
cosas.
Compraventa al peso. En cambio si se venden las 100 fanegas de trigo que se
encuentran en tal granero, estamos al frente de una compraventa al peso, cuenta o
medida y para determinar la cosa y el precio, ser necesario pesar, contar o medir las
cosas. A ello se refiere el cdigo en los artculos 1821 y 1822 al tratar precisamente de los
riesgos del contrato.
Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o
medida, pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra porcin de la misma
cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora
pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con
tal que se haya ajustado el precio.
Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, slo se vende una
parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la
prdida, deterioro o mejora no pertenecer al comprador, sino despus de haberse
ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.
De tal manera que el inciso primero se pone en el caso de una venta en bloc
porque nos dice Si se vende una cosa de las que suelen venderse..... y en el fondo se
trata de una especie o cuerpo cierto, porque la cosa est perfectamente singularizada.
En cambio en el inciso segundo, se refiere a las cosas que se venden a peso,
cuenta o medida, y nos dice: Si las cosas que suelen ... . Si se trata de cosas que se
venden al peso, cuenta o medida, la obligacin es de gnero y el riesgo lo soporta el
vendedor, y solamente lo soportar el comprador, cuando se hayan pesado, contado o
medido las cosas y se haya ajustado el precio, porque entonces la cosa est
singularizada.
De tal manera que en el inciso primero se refiere a la venta de un conjunto a un
precio determinado y para determinar el precio o la cosa no es necesario contar, pesar o
medir la cosa, y el riesgo pertenece al comprador siempre que se haya ajustado el precio.
El inciso segundo, se pone en el caso que se trate de cosas que se venden al
peso, cuenta o medida, como las 100 fanegas de trigo que se encuentran en tal granero.
En ese caso para que el riesgo lo soporte el comprador, es necesario que se haya
pesado, contado o medido las cosas y se haya ajustado el precio, mientras no se hayan
pesado, contado o medido las cosas y no se haya ajustado el precio, el riesgo lo soporta
el vendedor, o sea el dueo por que se trata de una cosa genrica.
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Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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En seguida el artculo 1822 nos dice:


Art. 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, sealaren da para el
peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en l, ser ste obligado a
resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador
que no falt a la cita podr, si le conviniere, desistir del contrato.
Para que se aplique el artculo 1822, se requiere la concurrencia de los siguientes
requisitos:
1 En primer trmino que las partes hayan acordado el precio, que se haya
ajustado el precio.
2 En segundo lugar, que hayan sealado un da para efectuar el peso, cuenta o
medida.
3 En tercer lugar, que unas de los contratantes no concurra.
Concurriendo estos requisitos nace para el contratante que asisti el derecho a
desistirse o perseverar en el contrato con indemnizacin de perjuicios.
Compraventa a prueba o a gusto.
En seguida el cdigo trata, de la compraventa a prueba o a gusto.
La compraventa a prueba o a gusto es una excepcin a la regla segn la cual, el
contrato de compraventa se reputa perfecto desde que las partes se han puesto de
acuerdo en la cosa y en el precio.
Porque si bien es cierto, que hay acuerdo en el precio, no habr contrato mientras
el comprador no manifieste que la cosa es de su agrado.
La compraventa a prueba o al gusto, es una compraventa sujeta a condicin
meramente potestativa que depende de la voluntad del comprador. No habr compraventa
mientras el comprador no declare que le agrada la cosa., es una compraventa sujeta a
una condicin meramente potestativa que depende de la voluntad del comprador.
Estamos frente a la compraventa a prueba o a gusto, en dos casos, o dicho de otra
manera, la venta a prueba o a gusto se da en dos casos.
1 Cuando expresamente lo expresaren las partes. Cuando las partes estipularen
una compraventa a prueba, o;
2 Cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbran a vender a
gusto o a prueba. As lo establece el art. 1823
Art. 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato
mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la prdida,
deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor.
Sin necesidad de estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de
todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo.

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Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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Es lgico que pertenezca al vendedor porque no hay contrato de compraventa


mientras al comprador no declare que le agrada la cosa, en este caso no estamos frente
al riesgo del contrato, sino al riesgo de la cosa, porque todava no hay compraventa.
El inciso segundo del artculo nos dice Sin necesidad de estipulacin expresa se
entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese
modo.. La corte Suprema ha resuelto que se acostumbra a vender a prueba o a gusto,
los caballos destinados al tiro de un carruaje y tambin el vino.
De tal manera que si se vende a prueba, mientras el comprador no declara que le
agrada la cosa no hay compraventa y por consiguiente el riesgo es a cargo del vendedor,
pero no estamos frente al riesgo del contrato, sino frente al riesgo de la cosa.
Estaremos frente a la venta a prueba, cuando las partes as lo estipularen o
cuando se trata de cosas que se acostumbra a vender a prueba o a gusto, y en este caso
no hay contrato mientras el comprador no declare que le agrada la cosa. O sea, estamos
frente a una compraventa sujeta a condicin meramente potestativa que depende de la
sola o mera voluntad del comprador. Mientras el comprador no declara que le agrada la
cosa no hay compraventa.
Efectos del contrato de compraventa.
Los efectos del contrato de compraventa, como los efectos de todo contrato, son
los derechos y obligaciones que del contrato emanan. Lo que constituye un derecho para
el comprador, es correlativamente una obligacin para el vendedor.
1 Las obligaciones del vendedor
El art. 1824 del cc al tratar de las obligaciones del vendedor, nos dice:
Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o
tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida.
La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II.
1.1 La obligacin de efectuar la entrega o tradicin.
La obligacin del vendedor, es una obligacin de dar, que supone la obligacin de
efectuar la tradicin, o sea, la entrega jurdica de la cosa, y al mismo tiempo la entrega
material de la cosa.
Esta obligacin de efectuar la tradicin y la entrega material de la cosa es una
obligacin de la esencia del contrato de compraventa. Si falta la obligacin de efectuar la
tradicin y la entrega material de la cosa, la obligacin del vendedor carece de objeto y la
obligacin del comprador carece de causa y por consiguiente, la compraventa ser
inexistente o nula de nulidad absoluta.
1.2 La obligacin de saneamiento de la cosa vendida.
En cambio, la obligacin
comprende el saneamiento de la
redhibitorios, es una obligacin
perfectamente posible concebir
saneamiento.

de saneamiento que pesa sobre


eviccin y de los vicios ocultos de
de la naturaleza del contrato de
una compraventa sin que exista

el vendedor, que
la cosa, llamados
compraventa, es
la obligacin de

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Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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En otros trminos, el derecho que tiene el comprador para que el vendedor le


sanee la eviccin y los vicios redhibitorios, es perfectamente renunciable.
1.3 La obligacin de conservar la cosa.
Si la cosa es una especie o cuerpo cierto el vendedor tiene una obligacin
adicional, la de conservar la cosa hasta la entrega y emplear en su custodia el debido
cuidado.
1.4 La obligacin de los gastos
Adems es otra obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa, que los
gastos del contrato de venta son a cargo del vendedor salvo estipulacin en contrario.
Desarrollo
La obligacin de efectuar la entrega o tradicin.
La obligacin del vendedor es una obligacin de dar, supone la necesidad de
efectuar, la tradicin de la cosa, o sea, la entrega jurdica de la cosa y al mismo tiempo
supone la obligacin de efectuar la entrega material de la cosa al comprador, para que
este pueda usar y gozar de la cosa, y si la cosa es un especie o cuerpo cierto, el
vendedor est obligado a conservar la cosa empleando en su custodia el debido cuidado,
y el vendedor responder del grado de culpa leve si nada se ha estipulado.
La tradicin de la cosa vendida
En lo tocante a la forma en que se efecta la tradicin, el cdigo se remite a las
reglas del ttulo VI del Libro II. Y habr que distinguir si se trata de la tradicin de la cosas
muebles, de derechos reales constitudos sobre bienes muebles o de bienes races y
derechos reales constitudos sobre bienes races, o si se trata del derecho real de
herencia, o de los derechos personales o de crdito.
a.- Tradicin de cosas muebles.
Tratndose de cosas muebles la tradicin se efecta, significando fehacientemente
el tradente al adquirente que le transfiere el dominio y figurando su entrega por alguna de
las formas que seala el art. 684, respecto del cual se discute si es taxativo o no.
Decamos que en concepto del profesor Peccio es taxativo, por que slo hay
excepcin donde la ley lo establece, en concepto de la generalidad de la doctrina no es
taxativo.
b.- Tradicin de bienes races.
Tratndose de bienes races, la tradicin se efecta por la inscripcin del ttulo en
el registro de propiedades del conservador de bienes races de la comuna en que se
encuentre ubicado el inmueble, y si este por su ubicacin pertenece a dos o ms
comunas, en todas ellas.
La Corte Suprema ha resuelto que si el vendedor efecta la tradicin, es decir, la
entrega jurdica o inscribe el ttulo en el registro conservatorio de bienes races a nombre
del comprador, ha cumplido con la obligacin de efectuar la tradicin, pero no ha cumplido
con la obligacin de efectuar la entrega material, y por consiguiente el comprador podra
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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solicitar la resolucin del contrato o la entrega material de la cosa, en ambos casos con
indemnizacin de perjuicios, por aplicacin de la condicin resolutoria tcita, e incluso si
se le efecta la tradicin y no se le ha efectuado la entrega material, surge la interrogante
de saber si ese comprador es dueo.
Partamos del supuesto de que es dueo, tendra en contra del vendedor, si el
comprador es dueo no poseedor, la Accin Reivindicatoria en contra del vendedor,
porque es un poseedor no dueo.
De tal manera que si el vendedor efecta la tradicin, pero no la entrega material
de la cosa, el comprador puede pedir la resolucin del contrato, con indemnizacin de
perjuicios, el cumplimiento de la obligacin de entregar la cosa con indemnizacin de
perjuicios y en su calidad de dueo no poseedor, podra entablar la accin reivindicatoria.
Se dijo, que el cdigo en relacin a la forma de efectuar la tradicin se sujeta a las
reglas dadas en el ttulo VI del Libro II, y reglamenta tan slo la forma en que debe
efectuarse la entrega de la cosa.
En que lugar debe efectuarse la entrega de la cosa? El cdigo no lo dice, pero no
necesita decirlo porque la entrega constituye un pago, y el pago debe efectuarse en el
lugar estipulado por las partes y si ellas nada han estipulado, hay que distinguir si la cosa
es una especie o cuerpo cierto.
Si la cosa es una especie o cuerpo cierto, el lugar del pago ser el lugar en que se
encontraba la especie o cuerpo cierto al tiempo de celebrarse el contrato.
Si la cosa es genrica, el lugar en que debe efectuarse la entrega o el pago, es el
del domicilio del deudor. Si el deudor ha mudado el domicilio, entre el contrato y el
momento en que debe efectuarse el pago o entrega, esta debe llevarse a cabo, en el
primitivo domicilio del deudor. As lo establecen los artculos 1587, 1588 y 1589.
Art. 1587. El pago debe hacerse en el lugar designado por la convencin.
Art. 1588. Si no se ha estipulado lugar para el pago y se trata de un cuerpo cierto,
se har el pago en el lugar en que dicho cuerpo exista al tiempo de constituirse la
obligacin.
Pero si se trata de otra cosa se har el pago en el domicilio del deudor.
Art. 1589. Si hubiere mudado de domicilio el acreedor o el deudor entre la
celebracin del contrato y el pago, se har siempre ste en el lugar en que sin esa
mudanza correspondera, salvo que las partes dispongan de comn acuerdo otra cosa.
De tal manera que para ver donde debe efectuares la entrega, que equivale
al pago, hay que distinguir, si la cosa es una especie o cuerpo cierto o un gnero.
En que momento debe efectuarse la entrega?
A esta materia se refiere el art. 1826 y este artculo, no es sino aplicacin del art.
1489 del cc, el art. 1552 y del art. 1496, en lo tocante a la caducidad del plazo.
Para ver en que momento debe efectuarse la entrega, tendremos que distinguir, si
la compraventa es pura y simple, o si la obligacin del vendedor est sujeta a plazo o a
condicin suspensiva.
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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- Si la obligacin del vendedor es pura y simple, debe realizarse la entrega


inmediatamente despus de celebrado el contrato.
-Si la obligacin del vendedor est sujeta a plazo o a condicin suspensiva, debe
efectuarse la entrega una vez vencido el plazo o verificada la condicin.
Pero para que el comprador pueda exigir la entrega de la cosa es menester que
haya pagado el precio o se allane a pagarlo aplicacin del art. 1552 que establece la
excepcin del contrato no cumplido, a menos que la obligacin del comprador de pagar el
precio est sujeta a plazo, por que en ese caso no es exigible.
El art. 1826 dispone en su inciso final: Pero si despus del contrato hubiere
menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle
en peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya
estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.
Este inciso final del art. 1826 est inspirado en la misma filosofa y en los mimos
principios del art. 1496 del cdigo, que establece la caducidad legal del pago.
Art. 1826. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente
despus del contrato o a la poca prefijada en l.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el
comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con
derecho para ser indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est pronto a pagar
el precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo.
Pero si despus del contrato hubiere menguado considerablemente la
fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder
el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del
precio, sino pagando, o asegurando el pago.
De tal manera que para ver en que momento debe efectuarse la entrega, debemos
distinguir si la obligacin del vendedor es pura y simple o est sujeta a plazo o a condicin
suspensiva.
Los gastos de la entrega son a cargo del vendedor, esto por que la entrega
constituye un pago, y los gastos del pago son a cargo del deudor, salvo naturalmente
estipulacin en contrario. As lo establece el art.1825, esta es una obligacin de la
naturaleza que pesa sobre el vendedor.
Art. 1825. Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner
la cosa en disposicin de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla
despus de entregada.
El art. 1828 nos dice Art. El vendedor es obligado a entregar lo que reza el
contrato. Este precepto es aplicacin del principio de identidad del pago. El pago debe
hacerse bajo todo respecto en conformidad al tenor de la obligacin.
Los artculos 1829 y 1830, nos seala que accesorios se entienden comprendidos
en el contrato de venta es as como el art. 1829 nos dice
Art. 1829. La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente
la del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y
alimentarse por s solo.
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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Y en virtud del art. 1830:


Art. 1830. En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los
accesorios, que segn los artculos 570 y siguientes se reputan inmuebles.
Por lo tanto, se comprende en la venta de una finca, los inmuebles por adhesin y
por destinacin.
A continuacin el cdigo se ocupa de la venta de un predio rstico, que puede
venderse como especie o cuerpo cierto.
El artculo 1816 da una regla muy particular en lo tocante a los frutos.
La regla general en materia de frutos es que ellos pertenecen al dueo de la cosa,
sin embargo, en virtud del art. 1816 inc.2 los frutos naturales, pendientes al tiempo de la
venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa,
pertenecern al comprador.
O sea el comprador se hace dueo de los frutos naturales y civiles desde el
momento mismo en que se perfecciona el contrato de compraventa an cuando no se le
haya efectuado la tradicin, excepcin a la regla en virtud de la cual, los frutos pertenecen
al dueo.
Esa regla segn la cual los frutos pertenecen al comprador desde el momento en
que se perfecciona el contrato de venta, tiene, sin embargo, tres excepciones.
1 Que se estipule que la entrega se efecte despus de vencido un plazo.
2 Que se estipule que la entrega debe hacerse siempre que se cumpla una
determinada condicin. Si se ha estipulado plazo o condicin para que el vendedor
efecte la entrega de la cosa, los frutos pertenecen al comprador no desde el momento de
la celebracin del Ctto, sino desde el momento en que se cumpla el plazo o la condicin.
3 Las partes pueden estipular una regla distinta.
Las partes pueden estipular una excepcin a la excepcin que establece el art.
1816 y por lo tanto una vuelta a la regla general, en el sentido de que las partes pueden
estipular que los frutos pertenecern al comprador nica y exclusivamente una vez que se
le efecte la tradicin, en cuyo caso estn estableciendo un excepcin a la regla del inc
2 del art. 1816 y una vuelta a la regla general en virtud de la cual, los frutos pertenecen al
dueo.
Pero las partes pueden estipular tambin una contra excepcin a las excepciones
que establece el art. 1816, las partes pueden estipular que no obstante haberse pactado
que la entrega se verificar despus de cumplido determinado plazo, o que la entrega se
har siempre que se cumpla determinada condicin, los frutos van a pertenecer al
comprador desde el momento mismo en que se celebr el contrato de compraventa, en
cuyo caso estamos frente a una contra excepcin a las excepciones que contempla el art.
1816.
Por lo tanto, las partes puede estipular una excepcin a la excepcin, pueden
estipular que los frutos pertenecern al comprador solamente desde que se efecte la
tradicin, no desde el momento en que se celebra el contrato, en cuyo caso es una vuelta
a la regla general en virtud de la cual los frutos pertenecen al dueo y las partes pueden
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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estipular contra excepciones a las excepciones que establece el artculo 1816, o sea, las
partes pueden estipular, que no obstante haberse estipulado que la entrega se va a
efectuar despus de verificado el plazo o siempre que se verifique una condicin los frutos
van a pertenecer al comprador desde el momento mismo de celebrarse el contrato de
compraventa.
Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que
se le restituya lo que hubiere dado por ella.
Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto
naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a
menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de
cierta condicin, pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino
vencido el plazo, o cumplida la condicin.
Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas
de los contratantes.
Para terminar lo relativo a la entrega de la cosa, el artculo1817 se pone en el caso
de que el vendedor venda la misma cosa separadamente a dos personas, y nos dice:
Art. 1817. Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas el
comprador que haya entrado en posesin ser preferido al otro; si ha hecho la entrega a
los dos, aquel a quien se haya hecho primero ser preferido; si no se ha entregado a
ninguno, el ttulo ms antiguo prevalecer.
De tal manera que si se vende una misma cosa separadamente a dos personas el
cdigo distingue, si una de estas personas a recibido la cosa, el que ha recibido la cosa
prefiere al otro.
Si la cosa ha sido entregada a ambos prefiere aquel que la haya recibido primero,
o sea al primero que se le haya hecho la entrega. Si no se ha entregado a ninguno,
prefiere a aquel que tenga el ttulo ms antiguo. Si se vende separadamente un bien raz
a dos personas, la CS ha resuelto que tiene preferencia el comprador que inscribe
primero el ttulo.
Problema de que si tiene el vendedor la obligacin de transferir el dominio al comprador
Se plantea un problema de gran inters, que radica en saber si tiene el vendedor
la obligacin de transferir el dominio de la cosa al comprador, en trminos tales que si el
vendedor no transfiere el dominio de la cosa al comprador por las tradicin, el comprador
podra pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios por incumplimiento
de la obligacin del vendedor de transferir el dominio de la cosa al comprador. Tiene o
no tiene el vendedor, la obligacin de transferir el dominio de la cosa al comprador?.
En concepto de la generalidad de la doctrina, el vendedor no tiene la obligacin de
transferir el dominio de la cosa al comprador, slo tiene la obligacin de dar al comprador
la posesin tranquila y pacfica de la cosa, pero no tiene la obligacin de transferir el
dominio de la cosa al comprador.
De tal manera, que si la cosa es ajena y el vendedor efecta la tradicin, el
comprador no va adquirir el dominio, pero no podra pedir la resolucin del contrato con
indemnizacin de perjuicios, porque en concepto de la generalidad de la doctrina el
vendedor no tiene la obligacin de transferir el dominio de la cosa al comprador, sino tan
slo dar la posesin tranquila y pacfica de la cosa al comprador.
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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A continuacin haremos mencin a un problema que tiene dividida a la doctrina, y


que consiste en saber si el vendedor tiene o no la obligacin de transferir el dominio de la
cosa. Si el vendedor tiene la obligacin de transferir el dominio de la cosa significa, que si
el comprador no adquiere el dominio de la cosa por la tradicin, puede pedir la resolucin
del contrato con indemnizacin de perjuicios.
En concepto de la generalidad de la doctrina, el vendedor no tiene la obligacin de
transferir el dominio de la cosa, sino que tiene la obligacin de otorgar al comprador la
posesin tranquila y pacfica de la cosa.
Evidentemente si el vendedor es dueo, por la tradicin transferir dominio, pero si
no es dueo, como nadie puede adquirir ms derechos de lo que tena su causante, el
comprador no adquiere dominio.
Argumentos de quienes sostienen que el vendedor no tiene la obligacin de
transferir el dominio.
1 El vendedor no tiene la obligacin de transferir el dominio de la cosa al
comprador, porque el art. 1815 establece que la venta de cosa ajena vale. Si la venta de
cosa ajena vale, significa que el vendedor no tiene la obligacin de transferir el dominio de
la cosa al comprador.
En Francia, se agrega, en que la compraventa transfiere dominio, la venta de cosa
ajena es nula, en nuestro derecho la venta de cosa ajena es vlida, y ello significa que el
vendedor no tiene la obligacin de transferir el dominio de la cosa al comprador.
De tal manera que el vendedor que entrega la cosa al comprador y lo coloca en la
posesin tranquila y pacfica de la cosa, ha cumplido con todas las obligaciones que para
l emanan del Ctto de Compraventa.
En nuestro concepto, el vendedor tiene la obligacin de transferir el dominio de la
cosa al comprador. Aunque la cuestin desde el punto de vista prctico no tiene mayor
importancia por la obligacin de saneamiento que pesa sobre el vendedor, sin embargo,
desde el punto de vista terico es necesario dejar sentada la buena doctrina.
1 Que la venta de cosa ajena sea vlida, no significa ni puede significar que el
vendedor no tiene la obligacin de transferir el dominio de la cosa al comprador.
En Francia la venta de cosa ajena es nula , porque en Francia la compraventa
transfiere dominio, y no se concibe una compraventa en que el comprador no adquiere el
dominio y para que ello ocurra es indispensable, evidentemente, que el vendedor sea
dueo de la cosa, por eso en Francia la venta de cosa ajena es nula, porque la
compraventa transfiere dominio y no se concibe una compraventa en que el comprador no
adquiera el dominio la cosa y para que ello ocurra es obvio que el vendedor tiene que ser
dueo de la cosa.
En nuestro derecho la venta de cosa ajena vale, porque nuestro cdigo distingue
entre el ttulo y el modo de adquirir, y la compraventa es slo un ttulo translaticio de
dominio, del cual emana la obligacin de transferir el dominio, pero la compraventa no
transfiere dominio.
De tal manera que la venta de cosa ajena es vlida porque la compraventa es slo
ttulo translaticio de dominio, y el cdigo distingue siguiendo al derecho romano, entre el
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D CIVIL 5 STRE.

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ttulo y el modo de adquirir, y de la compraventa como ttulo translaticio de dominio emana


slo la obligacin de transferir el dominio, no transfiere dominio.
De manera que puede la venta de cosa ajena ser perfectamente vlida y no
obstante ello el vendedor tener la obligacin de transferir el dominio al comprador.
Argumentos para as sostenerlo:
1 Desde luego el art. 1793 que define la compraventa, y nos dice que la
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagar el precio en dinero.
Aquella se dice vender esta comprar, el dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio. La obligacin de dar, es aquella que tiene por objeto transferir el
dominio de una cosa o constituir sobre ella un derecho real, no es obligacin de dar la que
tiene por objeto dar la posesin tranquila y pacfica de la cosa.
2 Por otro lado el art. 1837 dispone La obligacin de saneamiento comprende
dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida,
y responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios
Que el saneamiento de la eviccin supone la obligacin del vendedor de amparar
al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa, significa que tiene la obligacin
de transferir el dominio, porque, mal tendra la obligacin de amparar al comprador en el
dominio de la cosa, si no tuviera la obligacin de transferir el dominio.
3 Por otro lado hay que estarse a la voluntad de las partes.
Nadie compra para adquirir la posesin pacfica y tranquila de la cosa, compramos
para ser dueo, y normalmente el comprador se proclama dueo de la cosa.
Es por ello, que cuando se compra un bien raz todo abogado debe estudiar los
ttulos y debe estudiar los ttulos hacia atrs por un lapso de 10 aos, y se estudian los
ttulos para cersoriarse, para tener la conviccin de que el vendedor es dueo de la cosa,
de otro modo no tendra sentido el estudio de los ttulos.
De tal manera, que hay que estar a la voluntad de las partes, fundamentalmente a
la voluntad del comprador, y la voluntad del comprador no es adquirir la posesin tranquila
y pacifica de la cosa, obviamente la voluntad es la de adquirir el dominio.
A estos argumentos se agregan otros que seala el profesor Jos Joaqun Ugarte,
profesor de la UC, agregando los siguientes argumentos.
4 El razona con el art. 703 que nos dice, que el justo ttulo en materia posesoria
es constitutivo o translaticio de dominio. Son translaticios de dominio los que por su
naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donacin entre vivos.
El justo ttulo es constitutivo o translaticio de dominio.
Son constitutivos de dominio la ocupacin, la accesin y la prescripcin.
Son translaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para
transferirlo, como la venta, la permuta, la donacin entre vivos.
Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicacin en juicios
divisorios, y los actos legales de particin.
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo ttulo


para legitimar la posesin.
Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos
preexistentes, no forman nuevo ttulo; pero en cuanto transfieren la propiedad de un
objeto no disputado, constituyen un ttulo nuevo.
De tal manera, que de la compraventa, que es un ttulo translaticio de dominio,
emanan derechos personales, y dice el profesor Ugarte, que la compraventa no puede
tener dos naturalezas distintas, es decir, la obligacin de transferir el dominio cuando el
vendedor es dueo y otorgar la posesin tranquila y pacfica de la cosa cuando el
vendedor no es dueo, o sea, la compraventa no puede tener dos naturalezas distintas,
tiene una sola naturaleza.
5 Adems agrega que el art. 703 al tratar a la compraventa como ttulo translaticio
de dominio, la equipara con la permuta y la donacin, y respecto de la donacin, agrega,
no cabe duda que es obligacin del donante transferir el domino, como se desprende de
la propia definicin que de donacin nos da el art. 1386 del cc.
Art. 1386. La donacin entre vivos es un acto por el cual una persona transfiere
gratuita e irrevocablemente una parte de sus bienes a otra persona, que la acepta.
Tambin de la permuta, dice el profesor Ugarte, emana la obligacin de transferir
el dominio, como se desprende de la definicin que de permuta da el cc en el art. 1897.
Art. 1897. La permutacin o cambio es un contrato en que las partes se obligan
mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
A dar una especie o cuerpo cierto por otro, y la obligacin de dar, es aquella que
tiene por objeto transferir el domino de una cosa o constituir sobre ella un derecho real.
Y el art. 703 equipara la compraventa como ttulo translaticio de dominio con la
permuta y la donacin, luego de la compraventa emana la obligacin del vendedor de
transferir el dominio, y agrega que la compraventa no puede tener dos naturalezas
distintas, obligar a transferir el dominio cuando el vendedor es dueo y otorgar la posesin
tranquila y pacfica de la cosa cuando el vendedor no es dueo.
6 Por otra parte, el profesor Ugarte, razona con el art. 706 del cc que define la
buena fe en materia posesoria y nos dice que La buena fe es la conciencia de haberse
adquirido el dominio de la cosa por medios legtimos, exentos de fraude y de todo otro
vicio.
As en los ttulos translaticios de dominio la buena fe supone la persuasin de
haberse recibido la cosa de quien tena la facultad de enajenarla, y de no haber habido
fraude ni otro vicio en el acto o contrato.
Un justo error en materia de hecho no se opone a la buena fe.
Pero el error en materia de derecho constituye una presuncin de mala fe, que no
admite prueba en contrario.
Luego, el que tiene la conciencia de haber adquirido la posesin pacfica y
tranquila de la cosa, no est de buena fe, porque la buena fe es la conciencia de haberse
adquirido el dominio por medios legtimos exentos de vicio y de cualquier otro fraude, el
que tiene la conviccin de haber adquirido la posesin tranquila y pacifica de la cosa es
un poseedor de mala fe, est en una situacin ilegal e ilegtima, y agrega el art. 706 As
en los ttulos translaticios de dominio la buena fe supone la persuasin de haberse
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recibido la cosa de quien tena la facultad de enajenarla, y de no haber habido fraude ni


otro vicio en el acto o contrato.
De tal manera que el que adquiere por un ttulo translaticio de dominio, para que
est de buena fe, tiene que tener la conviccin de haber recibido la cosa de quien tiene la
facultad de enajenarla, de no haber habido fraude, ni otro vicio en el acto o contrato.
Luego la obligacin que emana de los ttulos translaticios de dominio, entre ellos la
compraventa, es la de transferir el dominio.
La validez de la venta de cosa, ajena no obsta a que el vendedor tenga la
obligacin de transferir el dominio, porque el cdigo distingue entre el ttulo y el modo.
De la compraventa, emana la obligacin de transferir el dominio, pero la
compraventa no transfiere dominio, de tal manera que el que vende una cosa ajena se
obliga a transferir el dominio, pero no transfiere el dominio en ese acto.
Por lo tanto, si el vendedor no transfiere el dominio por cualquier causa que le sea
imputable, el comprador puede pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de
perjuicios, por aplicacin de la CRT que consagra el art. 1489.
2 obligacin del vendedor: La obligacin de saneamiento que pesa sobre el vendedor.
La obligacin de saneamiento que pesa sobre el vendedor comprende dos
objetivos que seala el art. 1837.
Art. 1837. La obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los
defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios.
Luego los objetivos de la obligacin de saneamiento son:
1 Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y;
2 Responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios.
Tiene importancia esta materia porque es la nica parte en que el cdigo trata de
manera orgnica y sistemtica la obligacin de saneamiento.
Diferencias entra la obligacin de saneamiento y la de entregar y efectuar la
tradicin de la cosa.
1 La obligacin de saneamiento que pesa sobre el vendedor, se diferencia
fundamentalmente de la obligacin de efectuar la tradicin y la entrega, en que la
obligacin de efectuar la tradicin o la entrega, es una obligacin de la esencia de la
compraventa, no se concibe una compraventa sin la obligacin de efectuar la tradicin y la
entrega.
En cambio la obligacin de saneamiento es una obligacin de la naturaleza del
contrato de compraventa, de tal manera, que el derecho que tiene el comprador para que
el vendedor lo ampare en el dominio y posesin pacfica de la cosa y que se lo
indemnice de los vicios redhibitorios, es perfectamente renunciable.
2 Por otra parte, la obligacin de efectuar la tradicin o la entrega es una
obligacin que siempre va a recibir aplicacin en la compraventa.
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En cambio, la obligacin de saneamiento no siempre va a ser necesario cumplirla,


sino nica y exclusivamente cuando se produzcan las circunstancias que dan origen al
saneamiento. Estas son las diferencias fundamentales entre las obligaciones de efectuar
la tradicin o entrega de la cosa y la obligacin de saneamiento que pesa sobre el
vendedor.
El saneamiento de la eviccin
La eviccin, que debe ser saneada por el vendedor est definida por el art. 1838
Art. 1838 Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es
privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.
De tal manera que la eviccin supone la privacin para el comprador del todo o
parte de ella, por sentencia judicial. El trmino est definido por la ley, de tal manera que
slo habr eviccin en los casos que quedan comprendidos dentro de la definicin legal.
Requisitos de la eviccin.
Relacionando el art. 1838 con el art. 1839, se colige que para que estemos frente
a la eviccin deben concurrir los requisitos siguientes:
1 En primer trmino, que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.
2 en segundo lugar que esta privacin del todo o parte de la cosa que
experimenta el comprador, se deba a una sentencia judicial.
3 En tercer trmino que esta privacin total o parcial de la cosa que experimenta
el comprador por sentencia judicial se produzca a consecuencia de una causa anterior a
la venta. As lo establece el art. 1839.
Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones
que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo
contrario.
De tal manera, que es necesario que la eviccin se produzca por una causa
anterior a la venta.
1 Se requiere que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.
El comprador es privado de toda la cosa, cuando por ejemplo, se vende una cosa
ajena, y el dueo entabla accin reivindicatoria en contra del comprador, y la sentencia
acoge la demanda, el comprador es privado de toda la cosa.
El comprador es privado de parte de la cosa, cuando por ej., la cosa pertenece al
vendedor y a un tercero, la cosa est en copropiedad entre el vendedor y un tercero, y el
tercero entabla la accin reivindicatoria, para reivindicar su cuota y obtiene sentencia
favorable, en este caso el comprador es privado de parte de la cosa.
Tambin el comprador, es privado de parte de la cosa cuando con anterioridad al
contrato de compraventa, se ha constituido sobre la cosa un derecho de servidumbre, y el
titular del derecho real sobre cosa ajena hace efectivo ese derecho, entonces el
comprador se ve privado de parte de la cosa porque su derecho de dominio se ve
limitado.
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2 Es menester, que esta privacin del todo o parte de la cosa, se deba a una
sentencia judicial.
Esto significa que el vendedor est obligado a amparar al comprador slo en las
perturbaciones de derecho que este experimente, pero no en las perturbaciones que este
experimente por vas de hecho.
Slo tiene la obligacin de ampara al comprador cuando en un proceso judicial se
discute el derecho que el comprador tiene sobre la cosa en todo o parte. Si el comprador
es privado de la cosa por usurpacin de un tercero no existe obligacin de saneamiento
porque no hay eviccin.
Para que se produzca la eviccin es menester que el comprador sea privado del
todo o parte de la cosa, en el dominio o posesin de la cosa en virtud de un proceso, en
virtud de un juicio que se sigue en su contra.
Es menester que la privacin total o parcial de la cosa, por va jurdica, y no por va
de hecho, lo experimente el comprador con motivo de haberse dictado una sentencia
judicial en su contra, con un caso muy calificado de excepcin en el que hay eviccin sin
sentencia judicial.
Este caso calificado de excepcin, es el caso de cuando se entabla demanda en
contra del comprador y el comprador cita de eviccin al vendedor, el vendedor estudia los
antecedentes y ve que el demandante va a ganar el juicio, que el demandante tiene la
razn, y el vendedor se allana al saneamiento, y le dice al comprador que restituya la
cosa porque l le va a indemnizar los perjuicios. En este caso hay eviccin sin sentencia
judicial.
3 Es menester que esta privacin total o parcial de la cosa por sentencia judicial,
la experimente el comprador por una causa anterior a la venta, y ello por razones obvias,
porque si la eviccin se produce por una causa posterior a la venta, no le es imputable al
vendedor.
Slo la eviccin, le ser imputable al vendedor cuando se produzca por una causa
anterior a la venta, si la causa es posterior a la venta no va a haber culpa alguna por parte
del vendedor.
Obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin.
La obligacin de saneamiento de la eviccin que pesa sobre el vendedor, est
constituas por dos obligaciones distintas, a saber;
_1 Obligacin de asumir la defensa del comprador en el proceso que se sigue en
su contra,
_2 Obligacin de indemnizar al comprador de los perjuicios en los trminos que
seala la ley, si en definitiva resulta evicto.
Caractersticas de estas obligaciones.
1 En la primera obligacin, esto es, asumir la defensa del comprador en el juicio
que se sigue en su contra, es un obligacin de hacer, y la obligacin de indemnizar
perjuicios, es obligacin de dar.
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2 La primera obligacin, esto es, la de asumir la defensa del comprador en el


proceso que se sigue en su contra, es una obligacin indivisible. De tal manera, que el
comprador puede citar a cualquiera de sus vendedores, si son varios, y si fallece el
vendedor, puede citar para que asuma su defensa en el juicio a cualquiera de sus
herederos.
En cambio, la obligacin de indemnizar, es divisible, y si son varios los
vendedores, cada uno de ellos responder a prorrata de su cuota en la compraventa. As
lo establece el art. 1840.
Art. 1840. La accin de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente
intentarse inslidum contra cualquiera de los herederos del vendedor.
Pero desde que a la obligacin de amparar al comprador en la posesin, sucede la
de indemnizarle en dinero, se divide la accin; y cada heredero es responsable solamente
a prorrata de su cuota hereditaria.
La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan
enajenado la cosa.
De tal manera que la primera obligacin es indivisible, el comprador puede citar a
cualquiera de sus vendedores, si hay varios y si fallece el vendedor, a cualquier de sus
herederos para que asuma su defensa en el juicio, pero cuando a la obligacin de hacer,
sigue la obligacin de dar, esto es la de indemnizar perjuicios, esta obligacin es divisible,
y cada vendedor responder del saneamiento a prorrata de su cuota en la compraventa, y
si son varios los herederos del vendedor, se entendern a prorrata de su cuota
hereditaria.
3 La obligacin de hacer, la obligacin de asumir la defensa del comprador en el
proceso que se sigue en su contra, es una obligacin imprescriptible, as pasen treinta
aos, el comprador tiene derecho a citar al vendedor para que asuma su defensa en el
proceso. En cambio la obligacin de dar, la obligacin de indemnizar perjuicios, es
prescriptible, se extingue por la prescripcin extintiva o liberatoria.
La obligacin de citar al vendedor.
Si el vendedor tiene la obligacin de defender al comprador en el pleito, debe tener
conocimiento del proceso, y por ello el comprador est obligado a citarlo al juicio, as lo
establece el art. 1843
Art. 1843. El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior
a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citacin se har en el trmino sealado por el Cdigo de Enjuiciamiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser
obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa
vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado de
oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.
Reglas de citacin dadas por el CPC.
De acuerdo al art. 584 del CPC
Art. 584 (742). La citacin de eviccin deber hacerse antes de la contestacin
de la demanda.
Para que se ordene la citacin de eviccin debern acompaarse antecedentes
que hagan aceptable la solicitud.
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Decretada la citacin se suspende los trmites del juicio por diez das, si la
persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el pleito.
Si la persona a quien debe citarse reside en otro territorio jurisdiccional, o reside fuera del
territorio de la repblica este trmino se ampla segn la tabla de emplazamiento, as lo
establece el art. 585 del CPC.
Art. 585 (743). Decretada la citacin, se suspendern los trmites del juicio por el
trmino de diez das si la persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional
en que se sigue el pleito. Si se encuentra en otro territorio jurisdiccional o fuera del
territorio de la Repblica, se aumentar dicho trmino en la forma establecida en el
artculo 259.
Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citacin,
podr el demandante pedir que se declare caducado el derecho de aqul para exigirla y
que continen los trmites del juicio, o que se le autorice para llevarla a efecto a costa del
demandado.
De tal manera que decretada la citacin se suspenden los trmites del juicio por
diez das para que el comprador practique la citacin, si vence ese plazo sin que el
comprador haya hecho practicar la citacin, el demandante puede pedir que se declare
caducado el derecho, el derecho a citar de eviccin y se continen los trmites del juicio.
En virtud del art. 586 del CPC las personas citadas de eviccin tienen para
comparecer el trmino de emplazamiento, suspendindose mientras tanto el
procedimiento.
Art. 586 (744). Las personas citadas de eviccin tendrn para comparecer al
juicio el trmino de emplazamiento que corresponda en conformidad a los artculos 258 y
siguientes, suspendindose mientras tanto el procedimiento. Si a peticin de ellas se
hace igual citacin a otras personas, gozarn tambin stas del mismo derecho.
Art. 587 (745). Si comparecen al juicio las personas citadas, se observar lo
dispuesto en el artculo 1844 del Cdigo Civil, continuando los trmites de aqul segn el
estado que a la sazn tengan. En caso contrario, vencido el trmino de emplazamiento,
continuar sin ms trmite el procedimiento.
Si el comprador omite citar al vendedor y en definitiva resulta evicto, el vendedor
no tiene ninguna responsabilidad, porque no tuvo la oportunidad de defender al
comprador en el juicio que se sigue en su contra.
De manera que si no se cita al vendedor, este no es responsable de la eviccin y
no tiene ninguna obligacin porque, no tuvo la oportunidad de defender al comprador en
el juicio que se sigue en su contra.
En virtud del Art. 1841. Aquel a quien se demanda una cosa comprada podr
intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la accin de
saneamiento que contra dicho tercero competera al vendedor, si ste hubiese
permanecido en posesin de la cosa.
En trminos ms simples, en virtud del art. 1841, el comprador tiene derecho a
citar no slo a su vendedor, sino al vendedor de su vendedor.
Se plantea el problema de saber si habiendo compraventa simultnea, puede el
comprador citar a cualquiera de sus vendedores antecesores.
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La CS en sentencia de principios de siglo resolvi, que el comprador slo puede


citar al vendedor de su vendedor, en sentencias posteriores, y de acuerdo con la doctrina,
la CS ha resuelto que el comprador puede citar a cualquiera de sus antecesores, porque,
si pudiera decirse as, el comprador adquiere todos los derechos transmisibles que el
vendedor tena sobre la cosa, cada comprador ha ido adquiriendo de su vendedor el
derecho de citar de eviccin, en trminos tales que el ltimo comprador rene en sus
manos el derecho de citar de eviccin a cualquiera de sus antecesores.
Porque la CS dijo, no obstante los trminos restringidos, del art. 1841 el comprador
puede citar a cualquiera de sus antecesores, por aplicacin del principio y las reglas
generales.
Citado el vendedor de eviccin pueden ocurrir dos cosas:
1 Que no comparezca al juicio y;
2 Que comparezca.
1 Si no comparece al juicio, habiendo sido debidamente citado, y el comprador en
definitiva resulta evicto, est obligado a indemnizar los perjuicios en los trminos que la
ley seala.
Con una notable y calificada excepcin, a menos que el comprador haya perdido el
juicio por no haber opuesto una defensa o excepcin suya y de ello se siguiere eviccin.
Tenemos entonces que si el vendedor no comparece, est obligado a indemnizar al
comprador si este resulta evicto, con una notable excepcin, cuando el comprador resulta
evicto por no haber opuesto una defensa o excepcin que a l slo le pertenece, que l
slo podra oponer. As lo establece el art. 1843 inciso final.
Art. 1843. El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior
a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citacin se har en el trmino sealado por el Cdigo de Enjuiciamiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser
obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa
vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado de
oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.
De tal manera, que si el vendedor no comparece, habiendo sido citado, est
obligado a indemnizar al comprador, con la notable excepcin ya vista, y esto porque la
eviccin se produjo por una causa que no le era imputable.
Por ejemplo, si el comprador uniendo al tiempo de su posesin exclusiva, la
posesin del vendedor, o sea operando la agregacin de posesiones, est en condiciones
de oponer la excepcin de prescripcin, y no la opone y resulta evicto no hay
responsabilidad alguna de parte del vendedor, porque el vendedor no podra oponer la
excepcin de prescripcin, esta era una excepcin que competa nicamente al
comprador, porque l agregando su posesin exclusiva a la del vendedor completaba el
tiempo de prescripcin y estaba en condiciones de oponer la excepcin de prescripcin,
de tal manera que si en definitiva resulta evicto y no hay culpa alguna por parte del
vendedor, el no responde no obstante no haber comparecido porque l no poda oponer la
excepcin de prescripcin.
2 Si el vendedor comparece, el proceso se sigue en contra del vendedor, sin
perjuicio de que el comprador pueda actuar en la conservacin de sus derechos como un
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tercero coadyuvante, pero el proceso se sigue en contra del vendedor. As lo establece el


art. 1884
Art. 1844. Si el vendedor comparece, se seguir contra l solo la demanda; pero
el comprador podr siempre intervenir en el juicio para la conservacin de sus derechos.
De tal manera, que la obligacin de asumir la defensa del comprador, significa que
el juicio se sigue en contra del vendedor, sin perjuicio de lo cual el comprador puede
actuar en conservacin de sus derechos como tercero coadyuvante
Comparece el vendedor al juicio a defender al comprador, pueden ocurrir varias
cosas:
Puede suceder que el vendedor estudie los antecedentes, y llegue a la conclusin
de que efectivamente el comprador tiene razn y que la sentencia va a coger la demanda,
entonces se allana a la demanda y pide al comprador que restituya la cosa, pero el
comprador puede ser ms porfiado o ms optimista y seguir el juicio por su cuenta.
En este caso, si en definitiva resulta evicto, la obligacin de indemnizar que tiene
el vendedor es menor, porque no comprende dos rubros:
En primer trmino, no comprende las costas en que hubiere incurrido el comprador
a consecuencia de los efectos de la demanda, y tampoco comprende los frutos que
hubiere percibido durante el juicio que hubiere sido obligado a restituir al tercero, as lo
establece el art. 1845
Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al
saneamiento, podr con todo el comprador sostener por s mismo la defensa; y si es
vencido, no tendr derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que
hubiere incurrido defendindose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueo.
De tal manera, que si el vendedor comparece a defender al comprador, pueden ocurrir
varias situaciones, puede ocurrir en primer trmino, que el vendedor estudie los
antecedentes y llegue a la conclusin de que el demandante tiene la razn y que en
definitiva la sentencia va a acoger la demanda, se allane ante el saneamiento y pide al
comprador que restituya la cosa.
Si el comprador lleve por si mismo el proceso, y en definitiva resulte evicto, la
obligacin de indemnizar que pesa sobre el vendedor ser menor porque no comprende
dos rubros. Las costas que comprende la demanda y los frutos percibidos durante el juicio
que se hubiere visto en la necesidad de restituir al demandante.
Puede ocurrir que el vendedor comparezca a defender al comprador y la sentencia
rechace la demanda, en este caso el vendedor cumple con la obligacin de saneamiento
en su primera etapa, y no est obligado a indemnizar perjuicios al comprador, a menos
que la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.
En este caso, cuando la interposicin de la demanda ha habido un hecho o culpa
del vendedor, no obstante que la sentencia rechaza la demanda, el vendedor est
obligado a indemnizar perjuicios al comprador, as lo establece el art. 1855

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Art. 1855. Si la sentencia negare la eviccin, el vendedor no ser obligado a la


indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en
cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.
La obligacin de indemnizar
Para ver cual es el alcance de la obligacin de indemnizar, es menester distinguir
segn que la eviccin sea total o parcial.
1 Si la eviccin es total: En trminos generales lo que debe indemnizar, el
vendedor al comprador que resulte evicto, es lo sealado por el artculo 1847
Art. 1847. El saneamiento de eviccin, a que es obligado el vendedor, comprende:
1. La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga
menos;
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador;
3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueo; sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845;
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por
efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo;
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
Todo con las limitaciones que siguen.
Con qu trminos, con que alcance debe efectuar el vendedor estas
indemnizaciones?
En los trminos y el alcance que sealan los artculos 1848 y siguientes.
1 En primer lugar debe restituir el precio.
Debe restituir el precio ntegro, an cuando la cosa al tiempo de la eviccin valga
menos, a menos que el menor valor de la cosa provenga de deterioros que el comprador
ha sacado provecho, en cuyo caso debe hacerse el debido descuento en la restitucin del
precio.
Es lgico, porque si el menor valor de la cosa proviene de deterioro de que el
comprador ha sacado provecho y recibiera el precio ntegro, el comprador se estara
enriqueciendo sin causa a costa del vendedor.
Estara percibiendo el precio ntegro, no obstante que el menor valor de la cosa
proviene de deterioro de que el comprador ha sacado provecho. De tal manera que debe
restituir el precio ntegro an cuando la cosa al tiempo de la eviccin valga menos, salvo
que el menor valor de la cosa provenga de deterioros de que el comprador ha sacado
provecho, en ese caso debe hacerse el debido descuento en la restitucin del precio, de
lo contrario el comprador se estara enriqueciendo sin causa a costa del vendedor, porque
estara recibiendo dos veces lo mismo, estara recibiendo el precio ntegro, no obstante
que la cosa vale menos en virtud de deterioros de que el comprador ha sacado provecho,
as lo establece el art. 1848.
Art. 1848. Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el
comprador ha sacado provecho, se har el debido descuento en la restitucin del precio.
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2 En seguida debe indemnizar las costas legales del contrato de venta que
hubieren sido satisfechas por el comprador.
3 En tercer trmino debe indemnizar, el valor de los frutos que el comprador
hubiere sido obligado a restituir al dueo, con la calificada excepcin que contempla el art.
1845, cuando el vendedor se allana al saneamiento y el comprador sigue el juicio por su
cuenta, en cuyo caso el vendedor no debe abonar al comprador el valor de los frutos
percibidos durante el juicio, y que el comprador hubiere sido obligado a restituir al
demandante.
Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al
saneamiento, podr con todo el comprador sostener por s mismo la defensa; y si es
vencido, no tendr derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que
hubiere incurrido defendindose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueo.
4 En seguida debe abonar, las costas judiciales en que hubiere incurrido el
comprador a consecuencia y por efecto de la demanda, con la misma excepcin que
contemplbamos en el caso anterior, esto es si el vendedor se allana al saneamiento y el
comprador sigue por su cuenta el proceso, el vendedor no debe abonar al comprador las
costas judiciales en que este halla incurrido a consecuencia de la demanda.
5 Por ltimo debe pagar el aumento del valor que la cosa evicta haya
experimentado entre la fecha del contrato de compraventa y la fecha de la eviccin.
La cosa puede aumentar de valor por dos causas, puede aumentar de valor por
causas naturales o por el transcurso del tiempo, o sea, por la plusvala o puede aumentar
de valor, por las mejoras efectuadas por el comprador en la cosa.
Si el aumento de valor se debe a causas naturales, o por el transcurso del tiempo,
el vendedor est obligado a pagar este aumento de valor, con una importante limitacin
hasta la cuarta parte del precio, o sea, debe pagar el aumento de valor que haya
experimentado la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo hasta la cuarta
porte del precio, a menos de probarse mala fe de parte del vendedor, como por ejemplo,
si el vendedor vendi la cosa a sabiendas de que era ajena, en cuyo caso debe pagar
todo aumento de valor que haya experimentado la cosa an por causas naturales o por el
transcurso del tiempo, es lo que nos dice el art. 1850.
Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se
abonar en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta, a menos de probarse
en el vendedor mala fe, en cuyo caso ser obligado a pagar todo el aumento de valor, de
cualesquiera causas que provenga.
Si el aumento de valor de la cosa se debe a mejoras hechas en la cosa por el
comprador, hay que distinguir si el vendedor est de buena o de mala fe.
1 Si el vendedor est de buena fe. Debe abonar solamente el valor de las mejoras
tiles y necesarias, a menos que el que obtuvo la eviccin hubiere sido obligado a abonar
las mejoras.
2 Si el vendedor estaba de mala fe. Est obligado a abonar an las mejoras
voluptuarias. (Las que no aumentan el valor comercial de la cosa, o lo aumentan en un
valor muy insignificante) . Es lo que establece el art. 1849.
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Art. 1849. El vendedor ser obligado a reembolsar al comprador el aumento de


valor, que provenga de las mejoras necesarias o tiles, hechas por el comprador, salvo en
cuanto el que obtuvo la eviccin haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe ser obligado aun al reembolso de lo que importen las
mejoras voluptuarias.
Si la eviccin es parcial
Si la eviccin es parcial, o sea si el comprador no es privado de toda la cosa sino
de parte de la cosa, se aplican los artculos 1852, 1853 y 1854.
Si la eviccin es parcial y el comprador es slo privado de parte de la cosa, hay
que distinguir segn que la parte evicta sea de tal entidad que se ha de definir que sin
ella el comprador no la habra comprado, o segn que la parte evicta no sea de tal entidad
que se ha de definir que sin ella el comprador la habra comprado.
Si la parte evicta es de tal entidad, que se ha de definir que sin ella el comprador
no la habra comprado, se aplica a la parte evicta las reglas del art. 1847 en lo que sean
aplicables, as lo dispone el art. 1854
Art. 1854. En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no
pedirse la rescisin de la venta, el comprador tendr derecho para exigir el saneamiento
de la eviccin parcial con arreglo a los artculos 1847 y siguientes. (Esta mal empleada la
expresin rescisin, debi decir resolucin)
Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es de tal
entidad que se ha de presumir que sin ella el comprador no hubiere comprado la cosa,
hay derecho a pedir la resolucin del contrato, as lo establece el artculo 1852, en su
inciso final.
Art.1852 Inc Final Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte
evicta es tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr
derecho a pedir la rescisin de la venta. (nuevamente el cc comete el mismo error, hay
que hablar de resolucin)
Si se pide la resolucin del contrato, el comprador debe restituir la parte no evicta,
y para los efectos de esta restitucin y en virtud del art. 1853 se lo considera poseedor de
buena fe, salvo prueba en contrario. Ello tiene importancia para el abono de las mejoras,
para la restitucin de los frutos, para la indemnizacin de los deterioros.
El vendedor debe restituir el precio y debe abonar el valor de los frutos que el
comprador hubiese sido obligado a restituir al dueo por la parte evicta, adems debe
indemnizar todo perjuicio que de la eviccin resultare para el comprador. Es lo que nos
dice el art. 1853.
Art. 1853. En virtud de esta rescisin, el comprador ser obligado a restituir al
vendedor la parte no evicta, y para esta restitucin ser considerado como poseedor de
buena fe, a menos de prueba contraria; y el vendedor adems de restituir el precio,
abonar el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la
parte evicta, y todo otro perjuicio que de la eviccin resultare al comprador
Extincin de la obligacin del saneamiento de la eviccin

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La obligacin de saneamiento de la eviccin puede extinguirse. Hay ciertos casos


en que no existe obligacin de saneamiento de la eviccin, y hay otros casos en que la
obligacin de saneamiento de la eviccin existe pero en trminos muy limitados.
En cuanto a la extincin de la obligacin del saneamiento de la eviccin, nosotros
vimos que esta obligacin es de la naturaleza del contrato de compraventa, de tal manera
que es perfectamente posible que en virtud de un pacto expreso se exima al vendedor de
la obligacin de sanear la eviccin, porque esta obligacin es de la naturaleza del contrato
de compraventa, en trminos tales que es perfectamente posible que en virtud de un
pacto expreso se exima al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin.
En otros trminos, el derecho que tiene el comprador, para que el vendedor le
sanee la eviccin es un derecho perfectamente renunciable.
El art. 1842 dice:
Art. 1842 Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de
eviccin, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya.
A contrario sensu, es vlido el pacto en que se exima al vendedor del saneamiento
de la eviccin cuando no ha habido mala fe de parte del vendedor.
De tal manera, que es perfectamente posible estipular en un pacto expreso que el
vendedor no estar obligado al saneamiento de la eviccin y este pacto es vlido, a
menos de probarse que al momento de celebrarse el pacto el vendedor estaba de mala
fe, porque si estaba de mala fe el pacto es nulo.
Pero este pacto en que se exime al vendedor de la obligacin de sanear la
eviccin, aunque se formule en trminos muy amplios, no lo exime de la obligacin de
pagar el precio, de restituir el precio que hubiere recibido, y esto es muy importante.
Caso en que se exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin, aunque
se formule en trminos muy amplios, no lo exime de la obligacin de pagar el precio.
Debe restituir el precio ntegro, aunque la cosa se haya deteriorado o haya disminuido de
cualquier modo de valor an por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto el
menor valor de la cosa provenga de deterioros de que el comprador ha sacado provecho,
en cuyo caso debe hacerse el debido descuento en la restitucin del precio. As lo
establece el art. 1852 en su inciso 1 y 2
Art. 1852. La estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de sanear la
eviccin, no le exime de la obligacin de restituir el precio recibido.
Y estar obligado a restituir el precio ntegro, aunque se haya deteriorado la cosa
o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador,
salvo en cuanto ste haya sacado provecho del deterioro.
De tal manera que el pacto en que se exime al vendedor de la obligacin de
sanear la eviccin, no lo exime de la obligacin de restituir el precio ntegro, aunque la
cosa se hubiera deteriorado o haya disminuido de cualquier modo su valor, an por hecho
o negligencia del comprador, salvo que el menor valor de la cosa provenga de deterioros
de que el comprador ha sacado provecho.
Esta regla segn la cual, el pacto en que se exime al vendedor de la obligacin de
sanear la eviccin no lo exonera de la obligacin de pagar el precio, tiene, sin embargo,
dos excepciones.
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Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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Casos en los cuales el vendedor no est obligado a restituir el precio, estas dos
excepciones son las que contempla los incisos 3 y 4 del art. 1852.
Primera excepcin, cuando el comprador compr la cosa a sabiendas de que la
cosa era ajena.
Segunda excepcin, cuando el comprador tom sobre s el peligro de eviccin
especificndolo
Art. 1852 Inc 3 Cesar la obligacin de restituir el precio, si el que compr lo hizo
a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tom sobre s el peligro de la
eviccin, especificndolo.
En estos dos casos de excepcin, el deudor no est obligado a restituir ni siquiera
el precio.
Porque si el comprador compra una cosa ajena a sabiendas de que es ajena, y se
estipula que el vendedor no estar obligado a sanear la eviccin, no est obligado a pagar
ni siquiera el precio, porque hay que reconocer que este contrato tcnicamente es un
contrato aleatorio, porque si alguien compra una cosa a sabiendas que es ajena, y se
estipula expresamente que el vendedor no estar obligado a sanear la eviccin hay que
reconocer que no pag casi nada por la cosa, y el contrato tcnicamente es un contrato
aleatorio.
Tampoco el vendedor est obligado a restituir el precio no obstante que se estipula
que no va a responder del saneamiento de la eviccin cuando el comprador toma sobre s
el peligro de eviccin especificndolo, o sea, cuando el comprador manifiesta que est
dispuesto a soportar las consecuencias de la eviccin y seala la causa especifica que
produce la eviccin. Si la eviccin se produce por la causa especficamente expresada, el
vendedor no est obligado a restituir el precio, pero si la eviccin se produce por una
causa distinta de la especficamente expresada el vendedor est obligado a pagar el
precio.
An cuando se haya estipulado que el comprador renuncia a la obligacin de
saneamiento de la eviccin, el vendedor est obligado a restituir el precio ntegro, an
cuando la cosa se haya deteriorado y haya disminuido de cualquier modo su valor an por
hecho o negligencia del comprador, a menos que el menor valor de la cosa provenga de
deterioros de que el comprador ha sacado provecho, no est obligado a restituir el precio
en los dos casas de excepcin que se han sealado, cuando el comprador ha adquirido la
cosa a sabiendas de que era ajena o cuando tom sobre s el peligro de eviccin
especificndolo.
La accin de saneamiento, no slo se extingue por renuncia, puede extinguiese
por prescripcin, y a la prescripcin de la accin de saneamiento se refiere el art. 1856.
Art. 1856. La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; mas
por lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales.
Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin; o si sta no
hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa.
De la lectura del artculo 1856, surge de inmediato una observacin, la obligacin
de saneamiento de la eviccin consta de dos etapas, la primera, asumir la defensa del
compradero en el juicio, esta es una obligacin de hacer y es imprescriptible.
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La obligacin de saneamiento en cuanto asumir la defensa del comprador en juicio


es imprescriptible, no se extingue por prescripcin extintiva, y as pasen treinta aos y el
comprador es perturbado en el dominio y posesin tranquila de la cosa, tiene derecho a
citar de eviccin a su vendedor y a cualquiera de sus antecesores para que asuma su
defensa en el juicio. Puede citar a cualquiera de sus antecesores? Si puede citar a
cualquiera de sus antecesores. Porque en verdad la obligacin no se hace exigible sino
una vez que el comprador es perturbado en el dominio o posesin pacfica de la cosa,
slo en ese momento la obligacin se hace exigible.
Producida la eviccin surge para el vendedor la obligacin de dar, la obligacin de
indemnizar, y esta obligacin se extingue por prescripcin, prescribe en cuatro aos, esta
es una prescripcin especial de corto tiempo que se interrumpe pero no se suspende,
pero en lo tocante a la restitucin del precio, dice el art. 1856, prescribe segn las reglas
generales y la regla general en materia de prescripcin extintiva es de 5 aos,
prescripcin de largo tiempo que se suspende y se interrumpe.
El trmino de 4 5 aos en que prescribe la obligacin, se empieza a contar
desde la fecha de sentencia de la eviccin, dice el art. 1856. Habr que entender que se
empieza a contar desde que queda ejecutoriada la sentencia, y si no hay eviccin debe la
restitucin de la cosa. Ahora bien, hay eviccin sin sentencia judicial, caso calificado de
excepcin, cuando el vendedor se allana y el comprador restituye la cosa.
Hay otros casos en que el vendedor no tiene la obligacin de sanear la eviccin,
esto ocurre cuando
1 El comprador omite citar de eviccin al vendedor;
2 El segundo caso es que citado de eviccin el vendedor no comparece y no
obstante ello el comprador resulta evicto por no haber opuesto una excepcin o defensa
personal suya, como sera la prescripcin, cuando el comprador uniendo a su tiempo de
posesin exclusiva la posesin del vendedor, est en condiciones de oponer la excepcin
de prescripcin y;
3 En los dos casos que seala el art. 1846, cuando el comprador y el que
demanda la cosa como suya, se someten al juicio de rbitro sin consentimiento del
vendedor, y el comprador resulta evicto, esto es que los rbitros fallan en contra del
vendedor, esto es lgico por que el compromiso es de efectos relativos y en segundo
lugar, si el comprador perdi la posesin por su culpa y de ello se sigui la eviccin, as lo
dispone el art. 1846.
Art. 1846. Cesar la obligacin de sanear en los casos siguientes:
1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de
rbitros, sin consentimiento del vendedor y los rbitros fallaren contra el comprador;
2. Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello se sigui la eviccin.
En estos casos tampoco el vendedor est obligado a sanear la eviccin.
Hay otros casos en que la obligacin de saneamiento, existe en trminos ms
limitados as en virtud del art. 1851
Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor
no es obligado, por causa de la eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el
precio que haya producido la venta.
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En las ventas forzadas que son las que se hacen por autoridad de la justicia, en el
juicio ejecutivo y en el juicio universal de quiebras, el vendedor no es obligado por causa
de la eviccin sino a restituir el precio que le haya producido la venta.
En suma, la obligacin de saneamiento de la eviccin, existe tanto en las ventas
voluntarias como en las ventas forzadas.
En las ventas voluntarias, la obligacin de saneamiento es amplia, en cambio en
las ventas forzadas que se hacen por autoridad de la justicia, en el juicio ejecutivo y en el
juicio universal de quiebras, el vendedor no es obligado por causa de eviccin sino a
restituir el precio que le haya producido la venta, ello porque evidentemente su
responsabilidad es menor, l no vendi voluntariamente, lo forzaron a vender por la va
compulsiva, entonces obviamente su responsabilidad es menor.
Tambin es menor la obligacin de saneamiento, cuando el vendedor se allana al
saneamiento, y el comprador sigue por su cuenta el juicio, porque en este caso la
obligacin de indemnizar no comprende los rubros, costas judiciales y el valor de los
frutos percibidos durante el juicio y que el comprador se vio obligado a restituir al dueo.
La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios
La obligacin de saneamiento comprende no slo el saneamiento de la eviccin,
sino, tambin el saneamiento de los llamados vicios redhibitorios, porque en realidad el
vendedor no slo debe transferir el dominio de la cosa al comprador y otorgarle la
posesin pacfica y tranquila de la cosa, sino que debe darle la posesin til, de tal
manera que el comprador pueda servirse de ella.
Porque si alguien compra una cosa es para servirse de ella, para que preste la
utilidad a que por su naturaleza est destinada a prestar. Si la cosa no presta la utilidad a
que por su naturaleza est destinada, el comprador tiene derecho a ser indemnizado.
En trminos generales, frente a un vicio redhibitorio el comprador tiene un derecho
optativo, puede pedir la resolucin del contrato, o la rebaja proporcional del precio, con las
modalidades que establece la ley. As lo establece el art. 1857, ubicado en el prrafo
octavo que trata del saneamiento por vicios redhibitorios.
Art. 1857. Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se
rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de
la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios.
El saneamiento de los vicios redhibitorios significa, el derecho que tiene el
comprador a pedir la resolucin del contrato o la rebaja proporcional del precio.
Que se entiende por vicios redhibitorios? Cuales son los vicios redhibitorios?, el
Cdigo no los define, sino que en el art. 1858 se limita a sealar los requisitos que deben
concurrir, o los presupuestos que deben concurrir para que un vicio o defecto tenga el
carcter de redhibitorio.
Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que renen las calidades siguientes:
1. Haber existido al tiempo de la venta;
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso
natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que
conocindolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a
mucho menos precio;
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3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador


haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador
no haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio.
De tal manera, para que un vicio tenga el carcter de vicio redhibitorio es menester
que concurran los siguientes requisitos.
1 En primer trmino que el vicio exista al tiempo de la venta.
Es lgico porque si el vicio o defecto surge con posterioridad a la venta, mal puede
tener en ello responsabilidad el vendedor, as lo ha resuelto la doctrina y la jurisprudencia
de nuestros tribunales.
Pero que el vicio exista al tiempo de la venta no significa que el vicio haya surgido
al tiempo de la venta, basta con que exista el germen que producir el defecto que
acarrear la ejecucin o la disminucin del valor de la cosa. Basta que el vicio est en
germen al tiempo de la venta, no es necesario que el vicio est desarrollado.
2 En segundo trmino, el vicio o defecto debe ser grave y a la gravedad se refiere
el nmero segundo del artculo 1858. Debe ser tal que haga que la cosa no sirva para su
destino natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que
conocindolos el comprador no lo habra comprado o lo habra comprado a mucho menor
precio.
3 En tercer lugar es menester, que el vicio sea oculto. El vicio es oculto, cuando
no los ha manifestado el vendedor, y cuando el comprador profano, o lego puede
ignorarlos sin grave negligencia de su parte y el comprador no pudo conocerlos fcilmente
en razn de su profesin u oficio. As lo establece el nmero 3 del art. 1858.
As se ha resuelto que un panadero no puede desconocer la calidad de la harina
que emplea para su industria, se ha resuelto que la presencia de gorgojos en el trigo son
vicios redhibitorios, se ha resuelto que la existencia de una hipoteca sobre un inmueble no
constituye un vicio redhibitorio.
El vicio debe ser oculto y es oculto, cuando es desconocido por el comprador,
porque el vendedor no lo ha manifestado o por que el comprador lego o profano puede
ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o no pudo conocerlo fcilmente en razn de
su profesin u oficio.
En trminos generales el vicio es oculto cuando el comprador no lo conoce pero no
basta con que el vendedor no lo haya manifestado, porque el vicio no es oculto cuando el
comprador lego o profano no pudo ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o el
comprador pudo conocerlos fcilmente en razn de su procesin u oficio. Si se le vende
un automvil con un desperfecto a un mecnico, obviamente el vicio no va a ser oculto,
porque pudo conocerlo fcilmente, en razn de su profesin u oficio.
Podemos decir entonces que: vicios redhibitorios, son aquellas que existiendo al
momento de la celebracin del contrato, y que no habiendo sido manifestado por el
vendedor, el comprador haya podido ignralos sin negligencia grave de su parte, si es un
comprador lego o profano, o no haya podido conocerlo fcilmente en razn de su
profesin u oficio, que hacen que la cosa vendida no sirva para su destino natural o slo
sirva imperfectamente de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador
no la hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menor precio.
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Lo que caracteriza fundamentalmente al vicio redhibitorio es su existencia al


tiempo del contrato y su carcter de oculto, la gravedad no es de la esencia, porque en
virtud del art. 1863, las partes pueden hacer redhibitorio vicios que no lo son.
Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que
naturalmente no lo son.
Rige en esta materia el principio de libertad contractual y de la autonoma de la
voluntad, y las partes pueden en el contrato hacer redhibitorio vicios que no lo son.
La ley de proteccin al consumidor, ley N 19.946 del 7 de marzo de 1997, que se
aplica cuando la compraventa para una de las partes es mercantil, o sea, se va a aplicar
en la generalidad de las compraventas, porque toda compraventa que se hace en
establecimientos comerciales es mercantil para el dueo del establecimiento de comercio,
da un concepto de vicio redhibitorios.
El art. 20 establece Que en los casos que ha continuacin se sealan, sin
perjuicio de la indemnizacin por los daos ocasionados el consumidor podr optar entre
la reparacin gratuita del bien o previa restitucin su reposicin o la devolucin de la
cantidad pagada y en la letra f seala, Cuando la cosa objeto del contrato tenga defectos
o vicios ocultos, que imposibiliten el uso a que habitualmente se destinan.
Para efectos de la Ley de defensa del consumidor, que se va a aplicar a la
compraventa mercantil para una de las partes, tenemos que vicio redhibitorio es un
defecto o vicio oculto que imposibiliten el uso a que eventualmente se destine la cosa.
Que pasa cuando una cosa adolece de un vicio redhibitorio? Si la cosa adolece
de un vicio redhibitorio, el comprador tiene un derecho optativo. Puede pedir la resolucin
del contrato o la rebaja proporcional del precio segn mejor le parezca. As lo establece el
art. 1860.
Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la
rescisin de la venta o la rebaja del precio, segn mejor le pareciere.
La expresin rescisin est mal empleada, debe haber dicho resolucin.
Cabe hacer presente que la eleccin es del comprador, y el vendedor debe
someterse a aquello que el comprador decida y si el comprador pide la resolucin del
contrato no puede el vendedor ofrecer rebajar proporcionalmente el precio, porque el
derecho optativo es del comprador.
Esta regla tiene excepciones y modalidades, hay ciertos casos en que el
comprador adems de pedir la resolucin del contrato o la rebaja proporcional del precio,
puede solicitar adems indemnizacin de perjuicios, ello ocurre cuando el vendedor haya
conocido los vicios y no los declar, o los vicios eran tales que el vendedor debi
conocerlos en razn de su profesin u oficio.
En estos casos el comprador, puede pedir la resolucin del contrato, o la rebaja
proporcional del precio ms la indemnizacin de perjuicios. As los establece el art. 1861.
Art. 1861. Si el vendedor conoca los vicios y no los declar, o si los vicios eran
tales que el vendedor haya debido conocerlos por razn de su profesin u oficio, ser
obligado, no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de
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perjuicios; pero si el vendedor no conoca los vicios ni eran tales que por su profesin u
oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio.
En cambio en otra situacin que la ley contempla, el vendedor slo puede pedir la
rebaja proporcional del precio, y ello ocurre cuando los vicios ocultos no son de la
gravedad que seala el nmero 2 del artculo 1858, en este caso si los vicios ocultos no
son de la gravedad que seala el art. 1858, el comprador slo puede solicitar la rebaja
proporcional del precio, as lo establece el art. 1868.
Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el
nmero 2. del artculo 1858, no tendr derecho el comprador para la rescisin de la
venta sino slo para la rebaja del precio.
Se plantea el problema de saber si en este caso, cuando los vicios no revisten la
gravedad que seala el inc. 2 del art. 1858, puede el comprador adems de pedir la
rebaja proporcional del precio, solicitar la indemnizacin de perjuicios cuando el vendedor
coca los vicios y no los declar, o los vicios eran tales que el vendedor deba conocerlos
en razn de su profesin u oficio.
Hay quienes sostienen que el comprador no tiene en este caso el derecho de
solicitar indemnizacin de perjuicios, porque la regla del art. 1861, es una excepcin a la
regla del art. 1860, que establece que los vicios redhibitorios dan derecho al comprador
para exigir o la resolucin de la venta o la rebaja del precio segn mejor le pareciere, y el
art. 1860, slo puede referirse a los vicios redhibitorios a los que se refiere el art. 1858.
En concepto de otro sector de la doctrina, en este caso, cuando los vicios no son
de la gravedad que seala el nmero 2 del art. 1858, pero el vendedor los conoca y nos
los declar, o eran traes que deba conocerlos en razn de su profesin u oficio, el
comprador puede pedir indemnizacin de perjuicios, porque no existe disposicin expresa
en sentido contrario.
Si la cosa viciosa perece despus de perfeccionado el contrato de venta aunque
no perezca a consecuencia de un vicio redhibitorio, el comprador tiene derecho a pedir la
rebaja proporcional del precio.
Cuando la cosa viciosa perece despus de celebrado el contrato de venta, pero no
perece por un vicio redhibitorio, el comprador tiene derecho a pedir la rebaja proporcional
del precio, aunque la cosa perezca en su poder y por su culpa. Si la cosa perece a
consecuencia de un vicio redhibitorio el comprador tiene derecho a pedir, la resolucin del
contrato o la rebaja proporcional del precio, as lo establece el art. 1862
Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido despus de perfeccionado el contrato de
venta, no por eso perder el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del
precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa.
Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirn las reglas
del artculo precedente.
De tal manera, que si la cosa viciosa perece despus de perfeccionado el contrato
de venta el comprador tiene el derecho de pedir la rebaja proporcional del precio aunque
la cosa haya perecido por su culpa, pero si la cosa viciosa perece por un vicio redhibitorio
habr lugar a la accin de resolucin del contrato o la rebaja proporcional del precio.

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En las ventas forzadas que se hacen por ministerio de la justicia, en el juicio


ejecutivo y en el juicio universal de quiebra no tiene lugar la accin redhibitoria, pero, dice
el art. 1865
Art. 1865. La accin redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por
autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios
de la cosa vendida, no los hubiere declarado a peticin del comprador, habr lugar a la
accin redhibitoria y a la indemnizacin de perjuicios.
De tal manera que en las ventas forzadas, que se hacen por el ministerio de la
justicia o por autoridad de la justicia, en el juicio ejecutivo, y en el juicio universal de
quiebras, el vendedor no est obligado a sanear los vicios redhibitorios, a menos que
concurran copulativamente dos requisitos.
1 Que el vendedor no haya podido o no haya debido ignorar los vicios;
2 Que el vendedor no los haya declarado a peticin del comprador.
Se requiere que el comprador le pida expresamente al vendedor que declare que
la cosa tiene vicio redhibitorio, porque si el comprador no le pide al vendedor que declare
que la cosa tiene vicios redhibitorios, aun cuando el vendedor no puede o no deba ignorar
los vicios no habr lugar al saneamiento de los vicios redhibitorios, ni a la indemnizacin
de perjuicios.
De tal manera que las ventas forzadas, hechas por autoridad de la justicia no tiene
lugar la accin redhibitoria, para que tenga lugar se requiere la concurrencia de los dos
requisitos sealados.
El art. 1864, nos dice que: Vendindose dos o ms cosas juntamente, sea que se
haya ajustado un precio por el conjunto o por cada una de ellas, slo habr lugar a la
accin redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto; a menos que aparezca que no
se habra comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o
pareja de animales, o un juego de muebles.
De tal manera que si se compra la cosa como un conjunto, como cuando se
compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles, y una de las cosas
tiene un vicio oculto, ha lugar a pedir la resolucin del contrato o la rebaja proporcional del
precio por el conjunto, porque hay una intencin unitaria de las partes contratantes, pero
es menester que aparezca que no se hubiere comprado la cosa sin el conjunto.
La accin redhibitoria, la accin propiamente redhibitoria y la accin estimatoria o
cuantiminoris
La accin para obtener el saneamiento de los vicios redhibitorios, se llama accin
redhibitoria. La accin para obtener la resolucin del contrato se llama accin propiamente
redhibitoria. La accin para obtener la rebaja proporcional del precio, se denomina accin
estimatoria o cuantiminoris.
La extincin de estas acciones
Estas acciones son susceptibles de extinguirse por renuncia o por prescripcin.
1 Por renuncia : La obligacin de sanear los vicios redhibitorios, que pesa sobre el
vendedor, es una obligacin de la naturaleza del contrato de compraventa, de tal manera,
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que es perfectamente posible pactar que el vendedor no va a responder de los vicios


redhibitorios.
En otros trminos el derecho que tiene el comprador para obtener el saneamiento
de los vicios redhibitorios es perfectamente renunciable, con una salvedad que establece
el art. 1858, cuando se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al
saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo, obligado a sanear
aquellos de que tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador.
De tal manera, que aunque se estipule que el vendedor no estar obligado a
sanear los vicios redhibitorios, el vendedor est obligado a sanear aquellos vicios de que
tuvo conocimiento y no dio noticia al comprador, porque el vendedor en este caso est de
mala fe, y la mala fe del vendedor consiste en haber tenido conocimiento de los vicios y
no haberlos declarado al comprador.
2 Por prescripcin: Se extingue asimismo, el derecho a obtener el saneamiento de
los vicios redhibitorios mediante la prescripcin, materia a la que se refieren los artculos
1866, 1867 y 1868 que distinguen entre la prescripcin de la accin propiamente
redhibitoria, y la prescripcin de la accin estimatoria o cuantiminoris.
a.- La accin propiamente redhibitoria, aquella que tiene el comprador para pedir la
resolucin del contrato prescribe en seis meses respecto de las cosa muebles, y en un
ao respecto de los inmuebles, salvo que leyes especiales o estipulaciones de las partes
no hubieren restringido o ampliado este plazo.
El plazo se cuenta desde la entrega real, porque solamente desde que al
comprador se le entrega la cosa est en condiciones de darse cuenta si la cosa adolece
de vicios redhibitorios. Esta es una prescripcin especial de corto tiempo, que se
interrumpe segn las reglas generales y no se suspende. As los establece el art. 1866.
Art. 1866. La accin redhibitoria durar seis meses respecto de las cosas muebles
y un ao respecto de los bienes races, en todos los casos en que leyes especiales o las
estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El
tiempo se contar desde la entrega real.
La ley de proteccin del consumidor restringe este plazo de prescripcin, es una
ley especial que restringe el plazo de prescripcin.
De acuerdo al art. 21 de la Ley de proteccin al consumidor, para que el
consumidor pueda ejercer los derechos que contempla esta ley, debe hacerlo efectivo
dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se haya recibido el producto, o sea
el plazo de prescripcin es de tres meses desde que se haya recibido el producto,
siempre que el producto no se hubiere deteriorado por hecho imputable al consumidor,
pero si el producto se hubiere vendido con una determinada garanta, y el plazo de
garanta excede de tres meses, el plazo de prescripcin ser el plazo durante el cual dura
la garanta.
Ahora bien, si se trata de productos perecibles, o productos que por su naturaleza
estn destinados a ser usados o consumidos en plazos breves, el plazo de prescripcin
ser el que lleve impreso en el producto o envoltorio, o en su defecto el trmino mximo
de siete das. Por ej. el yoghurt que lleva impreso fecha de vencimiento, pues bien el
plazo de prescripcin tratndose de estos productos es la fecha de vencimiento impreso
en el producto o envoltorio y a falta de esta, el plazo de siete das, tratndose de
productos perecibles o productos de ser consumidos en breve plazo.
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b.- la accin estimatoria o cuantiminoris, o sea, la accin para pedir la rebaja


proporcional del precio prescribe en un ao para los bienes muebles y en 18 meses para
los bienes races contados tambin desde la entrega real. As los establece el art. 1869
Art. 1869. La accin para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artculo 1858,
o en el del artculo 1868, prescribe en un ao para los bienes muebles y en dieciocho
meses para los bienes races.
Ahora bien, a diferencia de la prescripcin de la accin propiamente redhibitoria en
que el plazo puede ser disminuido o ampliado por leyes especiales o por estipulaciones
de las partes, el plazo de prescripcin de la accin estimatoria o cuantiminoris, no puede
ser ampliado o restringido por disposiciones especiales de las leyes, o por estipulaciones
de las partes, el plazo est establecido de manera imperativa por la ley, se cuenta
tambin desde la entrega real, es una prescripcin especial de corto tiempo, que se
interrumpe segn las reglas generales y no se suspende.
Como la accin estimatoria o cuantiminoris tiene un plazo mayor de prescripcin,
puede ocurrir que haya prescrito la accin propiamente redhibitoria, pero subsista la
accin estimatoria o cuantiminoris, en cuyo caso el comprador puede pedir la rebaja
proporcional del precio, as lo establece el art. 1867.
Art. 1867. Habiendo prescrito la accin redhibitoria, tendr todava derecho el
comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios segn las
reglas precedentes.
De tal manera que habiendo prescrito la accin redhibitoria, como la accin
estimatoria o cuantiminoris tiene un plazo mayor de prescripcin, subsiste esta accin y el
comprador podr pedir la rebaja proporcional del precio.
Ahora bien, el artculo 1870 da una regla especial para el plazo de prescripcin de
la accin para obtener la rebaja del precio cuando se compra la cosa para remitirla a un
lugar distante.
El plazo de prescripcin en este caso es de un ao tratndose de cosas muebles y
se aumenta segn el trmino de emplazamiento, y el plazo se cuenta desde la entrega de
la cosa al consignatario, pero para que ello ocurra se requiere que el comprador, entre el
tiempo intermedio entre el contrato de compraventa y la remesa haya podido ignorar los
vicios sin negligencia de su parte.
De tal manera que cuando se trata de cosas que se compran para remitirlas a un
lugar distante el plazo para pedir la rebaja del precio, tratndose de cosas muebles es de
un ao, pero tiene la peculiaridad que se aumenta segn la tabla de emplazamiento se
cuenta desde la entrega al consignatario, pero para que ello ocurra es menester que el
comprador entre el momento del contrato y la remesa haya ignorado los vicios sin
negligencia de su parte, as lo establece el art. 1870.
Art. 1870. Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la accin
de rebaja del precio prescribir en un ao contado desde la entrega al consignatario, con
ms el trmino de emplazamiento, que corresponda a la distancia.
Pero ser necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la
venta y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.

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LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR


1 La obligacin de pagar el precio
El art. 1871, establece que la principal obligacin del vendedor es la de pagar el
precio convenido, as adems se desprende del art. 1793 que define la compraventa al
decir que es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da
por la cosa vendida, se llama precio.
Art. 1871. La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio
convenido.
2 La obligacin de recibir la cosa.
Pero el comprador tiene otras obligaciones, si el vendedor est obligado a entregar
la cosa, el comprador tiene la obligacin, de recibir la cosa, y si el comprador se
constituye en mora de recibir el vendedor queda exonerado del cuidado ordinario de la
cosa, porque el vendedor responde del grado de culpa leve y en este caso responde slo
del dolo o culpa grave y adems el comprador que se constituye en mora de recibir debe
abonar al vendedor , el alquiler de los almacenes, graneros, vasijas en que se contenga lo
vendido, as lo dispone el art. 1827.
Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor
el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el
vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya
responsable del dolo o de la culpa grave.
De tal manera que si el comprador se constituye en mora de recibir, el vendedor
que responda de la culpa leve, queda exonerado del cuidado ordinario y responde
solamente del dolo o culpa grave, y el comprador debe abonarle el alquiler de los
almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido.
La CS ha resuelto, que si el comprador est en mora de recibir la cosa, el
vendedor puede pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios,
aplicacin lisa y llana del art. 1489 que consagra la condicin resolutoria tcita.
3 La obligacin da pagar el precio en el lugar y tiempo debido.
Debe pagar el precio en el lugar y tiempo convenido, y si nada se ha estipulado, en
el lugar y al tiempo de la entrega, pero si el comprador fuere turbado en la posesin de la
cosa o probare que existe en contra de ella una accin real de que el vendedor no le ha
dado noticia antes de perfeccionarse el contrato podr depositar el precio con la
autorizacin de la justicia, o sea, puede depositar el precio a la orden del tribunal, y durar
este deposito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del
juicio.
Aqu estamos frente a una eviccin que se est produciendo, entonces como una
manera de proteger al comprador la ley lo autoriza para depositar el precio con
autorizacin de la justicia, o sea depositar el precio a la orden del tribunal. As lo establece
el art. 1872.
Art. 1872. El precio deber pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el
lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulacin en contrario.
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D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

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Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que


existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de
perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar
el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio.
Este precepto est inspirado en la misma filosofa, en los mismos principios del art.
1826 inc final. Ambos principios est inspirados en los principios de justicia y de equidad.
En virtud del art. 1873 Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el
precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la
resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios.
Este precepto no es sino aplicacin del art. 1489. Si el comprador est en mora de
pagar el precio, el vendedor puede pedir o la resolucin del contrato o el pago del precio,
en ambos casos con indemnizacin de perjuicios, aplicacin particularizada del art. 1489.
La clusula de no transferir el dominio sino en virtud del pago del precio
El art. 1874, contiene una regla muy importante, y nos dice que, La clusula de no
transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el
de la demanda alternativa enunciada en el artculo precedente; y pagando el comprador el
precio, subsistirn en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los
derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
De manera que en virtud del art. 1874, la clusula de no transferir el dominio sino
en virtud del pago del precio no produce otro efecto que el de dar derecho al vendedor a
pedir, o a solicitar la resolucin del contrato o el pago del precio, con indemnizacin de
perjuicios, pero la tradicin transfiere el dominio.
O sea, en virtud del art. 1874, la tradicin transfiere el dominio y se limita la libertad
contractual, no se respeta lo que las partes han deseado y el vendedor slo tiene derecho
a pedir, la resolucin del contrato o el pago del precio con indemnizacin de perjuicios,
pero la tradicin transfiere dominio, o sea, hay una limitacin a la libertad contractual,
porque la voluntad de las partes ha sido que la tradicin no transfiera el dominio, y que
este se efecte sino en virtud del pago del precio.
Pues bien, este art. 1874, est en abierta contradiccin con el art. 680 del CC: El
art. 680 nos dice en su inc 2.
Art. 680 Inc 2 Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la
cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya
reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condicin.
De tal manera, que mientras el art. 1874, establece que si se estipula que la
tradicin no transfiere dominio, sino en virtud del pago del precio, la tradicin igual
transfiere dominio, en cambio el art. 680, establece que si el vendedor se reserva el
dominio hasta el pago del precio, la tradicin no transfiere el dominio, se observa lo
pactado.
O sea, hay una abierta pugna y contradiccin entre ambos preceptos, porque
mientras uno, el art. 1874, da al vendedor la demanda alternativa de pedir la resolucin o
el pago del precio con indemnizacin de perjuicios, y la tradicin transfiere dominio, en
cambio el art. 680 establece que, si el vender se reserva el dominio hasta el pago del
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precio en un pacto expreso se observa lo pactado, y se plantea el problema de saber cual


de estas dos normas debe imperar.
Se dice, que debe primar la norma del art. 1874, por ser una regla especial, pero
en realidad si se analiza con detencin, la regla del art. 680 es especial y no general,
luego las dos reglas son especiales.
Cal es el origen histrico de esta disposicin?.
Esta disposicin viene del derecho romano. En el derecho romano, se estimaba
que la tradicin no transfera dominio, sino, en virtud del pago del precio, cuando el ttulo
translaticio de dominio era la compraventa.
De tal manera, que en el derecho romano, se consideraba que la tradicin no
transfera el dominio sino en virtud del pago del precio, cuando el ttulo translaticio de
dominio era la compraventa.
Andrs Bello cambi de opinin y por eso estableci en el inc 2 del art. 680 que,
verificada la entrega por el vendedor se transfiere el dominio de la cosa vendida aunque
no se haya pagado el precio.
Pero, en la segunda parte del inc 2 del art. 680, vuelve al derecho romano al decir
que, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago: Pero para ello
se requiere un pacto expreso.
En el proyecto de 1853, se vuelve al derecho romano y se dice que la tradicin no
transfiere dominio sino en virtud del pago del precio. La comisin revisara cambia de
opinin pero a la comisin revisora se le olvid modificar el art. 680, inc 2 parte 2.
En todo caso, la generalidad de la doctrina, estima que prevalece el art. 1874, por
estar ubicado al tratar del ttulo de la compraventa.
Sin embargo, ha juicio de la profesora el problema es insoslayable y el problema
deriva de un olvido de la comisin revisora del proyecto de CC, que se olvid poner a tono
el art. 680 inc. 2, 2 parte, con la idea de que la tradicin transfera el dominio an
cuando no se haya pagado el precio.
La profesora Martinic cree que como una manera de proteger al comprador debe
estarse a la regla del art. 1874, porque si se estipula que el precio se pagar en 20 aos
no se transferir el dominio hasta que se pague todo el precio, pero el problema es
realmente insoslayable, y en tcnica jurdica no tiene ms explicacin que el olvido de la
comisin revisora.
Efectos de la resolucin del contrato de compraventa.
En cuanto a los efectos de la resolucin del contrato de compraventa se aplican lo
que se ha visto al tratar de la condicin resolutoria tcita. As lo dispone el art. 1875
Art. 1875. La resolucin de la venta por no haberse pagado el precio, dar
derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y adems para que se le
restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado,
ya en la proporcin que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.

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Este precepto constituye una novedad, porque si se resuelve la venta por el no


pago del precio, el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa y los frutos, ya en
su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en proporcin a la parte
del precio que se le hubiere pagado, y constituye una excepcin a la regla del art. 1488,
de acuerdo con esta regla verificada la condicin resolutoria debe restituirse la cosa que
se tena bajo condicin pero no deben restituirse los frutos a menos que el testador, la ley
o el donante hayan dispuesto lo contrario, aqu la ley dispone lo contrario.
Art. 1488. Verificada una condicin resolutoria, no se debern los frutos
percibidos en el tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los
contratantes, segn los varios casos, hayan dispuesto lo contrario.
Aqu hay una excepcin que establece la ley para evitar un enronquecimiento
injusto de parte del vendedor. Ahora bien, este precepto constituye una excepcin a la
retroactividad de la condicin una vez cumplida.
El art. 1875 agrega que El comprador a su vez tendr derecho para que se le
restituya la parte que hubiere pagado del precio.
Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se
considerar al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en
su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho
imposible cumplir lo pactado.
Es lgico que se le considere poseedor de mala fe, porque el contrato se resolvi
por no pago del precio, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna y sin culpa de su
parte menoscabo tan grave que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
De tal menear y en suma deben restituirse la cosa y deben restituirse los frutos en
su totalidad si ninguna parte del precio se hubiere pagado o en la proporcin a la parte del
precio que se hubiere pagado, a su vez el comprador debe restituir el precio para el abono
de las mejoras y deterioros, al comprador que se le considera poseedor de mala fe, y es
lgico que se le considere poseedor de mala fe, porque el contrato se resolvi por no
haberse pagado el precio.
Efectos de la resolucin respecto de terceros.
Que efectos produce la resolucin respecto de terceros, esto es sumamente
importante. Al igual que la clusula de no transferir el dominio sino en virtud del pago del
precio.
El art. 1876 nos dice que:
Art. 1876. La resolucin por no haberse pagado el precio no da derecho al
vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artculos 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir
prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en
virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores.
De tal manera, que no se pueden entablar las acciones pertinentes, en contra de
los terceros que hayan adquirido derechos de parte del comprador, sino se obtiene la
declaracin de nulidad o falsificacin de los ttulos, no puede impugnarse la escritura por
falta de veracidad.

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Slo pueden entablarse las acciones pertinentes respecto de terceros, si han


adquirido derechos de parte del comprador si se hundiere declarado la nulidad o la
falsificacin de los instrumentos, pero no puede desvirtuarse por falta de veracidad las
declaraciones contenidas en ella.
Es lgico, es justo, porque el tercero estaba de buena fe, y estaba de buena fe
porque la condicin no constaba en el ttulo respectivo, desde el momento en que se
declara haber pagado el precio. Nosotros vimos que cuando hay un contrato sujeto a
condicin resolutoria tcita, para ver si est sujeto a condicin es necesario leer el
contrato y ver si hay obligaciones pendientes, y aqu se declar haber pagado el precio,
por consiguiente no consta en el ttulo respectivo los terceros estn de buena fe.
O sea, para poder entablar las acciones pertinentes en contra de terceros que han
adquirido derechos de parte del comprador, slo puede hacerse obteniendo la declaracin
de falsificacin o nulidad del ttulo.
Hay quienes sostienen que estas reglas se aplican tambin en las relaciones
comprador vendedor, de tal manera que el vendedor no podra pedir la resolucin del
contrato por no pago del precio, sino acreditando la falsificacin o nulidad de la escritura.
Esta es la opinin de Arturo Alessandri.
En nuestro concepto, esta regla rige nica y exclusivamente respecto de terceros,
pero en las relaciones vendedor - comprador, el vendedor puede pedir la resolucin del
contrato por no pago del precio acreditando por cualquier medio de prueba el no pago del
precio, por ejemplo, confesin del comprador, se declar en la escritura haberse pagado
el precio, pero el comprador confiesa que no pag. Puede la ley protegerlo?.
Evidentemente que la ley no puede protegerlo impidiendo la resolucin del contrato.
O sea, la regla a nuestro juicio, se aplica slo cuando se ha declarado en el
contrato de compraventa haberse pagado el precio, y se intenta entablar acciones en
contra de terceros que han adquirido derechos de parte del comprador, ello puede
hacerse obteniendo la declaracin de nulidad o falsificacin, pero entre las partes,
comprador - vendedor, el vendedor puede pedir la resolucin del contrato por no pago del
precio acreditando que el precio no se pag por otro medio de prueba, por ej., la
confesin del comprador.
Los argumentos para sostener esta opinin son:
1 La ubicacin del inc segundo del art. 1876, que dice, la resolucin por no
haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores sino en
conformidad de los art. 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio no se admitir
prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud
de esta prueba habr accin en contra de terceros poseedor.
O sea, se est refiriendo a los efectos de la resolucin respecto de terceros que
adquirieron derechos de parte del comprador.
Cuando se trata de dejar sin efectos esas declaraciones, para dejar sin efecto los
derechos que el tercero adquiri del comprador, slo puede invocarse la nulidad o
falsificacin de la escritura, no puede alegarse otro medio de prueba, no puede
impugnarse la escritura por falta de veracidad.
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Pactos accesorios al contrato de compraventa


El cdigo los trata en los artculos 1877 y siguientes. El cdigo al ocuparse de
estos pactos accesorios al contrato de compraventa reglamenta especficamente, el
pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de retracto, sin perjuicio de lo cual, las
partes pueden estipular cualquier pacto lcito, y estos pactos se regirn por las reglas
generales de los contratos, rige pues en la materia el principio de autonoma de la
voluntad y de la libertad contractual , as lo establece el art. 1887
Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos
accesorios lcitos; y se regirn por las reglas generales de los contratos.
1 El pacto comisorio
El cdigo reglamenta el pacto comisorio en la compraventa y en relacin al
incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar el precio. Lo reglamenta ah por
razones de carcter histrico.
El pacto comisorio es la Lex comisoria del derecho romano, en virtud de la cual
se estipulaba, que de no pagarse el precio se resolva de pleno derecho el contrato de
venta.
Sabemos que la Lex comisoria del derecho romano, pasa al derecho
consuetudinario francs y se hace extensiva tcitamente a todos los contratos, pero como
contrapartida, se exige que la resolucin opere por sentencia judicial. De ah la toma
Pothier, el cdigo francs y de ah nuestro cdigo civil, por ello el cdigo civil reglamenta
el pacto comisorio en la compraventa y relativamente a la obligacin del comprador de
pagar el precio.
El artculo 1877 nos dice:
Art. 1877. Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el
precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta.
Entindese siempre esta estipulacin en el contrato de venta; y cuando se
expresa, toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.
Aqu el cdigo reglamenta el pacto comisorio simple. El art. 1878 agrega:
Art. 1878. Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la eleccin de
acciones que le concede el artculo 1873.
Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el
lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de
la venta, con resarcimiento de perjuicios.
O sea, el pacto comisario simple que se estipula en la compraventa, en virtud del
cual, si el comprador no paga el precio se resolver el contrato de venta, produce los
mismos efectos que la condicin resolutoria tcita, esto es, el derecho del vendedor a
solicitar la resolucin o el cumplimiento del contrato, en ambos casos con indemnizacin
de perjuicios.
De tal manera, que si se estipula un pacto comisorio simple en la compraventa, en
virtud del cual se pacta que de no pagarse el precio se va a resolver el contrato, se
producen los efectos de la condicin resolutoria tcita, porque por haberse estipulado
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pacto comisorio, no tiene porque alterarse los efectos de la condicin resolutoria tcita, y
el vendedor tendr derecho a pedir, la resolucin o el cumplimiento del contrato en ambos
casos con indemnizacin de perjuicios. Que se haya tratado en la compraventa, tiene
importancia para los efectos de la prescripcin.
Ahora bien, en relacin al pacto comisorio calificado, que se estipula en una
compraventa y de acuerdo con el cual, las partes acuerdan que de no pagarse el precio
por el comprador se resolver de pleno derecho el contrato de compraventa, la ley
establece una importantsima limitacin a la autonoma de la voluntad. Por que la ley
establece una importantsima limitacin a la autonoma de la voluntad?
Porque la resolucin no opera de pleno derecho como lo han querido las partes,
sino, que opera por sentencia judicial ejecutoriada, con la salvedad de que el comprador
slo puede enervar la accin resolutoria pagando dentro de las 24 horas siguientes a la
notificacin judicial de la demanda. Cabe hacer presente que este plazo es de horas.
La resolucin no opera depone derecho an cuando el comprador no pague el
precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificacin judicial de la demanda, porque
los procesos terminan normalmente por sentencia judicial y porque el demandado, o sea,
el comprador, puede tener otras excepciones perentorias que oponer, como por ejemplo,
la cosa juzgada, la prescripcin de la accin resolutoria, la accin de nulidad del acto o
contrato.
Pero si se estipula un pacto comisorio calificado, en la compraventa pero en
relacin a la obligacin del vendedor de entregar la cosa, o en un contrato distinto de la
compraventa la resolucin opera como las partes han querido, o sea, de pleno derecho,
rige ntegramente la autonoma de la voluntad y de la libertad contractual.
Slo al tratar del pacto comisorio calificado en la compraventa por incumplimiento
de la obligacin del comprador de pagar el precio, la ley establece esta importante
limitacin a la autonoma de la voluntad. As por lo dems lo establece el artculo 1879.
Art. 1879. Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se
resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podr, sin embargo, hacerlo
subsistir, pagando el precio, lo ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la
notificacin judicial de la demanda.
La accin resolutoria que emana del pacto comisorio, prescribe en el plazo
estipulado por las partes que no puede pasar de cuatro aos, y este plazo cuenta desde
la celebracin del contrato.
Si las partes han estipulado un plazo superior o ningn plazo, rige la prescripcin
de 4 aos. Esta prescripcin, es una prescripcin especial de corto tiempo, que tiene la
peculiaridad que se interrumpe segn las reglas generales pero no se suspende.
En nuestro concepto, discrepando de la generalidad de la doctrina, si se estipula
un pacto comisorio simple en un contrato distinto de la compraventa, o en la compraventa
respecto del incumplimiento del vendedor de entregar la cosa, la accin resolutoria que
emana de este pacto comisorio prescribe segn las reglas generales en 5 aos contados
desde que la obligacin se ha hecho exigible.
La cuestin tiene importancia por que la prescripcin de 5 aos es una
prescripcin de largo tiempo, que se interrumpe y se suspende segn las reglas
generales.
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Lo estimamos as, por que las reglas limitativas estn establecidas al tratar de la
compraventa y en relacin a la obligacin del comprador de pagar el precio.
Art. 1880. El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no
pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato.
Transcurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se haya
estipulado un plazo ms largo o ninguno.
2 El pacto de retroventa
Por el pacto de retroventa, dice el art. 1881, el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
hubiere estipulado, o en su defecto lo que le haya costado la cosa.
Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que
se estipulare, o en defecto de esta estipulacin lo que le haya costado la compra.
De tal manera que el pacto de retroventa, es un pacto que se celebra entre
comprador y vendedor, y en virtud del cual, el vendedor se reserva la facultad de recobrar
la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad determinada que se hubiere
estipulado, y a falta de estipulacin lo que le hubiere costado la cosa.
Por ejemplo, Pedro le vende a Juan un automvil en tres millones de pesos, se
estipula un pacto de retroventa, Pedro vendedor tiene la facultad de recobrar el automvil,
entregando al comprador la cantidad determinada que hubieren estipulado o en su
defecto el precio de venta. En virtud del pacto de retroventa la cosa vendida vuelve a
poder del vendedor.
Naturaleza jurdica del pacto de retroventa.
Se ha discutido mucho acerca de la naturaleza jurdica del pacto de retroventa,
para algunos es un contrato preparatorio, en que el comprador promete vender la cosa
comprada a su vendedor, quedando la celebracin de este contrato a la mera voluntad del
vendedor y este vendedor primitivo pasara a tener el carcter de comprador.
En nuestro concepto, se trata de una compraventa condicional sujeta a condicin
resolutoria meramente potestativa, porque depende de la mera voluntad del vendedor. La
condicin consiste en que el vendedor manifieste su voluntad de recobrar o recuperar la
cosa.
Estimamos que es una compraventa sujeta a condicin resolutoria meramente
potestativa, porque el cdigo reglamenta el pacto de retroventa sobre la base de que
opera una verdadera resolucin, y en efecto nos encontramos frente a una condicin
resolutoria meramente potestativa, porque queda al arbitrio del vendedor manifestar o no
su voluntad de recobrar o recuperar la cosa. Los efectos de la compraventa estn sujetos
a resolverse una vez que se cumpla la condicin.
Prueba de que se trata de una condicin resolutoria es el art. 1882, en virtud del
cual, el pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los
artculos 1490 y 1491, que establecen los efectos de la resolucin del contrato en relacin
a terceros.

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Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo


dispuesto en los artculos 1490 y 1491.
El efecto del pacto de retroventa entre las partes.
El art. 1883 seala los efectos que produce el pacto de retroventa entre las partes
1 En primer trmino, el comprador debe restituir la cosa con sus accesorios
naturales.
2 En seguida, el comprador est obligado a indemnizar al vendedor los deterioros
que haya experimentado la cosa por hecho o culpa suya;
3 En lo relativo al abono de las mejoras nos encontramos con una importante
novedad, porque el vendedor est obligado a abonar las mejoras necesarias, pero para
que est obligado a abonar las mejoras tiles y voluptuarias se requiere que estas
mejoras se hayan hecho con su consentimiento, esta es la novedad que nos plantean los
efectos de la resolucin entre las partes.
Art. 1883. El vendedor tendr derecho a que el comprador le restituya la cosa
vendida con sus accesiones naturales.
Tendr asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho
o culpa del comprador.
Ser obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en
mejoras tiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.
De tal manera que para que el vendedor resulte obligado a abonar las mejoras
tiles o voluptuarias, es necesario, que se hayan hecho con su consentimiento.
El plazo del vendedor para recuperar la cosa.
El vendedor tiene un plazo para ejercer el derecho de reclamar la cosa, y ese
plazo no puede pasar de 4 aos contado desde la celebracin del contrato, as lo
establece el inc 1 del art. 1885.
Art. 1885. El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr
pasar de cuatro aos contados desde la fecha del contrato.
Si el vendedor no ejerce su derecho antes de expirar los cuatro aos contados
desde la fecha del contrato, falla la condicin resolutoria, la condicin resolutoria se
entiende fallida, y los efectos de la compraventa quedan perfectamente consolidados.
Si por el contrario el vendedor ejerce su derecho a recobrar la cosa, antes de
expirar los cuatro aos siguientes a la fecha de celebracin del contrato, la condicin
resolutoria se cumple y se producen los efectos que se han visto.
El problema de cmo el vendedor ejerce el derecho a recobrar la cosa
Se plantea un problema, y el problema radica en saber, cmo debe el vendedor
ejercer su derecho a recobrar la cosa, esto es, si basta una declaracin extra judicial o
debe hacerlo por la va judicial a menos que el comprador se allane a restituirla.

183

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Parece que debe interponerse una demanda, y as se desprende del art. 1885, que
emplea la expresin accin de retroventa y en la parte final del mismo artculo, que se
dice no podr exigirse la restitucin demandada.
En efecto el art. 1885, en su inc primero establece que El tiempo en que se podr
intentar la accin de retroventa no podr pasar de cuatro aos contados desde la fecha
del contrato.
Habla de accin de retroventa, de tal manera, que si el comprador no se allana a
restituir la cosa, el vendedor, para que su derecho quede totalmente salvaguardado,
deber intentar una demanda en contra del comprador, pero en todo caso el comprador,
tiene derecho a que se le de noticia anticipada de que el vendedor va a ejercer este
derecho, en un plazo que no puede ser inferior a los 6 meses para los bienes races y de
15 das para las cosas muebles, y si la cosa fuere fructfera y no diere fruto sino de tiempo
en tiempo, y a consecuencia de trabajos o inversiones preparatorias no podr exigirse la
restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de los frutos, as lo
dispone el art. 1885 inc 2.
Art. 1885 Inc 2 Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le d
noticia anticipada, que no bajar de seis meses para los bienes races ni de quince das
para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructfera, y no diere frutos sino de tiempo en
tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podr exigirse la
restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.
El derecho que emana del pacto de retroventa no puede cederse, de tal manera,
que el nico que puede hacer efectivo este derecho es el vendedor o sus herederos,
porque la ley prohbe la transferencia por acto entre vivos, pero no habla de transmisin
por causa de muerte, de tal manera que el derecho que nace del pacto de retroventa no
puede cederse, no puede transferirse por acto entre vivos, y l nico que puede ejercer el
derecho que emana del pacto de retroventa es el vendedor, y si el vendedor fallece sus
herederos, porque la ley prohbe la transferencia por acto entre vivos, pero no habla de
transmisin por causa de muerte.
Art. 1884. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
Uso indirecto del pacto de retroventa.
Ahora bien, el pacto de retroventa es francamente criticable, porque en la vida de
los negocios el pacto de retroventa se utiliza como una caucin, por la va de lo que la
doctrina italiana llama negocio indirecto.
El negocio indirecto consiste en utilizar un negocio tpico, o sea reglado por la ley,
para un fin distinto de aquel para el cual ha sido creado. Por ej. se utiliza el contrato de
sociedad para limitar la responsabilidad, el pacto de retroventa se utiliza como una
caucin.
Mediante este pacto el dueo de una cosa, puede obtener fcilmente un prstamo,
o sea, el vendedor puede obtener fcilmente un prstamo, y deja la cosa en garanta al
prestamista, es decir, el comprador.
Ello le permite obtener fcilmente dinero, y si restituye el prstamo al comprador
dentro del plazo, y ejerce su derecho, a la vez recobra la cosa dada en garanta.

184

D CIVIL 5 STRE.

Apuntes prof. OSCAR ROJAS (tomo II)

lsi

Tiene ventajas sobre la prenda y la hipoteca, porque el acreedor hipotecario, debe


incurrir en gastos para demandar al deudor, y no se hipotecan o dan en prenda cosas
sobre un valor superior al de la cosa, en cambio aqu se puede prestar por cualquier
monto, cobrando incluso interese usurarios, y presenta grandes ventajas para el
comprador, que pasa a ser prestamista, porque si el vendedor no hace efectivo su
derecho dentro del plazo, le permite al comprador (prestamista) hacerse dueo de la cosa
dada en garanta, lo que la ley mira con muy malos ojos, y que no permite tratndose de
la prenda y de la hipoteca, segn lo establecen los artculos 2397 y 2424
respectivamente.
Art. 2397. El acreedor prendario tendr derecho de pedir que la prenda del deudor
moroso se venda en pblica subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta
de postura admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta
concurrencia de su crdito; sin que valga estipulacin alguna en contrario, y sin perjuicio
de su derecho para perseguir la obligacin principal por otros medios.
Tampoco podr estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la
prenda o de apropirsela por otros medios que los aqu sealados.
Aqu la ley prohbe, en la prenda y en la hipoteca, lo que se llama la ley comisoria
o pacto comisorio, que consiste en que el acreedor hipotecario o acreedor prendario se
haga dueo por un medio distinto al que establece la ley de la cosa dada en prenda o
constituida en hipoteca. (Tambin se llama pacto comisorio, hay dos pactos comisorios)
Art. 2424. El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar sobre las cosas
hipotecadas los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.
3 El pacto de retracto.
A continuacin el cdigo se ocupa de otro pacto que es el pacto de retracto, as lo
dispone en el art. 1886.
Art. 1886. Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no
podr pasar de un ao), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se
cumplir lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere
enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos la compra.
La disposicin del artculo 1882 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato, tendrn lugar las prestaciones mutuas, como en el caso
del pacto de retroventa.
De tal manera, que el pacto de retracto, es la estipulacin que tiene lugar entre
comprador y vendedor, en que se estipula que dentro de un plazo que no puede exceder
de un ao contado desde la celebracin del contrato, se presente un tercero que mejore la
compra se resolver el contrato de compraventa, a menos que el comprador, es decir,
aquel a quien se haya enajenado la cosa se allane a mejorar en los mismos trminos la
compra.
O sea, el pacto de retracto, es un pacto en virtud del cual se estipula que si dentro
de un plazo que no puede exceder de un ao se presenta un tercero, que mejore la
compra se resolver el contrato, pero el comprador o la persona a quien este hubiere
enajenado la cosa tiene derecho a hacer subsistir el contrato allanndose a mejorar en los
mismos trminos la compra.
Estamos frente a una condicin resolutoria que depende de la voluntad de un
tercero. Al pacto de retracto se le aplican las mismas reglas que las del pacto de
retroventa.
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