La Compraventa

I. Antecedentes:

El motivo fundamental de su existencia es la necesidad del ser humano de adquirir los

satisfactores más idóneos para sus necesidades inmediatas y mediatas, disfrutar del mayor
bienestar.

II. Concepto:

Acuerdo de voluntades por el cual una de las partes, denominado vendedor, transmite la
propiedad de una cosa y se obliga a entregarla a cambio de un precio que pagara en dinero la otra
parte, llamada comprador, que se compromete a recibirla. Art 1790.

III. Elementos:

a) Personal o subjetivo: Los sujetos, vendedor y comprador, deben de ser personas capaces,
y en el caso del vendedor, ser propietario de la cosa y poder disponer libremente de ella.

Limitaciones para vender.

- Cónyuges o unidos de hecho legalmente. Art. 1792.

- Prohibición de vender cosa ajena. Art. 1794. Únicamente se exceptúa si hay

autorización del propietario o si la autorización proviene de la ley, o incluso si hay
autorización de juez. Art. 1795. La autorización judicial debe de basarse en necesidad y
utilidad comprobada, Art. 60, 264 y 332. Excepción a esta autorización es el depósito
judicial art. 38 CPCYM, aunque también podría aplicarse al depósito extrajudicial, pero
el depositario quedara como responsable por abuso o dolo.

- Representante de menores, incapaces o ausente. Art. 265.

- Prohibición de revender. Art. 363, literal “d” C de Co.

Limitaciones para comprar.

- Art. 123 Constitucional

- Art. 122 Constitucional

- Administradores de bienes, los que tengan bajo su administración o cuidado.

- Depositarios judiciales, interventores, síndicos y liquidadores, los bienes del depósito,

intervención, quiebra o liquidación.

- Los jueces y demás funcionario o empleados, abogados, expertos, procuradores y

mandatarios judiciales, los bienes objeto de los expedientes.
 - Mandatario, los bienes del mandante sin el consentimiento expreso de este. Art. 1710
y 1694.

- El albacea, los de la testamentaría, mientras no estén aprobadas las cuentas de su

administración. Art. 1793. Ver art. 1057.

- El ejecutado no puede adquirir personalmente ni por intermediario los bienes propios

que son objeto de la subasta.

b) Real u objetivo: cosa y precio.

- La cosa: debe de formar parte del patrimonio enajenable, bienes materiales y también
inmateriales. (ver art. 15 y 16 de ley de derechos de autor y derechos conexos). La
cosa debe de tener:

- Entidad física: debe de existir, o ser susceptibles de llegar a existir. Art. 1805 y 1538. Si
se da la inexistencia de la cosa, se produce la nulidad absoluta del contrato por falta
de un elemento esencial, que sería el objeto.

- Entidad jurídica: susceptible de apropiación privada, de enajenación. Algunos bienes

no son susceptibles de esto por su naturaleza (el aire), o porque la ley lo impide
(bienes públicos) o porque su uso es personalísimo e intrasmisibles (art 19 ley de
derechos de autor y derechos conexos).

- La cosa que se compra debe de ser ajena, nadie puede comprar lo propio. Excepción
art. 111 C de Co.

- El precio: cantidad de dinero que el vendedor acepta como equivalente del valor de la
cosa. Si se da dinero o especie el precio será mixto. Ver Art. 1853.

- Características del precio: Real, Justo (ver art. 1617) y Cierto.

- Si no se fijara el precio sino que únicamente la forma en que se va a determinar, el

contrato estará sujeto a una condición suspensiva. Si este no se llega a fijar, el
contrato será nulo por la falta de un requisito esencial.

Formas de determinación del precio.

- Un tercero lo fije. Art. 1796, primera parte. Su decisión obliga a ambas partes. Existe
condición suspensiva, hasta que el tercero notifique a las partes el plazo fijado.

- El precio corriente que tenga en el día y lugar que se hubiere celebrado el contrato o
el precio medio en caso de diversos precios. Art. 1976, segunda parte.

- Art. 1797.

- Art. 1798.

- Falta de fijación. Si no se fija el precio ni forma para determinarlo, no hay

compraventa, es nulo el contrato.
 - Renta vitalicia como precio de la venta. Es imposible determinar el precio, porque es
un contrato aleatorio. Art. 2121.

- Moneda. Nacional o extranjera según la ley de libre negociación de divisas.

c) Formal. Libertad de forma. Art. 1256. Puede ser verbal si no excede de Q.300. Art. 1574 y
1575.

- Compraventa registrable. Debe de constar en escritura pública cuando sean inmuebles

o muebles susceptibles de ser registrados. Art. 1576, 1124, 1125, inciso 1 y 2, y 1126.

- Carácter no solemne. Es un contrato formal no solemne, por lo que se puede subsanar

omisiones de forma.

- Omisiones de requisitos de forma. La parte interesada puede compeler judicialmente

a la otra a otorgar la escritura pública. Igualmente el juez puede otorgar la escritura en
rebeldía. Art. 1576.

- Constancia registral del precio. Art. 1135. Debe constar el precio en la inscripción, y si
este ya fue pagado o se pagará a plazos, y la forma en que se hará, etc.

- Formas especiales de celebración. Algunas compraventas se pueden realizar por

formularios o endosos de títulos administrativos pero estos igualmente deben de
hacerse en escritura pública para registrarse.

- Formalidad para la rescisión por mutuo acuerdo. Debe cumplir con las mismas
formalidades que el contrato. Art. 1851.

IV. Características:

- Principal

- Consensual. Excepcionalmente hay compraventas reales como la de títulos de crédito

o títulos valor. A pesar de ser consensual, para que sea oponible a terceros debe de
cumplir con los requisitos de publicidad, por esto resulta: Art. 1807 y 1808. (ver art.
1148 primer párrafo)

- Bilateral

- Oneroso (conmutativo o aleatorio)

- Absoluto (puede sujetarse a condición)

- Formal

- De consumación inmediata o de tracto sucesivo.

V. Naturaleza Jurídica:
Contrato que transmite la propiedad de las cosas. La transmisión no es inmediata en algunos casos
como cuando la cosa no está individualizada todavía, cuando las cosas no estén medidas o
pesadas, o cuando este sujeto a una condición suspensiva, y a su vez en el pacto de reserva de
dominio.

En qué momento se transmite la propiedad:

- Cosa determinada: en el mismo momento de celebración del contrato.

- Cosa futura: cuando haya alcanzado existencia.

- Cosa genérica, alternativa o facultativa: cuando se escoja y esto quede firme.

- Compraventa sujeta a condición suspensiva: cuando esta se cumpla.

Compraventa de cosa ajena: no se permite en ningún sentido esto. Art. 1794. Nulidad absoluta
porque falta un requisito esencial que es el consentimiento.

Evicción. El comprador de cosa ajena corre el riesgo de sufrir evicción.

Venta de cosa ajena con motivo de hospedaje no pagado. Art. 872 C de Co.

Venta de la misma cosa a diferentes personas. Art. 1807 y 1808.

Ambas normas transgreden lo establecido en el art. 1794.

VI. Diferencias con otras instituciones:

a) Permuta:

- Compraventa: el precio es en dinero. Permuta: es cosa por cosa. Art. 1853.

- Compraventa: la ley exige que haya mala fe para que tenga lugar el resarcimiento por
evicción, art. 1554 y 1555. Permuta: no lo exige. Art. 1854.

b) Contrato de obra o empresa:

- compraventa: transmisión de propiedad a cambio de precio. De obra: precio por la

elaboración de la cosa.

- compraventa: obligación de dar. De obra: obligación de hacer y después de dar.

c) Cesión de derechos o créditos:

- Compraventa: transmite derechos reales. Cesión: derechos personales.

- La cesión proviene de un negocio jurídico, podría provenir de una compraventa.

d) Donación con carga:

 - Compraventa: el precio debe de ser dinero o especie. Donación: la carga puede ser
cualquier prestación lícita y posible.

e) Compraventa mercantil:

- El objeto. En la compraventa mercantil, es una cosa mercantil. Art. 4 C de Co.

- Cuando el vendedor actué con su calidad de comerciante. Art. 5 C de Co.

VII. Efectos Jurídicos:

Obligaciones del vendedor: Art. 1320. Ver art. 1816.

a) Riesgos: las cosas las pierde su dueño. Posición del CC. Art. 1813.

- Sin culpa del vendedor. Si se pierde la cosa queda sin efecto el contrato, si se
deteriora puede rescindir, recibir así la cosa, con el resarcimiento que corresponde y la
disminución en el precio.

- Con culpa del vendedor. Si la cosa se pierde puede entregar cosa de igual especie y
calidad. Si no es posible deberá de dar el valor de la cosa, y el resarcimiento en ambos
casos. Art. A397. Si se deteriora puede rescindir, recibir la cosa como este con
disminución en el precio, o si queda inutilizable para el fin que se quería se procederá
como si se hubiera perdido. Art. 1331.

b) Entregar la cosa. Art. 1790 y 1809. Si no lo hace puede el comprador pedir judicialmente la
entrega y el resarcimiento, o demandar la resolución. Art. 1811 párrafo segundo, 1814,
1534, 1535, 1536 y 1537.

c) Estado en que se entrega. Art. 1815 y 1320.

d) Frutos, accesorios y pertenencias. Debe de entregar el vendedor lo producido desde la

fecha de celebración hasta la fecha de entrega.

e) Mejoras. Art. 1333.

f) Formas d entrega.

- Real: física o material.

- Simbólica: alguna forma por la que el comprador da por recibida la cosa aunque no se
haya recibido materialmente todavía.

- Legal: la ley supone la entrega aunque no se haya hecho esta todavía.

g) Momento de la entrega:

- Inmediatamente.

- Dentro del plazo convenido. Art. 1811.

 - Dentro del plazo que la ley fija.

- Dentro del plazo que el juez fije. Art. 1401.

h) Lugar de la entrega:

- El señalado en el contrato. Art. 1400

- Donde se encontraba la cosa al momento de celebrar el contrato, o en la residencia

del vendedor. Art. 1809 párrafo segundo, y 1398.

i) Sanear. Art. 1543 – 1573.

Obligaciones del comprador.

a) Pagar el precio. La falta del pago permite al vendedor exigirlo judicialmente o demandar la
resolución, y en ambos casos el resarcimiento que corresponde. Art. 1534, 1535 y 1536.

b) Momento del pago. Art. 1825.

c) Demora en la entrega de la cosa. Art. 1833

d) Obligación de pagar intereses. Art. 1826.

e) Omisión del plazo. Puede pedírsele al juez que lo fije, y si no cumple en el plazo, puede
pedir la rescisión del contrato. Art. 1827, ver art. 1314, 1315, 1316, 1317, 1318 y 1586.

f) Rebaja del precio. Art. 1831.

g) Derecho de retención del precio por omisión de entrega de la cosa. Art. 1832.

h) Derecho de retención del precio por perturbaciones en la posesión. Art. 1828.

i) Forma de pago: la que pacten en el contrato. Puede ser parcial si se pacta expresamente.
Art. 1825 y 1380.

j) Obligación de recibir la cosa; Art. 1830 primera parte, y 1386. Art. 1819. Ver art. 705 C de
Co. Art. 1817, 1818 y 1830 segunda parte.

k) Abstención de cumplimiento. Art. 1540.

l) Resolución del contrato. Art. 1535.

VIII. Clases:

a) De bienes públicos. Art. 124 constitucional. Art. 464. Requisitos:

- Justificación

- La decisión debe de emanar del órgano competente.

 - El bien debe de ser valuado por la dirección de Catastro y Avalúos de Bienes
Inmuebles del Ministerio de Finanzas Públicas.

- Opinión favorable de la PGN. Art. 252 constitucional.

- Opinión favorable de la Contraloría. Art. 232 constitucional.

- La venta debe de realizarse por subasta pública.

b) De bienes de dominio privado:

- De cosa presente. La cosa ya existe y está determinada.

- Copropiedad: debe de haber consentimiento de todos los copropietarios. Pueden

vender su parte alícuota del bien, pero deben de respetar el derecho de tanteo. Art.
491.

- De cosa futura. Art. 1805 párrafo primero. Hay razonable posibilidad que llegue a
existir. Es una venta sujeta a condición suspensiva. El vendedor debe de conservar y
cuidar la cosa matriz, de la que se originara la cosa objeto del contrato.

- De esperanza incierta. Art. 1805 párrafo primero final. Es necesariamente aleatorio, la

existencia de la cosa vendida dependerá de la suerte, y aunque la cosa nunca llegue a
existir es válido el contrato. Ejemplo billete de lotería o rifa. No hay enriquecimiento
sin causa. Art. 1617. Si es reiterado, se debe calificar como un contrato de adhesión y
debe de cumplirse con la aprobación previa de la autoridad que corresponde.

- De cosa o derecho litigioso. Art. 1805 párrafo primero. La venta será aleatoria, puede
llegar a perderla por evicción. Debe de advertir sobre tal situación de litigio al
comprador para que sea válida. Art. 1805 segundo párrafo. El comprador puede
intervenir en el proceso siendo llamado como tercero coadyuvante. Art. 535 CPCYM.

- De cosa con limitaciones, gravámenes o cargas. Art. 1805 segundo párrafo. El

vendedor debe de advertir sobre estos al comprador. Hay veces que si hay un
gravamen la ley prohíbe la venta, como cuando la hipoteca es a favor de una
institución bancaria o cuando recae una medida precautoria como el embargo sobre la
cosa. Art. 303 CPCYM.

- De derechos hereditarios. Es una cesión de derechos a título de compraventa. Solo

está obligado a responder en relaciona su calidad de heredero, no a lo heredado. Debe
acreditar su calidad de heredero. Lo que se da es una subrogación del heredero
original por el comprador. Se prohíbe la venta de derechos de una herencia futura.
Art. 1539.

- De cosas al gusto. Art. 1799. La cosa se somete al gusto del comprador, si esta es de su
agrado se celebra el contrato.

- A prueba o ensayo. Art. 1799. El contrato se celebra hasta que el comprador en

potencia quede satisfecho luego de cometer a prueba la cosa
 - Sobre muestras. Art. 1800. Venta sujeta a condición resolutoria. Si la cosa no es de la
misma calidad que las muestras el contrato se resuelve. Principio de identidad del
pago. Art. 1386

- De cosas expresando su especie y calidad. Art. 1802 párrafo primero. Compraventa

sujeta a condición resolutoria. La cosa coincida exactamente con la especie y calidad.

- De cosas expresando el uso que se les dará. Art. 1802 párrafo segundo. Venta sujeta a
condición resolutoria. La cosa sea idónea para el uso que se le dará.

- De cosas en tránsito. Art. 1802. Ver art. 696 – 704 C de Co.

- Por acervo o a la vista. La venta de un conjunto de cosas de la misma o de diferente

especie y calidad que están contenidas en un determinado lugar.

- De bienes inmuebles fijando el precio por razón de su área o por unidad de medida, y
compraventa de cuerpo cierto.

- Unidad de medida. Art. 1820 párrafo primero. Caducidad: un año, párrafo segundo
art. 1820. Plazo para el pago Art. 1821. Ver también art. 1822. Se podrá realizar la
rescisión mutua, y en caso de negativa se podrá demandar esta.

- Cuerpo cierto: art. 1823. Lo importante es la descripción clara y exacta de los linderos.

- Con cláusula de construir determinada forma o con determinadas prohibiciones de

uso. En el primer caso serán válidas si son de carácter general, se aplican a todos los
que contratan inmuebles del mismo sitio. El segundo dependerá de su generalidad y
de la autorización administrativa previa.

c) Ventas forzosas. Judicialmente se les obliga:

- Expropiación. Art. 467.

- Copropiedad indivisa. Art. 494.

- Juicio de partición cosa común. Art. 222 y 224 CPCYM

- Juicio ejecutivo, donde se ordene venta en subasta pública.

IX. Pactos Especiales:

a) Pacto comisorio. Aquel que autoriza a una de las partes contratantes a optar por la
resolución del vínculo obligatorio en el caso de que la otra parte haya incumplido la
obligación que le incumbía. Art. 1844, 1845 y 1846

Naturaleza: el CC lo regula como pacto de rescisión. Art. 1845. Pero es más una condición
resolutoria expresa. Art. 1535.

b) Pacto por adición en día o mejor comprador. Art. 1847. La venta se rescinde y las mejoras
deben de ser pagadas si no son separables. Existe el derecho de tanteo Art. 1848.
c) Pacto con reserva de dominio. Se difiere la transmisión de la propiedad de la cosa, hasta
que el comprador pague la totalidad del precio o se cumpla la condición. Art. 1834. Sin
embargo al comprador le queda prohibida cualquier enajenación o gravamen, sin previa
autorización del vendedor. El contrato se celebra, pero el vendedor reserva la propiedad
de la cosa para sí mismo, y el comprador adquiere momentáneamente la posesión y uso
únicamente, cuando se haya pagado el precio o cumplido la condición se transmite la
propiedad.

- Si el comprador paga la totalidad del precio: Art. 1834 párrafo tercero. Se transfiere la
propiedad plena sin necesidad de ulterior declaración. En el caos del pacto de reserva
de dominio, tiene carácter de condición suspensiva, pagada la totalidad ya tiene la
propiedad plena. Art. 1834 párrafo final. El vendedor debe de dar aviso al Registro
sobre el pago total del precio.

- Si el comprador no paga la totalidad del precio: El contrato se resuelve. Art. 1839 y

1841. Condición resolutoria Art. 1836.

- Resolución del contrato.

o Bienes inmuebles. La norma del Art. 1839 es de carácter imperativo, no se

puede pactar en contra.

o Bienes muebles. Art. 1838 párrafo primero. La ley no fija el incumplimiento de

qué número de mensualidades da el derecho de resolver el contrato, por lo
que se atenderá a lo convenido contractualmente. Art. 1837 parte primera

o Normas comunes a bienes muebles e inmuebles: Mejoras y daños. Art. 1839

párrafo primero. Frutos, rentas e intereses. Art. 1839 párrafo segundo.

o Predominio de la naturaleza del contrato sobre su denominación. Art. 1842.

o Compañías o empresas lotificadoras o constructoras. Art. 1843. Deben de ser

aprobadas.

d) Pacto de preferencia. El vendedor tendrá derecho de tanteo en el caso que el comprador

quiera vender la cosa comprada. Derecho de preferencia sin pacto. Art. 316 CPCYM

e) Pacto de no vender a determinada persona. Es nulo porque el vendedor únicamente

puede limitar la propiedad del adquiriente en los casos en los que la ley se lo permite
expresamente.

f) Cláusula de arrepentimiento. Las partes convienen que tienen derecho de dejar sin efecto
el contrato, dentro de determinado plazo, si se arrepienten de su celebración. Naturaleza
jurídica. Tiene carácter de una cláusula de rescisión unilateral previamente aceptada.

g) Pacto de retroventa o retracto convencional. Art. 1791. Está prohibido. Consiste en que la
venta se celebró bajo la condición resolutoria de que, si dentro de determinado plazo el
vendedor quiere recobrar la cosa vendida, puede resolver el contrato, devolver el precio y
readquirir la propiedad y posesión de la cosa. Pero esto resulta una condición potestativa,
depende únicamente de la voluntad del vendedor por lo que es inválida, ya que el código
lo prohíbe.