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DEFINICIÓN LEGAL
Según lo estipulado en el Artículo 1124 del Código Civil Decreto-Ley 106establece: “El
Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objetola inscripción, anotación
y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio ydemás derechos reales sobre bienes
inmuebles y muebles identificables, con excepción de la garantía mobiliaria que se constituye de
conformidad con la ley de Garantías Mobiliarias.
Esta definición destaca el carácter público del registro de la propiedad, desde el punto de vista de
la estructura orgánica del Estado, toda vez que ha sido organizado, con el fin de dar seguridad al
tráfico jurídico inmobiliario, situación que responde a lo establecido en el artículo2 de la
Constitución Política de la Republica de Guatemala, que establece como un deber del Estado,
garantizar a los habitantes de la Republica entre otros derechos fundamentales, la seguridad
jurídica.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
De conformidad con lo establecido por el Artículo 230 de la Constitución Política de laRepública
de Guatemala, el Registro General de la Propiedad, deberá ser organizadoefecto de que, en cada
departamento o región, que la ley específica determine, seestablezca su propio Registro de la
Propiedad y el respectivo catastro fiscal. A la fechala citada norma constitucional vigente ha sido
positiva, específicamente en cuanto a lasoficinas regionales del Registro de la Propiedad.
ANTECEDENTES
El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala data de la época
del General Justo Rufino Barrios, en el año 1877. A través de los años y atendiendo las
necesidades de cada época, se fueron creando registros en otros departamentos y a su vez
eliminando registros de otros, hasta llegar hoy en día, más de 140 años después de su creación, a
tener dos registros, el Registro General de la Zona Central, con carácter de Registro General, con
sede en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en
Quetzaltenango.
REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD
El artículo 1225 del código civil establece, que cada registro estará a cargo de un Registrador
propietario; el articulo 1233 del mismo código establece que en cada Registro habrá un
registrador sustituto; y en el mismo articulo 1225, establece que cada registro podrá contar con
uno o varios registradores auxiliares.
En ese orden de ideas en cada uno de los registros de la propiedad de nuestro país encontraremos
un registrador propietario o titular, un registrador sustituto, y uno o varios registradores
auxiliares.
NORMATIVA GENERAL
La organización, funcionamiento y los defectos de las inscripciones del Registro General de la
Propiedad, están reguladas por las normas jurídicas constitucionales, ordinarias y reglamentaria.
El Código Civil, dentro de su estructura normativa, dedica un libro completo a esta institución
jurídica del libro IV, y desarrolla en el artículo 127 comprendidos del artículo 1124 al 1250, lo
relativo a las inscripciones en general, las inscripciones especiales; de los Registros y de los
Registradores.
La aplicación de este cuerpo legal, es fundamental en el que hacer registral de los Registros de la
Propiedad, no solo por la normativa especial del libro IV, sino porque en él se regula también
aspectos fundamentales de nuestro ordenamiento jurídicos como: Las obligaciones, los contratos
y derechos reales.
En el proceso de calificación e inscripción, practicado por los Registros de la Propiedad, cobran
importancia un amplio número de leyes, toda vez que la verificación de los requisitos de forma y
de fondo de cada uno de los títulos inscribibles que se presentan para obtener su registro, con
lleva la verificación de cumplimientos de los requisitos de forma y de fondo regulados en leyes
generales y especiales.
El marco legal, por el que se rige el Registro General de la Propiedad, es el siguiente:
• Constitución Política de la República de Guatemala, Artículo. 230.
• Libro cuarto Código Civil decreto ley 106.
• Acuerdo gubernativo 30-2005, Reglamento de los registros de la propiedad.
• Acuerdo gubernativo 325-2005, Arancel general para los registros de la propiedad.
Autoridades
De conformidad con lo que establece el artículo 1225 del código civil guatemalteco, cada
registro estará a cargo de un registrador nombrado por el presidente de la República, a través de
un acuerdo gubernativo. y entre los requisitos necesarios para optar al cargo el artículo 1226 del
mismo cuerpo legal establece que es necesario ser guatemalteco de origen, notario y abogado,
colegiado activo. estableciendo además en el artículo 1227 que el cargo de registrador es
incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado y notario y con todo empleo o cargo
público. Por lo que legalmente no existe un periodo como tal para ejercer el cargo, dependerá de
la decisión del presidente de la República de Guatemala.
El actual registrador general de la propiedad es el licenciado Luis Alfredo Pineda Loarca,
abogado y notario de reconocida honorabilidad nombrado por el presidente de la República
Alejandro Giannetti. El nombramiento del licenciado Pineda se ha percibido como un cambio
positivo que refuerza la certeza jurídica del registro, misma que se ha perdido en las últimas
administraciones.
CLASES
En el Registro de la propiedad se distinguen los siguientes asientos registrales: inscripción,
anotaciones preventivas, notas marginales y cancelaciones. El procedimiento para la anotación
de todos estos asientos suele comenzar con un asiento de presentación, que no tiene otro objeto
que preparar y fijar la fecha de inicio de la protección de registro. La inscripción es el único
asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que puede ser cualquier derecho real
inscribible. Las anotaciones preventivas son un asiento transitorio, de menor solemnidad que la
inscripción, por regla general referido a derechos eventuales. Las notas marginales se practican
en la orilla de una inscripción y contiene datos de hechos o derechos que dependen del asiento a
cuyo margen se realizan. Por último, las cancelaciones son una forma de asiento negativo, por
cuanto su función es negar en todo o en parte una inscripción anterior.
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
La anotación está regulada en los artículos 1149 inciso 5, 1162, 1165 y 1172 del Código Civil, es
de suma importancia, toda vez que puede ser solicitada para resguardar el derecho de prioridad
para un documento o título inscribible que adolece de requisitos subsanables y UE no obstante
ello, puede anotarse en forma provisional por un término de 30 días, por tono se subsanan estos
requisitos.
En el artículo 1162, establece que la anotación preventiva indicada, se convierte en inscripción
definitiva, surtirá efectos desde la fecha tal anotación y en estos supuestos el registrador a
solicitud escrita de quien la hubiere obtenido, cancelará las inscripciones de fecha posterior. El
artículo 1165 establece que esta anotación pierde sus efectos de treinta días de efectuada o al
vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgado y será cancelada de oficio por el registrador,
si durante ese plazo no se hubiere presentado el documento que subsane la omisión. También
deberá ser cancelada a solicitud escrita de quien la obtuvo, del propietario de bien o derecho
anotado o mediante el despacho judicial que así lo distinga.
Anotación se puede solicitar al Registro de la Propiedad, de dos formas: a) mediante la
presentación de una solicitud escrita formulando la petición precisa con base en el artículo 149
inciso 5. Acompañado el documento o título inscribible es una Escritura Pública, el notario
autorizante puede redactar una cláusula dentro del cuerpo de las misma donde el o los otorgantes,
hacen la respectiva petición.
La anotación preventiva o provisional como también se le conoce, únicamente procede en los
casos en que el requisito subsanable efectivamente puede subsanarse en el término de 30 días y
no sea falta de un requisito esencial o de fondo, como sería el ejemplo que se solicitará la
anotación preventiva de una compraventa, donde el otorgante vendedor, no es el titular del bien
inmueble objeto de la venta; o cuando definitivamente el documento presentado, o fuere
inscribible en el Registro de la Propiedad como sería el ejemplo el caso de un testimonio de una
escritura pública de compraventa de un bien inmueble, presentada para su registro al Registro de
la Propiedad de la Zona Central, cuando el bien inmueble afectado, pertenezca a la jurisdicción
del segundo Registro de la Propiedad; o cuando en lugar del testimonio del instrumento público,
se presente un testimonio especial, o una fotocopia legalizada, documentos que no son
inscribibles.
Lo asientos de la cancelación, la ley establece que las inscripciones se cancelarán en virtud del
documento en que conste haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos.
La cancelación podrá hacerse parcial o totalmente.
Un asiento de cancelación parcial, se da, por ejemplo, en el caso que, sobre un bien inmueble,
estuviera registrado un usufructo vitalicio a favor el dos persona individuales y uno de ellos
falleciera, en este caso, a persona individual fallecida, el Registro Cancela parcialmente la
inscripción del derecho de usufructo, en cuanto a la persona fallecida, subsistiendo la inscripción
del usufructo vitalicio a favor del usufructuario sobreviviente.
Los asientos de cancelación, se pueden realizar también en virtud de orden judicial; por ejemplo:
en el caso que un bien inmueble registrado, se encuentre anotado de embargo o de demanda en
virtud de orden judicial, se procederá a cancelar dicho embargo o anotación, en virtud de
despacho judicial, que contenga la orden judicial correspondiente, por haberse levantado la
medida respectiva.
¿En qué consiste la anotación preventiva?
La anotación preventiva es un tipo de asiento que puede practicarse en los libros del Registro de
la Propiedad de conformidad con las disposiciones del artículo 41 de la Ley Hipotecaria de 1946
(en adelante, LH). Su finalidad es la de servir de "garantía registral" para derechos en formación,
situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en cuenta que, por diversas razones, no pueden
optar a la inscripción definitiva, por lo que la provisionalidad es nota esencial de dicha figura
jurídica, toda vez que la misma está destinada a conformar el asiento definitivo o caducar.
Dispone Roca Sastre tres grandes finalidades que la anotación puede tener al ser extendida en los
libros registrales:
• 1.ª Las que reflejan una "pretensión procesal" referida a bienes inmuebles y procedente de
una acción real o derivada de un ius ad rem para asegurar el resultado de la misma.
• 2.ª Si en todo derecho puede distinguirse el nacimiento y su consumación, existen
anotaciones que aseguran derechos "aún no consumados".
• 3.ª En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay que no están plenamente
consolidadas y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que las asegure frente a todos,
está la anotación preventiva que garantiza esta situación.
ASIENTOS REGISTRALES DE CONGELACIÓN, REALIZADOS DE OFICIO
Asientos registrales, se realizan en virtud de la propia ley, o en circunstancias muy especial; toda
vez que como se expuesto en la parte correspondiente de este texto, en la actividad Registral,
priva el principio derogación. Ejemplo:
El artículo 1165 del Código Civil, establece que la anotación preventiva pierde sus efectos a los
treinta días de efectuada a al vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgado y será
cancelada de oficio por el registrador, si durante ese plazo no se hubiere presentado el
documento que subsane la omisión.
El articula 1173 del mismo código, establece que cuando se presente al registro en título
traslativo de dominio o derecho real otorgado en virtud de remate por ejecución judicial, se
cancelará de oficio, todo embargo, anotación o inscripción posterior a la inscripción o anotación
del derecho que hubiere motivado el remate. Se cancelará la anotación de la demanda de nulidad
o falsedad del título que haya dado lugar a la ejecución y al remate. Este caso se da con bastante
frecuencia, en virtud de la presentación de testimonios de Escrituras Públicas de Adjudicación
Judicial los bienes inmuebles en pago.
El artículo 1178 del mismo Código, establece que cuando una finca tuviere quince o más
inscripciones de dominio o hipotecarias, el registrador se cancelará y abrirá nueve inscripciones
con los datos que de las inscripciones resulten, transcribiendo a ella toda inscripción o anotación
que estuviera vigente.
La aplicación de este artículo, aunque fue de utilidad cuando el Registro de la Propiedad
realizaba todos los asientos registrales en libros físicos, gradualmente ha ido perdiendo
importancias, toda vez que, al haberse automatizado el Registro, y realizaba todos los asientos
registrales en forma electrónica, no se puede presentar el inconveniente que se daba con los
libros físicos, donde a veces hay que consultar varios libros, para establecer la situación jurídica
de un bien inmueble.
Actualmente, en el Registro General de la Propiedad de nuestro país, un operador registral,
puede consultar en cuestión de segundos, todo el historial de un bien inmueble, sin importar la
cantidad de asientos registrales que afecten la finca registrada.
Asiento registral por el cual se deja sin vigencia y eficacia algún asiento anterior del Registro de
la Propiedad. La cancelación puede ser total o parcial según afecte a todo el derecho o a parte del
mismo.
Consiste en un asiento registral que declara extinguido un asiento registral anterior. Se habla de
cancelación total, en los casos siguientes: extinción del inmueble o del derecho inscrito; nulidad
del título en que se fundó el asiento; nulidad de la inscripción por faltarle uno de los requisitos
formales. Se habla de cancelación parcial cuando el inmueble se reduce físicamente, o se
produce una disminución del derecho inscrito, como en el caso de renuncia parcial. La
cancelación ha de practicarse en virtud de alguno de los llamados títulos cancelatorios: escritura
pública, resolución judicial y su mandamiento al Registrador, y de oficio. El efecto de la
cancelación es la de registración del título correspondiente.
Ley Hipotecaria, artículos 82 a 84, y 97.
CERTIFICACIONES
El Código Civil, establece en los artículos 1179 y 1180, que la liberación o gravamen de los
bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismo, sólo podrá acreditarse por la certificación
del registro en que se haga constar el estado de dichos bienes; y que los registradores expedirán
las certificaciones, relativas a los bienes inscritos en el Registro, sin citación alguna. La solicitud
se hará por escrito y a costa del solicitante.
El Registro de la Propiedad, también extienda a los interesados, copias electrónicas y copias a
distancia; pero estos documentos, no surten los mismos efectos, derivados de la publicidad y la
fe pública Registral, tratados en este texto como principios registrales.
EMPLEO DE TECNOLOGIA
El Registro de la Propiedad cuenta con la página Web.Org.gt, por medio de la cual, se puede
monitorear un documento ingresado, y establecer su estatus en determinado momento, y si ya
está listo para devolver. Por medio de esta página, también podrán los interesados, cuando hayan
retirado un documento registrado y razonado por el Registro, validar la razón por medio de un
código verificador que aparece en la razón extendida por el Registro.
Si el notario autorizante de un documento presentado al Registro de la Propiedad de la Zona
Central, registra su correo electrónico, recibirá del Registro por esta vía, información sobre la
presentación de documentos autorizados por él, y aviso cuando los mismos estén listos a
devolver.
El registro también cuenta con servicio prepago de consulta electrónica a distancia vía internet,
con cuya herramienta, los notarios o interesados, pueden consultar fincas, inscripciones y
duplicados.
Otro servicio, es el de Consulta Electrónica, el cual podrá ser solicitado por el interesado
directamente en la propia sede del Registro u oficinas regionales, donde se le imprimirá una
copia previa el pago de honorarios.
Público y operadores puede acezar a la biblioteca virtual, y verificar por este medio, la situación
jurídica de una finca. Este servicio está también en la mayoría de oficinas departamentales.
IMPUGNACION CONTRA DENEGATORIA Y PRACTICA DE ASIENTOS
REGISTRALES
De conformidad con el artículo 1164 del Código Civil, procede la interposición del ocurso contra
el Registro de la Propiedad, cuando dicho funcionario deniegue, suspenda, cancele o realice una
inscripción, y con ello el interesado no estuviere conforme.
Como es de suponer, no es suficiente el simple hecho de que una persona este inconforme con la
actuación del Registrador, para que la pretensión procesal, objeto de su acción sea acogida, se
hace necesario que concurran todos los presupuestos procesales de validez para el ejercicio de su
acción, y que una vez llenados los requisitos legales de forma y fondo, establecidos por nuestro
ordenamiento jurídico procesal, el órgano jurisdiccional competente, tenga la convicción de que
dicha pretensión debe ser acogida. En ese orden de ideas, es importante que el abogado elegido
por el interesado para interponer el ocurso, antes de poner en movimiento al órgano
jurisdiccional, haga u estudio serio sobre el caso concreto y sobre la viabilidad del ocurso como
procedimiento idóneo para obtener el resultado perseguido con su pretensión, tomando en cuenta
algunas inscripciones realizadas por el Registrador, únicamente pueden cancelarse mediante un
orden judicial, resultado de un juicio declarativo, en el cual todas las partes y eventualmente los
terceros interesados, tengan la oportunidad de manifestar lo que convenga a su derecho. Tal sería
el caso, por ejemplo, de la pretensión que persiguiera la cancelación de una inscripción de
dominio, por haberse realizado con base en una Escritura Publica falsa, en cuyo caso, e ocurso
serio ineficaz y el interesado tendría que acudir a un juicio ordinario de nulidad de la Escritura
Pública, del negocio jurídico y de la inscripción registral, con audiencia a terceros; verbigracia,
el Notario autorizante.
El artículo 1164 del Código Civil, establece expresamente que, el interesado podrá ocursar en la
vía incidental al registrador ante Juez de Primera Instancia del Ramo Civil, de la circunscripción
departamental donde tenga su sede el Registro. El procedimiento de los incidentes, es el
procedimiento idóneo para que el interesado manifieste su informidad y plantee su pretensión; y
deja claro también que el Juez competente para conocer y resolver el mismo, es el Juez de
Primera Instancia del Ramo Civil del departamento donde tenga su sede el Registro.
En caso de que se imponga Recurso de Apelación contra lo resuelto por el Juez de Primera
Instancia, será competente para conocer y resolver la apelación, a Sala jurisdiccional de la corte
de apelaciones, quien como lo establece el artículo 610 del Código Procesal Civil y Mercantil,
deberá confirmar, revocar o modificar la resolución de primera instancia y en caso de revocación
o modificación, hará el pronunciamiento que en derecho corresponda, contra la resolución
emitida en segunda instancia por la sala, únicamente es admisible solicitar aclaración, ampliación
y reposición.
Además del ocurso en la vía incidental, en la práctica registral, puede acudirse también a la vía
ordinario, en los diversos casos que se pretenda la declaratoria de nulidad de instrumentos
públicos, negocios jurídicos y asientos registrales; y extraordinariamente, a la acción de amparo,
cuando se vulnere el derecho de propiedad, garantizado en el artículo 39 de la constitución
Política.