JUICIO: VILLALUENGA CARLOS MACARIO C/ ROMERO ANTONIO

ORLANDO S/REIVINDICACION - EXPTE. 490/07

CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y

COMERCIAL COMÚN

CENTRO JUDICIAL CONCEPCIÓN

REGISTRADO

SENTENCIA Nº 76 AÑO 2018

En la Ciudad de Concepción, Provincia de Tucumán, a

los 12 días del mes de abril de 2018, siendo hs. 10, en el salón de acuerdos
de la Cámara en lo Civil y Comercial Común de este Centro Judicial, se reúne
el Tribunal integrado por el Dr. Roberto Santana Alvarado y la Dra. Elda
Aguilar de Larry, con el objeto de estudiar, analizar y decidir el recurso de
apelación interpuesto por la parte actora (fs. 461), contra la sentencia nº 343
del 2 de septiembre de 2015 (fs. 452/455) dictada por la Sra. Juez en lo Civil y
Comercial Común de la 1ª Nominación en los autos caratulados: “Villaluenga,
Carlos Macario c/ Romero, Antonio Orlando s/ Reivindicación” - expediente nº
490/07. Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación -
conforme art. 729 del CPCC-, da el siguiente resultado: Dr. Roberto Santana
Alvarado y Dra. Elda Aguilar de Larry. Cumplido el sorteo de ley, y

CONSIDERANDO

El Sr. Vocal Dr. Roberto Santana Alvarado dijo:

1.- Que por sentencia nº 343 del 2 de septiembre de 2015
(fs. 452/455), la Sra. Juez en lo Civil y Comercial Común de la 1ª Nominación
resolvió no hacer lugar a la demanda de reivindicación promovida por el Sr.
Carlos Macario Alejandro Villaluenga en contra de Antonio Orlando Romero, e
impuso las costas al actor vencido.
Contra dicha sentencia dedujo recurso de apelación el
accionante Carlos Macario Alejandro Villaluenga (fs. 461). Concedido el
recurso por decreto de fecha 26/11/2015 (fs. 464) expresó agravios (fs.
477/479 vta.), los que fueron contestados por la parte demandada (fs.
482/488).
En los agravios, el apelante solicitó que se revoque la
sentencia recurrida, que se haga lugar a lo solicitado por su parte, y que se
disponga condenar al demandado a restituirle el inmueble que ocupa
indebidamente.
Reseñó que interpuso demanda de reivindicación en
contra de Antonio Orlando Romero para que este proceda a restituirle el
inmueble que ocupa, que es de su exclusiva propiedad, y destacó que el
demandado no presentó título y no contestó la demanda. Explicó que el
inmueble le pertenece por compra en mayor extensión que realizó al Sr.
Ramón Aignasse el 19/4/1995 por escritura pública n° 101.
Señaló que la Sentenciante rechazó la demanda, no
obstante el hecho de que el demandado no la contestó ni fijó posición, y que
sólo entorpeció el proceso, dilatándolo, para continuar gozando en la
posesión del inmueble objeto del litigio. Sostuvo que la sentencia de primera
instancia era arbitraria y consiguientemente nula, por cuanto hizo una
valoración parcial de la prueba, al omitir valorar la prueba objetiva para la
decisión del litigio, con lo que arribó, a criterio del recurrente, a conclusiones
decisivas sin dar razón suficiente.
Expuso que la Sentenciante dijo: “...De todo lo analizado
se desprende que el actor no ha probado uno de los requisitos esenciales a
los fines de obtener la reivindicación del bien, es decir, el hecho del despojo o
desposesión respecto del inmueble objeto de la presente, por lo que la
pretensión del actor resulta improcedente...”. A diferencia de ello, afirmó que
su parte cumplió con todos los requisitos necesarios para la procedencia de la
acción.
Recordó que la doctrina y la jurisprudencia establecen
que los requisitos esenciales para la procedencia de la acción de
reivindicación son: a) que el reivindicante haya perdido la posesión de la cosa
que pretende recobrar; b) que el titular de la acción sea propietario de la cosa
y c) que tenga derecho a poseerla al momento de la demanda; aseveró que
esos requisitos fueron demostrados por su parte.
Así, indicó que su parte acreditó su carácter de propietario
de la vivienda sita en calle San Martin n° 3978 de esta ciudad, con los
informes de todos los organismos oficiales; que esa vivienda se encuentra
ocupada por el demandado Romero; que en el informe del Registro de la
Propiedad figura que su parte tiene la titularidad del dominio matrícula Z-8650
por compra según escritura nº 101 de fecha 19/4/1995 (fs. 282 a 285); que
asimismo la Municipalidad de Concepción informó que el inmueble
identificado con el padrón municipal n°14.294 figura empadronado a su
nombre y que posee los siguientes datos catastrales: padrón provincial n°
252.641, padrón municipal n° 14.294, ubicación: San Martin n° 3978,
circunscripción 1, sección Ce, manzana 535 B, parcela 4; agregó que también
del informe de Catastro surge que es titular del bien. Explicó que con ello su
parte demostró que el demandado posee indebidamente.
Respecto de la pérdida de la posesión, recordó que como
lo describió en la demanda, es arquitecto y se dedica a la construcción de
viviendas, que ha demostrado la privación del uso de esa vivienda, y que con
el fin de recuperarla intimó al accionado mediante carta documento de fecha
26/4/2005, -quien había ingresado a vivir en ella de manera irregular-, para
que en el término de 10 días le entregara la posesión del inmueble de su
pertenencia, sito en Barrio Aconquija, padrón n° 252.641. Expresó que esa
carta documento no fue contestada. Continuó diciendo que en la demanda
también expresó que el demandado entró de manera anormal a su propiedad,
y señaló que el accionado se apersonó y no contestó la demanda, ni negó en
forma categórica los hechos expuestos en la misma, por lo que requirió que
se lo tenga por conforme con los hechos que fundamentan la acción (art. 294
CPCC).
Finalmente, respecto a quién detenta la posesión, señaló
que conforme surge de la inspección ocular realizada en el inmueble objeto
de la litis, la posesión actual la detenta el Sr. Romero.
Reiteró que el accionado no presentó defensa alguna en
el juicio y que tampoco acreditó justo título que demuestre su buena fe en la
posesión, como lo sostiene la Sentenciante en base a unos recibos emitidos
por una cooperativa y al testimonio complaciente de un amigo del
demandado. Señaló que se agravia de la valoración que le dio la Sra. Juez a
los recibos de pago y a los testimonios de los Sres. Roldán y Hernández, así
como al informe del IPACyM, porque estimó que ellos no son suficientes para
decidir la no procedencia de la acción.
Explicó que la situación planteada en el presente es la del
propietario con título frente al poseedor que no acredita título (derecho a
poseer frente a posesión), e invocó jurisprudencia en su apoyo, advirtiendo
que en la sentencia también se realizó un análisis parcializado y arbitrario de
la jurisprudencia existente en la materia.
A su turno, el demandado Orlando Antonio Romero
contestó el memorial de agravios presentado por la parte actora y solicitó su
desestimación. Explicó que el accionante sólo refirió manifestaciones de su
descontento generalizado con lo resuelto, sin indicar cuáles son las pruebas
que la Sentenciante omitió valorar, por lo que se trata de una aseveración
genérica carente de sustento fáctico y jurídico. Respecto de la pérdida de la
posesión, sostuvo que el accionante efectuó en su expresión de agravios una
versión de hechos contradictoria con la manifestada en su escrito de
demanda. Recordó que en la demanda el recurrente expuso que: "La verdad
de los hechos es que soy arquitecto y construyo en el lote de mayor
extensión, viviendas e infraestructuras, desde que adquirí el predio y continúo
haciéndolo. Durante el trascurso de los años 1997 a 2000, realicé las
primeras viviendas entre las que se encontraba la que hoy nos ocupa ubicada
en el padrón n° 252.640 de catastro de la provincia, terminé la misma en el
año 1998 y al poco tiempo el demandado entró a ocupar el inmueble en forma
irregular (...) Y tampoco hizo intento alguno por pagar el valor del inmueble
que ocupa, con el consiguiente perjuicio que importa para mi parte el verse
despojado de una propiedad que perfectamente podría haber enajenada"
(sic). Agregó que de ello, de ningún modo puede inferirse que hubo despojo;
que por el contrario, la versión de hechos que relató el actor es coincidente
con la reseñada y acreditada por su parte, en el sentido de que los
condóminos Villaluenga e Ibarra para enajenar las viviendas del barrio se
sirvieron de una cooperativa; que de los informes del IPACyM resulta que
Ibarra es su secretario; agregó que Ibarra es quien le firmó todos los recibos
que justifican su posesión, y que esa posesión es de buena fe toda vez que
acreditó haber comprado el inmueble y la vivienda. Añadió que ello fue
receptado por la sentencia recurrida. Explicó que los recibos de pago (fs. 23 a
48) otorgados por Hábitat Cooperativa Limitada en cantidad cincuenta y uno
suscriptos por el condómino Carlos Ibarra acreditan, por un lado, la compra
del lote donde se asienta su casa, y por otro lado, el pago de la vivienda
donde constituyó el hogar de su familia; puso de ejemplo que en el recibo de
fs. 35 puede leerse la siguiente leyenda: "pago parcial cuota 61 de vivienda
entregada y cinco pesos de gastos administrativos", "saldo cuota 61 y parcial
de 134 cuotas, pago viv. 3 dorm. calle San Martín al 4000" y que a fs. 45 se
lee: "cuota 8, 9 (Bol n° 69265/66) de 18 cuotas pago terreno calle San Martín
al 4000 y cinco pesos cuota societaria", "cuota diez (Bol n° 069267) de 18
cuotas pago terreno calle San Martín al 4000 y cinco pesos cuota societaria".
Señaló que de ello surge que el copropietario del inmueble Carlos Fernando
Ibarra vendió el terreno primero y luego la vivienda a su parte; que la
operación inmobiliaria la hizo a través de la Cooperativa Hábitat; que la venta
fue en cuotas; que además quedó acreditado que el acceso a la vivienda fue
de un modo regular, lícito, con conocimiento de los propietarios. Ante ello
señaló que todas las manifestaciones del actor relativas a la ocupación del
inmueble, su carácter y causa son falsas pues carecen de sustento fáctico y
jurídico, y resultan contradictorias. Asimismo destacó la incomparecencia
injustificada del actor a la audiencia de absolución de posiciones, así como su
intención de desconocer que tiene la carga probatoria de la concurrencia de
los requisitos para la procedencia de la acción, y que aún cuando no exista
contestación de demanda no se libera de dicha carga.
En su dictamen de fecha 6/4/2016 la Sra. Fiscal de
Cámara estimó que corresponde hacer lugar a la nulidad de sentencia
incoada por el accionante (fs. 491 y vta.). Consideró que se omitió efectuar un
debido análisis de la prueba aportada por las partes y que el valor probatorio
preponderante que se otorgó a los recibos de pago ofrecidos por el
demandado no se complementó con la valoración de las otras pruebas
producidas por el actor, lo que no alcanzaba para dotar de debida
fundamentación a la sentencia. Entendió que las pruebas en autos eran
insuficientes para formar la convicción de que el demandado no estaba
obligado a restituir la tenencia del inmueble.
2.- Con fecha 30/8/2016 la Excma. Cámara Civil y
Comercial Común dictó la sentencia nº 132 por la que se rechazó el recurso
de apelación interpuesto por el actor contra la sentencia nº 343 del 2 de
septiembre de 2015, con costas al vencido (fs. 503/508).
Contra esa resolución el actor interpuso recurso de
casación (fs. 512/517), el que fue concedido mediante sentencia del
7/11/2016 (fs. 529 y vta.).
La Excma. Corte Suprema de Justicia por sentencia n°
1021 del 2 de agosto de 2017 hizo lugar al recurso de casación interpuesto
por la parte actora contra la sentencia de esta Cámara dictada el 30/8/2016,
en mérito a la doctrina legal que enunció referida a la carencia de una
adecuada fundamentación a raíz de haberse omitido un análisis particular
sobre cuestiones relevantes para la correcta solución del caso (fs. 537/542 y
vta.).
3.- Los agravios del recurrente se refieren a la valoración
de las pruebas que realizó la Sentenciante. Sostuvo que la situación de autos
era la del propietario con título frente al poseedor sin título, atento que los
recibos de pago a una cooperativa y los testimonios acercados no constituían
justo título que acredite la buena fe de la posesión del demandado.
Antes de ingresar a su tratamiento se expone una síntesis
de los antecedentes relevantes del caso.
El 18/10/2007 Carlos Macario Alejandro Villaluenga inició
juicio de reivindicación en contra de Antonio Orlando Romero a fin de que se
lo condene a restituirle el inmueble que ocupa, que es de su exclusiva
propiedad. En la demanda relató en lo pertinente, que el inmueble objeto de la
litis le pertenece por compra en mayor extensión que realizó al Sr. Ramón
Aignasse el 19/4/1995 por escritura pública n° 101, en condominio con el Sr.
Carlos Ibarra; explicó que es arquitecto y que construye en el predio de mayor
extensión viviendas e infraestructuras desde que lo adquirió y que continúa
haciéndolo; que en el transcurso de los años 1997 al 2000 realizó las
primeras viviendas entre las que se encuentra la de la litis, ubicada en el
padrón 252.641 de Catastro de la Provincia; que terminó la misma en el año
1999 y que al poco tiempo el demandado entró a ocupar el inmueble en forma
irregular. Afirmó que pese a sus reiterados reclamos verbales, y por carta
documento de fecha 5/5/2005 en la que lo intimó a que desocupe el inmueble,
con impasible silencio el demandado se mantuvo en la ocupación. Agregó que
el accionado no realizó intento alguno por pagar el valor del inmueble que
ocupa, con el consiguiente perjuicio que importa a su parte el verse despojado
de una propiedad que perfectamente podría haber enajenado. Luego, al
detallar la prueba instrumental que adjuntó con la demanda, en el punto 3)
refirió a: “Plano de loteo” que ubica el inmueble cuya reivindicación procura.
Consideró de aplicación al caso los arts. 2758, 2776 y especialmente la
presunción prevista en el art. 2790 del Código Civil (fs. 2/5).
Corrido traslado de la demanda (fs. 22), se presentó el
demandado Antonio Orlando Romero y, sin contestar la demanda, solicitó la
intervención como tercero de la razón social Hábitat Cooperativa Limitada (fs.
50/53). Fundó su pedido en que la controversia era común entre su parte y la
cooperativa en razón de que fue ésta la que le vendió el lote y la vivienda que
ocupa. Corrido traslado de la demanda a la cooperativa sin éxito (fs. 61/62, 85
y 91), mediante decreto del 23/2/2011 se declaró rebelde a la nombrada y se
reabrieron los plazos procesales, lo que se notificó al demandado mediante
cédula nº 1565 (fs. 100); al no contestar la demanda el accionado se dio por
decaído su derecho y se abrió la causa a prueba (fs. 103).
El fallo del 2 de septiembre de 2015 rechazó la acción
reivindicatoria intentada por el actor. La Sentenciante señaló que el
accionante acreditó su carácter de condómino respecto del inmueble en
mayor extensión con la escritura n° 101 del 19/4/1995 (fs. 10/12), con los
folios reales remitidos por el Registro Inmobiliario (fs. 282/285), con los
informes de la Dirección General de Catastro (fs. 328) y de la Municipalidad
de Concepción (fs. 314), razón por la que conforme al art. 2251 del CCyCN
estaba legitimado para ejercer la acción; no obstante ello, desestimó la misma
por cuanto consideró que no acreditó el actor -conforme a los principios de la
carga de la prueba (art. 302 procesal)- uno de los requisitos esenciales a los
fines de obtener la reivindicación del bien, es decir, el hecho del despojo o
desposesión respecto del inmueble objeto de la presente. Para decidir en ese
sentido valoró el testimonio de los Sres. Hernández y Roldán, los recibos
presentados por el demandado al pedir la intervención de tercero y el informe
expedido por el IPACyM, que le creaban la convicción de que el accionado
Antonio Orlando Romero adquirió de buena fe el lote en cuestión.
4.- Atento a la entrada en vigencia del CCyCN (ley
26.994) desde el 1° de agosto del año 2015 (conforme ley 27.077), de manera
liminar, corresponde pronunciarse sobre la ley aplicable al presente caso. De
conformidad con lo normado tanto por el art. 7 del CCyCN (ley 26.994) como
por el art. 3 del CC (ley 340), en materia de derechos reales, la regla es que la
constitución y los efectos ya producidos de las situaciones nacidas bajo el CC
(ley 340) no pueden ser afectadas por nuevas disposiciones; en cambio, el
CCyCN rige las consecuencias o efectos de esas situaciones aún no
producidas y la extinción no operada (cfr. Aída Kemelmajer de Carlucci, en
“La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones
jurídicas existentes”, edit. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, pág. 159). En
consecuencia, atento a la naturaleza de la pretensión esgrimida, en la que se
invoca una situación jurídica anterior a la entrada en vigencia del CCyCN,
corresponde aplicar al presente caso las normas del Código velezano, sin
perjuicio de aclarar que, muchas de las disposiciones del nuevo código,
recogen las normas y criterios doctrinales y jurisprudenciales nacidos durante
la vigencia del CC (ley 340), por lo que la solución del caso no sería diferente
de aplicarse uno u otro ordenamiento.
5.- En relación al recurso de nulidad interpuesto por el
accionante, cabe señalar que este no puede progresar, pues, como lo ha
sostenido la jurisprudencia de manera reiterada, la nulidad de la sentencia
debe interpretarse restrictivamente y declararse únicamente cuando el
hipotético vicio no pueda remediarse al considerar el recurso de apelación, a
través del cual el tribunal de alzada puede examinar los hechos y el derecho
con plena jurisdicción por omisión de la motivación.
Así el art. 743 del CPCC al disponer que el recurso de
apelación lleva implícito el de nulidad, denota que se trata de un recurso
carente de autonomía. Sin embargo, ambos recursos no se confunden, pues
el primero se refiere a errores in iudicando, es decir a la justicia intrínseca de
la sentencia, mientras que el segundo se basa en defectos extrínsecos o
vicios de forma.
Es decir que el recurso de nulidad comprendido en el de
apelación, se circunscribe exclusivamente a los defectos formales de la
sentencia considerada en sí misma, o sea, cuando ha sido dictada sin guardar
las formas y solemnidades prescriptas por la ley, excluyéndose errores in
procedendo o irregularidades que le hubieran precedido.
 En efecto, en nuestro ordenamiento formal (art. 744) la
declaración de nulidad por vía de recurso sólo es procedente cuando se
imputan vicios en el procedimiento que concluye en el dictado de la sentencia,
en tanto éstos no hayan podido ser subsanados en la instancia en que se
cometieron. Tales vicios son los señalados en los arts. 165 y 166 Procesal.
Pero cuando el vicio no se imputa al procedimiento
anterior al dictado de la sentencia, sino a la sentencia misma, no corresponde
interponer recurso de nulidad, sino directamente el de apelación y la Cámara,
al resolver el mismo, debe subsanar la omisión o los defectos de la sentencia
en los que se hubiere incurrido (cfr. CSJT., Sentencia 917 del 9/12/1998, en
autos “Nacul José Américo vs. Martínez Carlos César s/ Cobro Ejecutivo de
Pesos”).
Por consiguiente, se advierte que las quejas vertidas por
el recurrente no pueden fundamentar la pretendida nulidad de la sentencia,
desde que se trata de agravios que pueden encontrar adecuado remedio por
vía del recurso de apelación.
5.-a) El recurrente cuestionó la valoración que realizó la
Sentenciante de los recibos de pago, de los testimonios de los Sres. Roldán y
Hernández y del informe del IPACYM; interpretó por su parte, que ellos eran
insuficientes para decidir la improcedencia de la acción. Reiteró que cumplió
con los requisitos necesarios para la procedencia de la acción reivindicatoria y
que el demandado se apersonó y no contestó la demanda.
El actor reclama la reivindicación del inmueble que ocupa
el accionado en virtud de sostener que es propietario del mismo.
La pretensión reivindicatoria se encuentra regulada en el
art. 2758 del Código Civil que establece: “La acción de reivindicación es una
acción que nace del dominio que cada uno tiene de las cosas particulares, por
la cual el propietario que ha perdido la posesión la reclama y la reivindica
contra aquél que se encuentra en posesión de ella”. Tiene por fundamento el
derecho de poseer y por finalidad el recupero del poder de hecho sobre la
cosa.
Conforme surge de dicho artículo y del art. 2772 del
mismo cuerpo legal el ejercicio de la acción reivindicatoria requiere: a)
justificar el título que da derecho a la cosa; b) la pérdida de la posesión; c) la
posesión actual del reivindicado; y finalmente d) que la cosa que se reivindica
sea susceptible de ser poseída; resulta procedente contra toda persona que
por cualquier medio se encuentre en posesión, sea de buena o mala fe, desde
el momento que aquella exista, obligando al demandado a responder por ella,
y en caso de condena, restituirlo dejándose desocupado y en estado que el
reivindicante pueda entrar en su posesión (arg. arts. 2778, 2782, 2785 y 2794
del C. Civil).
Asimismo cabe destacar que la circunstancia de que el
demandado no conteste la demanda no produce de hecho que se tengan por
reconocidos los hechos afirmados en ella, ya que existen casos, como el
presente, en que por el tipo de acción deducida es necesario justificar los
presupuestos de procedencia de la acción.
“La falta de contestación de la demanda en tiempo
oportuno no libera al actor de la carga de la prueba de los hechos afirmados
en su demanda. Antes bien, la acreditación de esos hechos determina la
suerte del juicio. Si los hechos resultan probados y la acción es arreglada a
derecho, el actor obtiene lo que pide. Por el contrario, si no se prueban los
hechos, el demandado resulta absuelto. De ello se sigue que constituye un
principio procesal insoslayable que las partes deben probar los presupuestos
de hecho de las normas que invocan como presupuesto de su pretensión,
defensa o excepción (art. 302 CPCC), por tanto la extemporaneidad de la
contestación de demanda y su consecuente devolución no exoneró a la actora
de la carga de acreditar los hechos en los que funda su pretensión, porque
una sentencia de condena no puede fundarse únicamente sobre la base de
aseveraciones unilaterales del actor no corroboradas por elementos objetivos.
Tal extremo resultaba decisivo para el éxito de la demanda promovida” (CCC,
sala 3, CJCapital, sentencia nº 380 del 28/8/2014, in re “Paz, Bernardo René
c/ Salvatierra, Andrés Faustino s/ Reivindicación”).
Sobre la cuestión, la CSJT sostuvo que la falta de
contestación de la demanda tiene valor de presunción iuris tantum “toda vez
que ella genera presunción favorable a la pretensión pero no más, que ante
ella, la carga de la prueba en contrario queda principalmente a cargo de la
demandada dado que la incontestación es imputable únicamente a la parte
que ha incurrido en la omisión” (sentencia nº 437 del 30/5/2007).
Es decir que el actor no se libera de probar lo que afirma
en la demanda pero la mayor carga probatoria es del demandado.
5.- b) La doctrina unánimemente exige como requisito
excluyente para el ejercicio de la acción reivindicatoria la titularidad del
derecho real respectivo en cabeza del accionante.
El actor Carlos Macario Alejandro Villaluenga justifica su
carácter de propietario del inmueble de la litis con la escritura nº 101, pasada
por ante el escribano Domingo Minitti, por la que junto a Carlos Fernando
Ibarra compró el inmueble a Ramón Aignasse el 19 de abril de 1995 (fs.
10/11, copia debidamente autenticada a la vista). En el instrumento consta la
correspondiente inscripción en el Registro Inmobiliario en matrícula Z-8650 de
la mayor extensión, conforme copia fiel del folio real remitido por ese
organismo (fs. 282/285). El inmueble objeto de la demanda corresponde al
lote nº 4 de la Manzana B con padrón nº 252641, conforme plano de
subdivisión (fs. 15). En el folio real se advierten diversas anotaciones de
compra de lotes, pero no consta ninguna anotación referida al lote de la litis.
Igualmente, la Municipalidad de Concepción (fs. 314) y la Dirección de
Catastro Parcelario (fs. 328) informan que el padrón nº 252641 pertenece a
los Sres. Carlos Fernando Ibarra y Carlos Macario Alejandro Villaluenga. Es
decir, que el accionante cumple con el requisito de la titularidad del derecho
real y prueba su derecho a la posesión, además de que su carácter de
condómino lo autoriza a promover la acción. Asimismo se trata de una cosa
susceptible de ser poseída, por lo que se cumple otro de los requisitos
requeridos.
“Quien inicia la acción reivindicatoria debe, como primera
medida, justificar su derecho sobre la cosa objeto de la acción, invocando
título de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejercen por la
posesión. Aquí la prueba se regirá por una serie de presunciones que en su
contenido serán diferentes de la prueba del derecho real respectivo, por lo
cual, en concordancia con los principios sobre la titularidad de la acción, el
demandante no necesita demostrar que ha recibido la posesión del inmueble
al cual se aplica su título. Sí, en cambio, resulta insoslayable la invocación del
título, por cuanto se exige del reivindicante una mera probabilidad que torne
preferible su derecho a la posesión -que emana del título conforme al art.
2468- frente al del poseedor actual” (cfr. Papaño, Kiper, Dillon y Causse en
“Derecho Civil, Derechos reales” tomo 2, editorial Astrea edición 2004,
páginas 420 y 421). Agregan los autores citados que “no cabe duda, pues, de
que la carga de la prueba pesa sobre el reivindicante. Pero ésta, insistimos,
consiste en la demostración de su derecho a la posesión, lo que se concreta
mediante el título” (cfr. ob. cit. p. 421).
Por su parte, el art. 2790 CC dispone: “Si presentare
títulos de propiedad anterior a la posesión, y el demandado no presentare
título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario
de la heredad que se reivindica”.
Ello significa que si el reivindicante presenta títulos de
fecha anterior a la posesión del demandado y éste no acompaña título alguno,
se establece en favor del primero la presunción de que el autor de dicho título
era poseedor a la fecha de aquél sobre el inmueble reclamado (cfr. Mariani de
Vidal, M.: Curso de Derechos Reales Bs. As. Zavalía. T. 3, p. 216). A su vez,
corresponde interpretar que al referirse el artículo 2790 a títulos de propiedad
anteriores, no se debe tomar en cuenta solamente el título del autor
inmediato, pues el título anterior puede ser tanto el del reivindicante como el
de cualquiera de sus antecesores de dominio. Y, ante la presunción
establecida por el art. 2790 del Código Civil carece de trascendencia que el
título invocado no contenga constancias sobre la posesión del enajenante o
sobre la tradición del inmueble, ya que dicha presunción recae sobre la
posesión y propiedad del autor del título (conf. SCBA, 1979/05/02; DJBA, 116-
504). El art. 2790 del Código Civil se aplica en cada caso de transmisión, con
lo cual la presunción de posesión se remonta hasta donde los títulos llegan.
Por ello resulta procedente la reivindicación en los términos del art. 2790 del
Código Civil, si como sucede en autos, el reconviniente por reivindicación
presenta un título de propiedad anterior a la posesión del demandado y éste
no exhibe título alguno (cfr. CSJTuc. sentencia nº 685 del 31/8/2000 en autos:
“Augier de Galera B. vs. José Morelli y otro s/ Reivindicación y daños y
perjuicios”, sentencia del 13/5/1996. Ídem: “Aguirre, José G. vs. Luna, Juan B.
s/ Reivindicación”).
En suma, el reivindicante no se halla obligado a probar
que ha tenido la posesión del inmueble, sino que, para incoar la acción, le es
suficiente acreditar su derecho a poseer, y ello, porque la ley acude en su
auxilio en virtud de presunciones que permiten suponer que en algún
momento fue poseedor con antelación al demandado (si su título es de fecha
anterior), o si no, le autorizan a invocar la habida por sus antecesores (ob. cit.
p. 431).
En ese sentido, el título que presenta el actor es de fecha
19/4/1995 y alega que el demandado comenzó a ocupar el inmueble en 1999.
 Por su parte, el demandado no presenta ningún título, ya
sea escritura o cuanto menos boleto de compraventa, y tampoco expresa la
fecha en la que comenzó a poseer.
Frente a ello, la situación planteada en el presente es la
del propietario con título y posesión anterior al demandado, frente al poseedor
que no acredita título (derecho a poseer frente a posesión).
5.- c) Con el fin de repeler la acción de reivindicación y
para demostrar que compró el predio en litigio, el demandado presentó una
serie de recibos que se agregan a fs. 23/48 (originales a la vista). De ellos
surge que el Sr. Romero habría pagado a la Cooperativa Hábitat, entre los
años 1994 a 2004, un monto de dinero en concepto de cuota de vivienda y
terreno ubicados en calle San Martín al 4000 de la ciudad de Concepción.
Todos esos recibos llevan la firma de la persona que los habría confeccionado
cuya aclaración dice “Ibarra Carlos” o “Ibarra Carlos F.”.
Ahora bien, el demandado asegura que el Sr. Carlos
Fernando Ibarra es condómino del inmueble de autos con el actor Villaluenga
y que además era el secretario de la Cooperativa Hábitat, razón por la que
firmaba los recibos de pago. Ambas afirmaciones son ciertas en cuanto a la
existencia del condominio y al cargo de secretario del Sr. Ibarra, lo que surge
de la escritura nº 101 del 19/4/1995 y del informe del Instituto Provincial de
Acción Cooperativa y Mutual (IPACYM) con fecha 31/5/2010, en el que
comunica que el Sr. Carlos Fernando Ibarra, DNI nº 17.678.103, era el
secretario de la “Cooperativa de Viviendas, crédito y consumo Hábitat
Limitada”, con vencimiento de mandato al 31/12/1998 (fs. 81).
En ese contexto y teniendo en cuenta que el demandado
sostuvo en diferentes intervenciones del proceso que adquirió el inmueble de
Hábitat Cooperativa Limitada (fs. 51 y 430 vta.), correspondía al demandado
demostrar que efectivamente adquirió el inmueble en cuestión y que dicha
Cooperativa contaba con facultades para transferir la propiedad del inmueble
en representación de sus titulares dominiales.
El demandado pretende acreditar la compraventa del
inmueble objeto de litis sin acompañar escritura pública de la adquisición de
dominio ni boleto de compraventa. Para acreditar ese extremo solamente
acompaña los recibos agregados a fs. 23/48, los que contienen referencias
genéricas que no guardan coherencia ni precisión sobre el objeto al que
refieren.
Se advierte además que no se encuentra acreditada la
autenticidad de esos instrumentos privados (recibos), ya que su contenido y
firma no fueron reconocidos por la persona a la que se atribuyen, el Sr. Ibarra,
por lo que no tienen fuerza o valor probatorio.
En efecto, sostiene la doctrina respecto del instrumento
privado considerado en sí mismo que “a diferencia de los instrumentos
públicos, los instrumentos privados carecen de valor probatorio por sí mismos,
porque carecen de autenticidad, es esta la diferencia fundamental que separa
a los instrumentos públicos y privados. Por ello, la parte que los presenta
debe acreditar, mediante el reconocimiento de la firma o su eventual
comprobación, que el documento emana de la persona a quien se atribuye”;
en cuanto al valor probatorio del contenido del instrumento “cualquiera sea la
vía por la que se ha establecido su autenticidad, es análogo al del instrumento
público (art. 1026 CC)”; “La autenticidad de un instrumento privado se
determina por la verificación de que la firma obrante en él corresponde a la
persona que aparece como firmante. La verificación de la autenticidad de la
firma se efectúa mediante el reconocimiento del firmante o en su defecto por
la declaración judicial de autenticidad” (cfr. Llambías, J.J., “Tratado de
Derecho Civil- Parte General”, Tomo 2, pág. 410, editorial Perrot, 1978) (citas
en Bourguignon, Marcelo-Peral, Juan Carlos. Directores. “Código Procesal
Civil y Comercial de Tucumán. Concordado, comentado y anotado”, Tomo I-B,
pág.1340-1341, Bibliotex, Buenos Aires, diciembre de 2012).
En razón de que los instrumentos privados carecen de
valor probatorio por sí mismos le corresponde a la parte que los presenta, en
este caso el demandado, la carga procesal de demostrar su autenticidad. Así,
el art. 337 procesal dispone que los instrumentos privados emanados de
terceros, que no sean parte en el juicio ni sucesores de las partes, deberán
ser reconocidos en la forma que se determina para la prueba testimonial. No
surge de autos que se haya convocado al Sr. Ibarra a reconocer los recibos
de pago, lo que era imperativo y no facultativo para su parte, conforme la
redacción dada al artículo citado. Y si bien éste fue llamado como testigo
(cuaderno de prueba nº 3 del demandado fs. 368/369), no se presentó; a más
de que el interrogatorio no se refiere a los instrumentos que habría firmado.
Asimismo, de los testigos ofrecidos por el demandado, el
único que declaró fue Pablo Humberto Roldán (fs. 374), quien fue tachado por
el actor en su persona y en sus dichos por ser complaciente, falaz y
contradictorio; además de ser amigo del accionado (fs. 377/378). El Sr.
Roldán declaró que conoce a las partes; que conoce a la cooperativa “porque
pagué cuotas de una casa y nunca me reintegraron la plata”; que conoce al
demandado porque “frecuentaba el barrio y porque es padre de una
compañera de su hija”; que conoce al actor Villaluenga porque “en varias
oportunidades traté de arreglar mi situación y en el estudio de él pagaba la
cuota del barrio”; que conoce a Carlos Ibarra “del grupo scout porque también
cobraba las cuotas del barrio”; que “supone” que el actor, Ibarra y la
cooperativa “tenían algún vínculo porque en el estudio de ellos cobraban las
cuotas del barrio y a nombre de la cooperativa Hábitat”; que “las ventas se
realizaron por medio de la cooperativa”; que “no sabe” en qué año
comenzaron a ocupar las viviendas los vecinos, pero que “sí en el año 1994
comencé a pagar las cuotas”; que “desconoce” si las ocupaciones de las
viviendas fueron legítimas; que “no sabe” quién ocupa la vivienda sita en calle
San Martín nº 3978 de la ciudad de Concepción y en qué carácter la ocupa.
En relación a esta cuestión debe recordarse que la prueba
testifical consiste en la exposición en forma narrativa y con finalidad
informativa sobre hechos o circunstancias que declare conocer alguien que no
sea ni actual ni virtualmente parte en el proceso, que se debe declarar sobre
los hechos presenciados por ellos, no dar sus opiniones o los aconteceres
cuya existencia supone, porque una cosa es la suposición del testigo y otra de
los aconteceres relatados, que es lo verdaderamente valioso. Debe además
dar razón de sus dichos, en este sentido Devis Echandía, ilustra con claridad
los alcances de este requisito cuando dice que la razón de la ciencia del dicho
debe contener las circunstancias del tiempo, lugar y modo en que el testigo
adquirió el conocimiento, es decir, en qué lugar conoció el hecho, cuándo tuvo
ese conocimiento y en qué circunstancia lo adquirió. Asimismo siguiendo la
distinción de Bentham (“Tratado de la Prueba Pericial”), debe tenerse
presente que la prueba de testigos es una prueba casual, en contraposición a
la preconstituida, porque se origina en circunstancias accidentales que luego
se aprovechan en el futuro por su aptitud probatoria sin que hubiera intención
previa de acordarle tal destino. En la prueba testimonial estamos en presencia
del elemento humano, del sujeto que a través de su memoria y lenguaje
reproduce un relato que procesalmente se denomina testimonio; testigo y
testimonio no son la misma cosa, aunque uno supone al otro y viceversa.
De lo declarado por el testigo se advierte en primer lugar
que no surge la relación de amistad que alega el actor, y en segundo lugar
que si bien con algunas imprecisiones confirmó la versión de los hechos del
Sr. Romero respecto de que las cuotas las cobraban Villaluenga e Ibarra en
nombre de la cooperativa, luego negó conocer qué vínculo existía entre ellos
(Villaluenga, Ibarra y la cooperativa), en qué año comenzó la ocupación de las
viviendas y quién ocupaba la vivienda que se reivindica y en qué carácter lo
hacía, cuando justamente es la vivienda que ocupa el demandado, de quien
es testigo. Se trata de un testimonio confuso y hasta contradictorio.
Por otra parte, durante la inspección ocular en el predio
de la litis el 10/6/2013 (fs. 417) se interrogó a un vecino del barrio, José
Hernández, quien manifestó que “tiene conocimiento que las construcciones
fueron realizadas por la cooperativa Hábitat, dirigidas por el arquitecto
Villaluenga y que desconoce en qué forma adquirieron la vivienda”. Es decir
que esta persona tampoco aporta datos certeros sobre el modo en que el
accionado ingresó a la vivienda en cuestión.
Lo que sí se verifica con la inspección ocular es el
cumplimiento de otro requisito de la acción reivindicatoria: la posesión actual
del reivindicado.
En cuanto a que no se tuvo en cuenta por la Sra. Juez
que el actor no concurrió a la audiencia confesional, surge del cuadernillo
respectivo (fs. 398/406) que la prueba no se concretó por una cuestión
imputable al propio demandado. En efecto, fijada nueva fecha de audiencia -
por no comparecer el actor por problemas de salud justificado con certificado
médico- no se libró la cédula de notificación respectiva por falta de bono de
movilidad (fs. 404), y al acompañar el bono y pedir nueva fecha el demandado
se rechazó el pedido por estar vencido el plazo probatorio (decreto del
14/5/2013 fs. 406).
5.- d) Ahora bien, con respecto al último requisito a
verificar referido al despojo o desposesión, surge que la Sentenciante afirmó
que no fue acreditado por el actor, por lo que rechazó la demanda.
El concepto de despojo que hace viable la acción de
reivindicación de inmuebles es amplio y abarca a toda clase de desposesión,
realizada con o sin violencia. En tal sentido la doctrina y la jurisprudencia
señalan que “la expresión "despojo" (art. 2776, Cód. Civil) a los fines de la
acción de reivindicación debe tomarse en un significado amplio que
comprende tanto el caso de despojo propiamente dicho como el de
desposesión sin despojo; la reivindicación se justifica en ambos casos, porque
el autor de la desposesión o del despojo carece de título para retener la cosa
en su poder (cfr. CNCiv., sala G, "Giammarino Natale, Antonio c. Córdoba de
Martín, Silvia E.", 24/09/2001, LA LEY Online: AR/JUR/1166/2001, con cita
de Salvat, R.M., "Derechos reales", 4a.ed., actual. por Manuel J. Argañaras, t.
III, pp. 686/687, n° 2077). En igual sentido se ha observado que cuando el
legislador se refiere a la "desposesión" como condición para el ejercicio de la
acción reivindicatoria alude no sólo al "despojo" que pueda sufrir el
reivindicante sino a todas aquellas situaciones en que el derecho de poseer
del dominus y la plenitud de sus poderes respecto de la cosa, se ve impedido,
limitado, excluido o parcialmente recortado, por un tercero que ejerciendo la
retención material le atribuye una dimensión a su derecho que desplaza al del
reclamante (Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía
Blanca, " C. de A., J. c. M. de F., D.", sentencia del 31/07/1979, La Ley
Online: AR/JUR/2212/1979)” (CCCC, sala 2, CJTuc, sentencia nº 80 del
26/3/2015 in re “Ruesjas, Miguel c/ Sánchez, Eduardo Daniel s/
Reivindicación”).
Igualmente Fornieles comenta que “en el art. 2776,
copiado de Freitas, la palabra despojo tiene el mismo significado que le daba
aquel autor: de desposesión simple por cualquier medio, aunque no fuera el
de la violencia” (Fornieles, Salvador, “La prueba del dominio en el juicio de
reivindicación”, J.A., 1946-III).
Ante esa interpretación de la desposesión, puede
afirmarse que existe despojo en el caso de autos atento que la ocupación del
demandado, no violenta, impide totalmente el ejercicio del derecho de dominio
de su titular.
En definitiva, y considerando las pruebas instrumentales,
documentales, informativas y los testimonios como formando parte de un
todo, cotejándolas con el resto de los elementos del proceso, conectándolas
unas con otras dentro del esquema probatorio en general cabe concluir que la
parte actora ha acreditado los extremos exigidos para la procedencia de la
acción de reivindicación del inmueble objeto de la litis. A su vez la parte
demandada no logra probar el modo en que -afirma-, adquirió el inmueble de
la litis (compraventa) ya que la adquisición del dominio solamente se prueba
por los medios formales que certifiquen la causa de su adquisición.
Es decir, no ha demostrado que efectivamente adquirió el
inmueble objeto de la litis de Hábitat Cooperativa Limitada ni del Sr. Ibarra, sin
perjuicio de las acciones o derechos que eventualmente le pudiere
corresponder. Tampoco acreditó el carácter en el que lo ocupa a la fecha y
que no desposeyó al actor. En contrapartida se encuentran cumplidos los
requisitos de procedencia de la acción de reivindicación.
Por lo expuesto, corresponde hacer lugar al recurso de
apelación del actor (fs. 461), contra la sentencia nº 343 del 2 de septiembre
de 2015 (fs. 452/455) dictada por la Sra. Juez en lo Civil y Comercial Común
de la 1ª, revocar la misma y, dictando la sustitutiva, me pronuncio por hacer
lugar a la acción de reivindicación del actor respecto del inmueble identificado
con padrón provincial n° 252.641, sito en calle San Martín nº 3978 de la
ciudad de Concepción, Tucumán.
 6.- En materia de costas, por el principio objetivo de
derrota en juicio corresponde imponerlas al demandado vencido en ambas
instancias (art. 107, 105 procesal).
Es mi voto.
La Sra. Vocal Dra. Elda Aguilar de Larry dijo:
Que estando de acuerdo con los fundamentos del voto del
Sr. Vocal preopinante, vota en el mismo sentido.
Por lo expuesto, se

RESUELVE

I.- HACER LUGAR al recurso de apelación deducido por

Carlos Macario Alejandro Villaluenga (fs. 461), contra la sentencia nº 343 del
2 de septiembre de 2015 (fs. 452/455) dictada por la Sra. Juez en lo Civil y
Comercial Común de la 1ª, conforme a lo considerado. En consecuencia
REVOCAR la misma y dictar en sustitutiva: “HACER LUGAR a la demanda de
reivindicación promovida por Carlos Macario Alejandro Villaluenga contra
Antonio Orlando Romero, respecto del inmueble identificado con padrón
provincial n° 252.641, sito en calle San Martín nº 3978 de la ciudad de
Concepción, Tucumán”.
II.- COSTAS en ambas instancias al vencido Antonio
Orlando Romero, conforme se considera.
III.- HONORARIOS para su oportunidad.
HÁGASE SABER

Fdo. Dr. Roberto R. Santana Alvarado.

Dra. Elda Aguilar de Larry.

ANTE MI: Dra. Mirta Estela Casares - Secretaria