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“PROYECTOS DE INVERSION”
PROYECTO INMOBILIARIO:
URBANIZACION PROGRESO
DOCENTE:
Ing. URPI BARRETO RIVERA
ALUMNOS:
HUAMANI QUISPE SAULO 062810
MEZA CONDORI FREDY 101637
ROMOACCA ARANA WALTER 060522
SEMESTRE 2019-I
PROYECTO INMOBILIARIO
1. FORMULACIÓN DE PROYECTO DE INVERSIÓN:
1.1. EDT:ESTRUCTURA DE DESGLOGUE DE TAREAS
EDT: ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS
GESTION.
En esta etapa del proyecto se realizará el análisis de todos los riesgos del proyecto
(política, social y económica), se planificará la organización para las diferentes
etapas del proyecto y se realizará el análisis respectivo de todas las fuentes de
financiamiento posibles para el proyecto.
LICITACIONES Y CONCURSOS.
Mediante esta tarea se realizará la contratación del mejor proveedor especializado,
teniendo en cuenta las necesidades que la empresa tiene con respecto al proyecto que
se está por ejecutar, entendiendo que no todos los proyectos se dirigen al mismo
público objetivo, y por eso las características y costos no siempre serán los mismos.
Es aquí donde radica la importancia del mejor proveedor, según sea el caso. Este
debe generar rentabilidad y, para lograrlo, se deben de cotizar todos los recursos a
utilizar, sabiendo diferenciar la calidad y el precio en vistas a escoger la mejor opción
para la organización.
PUBLICIDAD Y VENTAS
Esta tarea es desarrollada mediante un gran equipo de trabajo que se desempeña
dentro y fuera del departamento. El objetivo de este es ubicar y posicionar el proyecto
en el mercado, e incrementar las ventas o los ingresos.
Este trabajo será desarrollado por una empresa de Marketing encargada de manejar
y coordinar las diferentes estrategias de venta. Este trabajo deberá satisfacer los
requerimientos y necesidades del cliente, al mismo tiempo generando ganancias.
SUMINISTROS
Consiste en la adquisición de bienes, materiales, y servicios de terceros por medio de
alguna licitación o contrata directa entre la empresa y el proveedor.
También se contempla en esta tarea la compra de los equipos electromecánicos y
mobiliarios, cada bien adquirido deberá cumplir con los estándares de calidad
exigidos según el proyecto.
SANEAMIENTO LEGAL
Es el procedimiento se realizará la regulación y/o formalización del terreno adquirido
con la finalidad de que estos se encuentren aptos para la elaboración del proyecto.
Esta actividad también consiste en la independización de los títulos de propiedad para
cada propietario.
ENTREGA
Consiste en la entrega del inmueble en completo funcionamiento, el mismo que
deberá estar a completa satisfacción del propietario.
USUARIO
TRAMITE DOCUMENTARIO:
1) Solicitud Dirigida Al Alcalde
2) Plano Perimétrico y Ubicación
3) Pago por Servicios Administrativos
(S/.67.00).
SI
USUARIO PACHA INGENIEROS
ARCHIVO FIN S.A.C.
S/. 250.00 (5 días)
TRAMITE DOCUMENTARIO:
4) FUE: Formato Único de Edificaciones
5) Plano Perimétrico y Ubicación
USUARIO
6) Memoria Descriptiva
7) Carta de Responsabilidad (Ing. Civil)
8) Pago por Servicios Administrativos (S/.232.00).
DESARROLLO
URBANO
(Aprueba 15 días)
ARCHIVO
1.4.3. LICENCIA DE CONSTRUCCION (Modalidad “C”).
I. Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios,
que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000m2
de área construida.
II. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y
salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo
de 30 000m2 de área construida.
REQUISITOS COMUNES:
Formulario Único de Edificaciones (FUE) y Anexos en caso de corresponder
debidamente suscrito por el solicitante, de ser el caso, por los profesionales
responsables.
Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que suscriben la
documentación por especialidad.
Pago por Servicios Administrativos (Licencia de edificación S/. 473.00).
Pago por Verificación Técnica S/. 180.00 por cada una.
La Licencia de Construcción tendrá un valor de 1.5% del valor de la
obra.
REQUISITOS TECNICOS:
Plano perimétrico y ubicación.
PACHA INGENIEROS S.A.C. S/.250.00
Certificado de parámetros urbanísticos.
MUNICIPALIDAD DE WANCHAQ S/.67.00
Planos de Arquitectura (plantas, cortes y elevaciones).
PACHA INGENIEROS S.A.C. S/. 4,500.00
Planos de Estructuras, Instalaciones Sanitarias, Eléctricas y otros de ser el
caso con sus respectivas memorias justificativas.
PACHA INGENIEROS S.A.C. S/. 8,500.00
Estudio de Mecánica de Suelos
Laboratorio de Suelos GEOTECNIA SAMBOR. S/. 4,000.00
Ing. Publio Vera Guevara, Cel. 984704236
1.5. ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS
Para este estudio, hemos ubicado en varios portales inmobiliarios, anuncios de venta
de terrenos en el Distrito de Wanchaq, exclusivamente en la Urb. Progreso y
alrededores para poder tener una visión clara de los costos de terreno disponibles en la
zona de estudio. Se ha seleccionado una muestra de 10 terrenos.
INDICADORES DEMOGRÁFICOS
Según el último Censo realizado por el INEI, la población de la región Cusco es de
aproximadamente a 1 171 403 habitantes. El 30,5% de este total habita en la ciudad de
Cusco.
DEPARTAMENTO EN CALLE ACOMAYO #202 -WANCHAQ
o PRECIO:US$110,000.00
o AREA:100.00 m2
o Consta de 7 pisos: 2 do uso.
El tercer piso: 03 dormitorios, baño, sala, comedor, cocina y
lavandería, ascensor.
30 % cuota inicial y solo con ban bif.
DEPARTAMENTO EN JR. CUSCO -WANCHAQ
o PRECIO:US$126,000.00
o AREA:90.00 m2
o Consta de 6 pisos: 2 do uso.
El quinto piso: 03 dormitorios, baño, sala, comedor, cocina y
lavandería, ascensor.
30 % cuota inicial y solo con ban bif.
II. EMPRESA INMOBILIARIA LA FINCA
LA FINCA BIENES RAICES EIRL
Diseño de la investigación
Objetivos
Conocer las preferencias y gustos de la población sobre inmobiliaria
Evaluar la viabilidad de un proyecto inmobiliario.
Caracterizar la demanda
FORMULACIÓN DE PREGUNTAS:
6.- Su preferencia de adquisición es por:
⃝ Departamento
⃝ Vivienda
⃝ Terreno
⃝ Habitación
Determinación de la muestra
Para determinar el número de encuestas que vamos a realizar, aplicaremos la siguiente formula:
Donde:
N = tamaño de la población
Z = nivel de confianza,
P = probabilidad de éxito, o proporción esperada
Q = probabilidad de fracaso
D = precisión
GERENCIA GENERAL
Es el principal responsable de las decisiones que afectan a la empresa en el ámbito
comercial, laboral y estratégico a lo largo del tiempo.
Es un ejecutivo que tiene la responsabilidad de administrar coherentemente los
ingresos y costos de la empresa. Se ocupa de generar rentabilidad en un mediano y
largo plazo, mediante la búsqueda y elaboración de nuevos proyectos inmobiliarios
que aprovechen las oportunidades que le brinda el mercado, indicando los costos,
riesgos y beneficios que implican la puesta en marcha de los mismos. El gerente
general es un gerente integral: estratega, organizador y líder transformacional.
Es de suma importancia que sepa diferenciar de antemano el éxito o fracaso de un
proyecto, de acuerdo a la realidad del sector en un determinado momento y en un
futuro no muy lejano.
Además, debe de velar por el correcto desempeño de cada uno de los colaboradores,
a través de un análisis continuo de su rendimiento laboral y de los aportes brindados
en el área donde se desenvuelven profesionalmente.
En cuanto a las funciones que forman parte de su día a día en la organización, se
pueden enunciar:
Complementar y elaborar los reportes de gestión de las obras en marcha, cuando
se lleva a cabo la gestión inmobiliaria de tipo “propiedad y desarrollo
inmobiliario”. Tales reportes permiten una adecuada comunicación con los
propietarios de los predios a construir o para uso interno de la organización.
Preparar la información para bancos; es decir, entregar la información financiera
de la organización, ya que ellos son los principales financistas de los proyectos a
llevar a cabo.
Controlar que se cumplan los procesos ya establecidos.
Crear y mantener buenas relaciones con los clientes.
Planificar y dirigir el área comercial, así como conseguir nuevos proyectos y
terrenos, y vender departamentos.
LOGISTICA
Esta es otra área fundamental dentro de la organización, ya que se ocupa de todos los
detalles que permiten un adecuado funcionamiento organizativo. Se encarga de
cuidar que todos los recursos necesarios se encuentren disponibles oportunamente en
el momento y lugar donde son requeridos.
Esta es la columna vertebral del negocio inmobiliario enfocado en la propiedad y el
desarrollo, pues el adecuado manejo de la logística permitirá que el proyecto sea
exitoso y rentable durante su ejecución y puesta en marcha. Aquí se debe aclarar el
papel que puede tomar esta área durante la ejecución de un determinado proyecto,
teniendo dos tipos de caminos a seguir.
El primero opta por la subcontratación total del desarrollo constructivo del proyecto
inmobiliario, o sea, subcontratar la construcción y aprovisionamiento del proyecto a
una empresa dedicada exclusivamente a esta especialidad. El segundo es hacerse
cargo del flujo de todos los recursos que forman parte de este proceso constructivo,
y únicamente subcontratar las manos de obras directa e indirecta que forman parte
del proyecto.
OPERACIONES
Esta área está integrada por dos personas que tienen como principal función el
manejo de la información dentro de la organización. La información debe ser
procesada, optimizada, sintetizada y presentada en un informe confiable para la toma
de decisiones.
Estos son cargos de confianza dentro de la organización requieren de muchas
actitudes y aptitudes personales para lograr un eficaz desarrollo de los mismos. Aquí
es donde confluye toda la información y, un mal manejo de la misma, podría generar
pérdidas o desventajas con respecto a las demás empresas presentes en el sector.
Las actividades a realizar diariamente son:
Procesar la información concerniente a facturas de compras y pedidos.
Administrar diariamente el dinero que se encuentra en la caja chica, que es usado
para diligencias, material de oficina y mantenimiento de las instalaciones de la
organización
Llevar directamente el control de los egresos de la organización.
Presentar informes semanales indicando el estado de los presupuestos y costos de
los diferentes proyectos que se están llevando a cabo.
Emitir documentos destinados a las distintas áreas de la organización, los cuales
son individuales e intransferibles, e indicarán las actividades a realizar diaria y
semanalmente, evitando retrasos y olvidos de las tareas encomendadas y por
cumplir.
CONSTRUCCION
Es una pequeña sección dentro de la organización, cuyo encargado es un ingeniero
que ejercerá de residente en las obras que se ejecuten y que no hayan sido totalmente
subcontratadas.
Las actividades que realizará día a día, son las que se mencionan a continuación:
Analizar los planos y programación de los proyectos y verificar si estos coinciden
con lo que la mano de obra subcontratada está ejecutando.
Programar actividades diarias y presentar informes semanales con respecto al
avance de las mismas. Estos informes deben remitirse al gerente general.
Coordinar con logística el abastecimiento de recursos, es decir, definir cuáles son
los recursos que se necesitan en un determinado momento.
Se debe indicar que tanto las funciones de diseño y arquitectura de los proyectos que
son trabajados bajo la modalidad de propiedad y desarrollo, se realizan fuera de la
empresa por profesionales o empresas especializadas en la materia. Pero hay que
tener en cuenta que todos los avances en cualquiera de esas dos funciones son
seguidos muy de cerca por la organización. Además, se puede mencionar que tales
profesionales o empresas que trabajan para la organización, han superado un exigente
proceso de selección.
AREA COMERCIAL
Es la encargada de tener contacto directo con el cliente, definido como todo aquel
que adquiere un inmueble impulsado por la organización o como aquel que contrata
un servicio brindando por el área.
Su principal función es vender los inmuebles impulsados por la organización, a través
del seguimiento de la estrategia de promoción y venta definida por el área
inmobiliaria; es decir que debe elegir los medios de publicidad y marketing
adecuados para llegar al público que se considera objetivo.
La venta de los inmuebles se maneja como un proceso rápido, eficiente y eficaz;
puesto que se debe analizar cuidadosamente a los clientes potenciales, desde el lugar
donde trabajan y viven, su historial financiero y todas aquellas características
importantes al momento de cerrar un vínculo contractual con una determinada
persona. Por ello, es muy importante la rapidez con la cual se analiza adecuadamente
a una persona, ya que el factor tiempo puede afectar la venta, pero el apuro y la falta
de análisis pueden afectar financiera y comercialmente los objetivos trazados por la
organización.
Además, debe generar atracción e interés en las ofertas realizadas, por lo que hay que
definir todo tipo de promociones y regalos que llamen la atención de clientes en
potencia, pero sin afectar la rentabilidad y utilidades que generaría dicha venta.