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UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

TRABAJO ACADEMICO 1 – GRUPO 1

ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

CARRERA : Ingeniería Civil

CURSO : Gestión Integral de Proyectos de la Construcción

PROFESOR : Ing. Roger Luna

INTEGRANTES :
• Arce Rodríguez, Luis U201417298
• Valverde Gonzales, Pablo U201519375
• Pinto Flores, Victor U201419384
• Torres Meza, David U201517554

LIMA – 2019
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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I. ESTUDIO DE MERCADO 5

1.1. ANTECEDENTES 5
1.1.1. NORMAS URBANAS LOCALES 6
1.1.2. PARÁMETROS URBANÍSTICOS 7
1.1.3. REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES 7
1.1.4. REGLAMENTO NACIONAL DE CONSTRUCCIONES 9
1.2. EL MERCADO 9
1.2.1. SEGMENTACIÓN DEL MERCADO 12
1.3. EL CONSUMIDOR 15
1.4. INVESTIGACIÓN DE MERCADO 17
1.4.1. ANÁLISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA 17
1.4.2. ANÁLISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA – ZONA DE INTERÉS 19

II. PROYECTO INMOBILIARIO 23

2.1. TERRENO 23
2.1.1. VALOR Y FORMA DE PAGO 24
2.2. PROPUESTA INMOBILIARIA 25
2.2.1. PLANEAMIENTO GENERAL 26
2.2.2. ANÁLISIS ECONÓMICO DE OBRA 30
2.2.3. ANÁLISIS ECONÓMICO DE VENTAS 32

III. DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO 33

3.1. GESTIÓN DE DE LA INTEGRACIÓN DEL PROYECTO 33


3.2. GESTIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO 37

IV. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

4.1. CONCLUSIONES ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.


4.2. RECOMENDACIONES ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

V. BIBLIOGRAFÍA 59
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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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INDICE DE FIGURAS

Figura 1 - UBICACIÓN AREA DE INTERES ......................................................................... 5


Figura 2 - UBICACIÓN DE PUNTOS DE INTERES .............................................................. 6
Figura 3 - DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN NSE 2018 - LIMA METROPOLITANA. 13
Figura 4 - PLANO ESTRATIFICADO POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR ............. 14
Figura 5 - UBICACIÓN DE OFERTA INMOBILIARIA .......................................................... 19
Figura 6 - Ubicación ............................................................................................................ 23
Figura 7 - Zonificación distrito de Magadalena del Mar ....................................................... 24
Figura 8 - ANUNCIO PUBLICITARIO .................................................................................. 24

INDICE DE GRAFICOS

Gráfico 1 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS 2014-2018............................................ 12


Gráfico 2 - DEMANADA EN TRABAJADORES DEPENDIENTES ...................................... 16
Gráfico 3 - DEMANDA EN TRABAJADORES INDEPENDIENTES ..................................... 16

INDICE DE TABLAS
Tabla 1 - AREAS MINIMAS DE AMBIENTES ....................................................................... 9
Tabla 2 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGÚN TIPO DE VIVIENDA Y PRECIO
DE VENTA - 2018 ............................................................................................................... 10
Tabla 3 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGUN SEGMENTO DE MERCADO -
2018.................................................................................................................................... 10
Tabla 4 - UNIDADES DE VIVIENDA POR TIPO DE VIVIENDA YSECTOR URBANO - 2018
........................................................................................................................................... 11
Tabla 5 - DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEIM 2018 - LIMA METROPOLITANA... 13
Tabla 6 - DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIECONOMICO -
MAGDALENA DEL MAR ..................................................................................................... 14
Tabla 7 - CARACTERÍSTICAS DE VIVIENDA DESEADA .................................................. 15
Tabla 8- FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DESEADA ...................................................... 15
Tabla 9 - ACTIVIDAD EDIFICATORIA TOTAL EN LIMA METROPOLITANA, SEGÚN
DESTINO (M2).................................................................................................................... 17

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Tabla 10 - DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDA POR SEGMENTO EN LIMA
METROPOLITANA - 2017 .................................................................................................. 18
Tabla 11 - OFERTA TOTAL DE VVIIENDAS EN LIMA METROPOLITANA, SEGÚN TIPO Y
ESTADO ............................................................................................................................. 18
Tabla 12 - OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTO 2017 POR SECTOR URBANO EN LIMA
METROPOLITANA ............................................................................................................. 19
Tabla 13 - PRECIOS DEL MERCADO ................................................................................ 20
Tabla 14 - ANALISIS DE AREAS ........................................................................................ 21
Tabla 15 - ANALISIS VENTAS ............................................................................................ 22
Tabla 16 - NORMATIVA Y DATOS DEL TERRENO ........................................................... 26
Tabla 17 - CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO ............................................................... 26
Tabla 18 - DEPARTAMENTO TIPO 1 ................................................................................. 27
Tabla 19 - DEPARTAMENTO TIPO 2 ................................................................................. 28
Tabla 20 - DEPARTAMENTO TIPO 3 ................................................................................. 28
Tabla 21 - DEPARTAMENTO TIPO 4 ................................................................................. 29
Tabla 22 - AREA CONSTRUIDA DE DEPARTAMENTOS .................................................. 29
Tabla 23 - COSTOS MUNICIPALES ................................................................................... 30
Tabla 24 - COSTOS ADMINISTRATIVOS .......................................................................... 31
Tabla 25 - COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN ..................................................................... 31
Tabla 26 - VALOR DE OBRA .............................................................................................. 31
Tabla 27 - VENTAS ESTIMADAS ....................................................................................... 32

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I. Estudio de Mercado
El presente estudio de mercado explica las etapas de la investigación de mercado en la
zona de interés, ubicada en el distrito de Magdalena del Mar y limitada entre las avenidas
Av. Del Ejercito, Av. Brasil, Av. Javier Prado Oeste y Av. Juan de Aliaga, tal como se
describe en el gráfico siguiente:

Figura 1 - UBICACIÓN AREA DE INTERES

Fuente: Elaboración propia

Asimismo, se definirá el mercado para posteriormente segmentarlo y en base al mercado


objetivo del proyecto definir al consumidor. Posteriormente se estimará tanto la oferta como
la demanda, para que con estos datos estimados se pueda determinar la demanda
insatisfecha. Se elegirá una parte de la demanda insatisfecha, que será la demanda
cubierta por el proyecto. Finamente se plantearán consideraciones respecto a la
comercialización del producto (promoción, canales de distribución y precios).

1.1. Antecedentes
El Distrito de Magdalena presenta un plano ortogonal ó en damero, es decir, un plano
cuadriculado en el que la mayoría de las calles se cortan en ángulo recto, tal como se
puede ver en la vista aérea.

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IMPORTANTES CENTROS:
1) La Municipalidad de Magdalena, 8) El hospital de Policía,
2) El Mercado de Magdalena, 9) El Lima Cricket,
3) Supermercados Candy, Vivanda, 10) La bajada a las playas,
Metro, 11) La Plaza Tupac Amaru,
4) El centro educativo Salesiano Rosental, 12) Numerosos parques.
5) La Iglesia Corazón de María, 13) Centro cultural Peruano Japonés,
6) El Hospital Larco Herrera, 14) El coliseo Chamochumbi
7) El Hospital Militar,

Figura 2 - UBICACIÓN DE PUNTOS DE INTERES

Fuente: Elaboración propia

1.1.1. Normas urbanas locales


Retiros frontales y laterales de 3 ml.
Área libre mínima: 35%
Altura de la edificación: 6 pisos + azotea (45% del área del 6° piso)
Relación de la edificación con la vía pública RNE, Cap. 2, Art. 11-14: ver Pág. 19

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1.1.2. Parámetros urbanísticos


Zonificación: RDM (Residencial de Densidad Media)
Área de tratamiento Urbano: II (Sector II)
Usos permitidos: Vivienda Multifamiliar
Densidad neta máximo: 1,400.00 hab. / ha
Altura máxima: 6 Pisos
Retiro frontal mínimo: 3.00 mts.
Área libre mínima: 35%
N° de estacionamientos: 1 est. Cada 1.5 viviendas

1.1.3. Reglamento Nacional de Edificaciones


En esta sección se describen los parámetros edificatorios indicados en el Reglamento
Nacional de Edificaciones, en el TÍTULO III.1 - NORMA A.010, del Cap. I al Cap. XI, la
misma que establece lo siguiente:

Relación de la edificación con la vía pública: Cap. II, Art. 11-14: Los retiros frontales pueden
ser empleados
para:
a) La construcción de gradas para subir y bajar como máx. 1.50 del nivel de vereda (Art. a).
b) Estacionamientos vehiculares con techos ligeros o sin techar (Art. d).
c) Uso de áreas verdes, ingreso del edificio, rampas vehiculares, rampas para
discapacitados.
d) Estacionamientos en semisótano, cuyo nivel superior del techo no sobrepase 1.50 m. por
encima del nivel de la
vereda frente al lote. En este caso la rampa de acceso al estacionamiento en semisótano
podrá iniciarse en el
límite de propiedad (Art. e).
e) Cercos delanteros opacos.

Separación entre edificaciones: Cap. III, Art. 19: Los pozos para iluminación y ventilación
natural para viviendas en edificaciones multifamiliares deberán cumplir con las siguientes
características:

La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de dormitorios, estudios, salas
de estar y comedores que se sirven del pozo, medida en el punto central o eje del vano y el
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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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muro opuesto que conforma el pozo, no debe ser menor a 1/3 de la altura del parámetro
más bajo del pozo, medido a partir del alfeizar del vano más bajo.

La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de servicio, cocinas, pasajes y
patios de servicio techados que se sirven del pozo, medida en el punto central o eje del
vano y el muro opuesto que conforma el pozo, no debe ser menor a 1/4 de la altura del
parámetro más bajo del pozo, medido a partir del alfeizar del vano más bajo.

Accesos y pasajes de circulación: Pasajes que sirven de acceso hasta 4 viviendas: 1.20 ml
de ancho.

Escaleras:
Para seis pisos ó más, se requiere una escalera de Evacuación con vestíbulo previo
ventilado.
De 1 a 3,000 ocupantes: Se requiere 1 escalera cuyo ancho mínimo debe ser 1.20 ml.

Dimensiones de los ductos: Se calcularán a razón de 0.036 m2 por inodoro de cada servicio
sanitario que ventilan, con un mínimo de 0.24 m2.

Iluminación: Los ambientes de las edificaciones contarán con componentes que aseguren la
iluminación natural y artificial necesaria para el uso de sus ocupantes.
Cálculo de ocupantes de una edificación:
Por vivienda de 3 dormitorios ó más ------------------------- 5 ocupantes.
Por vivienda de 2 dormitorios ---------------------------------- 3 ocupantes

Estacionamientos: Cap. X, Art. 65:


Espacio mínimo para 1 vehículo: 2.70 ml
Espacio mínimo para 2 vehículos en paralelo: 4.80 ml.
Espacio mínimo para 3 ó más estacionamientos continuos: 2.40 ml. cada uno
En todos los casos: largo: 5 ml., altura: 2.10 ml.
La distancia mínima entre los espacios de estacionamiento opuestos o entre la parte
posterior de un espacio de estacionamiento y la pared de cierre opuesta, será de 6 m.

Voladizos: Se puede edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta .50 m. a partir de 2.30 m.
de altura.
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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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1.1.4. Reglamento Nacional de Construcciones


Asimismo, se muestran los parámetros establecidos en la sección VIVIENDAS; III -X-3,
AREAS MÍNIMAS DE AMBIENTES, del Reglamento Nacional de Edificaciones, para las
dimensiones mínimas de las áreas habitables de una vivienda tanto multifamiliar con
unifamiliar.

Tabla 1 - AREAS MINIMAS DE AMBIENTES

Fuente: RNC

1.2. El mercado
El mercado inmobiliario tiene una alta correlación con el ciclo económico y se encuentra
influenciado por variables macroeconómicas como el PBI, empleo, ingresos de las familias,
tasas de interés, entre otras. De acuerdo con el 23° estudio “El Mercado de Edificaciones
Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”, realizado por CAPECO1, la venta de viviendas
alcanzó las 15,238 unidades en el año 2018, superando en 12.6% el nivel de ventas del año
2017.

En lo referido a los precios de venta, las viviendas vendidas se ajustan en los rangos de
precios intermedios y altos al comportamiento que registra la oferta total y de sus
componentes. El precio promedio es de 481,216 soles, aunque el de las casas
independientes es sensiblemente menor: 254,149 soles. Las viviendas de hasta 80,000
soles de precio de venta apenas representan el 0,91% de las unidades vendidas y el 0,64%
de la superficie total, en tanto que las de precios entre 80,001 y 210,000 soles ascienden a
2,445 viviendas y 146,426 m2, equivalentes al 16,05% del número de viviendas y el 11,58%
del área vendida. En el rango de precios entre 210,001 y 400,000 soles concentra el

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CAPECO. (2018). El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao. Lima,
Perú: CAPECO.
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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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número más alto de viviendas vendidas en Lima Metropolitana (5,800 y 38,06%) y la


segunda mayor área (379,095 m2 y 29,99%). El segundo rango con mayor número de
unidades vendidas es el de precios entre 400,001 y 700,000 soles (4,028), lo que implica un
26,43% del total de ventas de la capital. Coincidentemente, la participación de este
segmento en la superficie de las viviendas vendidas es similar (26,51%) que corresponde a
335,153 m2.

Finalmente, las viviendas vendidas con precios superiores a 700,000 soles concentran el
31,29% de la superficie constituyéndose en el rango que presenta el mayor volumen
(395,534 m2), aunque las 2,827 unidades representan solo el 18,55% del total.

Tabla 2 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGÚN TIPO DE VIVIENDA Y PRECIO DE VENTA - 2018

Otro dato significativo en relación con la venta de viviendas en Lima Metropolitana es que el
62,35% del total de unidades vendidas corresponde a la vivienda social, específicamente
Mivivienda, dado que el segmento Techo Propio es prácticamente inexistente en la capital.

Tabla 3 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGUN SEGMENTO DE MERCADO - 2018

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Asimismo, apenas el 2,59% de las viviendas vendidas corresponden a casas


independientes, algo mayor a la participación obtenida por este tipo de vivienda en el 2017
(1,32%). En Lima Sur, se concentró el 76,74% de estas ventas.
En el 2018, Lima Moderna fue el sector urbano que concentró el mayor número de unidades
vendidas (5 512) lo que implica una participación del 36,17%, superando a Lima Top
(25,13%) y a Lima Centro (12,38%). Los demás sectores acumulan el 26,32% de
participación, pero ninguno supera individualmente el 9%.

Tabla 4 - UNIDADES DE VIVIENDA POR TIPO DE VIVIENDA YSECTOR URBANO - 2018

Otro dato relevante de esta edición del estudio es que sólo 4 578 unidades, es decir el
30,04% del total de ventas se encontraban en condición de terminadas, el resto estaba en
proceso de comercialización en planos o en construcción.

En el año 2018, se vendieron 15 238 unidades de vivienda nueva, lo que implicó un 12,6%
de incremento respecto al año 2017 y un segundo año de crecimiento consecutivo – en el
2016 se vendieron 10 822 unidades – que interrumpió un trienio de fuerte caída en el que se
redujo a menos de la mitad el volumen de venta si se compara con el récord de 22 220
unidades del 2013. A pesar del significativo repunte del último bienio, el resultado de ventas
del 2018 ocupa el quinto lugar del último decenio, y el volumen vendido apenas supera en
4,97% al obtenido en el 2010 (14 516 unidades), justo antes del gran salto que se dio en los
tres años siguientes. Aunque es muy pronto para señalar una tendencia, no debe perderse
de vista que entre el 2016 y el 2018 se ha producido un aumento promedio anual de 18,66%
en el volumen de ventas.

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Gráfico 1 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS 2014-2018

1.2.1. Segmentación del mercado


La primera segmentación apunta a dirigir el producto a un público que tenga cierta
capacidad para adquirir un departamento. Para lo cual es necesario obtener el panorama
socioeconómico de la Lima Metropolitana, así como el propio del Distrito de Magdalena, a
fin de determinar el tipo de cliente objetivo para la propuesta inmobiliaria a realizar.

De esta manera se tiene, en principio, la segmentación socioeconómica de Lima


Metropolitana, en base a estimaciones realizadas en el reporte de “Niveles Socioeconómico
2018” realizado por la Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados
(APEIM), la cual muestra (figura 2) que existen una predominancia de hogares de nivel
socioeconómico C (41.3%), seguidos del nivel D (24.4%) y en tercer lugar B (23.2%);
asimismo, y centrándonos en la zona de interés para el desarrollo de la propuesta
inmobiliaria a plantear, se observa que el distrito de Magdalena de Mar se encuentra dentro
de la Zona 6 (Tabla 4), junto a distritos como Pueblo Libre, Lince, Jesús María y San Miguel,
los cuales presentan una segmentación socioeconómica en la cual predominan el sector B
(56%), sector C (23.9%) y sector A (14.4%).

Es en base a este análisis preliminar, que se puede estimar de forma preliminar el perfil
socioeconómico del consumidor objetivo, al cual estará dirigida la propuesta inmobiliaria a
plantear, el cual se encontrará dentro del grupo socioeconómico tipo B.

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Figura 3 - DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN NSE 2018 - LIMA METROPOLITANA

Fuente: APEIM, estimaciones según ENAHO 2017

Tabla 5 - DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEIM 2018 - LIMA METROPOLITANA

Fuente: APEIM, estimaciones según ENAHO 2017

Asimismo, se realiza el análisis de la segmentación socioeconómica de los hogares en el


distrito de Magdalena del Mar, en base al Empadronamiento Distrital de Población y
Vivienda, 2013, realizado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática, la cual
muestra que este distrito esta conformado mayoritariamente por hogares que se encuentran
en el estrato Medio Alto (9119 hogares), seguido de hogares dentro del estrato Alto (5109
hogares). Lo cual, en concordancia con estimación preliminar descrita en el párrafo anterior,
nos permite afinar aun más las características socioeconómicas del consumidor potencial.

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Tabla 6 - DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIECONOMICO - MAGDALENA DEL MAR

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Empadronamiento


Distrital de Población y Vivienda, 2013

Figura 4 - PLANO ESTRATIFICADO POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Empadronamiento


Distrital de Población y Vivienda, 2013

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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1.3. El consumidor
Posterior a la segmentación de mercado, el consumidor se define como persona individual o
también entendido como hogar perteneciente al estrato socioeconómico medio y medio alto
de Lima Metropolitana, que más allá del estrato al que pertenezca tiene preferencias debido
a su estilo de vida.

Por lo cual, es importante conocer las estadísticas respecto de las expectativas del
consumidor potencial en relación con las características mínimas que debe cumplir la
vivienda, así como las modalidades de pago respectivas, las mismas que han sido
recogidas del “Estudio de demanda de vivienda a nivel nacional” elaborado por el Ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento en el año 2018.

Tabla 7 - CARACTERÍSTICAS DE VIVIENDA DESEADA


CARACTERÍSTICA DESCRIPCIÓN CANTIDAD (%)
Área construida <107m2 66%

Baños 2 o 3 baños 71%

Dormitorios 2o3 60%

Material paredes Ladrillo 99%

Comprarían en la misma provincia Si 95%

Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2018

Tabla 8- FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DESEADA


CARACTERÍSTICA DESCRIPCIÓN CANTIDAD (%)
Menor a S/.57mil 50%
S/.57 mil – S/.81 mil 26%
Monto a invertir por una
S/.81 mil – S/.122 mil 17%
vivienda
S/.122 mil – S/.203 mil 6%
Mayor a S/.203 mil 1.1%
Menor a S/.650 48%
S/.650 – S/.940 18%
Cuota mensual
S/.900 – S/.1500 31%
Mayor a S/.1500 3%
Menor a 10 años 32%
10 – 14 años 41%
Plazo
15 – 20 años 27%
Mayor a 20 años 0.2%
Medio de Pago Crédito Financiero 96%

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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1°: Banco 82%


Institución preferida CI
2°: Cajas 52%

Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2018

Gráfico 2 - DEMANADA EN TRABAJADORES DEPENDIENTES

Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2018

Gráfico 3 - DEMANDA EN TRABAJADORES INDEPENDIENTES

Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2018

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Es por lo anteriormente descrito, y en base a los datos recopilados de distintas fuentes de


investigación del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana, que se puede concluir que el
producto apuntará a los estratos medio y medio alto.

1.4. Investigación de mercado


En esta se detalla la etapa cualitativa para la investigación de mercado paso a paso, la cual
consistirá en realizar un análisis comparativo de los proyectos que actualmente se vienen
ejecutando en el área de interés para el establecimiento del presente proyecto inmobiliario,
y la que consistirá en los siguientes aspectos:

1.4.1. Análisis de la oferta y demanda


La oferta de departamentos en el mercado nacional es muy intensa, sobre todo debido a
que en la última década se ha registrado una demanda insatisfecha por la adquisición de
esta clase de vivienda que solo puede ser cubierta con la realización de proyectos de
edificación. Existen actualmente muchos proyectos inmobiliarios privados y del estado, que
van dirigidos a distintos grupos económicos que demandan según sus posibilidades,
equipamiento, calidad de acabados, diseños, entre otras cosas.

Al respecto, y a fin de poder realizar un análisis de la situación de la oferta del mercado


inmobiliario, se tomará como referencia las estadísticas elaboradas por CAPECO en su
estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”, de marzo
del 2018, el cual hace una comparación respecto de la variación en la oferta durante los
años 2016 y 2017.

Tabla 9 - ACTIVIDAD EDIFICATORIA TOTAL EN LIMA METROPOLITANA, SEGÚN DESTINO (M2)

Fuente: CAPECO - Estudio sobre el Mercado de Edificaciones (Oferta)

Asimismo, para poder realizar un análisis de esta oferta respecto de la demanda, se


empleará el estudio antes mencionado, la cual nos muestra que en el sector de las

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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viviendas no sociales (más de 74 IUTs), existe una demanda no satisfecha que corresponde
al 10.12% de la demanda total de viviendas en Lima Metropolitana en el año 2017.

Tabla 10 - DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDA POR SEGMENTO EN LIMA METROPOLITANA - 2017

Fuente: CAPECO - Estudio sobre el Mercado de Edificaciones (Demanda)


Muestra: 3504 hogares en Lima y Callao

Así, se observa que al interior de la oferta de vivienda se destaca, el predominio de


viviendas multifamiliares sobre unifamiliares tanto en unidades como en metros cuadrados
construidos. En cuanto al primer caso, es decir, en términos de unidades, la relación que se
establece entre los dos tipos de vivienda es de 68.97 unidades de departamentos por
unidad de casa construida, es decir 25107 unidades que integran el 98.57% del área
registrada, y el segundo con 364 unidades, y la proporción complementaria del área
equivalente a 1.43% del total, tal como se muestra en la tabla siguiente.

Tabla 11 - OFERTA TOTAL DE VVIIENDAS EN LIMA METROPOLITANA,


SEGÚN TIPO Y ESTADO

Fuente: CAPECO - Estudio sobre el Mercado de Edificaciones (Oferta)

A continuación, se muestra el detalle de la tabla de oferta por tipo sector urbano, teniendo
en cuenta que el distrito de Magdalena del Mar se ubica dentro del sector denominado Lima
Moderna.

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Tabla 12 - OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTO 2017 POR SECTOR URBANO EN LIMA METROPOLITANA

Fuente: CAPECO - Estudio sobre el Mercado de Edificaciones (Oferta)

1.4.2. Análisis de la oferta y demanda – zona de interés


Se ha realizado el estudio de campo a fin de determinar el estado actual de la oferta en el
sector descrito en el ítem 1.1 del presente informe y que se ubica en el distrito de
Magdalena del Mar.

Figura 5 - UBICACIÓN DE OFERTA INMOBILIARIA

Fuente: Elaboración propia

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Para lo cual se ha evaluado los siguientes aspectos:


• Descripción del proyecto: Ubicación, nombre, número de aptos, numero de cocheras,
pisos del edificio, sótanos, áreas sociales, tipo de estructura del proyecto, acabados,
planos de distribución, etc.
• Áreas: Terreno, área construida del proyecto, área de un apto típico, áreas sociales.
• Precios de venta: Cotización del apto típico, precio venta de cocheras, precio venta de
depósitos, otros.
• Plazos: Fecha de inicio de ventas, fecha de inicio de construcción, fecha de entrega de
aptos.
• Ventas: Cantidad de aptos vendidos, cantidades de cocheras vendidas.
• Marketing y publicidad: ¿Cuáles son los medios de difusión del proyecto, con qué
frecuencia, tiene caseta de ventas?
• Financiamiento: Formas de pago del apto y cochera, nombre del banco, modalidad de
garantías.

Tabla 13 - PRECIOS DEL MERCADO


COSTO
AREA COSTO
PROYECTO UBICACIÓN CARACT. TIPO DISTRIBUCIÓN X m2
(m2) (S/.)
(S/.)
81.46 Flat 3 dorm 470900.00 5780.75
Ubicación:
PROYECTO 8 pisos 91.24 Duplex 3 dorm 589900.00 6465.37
Jr. Arica 393
ESCENA 360° 31 dptos 80.70 Flat 3 dorm 513900.00 6368.03
(esquina con
- NOVOARTE 31 cocheras 83.38 Flat 3 dorm 481900.00 5779.56
Raimondi)
55.93 Duplex 1 dorm 309900.00 5540.85
PROYECTO 83.39 Flat 1 dorm 460717.00 5524.85
20 pisos 85.26 Flat 2 dorm 470003.00 5512.59
BRESCIA –
Av. Brasil 120 dptos 82.50 Flat 2 dorm 456350.00 5531.52
BRAZIL
3840 1 ascensor 54.12 Flat 1 dorm 299812.00 5539.76
GRUPO 5 areas sociales
83.39 Flat 2 dorm 460717.00 5524.85
INMOBILIARIO
PROYECTO 75.09 Flat 2 dorm 409400.00 5452.12
20 pisos
96.98 Duplex 3 dorm 532000.00 5485.67
MIRADOR 97 dptos
Av. Brasil 70.62 Flat 2 dorm 390000.00 5522.51
PALATINO – 96 cocheras
3445 55.25 Flat 2 dorm 340000.00 6153.85
INVERPLUS 2 ascensores
70.10 Flat 2 dorm 380100.00 5422.25
5 areas sociales
INMOBILIARIA 83.06 Flat 3 dorm 458000.00 5514.09
PROYECTO Jr. Sanchez 6 pisos 87.17 Flat 3 dorm 193134.00 2215.60

__________________________________________________________________________________________

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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SIENA – Roca Carrión 480 22 dptos 85.48 Flat 3 dorm 189313.00 2214.71
(altura cdra 39 cocheras 66.41 Flat 2 dorm 147075.00 2214.65
Azul Grupo
8 de Av. 2 ascensores 66.27 Flat 2 dorm 146776.00 2214.82
Constructor
Javier 3 areas sociales 175.41 Duplex 4 dorm 362239.00 2065.10
Prado) 178.65 Duplex 4 dorm 369463.00 2068.08
PRECIOS EN 131.25 Duplex 3 dorm 272627.00 2077.16
$ 130.98 Duplex 3 dorm 272119.00 2077.56
Av. Javier 17 pisos 65.07 Flat 2 dorm 405000.00 6224.07
PROYECTO Prado Oeste 57 dptos 36.39 Flat 1 dorm 296875.00 8158.15
JAVIER 808 45 cocheras 69.52 Flat 3 dorm 453761.00 6527.06
PRADO – (Esquina Jr. 6 sotano
Comandante 2 ascensores 83.04 Flat 3 dorm 513852.00 6188.01
INVENT
Jimenez) 5 areas sociales

Fuente: Elaboración propia

Del cuadro anterior se puede estimar los costos predio para Flats y Duplex los cuales se
encuentra en S/. 417372.00 y S/.760381.55, respectivamente; asimismo, para el costo por
m2 de cada vivienda, la cual estará dada en S/. 5924.94 y S/. 6642.79.

Tabla 14 - ANALISIS DE AREAS


SERVICIOS COMUNES AREAS
PROYECTO JARDINES
SALDA DE
ASCENSOR Y/O GIMNASIO COCHERAS TERRENO LIBRE CONSTRUIDA
REUNIONES
TERRAZAS
PROYECTO
ESCENA 360° - 1 SI SI SI 31 1010.74 618.03 3141.68
NOVOARTE
PROYECTO
BRESCIA –
1 SI SI SI - 811.17 422.51 7773.20
BRAZIL GRUPO
INMOBILIARIO
PROYECTO
MIRADOR
PALATINO – 2 SI SI SI 96 641.42 190.32 9022.00
INVERPLUS
INMOBILIARIA
PROYECTO
SIENA – Roca
2 SI SI SI 39 443.18 137.85 1831.98
Azul Grupo
Constructor
PROYECTO
JAVIER PRADO 2 SI SI SI 45 350.25 96.23 4318.34
– INVENT
Fuente: Elaboración propia
__________________________________________________________________________________________

21
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Tabla 15 - ANALISIS VENTAS


CRONOGRAMA DEPARTAMENTOS
PROYECTO INICIO BANCO
ETAPA ENTREGA TOTAL VENDIDOS
OBRA

PROYECTO ESCENA 360° -


CONSTRUCCION abr-18 sep-19 31 27 BBVA
NOVOARTE
PROYECTO BRESCIA –
AL 20% DE
BRAZIL GRUPO PLANOS dic-20 120 10 BBVA
VENTAS
INMOBILIARIO
PROYECTO MIRADOR
BBVA
PALATINO – INVERPLUS PLANOS - jul-20 97 82
MI BANCO
INMOBILIARIA
PROYECTO SIENA – Roca
PLANOS - oct-20 22 13 BBVA
Azul Grupo Constructor
PROYECTO JAVIER PRADO
PLANOS - jun-20 57 54 BCP
– INVENT
Fuente: Elaboración propia

Los detalles de fichas de presupuestos, proformas, brochures y toda aquella información


recibida mediante contacto web y/o móvil, así como la galería fotográfica, se anexa al
presente informe en el Anexo 01.

__________________________________________________________________________________________

22
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

II. PROYECTO INMOBILIARIO


En base al estudio de mercado realizado, al análisis de la oferta y la demanda existente, así
como los datos estadísticos que demuestran las características físicas y económicas del
departamento, esperadas por el consumidor objetivo, se procede al establecimiento de la
propuesta inmobiliaria que permita obtener la rentabilidad esperada para este segmento de
la industria.

2.1. Terreno
Con la finalidad de poder dotar de un espacio concreto a la propuesta inmobiliaria se realizó
la búsqueda de un lote de terreno adecuado, que cumpla con las características de área
adecuada, así como cercana a la zona de interés.

En ese sentido, se logró determinar un lote de terreno ubicado en la Ca. Huamanga 339,
con referencia entre la calle Brasil y el Hospital General Coronel Luis Arias Schreiber.

Figura 6 - Ubicación

Fuente: Google Maps

Es un terreno con parámetro apto para la construcción de edificios hasta 6 pisos, cuenta
con un frente de 25 metros y fondo de 40 metros lineales, abarcando un total de 1000m2.
Asimismo, colinda en la parte posterior con un edificio de 11 pisos y está cerca de parques,
universidades, bancos, mercados, etc. El terreno tiene zonificación RDM (Residencial
Densidad Media).

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Figura 7 - Zonificación distrito de Magadalena del Mar

Fuente: Instituto Metropolitano de Planificación

2.1.1. Valor y forma de pago


El valor del terreno publiictado es de $670000, pero al contactar con el anunciante y
solicitando descuento menciona que el valor del m2 puede vender a $1850 haciendo un
total de $647500 por los 350m2.
La forma de pago es al contado o realizando un depósito inicial y el saldo en cuotas.

Figura 8 - ANUNCIO PUBLICITARIO

Fuente: URBANIA
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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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2.2. Propuesta Inmobiliaria


Se desea presentar un diseño que tenga un aspecto moderno, dando una propuesta que
cumpla con la altura dada por los parámetros urbanísticos y se integre a los nuevos edificios
que se están construyendo. Que contribuya al mejoramiento de la zona y que cause un
buen impacto a la sociedad.

La Ca. Huamanga es una calle bastante transitada cuyo flujo vehicular que desemboca
tanto en la Av. Brasil como en la Avenida Javier Prado, y el paso de los carros genera
bastante bulla, por lo que he propuesto un elemento cerrado hacia la calle, dándole
aberturas a través de jardineras.

En ese sentido, la elaboración del proyecto contemplará los siguientes aspectos:


• Proyectar los ingresos tanto peatonales y vehicular por la calle menos transitada que es
el Jirón Guirior.
• Un edificio de 35 departamentos para vivienda, todos con vista a la calle, 5
departamentos en el primer piso y 6 departamentos por piso, del segundo al sexto piso.
• El primer piso en un nivel + 1.45 m. el donde se ubicaría el ingreso, una portería y zona
común que lleve a los departamentos; una sala de estar, una sala de reuniones con su
terraza amplia, que serían un atractivo para la venta de los departamentos y para que los
futuros residentes tengan un lugar donde hacer sus eventos sociales y que sea de fácil
acceso a la calle.
• El pasadizo a los departamentos bien iluminado y ventilado.
• Una plataforma de ingreso para discapacitados.
• La zona social con vista a la calle y la zona de dormitorios y servicio con vista a pozos.
• Que las terrazas del primer piso tengan cerramiento con respecto al Jr. Junín que es
calle transitada y genera bulla, lo que se lograría haciendo el primer piso a un nivel de
1.45 m. Esta diferencia de niveles genera visual desde la terraza a la calle, pero impide la
visual del transeúnte hacia el departamento, generando privacidad y protección con
respecto a la calle.
• Que, a partir del segundo al sexto piso, todos los departamentos que dan a la calle,
tengan terrazas con cerramiento ligero (barandas).
• Que los departamentos tengan ventanas que generen bastante iluminación.
• Un semisótano para los estacionamientos.

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25
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

2.2.1. Planeamiento general


En esta sección se presentará la propuesta tentativa del proyecto en comparación con los
parámetros urbanísticos establecidos por la comuna local. Asimismo, se describirán las
características del terreno en el cual se plantea la construcción del nuevo proyecto, para
proseguir con la descripción de las propuestas de áreas por vivienda y tipos de vivienda
planteada.

GENERALIDADES
El anteproyecto de Edificio Multifamiliar en cuestión se plantea en un terreno, de 1,000.00
m2, que está constituido por viviendas antiguas de dos pisos con materiales de construcción
tradicional, visualmente mal mantenidas.
UBICACIÓN
Ca. Huamanga 339, con referencia entre la calle Brasil y el Hospital General Coronel Luis
Arias Schreiber, en el distrito de Magdalena del Mar, provincia y departamento de Lima.

Tabla 16 - NORMATIVA Y DATOS DEL TERRENO


CUADRO COMPARATIVO - PARAMETROS/PROYECTO
PARAMETROS URBANISTICOS PROYECTO
ZONIFICACIÓN RDM (Residencial de Densidad Media) RDM (Residencial de Densidad
Media)
AREA DE TRATAMIENTO URBANO II (Sector II) II (Sector II)
DENSIDAD NETA MÁXIMA 1400 hab/ha 1344 hab/ha
USO PREDOMINANTE Residencial Multifamiliar Residencial Multifamiliar
AREA DE LOTE NORMATIVO 300.00 m2 1000
% MPINIMO DE ÁREA LIBRE 35% 34.06%
ALTURA MÁXIMA 6 pisos 6 pisos
RETIRO 3.00 ml 3.00 ml
ESTACIONAMIENTO 1 est. X cada 1.5 viviendas 26 estacionamientos
ÁREA MÍNIMA DE VIVIENDAS 75.00 m2 82.08 m2
USO PERMITIDO Unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar y Multifamiliar
según el índice de suso para la
ubicación de actividades urbanas

Fuente: Elaboración propia

Tabla 17 - CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

NOMENCLATURA DATOS DEL TERRENO, AREA LIBRE Y


RETIROS
UBICACIÓN Ca. Huamanga 339
LINDEROS 40m x 30m
AREA DEL TERRENO 1,000.00 m2
AREA LIBRE (34.06%) 340.68 m2

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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RETIROS 3.00 ml
Fuente: Elaboración propia

Teniendo en consideración los requisitos reglamentarios, la ubicación del predio, el área de


terreno y el marco circundante, se ha optado por un Edificio Multifamiliar de seis pisos y
semisótano, con las siguientes características:

DEPARTAMENTOS TIPO 1: De 2 dormitorios, constan de sala – comedor, terraza,


dormitorio principal con baño, dormitorio para 2 camas, baño compartido, cocina y área de
servicio. Área: 82.08 m2.

DEPARTAMENTOS TIPO 2: De 3 dormitorios, constan de sala – comedor, terraza,


dormitorio principal con baño, dormitorio para 2 camas y dormitorio individual, baño
compartido, cocina y área de servicio. Área: 102.00 m2.

DEPARTAMENTOS TIPO 3: De 3 dormitorios, constan de sala – comedor, terraza,


dormitorio principal con baño, dormitorio para 2 camas y dormitorio individual, baño
compartido, cocina y área de servicio. Área: 98.14 m2.

DEPARTAMENTOS TIPO 4: De 2 dormitorios y estar, constan de sala – comedor, estar, 2


terrazas, dormitorio principal con baño, dormitorio para 2 camas, baño de visita, baño
compartido, cocina y área de servicio.

Siendo un total de 35 departamentos: 11 de 3 dormitorios, 6 de 2 dormitorios y estar, y 18


de 2 dormitorios.

Tabla 18 - DEPARTAMENTO TIPO 1

DEPARTAMENTO TIPO 1
18 Departamentos
2 DORMITORIOS – 2 BAÑOS

FUNCIÓN AREAS (m2)

ESTAR- COMEDOR 31.03


TERRAZA 3.44
DORMITORIO PRINCIPAL 11.04
DORMITORIO 2 9.30
DORMITORIO 3 -

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

BAÑO PRINCIPAL 2.97


BAÑO COMPARTIDO 2.97
COCINA 4.95
LAVANDERÍA 4.05
SUB-TOTAL 69.75

17.7 % DCIRCULACIÓN Y MUROS 12.35

AREA TOTAL 82.08


Fuente: Elaboración propia

Tabla 19 - DEPARTAMENTO TIPO 2

DEPARTAMENTO TIPO 2
6 Departamentos esquina
3 DORMITORIOS – 2 BAÑOS

FUNCIÓN AREAS (m2)

ESTAR- COMEDOR 34.85


TERRAZA 3.44
DORMITORIO PRINCIPAL 11.04
DORMITORIO 2 9.30
DORMITORIO 3 10.35
BAÑO PRINCIPAL 2.97
BAÑO COMPARTIDO 2.72
COCINA 9.71
LAVANDERÍA 5.28
SUB-TOTAL 89.66

13.8 % DE CIRCULACIÓN Y MUROS 12.34

AREA TOTAL 102.00


Fuente: Elaboración propia

Tabla 20 - DEPARTAMENTO TIPO 3

DEPARTAMENTO TIPO 3
5 Departamentos
3 DORMITORIOS – 2 BAÑOS

FUNCIÓN AREAS (m2)

ESTAR- COMEDOR 28.01


TERRAZA 4.43

DORMITORIO PRINCIPAL 11.54


DORMITORIO 2 14.81
DORMITORIO 3 9.34
__________________________________________________________________________________________

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

BAÑO PRINCIPAL 2.99


BAÑO COMPARTIDO 2.99
BAÑO VISITA -
COCINA 6.16
LAVANDERÍA 5.04
SUB-TOTAL 85.27

15.1 % CIRCULACIÓN Y MUROS 12.87

AREA TOTAL 98.14


Fuente: Elaboración propia

Tabla 21 - DEPARTAMENTO TIPO 4

DEPARTAMENTO TIPO 4
6 Departamentos
2 DORMITORIOS + ESTAR – 2 BAÑOS Y MEDIO

FUNCIÓN AREAS (m2)

ESTAR- COMEDOR 31.05


TERRAZA 4.86

DORMITORIO PRINCIPAL 11.04


DORMITORIO 2 9.30
DORMITORIO 3 12.23
BAÑO PRINCIPAL 2.97
BAÑO COMPARTIDO 2.97
BAÑO VISITA 2.97
COCINA 6.27
LAVANDERÍA 5.13
SUB-TOTAL 88.79

16.2 % DE CIRCULACIÓN Y MUROS 12.87

AREA TOTAL 105.00


Fuente: Elaboración propia

Tabla 22 - AREA CONSTRUIDA DE DEPARTAMENTOS

N° AREA TOTAL
NOMENCLATURA N° DEPARTAMENTOS AREA (m2)
DORMITORIOS (m”)
DEPARTAMENTO TIPO 1 2 18 82.08 1,477.44
DEPARTAMENTO TIPO 2 3 6 102.00 612.00
DEPARTAMENTO TIPO 3 3 5 98.14 490.70
DEPARTAMENTO TIPO 4 2 +estar 6 105.00 630.00
TOTAL - 35 - 3,210.14
Fuente: Elaboración propia

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Del detalle anterior se tiene que el área total disponible para venda es igual a 3210.14 m2 y
con un total de 35 unidades de vivienda en los 6 pisos.

2.2.2. Análisis Económico de obra


A continuación, se realizará un análisis de los costos estimados, tanto los administrativos
(permisos municipales, licencias, planos arquitectónicos, etc.) como los de construcción.

Tabla 23 - COSTOS MUNICIPALES

COSTOS MUNICIPALES (ESTIMADOS)


DESCRIPCION S/.
Certificado de Parámetros 91.90

Licencia de Obra para LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD A: DEMOLICIÓN 91.20


demolición total TOTAL (de edificaciones menores de 5 pisos de
altura) - Verificación Técnica
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD A: DEMOLICIÓN 71.80
TOTAL (de edificaciones menores de 5 pisos de
altura) - Verificación Administrativa
Licencia de Obra para LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD C (Aprobación con 437.20
Anteproyecto Municipal evaluación previa del proyecto por la Comisión
Técnica) - PARA VIVIENDA MULTIFAMILIAR, QUINTA,
CONDOMINIOS O CONJUNTOS RESIDENCIALES, QUE
INCLUYAN VIVIENDA MULTIFAMILIAR (de más de 5 pisos y/o
más de 3,000 m2 de área construida) - Verificación
Administrativa
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD C (Aprobación con 176.10
evaluación previa del proyecto por la Comisión
Técnica) - PARA VIVIENDA MULTIFAMILIAR, QUINTA,
CONDOMINIOS O CONJUNTOS RESIDENCIALES, QUE
INCLUYAN VIVIENDA MULTIFAMILIAR (de más de 5 pisos y/o
más de 3,000 m2 de área construida) - Verificación
Técnica
ANTEPROYECTO EN CONSULTA PARA TODAS LAS 237.90
MODALIDADES - Modalidad C
Predeclaratoria de PRE-DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN (para todas las 314.10
fabrica Modalidades: A, B, C y D) - Modalidad C
finalización y CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE 279.60
Declaratoria de fabrica EDIFICACIÓN SIN VARIACIONES (para las Modalidades: B,
C y D) - Modalidad C

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

GASTO TOTAL 1699.80


TENTATIVO

Fuente: Elaboración propia

Tabla 24 - COSTOS ADMINISTRATIVOS


COSTOS ADMINISTRATIVOS (ESTIMADOS)
DESCRIPCION GASTOS
S/.
Planos Arquitectura 44,180.00
Planos estructuras, sanitarias, electricas y gas 44,180.00
Maqueta, perspectiva, planos color, gigantografia, tripticos 800.00
Copias de planos en general 500.00
Gigantografia 200.00
Independizacion 2,835.00
Instalación de servicios de luz (EDELNOR) 15,191.15
Instalación de servicio de agua (SEDAPAL) 8,808.85
Inatalación grifo contra incendios 2 bocas 3,596.96
GASTO TOTAL TENTATIVO 120,291.96

Fuente: Elaboración propia

Tabla 25 - COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN


DESCRIPCIÓN S/. X M2 COSTO DE
M2 CONSTRUCCIÓN
ESTIMADO
Cocheras 566.10 348.27 197155.65
Depósitos 566.10 119.77 67801.80
Ascensor 1498.50 237.07 355249.40
Area común 865.80 822.56 712172.45
Cuarto de bombas y cisterna 999.00 73.43 73356.57
Area de departamentos 1005.00 3210.14 3226190.70
Terrazas y patios 133.20 217.50 28971.00
COSTO DE CONSTRUCCIÓN 5028.60 4660897.56
ESTIMADO

Fuente: Elaboración propia

Tabla 26 - VALOR DE OBRA


VALOR DE OBRA ESTIMADO
COSTO DE CONSTRUCCIÓN ESTIMADO 4660897.56

Terreno: 2231100

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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Gastos Municipales 1699.8


Gastos administrativos 120291.96
COSTO TOTAL 22807685.51
% GANANCIA 10% 4561537.102
VALOR DE OBRA 8’416,787.18
TOTAL

Fuente: Elaboración propia

2.2.3. Análisis económico de Ventas

Tabla 27 - VENTAS ESTIMADAS


VENTAS:
26 COCHERAS A S/.36850.00 x C/U 958100
35 DEPARTAMENTOS 19019886.89
TERRAZAS Y PATIOS (500 x m2) 108750
24 DEPÓSITOS A 3500.00 84000
VALOR DE VENTA TOTAL 20170736.89

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

III. DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO


3.1. Gestión de de la integración del proyecto
Preparar el acta de constitución del proyecto
ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO
Nombre Huamanga
del
Proyecto
Descripción del Proyecto
El Proyecto desarrollada un edificio de 6 pisos con departamentos unifamiliar.

La gestión del proyecto tiene como fecha de Inicio el 01-08-2019.


El proyecto tiene un presupuesto de 2´000000. 00 USD
El Beneficio que se busca obtener es el que corresponde a una TIR de 15%.
La Construcción del Edificio comprende:
• 4 sótanos y 6 pisos.
• 35 Departamentos
• Los pisos de 1°: 5 departamentos de vivienda, uno de 3 dormitorios, uno de 2 dormitorios
• Del 2°al 6°: 6 departamentos por piso de Dos de 3 dormitorios, uno de 2 dormitorios y un estar.
• Siendo un total de 35 departamentos: 11 de 3 dormitorios, 6 de 2 dormitorios y estar, y 18 de 2
dormitorios. Atributos de modernidad, diseño vanguardista en las terminaciones de áreas comunes.
• El edificio estará totalmente equipado con sistema de agua contra incendio
• Sistema de rociadores
• Sistema de Alarma Contra Incendio
• Control Automatizado de acceso
• Sistema de extracción de gases (CO2, Metano) e inyección de aire limpio Sistema de extracción de gases
(CO2, Metano) e inyección de aire limpio
Director del proyecto y nivel de autoridad
Gerente de Proyectos Ing. Luis Arce responsable de dirigir el proyecto, de conseguir los resultados del proyecto y
verificar el correcto su correcto desempeño
Caso de Negocio
La inversión total es de 2306663.02 ,000, los cuales serán financiados: 65.0% por capital de accionistas y 35 % con
préstamo bancario.
Justificación
Se elige este proyecto por la iniciativa del Área de Ingeniería que tiene dentro de sus funciones la de siempre
buscar la oportunidad de construir nuevos proyectos. En este caso se trata de un edificio exclusivo para la
sociedad emergente del Sector A, que se muda a Magdalena, pero muy cercano a de San Isidro y Miraflores,
cercano a centros comerciales y avenidas que conectan los distritos mencionados
Objetivos y criterios de éxito

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Personalizar los departamentos mediante la recopilación de requisitos adicionales por el área de ventas, que
luego pasan a ejecución por parte del Equipo Técnico, para ser costeados y cobrados a los clientes como
adicional, para así incrementar en 10% los clientes que compran por referencia
Reducir a 5% las no conformidades de calidad durante la etapa de construcción

Reducir el Impacto Ambiental hacia el interior, con el uso de ventanas contra ruido y llegar a 35Db(Decibeles),
para lograr conford en el ambiente.
Lista de Interesados
Municipalidad Distrital de Magdalena del Colaboradores de la empresa.
MAr
Clientes.
Asociados Grupo 1 (Fondo de Inversión). Proveedores antes, durante y después del cierre del proyecto.

SPONSOR CLIENTE

Gerente de Ingeniería Servicio de Atención al cliente de Grupo 1

Requisitos de alto nivel


1.Diseño innovador y y con el reto de ingresar en el mercado competitive del distrito,
El proyecto tendrá una inversión de S/. 10,000,000. Con fecha tentative de inicio de construcción el 01-08-2019
2 El edificio tendrá 4 sótanos y 06 pisos construidos en su totalidad en concreto Armado.
3. Departamentos desde 2 habitations de 66 m2 y de 3 habitaciones de 100m2
4. Acabadas con piso laminado y porcelanato en los baños, con aparatos sanitarios y grifería, puntos eléctricos, de
agua y desagüe habilitados, módulo para kitchenettete y paredes y cielorrasos empastados y pintados.
5. El Edificio cuenta con el concepto ecológico con un impacto positivo al medioambiente.
Entregables
1.-Gestión del proyecto: Inicio, Planificación, Ejecución, Monitoreo y control, Cierre
2.-Desarrollo del Proyecto
3.-Obtención de Licencias y permisos
4.-Control de Proyecto
5.-Edificio con un diseño de fachada moderno
6.-Construcción del proyecto siguiendo el RNE, ACI 318 y los procedimientos estándares de la empresa.
7.-Entregar departamentos y áreas comunes a los clientes en el tiempo contractual.
8.-Procura de Equipamiento
9.-Edificio completamente equipado con 2 ascensores, sistema de agua contra incendio, sistema de detección de
incendios, sistema de extracción de monóxido, sistema de inyección de aire limpio en sótanos, sistema de control
automatizado de accesos y sistema de ductería para posterior instalación de
aire acondicionado en los recintos.
10.-Ingreso, Recepcion y áreas comunes de cada nivel con acabados de lujo.

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34
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
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11.-Consultorios dentales con pisos de porcelanato, con aparatos sanitarios y grifería, puntos eléctricos, de agua y
desagüe habilitados, módulo para “kitchenettete” y paredes y cielorrasos empastados y pintados.

12.-Gestión de conflictos
13.-Cierre del Proyecto
14.-Servicio de atención al cliente.
Supuestos
No habrá cambios en los parámetros urbanísticos de la zona.
No construirán edificio al lado que tape la mejor vista del proyecto.
No habrá cambios en las Normas del Instituto de defensa civil (INDECI).
No cambiaran los proyectos de factibilidad de servicios de agua y alcantarillado
Límites y Restricciones
Los vecinos efectuan cnsultas sobre el Proyecto, pudieran estar en contra de la construcción.

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ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Factibilidad de servicios: agua, alcantarillado, energía eléctrica, telefonía, internet.


Investigación en el uso de losas post- tensadas en sótanos y análisis de vibraciones, por qué son losas de poco
espesor, cuyo uso es una innovación para la empresa, con el fin de excavar menor profundidad para
los sótanos.
Buscar proveedores con la habilidad de ejecutar diferentes tipos de terminaciones en las actividades de
arquitectura, debido a que el proyecto brinda la posibilidad de personalización de su unidad inmobiliaria.
Resumen del cronograma de hitos
1 Inicio del Proyecto 01/08/2019
2 Presentación de Acta de Constitución 08/08/2019
3 Definición de los requisitos del Proyecto 20/09/2019
4 Obtención de Licencia de Ejecución 12/10/2019
5 Fin de Elaboración de Planes Subsidiarios 25/10/2019
6 Inicio de Construcción 05/11/2019
7 Fin de Diseño del Proyecto 26/12/2019
8 Fin de Procura 05/02/2020
9 Inicio de Sistema de Anclaje de Muros de Sótano 28/05/2020
10 Recepción de Ascensores 15/08/2020
11 Fin de Eliminación de Material de Excavación 26/11/2020
12 Inicio de Estructuras Torre 24/02/2021
13 Fin de Estructuras Sótano 09/05/2021
14 Inicio de Tarrajeo de Placas, Columnas y Vigas 31/08/2021
15 Inicio de Tabiquería Ladrillo Cerámico y Concreto 23/11/2021
16 Fin de Estructuras Torre 27/03/2021
17 Presentación de la Matriz de Documentación de Cierre 29/03/2022
18 Fin Arquitectura 19/05/2022
19 Fin Equipamiento y Construcción 14/06/2022
20 Presentación del Informe Final del Proyecto 20/09/2022
21 Fin del Proyecto 02/10/2022
PRESUPUESTO DEL PROYECTO
Total Presupuesto S/. 2000000 USD
Riesgos
Amenazas Oportunidades
Comunicación, protección y Un buena comunicación y atención inmediata a posibles daños en predios
monitoreo de las vecinos, hace posible cambiar a los Involucrados Reticentes en Involucrados
infraestructuras vecinas Partidarios del Proyecto
Otros proyectos de la Reaccionar de manera proactiva a los cambios, con el fin de agregar valor al
competencia que también proyecto
permitan la personalización
__________________________________________________________________________________________

36
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

No respetar la Norma
de seguridad durante la Charlas de inducción y de capacitación de lo que le puede ocurrir al
construcción G-050 trabajador por no respetar la Norma de Seguridad
El mercado: Al tratarse de
un edificio con un concepto Monitoreo de avance y adquisiciones en la ejecución para conciliar con la caja
de oficinas pequeñas la del Proyecto. Interación entre área de ejecución, finanzas y tesorería
velocidad de ventas es
rápida
Sponsor
Gerente de
Ingeniería

3.2. Gestión del alcance del proyecto


3.2.1. Descripción general del proyecto

El Proyecto desarrollada un edificio de 6 pisos con departamentos unifamiliar.

La gestión del proyecto tiene como fecha de Inicio el 01-08-2019.


El proyecto tiene un presupuesto de 2´000,000.00 USD
El Beneficio que se busca obtener es el que corresponde a una TIR de 15%.
La Construcción del Edificio comprende:
• 4 sótanos y 6 pisos.
• 35 Departamentos
• Los pisos de 1°: 5 departamentos de vivienda, uno de 3 dormitorios, uno de 2 dormitorios
• Del 2°al 6°: 6 departamentos por piso de Dos de 3 dormitorios, uno de 2 dormitorios y un hall.
• Siendo un total de 35 departamentos: 11 de 3 dormitorios, 6 de 2 dormitorios y estar, y 18 de 2
dormitorios
• Del 2° al 6° serán departamentos de 2 a 3 habitaciones, cuatro por piso.

• Atributos de modernidad, diseño vanguardista en las terminaciones de áreas comunes.


• El edificio estará totalmente equipado con sistema de agua contra incendio
• Sistema de rociadores
• Sistema de Alarma Contra Incendio
• Control Automatizado de acceso
• Sistema de extracción de gases (CO2, Metano) e inyección de aire limpio

3.2.2. PARÁMETROS URBANÍSTICOS

Zonificación: RDM (Residencial de Densidad Media)


__________________________________________________________________________________________

37
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Área de tratamiento Urbano: II (Sector II)


Usos permitidos: Vivienda Multifamiliar
Densidad neta máximo: 1,400.00 hab. / ha
Altura máxima: 6 Pisos
Retiro frontal mínimo: 3.00 mts.
Área libre mínima: 35%
N° de estacionamientos: 1 est. Cada 1.5 viviendas

3.2.3. ELABORACIÓN DE LA EDT/WBS

3.2.4. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO:

3.2.4.1. Memoria de arquitectura

El anteproyecto de Edificio Multifamiliar en cuestión, se plantea en un terreno en esquina,


de 1000 m2, que está constituido por un terreno antiguo y vivienda de un piso con
materiales de construcción tradicional.
__________________________________________________________________________________________

38
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Ubicación
Jirón Huamanga, Urbanización Magdalena, Distrito de Magdalena del Mar, Provincia y
Departamento de
Lima.

Terreno
Tiene un área de 1000 m2, con los siguientes linderos y medidas perimétricas:

Acabados
SALA-COMEDOR Y PASADIZO: − Piso Estructurado. − Contra zócalo de color similar al
piso estructurado. TERRAZA: − Piso cerámico con contra zócalo de cerámico h=0.10mt −
Barandas de vidrio.
DORMITORIOS: − Piso Estructurado. − Contra zócalo de color similar al piso estructurado.
− Closets en melamine.
BAÑOS: − Porcelanato en pisos − Mayólica con insertos decorativos en las paredes. −
Mesada de cuarzo (Baños principal y secundario) y granito (Baño de visita). − Sanitarios:
Inodoros y lavatorio blancos. − Duchas en baño principal y secundario
Salón de reuniones con kitchenet, baños y terraza. • Estacionamientos independientes. •
Depósitos. • Sistema dual de gas centralizado. • Bombas de agua de presión constante. •
Sistema de ventilación.

3.2.4.2. MEMORIA DE ESTRUCTURAS

En base al diseño arquitectónico, se ha planteado una estructura a porticada de columnas y


vigas de concreto armado combinado con un sistema de placas de concreto armado a fin de
asumir las fuerzas sísmicas en ambos sentidos.

Cimentación
Se propone una cimentación con una platea de cimentación debido a la resistencia del
terreno y por tener las columnas y placas cercanas unas a otras Los muros no estructurales
llevaran un cimiento corrido de concreto ciclópeo Los muros de contención colindantes con
propiedad de terceros llevaran una cimentación corrida de concreto armado y se colocará
calzaduras en los casos que la profundidad de cimentación del edificio sea mayor que de

__________________________________________________________________________________________

39
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

las propiedades vecinas, siguiendo el procedimiento adecuado de acuerdo a las normas


especificadas en el RNE La cisterna está diseñada como un todo con concreto armado,
teniendo un cimiento de concreto armado en los bordes de la cisterna bajo los muros.

Columnas Y Vigas
La modulación de las columnas y vigas, son básicamente de forma rectangular.
Las columnas serán de flexo-compresión biaxial que forman parte de los pórticos de
concreto armado.
Las vigas serán de flexión que forman parte de los pórticos.

Losas De Techo
En todos los pisos llevaran techo aligerado de concreto armado de 30 cms de espesor. El
sentido del techo se plantea de acuerdo con los requerimientos arquitectónicos y
estructurales, se indica con ejes cada 40 cm. que representan la dirección de las viguetas.

Cisterna
Diseñada de acuerdo con las estructuras en concreto armado según las medidas
necesarias.
La base de elementos estructurales que forman parte de estas estructuras, están
compuestas por placas, muros armados, losas macizas, vigas, columnas etc.

Escaleras, Rampas Y Muros De Contención

Son elementos estructurales necesarios para la funcionabilidad del proyecto, elaborados


con concreto armado y simple, de resistencias con f’c = 210 Kg/cm2 Las dimensiones son
variables y pueden ser visualizadas en los planos de arquitectura. Se propone que la
llegada de la escalera tenga una losa de .20 m.

SUMINISTRO DE ENERGIA ELECTRICA EXISTENTE


El terreno destinado para la construcción del Edificio de 6 niveles, no cuenta con suministro
eléctrico, pero si con la Factibilidad de Suministro Eléctrico otorgado por la Empresa
Eléctrica EDELNOR.

__________________________________________________________________________________________

40
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

3.2.5. GESTIÓN DEL CRONOGRAMA DEL PROYECTO.

Como parte de la estrategia de la gestión, se han identificado 06componentes en el ciclo de


vida del proyecto, las cuales son las siguientes:
• Gestión del Proyecto, corresponde a las actividades de los procesos de Inicio,
Planificación, Ejecución, Monitoreo y Control, y Cierre del proyecto.
• Desarrollo del Proyecto, corresponde a la elaboración del expediente técnico del
proyecto. El diseño de todas las especializaciones, así como la compatibilización de
todos los documentos son parte de esta fase.
• Procura, corresponde al proceso de gestión de las compras y subcontrataciones del
proyecto, en esta fase se llevará el proceso de selección de proveedores hasta la firma
de contrato.
• Construcción, corresponde al desarrollo de los principales entregables del proyecto.
• Pruebas de Transferencia, corresponde a todas las pruebas que se realizarán a cada
entregable del proyecto.
• Entrega Final, corresponde a la entrega del producto final.

__________________________________________________________________________________________

41
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

CICLO DE VIDA DEL PROYECTO


2019 2020 2021 2022
T T T T
T3 T4 T1 T2 T3 4 T1 T2 3 4 T1 2 T3 T4
01.08.1
9 1158 dias 02.06.2022
GESTIÓN DEL PROYECTO
09.08.1 175 31.01.202
9 Días 0
DESARROLLO
40 dias
25.09.1 13.02.202
9 PROCURA 0
952
10.11.202 día
0 s 21.06.2022
CONSTRUCCIÓN

10.11.202 14.04.202

__________________________________________________________________________________________

42
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

0 2
ESTRUCTRAS
10.02.202 30.05.202
0 2
ARQUITECTURA
10.01.202 30.05.202
0 2
INSTALACIONES
24.07.202
0 21.06.2022

20.01.202
0 30.07.2022
PRUEBAS DE TRANSFERENCIAS
19.07.202 02.10.202
1 75Días 2
ENTREGA

__________________________________________________________________________________________

43
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

▪ Desarrollo del cronograma de construcción

3.2.6. Gestión de costo proyecto

COSTOS MUNICIPALES (ESTIMADOS)


DESCRIPCION S/.
Certificado de Parámetros 91.90

Licencia de Obra para LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD A: DEMOLICIÓN 91.20


demolición total TOTAL (de edificaciones menores de 5 pisos de
altura) - Verificación Técnica
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD A: DEMOLICIÓN 71.80
TOTAL (de edificaciones menores de 5 pisos de
altura) - Verificación Administrativa
Licencia de Obra para LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD C (Aprobación con 437.20
Anteproyecto Municipal evaluación previa del proyecto por la Comisión
Técnica) - PARA VIVIENDA MULTIFAMILIAR, QUINTA,
CONDOMINIOS O CONJUNTOS RESIDENCIALES, QUE
INCLUYAN VIVIENDA MULTIFAMILIAR (de más de 5 pisos y/o
más de 3,000 m2 de área construida) - Verificación
Administrativa
LICENCIA DE EDIFICACIÓN - MODALIDAD C (Aprobación con 176.10
evaluación previa del proyecto por la Comisión

__________________________________________________________________________________________

44
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Técnica) - PARA VIVIENDA MULTIFAMILIAR, QUINTA,


CONDOMINIOS O CONJUNTOS RESIDENCIALES, QUE
INCLUYAN VIVIENDA MULTIFAMILIAR (de más de 5 pisos y/o
más de 3,000 m2 de área construida) - Verificación
Técnica
ANTEPROYECTO EN CONSULTA PARA TODAS LAS 237.90
MODALIDADES - Modalidad C
Predeclaratoria de PRE-DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN (para todas las 314.10
fabrica Modalidades: A, B, C y D) - Modalidad C
finalización y CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE 279.60
Declaratoria de fabrica EDIFICACIÓN SIN VARIACIONES (para las Modalidades: B,
C y D) - Modalidad C
GASTO TOTAL 1699.80
TENTATIVO

COSTOS ADMINISTRATIVOS (ESTIMADOS)


DESCRIPCION GASTOS
S/.
Planos Arquitectura 44,180.00
Planos estructuras, sanitarias, electricas y gas 44,180.00
Maqueta, perspectiva, planos color, gigantografia, tripticos 800.00
Copias de planos en general 500.00
Gigantografia 200.00
Independizacion 2,835.00
Instalación de servicios de luz (EDELNOR) 15,191.15
Instalación de servicio de agua (SEDAPAL) 8,808.85
Inatalación grifo contra incendios 2 bocas 3,596.96
GASTO TOTAL TENTATIVO 120,291.96

DESCRIPCIÓN S/. X M2 COSTO DE


M2 CONSTRUCCIÓN
ESTIMADO
Cocheras 566.10 348.27 197155.65
Depósitos 566.10 119.77 67801.80
Ascensor 1498.50 237.07 355249.40
Area común 865.80 822.56 712172.45
Cuarto de bombas y cisterna 999.00 73.43 73356.57
Area de departamentos 1005.00 3210.14 3226190.70
Terrazas y patios 133.20 217.50 28971.00

__________________________________________________________________________________________

45
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

COSTO DE CONSTRUCCIÓN 5028.60 4660897.56


ESTIMADO

VALOR DE OBRA ESTIMADO


COSTO DE CONSTRUCCIÓN ESTIMADO 4660897.56

Terreno: 2231100
Gastos Municipales 1699.8
Gastos administrativos 120291.96
COSTO TOTAL 22807685.51
% GANANCIA 10% 4561537.102
VALOR DE OBRA 8’416,787.18
TOTAL

3.2.7. Gestión de las comunicaciones del proyecto.


• Imágenes publicitarios y marketing del proyecto.
• Desarrollo del producto, precio, promoción, publicidad y comunicación.

3.2.8. Gestión de los riesgos del proyecto.


• Plan de riesgos para mitigar contingencias del proyecto.

Un Riesgo es un evento incierto, que de ocurrir afectaría positiva o negativamente


al menos un objetivo del proyecto: costo, tiempo, alcance o calidad. Es por ello
que debemos definir un Plan de Gestión de Riesgos para estar preparados en el
caso de que se materialicen los riesgos negativos, Así como anticipar el
aprovechamiento de los riesgos positivos u oportunidades.

• Un Riesgo es Incertidumbre

• Algo negativo que sabemos que va a ocurrir no es un riesgo.

• El Efecto es aquello que produce el riesgo una vez materializado

• Un problema que aún no se ha presentado o una oportunidad que no se ha


materializado son riesgos porque tienen incertidumbre

__________________________________________________________________________________________

46
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Dentro de los elementos del Plan de Gestión de Riesgos tenemos la Clasificación de


los Riesgos por familias que se representa a través de una ―Risk
Breakdown Structure” (RBS) -Estructura de Desglose de Riesgos

HUAMANGA

TÉCNICO EXTERNO ORGANIZACIONAL GESTIÓN

Accidente laboral fatal Pago de penalidades a Falta de financiamiento Demora en revisión de


clientes por no cumplir el
plazo

Muros de sostenimiento de
Inclusión en el Staff de Obra de Adquisición de equipo de
edificio vecino mal construido
Predio vecino mal Arquitecto de Campo presurización a menor precio
construidos

Perforación de cisterna por


anclajes construidos
Alquiler de terreno en limite
posterior de proyecto
No respetar los detalles
antisismicos en el armado de

Riesgo Negativo
Fallas de ascensor en etapa de
pruebas Rissgo Positivo

Fallas en el sistema de bombeo


de agua potable

Uso de losas post tensadas en


los entrepisos de sótanos

IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS
IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS

ID Descripción del
Categoría CAUSA CONSECUENCIA
del Riesgo
Ries
go
Demora en
revisión de Estudio No es posible obtener
R GESTIÓN Burocracia de la Entidad
O

O
N
G

G
A

V
R

T
E

E
S

S
I

de Impacto licencia de obra


1
Ambiental

Accidente Tipo de estructura Paralización de obra


R TÉCNICO laboral que ejecutar, deficiente - Juicio a responsable
2 provoque detección de condiciones de obra
pérdida de vida. de trabajo inseguras

Muros de
sostenimiento de Reparación de los
R TÉCNICO Evento sísmico
edificio vecino mal daños estructurales
__________________________________________________________________________________________

47
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

construidos

Perforación de
Estabilización de
R TÉCNICO cisterna vecina Fisura en casa vecina
excavación mal calculada
4 por anclajes

ORGANIZA Falta de No se cuenta con No es posible cumplir


R
CIONAL Financiamiento capital de trabajo con el cronograma
5

Pago de
Los clientes reclaman
penalidades a No se cumplió con el
R EXTERNO su penalidad diaria
clientes por no Cronograma
6 según contrato
cumplir el plazo

Predio vecino mal Los vecinos no respetaron Falla estructural de


R TÉCNICO
construíos normas técnicas la vivienda
7
No respetar los
detalles Memorándum al Ing.

R TÉCNICO antisísmicos en el Falta de control de calidad de Calidad


8
armado de acero
(Código ACI)

Fallas de Deficiente trabajo


Demora en plazo
R TÉCNICO ascensor en de Técnicos Puesta
de entrega
9 etapa de pruebas en Marcha
Fallas en el sistema
Los clientes no
R TÉCNICO de bombeo de Falta de mantenimiento
cuentan con agua
1 agua
0 potable

IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS

ID del Descripción del


Categorías CAUSA CONSECUENCIA
Riesg Riesgo
o
O

O
G

V
R

T
E
S

S
I

Se eliminan vigas, por lo que se


Uso de losas Pos Incorporación
R TÉCNICO gana altura por cada nivel,
tensadas en de nuevos

__________________________________________________________________________________________

48
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

1 entrepisos de procesos disminuyendo la profundidad de


1 sótanos constructivos excavación

Falta de espacio La s obras provisionales, y grúa


Alquiler de terreno
R EXTERNO en terreno donde liberan se instalan en terreno
en límite posterior de
1 se vecino ganando espacio para la
proyecto
2 ejecutará ejecución de obra
el
proyecto
Necesidad de Se eliminan incertidumbre en
Inclusión en el ―Staff”
R ORGANIZACI definición de cuanto a acabados, lo que
de Obra de
1 ONAL Arquitectura permite ganar tiempo en la
Arquitecto de Campo
3 de ejecución de acabados
detalle
Adquisición de equipo
R GESTIÓN de presurización a Negociación Ahorro en la actividad
1 menor precio que el con proveedor
4 presupuestado

ANÁLISIS CUALITATIVO DE RIESGOS


Tiene como principal objetivo priorizar los riesgos identificados y focalizar los esfuerzos en
ellos. Por ello se debe realizar un análisis subjetivo para determinar la severidad de cada
riesgo considerando la probabilidad de ocurrencia del acontecimiento, el impacto del
acontecimiento y la Urgencia o necesidad a corto plazo. En la presente tesis se desarrolló y
utilizó la siguiente matriz de probabilidad x impacto

Análisis Cualitativo de Riesgo Negativos y Oportunidades

__________________________________________________________________________________________

49
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

FCH-01 fecha:19-06-2019 Proyecto: Edificio


HUAMANGA
Identificación ANÁLISIS CUALITATIVO /
PRIORIZACIÓN

Probabilid Impac
I Categoría Descripción del Cau Consecuencia ad 1- to R
D riesgo sa 5 1-5
Atraso en el inicio de la
Dictamen de Estudio
R GESTIÓN Burocracia de la Entidad Obra. Deterioro de 4 5 20
de Impacto Ambiental
1 materiales
perecibles
RIESGOS NEGATIVOS

Tipo de estructura
Paralización de obra
R TÉCNICO Accidente laboral que ejecutar, deficiente 4 5 20
- Juicio a
2 provoque pérdida de detección de
responsable de obra
vida. condiciones de trabajo
inseguras
Muros de sostenimiento
Perforaciones para Reparación de los
R TÉCNICO de edificio vecino mal 4 5 20
estabilizar taludes daños estructurales
3 construidos

Perforación de Rotura de
R TÉCNICO Error topográfico 3 5 15
cisterna vecina por concreto y
4
anclajes filtración

ORGANIZACIONA No se cuenta con capital No es posible cumplir


R Falta de Financiamiento 3 5 15
L de trabajo con el cronograma
5

__________________________________________________________________________________________

50
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Pago de penalidades a Los clientes reclaman


No se cumplió con el
R EXTERNO clientes por no cumplir el sus penalidades 3 5 15
Cronograma
6 plazo diarias según
contrato

Predio vecino mal Los vecinos no Falla estructural de


R TÉCNICO 3 4 12
construíos respetaron normas la vivienda
7
técnicas
No respetar los detalles
Memorándum al Ing. de
R TÉCNICO antisísmicos en el Falta de control de calidad 3 3 9
Calidad
8 armado de acero
(Código ACI)
Fallas de ascensor en Deficiente trabajo de Demora en plazo
R TÉCNICO 3 3 9
etapa de pruebas Técnicos Puesta en de entrega
9
Marcha

Fallas en el sistema Reparación inmediata


R TÉCNICO Falta de mantenimiento 2 4 8
de bombeo de agua de la Bomba de Agua
1
potable
0

__________________________________________________________________________________________

51
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

ANÁLISIS CUALITATIVO /
identificación PRIORIZACIÓN
Probabilid Impac
ID Catego Descripción del Cau Consecuencia R
ad 1- to
ría riesgo sa
5 1-5

Inclusión en el ―Staff” Se eliminan incertidumbre en


Necesidad de definición
R1 TÉCNIC de Obra de Arquitecto cuanto a acabados, lo que permite 4 5 2
de Arquitectura de detalle
1 O de Campo ganar tiempo en la ejecución de 0
acabados

Se eliminan vigas, por lo que se


Uso de losas Pos Incorporación de nuevos
R1 EXTERN gana altura por cada nivel, 4 4 1
tensadas en entrepisos procesos constructivos
2 O disminuyendo la profundidad de 6
de sótanos
excavación
La s obras provisionales, y grúa
Alquiler de terreno Falta de espacio en
RIESGOS POSITIVOS

R1 ORGANIZA liberan se instalan en terreno 3 5 1


en límite posterior terreno donde se
3 CIONAL vecino ganando espacio para la 5
de proyecto ejecutará el proyecto
ejecución de
obra
Adquisición de equipo
R1 GESTIÓ de presurización a Negociación con Ahorro en la actividad 2 4 8
4 N menor proveedor
precio que el
presupuestado

R(Severidad o gravedad) =Probabilidad x Impacto (S/.)

__________________________________________________________________________________________

52
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

PLAN DE RESPUESTAS A LOS RIESGOS


Identificados y priorizados los riesgos, desarrollamos acciones para aprovechar las
oportunidades y reducir las amenazas de los objetivos del proyecto. En este proceso
definimos las estrategias a emplear para los riesgos positivos y negativos identificados, que
se pueden llevar acuerdos contractuales.

__________________________________________________________________________________________

53
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Medidas PREVENTIVAS (añadir al


“Rankin ID Ries CAUSA Estrategi
ALCANCE)
g” go a

Demora en revisión de Burocracia de Planificar conociendo el tiempo


20 R Mitigar
Estudio de Impacto la Entidad de respuesta
1
Ambiental

Falta de
Accidente laboral que Eliminar actos inseguros e
20 R eliminación de Mitigar
provoque pérdida de instalación de equipos de protección
2 condiciones de
vida. personal
trabajo inseguro
Conciliar con representantes del
Muros de sostenimiento de
20 R Vicio Oculto Edificio Vecino para contratar las Mitigar
edificio vecino con defectos
3 reparaciones antes de iniciar el
constructivos
nuevo
proyecto
Estabilización de
Perforación de cisterna Revisión de los inmuebles vecinos
15 R excavación Mitigar
vecina por anclajes antes de iniciar excavaciones
4 mal
calculada
Considerar el flujo de caja con el
que se cuenta, en la ejecución de la
15 R Falta de Financiamiento No se cuenta obra. Corresponde al Área de Aceptar
5 con capital de Finanzas obtener los recursos
trabajo necesarios para
evitar posibles retrasos en la
ejecución de las actividades

__________________________________________________________________________________________

54
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________

Pago de penalidades a No se cumplió Entregables verificados previos a la


15 R Aceptar
clientes por no cumplir el con el entrega
6
plazo Cronograma
Los vecinos no
Comunicar al dueño del predio
12 R Predio vecino mal construidos respetaron normas Mitigar
del estado de su casa
7 técnicas
No respetar los detalles
Falta de control
9 R antisísmicos en el armado Capacitando a la cuadrilla de acero Mitigar
de calidad
8 de
acero (Código ACI)
Deficiente
Fallas de ascensor en Sub-contratista debe realizar
9 R trabajo de Transferir
etapa de pruebas pruebas a piezas claves
9 Técnicos Puesta
en Marcha
Fallas en el sistema de Falta de
8 R Reparación inmediata de la bomba Transferir
bombeo mantenimiento
1
de agua potable
0

__________________________________________________________________________________________

55
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
CALCULO DE LA RESERVA DE CONTINGENCIA
El costo de la reserva de contingencia se calcula determinando el Costo del impacto de
cada riesgo por el % de reducción de probabilidad de ocurrencia. Luego se totalizan los
valores, en este caso para los 10 riesgos identificados, y se obtiene el Costo de la Reserva
de contingencia

ID
%
del %
Ranki Riesgo Consecuencia Medidas Correctivas Probabilida
Rie Probabili
ng d luego de
sgo dad
la
estrategia
R1 Demora en Demora
20 revisión de en la Constante seguimiento 66% 33%
Estudio de obtenció
Impacto n de
Ambiental Licencia
R2
Accidente laboral Paralización de Charlas de seguridad,
20 que provoque proyecto. reforzar los sistemas de 54% 27%
pérdida de vida. Problemas protección colectiva y
legales EPP
R3
Muros de Esperas, Sub-contrato
20 sostenimiento de disminución reparación de muros 54% 27%
edificio vecino mal de la de sótano de edificio
construidos producción vecino
R4
Perforación de Paralización Reparar los daños
15 40% 20%
cisterna vecina por la en los predios
por anclajes Municipalidad vecinos

ID
%
del %
Ranki Riesgo Consecuencia Medidas Correctivas Probabilida
Rie Probabili
ng d luego de
sgo dad
la
estrategia

__________________________________________________________________________________________

56
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
R5
No es posible Establecer varios
15 Falta de ejecutar de escenarios ya que se 40% 20%
Financiamiento acuerdo con lo ejecuta en función del
planeado flujo de caja
R6
Pago de Si factores externos
Clientes
15 penalidades a no intervienen, 31% 16%
insatisfec
clientes por no Cumplir con el plazo
hos
cumplir el plazo
R7
Falla de
12 Predio vecino mal estos predios Reparar los predios, para 30% 15%
construíos durante la poder construir

construcción
R8 No respetar los
Falla de
detalles Planos bien
9 la 40% 20%
antisísmicos en el especificados.
estructur
armado de acero “Check List” más exigente
a del
(Código ACI)
edificio
R9
Deterioro
Fallas de
9 del equipo, Cambiar a Sub-contratista 40% 20%
ascensor en
posibles
etapa de
accidentes
pruebas
R10
Fallas en el Incomodidad Reparar inmediatamente
8 26% 13%
sistema de bombeo del cliente la bomba
de agua potable

3.2.9. GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO.

PLAN DE COMPRAS DE BIENES Y SERVICIOS

El Jefe de Oficina Técnica y el Área de Planeamiento de la Obra con el soporte del


Gerente de Proyecto deberán presentar en los primeros 10 días del proyecto,
contados a partir de la fecha de la Reunión de Transferencia, un Plan de Compras

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de Bienes y Servicios, al Gerente de Procura, Jefe de Compras y Comprador
asignado.

En dicho documento deben listarse todos los paquetes de compra, conteniendo la


siguiente información, sin limitarse a:

• Descripción, unidad de medida y cantidad.

• Monto Presupuestado.

• Fecha requerida en obra.

• Bien y/o Servicio‖ crítico o no crítico

• Plazos de entrega estimados

PLAN DE SUBCONTRATOS

La elaboración del Plan de subcontrato debe ser liderada por el Jefe de


Oficina Técnica en conjunto con el EDP, dentro de las dos primeras semanas (14
días) de iniciado el plazo contractual.

Para el Plan de Sub-contratación se debe tener en cuenta lo siguiente:

Analizar todo el alcance del proyecto incluido en WBS.

Definir los paquetes de ejecución y su fecha de inicio.

Identificar cuáles de los paquetes de ejecución serán subcontratados.

Indicar las razones por la cuales el proyecto podría decidir subcontratar un


paquete de ejecución.

3.2.10. Gestión de los interesados del proyecto.


• Identificación y Planificación de “Stakeholders”
En base a Información de Proyectos de Vivienda anteriores y similares, se
identificaron los siguientes ““Stakeholders”” del Proyecto HUAMANGA En cuanto a la

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Comunicación se enviarán cartas de inicio de obra, se realizarán inspecciones
técnicas y se realizarán reuniones personalizadas y grupales con la junta de vecinos

“Stakeholders” Internos
• Sponsor Interno: Empresa Constructora

• Inversionistas

• Gerente de Proyectos

• Gerente de Ingeniería

• Oficina técnica de obra: Residente de Obra, Ing. de Campo, Ing. de Calidad,


Ing. de Costos, Prevencionista de Riesgos, Almacenero, Maestro de Obra,
Gerente Técnico

• Trabajadores de Construcción del Proyecto

• Proveedores

• Ing. de Desarrollo y diseño de ingeniería

• Ing. Seguridad y Salud ocupacional

“Stakeholders” Externos
• Sponsor Externo: Clientes
• Municipalidad de Lima Metropolitana
• Municipalidad Distrital de Magdalena
• Complejo de viviendas
• Liga de Lucha Contra el Cáncer
• Vivienda Unifamiliar 1
• Vivienda Unifamiliar 2
• Farmacia Inkafarma

IV. BIBLIOGRAFÍA

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• TINSA CONSULTORIA. (2018). Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 1er
Trimestre del 2018. junio 2019, de TINSA PERÚ Sitio web: www.tinsa.pe

• Guido Valdivia. (marzo 2018). Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana.


junio 2019, de CAPECO Sitio web: https://capeco.edu.pe/

• CPI. (abril 2018). Perú: Población 2018. junio 2019, de CPI Sitio web: https://www.cpi.pe/

• APEIM. (junio 2018). Niveles Socioeconómicos 2018. junio 2019, de APEIM Sitio web:
http://apeim.com.pe/

• Ministerio de Vivienda,, Construcción y Saneamiento. (2018). Estudio de Demanda de


Vivienda a nivel nacional. junio 2019, de Fondo Mi Vivienda Sitio web:
https://www.gob.pe/institucion/vivienda/informes-publicaciones/177934-estudio-de-
demanda-de-vivienda-a-nivel-nacional
• Pacific Credit Rating. (mayo 2019). FONDO INMOBILIARIO DE DESARROLLO DE
VIVIENDA SOCIAL (FIVIS I) – W CAPITAL SAFI S.A. INFORME PRIVADO. junio 2019,
de PCR Sitio web: http://www.smv.gob.pe

• ADI PERÚ. (2018). Informe Estadístico Mercado Inmobiliario Julio 2018. junio 2019, de
ADI Perú Sitio web: http://adiperu.pe/wp-content/uploads/Boletin-Info-ADI-Julio-2018.pdf

• Gerencia de Información y Análisis Económico. (febrero 2019). NOTAS DE ESTUDIOS


DEL BCRP No. 09. junio 2019, de BCRP Sitio web:
http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Notas-Estudios/2019/nota-de-estudios-09-
2019.pdf

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ANEXOS

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