¿Qué es un proyecto inmobiliario?

Un proyecto inmobiliario tiene el objetivo principal de cubrir las necesidades

demográficas, económicas e industriales que surgen del crecimiento poblacional de
una región.  En el siguiente artículo conoceremos qué es un proyecto inmobiliario y
cuáles son sus etapas.

Un proyecto inmobiliario es el resultado de contemplar una obra de

construcción cuyo destino sea habitacional y/o de equipamiento. Es un
proyecto porque debe partir de varios factores o elementos que deben ser
tomados en cuenta, como son,  el terreno, la factibilidad económica, ubicación,
diseño, estudio de mercado, tiempo de ejecución y más. 

Para llevar a cabo un proyecto inmobiliario, también de debe evaluar la

interacción del hombre con el medio ambiente, es decir, el cómo afectaría la
ejecución del proyecto a las zonas adyacentes, y más si están próximos a
parques, lagos, ríos, etc. 
 
En otras palabras, un proyecto inmobiliario es el resultado tangible de un
estudio financiero destinado a una obra de construcción sobre un bien raíz o
inmueble. Por ejemplo: la compra de un terreno y la posterior construcción de
viviendas, es un proyecto inmobiliario.
Etapas de un proyecto inmobiliario 
Gestionar un proyecto inmobiliario requiere evaluar varios factores (el terreno, la
factibilidad económica, ubicación, diseño, estudio de mercado, tiempo de ejecución),
los cuales convergen e intervienen en el proceso del desarrollo del proyecto. Es
importante además, llevar un control adecuado, ordenado y lógico que englobe el
estudio de estos factores para que todos sean cónsonos con los objetivos de la
empresa. 

Ahora bien, los proyectos inmobiliarios en términos generales están divididos en

varias etapas y subetapas, las cuales son: 

Factibilidad del proyecto

Esta etapa encabeza el inicio de cualquier proyecto inmobiliario, ya que antes de
cualquier obra, compra o adquisición de una propiedad es importante analizar y
estudiar la factibilidad que el mismo pueda tener. En esta etapa es importante
reconocer lo siguiente:

 Estudio de mercado: El análisis proyectará los datos para verificar lo que

conviene hacer en el proyecto, diseño, estructura, edificación y procedimiento
de ventas.  
  Informes legales: Estatus de los títulos de la propiedad y la legalidad que
posea.  
 Estudio de suelos y de la topografía: Este estudio es muy importante en países
como Chile, ya que se necesita verificar la topografía del terreno en referencia a
que pueda ser afectado por algún movimiento de placas tectónicas.  
 Evaluaciones económicas: En asesor inmobiliario es el encargado de dar el
veredicto sobre las posibilidades económicas del terreno o la adquisición de
esa propiedad, como también los precios de financiamiento y costos a futuras
ventas. 

Diseño del proyecto

En esta etapa se analizarán varios puntos que son de gran importancia para la futura
edificación, entre ellos se encuentran:

 Construcción y estructura: Mediante planos y diseños de arquitectura se

plantean formas del proyecto para la creación del mismo.  
 Ubicación: Este ítem se analiza desde el inicio en base al diseño, ya que es
importante que la obra cuente con la mejor ubicación tanto en el aspecto
estético como a nivel de ingeniería civil. 
 Impacto vial/social: El lugar y la distribución de la futura propiedad comprada y
edificada podría afectar el tráfico o por lo contrario podría conseguir nuevos
flujos viales dependiendo del proyecto. 

Ingeniería
En esta etapa se desarrollan los detalles que conlleva la construcción, como también
la elaboración de planos puestos previamente en los diseños. A continuación se
mencionan algunos puntos clave de la etapa de ingeniería:

 Mecánica de suelos: Se estudiará el comportamiento de las capas de la

corteza terrestre mediante la aplicación de algunas leyes de la física, con el fin
de evitar posibles siniestros.
 Estudio topográfico: En el amito de ingeniería, el levantamiento topográfico
busca encontrar estabilidad en el terreno.  
 Equipos y material necesario: Será el estudio sobre distintos materiales que se
utilizarán en la obra de construcción, como por ejemplo agua y alcantarillado,
pavimentación, electricidad, espacios de áreas verdes, sistema de riego, entre
otros.  
 Aprobación para construir: En esta etapa también se comienzan a gestionar las
aprobaciones legales para construir. 

Modalidades de venta
Las distintas modalidades de venta están dadas de acuerdo a la etapa en que se
encuentre el proyecto:
  Preventa: El proyecto se encuentra planteado y listo para esperar los permisos.
Esta etapa procede cuando las autorizaciones de construcción y/o edificación
se encuentran aún en trámite por lo tanto no se puede vender aún. 
 Venta en blanco: El inversionista o la empresa inmobiliaria obtiene el
certificado o la legalidad para construir y edificar, pero aún o se ha comenzado
el proyecto.  
 Venta en verde: Es cuando se adquiere la casa o departamento de un proyecto
que aún se encuentra en ejecución. Es la tendencia que predomina en el
mercado inmobiliario actual en Chile con un porcentaje al 61% para
departamentos y 76% para casas.  
 Venta producto terminado: Se lleva a cabo cuando el proyecto ya está
terminado y en proceso de venta de las unidades que aún queden disponibles.
En este punto, el precio del inmueble aumenta de valor, por lo que muchos
prefieren comprar en la etapa anterior. 

Proceso de construcción
Es una de las etapas más cruciales y vitales de todo proyecto inmobiliario. A nivel
estadístico la etapa de construcción absorbe al menos un 60% de los gastos en el
proyecto. 

Cabe destacar que toda construcción inicia con la elaboración del contrato para la
obra, el mismo puede establecer un precio fijo por la obra, o bien por administración,
en donde se cobrara un porcentaje de los gastos de la construcción.

Colocación en venta
Es la última etapa de cualquier proyecto inmobiliario, ya que una vez se encuentre
edificada la obra, se debe proceder a la venta o arriendo. 

Un puno clave a tomar en cuenta cuando el proyecto está dedicado a la venta  es

contar con la asesoría profesional de un corredor inmobiliario. Está figura se
encargará de gestionar el proceso de venta y/o tipo de arriendo que se desee y será el
intermediario entre la empresa constructora y los compradores o arrendadores.  Puede
evitar problemas legales o incluso reajustar los costes de arriendo en base al valor
anual que pueda tener la propiedad visualizando puntos clave como:

 Localidad 
 Accesibilidad 
 Espacio en relación mt2.
 Valor exacto de la UF.
 Cantidad de habitaciones y baños. 
 Valor en relación al ser amoblado o no. 

 
Proyecto inmobiliario: conclusiones
Un proyecto inmobiliario está conformado por varias fases, las cuales tienen el
propósito de construir una obra destinada al uso habitacional (casa o departamento)
que cumpla con todos los parámetros establecidos por la ley en estos casos, además
de entregar un producto final de calidad. 

De lo visto en el artículo podemos concluir que para gestionar un proyecto

inmobiliario es necesario cumplir con varias etapas, las cuales van desde la fase de
diseño, considerando la organización como pieza principal,  la supervisión orientada a
obtener resultados de primera calidad, la estimación del presupuesto y la concertación
de un cronograma el cual permitirá establecer los rangos de tiempo en que se
desarrollara cada etapa.