CONTENIDO DE LA SESIÓN Nº 15

Saneamiento por Evicción

Definición
Es la institución jurídica que se configura cuando el adquirente es privado total
o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en
virtud de resolución judicial administrativa firme y por razón de un derecho de
tercero de tercero, anterior a la transferencia. Se encuentra regulado entre los
artículos 1491 al 1502

Obligaciones del Transferente

Las obligaciones del transferente las podemos encontrar en el artículo 1495
del Código Civil y se resumen en devolver el valor del bien al momento de la
evicción, pagar los intereses legales desde que se produce la evicción, pagar
los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe
o su valor hasta el momento en que es demandado por reivindicación, pagar
las costas del juicio de evicción, pagar los tributos y gastos del contrato, pagar
las mejoras de buena fe y una indemnización por daños y perjuicios si ha
incurrido con dolo o culpa al celebrar el contrato.

Mejoras Abonadas al Adquirente

Se da en caso de que el tercero haya pagado las mejoras al adquirente, ese
valor será deducido de lo que tenga que pagar el transferente al adquirente,
de conformidad con el artículo 1496 del Código Civil.

Renuncia a la Acción de Saneamiento

El adquirente puede renunciar al derecho de exigir la obligación de
saneamiento por evicción, de manera general o específica. Si se tratare de la
primera forma, no indemnizará, pero devolverá el valor de la contraprestación.
Si se trata de la segunda y se precisa que el transferente no está obligado al
saneamiento ni ha devolver la contraprestación, se le exonerará de estos
rubros.

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Obligación de notificar la demanda
El adquirente para obtener el derecho al saneamiento deberá hacer notificar
con la demanda de reivindicación al transferente que el designe, con el fin de
demostrar que el derecho que se le transfirió es válido, por eso el transferente
garantizará el uso del bien para los fines que celebró el contrato.

Pérdida del derecho a exigir el saneamiento

El adquirente pierde el derecho de exigir el saneamiento sino pidió que se
citara al transferente con la demanda del proceso de evicción, si se sometió la
causa al arbitraje si asentimiento del transferente y perdió, si al celebrar el
contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno y por caducidad.

Saneamiento por Vicios Ocultos

Definición
Se configura esta obligación cuando en la transferencia existen defectos
ocultos que tiene el bien y disminuyen su utilidad o lo hacen inútil. A los vicios
también se les conoce como vicios redhibitorios y son vicios que el adquirente
no puede conocer en el momento en que se celebró el contrato, debiendo
distinguirse estos defectos de las cualidades del bien. Se encuentra regulado
entre los artículos 1503 al 1523.

Acciones a que da lugar el saneamiento por vicios ocultos

Las acciones que dan lugar en razón del saneamiento por vicios ocultos son
dos: la acción resolutoria o redhibitoria y la acción de reducción del precio o
quanti minoris o estimatoria.

Acción resolutoria
Por la acción resolutoria el adquirente puede pedir, en razón del saneamiento
a que está obligado el transferente, la resolución del contrato, si el bien pierde
o disminuye su utilidad a la que fue destinada.

Obligaciones del transferente

Por la resolución del contrato el transferente está obligado a pagar el valor
que tenía el bien al momento de la resolución y como sino tuviese vicios

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ocultos, lo que se establece mediante la prueba pericial. Debe pagar los
intereses de ese valor que se devenguen desde el momento en que el
transferente es notificado con la demanda de resolución hasta el momento en
que este paga al adquirente. Pagar los gastos o tributos pagados por el
adquirente. Pagar los frutos pendientes y la indemnización por daños y
perjuicios, excepto si el transferente actuó de buena fe.

Acción Quanti Minoris

Consiste en la reducción del valor del bien sin perjuicio de solicitar la
indemnización por daños y perjuicios cuando el transferente haya incurrido en
dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

Plazo de Caducidad
El plazo de caducidad para ejercitar la acción redhibitoria o resolutoria es tres
meses si se trata de muebles y seis meses si se trata de inmuebles. El plazo
se cuenta a partir del momento en que se entrega el bien al adquierente.

Saneamiento por Hecho Propio del Transferente

Definición
Consiste en la obligación de sanear debido a la perturbación hecha por el
propio transferente que pueda disminuir el valor del bien, hacerlo inútil para el
fin que se le pretendía dar o reducir las cualidades para dicho fin. Esto debido
a que es deber fundamental del enajenante no turbar al adquirente, es decir
de practicar cualquier acto cual fuere su naturaleza que prive al adquirente del
uso de la cosa transferida, pues el transferente tiene un deber de lealtad
contractual y está obligado a proteger al comprador de las pretensiones de
terceros, menos de generar situaciones que impidan el normal uso, utilidad y
disfrute del bien adquirido. Se encuentra regulado entre los artículos 1524 al
1528.

Hipótesis que confirma el Saneamiento

La hipótesis que confirma la obligación al saneamiento es justamente que el
transferente realice actos que de alguna manera afecten el goce del bien por

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parte del adquirente, disminuyen su valor o lo hacen inútil para la finalidad de
su adquisición o reducen las cualidades para ese efecto.
Acciones del Adquirente
El adquirente puede, en forma excluyente, solicitar la resolución del contrato o
la disminución del precio para obtener la restitución de lo que el bien vale de
menos (quanti minoris).

Plazo para interponer las acciones

El plazo para interponer la acción es el mismo que el plazo para el
saneamiento por vicio oculto y es que la acción caduca a los tres meses si se
trata de bienes muebles y seis meses si se trata de inmuebles, a partir del
momento de la entrega del bien.

Excepción de Saneamiento
La excepción de saneamiento será operable tanto si es el propio transferente
quien entabla acción judicial o lo sean sus herederos. Solo puede oponerse
esta excepción por el propio transferente y no a cualquier tercero, a excepción
de sus herederos.

Modificación Voluntaria de la Obligación

Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de
saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo; sin embargo, a
juicio del Juez, la exoneración o limitación del saneamiento por hechos
concretos, cuya justificación debe expresarse en el contrato.

Comentario al Saneamiento
Todos los contratos de compra-venta de bienes muebles o inmuebles, el
transferente (El Vendedor) está obligado a saneamiento por evicción, por
vicios ocultos del bien, o por sus hechos propios.
EVICCIÓN: Vencer o sea vencimiento en el poder judicial, que en la práctica
significa privación al comprador por sentencia firme en virtud de un derecho
anterior a la compra de todo o parte del derecho de propiedad transmitido en
la compra-venta.
CASOS EN LO QUE HAY LUGAR A SANEAMIENTO:

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Hay lugar a saneamiento en todos los contratos de Compra-venta lo que
significa transferencia de propiedad, pero también puede ser la posesión o el
uso de un bien, en tal virtud el transferente está obligado a responder frente al
ADQUIRIENTE (comprador) por la evicción, por los vicios ocultos o por sus
hechos propios.
SON VICIOS OCULTOS: Aquellos que disminuyen la utilidad del bine, lo
hacen ilusorio, que de haberse evidenciado no se hubiera producido la
transferencia. Ejm.: José le dice a Fany ten mi llave y ve a mi departamento te
lo alquilo, y el departamento tiene forrado el interior con papel colomural, pero
por dentro estaba construido de adobe entonces le oculta (ilusoriamente) los
vicios.
Cuando se establece que los vicios ocultos van acompañados con
premeditación, la obligación y el derecho de saneamiento puede ser
transmitidos a sus respectivos herederos. En concordancia con lo que señala
el Art. 1488 de la C.C. el ADQUIRIENTE puede exigir el saneamiento tanto de
su inmediato transferente como a los anteriores de éste en la medida que
éstos tenían también la obligación respecto a sus inmediatos transferentes.
PLAZO DE LA CADUCIDAD:
El plazo de caducidad para ejecutar la acción REDHIBITORIA (Resolutoria)
SE PRODUCE:
3 meses cuando se trata de bienes muebles.
6 meses cuando se trata de bienes inmuebles.
El plazo comienza a correr desde la fecha en que se entrega el bien al
adquiriente.
OBLIGACIONES DEL TRANSFERENTE FRENTE AL ADQUIRIENTE
En caso de saneamiento por evicción.
Devolver el bien al momento de la evicción teniendo en cuenta la finalidad
para el que fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en la fecha que se
reclama si no el valor del bien al momento que el adquiriente es eviccionado,
es decir cuando termine el juicio.
Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción (desde la fecha
que se produce elcontrato9.

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Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que le pseyó el bien
hasta el momento que es demandado por reivindicación, el poseedor de
buena fe no está obligado a devolver el bien con sus frutos.
Pagar las costas y costos del juicio por evicción.
Pagar los gastos impuestos que haya originado el contrato.
Pagar el valor de todas las mejoras que hubiera hecho de buena fe en esa
casa.
Pagar la indemnización por daños y perjuicios.
NOTA: Recordar que por saneamiento por evicción el comprador se afecta al
recibir un bien mueble o inmueble en propiedad o en uso que aparentemente
era de la calidad o le servía para un buen uso.
El adquiriente o comprador de un buen fiagible viciado podrá exigir como
saneamiento cuando el bien que recibe está viciado otro de igual naturaleza
(1508 C.C.)
El artículo 1507 C.C. consagra el principio de que la suerte del principal es
asumido por la parte accesoria del bien adquirido. por ejem.
José compra un refrigerador y el moto está quemado en la bobina afectará el
nivel accesorio de congelamiento. Por lo tanto el vendedor asume el
saneamiento total del bien.
Cuando el vendedor hace negocio de compra – venta de un bien que está
gravado (hipotecada) se presume que como estás cargas o gravámenes y
que ha actuado con dolosidad y por lo tanto este vicio de derechos la obliga al
saneamiento correspondiente.
ACCIONES QUE SE PUEDEN INOCAR EN RAZÓN DEL SANEAMIENTO
POR VICIOS OCULTOS
Hay 2 acciones:
ACCIÓN RESOLUTORIA O REDHIBITORIA.
De acuerdo a lo que señala el Artículo 1511 C.C. el adquiriente puede pedir la
razón del saneamiento a que está obligado el vendedor, la resolución del
contrato de igual manera si el bien pierde o disminuye la utilidad a la que fue
destinado el comprador tiene derecho de pedir la resolver que derecho tiene
comprador del contrato.
OBLIGACIÓN DE TRANSFERENCIA POR LA RESOLUCIÓN DEL
CONTRATO.-

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Esta obligado a pagar el valor del bien al momento de resolución como que no
tuviese vicios ocultos lo que se establecerá por un medio de una prueba
pericial.
Está obligado a pagar los intereses del monto total del saneamiento desde el
momento de la notificación de la demanda por resolución de contrato.
Deberá pagar los tributos o impuesto, pagado por el comprador al momento
de firmar el contrato.
Pagar los frutos que estuvieran pendiente al momento de la resolución del
contrato.
Pagar la indemnización por daños y perjuicios más costas y costos de perder
el juicio.
ACCIÓN DE REDUCCIÓN DEL PRECIO O "QUANTI Y MINORIS"
En concordancia con los que señala el Art. 1513 C.C. cuando el bien tiene
vicios ocultos el comprador puede pedir la reducción del valor del bien, sin
perjuicios de solicitar la indemnización por daños y perjuicios si el vendedor
hubiera actuado con dolo o culpa.
PLAZO DE CADUCIDAD
El plazo de caducidad para ejercitar la acción redhibitoria o resolutoria o la
acción Quanti Minoris es de 3 meses si se trata de bienes muebles y 6 meses
si se trata de bienes inmuebles. Este plazo se cuenta a partir del momento en
que el vendedor entrega el bien al comprador.
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE
DE LA PUENTE Y LA VALLE.- Es deber fundamental no turbar al comprador
es decir no puede practicar cualquier acto sea cual fuere su naturaleza que
prive al comprador por el bien por el cual ha pagado debido a que el vendedor
tiene que honrar su palabra y el deber de lealtad contractual y por lo tanto
está obligado a proteger al comprador de pretensiones propias de 3° máxime
que el que vende tiene la obligación de cumplir dentro del plazo establecido.
HIPÓTESIS QUE CONFIRMA EL SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO
De acuerdo a lo que señala el C.C. en su Art. 1524 el transferente (vendedor)
está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del
bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición o le reduce cualidades
para este efecto, por lo tanto efectuada la transferencia el vendedor está

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impedido de realizar cualquier acto que pueda afectar el goce del bien por
parte del comprador.
ACCIONES QUE PUEDE EJECUTAR EL ADQUIRIENTE
En razón del saneamiento por hecho propio el comprador puede ejercer las
acciones señaladas en el artículo 1511 C.C. y 1513 del C.C. Es decir,
Resolver del contrato (1511) o el adquiriente podrá optar lo que el bien vales
de menos por razón del vicio al momento de ejercitar la acción de pago,
teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que
le otorga lo señalado en el Art. 1512 del C.C.
PLAZOS PARA INTERPONER LAS ACCIONES JUDICIALES
3 meses para bienes mueble y 6 meses para bienes inmuebles.
EXCEPCIÓN DE SANEAMIENTO.-
El articulo 1527 C.C. dispone si el vendedor en tabla acción judicial destinada
a ****** cualquiera de los Derechos sobre el bien que corresponde al
comprador en virtud del contrato, el comprador tiene la facultad de deducir la
excepción cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio con este modo de
defensa el adquiriente podrá impedir las pretensiones del enajenante de
desconocer el contrato o algunos de los derechos derivados del mismo.
Nota.- Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la
obligación del saneamiento del vendedor a favor del comprador sin embargo
puede ser válido a a juicio del Juez la exoneración o limitación del
saneamiento por hechos concretos