Cómo se calcula el prorrateo de los gastos comunes

Una vez definido el concepto del prorrateo, podemos llegar a una fórmula, que es, para
cada unidad de copropiedad:
(m2 de la unidad de copropiedad) ÷ (Suma de los m2 de todas las unidades de
copropiedad)
Donde “m2 de la unidad de copropiedad” corresponde a la suma de la superficie útil,
terrazas u otros que estén relacionados a esa unidad, como, por ejemplo, una bodega. La
suma de los prorrateos de todas las unidades siempre debe ser 1 cuando estén
expresados en decimales, si está expresado en porcentaje, siempre debe ser 100%
A continuación, un ejemplo de cómo se calcula el prorrateo de los gastos comunes
utilizando esta forma simplificada en base a los metros cuadrados, como ejemplo
usaremos un edificio de 8 pisos y 4 departamentos por piso (sin considerar
estacionamientos)

Los estacionamientos y las bodegas pueden ser unidades de copropiedad en sí mismas,

esto significa que cada una va a contar con su propio prorrateo, para calcular este
prorrateo hay que considerar los metros cuadrados de esa unidad en la tabla y en la suma
del total de m2.
En el ejemplo que vimos, no consideramos los estacionamientos como unidades
específicas y cada bodega se consideró como si fuera parte de la unidad de copropiedad,
en este caso el departamento. Es muy importante recalcar que esta no es la única forma
de realizar el cálculo del prorrateo de los gastos comunes y que podrían incluso agregarse
otros factores diferenciadores que la inmobiliaria considere relevantes, siempre y cuando
el prorrateo quede estipulado en el reglamento de copropiedad, cono indica la ley de
copropiedad inmobiliaria.
¿Se puede modificar el prorrateo del gasto común?
Una vez que hemos aprendido como se calcula el prorrateo de los gastos comunes,
podríamos darnos cuenta de que en nuestro edificio o condominio, el cálculo genere
dudas. Si esto pasa, ¿Se puede modificar?
Si, se puede modificar el prorrateo de cada unidad de copropiedad, pero solo a través de
una asamblea extraordinaria. Esta asamblea requiere de un alto quórum, cuyas
características están dadas en la Ley de Copropiedad, la que dice que se debe realizar con
un quorum del 90%. Luego la propuesta de modificación debe contar con 85% de
aprobación.
En efecto, el artículo 19° de la ley 19.537 de copropiedad inmobiliaria indica: “Las
asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad, que
incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los
bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de los copropietarios
que representen, a lo menos, el noventa por ciento de los derechos en el condominio, y
los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo
menos, el ochenta y cinco por ciento de los derechos en el condominio“.
Es importante que una vez realizado el cambio en el prorrateo de los gastos comunes,
este se tramite en el Conservador de Bienes Raíces (CBRS) y en el Servicio de Impuestos
Internos (SII). Para el caso del SII hay que hacer una declaración jurada para registrar esta
modificación.
“Se hace porque son formalidades que establece la ley, no cualquier persona puede
cambiarla. Porque, por ejemplo, si hay un error de la inmobiliaria cuando hizo el proyecto
y era un prorrateo distinto de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados, eso se modifica
con las mismas instituciones que inscribieron los primeros prorrateos. Obviamente, si se
modifica, también tienes que inscribir la modificación en el CBRS, porque altera la cuota o
la alícuota del copropietario y eso también recae en las contribuciones”, explica el
abogado Daniel Zeltzer.
Visibilidad y transparencia en el Gasto Común
Los gastos comunes son la suma de todos los gastos de la comunidad en un mes. Por
ejemplo: sueldos del personal, servicios, mantenciones, honorarios, reparaciones, etc. El
valor total de todos estos ítems debe ser pagado entre todas las unidades según el
prorrateo establecido en el reglamento de copropiedad. Por eso es tan importante
entender cómo se calcula el prorrateo de los gastos comunes.
Contar con toda la información en línea permite a copropietarios, administradores y
miembros del comité, revisar en cualquier momento y en cualquier lugar el detalle del
gasto común, permitiendo una administración transparente.
Además de la transparencia, otra ventaja de usar un software de administración de
edificios y condominios, es que los prorrateos se pueden dejar estipulados de forma fija
en el sistema, evitando los típicos errores al utilizar planillas de cálculo.