CARRERA : ARQUITECTURA

VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION

INMOBILIARIAS

SESION 11

Ciclo 2021-1
 AGENDA DEL DIA

1.01.- INGRESO Y REGISTRO DE ASISTENCIA

1.02.- PENSAMIENTO DEL DIA
1.03.- VIDEO MOTIVADOR
1.04.- CONTROL DE LECTURA
1.05.- LOGRO DE LA SESION
1.06.- TEORIA
1.07.- RESUMEN DEL DIA
1.08.- TRABAJO GRUPAL EN CLASE
1.09.- BIBLIOGRAFIA
1.10.- CONSULTAS FINALES
REPASO CONCEPTOS SOBRE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN:

 ¿Qué ES UNA UNIDAD INMOBILIARIA?

 ¿Qué ES CONDOMINIO? Y ¿Qué CODOMINO?
 ¿Qué ES UN BIEN COMUN?
 ¿Qué CARACTERISTICAS TIENE UN BIEN COMUN?
 ¿Qué ES PROPIEDAD HORIZONTAL?
 ¿Qué ES EL REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMUN?
 ¿Qué SON LAS ALICUOTAS, QUE LAS DETERMINA?
REVISION DE EXAMEN PARCIAL
 LOGRO DE LA SESION

AL FINALIZAR LA SESION DE APRENDIZAJE

EL ESTUDIANTE, SE ENCONTRARÁ EN LA
CAPACIDAD DE ENTENDER LOS METODOS
PARA EL CALCULO DE LOS PORCENTAJES DE
CONDOMINIO COBRE LAS AREAS COMUNES.
 DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES:
CAPITULO VI.-
TASACION DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL REGIMEN
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN.-

Según el articulo 38.- Es un régimen jurídico que supone la

existencia de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones o unidades inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, sobre un
terreno matriz, con bienes y servicios de dominio común.
 DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES:
CAPITULO VI.-
TASACION DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL REGIMEN
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN.-

Articulo 40.- Valor de edificación de las unidades inmobiliarias

SOBRE EL VALOR DE LAS AREAS COMUNES:

40.3.- En los casos que no exista información sobre el porcentaje
de las áreas comunes que corresponden a la unidad inmobiliaria
objeto de la tasación, el valor de las mismas se calculara en base
al 15% del valor de la edificación de la unidad inmobiliaria de uso
exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
 LEY N° 27157:

Ley de Regularización de Edificaciones, del

Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y
del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

REGLAMENTO DE LA LEY :

DECRETO SUPREMO Nº 035-2006-VIVIENDA

 CONCEPTO GENERALE.-
-REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN.-

Este régimen regula las edificaciones que se encuentren

conformadas por áreas de propiedad exclusiva de
diversos propietarios y áreas de propiedad común que
corresponden al conjunto de los propietarios.
 CONTROL DE LECTURA
30 MIN

DECRETO SUPREMO N° 035-2006-VIVIENDA

REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157

SECCION TERCERA
(Titulo III de la Ley N° 27157)
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN

TITULOS:
I, II, III (CAPITULO I, II), IV, V, VI, VII y VIII
CALCULO DE PORCENTAJES DE GASTOS
SOBRE LAS AREAS COMUNES.-
VIDEO EXPLICATIVO

https://youtu.be/zMPXn7LrLY4
REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157
-D.S. N° 035-2006-VIVIENDA
ARTICULO 138.- GASTOS COMUNES.-
Son gastos comunes, entre otros:

Todos los ocasionados por el mantenimiento de los

servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en
general, cualquier otro gasto común o
extraordinario acordado por la Junta de
Propietarios, que no sea susceptible de
individualización.
REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157
-D.S. N° 035-2006-VIVIENDA
ARTICULO 138.- GASTOS COMUNES.-

El pago de los gastos comunes, se efectuará de

acuerdo con los porcentajes establecidos en el
Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de
uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el
número de personas que ocupan las secciones, la
ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.,
porcentajes que no son necesariamente iguales a
los de participación en el dominio de los bienes
comunes.
GASTOS COMUNES O ALICUOTAS.-

El número de departamentos o casas que tiene un edificio,

un conjunto habitacional o condominio, etc., incide en la
cantidad que se fija como alícuota o gastos comunes.

Estos gastos están indicados en el Reglamento Interno que

están obligados a tener todos los condominios, edificios o
conjuntos habitacionales.

Para saber cuanto de gasto le corresponde a cada

propietario por las áreas comunes se hace un calculo de
PRORRATEO
¿QUE ES PRORRATEO?.-

PRORRATEO.- es el porcentaje de gastos sobre los espacios

comunes que le corresponde a cada copropietario.

Existen varios métodos para el calculo del prorrateo del

porcentaje sobre las áreas comunes que le debe
corresponder a cada propietario.
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
1.- Usualmente se calcula según la superficie en metros
cuadrados total de cada vivienda, departamento, local o
estacionamiento, es una de las más utilizadas para edificios
de departamentos

2.- A veces se utiliza el avalúo fiscal, como base para el

cálculo del prorrateo Por dos motivos:

Los metros cuadrados están directamente relacionados al

autoavalúo fiscal, por lo que ambos prorrateos suelen ser
muy parecidos (o iguales)
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
La norma permite utilizar otros prorrateos, los que deben
quedar estipulados en el reglamento interno.

3.- En condominios de casas, es usual que, la asamblea de

copropietarios acuerde distribuir el cobro del gasto común
de forma equitativa entre cada unidad.

Por lo tanto, para resumir como se calcula el prorrateo de

los gastos comunes, se calculan los metros cuadrados de
cada unidad y se dividen por la suma total de superficie de
departamentos o casas, estacionamientos y bodegas.
“A mayor metraje mayor, gasto común”.
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-

Los metros cuadrados de la propiedad que uno

compra o adquiere se llevan a una tabla, y eso da
un porcentaje.  Uno paga de acuerdo a ese cálculo.

Fórmula para cada unidad de vivienda de

copropiedad:

(m2 de la unidad de vivienda) ÷ (Suma de los m2 de

todas las unidades de copropiedad)
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
Donde “m2 de la unidad de vivienda de copropiedad”
corresponde a
la suma de la superficie útil, terrazas, depósitos o bodegas u
otros que estén relacionados a esa unidad.

La suma de los prorrateos de todas las unidades siempre

debe ser 1 cuando estén expresados en decimales, si está
expresado en porcentaje, siempre debe ser 100%
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
Los estacionamientos y los depósitos pueden ser unidades
de copropiedad en sí mismas, esto significa que cada una va
a contar con su propio prorrateo, para calcular este
prorrateo hay que considerar los metros cuadrados de esa
unidad en la tabla y en la suma del total de m2.

A continuación, un ejemplo de como se calcula el prorrateo

de los gastos comunes utilizando esta forma simplificada en
base a los metros cuadrados, como ejemplo usaremos un
edificio de 21 pisos y 4 departamentos por piso (sin
considerar estacionamientos)
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
En el ejemplo que vimos, no consideramos los
estacionamientos como unidades específicas y cada
deposito o bodega se consideró como si fuera parte de la
unidad de vivienda en copropiedad, en este caso el
departamento.

4.- Es muy importante recalcar que esta no es la única forma

de realizar el cálculo del prorrateo de los gastos comunes y
que podrían incluso agregarse otros factores
diferenciadores que la inmobiliaria considere relevantes,
siempre y cuando el prorrateo quede estipulado en el
reglamento de copropiedad, cono indica la ley de
copropiedad inmobiliaria.
REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157
-D.S. N° 035-2006-VIVIENDA
REGLAMENTO INTERNO.-
ARTICULO 153.- CONTENIDO
El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente,
respecto a la participación en áreas comunes, lo siguiente:

- La relación de los servicios comunes.

- Los porcentajes de participación que corresponden a cada
propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el
criterio adoptado por los propietarios o por el propietario
promotor.
- Los porcentajes de participación que corresponden a cada
propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales
a los de participación en la propiedad de los bienes
comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
¿Cómo SE CALCULA EL PRORRATEO DE LOS
GASTOS COMUNES?.-
Una vez que hemos aprendido como se calcula el prorrateo
de los gastos comunes, podríamos darnos cuenta de que en
nuestro edificio o condominio, el cálculo genere dudas. Si
esto pasa, ¿Se puede modificar?

Si, se puede modificar el prorrateo de cada unidad de

vivienda, oficina, departamento, etc. en copropiedad, pero
solo a través de una asamblea extraordinaria.
Esta asamblea requiere de un alto quórum, cuyas
características están dadas en la norma, la que dice que se
debe realizar con un quórum del 90%. Luego la propuesta de
modificación debe contar con 85% de aprobación.
¿SE PUEDE MODIFICAR EL PRORRATEO DEL
GASTO COMUN?.-
La junta de propietarios mediante el REGLAMENTO
INTERNO, puede realizar cambios al tipo de prorrateo, una
vez realizado el cambio en el prorrateo de los gastos
comunes, esta debe ser formalizada ante los registros
públicos, porque altera la cuota o la alícuota del
copropietario.
Visibilidad y transparencia en el Gasto Común

Los gastos comunes son la suma de todos los gastos de la

comunidad en un mes. Por ejemplo:
sueldos del personal, servicios, mantenciones, honorarios,
reparaciones, etc.
El valor total de todos estos ítems debe ser pagado entre
todas las unidades según el prorrateo establecido en el
reglamento interno de copropiedad.

Por eso es tan importante entender cómo se calcula el

prorrateo de los gastos comunes.

Es también importante que todos los propietariso tengan

acceso a esta informacion.
Contar con toda la información en línea permite a
copropietarios, administradores y miembros del comité,
revisar en cualquier momento y en cualquier lugar el detalle
del gasto común, permitiendo una administración
transparente.

Además de la transparencia, otra ventaja de usar un

software de administración de edificios y condominios, es
que los prorrateos se pueden dejar estipulados de forma fija
en el sistema, evitando los típicos errores al utilizar
planillas de cálculo.
CASO REAL .- DEL REGLAMENTO INTERNO
DE LA URB GIRASOLES – HUANPANI:
Artículo 6o.- Participación en las áreas y bienes comunes
El porcentaje de participación que le corresponde a cada
uno de los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, respecto de las áreas y bienes comunes se
atribuirá en función del área ocupada por cada sección que
ya está normado por la Promotora Recreacional Huampaní
Alto S.R. Ltda. el 29/03/1971.
Según el criterio antes señalado, los porcentajes de
participación de los propietarios en las áreas y bienes
comunes, son los siguientes:
CASO REAL .- DEL REGLAMENTO INTERNO
DE LA URB GIRASOLES – HUANPANI:

Artículo 7o.- Participación en los gastos comunes

El porcentaje de participación que corresponde a cada uno
de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva,
respecto de los gastos que demande la atención de los
servicios comunes, la conservación y mantenimiento de las
áreas y/o los bienes comunes y la administración de la
UNIDAD INMOBILIARIA está determinado con base al
espacio ocupado.

Según el criterio antes señalado, los porcentajes de

participación de los propietarios son los siguientes:
Artículo 8°.- Variación y reajuste de los porcentajes de
participación.-
Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o
gastos comunes fijados en los artículos precedentes, así
como los criterios usados en cada caso, podrán variar o
reajustarse, previo acuerdo calificado de la Junta de
Propietarios, salvo en los siguientes casos en los que no se
requiere de acuerdo de la junta:

- De producirse variaciones en el área de las unidades

inmobiliarias de uso exclusivo, por obras de remodelación,
ampliación o demolición ejecutadas por su propietario,
podrán recomponerse los porcentajes de participación, una
vez concluida la obra. Los gastos que ocasione la
modificación de este reglamento deberán ser asumidos por
el propietario de la sección afectada.
- Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese
el resultado de una obra dispuesta por la Junta de
Propietarios en beneficio de las áreas comunes, el costo de
la modificación de este reglamento corresponderá a todos
los propietarios en forma proporcional.
- De efectuarse alguna acumulación, división o
independizarían, la recomposición de los porcentajes de
participación se hará sumando o distribuyendo los
porcentajes que correspondían a las unidades originales, en
la misma forma y proporción en que éstas fueron
acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de
modificación de este reglamento corresponderán al
propietario de la sección afectada.

En ambos casos la modificación de los porcentajes de este

reglamento, puede ser solicitado por el interesado o
dispuesta por el Presidente de la Junta de Propietarios.
EJEMPLO 2:
 Se trata de un edificio de 2 pisos, con dos departamentos por
piso. Dpto. 101, 102 (64m2 c/u), 201 y 202 (74m2 c/u).
 Se quiere saber ¿cual es el porcentaje de participación que
tiene el departamento 201?
¿Qué porcentaje de participación sobre las áreas comunes le
corresponde?
Prorrateo del área del terreno matriz del dpto. 201:

Dpto 101 = 102 = 64m2 x 2 = 128m2 Dpto 201 = 74 x 100

Dpto 201 = 202 = 74m2 x 2 = 148m2 276
total 276m2 =
26.81%
EJEMPLO 3:
 Se trata de un edificio de 3 pisos, con dos departamentos por
piso. 4 dpto. tienen 120m2 y 2 dpto. tiene 160m2
 Se quiere saber ¿cual es el porcentaje de participación que
tienen los dptos de 120m2 y los de 160m2?
Prorrateo del área del terreno matriz:
Dptos de 120m2 x 4 = 480m2 Dpto 120m2 = 120 x 100
Dptos de 160m2 x 2 = 320m2 800
total 800m2 = 100% = 15.00%
Dpto 160m2 = 160 x 100
Dptos de 120 = 60.00% 800
Dptos de 160 = 40.00% = 20.00%
total 100.00 % porcentaje de participación y
gasto de las áreas
RESUMEN DEL DIA:

 ¿Qué SON LOS GASTOS COMUNES? DE EJEMPLOS

 ¿Dónde SE ESTABLECEN LOS PORCENTAJES DE GASTOS
COMUNES?
 ¿DE CUANTAS FORMAS SE PUEDE CALCULAR EL
PRORRATEO (DECIMALES O PORCENTAJE) DE GASTOS
SOBRE AREAS COMUNES?
 ¿Qué ES PRORRATEO?
 ¿SE PUEDE MODIFICAR EL TIPO DE PRORRATEO?
 TRABAJO GRUPAL EN CLASE SOBRE EL
REGIMEN DE UNIDAD INMOBILIARIA CON
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMUN:

REGLAMENTO INTERNO: PARTICIPACION EN

LAS AREAS Y BIENES COMUNES
 BIBLIOGRAFIA

-REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES 2016

-LEY N° 27157
-D.S. N° 035-2006-VIVIENDA
-REGLAMENTO INTERNO DE UNA UNIDAD INMOBILIARIA
CON REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMUN
GRACIAS