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Normas Tribunal Tasaciones de La Nacion PDF
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El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación está dirigido a unificar
criterios de tasación a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la
flexibilidad necesaria que permita su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la
actividad privada.
Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nación responde a las instrucciones
contenidas en la Ley Nº 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasación
de bienes.
En consecuencia, el carácter general que debe seguir la normativa estará definido por:
1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.
2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno
que se reflejan en el valor de los bienes.
El concepto es asegurar la mejor práctica profesional en la materia, promoviendo la idea
de claridad y transparencia en las valuaciones.
A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo abordará:
1. La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.
2. La adopción de Conceptos de Valor.
3. La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.
4. La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren un claro contenido
de los informes y la obtención de valores fundamentados.
Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las
valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin
perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.
FUENTES BIBLIOGRAFICAS
Resolución 27/2002
CONSIDERANDO:
Que el artículo 3° de la Ley citada en el Visto, dispone en el inciso b) que será atribución
del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION en pleno, actuar como organismo rector
en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional.
Que mediante Acta de Sesión Especial N° 14. 2001, del 3 de mayo de 2002, se resolvió
aprobar las normas de tasación establecidas por dicho Cuerpo Colegiado, y a través de
Acta de Sesión Especial N° 13, del 29 de abril de 2002, se dispuso su publicación en la
página Web del organismo.
Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 4° inciso c)
de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN (Ley N° 21.626 t.o.
2001).
Por ello,
RESUELVE:
ANEXO I
I. PRINCIPIOS
Principio de sustitución.
Principio de temporalidad.
Principio de finalidad.
1. Valor de mercado
3. Valor de uso.
Se define a continuación:
El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el
costo de reposición depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su
reemplazo lógico en función de los avances tecnológicos.
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el
método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro
método financiero apropiado.
VALUACIÓN PARA GARANTÍA
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por un
coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el
comitente.
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los
coeficientes de restricción según el caso.
1. Depreciación.
2. Amortización
3. Antigüedad
4. Vida remanente
5. Vida útil
Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su
antigüedad y su vida remanente.
6. Estado
7. Antecedente
8. Referencia
9. Remanente
10. Cosas
11. Bien
Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su
carácter representativo (art 2313 del Código Civil de la República Argentina).
13. Inmuebles por su naturaleza
Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera
orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art.
2314 del Código Civil de la República Argentina).
Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el
carácter de perpetuidad (art. 2315 del Código Civil de la República Argentina).
Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea
moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con
excepción de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil)
de la República Argentina.
Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de
él, como las piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la
superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros
objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construcción de
edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de
los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con
los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde
constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la
República Argentina).
Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos,
sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los
propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato
de arrendamiento (art. 2320 del Código Civi de la República Argentina l).
Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas
en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el
usufructo. (art2321 del Código Civil de la República Argentina).
18. Servidumbre
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que
están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una
salida suficiente para su explotación (art 3069 del Código Civil de la República
Argentina).
I. METODO DE COMPARACION.
3. Planillas
Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las
características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la
valoración.
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
VALUACIÓN DE INMUEBLES
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda
en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando
se la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las
inmobiliarias que han sido fuente de información.
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie.
El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La
superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en
casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace
falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal
establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso
quedará a criterio del tasador.
Datos a Ingresar:
ZONA DE ANALISIS:
PART. O DEP.: Partido o Departamento en donde está ubicado el bien
a tasar.
PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a
tasar.
PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar.
ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS)
N° ANTECEDENTE: Número de antecedente según el registro.
UBICACIÓN: Ubicación del antecedente.
FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
OF./VTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o
una venta.
MEJORAS: Discriminación de valores de tierra y mejoras del
antecedente.
PRECIO TIERRA: Valor de la tierra en el antecedente.
PRECIO MEJORA: Valor de las mejoras o edificaciones del antecedente.
RECOMENDACIONES:
VALUACIÓN DE INMUEBLES
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: actualización,
ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado,
proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie.
El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La
superficie se expresará en una unidad conveniente que será el metro cuadrado,
pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de
homogeneización.
Datos a Ingresar:
ZONA DE ANALISIS:
PART. O DEP.: Partido o Departamento en donde está ubicado el bien
a tasar.
PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a
tasar.
PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar.
ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS)
N° ANTECEDENTE: Número de antecedente según el registro.
UBICACIÓN: Ubicación del antecedente.
FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
OFERTA / VENTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o
una venta.
PRECIO: Valor del antecedente.
FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del
antecedente.
FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del
antecedente.
SUPERFICIE: Valor en m2, según corresponda, de la superficie del
antecedente.
ZONI: Zonificación del antecedente según el Código de
Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se
debe especificar “RURAL” para antecedentes rurales.
FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente.
P. UNITARIO: Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el
precio y la Superficie del antecedente.
RECOMENDACIONES:
HOMOLOGACION DE SUPERFICIES:
MARCO LEGAL
Podrá actuar como expropiante el Estado Nacional, así como las entidades autárquicas nacionales
y las empresas del Estado Nacional, en tanto estén expresamente facultadas para ello por sus
respectivas leyes orgánicas o por leyes especiales. Los particulares, sean personas de existencia
visible o jurídicas, podrán actuar como expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por
acto administrativo fundado en ley.
Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción
de la “utilidad pública”, cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o
privado, sean cosas o no.
La declaración de utilidad pública podrá comprender no solamente los bienes que sean necesarios
para lograr tal finalidad, sino también todos aquellos cuya razonable utilización en base a planos y
proyectos específicos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se
justifique que las ventajas estimadas serán utilizadas concretamente en la ejecución del programa
que motivó la declaración de utilidad pública.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere
inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la
totalidad del inmueble. En el supuesto de avenimiento, las partes de común acuerdo determinarán
la superficie inadecuada, a efectos de incluirla en la transferencia de dominio; en el juicio de
expropiación dicha superficie será establecida por el juez.
Cuando la expropiación de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad
orgánica, el o los propietarios de estos últimos estarán habilitados para accionar por expropiación
irregular si se afectare su estructura arquitectónica, su aptitud funcional o de algún modo resultare
lesionado el derecho de propiedad.
La indemnización sólo comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean una
consecuencia directa e inmediata de la expropiación. No se tomarán en cuenta circunstancias de
carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir al
bien la obra por ejecutarse. No se pagará lucro cesante.
No se indemnizarán las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que lo declaró
afectado a expropiación, salvo las mejoras necesarias.
La indemnización se pagará en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado para que
dicho pago se efectúe en otra especie de valor.
a) cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado toma la posesión
del mismo sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización;
b) cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una cosa mueble o
inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en
condiciones normales;
c) cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o
limitación, que importe una lesión a su derecho de propiedad.
En el juicio de expropiación irregular los valores indemnizables serán fijados en la misma forma
prevista para el juicio de expropiación regular, contemplada en el art. 10 de la ley y siguientes,
debiendo tenerse en cuenta para la tasación que no existe toma de posesión.
La Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación establece en su artículo 2do como
primera función del Tribunal:
“a) Tasar los bienes muebles e inmuebles sujetos a expropiación y dictaminar acerca de su valor
en los casos previstos en la ley 21499”.
La ley 21626 t.o. 2001 establece entre las atribuciones del Tribunal en pleno:
“Producir los dictámenes mencionados en el artículo 15 de la ley 21499”
“a) Proyectar y someter los dictámenes mencionados en el inciso a) del artículo 3° del presente,
dentro de los plazos que según las modalidades de cada caso fije el reglamento de
funcionamiento del Tribunal”.
Los plazos de la expropiación y las acciones de retrocesión se rigen por lo determinado en los
Titulos VI y VII de la Ley N° 21.499.
En el caso de las tasaciones por expropiación corresponderá la determinación del Valor Objetivo
del bien, entendido en función de la ley 21499 como la suma dineraria que le permita al
expropiado resarcir el valor de su propiedad, más los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, en condiciones equivalentes a la que se hallaba con anterioridad a la expropiación,
valuando la propiedad afectada sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores
afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor venal o de mercado cuando
éste pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado, en su defecto.
El valor para la indemnización comprenderá el Valor Objetivo del bien y los daños que sean
consecuencia directa de la expropiación. El Informe de Tasación brindará ambos conceptos, valor
objetivo y perjuicios directos, por separado, para información del Sr. Juez.
La expropiación puede afectar a un inmueble en forma total o en forma parcial. En el primer caso
se valuará adoptando como Concepto de Valor, el Valor Venal o de Mercado (Norma TTN 3.0),
cuando exista mercado de bienes comparables. En su defecto, se adoptará el Valor del Costo de
Reposición Depreciado (Norma TTN 4.0), es decir se considerará el valor del terreno (Norma
TTN 3.0) y el costo de reposición depreciado de la construcción.
Para la consideración del perjuicio al terreno remanente, se evaluará si ha quedado afectado por
forma irregular, superficie reducida o alguna otra circunstancia. El perjuicio se calculará aplicando
un coeficiente sobre el valor de la tierra del remanente, a estimar en cada caso.
Para la consideración del perjuicio a la construcción, deberá determinarse qué parte de la misma
queda inutilizable, valuándosela en función de su superficie a partir de su costo de reposición
depreciado. Si fuese necesario reconstruir o reubicar algún ambiente o elemento de la
construcción por resultar imprescindible (baño, escalera, etc), se valuará por su costo de
reposición a nuevo y no por su costo de reposición depreciado.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y el remanente fuera inadecuado para un
uso o explotación racional, el expropiado puede exigir la expropiación total del inmueble. En ese
caso corresponderá tasar el Valor Objetivo del bien en su totalidad .
En la expropiación directa, la justicia fija la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al
tiempo de la desposesión. Para tasar, se tomará la fecha del Acta de Toma de Posesión. Cuando
no exista tal Acta, como sucede en los casos de expropiación irregular o inversa, es decir
solicitada por el afectado, la fecha será la del dictamen del Tribunal de Tasaciones, o sea la más
próxima a la sentencia.
Las condiciones del bien y del mercado a considerar en la tasación diferirán según se tase a fecha
de toma de posesión o a la fecha actual del dictamen. En el primer caso coincidirán la fecha del
valor con la fecha de las condiciones del bien y del mercado; en el segundo el valor será a fecha
actual pero en las condiciones de todo tipo que existían al momento de Iniciación de la Demanda.
INTRODUCCION
UNIDAD ECONOMICA
3. Inmuebles del caso anterior con varias construcciones que pertenecen al mismo
Servicio Administrativo Financiero sobre varios terrenos: aquí el Administrador
deberá decidir cual o cuales de estos forman Unidades Económicas
independientes entre sí.
Bienes no especializados: Son aquellos bienes para los que existe un mercado de
bienes comparables y se valuarán por su Valor de Realización.
ESQUEMA GENERAL
UNIDAD ECONÓMICA
BIENES DE UN ORGANISMO (SAF)
TIERRA MEJORAS
ESPECIALIZADOS NO ESPECIALIZADOS
Para la valuación contable de bienes muebles, se debe utilizar la Norma TTN 11.0.
PLANILLAS
Para la tierra se debe utilizar la Planilla de Valores Zonales de la Norma TTN 9.0.
CASO 1:
Registros: 1 edificio
3 terrenos Terreno 1
Unidad económica:
1 unidad económica Terreno 2
1 registro edificio
1 registro terreno único
Terreno 3
CASO 2:
Registros: 3 edificios
1 terreno Edificio 1
Unidad económica:
1 unidad económica Terreno Edifico 2
3 registros, uno por cada edificio
1 registro del terreno
Edificio 3
CASO 3:
Registros: 3 edificios
3 terrenos Terreno 1
Ed.1
Unidad económica: Ed.2
2 unidades económicas Terreno 2
Unidad 1:
1 terreno y 2 edificios Ed. 3
Unidad 2:
2 terrenos y 2 edificios Terreno 3 Ed. 4
CASO 4:
Registros: 1 Departamento
Unidad económica:
1 unidad económica = 1 Unidad
Funcional
CASO 5:
Registros: 1 Un campo
Unidad económica:
1 unidad económica
1 registro del campo
1 registro por cada instalación
CASO 6:
Registros: 3 edificios
3 terrenos Edificio 1
Terreno 1
Unidad económica:
No es una unidad económica Edifico 2
la unificación de los terrenos Terreno 2
y los edificios. Edificio 3
Son Unidades económicas Terreno 3
independientes.
CASO 7:
Registros: 1 Construcción
1 terreno
Unidad económica:
Se valoriza las construcciones al Edificio en
estado en que se encuentran. construcción.
Ej. 30 % de obra. Terreno
Se Determina el valor del terreno
CASO 8:
Registros: 1 Construcción
1 terreno
Unidad económica:
Se determina el nuevo valor contable Edificio
por las mejoras introducidas
Se determina la nueva vida Util del
edificio. Terreno
Se verifica nuevamente el valor del
terreno.
NORMA TTN 9.0 6 de agosto de 2002
VALUACIÓN DE INMUEBLES
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
Asimismo, se consignan la ubicación del bien tipo, las medidas del bien
tipo, el País, la Provincia o estado, el Partido, Departamento o Ciudad, el Barrio y
la zona de análisis.
Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: ubicación,
superficie, aptitud, esquina y servicios. Se cuenta con dos coeficientes libres a
determinar, que deben ser aclarados en las observaciones de las planilla.
Superficies
Datos a Ingresar:
ANTECEDENTES
N° ANTECEDENTE: Número de antecedente según el registro.
UBICACIÓN: Ubicación del antecedente.
FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
OFERTA / VENTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o
una venta.
VALOR: Valor ofertado o vendido del antecedente.
VALOR MEJORA Valor de desmejoras que afectan al antecedente y
deben ser descontadas.
PRECIO SIN MEJORAS: Valor del antecedente a considerar.
FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del
antecedente.
FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del
antecedente.
SUPERFICIE: Valor en m2 o en Ha según corresponda, de la
superficie del antecedente.
ZONI: Zonificación del antecedente según el Código de
Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se
debe especificar “rural” para antecedentes rurales.
FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente.
P. UNITARIO: Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el
precio y la Superficie del antecedente.
RECOMENDACIONES:
HOMOGENEIZACION DE SUPERFICIES:
El tasador deberá conocer las características y la situación real del bien a tasar.
Deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones, para el caso de
inmuebles:
Cuando en las valuaciones hechas con fines judiciales, los valores fueran
elaborados siguiendo criterios derivados de una norma jurídica o de la
interpretación dada a su sentido o alcance, el informe precisará claramente esa
norma y dicha interpretación.
En todos los casos se deberá evaluar cuales son los bienes que pueden ser
valuados individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente
valuados sólo al ser considerados como parte de un conjunto.
Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos
componentes, el criterio de valor que se utilice para valuar cada uno de éstos,
deberá ser compatible con el criterio con el que se tasen los demás componentes,
en función del objetivo de la tasación.
En toda tasación que sea encarada con sentido racional, el tasador, en principio,
deberá dedicar a los distintos bienes a tasar una parte del esfuerzo y los recursos
disponibles para la tarea que sea proporcional a la importancia relativa que cada
uno de ellos tenga.
I. Objetivo:
II. Responsabilidad:
Se determina el modelo único de Informe de Tasación Judicial para Expedientes Judiciales (J) e
Informes Judiciales (I).
Los Informes de Tasación Judicial deben ser elaborados según este modelo por los profesionales
de cada Sala.
Las mismas deben ser respaldadas según los procedimientos anteriores.
Cada informe debe ser firmado y aclarado por el Profesional.
Las indicaciones entre paréntesis son recomendaciones.
V. Modelo:
Buenos Aires, (fecha)
1. SALA:
2. EXPEDIENTE N°
3. JUICIO:
4. MOTIVO:
5. TOMA DE POSESION:
6. FECHA DE TASACION:
8. PROPIEDADES AFECTADAS:
9. DESCRIPCION GENERAL:
11. TASACION
14. OBSERVACIONES:
16. ANEXOS:
(Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografías)
I. Objetivo:
II. Responsabilidad:
V. Modelo:
Buenos Aires, (fecha)
1. SALA:
2. EXPEDIENTE N°:
3. SOLICITANTE:
4. MOTIVO:
5. FECHA DE TASACION:
7. BIENES A TASAR:
8. DESCRIPCION GENERAL:
10. TASACION:
11. OBSERVACIONES:
13. ANEXOS:
(Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografías)
La Norma tiene por finalidad la tasación de una fracción de terreno que puede ser
fraccionada en inmuebles de menores dimensiones, con antecedentes de ofertas o ventas de
lotes.
En el proceso económico que tiene lugar, el precio de venta de la totalidad de los lotes
estará integrado por el precio de compra de la fracción (Pf), los gastos (G), el interés del capital
invertido (I) y la utilidad del negocio (U).
Pv = Pf + G + I + U (1)
PRECIO DE VENTA: (Pv) Es la suma total de la venta de los lotes del fraccionamiento, obtenidos
sobre la base de los antecedentes de ofertas o ventas de lotes. Determinados por las Normas
TTN 3.0 y 5.0.
GASTOS: (G) Gastos necesarios para que la fracción se encuentre en condiciones de ser vendida
en lotes, más los requeridos para la concreción del negocio.
Kg = G (2)
Pv
INTERES DEL CAPITAL OBTENIDO: (I) Se determina el interés simple que remunera al capital
invertido, sobre la base siguiente:
Suponer que los gastos realizados (G) se integran a lo largo del período de preparación
(Tp) del negocio.
Admitir una recuperación lineal del capital invertido a lo largo del período de realización
(Tr) del negocio.
Adoptar tasas de interés diferenciadas según las distintas características de los términos
que integran el capital invertido, capital tierra (Pf) y capital gastos (G).
I = If + Ig (3)
Siendo:
Pf G
0 P r 0 P r
Tp Tr Tp Tr
1) Determinación de If:
If = (Pf . Tp + Pf . Tr ) . if
2
If = Pf . Ki (3a) Ki = (Tp + Tr ) . if (3b)
2
2) Determinación de Ig:
Ig = (G . Tp ) + (G . Tr ) . ig
2 2
Ig = G . KI (3c) KI = T . ig (3d)
2
Ki: Producto de la tasa de interés que corresponde al capital tierra por la sumatoria del
tiempo de preparación mas la mitad del tiempo de realización.
Kl: Producto de la tasa de interés que corresponde al capital gastos por la mitad del tiempo
total.
UTILIDAD DEL NEGOCIO: (U) La utilidad del negocio es el saldo que queda, al final del mismo,
después de deducir del total de la venta (Pv), las sumas empleadas como capital, gastos e
intereses. Ello surge de la ecuación (1):
U = Pv - (Pf + G) - I (4)
Um = U (4a)
T
y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (U) como la relación entre la utilidad
media anual y el capital invertido:
u = Um (4b)
(Pf + G)
resulta:
U = (Pf + G) . u . T (4c)
U = (Pf + G) . Ku (4d)
Ku = u . T (4e)
Ku: Representa la utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el
tiempo que dure la operación.
Reemplazando en (1) cada uno de sus términos por los correspondientes de las
expresiones (2), (3), (3a), (3c), (4d), se obtiene:
Pf = Pv . 1 - Kg (1 + KI + Ku) (5)
1 + Ki + Ku
Pf = Kb . Pv (5a)
Siendo:
Kb = 1 - Kg (1 + KI + Ku) (5b)
1 + Ki + Ku
Cálculos
Ki 0,12
KI 0,35
Utilidad del negocio por cada peso de capital invertido
durante todo el tiempo que dure la operación Ku 0,70
Gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta Kg 0,18
RECOMENDACIONES:
La presente Norma será de aplicación hasta un tiempo de realización del negocio máximo
de tres (3) años.
RECONOCIMIENTO:
La presente Norma desarrolla el procedimiento del Ing. Renzo Macagno del Tribunal de
Tasaciones de la Nación, al cual este Organismo le brinda el debido reconocimiento.
NORMA TTN 13.0 10 de octubre de 2002
Al afectarse un predio con una línea eléctrica y en especial con una de alta tensión,
éste se ve reducido en su valor, ya que si bien no se altera el dominio se afecta su
exclusividad y/o se restringen las posibilidades de uso afectando su valor economico.
Las segundas, de carácter permanente, son motivadas por la ocupación física del
suelo y espacio aéreo y de las restricciones a que está sujeta la zona de afectación por
servidumbre y son consecuencia del derecho de usar o ejercitar la servidumbre. En este
caso, la determinación de la indemnización se regirá por la presente norma.
Bajo los electroductos existen zonas de seguridad, cuyos anchos son variables en
función de la tensión, distancia entre los conductores externos o extremos y flecha máxima
en el centro de la distancia entre dos torres.
En la zona rural se definen, además, dos franjas adyacentes, una a cada lado de la
zona de seguridad; en dichas franjas se establecerán restricciones al dominio admitiéndose
construcción de viviendas de una sola planta, sin terrazas accesibles ni balcones
sobresalientes.
Dentro de la zona total mencionada en los puntos precedentes, cuyo ancho variable
queda establecido en la fórmulas y tablas de la Especificación Técnica a la que a tales
efectos se remite, el titular de la servidumbre podrá autorizar la existencia de cualquier otro
tipo de construcción (galpones, molinos, tanques, etc) si, a su exclusivo juicio, no afecta la
seguridad del servicio e instalaciones de la línea.
INDEMNIZACION DE LA TIERRA
A los efectos de medir el grado de limitaciones impuestas por una servidumbre de electroducto, y en
concordancia con la normativa vigente, resulta razonable establecer una escala de valores en base a la aptitud,
destino o uso del suelo por el que atraviesa el electroducto. Asimismo, la magnitud del perjuicio estará
determinada por la relación entre la superficie afectada sobre la superficie total de la parcela y la forma en
que el trazado del electroducto incide en la geometría del inmueble y se determinará en cada caso.
En síntesis, para la determinación del Valor de Tasación que debe establecerse como
indemnización, corresponderá:
1º) Determinar el valor de la tierra afectada por el tendido considerando las áreas de
seguridad, según corresponda. La determinación del valor se realizará por el Método
Comparativo aprobado por las Normas TTN 3.0 y 5.0.
2º) Aplicar al valor de la tierra así determinado los coeficientes de restricción que se
establecen en el siguiente cuadro que atienden a la aptitud o uso de la franja de
servidumbre.
c) Agricultura extensiva. 40 20
En las áreas ocupadas por las torres se indemnizará con el 95 % (Noventa y cinco por
ciento) del valor de la tierra, cuando se trate de Torres Autosoportadas.
Cuando se trate de Torres Cross Rope o Torres Arriendadas, el porcentaje a aplicar será del
60 % (Sesenta por ciento) de la superficie ocupada por estas instalaciones siempre que este
porcentaje sea mayor que el obtenido para la franja propiamente dicha, caso contrario le
corresponderá el porcentaje utilizado para la franja de servidumbre.
En lotes urbanos y suburbanos se considerará la pérdida de aptitud de la superficie libre de
mejoras.
3º) Determinar en cada caso particular la magnitud del perjuicio al predio remanente
debida a la relación entre la superficie afectada y la superficie total del predio y/o la forma o
disposición del trazado del electroducto en fracciones rurales.
% de indemnización de la
Sup. Afectada / Sup. Total
Superficie no afectada
Hasta 1% 0,5
1 a 2% 1
2 a 5% 3
5 a 10% 4
10 a 15% 7
15 a 20% 10
20 a 25% 13
25 a 30% 17
30 a 35% 20
35 a 40% 23
40 a 45% 27
45 a 50% 32
50 a 55% 37
55 a 60% 42
60 a 65% 47
65 a 70% 52
70 a 75% 57
75 a 80% 62
80 a 85% 68
85 a 90% 74
90 a 95% 80
95 a 100% 90
NOTA: aplicable a las aptitudes estipuladas en los incisos d), e), y f) del Cuadro 1 de la
presente Norma.
Estos porcentajes se aplicarán hasta 25 hectáreas.
NORMA TTN 14.0 3 de mayo de 2002
VALUACIÓN DE INMUEBLES
DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda
en uso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, la Sala del TTN actuante y
el número de expediente en trámite.
El valor de reposición VR debe ser el valor unitario del bien a nuevo o sea su valor
de construcción.
El valor residual es el valor del bien que puede recuperable en una demolición.
Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el método de
Costo de Reposición Depreciado utilizando la tabla de Ross-Heidecke.
Datos a Ingresar:
DENOMINACION DEL BIEN: Descripción general del nombre del bien a tasar.
UBICACIÓN DEL BIEN: Ubicación del lote a tasar.
ZONA DE ANALISIS:
PART. / DEP.: Partido o Departamento en donde está ubicado
el bien a tasar.
PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el
bien a tasar.
PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar.
EXPEDIENTE N°: Número de Expediente según el registro.
SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación.
FECHA DE TASAC. : Fecha a la cual se realiza la tasación.
PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente.
MONEDA: Moneda a la cual se realiza la tasación.
T. CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la
moneda de curso legal y el dólar estadounidense
($/U$S).
N° : Número de orden.
DESIGNACION: Designación del bien.
SUP. CUB. M2: Superficie cubierta en m2.
EDAD: Edad del bien en años.
EXP: Expectancia de vida o remanente en años.
E/VU: Relación porcentual entra la edad y la vida util
del bien. La vida util es la suma entre la edad y
la expectancia de vida o remanente del bien.
EST: Estado según la Tabla de Ross-Heidecke. Sus
valores son los siguientes:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE
K: Valor del coeficiente de Ross-Heidecke.
(dividido por 100)
VR: Valor de Reposición a nuevo del bien en $/m2.
Vr: Valor Residual en $/m2.
Va: Valor Actual o valor depreciado en $/m2.
VALOR: Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por
la superficie del bien (SUP.CUB.).
Valor redondeado a la centena.
COEF. REAL : Coeficiente de Realización. Solo para valores
contables de bienes.
V. ADOPTADO: Valor adoptado o final del bien. Producto del
Valor (VALOR) por el coeficiente de realización
del bien (COEF. REAL.).
Valor redondeado a la centena.
OBSERVACIONES : Observaciones.
RECOMENDACIONES:
De acuerdo con la Norma TTN 1.1 corresponderá partir del valor de mercado o venal del
espacio afectado. Por tratarse de una afectación y no de una transferencia de dominio, dicho valor
será corregido por un coeficiente multiplicador de 0,95.
La determinación del valor de mercado del espacio afectado se realizará según la Norma
TTN 3.0, es decir por el Método Comparativo, asimilando dicho espacio al espacio general del que
forma parte.
Is = Vm esp . kr + P
Siendo: