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UNIVERSIDAD PRIVADA JOSE CARLOS MARIATEGUI

FACULTAD DE: CIENCIAS JURDICAS EMPRESARIALES Y PEDAGGICAS

CARRERA PROFESIONAL: DERECHO

TEMA : DESALOJO

ALUMNO :

Flores Hurtado, LUIS ALBERTO

CURSO : DERECHO PROCESAL CIVIL II

DOCENTE : DR. EDDY HUAMAN VALDIVIA

MOQUEGUA - PERU

2011

INTRODUCCION

A lo largo de la historia, la sociedad se ha visto inmersa de conflictos entre sus miembros, lo cual en un comienzo lo conduca a resolver dichos conflictos de manera agresiva pues primaba la ley del ms fuerte. Con el paso de los aos la sociedad en conjunto, con el Estado a la cabeza, para evitar que las personas tomen la justicia en sus manos, se regulan estas conductas, haciendo que las partes en conflicto (demandante y demandado) se sometan a la decisin de un tercero imparcial (juez), mediante el desarrollo de un proceso. En nuestro ordenamiento jurdico existen diferentes tipos de procesos, los cuales son diferenciados por su competencia para tratar tal o cual situacin materia de conflicto. El desalojo es proceso que persigue expulsar al arrendatario o al ocupante de un predio, por las causales que establece la ley; entre ellas la falta de pago de la merced conductiva, el vencimiento del plazo establecido por las partes , por ceder el predio a un tercero, etc. , que implica la restitucin del predio al propietario, arrendador o a aquel que considere tener derecho a la restitucin, como a continuacin se desarrollar.

EL DESALOJO

El desalojo es un acto que persigue expulsar al arrendatario o al ocupante de un predio, por diversas causas que establece la ley; entre ellas por cambio de uso, desalojo por falta de pago, desalojo por vencimiento de contrato, desalojo por ocupacin precaria, desalojo conteniendo denuncia sobre ocupacin del bien por un tercero. Ello implica la restitucin del predio al propietario, arrendador o a aquel que considere tener derecho a la restitucin, dirigindose la demanda al arrendatario, subarrendatario, precario o a la persona que debe devolver el bien. Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relacin establecida entre el demandante y el cesionario, debe ser denunciado en la demanda, para ser notificado con la demanda y participar en el proceso como litis consorte voluntario del demandado, desde la Audiencia nica, diligencia en la cual puede ser separado del proceso, por haber desaparecido el derecho o inters que lo legitimaba. La persona que tenga un bien a nombre de otro, debe expresarlo al contestar la demanda, precisando el domicilio del poseedor, a fin de que el Juzgado sobrecarte el admisorio. Cuando se interpone demanda de desalojo sustentada en la falta de pago o el vencimiento del plazo, solamente se admiten como medios probatorios, el documento, la declaracin de parte y la pericia. En cuanto quede consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, se ordenar el lanzamiento del demandado y de todos aquellos que ocupen el predio, an cuando no hayan participado en el proceso.

Se considera que se ha producido el lanzamiento cuando el demandante recibe el bien en su integridad y totalmente desocupado, pudiendo operar un nuevo lanzamiento si dentro de los dos meses de efectuada dicha diligencia, el vencido vuelve a ingresar al inmueble. El Cdigo Procesal Civil , dentro se sus variadas innovaciones, contempla la figura de la Sentencia con condena a futuro , en la que el desalojo se demanda antes del vencimiento del plazo de restitucin del bien y que al ampararse la demanda, el lanzamiento solamente se ejecuta despus de los seis das posteriores a dicho vencimiento . El demandante debe pagar costas y costos del proceso, si el demandado se allana a la demanda, sin embargo la restitucin del predio, debe hacerlo al vencimiento del plazo sealado. Dentro del proceso sumarsimo, el poseedor puede demandar el pago de mejoras; pero si antes es demandado por desalojo, debe interponer su demanda en un plazo que vence el da

de la contestacin. Los interdictos son juicios posesorios, que durante la vigencia del Cdigo de Procedimientos Civiles, se interponan para adquirir la posesin de un bien mueble inmueble; evitar perturbaciones a la posesin; recuperar la posesin perdida mediante despojo ilegal; impedir la continuacin de una obra o para obtener la demolicin de lo que se haba edificado; conseguir la demolicin en forma total parcial de una construccin ruinosa adoptar medidas de seguridad por el mal estado de un edificio , canal, camino, rbol, columna, etc. Dicho cdigo, contemplaba los interdictos de adquirir, retener, recobrar de obra nueva o de obra ruinosa, que se demandaban ante los jueces de primera instancia. Poda demandar cualquiera de los condominios, por perturbarse el disfrute comn, de igual forma el usufructuario ( el que tiene el uso y disfrute de una cosa ajena ) , usuario (titular del derecho real de uso), el efiteuta (el que disfruta del predio y de sus frutos pagando un monto anual al propietario), el arrendatario y el anticresista donde el acreedor disfruta de la cosa del deudor, aprovechando sus frutos y este ltimo se sirve disfruta del dinero del primero. Conforme a las normas establecidas en el Cdigo Procesal Civil, los interdictos se tramitan ante el Juez Civil. Interpone la demanda quien se considera perturbado o despojado de su posesin y procede respecto de inmueble o de bien mueble inscrito, siempre que no sea de uso pblico. Tambin se acciona para proteger la posesin de servidumbre. Debe expresarse en la demanda los hechos en que consiste el agravio y la fecha de su realizacin, acompaado de los medios probatorios que prueben la posesin y el acto perturbatorio o desposesorio o su ausencia. El derecho para demandar prescribe al ao, sontando a partir de la iniciacin del hecho, a cuyo vencimiento el demandante puede ejercer su derecho de posesin en un proceso de conocimiento. A la demanda interdictal, se pueden acumular varias pretenciones, entre ellas el pago de frutos y la indemnizacin por daos y perjuicios ocasionados.

LA FASE EJECUTIVA EN LOS PROCESOS DE DESALOJO

En primer lugar resulta necesario sealar lo que entendemos por proceso, que en las palabras del Maestro Juan Monroy Glvez constituye ()el conjunto dialctico de actos jurdicos procesales, realizados por lo elementos activos de la relacin jurdica procesal, con las finalidades de resolver un conflicto de intereses o acabar una incertidumbre con relevancia jurdica y conseguir la paz social en justicia. Del mismo modo conforme lo ha sealado claramente el Maestro, el proceso civil existe cuando se presenta un conflicto de intereses o incertidumbre con relevancia jurdica y que, la

necesidad de que estas sean resueltas o despejadas por el Juez, esta dada por la bsqueda de la paz social. Precisando adems, que el conflicto de intereses constituye la confluencia de intereses contrapuestos sobre un mismo bien jurdico y el intento de primar uno frente al otro. Finalmente, manifiesta que la incertidumbre jurdica, otro de los elementos del proceso, es la falta de conviccin o reconocimiento social en torno a la vigencia o la eficacia de un derecho. En los procesos de desalojo, el demandante persigue que el demandado desocupe el bien materia de litis y lo deje a su completa disposicin, a fin de que pueda hacer efectivo los derechos de uso y disfrute del que se encontraba privado. En ellos, al igual que los dems procesos que conocemos, se transcurre por cinco etapas[4], en primer lugar una etapa postulatoria en la cual el demandante invoca un derecho personal a exigir la devolucin del bien al demandado quien ha de responder a dicha pretensin teniendo incluso la posibilidad de plantear excepciones, cuestiones probatorias, etc. Una segunda probatoria, en la cual las partes han de acreditar lo manifestado en los actos postulatorios del proceso, mediante los medios probatorios que les autoriza la norma procesal

La tercera etapa es la decisoria, en ella el juez puede condenar al demandado a desocupar el inmueble que ocupa, o rechazar la demanda y por ende queda libre el demandante para ejercer las acciones tendientes a la restitucin del bien por accin personal o real. En ese sentido REIMUNDIN seala que la sentencia en el juicio de desalojo no importa un prejuzgamiento sobre el dominio o preferente derecho posesorio, pero hace cosa juzgada acerca del desahucio, sin que el inquilino pueda reabrir discusiones en otros juicio. La cuarta etapa la impugnatoria, en la que la parte vencida solicita un nuevo examen a la decisin del Juez que resolvi el desalojo, por considerarlo que existe un vicio o error adems que sta, le produce agravio.

Finalmente la quinta y ultima etapa (la ejecutoria) que, conforme lo seala el maestro esta ()ligada al sentido finalstico del proceso. La bsqueda de una declaracin judicial es, en estricto, la necesidad de contar con un instrumento que produzca un cambio en la realidad. Si la sentencia no pudiera cumplirse, el proceso carecera de sentido. La etapa ejecutoria cumple esa funcin, es decir convertir en eficaz la decisin definitiva obtenida en el proceso.

Hay quienes sealan que en los procesos de desalojo, la satisfaccin del demandante se obtiene a travs de dos fases, la fase de cognicin que termina con la sentencia de condena, la misma que ordena la desocupacin y la entrega del bien al demandante, es decir, la intimacin de desalojo; y la segunda fase es la de ejecucin forzada mediante la cual se obtiene la

efectivizacin de la orden contenida en la decisin de merito. En ese sentido como hemos visto el proceso discurre por cinco etapas y en el desalojo esta ultima o de ejecucin forzada recibe el nombre de lanzamiento que constituye como lo hemos precisado una etapa del proceso de desalojo.

Al respecto, JARDI seala que: En la sentencia de condena, como lo es la dictada en el proceso de desalojo la funcin jurisdiccional no se agota en el mandato contenido en ella, sino que, para obtener la satisfaccin del derecho es preciso lograr la actuacin prctica de ese mandato por medio de la ejecucin forzada. Es decir que la sentencia en el proceso de desalojo que dispone que el demandando vencido cumpla con la restitucin del bien no garantiza la satisfaccin de la pretensin propuesta por el demandante hasta que no se haga efectiva la entrega del bien a este, por ello existe el apercibimiento de ejecucin que se decreta en la sentencia.

Definicin.

Conforme lo apunta Lino PALACIO La sentencia de desalojo se ejecuta a travs del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervencin del oficial y el eventual auxilio de la fuerza pblica, se hace efectiva la desocupacin del inmueble por el inquilino y dems ocupantes

Para REYES Montereal citado por HINOSTROZA, el lanzamiento, como ejecucin forzosa del pronunciamiento estimatorio del desahucio, no es ms que un modo de coaccin que se funda en la existencia de un derecho anteriormente definido y declarado.

De las definiciones precitadas, podramos llegar a concluir que, el lanzamiento constituye la fase ejecutoria que aparece principalmente en los procesos de desalojo, la cual consiste en la extraccin de la persona del demandado, y eventualmente de terceros que la ocupen y de sus pertenencias, del bien materia de desalojo en caso de incumplimiento de la sentencia de manera voluntaria dentro del plazo de ley dispuesto mediante resolucin judicial.

Como lo hemos sealado el proceso judicial discurre por cinco etapas y la etapa final en los procesos de desalojo recibe la denominacin de lanzamiento, en la que con intervencin del auxiliar de justicia, el juez hace efectivo su decisin final dispuesta como consecuencia del proceso de desalojo, disponiendo que el demandado vencido y los terceros que pudieran estar

en el momento de la diligencia sean evacuados del bien materia de autos al no haber cumplido con ponerlo a disposicin del juzgado.

PRESUPUESTOS PROCESALES DEL LANZAMIENTO

a) La existencia de un Titulo de ejecucin.

La ejecucin surge a favor de aquel que tiene un ttulo de ejecucin, que en el caso del proceso de desalojo lo constituye la intimacin al cumplimiento de la sentencia, es decir el decreto mediante el cual se dispone el lanzamiento del demandado el mismo que surge cuando la decisin final ha sido consentida o ejecutoriada.

Este ttulo se obtiene a travs de una forma especial de la fase ejecutiva proceso (proceso monitorio) cuya finalidad es precisamente que se lleve adelante el desalojo en forma abreviada, sin necesidad de ms trmite que la disposicin del Juez.

Este titulo, esta constituido por aquella resolucin (decreto) expedida por el Juez del proceso, en la que se dispone hacer efectivo el apercibimiento decretado y por ende llevar a cabo el lanzamiento, con orden de descerraje y el auxilio de la fuerza publica, autorizando al secretario o especialista legal para que en la fecha sealada cumpla con hacerlo efectivo.

b) El incumplimiento del mandato contenido en la sentencia.

Cuando el demandado vencido en el proceso, cumple con el mandato contenido en la sentencia, el inters del vencedor en ese proceso queda totalmente satisfecho, ya que lo que buscaba era obtener el cumplimiento voluntario del obligado de lo sealado en la sentencia.

En ese sentido, y a fin de acceder a la etapa ejecutoria, se requiere que el vencido no haya puesto a disposicin el bien o lo haya desocupado dentro del trmino sealado por el juez, sino que por el contrario exista una negativa de la entrega del mismo, es decir que se oponga a la entrega del bien y no haga entrega del mismo dentro del plazo de seis das de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado.

c) La solicitud o peticin del demandante.

Constituye aquella materializacin en el proceso, del requerimiento por parte del vencedor al rgano jurisdiccional para que proceda a la ejecucin forzada.

Es el escrito que presenta la parte demandante solicitando se haga efectivo el lanzamiento y disponga la fecha y hora para la realizacin del mismo por parte del secretario o especialista legal, adjuntado el arancel judicial correspondiente (actuacin fuera de juzgado), requiriendo adems, que este se lleve a cabo con apercibimiento de descerraje y el auxilio de la fuerza publica.

En ese sentido la norma procesal establece que el lanzamiento ser ordenado por el Juez, a pedido de parte, luego de seis das de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, segn sea el caso.

d) La existencia del bien.

En los procesos de desalojo, la existencia del bien esta constituido por el bien inmueble materia de desalojo, teniendo en cuenta la naturaleza del predio arrendado, pudiendo ser este un predio rustico, urbano, edificado, sin edificar.

Asimismo hay quienes sostienen que, los bienes muebles no fungibles tambin pueden ser objeto de arrendamiento por cuanto es frecuente que sean materia de arrendamiento bienes muebles como el caso de maquinas, artefactos, letreros luminosos, lo que concuerda con lo sealado en el artculo 596 del C.P.C. referido a la Restitucin de otros bienes, en la cual se precisa que, lo dispuesto en este Subcaptulo (Subcaptulo cuatro relativo al Desalojo) es aplicable a la pretensin de restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.

Forma de ejecucin.

La ejecucin de este tipo de sentencias se realiza extrayendo al demandado de la esfera de influencia del bien, mediante acto de desapoderamiento y entregndoselo al demandante a fin de que pueda hacer uso y disfrute del mismo.

Segn Carnelutti, para obtener la satisfaccin del inters protegido an contra la voluntad del obligado, que constituye el fin de la ejecucin forzada, es necesario la modificacin del mundo

externo, lo cual se puede lograr de dos formas o mediante el desplazamiento del bien respecto de las personas o mediante una transferencia jurdica denominndose a la primera forma de ejecucin, ejecucin por dacin simple y a la segunda, ejecucin por transformacin forzada.

Adems debe tenerse en cuenta que, una vez consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda de desalojo, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.

Del mismo modo debemos precisar que, para que el acto del lanzamiento pueda ser realizado sin objecin alguna, debe consignarse en la resolucin que as lo dispone la orden de descerraje a fin de que en caso de ausencia de cooperacin por parte del demandado vencido o ante su ausencia al interior del bien, pueda ingresarse al mismo con auxilio de la fuerza publica. Por ello deber tenerse en cuenta que en la resolucin debe disponerse que se oficie a la Polica Nacional a fin de que preste las garantas y seguridad al secretario o especialista legal, as como la proteccin al expediente.

Resulta indispensable que a la diligencia de lanzamiento el auxiliar jurisdiccional lleve consigo el expediente a fin de que en caso se pueda cuestionar la correcta notificacin de las partes sobre todo de la demandada vencida, se pueda en ese momento sealar a la parte que se encuentra debidamente notificada con la orden de lanzamiento y por ende garantizado su derecho al debido proceso, evitndose que pueda plantear algn tipo de nulidad al acto a realizarse.

Igualmente, quien realiza los actos tendientes a la recuperacin del bien es la parte demandante quien a travs del abogado deber haber previamente coordinado con la Delegacin Policial del sector a fin de que puedan efectuar el anlisis situacional del bien a desalojar y la cantidad necesaria de efectivos que se ha de disponer para la realizacin del lanzamiento.

Incluso en algunas situaciones podrn intervenir terceros que apoyen con el acto del lanzamiento, sea para la extraccin de los bienes as como para brindar la seguridad y custodia al rgano encargado de la ejecucin de la sentencia.

Del mismo modo solamente se entender efectuado el lanzamiento, cuando se hace entrega

del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado, ello ser sealado en el acta de desalojo elaborada por el secretario o especialista legal, en el cual se ha de consignar el estado en el que esta recibiendo el bien.

Por ello, en el caso que, dentro de los dos meses posteriores a la realizacin del lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al bien materia de desalojo, el vencedor puede solicitar al juez se realice un nuevo lanzamiento, para lo cual nuevamente planteara mediante un escrito su solicitud a fin de que el juez nuevamente disponga llevar a cabo la ejecucin de la sentencia.

El lanzamiento en otras vas procedimentales.

El lanzamiento no es una figura que solamente puede ser objeto de ejecucin en los procesos sumarsimos, conforme lo seala la norma procesal se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitucin se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer prrafo del Artculo 87 del C.P.C referido a la acumulacin objetiva, la misma que establece que: La acumulacin objetiva originaria puede ser subordinada, alternativa o accesoria. Es subordinada cuando la pretensin queda sujeta a la eventualidad de que la propuesta como principal sea desestimada; es alternativa cuando el demandado elige cual de las pretensiones va a cumplir; y es accesoria cuando habiendo varias pretensiones, al declararse fundada la principal, se amparan tambin las dems. Si el demandado no elige la pretensin alternativa a ejecutarse, lo har el demandante. Si no se demandan pretensiones accesorias, slo pueden acumularse stas hasta el da de la audiencia de conciliacin. Cuando la accesoriedad est expresamente prevista por la ley, se consideran tcitamente integradas a la demanda.

Del mismo modo el lanzamiento tambin puede ser dispuesto cuando media ejecucin forzada, as, el artculo 739 del C.P.C referido a la Transferencia de inmueble y destino del dinero obtenido en el remate de inmueble el Juez ordenar, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer da. Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendr: adems de la descripcin del bien, la orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre ste, salvo la medida cautelar de anotacin de demanda; la orden al ejecutado o administrador judicial para que entregue el inmueble al adjudicatario dentro de diez das, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Esta orden tambin es aplicable al tercero que fue notificado con el mandato ejecutivo o de ejecucin; y que se expidan partes judiciales para su inscripcin en el registro respectivo, los que contendrn la trascripcin del acta de remate y del auto de adjudicacin.

FUNDAMENTOS JURDICOS Cdigo Civil

1. Conforme lo seala el artculo 70 de la Constitucin que garantiza el derecho a la propiedad, me encuentro privado de la misma al no poder hacer uso y disfrute de mi bien inmueble.

3.- Concordante con el artculo 2 inciso 16 referido al derecho a la propiedad, derecho del cual me encuentro investido conforme al titulo que acompao a la presente demanda Cdigo Civil

4.- Conforme lo establece el artculo 923 del Cdigo Civil, el cual define el derecho de la propiedad, me encuentro impedido de usar y disfrutar de este derecho, ante la imposibilidad de detentar el mismo

5.- El artculo 1666 C.C. define el arrendamiento contrato que ha sudo suscrito por mi persona en calidad de arrendador con la persona del demandado en calidad de arrendatario.

6.-El artculo 1681 C,C. el demandado arrendador del bien de mi propiedad se encuentra obligado entre otras cosas: inciso 2) A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido, incumplimiento que se ha venido dando pese a los requerimientos, hecho que ha dado origen a la interposicin de la presente demanda.

7.- Que asimismo, conforme lo seala el artculo 1697 del mismo cuerpo legal el contrato de arrendamiento puede resolverse: inciso 5) en caso de incumplimiento, de cualesquiera de sus obligaciones; y ante el incumplimiento en el pago de la renta se hace efectiva la causal antes aludida

8.- El artculo 1371 del C.C. define la figura de la resolucin contractual, el mismo que se deja sin efecto por causal sobreviviente a su celebracin, hecho que se da en el caso materia de nuestra pretensin.

9.- El artculo 1429 del C.C. el cual regula la resolucin de pleno derecho y habindose remitido la carta notarial requiriendo el cumplimiento de su obligacin la misma que no fue realizada, esta se hace efectiva de pleno derecho.

10.- Finalmente, que al quedar resuelto el contrato, el arrendatario demandado, tiene la calidad de precario, de conformidad con el artculo 911 del C.C.

Cdigo Procesal Civil 1. Estn facultados para promover el proceso de desalojo el propietario y toda persona que es considerado tener derechos, en aplicacin de lo dispuesto por el Art. 586 del C.P.C. y, por consiguiente, la recurrente, como propietaria del bien tiene legitimidad procesal para promover el presente proceso de desalojo.

2. Los demandados han incurrido en causal de resolucin del contrato de arrendamiento, en aplicacin del Art. 1697 del C.C., que establece que quien no paga ms de dos meses y medio, por la renta del bien, incurre en mora, que es causal de resolucin de contrato de arrendamiento.

3. El desalojo se sustenta en la causal de falta de pago segn el Art. 591 C.P.C., mediante la cual se sustenta la carta notarial de aviso de fin de contrato y devolucin del inmueble.

Jurisprudencia

El proceso de desalojo est destinado a obtener la restitucin de un predio ocupado por una persona, en los distintos supuestos en que es procedente, de tal manera que consentida o ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio. Cas 497-98- Ancash. El Peruano 04-05-1998. Pg. 871.

en un proceso sobre desalojo por ocupacin precaria, el actor debe acreditar fehacientemente su derecho de propiedad con relacin al bien sub litis y que la parte demandada ejerce una posesin sin titulo que la respalde o habindolo tenido ste ha fenecido. Cas 2479-99 La Libertad, El Peruano, 11-01-2000 p. 4526. DESALOJO

|DESALOJO | |DESALOJO |REQUISITOS | |Plazo |Actuaciones |-Fotocopia del DNI del solicitante. | | | |-Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas S/34.50 | | | |-Contrato de arrendamiento | | | |-Ttulo o Copia literal del inmueble del recurrente | | | |-Carta notarial dirigida al demandado. | | | |-Acta de Conciliacin extrajudicial | ||| | ||| | ||| | |01 da |Interposicin de la Demanda (Recurrente) | | |15 das |Admisin de la Demanda. Traslado de la misma al Demandado | | |aprox. | | | |05 das |Contestacin del Demandado. | | | |Cumplido el plazo(escrito): Solicito se declare rebelde al| | | |demandado y se fije fecha y hora para audiencia nica. | | |1 mes |Audiencia nica, Pruebas y Sentencia | | |aprox. | | | | |Cumplido el plazo(escrito): Solicito se declare consentida| | | |la sentencia (Recurrente). | | | |Resolucin declarando consentida la sentencia. | | |6 das |Solicito se ordene el lanzamiento contra los bienes y | | | |enseres del demandado. (recurrente). | | |2 meses |Si no se logra restituir el bien se ordenar un nuevo | | | |lanzamiento. | |

DESALOJO Se plantea en la va sumarsima por esta accin el propietario plantea la recuperacin de un bien de su propiedad.

Desalojo por cambio de uso Desalojo por falta de pago Desalojo por vencimiento de contrato Desalojo por ocupacin precaria

Desalojo conteniendo denuncia sobre ocupacin del bien por un tercero.

EL DESALOJ O: P ROCESO COM P LEJO? EL PROCESO SUMARSIMO VS. EL PROCESO DE CONOCIMIENTO?

Un tema ms confuso es el que se refiere a la supuesta complejidad del proceso de desalojo y que esto pueda merecer un proceso de cognicin mayor como es el de reivindicacin. Como hemos visto cuando los jueces encuentran cierta complejidad en los procesos de desalojo (como las que derivan del hecho de que el demandado alegue tambin tener un ttulo para poseer) inmediatamente se evita hacer el ejercicio mental de resolver tal litis alegando que la va correspondiente para salvaguardar el derecho de las partes es el proceso de conocimiento de reivindicacin (y el derecho del demandante a la efectividad de la tutela y al plazo razonable de los procesos?). Esto debe ser realmente as? Qu tiene el proceso de conocimiento que no tenga el proceso sumarsimo? Se justifica esta diferenciacin? Como se sostiene en doctrina existen dos tipos de sumarizacin: Una sumarizacin cognitiva o sustancial y una sumarizacin procedimental o formal. La primera de ellas se refiere a los casos en que la decisin jurisdiccional es dictada escuchando a una sola de las partes (cognicin parcial), escuchando a ambas partes pero analizando slo algunos de los medios probatorios (cognicin superficial), o siguiendo las dos formas anteriores (cognicin sumaria mixta). En esta el objeto de la litis se restringe a determinados puntos o se limitan los derechos de defensa, prueba o impugnacin de las partes, todo ello en aras de una tutela ms rpida y efectiva. Este tipo de sumarizacin esta basada en la urgencia de determinados casos o en la seguridad que brindar determinados ttulos. Esto es lo que pasa por ejemplo con el proceso ejecutivo.

Por su parte, la sumarizacin procedimental est referida a la simple reduccin de plazos procesales (por ejemplo, menos plazo para la contestacin, un menor plazo para fijar audiencia) as como a la concentracin de actividades judiciales (se renen en una menos audiencias o en una sola las diferentes fases del proceso). En esta clase de sumarizacin no se afectada en nada la facultad del juez para conocer el fondo del asunto, ni se ven afectados los intereses y derechos defensa de las partes. No existe limitacin alguna los derechos procesales (ambas partes pueden probar ampliamente). Pues bien, el proceso de desalojo es manifestacin de una sumarizacin meramente procedimental? Si fuera slo una sumarizacin procedimental (es decir reduccin de plazos procesales y concentracin de actividades), en realidad, no habra ninguna mayor garanta en

el proceso de reivindicacin respecto del proceso de desalojo. En ambos se podran tratar los mismos temas en igual profundidad cognitiva. Es ms, si esto fuera as la reivindicacin no tendra ninguna razn de existir puesto que el sujeto que se considera propietario nunca preferira optar por un proceso largo y costoso como es el de conocimiento cuando puede usar un proceso sumario de desalojo. Desde esta perspectiva resultara entonces falso y ocioso por parte de nuestra judicatura remitir la pretensin del desalojo a un proceso de reivindicacin por cuestiones que debieron ser resueltas por el mimo juez del desalojo. Sin embargo, existe un pequeo detalle que hace que el proceso sumarsimo diseado por el Cdigo Procesal Civil no sea considerado como un ejemplo de sumarizacin meramente procedimental sino como una sumarizacin cognitiva. Nos referimos a lo consignado en el artculo 552 de referido cuerpo legal el cual establece que slo se permite los medios probatorios de actuacin inmediata en el proceso sumario. Siendo esto as, se justifica que el juez rechace la demanda de desalojo por no ser una va adecuada para tratar ciertos temas? Creemos que no. La judicatura y la misma legislacin han olvidado un importante tema respecto del proceso sumario que si estaba presente en el antiguo Cdigo de Procedimientos Civiles. Efectivamente, el Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912 (en el que el proceso de desalojo era llamado desahucio) estableca explcitamente en su artculo 1083 que la sentencia recada en un proceso de desahucio podra ser contradicha en un juicio ordinario (hoy llamado proceso de conocimiento). Pues bien, esto que quiere decir? De la norma acotada se desprende entonces que la pretensin de desalojo (y la de otros procesos sumarios) no generaban cosa juzgada y, por lo tanto, los jueces no deberan temer violar algn derecho del demandado pues ste podra contradecir la sentencia del desalojo en un proceso posterior. Como resulta obvio, en el supuesto analizado el juez del desahucio no poda argumentar que litis era compleja y que se deba dilucidar el objeto del proceso en un proceso mar largo. El actual cuerpo normativo ha omitido cualquier pronunciamiento respecto a los efectos de las sentencias emitidas en procesos sumarsimos y en especial en el desalojo. De este modo, genera cosa juzgada la actual sentencia de desalojo? La doctrina espaola, casi de manera unnime, considera que los procesos sumarios no generan cosa juzgada en ningn caso, lo que tambin pudo argumentarse sin mayores discusiones bajo nuestra anterior normativa. Sin embargo similar conclusin parece cuestionable bajo nuestro Cdigo Procesal Civil. De este modo a nivel nacional la profesora Arrarte Arisnabarreta ha sostenido que esta sentencia dictada en estos procesos [sumarios] s produce cosa juzgada, pero limitada a lo que en el proceso pudo discutirse, permitindose un proceso plenario [rectius, de conocimiento] posterior respecto de lo que no se discuti o, mejor, respecto de lo que no pudo discutirse en

el sumario 10 . Desde nuestro punto de vista la autorizada posicin de la profesora Arrarte no puede ser compartida por una razn muy simple: El preguntarse por si el desalojo produce cosa juzgada tiene que ver con que si dicha sentencia puede ser cuestionada en otro proceso o no. De nada sirve decir que la cosa juzgada es limitada si es que la misma puede ser posteriormente cuestionada en un proceso de conocimiento (de reivindicacin), pues en la prctica resulta lo mismo que decir que no existe cosa juzgada. Si el desalojo se declara fundado y se le otorga a un sujeto A la posesin del inmueble en desmedro de un sujeto B; este sujeto B podra recuperar la posesin del mismo bien mediante un proceso de conocimiento. Donde est esa supuesta limitacin de la cosa juzgada si la posesin que obtuve en un proceso de desalojo puedo perderla en un posterior proceso de reivindicacin? Al margen de si hay o no cosa juzgada en el desalojo (que a nuestros efectos da igual y es una cuestin que debe dilucidar en ltima instancia la legislacin o la misma jurisprudencia), en ningn caso se ha sostenido que el juez puede dejar de fallar en un proceso porque considera que ste es complejo o porque considera que el desalojo no es la va idnea. Si el juez no sentencia sobre el fondo del desalojo no slo atenta frontalmente contra el derecho la tutela judicial efectiva, sino que adems incurre en un ilcito penal como es la denegacin de justicia (sancionado por el artculo 422 del Cdigo Penal). Sin embargo si queremos dejar en claro algo: La nica limitacin del proceso sumarsimo de desalojo se da con relacin al derecho a la prueba, mediante el cual no se pueden utilizar medios probatorios que no sean de actuacin inmediata. La distincin entre un desalojo y una reivindicacin no tiene que ver, en ningn caso, con el tema de fondo sino en como este tema debe ser probado en el proceso. En este sentido, la discusin en torno a si se resolvi validamente o no un contrato de arrendamiento o sobre si el demandado tiene o no un ttulo de propiedad es una cuestin que puede ventilarse tanto en un proceso de desalojo o como en un proceso de reivindicacin (aunque con diferentes efectos dependiendo si se opta por considerar que el desalojo genera cosa juzgada). Por otra parte, si es que se opta por considerar que el proceso de desalojo no produce cosa juzgada, entonces el proceso de reivindicacin viene a ser ese mbito en que se discute aquello que no pudo ser discutido en profundidad en el desalojo. Y si por el contrario se opta por considerar que el desalojo produce cosa juzgada, entonces no tienen ninguna razn de existir un proceso de reivindicacin (o mejor dicho un proceso de conocimiento en que se discuta la reivindicacin), puesto que la va idnea para discutir este derecho de reivindicacin sera el proceso de desalojo. Pongamos algunos ejemplos: a) Primus es propietario de un inmueble en el que Secundus ha irrumpido sin ninguna razn.

b) Primus le compra a Secundus un inmueble y ste ltimo no cumple con hacer entrega de dicho bien mantenindose en posesin del mismo. c) Primus le arrienda un bien a Secundus y est se niega a restituirlo pese a haber vencido el plazo del arrendamiento o pese a haber sido resuelto. d) Tercius le vende un inmueble a Primus mediante escritura pblica que adems es inscrita en registros pblicos y posteriormente Tercius vende el mismo bien a Secundus quien inmediatamente entra en posesin del bien. e) Primus le vende un inmueble a Secundus quien no cumple con pagar el precio respectivo, por lo que Primus resuelve extrajudicialmente la compraventa y exige la restitucin del bien. En todos estos casos Primus (quien adems es claramente el propietario del inmueble) tiene abiertas las puertas para poder iniciar un proceso de desalojo contra Secundus (quien tambin claramente es en todos los casos un precario), pues ninguna norma procesal o sustancial lo impide. En que casos entonces se iniciara un proceso de reivindicacin? Desde un punto de vista eminentemente prctico tan slo sera til iniciar un proceso de conocimiento en que se discuta la reivindicacin para hacer aquello no me es permitido en el sumarsimo, es decir, utilizar medios probatorios que no sean de actuacin inmediata, en caso contrario siempre ser ms conveniente optar por un proceso mucho mas expeditivo como es el desalojo.

En la presente sentencia se analiza, si la posesin precaria o ilegtima se encuentran apartadas una respecto de la otra o si se encuentran vinculadas:

SENTENCIA

Resolucin nmero 24

Cusco, siete de agosto del ao dos mil ocho.

I. Asunto

El presente proceso civil versa sobre Desalojo por Ocupante Precario seguido por Jos Manuel La Portilla Meja representante de doa Luz Mara Reyna Ocampo (demandante), contra La Empresa Rash Per SAC (Radio Shack) (demandado).

La demanda y petitorio

Mediante escrito de fecha veintiocho de noviembre del dos mil ocho (folio 14), la demandante postula su demanda de Desalojo por la Causal de Ocupante precario cuyo petitorio se resume en:

Solicita se le restituya en la posesin del inmueble ubicado en la Calle Ayacucho S/N del Distrito, provincia y departamento del Cusco.

Hechos.- Son los siguientes:

Refiere que ha obtenido la propiedad del inmueble materia de desalojo por tracto sucesivo del que en vida fue su cnyuge Enrique Williams Velarde lvarez, titularidad inscrita registrado en la partida registral N 11010407.

Agrega que enterada que en su propiedad se estaban realizando arreglos efectuadas por terceras personas, procedi a cursar una carta notarial a la empresa Rash Per S.A.C. el siete de noviembre del dos mil siete, misiva que a la fecha no ha recibido respuesta alguna, y adems se ha visto obligada a recurrir ante la Comisara Sectorial de la Polica nacional del Per a fin de solicitar una constatacin policial.

Finalmente seala, que es copropietaria del inmueble ubicado en la Esquina de la Avenida Sol con la calle Ayacucho el cual mediante resolucin de Alcalda N 40 logra ser independizado, adjudicndosele el lote nmero 3, debidamente inscrito en Registros Pblicos.

Derecho.- Ampara su demanda en:

Artculo 911 del Cdigo Civil y Artculo 586 del Cdigo Procesal Civil.

II Actividad Jurisdiccional

Por resolucin nmero 03 del ocho de enero del dos mil ocho (folio 34) se admite a trmite la demanda, y se corre traslado a la parte demandada.

La contestacin a la demanda

Por escrito presentado el cuatro de febrero del dos mil ocho la demandante contesta la

demanda y proponer la excepcin de falta de legitimidad para obrar del demandante.

Sostiene que se encuentra sumamente sorprendido por la conducta procesal de la actora y de su mandatario, ya que saben que su representada se encuentra en calidad de inquilino de la propiedad de Lyli Lourdes Velarde lvarez, y que el indicado lote perteneci a Enrique Lourdes Velarde lvarez quien vendi dicho terreno hasta en dos oportunidades, siendo la {ultima el 14 de marzo de 1988, fecha desde la cual la demandante posee el inmueble, tal es as que ha iniciado un proceso judicial de prescripcin adquisitiva de dominio.

Agrega que, siendo as ya no sera propietaria la actora, por cuanto los documentos presentados por su arrendadora demuestran que ella es la nueva propietaria motivo por el cual se ha suscrito el contrato de locacin y conduccin, por lo que en mrito a ello mi representanta cumple con pagar el monto de alquiler como pagar el impuesto a la SUNAT.

En conclusin, afirma que es falso que la actora sea propietaria del lote nmero 3, toda vez que en la partida electrnica nmero 11010407 aparece anotada la demanda de prescripcin adquisitiva de dominio en mrito a dicha buena fe registral del artculo 2014 del Cdigo Civil es que ha celebrado el contrato de locacin y conduccin.

Audiencia nica

Con fecha veintiuno de abril del dos mil siete se inici la audiencia nica, la que es continuada en fecha veintiuno de mayo del dos mil ocho (folio 198), por Resolucin nmero diez del cinco de mayo del dos mil ocho (folio 133), se declara Infundada la Excepcin propuesta por la demandada, y SANEADO EL PROCESO, al no prosperar la conciliacin por inasistencia de la demandante, se fijan los puntos materia de controversia, se admiten los medios probatorios y se actan, y el Juzgado con la facultad conferida por el artculo 194 del Cdigo Procesal Civil ordena la actuacin de medios probatorios de oficio, por resolucin nmero 22 del veintids de julio del dos mil ocho se ponen autos en mesa para expedir sentencia.

IV Fundamentos

Primero: El debido proceso

1.1 El juzgado, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso 3 del Artculo 139 de la Constitucin

Poltica del Estado, ha cumplido con otorgar a los justiciables todas y cada una de las garantas del debido proceso, respetando su derecho de defensa, contradiccin, prueba y alegacin sin restriccin alguna.

Segundo: La carga de la prueba y fijacin de puntos controvertidos

2.1 El artculo 196 del Cdigo Procesal Civil, salvo disposicin legal distinta, la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configuren su pretensin o a quien los contradice alegando hechos nuevos, y de acuerdo al dispositivo siguiente, esto es artculo 197, los medios probatorios son valorados en forma conjunta por el juzgador utilizando para ello su apreciacin razonada.

2.2 El juzgado ha fijado como punto controvertido el siguiente:

i Determinar si la demandada tiene la calidad de ocupante precario respecto del bien materia de desalojo, lo que implica analizar si cuenta con ttulo alguno que ampare su posicin.

2.3 La fijacin de puntos controvertidos un acto relevante y trascendente, pues define los asuntos o hechos, en los que existe discrepancia, dentro de este contexto el Juzgador valorando las pruebas en su conjunto, resolver el punto fijado como controvertido.

Tercero: De la doctrina, jurisprudencia y legislacin en relacin al presente caso

3.1 Para la solucin del caso, ha sido materia de consulta los siguientes trabajos acadmicos:

a. LAMA MORE, Hctor Enrique, La posesin y la Posesin Precaria, Editora Jurdica Grijley, Lima 2007.

b. Dilogo con la Jurisprudencia/Tomo 34 Julio 2001/Anlisis y Crtica Jurisprudencial/Derecho Civil/ Es precario quien posee un bien con Ttulo Manifiestamente Nulo? Hctor Lama More.

3.2 Del mismo modo, el Juzgado no puede dejar de tener en cuenta al formante jurisprudencial, la que respecto al tema dice:

i) Que de conformidad con el artculo novecientos once del Cdigo Civil, en el proceso de desalojo por ocupacin precaria, no solo habr de discutirse la calidad de propietario del accionante, sino tambin la existencia o no, de ttulo alguno que justifique la posesin ejercida por el demandado, cuya validez no puede ser materia de discusin en el presente proceso (sumarsimo) (Cas. N 870-2003 Huara, publicada en El Peruano 30/06/2005). (el subrayado no corresponde al texto original.)

ii) La precariedad en el uso de bienes inmuebles, a que se refiere el artculo 911 del Cdigo Civil, no se determinara nicamente por la carencia de un ttulo de propiedad, de arrendamiento u otro semejante; sino que esta debe ser entendida como la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la ilegitimidad de la posesin que ostenta el ocupante, de acuerdo con la amplitud de criterio con el que debe interpretarse la norma contenida en el citado artculo 911 del Cdigo Civil. (Cas. N 4149-2007-JUNIN, 5 de junio del dos mil siete publicada en El Peruano 03/01/0 (el subrayado no corresponde al texto original.)

iii) Si bien el demandado alega ejercer la posesin sobre el bien de litis hace aproximadamente cincuenta y siete aos y en merito a ello ha iniciado el proceso de prescripcin adquisitiva, no puede considerarse con un titulo que justifique su posesin por cuanto debe existir una declaracin judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada por prescripcin. (Lima 13 dde enro del 2000).

iv) El demandado alega haber adquirido un bien por prescripcin sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripcin adquisitiva se encuentra an en trmite, sin haberse determinado todava el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto un poseedor no propietario.(EXPEDIENTE 610-99, en explorador jurisprudencial de Dialogo con la Jurisprudencia)

3.3 Por otro lado, el Juzgado tambin tiene en cuenta los siguientes artculos del Cdigo Civil:

Artculo 906 del Cdigo Civil dispone: La posesin ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida su ttulo.

Artculo 911 del Cdigo Civil seala: La posesin precaria es la que se ejerce sin ttulo alguno o el que se tena a fenecido. (el subrayado no corresponde al texto original).

Artculo 2012 del Cdigo Civil que dice: Se presume sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Artculo 2014 del Cdigo Civil que reza: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

3.4 Con todo lo citado, ntese que un aspecto relevante en todo proceso de ocupancia precaria radica en el deber de la parte actora de acreditar la propiedad del bien que se reclama, por tanto, se iniciar con el desarrollo de la presente resolucin teniendo en cuenta este aspecto.

Cuarto.- De la titularidad del bien materia de proceso

4.1 La demandante viene sosteniendo que, es propietaria del bien inmueble al haberlo adquirido por tracto sucesorio del que en vida fue su cnyuge Enrique Williams Velarde lvarez, a fin de sustentar esta afirmacin ofrece como medios probatorios los siguientes:

a. Partida Registral N 11010407 (folio 7), de cuyo anlisis se puede establecer, que en el asiento 7 obra inscrita la Sub-Divisin del terreno matriz, la que fue establecida por Resolucin de Alcalda N 40 del treinta y uno de enero del ao de mil novecientos noventa, disponiendo que la Fraccin Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique Williams Velarde lvarez.

b. En el asiento 19 de la mencionada partida obra inscrita la Sucesin Intestada de Enrique Williams Velarde lvarez, declarndose como sus herederos a Cristian Velarde Reyna, Enrique Roberto Velarde Reyna y Luz Marina Reyna Ocampo de Velarde (la demandante).

4.2 Por otro lado la demandada ha venido sosteniendo que:

a. La demandante ya no es propietaria del bien, puesto que afirma que el propietario Enrique

Velarde lvarez (quien fuera esposo de la demandante) le vendi el lote de terreno a su arrendadora y que sta ha iniciado el proceso judicial nmero 2007 2040 ante el Primer Juzgado Civil del Cusco sobre Prescripcin Adquisitiva, de modo que, estara invocando un supuesto derecho de propiedad ganado por su arrendadora por el transcurso del tiempo. Sobre el particular es pertinente remitirnos a las jurisprudencias anotadas en el Considerando Tercero tem 3.2 (iii) y (iv), y queda clara en ellas que debe necesariamente existir una declaracin judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada por prescripcin.

b. Afirma igualmente en los Registros Pblicos aparece anotada la demanda de Prescripcin Adquisitiva de dominio a favor de su arrendadora, agrega adems (folio 97) que en mrito a dicha fe Registral procedi a arrendar el bien conforme dispone el artculo 2014 del C.C.

Al respecto este Juzgado considera que, en principio la Anotacin de una demanda como medida cautelar, solamente otorga publicidad sobre la existencia e un proceso civil, respecto de un derecho inscrito en los Registros Pblicos, y tiene como nica finalidad otorgar informacin de la iniciacin de un proceso frente a terceros, por lo que incluso la demandada poda conocer que dicho inmueble se encontraba en litigio o en proceso judicial.

Por otro lado la afirmacin que realiza la demandada de haber alquilado el bien en mrito a la buena fe registral, no es del todo cierto, pues, en principio el contrato de alquiler Locacin y Conduccin que afirma haber celebrado con su arrendataria es de fecha 01 de Octubre del 2007, y la anotacin de la demanda como medida cautelar, segn el asiento 27 de la partida nmero 11010407 de los Registros Pblicos (folio 234), ha sido presentado el 04 de octubre del dos mil siete, quedando registrado y dando publicidad a dicho acto recin el 10 de octubre del dos mil siete, en conclusin a la fecha de suscripcin del contrato de arrendamiento a que se hace alusin no se encontraba inscrito en los Registros Pblicos la demanda de Prescripcin Adquisitiva de Dominio, al contrario ello nos dirige a concluir, en base al artculo 2012 del Cdigo Civil (ya citado), que la demandada tena pleno conocimiento del contenido de las inscripciones, y por tanto que en Registros Pblicos figuraba como propietaria del bien los herederos legales de Enrique Williams Velarde lvarez.

4.3 As las cosas, y en lo que respecta solamente a este Juzgado, ha quedado acreditado el derecho de propiedad de la demandante sobre el bien materia de proceso, en base al contenido de los Registros Pblicos, obviamente este es un anlisis distinto al que

probablemente realice el Juez que resuelva el proceso sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio a que ha hecho alusin la demandada.

Quinto.- Del ttulo o derecho de la demandada a poseer el bien

5.1 Previamente al tema el Juzgado considera necesario realizar un anlisis respecto si la posesin precaria o ilegtima se encuentran apartadas una respecto de la otra o si se encuentran vinculadas:

a. El artculo 606 del Cdigo Civil (ya citado) diferencia la posesin ilegtima de buena fe con la posesin ilegtima de mala fe, al respecto el doctor Lama More al respecto seala: Ser de buena fe aquella posesin que se ejerce en virtud de un ttulo que el poseedor considera legtimo, pero que en realidad se encuentra afectado de un vicio que lo invalida. ms adelante el autor citado pone como ejemplos: ..Puede ser el caso de aquel que adquiri un bien de quin l crea propietaria, o del arrendatario que adquiri la posesin pensando que el arrendador era el propietario o persona autorizada por ste o por la ley, pero sin embargo se acredit que despus no lo era. (1)

Respecto de la posesin ilegtima de mala fe, refiere el autor citado: existir mala fe en la posesin cuando el poseedor del bien conoce perfectamente que no le asiste derecho alguno, que conoce de la ilegitimidad de su ttulo en caso existiera o que ejerce la posesin sin ttulo alguno, y es consiente de que ejerce un poder de hecho sobre dicho bien en claro perjuicio de su titular.(2)

Continuando con el tema el autor citado seala: En la calificacin de la posesin, se entiende que la buena fe se presume. Sin embargo, si pretendemos aplicar los efectos de la posesin, respecto de la presuncin de la propiedad de un bien por su poseedor, es preciso sealar que, conforme lo establece el artculo 912 del actual Cdigo Civil, tal presuncin no puede ser invocada por el poseedor inmediato respecto del mediato, ni respecto de quien cuenta con ttulo inscrito. En este caso el poseedor no cuenta con ttulo vlido oponible al que emana del Registro Pblico.(3) (el subrayado no corresponde al texto original)

b. Finalmente el autor citado concluye: Creo por ello que el artculo 911 del Cdigo Civil, que define la posesin precaria como la que se ejerce sin ttulo alguno o la que se tena feneci, expresa de modo claro e incontrovertible, el ejercicio de una posesin contraria a derecho, en

consecuencia debe ser entendida como una posesin ilegtima de mala fe, de tal manera que le resulten aplicable tambin las sanciones previstas en los artculo 909 y 910 del mismo cuerpo legal,..(4)

5.2 En el caso concreto la demandada a fin de acreditar que cuenta con un ttulo para ejercer la posesin respecto del bien materia de proceso ha ofrecido como medio probatorio el Contrato de Locacin y Conduccin (folio 54) del uno de octubre del 2007, y respecto de l y con lo comentado por el autor antes citado hacemos el siguiente anlisis.

a. Que, en la clusula Primera del referido contrato se advierte que la demandada tena pleno conocimiento que sobre el inmueble exista un proceso Judicial sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, incluso se hizo referencia del nmero de proceso, por tanto se concluye que saba que el inmueble que arrendaba era litigioso.

b. Por otro lado, al momento en que la demandada suscribi el contrato de arrendamiento uno de octubre del 2007, no se encontraba inscrito en los Registros Pblicos la demanda interpuesta por su arrendataria sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio, por tanto en aplicacin el artculo 2012 del Cdigo Civil (ya citado), se presume sin admitir prueba en contrario que la demandada conoca del contenido de los Registros Pblicos, de donde se colige claramente que en el asiento 7 de la partida registral nmero 11010407 obra inscrita la Sub-Divisin del terreno matriz, la que fue establecida por Resolucin de Alcalda N 40 del treinta y uno de enero del ao de mil novecientos noventa, disponiendo que la Fraccin Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique Williams Velarde lvarez.

5.3 Por lo expuesto este Juzgado concluye que la demandada no puede alegar buena fe respecto de la posesin que ejerce, esta al contrario se desvanece por el principio de publicidad registral, lo contrario significara permitir que personas que no son propietarias de un bien o no figuran como propietarios en los Registros Pblicos puedan arrendar a terceros bienes ajenos, lo que indudablemente colisiona con el derecho de propiedad consagrado a nivel constitucional.

Sexto: De la direccin del proceso

6.1 Por ningn motivo las partes, deben perder de vista que el proceso es un instrumento jurdico para satisfacer los intereses sociales con prescindencia de los intereses de los

particulares. Se busca mantener el orden pblico como prioridad, as el proceso se encuentra bajo el dominio y control de los representantes del Estado y dentro de l, le corresponde al Juez un papel activo y puede, como los dems rganos del Estado, promover de oficio la accin procesal. 6.2 Y en tanto en nuestro derecho prima el proceso pblico, el Juez en aplicacin del artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil y Artculo 194 del mismo cuerpo de leyes, y cuando los medios probatorios ofrecidos por las partes no sean insuficientes para formar conviccin en el juez; en tales casos, ejerciendo la potestad que le confiere la jurisdiccin, por resolucin debidamente motivada e inimpugnable, podr ordenar la actuacin de medios probatorios adicionales que considere convenientes, teniendo como lmite nicamente y exclusivamente el hecho fijado como punto controvertido.

6.3 As las cosas, este Juzgado en cumplimiento de lo dispuesto ha ordenado pruebas de oficio con el nico y claro propsito de obtener conviccin y certeza sobre las decisiones que se adopten. Por estos fundamentos, SE RESUELVE:

Declarar:

FUNDADA, la demanda interpuesta por Jos Manuel La Portilla Meja contra Empresa Rash Per SAC Radio SHACK, sobre Desalojo por Ocupante Precario, disponiendo la restitucin del bien en el plazo de ley, con costas i costos. H.S.

CONCLUSIONES

1.- El desalojo es un acto que persigue expulsar al arrendatario o al ocupante de un predio, por diversas causas que establece la ley; entre ellas por cambio de uso, desalojo por falta de pago, desalojo por vencimiento de contrato, desalojo por ocupacin precaria, desalojo conteniendo denuncia sobre ocupacin del bien por un tercero

2.- La sentencia de desalojo se ejecuta a travs del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervencin del oficial y el eventual auxilio de la fuerza pblica, se hace efectiva la desocupacin del inmueble por el inquilino y dems ocupantes

3.- Se ha producido el lanzamiento cuando el demandante recibe el bien en su integridad y totalmente desocupado, pudiendo operar un nuevo lanzamiento si dentro de los dos meses de efectuada dicha diligencia, el vencido vuelve a ingresar al inmueble. 4.- La nica limitacin del proceso sumarsimo de desalojo se da con relacin al derecho a la prueba, mediante el cual no se pueden utilizar medios probatorios que no sean de actuacin inmediata. 5.- Se puede iniciar un proceso de conocimiento en que se discuta la reivindicacin para hacer aquello no me es permitido en el sumarsimo, es decir, utilizar medios probatorios que no sean de actuacin inmediata.

BIBLIOGRAFIA

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