PROGRAMA URBANÍSTICO DE

TRANSFORMACIÓN
DE USOS
El programa de transformación de usos OBJETIVOS
se aplica a ámbitos de la metrópoli de Lima
- Callao donde la dinámica de crecimiento • Mejorar las condiciones y/o mejorando
la dotación
e incrementando
insuficiente de
funciones que desempeña un
urbano ha generado niveles operativos ámbito urbano en donde se equipamientos, espacios libres
disfuncionales debido a la incompatibilidad establecieron actividades que han verdes, vías, etc.
sido superadas por la dinámica de
de usos de suelo con sus áreas vecinas o la metrópoli quedando obsoletas en • Establecer procesos de re-
al traslado de sus actividades originales a la su relación con la misma. asignación de la zonificación y
reurbanización, complementados
periferia (zonas industriales en el centro de • Cambiar sustancialmente la realidad con la determinación de
la ciudad, vivienda taller, áreas de logística, y destino de los usos actuales nuevos aportes que permitan la
dotación y ejecución de nuevas
definiendo nuevos usos, nuevas
usos militares y penitenciarios, aeropuertos, funciones, complejas e intensas, infraestructuras, espacios abiertos,
ladrilleras, etc.). en consonancia con el valor de su equipamientos y servicios a través de
la implementación de mecanismos
ubicación.
de gestión y financiamiento.
Para articular dichos ámbitos nuevamente al • Activar nuevas dinámicas y
funciones en áreas desaprovechadas
territorio se requiere una regulación detallada y y amenazadas por procesos de
planificación más específica complementada desvalorización de sus actividades
actuales.
con instrumentos de gestión urbanística más
ágiles que operativicen y aceleren dichos •
Capitalizar oportunidades de
transformación de uso para el
procesos de transformación y reconversión. beneficio colectivo de la ciudad
atendiendo el interés público

309
EN EL CONTEXTO DE LAS POLÍTICAS DEL PRDC EN EL CONTEXTO DE
EJE ESTRATÉGICO POLÍTICA OBJETIVO LOS LINEAMIENTOS
ESTRATÉGICO DEL PLAM
E2 P1 O1

EJE ESTRATÉGICO 2 POLÍTICA 2.1 OBJETIVO ESTRATÉGICO

Lima Metropolitana es una ciudad
policéntrica, articulada y sostenible,
que redefine el uso de sus territorio
en armonía con sus ecosistemas
circundantes y que brinda servicios
adecuados sin discriminación.
2.1 CIUDAD COMPACTA
Asegurar la gestión integral, que se densifica y equipa en áreas
protección, conservación y Protección, recuperación y puesta estratégicas.
restauración de los ecosistemas en valor de ecosistemas urbanos y
naturales y urbanos orientando el naturales, preservando los procesos
crecimiento urbano de acuerdo a ecológicos esenciales, la reducción
una estrategia de ordenamiento y mitigación de la contaminación
territorial inclusivo y de mitigación / ambiental.
adaptación al cambio climático.
CIUDAD INTEGRADA
que se articula a través de un sistema
de movilidad sostenible.

310
 6

2
5
4
1
2

3
10
7

PROYECTOS
1 Reconversión de usos y densificación edifi-
catoria en la zona industrial Nicolás Ayllón 9
2 Penales y zona industrial de San Juan de
8
Lurigancho
3 Reconversión de usos y densificación edi-
ficatoria en el Eje Av. Argentina-Meiggs
4 Transformación de Usos Comas

5 Transformación de Usos Fábrica MEPSA

6 Transformación de Usos Ate

7 Transformación de Usos Av. Venezuela

8 Transformación de Usos Zona Portuaria

Plan de Transformación de Usos en ZRE
9
de Litoral La Perla-Magdalena
Transformación de Usos en el Sector Las
10
Palmas

311
 PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USO
RECONVERSIÓN DE
USOS Y DENSIFICA-
CIÓN EDIFICATORIA
EN ZONA INDUSTRIAL
DE NICOLÁS AYLLÓN
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA
ZONA INDUSTRIAL DE
NICOLÁS AYLLÓN
La Carretera Central es un eje estruc-
turador de movilidad que conecta
a la metrópoli por el este con otras
provincias del país y por el oeste con
el centro de la misma y la Provincia
Constitucional del Callao.
El ámbito de reconversión de
usos de la zona Industrial de Nicolás
Ayllón está delimitada al este, por la Av.
Separadora Industrial, al norte por los
lotes que acompañan el trazado la Lí-
nea 2 del metro que tiene su trazo de-
bajo de la Carretera Central, al sur por
la Av. Separadora Industrial y al oeste
por la Av. Circunvalación.
En el transcurso de los años
una gran parte de la zona industrial se
ha convertido en área de comercio
formal e informal, áreas de produc-
ción de muebles, vivienda, etc..
Con el crecimiento de la me-
trópoli, el suelo industrial de dicho
ámbito se encuentra hoy en una zona
central con mucho potencial de de-
sarrollo.
Las dinámicas actuales segu-
ramente cambiarán debido a la pre-
sencia de la Línea 2 del Metro. SIn em-
bargo, es importante pensar no sólo
312
en un proceso de expulsión de cual-
quier tipo de industria, muy al contra-
rio se debe pensar en un modelo de
barrio mixto, donde la producción se
de con condiciones ambientales lim-
pias, no contaminantes, no ruidosas,
etc.. y la residencia puedan coexistir.
La dotación de equipamien-
to para esa gran zona debe ser tanto
para el barrio residencial (escuelas,
hospitales, etc..) como para la indus-
tria (parque tecnológico (i+d), ofi-
cinas, edificios de servicio, etc.), de
tal manera que la metrópoli permita
usos variados y aproveche sinergias
evitando movilidad obligada permi-
tiendo a los trabajadores vivir cerca
del trabajo.
La gran demanda de suelo
en la metrópoli, principalmente para
vivienda y comercio métropolita-
no (principalmente desarrollados en
lotes de gran tamaño con los que
cuenta esta área), hace que los terre-
nos sean muy solicitados para proce-
sos de cambio de zonificación, por
lo que la administración debe regular
cuanto antes todo el ámbito para así
evitar el cambio de zonificación lote
a lote. Deben proponerse el uso de EL PROYECTO EN TORNO AL EJE DE LA CARRETERA CENTRAL QUE
figuras de gestión urbanística nuevas,
regulando las intensidades de uso de PRONTO ALBERGARÁ LA LÍNEA 2 DEL METRO, REPRESENTA UNA
suelo propuestos, tanto como los
aportes por reurbanización por parte OPORTUNIDAD QUE LA METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO NO PUEDE
del sector privado.
Para ello existe la necesidad DEJAR PASAR. UNA OPORTUNIDAD PARA INCREMENTAR SUS ÁREAS
de elaborar un planeamiento integral VERDES, EQUIPAMIENTOS, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, ETC.
del ámbito en torno al eje de la Carre-
tera Central por etapas, que será plas-
mado en un Plan de transformación
de usos (PTU) que defina cómo dicho
ámbito se debe desarrollar en sí mis-
mo y en relación al rol que juega con
respecto a las dinámicas y necesida-
des del resto de la metrópoli. Sobre
todo a razón de que a futuro, con la
implementación de las infraestructu-
ras del Sistema de movilidad - trans-
porte del PLAM, estará servida por
transporte público, ciclovías y corre-
dores verdes.
Elaboración: PLAM
 PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USO

RECONVERSIÓN DE
USOS Y DENSIFICA-
CIÓN EDIFICATORIA
EN ZONA INDUSTRIAL
DE NICOLÁS AYLLÓN

MAPA DEL ÁREA A INTERVENIR

PROBLEMAS
1
Actividad industrial mono funcional predomina so-
bre el eje de la Av. Nicolás Ayllón.
Mercado
mayorista

Av.
2
de Santa Anita Ambiente urbano degradado por la incompatibili-

Hua
dad industria pesada-residencia.

roch
iri
3
Vivienda en algunas zonas aldedañas a la Carretera
Pa Central y en laderas en estado precario y con altos
na

Av.
m
er
ica niveles de inseguridad.

La
CC na

Mo
No

4
01
rte llón
Flujo Vehicular de carga pesada muy intenso debi-

lina
s Ay do a las industrias ubicadas en el sector y la llegada
icolá
v. N
5-A Recinto A. por la Carretera Central.
Cerro CC0
la

Puruchuco
rio

El Agustino
Ar

a2
Líne
5
Se está llevando a cabo cambios de zonificación
lás

CC. Mall
ico

puntuales a comercio y residencia lo cual genera

ea

Aventura Plaza
.N

Lín
Av

un ámbito deficiente en equipamientos y servicios.

Parque Zona
l
Cahuide tria
dus
ado
ra In
POTENCIALIDADES
Separ
Av. El ámbito de intervención se constituye predomi-

Leyenda 1 nantemente de usos industriales, por la dimensión

de sus lotes y manzanas es propenso a llevarse a
Ámbito del Proyecto cabo un proceso de reurbanización integral impor-
Gamarra Hitos urbanos tante ligado a la Línea 2 del Metro y el CC01.
o
Prad Equipamiento comercial
vier

2
Ja Nuevas actividades económicas sobre el eje de la
iola 2-A
v. Equipamiento industrial
s Arr CC0 Av. Nicolás Ayllón presencia de show-rooms, out-
olá a4 Instituciones educativas
. Nic Líne lets, etc.
Av Centros de Salud

3
Recintos arqueológicos Vías de sección amplia posibilitan su posible modi-
Metro ficación para rediseñarlas y adaptarlas a las nuevas
Av

Corredor dinámicas a escala de barrio que la presencia de la

.C
irc

Vía Primaria Línea 2 genere.

un
va

Vía Secundaria
lac

Presencia de parques zonales y metropolitanos:

4
ión

Estaciones Metro
Río Surco Parque Zonal Cahuide remodelado, Parque San
Cosme, y Parque del Migrante.
Elaboración: PLAM

313
 PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USO
PENALES Y
ZONA INDUSTRIAL
DE SAN JUAN DE
LURIGANCHO
PENALES
SAN PEDRO /
CASTRO CASTRO
Los penales San Pedro y Cas-
tro Castro se encuentran ubica-
dos en el distrito de San Juan de
Lurigancho, en dos terrenos que
colindan con la zona producti-
va de Viviendas Taller de Canto
Grande. Se encuentran localiza-
dos además a aproximadamente
1,200 metros de las estaciones
San Carlos y San Martín del tramo
2 de la Línea 1 de Metro.
Los terrenos hoy en día
ocupados por los penales, se
caracterizan por:
(1) La gran superficie que ocu-
pan. El penal San Pedro ocupa
14.5ha y el penal Castro Castro
ocupa 5.72ha
(2) Su localización con re-
specto a los nuevos ejes de
movilidad; el Corredor Comple-
mentarioCC04 de la reforma del
transporte, la Línea 1 del Metro
y el Periférico Vial Norte.
314
(3) Un uso que ya dejó de (6) La oportunidad de crear
ser adecuado para el distrito en nuevos aportes por reurban-
dónde se encuentran y además ización que puedan significar
de haber superado por 3 veces para la metrópoli y para el distri-
su capacidad de aforo máximo. to, la reducción de déficits de eq-
(4) Las invasiones que se es- uipamiento, de espacios educati-
tán generando dentro de los vos, espacios públicos, etc.
perímetros de los penales, si no
se controlan, harán que la in-
versión privada para el proceso
de reconversión de usos sea in-
viable.(5) La oportunidad que sig-
nifica la reconversión de dichos
penales para lograr incorporar
vivienda de interés social (actual
mente el déficit de vivienda tan-
to cualitativo como cuantitativo
del distrito supera las 60,000
viviendas), nuevas áreas verdes
y equipamientos tan necesarios
para el distrito más poblado de
la metrópoli de Lima-Callao.
 PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USO

PENALES Y
ZONA INDUSTRIAL
DE SAN JUAN DE
LURIGANCHO PROBLEMAS
1
Colapso por hacinamiento y sobrepoblación de pe-
nales.

2
MAPA DEL ÁREA A INTERVENIR Accesibilidad deficiente desde la Av. Santa Rosa.

Falta de control de invasión de viviendas precarias

3 en zona de riesgo aledañas y dentro del perímetro
de los penales.

4 Uso incompatible con zonas nuevas de vivienda.

5
Falta de espacio en la metrópoli para el traslado de
los penales.

6 Falta de áreas verdes y equipamiento en el distrito.

7
Proceso de sustitución de usos productivos por vi-
vienda de baja densidad y usos mixtos sin planea-
miento en la zona aledaña de Canto Grande.

POTENCIALIDADES
Proximidad a la nueva centralidad Canto Grande.
1
2 Proyectos de mejora urbana en curso en el distrito
(ver programa de mejora urbana del PLAM).

3
Gran dimensión de los terrenos y ubicación central
respecto al distrito de SJL (área mayor a 6ha).

4 Cercanía a sistemas de transporte público masivo

(Línea 1 del metro, CC04 y Periférico Vial Norte).

5
Área de penales declarados de interés por Proinver-
sión que, de ser bien gestionadas, podrían permi-
tir la transformación de usos a modelos de barrios
mixtos, productivo-residenciales con estándares de
equipamiento y espacio público de primer nivel.

6
Oportunidad de Incrementar áreas verdes, espacios
públicos y equipamientos para SJL.
Elaboración: PLAM

315
 PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USO
RECONVERSIÓN DE
USOS Y DENSIFICA-
CIÓN EDIFICATORIA
EN EL EJE AV.ARGEN-
TINA-MEIGGS
RECONVERSIÓN DE USOS Y DENSIFICACIÓN EDIFICATORIA
EN EL EJE AV.
ARGENTINA - MEIGGS
La Av. Argentina es un eje vial que
conecta a la Provincia de Lima con
la Provincia Constitucional del Callao
en paralelo al eje histórico de la Av.
Colonial sobre la cual circulaba el
tranvía.
La zona de reconversión de usos de
Argentina-Meiggs con una superficie
de 837 hectáreas está delimitada al
este por la Av. Alfonso Ugarte, al nor-
te por el trazado del tren sobre la Av.
Meiggs (y aún más al norte por el Río
Rímac), al sur por la Av. Colonial y al
oeste por la Av. Faucett, ya en el dis-
trito del Callao. Tras la desaparición
del tranvía, la expansión de la metró-
poli se desarrolló sobre este eje en-
tre las avenidas Meiggs, Argentina y
Colonial, con un carácter netamente
industrial, acompañado por el traza-
do del ferrocarril central que llevaba
mercancías al puerto.
Entre la traza del Ferrocarril Central y
el lecho del río, se ha dado un proce-
so de relleno de suelo mediante des-
montes vertidos en los márgenes de
río, que posteríormente han sido ocu-
padas por urbanizaciones informales
y vivienda autoconstruida. Este es un
316
problema importante, pues existe una
gran cantidad de habitantes viviendo
en condiciones de altísimo riesgo por
las posibles avenidas del Río Rímac.
En el transcurso de los años una gran
parte de la zona industrial se ha con-
vertido en área de logística para aco-
pio de contenedores (e incluso gra-
neles), en su tránsito hacia el puerto
del Callao.
Con el crecimiento de la metrópoli,
dicho suelo industrial se encuentra
hoy en una zona central, donde se
dan usos en algunos casos incompa-
tibles con las dinámicas circundantes,
pues dejó de ser hace mucho tiempo
periferia de usos industriales pesados,
y pasó a estar rodeado de usos mix-
tos incluyendo vivienda.
Actualmente se está dando un pro-
ceso de migración de sedes de em-
presas del sector productivo a otras
partes de la metrópoli (como a nue-
vas zonas industriales en Lurín e in-
cluso fuera de sus límites provinciales
en Chilca. Donde el acceso de mer-
cancías y la logística en general, el
equipamiento y precio del suelo, per-
mite a las empresas ampliar sus insta-
EL PROYECTO EN TORNO AL EJE DE LA AV. ARGENTINA Y MEIGGS
REPRESENTA UNA OPORTUNIDAD QUE LA METRÓPOLI DE LIMA -
CALLAO NO PUEDE DEJAR PASAR. UNA OPORTUNIDAD PARA IN-
CREMENTAR SUS ÁREAS VERDES, EQUIPAMIENTOS, VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL, ETC. UNA VERDADERA CIUDAD DE USOS MIXTOS
A TRAVÉS DE NUEVOS PROCESOS DE REURBANIZACIÓN.
laciones sin más problemas. Por esta cambio de zonificación, por lo que la Para ello existe la necesidad de elabo-
razón, se han venido llevando a cabo administración debe regular cuanto rar un planeamiento integral para las
procesos de cambio de zonificación antes todo el ámbito para así evitar 837 ha. del ámbito en torno al eje de
puntuales. el cambio de zonificación lote a lote. la Av. Argentina y Meiggs, por etapas.
Es importante pensar no sólo en un Proponiendo el uso de figuras de ges- Elaborar un Plan de tranformación de
proceso de expulsión de cualquier tión urbanística nuevas e incluso las usos (PTU), que defina cómo dicho
tipo de industria, muy al contrarío se propias UGIU’s ya contempladas en la ámbito se debe desarrollar en sí mis-
debe pensar en un modelo de barrío legislación vigente (Ordenanza 620), mo y en relación al rol que juega con
mixto, donde producción en condi- regulando las intensidades de uso de respecto a las dinámicas y necesida-
ciones de industria, limpia, no conta- suelo nuevos, tanto como los aportes des del resto de la metrópoli.
minante, no ruidosa, etc. y residencia por reurbanización por parte del sec-
puedan coexistir. tor privado.
La dotación de equipamiento para
esa gran zona debe ser tanto para el
barrío residencial (escuelas, hospita-
les, etc.) como para la industria, (par-
que tecnológico (i+d), oficinas, edifi-
cios de servicios etc.), de tal manera
que la ciudad permita usos variados y
aproveche sinergias evitando movili-
dad obligada permitiendo a los traba-
jadores vivir cerca del trabajo.
La gran demanda de suelo en la Pro-
vincia de Lima, principalmente para
vivienda y comercio metropolitano
(principalmente desarrollados en
lotes de gran tamaño con los que
cuenta), hace que los terrenos sean
muy solicitados para procesos de
 PROGRAMA URBANÍSTICO DE
TRANSFORMACIÓN DE USO

RECONVERSIÓN DE
USOS Y DENSIFICA-
CIÓN EDIFICATORIA
EN EL EJE AV.ARGEN-
TINA-MEIGGS

MAPA DEL ÁREA A INTERVENIR

PROBLEMAS
1
Las 837ha que actualmente son predominante-
mente de usos industriales están pasando por pro-
cesos de cambio de zonificación lote a lote sin pla-
nificación. Además, en los casos en los que esto
se da, generalmente se les otorga zonificación resi-
dencial de densidad alta (acogiéndose a los aportes
del Programa Mivivienda (10% en total) o comercio
metropolitano que no genera mayores aportes a la
metrópoli. Esto genera un ámbito desequilibrado
en usos.
La márgen izquierda del Río Rímac y el puerto del
2 Callao son dos sectores hacia los cuales la metró-
poli ha dado la espalda y representan “hinterlands”
altamente contaminados y desordenados.
Presencia de invasiones con vivienda precaria que
3 requieren un proceso de recuperación y/o de reur-
banización. El mismo proceso es necesario para el
suelo industrial.

Los procesos de densificación que se están dando

4 en este ámbito generan viviendas monofuncionales
desconectadas del entorno urbano y sin espacios
abiertos ni equipamientos de calidad.

POTENCIALIDADES
Las 837ha que se constituyen predominantemente
1 de usos industriales, por sus dimensiones de lotes y
manzanas conforman un ámbito donde puede lle-
varse a cabo un proceso de reurbanización integral
importante.

2
Este ámbito estará articulado a futuro por la Línea 2
y Línea 4 del Metro, asi como por el corredor ver-
de de la Av. Universitaria lo cual favorecería proce-
sos de densificación equilibradas y la ubicación de
grandes equipamientos de escala metropolitana,
así como equipamientos de gran envergadura.
Elaboración: PLAM

317
318