Contrato de arrendamiento o locación

Concepto:
El arrendamiento se puede definir como el convenio en virtud del cual las dos partes se
obligan recíprocamente, la una (el arrendador) a conceder temporalmente el uso y/o goce
de una cosa o a prestar un servicio o a ejecutar una obra, y la otra (el arrendatario) a pagar
por este uso y/o goce, obra o servicio, un precio cierto. Con relación a las partes el artículo
1298 indica que:
“Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio
que se obliga a pagar”.

Clasificación
El arrendamiento o locación se clasifica en:
• Arrendamiento de cosas: en este caso el objeto de arrendamiento se llama alquiler o
renta.
• Arrendamiento de servicios: en este caso la remuneración es proporcional al
tiempo trabajado, estipula que el precio será pagado en proporción a la labor
realizada y no al tiempo empleado.
• Arrendamiento de obras: el objeto arrendado es la actividad o fuerza de trabajo que
posee una persona, pero atiende principalmente al resultado y no al trabajo en sí.
Esta clasificación está consagrada por el artículo 1294 del C.C.

Arrendamiento de Cosas
Concepto:

El arrendamiento o locación es un contrato por el cual una persona se compromete a

proporcionar a otra el goce temporal de una cosa mediante un precio proporcional al
tiempo.
El artículo 1295 del Código Civil de Panamá establece que en el arrendamiento de cosas
una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de la cosa por tiempo determinado
y precio cierto.
La primera se llama arrendador y la otra arrendatario.

Características
El arrendamiento de cosas tiene las siguientes características:
1. Es un contrato nominado
2. Es principal
3. Esencialmente bilateral
4. Esencialmente oneroso
5. Conmutativo
6. Consensual
7. De tracto sucesivo
8. Título de mera tenencia
9. Duración temporal
Cuando la locación se hace a perpetuidad, trátase de una enajenación y no de un
arrendamiento. Un propietario que cede para siempre el goce de su bien, deja de serlo
ya que ha perdido una parte de los atributos de su derecho. Por ello, las locaciones
perpetuas, admitidas en el Imperio Romano y practicadas en Francia hasta la
revolución, tendían ineludiblemente a transformar el arrendatario en propietario de la
cosa; operaban lo que se ha llamado descomposición de la propiedad en dominio útil y
dominio directo. El derecho moderno admite sólo los arrendamientos temporales. Los
arrendamientos perpetuos serían nulos.
El derecho moderno rechaza el carácter perpetuo del arrendamiento dado que en tal
caso el mismo vendría a constituir una verdadera enajenación. Es preciso, que el
contrato tenga carácter temporal. El Tribunal Supremo de España establece que si se
establece una locación perpetua deja de ser arrendamiento para ser otro contrato.
En nuestro propio Código Civil admite el supuesto de que no se pacte por tiempo
determinado como lo demuestran los artículos 1329 y 1333 al establecer reglas sobre la
duración del contrato en aquellos casos que las partes no hayan fijado un plazo.
Artículo 1329. El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se
entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda
la finca arrendada diere un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años
para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años
cuantas sean éstas.
Artículo 1333. Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por
años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido
el término.
10. De el emana para el arrendatario meros derechos personales, aun cuando se trate de
inmuebles y el contrato haya sido escrito en el registro público ( artículo 1764 C.C)
11. No es un contrato intuito personal sino patrimonial
12. Por regla general constituye un acto de administración
En este respecto se distinguen tres clases de actos: los de conservación, mera
administración y de disposición.
a) Acto conservatorio: es aquel que importando o no una enajenación tiene por
objeto conservar un valor patrimonial en peligro.
b) Acto de administración: es aquel que importando o no una enajenación,
además de conservar los capitales, tiene por fin hacerles producir los
beneficios que normalmente puedan ellos suministrar al propietario, de
acuerdo con su naturaleza y destino son los relativos al bien administrativo
ordinario de la empresa.
c) Acto de disposición: es aquel que importando o no una enajenación, altera
o modifica sustancialmente los elementos que forman el capital o bien que
compromete su porvenir por largo tiempo.
La doctrina considera que, en términos generales, el arrendamiento constituye
un acto de administración, sin embargo, en ciertos casos excepcionales, el
Código lo reputa un acto de disposición respecto a los administradores de
bienes ajenos (padres de familia, tutores) no pueden arrendar dichos bienes y en
el caso del mandatario, requiere un mandato con facultades especiales, lo que
no sería preciso, en cambio, si se trata de un acto de mera administración. Los
actos de disposición son los contemplados en los artículos 450, ordinal 4 del
Código de Familia y 1300 del Código Civil.
Artículo 1300. El padre y el tutor respecto a los bienes del hijo o menor y el
administrador de bienes que no tenga poder especial, no podrá dar en
arrendamientos los predios rústicos por más de 5 años ni los urbanos por más
de 3, ni por más números de años de los que le falten al menor para llegar a los
21 por la razón antes expuesta.
 En estas circunstancias el arrendamiento se prohíbe y requiere un mandato o poder
con las facultades especiales pues como compromete el porvenir de los bienes por
largo tiempo constituye un acto de disposición. Por esa razón el mandatario, que no
requiere mandato con facultades especiales para los actos de mera administración.
( Artículo 1404). Lo necesita tratándose de la situación contemplada en el artículo
1300 del Código Civil. A contrario sensu resulta que en los demás casos el
arrendamiento constituye un acto de administración y por tanto al mandatario le
bastará un mandato con facultades generales para poder arrendar los bienes del
mandante.
13. Es un contrato generalmente de naturaleza civil, pero excepcionalmente, puede ser
mercantil tal es el caso de naves mercantes.

Relación con otras figuras jurídicas.

El arrendamiento de cosas tiene ciertas semejanzas con ciertas figuras jurídicas,

principalmente la compraventa, el comodato, el usufructo, el depósito y la anticresis.

Con la compraventa:
• En ambos contratos se proporciona el goce y uso de una cosa en virtud del pago de
un precio; por tanto, en ambos debe existir consentimiento, cosa y precio. Además,
los dos son esencialmente bilaterales y onerosos, por esa razón, al referirnos al
artículo 1215 del C.C. hicimos notar su aplicabilidad al arrendamiento de cosas
dada su deficiente elaboración. Es precisamente por esas semejanzas, que ciertas
reglas son de común aplicación a estos dos contratos. Por ejemplo, las relativas al
saneamiento (Artículos 1305 y 1306 ordinal 3), a los riesgos (Artículos 1319), etc.
Pero es indudable que existen entre ellos importantes diferencias que permiten
distinguirlos, como por ejemplo, la compraventa tiene por objeto el traspaso del
dominio, es un título traslaticio de dominio, mientras que el contrato de
arrendamiento tan solo tiene por objeto transferir el goce y uso de una cosa, por
tanto, es traslaticio del uso y disfrute, y no de dominio.
• La compraventa le impone al vendedor en estricto derecho una obligación de dar,
cual es, la de transferir el dominio de la cosa vendida; en cambio el arrendador
tiene, fundamentalmente, una obligación de hacer: entregar la cosa arrendada a fin
de procurarle al arrendatario el uso y goce de la misma.
• Mientras que la compraventa constituye un título traslaticio de dominio, el
arrendamiento es un título de mera tenencia. En este último, el arrendatario está en
la obligación de restituir la cosa arrendada al término del arriendo (artículo 1313),
obligación que no tiene el comprador, por razones obvias.
• También, si el comprador no adquiere el dominio por tradición lo puede adquirir
por usucapio, modo de adquirir que no tiene cabida en el arrendamiento por ser un
mero tenedor y no un poseedor (artículos 1678 y 1696), salvo que opere el
fenómeno de la intervención del título.
• En la compraventa, el uso y el goce de la cosa se concede con carácter perpetuo,
para siempre. En cambio, es de la esencia del arrendamiento, que el uso y el goce
se conceda con carácter temporal.
• En la compraventa, el precio que el comprador se obliga a pagar debe consistir
necesariamente en dinero o signo que lo represente (artículo 1215), salvo la
excepción contemplada en el artículo 1216; en el arrendamiento, puede consistir en
otra cosa (por ejemplo, en especie), según los términos del contrato (artículo 1205 y
1307 ordinal 1).
 • Las prohibiciones que establece el legislador en los artículos 1228 y 1229 en la
venta no son aplicables al arrendamiento.
• La compraventa generalmente constituye un contrato de ejecución instantánea, en
tanto que el arrendamiento es de tracto sucesivo, ya que el arrendador está en la
obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico por todo el tiempo de
contrato.
• En la venta, la suma que paga el comprador es en concepto de precio de compra, en
tanto que en el arrendamiento, es en concepto de arrienda o renta. O sea, la venta
representa el valor de la propiedad de la cosa; en arrendamiento, el valor del uso de
la misma.
• En la venta, con la entrega o tradición de la cosa, el comprador adquiere un derecho
real sobre ella (el dominio); en el arrendamiento, en nuestro Derecho, el
arrendatario sólo tiene un derecho personal frente al arrendador.
• Hay cosas que pueden ser objeto de venta, como las consumibles, que no pueden
ser objeto de arrendamiento.
• Tratándose de inmuebles, en la venta, la inscripción en el registro público equivale
a tradición y es medida de publicidad; en el arrendamiento, es únicamente
publicidad (artículo 1301, 1324, 1753 y 1764).
• La venta constituye un acto de disposición, el arrendamiento de cosas,
generalmente, es un acto de administración.
• La compraventa de inmuebles debe constar por escritura pública (artículo 1220); el
arrendamiento de estos bienes, por escrito (artículos 1131, ordinal 2; 1109 y 1130),
siempre que sean por 6 años o más y que deban perjudicar a terceros. Empero, para
que este último efecto se produzca, debe inscribirse en el registro público (artículos
1764 inciso final, 1301 y 1324 del Código Civil).

Con el comodato:
El comodato o préstamo de uso es el contrato en virtud del cual el comodatario recibe una
cosa no fungible para usarla gratuitamente durante cierto tiempo al cabo del cual debe
restituírsela al comodante, o a la persona que este último designe, se parece al
arrendamiento de cosas en que en ambos se cede el uso de una cosa; en que este uso se
concede con carácter temporal, en que ambos contratos constituyen títulos de mera
tenencia; en que no pueden recaer sobre cosas consumibles; en que en ambos hay la
obligación de restituir en identidad; arrendatario y comodatario son titulares de meros
derechos personales. No obstante, existen diferencias fundamentales entre ellos:
• El arrendamiento de cosas es un contrato esencialmente oneroso; el comodato es
esencialmente gratuito.
• El arrendamiento es un contrato consensual; el comodato es real.
• En el arrendamiento se puede ceder el uso y el goce; en el comodato solo se cede el
uso.
• El arrendador está obligado a garantizarle al arrendatario el uso y el goce pacífico
de la cosa arrendada, obligación que no tiene el comodante. En otras palabras, el
arrendador está obligado a sanear no solo la evicción sino también los vicios
ocultos que tuviere la cosa. El comodante por otra parte ya que se trata de un
contrato gratuito, no tiene obligación alguna de sanea y solo responderá por los
vicios ocultos cuando hubiese actuado dolosamente (Artículo 1443).
• El arrendamiento es bilateral siempre, el comodato unilateral.
• El arrendamiento de inmuebles es inscribible en el registro público, no así el
comodato.
Con el usufructo
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su
forma y sustancia a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
Artículo 452.
El usufructo es la figura jurídica que más analogías guarda con el arrendamiento de cosas,
porque en ambos casos se concede a una persona el uso y el goce temporal de una cosa
ajena. No obstante tiene las siguientes diferencias:
• En cuanto a su origen: el arrendamiento tiene su origen únicamente en un contrato;
el usufructo puede constituirse por contrato, por declaración unilateral de voluntad
(testamento), por ley o por usucapio. Artículo 453 del C.C.
• El usufructo es un derecho real: del arrendamiento solo emanan para las partes
derechos personales, de allí que mientras el usufructo constituye un gravamen el
arrendamiento no y que en tanto el primero es hipotecable cuando recae sobre
inmuebles (Artículo 1568 ordinal 2do). El segundo no lo es, al menos en nuestro
derecho; la inscripción del arrendamiento de inmuebles es tan solo medida de
publicidad ( Artículo 1301, 1324 y 1764). En tanto que en el usufructo de tales
bienes, es además constitutiva (Artículo 1753 ordinal 1ero). El arrendatario no
dispone de acción persecutoria de la cosa de la que si dispone el usufructuario.
• El arrendamiento es esencialmente oneroso; el usufructo es generalmente gratuito
pues casi siempre tiene su origen en un testamento. También lo es cuando se
constituye por ley o por usucapio.
• El usufructo tiene por regla general carácter vitalicio ( Artículo 496 ordinal 5to), es
decir, termina con la muerte del usufructuario, mientras que la duración del
arrendamiento no depende de la vida del arrendatario y los derechos y obligaciones
de este son transmitibles a sus herederos.
• El arrendador tiene una serie de obligaciones (Artículo 1306); en cambio el nudo
propietario solo está obligado a no impedir el gozo de la cosa usufructuada por
parte del usufructuario.
• Dar en usufructo constituye un acto de disposición; en cambio, el arrendamiento
generalmente es un acto de mera administración.
• En el arrendamiento el arrendatario tiene derecho a exigir del arrendador que
efectúe las reparaciones necesarias; en cambio, en el usufructo estas son de cargo
del usufructuario.
• Cumplen una función distinta. El arrendamiento tiene una función de tráfico, o sea.
Es creado para satisfacer necesidades económicas; el usufructo, en cambio, es una
institución vinculada a la familia (de allí su carácter vitalicio) y a la sucesión por
causa de muerte, que es a forma como generalmente se constituye.
• El usufructo puede recaer sobre cosas consumibles (Artículo 452); el
arrendamiento no (Artículo 1297).
• En éste hay que restituir la cosa en identidad; en el usufructo ello puede no ocurrir
(Artículo 452).
• El arrendatario no puede ceder el contrato sin el consentimiento previo del
arrendador; el usufructuario si conforme al artículo 466 del C.C.

Con el depósito regular

El depósito voluntario o contractual es aquel en que una persona (el depositario) recibe una
cosa ajena mueble con la obligación de guardarla y de restituirla en identidad (artículos
1451, 1454 y 1456).
En ciertos casos es difícil distinguir entre estos dos contratos ya que ambos constituyen
título de mera tenencia y solo otorgan derechos personales, el depósito también puede ser
remunerado. Se diferencian en los siguiente:
• En que el depósito es un contrato real; el arrendamiento es consensual.
• El depósito es un contrato de custodia; el arrendamiento es traslaticio de uso y
goce.
• En nuestro derecho el depositario no puede usar la cosa depositada; el arrendatario
sí.
• El arrendamiento es esencialmente oneroso; en el depósito es naturalmente gratuito.
• El depósito generalmente (dado su carácter de contrato gratuito real) es unilateral;
el arrendamiento es bilateral.
• El depósito aún cuando tenga señalado un plazo puede terminar por la voluntad
unilateral del depositante, lo que no ocurre en el arrendamiento sujeto a término.
• El depósito puede ser judicial (secuestro) o extrajudicial, clasificación que no
admite el arrendamiento, osea que mientras que el depósito puede surgir de un
contrato o de una resolución judicial, el arrendamiento tiene como única fuente el
contrato.
• El arrendamiento puede tener por objeto bienes muebles o inmuebles, en tanto que
el depósito extrajudicial o contractual solo puede tener por objeto bienes muebles.

Con la anticresis
En el contrato de anticresis el acreedor adquiere un derecho real que lo autoriza para
percibir los frutos del inmueble del deudor anticrético, con la obligación de aplicarlo al
pago de los intereses, si se debieren y después al del capital de su crédito y en caso de
incumplimiento a solicitar la venta judicial del bien y a cobrarse el importe de su crédito
con preferencia.
Al igual que el arrendamiento el derecho de anticresis le otorga un derecho de disfrute al
acreedor sobre un bien ajeno, pero pueden señalarse las siguientes diferencias:
• El acreedor anticrético tiene un derecho real sobre el bien gravado; el arrendatario
tiene tan solo un derecho personal que hace valer frente al arrendador.
• El arrendamiento es un contrato principal; la anticresis es un contrato accesorio y
de garantía, función de garantía que no cumple el arrendamiento (artículo 1622b)/
• El arrendamiento puede tener por objeto bienes muebles o inmuebles; el de
anticresis solo bienes inmuebles.
• El arrendamiento es por regla general un contrato consensual; la anticresis es un
contrato solemne, incluso es doblemente solemne pues para perfeccionarse requiere
escritura pública escrita.
• En el arrendamiento de inmuebles la inscripción en el registro es una simple
medida de publicidad; en la anticresis tiene una triple función: es solemnidad del
contrato, es constitutiva, esto es necesario para que surja el derecho real incluso
entre las partes mismas y es medida de publicidad.
• El arrendamiento constituye por lo general un contrato de mera administración; la
anticresis es un acto de disposición ya que la cosa es objeto de un gravamen.
• Mientras que el arrendatario disfruta la cosa arrendada en virtud del pago de la
renta el acreedor anticrético la disfruta en concepto de pago de una deuda, mediante
el cobro de los intereses y la mortización del capital.
• El arrendamiento es un contrato oneroso en todo caso; la anticresis puede ser
gratuita u onerosa.
• Esta por ser un derecho real, inmobiliario y enajenable, es hipotecable ( artículo
1567); el arrendamiento por ser un derecho personal no es susceptible de hipoteca.
Clasificación del arrendamiento de cosas
El arrendamiento de cosas se puede clasificar atendiendo a su objeto o a su duración. En
cuanto al objeto se clasifica en arrendamiento de cosas corporales y de cosas incorporales.
En cuanto a su duración se clasifican en arrendamiento por tiempo determinado e
indeterminado.

Arrendamiento de cosas corporales

Aunque el Código no hace referencia de manera expresa a la clasificación del
arrendamiento en bienes muebles e inmuebles, resulta evidente que le dedica especial
atención a estos últimos.
El arrendamiento de bienes muebles no tiene mayor trascendencia y queda sujeto
exclusivamente a las normas del código civil, por el contrario el arrendamiento de bienes
inmuebles está sujeto a una legislación especial aplicable tanto a los rústicos (código
agrario), como a los urbanos en ciertos casos (ley 93 de 1973).
El arrendamiento de bienes inmuebles se clasifica en:
• Arrendamiento de predios rústicos: puede revestir la forma de un contrato de
colonato o de un contrato de parcería o medianería.
• Arrendamiento de predios urbanos: tiene que ver con el arrendamiento de locales
de alquiler y puede ser: alquiler para habitación, para uso profesional, para uso
comercial, para uso industrial y para actividades docentes. Tratándose de locales de
habitación es necesario distinguir las viviendas de interés social de aquellas que no
lo son (leyes 93 y 104 de 1973).

Arrendamiento de cosas incorporales

Aunque no lo exprese el código, el arrendamiento puede tener por objeto cosas
incorporales es decir derechos:
1) El artículo 1295 del C.C emplea el término “cosa” sin distinguir y, por
consiguiente, debe ser entendido en sentido amplio, comprendiendo tanto las cosas
corporales como las incorporales.
2) El legislador excluye únicamente las cosas fungibles es decir las consumibles
3) Algunas de las disposiciones admiten el arrendamiento de derechos (artículos 466 y
482).

Arrendamiento por tiempo determinado y por tiempo indeterminado

El Derecho moderno no tolera el arrendamiento perpetuo ya que supondría en el fondo una

enajenación, por esto siempre debe tener carácter temporal. A la vez dentro de esta
temporalidad el mismo puede ser por tiempo determinado o por tiempo indeterminado, a
menos que se refiera al arrendamiento de predios urbanos el cual siempre debe ser por
tiempo determinado (artículo 5 de la ley 93 del 4 de octubre de 1973).
De conformidad con el artículo 1322 del C.C. el arrendamiento es por tiempo determinado
en los siguientes casos:
• Cuando el tiempo de su duración aparezca fijado expresamente por las partes
(plazo expreso).
• Cuando resulta del servicio especial a que se destina la cosa (artículo 1013: plazo
tácito).
• Cuando es fijado por la costumbre.
Fuera de estos tres supuestos se entenderá que el contrato es por plazo indeterminado.
Otras disposiciones del código civil (artículo 1316, 1320 ordinal 1, 1329 y 1333)
establecen un criterio distinto ya que consideran que en todo caso el contrato es por tiempo
determinado, ya que si las partes no establecen expresamente el plazo, lo fija
subsidiariamente la ley.
Cuando el arrendamiento es por plazo determinado no puede una de las partes, por su
voluntad unilateral, ponerle termino, lo que si es posible cuando el plazo es indeterminado.
En este caso el arrendador puede lograrlo recurriendo a la figura del desahucio o
requerimiento. En el primer caso, como el contrato está sujeto a un plazo o término
extintivo, vencido éste el mismo concluye por el solo ministerio de la ley (artículo 1316),
en el segundo, para que ello ocurra es preciso que el arrendador acuda al desahucio o
requerimiento en cuyo caso se entiende que el contrato concluye cuando se vence el
término del desahucio (artículo 1320 ordinal 1 y 1322).
Cuando el contrato es por plazo determinado, si vencido éste el arrendatario no desaloja la
finca arrendada, el arrendador puede solicitar directamente su lanzamiento sin tener que
acudir al desahucio o requerimiento previo (artículo 1316 y 1320 ordinal 1), como si debe
hacerlo cuando es por plazo indeterminado.
Estos principios sufren alteraciones al momento de referirse a arrendamientos urbanos los
cuales están regidos por una legislación especial (ley 93 de 1973).

Requisitos del contrato

Se distinguen los requisitos propios o especiales de los generales o comunes.

Requisitos propios o especiales

• El uso o goce de un bien ajeno por parte del arrendatario
• Que no haya traspaso de dominio a éste
• Carácter temporal
• La obligación que tiene el arrendatario de restituir en identidad la cosa arrendada al
final del arriendo.
• El pago por éste de un precio cierto.

Requisitos generales o comunes

• Consentimiento
• El objeto
• Causa
En la obra del Dr. Dulio Arroyo Camacho señala que la capacidad también es un requisito
general para este contrato.

Consentimiento
El arrendamiento de cosas es un contrato generalmente consensual. Para que sea
perfeccionado basta el mero acuerdo de las voluntades de las partes contratantes (artículos
1295, 1306 ordinal 1 y 1307 ordinal 1).
De acuerdo a lo descrito en los artículos 1109 ordinal 2 y 1130 inciso final del C.C la
solemnidad del contrato no consiste en que conste por escritura pública sino que conste por
escrito. Por otra parte si el arrendamiento se trata de un arrendamiento de bienes
inmuebles, que tenga una duración de seis años o más y que pueda perjudicar a terceros
(que sea susceptible de inscripción en el Registro) entonces deberá constar por escritura
pública tal como lo indica el inciso 2 del artículo 1131 del C.C. tomado del C.C Español.
En nuestro Derecho, en cambio, todo arrendamiento de un bien inmueble es inscribible en
el Registro si las partes contratantes así lo desean (artículo 1301, 1324 y 1764 inciso final).
En esas condiciones la exigencia de la escritura pública sólo se justifica para que pueda
realizarse la inscripción en el Registro Público (artículo 1756).
Debemos recordar, que el instrumento público exigido en el artículo 1131 ordinal 2, no
constituye medida de publicidad, ya que de varias disposiciones (artículo 1301, 1324 y
1764 inciso final) resulta que lo es la inscripción en el Registro.
Con respecto a la solemnidad en los arrendamientos de predios urbanos, aunque el artículo
5 de la ley 93 de 1973 establece que “todo contrato de arrendamiento deberá formalizarse
por escrito”, no pareciera tratarse de una solemnidad sino de un requisito indispensable
para la existencia del contrato.