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TEMA RELEVANTE
MARCO NORMATIVO
Introducción
Por primera vez desde el establecimiento de los plenos casatorios como resoluciones
judiciales vinculantes en nuestro ordenamiento jurídico, la Corte Suprema se ha
ocupado en analizar al detalle diversos aspectos del derecho real de hipoteca y de su
ejecución1.
En efecto, este pleno se adentra en uno de los conflictos recurrentes que enfrentan al
acreedor hipotecario y al ejecutado, y que se configura cuando la relación obligatoria
garantizada se complica por la presencia de letras de cambio o títulos valores en
general. Aquí se confunden las dos parcelas tradicionales en las que se ha dividido por
muchos años el Derecho Civil, más allá que a gruesos sectores de la doctrina nacional
estos linderos conceptuales les parezcan innecesarios: los derechos reales y los
derechos obligacionales.
I. Precedentes a analizar
Precedente quinto:
Precedente sétimo:
El acreedor tan solo podrá ejecutar la hipoteca por el monto de esa garantía, es decir
que su concesión está limitada al bien o bienes que se especifican al constituir la
garantía y que también está limitada a la suma que expresa y claramente se determina
en el correspondiente documento constitutivo de la hipoteca. En los supuestos en que
la suma dispuesta en el mandato ejecutivo exceda el monto del gravamen de la
garantía real, la parte ejecutante a fin de asegurar la posibilidad de ejecución debe
proceder de acuerdo a lo establecido en el artículo 724 del Código Procesal Civil (por
el saldo deudor tras la realización del remate del bien, o en su caso, la adjudicación en
pago al ejecutante).
A su vez, este sentido se amplia, a las inscripciones registrales que contienen estas
afectaciones. De ahí la existencia del viejo rubro en las fichas y ahora partidas
registrales denominado “cargas y gravámenes”. Es común reconocer expresiones
como que “el bien tiene gravámenes” o “está libre de gravámenes” cuando los
interesados revisan una partida registral y descubren que sobre el bien pesa o no una
hipoteca o un embargo.
En este sentido podemos definir el gravamen como el monto máximo, por el cual va a
responder el bien al momento de la ejecución de una garantía real, que otorgue al
acreedor el derecho de realización de valor o ius distrahendi.
Es decir, no importa el valor del bien ni el monto de la deuda puesta a cobro, el
gravamen determina un límite hasta el cual el bien luego de ser vendido va a
responder. Con un ejemplo puede explicarse mejor esta figura: Imaginemos un
inmueble con un valor de S/. 300,000 y que fue otorgado en garantía hipotecaria para
respaldar el cumplimiento de una obligación de S/. 100,000, pero se colocó en el
contrato (tal vez por falta de pericia de los contratantes o porque así fue el deseo de
ellos) como monto del gravamen la suma de S/. 110,000. Pasa el tiempo y se da el
incumplimiento de la obligación, el acreedor pretende iniciar el proceso de ejecución de
garantía para hacerse cobro de su crédito y realiza el cálculo de intereses para
determinar el monto de la obligación principal, algo exigido por la ley procesal para
iniciar la ejecución. El acreedor determina, luego de calcular intereses que el monto de
la obligación garantizada asciende a S/. 130,000. De acuerdo a la figura del gravamen
en sentido estricto, el acreedor no podrá realizar el cobro de su acreencia hasta un
monto más allá de los S/. 110,000 que constituía el monto de la afectación
determinada. Es decir, nadie desconoce que su crédito por causa del paso del tiempo
haya crecido a S/. 130,000, pero mediante el ejercicio del derecho de realización de
valor o ius distrahendi, solo podrá hacer cobro de S/. 110,000.
En efecto, las garantías nacen dentro del ámbito económico para ser reguladas luego
bajo conceptos jurídicos con el fin de cumplir dos finalidades: 1) disminuir el riesgo en
las transacciones comerciales; y, 2) constituir una segunda fuente de pago en caso de
incumplimiento. Así lo sostiene Villegas6:
“No existen créditos sin riesgos (…) este es un axioma de la ciencia y la práctica de las
instituciones profesionales del crédito, como también lo es la necesidad de asegurarse
la existencia de más de una fuente de pago.
Aquí aparece la vinculación de las garantías con el tema de los riesgos de crédito. Las
garantías son un medio para disminuir o reducir el riesgo de crédito, aunque nunca lo
eliminarán del modo completo”.
Por otro lado, al imponer un límite la figura del gravamen protege a terceros
acreedores de otras deudas por las que el deudor deba responder. Nos imaginamos
por ejemplo el establecimiento de embargos que ante el incumplimiento de
obligaciones personales distintas a las que originaron la garantía hipotecaria,
pretendan realizar diversos acreedores.
La figura del gravamen otorga además seguridad jurídica a terceros que pretenden
realizar negocios sobre bienes afectados. Este es el supuesto de quienes desean
adquirir la propiedad de un bien hipotecado (lo cual se encuentra permitido, al no
afectar la garantía la facultad de disponer del constituyente) al conocer exactamente
cuáles son los riesgos de su inversión ante la eventual ejecución del inmueble. Al ser la
hipoteca un derecho real que se constituye mediante registro, la información respecto
al monto del gravamen es pública por lo que los derechos de terceros se encuentran
plenamente garantizados. Sobre estas seguridades Vásquez Ríos8 sostiene:
Mientras que el Código Civil de 1984 nos dice en el artículo 1099: Son requisitos para
la validez de la hipoteca (…) 3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o
determinable
“8.2 Requisitos
Nuestra respuesta es no, el concepto de validez nada tiene que ver con la constitución
o transmisión de un derecho real, es una categoría propia de aquella rama del derecho
que explica y profundiza sobre la eficacia de un acto o negocio jurídico o la existencia
de sus requisitos estructurales o funcionales. Lo que queremos decir es que el
concepto de validez, que guarda relación con la idea de eficacia de un negocio jurídico,
se ha introducido de manera errónea en la regulación que sobre la hipoteca tiene el
Código Civil, confundiéndolo con otra disposición referida a la constitución de derechos
reales (la inscripción) que si resulta pertinente para este derecho real9. Esto no quiere
decir que un vicio de nulidad por ejemplo no afecte al derecho real de hipoteca, pero
esto sucederá como consecuencia indirecta de lo que pueda sufrir el contrato que lo
originó, el contrato de hipoteca, pero nunca bajo el entendido que la categoría de
validez forme parte del derecho real.
Entonces, ¿cómo debemos leer el artículo 1099 del Código Civil mediante el cual se
establecen una serie de requisitos que deben ser cumplidos por los contratantes
cuando pretendan gravar un inmueble. Pues bien, es evidente que la exigencia de que
la garantía sea establecida por el propietario, de que se garantice una obligación
determinada o determinable o que el gravamen sea de cantidad determinada o
determinable, constituyen requisitos del negocio jurídico, ergo, del contrato de
hipoteca, ya que los derechos reales para su constitución y transferencia no requieren
de ningún requisito de validez, tan solo, como en el caso de la afectación hipotecaria,
del cumplimiento de la teoría del título y modo. Asimismo, la ausencia de estos
requisitos no debe ser castigada con la nulidad, pues no existe disposición expresa
que así lo determine, sino con la ineficacia, ya que no vincularía bajo ningún supuesto
al propietario real y verdadero titular del derecho a gravar10. Por tal razón, estos
requisitos deben ser llamados “requisitos de eficacia del contrato de hipoteca” y no de
validez del mismo.
En este caso, hace bien la Corte Suprema en diferenciar el derecho real de hipoteca
de la obligación que garantiza. Como bien sabemos, la hipoteca es un derecho real
accesorio, así lo define por ejemplo Borda: “La hipoteca es un derecho constituido en
seguridad de un crédito en dinero. De allí surge naturalmente que la hipoteca es
accesoria de la obligación personal contraída por el deudor11.
Tiene sentido además esta precisión ya que de acuerdo al artículo 724 del Código
Civil, si después del remate del bien dado en garantía hubiese saldo deudor, este será
exigible mediante proceso ejecutivo.
El sétimo precedente principia con una disposición limitativa de las facultades del
acreedor harto conocida en el derecho de garantía, cayendo la sentencia en un
pronunciamiento obiter dicta, ya que sostiene que “solo se podrá ejecutar la hipoteca
por el monto de esa garantía, es decir que su concesión está limitada al bien o bienes
que se especifican al constituir la garantía y que también está limitada a la suma que
expresa y claramente se determina en el correspondiente documento constitutivo de la
hipoteca”.
Si bien la redacción de esta primera parte del precedente, no resulta muy clara,
podemos presumir que la ejecución encuentra clásicos limitantes en el principio de
especialidad de la hipoteca respecto al bien (“su concesión está limitada al bien o
bienes que se especifican al constituir la garantía”) y el gravamen (“ejecutar la hipoteca
por el monto de la garantía” y “está limitada a la suma que expresa y claramente se
determina en el correspondiente documento constitutivo de la hipoteca”).
La segunda parte de este precedente si completa la idea central del mismo y nos
permite sacar conclusiones claras: “En los supuestos en que la suma dispuesta en el
mandato ejecutivo exceda el monto del gravamen de la garantía real, la parte
ejecutante a fin de asegurar la posibilidad de ejecución debe proceder de acuerdo a lo
establecido en el artículo 724 del Código Procesal Civil (por el saldo deudor tras la
realización del remate del bien, o en su caso, la adjudicación en pago al ejecutante)”.
En concreto, este precedente pone término a una larga discusión que se venía dando
en nuestra jurisprudencia y doctrina, respecto al supuesto en el cual, el monto de la
obligación garantizada resultaba mayor al gravamen, esto acarreaba dudas respecto a
si la deuda debía cobrarse completamente o respetar el límite fijado por aquel.
Una correcta interpretación del artículo 1077 conlleva a entender que la obligación
principal puede incrementarse a lo largo del tiempo por la aplicación de intereses y
otros gastos, pero que el bien solo podrá afectarse hasta cierto límite, incluso menor a
la obligación principal.
Respecto al saldo que puede quedar impago ante la cortedad del monto del gravamen,
la ley ha establecido un mecanismo de protección reconocido por el pleno casatorio,
como el dispuesto en el artículo 724 del Código Procesal Civil, reconocido además por
nuestra jurisprudencia:
“El artículo 724 del Código Procesal Civil establece que si después del remate del bien
dado en garantía hubiera saldo deudor, este sería exigible mediante un proceso
ejecutivo, debiendo entenderse que la liquidación de saldo deudor luego del remate
practicado por una entidad financiera, le concede a esta acción ejecutiva (Sala Civil
Cas. Nº 287-2002-Ica)”.
Resumiendo, la Corte Suprema ha ratificado al gravamen como límite de
responsabilidad objetiva del bien dado en garantía en la ejecución de la hipoteca. Pero
este reconocimiento, no implica que el gravamen sea un concepto o mandato
imperativo; cabe que las partes obvien su aplicación con base en los intereses que
inspiren sus actos
En efecto, es posible que las partes decidan extender más allá del gravamen el límite
de las obligaciones por las que debe responder el bien. Esto es perfectamente válido y
se enmarca dentro de la autonomía negocial de quienes celebran un contrato de
garantía o lo modifican. Al respecto el profesor Mejorada, analizando un supuesto
similar en la garantía mobiliaria, nos dice:
___________________________
3 Basta leer el mismo Código Civil para darse cuenta de ello. Así el artículo 1115
dice: el monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor.
Ese “monto reducible”, no es más que el gravamen. El texto correcto debería ser: el
gravamen puede reducirse por acuerdo entre acreedor y deudor.
7 Por tal razón el profesor uruguayo Carlos de Cores nos dice: “La nota especial
o diferencia específica que caracteriza al derecho real de garantía y lo distingue de los
demás derechos reales (de uso) es que no recae sobre el bien como tal, sino sobre el
valor. (…) Dicho en otros términos la identidad específica de la garantía real que la
distingue de los derechos reales de uso radica en que el interés protegido no es aquel
que se dirige a obtener la cosa particular en sí, sino el que tiene por finalidad obtener
un derecho sobre el valor económico representado por la cosa”. DE CORES, Carlos. El
nuevo derecho de las garantías. Reus, Zaragoza, 2008, p. 37.
12 Existen tres sistemas respecto al monto de los intereses que cubren las
hipotecas: a) Sistema de garantía indefinida: La hipoteca cubre todos los intereses que
genere el crédito, b) Sistema de Tope Máximo la hipoteca cubre un monto determinado
de intereses. Dicho monto puede estar constituido por los intereses generados en un
cierto número de años o por un porcentaje del crédito principal, y c) Sistema de
ampliación de hipoteca: La hipoteca garantiza solamente el crédito principal, mas no
los intereses que genere dicho crédito. Los intereses que generen constituyen un
nuevo crédito y dan derecho al acreedor a exigir que se constituya una hipoteca de
ampliación en garantía de dichos intereses. AVENDAÑO ARANA. “La Extensión de la
Hipoteca”. En: Themis. Revista de Derecho. N° 26, 1993, p. 91. Este autor sostenía, de
forma errónea para nuestro entender que: “(…) en el Perú el Código Civil acoge el
sistema de garantía indefinida. La hipoteca garantiza ilimitadamente todos los
intereses que genere el crédito”.