HIPOTECAS

Contenido
INTRODUCCION.............................................................................................................2
OBJETIVOS......................................................................................................................3
RESUMEN EJECUTIVO.................................................................................................4
GENERALIDADES..........................................................................................................6
ANTECEDENTES Y EVOLUCION HISTÓRICA DE LA HIPOTECA.....................7
HIPOTECA CIVIL............................................................................................................9
CLASES DE HIPOTECAS..........................................................................................9
TRANSMISIÓN DE LA HIPOTECA........................................................................10
DURACIÓN DE LA HIPOTECA...............................................................................10
PRINCIPALES CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA.............................11
CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA.......................................................................12
NATURALEZA DEL GRÁVAMEN...........................................................................12
BIENES SUSEPTIBLES DE SER HIPOTECADOS.................................................12
ELEMENTOS ESENCIALES...................................................................................13
ELEMENTOS DE VALIDEZ.....................................................................................13
CARACTERÍSTICAS.....................................................................................................13
LA HIPOTECA ES UNA GARANTIA INDIVISIBLE..............................................13
LA HIPOTECA RECAE SOBRE INMUEBLES QUE SE POSEAN EN
PROPIEDAD O EN USUFRUCTO............................................................................14
CONSERVA EL DEUDOR DEL BIEN HIPOTECADO............................................15
HIPOTECA ABIERTA....................................................................................................16
OBJETO DE HIPOTECA EN LA MODERNA CONTRATACIÓN BANCARIA........17
HIPOTECA MERCANTIL.............................................................................................18
HIPOTECA DE EMPRESA............................................................................................18
HIPOTECA SOBRE NAVES..........................................................................................20
HIPOTECAS QUE GARANTIZAN LOS DERECHOS DE TENEDOR DE TITULOS
VALORES.......................................................................................................................22
SEGURIDAD DE LAS OPERACIONES DE RIESGO.............................................23
VALORACIÓN DEL RIESGO DE LAS OPERACIONES ACTIVAS......................25
PROCESO DE SELECCIÓN......................................................................................25
GARANTÍAS DE LAS OPERACIONES DE RIESGO.............................................25
GARANTÍAS PERSONALES....................................................................................26
LA FIANZA............................................................................................................26
GARANTÍAS PRESTADAS POR PERSONAS JURÍDICAS...................................27
LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA...........................................................28
LEGISLACION...............................................................................................................31
CODIGO MERCANTIL.............................................................................................31
CODIGO CIVIL..........................................................................................................31
CONCLUSIONES...........................................................................................................32
BIBLIOGRAFIA.............................................................................................................33
GLOSARIO.....................................................................................................................34

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INTRODUCCION

Las hipotecas, son contratos de derecho real; el derecho real se refiere al

poder sobre una cosa, que posee el titular. En otras palabras, las hipotecas son
una de las tantas formas utilizadas por las entidades financieras, de asegurar
que se irá a pagar un crédito bancario.
Es así, como con las hipotecas, se crea un contrato financiero de manera
unilateral.

Entre los contratos de garantía real, la hipoteca es el mas importante; porque,

por su naturaleza, permite que el deudor conserve la tenencia de la cosa
hipotecada, lo que implica que pueda continuar explotándola durante la
vigencia del crédito garantizado; y porque, como se aplica generalmente a
inmuebles, los cuales han constituido hasta ahora los bienes mas valiosos en
nuestro medio, sirve para respaldar los créditos de mayor cuantía.
Se puede señalar las formas específicamente mercantiles que tienen su origen
en el ámbito civil, como lo son: la hipoteca que garantiza al contrato de apertura
de crédito; la hipoteca que garantiza una emisión de títulos valores, la cual se
constituye para garantizar obligaciones futuras a favor de acreedores futuros e
indeterminados; la hipoteca abierta.

Y los que se desarrollan como una excepción en el ámbito mercantil, el

hipotecarlos por su difícil ocultación, las cuales son las hipotecas de la
empresa y de la nave, los cuales tienen la peculiaridad que recaen sobre
bienes muebles.

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OBJETIVOS
Objetivo General
 Investigar los principales aspectos del estudio de las hipotecas, tanto en
el ámbito civil como en el mercantil.

Objetivos Específicos
 Conocer los tipos de hipotecas y garantías hipotecarias que existen; y
su aplicación en nuestra legislación tanto civil como mercantil.

 Conocer los procedimientos civiles y mercantiles para el surgimiento de

un contrato hipotecario que garanticen los derechos del tenedor y el
acreedor de los títulos valores.

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RESUMEN EJECUTIVO
El presente trabajo contiene información detallada y especifica a cerca de la
hipotecas.
La hipoteca es un derecho real constituido sobre el bien hipotecado, a favor de
un acreedor, para garantía de su crédito, permitiendo al deudor que dicho bien
permanezca en su poder; el derecho real de hipoteca confiere al acreedor
prelación en el pago de su crédito y accesorios, hasta el valor del bien
hipotecario.

Nuestra investigación está enfocada primordialmente en la hipoteca civil y

mercantil, cabe destacar que cada una de ellas es de vital importancia para
incrementar el conocimiento en lo que respecta a trámites legales.
Aunque existes otros tipos de contratos de garantía los cuales son: la prenda y
la fianza, pero en esta ocasión se ahonda sobre la hipotecas.
Las hipotecas civiles, se originan en el Derecho Romano la cual se fue
consolidando con el trascurso del tiempo ya que como bien sabemos el
Derecho no es estático sino más bien cambiario y se adapta a las necesidades
de la sociedad; antiguamente en los tipos de contratos el deudor se despojaba
del bien hipotecado, esto quiere decir que el acreedor podría vender el bien
hipotecado sin ninguna restricción; esto en la actualidad ya no es igual hoy en
día existen leyes que regulan tal situación; hay que subrayar, que en nuestra
legislación las hipotecas están regidas principalmente por el Código Civil, el
cual tiene sus orígenes en el Derecho Romano.

Referente a la hipoteca mercantil podemos mencionar que al igual que las

hipotecas civiles, los bienes muebles se prendan y los inmuebles se hipotecan,
con la excepción que las empresas y las naves siendo bienes muebles se
hipotecan y no se prendan ya que se consideran de difícil ocultación.
(Art 1551 Cód. Com.)
Las hipotecas sobre naves estarán regidas por una ley especial de comercio
marítimo pero a inexistencia de una ley se regirá por lo estipulado en el Código
Civil.

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HIPOTECAS

Estos y otros aspectos serán tratados y desarrollados en el contenido de

este trabajo, por lo que vale la pena de recalcar la importancia de dichos
temas de la investigación, para la Legislación Mercantil.-

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HIPOTECAS

GENERALIDADES

Antes de entrar en el “concepto de hipoteca”, es necesario conocer que la

hipoteca forma parte de los denominados Contratos de Garantía.

Los Contratos de Garantía generan una obligación accesoria, destinada a

caucionar otra obligación principal; normalmente, no puede existir obligación
accesoria sin obligación principal.

Todos los contratos mercantiles de garantía, tienen su antecedente en un

contrato civil correspondiente, los cuales son: la prenda, la fianza y la hipoteca.

La prenda es un contrato real que tiene por objeto garantizar la obligación

principal mediante el gravamen según la cosa mueble que se entrega al
acreedor y permanece en poder de este mientras esta vigente el contrato; el
gravamen prendario implica prelación a favor del acreedor prendario, para
hacerse pago con el objeto pignorado hasta el valor de su crédito, con
preferencia a los acreedores personales del deudor prendista; la prenda
requiere la entrega de la cosa al acreedor; si no hay tal entrega, el contrato no
se perfecciona; si la cosa fuera devuelta, la prenda esta remitida, por lo tanto el
crédito garantizado queda sin garantía.
La fianza es una garantía personal; es una obligación accesoria a cargo de
una o más personas, que se denominan fiadores, los cuales se comprometen
para con el acreedor de la obligación principal, a cumplir esta total o
parcialmente, en defecto del deudor.

La hipoteca es un derecho real constituido sobre el bien hipotecado, a favor

de un acreedor, para garantía de su crédito, permitiendo al deudor que dicho
bien permanezca en su poder; el derecho real de hipoteca confiere al acreedor
prelación en el pago de su crédito y accesorios, hasta el valor del bien
hipotecario

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HIPOTECAS

ANTECEDENTES Y EVOLUCION HISTÓRICA DE LA HIPOTECA

La mas antigua forma de garantía real surgió en Grecia y fue la venta con
Pacto de Retroventa El Derecho del acreedor se anunciaba al público por una
inscripción colocada sobre el inmueble o por medio de mojones, en la que se
indicaban los nombres del acreedor y deudor, el bien afectado y el monto del
crédito garantizado, sin mencionar la fecha de obligación, puesto que no tenia
importancia, ya que por el pacto de retroventa, el deudor no podía obtener dos
prestamos sobre el mismo inmueble, puesto que se desprendía de su
propiedad, que pasaba a su acreedor.

En roma fue también la venta con pacto de retroventa la garantía mas antigua;
el deudor transfería la propiedad del inmueble a su acreedor, quedando este
obligado a restituir al estar cancelada la obligación.

HIPOTECA, cuya voz es de origen griego, significa cosa puesta para apoyar,
sostener y asegurar una obligación; institución jurídica que zaguán algunos
autores, viene de los judíos y según otros de los griegos.

Estos últimos mantenían el concepto de que la hipoteca significaba la prenda

de un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación, pero con la
desventaja de desprender al deudor del bien raíz, el cual pasaba en manos del
acreedor, concepto que fue variado y perfeccionado por los romanos al darle a
la hipoteca el carácter de derecho real sobre muebles e inmuebles, los cuales
no se entregaban al acreedor, lo cual constituía una plena garantía, lo que
permitió que la hipoteca se convirtiera en el auxiliar mas ventajoso para que el
deudor explotara el bien objeto de la garantía.

La hipoteca entre los romanos nació como una institución de derecho

pretoriano. Judicialmente, solo daban al acreedor una acción in-rem para
obtener que se le pusiera en posesión del objeto hipotecado, en caso de mora
del deudor, y conservarlo en su poder, hasta que le fuera pagado el crédito
respectivo. Con posterioridad todavía dentro de la época clásica, se extendió al

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HIPOTECAS

acreedor hipotecario los efectos de la Ley Comisoria, originalmente aplicables

solamente al acreedor prendario; según esta ley, si así se había pactado, el
acreedor se hacia dueño de la cosa en garantía, en caso de mora del deudor,
con lo cual quedaba cancelado la deuda; pero este recurso se presto a muchos
abusos, por lo que fue prohibido en tiempo de Constantino.

Un segundo pacto accesorio, permitió al acreedor vendar las cosas

hipotecadas, a fin de hacerse pago de la deuda, debiendo restituir al deudor el
excedente; esta solución por ser mas equitativa, se mantuvo y en definitiva, se
incorporó al derecho hipotecario; a fines del siglo II se considero el derecho a
vender el bien hipotecado, como una consecuencia de la hipoteca, por lo tanto,
como parte integrante de los derechos del acreedor, sin necesidad de que se
pactase expresadamente. Finalmente, se le dio el derecho de preferencia, es
decir, una vez vendida la cosa hipotecada, el acreedor tenia derecho a pagar
con su precio antes que los demás acreedores del deudor hipotecante.

En Roma se pudo hipotecar, lo mismo que dar en prenda, toda clase de bienes,
tanto muebles como inmuebles. La diferencia estribaba en que la hipoteca era
un contrato puramente consensual, en el cual el deudor continuaba en
posesión de la cosa hipotecada; mientras que la prenda era un contrato real,
que no se constituía sino era mediante la entrega de la cosa pignorada, del
deudor al acreedor.

Para garantizar debidamente los derechos de los terceros que pudieran adquirir
los bienes hipotecados, hubieran sido necesarios dar publicidad a la
constitución de las hipotecas, función que en la actualidad desempeña el
Registro de Hipoteca. Pero los romanos no tuvieron un sistema registral ni
nada equivalente; simplemente impusieron al hipotecante que traspasaba al
cualquier titulo de la cosa hipotecada, la obligación de hacer conocer al
adquiriente la existencia del gravamen; elevaron a la categoría de delito, con el
nombre de “esteleonato”, el incumplimiento de esta obligación.

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HIPOTECAS

Al hablar del génesis de la hipoteca en roma, hablamos del origen de la

institución en el derecho moderno, que como es bien sabido, esta derivado del
romano.

HIPOTECA CIVIL

¿Pero que es una hipoteca?

En primer lugar debemos tener presente cual es el significado de la

palabra hipoteca. En este sentido Cabanellas, nos aclara, que es de
origen griego y "significa cabalmente SU-POSICION, como acción o
efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituirla, añadirla o
emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa
puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación".

CLASES DE HIPOTECAS

1. Hipoteca voluntaria.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por

disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.

2. Hipoteca necesaria, es para determinar un crédito.

Es la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley están

obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que
administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

3. Hipoteca ordinaria, es a favor de la persona determinada, por cantidad

precisa, transmisible también por instrumento, etc.

4. Hipoteca excepcional, es la destinada a garantizar una obligación de

existencia dudosa o de cuantía no determinada.

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HIPOTECAS

5. Hipoteca inmobiliaria es aquella que se constituye sobre bienes

inmuebles.

TRANSMISIÓN DE LA HIPOTECA

A. Sesión de derechos: se presenta cuando el acreedor transmite los que

tiene contra su deudor. Se da sin consentimiento del deudor.

B. Subrogación: transmisión de obligaciones en la que opera un cambio en

el sujeto activo, por ministerio de ley, a través de un pago, en los casos
en que la misma ley lo indique, y sin necesidad de declaración alguna de
los interesados.

Tipos de subrogación:
1. Subrogación en los casos de legado.

2. Pago de un acreedor a otro preferente.

3. Cuando un heredero paga con sus bienes propios una deuda de la
herencia
4. Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor que tiene
sobre él un crédito hipotecario anterior a la adquisición.
5. Cuando la deuda fuese pagada por el deudor con dinero que un
tercero le prestare con ese objeto.
C. Sesión de deudas: es cuando hay una transmisión de obligaciones y el
consentimiento del acreedor es tácito o expreso.

DURACIÓN DE LA HIPOTECA

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación

que garantice y, si no tuviere término para su vencimiento, no durará más de
diez años.

Los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que la de la

obligación principal.

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HIPOTECAS

PRINCIPALES CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

 Extinción por vía de consecuencia (porque sigue a lo accesorio).

 Por la llegada del día hasta el cual fue constituida.

 Por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura publica, de que

tome razón al margen de la inscripción respectiva en el Registro de
Hipotecas.

 La consignación de la cantidad debida, hecho por el deudor a la orden

del acreedor, extingue la hipoteca en cuanto tuviera fuerza de pago.

 Destrucción del bien hipotecado.

 Extinción del derecho real, objeto del gravamen, es decir, los derechos
reales pueden ser hipotecados, con excepción de las servidumbres, el
uso y la habitación; si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste
concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta
que venza el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber
mediado el hecho que le puso fin.

 Consolidación o confusión.

 Expropiación por causa de utilidad pública.

 Casos en que sobrevive la hipoteca a pesar de que se extinga la

obligación principal.

 Compensación aquí se presenta cuando dos personas reúnen la calidad

de deudor y acreedor recíprocamente y por su propio derecho.

 Novación, es decir, cuando se extingue una obligación y da nacimiento a

otra. Debe constar expresamente.

 Por renuncia del acreedor, declarada en escritura pública.

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HIPOTECAS

CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

La cancelación es una inscripción principal o accesoria que tiene por finalidad

extinguir los efectos de otra inscripción.
Tal extinción es de orden puramente registran y afecta solamente a la
efectividad que con relación a publicidad, a prioridad, a tercería y al tracto
sucesivo, esta cancelación debe de ser en documento público y registrarse en
el Instituto de la Propiedad.

NATURALEZA DEL GRÁVAMEN

Según el art. 2157 CV., “La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles
a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, sin que por eso dejen
aquéllos de permanecer en poder del deudor.” La definición trascrita, si bien no
es herrada, no da una idea completa de esta garantía, pues es una proposición
que no expone con claridad y exactitud los caracteres genéricos y diferenciales
de la hipoteca. Por tal razón es preferible definir la hipoteca como: es una
garantía real accesoria e indivisible, constituida sobre inmuebles que no dejan
de estar en posesión del deudor, y que concede al creedor el derecho de
perseguir a perseguir el bien grabado en poder de quien se halle, para hacer
subastar en caso de que el deudor no pague el crédito principal.

BIENES SUSEPTIBLES DE SER HIPOTECADOS

De la definición contenida en el Art. 2157 CV., y de lo expresado en el Art. 2167

CV., se deduce que entre nosotros, además de otros bienes hipotecables
regulados por leyes especiales y el Código de Comercio, solo puede gravarse
hipotecariamente los bienes raíces y las naves que sean susceptibles de ser
enajenados.

Para que un bien raíz sea gravable con hipoteca, es necesario que el
constituyente tenga sobre el respectivo bien un derecho pleno o nudo de
dominio, o que si la propiedad esta desmembrada, el constituyente tenga por lo

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HIPOTECAS

menos el usufructo del bien a gravar (Art. 2167 CV.). Se puede, pues, hipotecar
la plena o la nuda propiedad sobre inmuebles, y el derecho de usufructo sobre
estos.

Para que un gravamen hipotecario pueda constituirse validamente se requiere:

que el constituyente sea propietario o usufructuario del inmueble, tenga
facultad de hipotecar y se llenen los requisitos legales, que no son otros que los
de la enajenación.

Nuestro Código Civil descarta la posibilidad de constituir el gravamen sobre

bienes inmuebles incorporales, es decir, sobre derechos no susceptibles de
materializarse e identificarse con la cosa misma poseída a titulo de dueño. La
ley no solo exige la propiedad y el usufructo, sino también la posesión del bien
a hipotecar. De allí esa expresión que es muy clara: “bienes que se posean en
propiedad o usufructo”.

ELEMENTOS ESENCIALES

• Consentimiento, es la expresión de la voluntad.

• Objeto, es la cosa dada en garantía.

ELEMENTOS DE VALIDEZ
• Capacidad, las partes contratantes deben de ser legalmente capaz para
contratar.
• Forma, debe de constar en escritura pública.
La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública y, además, deberá
inscribirse en el Registro de Hipotecas, requisitos sin los cuales no tendrá
ningún valor. Art. 2159 y 2160 C V.

CARACTERÍSTICAS
LA HIPOTECA ES UNA GARANTIA INDIVISIBLE

En base al principio de la indivisibilidad de la hipoteca, que sustenta el art. 2158

C.V., puede decirse que cada parte del inmueble hipotecado garantiza la

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HIPOTECAS

totalidad del crédito, y que a su vez cada parte del crédito está garantizado con
la totalidad del bien hipotecado. Según esto, la indivisibilidad puede verse a
través del inmueble dado en garantía y desde el punto de vista del crédito
garantizado.

El carácter indivisible que tiene la hipoteca, sancionado por el legislador para

que la garantía sea más eficaz, es de su naturaleza y no de su esencia. De
esta situación y del hecho de que se haya establecido en beneficio del
acreedor, se deduce que éste puede renunciarlo. Pero el deudor no podrá
prevalerse de la indivisibilidad y exigir al acreedor que persiguiera
conjuntamente todas las propiedades hipotecadas.

La indivisibilidad de la hipoteca no se comunica a la obligación principal la cual

será divisible o indivisible atendiendo a sus propios elementos. Así lo estima
unanimente los autores y la jurisprudencia.

Aplicación del principio de que no obstante la indivisibilidad de la hipoteca la

obligación principal puede ser divisible, en lo relacionado con la prescripción
del crédito. Porque interrumpida la prescripción con respecto a uno de los
herederos del deudor, no se interrumpirá respecto de los otros que podrían
llegar a prescribir, con lo cual de acuerdo con el art. 2255 CV., también se
extinguirá respecto a esto la acción hipotecaria, y no le sería lícito ejercitar su
acción contra el poseedor del inmueble sino por la parte de la deuda que no se
hubiera extinguido por la prescripción.

LA HIPOTECA RECAE SOBRE INMUEBLES QUE SE POSEAN EN

PROPIEDAD O EN USUFRUCTO

El art.2167 CV., al indicar los bienes que son susceptibles de hipotecarse,

establece que “la hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se
posean en propiedad o en usufructo, o sobre naves”.

De lo expuesto resulta, que excepto las naves, solo los bienes inmuebles
pueden hipotecarse; y entre estos únicamente las cosas corporales y
excepcionalmente el usufructo, pero no los demás derechos reales inmuebles
tales como la servidumbre, sin perjuicio de que se vean afectados por la

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HIPOTECAS

hipoteca del predio sirviente; el derecho de uso y habitación y la misma

hipoteca. Pero no vasta que un bien sea inmueble para que pueda hipotecarse,
porque además es necesario que esté dentro del comercio y sea embargable.

El art. 2167cv, al decir que se pueden hipotecar los inmuebles que se poseen
en usufructo, no ha sido muy feliz en su expresión, porque puede inducir al
error de pensar que lo que el usufructuario hipoteca es el inmueble en sí
mismo, cuando en realidad lo que se permite gravar es su derecho de
usufructo. La hipoteca del usufructo no significa que su sola constitución dé al
acreedor faculta para percibir los frutos. Será el usufructuario quien continuará
percibiéndolos. El acreedor hipotecario tendrá derechos a ellos cuando,
ejerciendo sus derechos de tal, embargue el usufructo, sin que conforme lo
establece el art. 2171 CV, se extienda su derecho a los frutos percibidos por el
usufructuario.

El usufructo del padre o de la madre sobre los bienes del hijo, no es susceptible
de hipotecarse, porque es un derecho personalísimo, inherente a la calidad de
padre o madre y que no puede cederse, enajenarse, ni embargarse, como lo
preceptúa el art. 2213 CV.

CONSERVA EL DEUDOR DEL BIEN HIPOTECADO

Otra de las características fundamentales de la hipoteca es la de que el

propietario del bien gravado no pierde su posesión. No obstante la constitución
de la hipoteca, el dueño del inmueble conserva las facultades inherentes al
dominio, esto es, la de usar, gozar y disponer del inmueble gravado. Para
disponer del inmueble la faculta en art. 2164 CV., reconociéndole esta facultad
aunque haya estipulación en contrario.

Se justifica plenamente que el legislador niegue eficacia al pacto de no

enajenar que se imponga en la hipoteca, ya que la enajenación que haga el
dueño del inmueble dado en garantía en nada perjudica al acreedor, porque
esté en virtud del derecho de persecución de que está investido, puede hacer
efectivo su derecho aún encontrándose el inmueble en manos de tercero.

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HIPOTECAS

HIPOTECA ABIERTA

La hipoteca abierta es una línea de crédito garantizada con una hipoteca de

primer grado cuyos subpréstamos u operaciones derivadas, pueden dirigirse
hacia diferentes actividades y que permiten al beneficiario mantener una
disponibilidad de recursos durante un plazo determinado, en el cual, sus
amortizaciones forman automáticamente montos nuevos disponibles.

La hipoteca abierta es un tipo de hipoteca eventual o condicional y que

generalmente dice, se otorgan a favor de quien eventualmente pueda llegar a
ser con posterioridad acreedor del constituyente, que generalmente es un
banco o institución de crédito, lo que quiere decir que las personas naturales no
quedan excluidas.

Es el Código Civil donde se encuentra la disposición que sustenta la legalidad

de la hipoteca abierta otorgada entre personas naturales, estableciéndose que
la misma debe constituirse por una cantidad determinada, aunque no se deba
actualmente, requiriéndose para que exista, la posterior constitución de una
obligación principal, o sea sujeta al futuro nacimiento de la obligación principal

Antes de la entrada en vigencia del Código de Comercio en el año de mil

novecientos setenta y uno, era el Código Civil el que regulaba las operaciones
civiles y mercantiles en lo que a hipoteca abierta se refiere, o sea la relación
entre personas naturales exclusivamente o entre personas jurídicas y personas
naturales.

La hipoteca abierta está dirigida a personas naturales o jurídicas que se

califiquen como sujetos de crédito y con un historial crediticio excelente,
dedicados a una o varias actividades de la economía que requieran
financiación periódica para capital de trabajo o inversión, las que constituyen
relaciones jurídicas por créditos abiertos con limitaciones en las sumas.

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HIPOTECAS

Constituida la hipoteca abierta, garantiza las cantidades en cualquier tiempo,

siempre que no excedan de la suma prefijada, de conformidad con lo
establecido en el Código de Comercio y en el Código Civil

El rango del gravamen de la hipoteca abierta se establece por la fecha de

inscripción tal y como lo manda la legislación registral y no por la del
nacimiento del crédito.

La extinción del plazo de la hipoteca abierta, se da por el vencimiento del

período para el cual fue estipulado.
La hipoteca abierta se caracteriza por la determinación de una suma máxima
que garantiza; por la limitación del tiempo en que la garantía tiene vigencia, o
en que deben ser utilizados los créditos eventuales; y, por la fijación de
modalidades a los préstamos o a la forma de hacerlos, o a la causa del crédito.

OBJETO DE HIPOTECA EN LA MODERNA CONTRATACIÓN

BANCARIA

 Préstamos hipotecarios

Préstamo hipotecario. Cantidad de dinero concedida, generalmente por una

entidad financiera, a una persona física o jurídica (prestatario), con la garantía
adicional de un bien inmueble (ej. una vivienda).

El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica que toma como

garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor del
prestamista (la entidad de crédito que presta el dinero). En caso de no cumplir
las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los
recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular
propietaria del inmueble.

Estos fondos solo pueden ser usados por el prestatario para la compra de una
vivienda. Como garantía, el préstamo está soportado:

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HIPOTECAS

 por la garantía personal del prestatario

 con una garantía real que se materializa en la hipoteca de la vivienda
(de ahí el nombre de hipotecario)

En caso de que el importe de la venta no sea suficiente, además, se aplicará la

garantía personal. En caso de exceso de precio, la diferencia pasa al
prestatario.
El hecho de disponer de esta garantía real hace que los tipos de interés que se
aplican a estos préstamos sean más bajos que los que solo gozan de garantía
personal.

HIPOTECA MERCANTIL

Sabiendo que la hipoteca es un derecho real constituido sobre el bien

hipotecado, a favor de un acreedor, para garantía de su crédito,
permitiendo al deudor que dicho bien permanezca en su poder; el derecho
real de hipoteca confiere al acreedor prelación en el pago de su crédito y
accesorios, hasta el valor del bien hipotecario y además que todas las
generalidades de su legislación están regidas por el Código Civil,
mencionaremos a continuación las excepciones

HIPOTECA DE EMPRESA

La empresa es una cosa universal, es decir un conjunto de cosas que

constituye una única universalidad jurídica. Sus elementos son:
a) Elementos materiales: formados por los activos fijos como
maquinaria, equipo, edificios y demás; los mercancías de las
empresas comerciales y las materias primas, productos
semielaborados y produce tos elaborados de las empresas
industriales.

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HIPOTECAS

b) Elementos intangibles: como las marcas de fábrica o de

comercio, el nombre comercial y distintivos comerciales, las
patentes, la clientela y la forma mercantil.
c) El trabajo invertido en las actividades de las empresas, tanto el
trabajo de dirección aportado por el empresario como el trabajo
subordinado que desempeñan los empleados y trabajadores de
la empresa. (Art. 357 C.Com.)
La empresa presta al público y a la economía del país un servicio. Todos sus
electos tienen una unidad de destino, la de ofrecer al publico de manera
sistemática y con animo de lucro, bienes y servicios, es decir que, el tipo de
actividad a que la empresa se dedica, constituye su actividad a que están
afectos todos sus elementos, esta finalidad consiste en brindar al publico
bienes o servicios, ofrecimientos que se hace de manera sistemática, dada la
permanencia de la empresa y persiguiendo la obtención de lucro para su
titular.

La empresa, como cosa mercantil universal destinada a servir de instrumento

para la actividad mercantil de su titular, dada su permanezca para la publicidad
que, por imperativo legal y por conveniencia practica de funcionamiento
requiere, es de difícil ocultación; en esto, no obstante sui naturaleza mueble se
parece a los inmuebles; por ello, puede permanecer en poder del deudor sin
mayores riesgos para el acreedor.

La empresa se matricula y su matricula en el Registro de Comercio. De

entonces en adelante los traspasos de la misma empresa así como los
gravámenes que recaigan sobre la misma se inscriben también.

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HIPOTECAS

HIPOTECA SOBRE NAVES

La nave es el instrumento indispensable para el comercio marítimo, es un bien

mueble porque puede trasladarse de un lugar a otro, pero tiene con los
inmuebles los siguientes puntos de contactos:
a) Las grandes naves son de difícil ocultación; las pequeñas no lo
son, pero participan del “status” jurídico de la grande, por tratarse
de bienes del mismo tipo.
b) Por su propia naturaleza las naves necesitan estar sometidas a
una determinada Ley que regule los contactos que se efectúan a
bordo de ellas; cuando están en aguas territoriales de un país
determinado, las rige la ley de este país, cuando navegan en alta
mar las rige la Ley de Matricula o de Pabellón. La matricula es el
asiento de registro de la nave en el Registro marítimo del país a
que pertenece, la cual le da derecho a enarbolar el Pabellón de
ese mismo país. Los autores dicen que la nave ostentan esa
cuasi-nacionalidad.
c) Por esta razón las naves se inscriben; hay un principio de
Derecho internacional Privado que sostiene que una nave sin
matrícula no puede navegar; si lo hace, se le considera cono
nave pirata y puede ser capturada por los barcos de guerra de
cualquier Estado. El Registro marítimo funciona cono un sistema
de publicidad paralelo al registro inmobiliario; en el Registro
marítimo, se inscriben los traspasos de las naves y los
gravámenes que recaigan sobre las naves.

La hipoteca de la nave es un gravamen contractual, que goza de los

derechos fundamentales de la hipotecas, perseguir la nave hipotecada es
cualesquiera manos en se encuentre y da relación sobre los demás
acreedores del naviero hipotecante, con excepción de los acreedores
privilegiados anteriormente dichos; requiere para su existencia de la
inscripción del instrumento constitutivo en el Registro marítimo; y se cancela

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en la misma forma que se constituye, todo ello como consecuencia del

carácter hipotecario que de manera expresa le atribuye la ley.

El avión es una nave aérea, equivale al buque que es la nave marítima. La

misma necesidad que hizo crear la cuasi nacionalidad del buque, ha dado
origen a la cuasi nacionalidad del avión, el avión en vuelo esta sometido a la
ley de su matricula, mientras que el avión en tierra esta sometido a la ley del
lugar donde ha aterrizado, así como la naves sin matricula no puede navegar,
bajo pena de ser considerada como pirata y capturada por la marina de
guerra de cualquier Estado, tampoco el avión sin matricula puede volar, bajo
idénticas penas. De igual manera que el Registro marítimo, el Registro aéreo
constituye el sistema de publicidad aplicable a los aviones, en este registro
se inscriben las matriculas de los aviones, los traspasos de las mismas y las
hipotecas que pesan sobre el avión.
Desde luego, el avión no podemos afirmar que es de difícil ocultación, como las
grandes naves, pero así como las naves pequeñas participan del “status”
jurídico de las grandes por tratarse de bienes del mismo tipo, al establecerse
el paralelismo entre la nave y el avión y someter a este ultimo a un sistema de
publicidad registras similar al de aquella, se entendió el status jurídico de
naves, sin mayor discusión los aviones también se hipotecan.

Tanto la empresa de empresa cono al de nave y la aeronave. Admitiendo el

sistema de publicidad registral, lo que viene a constituir una garantía segura
para los acreedores y los terceros; el Registro Mercantil de la empresa, el
Registro marítimo de las naves y el Registro aéreo de la aeronaves, funcionan
en cuanto a las hipotecas se refiere de forma similar al registro inmobiliario de
los inmuebles.

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HIPOTECAS

HIPOTECAS QUE GARANTIZAN LOS DERECHOS DE

TENEDOR DE TITULOS VALORES

El Código de Comercio define los títulos valores como los documentos

necesarios para hacer valer el derecho literal y autónomo que en ellos se
consigna. Algunas características de tales títulos son:

a) Incorporación: el derecho incorporan en el titulo no puede reclamarse sin

el titulo mismo, porque se ha convertido en algo así no un anexo del
titulo. La falta del titulo no puede suplirse, sino por la reposición del
mismo, pero no es admisible ningún otro medio de prueba, ni aun la
confesión de parte. Por ellos se dice que estos documentos son
necesarios para reclamar el derecho incorporado.
b) Autonomía: el titulo valor es independiente de las relaciones Jurídicas
antecedentes, así como todo acto realizado con el titulo es
independiente de los que le anteceden y de los que le siguen.
c) Literalidad: el derecho es tal como aparece del texto del titulo; solamente
lo que se ha hecho constar en el titulo, pueden afectarlo. Por ello
cualquier acto que con el titulo se realice, cualquier enajenación,
gravamen del mismo debe necesariamente de anotarse en el cuerpo del
mismo.
d) Legitimación: El tenedor Legitimo de acuerdo con al forma en que este
haya sido emitido, es el dueño indiscutible del derecho, o sea que la
transmisión del titulo acarrea necesariamente la trasferencia del
derecho.

Los títulos valores pueden clasificarse desde el punto de vista diferente;

algunos principales son:
1. Por la forma como se emiten y se trasfieren, se clarifican en títulos
normativos, títulos a la orden y títulos al portador. Los primeros se
emiten a favor de persona determinada y se transfieren por endoso
seguido de registro en los libros que al efecto lleva el emisor. Los
segundos también se emiten a personas determinadas y se trasfieren
por endoso, pero este no se registran ningún otro acto relativo al titulo.

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HIPOTECAS

Los terceros no se emiten a favor de personas determinadas, sino como

su nombre lo indica, al portador y se trasfiere por la simple entrega
material.

2. Por la naturaleza de los derechos incorporados, se clasifican en títulos

de participación, títulos de crédito y títulos representativos. Los primeros
incorporan derechos como obligaciones; como ejemplo de este podemos
citar las acciones de las sociedades anomias. Los segundo incorporan
el rececho a cobrare uno varios pagos; como por ejemplo de ello
podemos mencionar la letra de cambio, un pagare y el cheque, los
terceros representan mercancías que se encuentra en manos del emisor
del titulo; como ejemplo de ello están la certificación de deposito y el
bono de prenda, así como el conocimiento del embarque.

Algunos de los derechos incorporados por los títulos valores, cuando estos son
de contenido crediticio, pueden garantizarse con hipotecas; en este caso, los
títulos respectivos incorporan, a la vez, la obligación principal garantizada y la
accesoria que garantizan estos títulos son los bonos u obligaciones
negociables.

SEGURIDAD DE LAS OPERACIONES DE RIESGO

El nombre riesgos sirve para denominar genéricamente a las llamadas
operaciones de activo. No es caprichosa esa definición, pues si bien todo
contrato bilateral comporta el peligro posible del incumplimiento de la otra parte
y en consecuencia una pérdida o menoscabo económico o de otra naturaleza,
para los bancos y entidades financieras en general esa pérdida adquiere una
fundamental trascendencia. De un lado por la vigilancia y fiscalización de que
son objeto por parte de la Administración del Estado, que hará repercutir sus
pérdidas en sus coeficientes legales disminuyéndolos y si fuera muy importante
incluso paralizando su capacidad de inversión, de otro lado, *porque el dinero
de los bancos que los bancos dan a crédito es el mismo que ellos recibieron a
crédito

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HIPOTECAS

Por ello, no es extraño que en todo contrato de concesión de operaciones de

riesgo, el estudio de las garantías adquiera una preeminencia incluso superior
al de las mismas operaciones. Sin temor a equivocarnos diremos rotundamente
que una entidad financiera nunca aceptará riesgos, vamos a denominarlos así,
con un cliente, si no median garantías suficientes en las operaciones.

Es evidente que la primera garantía que busca la entidad financiera es la

garantía personal, fundada en las condiciones de seriedad y honorabilidad del
cliente, pero frecuentemente ello no es suficiente y más en nuestros días donde
esa seriedad puede verse disminuida por cualquier incidencia comercial, propia
y ajena, donde las situaciones concúrsales, quiebras y suspensiones de pagos,
se producen asiduamente, afectando incluso a personas de intachable
conducta durante años.

La prudencia aconseja recabar del cliente la prestación de unas garantías que

vayan más lejos que la solvencia de una persona cuyo patrimonio, al no estar
sujeto sino de un modo genérico al cumplimiento de sus obligaciones, puede
verse disminuido por actos de disposición del interesado como ventas e incluso
donaciones que no siempre puedan considerarse como actos fraudulentos, o
bien ser afectado por embargos provenientes de deudas y obligaciones
distintas a las contraídas con el banco, e incluso, finalmente, en los casos de
quiebra o suspensión de pagos ser objeto de reparto entre los acreedores en
proporción de los créditos.

Este tipo de garantías que, en cierta manera, pretenden cubrir al acreedor de

estas eventualidades y que suponen por los motivos que vamos a exponer un
reforzamiento de la seguridad de las operaciones, son denominadas garantías
reales.

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HIPOTECAS

VALORACIÓN DEL RIESGO DE LAS OPERACIONES ACTIVAS

Evidentemente, toda concesión de un crédito implica la asunción de un riesgo

por parte de la entidad financiera. Riesgo que es tanto mayor cuanto más
elevado es el importe del crédito y cuanto más dilatado es el plazo concedido
para su amortización.

Naturalmente, la entidad financiera debe tratar de limitar al máximo esos

riesgos, utilizando para ello cuantos medios estén a su alcance. Sin embargo,
debe tenerse muy en cuenta que, una vez concedido el crédito y asumido el
riesgo correspondiente, la entidad financiera se sitúa en una posición de clara
desventaja frente al cliente poco escrupuloso. De ahí la importancia
fundamental que tiene para la entidad financiera el asegurar la operación antes
de comprometerse ya que, con posterioridad, no podrá tomar más medidas que
las tendentes a realizar su crédito, si se produjesen incidencias, pudiendo
temerse que en muchos casos quede inerme frente a la mala fe del deudor.
La adecuada valoración del riesgo a asumir sólo es posible realizarla en trámite
anterior a la efectiva concesión del crédito, a través de lo que se le denomina

PROCESO DE SELECCIÓN
El proceso de selección llega a su fin con la exigencia por parte de la entidad
financiera de las garantías accesorias que estime oportunas. A este respecto,
debe señalarse que tales garantías serán convenientes no sólo como
complemento de la solvencia y garantía del cliente en cualquier tipo de
operación, sino también exigibles, por razones obvias de seguridad, en todos
aquellos casos en que la elevada cuantía o dilatado plazo del crédito obliguen a
adoptar tal medida, en previsión de posibles cambios en el estado de fortuna y
solvencia del cliente.

GARANTÍAS DE LAS OPERACIONES DE RIESGO

Partiendo de la base de haber efectuado una correcta selección del crédito, es
evidente que la seguridad de la operación puede consolidarse exigiendo

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HIPOTECAS

Del cliente las garantías que se estimen convenientes, aportadas por el propio
cliente o suministradas por la intervención de terceros en la operación.
Naturalmente, es muy difícil señalar a priori cuándo y con qué medida deben
exigirse tales garantías accesorias: ésta es una cuestión en la que debe
prevalecer, ante todo, el buen criterio de los responsables de la selección,
partiendo siempre de la base de que el mejor cliente es aquel que por su
moralidad, seriedad y solvencia en relación al riesgo, no necesita ningún tipo
de garantía.

En cualquier caso, es necesario examinar las modalidades fundamentales de

garantías: personales y reales.

GARANTÍAS PERSONALES

LA FIANZA

La relación obligatoria es en nuestro derecho la relación jurídica establecida

entre dos personas y dirigida bien a que una de ellas obtenga determinados
bienes o servicios a través de la cooperación de otra, o bien al intercambio
recíproco de bienes y servicios mediante una recíproca cooperación.
En la relación obligatoria se incluyen dos elementos distintos: la deuda, o deber
de realizar una prestación y la responsabilidad, o sumisión al poder coactivo del
acreedor, que puede dirigirse contra el patrimonio presente o futuro del deudor
para la satisfacción forzosa de su interés
Cuando el acreedor entiende, no obstante, que con la garantía personal del
propio deudor no quedan garantizados de forma suficiente sus intereses, puede
solicitar un complemento de garantía a través de la fianza en virtud de la cual
alguien se obliga a pagar o cumplir por un tercero en el caso de no hacerlo éste

A través de la fianza, bien instrumentada en el propio contrato cuyas

obligaciones se pretendan garantizar o bien en otro distinto o específico que
comprenda una o varias operaciones, una o varias personas se obligan frente a
una entidad financiera a responder, con carácter subsidiario, por tiempo
indefinido, y dentro del límite cuantitativo fijado, del cumplimiento de las

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HIPOTECAS

obligaciones que, como consecuencia del desenvolvimiento del negocio

bancario, surjan a cargo de un determinado deudor y a favor de aquélla. Así el
fiador, por la fianza, queda constituido en deudor de una obligación en favor del
acreedor, que tiende a satisfacer el mismo interés que le reporta a éste la
obligación principal.

La obligación del fiador es subsidiaria: el acreedor adquiere con la fianza el

derecho de reclamar el pago, tanto del deudor como del fiador, pero la
reclamación contra éste se encuentra subordinada a que el primero no pague.

Igualmente la obligación del fiador es accesoria: la fianza presupone la

existencia y en principio la validez de una obligación principal, a la cual
garantiza permitiéndose la fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe
no sea aún conocido, si bien en este supuesto la reclamación contra el fiador
no procederá más que cuando la deuda sea líquida.
La fianza debe ser expresa y no se presume nunca, interpretándose en casos
dudosos en sentido restrictivo, de no ampliar la responsabilidad del deudor. A
través de la misma, el fiador se obliga a pagar o cumplir por un tercero, que en
caso de entidades financieras consistirá habitualmente en una suma de dinero
coincidente con la obligación principal, si bien el fiador puede obligarse a
menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo
oneroso de las condiciones. En definitiva, la fianza supone la creación de una
obligación accesoria para garantizar el cumplimiento de una obligación
personal.

GARANTÍAS PRESTADAS POR PERSONAS JURÍDICAS

Cuando a través de sus administradores las personas jurídicas actúan como
fiadores personales del obligado principal o beneficiario de una operación, es
necesario tener en cuenta y contemplar su objeto social, base sobre la que los
administradores deben ordenar su actividad. Y no pueden entenderse, en
principio, como una actividad necesaria para dicho objeto social los actos de
mera liberalidad por parte

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HIPOTECAS

De los administradores, como la simple asunción de obligaciones de terceras

personas, como sería afianzar de modo personal o gravar bienes de la
sociedad con hipotecas o prendas para garantizar operaciones de terceros.
En consecuencia, cuando se trate de afianzar o avalar de modo personal o real
por una sociedad mercantil las deudas que contraigan con un Banco terceras
personas, físicas o jurídicas, y aunque en el poder correspondiente figurase de
modo específico la facultad de afianzar personal o realmente, es conveniente
constatar que en su objeto social se incluya la posibilidad de avalar o garantizar
con hipoteca o prenda las obligaciones constituidas por terceros.

Si en el objeto social no se incluyera esta posibilidad, es obligado que antes de

prestar el aval personal o garantía real la sociedad adopte un acuerdo por
Junta General de la Sociedad en el que expresamente se contemple la
prestación del afianzamiento a la constitución de la prenda y la hipoteca que se
pretenda.

LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

El denominado principio de responsabilidad y por virtud del cual los bienes del
deudor quedan afectados en garantía de su responsabilidad, puede
experimentar diversas modificaciones legal o convencionalmente: de esta
forma, determinados bienes del deudor o de un tercero, pueden separarse
jurídicamente y afectarse con carácter preferente al cumplimiento de una
obligación determinada; frente a la eficacia entre partes del derecho de crédito
personal, en el que queda potencialmente afectado todo el patrimonio del
deudor en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, con la incertidumbre
de que lo mantenga al vencimiento de la misma.
Por los derechos reales de garantía se adscriben uno o varios bienes
determinados a la satisfacción con carácter preferente de una obligación
determinada, mediante su valor en venta y cualquiera que sea su dueño.

Los derechos reales de garantía gozan de un amplio contenido funcional, en

cuanto que son predicables a los mismos las siguientes funciones:

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HIPOTECAS

1. Garantizadora en sentido estricto al igual que la fianza, con los derechos

reales de garantía se pretende potenciar -o aumentar cuando intervenga un
tercero- la responsabilidad patrimonial del deudor, a través de la especialidad o
determinación y el carácter real del gravamen.

2. De preferencia al igual que los privilegios, con los derechos reales de

garantía se propone anteponer o hacer preferente el crédito garantizado a
cualquier otro crédito concurrente, para obtener con la realización del valor un
precio que satisfaga dicho crédito.

3. Conservativa
Con los derechos reales de garantía se pretende, como con la acción
revocatoria, mantener la solvencia del deudor, pues la garantía sigue al bien
gravado donde quiera que se encuentre y a través de los diversos dueños que
pueda tener.

4. Ejecutiva
Con los derechos reales de garantía se pretende, como en el embargo,
satisfacer el crédito sin contar con la voluntad del deudor, o teniendo la misma
en contra, a través de la realización - ante el incumplimiento de la obligación
asegurada del valor del bien objeto de la garantía.

Caso especial de hipoteca mercantil, lo constituye los gravámenes establecidos

parra garantizar los derechos de los tenedores de títulos valores, tales como
bonos hipotecarios u obligaciones hipotecarias negociables; esta hipoteca
tienen los caracteres especiales siguientes:

1. Las hipotecas se constituyen en la escritura de emisión de títulos

valores; en consecuencia lo son cuando tales títulos no están emitidos y
no se conocen las personas que van a tomarlos: por lo tanto si los títulos
son al portador, la hipoteca se constituirá a favor de acreedores
indeterminados; si los títulos son a la orden o nominativos, la hipoteca se
constituya a favor de acreedores determinados, es decir, a favor de

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HIPOTECAS

perdonas que serán conocidas cuando los títulos se emitan, se endosen

o se registren.
2. Existen validamente aun antes de la emisión de títulos, puesto que los
títulos no pueden imprimirse ni colocarse entre el publico es decir
emitirse, mientras la escritura de emisión que contiene la constitución del
gravamen hipotecario no haya sido inscrito en el registro de comercio,
por la operación de crédito colectivo, y en el registro de hipoteca por la
constitución del gravamen hipotecario.
3. A pesar de que la hipoteca es indivisible garantiza los derechos de todos
los tenedores de los títulos emitidos, en consecuencia a la vez de ser
una garantía total por el crédito colectivo a cargo del emisor, garantice
en forma fraccionaria los derechos de cada uno de los tenedores de
títulos. En igual forma, la transmisión de los títulos, por endoso y
registro, por simple endoso o por entrega material, según sean loa títulos
nominativos, a la orden o al portador, implica transmisión de los
derechos hipotecarios sin necesidad de notificación al emisor ni de
inscripción del traspaso en el registro de hipoteca.
4. El gravamen hipotecario podrá modificarse o cancelarse, total o
parcialmente de acuerdo con las reglas explicadas en relación con cada
una de las especies de títulos valores garantizados.

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HIPOTECAS

LEGISLACION

CODIGO MERCANTIL
CAPITULO III

HIPOTECA

Art. 1551. Art. 1552. Art. 1553. Art. 1554.

CODIGO CIVIL
TITULO XXXVIII

DE LA HIPOTECA

Art. 2157 Art. 2158. Art. 2159.- Art. 2160.- Art. 2161.- Art. 2162.-
Art. 2163 Art. 2164.- Art. 2167.- Art. 2168 Art.2169.- Art.2171
Art. 2172.- Art. 2173. Art. 2174. - Art. 2175 Art. 2178 Art. 2179.-

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HIPOTECAS

CONCLUSIONES

Al finalizar el presente trabajo de investigación hemos concluido que es

importante conocer el origen de las hipotecas tanto Mercantiles como Civiles,
para luego poder analizar sus diferentes áreas y la importancia que sostiene
dentro de la vida cotidiana de las empresas y toda institución que haga uso de
ella.

Al mismo tiempo a nosotros como estudiantes nos da una visión del rol que las
hipotecas desempeñan en nuestro ámbito lo cual nos lleva a profundizar sobre
los diferentes aspectos legales que trata y las consecuencias a las que esta
sujeta si estas no se cumplieran o no se llevasen a cabo como están
estipuladas en el Código Civil y en el Código Mercantil.

Es por ello que nos a sido de mucha ayuda el poder investigar este tema que
es de sumo interés para nuestra carrera, fortaleciendo nuestros conocimientos
en el ámbito profesional.

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HIPOTECAS

BIBLIOGRAFIA

 La Hipoteca Mercantil.
Tesis Doctoral en Jurisprudencia
Presentada por Rene Ayala Mendoza

 Derechos Hipotecarios
2ª Edición
Ana Raquel Nuta
Domingo Rotondo

 Hipotecas Abiertas
Mauricio Boretto.
Editores Rubinza Culzoni.

 Introducción al Estudio del Derecho Mercantil

Roberto Lara Velado

 Contratos Mercantiles de Garantía,

Tesis Doctoral en Jurisprudencia.
Ricardo Augusto Aguilar.

 Diccionario Jurídico Elemental

 www.monografia.com
 www.rincondelvago.com

 http://www.notariado.org/inf_jur/presthip/5.htm

 http://es.wikipedia.org/wiki/Nulidad

 http://www.jurisprudencia.gob.sv/exploiis/consultas/tes_tesauro.asp?
nTermino=9148&nTesauro=1&nBaseDato=1

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HIPOTECAS

GLOSARIO

- CONTRATO CONSENSUAL: por regla general, el consentimiento de las

partes basta para formar el contrato; las obligaciones nacen tan pronto como
las partes se han puesto de acuerdo. El consentimiento de las partes puede
manifestarse de cualquier manera. No obstante, es necesario que la voluntad
de contratar revista una forma particular, que permita por medio de ella conocer
su existencia. No es la simple coexistencias de dos voluntades internas lo que
constituye el contrato; es necesario que éstas se manifiesten al exterior, que
sean cambiadas Ejemplos: mutuo, comodato y depósito.

- CONTRATO REAL: queda concluido desde el momento en que una de las

partes haya hecho a la otra la tradición o entrega de la cosa sobre la que
versare el contrato.

Existen también las que se llaman formalidades ad probationem que son las
realizadas a fin de poder demostrar la celebración de un acto; por lo general
consiste en realizar el acto ante notario y también son llamadas solemnes que
son cuando la voluntad de las partes, expresada sin formas exteriores
determinadas, no basta para su celebración, porque la ley exige una formalidad
particular en la ausencia de la cual el consentimiento no tiene eficacia jurídica.
La distinción entre contratos formales y solemnes estriba en lo referente a la
sanción. La falta de forma origina la nulidad relativa; la falta de solemnidad
ocasiona la inexistencia.

- DERECHO REAL: La naturaleza real del derecho de prenda romano puede

ser vista desde varias perspectivas. En primer lugar se le considera un derecho
real en razón de los interdictos y acciones (in rem) que se conceden al
acreedor pignoraticio. En primer término, el pretor le concedió los interdictos
posesorios, a fin de que defendiera la posesión que adquiría sobre la cosa.
Esta posesión es interdictal, porque la civil la retenía el deudor o pignorante;
incluso, podía usucapir la cosa mientras ésta se encontraba en poder del
acreedor.

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HIPOTECAS

Otras facultades del acreedor pignoraticio respecto de la cosa y que le son

asignadas en virtud de pactos son las siguientes:

1. Derecho de vender la prenda

2. Derecho de comiso

3. Derecho de percibir los frutos.

- DERECHO PRETORIANO. A solicitud de los acreedores hereditarios, el

pretor imponía al heredero la obligación de resolver en cien días, después de
los cuales se presumía que se había renunciado a la sucesión.

- ENAJENAR: Arrebatar un bien a una persona o institución en cuanto a algún

derecho de la forma que prescribe la ley.

- ESTELIONATO. En general, fraude en los contratos. Despojo injusto de la

propiedad ajena o cualquier engaño, sin otro nombre nombre determinado, en
convenciones y actos jurídicos."

- HIPOTECA: Garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al

acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor de dichos bienes, en el grado de
preferencia establecido por la ley.

- HIPOTECAR: Gravar un bien con hipoteca.

- HIPOTECARIO: Perteneciente o relativo a la hipoteca.

- HIPOTECA ABSTRACTA: Hipoteca en la que no existe nexo registral alguno

entre el crédito y la garantía.

- HIPOTECA NECESARIA: Hipoteca especial y expresa que por disposición de

la ley están obligadas a constituir determinadas personas, para asegurar los

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HIPOTECAS

bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados

acreedores.

- HIPOTECA VOLUNTARIA: Hipoteca convenida entre partes o impuesta por

disposición del dueño de los bienes en que se constituye.

- NOVACION. Modo de extinguirse las obligaciones por transformarse, ya

variando la deuda, cambiando el acreedor o por reemplazo del deudor.

- NULIDAD: es, en Derecho, una situación genérica de invalidez del acto

jurídico, que provoca que una norma, acto jurídico, acto administrativo o acto
judicial deje de desplegar sus efectos jurídicos, retrotrayéndose al momento de
su celebración. Para que una norma o acto sean nulos se requiere de una
declaración de nulidad, expresa o tácita.

Tiene por fundamento, proteger intereses que resultan vulnerados por no

cumplirse las prescripciones legales al celebrarse un acto jurídico o dictarse
una norma. Acto administrativo o judicial.

- NULIDAD ABSOLUTA Y NULIDAD RELATIVA

 Cuando un acto es nulo, afectando una norma de orden público y
vulnerando a toda la sociedad, no tiene ningún efecto jurídico, y
cualquier juez, puede por lo general, declarar la nulidad de oficio. Se le
conoce como nulidad absoluta o insaneable.
 Cuando un acto es de nulidad relativa, existen unos interesados que
pueden pedir la anulación del mismo. Mientras tanto, el acto es válido.
También se le conoce como nulidad saneable.

La nulidad absoluta es aquella que se produce por un objeto o causa ilícita o

por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el
valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos y no
la calidad del estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. La nulidad
relativa es la que se produce por cualquier otra especie de vicio y da derecho a
la rescisión del acto o contrato.

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HIPOTECAS

- OBLIGACION ACCESORIA. La subordinada a otra, llamada principal, o la

que acompaña a ésta para complemento o garantía.

- PRENDA (Derecho romano): En el derecho romano, la prenda o pignus es

un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos
civiles). Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor -que es, a
la vez, pignorante-, al acreedor -que pasa a ser acreedor pignoraticio- para que
la retenga hasta que se extinga la obligación, propia o ajena, que se garantiza.
En cuanto préstamo en garantía, supone la existencia de una obligación para el
acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o
pignorante extinga la obligación. Sin embargo, el hecho de quedar la prenda en
poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos
sobre la cosa, entre ellos, un derecho de persecución, por lo que hablamos de
un derecho real de garantía.

Con la voz pignus (prenda), se abarca tanto el negocio jurídico de entregar la

cosa, así como la cosa pignorada misma y el derecho real que constituye.

 Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por

una prenda sin desplazamiento, lo cual significa que el pignorante podía
conservar la tenencia de la cosa. Si no cumplía la obligación principal el
pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la
acto pignoraticia contraria.

Pacto de Vendando: Con la celebración de este pacto entre las partes, el

pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la
deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo. En
época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era
parte de la prenda misma, pero de todas formas se pactaba para que existiese
acción

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