NUEVAS MODALIDADES DE CONTRATACIÓN INMOBILIARIA

CLASE 24/10/2023: (audio)

Estas nuevas modalidades quedaron en el paso, ya que hoy en día, ya no son
consideradas como nuevas. Hace 10 años si eran nuevas.
Hoy por hoy, ya son modalidades que están consolidadas en el mercado inmobiliario.
En síntesis: son diferentes modalidades de contratación, de financiamiento, de
estructuración, de emprendimientos inmobiliarios, y a lo largo de la evolución del
derecho de fondo, las leyes fueron modificando ciertos contratos, a lo largo de los
años, con la legislación específica y hoy con el CCCN.
Estas estructuras van a tener como un análisis desde dos puntos de vista:
- Punto de vista contractual y punto de vista desde el derecho real: desde la
relación entre los sujetos contratantes. Un punto de vista de derechos
personales. Vinculación de derechos personales.
Ejemplo, tanto en el contrato de leasing, como en el contrato de fideicomiso, o
el tiempo compartido, o los cementerios privados, van a tener una base
contractual, va a haber un contrato que vincula a las dos o más partes, y esa
vinculación va a ser la CAUSA FUENTE, como elemento fundamental del acto
jurídico, del nacimiento de un derecho real.
En el caso del contrato de leasing, luego de determinadas circunstancias, va a
ser el derecho real de dominio.
En el caso del fideicomiso, un dominio, pero con ciertas características
especiales que lo hacen imperfecto.
En el tiempo compartido, hoy se llama derecho real de tiempo compartido.
Y en cementerio privado: derecho real de sepultura.
Derecho de superficie, también va a tener una base contractual, pero en este
caso, el derecho de superficie es en sí mismo un derecho real.
Conjuntos inmobiliarios, se someten al derecho real de propiedad horizontal
especial.
El primer punto que tenemos que abordar para explicar cada una de estas
modalidades es esto: por un lado, está el contrato base causa, que le va a dar
origen después al nacimiento del derecho real. Tenemos que distinguir los dos
aspectos: DERECHOS PERSONALES (contrato) + derecho real que se
adquiere.
Desde el punto de vista del contrato, se tiene que analizar esa base: quienes
son las partes del contrato, cual es el objeto, plazo de contrato, si es oneroso o
gratuito, igual que cuando analizamos cualquier tipo de contrato.
Ese contrato va a dar nacimiento de un derecho real, y en este momento es
donde va a aparecer la escritura pública de transferencia del derecho real de
dominio, por ejemplo, a título de cumplimiento de contrato de fideicomiso, por
ej.
CONTRATO DE HOY: FIDEICOMISO.
Cuando hablamos de fideicomiso, nunca podemos decir que es un derecho real. Es un
contrato.
Como contrato hoy lo tenemos en la parte de contrato del código. Pero antes, al
fideicomiso, nosotros lo teníamos en una ley especial, que se sancionó 1994 que era
la ley 24.441.

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Esta ley fue una ley ómnibus, que en la década de los 90 buscaba acelerar de alguna
manera la financiación de la vivienda. Entonces esta ley tiene la ejecución hipotecaria
rápida para lograr justamente que los bancos tengan la posibilidad de ejecutar sus
créditos de manera más eficaz, a comparación de un juicio ejecutivo u ordinario. La ley
24.441, le da una ejecución especial a las hipotecas que se emitían en virtud de esta
ley, que se denominaban letras hipotecarias escriturarias, el banco lograba así una
ejecución mucho más ágil. Además, los escribanos podían ir a notificar determinadas
providencias judiciales, para lograr que esas notificaciones fueran más rápidas.
La ley estaba enmarcada en esta estructura de financiamiento de la vivienda, de la
aceleración del crédito, etc. El fideicomiso se introduce en esta ley, como un contrato
también de financiación, de acceso a la vivienda, de una forma más simple, más
rápida y más segura.
En sus orígenes, en la década del 90, el contrato de fideicomiso estaba
completamente exento de todo tipo de impuesto, entonces la tributación era casi 0.
Todo el rendimiento que buscaba una cierta economía de gastos iba por la
estructuración bajo la figura del fideicomiso.
Hoy en día, el fideicomiso paga absolutamente todo y más de lo que podría pagar, por
ejemplo, una estructura de venta de bienes funcionales en pozo por una S.A., o SRL,
paga todos los impuestos.
El fideicomiso no tiene personalidad jurídica, no es una estructura societaria, es un
contrato.
Entonces a veces, cuando se habla de fideicomiso paga ganancias, en realidad no
existe una entidad fideicomiso, no es un derecho real tampoco, ni persona jurídica, ni
sujeto de derecho.
Si va a tener personalidad tributaria, porque desde el punto de vista tributario, por el
principio de la ley 24441, la tributación era nula, y que hoy por hoy, la tributación es
completa, para que tenga una entidad, la AFIP hoy: el fideicomiso tiene entidad
tributaria, se le otorga un CUIT.
Entonces: el fideicomiso no tiene una entidad diferenciada, no es persona jurídica,
pero sí la AFIP le otorga entidad tributaria, a través de un CUIT.
Que pasa desde la ley 24441 hasta el CCCN:
El CCCN en el año 2015, deroga esta ley, que era una ley especial al margen del
código de Vélez.
Hoy en día la única normativa es: CCCN, dentro de los contratos, encontrándose al
fideicomiso.
Art. 1666: hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite
o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada
fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se
designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al
fideicomisario.
El contrato tiene diferentes sujetos y etapas:
- Fiduciante: es el titular de los bienes. Bienes que van a transferirse a otra
persona.

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 Acá nosotros hablamos de bienes inmuebles, el fideicomiso inmobiliario como
una herramienta de financiación y estructuración de negocios inmobiliarios,
que, en la Argentina, la mayoría de los movimientos inmobiliarios en pozo se
configura con la estructura del fideicomiso.
El fiduciante puede ser titular de bienes inmuebles como, por ejemplo,
automóviles, o marcas, patentes, bienes digitales, derechos, créditos, toda
clase de bienes cuya titularidad ostente el fiduciante puede ser parte de este
contrato de fideicomiso.
Transmite esta titularidad al fiduciario.
- Fiduciario: quien recibe los bienes para administrarlos, de acuerdo al objeto del
contrato de fideicomiso. Y que, conforme a las obligaciones y el objeto del
contrato de fideicomiso, va a tener que transferirlo en un plazo o condición
establecida en el contrato al fideicomisario.
Ostenta la calidad de ADMINISTRADOR de bienes ajenos.
Toda persona humana tiene un patrimonio, prenda común de los acreedores.
Pero en el contrato de fideicomiso, se desdobla la titularidad del patrimonio, el
fiduciario va a tener su patrimonio, pero además va a tener la titularidad de un
patrimonio ajeno, que es el patrimonio del fiduciante.
Este desdoblamiento del patrimonio es el principal beneficio del fideicomiso.
Porque el patrimonio ajeno que el fiduciario ostenta como administrador, esta
pura y exclusivamente destinado a cumplir con el objeto del fideicomiso, no
puede aplicarse a otra cosa.
Ejemplo, yo dueño fiduciante de un inmueble, le transmito al fiduciario la
administración del inmueble para que lo explote, puede ser una empresa, por
ejemplo, para que construya un edificio, lo someta a propiedad horizontal y
luego, me adjudique (vuelvan al fiduciante) 5 unidades funcionales. Y además
las vende.
Hay dos patrimonios separados, el del fiduciario como persona humana o
jurídica y los bienes del fideicomiso: bienes fideicomitidos: separados, ajenos al
fiduciario.
Ante cualquier problema que tenga el fiduciario con sus bienes, al ser un
patrimonio ajeno el del fideicomiso, no se puede atacar por terceros. Es mucho
más seguro.
Por ejemplo, si el fiduciario tiene una inhibición a su patrimonio, no afecta al
fideicomiso, si no está derivada con el ejercicio en sí del fiduciario en el
fideicomiso.
Fin del contrato, relacionado con el objeto: construir un edificio, por ejemplo.
Que vuelvan 5 departamentos al titular, el fiduciante. Que también los puede
ceder a favor de un tercero. Si el fiduciante cedió sus derechos a favor de un
tercero, onerosa o gratuita, cuando vuelve, vuelve a favor del cesionario.
EL FIDUCIARIO VA A SER TITULAR DE ESOS BIENES Y VA A EJERCER LA
ADMISNITRACIÓN DE LOS MISMOS, CON LAS FACULTADES
ESTABLECIDAS EN EL CONTRATO DE FIDEICOMISO, QUE SE PUEDEN
DELIMITAR.
- Fideicomisario: destinatario final de los bienes.
- Beneficiario:
Dentro de la estructura de los fideicomisos, nosotros vamos a analizar un tipo de
fideicomiso, que es el inmobiliario. Pero también hay fideicomisos de garantía,
fideicomisos financieros, y fideicomisos testamentarios.

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Todos tienen la misma estructura, por eso es importante aprenderla para aplicarla a
cada uno de los tipos de fideicomiso.
La figura del fideicomiso es anglosajona: es el trust anglosajón: confianza. Lo tenemos
que tener como análisis de naturaleza jurídica, porque nos va a influir un montón en la
figura del fiduciario.
PLAZO o CONDICIÓN: es importante para definir que tipo de derechos real va a
adquirir el fiduciario.
El contrato debe contener como mínimo:
Art. 1667: Contenido. El contrato debe contener:
a) la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible
tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe constar la
descripción de los requisitos y características que deben reunir los bienes; (EL
FIDUCIANTE DA LAS INDICACIONES, Y EL SOLO INVIERTE CON DINERO O
LOTE, puede estar o no determinado el inmueble, se tienen que dar las indicaciones
en el caso de que se tenga que buscar)
b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al
fideicomiso, en su caso; (SE PUEDEN INCORPORAR OTROS BIENES O
FIDUCIANTES ADHERENTES, ejemplo, buscar inversores)
c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria; (la propiedad fiduciaria:
nombre que tiene la titularidad del fiduciario. No dice dominio fiduciario, porque yo
puedo tener bienes de distintas naturalezas. Si la propiedad fiduciaria recae sobre
inmuebles, el fiduciario tiene sobre los inmuebles fideicomitidos, el dominio fiduciario.
Y acá recién entran los DERECHOS REALES. Si yo como fiduciante le tengo que
transmitir la propiedad fiduciaria al fiduciario, para que pueda comprar, someter a
propiedad horizontal, saque un crédito hipotecario, necesita de esas facultades sobre
la cosa para administrar: USO, GOCE Y DISPOSICION. De la única manera que la
puede ostentar es adquiriendo el dominio fiduciario de la cosa)
d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el
artículo 1671;
e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del
fideicomisario a quien deben transmitirse o la manera de determinarlo conforme con el
artículo 1672;
f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

Primera escritura que vamos a ver es la TRANSFERENCIA DE DOMINIO

FIDUCIARIO: que tipo de dominio es ¿? Tenemos que ir a derechos reales.
El dominio por naturaleza es perfecto, porque:
- tiene facultades de uso, goce y disposiciones absolutas
- no tiene fin: perdura en el tiempo
Pero cuando alguna de estas características muta o cambia por alguna razón, el
dominio no se llama más perfecto, sino que se llama imperfecto. El dominio
imperfecto, uno de los tipos de dominio imperfecto, es el DOMINIO FIDUCIARIO.

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Porque el dominio fiduciario está sujeto a un plazo: no es eterno, tiene un fin, o
condición. Y está limitada la absolutez por el objeto del fideicomiso: no puede hacer lo
que quiera el fiduciario.
El dominio imperfecto hace que las características de absolutez y perpetuidad se
encuentren modificadas: como el dominio fiduciario, sujeto a plazo o condición y están
limitadas las facultades de uso del dominio por el objeto del fideicomiso.
La transferencia del dominio fiduciario es una transferencia de dominio imperfecto. Yo
como fiduciario no voy a tener el dominio para siempre, voy a tener limitado al plazo
del fideicomiso. Y el plazo máximo legal que puede durar el contrato de fideicomiso es
de 30 años.
Hay una excepción, cuando el beneficiario es una persona con discapacidad, que se
puede extender hasta la vida de la persona con discapacidad o incapacidad declarada
judicialmente. Pero estos casos son específicos del fideicomiso testamentario.
Cuando nosotros hablamos de inmueble, nos referimos a dominio fiduciario. Cuando
hablamos de propiedad fiduciaria, a todos los tipos de bienes que se pueden someter
al fideicomiso.
Cuando hablamos de que derechos se trasmiten a fiduciario, para que pueda ejercer la
manda fiduciaria, HABLAMOS DE DERECHOS REALES, antes estábamos en
contratos, acá en derechos reales.
Se puede confundir al fiduciario con el mandatario, pero son dos figuras diferentes,
porque el fiduciario ostenta el dominio fiduciario, es titular de los bienes, pero con la
característica de que tiene patrimonios separados, característica única del contrato de
fideicomiso.
Siempre tenemos que analizar en un fideicomiso, cual es el negocio subyacente,
porque la estructura siempre es la misma: fiduciante, fiduciario, fideicomisario y
beneficiario.
Si el negocio subyacente es un desarrollo inmobiliario, o una planificación familiar: que
es una figura muy importante porque puede evitar la sucesión, siempre que respete la
legitima, porque cuando muera el fiduciante, lo primero que va a hacer el heredero no
beneficiado, demandar la nulidad por vía de acción de reducción.
PASOS DEL DOMINIO FIDUCIARIO:
1) transferencia del dominio fiduciario: en el ámbito registral.
La matrícula: voy a tener un asiento de titularidad, a nombre del fiduciario, una
publicidad registral de que es un dominio imperfecto, porque si fiducia S.A, y quiere
pedir un préstamo y va al banco hipotecario, este banco va a saber que es un dominio
fiduciario, le va a pedir el contrato de fideicomiso, va a saber que tiene un plazo de 10
años, no se les va a dar una hipoteca por 20 años porque se sabe que tiene el plazo
de 10. Esta publicidad registral del dominio fiduciario en el plazo hace que todos
conozcan que este dominio, es un dominio imperfecto, sujeto a un plazo, y relacionado
con un contrato de fideicomiso que tiene un objeto exclusivo y especial.
Yo registralmente, la transferencia de dominio fiduciario la voy a visualizar como un
nuevo asiento de dominio imperfecto, sujeto a un plazo o condición.

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Yo tengo que identificar en el contrato quien va a ser el beneficiario: si yo no tengo hoy
los beneficiarios, que podrían llegar a ser los futuros adjudicatarios de las unidades
funcionales, a quienes el fiduciante cede sus derechos.
Si el fiduciante no cedió todos sus derechos, se adjudican a él las unidades
funcionales, en cambio, si cedió, se adjudica las que se quedó el fiduciante a él, y a los
cesionarios las demás unidades.
En este paso final, viene la segunda escritura que es: TRANSFERENCIA DE
DOMINIO A TÍTULO DE ADJUDICACIÓN. Y el derecho a la adjudicación surge del
contrato de fideicomiso.
Esta transferencia se da, del fiduciario a favor de los beneficiarios, que son los que
diga el contrato, que puede ser el fiduciante o los cesionarios de sus derechos, o los
fiduciantes adherentes, si necesita que ingrese más plata al fideicomiso.
¿Qué dominio adquieren los beneficiarios? Adquieren un dominio perfecto. Esto rompe
con el nemo plus iuris.
Porque en realidad el dominio imperfecto está circunscripto a ese plazo del cual el
fiduciario tiene que ejercer sus derechos conforme a la manga fiduciaria, pero cuando
termina renace el dominio perfecto.
La imperfección del dominio no venía de la naturaleza jurídica del dominio en sí
originario del fiduciante, venia porque estaba limitado por lo que él podía hacer, pero
cuando renace, renace perfecto.
En la escritura viene el fiduciario, y transfiere a título de adjudicación, al beneficiario
establecido en el contrato. Y si no es el que está en el contrato, tiene que encontrar
una causa de adjudicación. Nunca va a poder transmitir a título de adjudicación sin
causa.

CLASE 27/10/23:
CONTRATO DE FIDEICOMISO: SEGUNDA PARTE
Código civil y comercial comentado editorial astrea: para este tema.
ARTICULO 1668.- Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta
años desde la celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona
incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la
incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido,
cesa el fideicomiso y los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa
en el contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus
herederos.
Fideicomiso inmobiliario tiene un plazo máximo de 30 años. En una etapa contractual.
Pero la administración en beneficio de una persona con incapacidad o capacidad
restringida: en el caso de capacidad registrable es mutable, la sentencia se controla

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cada 3 años. En el caso de la incapacidad, es casi definitiva, hay un curador que
reemplaza la voluntad. Y en el de la capacidad restringida, va a tener un apoyo.
En esta estructura en beneficio (excepción): este fideicomiso puede tener un plazo
mayor a 30 años, e incluso hasta la muerte de la persona incapaz o con capacidad
restringida.
Esta misma situación se transmitiría en el caso de que el fideicomiso no se
constituyera por contrato, sino por testamento: es diferente al contrato de fideicomiso,
acá la base de la figura es el testamento: ológrafo o por acto público. La diferencia es
el momento de su ejecutoriedad, en el contractual desde el mismo momento que se
celebra, y en cambio en el testamentario, su ejecución esta diferida al momento del
fallecimiento del causante.
Si no hay una cláusula que, vencido el plazo, cumplida la condición, diciendo a quien
se tiene que trasmitir la cosa (beneficiario) vuelve al fiduciante.
ARTICULO 1669.- Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que
corresponda, puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se
refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público. En este
caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de
otorgarlo. Si la incorporación de esta clase de bienes es posterior a la celebración del
contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades
necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el
contrato de fideicomiso.
Cuando hay bienes inmuebles en el contrato de fideicomiso: ESCRITURA PÚBLICA.
Si yo en el contrato de fideicomiso digo que en ese acto aporto el inmueble, si o si
tiene que ser por escritura pública.
Si digo que aporto dinero para que en un futuro se compre un inmueble, se puede
hacer por otro acto, con la obligación de hacer la escritura después cuando se
adquiera el inmueble.
Por lo general se hace por instrumento privado, y después se protocoliza por escritura
pública.
ARTICULO 1670.- Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se
encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las
herencias futuras. NO PUEDE TENER COMO OBJETO: HERENCIAS FUTURAS EL
FIDEICOMISO.
ARTICULO 1671.- Beneficiario. El beneficiario puede ser una persona humana o
jurídica, que puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último
caso deben constar los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser
beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario.
Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición en contrario, se
benefician por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más
designados, o cuando uno u otros no llegan a existir, se puede establecer el derecho
de acrecer de los demás o, en su caso, designar beneficiarios sustitutos.
Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el
beneficiario es el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si
no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante.

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El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos
entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante. Si la
muerte extingue el derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas de los
párrafos precedentes.
EL BENEFICIARIO PUEDE ESTAR DETERMINADO O NO.
En el caso del fiduciario que pueda ser beneficiario, es bastante complejo.
La ley 24441 decía que no podía ser beneficiario, el código actual si puede, pero no
puede ser destinatario final de los bienes: fideicomisario.
La confianza (trust) entre el fiduciante y fiduciario, está basada en algunos principios
fundamentales que son: buena fe, diligencia, y de la imparcialidad. Esta era el
argumento para la prohibición de la ley 24441 que el fiduciario sea beneficiario.
El fiduciario tiene que rendir cuentas, no se puede eximir de esta obligación.
Esta situación de la ley 24441 generó una problemática, que tiene que ver con la
observabilidad de los títulos, porque en la mayoría de los contratos de fideicomiso el
fiduciario recibía bienes en pago de sus honorarios.
La labor del fiduciario se presume onerosa.
Esta situación generaba que haya un montón de fideicomisos con títulos observables.
La doctrina como la jurisprudencia decía que la única forma de que pudiera
entenderse valida la cláusula de dación de pagos de bienes a favor de fiduciarios, solo
en cancelación de sus honorarios, acá no había ningún problema. Si la adjudicación se
extendía de la cancelación de los honorarios, acá si es observable.
Hoy en día, el art. 1671 ayuda a ordenar esta cuestión. El beneficio solo puede ser
como cancelación de sus honorarios, en el caso del fiduciario.
Puedo designar beneficiarios sobre un mismo inmueble a varios: co beneficiarios.
ARTICULO 1672.- Fideicomisario. El fideicomisario es la persona a quien se transmite
la propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una
persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario.
Se aplican al fideicomisario los párrafos primero, segundo y tercero del artículo 1671.
Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario
es el fiduciante.
NO PUEDE SER EL DESTINATARIO FINAL DE LOS BIENES EL FIDUCIARIO.
ARTICULO 1673.- Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o
jurídica.
Sólo pueden ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades
financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley
respectiva y las personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los
mercados de valores, que debe establecer los requisitos que deben cumplir.
El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de
intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

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¿Dónde se inscribe el contrato de fideicomiso? En principio no se tendría q inscribir en
ningún lado.
La ley 13512 de propiedad horizontal hablaba de unidades funcionales preconstruidas,
y el decreto reglamentario, hablaba de unidades funcionales en construcción: no
existen como cosa.
Hubo toda una discusión si podía celebrar contratos sobre unidades funcionales en
construcción.
En el año 72 se sanciona la ley de prehorizontalidad, que obliga a inscribir los boletos
de compraventa de unidades funcionales futuras. Esto en el registro de propiedad
inmueble es un ejemplo de inscripción de documentos que no sean auténticos en el
RPI. El RPI siempre inscribe documentos auténticos, no documentos privados, es una
excepción, que la ley lo exija (ley 19724, que hoy está derogada por el CCCN). Esta
ley hacia de seguro. Obligaba a formalizar una escritura de prehorizontalidad.
Nadie cumplía con esto.
Se dictaron dos fallos plenarios: cotton y alvear. Dice la cámara que hay una
obligación de inscribí, se deroga esta ley.
Y en el CCCN establece la contratación de un seguro, que hoy en día no se cumple.
Los fideicomisos se mandan a inscribir por esta razón: para saber quienes son los
cesionarios del fiduciante.
¿Dónde se inscriben?
1) En CABA sale la AGIP: con una sección que registra contratos de fideicomiso a
través de TAD.
2) DPPJ: sacan la resolución general de persona jurídica diciendo que tienen
competencia para hacerlo
3) IGJ: pueden inscribir cuando la SA tenga domicilio en CABA. La fiduciaria con
domicilio en CABA.
En la realidad, inscribimos el contrato, no se debería, pero se hace, por cuestiones
tributarias, porque los contratos de cesión a veces son contratos celebrados por
instrumentos privados, que se realizan y después se salen: con el objetivo de no
querer pagar impuestos.
Se debería inscribir entonces el contrato como todas las cesiones.
Puede haber uno o varios fiduciarios, pero todos tienen que cumplir con sus
obligaciones, y su responsabilidad es solidaria, a pesar de que su actuación se
distinta.
Obligación de rendir cuentas: NO SE PUEDE MODIFICAR NI SACAR DEL
CONTRATO. Todos los años se tienen que rendir cuentas. ES INEXCUSABLE ESTA
OBLIGACION.
ARTICULO 1675.- Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada
por el beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la
ley y a las previsiones contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad no
mayor a un año.

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ARTICULO 1676.- Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario
de la obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus
dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
ARTICULO 1678.- Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:
a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse
imposibilitado material o jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia
del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con citación del
fiduciante;
b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y
muerte, si es una persona humana;
c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o
absorción, sin perjuicio de la aplicación del inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;
e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o
imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene efecto
después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.

CLAUSULA DE SUSTITUCION DEL FIDUCIARIO:

En principio si nada dice el contrato, voy a tener que ir al juez, y va a designar un
fiduciario del listado de la comisión nacional de valores.
Esta cláusula, es prever quien va a ser el sustituto, en caso de muerte, renuncia, o
remoción del fiduciario designado.
Acá entra otra escritura: ¿Qué pasaba con los bienes que tenía el fiduciario que
estaban exentos del patrimonio de ese fiduciario? Podía aumentar o disminuir, pero no
podía afectar el patrimonio del fideicomiso.
Si desaparece el fiduciario, que pasa con el patrimonio fideicomitido.
Escritura: TRANSFERENCIA DE DOMINIO AL FIDUCIARIO SUSTITUTO. Que el
patrimonio que estaba a nombre de A ahora desparece y está a nombre de B. es el
mismo patrimonio, que cambia en cabeza de quien. Pero se tiene que registrar, a
través de esta escritura. Técnicamente no hay ninguna transferencia, porque no hay
movimiento de dominio, el patrimonio sigue estando ahí, pero al desaparecer el titular,
ese patrimonio se tiene que transmitir, desde el punto de vista de la titularidad de ese
patrimonio. No puedo permitir que ese patrimonio no tenga titular, por eso es
instantáneo. TRANSMICION SOLO EN TERMINOS DE MODIFICACION DE
TITULARIDAD.
FIDEICOMISO EN GARANTÍA:
Es una figura como versión diferente al derecho real de hipoteca.
La diferencia básica es que: el fideicomiso en garantía es lo llamado garantías
autoejecutable, porque si yo no cumplo la hipoteca, va a ir al juicio de ejecución. Y si
yo no cumplo en el de garantía, el fiduciario vende y le entrega la plata al acreedor.
Como funciona:

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Fiduciante: deudor
Fiduciario: guardián del patrimonio ajeno
Fideicomisario/beneficiario: acreedor.
El deudor le transmite el dominio fiduciario al fiduciario en un fideicomiso en garantía,
con el objeto de pagar una deuda. Si deja de pagar, acá esta la importancia de la
cláusula de garantía autoejecutable, porque entra en juego el derecho de defensa del
deudor: notificación fehaciente, y se puede autoejecutar la garantía, el fiduciario va y
vende, y le da el pago al acreedor. Es una buena forma de generar crédito, pero
también tiene idiosincrasia diferente a nuestra cultura. Este fideicomiso en garantía
funciona fantástico en el sistema anglosajón, pero no en nuestra sociedad, porque el
deudor hipotecario está acostumbrado a no pagar.

CLASE 31/10/23:
Conjuntos inmobiliarios:
Introducción de propiedad horizontal + conjuntos inmobiliarios.
Como se estructuraron históricamente las viviendas en argentina. Ley 13512:
conventillos.
Viviendas donde viven muchas personas (PH): permite que, sobre el mismo lote, se
pueda subdividir horizontalmente la titularidad de ese espacio. Necesitamos hacer una
modificación del objeto del derecho real, para el derecho real es un inmueble, para que
se transforme en propiedad horizontal, hay que someterlo a través de un plano: se
mensura y lo subdivide en unidades funcionales. Esas unidades funcionales tienen la
capacidad de ser objeto exclusivo de titulares de dominio.
Plano de propiedad horizontal: que en la provincia de buenos aires es aprobado por
ARBA: CATASTRO. O en CABA: AGIP.
Analiza si conforme a ese barrio, a esa localidad, y al código de edificación de esa
municipalidad, es susceptible que, en un mismo inmueble, existan tres inmuebles
diferentes. Ese análisis lo que hace es aprobar o no el plano de PH. Que va a tener
una vinculación con el plano municipal. La municipalidad es la que determina si en
determinada localidad se van a aceptar o no mayores densidades poblacionales.
El plano municipal hace ese análisis que tiene que ver con la densidad, análisis
hidráulico, etc.
El plano de PH que aprueba catastro: lo que analiza es la viabilidad de la división del
suelo.
Ese inmueble se transforma en 3 unidades funcionales.
Por escritura se va a redactar el reglamento de PH. El que lo redacta es el titular de
dominio. En este caso comparece solo el titular del lote, y dice que lo somete al
régimen de la propiedad horizontal, y como todavía no hay más personas titulares,
hasta que no se vendan las unidades funcionales o se transmiten: esto se va a llevar
ESTADO DE PH. No hay una transferencia de dominio aún.

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Cuando se venda alguna UF, este tercero va a adquirir el dominio de la UF1, por
ejemplo. El titulo va a ser la escritura de transferencia de dominio + el reglamento de
PH: describe el conjunto del inmueble, describe si existen partes comunes, como tiene
que ser el consorcio, etc.
Características fundamentales del PH:
- Tiene que ser independencia funcional: que las unidades funcionales por sí
mismas tienen que tener las características y medidas lógicas para su destino.
Si la unidad funcional tiene como destino cochera, no va a tener los mismos
requisitos, depende del destino. Si es baulera, va a tener 1 metro cuadrado, si
es local comercial van a pedir un baño, pero no cocina. Depende el destino de
la unidad funcional. Independencia funcional + destino.
- La salida a la vía pública por un pasaje común: para que exista mi unidad
funcional tengo que tener derecho a salir solo. Todo inmueble que quiera
someterse a PH, tiene que cumplir con la independencia funcional y un pasaje
común que dé a la calle.
- Que el terreno donde se asienta el edificio es común: la estructura de la PH
puede tener UF o unidades complementarias: estas siempre complementan a
la unidad funcional. Puedo tener como cochera, una unidad complementaria.
Puedo tener mi UF con destino vivienda, y una unidad complementaria con
destino cochera. Si me venden la UF 7 con destino vivienda en el piso 10, y me
venden una parte indivisa 2/12 parte indivisa de la UF1: espacio guarda coche
A. la asignación de este espacio es una asignación convencional que se
decidió en todos los copropietarios o el que redacto el reglamento. Con todo el
resto de los copropietarios son condóminos de la UF1: se paga con las
expensas.
El terreno común: en PH son titulares exclusivos de la UF, de su espacio
privativo, y son copropietarios de las partes comunes, entre las partes comunes
más importantes: el terreno, y todas las partes: techo, muros, paredes: ES
COMÚN. Nuestra exclusividad como titulares de PH: en el edificio analizado
todo es común. Esa situación en PH es una situación que va a modificarse
cuando hablemos de conjuntos inmobiliarios.
Esa copropiedad de partes comunes se encuentra en un estado de indivisión
forzosa: en ningún momento puedo pedir la división de la cosa común, es
permanente. Imposibilidad de pedir la partición: desestructura el sistema.
Entre el dominio de aprtes privativas y partes comunes/condominio:
inescindibilidad. Yo soy titular exclusivo de mi UF y copropietario de las partes
comunes. Partes comunes: ascensor, escaleras, palier, etc.
El patrimonio del consorcio no lo constituyen los bienes comunes: se constituye con
créditos de expensas, fondos de reserva si existiera, y créditos derivados de la vida
misma de la PH (ejemplo, importe de una subasta, deuda de expensas).
LA ESENCIA DE LA PH ES LA EXPENSA: NORMATIVAMENTE CREA A LA
EXPENSA COMO TITULO EJECUTIVO. Es fácilmente ejecutable cuando hay deuda
de expensa.
(esto fue un resumen de la PH)
CONJUNTOS INMOBILIARIOS/ BARRIO PRIVADO:
Hay mucha gente que por razones de seguridad (originariamente), se mudaban a
lugares cerrados.

12
Después por una cuestión de estatus social.
Migraban de las grandes urbes a estos centros de urbanizaciones mas alejados.
¿Qué tipo de DR adquiría el titular de un lote en un barrio privado?
Existían o existen barrios privados o conjuntos inmobiliarios que están estructurados
sobre la base de derecho real de dominio y DR de condominio.
DOMINIO + CONDOMINIO: los lotes son de titularidad de dominio de los titulares de
cada uno de ellos. Si yo tengo dominio no puedo decir que el terreno es común y el
lote es individual o privativo. Los lotes son derecho real de dominio: el terreno y todo lo
construido.
Se tienen que hacer las calles de circulación + espacios comunes. Para que sea
común en una estructura de derechos reales, tengo que crear en determinados
sectores condominio. Entonces son: Titulares de dominio de lotes y condóminos de
espacios comunes.
En esta estructura el condominio tiene una problemática: en el condominio por
naturaleza tiende a la partición (diferencia con PH), impide que yo convencionalmente
pueda pactar el condominio de indivisión forzosa permanente. Esta estructura tiene
como desventaja o falla el tema de la indivisión forzosa y permanente que se pacta
convencionalmente en contra del orden público de los derechos reales: desnaturaliza
el condominio como derecho real si se realiza la partición.
El segundo problema que tiene: expensas.
¿Cómo le cobro a la gente en esta estructura de barrio cerrado? A través de una
expensa: NO ES TITULO EJECUTIVO EN ESTE CASO.
SEGUNDA ESTRUCTURA:
Dominio + condominio + asociación o S.A. (persona jurídica) (participación en una
entidad a partir de la cual, da derecho a usar la cancha de futbol, etc. ME ASOCIA)
Pero sigue lo mismo de imposibilidad de ejecución de expensas y la indivisión de
condominio.
TERCERA ESTRUCTURACIÓN: PH.
Que pueda estructurar el barrio con UF privativas: los lotes. Y unidades
complementarias: en donde tenga una parte indivisa, o en donde el titular de esa UF,
sea la S.A. y que me dé también una acción que me permita utilizar los espacios.
El beneficio de la PH acá: no tener la problemática del condominio y tener resuelto lo
de las expensas. Los últimos barrios privados se han estructurado de esta manera.
A partir de la sanción del CCCN:
Derecho de preferencia: tiene preferencia todo el barrio de adquirir el inmueble si yo lo
quiero vender a mi lote.
Seleccionar quien puede ingresar y quien no al barrio.
Consagra los conjuntos inmobiliarios como un nuevo DERECHO REAL (CCCN actual).
En realidad, el CI es una estructura de organización bajo la naturaleza jurídica de una
propiedad horizontal especial. Va a tener como base de DR, la PH especial.

13
El concepto de CI para el código de fondo es amplísimo.
Art. 2074: define al CI.
ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

ARTICULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas

urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por
el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y
cargas comunes (EXPENSAS Y POSIBILIDAD DE QUE SE CONVIERTA EN TITULO
EJECUTIVO) y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los
conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones
que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes (al primero de agosto del 2015) que se
hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y
derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.
Este último párrafo es el más problemático: la adecuación. Nos preguntamos cómo
adecuamos un CI preexistente a la PH especial: hay que hacer todas las escrituras
nuevas, quien lo paga.
Problemática judicial hoy: era que cuando el consorcio ejecutaba la seudo expensa de
ese CI preexistente al CCCN actual, el deudor le oponía la falta de adecuación: no
paga hasta que no cumpla con el art. 2075. (LEER FALLO PLENARIO)
Se decide que independientemente del cumplimiento o no del art 2075, el cobro de las
expensas puede ir por juicio ejecutivo, tiene calidad de título ejecutivo, aun cuando no
se haya adecuado al artículo el CI preexistente.
LEER FALLOS PARA EL MARTES QUE VIENE. VIERNES NO HAY CLASE.

CLASE 7/11/2023:

14
MIERCOLES 22/11 CLASE POR MEET A LAS 18:30: LEASING.
LUNES 27/11 REPASO DE TODOS LOS TEMAS.
FALLOS DE CONJUNTOS INMOBILIARIOS: leerlos para el final.
Tema de hoy: TIEMPO COMPARTIDO.
Art. 1887: Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
La problemática que hay en los conjuntos, tiempo, cementerio, el derecho real no es el
nombre por el cual está tipificado en el art. 1887.
Conjuntos inmobiliarios: derecho real de PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL
Tiempo compartido: derecho real o derecho personal.
Cementerio privado: no existe el derecho real de cementerio privado, es una
estructura.
Acá es el derecho real de sepultura.
Y en el caso del derecho real de superficie, es apto para todo destino con el nuevo
CCCN. Porque antes se estaba limitando solo al destino agropecuario. Rompe con un
principio general de derecho real de dominio que tiene que ver con la absolutez. El
derecho de superficie rompe con este principio de que el dominio incorpora las
mejoras. Voy a tener el derecho de superficie y la propiedad superficiaria: dominio
desmembrado.
Yo soy titular de un lote, y constituyo derecho real de superficie a favor de una
persona, para plantar árboles, esto beneficia al titular del derecho de superficie. Yo
como propietario superficiario no voy a ser dueño de lo que se planta. Límite temporal:
hasta 70 años. Y tiene la posibilidad de someter la superficie a PH, usufructuar, etc.

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No es un derecho que esté muy desarrollado en argentina (fallo de Walmart).
Libro cuarto: título sexto: CONJUNTOS INMOBILIARIOS (capitulo 1), TIEMPO
COMPARTIDO (capitulo 2), CEMENTERIOS PRIVADOS (CAPITULO 3).
Parecería que los conjuntos inmobiliarios sería el género. Pero no tiene nada que ver a
como está estructurado en el art. 1887. La técnica legislativa es mala.
En estos capítulos subyace: PROPIEDAD HORIZONTAL O PROPIEDAD
HORIZONTAL ESPECIAL. Hay puntos en común entre los 3.
TIEMPO COMPARTIDO:
Se estudia con el CCCN (arts. 2087 y sig.) + ley 26.356 (2008) + decreto reglamentario
de la ley 760 (2014) + resolución 438 (2015) + CN + normas de defensa del
consumidor.
El tiempo compartido fue en la década del 90, cuando no estaba consagrado en el
código como derecho real, fue parte de las principales denuncias dentro de la defensa
del consumidor.
A la gente le interesa comprar tiempo para usar en determinado lugar, dentro del país
o en el exterior.
Es un contrato de adhesión, con clausulas predispuestas, cláusulas abusivas, no te
explican el vínculo jurídico del usuario del tiempo compartido con el desarrollador. Esta
estructura hizo pensar una legislación a favor del usuario.
En doctrina y jurisprudencia se empezó a discutir sobre estas cuestiones.
La ley 2356 crea el sistema jurídico del tiempo compartido, se establecen obligaciones
para las personan que quieren desarrollar sus complejos inmobiliarios a través de
tiempo compartido, se tienen que hacer conocer, como van a afectar determinado
inmueble a tiempo compartido, y van a ser controlados por el Estado.
Se le aplica toda la normativa especial y la ley de defensa del consumidor.
El tiempo compartido en si no tiene una naturaleza de derecho real, porque la gente no
quiere tener la propiedad del tiempo, sino el uso y goce. Tiene más que ver con un
derecho personal.
ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más
bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles
con su destino.
En principio habla de destino múltiple.
ARTICULO 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los
derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se
encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en
tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
Parece que da la posibilidad y amplia, y al desarrollador, que puede gestionar su
tiempo compartido bajo la modalidad de derechos personales y/o derechos reales.

16
Lo que interesa de este derecho real es una oponibilidad erga omnes, cuidada por un
sistema de publicidad. Generar un marco protectorio para toda esta gente que está
usando la misma gente y que no haya conflictos.
ARTICULO 2089.- Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la
afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por
turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura
pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
FORMA: ESCRITURA PÚBLICA DE AFECTACIÓN. La afectación cambia la situación
de los usuarios del sistema.
Va a haber en la matrícula del inmueble: es como un gravamen: afectación a tiempo
compartido. Esta situación me condiciona como titular de dominio a la utilización del
inmueble con esa finalidad.
Para autorizar la escritura:
ARTICULO 2090.- Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido
debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no
coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su
consentimiento a la afectación instrumentada.
Titular de dominio + explotador (desarrollador). Si existe un emprendedor, tiene que
estar en la escritura también.
ARTICULO 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y
restricciones.
El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar
inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la
inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
Todos estos sujetos salen de la ley de tiempo compartido, va a definir cada uno de los
sujetos.
En principio la regla es que, si se puede constituir hipoteca, pero el art. 2093 dice:
ARTICULO 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del
instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el
instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de
disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no
pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por
terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de
concurso o quiebra.
Se tienen que asegurar los derechos de los usuarios que adquirieron su tiempo
compartido.
ARTICULO 2092.- Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el
respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y

17
Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley
especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
El no cumplimiento de la obligación de inscripción: le va a generar obligaciones al
desarrollador, y le va a generar daños y perjuicios.
ARTICULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a
cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en
el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos
de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría
de las unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
BUSCAR MODELO DE TIEMPO COMPARTIDO: TRAERLO PARA LA PRÓXIMA
CLASE.

ARTICULO 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario,

emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien
adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la
relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
ARTICULO 2101.- Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del
adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
ARTICULO 2102.- Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador,
administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al
funcionamiento del sistema.

CLASE 10/11/2023:
Tiempo compartido (segunda parte: practica y normativa)
El tiempo compartido no es una figura ni tan nueva ni tan vieja: ley especial 26356
Decreto reglamentario 760/2014
El tiempo compartido como tal es una figura que tuvo mucha explotación en muchas
demarcaciones y muy poca en otras: por ejemplo, la costa atlántica, Bariloche.
El CCCN en el 2015 trata la figura y la regula como derecho real. La ley originaria
determinaba que eran las partes las cuales decidían que se incluía y que no.
Subespecie de lo que se denomina los conjuntos inmobiliarios: especie (el CCCN).
Esto es criticado por la doctrina.

18
PRACTICA:
3 instrumentos que encontramos en la aplicación y en la redacción de parte del
escribano:
- Afectación al sistema: art. 2089. Cuando el código se sanciona, la ley especial
es derogada en distintas partes, la parte a la cual remite este artículo, el mismo
código la deroga.
Hay alguien que es titular de dominio de una cosa o varias cosas, y quiere
afectar a este régimen.
Si son bienes inmuebles: ESCRITURA PUBLICA.
LOS BIENES NO PUEDEN ESTAR EMBARGADOS: NINGUNA MEDIDA
CAUTELAR.
Art. 2091: prohibición de inhibición general de los bienes. ARTICULO 2091.-
Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
El emprendedor (DESARROLLISTA: PERSONA QUE BUSCA EMPRENDER
ESTE SISTEMA COMPARTIDO, COMERCIALIZARLO: PUEDE SER EL
MISMO PROPIETARIO Y PUEDE QUE NO), el propietario, el administrador
(FIGURA QUE TIENE LUGAR CUANDO LA AFECTACION Y EL
REGLAMENTO YA ESTEN CONSOLIDADOS: QUE FUNCIONE
CORRECTAMENTE) y el comercializador (PERSONA QUE BUSCA
ENAJENAR ESAS UNIDADES DE TIEMPO COMPARTIDO, POR EJEMPLO:
UNA INMOBILIARIA) no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la
inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo
2093.
Va a haber un derecho que va a estar menos extenso de como estaba antes de
la afectación.
Por lo general la única figura que se suele interponer es la del emprendedor y
el propietario.
En el acto escriturario si o si tienen que estar el propietario y el emprendedor. O
una persona que lo represente al propietario.
Una vez que se va con la afectación y reglamento: lo que tiene que estar como
firma, es el del propietario y el emprendedor. En el caso del comercializador y
administrador pueden aceptar después su cargo, no hace falta que estén en el
acto (ACTA DE ACEPTACION)
Es beneficioso que estén todos en la escritura, pero los indispensables que
estén son el propietario y el emprendedor.
PLANO PREVIAMENTE A LA AFECTACION: lo establecía el decreto
reglamentario. Y depende de cada demarcación.
ESCRITURA DE AFECTACIÓN al régimen de tiempo compartido: (no puede
faltar).
-Cuando nos encontramos con figuras no del todo usuales, hay que ver lo que
la norma marca (regla).
-En toda escritura vamos a tener un membrete o epígrafe: ubicación dentro del
protocolo: AFECTACION A TIEMPO COMPARTIDO. Lo va a afectar Juan
Pérez y el número de membrete.
-Comparecen: propietario (Juan), desarrollista (José).
-Intervención (por sí o por otro) y justificación de identidad (documentación)
-Tenor negocial: todo el desarrollo de las normas prácticas.
Primera clausula: Una escritura de afectación empezaría con la manifestación
de Juan que es titular de determinado inmueble.

19
 Segunda clausula: Después que hay otra persona (José), interesado en llevar
este negocio, con determinada finalidad: desarrollará el emprendimiento de
tiempo compartido sobre los inmuebles mencionados.
Tercera clausula: Afectación: juan afecta los mismos ya descriptos al sistema
de tiempo compartido, con determinada finalidad, y se detalla cuantas unidades
funcionales se crea (derecho real). No es necesario que esto sea algo fijo:
prima la autonomía de la voluntad. La división es dependiente de lo que las
partes quieran.
Otros sujetos que van a intervenir dentro de esta figura: ADMINISTRADOR Y
EL COMERCIANTE: si ya están determinados, decir quiénes son, si están
presentan van a firmar.
Deberes del administrador (establecido en el CCCN: art. 2097) se reproducen
las facultades de estos sujetos en la escritura.
Facultades y obligaciones de los usuarios: persona que adquiere estas
unidades funcionales. Usar y gozar la unidad adquirida, enajenar, respetar el
reglamento de uso.
Se puede agregar las demás cuestiones que la ley demarca: descripción
registral y catastral, reglas de utilización de las unidades vacacionales,
reglamento de uso y administración.
- Reglamento de uso: puede estar a continuación de estas cláusulas. Va a decir
cuáles son las normas de convivencia en el marco de una afectación de tiempo
compartido. A que van a tener derecho los usuarios, sobre el uso de los
espacios comunes. Todo lo que tiene que ver con la convivencia dentro del
régimen.
Constancias notariales: certificados de dominio y de inhibición.
Con todo esto está la escritura de afectación estructurada en su esencia.
Después se tiene que inscribir en el RPI y en el registro especial de tiempo
compartido.
- Adquisición de la unidad temporal: alguien que quiera comprar un tiempo
compartido, esto es más común, la afectación como tal es más raro que
suceda.
Lo que se comercializa es la unidad temporal, adquiere el derecho real.
Quien adquiere, adquiere un derecho real de tiempo compartido. Adquiere un
derecho real sobre cosa ajena.
La redacción es como una compraventa:
Membrete: compra de tiempo compartido, quien es el vendedor y el comprador.
El vendedor va a seguir siendo el dueño que la desmembró y ahora esta
enajenando las UF. Fecha, comparecencia.
Tenor negocial: juan transfiere la unidad temporal correspondiente al tiempo
compartido que rige sobre el inmueble tal, y se le transfiere a determinada
persona por determinado precio. Plazo.
Clausulas: estándar vinculadas a una operación inmobiliaria.
Esencia: que es lo que se transmite: unidad temporal.
También se tiene que aceptar el reglamento de uso.
COMO SE INSCRIBE ESTA COMPRA QUE ALGUIEN HACE DE UNA UNIDAD
FUNCIONAL: en el rubro de gravámenes se va a configurar una leyenda de la
constitución de tiempo compartido: de esto nace la derivación de la
comercialización de las unidades funcionales.
Lo que obligatoriamente tenemos que inscribir es la escritura de afectación por
el CCCN: TIENE VOCACION REGISTRAL. No se marca que la transmisión de
las unidades temporales tenga vocación registral: esto se discute

20
 doctrinariamente, si se inscribe o no. En el caso de que no, el administrador
tiene que llevar este registro-constancia. La mayoría de la doctrina dice que por
más que el código no lo diga expresamente, las unidades temporales tienen
vocación registral. La duda es donde se inscribe: DOS TECNICAS: una es en
el rubro de gravámenes: unidad temporal n°1 le corresponde a tal, y así
sucesivamente. La otra opción, que la sigue la Provincia de BSAS, crear una
sub matricula: en el inmueble que se afecta a tiempo compartido, solo se
menciona que se afectó. Se crea una sub matricula, con una numeración
distinta, donde solamente anota quienes son los titulares de las unidades
temporales. Cualquiera de las dos opciones son válidas.
Si queremos abordar el sentido práctico de la figura, se tienen que analizar estos 3.
Si recae sobre inmuebles esta figura, tiene que ser redactado por escritura pública sí o
sí.
ARTICULO 2099.- Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han
rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar
constancia registral; (si hicimos el régimen de afectación y no pudimos vender ninguna
unidad, se puede desafectar)
c) por destrucción o vetustez.
Si no fijamos plazo: se entiende que es perpetuo el tiempo compartido.

CLASE 17/11/2023:
CEMENTERIOS PRIVADOS:
El tercer capítulo dentro del título sexto: derechos reales.
¿Qué pasa cuando hay un negocio nuevo sobre un inmueble?
Todos los títulos que adquirí por tiempo compartido, cementerio privado: antes del
2015, se tienen que dar como válidos, con la adecuación al art. 2060.
Con el CCYCN se intentó mejorar estos negocios, a través de los derechos reales.
Con la regulación del cementerio privado: se crea el derecho real de cementerio
privado.
Objeto: es el inmueble únicamente.
El CCYCN no da una definición clara del cementerio privado: mezcla objeto y sujeto.
Antes del 2015, como se comercializaban los cementerios privados:
Hay cementerios privados estructurados a través de sociedades: acción que te permite
la utilización de la parcela.
También tenes derecho personal de uso a perpetuidad.
Y también derechos reales: organizados bajo la estructura de propiedad horizontal
(requisitos de la PH: salida a la vía pública, e independencia de la unidad funcional).

21
También se utilizaba a través del derecho real de uso y no personal: numerus clausus:
elegir un derecho real de los que ya existen, no se pueden inventar. Y el orden público:
no se puede pactar cualquier cosa en el contenido de ese derecho real, no se puede
pactar libremente art. 1884). Que cosas pactaban en el derecho real de uso: primero
decían que lo daban a perpetuidad, no es vitalicio. Todos los derechos reales sobre
cosa ajena son vitalicios, por lo tanto, no era constitucional, no se puede pactar esta
cuestión. En el derecho real de uso o habitación, no hay posibilidad de sacar una renta
con su comercialización. Antes esto en este caso de cementerios privados, si se
permitía, vender a un tercero, se seguía afectando el orden público.
Todo esto generaba confusión, motivando la legislación sobre este derecho.
Se aplica supletoriamente: normativa general de derechos reales, y para la relación
con las personas: NORMATIVA DE CONSUMO.
Y excluye todo lo que es público. El cementerio público tiene otro régimen jurídico
totalmente distinto.
También tiene orden público, por la actividad que se está realizando a través de los
cementerios privados: el orden público va a estar a través de la salud pública y policía
portuaria.
ARTICULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
ARTICULO 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de
afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado,
que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento
de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía.
ESCRITURA DE AFECTACION: va a tener dentro del compareciendo (lo primero):
aprobado por la ordenanza municipal. Lo primero que requerís por este interés del
estado a esta actividad: AUTORIZACION MUNICIPAL PARA FUNCIONAR COMO
TAL.
Dos consecuencias importantes sobre esto:
- Una vez habilitado, se prohíbe el cambio de destino.
- No lo podés gravar con derechos reales de garantía a ese inmueble destinado
a cementerio privado.
Contenido de escritura de afectación:
- Comparecencia: afectar al sistema de cementerio privado.
- Cumplimiento: acreditar cumplimientos de recaudos administrativos
(habilitación municipal).
- Nombre de fantasía y domicilio fiscal: denominación
- Identificación del inmueble: calles, numeración, entre calles, designación
catastral, partida municipal, etc. También se agrega el plano de subdivisión
parcelaria: todo el terreno dividido en las parcelas de uso privativo y los lugares
de uso común, de ingreso y egreso, lugar de reposo, etc. De lo que es
privativo: derecho real de cosa propia, de lo que es común: un uso.

22
 - Determinación de los gastos comunes: puede ser que no se denominen
expensas, como un título ejecutivo, gastos de mantenimiento y funcionamiento.
- Designación de la figura del administrador: ejecuta las decisiones
- Asambleas de los propietarios: a los efectos de tomar decisiones.
Al margen de esta escritura de afectación, va a haber un reglamento de uso del
cementerio. El reglamento de uso tiene INSCRIPCION REGISTRAL: se puede hacer
por instrumento privado o por escritura pública. Acompañar la escritura de afectación,
el reglamento, todo en una misma escritura o en instrumentos separados: para su
inscripción registral. AFECTACIÓN+ PLANO + REGLAMENTO: para que SE
INSCRIBA.
Actividades que se pueden realizar: entierro, etc.
No solo va a estar la inscripción registral DEL INMUEBLE, sino también va a haber un
registro público sobre ese entierro o inhumación: DOBLE REGISTRACION.
Derecho real de sepultura: esto llevó a confusión. ES EL DERECHO REAL, y el
cementerio privado el objeto. Pero en el nuevo CCYCN QUEDO CEMENTERIO
PRIVADO COMO DERECHO REAL.
Derecho real de cementerio privado: dueño del inmueble que afecta el inmueble a CP.
Y derecho real de sepultura: que adquiere la persona cuando compra un nicho o
parcela.
Esto no es tan así, pero la confusa concepción del derecho puede dar a esta
interpretación.
Opinión de la catedra: es derecho real de sepultura.
Lo que sí es clara la ley que dio lugar a una discusión doctrinaria: ante que casos es
embargable el cementerio privado: art. 2110.
ARTICULO 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura
son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de
sepulcros (una construcción hecha sobre la bóveda, si tenes un saldo de precio sobre
ese sepulcro, ahí tenes posibilidad de embargo); (se puede embargar el nicho o
parcela, por el saldo de precio que adeuda)
b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

SUPERFICIE:
Principalmente para terreno de energía renovable. Hay muy pocas superficies
escrituradas en nuestro país.
La idea era que la propiedad circule con la mayor libertad posible y con la menor
cantidad de gravámenes posibles: por esto Vélez prohibió la superficie.
La superficie encajaba perfecto para la actividad forestal, pero no se tiene que
descartar la posibilidad de que se pueda aplicar a otra actividad, como la explotación
minera, por ejemplo.

23
Ley de superficie forestal 25519: se derogó completamente.
El derecho de superficie hoy se aplica a todo tipo de actividad: forestación,
construcción, etc. No está limitada por una ley.
Hoy el CCYCN permite superficie no solo para forestar, plantar, y para construir.

CLASE 21/11/2023:
CEMENTERIOS PRIVADOS (segunda parte):
Capítulo 3 dentro de lo que parecía ser un conjunto inmobiliario: el titulo sexto dice
conjuntos inmobiliarios.
Parecería que los conjuntos son el género, y la especie es: el conjunto inmobiliario
propiamente dicho, el tiempo compartido, superficie y los cementerios privados.
El art. 2103: inmuebles de la propiedad privada: sin perjuicio de que el destino es
propiamente de la actividad administrativa del estado, se puede organizar como una
actividad privada. Se puede comercializar dentro del mercado inmobiliario.
ARTICULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
Al igual que en tiempo compartido, el titular tiene que afectar el inmueble a cementerio
privado. Si o si tiene que haber una escritura de afectación.
Se va a inscribir en el registro en la matrícula en la segunda columna:
gravámenes/afectaciones. Advertir que existe afectación que puede modificar el
dominio de la propiedad.
Si esa afectación a cementerio privado produce una modificación del derecho real
(dominio) ¿?: si nace un derecho real, transformándose en derecho real de cementerio
privado. O ese derecho real de dominio está afectado a una finalidad especifica:
dominio imperfecto.
Se inscribe la escritura de afectación conjuntamente con el reglamento.
La afectación depende de una instancia administrativa en este caso: a diferencia de
tiempo compartido.
Acá la afectación y la puesta en marcha del desarrollo, depende de una instancia
administrativa: habilitación municipal. Hasta no tener la habilitación, no se puede
alterar su destino o gravar.
ARTICULO 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de
afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado,
que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento
de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía.
Estos dos elementos documentales para poder comercializar.
ARTICULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de
administración y uso debe contener:

24
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus
partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el
ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales,
reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede
pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Lo que se adquiere es el derecho real de sepultura.
Perpetuidad: pago a perpetuidad, no sería lo más idóneo.
¿Cómo se ejecuta ese canon locativo? Si no es titulo ejecutivo.
ACTO DE AUTOPROTECCION: dejar las directivas previamente al fallecimiento, sobre
la inhumación o cremación.
Los crematorios deberían gestionar por vía digital si esa persona ha emitido acto de
autoprotección, en virtud de la decisión tomada en vida de la persona, y no por la
decisión de los parientes. Directivas de exequias
Los actos en sentido amplio: tienen registros de actos de autoprotección. No queda
publicitado el contenido, queda registrado si existe o no existe acto de tal persona.
Después lo hay que gestionar, los crematorios tendrían que tener acceso digital a una
base de datos, sobre la existencia o no de estos actos de autoprotección con
directivas.
Por instrumento privado, o por puño y letra, con firma certificada, y se manda a
inscribir al registro.
ARTICULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho
de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados,
dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas
ARTICULO 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el
administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las

25
normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes
especiales.

CLASE 22/11/2023:
CLASE DESGRABADA LEASING:
Ley 24441, esta ley era una ley ómnibus, que tenia como finalidad generar un
incremento en las cuestiones de herramientas de financiamiento de las viviendas. El
leasing se introduce en este aspecto, desde el punto de vista del leasing inmobiliario.
El leasing es un contrato que viene de una estructura que no es una estructura del
derecho codificado, sino que viene de una estructura del common law (derecho
anglosajón).
Algunas cosas en el leasing nos van a parecer como complejas a la hora de
establecerlas en un contrato, porque nuestra economía es muy compleja, y donde hay
situaciones donde, aunque estos contratos vengan ya preestablecidos en cuanto a su
naturaleza jurídica, en nuestro derecho es muy complicado volcarlos en una estructura
con tanta inestabilidad.
El leasing no tiene mucha eficacia en nuestro país, justamente por la inestabilidad
económica. No se puede prever con tanto tiempo situaciones de pago de montos de
cuotas y un pago final.
El leasing al igual que el tiempo compartido, también tiene esa estructura de economía
circular, capitalización.
Se utiliza en sectores, como por ejemplo, agropecuarios, tecnológicos, donde utilizan
maquinarias muy caras, y en vez de gastar el dinero en una herramienta de ese tipo,
empiezan a pagar el adelanto (que nosotros lo llamamos canon locativo), y después, al
final del pago de ese canon locativo, (mientras tanto lo está utilizando), tiene una
opción de compra: comprar el producto o lo que sea, o bien si ya pasaron 3 años y
cuando queres hacer uso de la opción de compra, ese producto o herramienta resulta
obsoleto, se puede cambiar y volver a contratar por otro plazo.
Nosotros nos vamos a enfocar en una forma inmobiliaria del contrato de leasing.
Igualmente, por nuestra estructura económica financiera, el leasing inmobiliario no
tiene mucho uso.
Hoy la tenemos incluida en el CCCN en el titulo cuarto (contratos en particular).
Los antecedentes del contrato de leasing generaban en la doctrina discusiones acerca
de su naturaleza jurídica. Por lo general, se establecía que era una sumatoria de un
contrato de locación y un contrato de compraventa. Como que tenia dos instancias.
Antes del 2015 nosotros tuvimos algunos antecedentes legislativos: la primera ley que
introdujo el leasing fue la ley 24441 al igual que el contrato de fideicomiso. Introduce el
leasing con objeto inmobiliario para incrementar el desarrollo de la vivienda. Si yo no
puedo acceder a comprar una propiedad, entonces puedo acceder a través de un
contrato de leasing: pago un precio mensualizado o trimestralmente o una vez por año,
donde ese precio se llama canon locativo, pero en realidad, es un pago a cuenta del
precio final del inmueble; y cuando se cumpla el pago establecido en el contrato, voy a
tener derecho a ejercer la opción de compra.

26
Este esquema en nuestra economía, yo cuando contrato tengo que preestablecer el
precio de la opción de compra, y ahí está el problema de cuando nosotros no podemos
preestablecer 5 años, por ejemplo, un precio, sabiendo que en argentina con su
inflación es riesgoso para el dador.
Y, por otro lado, para el tomador del leasing, esta estructura de financiación.
Finalidad de este contrato: acceso y financiación para el acceso a la vivienda.
Desde la década del 90 (24.441), donde no tuvo mucha repercusión, a comparación
del leasing de, por ejemplo, herramientas, patentes, software, etc. Si fue un contrato
que tuvo eficacia y expansión en argentina. Lo que no tuvo mucha repercusión fue el
leasing inmobiliario.
Hubo muchos contratos de locación que se celebraban bajo esta estructura, donde el
locatario pagaba un canon mensual, pero no quería que ese canon no sirva para nada,
que tenga algún redito a su favor. En esos contratos de locación, se incluía una
cláusula que era la opción de compra, que en el caso que el locatario quisiera adquirir
la propiedad, se fijaba un precio o si no, se establecía que en caso de que el locador
quisiera vender la propiedad, se le iba a dar un derecho de preferencia al locatario,
futuro comprador.
En los hechos sucedía que se configuraba el contrato de leasing sin darle ese nombre
típico. Se celebraba y se formalizaba un contrato atípico, en donde se mezclaban
algunos aspectos de la locación y algunos aspectos de la compraventa.
Visualizado desde el derecho, estas figuras atípicas configuraban siempre algún tipo
de abuso para la parte más débil o vulnerable de la relación contractual.
Por esto, la legislación lo que viene a satisfacer a través de la introducción del contrato
típico, es una herramienta también de protección de derechos: con las consecuencias
en caso de incumplimiento, derechos y obligaciones de las partes, etc. Sino se tenia
que recurrir a normativa analógica derivada del contrato de locación y el de
compraventa, cuando en realidad no era ni una cosa ni la otra, sino un contrato atípico
que unía esos dos caracteres.
A lo largo de los años, esto se fue discutiendo en doctrina y jurisprudencia, y en el año
2000 tenemos la sanción de la ley 25248 que es una ley especifica de CONTRATO DE
LEASING, donde se regula el leasing inmobiliario.
Hasta que llega la ley 25248, también se discutió si esa configuración del leasing
realmente era una naturaleza jurídica propia o seguía siendo una conjunción de dos
contratos existentes. Esa discusión se mantuvo hasta la sanción del CCCN, en donde
lo vemos hoy como un CONTRATO TIPICO, con sus propias características, que ya no
puede ser criticado desde el punto de vista de una conjunción, porque hoy por hoy
tiene su tipicidad y sus puntos de diferencias con los otros dos contratos.
CCCN: contratos en particular: se trata de un contrato: OBLLIGACIONES
PERSONALES. Es una relación obligacional.
ARTICULO 1227.- Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al
tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el
pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.
Características esenciales:

27
 - Contrato nominado
- Típico
- Consensual
- Bilateral: obligaciones reciprocas: el dador se obliga a transferir al tomador la
tenencia de un bien, y el tomador se obliga como contraprestación de esa
transferencia, a pagar un canon. Y después se genera: ejercicio de la opción de
compra
- Oneroso
- Conmutativo
- Contrato de duración
- Está también dentro de la clasificación de los contratos de consumo: se aplica
las normas de derecho del consumidor
Puede ser un contrato de adhesión: ejemplo, leasing en automotores. En estos
tipos de bienes, son contrato de adhesión, no hay posibilidad de discutir las
cláusulas, son predispuestas. A veces, el leasing financiero (bancos) entregan
este tipo de bienes: camiones de alta gama, a las empresas en leasing, a
través de una estructura que tiene notas de adhesión (se aplica con todo rigor
las normas de consumidor)
SUJETOS: dador y tomador.
El dador entrega o se obliga a transferir la TENENCIA.
Leasing inmobiliario: cuanto poder se tiene con la cosa: relación de derecho real.
1) Primera etapa de relación con la cosa: es una relación de mera yuxtaposición
real. No hay ninguna relación real o de poder con la cosa
2) Segunda etapa: Cuando se empieza a incrementar las facultades que tengo
con la cosa, se crean estas relaciones de poder mas profundas que dan
derecho a determinas prerrogativas con la cosa: RELACION DE TENENCIA
CON LA COSA. Esta relación es la que justamente tiene el locatario con la
cosa arrendada o alquilada. La tenencia no es posesión. La tenencia implica
que yo reconozco en otro la propiedad de la cosa y que yo tengo con la cosa
cierto poder de uso y goce, pero limitado a lo que se establece en el contrato
que me entrega la calidad de tenedor y que reconozco que el dueño de la cosa
es otra persona.
3) Tercera etapa: POSESION. Relación directa e inmediata con la cosa, ejercer
un señorío sobre la cosa, y poder realizar acciones posesorias. Y, además, es
el modo para adquirir el derecho real (tradición).
En la estructura del leasing, en la primera parte, me habla de TENENCIA, en la etapa
inicial contractual, lo que me transfiere el dador o lo que adquiere el tomador, es la
tenencia del inmueble. Entonces, el TOMADOR no es un poseedor, sino un tenedor de
la cosa reconoce en el dador el señorío o derecho real de dominio.
Bien cierto y determinado: en la escritura (en leasing hoy por el CCCN debe
formalizarse por escritura pública), yo tengo que determinar el inmueble donde se va a
formalizar el contrato. Objeto de este derecho real: el inmueble.
Uso y goce: hay ciertas limitaciones. Tiene que estar relacionado con el objeto del
contrato.
Obligación del tomador: pagar un canon. Antes lo llamábamos canon locativo, pero
como no es una locación, se podría llamar el canon del leasing, conforme a lo que

28
establezcan las partes, se puede determinar convencionalmente el monto y
periodicidad del mismo (mensual, trimestral, cuatrimestral, anual), y le confiere la
opción de compra por un precio.
La opción de compra es el elemento tipificante de este contrato de leasing. En algún
momento determinado va a tener el derecho a esta opción de compra. Tiene que estar
establecido el PRECIO en el contrato: característica esencial del leasing, y que en
nuestro país es lo más complicado de establecer, por eso, no se configura tanto este
contrato a nivel inmobiliario. Preestablecer anticipadamente un precio de cual va a ser
el valor de compra es complicado.
ARTICULO 1228.- Objeto. Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles,
marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre
los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.
El objeto es muy amplio, pero que nosotros nos avocamos al objeto inmobiliario.
Sabiendo que lo que más se utiliza en nuestro país es el leasing software, productos
lujosos, etc.
ARTICULO 1229.- Canon. El monto y la periodicidad de cada canon se determina
convencionalmente. (NO DECIR QUE ES UN CANON LOCATIVO, PORQUE NO ES
UNA LOCACION)
CANON: elemento típico de este contrato.
Son como cuotas de amortización que se van pagando y depende de la economía del
tomador, la forma en que puede pagar. Es pactado convencionalmente, por lo tanto,
hay libertad y autonomía de la voluntad en este sentido, se puede pactar la forma de
pago que estimen conveniente para cada uno. Se puede pactar en moneda local o
extranjera, relacionándolo con algún índice de actualización.
ARTICULO 1230.- Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción
de compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o
pautas pactadas.
Este es otro de los elementos esenciales tipificantes, el ejercicio de la opción. Si no
tengo esta cláusula no es un contrato de leasing, será una locación con un derecho de
preferencia u otra cosa.
Diferenciar la cláusula de derecho de preferencia de la cláusula de ejercicio de opción.
La primera se da cuando, en caso de venta, el locatario va a tener derecho de
preferencia a comprar y se establece como medio, requerir la tasación de tres
inmobiliarias de la zona, por ejemplo. Si el locatario, futuro comprador, tiene la suma,
va a ser el comprador. Esto no es el ejercicio de la opción de compra.
¿el precio de la opción de compra debe ser siempre determinado? No. En principio es
determinado o determinable. Si fuera siempre determinado, ahí estaríamos en
mayores problemas en nuestro tipo de economía, pero podría ser determinable: con el
mismo procedimiento que en el derecho de preferencia, tres inmobiliarias de la zona
que tasen.
ARTICULO 1231.- Modalidades en la elección del bien. El bien objeto del contrato
puede:

29
a) comprarse por el dador a persona indicada por el tomador; (yo tomador le podría
decir, que voy a adquirir en leasing determinado producto, pero si el dador se lo
compra a determinada empresa o determinada marca)
b) comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según catálogos,
folletos o descripciones identificadas por éste;
c) comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de
compraventa que éste haya celebrado;
d) ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el
tomador; (este sí se puede aplicar al inmobiliario, el inmueble siempre es de propiedad
del dador)
e) adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con
anterioridad; (es una forma de financiamiento)
f) estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir leasing sobre
él.
Estas modalidades en principio no aplican en un leasing inmobiliario, si es más común
encontrarlas en otro tipo de leasing. Son formas en las cuales se puede estructurar el
contrato de leasing.
ARTICULO 1232.- Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien.
En los casos de los incisos a), b) y c) del artículo 1231, el dador cumple el contrato
adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del
vendedor, sin necesidad de cesión, todos los derechos que emergen del contrato de
compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades
de entrega y de la obligación de saneamiento.
En los casos del inciso d) del artículo 1231, así como en aquellos casos en que el
dador es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el
dador no puede liberarse de la obligación de entrega y de la obligación de
saneamiento.
En los casos del inciso e) del mismo artículo, el dador no responde por la obligación de
entrega ni por garantía de saneamiento, excepto pacto en contrario.
En los casos del inciso f) se deben aplicar las reglas de los párrafos anteriores de este
artículo, según corresponda a la situación concreta.

ARTICULO 1234.- Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura

pública si tiene como objetos inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos
puede celebrarse por instrumento público o privado (ejemplo, automotores, software).
A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el
registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su
objeto. La inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la celebración del
contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega
de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos contra
terceros desde la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse
dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto
desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles

30
no registrables o de un software, deben inscribirse en el Registro de Créditos
Prendarios del lugar donde la cosa se encuentre o, en su caso, donde ésta o el
software se deba poner a disposición del tomador. En el caso de inmuebles, la
inscripción se mantiene por el plazo de veinte años; en los demás bienes se mantiene
por diez años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por
rogación del dador u orden judicial.
Los buques o aeronaves: es importante la posibilidad de contratar a través de leasing.
Se puede realizar un contrato donde las partes se obligan a la transferencia y al pago
del canon y la opción de compra, donde todavía no hay ninguna trasnmision de
dominio, pero igualmente tiene PUBLICIDAD. Esto justamente para generar cierta
apariencia frente a terceros de la regularidad que le da el RPI.
El contrato a partir de su celebración se puede inscribir en el RPI, cuando celebramos
el contrato de leasing en la etapa primaria (transferencia de la tenencia y pago del
canon), es una etapa OBLIGACIONAL: el CCCN permite su inscripción en el RPI.
La matricula va a ser la TITULARIDAD del inmueble, nombre del dador, y en la
segunda columna (afectaciones o gravámenes) va a estar anotado el contrato de
leasing, se tiene que publicitar a los terceros que después de determinado plazo, la
persona como tomador, puede hacer uso de la opción de compra, y se va a
transformar en TITULAR DE DERECHO REAL DE DOMINIO. Hay una mutación de la
titularidad. Hasta que no haga uso de la opción de compra, es una situación de stand
by, que se tiene que publicitar de igual manera.
ARTICULO 1235.- Modalidades de los bienes. A los efectos de la registración del
contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que
correspondan según la naturaleza de los bienes.
En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas
registrales de la Ley de Prenda con Registro y las demás que rigen el funcionamiento
del Registro de Créditos Prendarios.
Cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se
aplica lo dispuesto en la Ley de Prenda con Registro para iguales circunstancias.
El registro debe expedir certificados e informes. El certificado que indique que sobre
determinados bienes no aparece inscrito ningún contrato de leasing tiene eficacia legal
hasta veinticuatro horas de expedido.
EN EL CASO DE INMUEBLES VAN A SER APLICABLES LAS NORMAS DE LA LEY
17.801: hay que pedir certificados, porque, aunque no haya una transferencia de
dominio, hay una afectación (limitación del dador).
ARTICULO 1240.- Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse
por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total
estipulado, o antes si así lo convinieron las partes.
¿a partir de cuando puedo hacer uso de la opción de compra? Está también ligado al
financiamiento que yo como dador le quiera dar al tomador. El plazo se establece a
través de las partes. El código establece un marco regulador que son estas ¾ del
precio total. Es importante que se establezca anticipadamente el precio.

31
ARTICULO 1241.- Prórroga del contrato. El contrato puede prever su prórroga a
opción del tomador y las condiciones de su ejercicio. (también tiene que celebrarse por
escritura pública y debe publicitarse en el RPI)
ARTICULO 1242.- Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión
del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del
ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere
cumplidos esos requisitos, excepto que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza
del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y
efectuar los demás actos necesarios.
¿Cuándo se adquiere el dominio en el contrato de leasing? En el momento en que yo
hago uso del derecho de opción de compra y pago el precio.
Aunque se pague el precio, en el caso de los inmuebles, se necesita la escritura
pública para que opere la transferencia de dominio (requisito esencial).
ARTICULO 1243.- Responsabilidad objetiva. La responsabilidad objetiva emergente
del artículo 1757 recae exclusivamente sobre el tomador o guardián de las cosas
dadas en leasing.
RESPONSABILIDAD DEL TOMADOR: porque sigue siendo el dueño el dador. Es un
resguardo para el dador.
Cuando el tomador adquiere la tenencia de la cosa, y puede realizar aquellas
actividades relacionadas con el uso y goce, ¿podría vender o hipotecar el inmueble el
tenedor? No, no puede. El tenedor no puede ni vender la cosa, ni constituir
gravámenes sobre ella.
ARTICULO 1239.- Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el
tomador es inoponible al dador.
El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder
de cualquier tercero, pudiendo hacer aplicación directa de lo dispuesto en el artículo
1249 inciso a), sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.
Tiene acción reivindicatoria el dador, porque sigue siendo el titular de dominio.
En los inmuebles es mucho más difícil, que el tomador pueda hipotecar, porque no es
dueño. En los hechos no puede pasar que venda o constituya derechos reales el
tomador. En el caso de los muebles, si puede pasar.
ARTICULO 1238.- Uso y goce del bien. El tomador puede usar y gozar del bien objeto
del leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él.
Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros,
impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su
uso, son a cargo del tomador, excepto convención en contrario. (la mayoría de los
impuestos, servicios y seguros, todo lo paga el tomador, salvo que en el contrato se
establezca algo en contrario o se pacte algún tipo de distribución, porque el sustrato
de este contrato es una financiación).
El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, excepto pacto en contrario. En
ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que
impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

32
CLASE 24/11/2023:
DERECHO DE SUPERFICIE:
En el nuevo código, 2114 a 2128.
En cuanto a derecho de superficie, que este derecho sea aplicable no solo en materia
habitacional o constructiva, sino también en materia productiva: creación de energía
sustentable (parques solares, por ejemplo).
Al margen de esto, se derogó la ley 25589. Ahora solo la normativa del código.
El objeto ya no es solo forestación, sino cualquier tipo de plantación, construcción y
forestación. Ahora el objeto es amplio. Hoy se aplica a cualquier otro tipo de actividad:
agropecuaria, y edificación de inmuebles en terrenos que no nos pertenece.
Siempre se pregunto en cuanto al derecho de superficie, si se trataba del objeto de
una cosa propia o una cosa ajena.
Terreno que no te pertenece: y vos plantas, forestas o construís en ese terreno.
Esta discusión permanecía, entendiendo que se podía cosificar el espacio aéreo (lo
considero como cosa): derecho real como cosa ajena.
Cosa: materialidad y valor económico. Si tiene valor económico el espacio aéreo, pero
no es material.
El CCCN lo analiza bien: destaca dos momentos en un mismo derecho. El derecho a
edificar, forestar o plantar en un primer momento (derecho real sobre cosa ajena), y en
un segundo momento el derecho superficiario.
Cuando empieza a parecer la cosa (segunda etapa): propiedad superficiaria, que es
un derecho real de cosa propia. Arranco con cosa ajena y concluyo con cosa propia.
Si no hago nada (no construyo, no planto, etc.), no tengo propiedad superficiaria, solo
me quede en la primera etapa: derecho a plantar…
Puede darse el caso de que el terreno que me ceden como derecho superficiario,
tenga un edificio a medio construir: se celebra un derecho real de superficie para
terminar la construcción. Como ya existe la cosa, arranco en la segunda etapa: ya
tengo propiedad superficiaria.
El derecho de superficie es de naturaleza jurídica mixta: derecho real sobre cosa ajena
(de plantar, forestar o construir) y después derecho real sobre cosa propia (propiedad
superficiaria: cuando la plantación, forestación o edificio ya está construido).
La primera etapa, se aplica supletoriamente la normativa del usufructo.
Y en la propiedad superficiaria, se le va a aplicar supletoriamente la normativa de
dominio revocable.
El derecho superficiario tiene un plazo máximo de duración: dominio imperfecto, le
falta perpetuidad.
Art. 2115 y 2116: variantes en el derecho real de superficie: sobre que lo podemos
aplicar.
1)
- Sobre la rasante del subsuelo

33
 - Otro sobre el suelo
- Y otro sobre el vuelo
Todas las variables son posibles.
2) También se puede dar sobre plantaciones o construcciones ya existentes.
3) También se va a poder hacer sobre una parte materialmente de la cosa. Plano
especifico donde se subdivide el inmueble, para que se pueda crear el derecho
de superficie sobre una parte materialmente determinada de la cosa.
Plazo (elemento esencial) art. 2117: para forestar plazo máximo 50 años. Y para
construir plazo máximo de 70 años. Esto es de orden público, las partes no pueden
pactar en contrario.
No se puede ampliar el plazo ni realizar una prórroga.
Legitimados art. 2118: todo aquel que tenga un derecho real sobre cosa propia:
dominio, condominio, PH, conjunto inmobiliario.
Como se puede adquirir el derecho real de superficie: primero por contrato gratuito u
oneroso, por mortis causa, y no a través de la usucapión, porque va a todo el terreno,
y acá puede que no sea el todo.
Facultades del superficiario: una vez que me conceden el derecho real de superficie
sobre ese lote: uso y goce con el fin determinado. Si tengo el derecho de superficie
para forestar, no puedo construir. El uso y goce del bien, depende del fin determinado
en el contrato.
También va a poder disponer. Cuando ya está la construcción, plantación o
forestación, puede disponer como si fuera dueño, dentro del plazo pactado. Puede
usar, gozar y disponer: puede someter a PH un edificio, por ejemplo.
Derecho a hipotecar (gravar con derecho real de garantía): la ley permite hipotecar el
derecho. Es un caso específico donde la ley autoriza a tener por derecho de hipotecar
un derecho real: que es el derecho superficiario.
ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición
material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el
derecho del superficiario.
Todo aquel contrato que perturbe al derecho del superficiario, no lo puede hacer
(usufructo, locación). Pero puede realizar cualquier otro tipo de acto que no lo
perjudique, por ejemplo, vender (acciones posesorias y reales).
La persona no pierde la titularidad, solo cedió una parte.
Cuando se destruye la propiedad superficiaria: ejemplo, un incendio forestal o que se
destruya el edificio o se inunden las plantaciones. No produce la extinción del derecho
(art. 2122). En caso de edificación, volver a edificar en 6 años y en caso de
forestación, volver a reforestar en 3 años.
Causales de extinción de este derecho: art. 2123 y 2124.
- Renuncia expresa (del superficiario renuncia de forma expresa)
- Por el abandono: no te libera de las obligaciones: si contrajo deudas el
superficiario, por más que lo abandone, no se libera.
- Vencimiento de plazo o condición

34
 - Consolidación: en una misma persona se reúne la característica de
superficiante y superficiario.
- No uso de la cosa: 10 años para edificar, y 5 años para plantar o forestar: se
pierde el derecho.
Que pasa cuando se extingue el derecho: art. 2125 y 2126
En primer lugar, el dueño del suelo va a recuperarlo libre de cargas gravámenes y
derechos (efecto retroactivo). No va a tener efectos retroactivos si esa extinción es
anticipada al plazo establecido (no te libera de las cargas o gravámenes).
Indemnizaciones: lo normal ante un caso de extinción, es un caso de indemnización de
acuerdo a lo que las partes hayan pactado: suma de dinero determinada o
determinable. No es de orden público. Las partes pueden pactar lo contrario.
ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho
de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario,
excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el
acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en
cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos
últimos años, descontada la amortización.
Si bien la ley pacta una posible indemnización para que no haya enriquecimiento sin
causa, pueden las partes pactar lo contrario: no es de orden público.
Norma supletoria que se aplica: a la primera etapa: la normativa del derecho real de
usufructo. A la segunda etapa: normativa del dominio revocable.

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