Año 1 Volumen 1

Julio / 2014

ESPECIAL DEL MES

El nuevo proceso de desalojo: Ley N° 30201
 Actualidad
Área
Civil Especial
Especial del del
mes mes El nuevo proceso de desalojo: Ley N° 30201

Contenido
COMENTARIO
1
HÉCTOR E. LAMA MORE: Nuevas reglas para el desalojo con condena a futuro 26

COMENTARIO JUAN G. CHÁVEZ MARMANILLO: La nueva vía procedimental para el desalojo: comentarios
2
32
a la Ley N.º 30201
COMENTARIO JULIO E. POZO SÁNCHEZ: Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express” para
3
38
los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro
COMENTARIO CÉSAR E. RAMOS PADILLA: La eliminación del procedimiento concursal por mandato
4
46
judicial en la Ley N.º 30201

COMENTARIO
Comentario

Comentario de la
Ley N.º 30201
Nuevas reglas para el desalojo con
condena a futuro
Héctor E. Lama More*
Magistrado titular del Poder Judicial
Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Pontificia Universidad Católica
del Perú y Universidad de San Martín Porres y de la Academia de la Magistratura

1. Introducción
SUMARIO

2. Requisitos formales que imponen la nueva norma y reglas para un trámite breve
3. La cancelación del alquiler adeudado
4. ¿Es prorrogable la competencia fijada en la nueva norma?
5. Deudores judiciales morosos
6. Conclusiones

1. Introducción Procesal Civil. En esta se establecen nuevas

La Ley N.º 30201 ha modificado, entre
1 reglas para la tramitación de los procesos de
otras normas, el artículo 594 del Código desalojo, respecto de inmuebles entregados
en arrendamiento.

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San

Marcos. Magíster con mención en Derecho Civil por
la Pontificia Universidad Católica del Perú. Estudios
concluidos de Doctorado en Derecho por la Univer-
sidad Nacional Mayor de San Marcos.
1 Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Mo-
rosos, publicada en el diario oficial El Peruano, el 28
de mayo de 2014.
El crecimiento del mercado inmobiliario y la
relativa mejora económica de la población,
ha permitido la adquisición masiva de de-
partamentos y casas en los últimos años, por
lo que cada día, más numerosa clase media,
y en la mayoría de ellos con financiamiento
hipotecario; ahora bien, siendo que muchos

26 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014


departamentos se han adquirido a crédito,
sus propietarios se han visto en la necesidad,
en muchos casos, de ofrecer, en alquiler los
mismos; paradójicamente la demanda de
alquiler de casa habitación o departamentos
se mantiene por encima de la oferta, lo que
ha llevado consigo que los precios de los
alquileres se incrementen.
Con esta norma, el Estado sale al frente en
la protección de los propietarios de predios,
ante la eventual morosidad de los inquilinos;
sin embargo, se advierten algunos defectos en
esta que impedirán que se logre la finalidad
buscada.
2. Requisitos formales que imponen
la nueva norma y reglas para un
trámite breve
La nueva norma procesal incorpora ciertos
requisitos: que se aplique a los contratos de
arrendamientos sobre inmuebles que consten
por escrito y que tengan firmas legalizadas;
y además que contengan una denominada
cláusula de “allanamiento a futuro” del
arrendatario, para la restitución del bien por
conclusión del contrato o por resolución del
mismo por falta de pago, conforme lo dispone
el artículo 1697 del CC2.
Por otro lado, para los fines de un trámite
breve, se fijan las siguientes reglas: i) El juez
2 Artículo 1697 del Código Civil. Causales de resolución.
El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1.
Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además quince días.
Si el alquiler se conviene por periodos menores a un
mes, basta que venzan tres periodos. 2. En los casos
previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que
hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte
de la renta, y se vence con exceso de quince días el
plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada. 3. Si el arrendatario da al bien destino
diferente de aquel para el que se le concedió expresa
o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden
público o a las buenas costumbres. 4. Por subarrendar
o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador. 5. Si el arrenda-
dor o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus
obligaciones.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
RESUMEN
En el presente artículo, el autor señala que
la emisión de la nueva Ley que crea el Re-
gistro de Deudores Judiciales Morosos (Ley
N.º 30201) es una forma de otorgar mayor
protección a los propietarios de predios que
tienen que enfrentar la eventualidad de
inquilinos morosos. Sin embargo, aprecia
algunas deficiencias técnicas que no permi-
tirían concretizar el objetivo de la misma,
como por ejemplo, la invocación de dos
causales para el desalojo (la conclusión de
arrendamiento y la de falta de pago de la
renta) y la referencia imprecisa del artículo
1697 del Código Civil (no se señala a qué
inciso se refiere). Asimismo, refiere que exis-
ten dudas sobre la acreditación de la deuda
derivada de la renta impaga y que además
se estarían presentando cuestionamientos a
la competencia del juez.
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Procesal Civil: artículos 19, 563 y
594.
• Código Civil: artículos 1697, 1700, 1703
y 1708.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento / Ley N° 30201 / Causales de
desalojo / Competencias del Juez
notifica al arrendatario con la demanda, para
que dentro del plazo de 6 días, acredite la
vigencia del contrato de arrendamiento o la
cancelación del alquiler adeudado. ii) Vencido
el plazo, el juez ordena el lanzamiento en 15
días hábiles, conforme el artículo 593 del CPC;
iii) en estos casos es competente el juez del
lugar donde se encuentra el bien arrendado;
y iv) la deuda judicialmente reconocida la
lugar a la inscripción del demandado en el
Registro de morosos.
En cuanto a los requisitos formales, al parecer
el legislador busca certeza con relación a la
identidad de las partes y la voluntad de estas
expresada en el contrato; y en cuanto a la
Actualidad Civil 27
 Actualidad
Civil Especial del mes
legalización de las firmas, ello proporciona al
contrato la calidad de documento de fecha
cierta, lo que resulta positivo.
Respecto de la novísima cláusula de “allana-
miento a futuro”, es del caso señalar algunos
defectos en la regulación. Uno de ellos está
referido a la invocación de dos causales para
el desalojo: la conclusión de arrendamiento
y la de falta de pago de la renta. Sobre este
tema, creo que la norma debió señalar como
causal la de “vencimiento del plazo” y no
la de “conclusión del arrendamiento”, pues
esta expresión nos conduce inevitablemente
a otros supuestos que pueden complicar el
proceso, pues en materia de arrendamiento
puede también referirse, por ejemplo a la
“conclusión del arrendamiento” por efecto
de la comunicación prevista en el artículo
1700 del CC3 —concordado con el numeral
1704 del CC4—, y no al vencimiento del
plazo del arrendamiento; o también puede
entenderse como la “conclusión del arren-
damiento” previsto en el artículo 1708 del
CC5, referido a los arrendamientos de pre-
3 Artículo 1700 Código Civil. Continuación de arrenda-
miento de duración determinada. Vencido el plazo del
contrato, si el arrendatario permanece en el uso del
bien arrendado, no se entiende que hay renovación
tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo
sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador
solicite su devolución, la cual puede pedir en cual-
quier momento.
4 Artículo 1704 Código Civil. Exigibilidad de devolución
del bien y cobro de penalidad. Vencido el plazo del
contrato o cursado el aviso de conclusión del arren-
damiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a
cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una
prestación igual a la renta del periodo precedente,
hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de
ellas no importará la continuación del arrendamiento.
5 Artículo 1708. Código Civil. Enajenación del bien arren-
dado. En caso de enajenación del bien arrendado se
procederá del siguiente modo: 1. Si el arrendamiento
estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de
su adquisición en todos los derechos y obligaciones
del arrendador. 2. Si el arrendamiento no ha sido
inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a res-
petar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.3.
Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está
28 Instituto Pacífico
dios enajenados cuando el nuevo dueño co-
munica al inquilino del anterior propietario
que no respetará el arrendamiento celebra-
do con el transferente, por no encontrarse
inscrito el contrato; o el supuesto previsto
en el artículo 1703 del CC6. El uso de la
expresión “conclusión de arrendamiento”,
no resulta idónea, si lo que se pretende es
alejar la complejidad del proceso.
El otro defecto está referido a la invocación del
artículo 1697 del CC; en este caso se debió indi-
car expresamente el inciso 1 de dicha norma, es
decir el referido al incumplimiento del pago de
la renta; pues citar la norma sin esa indicación
incluiría cuatro supuestos adicionales como
se verifica del texto de la misma; en estos
últimos supuestos se incluyen, por ejemplo
el del incumplimiento de la prohibición de
subarrendar, o el darle al bien un fin distinto al
pactado. Creo que este error agrega elementos
para hacer complejo el nuevo proceso.
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE
El texto de la nueva disposición solo
exige al arrendatario acreditar “la
cancelación del alquiler adeudado”,
lo que puede suceder en el mismo
acto de apersonamiento al pro-
ceso adjuntando el certificado de
consignación judicial por el monto
suficiente para cancelar la renta que
adeudaba, dando así fin al proceso;
el efecto debe ser la conclusión del
proceso.
3. La cancelación del alquiler adeu-
dado
La norma señala que el juez al admitir a trámite
la demanda, notifica al demandado para: a)
obligado a respetar el contrato si recibió su posesión
de buena fe. (subrayado es nuestro).
6 Artículo 1703 Código Civil. Fin del arrendamiento de du-
ración indeterminada. Se pone fin a un arrendamiento
de duración indeterminada dando aviso judicial o
extrajudicial al otro contratante.
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Acreditar la vigencia del contrato; o b) acreditar
la cancelación del alquiler adeudado.
Con relación a lo último, una interpretación
válida admite la posibilidad que el deman-
dado al contestar la demanda acredite la
“cancelación de los alquileres adeudados”
con el certificado de consignación judicial
que contenga el importe por los meses que
hasta ese momento adeudaba al deman-
dante; la norma no precisa si el demandado
debe acreditar haber estado al día antes de la
intimación judicial o extrajudicial, o no haber
estado en mora en ningún momento, es decir
que siempre estuvo al día; por lo que, según
el texto, habiendo incurrido en mora, esta
queda superada acreditando la cancelación
de los alquileres que hasta ese momento
adeudaba. Sabemos que en la actualidad, si
se demanda desalojo por falta de pago de la
renta, el pago de la misma luego de la mora,
no detiene el proceso; es decir, en el proce-
so normal de desalojo la causal de falta de
pago no se subsana con la consignación del
adeudo efectuada al contestar la demanda.
DATOS
137 mil hogares de Lima Metropoli-
tana viven en inmuebles alquilados.
(Cfr. ORREGO, Fabrizio, “La situación
de la tenencia de vivienda en el
Perú”, en Moneda, Nº 152, BCR,
Lima, 2012, p. 45. Versión en línea:
<bit.ly/1qyxfdL>). Esto corresponde
al 10% de hogares de Lima, según
un estudio del Banco Interamericano
de Desarrollo (BID) de 2013.
En mi opinión, el texto de la nueva disposición
solo exige al arrendatario acreditar “la cance-
lación del alquiler adeudado”, lo que puede
suceder en el mismo acto de apersonamiento
al proceso adjuntando el certificado de con-
signación judicial por el monto suficiente para
cancelar la renta que adeudaba, dando así fin
al proceso. El efecto debe ser la conclusión
del proceso.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
4. ¿Es prorrogable la competencia
fijada en la nueva norma?
La ley, objeto de este breve comentario, fija
una competencia territorial expresa, atribu-
yendo la competencia para el conocimiento
de este proceso: al juez del lugar donde se
encuentra el bien materia del arrendamiento
y no al juez del domicilio del demandado;
¿Será esta una competencia prorrogable? O
la misma tendrá el carácter de improrrogable;
algunos autores sostienen que la competen-
cia así fijada en la ley sería improrrogable,
es decir no está sujeto a la voluntad de las
partes; en cuyo caso el juez puede declarar
su incompetencia de oficio si advierte que el
bien materia de la demanda no se encuentra
en su ámbito territorial.
En mi opinión, esta competencia territorial,
por más que sea expresa, resulta prorrogable,
pues creo que para que resulte improrrogable
la ley procesal debe señalar de modo expreso
su improrrogabilidad; es el caso, por ejemplo,
del supuesto de improrrogabilidad prevista
en el artículo 19 del CPC, referida a la com-
petencia territorial en materia sucesoria. Es
decir, al ser prorrogable esta competencia, si la
demanda se interpusiera ante un juez de lugar
distinto al que se encuentra el bien materia
del arrendamiento, dicho juez no debería
declararse, de oficio, incompetente por razón
de territorio, pues, en tal caso deberá esperar
que el demandado alegue la competencia
territorial fijada en la ley.
5. Deudores judiciales morosos
Debo indicar, finalmente, que la creación
del registro de deudores judiciales morosos
resultaba a todas luces necesaria, pues ahora
si alguien quiere arrendar el inmueble de
su propiedad, tendrá la oportunidad de
conocer si su futuro inquilino tiene o no
antecedentes de inquilino moroso; con tal
información le permitirá a los arrendadores
adoptar decisiones más eficientes: no alquilar
a dicha persona o exigir garantías suficientes
para asegurar el pago puntual de la renta.
Para ello, el Poder Judicial debe asegurar los
Actualidad Civil 29
 Actualidad
Civil Especial del mes
mecanismos necesarios para que tal informa-
ción pública este siempre al día, y que tenga
alcance nacional.
6. Conclusiones
La nueva disposición solo exige al arrendatario
acreditar “la cancelación del alquiler adeuda-
do”, lo que puede suceder en el mismo acto
de apersonamiento al proceso adjuntando
el certificado de consignación judicial por el
30 Instituto Pacífico
monto suficiente para cancelar la renta que
adeudaba, dando así fin al proceso; el efecto
debe ser la conclusión del proceso.
La creación del registro de deudores judi-
ciales morosos resultaba a todas luces nece-
saria, pues ahora si alguien quiere arrendar
el inmueble de su propiedad, tendrá la
oportunidad de conocer si su futuro inqui-
lino tiene o no antecedentes de inquilino
moroso.
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Civil Especial del mes
COMENTARIO
Comentario
Comentario de la
Ley N.º 30201
La nueva vía procedimental para el
desalojo
Juan Gualberto Chávez Marmanillo*
Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
SUMARIO
1. Introducción
2. Situación jurídica vigente antes de la nueva ley
3. Análisis de la Ley N.º 30201
4. Algunas deficiencias de la norma
1. Introducción
Con fecha 28 de mayo del presente año, se
ha publicado la Ley N.º 30201 que consta
de seis artículos, tres disposiciones comple-
mentarias finales, dos disposiciones com-
plementarias transitorias y una disposición
complementaria derogatoria.
Esta norma crea y regula el Registro de Deu-
dores Judiciales Morosos, que en sus cuatro
primeros artículos introduce modificaciones
al artículo 594 (al adicionar nuevos párrafos)
y al artículo 692-A del Código Procesal Civil.
En su artículo 5 modifica y deroga normas de
la Ley N.º 27809, Ley General del Sistema
Concursal.
Intentaremos glosar y comentar los cinco
primeros artículos de esta nueva ley por
lo que, debemos ubicar el espíritu de esta
norma en la situación jurídica vigente tanto
en el aspecto sustantivo como en lo procesal
o adjetivo.
* Abogado y Magíster en Derecho Civil y Comercial por
la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
32 Instituto Pacífico
2. Situación jurídica vigente antes de
la nueva ley
El ser humano por naturaleza es un ser social,
primero porque nace en un grupo familiar, el
que a su vez, está integrado a un grupo social
más grande que es su comunidad, sea veci-
nal, distrital, provincial regional o nacional.
En el proceso de su desarrollo convive con su
núcleo familiar y luego gradualmente tam-
bién se va integrando con los otros grupos
familiares, de tal manera que una persona
siempre vive en sociedad.
A efectos de satisfacer sus necesidades, se
ve precisado a relacionarse con las otras
personas a fin de obtener lo que necesita.
Para ello establece lo que se denominan
“relaciones jurídicas”, es decir, relaciones
que son reconocidas por las normas jurídicas
y además reguladas, en las que señalan las
consecuencias para cada una de las partes.
Esto se denomina “acto jurídico” y en otras
legislaciones se denomina “negocio jurídico”.
Los actos jurídicos en los que interviene la
persona humana, cuando tiene contenido
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patrimonial se denominan contratos y ge-
neran obligaciones para las partes. Estas
obligaciones pueden set unilaterales, bila-
terales o multilaterales. Las obligaciones se
clasifican en: de dar, de hacer y de no hacer.
El obligado a dar, hacer o no hacer se deno-
mina “deudor”, mientras que, la contraparte
se llama “acreedor”. Cuando el deudor no
cumple con su obligaciones de dar, hacer o
no hacer, asume el costo de lo que no ha
dado, de lo que no ha hecho y de lo dejo de
omitir. Por ello, se le declara deudor moroso
respetando el procedimiento regulado por el
artículo 1333 del Código Civil.
Sin embargo, nos cuestionamos lo siguiente:
¿qué es un deudor moroso? El deudor mo-
roso no es más que el titular de la obligación
de hacer, dar o de no hacer, a favor de su
contraparte que es el acreedor que, no ha
cumplido con realizar la obligación, la que
en doctrina se denomina pagar, por lo que,
se le declarara deudor moroso. En ese sen-
tido, el deudor moroso sería el deudor que
no cumplió con su obligación de pagar al
acreedor lo que estaba obligado: dar, hacer
o no hacer.
De allí que estas relaciones jurídicas son de
diferente clase y contenido, pero si su objeto
es de naturaleza económica se denominan
relaciones de crédito y tiene como fuente el
contrato. No obstante, existen otros contratos
distintos a estos; así tenemos: el contrato de
compraventa, de donación, de préstamo, de
arrendamiento tipificados y regulados en el
Libro VII titulado Fuentes de las obligaciones.
De esa manera, en cada uno de estos
contratos existen dos partes: el acreedor y
el deudor. En el caso de los contratos de
compra venta, el acreedor es el vendedor y
el comprador es el deudor obligado a pagar
el precio pactado pero, al mismo tiempo,
el vendedor es acreedor del comprador en
cuanto se obliga a transmitir la cosa vendida.
Si el deudor no cumple con su obligación se
le puede convertir en deudor moroso; con
ello, tanto al vendedor por no entregar la
cosa vendida al comprador, como al com-
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
RESUMEN
En el presente artículo, el autor realiza una
evaluación sobre la nueva Ley N.º 30201,
describiendo la situación jurídica actual-
mente vigente. Asimismo, realiza un análisis
sucinto sobre las implicancias del nuevo
texto normativo en el ámbito procesal y
sustantivo, calificando a la nueva regulación
legislativa como un trámite especial y como
resultado de varios factores que causan la
demora de los procesos de desalojo.
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Procesal Civil: artículos 594 y 692-A.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento / Deudor moroso / Desalojo
/ Nueva vía procedimental
prador por no pagar el precio pactado, se
pueden convertir en deudores morosos.
Así que, por ejemplo, en el contrato de prés-
tamo civil llamado mutuo, existe el deudor
que es la persona que recibe una suma de
dinero con obligación de devolver y el acree-
dor que es el que entrega el dinero. De esa
manera, cualquiera de estas partes pueden
ser declaradas deudores morosos.
En el caso del contrato de arrendamiento, el
acreedor es el arrendador que es la persona
que entrega un bien inmueble al deudor que
es el arrendatario, según las cláusulas del
contrato que deviene en deudor de pagar
la renta mensual, devolver el inmueble al
vencimiento del plazo pactado, etc.
De esa manera, lo desarrollado anteriormen-
te se encuentra enumerado y contemplado
en el Código Civil, en el Libro VI (Las obliga-
ciones) y en el Libro VII (Las fuentes de las
obligaciones).
3. Análisis de la Ley N.º 30201
La ley que estamos comentando, en su
Actualidad Civil 33
 Actualidad
Civil Especial del mes
artículo 1, crea un Registro de deudores
morosos, así declarados en procesos judi-
ciales tramitados y culminado en sentencias
por el juez. La ley se refiere a demandas que
han culminado con sentencias declarándo-
las fundadas sobre procesos ejecutivos de
obligación de dar suma de dinero, entre los
cuales se comprende la deuda devengada de
los arrendatarios.
De allí que no se comprende los casos de
deudores morosos declarados extraproceso,
según el artículo 1333 del Código Civil.
Asimismo, se precisa que la inscripción es
facultativa del acreedor (demandante), lo
que es de inicio de parte.
De otro lado, en el artículo 2 (Gratuidad
y publicidad del registro) se precisa que el
registro es un medio de publicidad de la
lista de morosos a la que se puede acceder
a través de la consulta vía web del portal
del Órgano del Poder Ejecutivo, y que este
servicio es completamente gratuito para
cualquier persona.
En el artículo 3 (Vigencia de la inscripción) se
señala la vigencia de la calidad de deudor
moroso en el registro, la cual comprende
hasta que el deudor moroso extinga su
obligación de pagar la deuda, al cabo del
cual este puede solicitar que se le excluya,
siempre a través del juzgado competente.
De otro lado, en el artículo 4 se regula la
exoneración o exclusión de la inscripción
del Estado como deudor moroso en el regis-
tro, cuyas obligaciones se hayan judicializado
y en las que se tenga que declarar deudor
moroso a las entidades estatales.
En cuando al artículo 5 de la Ley en comento
(Modificación de los artículos 594 y 692- A
del Código Procesal Civil), se incorpora un
nuevo párrafo al artículo 594 del CPC, por
el cual se autoriza a los arrendadores iniciar
un proceso de desalojo contra su arrenda-
tario antes de que el plazo de vigencia del
contrato haya vencido, precisamente para
que, si se declara fundada la demanda y
cuando se produzca el vencimiento de la
34 Instituto Pacífico
misma, al ejecutarse dicha sentencia e inme-
diatamente después de dicho vencimiento,
se evite que el arrendatario permanezca
ocupando el inmueble luego de dicho plazo.
De allí que los bienes producirán sus frutos
como correspondan a su propietario, y no
estancarían al arrendador en la percepción
de frutos como consecuencia del inicio de
un proceso de desalojo, que normalmente
tiene una duración prolongada.
Sin embargo, esta norma no sería del todo
eficaz como se pretende, porque en la práctica
sucede que, por la demora en la tramitación
del desalojo, no siempre culmina antes del
vencimiento del contrato sino mucho después,
con lo que se desnaturaliza el buen propósito
de la nueva norma.
Por supuesto que esto no es defecto atribuido
a la norma sino a otros factores que son im-
putables al órgano jurisdiccional, como serían
sus operadores (jueces, auxiliares jurisdiccio-
nales, órganos administrativos) y también a
las partes y los abogados1.
Con la nueva ley se pretende paliar estas cau-
sas que originan la demora en la tramitación
de los procesos de desalojo. En el artículo 594
se ha incorporado el siguiente párrafo:
“En los contratos de arrendamiento de
inmuebles, con firmas legalizadas ante
notario público o juez de paz, en aquellos
lugares donde no haya notario público, que
contengan una cláusula de allanamiento a
futuro del arrendatario, para la restitución
del bien por conclusión del contrato o por
resolución del mismo por falta de pago con-
forme a lo establecido en el artículo 1697 del
Código Civil, el Juez notifica la demanda al
arrendatario para que, dentro del plazo de
seis días, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelación del alquiler
1 En un anterior trabajo hemos analizado las causas
que conducen a que los procesos de desalojo por
vencimiento de contrato demoren tantos años. Cfr.
Chávez Marmanillo, Juan Gualberto, Proceso de desalojo
por vencimiento de contrato, Tesis para optar el grado
de Magister en Derecho con mención en Derecho Civil
y Comercial, Unidad de Posgrado de la Facultad de
Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos, Lima, 2008.
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adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que se acredite lo señalado en el párrafo
anterior, el Juez ordena el lanzamiento en
quince días hábiles, de conformidad con
el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud
de restitución del inmueble, en contratos
con cláusulas de allanamiento, el Juez del
lugar donde se encuentra el bien materia
del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente
reconocida origina la inscripción del deman-
dado en el Registro de Deudores Judiciales
Morosos”.
¿SABÍA USTED QUE?
Los derechos que se afectan por
la dilación del proceso de desalojo
son: el derecho de propiedad de
los arrendatarios, al derecho de la
libre circulación de los bienes, pero
además, que se permite la existen-
cia de una especie de patente de
corso a favor de los arrendadores
para incurrir en inejecución de sus
obligaciones de devolver el bien
arrendado, luego del plazo vencido,
entre otros.
Esta modificación tiene como antecedente
una norma que pertenece al ámbito del
derecho civil, como es el contrato típico de
arrendamiento, regulado en el Título VI
del Libro Séptimo del Código Civil (artículos
1666 al 1713). Se puede apreciar que lo
se está regulando es el arrendamiento, sus
partes, objeto del contrato, la renta conve-
nida y el plazo de vigencia, las obligaciones
del arrendador, las cuales se encuentran
comprendidas como parte de la norma
sustantiva.
De otro lado, de la lectura de dichas normas
sustantivas, se entiende que los contratos
de arrendamiento estarían bien regulados,
cautelando los derechos de los arrendadores
frente a la acción u omisión de los arrenda-
tarios. Sin embargo, ocurre que, con mucha
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
frecuencia, los arrendatarios no cumplen sus
obligaciones reguladas en la norma sustantiva
antes señalada.
Es por eso que se necesita iniciar una deman-
da y solicitar que el juez declare el derecho
del demandante (arrendador) y en una
sentencia se ordene al arrendatario devol-
ver el bien arrendado, sea por vencimiento
de contrato o por haber este incurrido en
mora en al pago de los arriendos a que está
obligado.
Esta acción se tramita según el Código Pro-
cesal Civil, mediante el proceso sumarísimo
de desalojo. No obstante, este proceso se
tiene que tramitar según los plazos y etapas
establecidos, y respetando las formas, las
que corren bajo el control del juez, en sus
diferentes instancias, en el que intervienen
las partes. Este proceso está reconocido en el
Título III, artículo 546 inciso 4 y los artículos
585 y siguientes del Código Procesal Civil.
Es en el Código Procesal Civil donde aparece
señalada la forma en que una persona puede
hacer valer su derecho con intervención del
juez, quien resuelve las diferencias (conflic-
tos) entre las partes. Por ello, en este cuerpo
de leyes aparecen los procesos de conoci-
miento, los procesos ejecutivos, los procesos
de ejecución y los procesos cautelares, etc.
Estas normas procesales obligan a las partes
que tienen un conflicto de intereses en sus
relaciones, a que se sometan al trámite
establecido por esta norma procesal y, por
tanto, someterse a los jueces, que son los
que resolverían los casos relacionados a
esta materia.
El proceso civil, como sabemos, es un sistema
de pasos o etapas procesales medidos en el
tiempo y que se deben cumplir rigurosa-
mente bajo sanción de nulidad e ineficacia.
Solo al final del trámite procesal del mismo
se emitirá una resolución, a través de la cual
se pronuncia sobre si existe o no el derecho,
a quién corresponde el derecho y, solo des-
pués, ordenará que el obligado cumpla con
lo resuelto.
Actualidad Civil 35
 Actualidad
Civil Especial del mes
En ese sentido, para desalojar a un arrenda-
tario que permanece ocupando el inmue-
ble arrendado, que tiene vencido el plazo
convenido y que no lo devuelve, la norma
procesal ordena que el arrendador tendría
que emplazar al arrendatario ante el centro
de conciliación y, si no ha concurrido en dos
citaciones entonces, recién puede presentar
demanda ante el juez competente que, pue-
de ser el especializado en lo civil o el juez
de paz letrado.
No obstante, en el proceso ad hoc para este
tipo de procesos, como hemos señalado, se le
denomina “proceso sumarísimo de desalojo”
y tiene su propia tramitación regulado en el
artículo 546 inciso 4, el cual se encuentra
desarrollado en los artículos 585 hasta el
596 del Código Procesal Civil.
JORGE AVENDAÑO VALDEZ dice:
“enLaprimer
propiedad es,
lugar,
un poder jurídico.
El poder adopta
muchas formas.
Así hay el poder
de la fuerza, el
poder político, el
poder bélico. En este caso es un
poder que nace del Derecho. Recae
sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (co-
sas) o incorporales (derechos) . ” a un tercero llamado arrendatario, porque lo
Podemos apreciar que este proceso ha deve-
nido en un vía crucis para los arrendadores
cuando tenian que desalojar a sus arrendata-
rios, porque estos no devuelven el inmueble
cuando ha vencido el plazo del contrato,
constituyendo un problema de naturaleza
social de momento insoluble. Estos son los
principales responsables de la existencia de
estos conflictos, obligando a que se judicialice
su relación contractual y, dentro del proceso,
son los que incurren en abuso del derecho al
recurrir a actuaciones dilatorias.
36 Instituto Pacífico
Finalmente, existen causas de orden pre-
supuestal financiero en la medida que los
juzgados no están dotados de los recursos
necesarios para implementar un buen des-
pacho judicial y muchos de ellos carecen del
personal idóneo y competente para atender
la carga de trabajo que se acumula precisa-
mente por falta de logística y personal por el
poco presupuesto del Poder Judicial.
La consecuencia de este problema es la afec-
tación al derecho de propiedad de los arren-
datarios, al derecho de la libre circulación de
los bienes, la generación de la carga procesal
que ahoga a los juzgados y, especialmente,
lo más grave, se permite la existencia de una
especie de patente de corso a favor de los
arrendadores para incurrir en inejecución de
sus obligaciones de devolver el bien arren-
dado, luego del plazo vencido, entre otros2.
Por ello, a criterio nuestro, consideramos
que el arrendador no necesita que el juez
le reconozca el derecho a recuperar su
inmueble arrendado, puesto que esto está
expresamente declarado y expresamente en
el contrato y hasta con fe registral, en algunos
casos, porque su derecho existe. El contrato
de arriendos es ya un título, por lo que en
lugar de someterlo al proceso regular de des-
alojo del CPC, en el que el arrendador tenga
que probar que tiene tal derecho, debería
buscarse su ejecución, en mérito de ese título
(el contrato). No obstante, el proceso judicial
de desalojo deviene en la práctica como una
sanción al titular del inmueble que arrienda
obliga a seguir todo un trámite que resulta
inútil, dado que se puede iniciar un proceso
en mérito al contrato de arrendamiento.
Es por eso que planteamos dos vías de solu-
ción ante todos estos problemas enunciados
2 Como sostiene Avendaño, la “propiedad es, en primer
lugar, un poder jurídico. El poder adopta muchas for-
mas. Así hay el poder de la fuerza, el poder político,
el poder bélico. En este caso es un poder que nace
del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales
(derechos)” (Avendaño Valdez, Jorge, “Definición de
propiedad”, en AA.VV., Código Civil comentado, Gaceta
Jurídica, Lima, 2003, T. V, p. 187).
Volumen 1 | Julio 2014

anteriormente en los procesos de desalojo, los
cuales pueden lograrse con la modificación
de la norma o por la regulación con una vía
especial, de la siguiente manera:
1. Con la modificación de la norma
Que el contrato de arriendos con fe notarial
sea incorporado como un título ejecutivo
y, como consecuencia de ello, que dicho
título sea pasible demandar el desalojo por
la vía del proceso ejecutivo. Así, no tiene
que pasar por el centro de conciliación y,
además, no tiene necesidad de que el juez
declare el derecho que le asiste al arrenda-
dor de recuperar el bien inmueble a través
del proceso sumarísimo de conocimiento.
2. Con la emisión de una ley especial
Que si bien en estos casos de conflicto se
generaron solo y exclusivamente por el
incumplimiento de la obligación por parte
del arrendatario, se espera que con la ley
especial y la incorporación de un nuevo
procedimiento, se pueda garantizar el
debido proceso.
No obstante, el requerimiento vía la in-
timación al arrendatario, otorgándole un
plazo que puede ser de tres o de cinco
días para que pruebe que su contrato no
ha vencido, o que habiendo vencido se ha
renovado a través de otro contrato, bajo el
apercibimiento de ordenar el lanzamiento,
la sentencia se notificaría por conducto no-
tarial y si el arrendatario, haciendo valer su
derecho a la doble instancia, lo impugna-
ra, se le conceda la alzada condicionada a
que ofrezca caución económica suficiente
que cubra el perjuicio que podría generar
la dilatación de la ejecución, si es que la
instancia superior confirma la resolución.
Estimamos que el nuevo párrafo del artículo
594, al regular de manera especial una vía
procedimental distinta a la regulada en el CPC,
recoge en algo nuestra propuesta planteada en
nuestro trabajo anteriormente citado3. Como
3 Chávez Marmanillo, Proceso de desalojo por vencimiento
de contrato, Tesis para optar el grado de Magister en
Derecho con mención en Derecho Civil y Comercial,
Unidad de Posgrado de la Facultad de Derecho y
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
vemos, si bien se crea una vía procedimental
especial, esta se subordina a que el contrato
de arriendos introduzca una cláusula por la
que el arrendatario se obliga (se allana), y con
ello se acepte esta vía breve y especial como
solución ante el vencimiento del contrato y
que el arrendatario no desocupe el inmueble.
Por otro lado, se dispone que en dicho contra-
to se cuente con la legalización de las firmas
ante el notario o el juez en lugares donde no
existe notario; asimismo, se instituye la com-
petencia del juez del lugar donde se encuentra
el bien arrendado.
De esa manera, la deuda reconocida en dicho
proceso, se inscribiría a petición de parte en
el Registro de deudores morosos.
4. Algunas deficiencias de la norma
En la norma en comentario no se comprende
a los contratos de arriendos vigentes hasta
su entrada en vigencia y tampoco los que se
suscriban sin consignar dicha cláusula de alla-
namiento y que no cuenten con la legalización
notarial o judicial. Así, se establecería una vía
especialísima para contratos de arriendos que
cumplen solamente los requisitos señalados
en la norma en comento; es decir, los arrenda-
dores que tienen arrendado sus predios no se
encontrarían tutelados por esta ley especial.
No obstante, debemos saludar la nueva nor-
ma, pues viene a ofrecer un medio procesal
para agilizar los procesos de desalojo y aliviar
en algo la situación de los arrendadores ente
el abuso de los arrendatarios.
Así, se obligaría a las partes (arrendador y
arrendatario), en el momento de suscribir
el contrato de arrendamiento, a introducir
cláusulas que señalen que el arrendatario se
compromete con el arrendador a desocupar el
inmueble a su vencimiento y/o pagar la mora
por el pago tardío de la renta, bajo apercibi-
miento de iniciarse el proceso de ejecución
sumarísima.
Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor
de San Marcos, Lima, 2008.
Actualidad Civil 37
 Actualidad

Civil Especial del mes

COMENTARIO
Comentario

Comentario de la
Ley N.º 30201
Breves apuntes sobre el nuevo
“desalojo express” para los
inquilinos bajo la cláusula de
allanamiento futuro
Julio E. Pozo Sánchez*
Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
SUMARIO

1. Apuntes previos
2. El desalojo en el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil
3. Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo
4. El nuevo procedimiento de desalojo express
5. Conclusiones y recomendaciones

1. Apuntes previos judicial morosa en aplicación de los artículos

Con fecha 28 de mayo del 2014 se publicó
en la separata de Normas Legales del diario
oficial El Peruano, la Ley N.º 30201, Ley
que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos1.
La referida norma dispone en su artículo 1
la creación, dentro del órgano de gobierno
del Poder Judicial, del novísimo Registro de
deudores morosos, en el que se inscribe, a
solicitud del ejecutante, el incumplimiento
de las acreencias originadas en resoluciones
firmes, que declaran el estado de deudor
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Egresado de la Maestría en Derecho Civil
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Postítulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia
Universidad Católica del Perú.
1 Conforme a la primera disposición complementaria
final de la mencionada Ley, esta entrará en vigencia
a los 45 días hábiles de su publicación.
594 y 692-A del Código Procesal Civil.
Nos interesa abordar, a efectos del presente
comentario, la modificación que ha sufrido el
mencionado artículo 594 del Código Proce-
sal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de
incluir en los contratos de arrendamiento la
cláusula de allanamiento futuro del arrendatario,
la misma que facultará a los arrendadores a re-
currir a un procedimiento especial de desalojo
que bien puede ser catalogo como express [o
“ejecutivo”, incluso] por su aparente celeridad
en cuanto a etapas se refiere.
Se trata de una suerte de subprocedimiento
especial de desalojo creado específicamente
para tratar de brindar mayores armas a los
arrendadores que hoy por hoy no pueden
recuperar su posesión sino hasta dentro de 2
a 4 años de interpuesta la demanda desalojo
contra el inquilino (siempre que el proceso

38 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014


se inicie ante un juez de paz [¡!]. Ni qué decir
cuando el proceso se inicia ante un juzgado
especializado dada la eventualidad de inter-
ponerse casación).
A diferencia de lo establecido por el Cuarto
Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de
agosto de 2013, que se abocó íntegramente
a los supuestos de desalojo por ocupación
precaria, la pronta entrada en vigencia de la
Ley que crea el Registro de deudores judicia-
les morosos, introduce un nuevo supuesto y
procedimiento de desalojo exclusivo para los
arrendadores contra inquilinos2.
2. El desalojo en el nuevo artículo
594 del Código Procesal Civil
El artículo 594 se encuentra ubicado dentro
de la Sección Quinta [Procesos Contenciosos],
Título III [Proceso Sumarísimo], Capítulo II y
Subcapítulo 4, dedicado al proceso de Des-
alojo de predios.
Su redacción original establece que “el
desalojo puede demandarse antes del ven-
cimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento solo puede ejecutarse luego de
2 No es la esencia del presente comentario, pero no
puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta
para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se
ha incluido en una norma, cuya razón de ser principal
ha sido crear un Registro de deudores judiciales mo-
rosos. De allí la denominación de la misma. Incluso,
el proyecto de ley que le dio luz solo se refería a dicho
registro (Proyecto de Ley N.º 1376-2013). Así, el re-
ferido proyecto de ley postula la implementación de
un sistema de publicidad a través del cual se sancione
al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de
pago ordenado judicialmente ni señale bienes libres o
parcialmente gravados con cuya realización se honre el
pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento
judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha
información antes de que un tercero decida contratar
de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor
judicial moroso.
Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como
el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos
morosos, creemos que dada la trascendencia de sus
efectos en la sociedad, la inclusión de este nuevo
procedimiento de desalojo a través de la cláusula de
allanamiento futuro debió merecer una regulación
normativa singular.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
RESUMEN
En el presente artículo, el autor realiza un
análisis acerca de la modificación al artículo
594 del Código Procesal Civil, dado que este
artículo originalmente no permitía la recupe-
ración de los bienes arrendados de manera
célere; por ello, con la modificatoria de este
artículo se permitiría a los arrendadores la
recuperación de la posesión de su bien in-
mueble en un tiempo menor, No obstante,
para lograr dicho objetivo, no solo se habría
modificado el artículo referido sino se habría
establecido un subprocedimiento especial en
el desalojo, lo cual no necesariamente ase-
gura la tramitación del proceso de desalojo
de manera rápida sino que el proceso puede
continuar hasta la Corte Suprema.
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Procesal Civil: artículo 594.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento / Desalojo express
seis días de vencido el plazo. Si el emplazado
se allanara a la demanda y al vencimiento
del plazo pusiera el bien a disposición del
demandante, este deberá pagar las costas y
costos del proceso”.
Como es de verse, se refiere a un supuesto
que “consiste en provocar la intervención de
la jurisdicción para solicitar la condena del
demandado, pese a que aún no ha vencido
la obligación”3. Agrega la recientemente
electa miembro del Tribunal Constitucio-
nal, doctora Marianella Ledesma Narváez,
citando a Micheli, que “la acción preventiva
es concedida para conseguir la declaración
de un derecho cuando este último, aun no
habiendo sido violado o judicialmente dis-
cutido, se hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en cuanto de
3 Ledesma Narváez, Marianella, Comentarios al Código Proce-
sal Civil, 2.ª ed., T. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 358.
Actualidad Civil 39
 Actualidad
Civil Especial del mes
hecho el mismo es discutido o desconocido
por otros”4.
Sin embargo, la novedad introducida con la
entrada en vigencia de la Ley 30201 a través
de la modificación del artículo referido supo-
ne la creación de un procedimiento especial
de desalojo, que podría entenderse que pue-
de iniciarse antes del vencimiento del plazo
también (dada su ubicación en el artículo
594) y que solo podría proceder siempre
que se cumplan los siguientes presupuestos:
- Que exista un contrato escrito de arrenda-
miento;
- Que el objeto del arrendamiento sea un
inmueble5;
- Que se haya pactado la “cláusula de alla-
namiento a futuro”;
- Que el plazo del contrato de arrendamien-
to haya vencido o que el arrendatario haya
incurrido en alguno de los supuestos de
resolución a que hace referencia el artículo
1697 del Código Civil6; y,
- Que las firmas de dicho contrato hayan
sido legalizadas ante notario público o en
su defecto, por juez de paz.
4 Loc. cit.
5 En nuestra opinión, está demás la referencia a que se
trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo,
conforme lo establece el artículo 585 del CPC está
referido a la recuperación de la posesión de predios
(inmuebles per se)
6 Código Civil. Artículo 1697.- El contrato de arrendamien-
to puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además quince
días. Si el alquiler se conviene por periodos menores
a un mes, basta que venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar
todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince días el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aquél para el que se le concedió expresa o tácita-
mente, o permite algún acto contrario al orden
público o a las buenas costumbres.
40 Instituto Pacífico
El procedimiento que aparentemente permite
un rápido desalojo de inquilinos (desalojo
express o “ejecutivo”) supone las siguientes
etapas:
- Interposición de la demanda bajo la vía
del proceso Sumarísimo ante el Juez del
lugar donde se encuentra el bien inmueble
materia del contrato.
- Admitida a trámite, el Juez notifica la de-
manda al arrendatario para que, dentro
del plazo de seis días este acredite: (i) la
vigencia del contrato de arrendamiento; o,
(ii) la cancelación del alquiler adeudado.
- Vencido el plazo establecido sin que el
arrendatario acredite lo señalado, el Juez
ordenará el lanzamiento en quince días
hábiles, de conformidad con el artículo
593 del Código Procesal Civil7.
3. Presupuestos para poder recurrir
al nuevo procedimiento especial
de desalojo
Indudablemente el presupuesto más impor-
tante para poder optar por esta alternativa de
“desalojo express” es contar con una “cláusula
de allanamiento a futuro”.
En nuestra opinión, esta pueda ser definida
como un acuerdo celebrado por escrito, en
el marco de una Contrato de Arrendamiento,
que tiene por objeto, que una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolución a que hace
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arren-
dador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.
7 Código Civil. Artículo 593.- Consentida o ejecutoriada
la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad
y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se
acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio,
el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
Volumen 1 | Julio 2014

referencia el artículo 1697 del Código Civil, se
pueda recurrir a un procedimiento de desalojo
especialmente regulado por el artículo 594
para estos efectos.
Se trata, por tanto, de un reconocimiento a
futuro por parte del arrendatario, de que en
caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos
comentados, dejará facultado al arrendador
para optar por una vía de desalojo espe-
cial. Así, a nuestro modo de ver, el término
allanamiento es utilizado, para definir este
reconocimiento o aceptación futura8 y no
puede equipararse, para su entendimiento, a
la figura del allanamiento como mecanismo
autocompositivo de solución de conflicto de
intereses o su reflejo en el proceso civil, como
forma especial de conclusión del proceso.
En tanto la norma no está vigente, nos per-
mitimos transcribir la fórmula de cláusula
de allanamiento futuro que propone el Dr.
Martín Mejorada con la que coincidimos por
sus efectos prácticos:
“Por la presente el arrendatario se allana
anticipadamente al desalojo que interpondrá
el arrendador, en caso de vencimiento de
plazo o resolución por falta de pago de la
renta. La eficacia de esta cláusula está sujeta
a la condición de que entre vigencia la Ley
30201 que modifica el artículo 594 del Códi-
go Procesal Civil, u otra con similar alcance”9.
8 Para Martín Mejorada, pese a que la figura alude
a un “allanamiento” o aceptación anticipada, en
realidad no es cierto que las imputaciones del arren-
dador se entiendan reconocidas plenamente por el
demandado. Por el contrario la norma señala que
el juez notifica al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado, o que ya había pagado
la deuda antes de la resolución del arrendamiento.
Si el demandado no acredita estos hechos se ordena
el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir,
el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación
anticipada real implicaría que ante la demanda de
desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por adelantado. Véase
su muy interesante comentario en Mejorada, Martín,
“El allanamiento del arrendatario”, en el blog Predio
legal del diario Gestión, Lima, 3 de junio de 2014.
Versión en línea: <goo.gl/8awCsf>.
9 Loc. cit.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
No deja de ser curioso que con el objeto de
buscar establecer nuevos mecanismos para
facilitar el desalojo de los indeseables inqui-
linos morosos o con contratos vencidos, se
tenga que recurrir a fórmulas que finalmente
suponen que el arrendatario se obliga o
compromete a reconocer u aceptar, lo que la
ley (Código Civil) y muchas veces el propio
contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el
bien inmediatamente.
Finalmente, no puede pasar desapercibida la
formalidad que exige la norma para el contra-
to de arrendamiento: que las firmas puestas
en el referido documento se hayan legalizado
ante notario público o juez de paz letrado en
ausencia del primero. Se trata pues de una
formalidad ad probationem dado que la Ley no
sanciona con nulidad su inobservancia, y por
el contrario, se exige a razón de ser un medio
de prueba de la existencia del acto (contrato
de arrendamiento).
IMPORTANTE
El procedimiento que aparente-
mente permite un rápido desalojo
de inquilinos (desalojo express o
“ejecutivo”) supone las siguientes
etapas: Interposición de la demanda
bajo la vía del proceso Sumarísimo
ante el juez del lugar donde se en-
cuentra el bien inmueble materia del
contrato. Admitida a trámite, el Juez
notifica la demanda al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis
días este acredite: (i) la vigencia del
contrato de arrendamiento; o, (ii) la
cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que
el arrendatario acredite lo señalado,
el Juez ordenará el lanzamiento en
quince días hábiles, de conformidad
con el artículo 593 del Código Pro-
cesal Civil.
Una primera inquietud sobre el particular es
que a razón de la modificación materia de
comentario, se habría introducido a través
Actualidad Civil 41
 Actualidad
Civil Especial del mes
del Código Procesal Civil una formalidad
especial al contrato de arrendamiento con
cláusula de allanamiento futuro. Recordemos
que el Código Civil nada nos dice sobre la
forma que debe adoptar dicho contrato para
que resulte válido. Es más, es muy frecuente
que ni siquiera conste por escrito, lo que por
supuesto a la larga termina perjudicando más
al arrendador, pero así ocurre.
De otro lado, en caso se descarte la idea ofre-
cida en el párrafo anterior, estando a que es
en el proceso judicial que dicho documento
será presentado, conviene preguntarnos por
qué el legislador excluyó los demás supuestos
de fecha cierta a que se refiere el artículo 245
del CPC.
En nuestra opinión, en tanto la cláusula conste
por escrito en el documento, su eficacia de
cara a un proceso, no debería ser limitada a
una formalidad que el Código Civil no exige
y mucho menos reducirla al ámbito de la
legalización de firmas notarial.
Sin bien hay quienes podrían afirmar que la
obligación de legalizar las firmas responde a
la necesidad de que expresamente conste que
el arrendatario conoció y aceptó la cláusula de
allanamiento futuro, dando mayor seguridad
a esos fines, ello tampoco resulta suficiente
argumento por cuanto, conforme es práctica
notarial, este notario “legaliza la firma, mas
no el contenido del documento”.
MARIANELLA LEDESMA dice:
[La] acción pre-
“ tiempo atrás que “luego de cursado el aviso de con-
ventiva es conce-
dida para conse-
guir la declaración
de un derecho
cuando este últi-
mo, aun no ha-
biendo sido viola-
do o judicialmente discutido, se
hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en
cuanto de hecho el mismo es discu-
tido o desconocido por otros. ” que señalan (equivocadamente) lo contrario. Así,
42 Instituto Pacífico
4. El nuevo procedimiento de des-
alojo express
Aunque de Perogrullo, este nuevo procedi-
miento de desalojo express o “ejecutivo” está
reservado solo para que los arrendadores
puedan recuperar la posesión que ostentan
sus inquilinos, una vez vencido el contrato
de arrendamiento o cuando hayan dejado de
pagar la renta de más de 2 meses y 15 días
(supuesto generalizado).
En primer lugar, a nuestro modo de ver, la
inclusión de este supuesto y procedimiento de
desalojo dejaría [en la práctica] en desuso la
alternativa del desalojo por ocupante precario
en los supuestos de vencimiento de contrato
de arrendamiento una vez cursado el aviso
de conclusión. Y es que como lo estableció el
Cuarto Pleno Casatorio Civil:
“5.2. Será caso de título de posesión fenecida
cuando se presente el supuesto previsto por
el artículo 1704 del Código Civil, puesto que
con el requerimiento de la devolución del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No
constituirá un caso de título fenecido el su-
puesto contemplado por el artículo 1700 del
Código Civil, dado que el solo vencimiento
del contrato de arrendamiento no resuelve
el contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuación del mismo hasta
que el arrendador le requiera la devolución
del mismo”10.
10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo
conviene resaltar que posición asumida por el Cuarto
Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y
maestro, el doctor Héctor Lama More había advertido
clusión del arrendamiento, el contrato dejó de existir,
pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es
como se indica en la norma, penalidad o prestación
por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo así
el poseedor dejó de tener la calidad de arrendatario
o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario
por fenecimiento de título”. Cfr. Lama More, Héctor,
La posesión y la posesión precaria, Grijley, 2007, Lima,
p. 149.
Coincidimos plenamente con su opinión. Sin embar-
go, no está de más hacer notar que aún hasta hoy
pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con
anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente
la Casación N.º 2911-2012-Lima, publicada en El
Volumen 1 | Julio 2014

Por tanto, es totalmente posible optar por
la vía de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato de
arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusión] aunque no la más recomendable
dado que en la realidad, el proceso de des-
alojo por ocupante precario puede terminar
dilucidándose a nivel de Corte Suprema en
Casación, lo que hace más largo el calvario
hasta obtener la restitución, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuantía, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a
diferencia de la fórmula de procedimiento
express que ofrece el nuevo marco legal con
la inclusión de la cláusula de allanamiento
futuro.
El artículo 594 en su párrafo quinto establece
que el juez competente es el del lugar donde
se encuentra el bien materia de litis. Nos
preguntamos si con esto debe entenderse
que no se podrá demandar ante el juez del
domicilio del demandado. Recordemos que
la competencia, como presupuesto procesal
para una válida relación jurídica procesal,
solo puede ser establecida por la ley y no
puede modificarse.
Peruano el 2 de diciembre de 2013, señala “Décimo
Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que
nuestra legislación civil no contempla la renovación
tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus
mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario
permanezca en el uso del bien arrendado no obstante
haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta
que el arrendador solicite su devolución; la cual puede
pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado
por el artículo 1700 del Código Civil facultando la
Ley al arrendador a exigir la devolución del bien a
cobrar penalidad convenida o en su defecto a una
prestación igual a la renta del periodo precedente
hasta la devolución su devolución de conformidad a lo
establecido por el artículo 1704 de la norma acotada
no importando el cobro de los mismos la continuación
del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o
se ha cursado el aviso de conclusión del arrendamien-
to; (...) por tanto la causal a invocar para demandar
la restitución del bien la de desalojo por vencimiento
del plazo del contrato y no la desalojo por ocupación
precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento
del plazo del contrato y la restitución del mismo, no
convierten en precario al arrendatario...”.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
MARTÍN MEJORADA dice:
“[Pese] a que la
figura alude a un
‘allanamiento’ o
aceptación antici-
pada, en realidad
no es cierto que
las imputaciones
del arrendador se
entiendan reconocidas plenamente
por el demandado. Por el contrario,
la norma señala que el juez notifica
al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado o que ya
había pagado la deuda antes de la
resolución del arrendamiento. Si el
demandado no acredita estos he-
chos, se ordena el lanzamiento;
pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedará
en el bien. Es decir, el llamado ‘alla-
namiento’ no es tal. Una aceptación
anticipada real implicaría que ante
la demanda de desalojo, el posee-
dor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por
adelantado. ”
En este extremo consideramos innecesario
el establecimiento de la competencia puesto
que nuevamente limita el alcance de apli-
cación y uso de este novísimo mecanismo.
No hubo necesidad de hacer dicho resalte
porque bien se hubieran aplicado las reglas
de competencia del desalojo general.
De otro lado, la norma en comentario esta-
blece que admitida a trámite la demanda,
el juez notifica la misma al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis días este
acredite: (i) la vigencia del contrato de arren-
damiento; o, (ii) la cancelación del alquiler
adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que el arrendatario acredite lo señalado, el
juez ordenará el lanzamiento en quince días
hábiles, de conformidad con el artículo 593
del CPC.
Actualidad Civil 43
 Actualidad
Civil Especial del mes
Como es de verse, el escenario que plantea
este nuevo procedimiento supone que el
arrendatario solo puede formular contradic-
ción bajo dos supuestos (cual procedimiento
de ejecución). Sin embargo, nos pregunta-
mos si es posible que el demandado pueda
deducir excepciones o plantear defensas
previas, de ser así, ¿Cuál sería el plazo?
En nuestra opinión, aunque no se haya
establecido expresamente dicha posibili-
dad, negarle al inquilino demandado la
posibilidad de cuestionar la presencia de los
presupuestos procesales y materiales aten-
taría manifiestamente contra su derecho a
la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos
además que si bien en un primer momento
tampoco se reconocía dicha posibilidad en
los procesos de ejecución, finalmente esta
facultad quedó consagrada expresamente en
el CPC. Asimismo, tampoco se establece la
posibilidad de impugnar el auto que ordena
el lanzamiento. Creemos, al igual que en
el caso anterior, que dicha facultad no está
negada al inquilino.
HÉCTOR LAMA MORE dice:
“[Luego] de cur-
sado el aviso de
conclusión del
arrendamiento, el
contrato dejó de
existir, pues en
adelante lo que se
cobra ya no es
renta, es como se indica en la nor-
ma, penalidad o prestación por el
uso. Sin renta no hay arrendamien-
to. Siendo así el poseedor dejó de
tener la calidad de arrendatario o
la de poseedor inmediato, devinien-
do en precario por fenecimiento de
título. ”
44 Instituto Pacífico
5. Conclusiones y recomendaciones
El modificado artículo 594 del Código Procesal
Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en
los contratos de arrendamiento la cláusula de
allanamiento futuro del arrendatario, la misma
que facultará a los arrendadores a recurrir a un
procedimiento especial de desalojo que incluso
podría iniciarse antes del vencimiento del plazo
de contrato de arrendamiento (solo en ese
supuesto) y que bien puede ser catalogo como
express [o “ejecutivo”, incluso] por su aparente
celeridad en cuanto a etapas se refiere.
• La cláusula de allanamiento futuro del
arrendatario puede ser definida como
un acuerdo celebrado por escrito, en el
marco de un contrato de arrendamiento,
que tiene por objeto que, una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolución a que hace
referencia el artículo 1697 del Código Ci-
vil, se pueda recurrir a un procedimiento
de desalojo especialmente regulado por
el artículo 594 para estos efectos.
• En tanto la cláusula conste por escrito en el
contrato de arrendamiento, su eficacia de
cara a un proceso, no debería ser limitada
a una formalidad que el Código Civil no
exige y mucho menos reducirla al ámbito
de la legalización de firmas notarial cuan-
do existe otros supuestos de fecha cierta.
• Pese a que es totalmente posible optar por
la vía de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el
aviso de conclusión] no resulta lo más
recomendable dado que en la realidad,
el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidándose
a nivel de Corte Suprema en Casación,
lo que hace más largo el calvario hasta
obtener la restitución, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuantía, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado.
Volumen 1 | Julio 2014
 Comentario

NUEVO PROCESO DE DESALOJO

PROCESO SUMARÍSIMO
Art. 546 CPC

Causales de desalojo
Art. 591 CPC

ANTES DE LA LEY N° 30201 DESPUÉS DE LA LEY N° 30201

Contrato de arrendamiento Precario Contrato de arrendamiento

con cláusula de allanamiento
de arrendatario y firmas
legalizadas
Falta de pago Vencimiento
de contrato

Falta de Vencimiento
Requerimiento pago de contrato
notarial

Resolución Conclusión
de contrato de contrato
Conciliación

Demanda
Demanda

Traslado al
arrendatario
(Plazo 6 días)

Acredita o No acredita
reconoce o reconoce
vigencia o la vigencia o
cancelación cancelación
de deuda de deuda

Se inscribe la
deuda Juez ordena
Registro de lanzamiento
deudores en 15 días
judiciales hábiles
morosos

Volumen 1 | Julio 2014 Actualidad Civil 45

 Actualidad

Civil Especial del mes

COMENTARIO
Comentario

Comentario de la
Ley N.º 30201
La eliminación del procedimiento
concursal por mandato judicial en
la Ley N.º 30201
César E. Ramos Padilla*
Profesor de la Unidad de Posgrado de Derecho de la
Universidad Nacional Mayor de San Marcos
SUMARIO

1. Del procedimiento concursal

2. El procedimiento concursal por mandato judicial
3. El procedimiento concursal a partir de la Ley N.º 30201
4. Conclusión

1. Del procedimiento concursal Como podemos observar, la ley establece dos

La actividad empresarial, cuyo titular puede
ser un ente colectivo (sociedad anónima)
o una persona individual, en su desarrollo
puede encontrarse con diversas crisis. Una de
ellas, la más grave, es que no pueda cumplir
con el pago de sus obligaciones ordinarias y
exigibles con los ingresos que regularmente
persigue (insolvencia), situación que no podrá
salir sin el concurso de sus acreedores. Este
es el escenario propicio para el desarrollo del
procedimiento concursal ordinario.
accesos para el inicio del Procedimiento Con-
cursal Ordinario: el primero, cuando el propio
deudor solicite someterse al procedimiento
concursal ordinario demostrando su propia
insolvencia, lo que se conoce como “Concurso
voluntario”; el segundo, se presenta cuando
los acreedores soliciten el inicio del proce-
dimiento concursal del deudor, acreditando
algunas de las manifestaciones externas de
dicha insolvencia, conocido como “Concurso
Necesario”.

Para ingresar al procedimiento concursal or-
dinario, el artículo 23 de la Ley General del
Sistema Concursal establece que:
“El Procedimiento Concursal Ordinario podrá
ser iniciado por el propio deudor o por sus
acreedores, cumpliendo los requisitos estable-
cidos en la Ley”.
* El autor es también Profesor visitante de la Escuela
de Posgrado de la Universidad Nacional Pedro Ruiz
Gallo, Universidad San Pedro y Universidad Católica
Los Ángeles de Chimbote.
Para demostrar su insolvencia el propio deu-
dor en el Concurso Voluntario, el numeral
24.1 del artículo 24 de la Ley General del
Sistema Concursal dispone lo siguiente:
“24.1Cualquier deudor podrá solicitar el inicio
del Procedimiento Concursal Ordinario siempre
que acredite encontrarse en, cuando menos,
alguno de los siguientes casos:
a) Que más de un tercio del total de sus obli-
gaciones se encuentren vencidas e impagas
por un periodo mayor a treinta (30) días
calendario;

46 Instituto Pacífico Volumen 1 | Julio 2014


b) Que tenga pérdidas acumuladas, deducidas
las reservas, cuyo importe sea mayor al tercio
del capital social pagado”.
En el caso del Concurso Necesario, o sea, el
concurso iniciado por iniciativa de los acree-
dores, estos deben demostrar la manifestación
externa de dicha insolvencia, que el numeral
26.1 del artículo 26 de la Ley General del Sis-
tema Concursal regula de la siguiente manera:
“26.1 Uno o varios acreedores impagos cuyos
créditos exigibles se encuentren vencidos, no ha-
yan sido pagados dentro de los treinta (30) días
calendario siguientes a su vencimiento y que, en
conjunto, superen el equivalente a cincuenta
(50) Unidades Impositivas Tributarias vigentes
a la fecha de presentación, podrán solicitar el
inicio del Procedimiento Concursal Ordinario
de su deudor. El desistimiento de alguno de los
acreedores que presentó la solicitud, luego de
emplazado el deudor, no impedirá la continua-
ción del procedimiento”.
Estas vías de acceso a la etapa postulatoria
del procedimiento concursal se inspira en el
artículo VII del Título Preliminar de la Ley
General del Sistema Concursal, que consagra
el principio que el impulso de los procedi-
mientos concursales se desarrolla a instancia
de parte:
Artículo VII.- Inicio e impulso de los procedi-
mientos concursales
Los procedimientos concursales se inician a
instancia de parte interesada ante la autoridad
concursal.
El impulso de los procedimientos concursales
es de parte. La intervención de la autoridad
concursal es subsidiaria.
2. El procedimiento concursal por
mandato judicial
Por otro lado, excepcionalmente, la ley
concursal establecía la posibilidad que
judicialmente se declare la disolución del
patrimonio del deudor y ordene el inicio de
un procedimiento de liquidación dentro del
procedimiento concursal ordinario, contra el
deudor ejecutado.
Esta vía se originaba en un proceso de ejecu-
ción de sentencia o ejecución forzosa de la
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
RESUMEN
El autor desarrolla un breve análisis sobre el
procedimiento concursal, a partir de la Ley
General del Sistema Concursal y lo regulado
recientemente por la Ley N.° 30201, en el
cual se puede apreciar la eliminación del
procedimiento concursal en los casos regu-
lados para los contratos de arrendamiento
con la cláusula de condena a futuro, y que
ha sido reemplazado por el sistema de publi-
cidad del registro de deudores morosos, sin
que la nueva normativa haya contemplado
la derogación expresa de la norma concursal.
El autor realiza un breve análisis sobre el
procedimiento concursal, a partir de la Ley
General del Sistema Concursal y lo regulado
recientemente por la Ley N.° 30201; del
cual se puede apreciar la eliminación del
procedimiento concursal en los casos regu-
lados para los contratos de arrendamiento
con la cláusula de condena a futuro, para ser
reemplazado por el sistema de publicidad
del registro de deudores morosos, sin que
la nueva normativa haya contemplado la
derogación expresa de la norma concursal.
CONTEXTO NORMATIVO
• Ley N.º 27809, Ley General del Sistema
Concursal: artículos 23, 24. 1, 26. 1 ,34.
2, 36. 2, 50 y 97.4
• Ley N.º 30201: artículos 5 y 6
• Código Procesal Civil: artículo 692-A
PALABRAS CLAVE
Registro de deudores judiciales morosos
/ Procedimiento concursal por mandato
judicial
misma, previo requerimiento del juez para
que el deudor señalase los bienes libres que
podían ser susceptibles de embargo, hacién-
dose efectivo el apercibimiento del juez. A
este procedimiento se le denomina el Proce-
dimiento Concursal por Mandato Judicial. El
modificado artículo 692-A del Código Procesal
Civil disponía lo siguiente:
Actualidad Civil 47
 Actualidad
Civil Especial del mes
“Si al expedirse el auto que resuelve la
contradicción, y manda llevar adelante la
ejecución en primera instancia, el ejecu-
tante desconoce la existencia de bienes de
propiedad del deudor, solicitará que se le
requiera para que dentro del quinto día se-
ñale uno o más bienes libres de gravamen o
bienes parcialmente gravados cuyo saldo de
cobertura posible resulte cuantitativamente
suficiente para cuando menos igualar el valor
de la obligación materia de ejecución, bajo
apercibimiento del juez de declararse su
disolución y liquidación.
Consentida o firme la resolución, concluirá
el proceso ejecutivo y el Juez remitirá copia
certificadas de los actuados a la Comisión de
Procedimientos Concursales del INDECOPI o
a la Comisión Delegada que fuera competen-
te, la que conforme a la Ley de la materia,
procederá a publicar dicho estado, debiendo
continuar con el trámite legal.
El apercibimiento contenido en el presente
artículo también será de aplicación en la eta-
pa procesal de ejecución forzada de sentencia
derivada de un proceso de conocimiento,
abreviado o sumarísimo”.
El Procedimiento concursal por mandato judi-
cial reguló la forma extraordinaria de ingresar
al procedimiento concursal ordinario, ya que
en principio la ley concursal establecía que
todo procedimiento concursal se iniciaba a
petición de parte, resultó ser el procedimiento
más frecuente. Lo paradójico o contradictorio
es que en la realidad este medio extraordi-
nario ha llegado a constituir en el año 2013
el 95.41 % del total de procedimientos con-
cursales que ingresaron y están a cargo de la
Comisión del Indecopi1.
El mencionado principio que el procedimiento
concursal debe iniciarse y desarrollarse a im-
pulso de parte, colisionó con la realidad, pues
la mayor parte de procedimientos concursales se
iniciaban de oficio con la previa declaración de
disolución y liquidación por parte del juez.
En este escenario se han presentado diversas
situaciones que fue muy difícil solucionar
entre las cuales podemos mencionar algunas:
1 INDECOPI. Anuario de Estadísticas Institucional 2013,
Indecopi, Lima, 2013, pp. 195 y ss.
48 Instituto Pacífico
a) Empresas que han sido declaradas en
liquidación mediante Procedimiento con-
cursal por mandato judicial tienen como
créditos montos irrisorios, estableciendo
un incentivo para ingresar al Procedi-
miento concursal ordinario sin cumplir los
requisitos que establece la Ley Concursal.
b) Mediante Procedimiento concursal por
mandato judicial no es posible establecer
la viabilidad o no de la empresa que será
sometida a procedimiento concursal,
debiendo necesariamente proseguir con
la liquidación de la misma
c) En el caso que el procedimiento permitiera
elegir entre la reestructuración y liquida-
ción, no hubiera sido posible por la falta
de acceso a la información relevante, los
procesos ejecutivos o de ejecución no lo
permiten.
d) Mediante este procedimiento se han para-
lizado ejecuciones de sentencia que luego
de largos procesos obtuvieron sentencias
favorables del Poder Judicial, impidiendo
que proveedores y entidades del sistema
financiero no puedan satisfacer oportuna-
mente la recuperación de sus créditos.
e) Por el procedimiento mencionado mu-
chas personas naturales no dedicadas a
la actividad empresarial, por efecto del
sobreendeudamiento en la mala utiliza-
ción de las tarjetas de crédito, que en no
pocos casos les fueron ofertados contra-
viniendo todo sistema de protección al
consumidor, están enfrentando a un duro
sistema concursal que está concebido
para analizar la viabilidad de empresas
y no de consumidores sobreendeudados.
Llegando a situaciones ridículas como exigir-
les a estas personas el acervo documentario
y entrega de bienes al liquidador e inclusive
generando procedimiento sancionadores
administrativos, por no cumplir obligaciones
imposibles.
La exposición de motivos del Proyecto de Ley
que se convirtió en la Ley N.º 30201 resalta
algunos problemas:
Volumen 1 | Julio 2014

i. El Procedimiento Concursal por Mandato
Judicial no es compatible con la finalidad
de nuestro ordenamiento concursal (ar-
tículo II del Título Preliminar de la Ley
General del Sistema Concursal).
ii. A pesar que son escasas las posibilidades
de recuperar sus créditos se le somete al
acreedor a un procedimiento en la vía
administrativa.
iii. Se ingresa al Procedimiento concursal
ordinario sin cumplir con el requisito para
el inicio del Concurso Necesario que exige
el artículo 26 de la Ley Concursal peruana.
iv. Por medio del procedimiento concursal
por mandato judicial, sin que exista
concurrencia de acreedores se moviliza la
maquinaria concursal del Estado.
v. La legislación no establece incentivos para
que el deudor señale bienes libres y brinde
información de su situación real.
¿SABÍA USTED QUE?
El Procedimiento concursal por
mandato judicial se reguló como una
forma extraordinaria de ingresar al
procedimiento concursal ordinario,
ya que en principio la ley concursal
establecía que todo procedimiento
concursal se iniciaba a petición de
parte, resultó ser el procedimiento
más frecuente. Lo paradójico o con-
tradictorio es que en la realidad este
medio extraordinario ha llegado a
constituir en el año 2013 el 95.41 %
del total de procedimientos concur-
sales que ingresaron y están a cargo
de la Comisión del Indecopi.
3. El procedimiento concursal a partir
de la Ley N.º 30201
Tratando de corregir las situaciones antes
mencionadas la Ley N.º 30201 en materia
concursal, el principal efecto de esta reforma
ha sido eliminar el denominado “procedimiento
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
concursal por mandato judicial”, el cual es-
taba previsto en el texto anterior del artículo
692-A del Código Procesal Civil, el artículo 5
modifica el artículo 692-A del Código Procesal
Civil, en los términos siguientes
“Si al expedirse el auto que resuelve la contra-
dicción y manda llevar adelante la ejecución
en primera instancia, el ejecutante desconoce
la existencia de bienes de propiedad del
deudor, aquel solicitará que se requiera a este
para que dentro del quinto día señale uno
o más bienes libres de gravamen o bienes
parcialmente gravados, a efectos que, con
su realización, se cumpla el mandato de
pago, bajo apercibimiento establecido por el
juez, de declarársele deudor judicial moroso
e inscribirse dicho estado en el Registro de
Deudores Judiciales Morosos, a solicitud del
ejecutante. El apercibimiento contenido en el
presente artículo también será de aplicación
en la etapa procesal de ejecución forzada de
sentencia derivada de un proceso de conoci-
miento, abreviado o sumarísimo”.
La eliminación del “procedimiento concursal
por mandato judicial” ha requerido que el
artículo 6 de la Ley N.º 30201 modifique el
párrafo 34.2 del artículo 34, el párrafo 50.5
del artículo 50 y el párrafo 97.4 del artículo
97 de la Ley N.º 27809, Ley General del
Sistema Concursal, en los términos siguientes:
“Artículo 34.- Apersonamiento de acreedores
al procedimiento
(...) 34.2 Igual derecho corresponde al acree-
dor cuyo crédito dio lugar a la declaración
de situación de concurso, en cuyo caso los
créditos correspondientes serán reconocidos
de oficio por la Comisión. (...)”
“Artículo 50.- Instalación de la Junta de Acree-
dores
(...) 50.5 En caso de que la disolución y
liquidación del deudor se haya iniciado en
aplicación de los supuestos previstos en el
literal b) del párrafo 24.2 del artículo 24 y
en el párrafo 28.4 del artículo 28, la Junta se
desarrollará en el lugar, día y hora señalados
en única convocatoria. La Junta se podrá ins-
talar con la asistencia de cualquier acreedor
reconocido y los acuerdos se adoptarán con
el voto favorable del acreedor o acreedores
que representen créditos superiores al 50  %
de los créditos asistentes a la Junta de Acree-
dores. (...)”
Actualidad Civil 49
 Actualidad
Civil Especial del mes
“Artículo 97.- Nombramiento del liquidador y
aprobación del Convenio de Liquidación
(...) 97.4 En el caso de que dicha Junta no se
instale o instalándose no adopte el acuerdo
pertinente a la liquidación, la Comisión
podrá designar, de oficio, al liquidador
responsable, previa aceptación de este. Si
no hay liquidador interesado, renuncia el
designado por la Comisión o queda sin efecto
su designación de conformidad con el párrafo
120.5 del artículo120, se dará por concluido
el proceso”.
Finalmente la Ley N.º 30201 mediante la
Disposición derogatoria de la Disposición
Complementaria Derogatoria Única se dero-
gan los artículos 30 y 31 y el numeral 36.2 del
artículo 36 de la Ley N.º 27809, Ley General
del Sistema Concursal.
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE
El Procedimiento Concursal por Man-
dato Judicial ha quedado eliminado
por la Ley N.º 30201, sustituyéndolo
por un sistema de publicidad a través
del Registro de deudores judiciales
morosos.
El hecho que se haya eliminado el Procedi-
miento Concursal por Mandato Judicial no
significa que el deudor que no señale bienes
libres de gravamen, en un proceso único de
ejecución o no señale bienes libres de grava-
men en la etapa procesal de ejecución forzada
de una sentencia derivada de un proceso de
conocimiento, abreviado o sumarísimo, no
se encuentren dentro de una manifestación
externa de insolvencia, que es el fundamento
50 Instituto Pacífico
del artículo 26 de la Ley General del Sistema
Concursal, solo que el inicio del Procedimiento
Concursal, la cual debe ser solicitada por el
acreedor debiendo superar el crédito las 50
UIT y por lógica, ya han pasado los 30 días
desde su vencimiento. Al parecer se requeriría
innecesariamente dos manifestaciones exter-
nas de insolvencia, por lo que en este caso
se requiere normas adicionales para hacerla
eficiente para la recuperación de dicho crédito
en Sede Concursal.
4. Conclusión
En consecuencia, el Procedimiento Concursal
por Mandato Judicial ha quedado eliminado
por la Ley N.º 30201, sustituyéndolo por un
sistema de publicidad a través del Registro de
deudores judiciales morosos.
Se inscribirán en el Registro de Deudores
judiciales morosos, el incumplimiento de las
acreencias originadas en resoluciones firmes
que declaren el estado de deudor judicial mo-
roso, dentro de los cuales se encuentra tanto
el supuesto que el demandado no señale bien
libre de gravamen, en un proceso único de eje-
cución, cuya venta o remate le permita cum-
plir el mandato judicial de pago, o, cuando el
demandado no señale bien libre de gravamen
en la etapa procesal de ejecución forzada de
una sentencia derivada de un proceso de co-
nocimiento, abreviado o sumarísimo (artículo
692-A del Código Procesal Civil), sin perjuicio
que el acreedor o acreedores posteriormente y
cumpliendo los requisitos de la Ley Concursal,
soliciten el inicio del Procedimiento Concursal
Ordinario.
Volumen 1 | Julio 2014